Fastighetsdatorisering. Thomas lepik. Arbetar med drifts och energifrågor på ett kommunalt bostadsföretag i Göteborg. Bostads AB Poseidon

Transkript

1 Fastighetsdatorisering Thomas lepik Arbetar med drifts och energifrågor på ett kommunalt bostadsföretag i Göteborg Bostads AB Poseidon Förvaltar lgh, m2 lgh 1

2 Att tänka på Enkelhet Användarvänligt Acceptans från inblandade. Etablerade fabrikat Styrstandard Styrstandard Teknisk beskrivning/kravspecifikation Redovisar hur bilder skall vara uppbyggda Hur märkningar skall se ut Vad som skall kopplas upp Hur det skall kopplas upp Larmgränser 2

3 Strategi Veta vad man vill ha Noga följa upp arbetet Samordna olika leverantörer Ha en bra besiktning Noga med dokumentationen/digitaliseras Hur bör det vara uppbyggt Dela in beståndet i olika delar, eller förvaltningsområde Byggs upp så att det går att omdisponera bilderna mellan ansvarsområdena Söka adress via områdeskarta 3

4 Upplägg Husvärdsbild, enbart information Klientbilder/Flödesbilder, påverkbara Husvärdsbilderna används av förvaltningen för att få information Klientbilden används av Driftsoperatören, påverkbar Fabrikat Inom Bostads AB Poseidon, 3 fabrikat Exomatic AB Honeywell INU Control AB KTC AB 4

5 Upplägg bilder Alla 3 fabrikat fått samma förutsättningar Svårt att få alla att rita bilder på samma vis Engagemang från beställaren Vara konsekvent mot alla entreprenörer Kommunikation ADSL Tråd ComHem GSM 5

6 Hur används klient/flödesbilden Flödesbild Används av Driftsoperatör Ställa in börvärden Läsa av ärvärden Inställning larmgränser Ställa in tidkanaler o.s.v. 6

7 Val av område Område 7

8 Värmeundercentral 8

9 9

10 Driftsoperatör Extern entreprenör Vidmakthåller vårt övervakningssystem dagtid Utför förändringar på uppdrag Förmedlar larm Jour 10

11 Uppföljning Regelbundna protokollförda möten, datum satta tider Ha klara och tydliga mål Skall vara mätbara för att kunna följas upp Ha en god social kompetens Vara konsekvent Tydliga resultat redovisningar Som uppdragsgivare Ha en god kunskap i Driftsfrågor Väl bevandrad i fastighetsdatorisering Kunna engagera medarbetare Ha idéer och vara kreativ Känna till marknaden Följa utvecklingen 11

12 Hur vidmakthåller Ha en larmstandard Vad skall larmas Rätt larmklass Ha rätt larmgränser Årstidsanpassade Används för uppföljning Energibesparande Outsoursing Beställaren skall ha en klar inriktning Regelbunden uppföljning, protokollförd Väl inarbetad i beställarens organisation Mätbara mål, nåbara Lägst DriftsIngenjörs kompetens Samma kontaktperson Skall ha en stark organisation bakom sig 12

13 Riktlinjer Vilka temperaturer skall gälla, rumstemperatur, inblåsningstemp, varmvatten. Hur skall dessa mätas Vem skall mäta Dokumentation, spårbarhet Långtidsmätningar Hantering instrument Uppföljning Statistik över mediaförbrukningar Kunskap att läsa statistik Månadsvisa avläsningar Används som vägvisare Se förändringar Prognoser Lägga upp olika strukturer 13

14 14

15 Energijakt Redovisa förbrukningen per distrikt/avd. Använda befintlig statistik Redovisas per tertial 3 ggr/år Jämförs med föregående år Kan vara en tävling mellan avd. Skall belönas För att få ett engagemang 15

16 Komfortmätning Varje Husvärd väljer ut 5 st lgh Intervjuar hyresgästen Nöjd med värmen, om inte, varför Mäter lufttemperaturen Nöjd med ventilationen, om inte, varför Mäter varmvattentemperaturen Resultatet redovisas årligen i staplar och diagram 16

17 rumsgrader 22 Inomhustemperatur Hela företaget Dec-05 21,2 21,3 21,4 21,4 21,1 21,1 21,1 21, Nöjd med värmen Dec-05 90% 80% 70% 77% 72% 74% 72% 73% 68% 66% 66% 60% 50% 40% 30% 20% 32% 31% 28% 25% 25% 22% 23% 17% 10% 0% 6% 3% 4% 2% 3% Ja Nej Vet ej 4% 3% 4% Hela företaget

18 100% 90% 80% 70% Varför ej nöjd med värmen? 100% 85% 87% 88% 85% 82% 82% 75% Dec % 50% 40% 30% 20% 10% 0% 24% 18% 18% 13% 12% 13% 10% 2% 3% 1% 2% 2% 0% 0% 0% 0% För varmt För kallt Varierar Hela företaget Nöjd med ventilationen? Dec % 90% 80% 70% 78% 79% 79% 79% 80% 75% 74% 72% 60% 50% 40% 30% 20% 21% 20% 20% 17% 16% 16% 16% 16% 10% 0% Hela företaget 6% 6% 5% 6% 6% 6% 4% 4% Ja Nej Vet ej

19 Automat avläsning Samarbete med GBG Energi AB Automatavläser alla fjärrvärmemätare och fastighetsel Redovisas i en E-Rapport Åtkomlig via Webben Kallvatten Kommunikation via ComHem MIS Projektet Projektledare Förvaltnings AB Framtiden 8 Bolag MIS projekt automatisk mätvärdesinsamling lgh m2 982 värmeundercentraler 2263 Fastighets elmätare Samarbete med GBG Energi AB Samtliga vattenmätare st (fastighetsmät) 19

20 E-Rapport Statistikverktyg Budgetuppföljning Ekonomirapporter Förbrukningsrapporter Nyckeltal Miljöuppföljning Underlag till Energideklarationen Möjlighet att plocka ut exellfiler Gemensamt verktyg för hela Framtidskoncernen Gemensam Web-portal Framtidskoncernen arbetar fram gemensam webportal för tekniska system DUC;ar, och DHC 8 bolag OPC, och skall vara fabrikatsoberoende Vi anlitar ett lokalt Göteborgsföretag som i samarbete med bolagen upprättar en gemensam portal 20

21 Hur arbetar vi Styrgrupp Utser ansvarig i varje bolag Upprättar kravspecar Utarbetar en styr och märkstandard Utarbeta en projekteringsanvisning Upprättar tidplaner Tid, och betalningsplaner Uppföljningar Avslutningsvis Ha en klar strategi Förankrad i företagsledningen Mätbara och tydliga mål Enkelhet Engagemang hos alla inblandade Tydliga redovisningar och uppföljningar 21

22 Tomas Ervall Teknisk Förvaltning Bengt Dahlgren AB - teknikkonsultföretaget med verksamhet inom VVS, Energi & Miljö, Brandskydd och Teknisk förvaltning. TEKNISK FÖRVALTNING Service, Injustering, driftoptimering, energianalyser Drift- och Förvaltningssystem, DU-instruktioner Praktisk driftoptimering - ingen vanlig skrivbordsprodukt 1

23 Energijägarprojektet hos Bostads AB Poseidon Uppdraget består av praktisk driftoptimering Bengt Dahlgren AB arbetar med ett distrikt, Linné-Guldheden, som består av totalt kvm lägenheter och lokaler. Uppdraget påbörjades 2001 och hittills har ca kvm inventerats och åtgärdats. 1. Vad innebär driftoptimering? 2. Verktygen 3. Praktiska erfarenheter 4. Eget arbete eller köpa tjänster? 5. Lönar det sig? 6. Och sedan då? 2

24 1. Vad innebär driftoptimering? 1. Vad innebär driftoptimering? Samverkan 3

25 1. Vad innebär driftoptimering? Optimala inställningar 1. Vad innebär driftoptimering? Dialog och uppföljning 4

26 1. Vad innebär driftoptimering? Åtgärdsförslag 2. Verktygen 5

27 2. Verktygen Datoriserad styroch övervakningsanläggning 2. Verktygen Energistatistik 6

28 2. Verktygen Tålamod och ett stort engagemang 3. Praktiska erfarenheter 7

29 3. Praktiska erfarenheter Vanliga arbetsmoment Justering av temperaturkurvor Kontroll av återvinningssystem Kontroll av luftflöden och tryckstyrningar Kontroll av rumstemperaturer Lokalisering av de sämsta lägenheterna Justering av drifttider Kontroll av värmepumpsfunktioner 3. Praktiska erfarenheter Vanligaste felen Onödigt långa drifttider Dålig funktion på återvinningssystem Ojämna rumstemperaturer Bristande funktioner på värmepumpar För höga temperaturer på tilluft Läckande ventiler 8

30 4. Internt arbete eller köpa tjänster? 4. Eget arbete eller köpa tjänster? Det är ju det här vår personal ska hålla på med Det här ska väl ingå i vårt serviceavtal 9

31 4. Eget arbete eller köpa tjänster? Mer fokus på uppdraget Ser anläggningen med andra ögon 5. Lönar det sig? 10

32 5. Lönar det sig? Kortast återbetalningstid av alla energiåtgärder Mindre än ett år! 5. Lönar det sig? Flerbostadshus 5-20%! 11

33 5. Lönar det sig? Distrikt Linné Guldheden. Totalt m 2 lägenheter, Göteborg kwh/kvm Lönar det sig? Kustgatan 3, lägenheter och lokaler i Göteborg,FTX-ventilation kwh/kvm 12

34 5. Lönar det sig? Område Sandarna i Göteborg. Totalt m 2 lägenheter Driftoptimering, kvm Inga åtgärder, kvm 5. Lönar det sig? Kommersiella lokaler 20-30%! 13

35 5. Lönar det sig? Kontorsfastighet i Göteborg MWh 6. Och sedan då? 14

36 6. Och sedan då? 6. Och sedan då?? år 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 15

37 6. Och sedan då? Kontinuerlig uppföljning Enklare insatser Uppföljning energistatistik och 6. Och sedan då? Ett stort engagemang! 16

38 Riksbyggen Robert Arvidsgård Driftingenjör, Region Väst Robert Arvidsgård Det här är Riksbyggen Vår huvudverksamhet är att bilda, bygga och förvalta bostadsrättsföreningar. Men bygg- och förvaltningsuppdragen omfattar även hyresbostäder, affärs- och kontorslokaler, industri- och energianläggningar, idrotts- och fritidsanläggningar, skolor, offentliga byggnader etc. Robert Arvidsgård

39 Det här är Riksbyggen Riksbyggen har genom åren svarat för cirka en tiondel av de bostäder som byggts i Sverige. Mer än en halv miljon människor bor i bostäder som förvaltas av oss. Många bosparar också till lägenhet, radhus eller villa i Riksbyggen BoSpar. Moderföreningen har cirka anställda. Omsättningen uppgick år 2004 till drygt 3,6 miljarder kronor. Robert Arvidsgård Medlemsorganisation Bostadsrättsföreningar Lokala fackliga och andra folkrörelseorganisationer Intresseföreningar Riksorganisationer Lokalföreningar Fullmäktige Styrelse Robert Arvidsgård

40 Riksbyggens ägare 31/ Totalt antal andelar LO-förbunden 41,1% Förenings- Sparbanken 0,2% KF 2,8% Lokalför. Folksam 5,2% 0,7% Den Goda Staden 1,1% Intresseför. 48,9% Robert Arvidsgård Affärsorganisation VD Affärsområde Bygg med Affärsområde Förvaltning med 4 byggregioner 7 förvaltningsregioner och ca 40 serviceområden Koncerngemensamt Dotterbolag Robert Arvidsgård

41 Riksbyggens förvaltningstjänster Robert Arvidsgård Riksbyggens uppdrag för Bostads AB Poseidon Driftoperatör Teknisk jour Rondering av undercentraler/värmepumpar och ventilationsinstallationer. Utvecklingsprojekt Robert Arvidsgård

42 Riksbyggens organisation för uppdraget Totalt 9 drifttekniker samt 3 ingenjörer varav 3 drifttekniker huvudsakligen arbetar i uppdraget. Robert Arvidsgård Driftoperatör Vidmakthålla genomförda energioptimeringar Stöd till beställarens personal samt konsulter/entreprenörer Larmhantering Erfarenhetsöverföring från liknande uppdrag. Robert Arvidsgård

43 Driftoperatör Driftadministration: Det viktiga är inte att göra allt själva utan att tillse att det blir utfört på ett erfarenhetsmässigt riktigt sätt. Därefter återrapporterat och avstämt till beställarens personal. Robert Arvidsgård Driftoperatör Mellangatan 21, utdrag ur Riksbyggens loggbok Larm på VVC pump P Värmepumpen finns inte med i bild. Regleringen från värmepumpen syns inte i flödesbilden. Den verkar reglera lokalt Verkar som primärventilen läcker igenom eller så är det från värmepumpen. Bör kollas upp. Vill du att jag kollar detta mailar du bara tillbaka. Trevlig helg! Ändrat kurva VS (+25) (+31) (37) på begäran av Per-Erik som har haft väldigt mycket klagomål han ska göra stickprovskontroller på temperaturen i några lägenheter. Meddela Tommy hur det var. Robert Arvidsgård

44 Teknisk jour Filtrera åtgärder från larmcentral avseende tekniska fel. Använda Positiv-systemet för analys. Återrapportera på ett tydligt sätt. Robert Arvidsgård Teknisk jour Jourrapport - Riksbyggen Vid allmänna frågor, bedömningar mm. Kontakta Robert Arvidsgård, Vid frågor kring arb. utförande, nycklar, lånefrysar ring GBG El o Rör Mottaget Larmkälla SOS Drifttekniker OAN Hyresgäst Rhodin Adress Adventsv Uppgång 10 Lägenhetsnr 13 Telefon Hyresgäst Robert Arvidsgård Samtal från SOS 18:10 Felbeskrivning SOS Vattenläcka, kök Motringningssamtal 18:12 Felbeskrivning - Vatten har läckt in ovanifrån. Hon hade grannen ovanför hos Motringning sig. Pratade med honom. Han hade missförstått en lapp från någon,som jobbat med avloppen. Han hade spolat i diskavloppet,som ej var klart. Åtgärd Åtgärdsbeskrivning - Åtgärdas kommande vardag Riksbyggen Kontaktat Thomas. 14

45 Teknisk jour Eljour: 932 st 46 % Rörjour 512 st 25 % Kommande vardag 314 st 15 % Lösta per telefon 208 st 10 % Övriga åtgärder 72 st 4 % Totalt st Utringda 71 % Avbrutna 29 % Robert Arvidsgård Rondering av undercentraler/värmepumpar och ventilationsinstallationer. Rondering med avseende på bibehållen energioptimering och funktion. Tydliga underlag för underhållsoch förbättringsåtgärder Robert Arvidsgård

46 Datum Drifttekniker Telefon otokoll Undercentralsbesök Amandas Gård 13 Husvärd Tony Pettersson Frölunda - Högsbo / Frölunda - Högsbo Expedition Annas Gård 1 Bostads AB Poseidon Mobil Fax INU Nyckel 745:3 FV Placering Rubrik Pos Rubrik Pos Har åtgärdats av Riksbyggen Pumpar 5 Reglering o styr Hetvatten 5.1 Hetvatten Radiator 5.2 Radiator Ventilation 5.3 Ventilation VVC 5.4 VVC Trycksteg kallv. 5.5 Trycksteg exp Grundvatten 5.6 Trycksteg kallv. 5.7 Grundvatten 5.8 Rör o ventiler Pos Skall åtgärdas av husvärd Best Hetvatten/FV 6 Expansionskärl Radiator 6.1 Nivå Ventilation 6.2 Tryckreglering Varmvatten 6.3 Säkerhetsventil VVC Kallvatten 7 El o Säkerhet Grundvatten 7.1 Elinstallationer 7.2 Belysning 7.3 Lås Säkerhetsventiler 7.4 Städning Hetvatten 7.5 Pos Förbättringsförslag Best Radiator Kallvatten 8 Övrigt 8.1 Ventilation i UC 8.2 Golvbrunn Givare o mätare 8.3 Spolutrustning Hetvatten/FV 8.4 Larmindikeringar Radiator 8.5 Smörjning Ventilation 8.6 Varmvatten VVC 9 Dokumentation Husvärdsintervju Kallvatten 9.1 Driftinstruktioner Grundvatten 9.2 Uppmärkning 9.3 Dörrmärkning 9.4 HV-Signatur: Rondering Rubrik Pos Rubrik Pos Har åtgärdats av Riksbyggen Pumpar 5 Reglering o styr Hetvatten 5.1 Hetvatten Radiator 5.2 Radiator Ventilation 5.3 Ventilation VVC 5.4 VVC Trycksteg kallv. 5.5 Trycksteg exp Grundvatten 5.6 Trycksteg kallv. 5.7 Grundvatten 5.8 Rör o ventiler Pos Skall åtgärdas av husvärd Best Hetvatten/FV 6 Expansionskärl Radiator 6.1 Nivå Ventilation 6.2 Tryckreglering Varmvatten 6.3 Säkerhetsventil VVC Kallvatten 7 El o Säkerhet Grundvatten 7.1 Elinstallationer 7.2 Belysning 7.3 Lås Säkerhetsventiler 7.4 Städning Hetvatten 7.5 Pos Förbättringsförslag Best Radiator Robert Arvidsgård Utvecklingsprojekt Driftstrategi Poseidondata, administrationsverktyg Förbättring av levererade styrsystem Erfarenhetsåterföring från driftteknikerna inför systemval. Väderstyrning Robert Arvidsgård