Järfällas kommunägda bostadsföretag Järfällahus AB Drabantvägen 2 Box 197, Järfälla tel e-post jhab@jarfallahus.

Transkript

1 Järfällas kommunägda bostadsföretag Järfällahus AB Drabantvägen 2 Box 197, Järfälla tel e-post jhab@jarfallahus.se

2 Årsredovisning 2010 Järfällahus AB

3 Vi ska vara en välkänd aktör med ett gott rykte på den lokala marknaden och uppfattas som en seriös förvaltare och fastighetsägare. (Ur Järfällahus affärsplan.) Årsredovisning 2010 Järfällahus AB. Foto: K Bjällerstedt Mickos m fl. Tryck: Tryckerigruppen AB. 2

4 Innehållsförteckning Snabbfakta...4 VD har ordet...5 Förvaltningsberättelse...6 Resultaträkning...11 Balansräkning...12 Kassafl ödesanalys...14 Noter och tilläggsupplysningar...15 Revisionsberättelse...19 Flerårsöversikt...20 Vår organisation...21 Marknad och uthyrning...22 Trygghet och trivsel...23 Bygga, underhålla och utveckla...24 Vårt miljöarbete...25 Fastighetsbestånd...26 Karta över våra bostadsområden...30

5 Snabbfakta Järfälla kommun Järfälla är beläget i norra delen av Storstockholm, 18 km norr om centrala Stockholm. I kommunen bodde vid årets utgång ungefär personer ( år 2009). Sedan 2006 leds kommunen av en allians av moderaterna, folkpartiet, centerpartiet och kristdemokraterna. Denna allians fi ck förnyat förtroende vid valet hösten Totalt fi nns bostäder i kommunen. De är relativt jämnt fördelade på upplåtelseformerna hyresrätt, egnahem och bostadsrätt med lätt övervikt på bostadsrätter. Under året pågick arbete med utbyggnad bl a av den så kallade Barkarbystaden på före detta fl ygfältet i Barkarby, vilket kommer att resultera i ett stort antal nya bostäder under de närmaste åren. Både födelsetalen och infl yttningen i kommunen ökar. Även arbetslösheten har ökat. Vid 2009 års utgång var 3,2 % av kommunens invånare arbetslösa. Detta är en ökning på någon procent jämfört med föregående år och ungefär samma medeltal som Stockholms län. Det är dock under rikets snitt på 4 %. Ungefär var tredje järfällabo (31 %) har utländsk härkomst. I Järfälla fi nns över företag. 90 % av företagen har färre än tio anställda. Några av de stora företagen är Saab Järfälla, St Jude Medical, Arla Foods, Dahl Sverige, IKEA och ELFA AB. Järfälla kommun är dock den största arbetsgivaren i kommunen med cirka anställda. Järfällahus AB Bolaget bildades i december 1953 och hette då Järfälla Kommuns Fastighets AB ändrades namnet till Järfällabygdens Hus AB bytte vi namn till Järfällahus AB. Vi ägs till 100 % av Järfälla kommun och är ett allmännyttigt bostadsföretag. Vårt företag har Trippel-A, den högsta kreditratingen i Soliditets värderingssystem, som baseras på cirka beslutsregler. Bolagets huvudsakliga verksamhetsinriktning är att äga och förvalta bostäder. Vår storlek kan belysas med följande tal: antal lägenheter total bostadsyta m² antal lokaler 506 total lokalyta m² antal årsanställda 69 Några ekonomiska nyckeltal: balansomslutning mkr omsättning 510 mkr soliditet 20,7 % avkastning eget kapital 4,0 % direktavkastning totalt kapital 6,0 % Procent helnöjda/nöjda, Jakobsberg och Kallhäll Årets enkätundersökning bland alla våra hyresgäster visar att den generella nöjdheten i genomsnitt har ökat med fyra procent sedan Svarsfrekvensen 2010 var 53 %, vilket ger ett statistiskt säkert resultat. Resultaten för områden i Jakobsberg och Kallhäll redovisas här till höger. Resultat för Barkarby och Viksjö fi nns på s Totalt D-området Övre Hammaren Nedre Hammaren Städet Släggan Magnusvägen 1 Hammargården Dackehöjden Hårsta backe Tallbohov Tallbacken Engelbrekt Handformarv Kulingvägen Norra stäket Ulvsä ra Östra Polhem Kallhälls C 4

6 VD har ordet Arbetet med att bygga seniorboende i Barkarby har gått helt enligt plan, och upphandlingen av projektet skedde vid en gynnsam tidpunkt. Året 2010 kan sammanfattas i några huvudpunkter; en fortsatt satsning på ett behövligt underhållsprogram för fastighetsbeståndet, en accentuerad satsning på säkerhet, byggandet av ett nytt seniorboende i Barkarby samt ett stabilt och sunt Järfällahus AB. Även om vi har en fortsatt sund ekonomi, så har inte de senaste årens hyresuppgörelser varit i paritet med de kostnadsökningar som drabbat oss. T ex påverkas en tredjedel av våra driftskostnader av byggkostnadsindex, vilket de senaste åren varit dubbla KPI. Fortsättningsvis kan vi heller inte räkna med låga räntor för att förstärka möjligheten för ett gott underhåll. Vi har helt enkelt inte kunnat satsa lika mycket på underhåll som tidigare år. Årets underhåll ligger på 227:-/m², att jämföra med 233:-/m² 2009 och 242:-/m² Fortsättningsvis behöver vi bättre hyresuppgörelser om vårt ambitiösa underhållsprogram ska kunna fortsätta. Gott resultat trots höga driftkostnader Resultatet före skatt blev 25,4 mkr, vilket uppfyller ägarens krav. Soliditeten för 2010 är 20,7% (20,0 %), och projektet i Barkarby har fi nansierats via vår kassa och således inte krävt nyupplåning. Bostadsefterfrågan är fortsatt mycket stor och våra vakanstal är i det närmaste obefi ntliga. Årets driftkostnader har däremot vida överstigit den budget vi antog. Främst är det uppvärmnings- och elkostnader som varit betydligt högre än beräknat till följd av den stränga vintern. Vidare har naturligtvis snöröjningskostnaderna varit mycket högre än normalt. Även vattenskador har påverkat våra kostnader negativt, vilket ytterligare motiverar en hög ambition när det gäller underhållet. Slutligen har branden i Viksjö medfört merkostnader. Bostadsbyggandet Arbetet med att bygga seniorboende i Barkarby har gått helt enligt plan, och upphandlingen av projektet skedde vid en gynnsam tidpunkt. Infl yttning är planerad till halvårsskiftet Däremot har intresset för bostadsrättsombildningar falnat. Inga nya intresseanmälningar har inkommit från våra boende under året. Utbyggnaden av Mälarbanan kan komma att påverka våra fastigheter både i Barkarby och Kallhäll, men än är det för tidigt att säga vilka effekter projektet kommer att få. Även utvecklingen på Barkarbyfältet kan komma att påverka oss. Säkerhet och trygghet Vid halvårsskiftet 2010 bestämde vi oss för att göra en rejäl satsning på säkerhetsfrågor. Under andra halvåret har vi haft ronderande trygghetsvärdar i vissa av våra områden för att höja tryggheten för våra hyresgäster. Därutöver har vi också prioriterat en mängd säkerhetstekniska lösningar för att förbättra trygghet och trivsel. Miljöarbetet Miljöarbetet är alltid en prioriterad fråga på vårt företag. Nya regler enligt miljölagstiftning och miljömål kräver att vi hela tiden jobbar intensivt med detta. Vi anpassar vårt miljöarbete efter Järfälla kommuns miljöprogram med siktet inställt på år God service och tillgänglighet Under ett antal år har vi jobbat hårt med att förbättra service, tillgänglighet och bemötande. Detta har följts upp med återkommande hyresgästenkäter, NKI (Nöjd Kund Index). Glädjande nog fi nner vi att resultaten från dessa tyder på ökande uppskattning från hyresgästerna. NKI som genomfördes i maj 2010 indikerar en klar förbättring jämfört med tidigare år. Under 2011 kommer ytterligare förbättringar och interaktiva lösningar via vår webbplats att genomföras. Planering för framtiden Många stora förändringsprojekt ligger framför oss med fokus på vårt underhållsarbete. Ett fastighetsinnehav om närmare 6200 lägenheter kräver en mycket långsiktig planering, och det kommer att krävas stora underhållsinsatser och investeringar i beståndet om våra ambitioner ska kunna förverkligas. Järfälla i mars 2011 Olof Lindholm 5

7 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Järfällahus AB avger härmed årsredovisning för Bolagets uppdrag Ändamål Järfälla kommun har genom bolagsordning och ägardirektiv reglerat verksamhetens ändamål och vilka prioriteringar som ska göras. Ändamålet med bolaget är att främja bostadsförsörjningen i kommunen. (Bolagsordningen 4) Bolaget är ett kommunägt bostadsföretag och har till föremål för sin verksamhet att inom Järfälla kommun förvärva, bebygga, äga, förvalta och avyttra fastigheter eller tomträtter med bostäder, affärs- och kontorslägenheter och kollektiva anordningar. Bolaget äger rätt att bedriva liknande byggnadsoch förvaltningsuppdrag åt annan fastighetsägare. (Bolagsordningen 2) Ägardirektiv De ägardirektiv bolaget arbetar efter är antagna på den ordinarie bolagsstämman 2003 med mindre revideringar i januari 2006 respektive januari 2007, och innebär i huvudsak följande: Järfällahus AB ska inom hyresrättens område medverka till att kommunens bostadspolitiska mål uppnås genom att: medverka till goda boendemiljöer samt erbjuda sunda och attraktiva bostäder för alla grupper verka för att stärka boendeinfl ytandet och miljöarbetet samverka med kommunen för att lösa boendet för grupper med särskilda behov ha en stabil ekonomi med en soliditet på lägst 17 % och ett årligt resultat på minst 25 mkr förvalta beståndet på affärsmässiga grunder lämna utdelning till ägaren samverka med Stockholms stads bostadsförmedling för förmedling av en andel av ledigblivna lägenheter. Järfällahus dominerande ställning på hyresbostadsmarknaden i Järfälla bör på sikt minska. För att möjliggöra detta kan bolaget avyttra delar av sitt bestånd för ombildning till bostadsrätter eller på annat sätt avyttra mindre delar av sitt bestånd. Affärsplan Utöver ägardirektiven utgör affärsplanen grunden för vår verksamhet. Affärsplanen fastställdes av styrelsen Den prolongeras och revideras årligen av styrelsen, senast Affärsidé för Järfällahus AB: Järfällahus AB ska i Järfälla kommun, till en bred allmänhet och på affärsmässiga grunder, erbjuda ett varierat utbud av attraktiva lägenheter med hyresrätt. Förvaltningen ska ske med prisvärda hyror och med god service i samråd med hyresgästerna. Några av delmålen i sammandrag: Bolaget ska äga, förvalta och hyra ut trygga, väl underhållna bostäder med hänsyn både till affärsmässighet och till kommunnytta. Utvecklingen med driftsäkra och samverkande IT-system för intern och extern kommunikation ska fortsätta. Bolaget ska verka för att stärka boendeinfl ytandet både på bostadsområdes- och lägenhetsnivå. Miljötänkandet ska stärkas och bostadsområdena ska i ökad utsträckning kretsloppsanpassas. De boende som så önskar ska ha möjlighet att bilda bostadsrättsföreningar och förvärva sina bostäder. Bolaget ska vara ett föredöme som arbetsgivare. Nyproduktion och förvärv av fastigheter kan ske under förutsättning att det totala antalet lägenheter inte ökar. Procent helnöjda/nöjda, Barkarby och Viksjö Uppföljning av bolagets uppdrag Järfällahus AB har såväl ekonomiska som organisatoriska förutsättningar för att vara ett bostadspolitiskt verktyg för Järfälla kommun när det gäller att främja bostadsförsörjningen. De mål som angetts i våra ägardirektiv har till stora delar uppfyllts Totalt Barkarby A Barkarby B Barkarby C Sångvägen Söderhöjden Gläntan Högby Kullen Södra berget Fotbollen Tallen Resultatmålet på 25 mkr har uppfyllts varje år. Soliditetsmålet på 17 % är uppfyllt sedan Boinfl ytandearbetet är svårt att mäta men pågår kontinuerligt. Under året har det anordnats trivselskapande aktiviteter, drivits ett ungdomsprojekt samt gjorts åtgärder och investeringar som höjer tryggheten och boendekvaliteten. 6

8 Styrelse och styrelsens arbete Järfälla kommunfullmäktige utser ledamöter och ersättare i styrelsen för Järfällahus AB. Styrelsen har under 2010 haft följande sammansättning: T o m ordinarie Johnny Lennström (ordf) Hans Håkansson (v ordf) Gunnar Dubois Catherine Arcuri Ada Castillo Ortiz Allgun Wilhelmsson Per-Erik Burrau ersättare Göran Andréasson Daniel Rylander Pierre Lawestig Doris Vesterlund Eva Eklund Aydin Aydin Agneta Dahlgren Företagets ledning och organisation I Järfällahus ledningsgrupp ingår fem personer: Olof Lindholm, verkställande direktör Tommy Hedlund, ekonomichef Håkan Örnelius, förvaltningschef Göran Johansson, teknisk chef, t om oktober Erik Lindfors, teknisk chef, fr o m oktober Katharina Arvidsson, marknads- och informationschef Järfällahus är organisatoriskt indelat i fyra avdelningar samt stabsfunktioner. De fyra avdelningarna är teknik, förvaltning, kommersiella lokaler och marknad/information. Fr o m ordinarie Johnny Lennström (ordf) Hans Håkansson (v ordf) Catherine Arcuri Isabelle Eriksson Per-Erik Burrau Emma Lindqvist Lars Rydlander ersättare Dan Engstrand Göran Andréasson George Hannouch Roland Swenson Aydin Aydin Markus Josefsson Naile Aras Personalen representeras i styrelsen av Marie Pettersson för SKTF. Sex protokollförda sammanträden har hållits under året. Bolagsstämma Ordinarie bolagsstämma hölls den 23 april Aktieägaren Järfälla kommun representerades av ägarombudet Lars Bergstig. Utsedda revisorer Järfällahus presidium. Ovan från vänster: ordförande Johnny Lennström, vice ordförande Hans Håkansson, vd Olof Lindholm och ekonomichef Tommy Hedlund. ordinarie Lars Wallén (auktoriserad revisor) Kerstin Eriksson (lekmannarevisor t o m ) ersättare Mats Blomgren (auktoriserad revisor) Lars Markstedt (lekmannarevisor) Leif Lewin (lekmannarevisor fr o m ) Ägarombud Lars Bergstig. 7

9 Viktiga händelser under året Piloten Under året har bygget av ett nytt hus i Barkarby pågått. Piloten, som huset döpts till, kommer att innehålla 21 lägenheter för målgruppen 60+. JHAB begärde dispens från ägardirektiven och efter beslut i fullmäktige beslutade styrelsen i februari att bygget skulle genomföras. I april var det byggstart. I juni 2011 beräknas huset stå klart för infl yttning. Totalentreprenör för bygget är Skanska. Val Under hösten förrättades allmänna val. Kommunens borgerliga allians behöll sin majoritetsställning i Järfälla och den politiska majoriteten i Järfällahus styrelse förblev densamma. Kundenkät I maj genomförde Järfällahus en stor enkätundersökning, Nöjd hyresgäst, för att följa upp resultaten från 2008 års enkät. Svarsfrekvensen blev 53 % (56 % 2008). Svaren visade bland annat att nöjdheten bland våra hyresgäster generellt sett har ökat med ett par procent. Resultatet bearbetades i detalj på höstens personalkonferens, och handlingsplaner har upprättats för att arbeta vidare med olika förändringar och förbättringar med utgångspunkt från enkätsvaren. Satsning på säkerhet och trygghet Ett fl ertal åtgärder för trygghet och säkerhet har vidtagits under året. Bland nya verksamheter märks ett prov med kameraövervakning i garage på Tallbohov samt patrullerande trygghetsvärdar i samma och närliggande områden. Projekt som påbörjats redan tidigare och fortsatt under året är installation av elektroniska lås- och passersystem på portar, tvättstugor och garage i allt fl era områden samt förbättring av utomhusbelysning. Järfällahus har också sett över reglerna för uppsättning av parabolantenner och utformat nya rutiner för detta. Frågan aktualiserades i samband med fasadrenoveringen på Sångvägen. Målet är att inga paraboler ska monteras så att de riskerar att falla ned och skada någon eller orsaka åverkan på husen. Framtidens webbplats Under året har ett intensivt arbete pågått för att ge Järfällahus en ny, modern webbplats med nya funktioner. För att åstadkomma en helt digitaliserad, smidigare och mer transparent uthyrningsprocess har en huvuduppgift varit att koppla ihop den offentligt synliga webbplatsens användargränssnitt med våra företagssystem. Den nya webbplatsen beräknas publiceras under Personal Under året har personalstyrkans storlek varit oförändrad jämfört med tidigare år. Vi har haft pensionsavgångar men också nyrekryterat. Det handlar bl a om en ny teknisk chef som anställdes under hösten. Vi har också haft en del inhyrningar för speciella projekt. Marknad Bostäder Vi har haft en fortsatt hög efterfrågan på bostäder. Uthyrningsgraden har varit näst intill 100 %. Omfl yttningen har minskat något jämfört med Totalt har 572 omfl yttningar skett under 2010 (815 st 2009) varav ett åttiotal (ett hundratal 2009) i den interna kön. Vakanserna uppgår till 59 månadsintäkter, vilket är en ökning jämfört med föregående års 24. Ökningen hänger samman med de radhus som brann ned i januari och därför inte kunde hyras ut under året. Procent helnöjda/nöjda, vår service fsk = fastighetsskötare hk = huvudkontoret Kommersiella lokaler Vakansgraden för kommersiella lokaler var vid årsskiftet 2,5 % vilket är lägre än föregående års 3,4 %. Efterfrågan är annars i princip oförändrad. Särskilt efterfrågas mindre kontorslokaler. Garage och parkeringsplatser För parkeringsplatser är vakansgraden 9 %, vilket är lägre jämfört med föregående års siffra 13 %. Den ökande efterfrågan på garageplatser kan hänga samman med den tidiga och stränga vintern. 8

10 Ekonomi Resultat Resultatet före skatt uppgår till 25,4 mkr (25,2 mkr 2009). Därmed har det av ägaren ställda resultatkravet för den löpande verksamheten, 25 mkr, uppfyllts. Under året har 120,2 mkr (123,3 mkr 2009) använts till underhåll, vilket motsvarar 227:-/m² (233:-/m² 2009). Finansiering policy Företagets kassahantering sker genom ett koncernkonto, som Järfälla kommun administrerar. Finanspolicyn reglerar företagets riskexponering med tillåtna: räntebindningstider kredittider derivatinstrument försäkringsinstrument säkerheter Kommunal borgen används i stor utsträckning som säkerhet vid belåning. En affärsmässig borgensavgift erläggs på för närvarande 0,25 %. Företaget har pantbrev för 646 mkr varav 481 mkr i eget förvar. Lån med kommunal borgen som säkerhet Lån med pantbrev som säkerhet 1 588,0 mkr 52,0 mkr Den totala låneskulden uppgår till 1 640,0 mkr (1 675 mkr 2009) Känslighetsanalys för lån En ränteökning med 1 procentenhet får fullt genomslag först efter 7 år. år kostnadsökning, mkr ränteökning, % 0 1 7,6 0, ,3 0, ,8 0, ,1 0, ,7 0, ,1 0, ,8 0,05 Totalt 16,4 1,00 Fastighetsvärden En marknadsvärdering av hela fastighetsbeståndet genomfördes i slutet av 2008 av en auktoriserad värderingsman. Marknadsvärdet beräknades till 4,9 mdr inom ett intervall av 4,4-5,4. Värdet uppgår till mer än dubbla bokförda värdet och 1,4 gånger taxeringsvärdet. Värderingen ger ett genomsnittligt värde på kr/m². En ny värdering kommer att göras våren Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande: balanserade vinstmedel :19 årets resultat :68 Summa att disponera :87 Antal lån Antal kreditgivare 22 st 7 st Styrelsen och verkställande direktören föreslår: Fördelning av låneportföljen fast ränta 284 mkr, 17 % (30 % 2009) rörlig ränta 645 mkr, 39 % (28 % 2009) derivat 711 mkr, 43 % (42 % 2009) Den genomsnittliga räntan var vid årsskiftet 3,35 % (3,42 %). Duration på låneportföljen är 1,7 år. Vägd snittränta är 3,42 %. att till ägaren utdela :00 att i ny räkning balansera :87 Summa :87 Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen Den föreslagna utdelningen till ägaren reducerar bolagets soliditet marginellt. Bolagets verksamhet bedrivs med lönsamhet och likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en betryggande nivå. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap st (försiktighetsregeln). 9

11 En blick framåt Nyproduktion Ägardirektiven anger att bolagets andel på hyresmarknaden i Järfälla inte ska öka. Trots det har Järfällahus fått ägarens tillstånd att bygga ett nytt seniorboende i Barkarby. Detta hus, Piloten, beräknas stå klart för infl yttning i juni Efterfrågan bostäder Det råder totalt sett för regionen stor efterfrågan på bostäder. Även inom Järfälla kommun fi nns en ökande efterfrågan på lägenheter i alla storlekar. Hyresnivåer Höjningen av hyrorna för bostäder har under de senaste fem åren varit måttlig höjdes hyrorna med endast 0,7 %. Detta är en mycket blygsam höjning jämfört med 2009 års 2,45 % och 2008 års 1,85 %. Företagets mål är en jämn höjning av hyrorna på en måttlig nivå. Underhållsbehov och räntornas framtida utveckling kommer emellertid att ha en avgörande betydelse. Utvecklingen för lokalhyrorna har stagnerat, mycket beroende på konjunkturläget och den stora produktion av kommersiella lokaler som skett i vårt närområde. Ny webbplats och andra IT-lösningar Under 2010 har ett intensivt arbete pågått för att färdigställa en ny webbbplats för Järfällahus. Webbplatsen, som även fortsättningsvis kommer att ha adressen skulle ha varit klar under På grund av tekniska problem kommer den istället att publiceras Den nya webbplatsen kommer att erbjuda nya, förbättrade möjligheter för bostadssökande att via Internet följa sitt ärende från utannonsering av ledig lägenhet till kontraktskrivning. För hyresgäster är det Mina sidor som är den stora nyheten. Vi börjar med ett fåtal tjänster men har valt tekniska lösningar som öppnar för en bred utbyggnad av tjänsteutbudet. Vi kommer också att genomföra en förstudie för eventuellt byte av fastighetssystem. Underhållsbehov Inom vissa delar av beståndet fi nns stora underhållsbehov. Det handlar framför allt om de miljonprogramsområden från 1960-och 70-talen där helrenovering av badrum, inklusive stambyte, behöver göras. Där fi nns också behov av fönsterrenovering. I samma områden behöver vi dessutom renovera fasaderna på sikt. En del av dessa arbeten är påbörjade, och under de kommande åren kommer de att kräva en hel del resurser. Framtidsfrågor Några områden där utveckling och fokusering kommer att ske de närmaste åren är: kommunikationen med och relationen till våra hyresgäster en medarbetarenkät för att följa upp 2008 års undersökning Nöjd medarbetare. ny webbplats med ny funktionalitet utökat nyttjande av modern IT-teknologi för drift och övervakning av våra fastigheter fortsatt fokusering på miljöarbetet fortsatt fokusering på frågor om säkerhet och trygghet kompetenshöjning av personalen genom högre krav vid rekryteringar och genom intern kompetensutveckling fastighetsunderhåll förstudie och eventuellt byte av fastighetssystem ett lyft av operativsystem för både nätverk och klienter. Detta kommer att genomföras 2011 och förväntas ge administrativa vinster. Nästan var femte hyresgäst besöker vår webbplats en gång i månaden eller oftare års värden för besök på hemsidan skiljer sig marginellt från 2008 års siffror. 10

12 Resultaträkning (kkr) Not Nettoomsättning 1 Hyresintäkter Övriga intäkter Summa nettoomsättning Rörelsens kostnader Driftkostnader Underhållskostnader Personalkostnader Övriga externa kostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Resultat från fi nansiella investeringar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntebidrag Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter fi nansiella investeringar Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets resultat

13 Balansräkning (kkr) Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Maskiner och inventarier Pågående om- och tillbyggnad Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Kundfordringar Skattefordran Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Järfälla kommun koncernkonto Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

14 (kkr) Not Eget kapital och skulder Eget kapital 18 Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier med kvotvärde kr) Reservfond Summa bundet kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets vinst Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Summa avsättningar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Förskottsbetalda hyror Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Poster inom linjen, ställda panter Ställda panter i fastigheter för egna skulder till kreditinstitut Ansvarsförbindelser Övriga ansvarsförbindelser, Fastigo

15 Kassafl ödesanalys enligt indirekt metod (kkr) Den löpande verksamheten Resultat före fi nansiella poster Avskrivningar/nedskrivningar Reavinst/-förlust som påverkat resultatet Erhållen ränta Erhållna räntebidrag Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassafl öde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassafl öde från förändringar i rörelsekapital Ökning/minskning av kortfristiga fordringar Ökning/minskning av kortfristiga rörelseskulder Kassafl öde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av/investering i anläggningstillgångar Försäljning av anläggningstillgångar 45 5 Kassafl öde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga skulder Förändring av långfristiga fordringar Utbetald utdelning Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten Årets kassafl öde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

16 Noter och tilläggsupplysningar Not 1 Värderings- och redovisningsprinciper Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Även Bokföringsnämndens tidigare utkast avseende vägledning om nedskrivning av materiella tillgångar har beaktats. Företagets fastighetsbestånd består enbart av förvaltningsfastigheter. Hyresintäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. I resultaträkningen belastas rörelseresultatet med avskrivningar som i stort överensstämmer med skattemässiga avskrivningar Byggnader 2,0 % 2,0 % Maskiner och inventarier 20,0 % 20,0 % Inventarier av mindre värde än kronor kostnadsförs. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella tillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en fi nansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. Fordringar Fordringar med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader mellan skattemässiga värden på tillgångar och skulder och redovisningsmässiga värden. Den temporära skillnaden är hänförlig till anläggningstillgångar. En skattesats på 26,3 % har använts vid beräkningen av uppskjuten skatt. Kassafl ödesanalys Kassafl ödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassafl ödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassifi ceras endast tillgodohavande på koncernkontot hos Järfälla kommun. Soliditet Eget kapital inkl 73,7 % av obeskattade reserver dividerat med balansomslutningen. Avkastning på eget kapital Årets resultat efter skatt dividerat med justerat eget kapital. Direktavkastning på totalt kapital Rörelseresultat före avskrivningar och fi nansiella investeringar dividerat med balansomslutningen. Marknadsvärde Av auktoriserad fastighetsvärderare utförd värdering vid viss tidpunkt. Not 2 Hyresintäkter Bostäder Lokaler Garage- och bilplatser Hyresbortfall bostäder Hyresbortfall lokaler Hyresbortfall garage- och bilplatser Summa Not 3 Driftkostnader/övriga externa kostnader Fastighets-, markskötsel och städning Reparationer Taxebundna kostnader - vatten el avfallshantering uppvärmning (inkl värmeförsäljning) Övriga driftkostnader Summa Övriga externa kostnader* *Ersättning för revision till PWC Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag Skatterådgivning 0 0 Övriga tjänster 0 30 Summa: Not 4 Av- och nedskrivningar Byggnader enligt plan Inventarier Summa Avskrivningar tillhörande central administration och försäljning är marginella och har ej fördelats. 15

17 Not 5 Personal Löner och sociala avgifter samt övriga personalkostnader Medelantalet anställda med fördelning på män och kvinnor har uppgått till: Antal årsarbetare 2010 varav män 2009 varav män Tjänstemän 40 40% 41 41% Fastighetsarbetare 29 93% 28 96% Summa 69 63% 69 62% Pensionsavsättningar och avtal VD har anställningsformen tillsvidareanställd, med ITP-planen som pensionsplan. Vid uppsägning från bolagets sida, gäller 24 månaders uppsägningstid. I huvudsak sker pensionsavsättningar enligt kollektivavtalen (ITP-planen och avtalspension SAF-LO). För samtliga anställda genomförs årliga pensionsavsättningar till extern pensionsanstalt eller försäkringsbolag. I balansräkningen fi nns därmed inga framtida pensionsåtaganden upptagna. Åldersstruktur för de anställda Totalt Tjänstemän Fastighetsarbetare Summa Löner och ersättningar Styrelse, VD Tjänstemän Fastighetsarbetare Summa Sociala kostnader Styrelsen, VD varav pensionskostnader Tjänstemän varav pensionskostnader Fastighetsarbetare varav pensionskostnader Summa varav pensionskostnader Löneskatt Inhyrd personal Tjänstemän Fastighetsarbetare Styrelse och företagsledning Not 6 Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntor på likvida medel Övriga fi nansiella intäkter Summa Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntor på fastighetslån Räntor förtidslösta lån 0 0 Avgifter kommunal borgen Övriga fi nansiella kostnader Summa Not 8 Bokslutsdispositioner Avsättning till periodiseringsfond Upplösning av periodiseringsfond Summa Not 9 Aktuell skatt Årets skatt Justerad skatt, avser tidigare år Summa varav män 2009 varav män Styrelsen VD Sjukfrånvaro 2010 (%) kvinnor män totalt 2010 totalt 2009 All personal 5,6 4,9 5,2 4,7 49 år 6,3 4,8 5,3 2,2 50 år 5,0 5,0 5,0 7,2 därav långtidsfrånvaro (sjukfrånvaro > 60 dagar) 0,6 0,0 0,2 1,6 16

18 Not 10 Uppskjuten skatteskuld Skulden är hänförlig till Byggnader Summa Förändring mellan åren Not 11 Byggnader och mark Byggnader Ingående anskaffningsvärde Överfört från pågående investeringar Årets investeringar Avgår: investeringsmoms och skattereduktion under året 0 0 Försäljning/utrangering under året Utgående anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Försäljning/utrangering under året Utgående avskrivningar enligt plan Ingående nedskrivningar Återföring nedskrivning i samband med försäljning 0 0 Årets nedskrivning 0 0 Utgående nedskrivning Utgående bokfört värde byggnader Taxeringsvärde för byggnader Pågående ny- samt om- och tillbyggnad Ingående anskaffningsvärde Överfört till byggnader Årets investeringar Utgående anskaffningsvärde Mark Ingående anskaffningsvärde Försäljningar under året 0 0 Årets anskaffningar Utgående bokfört värde mark Taxeringsvärde för mark Not 12 Maskiner och inventarier Ingående anskaffningsvärde Årets inköp Årets försäljningar/utrangeringar Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar enligt plan Justeringar för avskrivningar på försålda/utrangerade inventarier Årets avskrivningar enligt plan Utgående avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan Not 13 Andra långfristiga värdepappersinnehav SABO Byggnadsförsäkring AB (100 aktier à 1 000:-) Andel HBV Summa Not 14 Andra långfristiga fordringar Fordringar hos anställda, billån Depositioner* Summa * Elhandel med HBV upphörde vid årsskiftet 2009/2010 och depositionen och ekonomiska mellanhavanden har lösts under Not 15 Övriga kortfristiga fordringar HBV-medel Skattekontot Momsfordran Övriga fordringar 0 37 Summa Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Räntebidragsfordran Upplupna intäkter Derivatinstrument 0 0 Förutbetalda kostnader Summa Not 17 Kortsiktiga placeringar Koncernkonto Järfälla kommun Ej utnyttjad checkkredit = Not 18 Eget kapital Aktie- Reserv- Fritt eget kapital fond kapital IB enligt fastställd balansräkning Enligt bolagsstämma: Utdelning Årets vinst UB

19 Not 19 Skulder till kreditinstitut Lånestruktur kkr andel % medelränta % Rörlig ränta ,3 2,04 Swapar ,4 3,88 Fast ränta ,3 4,05 Summa ,0 3,35 ( ( ) Antal lån i portföljen 22 st ( st) Lån med kommunal borgen, kkr ( ) Lån mot pantbrev, kkr ( ) Kreditförfall, år kkr andel % Summa Derivatinstrument Derivatinstrument används för att minska riskexponeringen i enlighet med och inom de ramar som är fastställda i bolagets fi nanspolicy. På balansdagen fanns ränteswapar på nominellt kkr. Marknadsvärdet, beräknat som om kontrakten stängdes på balansdagen, har erhållits från respektive bank. kontrakt nominellt belopp, kkr marknadsvärde, kkr Ränteswap Ränteswap Ränteswap Ränteswap Ränteswap Ränteswap Ränteswap Ränteswap Ränteswap Totalt, ej redovisat i balansräkningen Not 20 Övriga kortfristiga skulder Arbetsgivaravgift och källskatt Momsskuld Övriga kortfristiga skulder Summa Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Räntekostnader Övriga upplupna kostnader Summa Järfälla den 24 mars 2011 Johnny Lennström Hans Håkansson Min revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 25 mars Catherine Arcuri Per-Erik Burrau Isabelle Eriksson Emma Lindqvist Lars Wallén Auktoriserad revisor Lars Rydlander Olof Lindholm, VD 18

20 Revisionsberättelse Till årsstämman i Järfällahus Aktiebolag Org nr Jag har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Järfällahus AB för år Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 25 mars 2011 Lars Wallén Auktoriserad revisor Granskningsrapport Lekmannarevisorns granskning av Järfällahus AB Org nr , verksamhet för år 2009 Jag har granskat bolagets verksamhet under år Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Det innebär att jag planerat och genomfört granskningen för att i rimlig grad försäkra mig om att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig. Min granskning har utgått från de beslut bolagets ägare fattat och har inriktats på att granska att besluten verkställts samt att verksamheten håller sig inom de ramar som bolagsordningen anger. En sammanfattande redogörelse för den utförda granskningen har redovisats i en särskild rapport den 26 mars Jag anser att min granskning ger mig rimlig grund för uttalanden nedan. Jag bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Jag fi nner därför inte anledning till anmärkning mot styrelsens ledamöter eller verkställande direktören. Järfälla den 25 mars 2011 Kerstin Eriksson Av kommunfullmäktige i Järfälla kommun utsedd lekmannarevisor 19