Perioden i korthet. Januari - Juni Vd kommenterar

Transkript

1 2011 JANUARI - JUNI

2 Perioden i korthet Januari - Juni 2011 Intäkter från fastighetsförvaltning uppgick till 842 (843) Mkr, varav hyresintäkterna utgjorde 786 (767) Mkr. Driftöverskottet uppgick till 647 (656) Mkr, en försämring med 9 Mkr, huvudsakligen hänförlig till de ökade kostnaderna i fastighetsdriften. Periodens resultat ökade till 283 (187) Mkr, främst beroende på värdeförändring av förvaltningsfastigheterna. Marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter uppgick vid periodens slut till (15 324) Mkr. Den orealiserade värdeförändringen blev -90 (-184) Mkr. Koncernens bruttoinvesteringar uppgick under perioden till 393 (270) Mkr. Projektvolymen för pågående projekt uppgick vid periodens slut till (1 877) Mkr. Vd kommenterar Resultat och marknad Resultatet efter skatt för perioden januari juni uppgick till 283 (187) Mkr och driftöverskottet för perioden uppgår till 647 (656) Mkr. Vår marknad som kännetecknas av långa hyresavtal med stabila och kreditvärdiga offentliga hyresgäster, har upplevt en ökad konkurrens från fastighetsmarknadens aktörer under det senaste året. Ny kund Den sista juni förvärvade vi fastigheten Bulten 2 i Åstorp. Fastigheten innehåller cirka kvadratmeter uthyrbar area och är fullt uthyrd till Migrationsverkets förvarsverksamhet på ett långt kontrakt. Vi är mycket glada att kunna hälsa Migrationsverket välkomna till oss som hyresgäst och deras förvarsverksamhet är ett bra exempel på verksamheter som vi långsiktigt vill erbjuda lokaler och service. Staten som fastighetsägare och hyresgäst Utredningen som benämnts Staten som fastighetsägare och hyresgäst överlämnades i april till civil- och bostadsminister Stefan Attefall. Vi kommer i slutet av juli att inlämna vårt remissvar. Vi tolkar utredningens förslag som att Specialfastigheter ges möjlighet att få ett utökat ansvar för del av statens fastighetsinnehav, något som vi ställer oss mycket positiva till. Projekt Vår totala projektvolym för pågående projekt beräknas till Mkr. De största projekten är de som drivs för våra hyresgäster, säkerhetspolisen, kriminalvården, statens institutionsstyrelse, polisen och försvaret. Marknadsvärdering av fastigheter Vår värdering av fastigheterna per den 30 juni 2011, uppgick till (15 324) Mkr. Värdeökningen från föregående år hänför sig framförallt till nya och utökade hyresavtal. För perioden blev den orealiserade värdeförändringen -90 (-184) Mkr Fortsättningen av 2011 Vi räknar med en fortsatt omsättningsökning under 2011, till en bedömd omsättning för året på cirka Mkr. Peter Karlström Verkställande direktör Omslagsbild: Kv Kronoberg, Stockholm. 2

3 Verksamheten Verksamheten under perioden I december 2010 slutfördes omförhandlingarna av Statens Institutionsstyrelse och Specialfastigheter Sverige AB:s hyresavtal samt tecknades ett gemensamt samarbetsavtal. De nya hyresavtalen, som gäller from , innebär en hyressnittid på ca 22 år. I omförhandlingen har de nya hyresavtalen resulterat i genomsnitt lägre ingående årshyra, men med betydligt längre hyrestid. Hyresavtalen godkändes av regeringen Utredningen kring översynen av Staten som fastighetsägare och hyresgäst överlämnades till civil- och bostadsminister Stefan Attefall i april Specialfastigheter kommer i slutet av juli att inlämna ett remissvar. Vi tolkar utredningens förslag som att Specialfastigheter får ett utökat ansvar för statens fastighetsinnehav, vilket vi är positiva till. Pågående projekt Antalet pågående investeringsprojekt var vid rapporttillfället 56 (27). Total projektvolym för pågående projekt har beräknats till (1 877) Mkr, varav Mkr upparbetats per De största pågående projekten Om- och tillbyggnadsprojekt: Kriminalvårdsanstalten Kumla Ungdomshemmet Fagared i Mölndal Försvarsfastigheten Kavalleristen i Stockholm Polisfastigheten Kronoberg i Stockholm Nybyggnader: Nytt huvudkontor för Säkerhetspolisen i Solna Specialfastigheter Sverige AB har per den 30 juni 2011 förvärvat fastigheten Åstorp Bulten 2 i Åstorp genom köp av aktierna i Brinova Åstorp AB. Fastigheten, som nyligen genomgått en större om- och tillbyggnad, är fullt uthyrd till Migrationsverket och innefattar cirka kvadratmeter uthyrningsbar area. Migrationsverkets långsiktiga krav på säkerhet och ändamålsenliga lokaler inom sin förvarsverksamhet passar in i Specialfastigheters affärsidé. Sedan tidigare har Specialfastigheter och Säkerhetspolisen tecknat ett 25-årigt hyresavtal avseende ett nytt huvudkontor för Säkerhetspolisen. Arbetet påbörjades 2010 och innebär uppförande av en ny byggnad i Solna där Säkerhetspolisens verksamhet i Stockholmsområdet kommer att samlas. Inflyttning beräknas ske Under perioden har en omfattande renovering av kriminalvårdsanstalten Kumla påbörjats. Samtidigt har en om- och tillbyggnation av försvarsfastigheten Tre Vapen i Stockholm avslutats. Flera av våra hyresgäster har känt av budgetrestriktioner. Följden har blivit att vissa projekt flyttats framåt i tiden och vissa har stoppats helt. Vår långsiktighet i såväl affär som relation är dock en styrka, oavsett konjunktur. Under perioden har ett omfattande arbete påbörjats, som skall genomföras under 2011, med översyn av vårt ledningssystem. Syftet med projektarbetet är att förstärka känslan av - ETT enhetligt, effektivare och attraktivare Specialfastigheter. Investeringar Koncernens bruttoinvesteringar i projekt uppgick under perioden till 314 (270) Mkr. Förvärv av fastigheten Bulten 2 i Åstorp gjordes genom bolag med ett fastighetsvärde om 78 Mkr. Försäljning av fastigheterna Eldsund 6:5 och Mässen 2 i Strängnäs gjordes genom bolag med ett fastighetsvärde om 28 Mkr. Säkerhet Flera stora projekt med höga säkerhetskrav på fastigheter och tekniska installationer har färdigställts under perioden. Tillsammans med våra hyresgäster utvärderar och utvecklar vi kontinuerligt frågorna kring fysisk och teknisk säkerhet av fastigheter. Vi har inom Specialfastigheter en lång erfarenhet av administrativ säkerhet inom förvaltning och projekt. Dessa rutiner samlas nu i nya och tydliga processer där vi stärker samarbetet med hyresgästerna. 3

4 Finansförvaltning Upplåningen sker på svensk och internationell kreditmarknad genom obligations- och certifikatprogram samt på svensk och internationell bankmarknad. Upplåningen till Specialfastigheter görs mot balansräkningen och utan pantsättning av fastigheterna. Alltsedan 1999 innehåller företagets låneavtal en ägarklausul, vilket stärker långivarnas ställning. Klausulen innebär att långivare har rätt att förtidsinlösa lån om statens ägarandel skulle understiga 100 %. Specialfastigheter använder derivat för att hantera ränterisk och därmed uppnå önskad räntebindningsstruktur samt för att hantera valutarisk och säkra lån upptagna i utländsk valuta. Målsättningen med vald struktur är att uppnå ett långsiktigt stabilt och kostnadseffektivt finansnetto, inte att optimera finansnettot på kort sikt. IFRS-reglerna för redovisning av finansiella instrument innebär att derivatportföljens marknadsvärde ska resultatredovisas. Detta medför betydande resultatpåverkan och variation mellan olika rapporttillfällen. Det finansiella nettot, efter aktiverad räntekostnad på projekt och med hänsyn till övriga finansiella intäkter och kostnader uppgick till -151 (-184) Mkr, varav värdeförändringar i derivatinstrument uppgick till 24 (-15) Mkr. Finansiella instrument värderade till verkligt värde Verkligt värde på finansiella instrument kan bestämmas på olika sätt. Nivå 1: Verkligt värde bestämt enligt priser noterade på en aktiv marknad för samma instrument. Nivå 2: Verkligt värde bestämt utifrån antingen direkt eller indirekt observerbar marknadsdata som inte inkluderas i nivå 1. Nivå 3: Verkligt värde bestämt utifrån indata som inte är observerbara på marknaden. I nedanstående tabell beskrivs hur verkligt värde har bestämts för bolagets finansiella instrument. Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa Ränteswap Elterminer Netto Koncernens likvida medel uppgick vid bokslutstidpunkten till 1 (118) Mkr, varav checkkrediter uppgick till 66 (118) Mkr och (4 450) Mkr i garanterade outnyttjade kreditlöften. Räntebärande skulder netto var (8 888) Mkr nominellt. Finansieringskostnaden för rapportperioden uppgick till 3,30 (4,16) procent. Operativt finansnetto var 3,84 (3,82) procent. Den 30 juni 2011 var portföljens medelränta för lån och derivat 3,43 (3,26) procent. Genomsnittlig räntebindningstid var 3,4 (4,1) år. Den kassaflödesbaserade räntetäckningsgraden var 3,6 (3,7) ggr. Kapitalbindningstiden var 3,2 (3,8) år, med hänsyn taget till garanterade outnyttjade kreditlöften. Finansnettots sammansättning Mkr % Räntekostnad lån 149,3 128,1 3,26 2,90 Räntenetto derivat 29,4 36,8 0,64 0,83 Övriga ränteintäkter -3,1 4,0-0,06 0,09 och kostnader Operativt finansnetto 175,6 168,9 3,84 3,82 Övriga finansiella kostnader 4,7 4,7 0,11 0,10 Aktiverad räntekostnad -5,4-4,4-0,12-0,10 projekt Värdeförändring finansiella -23,9 15,0-0,53 0,34 derivat Redovisat finansnetto 151,0 184,2 3,30 4,16 Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning År Räntebindning inkl derivat, Nominellt belopp i Mkr Kapitalbindning, Nominellt belopp i Mkr Totalt

5 Finansförvaltning Derivatportföljens marknadsvärde År Nominellt, Mkr Marknadsvärde, Mkr , ,8 4, ,3 2, ,5-20, ,2 34, ,9-16, ,2-18, ,0 6, ,1 12, , ,3 0, ,5 8, ,6 3,3 Totalt ,4 17,8 Tabellen är bruttoredovisad. Innehåller både betalar- och erhållarderivat. Positivt nominellt belopp=betalar ränteflöde Negativt nominellt belopp=erhåller ränteflöde Lånefaciliteter Låneram, Mkr Utnyttjat, Mkr Garanterade kreditlöften Företagscertifikat MTN-program Private Placements Reversfordran Total Elderivatens marknadsvärde Marknadsvärde, Mkr År , ,31 0, ,00 0, ,48-0, ,10 - Total 1,89 1,49 5

6 Hållbar utveckling Miljö Arbetet med att effektivisera användningen av el och värme pågår i många projekt. Förutom det intensiva arbetet med att optimera användningen av energi så fortlöper energispartävlingarna och klimatkampanjen med våra hyresgäster. Ett flertal anstalter inom Kriminalvårdens region Stockholm, har deltagit i klimatkampanjen. Resultatet har varit positivt. Energiförbrukningen har minskat och personal respektive medarbetare har varit väldigt engagerade. Kampanjen har bidragit med ett kunskapslyft i klimatfrågor. Under hösten kommer klimatkampanjen till Kriminalvårdens anstalter i region Mitt. Under det första halvåret 2011 har vi minskat förbrukningen av el med 4 procent, MWh jämfört med samma period förra året. Mängden koldioxidutsläpp från elanvändningen har minskat med 4 procent, 189 ton CO2. Under första kvartalet har vi tecknat en verksamhetslicens med miljödatabas SundaHus. Miljödata används för fastigheter i projekt och förvaltning från idé till rivning beträffande byggvarornas miljö- och hälsoegenskaper. Ekonomi Specialfastigheters målsättning är att erbjuda bästa möjliga kundnytta, kombinerat med utveckling av fastigheternas värde och avkastningsförmåga. God lönsamhet ger oss möjlighet att agera långsiktigt och planera för ett hållbart byggande och en effektiv fastighets- och kapitalförvaltning till en för verksamheten väl anpassad nivå på den finansiella risken. Det långsiktiga målet är drygt 75 procent i överskottsgrad. I diagrammet visas utvecklingen av Specialfastigheters överskottsgrad för perioden. Överskottsgrad, % % 80, ,5 77,0 Specialfastigheter har fattat beslut om att genomföra en utredning kring vårt miljöledningssystem, som kommer att påbörjas under hösten Under första halvåret kan vi konstatera att personalens resande med tåg ökar i förhållande till samma period föregående år. Resor med flyg har minskat vilket har resulterat i ett minskat utsläpp av koldioxid på 250 kg från flygresor jämfört med samma period förra året. Det långsiktiga målet för värmeenergi är maximalt 110 kwh/m 2 och år. 75,5 74,0 Q1 Q1 Q2 Q1 Q3 Q1 Q4 Med överskottsgrad menas driftöverskott dividerat med intäkter från fastighetsförvaltning. Socialt Totala sjukfrånvaron var i snitt för perioden 2,20 (1,05) procent. De längre sjukskrivningarna, från dag 15 i sjukperioden utgör 0,73 procentenheter (0,19 procentenheter) av den totala sjukfrånvaron. Målet för 2011 är att sjukfrånvaron inte bör överstiga 3 procent. Värmeenergi i snitt per kvadratmeter Total sjukfrånvaro, % % 3,00 < 3% kwh/m , < 110 kwh/m2 1, , ,00 Q1 Q1 Q2 Q1 Q3 Q1 Q4 0 Q1 Q1 Q2 Q1 Q3 Q1 Q4 Värmeförbrukningen per kvadratmeter har minskat med närmare 2,8 procent jämfört med föregående år och likställd yta. (Fastigheter med varmhyreskontrakt). 6

7 7

8 Koncernens ställning och resultat Kassaflöde Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före investeringar uppgick under perioden till 283 (425) Mkr. Nettoinvesteringar i anläggningstillgångar uppgick till -365 (-258) Mkr, vilket gav ett kassaflöde efter investeringar på -82 (167) Mkr. Ekonomiska mål Specialfastigheters långsiktiga och övergripande ekonomiska mål är att skapa, vårda och realisera värden för vår ägare. Ägaren har beslutat om följande övergripande långsiktiga ekonomiska mål för Specialfastigheter: Avkastningen (årets resultat efter skatt) på genomsnittligt eget kapital ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationsräntan plus 2,5 procentenheter, över en konjunkturcykel. Utdelningen bör uppgå till 50 procent av årets resultat efter skatt efter återläggning av årets värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt. Vid beslut om utdelning tas hänsyn till koncernens ekonomiska ställning. Soliditeten bör uppgå till mellan 25 och 35 procent. Marknadsvärdering Det bedömda värdet på Specialfastigheters förvaltningsfastigheter har fastställts genom en intern värdering baserat på interna data avseende hyror och driftkostnader. Information om kalkylräntor, direktavkastningskrav och aktuella marknadshyror har stämts av med en extern värderare. För att kvalitetssäkra den interna värderingen, har den vid detta tillfälle stämts av mot en extern värdering av 25 objekt, motsvarande 35 procent av det totala värdet. Värdeförändringen specificeras enligt nedanstående tabell. Marknadsvärdet har påverkats dels av justerade marknadsförutsättningar och dels av fastighetsspecifika händelser som nytecknade hyresavtal och investeringar. Marknadsvärdet uppgår per till (15 324) Mkr, vilket är en ökning med Mkr över 12 månader. Periodens redovisade orealiserade värdeförändring uppgick till -90 (-184) Mkr och innefattar justeringar för nya avtalsförutsättningar samt justerade kalkylräntekrav. Intäkter, kostnader och resultat Intäkter från fastighetsförvaltning Intäkter från fastighetsförvaltning uppgick till 842 (843) Mkr, varav hyresintäkterna ökade till 786 (767) Mkr. Ökningen av hyresintäkterna förklaras huvudsakligen av tillkommande hyra för avslutade projekt. Övriga intäkter, som avser fakturering av media och tjänster till hyresgästerna, minskade med 20 Mkr och uppgick till 56 (76) Mkr. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 195 (187) Mkr. Ökningen avser drift- och mediakostnader samt omförhandlade hyresavtal med SiS. Driftöverskott Ovanstående resulterade i att driftöverskottet uppgick till 647 (656) Mkr, vilket är 9 Mkr lägre än motsvarande period föregående år. Överskottsgraden uppgick till 77 (78) procent. Rörelseresultat Rörelseresultatet uppgick till 534 (446) Mkr, 88 Mkr högre än föregående år. Det förbättrade rörelseresultatet förklaras främst av värdeförändring i förvaltningsfastigheter. Finansiella intäkter och kostnader Det finansiella nettot, efter aktiverade räntekostnader på projekt och med hänsyn till övriga finansiella intäkter och kostnader, uppgick till -151 (-184) Mkr, varav värdeförändringar i derivatinstrument uppgick till 24 (-15) Mkr. Resultat efter skatt Resultatet efter skatt uppgick till 283 (187) Mkr, vilket innebär en ökning med 96 Mkr. Ökningen är främst hänförlig till att den orealiserade värdeförändringen på förvaltningsfastigheter blev -90 Mkr, jämfört med -184 Mkr Posten skatt uppgick till -100 (-75) Mkr. Värdeförändring av förvaltningsfastigheter jan-jun 2011 Mkr Marknadsvärde 31 december Investeringar Förvärv 78 + Aktiverade ränteutgifter 5 - Försäljningar Orealiserad värdeförändring - 90 varav förändrade kalkylparametrar, varav kortare återstående avtalstid, varav nya och omförhandlade hyresavtal, 324 varav övriga värdeförändringar, - 52 Marknadsvärde 30 juni

9 Koncernens ställning och resultat Risker och osäkerhetsfaktorer Den senaste tidens finansoro har haft stor påverkan på finansmarknaderna och konjunkturen. En lågkonjunktur innebär oftast lägre räntekostnader, men även lägre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en högkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekter på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Risken och osäkerheten avseende hyresintäkterna bedöms som liten, på grund av att Specialfastigheter har, för branschen, långa hyreskontrakt och låg vakansgrad. Riksbanken höjde reporäntan den 5 juli till 2,0 procent eftersom tillväxten i den svenska ekonomin är god och för att stabilisera inflationen runt målet på 2 procent. Omvärlden präglas av osäkerhet genom att den amerikanska ekonomin utvecklas svagt och euroområdet tyngs av statsfinansiella problem. Specialfastigheter har i sin finanspolicy och finansstrategi målsättningen att balansera de finansiella riskerna med en kostnadseffektiv finansiering. För att undvika risken att en orimligt stor del av låneportföljen omsätts i ett ofördelaktigt ränteläge ska portföljen ha en jämn räntebindningstid, enligt en fastställd normportfölj. Specialfastigheter har med sin höga kreditvärdighet god tillgång till kapitalmarknaderna. Totalt uppgår de garanterade kreditlöftena till Mkr. För en utförligare beskrivning av Specialfastigheters riskhantering hänvisas till Årsredovisningen Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats enligt IAS 34 Delårsrapportering. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer, om ej annat anges nedan, med de redovisningsprinciper som användes vid upprättandet av den senaste årsredovisningen. Moderbolaget, Specialfastigheter Sverige AB, tillämpar RFR 2 Redovisning för juridisk person. Nya standards och tolkningar som trätt i kraft 2011 har inte haft någon inverkan på de finansiella rapporterna. Händelser efter periodens utgång Efter periodens utgång har inga väsentliga händelser inträffat. Linköping den 14 juli 2011 Specialfastigheter Sverige AB Peter Karlström Verkställande direktör Sven Landelius Styrelseordförande Christel Armstrong-Darvik Styrelseledamot Jan Berg Styrelseledamot Birgitta Böhlin Styrelseledamot Per-Håkan Westin Styrelseledamot Carina Wång Styrelseledamot Nina Linander Styrelseledamot Marianne Förander Styrelseledamot Lena Nibell Arbetstagarrepresentant Roger Törngren Arbetstagarrepresentant 9

10 Koncernen Moderbolaget Ekonomiska data Mkr Fastighetsrelaterade Helår 2010 Intäkter från fastighetsförvaltning Lokalarea, kvm Uthyrningsgrad, % 98,2 99,0 98,2 Överskottsgrad, % 76,9 77,8 77,7 Investeringar inklusive fastighetsförvärv Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Balansomslutning Eget kapital Fiansiellt relaterade Helår 2010 Resultat före skatt Soliditet, % 30,4 28,6 31,2 Direktavkastning, % 7,9 8,6 8,3 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,2 3,6 Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr 3,6 3,7 3,8 Avkastning på eget kapital, % 11,1 8,1 17,4 Segmentsredovisning Mkr januari-juni Försvarsfastigheter Räddningsskolor Specialskolor Rättsvårdande SiS Kriminalvården Elimineringar Koncernen Intäkter från fastighetsförvaltning Driftöverskott Rörelseresultat Resultat före skatt Tillgångar Skulder januari-december Försvarsfastigheter Räddningsskolor Specialskolor Rättsvårdande SiS Kriminalvården Elimineringar Koncernen Intäkter från fastighetsförvaltning Driftöverskott Rörelseresultat Resultat före skatt Tillgångar Skulder

11 Moderbolaget Koncernen Resultaträkning Mkr Apr-Jun 2011 Apr-Jun 2010 Jan-Jun 2011 Jan-Jun 2010 Helår 2010 Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter från fastighetsförvaltning Fastighetskostnader* Driftöverskott Administration Resultat fastighets försäljningar Värdeförändring förvaltnings fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansnetto Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare *Fastighetskostnader Driftkostnader Underhåll Fastighetsskatt Rapport över totalresultat Mkr Apr-Jun 2011 Apr-Jun 2010 Jan-Jun 2011 Jan-Jun 2010 Helår 2010 Periodens resultat Summa övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt Summa totalresultat för perioden Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare

12 Koncernen Balansräkning Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga materiella anläggningstillgångar Finansiella placeringar Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Skattefordran Kundfordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övriga fordringar Kortfristiga placeringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter inga inga inga Ansvarsförbindelser inga inga inga 12

13 Koncernen Eget kapital Mkr Koncernen Belopp vid periodens ingång Totalresultat för perioden Utdelning Nedsättning och återbetalning av aktiekapital * Belopp vid periodens utgång Anm: Aktiekapitalet består av aktier. Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Minoritetsintressen Kassaflödesanalys Mkr Jan-Jun 2011 Jan-Jun 2010 Helår 2010 Den löpande verksamheten Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i anläggningstillgångar Försäljning av anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av kort- och långfristig upplåning Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare Nedsättning och återbetalning av aktiekapital * Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut * Vid årsstämman fattades beslut om återbetalning genom nedsättning av aktiekapitalet i moderbolaget. Nedsättningen har föregåtts av en fondemission på samma belopp, varför moderbolagets aktiekapital inte förändrats. 13

14 Moderbolaget Resultaträkning Mkr Apr-Jun 2011 Apr-Jun 2010 Jan-Jun 2011 Jan-Jun 2010 Helår 2010 Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning Driftkostnader Bruttoresultat Central administration Resultat fastighets försäljningar Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på periodens resultat Periodens resultat Närstående Mkr Moderbolaget har en närstående relation med sina dotterbolag. Nedan anges moderbolagets försäljningar och fordringar som avser andra företag inom Specialfastigheterkoncernen. Jan-Jun 2011 Jan-Jun 2010 Helår 2010 Försäljning till dotterbolag Fordran dotterbolag Aktier i dotterbolag

15 Moderbolaget Balansräkning i sammandrag Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner och inventarier Pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Uppskrivningsfond Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst Periodens resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Skulder Räntebärande skulder Låneskulder Icke räntebärande skulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter inga inga inga Ansvarsförbindelser inga inga inga 15

16 Revisors rapport Revisors rapport över översiktlig granskning av finansiell delårsinformation i sammandrag (delårsrapport) upprättad i enlighet med IAS 34 och 9 kap. årsredovisningslagen (1995:1554) Till styrelsen i Specialfastigheter Sverige AB (Publ) Organisationsnummer Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Specialfastigheter Sverige AB per 30 juni 2011 och den sexmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Linköping den 14 juli 2011 DELOITTE AB Peter Gustafsson Auktoriserad revisor 16

17 Information Definitioner Avkastning på eget kapital, % Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Direktavkastning, % Driftöverskott dividerat med förvaltningsfastigheternas genomsnittliga marknadsvärde. Driftöverskott, Mkr Intäkter från fastighetsförvaltning minus fastighetskostnader. Kontaktpersoner Peter Karlström, Verkställande direktör, Tel peter.karlstrom@specialfastigheter.se Hans Hahn, Ekonomi- och finanschef, Tel hans.hahn@specialfastigheter.se Planerade rapporttillfällen 2011 Delårsrapport januari-september oktober 2011 Eget kapital, Mkr Redovisat eget kapital. LOA, kvm Beräknad uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter. Operativt finansnetto, Mkr Räntekostnader minus ränteintäkter under perioden. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr Resultat efter finansnetto med återläggning av finansiella kostnader, värdeförändringar och resultat fastighetsförsäljningar, dividerat med finansiella kostnader exklusive värdeförändringar finansiella derivat. Soliditet, % Justerat eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutningen. Uthyrningsgrad, % Total lokalarea för uthyrda lokaler i förhållande till total uthyrningsbar lokalarea. Överskottsgrad, % Driftöverskott dividerat med intäkter från fastighetsförvaltning. Specialfastigheter Sverige AB (Publ), Box 632, Linköping, Telefon: , Org.nr: , info@specialfastigheter.se,