Byggande i Stockholmsregionen Hur tänker kommuner och exploatörer?

Transkript

1 EXAMENSARBETE FASTIGHETSVETENSKAP EX Byggande i Stockholmsregionen Hur tänker kommuner och exploatörer? Frida Anderberg Ylva Stjerndahl Examinator: Thomas Kalbro Handledare: Andreas Jaeger/Fastighetskontoret Stockholms Stad STOCKHOLM 2007

2 Förord Detta examensarbete har utförts på Fastighetskontoret, Stockholms Stad under våren Arbetet omfattar 20 poäng och utgör den avslutande delen i vår utbildning på Kungliga Tekniska Högskolan, lantmäteriprogrammet med inriktning mot mark- och fastighetsteknik. Vi vill rikta ett stort tack till våra handledare Andreas Jaeger på Fastighetskontoret och Thomas Kalbro på Kungliga Tekniska Högskolan, avdelningen för fastighetsvetenskap, för idéer och vägledning under arbetets gång. Vi vill även tacka alla de personer som tagit sig tid att bli intervjuade av oss. Er hjälp har varit oerhört värdefull för vårt arbete. Stockholm, maj 2007 Frida Anderberg Ylva Stjerndahl 2

3 Abstract Land Development in the Stockholm Region: Municipal and Developer Perspectives It is the municipalities who decide when and where a plan should be established. This creates questions about how land development projects on privately-owned land have been initiated before. The aim of the thesis is to study the present land development situation in Stockholm region. This has been done by interviewing officials in seven municipalities around Stockholm region. The initiation of ten detailed development plans has also been studied in order to see how the municipalities think and act. In three of the detailed development plans the land owners were developers and they were questioned about their opinion of land development and co-operation with the municipalities. In this way both the municipalities and the developers views on land development are obtained. There are differences in how the municipalities think regarding land development. Six out of seven municipalities considered themselves expansive municipalities with a positive view on land development, but the financial situation is sometimes a hindrance. Two of the municipalities do not own much land and are dependent on developers showing interest and making proposals on how to develop the land. One of these municipalities tries to get the property owners to pay a big part of the facility cost in order to afford a land development. Most of the municipalities develop mainly in already existing habitation, which is more cost-effective since the infrastructure already is built and new services and communication might not be needed. Neither the municipalities nor the developers were very interested in building exclusive homes; they all wanted to attract the normal citizen. In six out of ten detailed development plans there were no previous intentions of developing the area. This concludes that the municipalities are open to land development proposals made by property owners or developers. It also points to the fact that the municipal comprehensive plan is not always as important as some municipalities claim. In general the co-operation between the municipalities and the developers is good, but the developers wished for the municipalities to be more understanding of their situation. The time factor for example is very important to the developers and their economy. 3

4 Sammanfattning Det kommunala planmonopolet innebär att kommunen har avgörandet i sina händer vad gäller när, var och hur en detaljplan skall upprättas. Detta skapar frågor om hur exploateringsprojekt har kommit till stånd som initierats på privatägd mark. Examensarbetet syftar alltså till att undersöka den rådande exploateringssituationen i Stockholmsregionen. Detta har gjorts genom intervjuer med tjänstemän i sju kommuner i Stockholms län. Som ett led i detta har även initieringsskedet för tio detaljplaner studerats. Det säger en del om hur kommunen tänker och agerar. I tre av detaljplaneprocesserna har stora byggherrar varit markägare och vid intervjuerna med dessa frågades det även om deras syn på exploatering och hur samarbetet med kommunerna fungerar. På så sätt fås både kommuners och exploatörers syn på exploatering. Det finns en del skillnader i hur kommunerna tänker vid exploateringar. Sex av sju kommuner sade sig vara expansiva kommuner med en positiv syn på exploatering, men att ekonomin ibland sätter hinder för det. Två av kommunerna äger inte mycket egen mark och är beroende av att byggherrar visar intresse och kommer med förslag på exploatering. En av dessa kommuner försöker lägga stor del av kostnaden på fastighetsägarna vid exploateringar för att ha råd med dem. De flesta kommunerna exploaterar främst i eller i anslutning till redan befintlig bebyggelse. Det är mer ekonomiskt lönsamt då infrastrukturen redan finns och det ställer inte lika stora krav på ny service eller kommunikation. Varken kommunerna eller exploatörerna var särskilt intresserade av att bygga exklusiva bostäder, alla vill vända sig till normalmedborgaren. Vid sex av tio detaljplaner fanns det inte tankar om exploatering på det området tidigare från kommunens sida. Det säger en del om att kommunerna är mycket öppna för fastighetsägare/exploatörers förslag på exploatering. Det ger också en fingervisning om att översiktplanen inte alltid har så stor betydelse även om kommuner nämnde att överensstämmelsen med översiktplanen är viktig för att exploatering ska ske. Generellt sätt kunde det konstateras att samarbetet mellan kommunerna och exploatörer ansågs fungera bra. Dock tyckte exploatörerna att kommunen måste ha en större förståelse för deras situation. Tidhållning är till exempel mycket viktig för exploatörerna och deras ekonomi då varje utdraget beslut innebär en stor kostnad. 4

5 Förkortningar FBL MB PBL LAV VA Fastighetsbildningslagen Miljöbalken Plan- och bygglagen Lagen om allmänna vattentjänster Vatten och avlopp 5

6 Innehållsförteckning 1 Inledning Bakgrund Syfte Avgränsning Områdesavgränsning Tidigare markanvändning Tidsavgränsning Metod Steg Steg Steg Felkällor Exploateringsprocessen Markexploatering Initieringsskedet Ekonomi Plansystem i PBL Översiktplan Detaljplan Kommunal organisation Politisk organisation Tjänstemannaorganisation Undersökningar kommuner och detaljplaner Botkyrka kommun Kommunfakta Detaljplan Haninge kommun Kommunfakta Detaljplan Huddinge kommun Kommunfakta Detaljplan Nynäshamns kommun Kommunfakta Detaljplan Salems kommun Fakta kommun Detaljplan Södertälje kommun Kommunfakta Detaljplan Vallentuna kommun Kommunfakta Detaljplan Analys och diskussion Kommun Vilken syn har kommunerna på exploatering? Vilka kriterier har kommunerna för att exploatera? Varför fattar kommunerna beslut om att bygga på vissa ställen?

7 4.1.4 Vilka typer av områden exploaterar kommunerna främst på? Vilka underlag kräver kommunerna av en exploatör som inkommer med ett förslag på bebyggelse för att en detaljplan skulle kunna initieras? Vilken smärtgräns har kommunerna för hur många avstyckningar från en fastighet de godkänner utan att en detaljplan måste upprättas? Detaljplan Hur har initieringen för detaljplanerna på privatägd mark skett? Hade kommunen tankar om exploatering inom området före initieringen? Vad var det som gjorde att kommunerna ville gå vidare med projekten? Är det vanligt att den slutliga detaljplanen skiljer sig mycket från det ursprungliga förslaget? Exploatör Vilken typ av bebyggelse exploaterar exploatörerna främst på? Är det vanligt att fastighetsägare inkommer med förslag om exploatering på dennes mark? Hur skulle ett bättre samarbete mellan exploatörer och kommuner kunna uppnås? Vilka skillnader fanns mellan att exploatera på kommunalägd mark jämfört med privatägd? Sammanfattande slutsats Referenslista

8 1 Inledning 1.1 Bakgrund Det byggs mycket nytt i dagens läge och i Stockholmsregionen råder en stor efterfråga på nya bostäder. Samtidigt är exploatörer mycket villiga till att investera i nya byggprojekt. Som markägare uppstår då frågan: Hur vet jag att jag får bebygga min fastighet? Vad finns det för faktorer som avgör att en detaljplan initieras och hur skiljer sig detta åt mellan kommuner? Kommunen är de facto ansvarig för planering och beslut när och var en detaljplan ska upprättas enligt 1 kap. 2 PBL. Det är därför angeläget att utreda hur glappet mellan översiktplan och detaljplan ser ut. Det är i detta glapp som beslut tas om huruvida ett område ska exploateras eller inte. 1.2 Syfte Syftet med examensarbetet är att kartlägga sju kommuner i Stockholmsregionen och få svar på följande frågeställningar: Vilken syn har kommunerna på exploatering? Vilka kriterier har kommunerna för att vilja exploatera? Varför fattar kommunerna beslut om att bygga på vissa ställen? Vilka typer av områden exploaterar kommunerna främst på? Vilka underlag kräver kommunerna av en exploatör som inkommer med ett förslag på bebyggelse för att en detaljplan skulle kunna initieras? Vilken smärtgräns har kommunerna för hur många avstyckningar från en fastighet de godkänner utan att en detaljplan måste upprättas? Tio detaljplaner studeras för att ta reda på hur exploateringar faktiskt har initierats i kommunerna. Följande frågeställningar ska besvaras: Hur har initieringen för de utvalda detaljplanerna skett? Hade kommunen tankar om exploatering inom området före initieringen? Vad var det som gjorde att kommunerna ville gå vidare med projekten? Är det vanligt att den slutliga detaljplanen skiljer sig mycket från det ursprungliga förslaget? Tre av detaljplanerna har initierats av byggföretag och för att få deras syn på exploatering kommer följande frågeställningar att utredas: Vilken typ av mark exploaterar exploatörerna främst på? Är det vanligt att fastighetsägare inkommer med förslag om exploatering på dennes mark? Hur skulle ett bättre samarbete mellan exploatörer och kommuner kunna uppnås? Vilka skillnader fanns mellan att exploatera på kommunalägd mark jämfört med privatägd? 1.3 Avgränsning Områdesavgränsning Examensarbetet berör följande kommuner i Stockholms län: Botkyrka, Haninge, Huddinge, Nynäshamn, Salem, Södertälje och Vallentuna. 8

9 1.3.2 Tidigare markanvändning Detaljplaner som studeras ligger på områden som inte tidigare varit detaljplanelagda och där någon annan än kommunen varit markägare eller initiativtagare Tidsavgränsning För att få en aktuell bild av kommuners respektive exploatörers syn på exploatering studeras detaljplaner under 2000-talet. 1.4 Metod Examensarbetet kan delas in i tre faser; förberedelser, intervjuer och insamling av material samt bearbetning och slutsatser Steg 1 Som första steg väljs ett antal kommuner ut som är intressanta att studera i detta examensarbete. Inom dessa kommuner väljs detaljplaner ut enligt kriterierna ovan. Fakta om kommunerna och detaljplanerna studeras för att förbereda intervjuerna Steg 2 I nästa fas i arbetet hålls intervjuer med tjänstemän på kommunerna samt med berörda byggföretag Steg 3 Insamlat material studeras, analyseras och jämförs för att därefter dra slutsatser och svara på examensarbetets frågeställningar. Då det inte är av intresse för detta examensarbete att ange enskilda kommuner, exploatörer och detaljplaner kommer dessa att hållas anonyma i analysdelen. 1.5 Felkällor Resultaten som framkommit vid intervjuer med tjänstemän på kommuner och byggföretag är inte alltid objektiva. Då intervjuerna endast bestått av en representant från respektive kommun/byggföretag kan svaren i vissa fall ha blivit subjektiva. Detta måste finnas i åtanke när resultatet läses. För att uppnå ett mer objektivt och tillförlitligt resultat skulle fler intervjuer per kommun/byggföretag kunna ha gjorts. En annan felkälla är att personen som blivit intervjuad inte alltid har varit lämpad att svara på en del av de frågor som ställts. Vid intervjuerna med kommunerna var det i vissa fall en planarkitekt som svarade på frågorna som egentligen en exploateringsingenjör varit mer lämpad för att svara på och vice versa. För att få ett mer tillförlitligt resultat om exploatörers syn på exploatering skulle fler kunna ha intervjuats. Önskvärt vore att ha haft lika många exploatörer att intervjua som kommuner, det vill säga sju stycken, för att på så sätt kunna dra mer generella och pålitliga slutsatser. Varför fler exploatörer inte har intervjuats beror på att det från början inte var tänkt att studera exploatörernas syn på exploatering utan endast kommunernas. Anledningen till att denna vinkling trots detta blev 9

10 aktuell var för att i några av detaljplanerna var stora exploatörer markägare. Dessa intervjuades, men vid denna tidpunkt var examensarbetet relativt långtgående och att lägga till ytterligare exploatörer skulle ha inneburit en stor tidspress. En bedömning gjordes då och det konstaterades att underlaget som redan fanns skulle räcka till ett relativt bra resultat och för att få en bild av hur exploatörer tänker. Den rådande högkonjunktur kan också sägas ha en viss inverkan på de resultat som har kommit fram då de flesta kommuner hade en mycket positiv inställning till exploatering och ville expandera. Detta resultat hade förmodligen inte varit desamma om studien gjorts under en tid av lågkonjunktur. Men examensarbetet syftar just till att fånga den rådande synen hos kommuner och exploatörer gällande exploatering. 2 Exploateringsprocessen 2.1 Markexploatering Markexploatering innebär att markanvändningen ändras eller effektiviseras för ett område dvs. att ny bebyggelse uppförs på obebyggd mark eller att byggnader rivs för att ersättas av nya. Markexploatering innefattar alla åtgärder som är nödvändiga för att uppföra bostäder, kontor, industrier mm. samt de kompletterande anläggningarna som krävs så som vägar, grönområden, VAledningar mm. 1 Vid en markexploatering involveras många olika aktörer så som kommuner, myndigheter, fastighetsägare, grannar, byggherrar, byggföretag, konsulter och allmänheten. Även många typer av ämnesområden berörs och markexploatering kan därför sägas vara en tvärfacklig verksamhet. Lokaliseringen av bebyggelsen är både av ekonomisk och miljömässig karaktär. Hur bebyggelsen skall utformas är däremot arkitektoniska och tekniska frågor. Markexploatering är även omgärdat av ett stort juridiskt regelverk med lagstiftning för planläggning, tillståndsprövning, teknisk infrastruktur samt tvångsförvärv. 1 Vid markexploatering finns det två centrala genomförandeavtal som avser att reglera förhållandet mellan kommunen och fastighetsägaren/exploatören. De två avtalsformer som används är exploateringsavtal respektive markanvisningsavtal. Exploateringsavtal tecknas då exploatören äger marken som ska bebyggas och avtalets huvudsyfte är att reglera när, var och hur en detaljplan ska upprättas. I avtalet preciseras även vad som ska utföras och bekostas av vem samt marköverlåtelser och avgifter för kommunala gator och VA-anläggningar. Markanvisningsavtal däremot tecknas då marken ägs av kommunen själv och avtalet ses främst som ett överlåtelseavtal med diverse regleringar mellan kommunen och byggherren Initieringsskedet Initieringen är det första skedet i exploateringsprocessen och syftar till att få till stånd en överenskommelse mellan exploatören och kommunen angående 1 Kalbro, Markexploatering s Kalbro, Markexploatering s

11 planläggning. Det finns två huvudsakliga skäl till varför exploateringsprojekt initieras, dels kan marken utnyttjas ineffektivt och en effektivare markanvändning eftersträvas, men det kan även finns ett behov av mark för ett visst ändamål. Initieringsskedet finns inte reglerat i lagstiftningen och hur processen ser ut beror på de intressenter som är inblandade i projektet. 3 Exploateringsprojekt kan initieras av en fastighetsägare som själv har behov av ny bebyggelse på sin fastighet eller som vill förädla marken genom att bebygga den och sälja den i samband med exploateringen. Initiativet kan även komma från kommunen som genom ett politiskt beslut pekar ut marken som lämplig för ett visst ändamål som till exempel försörjning av bostäder till kommunens invånare. Initiativet kan även tas av någon som anser sig ha behov av bostäder och lokaler eller av ett byggföretag som vill bygga bostäder för försäljning. Är initiativtagaren en privat aktör, exempelvis en exploatör, bedrivs största delen av arbete under initieringsskedet av exploatören i syfte att utarbeta ett välarbetat och bra exploateringsförslag som vinner gillande hos kommunens tjänstemän och politiker. Hur kommuner och exploatörer agerar under initieringsskedet varierar från fall till fall, ibland är kommunen mer passiv och ger endast exploatören kommunens riktlinjer för exploateringen, men låter sedan exploatören jobba mer fritt. Motsatsen är när kommunen arbetar aktivt under initieringsskedet för att i samarbete med exploatörer utarbeta ett exploateringsförslag så att båda parterna från början är överens om vilka riktlinjer och avsikter som finns för projektet. 4 Varför vissa projekt går vidare från initieringsstadiet till planläggning och andra inte beror på en mängd faktorer och varierar från fall till fall. Överensstämmelse med översiktsplanen är en viktig faktor, men det är inte alltid nödvändigt då smärre avvikelser från översiktsplanen är möjliga och i vissa fall kan även en ändring av översiktplanen bli aktuell. Den ekonomiska aspekten är också viktig när kommunen ska avgöra om projektet är värt att satsa på eller inte. Projektet ska vara ekonomiskt genomförbart och en möjlig lösning för kommunen kan vara att ta ut avgifter av fastighetsägarna eller exploatören för de allmänna anläggningarna. Den politiska viljan kan också i många fall vara avgörande för ett projekts framtid då det i slutändan är politikerna som skall godkänna en detaljplaneläggning. 2.3 Ekonomi Kommunen är ansvarig för allmänna gator, grönområden och VA-anläggningar som ligger inom ett detaljplaneområde. Vid exploateringsprojekt har kommunen möjlighet att få stora delar av investeringskostnaderna för anläggningarna bekostade. Detta kan ske genom uttag från fastighetsägarna i form av gatukostnadsavgifter (6 kap. 31 PBL) samt via VA-anslutningsavgifter (24 och 29 LAV). Drift- och underhållskostnader för allmänna gator och grönområden finansieras med kommunalskatten och för VA-anläggningar i form av förbrukningsavgifter. Till detta finns även kompletterande regler (6 kap. 22 PBL) som säger att kommunen via ett exploateringsavtal kan ålägga byggherren att bekosta och bygga ut allmänna platser och VA-anläggningar om det anses som skäligt med tanke på den nytta byggherren har av exploateringen. 5 3 Kalbro, Markexploatering s Hessel, Examensarbete EX s

12 Kommunen har även ett myndighetsansvar vad gäller planläggning och bygglovsgivning vilket innebär administrationskostnader för kommunen, dessa kan tas ut via plan- och bygglovsavgifter från berörda fastighetsägare (11 kap 5 PBL). Kommunen har även en möjlighet att i ett exploateringsavtal komma överens med byggherren om att denne skall står för plan- och bygglovsavgifterna (11 kap. PBL). 5 Kommunen har således goda möjligheter att undkomma många av de kostnader som en exploatering innebär. Genom att maximalt utnyttja de möjligheter som PBL och LAV ger gällande uttag av avgifter för allmänna anläggningar kan antingen fastighetsägaren eller byggherren åläggas stora delar av kostnaderna. 2.4 Plansystem i PBL I PBL:s plansystem ingår bestämmelser om fem plantyper; regionplan, översiktsplan, detaljplan, fastighetsplan samt områdesbestämmelser. Nedan följer en närmare presentation av översiktplan och detaljplan som är de två plantyper som är aktuella för detta examensarbete Översiktplan Enligt PBL skall alla kommuner ha en heltäckande och aktuell översiktsplan som visar grunddragen i markanvändning och bebyggelseutveckling för att uppnå det övergripande målet att skapa en god livsmiljö i kommunen (4 kap. PBL). Planen skall även ge vägledning för efterföljande planer, tillstånd och beslut samt redovisa riksintressen (3 och 4 kap. MB), allmänna intressen (2 kap. PBL) och gällande miljökvalitetsnormer (5 kap. MB). Översiktplanen är inte bindande, men väger ändå relativt tungt på grund av sin förankring i planprocessen som garanterar samråd och insyn. För att hålla planen aktuell omprövas den varje var fjärde år. 6 Fördjupad översiktsplan kan upprättas för ett mindre område om en mer detaljerad plan önskas, detta kan gälla tätorter, bevarandeområden, friluftsområden eller områden för större anläggningar av strukturell betydelse. När en fördjupad översiktplan har antagits för ett specifikt område medför det att översiktsplanen därmed är ändrad Detaljplan Syftet med en detaljplan är att utforma och pröva användningen av ett markområde. Detaljplanen reglerar markens användning, bebyggelse och anläggningar både när det gäller förnyelse och bevarande. Detaljplanen medför en rätt att bygga i enlighet med planbestämmelserna och är bindande för myndigheter och enskilda. Planen reglerar också rättigheter och skyldigheter för kommunen och fastighetsägare samt tillskapar en effektiv och rationell tillståndsgivning. Förfarandet när planen upprättas skall ge insyn och inflytande för fastighetsägare, myndigheter, boende och allmänheten. Ett annat syfte med detaljplanen kan sägas vara att reglera rätten mellan grannar. Detta genom dels en inskränkning av den enskilda fastighetsägarens frihet som ett skydd för vad grannar kan tänka sig företa på fastigheten. Kommunen har i ett detaljplaneområde rätt att lösa mark som är avsedd för allmänna plaster, men även en skyldighet att lösa sådan typ av 5 Kalbro, Markexploatering s , Didón, Magnusson, Millgård och Molander, Plan- och bygglagens grunder s

13 mark. De har även en skyldighet att iordningställa sådana platser samt underhålla dem. 7 Enligt PBL finns det tre situationer då en detaljplan måste upprättas (5 kap. 1 PBL). Dessa är: Vid ny sammanhållen bebyggelse, då gemensamma anordningar krävs så som VA- ledningar, vägar mm. Vid ny enstaka bebyggelse som har en betydlig inverkan på omgivningen eller om bebyggelsen är belägen på ett område med högt bebyggelsetryck. Vid befintlig bebyggelse som skall förändras eller bevaras och en reglering bör ske i ett sammanhang. Det finns krav på att en detaljplan skall ha ett visst formellt innehåll. Först och främst skall planområdets gränser klargöras samt ändamål för olika områden i planen så som allmän plats, kvartersmark och vattenområden. Planens genomförandetid mellan 5 och 15 år skall även anges som ligger på. 7 Detaljplaneprocessen Detaljplaneprocessen som ofta är en tidskrävande process följer ett antal steg som bilden till höger visar. Processen börjar med att en fastighetsägare alternativt kommunen tar initiativet till planen och därefter tar kommunen ett beslut om ett program skall upprättas eller inte. I programmet anges utgångspunkterna och målen för planen. Under programsamrådet ges berörda och intressenter möjlighet till att komma med synpunkter. Därefter godkänns programmet av kommunstyrelsen och en detaljplan börjar utarbetas. När ett färdigt detaljplaneförslag har utarbetats med plankarta, planbeskrivning och genomförandebeskrivning skall planen ut på ett andra samråd där kommunen skall samråda med länsstyrelsen, lantmäterimyndigheten och eventuellt andra kommuner som berörs. Andra intressenter som det också skall beredas samråd för är bl.a. fastighetsägare, bostadsrättsinnehavare, hyresgäster samt andra myndigheter som kan tänkas beröras av planen. Samrådet skall sedan mynna ut i en samrådsredogörelse där samtliga synpunkter som kommit fram under samrådet tas upp samt kommunens ställning till åsikterna. Därefter följer minst tre veckor av utställning av detaljplaneförslaget där den som vill kan komma med skriftliga synpunkter. De synpunkter som kommer in skall sammanställas i ett utlåtande och sedan sändas ut till dem som inte fått sina synpunkter tillgodosedda i planen. Har planen kommit att ändrats väsentligt från utställningsförslaget skall planen ut på utställning en gång till. Därefter antas detaljplanen av kommunfullmäktige, men är planen av 7 Kalbro, Markexploatering s

14 mindre betydelse kan kommunfullmäktige delegera kommunstyrelsen alternativt byggnadsnämnden att anta planen. För att planen till sist ska vinna laga kraft måste överklagandetiden på tre veckor ha förflutit. Blir planen överklagad till länsstyrelsen och eventuellt även regeringen kan processen dock komma att bli längre. 8 I vissa fall kan ett enkelt planförfarande bli aktuellt vilket innebär att planutformningen sker i direktkontakt med de berörda. Samrådsförfarandet kan då begränsas till endast tre veckor och planen ställs inte ut. Ett enkelt planförfarande kan komma att bli aktuellt om planen har en begränsad betydelse och saknar intresse för allmänheten samt stämmer överens med översiktplanen (5 kap. 28 PBL). Vid ett enkelt planförfarande antar byggnadsnämnden planen på delegation från kommunfullmäktige. 9 Avgörandet av var, när och hur en detaljplan skall upprättas tas alltid av kommunen, dvs. det kommunala planmonopolet. Fastighetsägare har ingen rätt att begära planläggning av mark eller att överklaga ett beslut om vägran av upprättande av detaljplan. I undantagsfall kan staten gå in och kräva att en detaljplan ska upprättas, upphävs eller ändras (12 kap. 6 PBL) Kommunal organisation Politisk organisation Kommunfullmäktige är kommunens högsta beslutande organ och kan sägas vara kommunens riksdag. Ledamöterna utses vid de allmänna valen vart fjärde år. Kommunens "regering" kan kommunstyrelsen sägas vara och den har nio ledamöter som väljs av kommunfullmäktige. En nämnd är utsedd av kommunfullmäktige att ansvara för den service som kommunen ska tillhandahålla, med utgångspunkt från de lagar och förordningar som gäller. Nämnderna fattar även egna beslut inom sina specialområden och de prioriterar hur budgeten ska fördelas inom den egna verksamheten Tjänstemannaorganisation Som ett stöd till den politiska organisationen finns en tjänstemannaorganisation som är indelad i ett flertal förvaltningar med ansvar för olika områden. Förvaltningarna utför kommunens tjänster enligt uppdrag från nämnderna. De hjälper också nämnder och styrelser med att bland annat att bereda ärenden och bidra med underlag för politiska beslut Kalbro, Markexploatering s Kalbro, Markexploatering s Kalbro, Markexploatering s Strängnäs kommun, 18/ Västra Götalandsregionen, 18/

15 3 Undersökningar kommuner och detaljplaner 3.1 Botkyrka kommun Kommunfakta Botkyrka kommun är belägen i den södra delen av Stockholms län mellan Stockholm och Södertälje och de angränsande kommunerna är Huddinge, Haninge, Nynäshamn och Salem. Bebyggelsen är främst koncentrerad till de sju kommundelarna Alby, Fittja, Hallunda, Norsborg, Tullinge, Tumba och Vårsta/Grödinge. Botkyrka kommun är en av Sveriges mest internationella kommuner där drygt en tredjedel av dess invånare kommer från över 100 olika länder. 13 Bostadsbyggandet har under en lång tid legat på en mycket låg nivå i kommunen och till stor del beror detta på miljonprogrammet under 60- och 70-talet då bostadsmarkanden blev mättad. Ett mönster som har kunnat iakttas är att trots det låga byggandet har befolkningen ökat i kommunen. Detta har kunnat ske då fler människor bor i varje lägenhet än förut samt att många fritidshus numera används som permanentbostäder. Målet för den nya bebyggelsen är att skapa attraktiva boenden med hög trivsel- och trygghetsfaktor samt god service och närhet till kollektivtrafik och grönområden. Botkyrka kommun satsar främst på en förtätning av de tätorter som redan finns, men även ett fåtal helt nya områden är planerade. I översiktplanen finns det en vision om att det skall byggas ca 350 nya bostäder varje år och detta finns det gott om mark avsatt för. 14 Vid undersökning av översiktsplanens aktualitet framkom det att fler arbetsplatser behövs och tänkbara områden för detta ändamål skulle kunna vara de norra delarna av Botkyrka kommun runt E4/E Detaljplan I anslutning till det före detta flottiljområdet i Riksten i Tullinge planeras det för Rikstens Friluftsstad. Från början ägdes marken av staten, men när flygplatsen lades ner bildades ett bolag för det gamla militärområdet, F18 Vasallen AB. Tankarna om exploatering väcktes år 1999 av bolaget, men fick till en början inget gehör från Botkyrka kommun. Dock förändrades kommunens syn då det började diskuteras om en ny storflygplats i Stockholms län. Botkyrka ville inte ha den i Tullinge och började planera för bostäder på området istället. Arkitekter anlitades för att skissa på området som fick en friluftslivsprägel och bolaget Rikstens Friluftsstad AB bildades. År 2004 gick PEAB in och köpte bolaget och drev projektet vidare. Ett exploateringsavtal tecknades mellan Botkyrka kommun och PEAB och detaljplanearbetet startade med den första etappen år Sammanlagt kommer det etappvis att byggas 2500 bostäder på området. I de första tre etapperna är bebyggelsen låg med maximalt tre våningar, det är inte 13 Botkyrka kommun, 29/ Botkyrka kommuns översiktplan 2002, Botkyrka kommun, 29/ Förslag till aktualitetsförklaring av översiktsplanen, Botkyrka kommun, 29/

16 förrän i etapp sex eller sju och på års sikt som centrumdelen i området kommer att byggas Haninge kommun Kommunfakta Haninge kommun är belägen söder om Stockholm med grannkommunerna Tyresö, Nynäshamn, Botkyrka och Huddinge. Bland de tiotal bostadsorter som finns i kommunen är Handen centralort. Stockholms stad äger stora markområden i Haninge kommun som staden förvärvade under 1900-talet för att säkerställa Stockholmarnas möjligheter till rekreation. Stora delar av detta markinnehav har senare kommit att bli en del av Tyresta nationalpark. 17 För att möta den ökade efterfrågan på bostäder kommer kommunen att behöva bygga ca 400 bostäder per år fram till år De planerade förändringsområdena är lokaliserade till redan befintliga tätorter längs järnvägen och i norr längs Gudöbroleden. Den främsta anledningen till detta är att redan befintlig infrastruktur då kan utnyttjas och intrånget i natur- och kulturområdena minimeras. Nytillkommande permanentbostäder på landsbygden skall i största möjliga mån undvikas. Nya fritidshusområden planeras det inte heller för, dock kan ett fåtal kompletteringar till redan befintliga områden komma att bli aktuellt. Vissa fritidshusområden kan även komma att omvandlas till helårsboende. De för tillfället aktuella områden för exploatering är främst Vegastaden och Campusområdet KTH Haninge, men även Vendelsö, Gudö, Västerhaninge, Tungelsta, Norrby och Kolartorp/Hermanstorp. Kommunen har en vision om att det i varje kommundel skall planeras för varierad bebyggelse med olika upplåtelseformer. På så sätt uppnås en stor valfrihet samtidigt som att det är ett försök till att minska segregationen i kommunen. Det som efterfrågas mest i Haninge kommun är lägenheter för ungdomar och barnfamiljer, men även lägenheter för äldre som vill flytta ifrån sina villor. Småhustomter efterfrågas också vilket är något som kommunen inte har kunnat erbjuda sina medborgare i någon större utsträckning de senaste decennierna Detaljplan Detaljplanen för Mörby Gård, Ornö-Mörby 2:1 m fl, Ornö gäller ett område på ca 28 ha beläget på den sydvästra delen av Ornö, som är Haninges största ö. Det startade med att två privatpersoner kontaktade Haninge kommun angående sina idéer om att bygga vandrarhem på området och inkom med en förfrågan om att förvärva den kommunalägda marken. Detta realiserades år 2002 och syftet med 16 Detaljplan för Del av flottiljområdet mm i Riksten, Botkyrka kommun 17 Haninge kommun, 30/ Översiktplan 2004 Haninge kommun, 30/

17 detaljplanen var att inom området uppföra vandrarhem, tio stugor för uthyrning, pensionat samt ett enbostadshus. Området är inte tidigare detaljplanelagt, men i en fördjupad översiktplan för Ornö som antogs av kommunfullmäktige 1999 finns området redovisat som en lämplig plats för utveckling av turism och friluftsliv Huddinge kommun Kommunfakta Huddinge kommun är den näst största kommunen i Stockholms län och angränsar till Stockholms Stad, Tyresö kommun, Haninge kommun och Botkyrka kommun. Kommunen har mycket bra kommunikationer med trafiklederna E4/E20, Huddingevägen och Nynäsvägen samt pendeltåg fjärr- och regionaltåg och tunnelbana. Kungens kurva, Flemingsberg och Länna företagsområde är tre stora arbetsområden där stora expansioner 20, 21 sker. Huddinge kommun upprättar för tre år i taget en projektplan som till skillnad mot översiktsplanen ska vara vägledande för utvecklingen på kort sikt. Projektplanen är ett styrdokument för samhällsbyggandet och visar på vilka projekt som ska prioriteras samt är en informationskälla till dem som är intresserade av att veta vilka projekt som pågår och planeras i kommunen. Den gällande projektplanen är Projektplan Bostadsbyggandet enligt översiktsplanen har inriktats på att förtäta och komplettera redan befintlig bebyggelse och inte ta orörd mark i anspråk för nya bostadsområden. De områden som främst är intressanta är där infrastrukturen redan är utbyggd med service, kommunikation och VA. Projektplanen följer översiktsplanens inriktning och ämnar fortsätta en förtätning av utbyggda områden samt omvandla fritidshusområden. Huddinge kommun planerar för nya bostäder per år. 22 Projektplanen omfattar nästan bara pågående projekt och det är få nya bostadsprojekt som den ger förslag på. Huddinge kommun kan inte tänka sig att ge utrymme för mindre exploateringar enligt önskemål från enskilda markägare. Följande är ett utdrag ut Projektplan om vilka projekt som det satsas på: Satsning på bostadsbyggande i allmänhet och särskilt med inriktning på byggande av hyreslägenheter i centrala kollektivtrafiknära lägen. Fortsatt planering och utbyggnad i Glömsta-Vistaberg, Västra Balingsnäs och Vårby gård. VA-utbyggnad i de äldre fritidshusområdena. 19 Detaljplan för Mörby Gård, Ornö-Mörby 2:1 m fl, Ornö, Haninge kommun 20 Huddinge kommun, 31/ Wikipedia den fria encyklopedin, 30/ Projektplan Huddinge kommun, 31/

18 Utveckling av Flemingsberg med utbyggnad inom Universitetsområdet och Novum Biocity, nytt Tingshus i anslutning till polishuset, nytt centrum i befintligt läge, studentbostäder samt förbättringar av infrastrukturen längs med Hälsovägen. Utveckling av Kungens kurva/skärholmen genom förbättring av infrastruktur och övergripande markanvändningsplanering för utveckling mot en regional kärna parallellt med genomförande av aktuella projekt. Fördjupad översiktsplan för Storängen Detaljplan Stensängen ägdes till en början av tre privatpersoner som ville planlägga sin mark, men de lyckades inte komma överens med Huddinge kommun. Marken gick ut på den öppna marknaden och en anställd på NCC fick kännedom om området. Den anställde var politiker i kommunen och lyckades få till garantier om att en planläggning skulle ske. Därför köpte NCC marken och skrev ramavtal med kommunen. En förstudie gjordes som låg till grund för detaljplaneprogrammet. Detaljplanen omfattar 7,4 ha och är beläget inom kommundelen Stuvsta och syftar till möjliggöra nybyggnad av bostäder med 44 friliggande småhus. Området är idag i princip färdigbyggt och inflyttning och försäljning pågår Nynäshamns kommun Kommunfakta Nynäshamns kommun är beläget söder om Stockholms stad och angränsar till Botkyrka kommun och Haninge kommun. I kommunen ligger fem tätorter med Nynäshamn som centralort. Befolkningen förväntas öka med i genomsnitt 420 personer per år fram till år 2014 och för att möta den ökade efterfrågan på bostäder som detta leder till behöver nya bostäder och arbetsplaster byggas under en lång tid framöver. 24 Kommunen har upprättat ett dokument som kallas Samhällsbyggnadsprogrammet och syftar till att fastlägga inriktningen för byggandet av bostäder inom kommunen. Dokumentet är alltså en framtidsvision om hur Nynäshamns kommun kommer att utvecklas vad gäller boende och verksamheter fram till år Från år 2006 till år 2009 kommer det att byggas ca 1000 nya bostäder runt om i kommunen med olika typer av upplåtelseformer. Några av anledningarna till den förväntade befolkningsökningen är utbyggnaden av väg 73 till motorväg, dubbelspårig järnväg till Västerhaninge och byggandet av Stockholm-Nynäshamn Hamn i 23 Detaljplan för Stensängen, Huddinge kommun 24 Wikipedia den fria encyklopedin, 30/

19 Norvik. I Nynäshamns kommun är det främst efterfråga på attraktiva bostäder och med det menas bl.a. strandtomt, havsutsikt, centralt läge och låga tomtpriser Detaljplan Segersäng SMÅA AB bygger ca 200 bostäder och två skolor i Segersäng, allt enligt konceptet Att bo på landet. Planområdet gränsar till befintlig bebyggelse i Segersäng och omfattar totalt 48 ha. Översiktsplanen i Nynäshamns kommun angav att en förtätning av befintlig bebyggelse i Segersäng borde utredas i en fördjupad översiktsplan eller i ett detaljplaneprogram. 26 Gudby 6:4 Fastighetsägare kontaktade Nynäshamns kommun med förfrågan om detaljplaneläggning på fastigheten Gudby 6:4. Ett planprogram har upprättats för att undersöka möjligheten att stycka av tomter, men för tillfället står planarbetet stilla i ett detaljplanesamråd. Det fanns en hel del formella hinder för planläggningen i form av landskapsestetiska aspekter och fornlämningar. För att få en vacker landskapsbild där bebyggelsen smälter in bra i omgivningen krävs mycket arbetet och bra planering. Det har även funnits en dialog med länsstyrelsen som delvis var emot en exploatering på området. I översiktsplanen var området utlagt som fortsatt markanvändning Salems kommun Fakta kommun Stockholms läns minsta kommun är Salems som är belägen sydväst om Stockholms Stad mellan kommunerna Botkyrka, Ekerö och Södertälje. Stora delar av Salems kommuns mark ligger inom Bornsjöns vattenskyddsområde där ingen ny bebyggelse kan skapas. Kommunens enda möjliga utbyggnadsområden är området mellan E4:an och norra Rönninge vilket är planerat enligt översiktsplanen till år Södra Rönninge förväntas vara helt utbyggt till omkring Det finns ett stort intresse från markägare att bygga ut de delar av västra Rönninge som idag saknar detaljplan. En ökad avstyckningsvilja finns i kommunen och många fastighetsägare i sydvästra Rönninge önskar få området detaljplanelagt och på det sättet kunna stycka av sina tomter. Stockholms Stad äger stora markområden i Salems kommun, nästan all mark norr om Rönninge. Dessa områden kommer vara Salems enda möjlighet att exploatera på i framtiden. Kommunen har en nisch som går ut på att erbjuda bostäder i bra 25 Samhällsbyggnadsprogram , Nynäshamns kommun, 30/ Detaljplan för Segersäng, Nynäshamns kommun 27 Detaljplaneprogram för Gudby 6:4, Nynäshamns kommun 19

20 lägen och kunna erbjuda barnfamiljer småhus/radhus istället för lägenheter närmare Stockholm city Detaljplan Södra Hallsta Detaljplanearbetet har inte startat och ett beslut om upprättande av detaljplan för Södra Hallsta skall tas under hösten I översiktsplanen är området utlagt som ett förändringsområde och Stockholms Stad äger marken. Området är planerat för 50 bostadsenheter med en uppdelning på 30 småhus och 20 lägenheter i flerbostadshus. Området ligger centralt i Rönninge tätort och området ansluter till befintlig bebyggelse. En av anledningen till att Salems kommun valt att satsa på detta projekt är att i samband med byggandet av de nya bostäderna kan även de trafikproblem som idag finns i området lösas. En ny väg byggs för att avlasta Salemsvägen/Rönningevägen och samtidigt kommer vägen att fungera som infart till det nya området. Salems kommun kan då i detta samband ta ut kostnaden för vägen av de nya fastighetsägarna genom att tillsätta en gatukostnadsutredning Södertälje kommun Kommunfakta Södertälje kommun är belägen sydväst om Stockholms Stad. Södertälje är den största tätorten i kommunen, andra större orter är Östertälje, Järna, Hölö och Mölnbo. Södertälje kommun angränsar till Salems kommun, Botkyrka kommun och Nykvarns kommun. Kommunen förväntas ha en befolkningsökning på drygt 0.5 % per år. 30 Södertälje kommun har en vision för år 2013 som präglar kommunens arbete. Ett av nyckelorden för denna vision är attraktivitet och innebär ett mål om ett ökat bostadsbyggande i attraktiva miljöer samt en bibehållning av attraktiviteten i de bostadsområden som redan finns i kommunen. Därför prioriteras mark för attraktiva bostadsområden som t.ex. vattennära lägen, förtätning i centrala delar av tätorterna och omvandling av fritidsbostäder som ligger nära tätorterna. För att underlätta Vision 2013:s mål om ökad attraktivitet ska småhusbyggandet i kommunen prioriteras samt lägenheter i tätorterna, då främst i stadskärnan. Några mål som Södertälje kommun har är att det kontinuerligt ska finnas detaljplaner för minst 400 bostäder, varav hälften för villabebyggelse. I Södertälje kommun finns en stor andel flerfamiljshus i förhållande till antalet småhus. Därför finns det en växande marknad för småhustomter såväl inom och nära tätorterna som på landet och kommunen prioriterar ett ökat bostadsbyggande 28 Salems kommun, 31/ Översiktsplan , Salems kommun 30 Södertälje kommun, 31/

21 av enfamiljshus. Med tanke på den befolkningsökning som Södertälje kommun antas få de närmsta åren kalkylerar kommunen att upp till nya bostäder behöver byggas. Kommunen tror att Kvedesta och Almnäsområdet kan tänkas utvecklas till nya stadsdelar på sikt. Då Södertälje tätort har begränsade expansionsmöjligheter på grund av naturreservat och vattenskyddsområden kommer den framtida exploateringen bli med riktning mot just Kvedesta och även Tveta Detaljplan Västerängen Fastighetsägaren inkom med ett förslag på exploatering till Södertälje kommun hösten 2004 och ett detaljplaneprogram upprättades och ett programsamråd ägde rum. Kommunen är dock tveksam till projektet som inte överensstämmer med översiktplanen och har ett olämpligt läge med dåliga kommunikationer. Ärendet är lågt prioriterat i kommunen och ovisshet råder om en detaljplan överhuvudtaget kommer att upprättas. 32 Nibble gård Runt årsskiftet 2003/2004 inkom Nibblestiftelsen, som äger marken, med en skriftlig förfrågan om detaljplaneläggning. Förfrågan gällde sju tomter för de anställda inom verksamheten på Nibble Gård. Från Södertälje kommuns sida hade tankar om exploatering inte funnits på området tidigare bl.a. för att det inte överensstämmer med översiktplanen, men kommunen tyckte förslaget verkade rimligt och en detaljplan vann laga kraft i augusti Vallentuna kommun Kommunfakta Vallentuna kommun är belägen norr om Stockholms Stad och gränsar mot kommunerna Sigtuna, Norrtälje, Upplands Väsby, Täby och Österåker. Vallentuna är en snabbt växande kommun med en befolkningsökning på 1,7 % år 2006 vilket gör den till en av de tre snabbast växande kommuner i Stockholms län. I kommunen byggs det för närvarande mycket nya permanentbostäder för att motsvara befolkningsökningen. 34 Ny bebyggelse i Vallentuna kommun ska lokaliseras till närhet av befintliga kollektivtrafikstråk, vägnät av god standard, VA-försörjning, skola och annan basservice samt i anknytning till grönområden så att en så god bostadsmiljö som 31 Verksamhetsplan Stadsbyggnadsnämnden 2006 Södertälje kommun, 31/ Detaljplaneprogram för Västerängen. Södertälja kommun 33 Planbeskrivning för detaljplan för Nibble gård mm, Södertälje kommun 34 Vallentuna kommun, 29/

22 möjligt kan uppnås. I områden som ligger nära goda kollektivtrafikstråk så som Roslagsbanan och direktbusslinjerna på E18 ska bebyggelse med en högre exploateringsgrad övervägas. Stor hänsyn skall även tas till de olika bevarandeintressen som finns i kommunen och då syftas främst på två grönstråk som skär genom Vallentuna. Dessa är viktiga regionala gröna kilar och är av riksintresse för kulturminnes- och naturvård samt för friluftslivet. Följande områden i Vallentuna kommun har utvecklingspotential vad gäller bostäder och arbetsplatser: Lindholmen, Frösunda, Kårsta/Ekskogen, Roslagsstoppet/Löt, Karby/Brottby, Gillinge och norrut mot Körlinge, stråket utmed Gamla Norrtäljevägen och Väsbyvägen. Utvecklingspotential finns även på landsbygden, men då handlar det främst om enstaka nya bostadshus som inte behöver föregås av detaljplaneläggning och gärna i anslutning till befintlig bebyggelse Detaljplan Olhamra 1:53 Området är planerat för villabebyggelse med integrerande arbetsplatser i form av en levande trädgårdsstad. Området ligger 2,5 km från Vallentuna centrum och med närhet till strövområden. Planområdet är 23 ha och sammanlagt är det planerat för ca 80 småhus mellan åren Initieringen skedde i februari år 2002 då fastighetsägaren inkom med en förfrågan om detaljplaneläggning. I översiktsplanen var området utlagt som strövområde, därför krävdes en planändring för att få tillstånd en planläggning. Hösten 2005, strax efter att tillstånd för detaljplaneläggning hade utfärdats, påbörjade planarbetet och för tillfället ligger planen ute på samråd. 36 Kulla 1:1, Lindholmen 2:1 och 3:1 Markägare till största delen av området är SMÅA AB som efter markförvärvet år 2000 inkom med en ansökan om planläggning av området. År 2001 togs projektområdet upp i Vallentunas bostadsbyggnadsprognos som ett framtida exploateringsområde för bostäder. Därefter stagnerade dock projektet och blev liggande fram till år 2005 då beslut om upprättande av detaljplan togs av samhällsbyggandsnämnden. I översiktsplanen är stora delar av området utlagt som planerat bostadsområde och en liten del som utredningsområde. Detaljplanen innehåller ca 100 lägenheter i form av småhus och villor och har karaktären av en trädgårdsstad med ca 1500 kvm stora fastigheter. Området kommer att ha god tillgång till kollektivtrafik och skola Vallentuna kommuns översiktsplan 2001, Vallentuna kommun, 29/ Detaljplaneprogram för Olhamra 1:53, Vallentuna kommun 37 Detaljplaneprogram för bostäder vid Kulla, omfattande fastigheterna Kulla 1:1, Lindholmen 2:1 och 3:1, Vallentuna kommun 22

23 4 Analys och diskussion 4.1 Kommun Vilken syn har kommunerna på exploatering? Nästan alla kommuner ansåg sig vara expansiva kommuner som ser positivt på exploatering. Det byggs också mycket nytt i dessa kommuner. En anledning till att vissa kommuner har svårare att exploatera på eget initiativ är bristen på kommunalägd mark. Det är främst två kommuner som har detta problem och båda tycker det medför svårigheter eftersom det skapar situationer då kommunerna ligger i händerna på dem som äger marken. I ena kommunen finns ett stort företag som äger mycket av marken i kommunen, mark som är oerhört intressant för exploatering. Företaget är dock inte alls intresserad av att sälja sin mark och kommunen går då miste om viktig exploatering. Anses kommunen vara expansiv? Ja, expansiv kommun som bygger mycket nytt Nej, inte lika expansiv kommun Vilka kriterier har kommunerna för att exploatera? Ekonomin är en faktor som har stor betydelse för kommunerna. Den sätter ramarna för vad som är möjligt att göra och har betydelse för hur kommunen väljer mark. En kommun nämnde att det måste finnas en balans mellan projekt som ger vinst för kommunen och de som kostar. Man kan nästan anta att alla kommuner är av den åsikten. Andra kriterier som många av kommunerna nämnde var att bebyggelsen ska placeras i kollektivtrafik-/kommunikationsnära lägen och i anslutning till befintlig bebyggelse. Att det finns kapacitet för skola och annan allmän service är också viktigt och att varierad bebyggelse uppnås. En kommun nämnde att bebyggelsen ska vara estetisk tilltalande. 23

24 Kriterier för exploatering Antal kommuner Ekonomiskt genomförbart Kollektivtrafik- /kommunikationsnära I anslutning till befintlig bebyggelse Kapacitet för skola och annan allmän service Varierad bebyggelse Estetiskt tilltalande utformning och placering Överensstämmelse med översiktsplanen Varför fattar kommunerna beslut om att bygga på vissa ställen? Flera kommuner ser översiktplanen som en vägledning till var ny bebyggelse ska uppföras. En del kommuner har egna dokument så som projektplan och bostadsbyggnadsprognos som sätter ramarna för den framtida exploateringen i kommunen. En kommun har som standard att pröva lämpligheten av ett inkommet förslag genom ett detaljplaneprogram. Bristen på en viss typ av bebyggelse är också anledningar som nämns till varför kommunerna fattar beslut om att bygga på vissa ställen. Det verkar finnas en skillnad i kommuners syn på översiktsplanen. Det går att urskilja en viss dubbelmoral då flera kommuner säger sig styras av översiktplanen vid ställningstagande till inkomna förslag om exploatering samtidigt som fyra av tio detaljplaner upprättats på mark som stridit mot bestämmelserna i översiktsplanen Vilka typer av områden exploaterar kommunerna främst på? De flesta kommuner nämner att de främst prioriterar förtätning och påbyggnad av befintliga områden. Utbyggnad av befintlig bebyggelse och kommunikations- och centrumnära lägen är mindre kostsamt för kommunen att exploatera på jämfört med nya områden ute på landsbygden. Det ställer nämligen krav på ny service och kommunikation. Ett litet förvånande resultat var att intresset för att bygga exklusiva bostäder inte alls var stort bland kommunerna. De senaste åren tycks dock den ena strandremsan efter den andra ha bebyggts med lyxiga flerbostadshus, men på frågan om var kommunerna främst vill exploatera nämner endast en kommun att de vill bygga exklusivt. Kommunen i fråga ser det som ett sätt att fånga rika till kommunen som annars bara pendlar dit till jobbet. Övriga kommuner vill helst bygga för medelinkomsttagaren och i inte alltför exklusiva lägen. Detta på grund av att det råder en efterfrågan på kostandseffektiva bostäder. En kommun nämner att de aldrig kommer att kunna konkurrera med innerstaden och anser det därför olämpligt att ta fina stränder i anspråk. De exklusiva lägena kan även vara svårare att få människor att flytta till om bostäderna blir för dyra och området ligger i en kommun där främst låg- och medelinkomsttagare bor. 24