delårsrapport januari-september

Transkript

1 delårsrapport januari-september

2 02 perioden i korthet specialfastigheter Januari - September» Intäkter från fastighetsförvaltning ökade till (1095) Mkr, varav hyresintäkterna utgjorde (992) Mkr.» Driftöverskottet uppgick till (854) Mkr, en förbättring med 147 Mkr, huvudsakligen hänförlig till de ökade intäkterna.» Periodens resultat ökade till 288 (50) Mkr, främst beroende på ökat driftöverskott och en lägre negativ värdeförändring av förvaltningsfastigheterna.» Marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter uppgick vid periodens slut till (13 698) Mkr. Den orealiserade värdeförändringen blev -278 (-564) Mkr.» Koncernens bruttoinvesteringar uppgick under perioden till 711 (1 123) Mkr.» Projektvolymen för pågående projekt uppgick vid periodens slut till (2 475) Mkr. Vd kommenterar Resultat Specialfastigheters förvaltningsresultat, som grundar sig på verksamhetens långa hyreskontrakt med stabila och kreditvärdiga hyresgäster inom offentlig förvaltning, fortsätter att utvecklas positivt. Driftöverskottet för perioden januari september uppgår till (854)Mkr. Periodens resultat efter skatt uppgår till 288 (50)Mkr. Säkerhet -Specialfastigheter en säker värd- Begreppet säkra fastigheter innebär för oss en medveten satsning på byggnadernas utformning och teknik, men även en stor medvetenhet om vad som krävs av oss som en säker fastighetsförvaltare. Inom vår organisation finns ansvariga utsedda för administrativ, förvaltningsmässig och teknisk säkerhet. Marknadsvärdering av fastigheter Vår värdering av fastigheterna per den 30 september uppgår till (13 698)Mkr. Värdeökningen på årsbasis beror främst på tillkommande fastigheter samt tillkommande och förlängda hyresavtal i befintligt bestånd. För perioden januari september blev den orealiserade värdeförändringen -278 (-564) Mkr. Prognos Ett antal utökade och nya hyreskontrakt börjar debiteras under sista kvartalet, detta medför att vi prognostiserar en omsättning för år till (1 487)Mkr. Peter Karlström Verkställande direktör Omslag: Spadtag för Säkerhetspolisens nya huvudkontor i Solna den 15 september.

3 verksamheten specialfastigheter 03 Verksamheten under perioden I vår närmaste framtid finns det vissa orosmoln. Flera av våra hyresgäster har känt av det ekonomiskt kärva klimatet. Följden har blivit att vissa projekt flyttats framåt i tiden och vissa har stoppats helt. Vår långsiktighet i såväl affär som relation är dock en styrka, oavsett konjunktur. Under första kvartalet togs beslut om att omorganisera Specialfastigheters verksamhet. Region Syd och Region Väst, slogs samman till en ny Region Syd. Dessutom har ledningsoch stabsfunktioner vid huvudkontoret organiserats om i färre enheter. Omorganisationen syftar bland annat till att effektivisera de interna processerna samt att öka kundfokus. Under perioden har arbetet med att fusionera upp de fem dotterbolagen till moderbolaget Specialfastigheter Sverige AB pågått. I maj invigdes det nybyggda T-huset på anstalten Kumla. Huset har fyra avdelningar med sammanlagt 120 platser. Vid samma tidpunkt invigdes också G-huset på samma anstalt, som genomgått en omfattande renovering. Flygvapenmuseum i Linköping har upplevt sin största och mest genomgripande utbyggnad sedan starten 1984 och i början av juni invigdes ett modernt, fräscht och dubbelt så stort museum. Ett tekniskt inriktat museum, med flygplan uppställda på rad, har förvandlats till ett kulturhistoriskt museum som gestaltar Sverige under det kalla kriget. Specialfastigheter och Säkerhetspolisen har tecknat ett 25-årigt hyresavtal avseende ett nytt huvudkontor för Säkerhetspolisen. Projektet innebär uppförande av en ny byggnad i Solna där Säkerhetspolisens verksamhet i Stockholmsområdet kommer samlas. Hyresavtalet godkändes av regeringen i juli och inflyttning beräknas ske Byggnationen har startats med ett första spadtag den 15 september. I juli stod ett nytt elevboende på Ekeskolan inflyttningsklart. Denna byggnad har uppförts enligt systemet Miljöklassad byggnad. Investeringar Koncernens bruttoinvesteringar i projekt uppgick under perioden till 711 (1 123) Mkr. Försäljning har skett med ett totalt försäljningspris om 10,5 Mkr avseende:» Sameskolan Lannavaara i Kiruna» Behandlingshemmet Åbygården i Trelleborg» Två elevhem vid Ekeskolan i Örebro» Ett elevhem vid Kristinaskolan i Härnösand Säkerhet Flera stora projekt med höga säkerhetskrav på fastigheter och tekniska installationer har färdigställts under perioden. Tillsammans med våra hyresgäster utvärderar och utvecklar vi nu frågorna kring fysisk och teknisk säkerhet av fastigheter. Vi har inom Specialfastigheter en lång erfarenhet av administrativ säkerhet inom förvaltning och projekt. Dessa rutiner samlas nu i nya och tydliga processer där vi stärker samarbetet med hyresgästerna. Pågående projekt Antalet investeringsprojekt var vid rapporttillfället 37 (30). Total projektvolym för pågående projekt vid periodens slut uppgår till (2 475) Mkr, varav Mkr upparbetats per De största pågående projekten Om- och tillbyggnadsprojekt:» anstalten Kumla» institutionen Fagared i Mölndal» försvarsfastigheten Tre Vapen i Stockholm» försvarsfastigheten Kavalleristen i Stockholm» polisfastigheten Kronoberg i Stockholm Nybyggnader:» nytt huvudkontor för Säkerhetspolisen i Solna I september har beslutats om en stor ombyggnad vid kvarteret Kronoberg för Rikspolisstyrelsens verksamhet.

4 04 verksamheten specialfastigheter Hållbar utveckling Miljö Arbetet med att effektivisera användningen av el och värme pågår. Elförbrukningen från årets början till periodens slut har minskat med 2,5 % (1649 MWh) jämfört med samma period förra året. Förbrukningen är graddagsjusterad och justerad för jämförbart bestånd. Mängden koldioxidutsläpp från elanvändningen har dock ökat med 26% (1725 ton CO2) på grund av ny elleverantörs mix av energiproduktion. Vi kommer att nyttja vår option om fossilfri el för att minska mängden utsläpp av koldioxid. Förutom arbetet med att optimera användningen av energi så fortlöper energispartävlingarna i samarbete med våra hyresgäster. Diagrammet visar den totala mängden köpt värmeenergi, per kvadratmeter. Vår förbrukning har minskat i förhållande till samma period förra året. Under andra kvartalet har en konvertering från olja till pellets genomförts på anstalten, Gruvberget, vilket innebär att vi minskar mängden olja med 60 m3/år. På anstalten Skenäs har vi börjat värma upp husen med rapsolja istället för fossil olja vilket leder till en minskning av fossil olja med 98 m3/ år. Under det första halvåret har Specialfastigheter fattat beslut om att kommande nybyggnationer sker enligt Bygga bo dialogens miljöklassningssystem Miljöklassad byggnad med målet att bygga långsiktigt hållbara hus som klarar guldklassning. Under perioden kan vi också konstatera att personalens resande med tåg ökar i förhållande till samma period föregående år. Resor med flyg har minskat vilket har resulterat i ett minskat utsläpp av koldioxid på 5 ton från flygresor jämfört med föregående år. Ekonomi Specialfastigheters målsättning är att erbjuda bästa möjliga kundnytta, kombinerat med utveckling av fastigheternas värde och avkastningsförmåga. God lönsamhet ger möjligheten att agera långsiktigt och planera för ett hållbart byggande och en effektiv fastighets- och kapitalförvaltning till en rimlig nivå på den finansiella risken. Nedan visas utvecklingen av Specialfastigheters överskottsgrad för perioden. Överskottsgrad, % % 76,8 Helår ,0 Kvartal 1 77,8 Kvartal 1-2 Socialt Totala sjukfrånvaron från årets början var vid periodens slut 1,18 % (1,77 %). De längre sjukskrivningarna, från dag 15 i sjukperioden utgör 0,36 procentenheter (0,89 procentenheter) av den totala sjukfrånvaron. Målet för är att sjukfrånvaron inte ska överstiga 3 procent. 79,3 Kvartal 1-3 Värmeenergi i snitt per kvadratmeter (5 regioner) kwh/m Total sjukfrånvaro, % % , ,35 1,05 1, Helår 2009 Kvartal 1 Kvartal 1-2 Kvartal 1-3 Helår 2009 Kvartal 1 Kvartal 1-2 Kvartal 1-3

5 koncernens ställning och resultat specialfastigheter 05 Finansförvaltning Specialfastigheter använder derivatinstrument för hantering av portföljens genomsnittliga räntebindningstid och duration. Målsättningen med vald duration är att uppnå ett långsiktigt stabilt och kostnadseffektivt finansnetto, inte att optimera finansnettot på kort sikt. IFRS-reglerna för redovisning av finansiella instrument innebär att derivatportföljens marknadsvärden ska resultatredovisas. Detta medför betydande resultatpåverkan och variation mellan rapporttillfällen. Det finansiella nettot, efter aktiverad räntekostnad på projekt och med hänsyn till övriga finansiella intäkter och kostnader uppgick till -285 (-178) Mkr, varav värdeförändringar i derivatinstrument uppgick till -41 (-1) Mkr. Marknadsräntorna har sjunkit under perioden, vilket påverkar Specialfastigheters orealiserade marknadsvärde i derivatinstrument negativt. Koncernens likvida medel uppgick vid bokslutstidpunkten till 305 (347) Mkr och (2 450) Mkr i garanterade outnyttjade kreditlöften. Räntebärande skulder netto var (7 435) Mkr nominellt. Finansieringskostnaden för rapportperioden uppgick till 4,26 (3,23) procent. Operativt finansnetto låg på 3,64 (3,71) procent. Den 30 september var portföljens medelränta för lån och derivat 3,47 (4,16) procent. Genomsnittlig räntebindningstid var 4,1 (4,3) år. Den kassaflödesbaserade räntetäckningsgraden var 3,9 (4,5) ggr. Kapitalbindningstiden var 3,6 (4,2) år, med hänsyn taget till garanterade outnyttjade kreditlöften. Lånefaciliteter Garanterade kreditlöften Låneram, Mkr Utnyttjat, Mkr Företagscertifikat MTN-program Private Placements Reversfordran Total Företaget är kreditvärderat med en långfristig AA+/Stabil rating samt en kortfristig A-1+/K-1 rating från Standard & Poor s. Under perioden har två nya kreditlöften på Mkr tecknats, Mkr med 3 års avtalstid och Mkr med 364 dagars löpande uppsägningstid. Finansnettots sammansättning Mkr % Räntekostnad lån 188,5 177,2 2,82 3,20 Räntenetto derivat 53,9 34,6 0,81 0,62 Övriga ränteintäkter och kostnader 0,9-6,1 0,01-0,11 Operativt finansnetto 243,3 205,7 3,64 3,71 Övriga finansiella kostnader 6,3 4,3 0,09 0,08 Aktiverad räntekostnad projekt -5,3-32,3-0,09-0,58 Värdeförändring finansiella derivat 41,3 1,1 0,62 0,02 Redovisat finansnetto 285,6 178,8 4,26 3,23 Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning År Räntebindning, Mkr Kapitalbindning, Mkr Totalt Nominella belopp. Tillgång (-)skuld (+) Medelränta på räntebärande skuld % % Lån 2,76 3,27 Derivat 0,71 0,89 Total 3,47 4,16

6 06 koncernens ställning och resultat specialfastigheter Derivatportföljens marknadsvärde (exklusive elderivat) Kassaflöde Nominellt, Mkr Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före investeringar uppgick under perioden till 936 (575) Mkr. Nettoinvesteringar i anläggningstillgångar uppgick till -699 (-1 118) Mkr, vilket gav ett kassaflöde efter investeringar på 237 (-543) Mkr. Ekonomiska mål Marknadsvärde, Mkr (netto) År , ,8 2, ,6 3, ,7 2, ,0-16, ,1 30, ,2-11, ,7 9, , ,0 0, ,6-1, ,3-2, ,0 0, ,9-6,3 Totalt ,9 27,2 Positivt nominellt belopp = Betalar ränteflöde Negativt nominellt belopp = Erhåller ränteflöde Specialfastigheters långsiktiga och övergripande ekonomiska mål är att skapa, vårda och realisera värden för vår ägare. Ägaren har beslutat om följande övergripande långsiktiga ekonomiska mål för Specialfastigheter.» Avkastningen (årets resultat efter skatt) på genomsnittligt eget kapital ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationsräntan plus 2,5 procentenheter, över en konjunkturcykel.» Utdelningen bör uppgå till 50 procent av årets resultat efter skatt efter återläggning av årets värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt. Vid beslut om utdelning tas hänsyn till koncernens ekonomiska ställning.» Soliditeten bör uppgå till mellan 25 och 35 procent. Marknadsvärdering Det bedömda värdet på Specialfastigheters förvaltningsfastigheter har fastställts genom en intern värdering baserat på interna data avseende hyror och driftkostnader. Information om kalkylräntor, direktavkastningskrav och aktuella marknadshyror har stämts av med en extern värderare. Värdeförändringen specificeras enligt nedanstående tabell. Marknadsvärdet har påverkats dels av justerade marknadsförutsättningar och dels av fastighetsspecifika händelser som nytecknade hyresavtal och investeringar. Marknadsvärdet uppgick per till (13 698) Mkr, vilket är en ökning med Mkr över 12 månader. Periodens redovisade förändring uppgår till -278 (-564) Mkr, innefattande investeringar, nya avtalsförutsättningar samt justerade direktavkastningskrav. Värdeförändring av förvaltningsfastigheter jan-sep Mkr Marknadsvärde 31 december Investeringar inklusive fastighetsförvärv Aktiverade ränteutgifter 5 - Försäljningar 0 + Orealiserad värdeförändring -278 varav värdeökning på grund av förändrade kalkylparametrar, -54 varav värdeminskning på grund av kortare återstående avtalstid, -278 varav övrig värdeförändring, 54 Marknadsvärde 30 september Intäkter, kostnader och resultat Intäkter från fastighetsförvaltning Intäkter från fastighetsförvaltning ökade till (1 095) Mkr, varav hyresintäkterna uppgick till (992) Mkr. Ökningen av hyresintäkterna förklaras huvudsakligen av tillkommande hyra för avslutade projekt samt den förvärvade fastigheten Rådhuset i Stockholm. Övriga intäkter, som avser fakturering av media och tjänster till hyresgästerna, ökade med 6 Mkr och uppgick till 109 (103) Mkr. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 262 (241) Mkr. Ökningen avser drift- och mediakostnader och är främst hänförlig till den onormalt kalla vintern. Driftöverskott Ovanstående resulterade i att driftöverskottet uppgick till (854) Mkr, vilket är 147 Mkr högre än motsvarande period föregående år. Överskottsgraden uppgick till 79 (78) procent.

7 koncernens ställning och resultat specialfastigheter 07 Rörelseresultat Rörelseresultatet uppgick till 689 (250) Mkr, 439 Mkr högre än föregående år. Det förbättrade rörelseresultatet förklaras främst av värdeförändringen för förvaltningsfastigheter jämfört med samma period föregående år, till -278 (-564) Mkr Finansiella intäkter och kostnader Det finansiella nettot, efter aktiverade räntekostnader på projekt och med hänsyn till övriga finansiella intäkter och kostnader, uppgick till -285 (-178) Mkr, varav värdeförändringar i derivatinstrument uppgick till -41 (-1) Mkr. Resultat efter skatt Resultatet efter skatt uppgick till 288 (50) Mkr, vilket innebär en ökning med 238 Mkr. Ökningen är främst hänförlig till att den orealiserade värdeförändringen på förvaltningsfastigheter blev -278 Mkr jämfört med -564 Mkr Posten skatt uppgick till -116 (-22) Mkr. Risker och osäkerhetsfaktorer Den senaste tidens finanskris har haft stor påverkan på finansmarknaderna och konjunkturen. En lågkonjunktur innebär oftast lägre räntekostnader, men även lägre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en högkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Risken och osäkerheten avseende hyresintäkterna bedöms som liten, på grund av att Specialfastigheter har, för branschen, långa hyreskontrakt och låg vakansgrad. Riksbanken höjde reporäntan den 2 september till 0,75 % och går mot mer normala räntenivåer som ett resultat av den starka svenska ekonomin. Många andra länder gör stora åtstramningar som dämpar tillväxten. Detta kan även hålla tillbaka tillväxt och inflation i Sverige vilket kan minska framtida höjningar från Riksbanken. Händelser efter periodens utgång Den 8 oktober erhöll vi bolagsverkets godkännande av fusionen mellan våra fem dotterbolag Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB, Försvarsfastigheter Sverige AB, Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB, Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB och Polisfastigheter Sverige AB till moderbolaget Specialfastigheter Sverige AB. Syftet med fusionen av koncernen är främst att förenkla och minimera den interna administrationen, men även att skapa ett överblickbart och homogent företag för samtliga intressenter. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats enligt IAS 34 Delårsrapportering. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer med de redovisningsprinciper som användes vid upprättandet av den senaste årsredovisningen. Moderbolaget, Specialfastigheter Sverige AB, tillämpar RFR 2.3 Redovisning för juridisk person. Linköping 22 oktober Specialfastigheter Sverige AB Peter Karlström Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. Specialfastigheter har i sin finanspolicy och finansstrategi målsättningen att balansera de finansiella riskerna med en kostnadseffektiv finansiering. För att undvika risken att en orimligt stor del av låneportföljen omsätts i ett ofördelaktigt ränteläge ska portföljen ha en jämn räntebindningstid, enligt en fastställd normportfölj. Specialfastigheter har med sin höga kreditvärdering god tillgång till kapitalmarknaderna. Under perioden har ytterligare kreditlöften på Mkr tecknats och totalt uppgår de garanterade kreditlöftena till Mkr. För en utförligare beskrivning av Specialfastigheters riskhantering hänvisas till Årsredovisningen 2009.

8 08 koncernens ställning och resultat specialfastigheter Ekonomiska data koncernen Mkr Fastighetsrelaterade Helår 2009 Intäkter från fastighetsförvaltning Lokalarea, kkvm Uthyrningsgrad, % 99,0 99,0 99,0 Överskottsgrad, % 79,3 78,0 76,8 Investeringar inklusive fastighetsförvärv Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Balansomslutning Eget kapital Finansiellt relaterade Helår 2009 Resultat före skatt Soliditet, % 28,7 30,7 29,7 Direktavkastning, % 8,6 8,5 8,0 Räntetäckningsgrad ggr 2,2 1,3 2,3 Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr 3,9 4,5 4,1 Avkastning på eget kapital, % 8,3 1,4 6,5 Segmentsredovisning Mkr Intäkter från fastighetsförvaltning Försvarsfastigheter Räddningsskolor Specialskolor Polisfastigheter Kriminalvårdsfastigheter Elimineringar Koncernen jan sep jan sep jan sep jan sep jan sep jan sep jan sep Driftöverskott Rörelseresultat Resultat före skatt Tillgångar Skulder Intäkter från fastighetsförvaltning Försvarsfastigheter Räddningsskolor Specialskolor Polisfastigheter Kriminalvårdsfastigheter Elimineringar Koncernen jan dec jan dec jan dec jan dec jan dec jan dec jan dec Driftöverskott Rörelseresultat Resultat före skatt Tillgångar Skulder

9 koncernens ställning och resultat specialfastigheter 09 Koncernens resultaträkning Mkr Juli-Sep Juli-Sep 2009 Jan-Sep Jan-Sep 2009 Helår 2009 Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter från fastighetsförvaltning Fastighetskostnader* Driftöverskott Administration Resultat fastighetsförsäljningar Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansnetto Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare * Fastighetskostnader Driftkostnader Underhåll Fastighetsskatt Rapport över totalresultat Mkr Juli-Sep Juli-Sep 2009 Jan-Sep Jan-Sep 2009 Helår 2009 Periodens resultat Övrigt totalresultat Säkringsreserv Skatt hänförligt till säkringsreserv Summa övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt Summa totalresultat för perioden Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare

10 10 koncernens ställning och resultat specialfastigheter Koncernens balansräkning Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga materiella anläggningstillgångar Finansiella placeringar Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Skattefordran Kundfordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övriga fordringar Kortfristiga placeringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter inga inga inga Ansvarsförbindelser inga inga inga

11 koncernens ställning och resultat specialfastigheter 11 Eget kapital Mkr Koncernen Belopp vid periodens ingång Totalresultat för perioden Utdelning Belopp vid periodens utgång Anm: Aktiekapitalet består av aktier Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Minoritetsintressen - - Kassaflödesanalys Mkr Den löpande verksamheten Jan-Sep Jan-Sep 2009 Helår 2009 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i anläggningstillgångar Försäljning av anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av kort- och långfristig upplåning Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut

12 12 moderbolaget specialfastigheter Resultaträkning Mkr Juli-Sep Juli-Sep 2009 Jan-Sep Jan-Sep 2009 Helår 2009 Övriga intäkter Nettoomsättning Driftkostnader Bruttoresultat Central administration Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på periodens resultat Periodens resultat Närstående Moderbolaget har en närstående relation med sina dotterföretag. Nedan anges moderbolagets försäljningar och fordringar som avser andra företag inom Specialfastigheterkoncernen. Jan-Sep Jan-Sep 2009 Försäljning dotterbolag Fordran dotterbolag Aktier i dotterbolag

13 moderbolaget specialfastigheter 13 Balansräkning i sammandrag Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Reservfond Fritt eget kapital Fond för verkligt värde Balanserad vinst Periodens resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Skulder Räntebärande skulder Låneskulder Icke räntebärande skulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter inga inga inga Ansvarsförbindelser inga inga inga

14 14 information specialfastigheter Definitioner De nyckeltal som är beroende av helårsresultat, har för utgått från utfallet januari-september uppräknat till helår. LOA, kvm Beräknad uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter. Uthyrningsgrad, % Total lokalarea för uthyrda lokaler i förhållande till total uthyrningsbar lokalarea. Eget kapital, Mkr Redovisat eget kapital. Soliditet, % Justerat eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutningen. Direktavkastning, % Driftöverskott dividerat med förvaltningsfastigheternas genomsnittliga marknadsvärde. Kontaktpersoner Peter Karlström, Verkställande direktör, Tel peter.karlstrom@specialfastigheter.se Hans Hahn, Ekonomi- och finanschef, Tel hans.hahn@specialfastigheter.se Planerade rapporttillfällen Bokslutsrapport 15 februari 2011 Årsredovisning 23 mars 2011 Årsstämma Specialfastigheters Årsstämma 26 april 2011, Stockholm Räntetäckningsgrad, ggr Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr Resultat efter finansnetto med återläggning av finansiella kostnader, värdeförändringar och resultat fastighetsförsäljningar, dividerat med finansiella kostnader exklusive värdeförändringar finansiella derivat. Avkastning på eget kapital, % Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Driftöverskott, Mkr Intäkter från fastighetsförvaltning minus fastighetskostnader. Överskottsgrad, % Driftöverskott dividerat med intäkter från fastighetsförvaltning. Adress: Specialfastigheter Sverige AB (Publ.) Tel Box 632, Linköping Fax info@specialfastigheter.se Org.nr