delårsrapport januari-juni

Transkript

1 2010 delårsrapport januari-juni

2 02 perioden i korthet specialfastigheter Januari - Juni 2010» Intäkter från fastighetsförvaltning ökade till 843 (715) Mkr, varav hyresintäkterna utgjorde 767 (658) Mkr.» Driftöverskottet uppgick till 656 (547) Mkr, en förbättring med 109 Mkr, huvudsakligen hänförlig till de ökade intäkterna.» Periodens resultat minskade till 187 (443) Mkr, främst beroende på värdeförändringen av förvaltningsfastigheterna.» Marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter uppgick vid periodens slut till (14 078) Mkr. Den orealiserade värdeförändringen för perioden blev -184 (170) Mkr.» Koncernens bruttoinvesteringar uppgick under perioden till 270 (768) Mkr.» Projektvolymen för pågående projekt uppgick vid periodens slut till (2 496) Mkr. Vd kommenterar Resultat Specialfastigheters förvaltningsresultat fortsätter att utvecklas positivt. Vår verksamhet kännetecknas av långa hyreskontrakt med stabila och kreditvärdiga hyresgäster inom offentlig förvaltning. Efter en sträng vinter som innebar höga driftkostnader så följer nu vårt resultat de planer och prognoser som vi har lagt för helåret. Driftöverskottet för perioden januari juni uppgår till 656 (547) Mkr. Periodens resultat efter skatt uppgår till 187 (443) Mkr. Säkerhet Vår fokusering på frågor kring säkerhet möter ett stort intresse hos våra hyresgäster och vi startar nu ett antal viktiga projekt där vi tillsammans med hyresgästerna utvecklar frågor kring fastigheternas och verksamheternas säkerhetstänkande. Hållbarhet Vårt arbete med hållbar utveckling fortsätter tillsammans med våra hyresgäster och bedrivs under året främst inom områdena driftoptimering och miljöfrågor. Vi har under perioden fattat beslut om att kommande projekt inom Specialfastigheter skall följa systemet Miljöklassad byggnad. Marknadsvärdering av fastigheter Vår värdering av fastigheterna per den 30 juni 2010 uppgår till (14 078) Mkr. Värdeökningen på årsbasis beror främst på nya fastigheter samt tillkommande och förlängda hyresavtal i befintligt bestånd. För perioden blev den orealiserade värdeförändringen -184 (170) Mkr. Fortsättningen av 2010 Vi räknar med en fortsatt omsättningsökning under 2010 till en bedömd omsättning för året på ca (1 487) Mkr. Ökningen beror främst på ökade hyresintäkter från om- och tillbyggnader. Den 1 juli blev hyreskontraktet godkänt av regeringen gällande nytt huvudkontor för Säkerhetspolisen. Godkännandet innebär att nybyggnationen omfattande cirka kvm lokalyta startar omgående. Projektet beräknas stå klart under första halvåret Peter Karlström Verkställande direktör Omslag: Bilder från Flygvapenmuseums invigning den 12 juni Bland annat ser vi Kulturminister Lena Adelsohn Liljeroth som klippte band och invigde det nya museet.

3 verksamheten specialfastigheter 03 Verksamheten under perioden I vår närmaste framtid finns det vissa orosmoln. Flera av våra hyresgäster har känt av det ekonomiskt kärva klimatet. Följden har blivit att vissa projekt flyttats framåt i tiden och vissa har stoppats helt. Vår långsiktighet i såväl affär som relation är dock en styrka, oavsett konjunktur. Under första kvartalet togs beslut om att omorganisera Specialfastigheters verksamhet. Region Syd och Region Väst, slogs samman till en ny Region - Region Syd. Dessutom har lednings- och stabsfunktioner vid huvudkontoret organiserats om i färre enheter. Omorganisationen syftar bland annat till att effektivisera de interna processerna samt att öka kundfokus. Detta påverkar ej vår segmentsredovisning. Under perioden har arbetet med att fusionera upp de fem dotterbolagen till moderbolaget Specialfastigheter Sverige AB påbörjats. I maj invigdes det nybyggda T-huset på anstalten Kumla. Huset har fyra avdelningar med sammanlagt 120 platser. Vid samma tidpunkt invigdes också G-huset på samma anstalt, som genomgått en omfattande renovering. Säkerhet Flera stora projekt med höga säkerhetskrav på fastigheter och tekniska installationer har färdigställts under perioden. Tillsammans med våra hyresgäster utvärderar och utvecklar vi nu frågorna kring fysisk och teknisk säkerhet av fastigheter. Vi har inom Specialfastigheter en lång erfarenhet av administrativ säkerhet inom förvaltning och projekt. Dessa rutiner samlas nu i nya och tydliga processer där vi stärker samarbetet med hyresgästerna. Pågående projekt Antalet investeringsprojekt var vid rapporttillfället 27 (29). Total projektvolym för pågående projekt vid periodens slut uppgår till (2 496) Mkr. De största pågående om- och tillbyggnadsprojekten är vid:» anstalten Kumla» institutionen Fagared i Mölndal» försvarsfastigheten Tre Vapen i Stockholm» försvarsfastigheten Kavalleristen i Stockholm Flygvapenmuseum i Linköping har upplevt sin största och mest genomgripande utbyggnad sedan starten 1984 och i början av juni invigdes ett modernt, fräscht och dubbelt så stort museum. Ett tekniskt inriktat museum, med flygplan uppställda på rad, har förvandlats till ett kulturhistoriskt museum som gestaltar Sverige under det kalla kriget. Investeringar Koncernens bruttoinvesteringar i projekt uppgick under perioden till 270 (768) Mkr. Inga förvärv har ägt rum under perioden. Försäljning har skett med ett totalt försäljningspris om 10,5 Mkr avseende:» Sameskolan Lannavara i Kiruna» Behandlingshemmet Åbygården i Trelleborg» Två elevhem vid Ekeskolan i Örebro» Ett elevhem vid Kristinaskolan i Härnösand

4 04 verksamheten specialfastigheter Hållbar utveckling Miljö Arbetet med att effektivisera användningen av el och värme pågår. Under det första halvåret 2010 har vi minskat förbrukningen av el med 3,5% (1 606 MWh) jämfört med samma period förra året. Mängden koldioxidutsläpp från elanvändningen har dock ökat med 28% (1 250 ton CO2) på grund av ny elleverantörs mix av energiproduktion. Vi kommer nu att nyttja vår option om fossilfri el för att minska mängden koldioxidutsläpp. Förutom arbetet med att optimera användningen av energi så fortlöper energispartävlingarna i samarbete med våra hyresgäster. Ekonomi Specialfastigheters målsättning är att erbjuda bästa möjliga kundnytta, kombinerat med utveckling av fastigheternas värde och avkastningsförmåga. God lönsamhet ger möjlighet att agera långsiktigt i hållbarhetsfrågorna och skapar förutsättning för en effektiv fastighets- och kapitalförvaltning till en rimlig nivå på den finansiella risken. Nedan visas utvecklingen av Specialfastigheters överskottsgrad för perioden. Målet för 2014 är 77,3 procent. % 76,8 75,0 77,8 Under andra kvartalet har en konvertering från olja till pellets genomförts på anstalten Gruvberget, vilket innebär att vi minskar mängden olja med 60 m3/år. På anstalten Skenäs har vi börjat värma upp husen med rapsolja istället för fossil olja vilket leder till en minskning av fossil olja på 98 m3/år. Under första halvåret har Specialfastigheter fattat beslut om att kommande nybyggnationer sker enligt Bygga bo dialogens miljöklassningssystem, Miljöklassad byggnad, med målet att bygga långsiktigt hållbara hus som klarar guldklassning. Diagrammet visar den totala mängden köpt värmeenergi under det första halvåret, per m2. Vår förbrukning har minskat i förhållande till samma period förra året. Målet för 2014 är att förbrukningen av värmeenergi i våra fastigheter inte ska överstiga 110 kwh/m2 och år. Helår 2009 Kvartal Kvartal Socialt Totala sjukfrånvaron för perioden var 1,05 % (2,21 %). De längre sjukskrivningarna, från dag 15 i sjukperioden utgör 0,19 % (1,13 %) av den totala sjukfrånvaron. Målet för 2014 är att sjukfrånvaron inte ska överstiga 3 procent. kwh/m % , ,35 1, Helår 2009 Kvartal Kvartal Helår 2009 Kvartal Kvartal

5 koncernens ställning och resultat specialfastigheter 05 Finansförvaltning Specialfastigheter använder derivatinstrument för hantering av portföljens genomsnittliga räntebindningstid och duration. Målsättningen med vald duration är att uppnå ett långsiktigt stabilt och kostnadseffektivt finansnetto, inte att optimera finansnettot på kort sikt. IFRS-reglerna för redovisning av finansiella instrument innebär att derivatportföljens marknadsvärden ska resultatredovisas. Detta medför betydande resultatpåverkan och variation mellan rapporttillfällen. Det finansiella nettot, efter aktiverad räntekostnad på projekt och med hänsyn till övriga finansiella intäkter och kostnader uppgick till -184 (-80) Mkr, varav värdeförändringar i derivatinstrument uppgick till -15 (41) Mkr. Marknadsräntorna har stigit något under perioden, vilket ökar Specialfastigheters positiva orealiserade värdeförändringen av marknadsvärdet i derivatinstrument. Koncernens likvida medel uppgick vid bokslutstidpunkten till 118 (3) Mkr och (2 342) Mkr i garanterade outnyttjade kreditlöften. Räntebärande skulder netto var (7 433) Mkr nominellt. Ökningen är relaterad till upplåning på nya investeringar. Finansieringskostnaden, inklusive värdeförändring av finansiella derivat, för rapportperioden uppgick till 4,16 (2,22) procent. Den 30 juni 2010 var portföljens medelränta för lån och derivat 3,26 (4,02) procent. Genomsnittlig räntebindningstid var 4,1 (4,2) år. Den kassaflödesbaserade räntetäckningsgraden var 3,7 (4,2) ggr. Kapitalbindningstiden var 3,8 (4,0) år, med hänsyn taget till garanterade outnyttjade kreditlöften. Lånefaciliteter Garanterade kreditlöften Låneram, Mkr Utnyttjat, Mkr Företagscertifikat MTN-program Private Placements Reversfordran Total Företaget är kreditvärderat med en långfristig AA+/Stabil rating samt en kortfristig A-1+/K-1 rating från Standard & Poor s. Under perioden har två nya kreditlöften på Mkr tecknats, Mkr med 3 års avtalstid och Mkr med 364 dagars löpande uppsägningstid. Finansnettots sammansättning Mkr % Räntekostnad lån 128,1 119,6 2,90 3,31 Räntenetto derivat 36,8 22,9 0,83 0,64 Övriga ränteintäkter och kostnader 4,0-3,7 0,09-0,10 Operativt finansnetto 168,9 138,8 3,82 3,85 Övriga finansiella kostnader 4,7 2,6 0,10 0,07 Aktiverad räntekostnad projekt -4,4-20,9-0,10-0,58 Värdeförändring finansiella derivat 15,0-40,5 0,34-1,12 Redovisat finansnetto 184,2 80,0 4,16 2,22 Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning År Räntebindning, Mkr Kapitalbindning, Mkr Totalt Nominella belopp. Tillgång (-)skuld (+) Medelränta på räntebärande skuld % % Lån 2,52 3,31 Derivat 0,74 0,71 Total 3,26 4,02

6 06 koncernens ställning och resultat specialfastigheter Derivatportföljens marknadsvärde (exklusive elderivat) Kassaflöde Nominellt, Mkr Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före investeringar uppgick under perioden till 425 (282) Mkr. Nettoinvesteringar i anläggningstillgångar uppgick till -258 (-764) Mkr, vilket gav ett kassaflöde efter investeringar på 167 (-482) Mkr. Ekonomiska mål Marknadsvärde, Mkr (netto) År , ,3 3, , ,6 3, ,6-35, ,8 31, ,8-12, ,7 8, ,0 4, ,4-2, ,7-3, ,7-2, ,3-9,7 Totalt ,8-14,4 Positivt nominellt belopp = Betalar ränteflöde Negativt nominellt belopp = Erhåller ränteflöde Specialfastigheters långsiktiga och övergripande ekonomiska mål är att skapa, vårda och realisera värden för vår ägare. Ägaren har beslutat om följande övergripande långsiktiga ekonomiska mål för Specialfastigheter.» Avkastningen (årets resultat efter skatt) på genomsnittligt eget kapital ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationsräntan plus 2,5 procentenheter, över en konjunkturcykel.» Utdelningen bör uppgå till 50 procent av årets resultat efter skatt efter återläggning av årets värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt. Vid beslut om utdelning tas hänsyn till koncernens ekonomiska ställning.» Soliditeten bör uppgå till mellan 25 och 35 procent. Marknadsvärdering Det bedömda värdet på Specialfastigheters förvaltningsfastigheter har fastställts genom en intern värdering baserat på interna data avseende hyror och driftkostnader. För att kvalitetssäkra den interna värderingen, har den stämts av med en extern värderare. Värdeförändringen specificeras enligt nedanstående tabell. Marknadsvärdet har påverkats bland annat av justerade marknadsförutsättningar och av fastighetsspecifika händelser som nytecknade hyresavtal och investeringar. Marknadsvärdet, inklusive projekt, förvärv och försäljningar, uppgick per till (14 078) Mkr, vilket är en ökning med Mkr över 12 månader. Periodens redovisade förändring av orealiserade värden uppgår till -184 (170) Mkr. I övrigt framgår förändringar enligt nedanstående tabell. Värdeförändring av förvaltningsfastigheter jan-jun 2010 Mkr Marknadsvärde 31 december Investeringar inklusive fastighetsförvärv Aktiverade ränteutgifter 1 - Försäljningar -4 + Orealiserad värdeförändring -184 varav värdeökning på grund av förändrade kalkylparametrar, 51 varav värdeminskning på grund av kortare återstående avtalstid, -186 varav övrig värdeförändring, -49 Marknadsvärde 30 juni Intäkter, kostnader och resultat Intäkter från fastighetsförvaltning Intäkter från fastighetsförvaltning ökade till 843 (715) Mkr, varav hyresintäkterna uppgick till 767 (658) Mkr. Ökningen av hyresintäkterna förklaras huvudsakligen av tillkommande hyra för avslutade projekt samt den förvärvade fastigheten Rådhuset i Stockholm. Övriga intäkter, som avser fakturering av media och tjänster till hyresgästerna, ökade med 19 Mkr och uppgick till 76 (57) Mkr. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 187 (168) Mkr. Ökningen avser drift- och mediakostnader och är främst hänförlig till den onormalt kalla vintern, samt tillkommande fastigheter. Driftöverskott Ovanstående resulterade i att driftöverskottet uppgick till 656 (547) Mkr, vilket är 109 Mkr högre än motsvarande period föregående år. Överskottsgraden uppgick till 78 (77) procent.

7 koncernens ställning och resultat specialfastigheter 07 Rörelseresultat Rörelseresultatet uppgick till 446 (688) Mkr, 242 Mkr lägre än föregående år. Det försämrade rörelseresultatet förklaras främst av lägre orealiserad värdeökning för förvaltningsfastigheter jämfört med samma period föregående år, -184 (170) Mkr. Finansiella intäkter och kostnader Det finansiella nettot, efter aktiverade räntekostnader på projekt och med hänsyn till övriga finansiella intäkter och kostnader, uppgick till -184 (-80) Mkr, varav värdeförändringar i derivatinstrument uppgick till -15 (41) Mkr. Ökningen är relaterad till upplåning på nya investeringar. Resultat efter skatt Resultatet efter skatt uppgick till 187 (443) Mkr, vilket innebär en minskning med 256 Mkr. Minskningen är främst hänförlig till att den orealiserade värdeförändringen på förvaltningsfastigheter blev -184 Mkr jämfört med 170 Mkr Posten skatt uppgick till -75 (-165) Mkr. Risker och osäkerhetsfaktorer Den senaste tidens finanskris har haft stor påverkan på finansmarknaderna och konjunkturen. En lågkonjunktur innebär oftast lägre räntekostnader, men även lägre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en högkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten kan uppstå vid olika tidpunkter. Risken och osäkerheten avseende hyresintäkterna bedöms som liten, på grund av att Specialfastigheter har, för branschen, långa hyreskontrakt och låg vakansgrad. För en utförligare beskrivning av Specialfastigheters riskhantering hänvisas till Årsredovisningen Händelser efter periodens utgång Den 1 juli 2010 fattade regeringen beslut om att godkänna det 25-åriga hyresavtalet, gällande nytt huvudkontor för Säkerhetspolisen. Kontraktet mellan Säkerhetspolisen och Specialfastigheter Sverige AB omfattar en nybyggnad med en lokalyta på cirka kvm med en preliminär hyreskostnad på drygt 94 miljoner kronor per år. Byggnationen startar omgående med Skanska som totalentreprenör och beräknas stå klart under första halvåret Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats enligt IAS 34 Delårsrapportering. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer med de redovisningsprinciper som användes vid upprättandet av den senaste årsredovisningen. Moderbolaget, Specialfastigheter Sverige AB, tillämpar RFR 2.3 Redovisning för juridisk person. Linköping 12 juli 2010 Specialfastigheter Sverige AB Peter Karlström Verkställande direktör Riksbanken höjde reporäntan den 1 juli till 0,5 % och går mot mer normala räntenivåer som ett resultat av den starka svenska ekonomin. Många andra länder gör stora åtstramningar som dämpar tillväxten. Detta kan även hålla tillbaka tillväxt och inflation i Sverige vilket kan minska framtida höjningar från Riksbanken. Specialfastigheter har i sin finanspolicy och finansstrategi målsättningen att balansera de finansiella riskerna med en kostnadseffektiv finansiering. För att undvika risken att en orimligt stor del av låneportföljen omsätts i ett ofördelaktigt ränteläge ska portföljen ha en jämn räntebindningstid, enligt en fastställd normportfölj. Specialfastigheter har med sin höga kreditvärdering god tillgång till kapitalmarknaderna. Under perioden har ytterligare kreditlöften på Mkr tecknats och totalt uppgår de garanterade kreditlöftena till Mkr. Sven Landelius Styrelseordförande Nina Linander Styrelseledamot Jan Berg Styrelseledamot Marianne Förander Styrelseledamot Christel Armstrong-Darvik Styrelseledamot Per-Håkan Westin Styrelseledamot Carina Wång Styrelseledamot Lena Nibell Facklig representant Unionen

8 08 koncernens ställning och resultat specialfastigheter Ekonomiska data koncernen Mkr Fastighetsrelaterade Helår 2009 Intäkter från fastighetsförvaltning Lokalarea, kkvm Uthyrningsgrad, % 99,0 99,0 99,0 Överskottsgrad, % 77,8 76,5 76,8 Investeringar inklusive fastighetsförvärv Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Balansomslutning Eget kapital Finansiellt relaterade Helår 2009 Resultat före skatt Soliditet, % 28,6 33,3 29,7 Direktavkastning, % 8,6 8,2 8,0 Räntetäckningsgrad ggr 2,2 5,7 2,3 Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr 3,7 4,2 4,1 Avkastning på eget kapital, % 8,1 19,1 6,5 Segmentsredovisning Mkr Intäkter från fastighetsförvaltning Försvarsfastigheter Räddningsskolor Specialskolor Polisfastigheter Kriminalvårdsfastigheter Elimineringar Koncernen jan jun jan jun jan jun jan jun jan jun jan jun jan jun Driftöverskott Rörelseresultat Resultat före skatt Tillgångar Skulder Intäkter från fastighetsförvaltning Försvarsfastigheter Räddningsskolor Specialskolor Polisfastigheter Kriminalvårdsfastigheter Elimineringar Koncernen jan dec jan dec jan dec jan dec jan dec jan dec jan dec Driftöverskott Rörelseresultat Resultat före skatt Tillgångar Skulder

9 koncernens ställning och resultat specialfastigheter 09 Koncernens resultaträkning Mkr Apr-Jun 2010 Apr-Jun 2009 Jan-Jun 2010 Jan-Jun 2009 Helår 2009 Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter från fastighetsförvaltning Fastighetskostnader* Driftöverskott Administration Resultat fastighetsförsäljningar Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansnetto Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare * Fastighetskostnader Driftkostnader Underhåll Fastighetsskatt Rapport över totalresultat Mkr Apr-Jun 2010 Apr-Jun 2009 Jan-Jun 2010 Jan-Jun 2009 Helår 2009 Årets resultat Övrigt totalresultat Säkringsreserv Skatt hänförligt till säkringsreserv Summa övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt Summa totalresultat för perioden Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare

10 10 koncernens ställning och resultat specialfastigheter Koncernens balansräkning Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga materiella anläggningstillgångar Finansiella placeringar Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Skattefordran Kundfordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övriga fordringar Kortfristiga placeringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter inga inga inga Ansvarsförbindelser inga inga inga

11 koncernens ställning och resultat specialfastigheter 11 Eget kapital Mkr Koncernen Belopp vid periodens ingång Totalresultat för perioden Utdelning Belopp vid periodens utgång Anm: Aktiekapitalet består av aktier Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Minoritetsintressen Kassaflödesanalys Mkr Den löpande verksamheten Jan-Jun 2010 Jan-Jun 2009 Helår 2009 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i anläggningstillgångar Försäljning av anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av kort- och långfristig upplåning Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut

12 12 moderbolaget specialfastigheter Resultaträkning Mkr Apr-Jun 2010 Apr-Jun 2009 Jan-Jun 2010 Jan-Jun 2009 Helår 2009 Övriga intäkter Nettoomsättning Driftkostnader Bruttoresultat Central administration Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på periodens resultat Periodens resultat Närstående Moderbolaget har en närstående relation med sina dotterföretag. Nedan anges moderbolagets försäljningar och fordringar som avser andra företag inom Specialfastigheterkoncernen. Jan-Jun 2010 Jan-Jun 2009 Försäljning dotterbolag Fordran dotterbolag Aktier i dotterbolag

13 moderbolaget specialfastigheter 13 Balansräkning i sammandrag Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Reservfond Fritt eget kapital Fond för verkligt värde Balanserad vinst Periodens resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Skulder Räntebärande skulder Låneskulder Icke räntebärande skulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter inga inga inga Ansvarsförbindelser inga inga inga

14 14 rapport specialfastigheter Revisors rapport över översiktlig granskning av finansiell delårsinformation i sammandrag (delårsrapport) upprättad i enlighet med IAS 34 och 9 kap. årsredovisningslagen (1995:1554) Till styrelsen i Specialfastigheter Sverige AB (Publ) Organisationsnummer Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Specialfastigheter Sverige AB per 30 juni 2010 och den sexmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Linköping den 12 juli 2010 DELOITTE AB Peter Gustafsson Auktoriserad revisor

15 information specialfastigheter 15 Definitioner De nyckeltal som är beroende av helårsresultat, har för 2010 utgått från utfallet januari-juni 2010 uppräknat till helår. LOA, kvm Beräknad uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter. Uthyrningsgrad, % Total lokalarea för uthyrda lokaler i förhållande till total uthyrningsbar lokalarea. Eget kapital, Mkr Redovisat eget kapital. Kontaktpersoner Peter Karlström, Verkställande direktör, Tel peter.karlstrom@specialfastigheter.se Hans Hahn, Ekonomi- och finanschef, Tel hans.hahn@specialfastigheter.se Planerat rapporttillfälle 2010 Delårsrapport januari - september 22 oktober Soliditet, % Justerat eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutningen. Direktavkastning, % Driftöverskott dividerat med förvaltningsfastigheternas genomsnittliga marknadsvärde. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr Resultat efter finansnetto med återläggning av finansiella kostnader, värdeförändringar och resultat fastighetsförsäljningar, dividerat med finansiella kostnader exklusive värdeförändringar finansiella derivat. Avkastning på eget kapital, % Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Driftöverskott, Mkr Intäkter från fastighetsförvaltning minus fastighetskostnader. Överskottsgrad, % Driftöverskott dividerat med intäkter från fastighetsförvaltning.

16 Adress: Specialfastigheter Sverige AB (Publ.) Tel Box 632, Linköping Fax Org.nr