delårsrapport januari-mars

Transkript

1 2010 delårsrapport januari-mars

2 02 perioden i korthet specialfastigheter Januari - Mars 2010» Intäkter från fastighetsförvaltning ökade till 412 (355) Mkr, varav hyresintäkterna utgjorde 379 (329) Mkr.» Driftöverskottet uppgick till 309 (264) Mkr, en förbättring med 45 Mkr, huvudsakligen hänförlig till de ökade intäkterna.» Periodens resultat minskade till 142 (362) Mkr, främst beroende på en lägre värdeförändring av förvaltningsfastigheterna.» Marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter uppgick vid periodens slut till (13 691) Mkr. Den orealiserade värdeförändringen blev 3 (184) Mkr.» Koncernens bruttoinvesteringar uppgick under perioden till 129 (362) Mkr.» Projektvolymen för pågående projekt uppgick vid periodens slut till (2 431) Mkr. Vd kommenterar Starkt resultat trots en sträng vinter Driftöverskottet för det första kvartalet 2010 uppgår till 309 (264) Mkr. Det är ett bra resultat med tanke på den stränga vintern som bland annat har inneburit att våra värmekostnader har ökat med cirka 15 procent för det första kvartalet jämfört med föregående år. Vårt arbete med energioptimeringar är effektivt eftersom graddagsjusterat så har vår värmeförbrukning sjunkit med cirka 3 procent för motsvarande period. Förbättrad organisation Specialfastigheters styrelse fattade vid sitt mars-sammanträde beslut om följande organisationsförändringar:» De fastighetsägande dotterbolagen skall under år 2010 fusioneras upp till Specialfastigheter Sverige AB» Verksamheten skall från , bedrivas i fyra regioner SYD, MITT, ÖST och NORD.» En översyn av ledningsstruktur och stabsfunktioner har genomförts med målsättningen att effektivisera ledningsarbetet och öka fokus på hyresgästerna. Arbetet med hållbar utveckling Våra mycket låga tal för den totala sjukfrånvaron består, 1,35 procent vid första kvartalets slut. Bakom dessa siffror döljer sig ett långsiktigt och framgångsrikt arbete inom friskvårdsområdet samt snabb och bra hjälp vid eventuell sjukdom. För att bibehålla vårt stabila resultat, fokuserar vi nu ännu mera på effektiviseringar och besparingar inom media och energiområdena. Många bra miljöprojekt pågår tillsammans med våra hyresgäster. Exempel på detta är flera uppskattade energispartävlingar samt om- och nybyggnadsprojekt med hög miljömedvetenhet både gällande energi och materialval. Marknadsvärdering av Fastigheter Vår värdering av fastigheterna per den 31 mars 2010 uppgår till (13 691) Mkr. Värdeökningen på årsbasis beror främst på förvärv och färdigställda projekt. Fortsättningen av 2010 Vi räknar med en fortsatt omsättningsökning under 2010, främst beroende på ökade hyresintäkter från om- och tillbyggnader. Effektiviseringar på driftsidan kommer att vara ett prioriterat område under året. Peter Karlström Verkställande direktör

3 verksamheten specialfastigheter 03 Verksamheten under perioden I vår närmaste framtid finns det vissa orosmoln. Flera av våra hyresgäster har känt av det ekonomiskt kärva klimatet i form av bland annat minskade ekonomiska anslag. Följden har blivit att vissa projekt flyttats framåt i tiden och vissa har stoppats helt. Vår långsiktighet i såväl affär som relation är dock en styrka, oavsett konjunktur. Hållbar utveckling Socialt Totala sjukfrånvaron från årets början var vid periodens slut 1,35 % (2,81 %). De längre sjukskrivningarna, från dag 15 i sjukperioden utgör 0,26 % (1,53 %) av den totala sjukfrånvaron. Målet för 2010 är att sjukfrånvaron inte ska överstiga 3 procent. % Under första kvartalet togs beslut om att omorganisera Specialfastigheters verksamhet. Region Syd och Region Väst, slås samman till en ny Region - Region Syd. Dessutom kommer ledning och stabsfunktioner vid huvudkontoret att organiseras om i färre enheter. Omorganisationen syftar bland annat till att effektivisera de interna processerna samt att öka kundfokus. Under samma period har även ett inriktningsbeslut fattats om att fusionera upp de fem dotterbolagen till moderbolaget Specialfastigheter Sverige AB. Investeringar Koncernens bruttoinvesteringar i projekt uppgick under perioden till 129 (362) Mkr. Inga förvärv har ägt rum under perioden. Försäljning har skett av fastigheterna Lannavara i Kiruna och Åbygården i Trelleborg. Pågående projekt Antalet investeringsprojekt var vid rapporttillfället 21 (34). Total projektvolym för pågående projekt vid periodens slut uppgår till (2 431) Mkr. De största pågående om- och tillbyggnadsprojekten är vid:» anstalten Kumla» häktet Huddinge» anstalten Asptuna» Flygvapenmuseum i Linköping» försvarsfastigheten Tre Vapen i Stockholm Miljö Arbetet med att effektivisera användningen av el och värme pågår. Förutom det intensiva arbetet med att optimera användningen av energi så fortlöper energispartävlingarna i samarbete med våra hyresgäster. Diagrammet visar att energiförbrukningen har minskat från föregående år, samma kvartal. kwh/m Kvartal Kvartal Ekonomi Specialfastigheters målsättning är att erbjuda bästa möjliga kundnytta, kombinerat med utveckling av fastigheternas värde och avkastningsförmåga. God lönsamhet ger möjligheten att agera långsiktigt och planera för ett hållbart byggande och en effektiv fastighets- och kapitalförvaltning till en rimlig nivå på den finansiella risken. Nedan visas utvecklingen av Specialfastigheters överskottsgrad för perioden. % 58

4 04 koncernens ställning och resultat specialfastigheter Finansförvaltning Specialfastigheter använder derivatinstrument för hantering av portföljens genomsnittliga räntebindningstid och duration. Målsättningen med vald duration är att uppnå ett långsiktigt stabilt och kostnadseffektivt finansnetto, inte att optimera finansnettot på kort sikt. IFRS-reglerna för redovisning av finansiella instrument innebär att derivatportföljens marknadsvärden ska resultatredovisas. Detta medför betydande resultatpåverkan och variation mellan rapporttillfällen. Det finansiella nettot, efter aktiverad räntekostnad på projekt och med hänsyn till övriga finansiella intäkter och kostnader uppgick till -99 (-49) Mkr, varav värdeförändringar i derivatinstrument uppgick till -25 (11) Mkr. Marknadsräntorna har fallit ytterligare i slutet av perioden, vilket ökar Specialfastigheters negativa orealiserade värdeförändringen av marknadsvärdet i derivatinstrument. Koncernens likvida medel uppgick vid bokslutstidpunkten till 216 (90) Mkr och (2 450) Mkr i garanterade outnyttjade kreditlöften. Räntebärande skulder netto var (6 795) Mkr nominellt. Finansieringskostnaden för rapportperioden uppgick till 4,51 (2,78) procent. Operativt finansnetto låg på 3,36 (3,83) procent. Den 31 mars 2010 var portföljens medelränta för lån och derivat 3,34 (4,62) procent. Genomsnittlig räntebindningstid var 4,3 (4,7) år. Den kassaflödesbaserade räntetäckningsgraden var 3,9 (4,1) ggr. Kapitalbindningstiden var 3,9 (4,4) år, med hänsyn taget till garanterade outnyttjade kreditlöften. Lånefaciliteter Garanterade kreditlöften Låneram, Mkr Utnyttjat, Mkr Företagscertifikat MTN-program Private Placements Reversfordran Total Företaget är kreditvärderat med en långfristig AA+/Stabil rating samt en kortfristig A-1+/K-1 rating från Standard & Poor s. Två nya kreditlöften på Mkr har tecknats, Mkr med 3 års avtalstid och Mkr med 364 dagars löpande uppsägningstid. Finansnettos sammansättning Mkr % Räntekostnad lån 58,2 57,9 2,64 3,30 Räntenetto derivat 17,5 11,1 0,80 0,63 Övriga ränteintäkter och kostnader -1,9-1,8-0,08-0,10 Operativt finansnetto 73,8 67,2 3,36 3,83 Övriga finansiella kostnader 3,6 1,7 0,16 0,10 Aktiverad räntekostnad projekt -3,0-9,3-0,14-0,53 Värdeförändring finansiella derivat 24,8-10,9 1,13-0,62 Redovisat finansnetto 99,2 48,7 4,51 2,78 Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning År Räntebindning, Mkr Kapitalbindning, Mkr Totalt Nominella belopp. Tillgång (-)skuld (+) Medelränta på räntebärande skuld % % Lån 2,83 4,00 Swap 0,51 0,62 Total 3,34 4,62

5 koncernens ställning och resultat specialfastigheter 05 Derivatportföljens marknadsvärde Kassaflöde Nominellt, Mkr Marknadsvärde, Mkr År , ,1 4, , ,9 3, ,9-42, ,0 37, ,7-16, ,5 14, , ,9 9, , ,2-1, ,3 4, ,7 0,4 Totalt ,1 15,2 Positivt nominellt belopp = Betalar ränteflöde Negativt nominellt belopp = Erhåller ränteflöde Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före investeringar uppgick under perioden till 235 (155) Mkr. Nettoinvesteringar i anläggningstillgångar uppgick till -124 (-362) Mkr, vilket gav ett kassaflöde efter investeringar på 111 (-207) Mkr. Marknadsvärdering Det bedömda värdet på Specialfastigheters förvaltningsfastigheter har fastställts genom en intern värdering baserat på interna data avseende hyror och driftkostnader. Information om kalkylräntor, direktavkastningskrav och aktuella marknadshyror har stämts av med en extern värderare. Värdeförändringen specificeras enligt nedanstående tabell. Marknadsvärdet har påverkats dels av justerade marknadsförutsättningar och dels av fastighetsspecifika händelser som nytecknade hyresavtal och investeringar. Marknadsvärdet uppgick per till (13 691) Mkr, vilket är en ökning med Mkr över 12 månader. Periodens redovisade förändring uppgår till 3 (184) Mkr, innefattande investeringar, nya avtalsförutsättningar samt justerade direktavkastningskrav. Värdeförändring av förvaltningsfastigheter jan-mar 2010 Mkr Marknadsvärde 31 december Investeringar inklusive fastighetsförvärv Aktiverade ränteutgifter 3 - Försäljningar -3 + Orealiserad värdeförändring 3 varav värdeökning på grund av förändrade kalkylparametrar (34) varav värdeminskning på grund av ändrad inflationsuppräkning (0) varav värdeminskning på grund av kortare återstående avtalstid (-93) varav övrig värdeförändring (62) Marknadsvärde 31 mars Ekonomiska mål Specialfastigheters långsiktiga och övergripande ekonomiska mål är att skapa, vårda och realisera värden för vår ägare. Ägaren har beslutat om följande övergripande långsiktiga ekonomiska mål för Specialfastigheter.» Avkastningen (årets resultat efter skatt) på genomsnittligt eget kapital ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationsräntan plus 2,5 procentenheter, över en konjunkturcykel.» Utdelningen bör uppgå till 50 procent av årets resultat efter skatt efter återläggning av årets värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt. Vid beslut om utdelning tas hänsyn till koncernens ekonomiska ställning.» Soliditeten bör uppgå till mellan 25 och 35 procent.

6 06 koncernens ställning och resultat specialfastigheter Intäkter, kostnader och resultat Intäkter från fastighetsförvaltning Intäkter från fastighetsförvaltning ökade till 412 (355) Mkr, varav hyresintäkterna uppgick till 379 (329) Mkr. Ökningen av hyresintäkterna förklaras huvudsakligen av tillkommande hyra för avslutade projekt samt den förvärvade fastigheten Rådhuset i Stockholm. Övriga intäkter, som avser fakturering av media och tjänster till hyresgästerna, ökade med 7 Mkr och uppgick till 33 (26) Mkr. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 103 (91) Mkr. Ökningen avser drift- och mediakostnader och är främst hänförlig till den onormalt kalla vintern. Driftöverskott Ovanstående resulterade i att driftöverskottet uppgick till 309 (264) Mkr, vilket är 45 Mkr högre än motsvarande period föregående år. Överskottsgraden uppgick till 75 (74) procent. Rörelseresultat Rörelseresultatet uppgick till 298 (434) Mkr, 136 Mkr lägre än föregående år. Det försämrade rörelseresultatet förklaras främst av lägre orealiserad värdeökning för förvaltningsfastigheter jämfört med samma period föregående år, till 3 (184) Mkr. Finansiella intäkter och kostnader Det finansiella nettot, efter aktiverade räntekostnader på projekt och med hänsyn till övriga finansiella intäkter och kostnader, uppgick till -99 (-49) Mkr, varav värdeförändringar i derivatinstrument uppgick till -25 (11) Mkr. Resultat efter skatt Resultatet efter skatt uppgick till 142 (362) Mkr, vilket innebär en minskning med 220 Mkr. Minskningen är främst hänförlig till att den orealiserade värdeförändringen på förvaltningsfastigheter blev 3 Mkr jämfört med 184 Mkr Posten skatt uppgick till -57 (-23) Mkr. Risker och osäkerhetsfaktorer Riksbanken har sedan december sett en fortsatt normalisering på de finansiella marknaderna och en något starkare utveckling i ekonomin. Därför kan penningpolitiken anpassas till mer normala förhållanden något tidigare än vad som antogs i december. Specialfastigheter har i sin finanspolicy och finansstrategi målsättningen att balansera de finansiella riskerna med en kostnadseffektiv finansiering. För att undvika risken att en orimligt stor del av låneportföljen omsätts i ett ofördelaktigt ränteläge ska portföljen ha en jämn räntebindningstid, enligt en fastställd normportfölj. Specialfastigheter har med sin höga kreditvärdering god tillgång till kapital-marknaderna. Under första kvartalet har ytterligare kreditlöften på Mkr tecknats och totalt uppgår de garanterade kreditlöftena till Mkr. För en utförligare beskrivning av Specialfastigheters riskhantering hänvisas till Årsredovisningen Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats enligt IAS 34 Delårsrapportering. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer med de redovisningsprinciper som användes vid upprättandet av den senaste årsredovisningen. Moderbolaget, Specialfastigheter Sverige AB, tillämpar RFR 2.2 Redovisning för juridisk person. Linköping 28 april 2010 Specialfastigheter Sverige AB Peter Karlström Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. Den senaste tidens finanskris har haft stor påverkan på finansmarknaderna och konjunkturen. En lågkonjunktur innebär oftast lägre räntekostnader, men även lägre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en högkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Risken och osäkerheten avseende hyresintäkterna bedöms som liten, på grund av att Specialfastigheter har, för branschen, långa hyreskontrakt och låg vakansgrad.

7 koncernens ställning och resultat specialfastigheter 07 Ekonomiska data koncernen Mkr Fastighetsrelaterade Helår 2009 Intäkter från fastighetsförvaltning Lokalarea, kkvm Uthyrningsgrad, % 99,0 99,0 99,0 Överskottsgrad, % 75,0 74,4 76,8 Investeringar inklusive fastighetsförvärv Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Balansomslutning Eget kapital Finansiellt relaterade Helår 2009 Resultat före skatt Soliditet, % 30,1 35,6 29,7 Direktavkastning, % 8,1 8,1 8,0 Räntetäckningsgrad ggr 3,0 6,8 2,3 Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr 3,9 4,1 4,1 Avkastning på eget kapital, % 11,9 31,1 6,5 Segmentsredovisning januari-mars 2010 Mkr Intäkter från fastighetsförvaltning Försvarsfastigheter Räddningsskolor Specialskolor Polisfastigheter Kriminalvårdsfastigheter Elimineringar Koncernen jan mar jan mar jan mar jan mar jan mar jan mar jan mar Driftöverskott Rörelseresultat Resultat före skatt Tillgångar Skulder

8 08 koncernens ställning och resultat specialfastigheter Koncernens resultaträkning Mkr Jan-Mar 2010 Jan-Mar 2009 Helår 2009 Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter från fastighetsförvaltning Fastighetskostnader* Driftöverskott Administration Resultat fastighetsförsäljningar Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansnetto Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare * Fastighetskostnader Driftkostnader Underhåll Fastighetsskatt Rapport över totalresultat Mkr Jan-Mar 2010 Jan-Mar 2009 Helår 2009 Årets resultat Övrigt totalresultat Säkringsreserv Skatt hänförligt till säkringsreserv Summa övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt Summa totalresultat för perioden Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare

9 koncernens ställning och resultat specialfastigheter 09 Koncernens balansräkning Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga materiella anläggningstillgångar Finansiella placeringar Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Skattefordran Kundfordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övriga fordringar Kortfristiga placeringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter inga inga inga Ansvarsförbindelser inga inga inga

10 10 koncernens ställning och resultat specialfastigheter Eget kapital Mkr Koncernen Belopp vid periodens ingång Totalresultat för perioden Belopp vid periodens utgång Anm: Aktiekapitalet består av aktier Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Minoritetsintressen Kassaflödesanalys Mkr Den löpande verksamheten Jan-Mar 2010 Jan-Mar 2009 Helår 2009 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut

11 moderbolaget specialfastigheter 11 Resultaträkning Mkr Jan-Mar 2010 Jan-Mar 2009 Helår 2009 Övriga intäkter Nettoomsättning Driftkostnader Bruttoresultat Central administration Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat Periodens resultat Närstående Moderbolaget har en närstående relation med sina dotterföretag. Nedan anges moderbolagets försäljningar och fordringar som avser andra företag inom Specialfastigheterkoncernen. Jan-Mar 2010 Jan-Mar 2009 Försäljning dotterbolag Fordran dotterbolag Aktier i dotterbolag

12 12 moderbolaget specialfastigheter Balansräkning i sammandrag Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Reservfond Fritt eget kapital Fond för verkligt värde Balanserad vinst Periodens resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Skulder Räntebärande skulder Låneskulder Icke räntebärande skulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter inga inga inga Ansvarsförbindelser inga inga inga

13 information specialfastigheter 13 Definitioner LOA, kvm Beräknad uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter. Uthyrningsgrad, % Total lokalarea för uthyrda lokaler i förhållande till total uthyrningsbar lokalarea. Eget kapital, Mkr Redovisat eget kapital. Soliditet, % Justerat eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutningen. Kontaktpersoner Peter Karlström, Verkställande direktör, Tel peter.karlstrom@specialfastigheter.se Hans Hahn, Ekonomi- och finanschef, Tel hans.hahn@specialfastigheter.se Planerade rapporttillfällen 2010 Delårsrapport januari - juni Delårsrapport januari - september 13 juli 22 oktober Direktavkastning, % Driftöverskott dividerat med förvaltningsfastigheternas genomsnittliga marknadsvärde. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr Resultat efter finansnetto med återläggning av finansiella kostnader, värdeförändringar och resultat fastighetsförsäljningar, dividerat med finansiella kostnader exklusive värdeförändringar finansiella derivat. Avkastning på eget kapital, % Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Driftöverskott, Mkr Intäkter från fastighetsförvaltning minus fastighetskostnader. Överskottsgrad, % Driftöverskott dividerat med intäkter från fastighetsförvaltning.

14 Adress: Specialfastigheter Sverige AB (Publ.) Box 632, Linköping Org.nr Tel Fax