Gör något åt exploateringsavtalen!

Transkript

1 Gör något åt exploateringsavtalen! En avgränsning Genomförandeavtal Kommunen äger marken Markanvisningsavtal Byggherren äger marken Exploateringsavtal 1

2 Bakgrunden 1990-talets systemskifte Då Statlig bostadsfinansiering Kostnadsbaserad prissättning Bostadsbyggandet skulle gå jämnt upp Nu De privata byggherrarnas roll är större Marknadsprissättning av bostäder Synliga vinster i bostadsbyggandet Synpunkt 1 2

3 Synpunkt 2 Villkor i exploateringsavtal ska ha lagstöd! En slutsats som kan dras är, att det allmänna inte har någon möjlighet att i avtal ställa upp villkor som går längre än vad offentligrättslig lagstiftning medger Madell, 2000, s Kommunen kan inte genom exploateringsavtal framtvinga prestationer från en exploatör som avviker från lagstiftningen. Svenska Kommunförbundet/ Hornsved, 1990, s

4 Lagstiftningen som, indirekt, reglerar exploateringsavtalen är föråldrad Bygger på reglerna om statlig bostadsbelåning. Byggherren är enbart skyldig att bekosta s.k. tomt- och grundberedningskostnader Mark Allmänna platser Va-ledningar Elledningar Grovplanering och grundberedning Administration Lagstöd för exploateringsavtal Huvudmannaskap för gator och VA PBL och LAV Kostnader för allmänna platser/gator Gatukostnadsreglerna: 6:31-39 PBL 6:22 PBL: bekosta gator om det är skäligt. GRÅZON! Kostnader för allmänna VA-anläggningar Taxereglerna i LAV 6:22 PBL: bekosta va-anläggningar om det är skäligt. GRÅZON! Markåtkomst och ersättning PBL m fl lagar 6:19 PBL: ingen ersättning för allmänna platser och allmänna tomter om det är skäligt. GRÅZON! Planavgifter i PBL 4

5 Några exempel där lagstiftningens intentioner inte följs Byggherren betalar en ospecificerad exploateringsavgift Byggherren bidrar till generalplaneanläggningar som vägar, daghem, skolor och idrottsanläggningar Byggherren/bostadsrättsföreningar ska svara för underhåll av x-områden Upplåtelseformen till bostäder hyresrätt regleras Det som borde vara kommunala vägar och gc-vägar blir gemensamhetsanläggningar Exploateringsavtal i praktiken Preliminära resultat Smith (2007) Lagstöd saknas, ekonomiska konsekvenser Gråzon, 6:22 PBL Lagstöd saknas, små konsekvenser 5

6 Exploateringsavtalsgruppen i Syd Deltagare från Malmö, Lomma och Halmstads kommuner, JM, SKANSKA, KTH Utgångspunkten Svaga kommunala incitament att bygga. Kommunen får inte kostnadstäckning för följdinvesteringar. Lagstiftningen efterlevs inte! Osäkerhet om vilka kostnader som byggherren får bära i slutändan Planeringen blir inte värdeskapande. I stället ett Svarte- Petter-spel där parterna försöker minimera sina kostnader. Börje Klingberg, fastighetsdirektör, Malmö Stad Exploateringsavtalsgruppen i Syd Idéskissen Privatiseringen av gator/vägar, va-ledningar mm måste upphöra. Kommunerna ska axla sitt lagstadgade ansvar! och Kommunerna bör ges möjlighet att finansiera utförande, drift och underhåll av gator/vägar via en taxa (jfr. va-taxan) 6

7 Exploateringsavtalsgruppen i Syd Idéskissen, fortsättning Om en exploatering gör det nödvändigt att bygga ut annan lagstadgad kommunal service, t.ex. barnomsorg, skulle det kunna vara rimligt att byggherren bidrar till investeringskostnader i förhållande till nyttan Byggherrens åtaganden, av ekonomisk eller annan art, ska vara förutsägbara. Tydlig annonsering i kommunens översiktsplan? (om planförfarandet förenklas) En rådgivande nämnd bör inrättas för att ge rekommendationer om avtalsvillkor är oskäliga. Övergångsregler Ett internationellt perspektiv De externa kostnaderna vid markexploateringar har, har under de senaste 15 åren, i ökad utsträckning fått belasta exploatörerna. Orsaken är kommunernas svårigheter att axla de krav som läggs på dem. De söker därför nya inkomstkällor. Att försöka ta ut avgifter på exploateringar är en politiskt smärtfri väg att gå. Cullingworth (1997) om USA och U.K 7