KREMIAIV )lt(;.nr. ll :9 oo - r)fi ^li (sn..kreiviian) '8 vill Du komma till tals och diskutera Kvartersgirdarnas framtid innan stflmman? Du fir vdlkommen till Diskussionsforumed kaffe torsdagen den l9 april 2007 kl 18.30 i kvarlersgirden Mdjaviigen l6 stiimman kommer att hitlas torsdagen den r0 maj kl 1g.30 Llnder stdmman konrnrer det f<irutom sedr,anliga punkter att ske en onrrcistning ont Kvartcrs gardamas framtid. Bakgrund PA extrastiimman i slutet av november 2006 fick styrelsen i uppdrag att utreda vilka m6.ilighcter det finns att ta en av kvarlersgirdarna ur den geme'nsamma anlziggningen ftir art diirefter eventuellt avvttra den. Syftet med detta lir att siinka kostnaderna fcir foreningen. D6 kvartersg6rdarna iir i stort behov av renovering och reparation har manadssvgiften kraftfullt hojts under 2007. men 6r'en under framtida Ar kommer den art bti bet-vjligt hcigre iin tidigare tr. speciellt nted tr,6 kvartersgirdar. Kalkvler fiir beriikning av avgifi till ftireningen kommande 6r redovisas i bilaga I fbr en respektive tv6 kvartersgdrdar. Av enkzitunderscikningen sonl gjordes i decernber 2006 franrgick att en klar ma.ioriter ar. hushallen i Krenrlan 6r intresserade av att omprova anliiggningsbcslutet f6r att pa sd stitt mdjliggdr annan verksamhet i en av kvartersg6rdarna. F<irsiiljning av kvartersgirden pa Mo.iavZigen l6 var der som rnaioriteten fbresprakade. [Jtredning Styrclsens ordfirrande har tillsammans med Pcr Stenbeck sonr dr jurist besdkt l-antmriteriet for att klara ut vad som giiller vid omprcivning av anlziggningsbeslutet samt bescikt Danderyds kontmun liir att reda ut vad som giiller vid fastighetsbildning och iindring av detatlptanen. De juridiska aspekterna f-cjr detta redovisas i biiaga 2. skrivet ani Per Stenbeck och kompletteras nedan med styrelsens beddmning utifran de muntliga svar som gavs vid respektive mote. Vid avyttring iir iiven Riiddningsverket involveracl som sedan hdsten 20066r ansvarig fcir skyddsrum.
Fiirsiiljning av kvartersgird Fcjrutom det sont framg6r av bilaga 2 vill styrelsen framlora loljande baserat pa hur svaren fran respektive instans uppfattats: Vid en eventuell fiirsiilining borde fbreningen givetvis szilia till hagstbjudande. En sr'irighet nred detta fbrfarandc iir att loreningen i fon,zig rniste tala om ftir Byggnadsn?imnden vad kvartersgirden ska anr,6ndas till samt 6nskemAl om avstyckning av tomtstorlek. Vid en ar,1'ttring av kvartersgirden maste en lcisning skapas lor el/vattenikabel TV/ev.brandpost. Om huset rivs kan en separat anordning/skap eller liknande byggas fbr att omhtinderta detta. Vid diskussioner med kommunen har tbljande t-cirslag diskuterats: I. Bostadshus ftjr en farnilj 2. Fdrskoleverksamhet 3. (lthyrningsrum(erbjudande fidn Per Svanberg) 4. Fcin6d och ett rum ltir uthyming till nredlemmar (erbjudande frin Per Svanberg) 5. Annan ntiringsverksamhet Onl kvartersgirden salls och husct skavara k'n'ar (inte rivas) m6ste skyddsmmme-t finnas klar och snabbt kunna Aterstlillas igodtagbart skick. Foreningen mdste r.'id fbrsiilinine uppllsa koparen om detta. Kommunen har tillfr6gats orn mojligheten att fa tillst6nd att bygga ut eller bl"gga till en pa befintlig kl'artersg6rd. f:ftersom kvartersgarden redan idag iir vtildigt stor.f Amfcirr "'Aning med or,'riga byggnader i omrddet bedoms detta sonr "m1.'cket osannolikt". l. Bostadshr.rs fiir en famili A. Att siilja kvartersg8rden i befintligt skick som bostadshuskulle krdva en tonrt. lbrutom den som huset star pi och plats fbr parkering. St1'relsens bedcimning iir att detta inte iir ett realistiskt alternativ beroende pi skyddsrummet. och kommunens negativa uppfattning om mcijligheten av tillbyggnad samt behoret av tomt och parkerin gsplats framlor kvartersg6rden. B. Att siilja kvarrersgirden i befintligt skick nred villkoret att den skall rivas och ett n-vtt bostadshus liknande alla andra bi,ggs. frigor tomt och plats f'or parkering. En osiikerhet i andra {irrslaget ar att RAddningsverket tycker det iir OK att riva ett hus nred skyddsrum om kommunen beviljat rivningslov. men de t-vcker inte alls att det zir "lika OK" att forst riva ett hus rned skyddsrum och sedan bygga ett n-v-tt utan. Aven kommunen kan ha invtindningar da de hellre ser grcina ytor iin l'ler hus i tatbebyggda omr6den. Sty'relsens beddmning iir att detta skulle kunna vara genomlorbart. Medlemmarna skulle da med siikerhet veta vad huset kommer att anvdndas till i franrtiden. Kalk-vl ftir detta altematir' redovisas i bilasa 3.
2. Fcirskoleverksamhet Enligt kommunen iir det inte troligt att detta skulle godklinnas di huset och orngivningen inte iir liimpad lor forskola. Dessutom skulle forskola leda till m-vcket biltrafik i omradet vilket inte ldmpar sig i bostadsonrridet. Styrelsens bedomning iir att detta inte Ar genomftirbart. 3. Uthyrninssrunr (Erb-iudande frdn Per Svanberg) Detta forslag ifrdgasattes av kommunen dels beroende pa behovet av parkeringsplatser och dels av verksamhetens art. Styrelsens bedcimning iir att detta iir svirt att th igenom hos kommunen. En stor osiikerhet iir ocksa vad sont hiinder med huset den dag dfl clenna verksanrhet upph6r. 4. Forrdd och ett rum flor uth-vmine till nredlemmar (erbjudande fran Per Svanbers) Detta forslag ifiagasattes av kommunen berocnde pa behovet av parkeringsplatser och dels av verksamhetens art. Styrelsens beddmning 2ir att detta dr sr,6rl att fd igenom hos konrntrncn. En stor osiikerhet 2ir ocksi vad som htinder med huset den dag da denna verksamhet upph6r. Om mcdlemmarna i fdreningen inte eir intresserade av att hyra lbnid och rum kan fiirslaget jiimsttillas med ftrrslag nr i eftersom hyresgiister dd fbr skaflas pd annat hill. Resultatct fran enkiitundersokningen i hdstas visar att intresset f-ctr fdrrad iir begr2insat och att betalningsvil.ian intc f eder till nigra strjrre inkomster. Fdrslaget skulle generera mindre i inkomster ph ett dr an ftirslag nr 3 skulle gdra per ntanad om vi ser till enkzitsvaren. Vad ska di iiuset anviindas til['] Och t'ad hiinder om Per sdljer huset till nigon annan? 5. Annan niiringsverksamhet PA den fr6gan gavs ett tveksamt svar med paminnelse om behov av parkeringsplats och risk fcir 6kad trafik i onrridet. Styrelsens bedcimning iir att det iir m-vcket osiikert om Byggnadsn2imnden godkiinner detta, Rivning av kl'artersgird Att riva en kvartersgird verkar genomlorbart bide hos kommunen och Riiddningsverket och iir det alternativ som verkar enklast att senomliira. Ivledlemmarna kommer genom detta alternativ att p6foras en extra kostnad, se bilaga 3. Vilket alternativ stamman iin viiljer (lorutom att ha biigge kvartersgardarna kvar) firuts det osiikerheter och risker betriiff-ande geromft)rbarheten. Vi kan allts6 inte med siikerhet saga vad som dr genomftirbart innan prcivning skett. bidc hos Byggnadsniimnden. Kommunen. Lantnrliteriet och er'. R2iddninssvcrkct. Varmt vtilkomnal Stvre lsen
BILAGA 1 Byte tak/papp/pannor MAlning Badrum/bastu Badrum nere Nya tvattmaskiner Torkskdp/tumlare Mangel Kostnad fir 2 kv.qardar 250000 130000 240000 160000 0000 0000 50000 lntervall (ir) 20 20 20 Kremlan budget i 2007 Ars prislege (kr) for 1 resp. 2 kvartersgdrdar 2 kvartersqirdarlkostnad per lr 1 kvartersqird/kostnad per ir 25000 12500 13000 6 500 12000 6 000 8 000 4 000 000 6 000 5 000 3 000 2 500.1 500 Kok/pentry Golv Fonster, v6rd Fdnster, byte (15 st) D6rrar (14 i), (8y) Vdggar, innertak, trappa Invdndiga reparationer Fdrsakring Vatten Et (3t4-1t4) Lekstallning etc. Gungor Sand Buskar o rabatter Viigar, belysning, vatlenledn. Yttre sk6sel ( snordjn., sandn.) Ovriga kostnader Forvaltning Styrelsearvoden o sociala kostn. Summa 200 000 200 000 21 000 21 0 000 61 000 200 000 0 000 14 000 30 25 30 30 15 tl) {n 6 700 3 300 8 000 4 000 2 0 50 7 000 3 500 2 000 1 000 13300 6 700 000 5 000 6 000 6 000 14000 14000 70000 s2 500 5 000 5 000 1400 1400 1 500 1 500 4 000 3 000 000 I 000 50000 50000 000 000 50000 50000 26700 26700 373200 293150 Minadsavgift/hushAll Intakt myntautomater MAnadsavgifUhushill ozu -12 000 600 480-12 000 460 MAnadsavgift en berilknas riiknas upp med 1,5 % per dr
BILAGA 2 PM angiende fiirsiiljning/rivning av kvartersgfr rd. Ompriivn ing av anliiggnin gsbeslut Fdr forsiilf ning eller rivning av en av sanrftillighetens kvanersgirdar ska kunna komma ifriga m6ste anliiggningsbeslutet omprcivas enligt 35 $ AL. Frjr att omprovning ska ske giiller att det ska ha intriiffat iindrade forhdllanden som innebiir att de villkor som uppstzills for att ett anllggningsbeslut ska fa fattas. inte liingre iir upplillda. I virt fall?ir det vasentlighetsvillkoret (5 $ At.) och b6tnadsvillkoret (6 g AL) som inte liingre kan anses i,'ara uppfyllda. Viisentlighetsvillkoret innebiir ett krav pa att det ska vara av viisentlig betydelse fiir inblandade fastigheter att delta i samfilligheten. Det iir flbr fastigheten i sig sonr det ska vara av viisentlig betydelse och saledes inte bara fbr den nuvarande iigaren. Bitnadsvillkoret stiiller krav pa att viirdet av att delta i samf?illigheten 1-or deltagande fastigheter ska vara stiirre dn kostnaden. P6kallande av sidan forriittning (omprdvning) f6r enligt 18,\,11 gciras av samfiilliglieten om detta beslutas pi stiimma. DA n6gra siirskilda regler inte giiller fiir sddant beslut riickcr det med enkel majoritet. Medges omprdvning oppnas anliiggningsbeslutet och ett helt nvtt heslut ska fattas varvid de berorda lastigheternas eigare fir liimna synpunkter pa dess utfbrmning (21 rs AL). Kostnaden iir en tirnkostnad ltir lantmiteriets arbete och denna blir liigre ju fiine det iir som har egna forslag och invlindningar som skiljer sig frin foreningens fbrslag. Lantmiiteric-ts beslut kan dverklagas till fastighersdomstol (30 g AL. 15 kap I $ FBL). Det mycket sannolikt att en begziran om att en kvartersg6rd l1'fts ur sarnftilligheten konrrler att taststiillas genorn beslut av Iantmrircriet. Fiirsiiljning Fcir att kunna slilja en kvartersgird krzii's att en f'astighet diir kr.artersgsrden ing6r avstrckas genom fastighelsbildning. Enligt 3 kap I $ FBL ska detta ske pi ell s6dant siitt sa att clen n1'a fastigheten iir liimpad lor sitt?indant6l. Eftersom kvartersgarden ligger i ett omrtde som omfattas av sdviil detal.jplan som fastighetsplan far enligt 3 kapz t Ftlt, inte fastighetsbildning ske i strid med dessa. I dagslziget dr annan anvdndning av nrarken diir kvartersgirden Iigger iin.iust kr,artersgird ellcr mojligtvis forrid inte mojlig, vilket innebdr att vi behcjver fa detalj- och fastighetsplan iindrade ftir att kunna avstycka en fastighet ftir ftrszilining. Ileroende pd vad den n1.a fastigheten avses att anvdndas till behciver r,'arierande stor del av nuvarande lastighet avstyckas i avsikt att den nl'a fastigheten ska vara l2impad lor sitt iindam6l. f.ex. skulle en avsedd anviindning sonr lorrid troligtvis krziva en plats for parkering vid lastning. Det iir enligt I kap 2 $ PBL en konmunal angeliigenhet att planliigga sin mark och siledes iir det kommunen som besluter onr detaliplan och tbstighetsplan. Deras beslut kan sedan enligt l3 kapl $ PBL civerklagas till liinsriitten. Beskattningsmiissigt finns regler i 2 kap. 3 $ frirsta stlcket Inkomstskattelagen sonr anger att sidana samftillighctcr. som inte utgrir en egen taxeringsenhet. inte omfattas av reglerna fbr
BTLAGA 2 beskattning av juridiska personer. Enligt 6 kapitlet 6 $ 2 stycket Inkomstskattelagcn framgir att kostnader och intiikter istlillet lordelas pa respektive deliigare i fiirhillande till deras andel i samf;illighetsft)reningen. Anskaflningsutgiften Zir den kopeschilling sonl gtillde vid det senast onerdsa fanget (lors2il.ining eller liknande 6verl6telse som kriir.'de motprestation) rned avdrag for de ontkostnacler som ftirslil.iningen medfiirt. FrAn detta belopp kan scdan avdrag fiir f6rbiittringar och viirdehojande reparationer dras av. Eftersom kvaftersgarden inte Zir en privatbostad iir 90 %o av vinsten skattepliktig i inkomstslaget kapital. Rivning Rivning krziver endast rivningslov enligt 8 kap l6 $ PBL. Ett sadant lov ska rnedges om intc byggnaden omfattas av rivningsftirbud. behovs fcjr bostadsfijrsdrjning eller hor bevaras ar.'dd den iir vad sonr populiirt kallas k-mlirkt. I vart fall har vi dock ett skycldsrunr. Av -5 kap I $ lagen on'r skyddsrum lranrgir att regeringen eller den m1'ndighet regeringen best?imnrer beslutar om ett utry'mme inte liingre ska vara skyddsmm. Enligt ltirordningen om skvddsrum dr det riiddningsverket som iir behorig m5'ndighet lor beslut onr dessa. Enligt fdrhandskontakter med R[ddningsverket riicker ett skyddsrurrr i vdrt omrade si de skulle dd godkiinna en rivning. Rivning av byggnad iir inte en fdrsiilf ning av fast egendom giiller e.l kvalificerad majoritet enligt 5l q\ I-agen onr samllllighetsftireningar. SAledes kan en enkel majoritet fatta beslut om detta i enlighet med huvudregeln i 49 \ 2 st.vcket Lagen oni samf;illighetsfrireningar. F drkortningar PBI- FBL AI- Plan- och b,vgglagen. Fastighetsbildningslagen Anliiggningslagen
BILAGA 3 RIVNING FoRSALJNING, RIVNING, NYTT HUs Omprdvning av anlaggningsbeslut-1 00000 Rivningslov -5000 Anordning for el/vatten/tv Rivning -385000 Grismatta/asfalt -75000 Arets budget (renov. Mojav.'16) -665 000 306 000-359 000 Omprovning av anldggningsbeslut Andring av detaljplan o fastighetsplan Anordning for el/vatten/tv Intdkt forsdljning (-mdklararvode) Skatt Arets budget (renov. Mojav.16) 700000-189000 2100 306000 517000 300000 00000-800 -270000-800 430000 306001 306001 225001 736001-1 00 000-1 00 000-1 00 000 000-2700 -292700 306 001 13 301 Kostnad per hushill -7 180 kr Intikt fiireningen (per hushill) 340 kr 4 500 kr 14720kr 266 kr OBS! Skatt pi forsiiljning betalas av varje iigare pd enskild deklaration