Överlåtelse av verksamhetsfastigheter - kompletterande kommentarer

Transkript

1 Sundbybergs stad Att Anna Håkansson Via mail Överlåtelse av verksamhetsfastigheter - kompletterande kommentarer Vi avger härmed vårt utkast till rapport med kompletterande och uppdaterade kommentarer på vårt memo från den 8 april 2016 Sundbybergs Stad, Bolagisering av fastigheter (Bilaga 1). Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB:s ( PwC ) ansvar gentemot er regleras i uppdragsavtalet mellan oss daterat den 7 oktober 2015 ( Avtalet ). Denna rapport ska läsas tillsammans med vårt memo från den 8 april Denna rapport är ett utkast. PwC:s definitiva uppfattning och slutsatser kommer endast till uttryck i den slutliga rapporten och inte i detta utkast. PwC accepterar inte någon form av ansvar vare sig på obligatorisk eller på utomobligatorisk grund (inte heller vid oaktsamhet) gentemot er för innehållet i detta utkast och ni ska varken agera eller avhålla er från att agera på grund av innehållet i detta utkast. Rapporten och våra kommentarer har baserats på PwC:s uppfattning om den riktiga tolkningen av lagar, föreskrifter, rättspraxis och andra uttalanden till vägledning för rättstillämpningen som var kända för oss vid tidpunkten för upprättandet av denna rapport. Därefter genomförda förändringar av lagar, föreskrifter, rättspraxis och andra uttalanden till vägledning för rättstillämpningen har inte beaktats. Denna rapport får inte göras tillgänglig för andra personer än de som anges i Avtalet och endast under de förutsättningar som beskrivs där. Bakgrund och förutsättningar Sundbybergs stad har tagit ett beslut om att bolagisera sina verksamhetsfastigheter. Som en del i den process som lett fram till beslutet har vi bl.a. i en rapport från den 8 april 2016 Sundbybergs Stad, Bolagisering av fastigheter, uttalat oss om de skattemässiga konsekvenserna av en sådan omstrukturering, dvs. av en överlåtelse av verksamhetsfastigheterna från staden till ett av Sundbybergs stadshus AB helägt dotterbolag (Lokalfastigheter), alternativt till ett av Lokalfastigheter helägt dotterbolag (Dotterbolagen). Rapporten omfattade inte de redovisningsmässiga effekterna av planerad omstrukturering. PwC, Stockholm, Besöksadress Torsgatan 21 V: , Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Säte Stockholm, Organisationsnummer

2 Då en tid förflutit sedan tidpunkten för framtagandet av den rapporten, har fråga uppkommit om det har skett några rättsliga förändringar som föranleder oss att justera våra kommentarer och rekommendationer. Vidare har det uppkommit några kompletterande frågeställningar. Vi kommer därför med anledning härav att i denna rapport belysa de i nästföljande avsnitt preciserade frågeställningarna ( Uppdraget ). Som underlag för våra beräkningar och kommentarer har vi utgått från ett estimerat marknadsvärde för verksamhetsfastigheterna om 2 mdr och Lokalfastigheters förvärv av fastigheterna förväntas finansieras med både eget kapital (ägartillskott från staden) samt externt upplånade medel. Relationen mellan lånat respektive eget kapital beräknas uppgå till 50/50. Vidare förväntas Lokalfastigheter behöva ytterligare lånefinansiering framöver för att finansiera kommande investeringar i fastigheterna. Lokalfastigheter kommer förvalta sina egna fastigheter och lokalerna kommer i huvudsak att hyras ut till staden för nyttjande i den kommunala verksamheten. Eventuellt kommer vissa fastigheter överlåtas till av Lokalfastigheter helägda dotterbolag (Dotterbolagen) vars förvaltning kommer skötas av Lokalfastigheter. Det kan dock inte uteslutas att lokaler i vart fall temporärt kommer att hyras ut till andra bolag i Stadshuskoncernen eller till externa aktörer. Mot bakgrund av ovanstående har vi antagit att det i Lokalfastigheter kommer att finnas intäkter från lokaluthyrningen och kostnader för drift, finansiering (ränta), fastighetsförvaltning, personalkostnader samt avskrivning på befintliga byggnader och framtida investeringar. Uppdrag Vår rapport belyser följande frågeställningar. 1. Föranleder rättsutvecklingen att vår redogörelse och rekommendation, så som den kommit till uttryck i rapporten från den 8 april 2016, bör justeras och i så fall i vilket avseende? 2. Kvarstår vår rekommendation att fastigheterna ska överlåtas från Sundbybergs stad till Lokalfastigheter för ett värde motsvarande marknadsvärdet? 3. Givet förutsättningarna ovan, kan det faktum att verksamhetsfastigheterna bolagiseras föranleda ett framtida momsläckage i den löpande förvaltningen till skillnad mot om verksamhetsfastigheterna hade fortsatt ägas av Sundbybergs stad. 4. Med antagande att Sverige antar nya ränteavdragsbegränsningsregler som är i linje med EU-direktivet (Rådets direktiv 2016/1164 av den 12 juli 2016), hur påverkas Lokalfastigheters skattemässiga avdragsrätt för räntekostnader givet den antagna belåningsstrukturen. 5. Vad innebär en uthyrning av lokaler till annat bolag i Stadshus-koncernen eller extern aktör med hänsyn till LOU. 2 (11)

3 6. Innebär en uthyrning av lokaler till annat bolag i Stadshus-koncernen eller extern aktör en tillkommande momskostnad som inte hade varit om verksamhetsfastigheterna istället hade ägts av staden direkt. 7. Innebär en bolagisering av verksamhetsfastigheterna att det föreligger en större risk för nedskrivningsbehov på fastigheterna jämfört med om dessa ägs av staden direkt. 8. Vad innebär det för redovisningen att staden i ett första steg säljer verksamhetsfastigheterna för att sedan hyra tillbaka lokalerna (leasing)? Innebär redovisningsstandarder att fastigheterna kan ligga på två ställen. Utredning Fråga 1 Rapporten från den 8 april 2016 Ränteavdragsbegränsningar Tillägg till avsnitt Eventuellt tillkommande regler för ränteavdragsbegränsningar i rapport från den 8 april 2016 Sundbybergs Stad, Bolagisering av fastigheter Rådets har den 12 juli 2016 antagit ett direktiv som bl.a. innehåller minimiregler för inskränkande av rätt till skattemässigt avdrag för räntekostnader (Rådets direktiv 2016/1164 av den 12 juli 2016). Direktivet ska implementeras i svensk lagstiftning senast den 31 december 2018 (med möjlighet till förlängd frist). Det finns därför anledning att anta att regeringen kommer att presentera ett reviderat förslag till ränteavdragsbegränsningsregler under våren Då det endast är minimiregler är det upp till varje medlemsstat att utforma regler inom ramen för direktivets minimiregler, dvs. det är full möjligt att Sverige föreslår strängare regler. I korthet innebär direktivets minimiregler följande. Huvudregel Avdrag medges endast för netto lånekostnader upp till 30 % av EBITDA/EBIT (efter skattemässiga justeringar). Vid en jämförelse med den metodik som Företagsskattekommittén använde i sitt alternativförslag vid beräknande av EBITDA, kan tillämpningen av sådana begränsningar ställas upp på följande sätt. (Notera att utgångspunkt inte tas i det ekonomiska begreppet EBITDA/EBIT utan skattemässiga EBITDA/EBIT). EBITDA Skattepliktigt resultat + Överstigande lånekostnad + Skattemässiga avskrivningar + Skattemässiga nedskrivningar =EBITDA * 30% = Avdrag Skattepliktigt resultat Skattepliktigt resultat + Överstigande lånekostnad - Avdrag enligt EBITDA-beräkning =Nytt skattepliktigt resultat EBIT Skattepliktigt resultat + Överstigande lånekostnad =EBIT * 30% = Avdrag Skattepliktigt resultat Skattepliktigt resultat + Överstigande lånekostnad - Avdrag enligt EBIT =Nytt skattepliktigt resultat 3 (11)

4 Förslaget innehåller också ett gruppundantag som medger större avdrag än huvudregeln om bolagets soliditet är större än koncernens soliditet samt möjlighet till utökat avdrag beroende på relationen mellan koncernens externa skulder och koncernens EBITDA. Då undantagen inte är helt lätta att förutse hur de ska tillämpas på svenska förhållanden, har vi inte närmare beaktat dessa undantag. Eftersom direktivet endast presenterar minimiregler måste inte heller Sverige utforma ett regelverk med nämnda undantag. I nedan beräkningar har vi därför begränsat oss till en uppställning av effekterna om regler i linje med huvudregeln införs. Det är dock inte uteslutet att effekten mildras av eventuella undantag/utökade avdragsmöjligheter. LOU Tillägg till avsnitt 4.5 LOU i rapport från den 8 april 2016 Sundbybergs Stad, Bolagisering av fastigheter Den 1 januari 2017 trädde den nya lagen om offentlig upphandling i kraft. I de delar som är relevanta här utgör lagändringen ingen direkt förändring av tidigare tillämpning utan förändringarna syftade till att klargöra vad som gäller i fråga om upphandlingsreglernars tillämplighet för kontrakt inom den offentliga sektorn. Staden, likt Lokalfastigheter samt Dotterbolagen, är upphandlande myndigheter som omfattas av LOU. Den 1 januari 2013 infördes det så kallade in house-undantaget i 2 kap 10 a LOU som innebär att kommuner samt offentligt styrda organ inte behöver följa LOU när de anskaffar t ex varor och tjänster från en juridisk person som myndigheten helt eller delvis innehar eller är medlem i. Dessa regler har överförts och förtydligats i den nya LOU, 3 kap LOU, där upphandlingar av detta slag benämns intern upphandling. För att en upphandling ska anses vara intern måste följande kriterier vara uppfyllda: - den upphandlande myndigheten utövar kontroll över motparten motsvarande den som myndigheten utövar över sin egen förvaltning, alternativt att - den upphandlande myndigheten står under en kontroll som motsvarar den som den kontrollerande personen utövar över sin egen förvaltning, och - motparten utför mer än 80 procent av sin verksamhet, bestämt enligt 16, för myndighetens räkning eller för andra sådana juridiska personer eller organ som avses i 11 och som myndigheten utövar kontroll över, och - det inte finns något direkt privat ägarintresse i motparten. Genom att Lokalfastigheter är indirekt helägt av staden är kontrollkravet uppfyllt. Likaså är kriteriet om att det inte får finnas något privat ägarintresse uppfyllt. På motsvarande sätt står Dotterbolagen under Lokalfastigheters kontroll och därför uppfylls kontrollkravet även bolagen sinsemellan. Om några av verksamhetsfastigheterna överlåts till Dotterbolagen kan bolaget genom den förtydligande bestämmelsen om intern upphandling, köpa fastighetsförvaltningstjänster från Lokalfastigheter under förutsättning att minst 80 % av Lokalfastigheters verksamhet utförs åt staden eller andra offentligt styrda organ. Beräkningsgrunden anges i 3 kap 16 LOU och innebär att verksamhetskravet om 80 % ska bestämmas på grundval av den genomsnittliga totala omsättningen under de tre år som föregår tilldelningen, eller på grundval av annat lämpligt mått. 4 (11)

5 Att Lokalfastigheter själv förvaltar sina fastigheter utlöser inte någon upphandlingsskyldighet enligt LOU. Om Lokalfastigheter tillhandahåller fastighetsförvaltningstjänster åt bolag som inte uppfyller kraven för att vara offentligt styrda organ (exempelvis kommunala bostadsbolag vars verksamhet består i att upplåta lägenheter till hyresgäster) skulle det kunna leda till att verksamhetskriteriet inte längre uppfylls. Om detta sker måste Dotterbolagen och staden sannolikt upphandla fastighetsförvaltningstjänster från Lokalfastigheter enligt LOU. Övrig Belopp och beräkningar Ersättningen om 2 mdr kommer att utgöra underlag för stämpelskatt vid överlåtelsen, varför stämpelskatten beräknas uppgå till 85 mkr. Den sammanlagda anskaffningsutgiften (ersättning plus stämpelskatt) ska fördelas mellan mark och byggnad utifrån gällande taxeringsvärde. Den del som hänförs till byggnad utgör underlag för framtida skattemässiga värdeminskningsavdrag. Vid en antagen fördelning av taxeringsvärden mellan mark och byggnad om 30/70, uppskattas det framtida avskrivningsunderlaget till 1,5 mdr och beräknad årlig avskrivning till 43,8 mkr (3 % per år). Eftersom överlåtelsen inte sker till bokförda värden behöver inte erhållet jämkningsbelopp minska avskrivningsunderlaget. Jämkningsmoms som Sundbybergs stad ska återbetala till staten i samband med överlåtelsen av fastigheterna har preliminärt beräknats till 146,6 mkr med antagande att transaktionen genomförs under 2017 och sammanlagda investeringsbelopp överensstämmer med de uppgifter som legat tillgrund för beräkningarna i memot från den 8 april Lokalfastigheter (eller Dotterbolagen) får tillbaka den moms som Sundbybergs stad återbetalat som belöper på skattepliktig verksamhet fördelat med lika belopp på respektive år under återstoden av korrigeringstiden, dvs. vid antagandet att uthyrningen av verksamhetsfastigheterna till 100 % är momspliktig kommer den inbetalda momsen att återfås över tid. Timing differensen medför dock en räntekostnad. Vi har beräknat denna räntekostnad till ca 9,8 mkr vid en kalkylränta på 2,5 % och med antagandet att AB får tillbaka motsvarande belopp som Sundbybergs stad betalar in i jämkningsmoms. Fråga 2 Överlåtelse till marknadsvärde Kvarstår vår rekommendation att fastigheterna ska överlåtas från Sundbybergs stad till Lokalfastigheter för ett värde motsvarande marknadsvärdet? Samtliga åtgärder som innebär någon form av stöd, enligt reglerna om statsstöd i artikel EUFfördraget, är otillåtna till dess att de har godkänts av Europeiska kommissionen (genom näringsdepartementet). Statsstödet kan gälla kontanta betalningar, hyresnedsättningar, förmånliga lån eller borgensåttanden. Det kan även gälla försäljning av offentlig egendom till underpris vilket medför att det är viktigt att överlåtelsen av fastigheterna till Lokalfastigheter och Dotterbolagen sker till marknadsvärde. Om köpeskillingen inte sätts till marknadsvärde riskerar bolaget att bli skyldigt att betala skillnaden mellan marknadsvärde och faktisk köpeskilling, med ränta, till staden. Bedömningen från den tidigare rapporten kvarstår då rättsläget inte förändrats. 5 (11)

6 Vår rekommendation är därför alltjämt att fastigheterna ska överlåtas från staden till Lokalfastigheter till en köpeskilling motsvarande marknadsvärdet. Vi rekommenderar att det tas in en extern värdering för detta ändamål för att säkerställa ett tillfredsställande underlag för det fall Skatteverket kommer tillbaka med frågor avseende värdet. Tilläggas kan att hyresnivån på motsvarande sätt ska bestämmas till en nivå som bedöms marknadsmässig. Fråga 3 Momsläckage i löpande förvaltning I dagsläget ägs fastigheterna av Sundbybergs stad som har access till det s.k. kommunkontosystemet (lag om ersättning för moms för kommuner, landsting kommunalförbund och samordningsförbund, Lemk). Detta innebär att kommunen har rätt till ersättning för ingående moms på kostnader oavsett vilken verksamhet som bedrivs. Rätt till ersättning för ingående moms föreligger dock inte om fastigheterna används för stadigvarande bostad. Lokalfastigheter har däremot inte access till kommunkontosystemet och har därmed inte rätt till ersättning för ingående moms oavsett vilken verksamhet som bolaget bedriver. Lokalfastigheter har endast rätt till avdrag för ingående moms under förutsättning att fastigheterna används i en verksamhet som medför skattskyldighet till moms. Mot bakgrund av detta kan ett momsläckage uppkomma i det fall Lokalfastigheter hyr ut lokaler till en icke momspliktig hyresgäst, t.ex. en privat förskola. Detta momsläckage finns inte så länge Sundbybergs stad äger fastigheterna. Exempel 1 Sundbybergs stad äger fastigheterna och bedriver verksamhet i dessa. Staden har rätt till ersättning för all debiterad ingående moms. Vid en överlåtelse till bolaget är en förutsättning för avdragsrätt att bolaget hyr ut fastigheten med frivillig skattskyldighet, antingen enbart till staden eller till en momspliktig näringsidkare. Antag att lokalytan uppgår till kvm och att momskostnaden för en investering uppgår till 500 tkr. Så länge lokalerna hyrs ut till staden eller till annan momspliktig näringsidkare föreligger rätt till avdrag för den fulla ingående momsen om 500 tkr. Om Lokalfastigheter istället hyr ut lokaler till en momsfri näringsidkare, t.ex. en privat förskola, begränsas avdragsrätten för ingående moms. Om 200 kvm av kvm istället för att hyras ut till staden hyrs ut till en privat förskola ska avdrag för ingående moms beräknas enligt följande: fullt avdrag medges för moms hänförligt till momspliktig uthyrning, inget avdrag medges för moms hänförligt till momsfri uthyrning och begränsat avdrag (800/1 000) medges för gemensamma kostnader, dvs. avdrag för moms skulle inte medges till någon del om nämnda moms på 500 tkr i sin helhet hänför sig till investeringar som utförts i de lokaler som den privata förskolan hyr. Om momskostnaden istället skulle hänföra sig till investeringar i gemensamma ytor uppgår momsläckaget till 100 tkr. Till det kommer att bolaget kan bli skyldigt att jämka tillbaka avdragen moms hänförligt till investeringar om bolaget övergår till att hyra ut till momsfri verksamhet. Antar exempelvis att investeringen ovan med estimerad momskostnad om 500 tkr vidtagit då ytorna nyttjades i 6 (11)

7 momspliktig verksamhet och bolaget därefter hyrt ut dessa lokaler till en privat förskola, då skulle beloppet om 500 tkr behöva återföras. Fråga 4 Storleken på nekade ränteavdrag och minskad skattesköld Tabellerna nedan visar hur ränteavdragsbegränsningsregler i linje med EU-direktivets huvudregel, påverkar avdragsrätten för ränta på lån (per år). Våra antaganden framgår längst ned i tabellen där vi utgått från en estimerad köpeskilling om 2 mdr och tillkommande stämpelskattekostnad om 85 mkr. Vid en antagen direktavkastning om 5 % uppgår det estimerade driftnettot till 100 mkr. Avskrivningen har beräknats till 3 % på ett antaget avskrivningsunderlag för byggnad om 1,5 mdr. Lånekostnaderna har beräknats till endera 2 % (Exempel A) eller 4 % (Exempel B) och beräknats på en skuld om 1 mdr. För Exempel A ger det ett skattepliktigt resultat om 37,2 mkr och för Exempel B om 16,3 mkr. Den vänstra tabellen visar ett maximalt avdrag om 30 % av EBITDA respektive EBIT vid en räntenivå om 2 % (Exempel A) respektive 4 % (exempel B). Vid en implementering av en EBITDAmetod medges fullt avdrag för de estimerade räntekostnaderna medan en dubblering av räntenivån enligt samma metod ökar det skattepliktiga resultatet med ca 12 mkr och en ökad skattekostnad om 2,6 mkr. Vid en implementering av en EBIT-metod begränsas avdragsrätten redan vid en räntenivå om 2 % med en ökat skattekostnad om 0,8 mkr som följd. Vid en räntenivå om 4 % uppgår den ökade skattekostnaden istället till 5,3 mkr. Den högra tabellen visar ett maximalt avdrag om 20 % av EBITDA respektive EBIT vid en räntenivå om 2 % (Exempel A) respektive 4 % (exempel B). Vid en implementering av en EBITDAmetoden ökar det skattepliktiga resultatet till följd av nekad avdragsrätt för räntor med ca 0,8 mkr men en ökas skattekostnad om 0,2 mkr som följd. Med en räntenivå på 4 % uppgår den ökade räntekostnaderna istället till 4,8 mkr. Vid en implementering av en EBIT-metod begränsas avdragsrätten redan vid en räntenivå om 2 % med en ökat skattekostnad om 2 mkr som följd. Vid en räntenivå om 4 % uppgår den ökade skattekostnaden istället till 6,6 mkr. 7 (11)

8 Exempel med 30% avdragsrätt Exempel med 20% avdragsrätt Resultaträkning, mkr Exempel A Exempel B Resultaträkning, mkr Exempel A Exempel B Driftnetto Driftnetto Avskrivningar (42,0) (42,0) Avskrivningar (42,0) (42,0) Resultat före finansnetto Resultat före finansnetto Netto lånekostnad (20,9) (41,7) Netto lånekostnad (20,9) (41,7) Resultat efter finansnetto Resultat efter finansnetto Skatt (8,2) (3,6) Skatt (8,2) (3,6) Årets resultat Årets resultat Skatteberäkning, mkr Skatteberäkning, mkr Årets resultat 29,0 12,7 Årets resultat 29,0 12,7 Årets skatt (återläggs) 8,2 3,6 Årets skatt (återläggs) 8,2 3,6 Skattepliktigt resultat 37,2 16,3 Skattepliktigt resultat 37,2 16,3 Bolagsskatt (22%) 8,2 3,6 Bolagsskatt (22%) 8,2 3,6 Ränteavdrag (30%) Ränteavdrag (20%) EBITDA 100,0 100,0 EBITDA 100,0 100,0 EBIT 58,0 58,0 EBIT 58,0 58,0 EBITDA (30%) (30,0) (30,0) EBITDA (20%) (20,0) (20,0) EBIT (30%) (17,4) (17,4) EBIT (20%) (11,6) (11,6) Skatteberäkning EBITDA, mkr Skatteberäkning EBITDA, mkr Årets resultat 29,0 12,7 Årets resultat 29,0 12,7 Årets skatt (återläggs) 8,2 3,6 Årets skatt (återläggs) 8,2 3,6 Netto lånekostnad 20,9 41,7 Netto lånekostnad 20,9 41,7 Avdrag lånekostnad (20,9) (30,0) Avdrag lånekostnad (20,0) (20,0) Skattepliktig resultat 37,2 28,0 Skattepliktig resultat 38,0 38,0 Bolagsskatt (22%) 8,2 6,2 Bolagsskatt (22%) 8,4 8,4 Skatteberäkning EBIT, mkr Skatteberäkning EBIT, mkr Årets resultat 29,0 12,7 Årets resultat 29,0 12,7 Årets skatt 8,2 3,6 Årets skatt 8,2 3,6 Årets skatt (återläggs) 20,9 41,7 Årets skatt (återläggs) 20,9 41,7 Avdrag lånekostnad (17,4) (17,4) Avdrag lånekostnad (11,6) (11,6) Skattepliktig resultat 40,6 40,6 Skattepliktig resultat 46,4 46,4 Bolagsskatt (22%) 8,9 8,9 Bolagsskatt (22%) 10,2 10,2 Balansräkning, mkr Balansräkning, mkr Fastigheter (MB: Aktier DB) 2 000, ,0 Fastigheter (MB: Aktier DB) 2 000, ,0 Stämpelskatt 85,0 85,0 Stämpelskatt 85,0 85,0 Summa fastighet 2 085, ,0 Summa fastighet 2 085, ,0 Kassa (MB Fordringar) - - Kassa (MB Fordringar) - - Summa tillgångar 2 085, ,0 Summa tillgångar 2 085, ,0 Eget kapital 1042,5 1042,5 Eget kapital 1042,5 1042,5 Lån extern 1042,5 1042,5 Lån extern 1042,5 1042,5 Balansomslutning 2 085, ,0 Balansomslutning 2 085, ,0 Exempel A Exempel B Exempel A Exempel B Förutsättningar Förutsättningar BV värde fastigheter (mkr) BV värde fastigheter (mkr) Belåningsgrad 50,0% 50,0% Belåningsgrad 50,0% 50,0% Avskrivningar 3,0% 3,0% Avskrivningar 3,0% 3,0% Räntekostnad 2,0% 4,0% Räntekostnad 2,0% 4,0% Direktavkastning 5,0% 5,0% Direktavkastning 5,0% 5,0% Utfall Exempel A Exempel B Utfall Exempel A Exempel B Externa räntekostnader (21) (42) Externa räntekostnader (21) (42) Interna räntekostnader - - Interna räntekostnader - - Total lånekostnad (21) (42) Total lånekostnad (21) (42) Avdrag EBITDA (21) (30) Avdrag EBITDA (20) (20) Ökade skattekostnader - 2,6 Ökade skattekostnader 0,2 4,8 Avdrag EBIT (17) (17) Avdrag EBIT (12) (12) Ökade skattekostnader 0,8 5,3 Ökade skattekostnader 2,0 6,6 8 (11)

9 Fråga 5 påverkas LOU med anledning av uthyrning av lokaler till annan part Vad innebär en uthyrning av lokaler till annat bolag i Stadshus-koncernen eller extern aktör med hänsyn till LOU? Som sagts ovan trädde en ny lag om offentlig upphandling i kraft vid årsskiftet. Likt föregående LOU finns i den nya lagen ett undantag från upphandlingsskyldigheten rörande hyresavtal (3 kap 19 ). Motsvarande bestämmelse finns i artikel 10 i direktiv 2014/24/EU där undantag görs för kontrakt som avser förvärv eller hyra av befintliga byggnader. Uttrycket befintliga byggnad syftar till att klargöra att undantaget inte avser byggentreprenadkontrakt. Detta undantag innebär att staden inte behöver upphandla hyreskontrakt oavsett motpart. Vidare innebär detta att kraven för intern upphandling i 3 kap LOU inte behöver uppfyllas. Mer specifikt påverkas inte stadens upphandlingsskyldighet av att Lokalfastigheter hyr ut lokaler till externa parter, verksamhetskravet om 80 % intern verksamhet behöver inte uppfyllas. Staden behöver således inte upphandla hyresavtal av verksamhetslokaler från Lokalfastigheter eller Dotterbolagen. Fråga 6 påverkas moms negativt med anledning av uthyrning till annan part Som angivits ovan är det en förutsättning för Lokalfastigheters rätt till avdrag för ingående moms att fastigheterna används i en momspliktig verksamhet. Lokalfastigheter kan hyra ut lokaler till Sundbybergs stad och vara frivilligt skattskyldig för uthyrningen till staden och därmed fakturera hyran till staden med moms. Detta gäller oavsett vilken verksamhet staden bedriver i lokalerna. Skulle däremot Lokalfastigheter hyra ut lokaler till annan part än staden eller skulle staden hyra ut lokaler i andra hand måste den verksamhet som bedrivs i lokalerna vara momspliktig, dvs. hyresgästen måste vara skattskyldig till moms. Lokalfastigheters direkta uthyrning, eller stadens andrahandsuthyrning till en icke momspliktig hyresgäst påverkar Lokalfastigheters avdragsrätt till moms. Exempel Lokalfastigheter hyr ut lokaler till staden och staden vidareuthyr dessa i andra hand till en privat förskola, dvs. för momsfri verksamhet. Under dessa förutsättningar upphör Lokalfastigheters möjlighet att vara frivilligt skattskyldig för uthyrningen till staden och ingående moms på kostnader hänförligt till uthyrningen kommer att bli en kostnad i Lokalfastigheters verksamhet på motsvarande sätt som beskrivits under Exempel 1. Då Lokalfastigheters möjlighet att vara frivilligt skattskyldig för uthyrningen upphör måste också frågan om jämkning beaktas särskilt. Om Lokalfastigheter har gjort investeringar på fastigheten och fått avdrag för ingående moms för dessa investeringar pga. att fastigheten används i en momspliktig uthyrning och om uthyrningen därefter ändras till att bli momsfri måste en justering av gjorda momsavdrag göras och momsen ska återbetalas på motsvarande sätt som angetts för Exempel 1. Som framgått av våra tidigare promemorior (Jämkning av ingående moms vid försäljning av fastigheter samt Bolagisering av fastigheter ) kommer en bolagisering av 9 (11)

10 fastigheterna och att innebära att Sundbybergs stad kommer att behöva gå igenom gjorda investeringar och återbetala moms till kommunkontot. Jämkningsbeloppet beräknades till 172,8 mkr och med utgångspunkt att samma investeringshistorik men med beaktande att transaktionen istället planeras ske under 2017, beräknas jämkningsbeloppet till 146,6 mkr. Detta belopp återbetalas av staden vid ett enda tillfälle och under förutsättning att Lokalfastigheter bedriver momspliktig verksamhet (uthyrning med frivillig skattskyldighet), kan Lokalfastigheter genom positiv jämkning återfå motsvarande belopp under en längre tidsperiod. Sådan jämkningsmoms som anges ovan och som Lokalfastigheter har övertagit från staden i samband med ett förvärv påverkas också om Lokalfastigheter hyr ut lokalerna utan frivillig skattskyldighet. I detta fall innebär den momsfria uthyrningen att Lokalfastighetet inte har någon möjlighet att genom positiv jämkning återfå moms som staden har återbetalat, dvs. om Sundbyberg kommun gjort avdrag för en momskostnad om 500 tkr så måste det beloppet återbetalas vid en överlåtelse medan bolaget om det väljer att hyra ut lokalerna till vilka den gjorda investeringen hänför sig till en privat förskola, kommer bolaget inte att få tillbaka motsvarande belopp om 500 tkr. Exempel Antag att det belopp som ska återföras av staden i samband med överlåtelsen är 1 mkr och att 10 år återstår av korrigeringstiden. Staden återbetalar beloppet vid ett och samma tillfälle. Under förutsättning att Lokalfastigheter är frivilligt skattskyldig för hela uthyrningen kan Lokalfastigheter genom positiv jämkning återfå 1/10 av beloppet under återstoden av korrigeringstiden (10 år). Skulle Lokalfastigheter däremot inte vara frivilligt skattskyldig kan någon positiv jämkning inte ske. Av den sammanställning av investeringsmoms som gjorts tidigare framgår t.ex. att en investering gjordes på Klippans förskola Vid en försäljning under 2017 skulle Sundbybergs stad återföra 722 tkr. Under förutsättning att Lokalfastigheter hyr tillbaka lokalerna med frivillig skattskyldighet uppkommer en möjlighet till positiv jämkning med kronor per år under 8 år. Om Sundbybergs stad skulle hyra ut lokalerna i andra hand eller om Lokalfastigheter skulle hyra ut lokalerna direkt till en momsfri hyresgäst kan en sådan positiv jämkning göras för lokalen i fråga av Lokalfastigheter. Det bör noteras att frågan om investeringsmoms, återbetalningsskyldighet och möjlighet till positiv jämkning måste beräknas för varje lokal och fastighet separat. Fråga 7 Striktare prövning av nedskrivningsbehov Vid bedömning om nedskrivningsbehov föreligger tas enligt de kommunala redovisningsreglerna (RKR) hänsyn till såväl ekonomiskt värde som servicepotential. Detta synsätt skiljer sig från de redovisningsregler som ett aktiebolag tillämpar (K3) där tillgångens ekonomiska värde bedöms utifrån ett marknadsperspektiv. Detta borde innebära att tillgångar med servicepotential som ägs av företag som tillämpar K3 oftare kan bli föremål för nedskrivning än om samma tillgång ägs av kommuner som tillämpar RKR. Dock tillämpas de kommunala redovisningsreglerna i den sammanställda redovisningen varför en nedskrivning av en tillgång i ett dotterbolag kan komma att återläggas i den sammanställda redovisningen. (Se vidare Bilaga 2 för den redovisningsmässiga teorin). 10 (11)

11 Fråga 8 Redovisning av sale-and-lease-back Om leasegivare (Lokalfastigheter/Dotterbolagen) och leasetagare (staden) har tillgång till samma information bör klassificeringen av leasingavtalet bli den samma hos båda parter. Tillgången redovisas därmed i den ena partens balansräkning och i den sammanställda redovisningen. Köpeavtalet och leasingavtalet måste ses tillsammans (sale and leaseback) och eventuell vinst från försäljningen redovisas utifrån hur leasingavtalet klassificeras samt utifrån relationen mellan försäljningspriset och tillgångens verkliga värde. (Se vidare Bilaga 2 för den redovisningsmässiga teorin). ******************************************************** Tveka inte att återkomma om du har frågor eller funderingar. Med vänliga hälsningar Katarina Menzel Tax Partner katarina.menzel@pwc.com Christina Grape VAT Senior Manager christina.grape@pwc.com 11 (11)

12 Sundbybergs stad Bolagisering av fastigheter 8 april 2016

13 Sundbybergs stad Krister Johansson/John Lindell Förvaltaren 8 april 2016 Överlåtelse av verksamhetsfastigheter från kommunen Vi avger härmed vårt utkast till rapport avseende skattekonsekvenser m.m. vid överlåtelse av verksamhetsfastigheter till ett nybildat fastighetsbolag. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB:s ( nedan PwC ) ansvar gentemot Er regleras i uppdragsavtalet mellan oss daterat den 7 oktober 2015 (nedan Avtalet ). Denna rapport är ett utkast. PwC:s definitiva uppfattning och slutsatser kommer endast till uttryck i den slutliga rapporten och inte i detta utkast. PwC accepterar inte någon form av ansvar vare sig på obligatorisk eller på utomobligatorisk grund (inte heller vid oaktsamhet) gentemot Er för innehållet i detta utkast och Ni ska varken agera eller avhålla Er från att agera på grund av innehållet i detta utkast. Rapporten och våra kommentarer har baserats på PwC:s uppfattning om den riktiga tolkningen av lagar, föreskrifter, rättspraxis och andra uttalanden till vägledning för rättstillämpningen som var kända för oss vid tidpunkten för upprättandet av denna rapport. Därefter genomförda förändringar av lagar, föreskrifter, rättspraxis och andra uttalanden till vägledning för rättstillämpningen har inte beaktats. Denna rapport får inte göras tillgänglig för andra personer än de som anges i Avtalet och endast under de förutsättningar som beskrivs där. Rapporten är skriven för att tillgodose Ert specifika behov och ändamål. Andra eventuella läsare av rapporten än företrädare för Er kan därför inte förlita sig på innehållet i rapporten för sina ändamål och ska vara införstådd med att PwC inte accepterar någon form av ansvar eller skadeståndsskyldighet gentemot utomstående som tar del av rapporten. Utomstående äger inte rätt att hänvisa till eller citera innehållet i denna rapport eller göra rapporten tillgänglig för annan utan PwC:s skriftliga medgivande. I framtagandet av denna rapport har även Jan B Svensson medverkat. Kontakta oss gärna vid frågor med anledning av rapporten. PwC, Stockholm, Besöksadress Torsgatan 21 V: , Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Säte Stockholm, Organisationsnummer (17)

14 Med vänliga hälsningar Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Klas Moberg TAX Services D: M: Bengt Sörndal TAX Services D: M: (17)

15 Innehållsförteckning 1 Bakgrund och förutsättningar Uppdrag Sammanfattning Kommunens överlåtelse av verksamhets-fastigheter till ett nytt bolag Inkomstskattekonsekvenser Kommunen NYAB Stämpelskatt Köp Fastighetsreglering Jämkningsmoms Mervärdesskatt Fastighetsskatt LOU Statsstöd Utdelning Inkomstskatt Aktiebolagslagen (ABL) Allvillagen Sammanfattning (17)

16 1 Bakgrund och förutsättningar Sundbybergs stad/kommun har tagit fram en projektplan daterad för arbetet med en fastighetsöversyn. Där framgår bl.a. att syftet med översynen ytterst är att frigöra resurser för fastighetsutveckling och tillvarata den utvecklingspotential som finns i kommunkoncernens fastighetsbestånd, samt att frigöra kapital för framtida satsningar inom infrastruktur och social service. Som ett led i detta arbete avser kommunen att överlåta 28 stycken fastigheter ( ) av sina verksamhetsfastigheter. Fastigheterna ska överlåtas till ett nybildat bolag i Sundbybergs Stadshus AB-koncernen. Överlåtelsen omfattar fastigheter enligt bilaga. 2 Uppdrag Sundbybergs stad vill veta vilka skattemässiga konsekvenser för kommunen och bolaget som en bolagisering av fastigheterna innebär. I uppdraget ingår inte att belysa de redovisningsmässiga aspekterna av en överlåtelse av fastigheterna. I tilläggsuppdrag till vår Rapport den 16 mars 2016 har vi på ert önskemål uppdaterat rapporten genom att lägga till ett avsnitt om möjligheten att inför fyra förestående fastighetsförsäljningar från Fastighets AB Förvaltaren dela ut 150 mkr till kommunen samt pekat på möjligheten att väsentligt minska räntekostnaden för jämkningsmoms om koncernstrukturen kan förändras genom att ytterligare ett nytt dotterbolag bildas. 3 Sammanfattning En kommun är frikallad från skattskyldighet till inkomstskatt. Det innebär att själva överlåtelsen av fastigheterna från kommunen till NYAB inte medför några skattekonsekvenser för kommunen. Fastigheterna överförs till en juridisk person som är skattskyldig till inkomstskatt varför värdeökningar på fastigheterna kan komma att beskattas vid en framtida försäljning. Den del av köpeskillingen som belöper på byggnaderna kommer att utgöra NYAB: s avskrivningsunderlag. Eftersom överlåtelsen av fastigheterna är tänkt att ske till bokfört värde får NYAB påbörja en ny avskrivningsplan som medför lägre avskrivningar än de kommunen har idag vilket redovisningsmässigt kan ge ett större utrymme för t.ex. kostnader för underhåll. NYAB: s jämkningsbelopp, preliminärt 172,8 mkr, ska dock minska avskrivningsunderlaget på byggnaderna vid ett och samma tillfälle det år fastigheterna förvärvas om jämkningsbeloppet som kommunen återbetalar ingår i köpeskillingen för fastigheterna. Vi rekommenderar att köpeskillingen för fastigheterna finansieras genom att NYAB upptar externa lån med kommunal borgen. Det gäller även finansieringen av NYAB: s ersättning till kommunen för den jämkningsmoms som kommunen måste återbetala till staten. Om fastigheterna överlåts till bokfört värde och köpeskillingen utgör underlag för stämpelskatt utgår stämpelskatt med cirka 65,9 mkr. Stämpelskatten kan reduceras om överlåtelse kan ske med tillämpning av reglerna om fastighetsreglering. Vid bildandet av NYAB bör beaktas de spärrar som uppkommer mot nyttjande av gamla underskott i befintliga bolag inom Sundbybergs Stadshus AB-koncernen vid koncernbidrag från NYAB. PwC 4 (17)

17 Jämkningsmoms som kommunen ska återbetala till staten i samband med överlåtelsen av fastigheterna har preliminärt beräknats till 172,8 mkr. Hela jämkningsbeloppet måste inbetalas vid ett och samma tillfälle i den period fastigheten/fastigheterna överlåts. NYAB får tillbaka den moms som staden återbetalat som belöper på skattepliktig verksamhet fördelat med lika belopp på respektive år under återstoden av korrigeringstiden. Härigenom uppkommer en räntekostnad för överlåtelsen på grund av moms. Vi har beräknat denna räntekostnad till ca 17,7 mkr vid en kalkylränta på 2,5 % under förutsättning att NYAB får tillbaka motsvarande belopp som kommunen inbetalar i jämkningsmoms. Räntekostnaden kan reduceras väsentligt om koncernstrukturen kan förändras genom att ytterligare ett nytt dotterbolag bildas. Frågan om i vilken utsträckning LOU blir tillämplig på upphandling av tjänster som avser fastighetsförvaltning inför överlåtelsen av fastigheterna bör utredas i särskild ordning. Även frågor om statsstöd kan aktualiseras om t.ex. kommunen överlåter verksamhetsfastigheter till NYAB till ett pris som understiger marknadsvärdet på fastigheterna eller inte tar ut borgensavgift för lån som NYAB upptar eller att NYAB inte hyr ut verksamhetslokalerna till kommunen på marknadsmässiga villkor. 4 Kommunens överlåtelse av verksamhetsfastigheter till ett nytt bolag 4.1 Inkomstskattekonsekvenser Kommunen En kommun är frikallad från skattskyldighet till inkomstskatt. Det innebär att själva överlåtelsen av fastigheterna från kommunen inte medför några skattekonsekvenser för kommunen. Oavsett vilka transaktioner som vidtas kommer dessa inte att medföra några inkomstskattemässiga effekter hos kommunen. Det faktum att kommunen inte är skattskyldig innebär i sin tur att i den mån vinster ska realiseras ska detta i första hand ske på kommunnivå och inte i bolagssektorn. Kommunens försäljning av fastigheter till ett eget helägt bolag utlöser alltså inte några skattekonsekvenser för kommunen oavsett vilket pris man sätter på fastigheterna vid överlåtelsen. Kommunens försäljningspris för aktierna kan sättas till ett värde mellan bokfört värde upp till marknadsvärde. Om köpeskillingen för fastigheterna överstiger bokfört värde kan den vinst som uppkommer normalt inte tillgodoräknas vid bedömningen av om kommunen uppfyllt balanskravet i kommunallagen medan en bokföringsmässig förlust i normalfallet måste beaktas vid samma bedömning. Sundbybergs kommun avser att överlåta fastigheterna för bokförda värden, vilket uppges motsvara marknadsvärdet på fastigheterna. Kommunen bör dock gå igenom fastigheterna för att säkerställa att det bokförda värdet på varje enskild fastighet inte är högre än marknadsvärdet på samma fastighet. En överlåtelse av fastighet för ett pris som överstiger marknadsvärde kan få skattekonsekvenser för köparbolaget, se nedan. PwC 5 (17)

18 4.1.2 NYAB Avskrivningar Köpeskillingen för fastigheterna utgör normalt köparbolagets anskaffningsutgift för fastigheterna. För att fastställa hur stor del av köpeskillingen som grundar underlag för avskrivning på byggnaderna, måste en proportionering av köpeskillingen ske. Denna proportionering sker normalt med utgångspunkt i senast fastställda taxeringsvärde för mark respektive byggnad. Eftersom flertalet av de verksamhetsfastigheter som ska överlåtas utgör s.k. specialbyggnader som saknar taxeringsvärde, måste en proportionering ske utifrån ett uppskattat skäligt värde på byggnad respektive mark. Fördelningen bör anges i bolagets deklaration första året. Den del av köpeskillingen som belöper på byggnaderna utgör NYAB: s avskrivningsunderlag för dessa. Observera att man i redovisningen vid användandet av K3-redovisning, kan skriva av vissa delar i redovisningen snabbare än vid inkomstbeskattningen. Viss del av anskaffningsutgiften för byggnaden kan utgöras av byggnadsinventarier och får då skrivas av som övriga maskiner och inventarier enligt räkenskapsenlig avskrivning med % årlig avskrivning. Med byggnadsinventarier avses typiskt sett sådana delar i en byggnad som är avsedda att användas i den näringsverksamhet som bedrivs i byggnaden. Om byggnadsinventarier finns på fastigheterna bör utredas i samband med förvärvet av fastigheterna. Om köpeskillingen för fastigheterna och/eller för byggnadsinventarier överstiger marknadsvärdet på dessa, kan NYAB vid inkomstbeskattningen tvingas jämka avskrivningsunderlaget ned till marknadsvärdet. Om köpeskillingen för fastigheterna understiger marknadsvärdet uppkommer inte några skattekonsekvenser till följd av överlåtelsen. En överlåtelse till underpris utgör visserligen ett förtäckt tillskott från kommunen till bolaget, men denna typ av aktieägartillskott föranleder inga skattekonsekvenser för bolaget. Överlåtelsen skulle dock kunna komma i konflikt med statsstödsoch konkurrensreglerna genom att en köpeskilling för fastigheterna som understiger marknadsvärdet sannolikt gynnar köparbolaget i förhållande till en privat fastighetsägare som hyr ut motsvarande fastigheter till kommunen. Skattemässiga avskrivningar på byggnaden kan göras med mellan 2-5 % beroende på fastighetens typkod. Skatteverket utfärdar rekommendationer för vilken avskrivningsprocent som ska gälla beroende på byggnadens användningssätt. Mark kan inte skrivas av. NYAB får genom förvärvet en ny avskrivningsplan på respektive byggnad, som kan avvika från den avskrivningsplan vilken kommunen följer idag. Sannolikt blir avskrivningsunderlaget på fastigheterna därigenom lägre än den kommunen har idag. Kommer bolaget att tillämpa samma avskrivningsprocent som kommunen gör idag på respektive fastighet, kommer avskrivningarna därigenom att bli lägre i bolaget än i kommunen. Lägre avskrivningar kan ge större bokföringsmässigt utrymme för renoveringar av byggnaderna. Notera att NYAB: s avskrivningsunderlag vid inkomsttaxeringen kan komma att påverkas av jämkningsreglerna till mervärdesskatt. Generellt innebär reglerna att NYAB: s fordran på Skatteverket för moms enligt jämkningshandlingen ska minska avskrivningsunderlaget på en gång det år förvärvet av fastigheterna sker om jämkningsbeloppet som kommunen återbetalat till kommunkontosystemet i samband med överlåtelsen av fastigheterna ingår i köpeskillingen för fastigheterna. Den årliga positiva jämkningen för NYAB ska vid sådana förhållanden inte läggas tillbaka till avskrivningsunderlaget utan utgör en minskning av NYAB: s momsfordran. Notera även att jämkningsbeloppet utgör underlag för stämpelskatt om det ingår i köpeskillingen. Mot bakgrund av detta bör regleringen av jämkningsbeloppet avtalas i särskild ordning och inte PwC 6 (17)

19 utgöra en del av köpeskillingen. Jämkningsbeloppet uppgår preliminärt till 172,8 mkr (se nedan under 4.3). Nuvarande regler för avdrag för räntekostnader på skuld vid förvärv av fastigheterna m.m. Nya utvidgade regler om begränsningar i avdragsrätten för ränta på skuld till ett företag i intressegemenskap trädde i kraft den 1 januari De nya reglerna omfattar som huvudregel fortfarande enbart ränteutgifter på interna skulder, men har utvidgats till att omfatta ränteutgifter på alla interna skulder oavsett vad skulden har använts till. För att avdrag för sådana ränteutgifter ska medges måste något undantag vara tillämpligt, antingen den s.k. 10 % -regeln eller den s.k. ventilen. Eftersom kommuner inte beskattas för ränteintäkter med minst 10 % kan avdrag för räntor på kommunala bolags skulder till kommunen bara medges med stöd av ventilen. Av lagtext och förarbeten framgår att det, vid prövningen av förutsättningarna för att medge avdrag för ränteutgifter med stöd av ventilen, ska göras en bedömning av om skuldförhållandet är huvudsakligen affärsmässigt motiverat. Det är då fråga om vilka olika skäl det finns för de aktuella transaktionerna. I förarbetena framhålls att det inte finns anledning att införa några specifika regler för kommuner. Det blir främst fråga om att bedöma hur skattedrivna transaktionerna är. En samlad bedömning måste göras i varje enskilt fall där samtliga faktorer beaktas. För kommuner, som inte har några ägare och där kommunerna också är de som agerar som långivare gäller dock att de inte har etablerats för att åstadkomma skattefördelar. Själva nollbeskattningen hos kommunen kan inte planeras fram. Detta innebär att bedömningarna av om förfarandet ska presumeras vara skattedrivet, inte kan göras på samma sätt som för privata bolagskoncerner. Generellt har det uttalats i förarbetena att ventilen ska tillämpas restriktivt, men eftersom de nya reglerna gäller ränteutgifter avseende alla lån inom en intressegemenskap kommer det dock att finnas situationer där det finns anledning att tillämpa ventilen mindre restriktivt. En sådan situation är internbanksverksamhet, s.k. cash-pool, där en eller flera juridiska personer hanterar koncernens likviditet och där koncernens företag lånar kortfristigt, ett par månader. En effektiv likviditetshantering inom en koncern kan vara ett affärsmässigt skäl till skuldförhållandet. Vad som kan presumeras vara sådana fall där ventilen bör kunna tillämpas är således lån som gäller kortfristig utlåning, eller mindre belopp och där lånevillkoren är marknadsmässiga i vid bemärkelse, t.ex. gällande använd räntenivå. Detta gäller oavsett vad lånet i dessa fall används till, om det inte leder fram till ett systematiskt uppbyggande av stora skulder av betydelse. I fall som innebär att externa lån tas upp av kommuner och sedan på i princip oförändrade villkor lämnas vidare till direkt eller indirekt ägda kommunala bolag, så innebär detta ingen egentlig skattefördel för intressegemenskapen. Kommunen beskattas inte för ränteintäkten, men får inte heller avdrag för ränteutgiften. Därmed uppkommer ingen skattefördel för intressegemenskapen genom att kommunen tar upp de externa lånen, i stället för att bolagen tar upp lånen själva. Räntekostnaden på dessa förmedlade lån är således skattemässigt avdragsgill för köparbolaget. Om kommunens utlåning är större än den externa upplåningen, har normalt även internt upparbetade medel eller skattemedel och avgifter använts för utlåning. Eftersom det direkt framgår av lagtexten att det särskilt ska beaktas om finansieringen i stället hade kunnat ske genom tillskott, anser Skatteverket att räntekostnaden på lån som finansieras av kommunens överlikviditet inte är avdragsgill för köparbolaget. I ett förhandsbesked från , fann Skatterättsnämnden att räntekostnader som ett kommunalägt bolag hade på långfristiga skulder till kommunen (4-9 år), och som bestod av utlåning från kommunen av egna internt upparbetade medel, skattemedel och avgifter, inte var avdragsgilla. Kommunen ansågs ha kunnat lämna tillskott i stället för lån till bolaget. Förhandsbeskedet avvisades av Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) och undanröjdes, eftersom PwC 7 (17)

20 man ansåg att det vid prövning av ventilen aktualiseras utrednings- och bevisfrågor som inte lämpar sig för ett förhandsbesked. Intern finansiering genom revers, av NYAB: s förvärv av kommunens verksamhetsfastigheter under 2017, bör inte ske om bolaget önskar avdragsrätt för räntorna på lånet. Bolaget bör istället kunna finansiera förvärvet genom extern upplåning, vilket bör kunna ske genom att kommunen lånar upp medel externt och vidareutlånar medlen till dotterbolaget som därefter betalar kommunen kontant för förvärvet. Det säkraste alternativet för att säkra ränteavdrag på skulden är dock att bolaget lånar externt och betalar kommunen kontant för fastigheterna. Eventuellt kommande regler för ränteavdragsbegränsning Den 12 juni 2014 presenterade Företagsskattekommittén i sitt slutbetänkande Neutral bolagsskatt för ökad effektivitet och stabilitet förslag på nya begränsningsregler för avdragsrätten på räntekostnader. Enligt huvudförslaget skulle avdrag inte medges för ett negativt finansnetto, men däremot för ett finansieringsavdrag om 25 procent beräknat på företagets skattemässiga resultat. Ett alternativförslag, innebärande att ett negativt finansnetto skulle få dras av med ett belopp som uppgår till högst 20 procent av ett företags rörelsereslutat (EBIT), presenterades också. Detta alternativa förslag föreslogs kombineras med att nuvarande ränteavdragsbegränsningar skulle behållas samtidigt som bolagsskattesatsen skulle sänkas till 18,5 procent. Förslaget fick omfattande kritik och Finansdepartementet arbetar för närvarande med att ta fram ett nytt förslag, sannolikt baserat på alternativregeln, och enligt uttalande kommer det inte att träda ikraft före 1 januari OECD rekommenderar att länder inför en schablonregel i sin nationella lagstiftning för att begränsa rätten till ränteavdrag inom det s.k. Base Erosion and Profit Shifting (BEPS). Schablonregeln tar sin utgångspunkt i ett företags skattemässiga EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) och avsikten är att avdrag enbart ska medges för finansiella nettokostnader upp till en viss andel av EBITDA. Enligt rekommendationerna ska andelen vara mellan 10 och 30 procent av EBITDA. Räntekostnader på lån hänförliga till såväl externa långivare som till företag i intressegemenskap och därtill alla andra finansiella kostnader som är att jämställa med räntekostnader omfattas av regeln. Beroende på vilken nivå inom intervallet procent som skulle föreslås i eventuella nya svenska regler, och den omständigheten att förslaget omfattar räntor på såväl externa som interna lån, finns en risk att avdragsrätten för företagens finansieringskostnader kan komma att begränsas kraftigt. Detta kan medföra att dagens ränteavdragsbegränsningsregler kombineras på något sätt med OECD:s förslag. Hyresnivå mot kommunen De flesta fastigheter som NYAB kommer att hyra ut till kommunen är väldigt speciella fastigheter, för vilka det kan vara svårt att fastställa vad som är marknadsmässig hyra. Andra lokaler skulle dock kunna hyras ut på öppna marknaden (och som kanske till viss del också kommer att hyras ut externt). Hyressättningen mot kommunen kommer sannolikt att vara beroende av bl.a. vilken köpeskilling som åsätts fastigheterna vid NYAB: s förvärv från kommunen, kostnader för renovering och räntekostnad. Olika faktorer kan då leda till att den hyra kommunen får betala skulle kunna komma att understiga marknadsmässig hyra, (eller överstiga marknadsmässig hyra, vilket dock inte medför någon ytterligare inkomstskattekomplikation). PwC 8 (17)

21 En inkomstskattemässig utgångspunkt är att verksamhet som drivs i aktiebolagsform bedrivs för att lämna ett överskott. I en äkta koncern där de ingående bolagen kan lämna koncernbidrag mellan sig med skattemässig verkan, är frågan om vad som är marknadsmässig hyresnivå inte av avgörande betydelse, eftersom inkomsterna kan utjämnas mellan bolag genom koncernbidrag. I de fall där koncernbidrag inte kan lämnas kan däremot frågan om marknadsmässig hyra ställas på sin spets. Mellan två oberoende parter brukar detta lösas naturligt genom att hyresvärden är mån om att en marknadsmässig hyra ska sättas. Understiger hyresnivån marknadsmässig nivå brukar detta ofta motiveras utifrån andra aspekter såsom att man vill få in en viss hyresgäst eller viss hyresrabatt lämnas för en begränsad tid av andra skäl som kan motiveras utifrån affärsmässiga överväganden. Hyressättningen mellan två närstående parter, såsom exempelvis mellan kommunen och dess dotterbolag blir genast känsligare. Om hyresnivån inte är marknadsmässig kan hyresvärden uttagsbeskattas för skillnaden mellan marknadsmässig hyra och debiterad hyra. Uttagsbeskattning innebär att bolaget beskattas med vanlig bolagsskatt, 22 %, för en fiktiv intäkt upp till marknadsmässig hyra Beträffande definitionen av marknadsvärde (marknadsmässig hyra) konstateras i lagmotiven till reglerna om uttagsbeskattning (prop. 1998/99:15 s ) att förhållandena ofta torde vara sådana att något bestämt marknadspris inte kan fixeras. Man får då nöja sig med en uppskattning av ett intervall inom vilket marknadspriset rimligen bör ligga. Ligger priset i detta intervall får priset anses marknadsmässigt. Det är självklart så att en marknadsmässig hyra på många av de lokaler som ska hyras ut till kommunen är svår att ta fram. Om NYAB inte tar någon marknadsrisk i sin uthyrning, d.v.s. om man ska få täckning för alla sina kostnader, samt om hyresavtalen kommer att löpa under mycket lång tid, 25 år, är detta omständigheter som skulle kunna motivera att bolaget enbart ska få kostnadstäckning. I de fall då jämförbara lokaler hyrs ut både till kommunen och till extern hyresgäst, men hyresnivån skiljer sig åt, bör bolaget kunna motivera skillnaden för att undvika inkomstskatteproblem. Det ska även nämnas att Skatteverket i vissa fall (med bifall i lägre skattedomstolar), som rör hyressättningen mellan ideella föreningar och närstående bolag, (d.v.s. inte direkt situationen mellan en kommun och dess dotterbolag), har ansett att hyresvärden (bolaget) ska få täckning för är fastighetens kostnader plus ett vinstpåslag motsvarande några procentenheter. Vi känner dock inte till att Skatteverket fört ett motsvarande resonemang mot kommuner och kommunala bolag. Koncernbidrag mellan NYAB och övriga bolag i Sundbybergs Stadshus AB-koncernen Koncernbidragsrätt kommer normalt att föreligga mellan NYAB (förutsatt att detta bolag är nybildat) och övriga bolag i Sundbybergs Stadshus AB-koncernen redan under första året. En förutsättning för koncernbidragsrätt är dock att moderbolaget äger mer än 90 % av aktierna i NYAB (helägt bolag). Koncernbidrag kan även lämnas mellan de övriga helägda dotterbolagen och mellan dessa och moderbolaget, med avdragsrätt för givaren och skatteplikt för mottagaren. Eventuella underskott i ett bolag från överlåtelseåret och åren därefter, kan därför täckas med koncernbidrag från vinstgivande helägda bolag. Gamla underskott i bolagen i Sundbybergs Stadshus AB-koncernen I Sundbybergs Stadshus AB-koncernen hade flera bolag skattemässiga underskott för inkomståret/räkenskapsåret 2014, fr.a. hade Fastighets AB Förvaltaren ett underskott på drygt 284 mkr. Det är okänt vilket underskott bolagen kommer att ha för inkomståret PwC 9 (17)

22 När ett nytt bolag kommer in i en koncern i vilken de gamla bolagen har gamla skattemässiga underskott, inträder även en s.k. koncernbidragsspärr. Använder man ett befintligt bolag i Sundbyberg Stadshus AB-koncernen som förvärvare av fastigheterna undviker man koncernbidragsspärren. Koncernbidragsspärren innebär att bolag med underskott från året före det år NYAB bildas, inte kan ta emot koncernbidrag från NYAB och kvitta dessa mot bolagets ackumulerade skattemässiga underskott året innan, s.k. gamla underskott. Koncernbidragsspärren gäller t.o.m. utgången av det femte året efter det år NYAB bildades. Bolagens egna framtida skattepliktiga vinster kan dock kvittas mot dessa underskott. NYAB kan likaså ta emot koncernbidrag från övriga bolag utan begränsningar. Vidare gäller under den koncernbidragsspärrade tidsperioden att om NYAB säljer tillgångar eller tjänster till underpris till bolagen med gamla underskott, beskattas NYAB som om de hade sålt tjänsterna eller tillgångarna till marknadspris. Underskott som uppkommer under det år då NYAB bildas eller senare i koncernen (s.k. nya underskott) träffas inte av spärren och kan kvittas mot koncernbidrag från alla helägda koncernbolag. Reglerna kring koncernbidragsspärrar är komplicerade och vi rekommenderar att ni stämmer av ev. koncernbidrag med skatteexpertis i samband med bokslutsarbetet när det finns koncernbidragsspärrar i koncernen (sådana spärrar ska markeras särskilt i inkomstdeklarationen). 4.2 Stämpelskatt Köp Fastigheter som förvärvas genom köp blir föremål för stämpelskatt. Stämpelskatt när aktiebolag förvärvar fastigheter är för närvarande 4,25 % av det högsta värdet av köpeskillingen och taxeringsvärdet året före lagfartens beviljande. Är den förvärvade fastigheten inte åsatt något taxeringsvärde fastställer inskrivningsmyndigheten ett värde (marknadsvärde) med ledning av intyg från sakkunnig eller annan utredning. Det är NYAB som är skattskyldig till stämpelskatt. Utgiften för stämpelskatt utgör inte någon kostnad för NYAB, men måste finansieras. Stämpelskatten läggs till värdet av den förvärvade fastigheten och fördelas mellan mark och byggnad med hjälp av fördelningen av taxeringsvärde på mark och byggnad. Saknas taxeringsvärde får en skälig uppskattning göras på mark respektive byggnad. Den del av stämpelskatten som belöper på byggnaden skrivs av på samma sätt som byggnaden i övrigt. Om vi förutsätter att de bokförda värdena på de fastigheter som ska överlåtas till bolaget uppgår till summa bokfört värde inkl. pågående projekt d.v.s mkr och att de marknadsvärden som åsätts fastigheterna vid stämpelskatteläggningen inte överstiger bokförda värden, kan stämpelskatten beräknas till drygt 65,9 mkr (1 551 mkr x 4,25 %) Fastighetsreglering Förvärv genom fastighetsreglering kan, enligt 5 kap. 1 1 punkten Fastighetsbildningslagen (1970:988), ske bl.a. genom att mark överförs från en fastighet till en annan fastighet. PwC 10 (17)

23 Ett förvärv av fast egendom är stämpelskattepliktigt enligt 4 Stämpelskattelagen (1984:404), om det sker genom: 1. köp eller byte, 2. tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening, 3. expropriation eller annan inlösen på grund av stadgande om rätt eller skyldighet att lösa fast egendom, 4. delning enligt 24 kap. 1 andra stycket 2 aktiebolagslagen (2005:551) eller en åtgärd enligt utländsk lagstiftning som motsvarar sådan delning. Motsatsvis gäller att för förvärv som inte räknas upp i Stämpelskattelagen ska stämpelskatt inte betalas. Överföring genom fastighetsbildning och därmed också fastighetsreglering enl. 5 kap Fastighetsbildningslagen, är därmed inte föremål för stämpelskatt (se t.ex. kommentaren till Stämpelskattelagen, Kågeman och Lohmander, s. 27). För mark och byggnad som överförs från en fastighet till en annan kan ersättning utgå, men så länge förvärvet sker med stöd av reglerna för fastighetsreglering i 5 kap. Fastighetsbildningslagen, så ska stämpelskatt inte tas ut. Oavsett hur fastigheten är taxerad, hyreshus bostäder, hyreshus kontor, specialbyggnad, industrifastighet eller annat, så gäller befrielse från stämpelskatt vid fastighetsreglering. Möjligheterna till fastighetsreglering bör utredas vidare för de mest värdefulla fastigheterna. Mindre objekt förvärvas lämpligen genom köp då förrättningskostnaderna kan balanseras eller överstiga stämpelskatten. Förutsättningarna för fastighetsreglering beror bland annat på om: Lämpliga målfastigheter finns eller kan bildas Gällande planförhållanden Lämpliga fastigheter enligt fastighetsbildningslagen kan skapas Goda kunskaper om kommunens samlade fastighetsinnehav och erfarenheter av fastighetsbildning samt relation till lantmätaren är viktiga framgångsfaktorer. Förrättningskostnader tillkommer vid fastighetsreglering Jämkningsmoms Jämkningsmoms som kommunen måste återbetala till Skatteverket i samband med överlåtelsen av fastigheterna till NYAB är inte stämpelskattegrundande under förutsättning att den inte utgör en del av köpeskillingen för fastigheterna (NJA 1999:9). Det är därför av största betydelse att den ersättning för jämkningsmomsen som NYAB ska betala till kommunen, regleras separat från köpeskillingen för fastigheterna, för att stämpelskatt ska undvikas på denna del. 4.3 Mervärdesskatt Jämkningsmomsen som Sundbybergs stad ska återbetala till staten i samband med överlåtelsen av fastigheterna har beräknats till 172,8 mkr baserat på de uppgifter som lämnats av kommunen. Jämkningsbeloppet är preliminärt och kan komma att ändras i samband med upprättande av jämkningshandlingarna då en slutlig prövning av jämkningsbeloppets storlek sker. Under förutsättning att fastigheterna kommer att användas i en fullt ut skattepliktig verksamhet av NYAB genom att t.ex. i sin helhet hyras ut till kommunen med frivillig skattskyldighet kan NYAB genom s.k. positiv jämkning få tillbaka motsvarande belopp genom årliga avdrag vid redovisning av momsen i skattedeklarationen. NYAB: s positiva jämkningsbelopp kommer sannolikt att vara lägre än kommunens jämkningsbelopp eftersom t.ex. äldreboenden och LSS-boenden i sin helhet inte PwC 11 (17)

24 kan hyras ut med moms på grund av att lägenheterna och vissa gemensamma ytor hänförs till stadigvarande bostad. Kommunen får kompensation för den ökade hyreskostnad detta innebär med 18 % på hela hyreskostnaden utan moms. NYAB: s jämkningsbelopp ska dock minska avskrivningsunderlaget på byggnaderna vid ett och samma tillfälle det år fastigheterna förvärvas om jämkningsbeloppet ingår i köpeskillingen (se avsnitt Avskrivningar ovan). Den årliga positiva jämkningen ska inte läggas till avskrivningsunderlaget utan utgör en minskning av NYAB: s momsfordran. Genom att kommunen måste inbetala hela jämkningsbeloppet i samband med överlåtelsen av fastigheterna och NYAB får tillbaka den moms som staden återbetalat som belöper på skattepliktig verksamhet men fördelad med lika belopp på respektive år under återstoden av korrigeringstiden uppkommer en räntekostnad. Vi har beräknat denna räntekostnad till ca 17,7 mkr vid en kalkylränta på 2,5 % under förutsättning att NYAB får tillbaka motsvarande belopp som kommunen inbetalar i jämkningsmoms. Vi hänvisar för beräkningarna till vår promemoria Jämkning av moms vid försäljning av fastigheter daterad 23 mars 2016 som lämnats separat. Räntekostnaden kan sannolikt reduceras väsentligt om koncernstrukturen kan förändras genom att ytterligare ett bolag bildas, NYAB 1, som blir dotterbolag till NYAB. I ML regleras två situationer då en pågående jämkning måste avslutas och momsfordran eller momsskuld till staten slutregleras. Den ena situationen är då en fastighet överlåts och den andra situationen är vid fusion. Genom att kommunen överlåter verksamhetsfastigheterna till NYAB 1 som påbörjar den positiva jämkningen ska bolagets fordran på jämkningsmoms slutregleras om antingen - fastigheterna överlåts till NYAB eller - NYAB 1 fusioneras med NYAB Vi utreder i ett första steg momsfrågan och kommer att redovisa resultatet av vår rättsanalys under nästa vecka. I ett andra steg måste vi om denna räntebesparing är möjlig gemensamt diskutera för och nackdelar med det ena eller det andra alternativet med hänsyn tagen till påverkan tidsmässigt på er process, stämpelskattefrågan och övriga skattefrågor samt om fusionsalternativet blir aktuellt även redovisningsfrågor. 4.4 Fastighetsskatt Från och med 1 januari 2008 ska den som äger en fastighet vid årets ingång betala fastighetsskatt för fastigheten. Underlaget för fastighetsskatten är taxeringsvärdet. För kommersiella lokaler tas skatt ut årligen med 1 % av taxeringsvärdet. För bostäder utgår fastighetsavgift. Specialbyggnader är inte skattepliktiga och belastas inte med fastighetskatt. Huvuddelen av fastighetsbeståndet är taxerat som specialenheter. Normalt påverkas inte fastighetstaxeringen av vem som äger en fastighet. För allmän byggnad gäller dock att den blir skattepliktig när ett bolag förvärvar fastigheten. År 2016 är det förenklad fastighetstaxering. Riktvärden mm för denna taxering blir kända under hösten PwC 12 (17)

25 4.5 LOU Med offentlig upphandling avses de åtgärder som vidtas av en upphandlande myndighet för att tilldela ett kontrakt eller ingå ett ramavtal avseende varor, tjänster eller byggentreprenader. Såväl Sundbybergs stad som NYAB är upphandlande myndigheter enligt LOU. För att ett bolag ska anses vara ett offentligt styrt organ och därmed omfattas av LOU måste tre kriterier samtidigt vara uppfyllda. Bolaget ska - tillgodose behov i det allmännas intresse. - inte tillgodose behov av industriell eller kommersiell karaktär. - kommun eller upphandlande myndighet har det bestämmande inflytandet genom att bolaget till största delen har finansierats av kommunen, kommunen äger flest aktier (rösträtt) samt utser mer än hälften av styrelseledamöterna. Samtliga tre kriterier torde komma att uppfyllas i NYAB: s fall. Kommunen är en upphandlande myndighet som omfattas av LOU. Den 1 januari 2013 infördes dock det så kallade in house-undantaget i 2 kap 10 a LOU som innebär att kommuner inte behöver följa LOU när den anskaffar t ex varor och tjänster från en juridisk person som myndigheten helt eller delvis innehar eller är medlem i. En förutsättning för att undantaget ska vara tillämpligt är att två villkor är uppfyllda, de s.k. Teckalkriterierna (kontroll- och verksamhetskriterierna) som innebär att 1. den upphandlande myndigheten utövar en kontroll över den juridiska personen som motsvarar den som den utövar över sin egen förvaltning, och 2. den juridiska personen bedriver huvuddelen av sin verksamhet tillsammans med den myndighet som kontrollerar den. Genom att NYAB är helägt av kommunen så uppfylls kontrollkravet. Om verksamhetsfastigheterna överlåts till NYAB som i sin helhet ägs av Sundbybergs stad genom Stadshus AB behöver kommunen inte upphandla fastighetsförvaltning från bolaget för de kommunalt ägda fastigheterna under förutsättning att minst 80 % av fastighetsförvaltningen utförs åt kommunen. Om Förvaltaren ska tillhandahålla fastighetsförvaltningstjänster åt kommunen och/eller NYAB på verksamhetsfastigheterna måste dessa tjänster upphandlas enligt LOU eftersom ett kommunalt bostadsbolag sannolikt inte omfattas av Teckalkriterierna eftersom huvuddelen av bolagets verksamhet består i att upplåta lägenheter till hyresgäster. Förvaltaren måste också sannolikt upphandla fastighetsförvaltning enligt LOU från NYAB. Frågan om att förenkla upphandlingsreglerna och utvidga in-houseundantaget är för närvarande föremål för utredning. Utredningen väntas föreslå att interna kontrakt mellan en upphandlande myndighet och dess egna bolag samt mellan systerbolag i en kommunal koncern undantas om vissa förutsättningar är uppfyllda. Utredningens förslag har remissbehandlats och en proposition är att vänta i höst med ikraftträdande av den nya lagen från 1 januari Enligt LOU omfattas inte kontrakt avseende hyresrätt av lagens tillämpningsområde (1 kap 6 ). Motsvarande bestämmelse finns i artikel 16 i direktiv 2004/18/EG där undantag görs för kontrakt som avser förvärv eller hyra av befintliga byggnader. Uttrycket befintliga byggnad syftar till att klargöra att undantaget inte avser byggentreprenadkontrakt. PwC 13 (17)

26 Kommunen behöver således inte upphandla förhyrningar av verksamhetslokaler från NYAB eller ett befintligt dotterbolag. Om kommunen däremot beställer en om eller tillbyggnad som går utöver sedvanlig hyresgästanpassning så kan det nya hyreskontraktet anses vara ett byggentreprenadkontrakt som måste upphandlas enligt LOU. Frågan torde dock kunna regleras i ägardirektiv för bolag som omfattas av Teckalkriterierna dvs. utför huvuddelen av sin verksamhet åt kommunen. Förvaltaren omfattas enligt vår bedömning inte av Teckalkriterierna varför kommunen måste upphandla tjänster från Förvaltaren oavsett om denna fråga regleras i ägardirektiven eller ej. Frågan om i vilken utsträckning LOU blir tillämplig på upphandling av tjänster som avser fastighetsförvaltning inför överlåtelsen av fastigheterna bör utredas i särskild ordning. 4.6 Statsstöd Den centrala bestämmelsen om statligt stöd finns i artikel i EUF- fördraget, som har följande lydelse. Om inte annat föreskrivs i fördragen, är stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna. För att det ska vara fråga om statligt stöd i den mening som avses i denna bestämmelse krävs alltså att stödet 1. ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, 2. gynnar vissa företag eller viss produktion, och 3. snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen samt påverkar handeln mellan medlemsstaterna. Med medlemsstat avses inte enbart staten på central nivå utan även regionala och lokala offentliga organ som kommuner och kommunala bolag. Med överföring avses inte enbart direkta överföringar av offentliga medel utan även exempelvis avståenden från krav. Exempel på åtgärder som ansetts som stöd är direkta bidrag, räntesubventioner, försäljning eller köp till särskilt förmånliga villkor, kapitaltillskott och avstående från fordringar. För att en åtgärd ska innebära statligt stöd krävs även att den gynnar vissa företag eller viss produktion. I detta krav ligger dels att åtgärden ska innebära en ekonomisk fördel för mottagaren, dels att åtgärden ska vara selektiv. När det gäller frågan om en åtgärd innebär en ekonomisk fördel måste det avgöras om det mottagande företaget får ekonomiska fördelar som det inte skulle ha erhållit under normala marknadsvillkor. Beträffande åtgärder som en kommun vidtar i förhållande till sina företag görs bedömningen av om åtgärden innebär en ekonomisk fördel utifrån principen om den marknadsekonomiske investeraren. Denna princip innebär att en åtgärd av nämnt slag innebär en ekonomisk fördel om en privat investerare inte skulle ha utfört åtgärden i fråga på samma villkor. På motsvarande sätt talar man i andra sammanhang om principen om en marknadsekonomisk kreditgivare, fordringsägare m.m. För att en åtgärd ska utgöra otillåtet statligt stöd i den mening som avses i artikel krävs slutligen att åtgärden dels snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen, dels påverkar handeln mellan medlemsstaterna. Även om det finns en teoretisk skillnad mellan påverkan på konkurrensen respektive på handeln mellan medlemsstaterna, görs vid den praktiska tillämpningen ingen större skillnad mellan dessa två begrepp. EU- domstolen har uttalat att om ett statligt finansiellt stöd förstärker ett företags ställning i förhållande till andra konkurrerande företag i handeln inom gemenskapen så ska denna handel PwC 14 (17)

27 anses påverkas av stödet. Det är dock inte nödvändigt att det företag som tar emot stöd bedriver handel med andra medlemsstater. Det är verkningarna av en åtgärd som är relevant för bedömningen av om det är fråga om stöd enligt artikel 107.1, inte i vilket syfte åtgärden vidtas. EU:s regler om statsstöd bygger på ett system om förhandsanmälan. Stöd får inte ges innan Kommissionen har godkänt stödet. Anmälan ska i Sverige göras till näringsdepartementet, som i sin tur anmäler till Kommissionen. Alla stöd är olagliga tills de har anmälts. Vissa stöd av mindre betydelse är dock undantagna och behöver inte anmälas, t ex stöd till en stödmottagare som inte överstiger euro under en treårsperiod. En anmälan om otillåtet statsstöd kan prövas av kommissionen och av förvaltningsdomstol vid laglighetsprövning enligt 10 kap 8 KL. Om kommissionen i ett ärende kommer fram till att otillåtet stöd har lämnats ska kommissionen besluta att berörd medlemsstat ska vidta nödvändiga åtgärder för att återkräva stödet från mottagaren. Den som har lämnat olagligt stöd ska återkräva detta och den som har mottagit stöd ska återbetala det jämte ränta. En talan om återbetalning ska väckas av stödgivaren vid tingsrätt (se vidare SOU 2011:69 och prop. 2012/13:84). Frågor om statsstöd kan aktualiseras om kommunen överlåter verksamhetsfastigheter till NYAB till ett pris som understiger marknadsvärdet på fastigheten eller inte tar ut borgensavgift för lån som NYAB upptar m.fl. liknande åtgärder. NYAB måste hyra ut verksamhetslokaler till kommunen på marknadsmässiga villkor för att inte riskera att komma i konflikt med EU: s statsstödsregler. Vid den bedömningen av om hyran är marknadsmässig eller ej kan den hypotetiska frågan om ett privatägt företag enligt principen om den marknadsekonomiske investeraren skulle kunna tillämpa motsvarande villkor som NYAB tillämpar. Om svaret på frågan är nej utgör verksamheten sannolikt att otillåtet statsstöd lämnas som möjliggör den lägre prissättningen. Frågorna om statsstöd är komplicerade och måste utredas i särskild ordning om de aktualiseras. 5 Utdelning Fastighets AB Förvaltaren/bolaget som är ett allmännyttigt bostadsbolag har fått i uppdrag att titta på en försäljning av fyra fastigheter med målet att skapa utdelningsbara medel på i storleksordningen 150 mkr som via moderbolaget Sundbybergs Stadshus AB succesivt kan föras över till kommunen i den takt kommunen önskar. Utdelningen ska ske så skatteeffektivt som möjligt och de utdelningsbara medlen ska inte vara bundna till viss användning. Bolaget har många fastigheter med låga skatte- och bokföringsmässiga restvärden jämfört med marknadsvärdena på fastigheterna varför en avsevärd kapitalvinst väntas uppkomma vid försäljningen. 5.1 Inkomstskatt Fastighets AB Förvaltaren har enligt uppgift skattemässiga underskott på i storleksordningen 200 mkr samt ett fritt eget kapital på cirka 2 mdr kronor. Vid en direktförsäljning av fastigheterna beskattas kapitalvinsten med 22 % i inkomstskatt. Vinsten kan kvittas mot bolagets underskottsavdrag varför någon inkomstskatt inte kommer att utgå. Vid en försäljning av fastigheterna paketerade i bolag överlåts först fastigheterna till skattemässigt restvärde till dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren utan inkomstskattekonsekvenser. Under förutsättning att aktierna utgör näringsbetingade aktier kan bolaget sedan säljas utan PwC 15 (17)

28 inkomstskattekonsekvenser. Vinsten utgör fritt eget kapital som kan delas ut till moderbolaget utan inkomstskattekonsekvenser. 5.2 Aktiebolagslagen (ABL) Eftersom bolaget har ett fritt eget kapital som uppgår till ca 2 mdr kronor torde det inte föreligga några hinder enligt ABL för att lämna utdelning med 150 mkr. 5.3 Allvillagen Lagen (2010:879) om kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolag, Allvillagen, trädde ikraft den 1 januari Allvillagen innehåller regler som begränsar de allmännyttiga bostadsbolagens möjligheter till värdeöverföring till kommunen. Fritt eget kapital kan således inte delas ut till kommunen med iakttagande av endast ABL: s regler. Värdeöverföringar får ske i tre olika situationer. För dessa situationer gäller att endast föregående års vinst får tas i anspråk. Med anledning av att redovisningsreglerna har ändrats ska koncernbidrag öka årets vinst. Det beror på att då lagstiftningen infördes redovisades koncernbidrag över balansräkningen. Numer ska koncernbidrag redovisas över resultaträkningen vilket innebär att årets resultat påverkas jämfört med när Allvillagen infördes Erhållet koncernbidrag ska minska resultatet, medan ett lämnat koncernbidrag ska öka resultatet. Utdelning av årets löpande vinst Utdelning får enligt denna regel ske med ett belopp som motsvarar räntan på det kapital som kommunen vid föregående räkenskapsårs utgång skjutit till som betalning för aktierna i bolaget. Räntesatsen är begränsad till den genomsnittliga statslåneräntan under föregående räkenskapsår med en procents tillägg och mer än halva årets föregående vinst får inte delas ut. Det ska noteras att endast tillskott till aktiekapitalet får beaktas. Det innebär att ränteberäkning inte får göras på aktieägartillskott. Utdelning av realisationsvinster på fastigheter Halva nettoöverskottet på fastighetsförsäljningar under föregående räkenskapsår får delas ut. Regeln omfattar inte försäljning av bolag med s.k. paketerade fastigheter. I de fall utdelning ska ske enligt denna regel ska den först ha föregåtts av kommunfullmäktiges beslut. Utdelning för allmännyttiga ändamål och mellan kommunala bostadsaktiebolag Denna regel medger utdelning av hela föregående årets vinst eller överskott som det benämns i lagen. De ändamål som överskottet kan tas i anspråk för är alla åtgärder som kan inrymmas i kommunens bostadsförsörjningsansvar som främjar integration och social sammanhållning eller som tillgodoser bostadsbehov för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar. Boverket tolkar regeln extensivt men av de uppgifter som lämnades förefaller alternativet inte att vara aktuellt eftersom det begränsar kommunens användning av medlen till bostadssociala åtgärder. PwC 16 (17)

29 Sanktioner vid otillåten utdelning Det saknas sanktioner om utdelningsbegränsningarna överskrids. Däremot kan ett utdelningsbeslut bli föremål för laglighetsprövning enligt kommunallagen eftersom det strider mot annan lagstiftning. Sannolikt kommer även bolagets revisorer att påtala att utdelningen överskridit tillåten utdelning enligt Allvillagen. Även ansvarsfrågor för styrelseledamöterna i bolaget kan bli föremål för diskussion om bolagsstämman, kommunen som ensam ägare, beslutar om otillåten utdelning. 5.4 Sammanfattning Det föreligger sannolikt inte några hinder enligt ABL att dela ut 150 mkr till moderbolaget för vidare slussning till kommunen som då fritt kan disponera utdelningen till de ändamål som kommunen önskar. Om fritt eget kapital finns kan utdelning ske utan skattekonsekvenser till moderbolaget för vidareslussning till kommunen som då fritt kan disponera utdelningen till de ändamål som kommunen önskar. Vid en försäljning av paketerade fastigheter kan utdelning endast ske med ett belopp som motsvarar räntan på det kapital som kommunen vid föregående räkenskapsårs utgång skjutit till som betalning för aktierna i bolaget för att utdelningen ska vara förenlig med Allvillagen. Beloppet uppgår enligt uppgift till ca 4 mkr. Vid en direktförsäljning av fastigheter får utdelning ske med ett belopp som motsvarar halva nettoöverskottet (före skatt) på fastighetsförsäljningar under föregående räkenskapsår. Regeln omfattar inte försäljning av bolag med s.k. paketerade fastigheter. Regeln kan kombineras med huvudregeln som möjliggör utdelning med ca 4 mkr. Det innebär att vill man dela ut enligt denna regel så tvingas man först betala skatt på realisationsvinsten. I det korta perspektivet utgår inte någon skatt för bolaget på grund av att vinsten kan kvittas mot underskottsavdragen. I det längre perspektivet minskar dock det skattemässiga underskottet. Det finns dock andra sätt att överföra medel från ett allmännyttigt bostadsbolag utan att bryta mot Allvillagens regler om värdeöverföring, t.ex. delning/fission, vilket kan utvecklas närmare om önskemål finns. Jan B Svensson Bengt Sörndal PwC 17 (17)

30 Bilaga 2 Redovisning 7. Frågeställning - Striktare prövning av nedskrivningsbehov Vilka blir de redovisningsmässiga konsekvenserna av att flytta en fastighet från kommunen till ett av kommunen ägt dotterföretag (aktiebolag)? Relevant teori RKR 19 Nedskrivningar En tillgångs återvinningsvärde ska beräknas om det på balansdagen finns indikation på att tillgångens värde minskat. För att ett nedskrivningsbehov ska föreligga ska minst en av följande indikationer vara uppfylld: Tillgången används inte och beslut har fattats om att avveckla tillgången. Tekniska eller legala förändringar har gjort att tillgången inte längre kan användas för sitt ursprungliga ändamål. Tillgången har åsamkats fysiska skador som sänker dess värde och årliga servicepotential. Överkapacitet som uppstått på grund av att tillgången inte nyttjas i den utsträckning som förväntats, är inte skäl för nedskrivning, då servicepotentialen inte påverkas av låg nyttjandegrad. Servicepotential definieras som en tillgångs kapacitet att, ensam eller i kombination med andra tillgångar, bidra direkt eller indirekt till att de mål som fastlagts uppnås. Så länge tillgången används och den årliga servicepotentialen anses oförändrad behöver således ingen nedskrivningsprövning göras. K3 kapitel 27 Nedskrivningar En tillgångs återvinningsvärde ska beräknas om det på balansdagen finns indikation på att tillgångens värde är lägre än dess redovisade värde. Såväl externa som interna indikationer beaktas. Åtminstone följande extern information ska beaktas: Tillgångens marknadsvärde har under året minskat av andra orsaker än tillgångens ålder eller normala användning. Förändringar har inträffat som innebär negativa effekter för företaget när det gäller teknik, marknadsförutsättningar, eller ekonomisk eller juridisk omgivning på den marknad för vilken tillgången är avsedd. Marknadsräntorna eller marknadens avkastningskrav har stigit. Företagets redovisade eget kapital överstiger det bedömda verkliga värdet. Åtminstone följande intern information ska beaktas: Tillgången är tekniskt föråldrad eller skadad. Förändringar har ägt rum eller väntas äga rum som på ett negativt sätt påverkar möjligheten att nyttja tillgången för avsett ändamål. Tillgångens avkastning är lägre eller väntas bli lägre än vad som tidigare antagits.

31 Slutsats Vid bedömning om nedskrivningsbehov föreligger tas enligt de kommunala redovisningsreglerna (RKR) hänsyn till såväl ekonomiskt värde som servicepotential. Detta synsätt skiljer sig från de redovisningsregler som ett aktiebolag tillämpar (K3) där tillgångens ekonomiska värde bedöms utifrån ett marknadsperspektiv. Detta borde innebära att tillgångar med servicepotential som ägs av företag som tillämpar K3 oftare kan bli föremål för nedskrivning än om samma tillgång ägs av kommuner som tillämpar RKR. Dock tillämpas de kommunala redovisningsreglerna i den sammanställda redovisningen varför en nedskrivning av en tillgång i ett dotterbolag kan komma att återläggas i den sammanställda redovisningen. 8. Frågeställning - Redovisning av sale-and-lease-back Hur ska denna transaktion redovisas i dotterföretaget? Hur ska transaktionen redovisas i kommunen? Hur ska transaktionen redovisas i den sammanställda redovisningen? Relevant teori RKR 13.2 Redovisning av hyres-/leasingavtal samt K3 kapitel 20 Leasingavtal Reglera för redovisning av leasingavtal är i det närmaste desamma i RKR 13.2 och K3 kapitel 20. Ett leasingavtal är ett avtal enligt vilket en leasegivare enligt avtalade villkor under en avtalad period ger en leasetagare rätt att använda en tillgång i utbyte mot betalning. Om de ekonomiska risker och fördelar som är förknippade med ägandet av tillgången överförs från leasegivaren till leasetagaren klassificeras leasingavtalet som ett finansiellt leasingavtal. Ett leasingavtal som inte är finansiellt klassificeras som operationellt. Klassificeringen av leasingavtal som finansiella eller operationella är en bedömning som görs från fall till fall. Om leasegivare och leasetagare har tillgång till samma information bör bedömningen bli den samma hos leasegivare och leasetagare. Indikationer på att ett leasingavtal ska klassificeras som finansiellt är t ex att: äganderätten överförs till leasetagaren vid leasingperiodens slut, leasetagaren kommer med rimlig säkerhet att köpa tillgången vid leasingperiodens slut leasingperioden omfattar större delen av tillgångens ekonomiska livslängd nuvärdet av minimileaseavgifterna vid avtalets ingång uppgår i allt väsentligt till tillgångens verkliga värde, den leasade tillgången är av speciell karaktär och kan inte enkelt hyras ut till någon annan, leasetagaren får vid uppsägning av avtalet bära eventuella förluster, vinster och förluster hänförliga till förändringar i tillgångens restvärde tillfaller leasetagaren, och leasetagaren kan förlänga avtalet mot en avgift som är väsentligt lägre än en marknadsmässig avgift. Om leasetagaren (kommunen) klassificerar leasingavtalet med dotterföretaget (leasegivaren) som finansiellt ska tillgången (fastigheten) redovisas som en tillgång i kommunens balansräkning. Förpliktelsen att i framtiden betala leasingavgifter till leasegivaren redovisas i kommunens balansräkning som en skuld. I kommunens resultaträkning redovisas en avskrivning av tillgången 2 av 3

32 samt en räntekostnad hänförlig till skulden. Om kommunen istället klassificerar leasingavtalet som operationellt redovisas ingen tillgång och skuld i kommunens balansräkning. Om leasegivaren (dotterföretaget) klassificerar leasingavtalet som finansiellt tas tillgången bort från dotterföretagets balansräkning. Om dotterföretaget istället klassificerar leasingavtalet som operationellt finns tillgången kvar i dotterföretagets balansräkning. Om samma bedömning av leasingavtalet görs av leasetagare och leasegivare redovisas tillgången i den ena partens balansräkning. En försäljning av en tillgång enligt ett köpeavtal och en efterföljande leasing enligt ett leasingavtal med den ursprungliga ägaren som leasetagare är till sin form en sale and leaseback. Sale and leasebacktransaktioner kräver ett stort mått av omdöme och individuell bedömning av omständigheterna i de olika avtalen. Klassificeras sale and leaseback-avtalet som finansiellt redovisas tillgången i säljarens/leasetagarens balansräkning både innan och efter den samlade transaktionen. Slutsats Om leasegivare (Lokalfastigheter/Dotterföretagen) och leasetagare (kommunen) har tillgång till samma information bör klassificeringen av leasingavtalet bli den samma hos båda parter. Tillgången redovisas därmed i den ena partens balansräkning och i den sammanställda redovisningen. Köpeavtalet och leasingavtalet måste ses tillsammans (sale and leaseback) och eventuell vinst från försäljningen redovisas utifrån hur leasingavtalet klassificeras samt utifrån relationen mellan försäljningspriset och tillgångens verkliga värde. 3 av 3