Detaljplan för Skorvörviken och Bergviken

Transkript

1 PLANBESKRIVNING Detaljplan för Skorvörviken och Bergviken inom kommundelen Kågedalen Skellefteå kommun, Västerbottens län

2 Detaljplan för Skorvörviken och Bergviken inom kommundelen Kågedalen, Skellefteå kommun, Västerbottens län. Bygg- och miljökontorets planavdelning, maj PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Planen omfattar följande handlingar: Plankarta Samrådsredogörelse Fastighetsförteckning Utlåtande PLANENS SYFTE Detaljplanen syftar till att utöka byggrätten i det befintliga fritidshusområdet samt att möjliggöra en viss förtätning inom området. Området ansluts till kommunens vatten- och spillvattennät. I detaljplanen säkerställer man också ett område för gemensam båtplats samt upphäver delar av den idag gällande byggnadsplanen från år PLANDATA Läge Boviken är beläget ca 10 km nordöst om Skellefteå centrum invid Boviksfjärden och utgör det största fritidshusområdet i stadens direkta närhet. Hela fritidshusområdet sträcker sig ca 4 km i öst västlig riktning längs med Boviksfjärdens södra strand. Planområdet ligger ca 1,5 km öster om Bovikens campingplats. Översiktskarta över fritidshusområdet Södra Boviken, planområdet markerat med röd linje. 1

3 Areal Planområdet omfattar ca 23 hektar. Markägarförhållanden Marken inom planområdet är i privat ägo. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDE Översiktsplan För planområdet gäller den kommunövergripande översiktsplanen för Skellefteå kommun, laga kraft I översiktsplanen anges att planområdet ligger inom område detaljplanerat för fritidshusbebyggelse. För området gäller även den fördjupade översiktsplanen för Kusten, laga kraft I denna är det aktuella området utlagt för bostäder/fritidsbebyggelse och överensstämmer därmed med den kommunövergripande översiktsplanen. Detaljplan För området gäller en byggnadsplan, fastställd Byggnadsplanen anger att kvartersmarken är avsedd för bostadsändamål/fritidsbebyggelse och får bebyggas med bostadshus som uppförs fristående i en våning, utan vind. Standskydd Strandskyddet är upphävt för vägar och byggnadsmarksområdet inom strandskyddsområde i gällande byggnadsplan. Strandskyddet återinträder dock automatiskt när en plan ersätts med en ny detaljplan. Program Ett program för området södra Boviken har tagits fram för att definiera en övergripande struktur för en exploatering av området samt identifiera värdefulla platser och miljöer. Syftet är också att beskriva en framtida tänkt karaktär på området. Planprogrammet är vägledande och utgör ett underlag för denna detaljplan. Kommunala beslut Kommunfullmäktige beslutade att utöka verksamhetsområdet för dricksvatten och spillvatten till att omfatta den idag befintliga bebyggelsen i södra Boviken beslutade kommunfullmäktige att även den nya planerade bebyggelsen i södra Boviken ska ingå i verksamhetsområdet. Byggnadsnämnden beslutade att ge bygg- och miljökontoret i uppdrag att upprätta förslag till ett antal nya detaljplaner i området Södra Boviken. Byggnadsnämnden beslutade att godkänna planprogrammet för området Södra Boviken. 2

4 MILJÖKONSEKVENSER En behovsbedömning enligt plan- och bygglagen och MKB-förordningen har gjorts av bygg- och miljökontoret, Skellefteå kommun. Beslut Planen innebär inte någon betydande miljöpåverkan. Miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalken 6 kap 11, 12 har därför inte upprättats. Beslutet har offentliggjorts på kommunens anslagstavla under tiden 9 februari 24 februari Länsstyrelsen har den 28 januari 2010 tagit del av kommunens beslut/ställningstagande och delar kommunens bedömning att planen inte innebär någon betydande miljöpåverkan. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur Mark och vegetation Planområdet ligger i en norrsluttning som är kraftigt markerad längst i öster. Området domineras av gran- och tallskog. Vid Skorvörviken finns en fin sandstrand som är väl lämpad för bad. Geotekniska förhållanden/radon Planområdet domineras av jordarten morän och klassas som högriskområde för radon. Geoteknisk undersökning och markradonmätning ska i samband med bygglovansökan utföras/bekostas av sökanden, om sådan krävs. Fornlämningar Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. Bebyggelseområden Bostäder Området är idag planerat för 20 stycken fritidshustomter, 17 stycken är idag bebyggda. Den nya detaljplanen möjliggör en mindre förtätning med 9 nya tomter för fritidshus. Tomtstorleken inom området är relativt jämn, de varierar mellan m 2, dock med en övervägande andel av tomterna i spannet m 2. Byggnadskultur och gestaltning Bebyggelsen präglas av en småskalighet med en byggrätt som innebär två eller fler mindre byggnader på fastigheten. Byggnader inom planområdet ska uppföras i ett plan med en högsta totalhöjd enligt planbestämmelserna på plankartan. Arbetsplatser Det finns inga arbetsplatser av något slag inom eller i anslutning till det berörda området. Undantaget är de säsongsbetonade arbetstillfällen som genereras av friluftsbadet och campingen under sommarhalvåret. 3

5 Offentlig och kommersiell service Planområdet ligger i Södra Boviken, ca 10 km nordöst om Skellefteå centrum och ca 13 km sydöst om Kåge där tillgång till offentlig och kommersiell service finns. Tillgänglighet Byggnader och mark inom planområdet ska utformas efter gällande tillgänglighetskrav. Friytor Lek och rekreation För att säkra en viss luftighet inom området samt möjliggöra tillgång till strand- och grönområden avsätts delar av planområdet som naturmark. Ett större sammanhängande grönområde har avsatts vid Skorvörviken med tanke på den attraktiva badstranden. Område för gemensam båtplats är också utpekat i planen. Naturmiljö Naturmarken ska hållas tillgänglig och attraktiv för de boende i området. Naturmarken bör bibehålla sin naturliga växlighet genom att vårdas och gallras med naturhänsyn. Naturmarken förvaltas av fritidshusägarna, gemensamhetsanläggning bildas för detta ändamål. Vattenområden Planområdet ligger vid Boviksfjärden och omfattas av Skorvörviken och Bergviken, varav Skorvörviken utgör av en mycket attraktiv badvik. I planförslaget finns ett vattenområde utpekat för möjlighet att anlägga gemensam båtplats. Båtplatsen nås via grönstråk mellan bebyggelsen som leder ned mot vattnet. Trafik Vägar Vägnätet inom planområdet består av smala grusvägar och är i princip färdigutbyggt. Tillfartsvägen ( Badvägen ) utgörs av en enskild väg som ansluter E4 i väster, ca 6,5 km från planområdet. Vägnätet behöver kompletteras med ca 150 m väg längst i öster samt tillfartsväg till två av de nya tomterna. För den mindre grusväg som ansluter området mot Ursviken flyttas anslutningen mot Badvägen en aning västerut och rätas ut en aning. Kollektivtrafik Området saknar kollektiv förbindelse. Närmaste busshållsplats för trafik mot Skellefteå centrum och Kåge finns vid E4/Fällbäcken. Parkering, utfarter Parkering sker normalt på egen fastighet. De flesta fastigheterna har direktutfarter mot Badvägen. Detta anses dock inte vara något större problem då området ligger i slutet av fritidshusområde Södra Boviken och inte berörs av någon direkt genomfartstrafik. Störningar Planområdet ligger i ett lugnt område där det inte förefaller finnas några påtagliga störningar i form av buller eller emissioner. 4

6 Teknisk försörjning Vatten och avlopp Fritidshusen i området har idag enskilda vatten- och avloppslösningar av varierande kvalitet. Enligt VA-utredningar som redovisats i samband med tidigare detaljplaneläggningar är markförhållandena i det aktuella området inte godtagbart för enskilda avloppsanläggningar. För att möjliggöra en positiv bebyggelseutveckling i södra Boviken har man nu tagit ett helhetsgrepp i VA-frågan. Planområdet ansluts därmed till det kommunala vatten- och spillvattennätet. Dricksvatten kommer att ledas in till området från väster. Spillvatten kommer att avledas mot norr och anslutas till spillvattensystemet i norra Boviken för att sedan ledas vidare till Kåge för slutgiltig behandling. Dagvatten ska omhändertas lokalt, direkt utsläpp till öppna vattendrag får inte ske. För att klara av vattenmängderna söderifrån (vid regn och snösmältning) kan avskärande dikning i områdets södra del vara nödvändig. Vattenavrinningen bör vara löst innan exploateringen av de nya tomterna i andra led kan ske. El Fastigheterna inom området är idag anslutna till befintligt elnät via lufthängda ledningar dessa (lågspänningsledningarna) grävs ned i samband med indragning av kommunalt vatten och avlopp. Skellefteå Kraft har inte för avsikt att gräva ner befintlig luftburen högspänningsledning som ansluter området i den sydöstra delen. Avfall För hämtning av avfall för boende inom området gäller gemensam uppsamlingsplats. Avfall ska sorteras enligt den kommunala renhållningsordningen. Strandskydd Syftet med strandskyddet är att trygga allmänhetens tillgång till strandområdena genom allemansrätten samt bevara goda livsvillkor på land och i vatten för djur- och växtlivet. Strandskyddet återinträder automatiskt när underliggand detaljplan ersätts av en ny detaljplan, varför en ny prövning att upphäva strandskyddet måste göras. Motivering till upphävande av strandskyddet Marken som är aktuell för upphävande är: Kvartersmarken avsedd för bostäder (B) Större delen av den aktuella kvartersmarken är redan planlagda bostadstomter, ianspråktagen och etablerad tomtmark eller ligger i andra led och är väl avskilt från området närmast strandlinjen, både av väg och av bebyggelse. Inom fastigheterna Boviken 3:5 (betecknad A i kartan sid 7) och Bergsbyn 6:6 (betecknad B) har man valt att göra mindre utökningar av den befintliga kvartersmark som är avsatt i gällande byggnadsplan. Motiveringen till utökningarna av tomtplatserna för de aktuella fastigheterna (Boviken 3:5 och Bergsbyn 6:6) är att dessa sedan lång tid tillbaka upplevs så privata och ianspråktagna att de får anses ingå i den så kallade hemfridszonen (det område närmast bostaden som inte anses allemansrättsligt tillgängligt). Ingen av tomtplatserna är sedan tidigare avstyckade från stamfastigheterna. 5

7 Utökningarna anses inte medföra någon stor påverkan på platsen eller på det rörliga friluftslivet utan blir mer en bekräftelse av den befintliga bebyggelsen och upplevs idag redan som ianspråktagen. I och med att den aktuella marken för upphävande idag upplevs privat så anses förutsättningarna för allmänhetens möjlighet till passage både utmed Skorvören och mellan strandområdena Skorvörviken och Bergviken inte begränsas/förändras. Ett grönsläpp behålls mellan de två vikarna samtidigt som möjlighet till passage kring Skorvören tillgodoses genom att man behåller naturmark krig udden. Med hänvisning till nivåskillnaderna inom området anses den fria passagen runt Skorvören vara väl anpassad till topografin med möjlighet för allmänheten att vistas utmed stranden. Boviken 3:5 (betecknad A i kartan) Fastigheten har varit bebyggd sedan slutet av 30-talet vilket medfört att udden upplevts privatiserad redan innan det generella strandskyddet infördes I och med att ingen avstyckning från stamfastigheten skett har den enskildes rätt att använda marken varit möjlig genom åren. När fastigheten bebyggdes fanns ingen väg till området så tillfart och angöring skedde med båt via udden vilket också bidragit till den tidiga privatiseringen. Bedömningen är att det aktuella området kring bostadshuset och ut mot udden genom åren upplevts så privat att det bör ingå i kvartersmarken för bostäder (B). Den blockrika och branta terrängen medför stora svårigheter att genom väg (på ett skonsamt och ekonomiskt försvarbart sätt) angöra bostadsfastigheten Boviken 3:5. För att möjliggöra parkering på egen fastighet har man därför valt att utöka tomtplatsen även åt sydväst. I samband med detta möjliggör man även för Boviken 3:127 att reglera till sin fastighet så att den idag ianspråktagana marken tillförs fastigheten. Bergsbyn 6:6 (betecknad B i kartan) För tomtplatsen inom Bergsbyn 6:6 anses marken ianspråktagen och upplevs privat. Inom det aktuella området för utökningen finns brunn och infiltrationsanläggning, delar sköts även som klippt gräsmatta. Med anledning av den berg- och blockrika terrängen i omgivningen har kommunen valt att gå fram med vatten och avlopp genom den idag den aktuella tomtplatsen där markförhållandena anses mer gynnsamma. Med anledning av intrånget (ett u-område kommer att belasta fastigheten), och de begränsningar i byggrätten detta medför, anses utökningen av kvartersmarken också vara försvarbar. Vikten av att komma fram med vatten och avlopp (ett allmänt intresse) och de olägenheter som uppstår för tomten på Bergsbyn 6:6 anses i detta fall väga tyngre än strandskyddsintresset. Syftet med strandskyddet tillgodoses trots utökningen då en passage mellan de två vikarna fortfarande behålls som naturmark. Den nytillkomna bostadstomten inom fastigheten Bergsbyn 1:46 (betecknad C i kartan) anses trots att den delvis ligger närmare än 100 meter från strandlinjen vara väl avskild från området närmast stranden, båda av i planen utlagt vägområde och den branta terrängen. Fastigheten ligger på ett avstånd av meter från strandlinjen, följer befintlig bebyggelsestruktur i andra led och är en mindre förtätning som inte anses påverka strandskyddets syften. Stora delar av närliggande områden består av grönområde och den branta och blockrika terrängen omöjliggör en privatisering som skulle medföra 6

8 försämringar för allmänhetens tillgänglighet till strandområdet. Den lokalväg med tillhörande vändplats som angränsar fastigheten i norr begränsar också möjligheten till privatisering av området närmast strandlinjen. I övrigt begränsas fastigheten med bestämmelser att plantering (häck) eller staket ska finnas vid fastighetsgränsen i norr, detta för att det privata tydligt ska avgränsas mot den allemansrättsligt tillgängliga naturmarken. Kvartersmarken avsedd för båtplats (V1) Området är en anläggning som måste ligga vid vattnet för sin funktion. Den behövs också för att säkerställa möjlighet till gemensam båtplats i detaljplanen. Kvartersmarken avsedd för teknisk anläggning (E) Den tekniska anläggningen (kraftledning och transformatorstation) är ett allmänt intresse som måste tillgodoses. Området är väl avskilt från stranden genom väg. Allmänna platsmarken för lokalvägar (LOKALVÄG) Lokalvägarna är ett allmänt intresse där större delen redan är planlagda och ianspråktagna för ändamålet. 7

9 Bygg- och miljökontoret gör den samlade bedömningen att förutsättningarna för allmänhetens tillgång till strandområdet samt livsvillkoren för djur- och växtlivet inte kommer att försämras i och med att man upphäver strandskyddet för de aktuella områdena. Strandskyddsintresset tillgodoses också genom att man på hela strandremsan behåller en grön zon av naturmark samt passager där strandskyddet kommer att gälla. Den attraktiva badviken Skorvörviken utgör också ett stort allmänt intresse som säkras med naturmark. Upphävande av strandskyddet Strandskyddet upphävs för kvartersmarken för bostäder (B), tekniska anläggningar (E) och båtplats (V 1 ) samt lokalvägarna (LOKALVÄG) inom strandskyddsområde, 100 meter från strandlinjen, med hänvisning till de särskilda skälen nedan. Som särskilt skäl enligt 7 kap 18 c d miljöbalken framhålls följande: Kvartersmarken för bostäder (B) Området har redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Området är väl avskilt från området närmast strandlinjen genom väg eller bebyggelse. Området behöver tas i anspråk för att tillgodose ett annat mycket angeläget intresse (möjliggöra för framdragning av det kommunala vatten- och avloppsnätet). Kvartersmarken för tekniska anläggningar (E) Området måste tas i anspråk för att tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området. Kvartersmarken för båtplatser (V 1 ) måste för sin funktion ligga vid vattnet, behovet kan inte tillgodoses utanför området. Den allmänna platsmarken för lokalvägarna (LOKALVÄG) behövs för att tillgodose ett allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför planområdet eller redan ianspråktagen på ett sätt som gör att den saknar betydelse för strandskyddets syften. DETALJPLANENS GENOMFÖRANDE Planförfarande Detaljplanen upprättas med normalt planförfarande. Tidplan Detaljplan Samråd: september oktober 2012 Granskning: juni juli 2013 Antagande: september oktober 2013 Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år från det datum detaljplanen vinner laga kraft. Efter genomförandetidens utgång fortsätter detaljplanen att gälla tills den ändras eller upphävs. 8

10 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Allmän plats Kommunen är inte huvudman för allmän platsmark inom planområdet. Det innebär att exploatörerna inom detaljplanen ansvarar för anläggande av vägar och iordningsställande av naturmark inom planområdet, för den fortsatta driften inrättas gemensamhetsanläggningar. Exploatörerna ansvarar för att ansökan görs till den kommunala lantmäterimyndigheten. Vatten- och avlopp, el Planområdet kommer att anslutas till kommunens vatten- och spillvattennät med Skellefteå kommun som huvudman. Med hänsyn till projektets omfattning kommer utbyggnaden att ske i etapper. Skellefteå krafts nedgrävning av delar av det i dag luftburna elnätet samordnas med kommunens utbyggnad av VA-nätet. Skellefteå kommun och Skellefteå Kraft ansvarar för att ledningsrätter bildas för aktuell ledningsdragning genom ansökan hos den kommunala lantmäterimyndigheten. Den kommunala lantmäterimyndigheten ansvarar för att ledningsrätter bildas i enlighet med detaljplanen. Fastighetsbildning Exploatörerna ansvarar för att fastighetsbildning genomförs genom ansökan hos den kommunala lantmäterimyndigheten. Kommunala lantmäterimyndigheten ansvarar för att fastighetsbildning utförs enligt detaljplanen. Avtal Planavtal Planavtal har tecknats mellan bygg- och miljökontoret, Skellefteå kommun och berörda fastighetsägare. Avtalen reglerar kommunens kostnader för upprättandet av delar av detaljplanen. Exploateringsavtal Exploateringsavtal som reglerar genomförandet av detaljplanen ska tecknas mellan Skellefteå kommun och berörda fastighetsägare. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsförteckning Marken inom planområdet ägs av enskilda. En fullständig sammanställning av i planförslaget ingående fastigheter redovisas i fastighetsförteckningen tillhörande detaljplanen. Fastighetsbildning Fastighetsägaren ansvarar själv för att fastighetsbildning utförs inom kvartersmarken på den egna fastigheten. Åtgärder som berör två eller fler fastigheter, exempelvis fastighetsreglering eller inrättande av gemensamhetsanläggningar kan sökas av någon av de berörda. I denna detaljplan görs det möjligt för fastigheterna Boviken 3:5 och 3:127 samt Bergsbyn 6:6, 1:48 och 6:93 att utöka sina nuvarande tomtplatser. Avstyckning och fastighetsreglering inom området sker i enlighet med detaljplanen på respektive markägares initiativ och bekostas enligt överenskommelse. 9

11 Gemensamhetsanläggning Gemensamhetsanläggningar bör bildas för vägarna, båtplatsen och naturmarken inom planområdet. Gemensamhetsanläggningarna reglerar vilka fastigheter som har del i varje anläggning samt de rättigheter och skyldigheter varje deltagande fastighet har vad gäller vägar, båtplatser och naturområden. Samfällighetsföreningar bildas för förvaltning av gemensamhetsanläggningarna. Ansökan om att inrätta gemensamhetsanläggningar kan göras så snart detaljplanen vunnit laga kraft och kan göras av den som kommer att få del i anläggningen eller den som upplåter marken. För naturmarken och dess skötsel är det lämpligt att en gemensamhetsanläggning inrättas för samtliga fastigheter inom planområdet med ändamålet grönområde. Vägarna inom planområdet är enskilda och sköts idag av en ideell förening. Uppstår problem är det lämpligt att bilda gemensamhetsanläggningar i stället. Inom planområdet är ett område utlagt för gemensam båtplats. För denna inrättas en gemensamhetsanläggning. Deltagande fastigheter i båtplatserna blir de som så önskar utifrån vilken kapacitet som båtplatsen får. Uppstår problem ska samråd ske med bygg- och miljönämnden samt de intressenter som finns för avsatt plats. Ledningsrätter I plankartan har man avsatt mark (u-områden) för det kommunala VA-systemet som ska läggas ner i området, samt för de luftledningar (lågspänning) Skellefteå Kraft har i området och som ska grävas ner. Område för högspänningsledning är i plankartan avsatt som E-område. VA-ledningar och högspänningsledning säkras med ledningsrätter som Skellefteå kommun och Skellefteå Kraft ansöker om och bekostar. Ekonomiska frågor Planekonomi Detaljplanen bekostas till största del av Skellefteå kommun. För befintliga fastigheter kommer en planavgift på 45 x milliprisbasbeloppet (mpbb) i bygg- och miljönämndens taxa att tas ut (som en engångsavgift) av respektive fastighetsägare i samband med beviljat bygglov. För nytillkomna fritidshustomter har planavtal som reglerar kostnaderna tecknats mellan berörda fastighetsägare och Skellefteå kommun. Anläggande och drift av lokalvägar Kostnaderna för ny- och ombyggnad av vägarna samt iordningsställande av naturmark kommer att belasta fastigheterna i området. Exploatören utför anläggningarna men kan i överlämnandet (i anläggningsförrättningen) av anläggningarna begära ersättning vilket då fördelas efter den nytta man har av anläggningen enligt anläggningslagen. Vatten- och avlopp Skellefteå kommun ansvarar för och bekostar anläggandet och framdragning av dricksvatten och spillvatten fram till anslutningspunkt vid fastighetsgräns. Kommunen bekostar inköp och service av pumpstationerna på de fastigheter som inte har självfallslösning. Detta i enlighet med de allmänna bestämmelserna för användande av Skellefteå kommuns allmänna vatten- och avloppsanläggning (ABVA:n). 10

12 I enlighet med ABVA:n ansvarar fastighetsägaren för all VA-installationen på fastigheten, exempelvis anläggandet av pumpstation, anslutningar till förbindelsepunkt etc. För fastighetsägarna tillkommer en anslutningsavgift. Utöver detta tillkommer även en förbrukningsavgift enligt den för tidpunkten gällande VA-taxan. Tekniska frågor Tekniska utredningar Geoteknisk undersökning och markradonmätning ska vid bygglovsansökan utföras och bekostas av den sökande, om sådan krävs. Anmälan/Ansökan För åtgärder inom vattenområde (W och WV 1 ) krävs strandskyddsdispens och anmälan om vattenverksamhet. Vid genomförande av båtplatser kan även bygglov krävas. Exploatören bekostar och ansvarar för att detta genomförs. Dagvatten Dagvatten ska omhändertas lokalt, direkt utsläpp till öppna vattendrag får inte ske. Vattenavrinningen bör vara löst innan exploateringen av de nya tomterna i andra led kan ske. Exploatören bekostar och ansvarar för att dikning genomförs i god tid innan försäljning av tomterna, med fördel i samband med anläggande av vägarna. Samråd Detaljplanen upprättas i samråd med kommunala förvaltningar, länsstyrelsen samt berörda fastighetsägare i området. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN I upprättandet av detaljplanen har bygg- och miljökontoret, tekniska kontoret samt kommunledningskontoret i Skellefteå deltagit. Bygg- och miljökontoret Planavdelningen Harriet Wistemar Kommunarkitekt Åsa Wallin Planhandläggare 11