MTN-PROGRAM. Ledarbank: Emissionsinstitut: Handelsbanken Capital Markets. Nordea SEB Swedbank

Transkript

1 Detta Grundprospekt är godkänt och registrerat av Finansinspektionen den 23 augusti Grundprospektet är offentliggjort på Framtidens hemsida den 23 augusti 2010 och gäller i 12 månader från denna dag MTN-PROGRAM Ledarbank: Handelsbanken Capital Markets Emissionsinstitut: Danske Bank Handelsbanken Capital Markets Nordea SEB Swedbank

2 Föreliggande Grundprospekt ( Prospekt ) avseende Förvaltnings AB Framtiden ( AB Framtiden eller Bolaget ) MTN-program är upprättat i enlighet med artikel 5.4 i Europaparlamentets och rådets direktiv 2003/71/EG. Prospektet har godkänts och registrerats av Finansinspektionen med stöd av 2 kap. 25 och 26 i lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Detta innebär dock inte någon garanti från Finansinspektionen att sakuppgifterna är riktiga eller fullständiga. Prospektet har inte granskats av Bolagets revisorer. Prospektet skall läsas tillsammans med samtliga dokument som införlivats genom hänvisning, de Slutliga Villkoren för varje nyemitterat Lån samt eventuella tillägg till Prospektet. Prospektet offentliggörs på Bolagets respektive emissionsinstitutens hemsidor och Slutliga Villkor offentliggörs på Bolagets hemsida. För ytterligare information om MTN-programmet samt erhållande av Prospekt och Slutliga Villkor hänvisas till Bolaget eller emissionsinstituten. FÖRSÄKRAN BETRÄFFANDE PROSPEKTET Förvaltnings AB Framtiden (publ) (org nr ), med säte i Göteborg, Sverige, ansvarar för innehållet i Prospektet och har vidtagit alla rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt Bolaget vet, överensstämmer med de faktiska förhållandena och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd. I den omfattning som följer av lag ansvarar även styrelsen i Bolaget för innehållet i detta Prospekt och har vidtagit alla rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt styrelsen känner till, överensstämmer med de faktiska förhållandena och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd. Göteborg den 23 augusti 2010 Erbjudandet riktar sig inte till personer vars deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registrerings- eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. Prospektet får inte distribueras i något land där distributionen eller erbjudandet kräver åtgärd enligt ovan eller strider mot regler i sådant land. Förvärv av MTN som emitteras i enlighet med detta prospekt i strid med ovanstående kan anses som ogiltigt. 2 (38)

3 Innehållsförteckning 1. Sammanfattning Riskfaktorer... 7 Generella risker... 7 Värdepappersspecifika risker... 7 Bolagsspecifika risker Finansiell Riskhantering Beskrivning av Förvaltnings AB Framtiden (publ):s MTN-program Allmänt Form av värdepapper samt identifiering Upptagande till handel på reglerad marknad Kostnader, skatt Försäljning, pris och ytterligare information Status Rating Produktbeskrivning och ytterligare definitioner Räntekonstruktioner Dagberäkning av ränteperiod Inlösen Allmänna Villkor Mall för Slutliga Villkor Information om Förvaltnings AB Framtiden Verksamheten Ägardirektiv Moderbolaget Koncernen Ekonomisk översikt Förvaltningsfastigheter Investeringar Dotterbolagen Företag för lokaler, parkeringsplatser, störningsärenden och byggverksamhet Framtiden Public Housing Finance No. 5 AB (publ) Beroendeförhållanden inom Koncernen Information om tendenser Förvaltnings- och ledningsorgan Intressekonflikter inom förvaltnings-, lednings- och kontrollorgan Bolagsstyrning Aktiekapital och största Aktieägare Upplysningar om Bolagets finansiella situation Historisk finansiell information Revision av den årliga historiska finansiella informationen Åldern på den senaste finansiella informationen Rättsliga förfaranden och förlikningsförfaranden Väsentliga förändringar i emittentens finansiella ställning Jurisdiktion Information som införlivats i Prospektet genom hänvisning Handlingar tillgängliga för inspektion Adresser (38)

4 1. Sammanfattning Denna sammanfattning skall läsas som en introduktion till detta Prospekt. Ett beslut att investera i ett Lån skall baseras på en bedömning av detta Prospekt i sin helhet, inkluderande de handlingar som är införlivade via hänvisning och relevanta Slutliga Villkor. Om sammanfattningen är vilseledande, felaktig eller oförenlig med de övriga delarna av Prospektet kan civilrättsligt ansvar åläggas de personer som lagt fram sammanfattningen. En investerare som väcker talan vid domstol med anledning av uppgifterna i Prospektet kan bli tvungen att svara för kostnaderna för översättning av Prospektet. Emittent: Arrangör: Emissionsinstitut: Rambelopp: Valör: Valuta: Typ av värdepapper: Status: Emissionskurs: Förvaltnings AB Framtiden (publ) ( Bolaget eller AB Framtiden ). Förvaltnings AB Framtiden är moderbolag i Göteborgs Stads allmännyttiga bostadskoncern. Bolaget äger och förvaltar bostadsfastigheter via fem dotterföretag. I koncernen finns även företag som förvaltar lokaler och parkeringsplatser samt administrerar störningsåtgärder och byggverksamhet Koncernen konkurrerar med andra fastighetsbolag på i stort sett lika villkor eftersom de särregler som gynnade allmännyttan har av skaffats. Styrelsen består vid dagen för detta Prospekt av åtta ordinarie ledamöter samt tre suppleanter. Hulthén, Annelie är ordförande. Koncernledningen utgörs av Korsås, Carl-Johan vd Grönberg, Carina Ekonomi- och finanschef Mehner, Helena Utvecklings- och informationschef Leissner, Ulrika Fastighetsutvecklingschef Vald revisor är Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med Bror Frid som huvudansvarig revisor auktoriserad revisor och medlem av FAR samt Lars B Svensson (S) och Lars Bergsten (M) av kommunfullmäktige utsedda lekmannarevisorer. Antalet anställda i Bolaget uppgår till ca 900. Svenska Handelsbanken AB (publ). Danske Bank A/S, Danmark, Sverige Filial, Nordea Bank AB (publ), Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ), Svenska Handelsbanken AB (publ) och Swedbank AB (publ). Utökning eller minskning av antalet Emissionsinstitut samt utbyte av Emissionsinstitut mot annat institut kan ske. Rambeloppet är SEK eller motvärdet därav i EUR. Bolaget och Emissionsinstituten kan överenskomma om höjning eller sänkning av Rambeloppet. MTN emitteras i den valör som framgår av Slutliga Villkor för aktuellt Lån. Svenska kronor ( SEK ) med möjlighet att emittera i euro ( EUR ). Lån emitteras i dematerialiserad form hos Euroclear Sweden AB varför inga fysiska värdepapper kommer att utfärdas. Skuldförbindelse av det slag som beskrivs i lag (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument och som utfärdats av Bolaget i enlighet med de Allmänna Villkoren. Lån medför rätt till betalning jämsides (pari passu) övriga icke säkerställda och icke efterställda nuvarande och framtida betalningsförpliktelser, i den mån inte annat är föreskrivet i lag. Lån kan emitteras till nominellt belopp samt till under- eller överkurs. 4 (38)

5 Ytterligare emissioner/trancher: Räntekonstruktion: Ränteförfallodag: Återbetalningsdag: Återbetalning: Bolaget har rätt att från tid till annan utge ytterligare trancher av MTN under ett tidigare emitterat Lån förutsatt att sådana MTN i alla avseenden har samma villkor som Lånet (eller i alla avseenden med undantag av den första räntebetalningen eller alternativt priset på MTN) så att sådana ytterligare trancher av MTN kommer att sammanföras och tillsammans med redan utestående MTN utgöra ett enda Lån. Lånen kan vara räntebärande eller icke räntebärande. Enligt vad som framgår av Slutliga Villkor för aktuellt Lån. Enligt vad som framgår av Slutliga Villkor för aktuellt Lån, den dag som Kapitalbelopp avseende Lån ska återbetalas. Lån förfaller till betalning med dess Kapitalbelopp (vilket i tillämpliga fall multipliceras med en faktor) enligt specifikation i Slutliga Villkor. Skatter: Euroclear Sweden AB eller förvaltare (vid förvaltarregistrerade värdepapper) verkställer avdrag för preliminär skatt, 30 % på utbetald ränta, för fysisk person bosatt i Sverige och för svenskt dödsbo. Jurisdiktion: Rating: Clearing: Upptagande till handel på reglerad marknad: Kostnader: Riskfaktorer: Lån och därtill hörande dokumentation skall styras av och tolkas i enlighet med svensk lag. Värdepappren är utgivna i enlighet med tillämpliga bestämmelser i aktiebolagslagen (2005:551). Om Lån som emitteras under MTN-programmet ska erhålla eller har erhållit rating, anges detta i Slutliga Villkor. Det är dock vars och ens skyldighet att inhämta information om aktuell rating då den kan vara föremål för ändring. Utgivna Lån är anslutna till Euroclear Sweden AB:s kontobaserade system, varför inga fysiska värdepapper utfärdas. Clearing och avveckling sker i Euroclear Sweden-systemet. Lån som utges under programmet kan komma att inregistreras vid NASDAQ OMX Stockholm AB eller vid annan börs i enlighet med vad som anges i Slutliga Villkor. Bolaget står för samtliga kostnader i samband med upptagandet till handel såsom kostnader för framtagande av prospekt, börsregistrering, dokumentation, avgifter till Euroclear Sweden m.m. Riskfaktorer påverkar och kan komma att påverka såväl verksamheten i Bolaget som de Lån som ges ut under programmen. Det finns risker som har anknytning till Bolaget och Lån men även sådana risker som saknar specifik anknytning till Bolaget och Lån. Risker förenade med Bolagets verksamhet hänför sig bl.a. till hyror, räntor, vakansgrad och drift och underhåll. Risker förenade med Lån hänför sig bland annat till komplexiteten hos de olika konstruktionerna av de utgivna Lånen, såsom marknadsrisk innefattande variation i underliggande tillgångs värde eller volatilitet i ränta. Vissa risker är hänförliga till omständigheter utanför Bolagets kontroll såsom soliditeten i systemet för clearing och avveckling samt den ekonomiska situationen och ekonomiska utvecklingen i Sverige eller omvärlden. Fordringshavare har inte någon säkerhet i Bolagets tillgångar under löptiden (i händelse av Bolagets konkurs kommer Fordringshavare att vara oprioriterad borgenär). Ansvaret för bedömningen och utfallet av en investering i Lånen vilar på investeraren. Varje investerare måste, med beaktande av sin egen finansiella situation, bedöma lämpligheten av en investering i MTN. Denna sammanfattning av vissa risker är endast en kortfattad redogörelse av vissa viktiga risker och utgör inte en fullständig redogörelse av riskfaktorer som är hänförliga till MTN utgivna under 5 (38)

6 programmet. På följande sidor anges mer utförligt ett antal riskfaktorer. Dessa bör investeraren noggrant beakta liksom övrig information i Prospektet. Finansiell information (mnkr) RESULTATRÄKNING Hyresintäkter Förvaltningsintäkter Driftkostnader Fastighetsskatt Driftsöverskott Värdeförändring förvaltningsfastigheter Centrala kostnader, ink. avskrivningar Byggverksamhet/Övriga rörelseintäkter -8 9 Finansnetto Resultat efter finansnetto BALANSRÄKNING Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder (38)

7 2. Riskfaktorer Ett antal faktorer påverkar och kan komma att påverka Förvaltnings AB Framtiden (publ) liksom de MTN som ges ut inom ramen för MTN-programmet. Risker finns beträffande både sådana förhållanden som har anknytning till Bolaget och de MTN som ges ut under MTN-programmet och sådana som saknar specifik anknytning till Bolaget och MTN. Nedan lämnas en redogörelse för vissa riskfaktorer som AB Framtiden bedömer har betydelse för Bolagets verksamhet eller MTN. Riskfaktorerna nedan är inte rangordnade och gör inte anspråk på att vara uttömmande. Utöver nedan angivna riskfaktorer och andra förekommande risker, bör läsaren också noggrant beakta övrig information i Prospektet och de specifika risker som framgår av de specifika Slutliga Villkor som anknyter till varje Lån. Generella risker Lagändringar Prospektet samt de Allmänna Villkoren är framtagna i enlighet med svensk lag som gäller på datum för detta prospekt. Någon försäkran kan inte ges om inverkan av någon eventuell framtida lagändring eller ändring av rätts- eller administrativ praxis. Värdepappersspecifika risker Kreditrisk Vid köp av lån emitterade under detta MTN-program tar placerare en kreditrisk på Bolaget. Förvaltnings AB Framtiden (publ) har erhållit lång kreditrating A+ med stabil utsikt av Standard & Poor s. Rating är det betyg en låntagare kan erhålla från ett oberoende kreditbedömningsinstitut på sin förmåga att klara av sina finansiella åtaganden. Denna förmåga kallas också kreditvärdighet. De tre största kreditbedömningsinstituten är Moody s, Standard & Poor s och Fitch. En närmare förklaring om innebörden i ett visst kreditvärdighetsbetyg kan erhållas från respektive instituts hemsida. Ett kreditvärdighetsbetyg utgör inte en rekommendation om att köpa, sälja eller inneha värdepapper. Det är vars och ens skyldighet att inhämta information om aktuell rating då den kan vara föremål för ändring. Bolaget ställer inga säkerheter för emitterade MTN och en investerare som investerar i lån omfattas inte av den statliga insättningsgarantin vid händelse av Bolagets konkurs. Marknadsrisk/Risk vid förtida försäljning Marknadsriskerna varierar beroende på lånekonstruktion och löptid. Värdet på ett MTN varierar med räntefluktuationerna. En placerare bör uppmärksamma att vid försäljning av MTN före löptidens utgång riskerar placeraren att få tillbaka mindre än lånets nominella belopp. Löptidsrisk Ju längre löptid ett lån har ju mer ökar normalt risken i placeringen. En orsak till detta är att kreditrisken i ett längre lån är svårare att överblicka än för ett lån med kortare löptid, bland annat på grund av större osäkerhet vad gäller prognoser och marknadsutveckling. Utöver detta så ökar även marknadsrisken med lånets löptid då fluktuation i ett låns pris, vid marknadsförändringar, blir större ju längre löptid lånet har. Valutarisk I de fall emissionen utges i euro kan kursförändringar påverka avkastningen på lånen. Likviditetsrisk Det bör uppmärksammas att det under vissa tidsperioder kan vara svårt eller omöjligt att avyttra placeringen. Detta kan inträffa till exempel vid kraftiga kursrörelser, vilka kan medföra svårigheter att handla till rimliga priser ( normala marknadsförhållanden ), eller att berörd eller berörda marknadsplatser stängs, eller att handeln åläggs restriktioner under en viss tid. Marknaden kan också vara illikvid vilket kan medföra svårigheter t ex att sälja ett innehav (även tekniska fel kan störa handeln på marknadsplatsen). Andrahandsmarknaden För MTN existerar generellt en fungerande marknadsstyrd andrahandsmarknad. För Lån med komplexa strukturer kan det vid emissionstillfället saknas etablerad marknad för handel och det kan 7 (38)

8 förekomma att andrahandsmarknad aldrig uppstår. Detta kan medföra att innehavare inte kan sälja sina MTN till kurser med en avkastning jämförbar med liknande placeringar som har en existerande och fungerande andrahandsmarknad. Bristande likviditet i marknaden kan ha en negativ inverkan på marknadsvärdet av Lånet. Förtida Inlösen Ett MTN kan ha villkor som ger Bolaget möjlighet att återbetala detta i förtid. Förtida inlösen innebär i regel en begränsning av marknadsvärdet för dessa MTN. Under en period då Bolaget har möjlighet att besluta om förtida inlösen kommer marknadsvärdet för dessa Lån sannolikt ej att märkbart överstiga inlösenskursen. Detta kan även inträffa före sådan period om förtida inlösen. För det fall Bolaget återbetalar ett MTN i förtid kan investeraren sakna möjlighet att reinvestera det återbetalda beloppet till samma villkor som återbetalt MTN. Investeraren bör överväga risken i händelse av förtida inlösen, eller vid en utebliven förväntad förtida inlösen, i ljuset av andra alternativa placeringsmöjligheter vid placeringstillfället. Generella risker relaterade till samtliga MTN Varje investerare måste med beaktande av sin finansiella situation, bedöma lämpligheten av en investering i MTN utgivna av Bolaget. Varje investerare bör i synnerhet ha: I. tillräcklig kunskap och erfarenhet för att göra en fullgod utvärdering av Allmänna Villkor samt för varje Lån gällande Slutliga Villkor. Investeraren bör göra en bedömning av fördelarna och riskerna med att placera i MTN och utifrån den information som finns i detta Prospekt eller till information till vilken hänvisas i detta Prospekt eller varje härtill hörande lämpligt tillägg; II. tillgång till och kunskap om lämpliga värderingsmetoder för att utföra en värdering av de relevanta MTN och den påverkan en investering i relevanta MTN kan innebära för investerarens placeringsportfölj; III. tillräckliga ekonomiska resurser och likviditet för att hantera de risker som en investering i MTN medför, inkluderande ränte- och valutarisker; IV. full förståelse för hur relevanta index och finansiella marknader fungerar; och V. möjlighet att utvärdera (ensam eller med hjälp av en ekonomisk rådgivare) tänkbara scenarier, exempelvis avseende ränteförändringar och andra faktorer som kan påverka investerarens placering och hans förmåga att bära de där tillhörande riskerna. Clearing och avveckling i VPC-systemet MTN och därunder utgivna skuldförbindelser är anslutna och kommer fortsättningsvis att vara anslutna till Euroclear Swedens kontobaserade system, varför inga fysiska värdepapper har givits ut eller kommer att ges ut. Clearing och avveckling vid handel sker i VPC-systemet liksom utbetalning av ränta och återbetalning av kapitalbelopp. Investerarna är därför beroende av VPC-systemets funktionalitet. Bolagsspecifika risker Förändringar på marknaden och förändringar av kostnader och regelverk kan ge stora effekter på koncernens resultatutveckling och på värderingen av bolagets tillgångar och skulder. Den löpande verksamheten, och den sammansättning av tillgångar och skulder som kännetecknar ett fastighetsbolag, ger sammantaget en komplex kombination av parametrar vid analys- och riskbedömning av såväl resultat- som balansräkning. Nytt regelverk för kommunala allmännyttiga företag Från och med den 1 januari 2011 kommer den nya lagen Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler, med nummer 2009/10:185, att reglera förutsättningarna för kommunägda bostadsföretag. Den nya lagen förtydligar definitionen av bolagen och ställer nya krav på hur verksamheten bedrivs: Ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästerna inflytande. 8 (38)

9 Bolagen ska driva verksamheten enligt affärsmässiga principer med normala avkastningskrav. Den nuvarande utdelningsbegränsningen ersätts av en begränsning av värdeöverföringar från kommunala bostadsaktiebolag. Kollektivt förhandlade hyror ska vara normerande Hyressättningen i de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen ska inte längre vara normerande för alla hyror. Istället ska kollektivt förhandlade hyror vara normerande, oavsett avtalsparter. Konsekvenserna av den nya lagstiftningen beräknas främst bli en annan modell för hyressättning där också andra aspekter såsom hyresgästernas värderingar kan få spela en större roll. Beträffande marknadsmässiga avkastningskrav innebär lagförslaget ingen egentlig ekonomisk risk, eftersom koncernen redan arbetar efter marknadsmässiga principer. Däremot kan prioriteringar av olika projekt och val av åtgärder komma att förändras. Rättpraxis får vidare utvisa i vad mån andra anpassningar måste ske. Ränterisk Ränterisk avser risken att förändrade marknadsräntor påverkar koncernens resultat och/eller kassaflöden på ett negativt sätt. Framtidenkoncernens styrning av ränterisk bygger på begreppet nettoexponering, med vilket avses nettot av de tillgångs- och skuldbelopp som i framtiden ska få ny räntebestämning. Om önskad räntestruktur/räntebindningstid inte kan uppnås vid upptagande och omsättning av lån används räntederivatinstrument. Tillåtna instrument är ränteswappar, ränteterminer inklusive FRA-kontrakt samt ränteoptioner. Optionsutfärdande kräver medgivande av koncernens moderbolag. Hyror Hyrorna är koncernens största intäktspost och utgör därmed grunden för såväl resultat som marknadsvärde. Eftersom bostadshyrorna uppgår till 87 procent av koncernens intäkter, har de en väsentlig inverkan på koncernens verksamhet. Bostadshyrorna fastställs genom förhandlingar med Hyresgästföreningen och påverkas inte av kortsiktiga förändringar på marknaden. Detta ger en stabil grund för långsiktighet och handlingsutrymme i verksamheten. Den nya lagstiftningen öppnar för förenklingar i förhandlingen eftersom inte bara de kommunägda bostadsbolagen blir hyresledande. För närvarande är de privata hyrorna i motsvarande lägen högre än de kommunalt ägda. Det ger en möjlig potential som också utgör en säkerhet vid en vikande marknad. Vakansgrad För ett fastighetsbolag med förhandlade och relativt trögrörliga bostadshyror utgör risken för vakanser den största osäkerheten på intäktssidan. För närvarande är vakansgraden på bostäderna oerhört låg och utgör därför en risk snarare än en möjlighet. Skulle efterfrågan på bostäder minska i Göteborg, blir resultatet sannolikt fler outhyrda lägenheter och därmed minskade intäkter. Bostadsefterfrågan påverkas i första hand av Göteborgs ekonomiska utveckling och av stabiliteten på arbetsmarknaden. Eftersom de kommunalt ägda bostadsföretagen har en relativt låg hyresnivå, blir vakansrisken också mindre än för företagen med högre hyror. Än finns inga tecken på att vakansgraden ökar i Göteborg, trots att arbetsmarknaden har försvagats under 2009 och 2010 Drifts- och underhållskostnad För att bibehålla och utveckla fastigheternas ekonomiska och tekniska värde, och för att hyresgästerna ska vara nöjda, är en god drifts- och underhållsnivå nödvändig. Inom koncernens befintliga bestånd har kostnaderna för drift och underhåll ökat i en snabbare takt än hyrorna de senaste åren. Detta har inverkat negativt på resultatet och värdeutvecklingen för fastigheterna. Detta beror dels på att löneutvecklingen varit större än hyresutvecklingen under flera år, dels på att kostnaderna för byggmaterial och entreprenader ökat mer än den allmänna prisutvecklingen. Fastighetsskatt I december 2007 beslutade riksdagen om ett nytt sätt att beräkna och ta ut fastighetsskatt på bostäder. Det har lett till ett ökat kassaflöde vilket förbättrar både koncernens resultat och ger upphov till ökade fastighetsvärden. Beroende på politisk inriktning finns det alltid risker för höjd fastighetsskatt. För närvarande bedöms den risken som låg, även vid ett eventuellt regeringsskifte. Finansiering Koncernen har en stark finansiell ställning. Den goda soliditeten, 51 procent, tillsammans med att intäkterna till 87 procent kommer från uthyrning av bostäder i Sveriges andra stad gör att 9 (38)

10 Framtidenkoncernen har en lägre finansiell risk än många andra fastighetsbolag. Detta har tydligt visat sig under året. Trots den finansiella krisen har koncernen både finansierat nya investeringar och refinansierat en kapitalmarknadsfinansiering på totalt 2,7 miljarder på den svenska bankmarknaden. För att uppnå en större diversifiering av finansieringskällor har koncernen under 2009 tilldelats ett långsiktigt kreditbetyg A+ med stabil utsikt samt A-1 på den korta ratingskalan av Standard & Poors. Förvaltnings AB Framtiden har under våren 2010 etablerat ett svenskt certifikatsprogram på totalt 3 miljarder kronor. Koncernen får enligt finanspolicyn ha en räntebindningstid på lägst 1,5 år. Detta för att det inte ska bli allt för stora och snabba kast vid förändringar av räntan. Koncernen har vid utgången av 2009 en räntebindningstid på 1,7 år. Räntorna har under 2009 legat på en låg nivå, vilket avspeglas i koncernens finansnetto. Avkastningskrav och kalkylräntor Avkastningskrav och kalkylräntor är investerarnas sätt att värdera fastigheternas intäkter och kostnader. Om det finns ett stort intresse för att investera i fastigheter i Göteborg, samtidigt som räntan på alternativa placeringar är låg, kommer avkastningskrav och kalkylräntor att sjunka. Detta ger högre värden på koncernens fastighetsbestånd. På motsvarande sätt kommer koncernens fastighetsvärden att sjunka om investerare tappar intresset för Göteborgsmarknaden och/eller brist på kapital uppstår. Avkastningskrav och kalkylränta ger förändringar i tillgångarnas värde och i koncernens resultat enligt IFRS. Kassatillskott blir det endast om fastigheterna säljs. Direktavkastningskrav och kalkylräntor har tidigare varit viktiga enbart för balansräkningen och belåningen inom koncernen. Med det nya lagförslaget om allmännyttans framtid kommer direktavkastningskrav och kalkylräntor att få ökad betydelse vid beräkningen av koncernens resultatkrav. 10 (38)

11 3. Finansiell Riskhantering Framtidenkoncernen har en decentraliserad finansiell organisation, där varje enskilt bolag har en egen finansfunktion och ansvar för bolagets finansiella verksamhet. Upplåning på bank- och kapitalmarknaden sker i huvudsak koncerngemensamt för att erhålla kostnadseffektiv finansiering. Respektive dotterbolag har en finanspolicy inom ramen för den koncerngemensamma finanspolicyn. Finanspolicyn fastställer befogenheter, ansvar samt ramar och riktlinjer för hanteringen av bolagets finansiella riskexponering. Rapportering av bolagets finansiella positioner sker löpande till vd, styrelse och koncernens moderbolag Ränterisk Den genomsnittliga löptiden för ränteexponeringen, liksom för exponeringens fördelning över tiden, har stor betydelse för koncernens resultat. Finanspolicyn föreskriver att den genomsnittliga löptiden ska vara mellan 1,5 och 8 år, en närmare precisering fastställs av moderbolaget. För närvarande är denna 1,5 till 2,6 år. Högst 35 procent av exponeringen får infalla under den närmaste tolvmånadersperioden. Den 31 december 2009 var den genomsnittliga löptiden för koncernens nettoexponering 1,7 år (1,8) med 33 procent (34) av exponeringen inom närmaste tolvmånadersperiod. Räntebindningstiden har under året varierat mellan 1,6 och 1,8 år. Nettoexponering avseende lån, placeringar och derivatinstrument, Koncernen Belopp, mnkr Nominell ränta, % 2010, , , , , , , , , , , , , , ,95 Totalt ,97 I ovanstående tabell har på närmaste räntekonverteringsdag inkluderats såväl befintliga fasträntelån som lån till rörlig ränta. Genomsnittlig effektiv räntesats avseende kreditportföljen uppgår till 3,0 procent (3,4). Valutarisk Valutarisk är risken att valutakursförändringar påverkar koncernens resultat och/eller kassaflöden på ett negativt sätt och uppstår vid placering eller upplåning i utländsk valuta. Finanspolicyn anger att bolagets exponering uteslutande ska vara i svenska kronor. Vid placering eller upplåning i annan valuta än svenska kronor ska valutarisken elimineras genom att ingå valutaderivatkontrakt. Tillåtna instrument är valutaswap, valutatermin eller valutaoption. Likviditets- och refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken att finansieringsmöjligheterna är begränsade när lån ska omsättas, samt att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig likviditet. Finanspolicyn anger att för att garantera god betalningsberedskap ska outnyttjade kreditfaciliteter finnas i tillräcklig omfattning. Koncernens likvida tillgångar uppgick till 136 mnkr (988) vid utgången av Kreditlöften och outnyttjade krediter, med minst tre månaders återstående löptid, uppgick den 31 december till mnkr (2 128). Det framtida likviditetsbehov som koncernen kan överblicka begränsas till den likviditet som behövs för den fortsatta förvaltningen av det befintliga fastighetsbeståndet. Kassaflödet från den löpande verksamheten är och förväntas förbli positivt. Med 11 (38)

12 hänsyn härtill, och till den befintliga likviditeten samt kreditlöften och outnyttjade krediter som föreligger, bedömer koncernen att likviditets- och finansieringsrisken är mycket begränsad. Kredit- och motpartsrisk Med kredit- eller motpartsrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Finanspolicyn anger att endast motparter med hög kreditvärdighet accepteras och att eventuellt kassaöverskott ska placeras i bank eller i kortfristiga räntebärande instrument enligt fastställda limiter. De derivatinstrument som innehas av koncernen medför en motpartsrisk, det vill säga att motparten inte fullföljer sin del av åtagandet. För att begränsa motpartsrisken är endast motparter med god kreditvärdighet accepterade. Så kallade ISDA-avtal (nettingavtal) med motparten eftersträvas. Beräknat som nettofordran per motpart, i de fall koncernen har en fordran, uppgick koncernens samlade motpartsexponering i derivatinstrument per den 31 december 2009 till 0 mnkr (0) inklusive upplupna räntor. För en enskild motpart uppgick högsta nettofordran till 8 mnkr (6). Vid beräkningen har så kallad netting tillämpats enligt gällande ISDA-avtal. Kommersiell kreditrisk Beträffande koncernens hyresfordringar är dessa spridda på ett stort antal hyresgäster. Hyresförluster i förhållande till koncernens nettoomsättning uppgick till 0,1 procent (0,1). Administrativ risk Finansfunktionen arbetar kontinuerligt med översyn och vidareutveckling av de administrativa systemen samt de interna kontrollerna. Koncernen arbetar inom finansområdet huvudsakligen med standardsystem som bedöms vara av hög kvalitet. Utdelning från allmännyttiga bostadsföretag får som högst uppgå till 4,10 procent av kontant tillskjutet aktiekapital. Utdelningstaket beräknas som den genomsnittliga statslåneräntan 2009 plus en procentenhet. Utdelningen får dock inte överstiga företagets resultat för räkenskapsåret Begränsningen regleras i förordning (2003:348) om skälig utdelning från allmännyttiga bostadsföretag. Genomsnittlig finansieringskostnad Koncernens genomsnittliga låneränta uppgick under 2009 till 3,6 procent (4,6). Om hänsyn tas till erhållna räntebidrag uppgick låneräntan till 3,5 procent (4,5). Marknadsvärde finansiella instrument Beräkningen av verkligt värde baseras på marknadsmässiga noteringar och allmänt vedertagna beräkningsmetoder. Kreditportföljen marknadsvärderas med utgångspunkt i den svenska swapräntan på värderingsdagen med tillägg av en marknadsmässig kreditmarginal. Kreditportföljens marknadsvärde var mnkr per den 31 december 2009 enligt denna värderingsmetod, vilket ska ställas i relation till portföljens nominella belopp på mnkr. Vid motsvarande värdering den 31 december 2008 understeg marknadsvärdet det nominella värdet med 553 mnkr. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till ett nuvärde baserat på noterad marknadsränta för aktuell löptid. FRA värderas genom att den avtalade räntan jämförs med den officiella marknadsnoteringen för respektive kontrakt. Marknadsvärde för derivat med optionsinslag motsvaras av aktuellt återköpspris på värderingsdagen. 12 (38)

13 4. Beskrivning av Förvaltnings AB Framtiden (publ):s MTN-program Detta MTN-program utgör en ram varunder Förvaltnings AB Framtiden (publ) har möjlighet att på kapitalmarknaden löpande uppta lån i svenska kronor ( SEK ) eller euro ( EUR ) med en löptid om lägst ett år och högst femton år. Beslut om upprättande av MTN-programmet fattades av Bolagets styrelse den 30 mars Lån upptas genom utgivande av löpande skuldebrev, s k Medium Term Notes ( MTN eller Lån ), i hela multiplar om SEK eller EUR , Totalt utestående nominellt belopp av MTN får vid varje tidpunkt uppgå till högst SEK eller motvärdet därav i EUR. Bolaget och emissionsinstituten kan överenskomma om höjning av detta belopp. För samtliga Lån som ges ut under detta program skall Allmänna Villkor gälla. Utgivande Institut (i förekommande fall Administrerande Institut) upprättar slutliga villkor ( Slutliga Villkor ) med kompletterande lånevillkor för aktuellt lån, vilka tillsammans med de Allmänna Villkoren utgör fullständiga villkor för respektive Lån. Varje Lån som utges under programmet tilldelas ett lånenummer. Bolaget har utsett Svenska Handelsbanken AB (publ) ( Ledarbank ), Danske Bank A/S, Danmark, Sverige Filial, Nordea Bank AB (publ), Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ) och Swedbank AB (publ) till emissionsinstitut i MTN-programmet. Såsom emissionsinstitut har nämnda emissionsinstitut inte några ekonomiska eller andra relevanta intressen. Allmänt Programmet är för Bolaget ett av flera finansieringsalternativ i den dagliga affärsverksamheten och vänder sig till investerare på den svenska kapitalmarknaden. Beslut att uppta lån fattas av Framtidens Finansavdelning med stöd av bemyndigande av Bolagets styrelse. Lån under MTN-programmet kan emitteras med fast ränta, rörlig ränta eller utan ränta (s.k. nollkupongskonstruktion) eller med realränta. Bolaget har dessutom möjlighet att emittera lån där ränte- eller kapitalbelopp kan komma att fastställas på grundval av utvecklingen av visst svenskt eller utländskt index eller annan underliggande tillgång. Form av värdepapper samt identifiering Lån är en skuldförbindelse i dematerialiserad form. Lån skall för Fordringshavares räkning registreras hos Euroclear Sweden AB på VP-konto, varför inga fysiska värdepapper kommer att utfärdas. MTN-programmet är anslutna hos Euroclear Sweden AB och Lånens Slutliga Villkor innehåller det från Euroclear Sweden erhållna internationella numret för värdepappersidentifiering, ISIN (International Securities Identification Number). Upptagande till handel på reglerad marknad Bolaget kan komma att inge ansökan om upptagande till handel på reglerad marknad av vissa Lån detta sker då till NASDAQ OMX Stockholm AB eller annan börs enligt vad som framgår i Slutliga Villkor. Aktuell marknadsplats kommer efter erhållande göra en egen bedömning och därefter medge eller avslå att Lån inregistreras. Kostnader, skatt Bolaget står för samtliga kostnader i samband med upptagandet till handel såsom kostnader för framtagande av prospekt, dokumentation, avgifter till Euroclear Sweden m.m. Euroclear Sweden eller förvaltare (vid förvaltarregistrerade värdepapper) verkställer avdrag för preliminär skatt, 30 % på utbetald ränta, för fysisk person bosatt i Sverige och för svenskt dödsbo. Försäljning, pris och ytterligare information Försäljning sker genom att Utgivande Emissionsinstitut erhåller ett emissions- och försäljningsuppdrag. Förfarande med teckning och teckningsperiod används inte. Köp och försäljning av värdepapper sker över den marknadsplats som värdepappren är noterade på. Likvid mot leverans av värdepapper sker genom Utgivande Instituts (i förekommande fall administrerande Institut) försorg i VPC-systemet. 13 (38)

14 Marknadspriset är rörligt och beror bland annat på gällande ränta för placeringar med motsvarande löptid samt upplupen kupongränta sedan föregående ränteförfallodag. Information om aktuella priser återfinns på NASDAQ OMX Stockholm AB:s hemsida - För ytterligare information om MTN-programmet samt erhållande av Prospekt (i pappersformat alternativt elektroniskt) hänvisas till Bolaget eller emissionsinstituten. Prospektet hålls även tillgängligt vid Finansinspektionen. Slutliga Villkor offentliggörs på Bolagets hemsida. Status Om inte annat anges i gällande Slutliga Villkor utgör Lånet en skuldförbindelse utan säkerhet med lika rätt till betalning (pari passu) med Bolagets övriga, existerande eller framtida oprioriterade icke efterställda och icke säkerställda betalningsåtaganden för vilka förmånsrätt inte följer av lag. Rating Förvaltnings AB Framtiden har erhållit lång kreditrating A+ med stabil utsikt av Standard & Poor s. Rating är det betyg en låntagare kan erhålla från ett oberoende kreditbedömningsinstitut på sin förmåga att klara av sina finansiella åtaganden. Denna förmåga kallas också kreditvärdighet. De tre största kreditbedömningsinstituten är Moody s ( Standard & Poor s ( och Fitch ( en närmare förklaring om innebörden om innebörden i ett visst kreditvärdighetsbetyg kan erhållas från respektive instituts hemsida. Ett kreditvärdighetsbetyg utgör inte en rekommendation om att köpa, sälja eller inneha värdepapper. Det är vars och ens skyldighet att inhämta information om aktuell rating då den kan vara föremål för ändring. Nedan följer en uppställning över respektive kreditbedömningsinstituts ratingskalor: Moody's Standard & Poor's Fitch Long-term Short-term Long-term Short-term Long-term Short-term Investment grade ratings Aaa P - 1 AAA A - 1+ AAA F1+ Aa1 P - 1 AA+ A - 1+ AA+ F1+ Aa2 P - 1 AA A - 1+ AA F1+ Aa3 P - 1 AA- A - 1+ AA- F1+ / F1 A1 P - 1 A+ A - 1+ / A - 1 A+ F1 A2 P - 1 / P - 2 A A - 1 A F1 A3 P - 1 / P - 2 A- A - 1 / A - 2 A- F1 / F2 Baa1 P - 2 BBB+ A - 2 BBB+ F2 Baa2 P - 2 / P - 3 BBB A - 2 / A - 3 BBB F2 / F3 Baa3 P - 3 BBB- A - 3 BBB- F3 Speculative grade ratings Ba1 Not Prime BB+ B BB+ B Ba2 Not Prime BB B BB B Ba3 Not Prime BB- B BB- B B1 Not Prime B+ C B+ B B2 Not Prime B C B B B3 Not Prime B- C B- B Caa1 Not Prime CCC+ C CCC+ C Caa2 Not Prime CCC C CCC C Caa3 Not Prime CCC- C CCC- C Ca Not Prime CC C CC C C Not Prime C C C C D D D D D 14 (38)

15 5. Produktbeskrivning och ytterligare definitioner Nedan följer en beskrivning av vanliga konstruktioner och termer som förekommer vid utgivande av Lån under detta program. Konstruktionen av varje Lån framgår av Slutliga Villkor och ska gälla tillsammans med för MTN-programmet gällande Allmänna Villkor. Räntekonstruktioner För ett Lån kan flera av dessa Räntekonstruktioner användas i kombination med varandra, utan att det är att betrakta som en ny Räntekonstruktion. För Lån som löper med ränta skall räntan beräknas på Kapitalbeloppet. Lån kan emitteras till nominellt belopp samt till under- eller överkurs. Aktuell Räntekonstruktion för varje Lån specificeras i dess Slutliga Villkor. Under programmet finns möjlighet att i enlighet med Allmänna Villkor punkt 3 utge MTN med olika räntekonstruktioner och dessa specificeras då i för det aktuella lånet tillhörande Slutliga Villkor. MTN emitteras med någon av nedan beskrivna räntekonstruktioner. Lån med fast ränta Lånet löper med ränta enligt Räntesatsen från Lånedatum till och med Återbetalningsdagen om inget annat framgår av Slutliga Villkor. Räntan erläggs i efterskott på respektive Ränteförfallodag och beräknas på 360/360-dagarsbasis för MTN i SEK och på faktiskt antal dagar/faktiskt antal dagar för MTN i EUR. Med Ränteförfallodag för fast ränta avses den sista dagen i varje Ränteperiod dock att om någon sådan dag inte är Bankdag skall som Ränteförfallodag anses närmast påföljande Bankdag om inte annat föreskrivs i Slutliga Villkor. Lån med räntejustering Lånet löper med ränta enligt Räntesatsen från Lånedatum till och med Återbetalningsdagen. Räntesatsen justeras periodvis och tillkännages på sätt som anges i Slutliga Villkor. Räntan erläggs i efterskott på respektive Ränteförfallodag och beräknas på 360/360-dagarsbasis för MTN i SEK och på faktiskt antal dagar/faktiskt antal dagar för MTN i EUR. Lån med rörlig ränta - FRN (Floating Rate Notes) Lånet löper med ränta från Lånedatum till och med Återbetalningsdagen. Räntesatsen för respektive Ränteperiod utgörs av Räntebasen med tillägg/avdrag för Räntebasmarginalen för samma period. Räntan erläggs i efterskott på varje Ränteförfallodag och beräknas på faktiskt antal dagar/360 för MTN i SEK och MTN i EUR i respektive Ränteperiod eller enligt sådan annan beräkningsgrund som tillämpas för aktuell Räntebas. Med Ränteförfallodag för rörlig ränta avses den sista dagen i varje Ränteperiod dock att om någon sådan dag inte är Bankdag skall som Ränteförfallodag anses närmast påföljande Bankdag förutsatt att sådan Bankdag inte infaller i en ny kalendermånad, i vilket fall Ränteförfallodagen skall anses vara föregående Bankdag, om inte annat framgår av Slutliga Villkor. Räntebas för rörlig ränta Avser den referensränta som specificeras i Slutliga Villkor. Vanligen avses STIBOR för Lån i SEK och EURIBOR för Lån i EUR. Med STIBOR avses den räntesats som (1) kl aktuell dag publiceras på Reuters sida SIOR= (eller genom sådant annat system eller på sådan annan sida som ersätter nämnda system respektive sida) eller - om sådan notering ej finns - (2) vid nyssnämnda tidpunkt enligt besked från Utgivande Institut (i förekommande fall, Administrerande Institut) motsvarar (a) genomsnittet av Referensbankernas kvoterade utlåningsräntor inom marknaden för depositioner i SEK för aktuell period på interbankmarknaden i Stockholm eller, om endast en eller ingen sådan kvotering ges, (b) Utgivande Instituts (i förekommande fall, Administrerande Instituts) bedömning av den ränta svenska affärsbanker erbjuder för utlåning i SEK för aktuell period på interbankmarknaden i Stockholm. Med EURIBOR avses den räntesats som (1) kl aktuell dag publiceras av informationssystemet Reuters sida EURIBOR01 (eller genom sådant annat system eller på sådan annan sida som ersätter nämnda system eller sida) eller om sådan notering ej finns (2) vid nyss nämnda tidpunkt enligt besked från Utgivande Institut (i förekommande fall Administrerande Institut) motsvarar (a) genomsnittet av Europeiska Referensbankers kvoterade utlåningsräntor till ledande affärsbanker i Europa inom marknaden för depositioner i EUR för aktuell period eller - om endast en eller ingen sådan kvotering ges - (b) Utgivande Instituts (i förekommande fall Administrerande Instituts) bedömning av 15 (38)

16 den ränta som ledande affärsbanker i Europa erbjuder för aktuell periods utlåning av aktuellt belopp i EUR på interbankmarknaden i Europa. Lån utan ränta (s.k. nollkupongskonstruktion) Lånet löper utan ränta dvs Lånet säljs till en kurs understigande nominellt belopp där avkastningen erhålls på Återbetalningsdagen i och med återbetalningen av det Nominella beloppet. Lån med realränta Realränteobligationer är obligationer som löper med eller utan inflationsskyddad ränta och återbetalningsbeloppet är därtill inflationsskyddat till sin natur. Räntesatsen kan vara fast eller rörlig. Om MTN inte är räntebärande, utbetalas endast inflationsskyddat återbetalningsbelopp vid förfall. Inflationsskyddet beräknas med hjälp av konsumentprisindex ( KPI ) som satts samman med hjälp av statistik som inte nödvändigtvis speglar den inflation som den enskilde investeraren utsätts för. Det inflationsskyddade räntebeloppet liksom det inflationsskyddade kapitalbeloppet meddelas fordringshavare när Utgivande Bank fastställt detsamma enlighet med Allmänna Villkor. För ett Lån med realränta kan Återköp under vissa förutsättningar bli aktuellt. Med KPI menas Konsumentprisindex eller om KPI har upphört att fastställas eller offentliggöras motsvarande index avseende konsumentpriserna i Sverige som fastställts eller offentliggjorts av SCB eller det organ som i SCB:s ställe fastställer eller offentliggör sådant index. Vid byte av indexserie skall nytt index räknas om till den indexserie på skall nytt index räknas om till den indexserie på vilken Bas KPI grundas. Dagberäkning av ränteperiod 360/360-dagarsbasis innebär att man utgår från att året består av 360 dagar som i sin tur fördelas på 12 månader om vardera 30 dagar och därefter divideras med 360. I vissa fall benämns detta även 30/360 eller Bond Basis. 365/360-dagarsbasis eller Actual/360 innebär det faktiska antalet dagar i ränteperioden delat med 360. Actual/365 eller Actual/Actual innebär att det faktiska antalet dagar i ränteperioden delat med 365 (eller, om någon del av ränteperioden infaller under ett skottår, summan av (a) det faktiska antalet dagar i den delen av ränteperioden som infaller under ett skottår delat med 366 och (b) det faktiska antalet dagar i den del av ränteperioden som inte infaller under skottåret delat med 365). Actual/365 (Fixed) innebär det faktiska antalet dagar i ränteperioden delat med 365. Interpolering bestämning av ränta inom två kända variabler enligt vad som beskrivs i Slutliga Villkor. Utöver ovan beskrivna metoder för beräkning av dagar, kan andra konstruktioner anges i de Slutliga Villkoren. Inlösen Lån förfaller till betalning med dess Kapitalbelopp på Återbetalningsdagen. Denna dag framgår av Slutliga Villkor och kan vara förenad med villkor eller åtagande av typ som framgår nedan eller ytterligare specificeras i Slutliga Villkor. MTN med förtida lösenmöjlighet för Bolaget (Call) Om möjlighet för Bolaget till förtida inlösen (emittentens Call) specificerats i Slutliga Villkor kan Bolaget, i enlighet med vad som föreskrivs i Slutliga Villkor, tidigarelägga Återbetalningsdagen för del eller hela Kapitalbeloppet. MTN med förtida lösenmöjlighet för Fordringshavare (Put) Om möjlighet för Fordringshavare till förtida inlösen (Investerares Put) specificeras i Slutliga Villkor kan Fordringshavare, i enlighet med vad som föreskrivs i Slutliga Villkor, tidigarelägga Återbetalningsdagen för del eller hela Kapitalbeloppet. 16 (38)

17 6. Allmänna Villkor Allmänna Villkor för lån upptagna under Förvaltnings AB Framtiden (publ) svenska MTNprogram Följande allmänna villkor skall gälla för lån som Förvaltnings AB Framtiden (publ) (org nr ) ( Bolaget ) emitterar på kapitalmarknaden under detta MTN-program genom att utge obligationer i svenska kronor ( SEK ) eller i euro ( EUR ) med en löptid om lägst ett och högst femton år, s k Medium Term Notes ( MTN ). Det sammanlagda nominella beloppet av MTN som vid varje tid är utelöpande får ej överstiga SEK FEM MILJARDER ( ) eller motvärdet därav i EUR. För varje lån upprättas särskilda slutliga villkor ( Slutliga Villkor - se bilaga A till dessa villkor för exempel), vilka tillsammans med dessa allmänna villkor utgör fullständiga villkor för lånet. Referenserna nedan till dessa villkor skall således med avseende på ett visst lån anses inkludera bestämmelserna i aktuella Slutliga Villkor. 1 Definitioner 1.1 Utöver ovan gjorda definitioner skall i dessa villkor följande benämningar ha den innebörd som anges nedan. Administrerande Institut Affärsdag Bankdag Emissionsinstitut EURIBOR enligt Slutliga Villkor - om Lån utgivits genom två eller flera Utgivande Institut, det Utgivande Institut som utsetts av Bolaget att ansvara för vissa administrativa uppgifter beträffande Lånet; dag då överenskommelse om placering av MTN träffats mellan Bolaget och Utgivande Institut; dag i Sverige som inte är söndag eller annan allmän helgdag eller som beträffande betalning av skuldebrev inte är likställd med allmän helgdag; Svenska Handelsbanken AB (publ), Danske Bank A/S, Danmark, Sverige Filial, Nordea Bank AB (publ), Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ) och Swedbank AB (publ), samt varje annat institut som ansluter sig till detta MTN-program; den räntesats som (1) kl aktuell dag publiceras av informationssystemet Reuters sida EURIBOR01 (eller genom sådant annat system eller på sådan annan sida som ersätter nämnda system eller sida) eller om sådan notering ej finns (2) vid nyss nämnda tidpunkt enligt besked från Utgivande Institut (i förekommande fall Administrerande Institut) motsvarar (a) genomsnittet av Europeiska Referensbankers kvoterade utlåningsräntor till ledande affärsbanker i Europa inom marknaden för depositioner i EUR för aktuell period eller - om endast en eller ingen sådan kvotering ges - (b) Utgivande Instituts (i förekommande fall Administrerande Instituts) bedömning av den ränta som ledande affärsbanker i Europa erbjuder för aktuell periods utlåning av aktuellt belopp i EUR på interbankmarknaden i Europa; Euroclear Sweden Euroclear Sweden AB (org nr ); Europeiska Referensbanker Fordringshavare Justerat Lånebelopp Kapitalbelopp Koncernbolag fyra större affärsbanker, som vid aktuell tidpunkt kvoterar EURIBOR, som utses av Utgivande Institut (i förekommande fall Administrerande Institut); den som är antecknad på VP-konto som borgenär eller som berättigad att i andra fall ta emot betalning under en MTN samt den som enligt punkt 14 är att betrakta som Fordringshavare vid tillämpning av punkt 10; det sammanlagda nominella belopp av utelöpande MTN, avseende visst Lån, med avdrag för samtliga MTN som innehas av Bolaget, Koncernbolag och/eller Göteborgskommun; enligt Slutliga Villkor - det belopp varmed Lån skall återbetalas; varje bolag som ingår i Koncernen utöver Bolaget; 17 (38)

18 Koncernen Kontoförande Institut Ledarbanken Lån Lånedatum MTN Rambelopp Referensbanker STIBOR Utgivande Institut Valuta VP-konto Återbetalningsdag den koncern i vilken Bolaget är moderbolag; bank eller annan som har medgivits rätt att vara kontoförande institut enligt lag (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument och hos vilken Fordringshavare öppnat VP-konto avseende MTN; Svenska Handelsbanken AB (publ); varje lån av serie 100 för SEK och serie 200 för EUR - omfattande en eller flera MTN - som Bolaget upptar under detta MTN-program; enligt Slutliga Villkor - dag från vilken ränta (i förekommande fall) skall börja löpa; ensidig skuldförbindelse som registrerats enligt lag (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument och som utgivits av Bolaget under detta MTN-program; SEK FEM MILJARDER ( ) eller motvärdet därav i EUR utgörande det högsta sammanlagda nominella belopp av MTN som vid varje tid får vara utestående, varvid MTN i EUR skall omräknas till SEK enligt den kurs som på Affärsdagen för respektive Lån publiceras på Reuters sida SEKFIX= (eller genom sådant annat system eller på sådan annan sida som ersätter nämnda system respektive sida) eller - om sådan kurs inte publiceras omräknas aktuellt belopp till SEK enligt Utgivande Instituts (i förekommande fall Administrerande Instituts) avistakurs för SEK mot EUR på Affärsdagen, i den mån inte annat följer av överenskommelse mellan Bolaget och Emissionsinstituten enligt punkt 9; Danske Bank A/S, Danmark, Sverige Filial, Nordea Bank AB (publ), Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ), Svenska Handelsbanken AB (publ) och Swedbank AB (publ); den räntesats som (1) kl aktuell dag publiceras på Reuters sida SIOR= (eller genom sådant annat system eller på sådan annan sida som ersätter nämnda system respektive sida) eller - om sådan notering ej finns - (2) vid nyssnämnda tidpunkt enligt besked från Utgivande Institut (i förekommande fall, Administrerande Institut) motsvarar (a) genomsnittet av Referensbankernas kvoterade utlåningsräntor inom marknaden för depositioner i SEK för aktuell period på interbankmarknaden i Stockholm eller, om endast en eller ingen sådan kvotering ges, (b) Utgivande Instituts (i förekommande fall, Administrerande Instituts) bedömning av den ränta affärsbanker i Sverige erbjuder för utlåning i SEK för aktuell period på interbankmarknaden i Stockholm; enligt Slutliga Villkor - Emissionsinstitut varigenom Lån har utgivits; SEK eller EUR; avstämningskonto där respektive Fordringshavares innehav av MTN är registrerat enligt lag (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument; enligt Slutliga Villkor - dag då Kapitalbeloppet avseende Lån skall återbetalas. 1.2 Ytterligare definitioner såsom Basindex, Inflationsskyddat Räntebelopp, Inflationsskyddat Kapitalbelopp, Officiellt Index, Realränteindex, Räntekonstruktion, Räntesats, Räntebas, Räntebasmarginal, Räntebestämningsdag, Ränteförfallodag/-ar, Ränteperiod Slutindex och Valörer återfinns (i förekommande fall) i Slutliga Villkor. 18 (38)

19 2 Registrering av MTN 2.1 MTN skall för Fordringshavares räkning registreras på VP-konto, varför inga fysiska värdepapper kommer att utfärdas. 2.2 Begäran om viss registreringsåtgärd avseende MTN skall riktas till Kontoförande Institut. 2.3 Den som på grund av uppdrag, pantsättning, bestämmelserna i föräldrabalken, villkor i testamente eller gåvobrev eller eljest förvärvat rätt att ta emot betalning under en MTN skall låta registrera sin rätt för att erhålla betalning. 3 Räntekonstruktion 3.1 Slutliga Villkor anger relevant Räntekonstruktion, normalt enligt något av följande alternativ: a) Fast ränta Lånet löper med ränta enligt Räntesatsen från Lånedatum till och med Återbetalningsdagen, om inte annat framgår av Slutliga Villkor. Räntan erläggs i efterskott på respektive Ränteförfallodag och beräknas på 360/360- dagarsbasis för MTN i SEK och på faktiskt antal dagar/faktiskt antal dagar för MTN i EUR. b) Räntejustering Lånet löper med ränta enligt Räntesatsen från Lånedatum till och med Återbetalningsdagen. Räntesatsen justeras periodvis och tillkännages på sätt som anges i Slutliga Villkor. Räntan erläggs i efterskott på respektive Ränteförfallodag och beräknas på 360/360- dagarsbasis för MTN i SEK och på faktiskt antal dagar/faktiskt antal dagar för MTN i EUR. c) FRN (Floating Rate Notes) Lånet löper med ränta från Lånedatum till och med Återbetalningsdagen. Räntesatsen för respektive Ränteperiod beräknas av Utgivande Institut (i förekommande fall, Administrerande Institut) på respektive Räntebestämningsdag och utgörs av Räntebasen med tillägg av Räntebasmarginalen för samma period. Kan räntesats inte beräknas på grund av sådant hinder som avses i punkt 15.1 skall Lånet fortsätta att löpa med den räntesats som gäller för den löpande Ränteperioden. Så snart hindret upphört skall Utgivande Institut (i förekommande fall, Administrerande Institut) beräkna ny räntesats att gälla från den andra Bankdagen efter dagen för beräknandet till utgången av den då löpande Ränteperioden. Räntan erläggs i efterskott på varje Ränteförfallodag och beräknas på faktiskt antal dagar/360 för MTN i SEK och MTN i EUR i respektive Ränteperiod eller enligt sådan annan beräkningsgrund som tillämpas för aktuell Räntebas. d) Nollkupong Lånet löper utan ränta. e) Realtränta Lånet löper med inflationsskyddad ränta från Lånedatum till och med Återbetalningsdagen. Räntesatsen kan vara fast eller rörlig och beräknas och tillkännages på sätt som anges i (a) och (c) ovan. Det Inflationsskyddade Räntebeloppet för respektive Ränteperiod tillkännages genom meddelande tillställt Fordringshavare genom Euroclear Sweden, när Utgivande Institut fastställt densamma. 3.2 För Lån som löper med ränta skall räntan beräknas på nominellt belopp, om inte annat framgår av Slutliga Villkor. 3.3 Bolaget kan avtala med Utgivande Institut om annan räntekonstruktion än sådan som anges i punkt 3.1 ovan. 4 Återbetalning av Lån och (i förekommande fall) utbetalning av ränta 4.1 Lån förfaller till betalning med dess Kapitalbelopp på Återbetalningsdagen. Ränta erläggs på aktuell Ränteförfallodag enligt punkt (38)

20 4.2 Betalning av Kapitalbelopp och ränta skall ske i den valuta i vilken Lånet upptagits till den som är Fordringshavare på femte Bankdagen före respektive förfallodag eller på den Bankdag närmare respektive förfallodag som generellt kan komma att tillämpas på den svenska obligationsmarknaden ( Avstämningsdagen ). 4.3 Har Fordringshavaren genom Kontoförande Institut låtit registrera att Kapitalbelopp respektive ränta skall insättas på visst bankkonto, sker insättning genom Euroclear Swedens försorg på respektive förfallodag. I annat fall översänder Euroclear Sweden beloppet sistnämnda dag till Fordringshavaren under dennes hos Euroclear Sweden på Avstämningsdagen registrerade adress. Infaller förfallodag för lån med fast ränta, räntejustering eller realränta på dag som inte är Bankdag insätts respektive översänds beloppet först följande Bankdag; ränta utgår härvid dock endast till och med förfallodagen. Infaller förfallodag för lån med FRN-konstruktion på dag som inte är Bankdag skall som Ränteförfallodag anses närmast påföljande Bankdag förutsatt att sådan Bankdag inte infaller i ny kalendermånad, i vilket fall Ränteförfallodagen skall anses vara föregående Bankdag. 4.4 Skulle Euroclear Sweden på grund av dröjsmål från Bolagets sida eller på grund av annat hinder inte kunna utbetala belopp enligt vad nyss sagts, utbetalas detta av Euroclear Sweden så snart hindret upphört till den som på Avstämningsdagen var Fordringshavare. 4.5 Om Bolaget ej kan fullgöra betalningsförpliktelse genom Euroclear Sweden enligt ovan på grund av hinder för Euroclear Sweden som avses i punkt 15.1, skall Bolaget ha rätt att skjuta upp betalningsförpliktelsen tills dess hindret upphört. I sådant fall skall ränta utgå enligt punkt 5.2 nedan. 4.6 Visar det sig att den som tillställts belopp enligt vad ovan sagts saknade rätt att mottaga detta, skall Bolaget och Euroclear Sweden likväl anses ha fullgjort sina ifrågavarande skyldigheter. Detta gäller dock ej om Bolaget respektive Euroclear Sweden hade kännedom om att beloppet kom i orätta händer eller inte varit normalt aktsam. 5 Dröjsmålsränta 5.1 Vid betalningsdröjsmål utgår dröjsmålsränta på det förfallna beloppet från förfallodagen till och med den dag då betalning erläggs efter en räntesats som motsvarar genomsnittet av en veckas STIBOR för MTN utgiven i SEK respektive EURIBOR för MTN utgiven i EUR under den tid dröjsmålet varar, med tillägg av två procentenheter. STIBOR respektive EURIBOR skall därvid avläsas den första Bankdagen i varje kalendervecka varunder dröjsmålet varar. Dröjsmålsränta enligt denna punkt, för Lån som löper med ränta, skall dock aldrig utgå efter lägre räntesats än som motsvarar den som gällde för aktuellt Lån på förfallodagen i fråga med tillägg av två procentenheter. Dröjsmålsränta kapitaliseras ej. 5.2 Beror dröjsmålet av sådant hinder för Emissionsinstituten respektive Euroclear Sweden som avses i punkt 15.1, skall dröjsmålsränta utgå efter en räntesats som motsvarar (a) för Lån som löper med ränta, den räntesats som gällde för aktuellt Lån på förfallodagen ifråga eller (b) för Lån som löper utan ränta, genomsnittet av en veckas STIBOR respektive EURIBOR under den tid dröjsmålet varar, varvid STIBOR respektive EURIBOR skall avläsas den första Bankdagen i varje kalendervecka varunder dröjsmålet varar. 6 Preskription 6.1 Rätten till betalning av Kapitalbeloppet preskriberas tio år efter Återbetalningsdagen. Rätten till räntebetalning preskriberas tre år efter respektive Ränteförfallodag. De medel som avsatts för betalning men preskriberats tillkommer Bolaget. 6.2 Om preskriptionsavbrott sker löper ny preskriptionstid om tio år i fråga om Kapitalbelopp och tre år beträffande räntebelopp, i båda fallen räknat från dag som framgår av preskriptionslagens (1981:130) bestämmelser om verkan av preskriptionsavbrott. 7 Särskilda åtaganden 7.1 Bolaget åtar sig att, så länge någon MTN utestår, a) inte självt ställa säkerhet eller låta annan ställa säkerhet - vare sig i form av ansvarsförbindelse eller eljest - för annat marknadslån som upptagits eller kan komma att upptagas av Bolaget; 20 (38)