Vdgledning for underhallsansvaret

Transkript

1

2 Vdgledning for underhallsansvaret I en bostadsrittsforening gdller i stora drag att bostadsrittshavaren ansvarar for att underhilla ligenhetens inre, med undantag for ledningar for avlopp, virme, gas, elektricitet och vatten om foreningen har fiorsett ligenheten med ledningarna och dessa {inar fler in en ld"genhet. Detsamma giiller ventilationskanaler och anordning for informations6verf6ring. I den min ledningarna eller anordningarna i ligenheten behover milas ansvarar bostadsrittshavaren for det. Till ligenheten riknas dven balkong, uteplats, forrid och dylikt om sidant ingir i upplitelsen. Till underhillsansvaret hor dven ansvaret for att reparera skada som uppkommit. Bostadsrittsforeningen ansvarar for att underhilla allt som inte tillhor bostadsrittshavarens underhillsansvar. Underhd"llsansvaret regleras i sin helhet av bestimmelserna i 7 kap 2 $, 4 $ och 12 $ bostadsrittslagen med de fortydliganden och awikelser som anges i underhillsparagrafen i foreningens stadgar*. Dessa bestdmmelser ir inforda i slutet av broschyren. Eftersom det kan vara svirt att dra grd:nsen mellan foreningens och bostadsrittshavarens underhillsansvar enbart med ledning av stadgetexten har pi foljande sidor gjorts en mer detaljerad genomging av vem som ansvarar for vad i bostadsritten. Denna vdgledning bor alltid lisas tillsammans med lagen och stadgarna. Vissa punkter i genomgingen framgir inte uttryckligen av lagen eller stadgarna utan ir en tolkning av dessa eller av den rittspraxis som uwecklats pi omridet. VAD AR MITT ANSVAR? Inneborden av underhillsansvaret ir att den ansvarige, oavsett om det ir bostadsrittshavaren eller f6reningen, dels skall vidta de reparationer och underhillsitgirder som behovs, dels svara for kostnaderna for itgdrderna. Detta giiller oavsett om skadan uppstitt genom eget eller annans villande eller genom olyckshindelse. Bostadsrittshavaren ir alltsi skyldig att pi egen bekostnad ombesorja underhill som exempelvis tapetsering, mi,lning, underhi'll av badrum samt reparera skador som uppslir si att ligenheten hills i gott skick. Vad som d:r att betrakta som "gott skick" preciseras inte i lagen eller stadgarna utan fir bedomas med hinsyn till husets ilder m m. Badrum skall vara funktionsdugliga och tila att anvd,ndas pd, sitt som sker i respektive ligenhet. Bostadsrittshavaren fir naturligwis ge nigon annan i uppdrag att utfora de itgiirder som han ansvarar for.

3 Bostadsrittshavaren bir ansvaret for att arbetet utfors pi ett fackmissigt sitt. Efter overenskommelse mellan foreningen och bostadsrittshavaren kan foreningen utj6ra sidant arbete. Foreningen ir dijimstiilld annan uppdragstagare. med va{e BRAND- OCH VATTENLEDNINGSSKADA Ett undantag frin denna ansvarsfordelning giller for reparationer efter brandeller vattenledningsskador som drabbat det som normalt dr bostadsrittshavarens ansvarsomride. Med vattenledningsskada avses skada till foljd av att ledning for tappvatten (kallt eller varmt vatten) lickt. Bostadsrd"ttshavaren ansvarar i dessa fall endast for att reparera skadan om den uppkommit genom virdsloshet eller forsummelse frin honom sjdlv eller av nigon som hor till hans hushill eller gistar honom. Samma ansvar har bostadsrittshavaren for nigon som han inrynnt i sin ligenhet eller som dd"r utfbr arbete for hans rikning. For skada i ligenheten till foljd av att ledning for avlopp eller vdrme lickt giller diremot ansvarsfordelningen i enlighet med det inre underhillsansvaret, se ovan. Nir det gdller brandskada som bostadsrittshavaren inte sjilv villat giller ansvaret endast om bostadsrittshavaren brustit i den omsorg och tillsyn han bort iaktta. SKADESTAND Den underhillsansvarige ir naturligtvis fri att forsoka fi ersittning for sina kostnader for underhill eller reparation av nigon som 6r betalningsansvarig pi annan grund in underhillsansvaret. Vid ett faktiskt skadetillfille kan siledes det slutliga betalningsansvaret, t ex pi grund av skadestindsrittsliga principer, hamna pi den som genom virdsloshet eller forsumlighet villat skadan. Det finns dven sirskilda bestdmmelser i 7 kap 2 $ och 4 $ bostadsrd,ttslagen som bl a innebir att foreningen stir med det slutliga betalningsansvaret om skadan i ligenheten orsakats av att foreningen isidosatt sin reparationsskyldighet vad gdller det som foreningen bir underhillsansvaret for. Den betalningsskyldige kan naturligwis krdva ersd:ttning frin sitt forsdkringsbolag i enlighet med villkoren i forsikringsa\,talet. Vem som ir slutligt betalningsansvarig har emellertid inget med underhillsansvarets fordelning att gora. OM FORENINGEN TAR 6VEN CN UNDER- TIAII-sAreARD som BoSTADSRATTS- HAVAREN SVARAR F6R I samband med omfattande underhill eller ombyggnad av foreningens hus som beror bostadsrittshavarens ligenhet (t ex stamrenovering) far foreningen genom stdmmobeslut, d:ven mot en enskild bostadsrittshavares vilja, ita sig att utfora och bekosta sidana underhillsitgirder bostadsrittshavaren. Underhillsitgirden som normalt Aligger i ligenheten skall ha ett naturligt samband med foreningens owiga itgirder utforas till sedvanlig standard. och skall Om itgdrden innebd.r att ligenheten kommer att fiorindras, t ex att vitrumstapet i badrum ersd,tts med kakel, krdvs att bostadsrd,ttshavaren har gitt med pi forindringen eller att beslut om forindringen fattats pi srimma med wi tredjedels majoritet och beslutet sedan godkinns av hyresnimnden. *Innehd,llet i d,enna trycksah utgdr frdn underhd.lkparagrafen i den lyd,eke dcn har i 2003 'd,rs normalstadgar fir HSB bostadsrrittsfrirening.

4 Fordelningen i listan nedan giller for egendom som foreningen har forsett ligenheten med. Bostadsrittshavaren svarar alltid for egna installationer och sidant som tidigare ligenhetsinnehavare litit installera. BYGGDEL BRF:s BRH:s enmanxrutrug ANSVAR ANSVAR Vdggar i ldgenhet Liigenhetsavskiljande och biirande vdgg lcke bdrande innerviigg Ytskikt p6 viigg inklusive underliggande behandling som krdvs for att anbringa ytskiktet Golv Ytskikt p6 golv inkl underliggande behandling som krdvs for att anbringa ytskiktet Innertak i ldgenhet Innertak inklusive underliggande behandling som kriivs for att anbringa ytskiktet Ddrrar Ytbehandling utsida ytterdorr Ytterdorr inklusive ytbehandling insida, lister, foder, karm, tiitningslister, l6s inkldscylinder, liskista, beslag, nycklar, handtag, beslag, ringklocka m m lnnerdorr Fiinster och ftinsterdiirr m m Karm och b6ge Yttre mdlning Glas, sprojs, kitt Beslag, spaniolett, handtag, 96ngjiirn, tdtningslister m m Inre m6lning samt milning mellan b6garna WS artiklar m m Avloppsledning med golvbrunn r r r r Insidan av liigenhetsavskiljande och bdrande vagg, t ex tapet och puts, inkl fuktisolerande skikt i vitrum T ex trid- eller kemsvetsad golvmatta, keramiska plattor. Bakomliggande f uktisolerande skikt, parkettgolv inkl undert:-^^^l^ ^^-! ilbh,diluu 5OilU T ex outs och stuckatur 0m fonsterdorr (balkongdord se siirskild rubrik Vid byte av dorr ska giillande normer for ljud och brandklassning uppfyllas F0reningen ansvarar for rensning av avloppsledning, brh svarar for rensning av golvbrunn Kldmring Tviittstdll. Blandare, vattenl6s, avstiingningsventil, bottenventil och packning. Badkar, duschkabin och duschslang. WC-stol Tvdttmaskin, torktumlare. Torksk6p. Tviittbiink Kall- och varmvattenledning inklusive armatur r Till de delar som dr synliga i liigenheten och bara forsorjer den egna ldgenheten Ventilation och vlirme Ventilationskanaler samt koksfliikt och spiskipa r Om den tjiinar fler iin den egna som utgor del av husets ventilation liigenheten Ventilationsdon Utluftsdon, springventil Vddringsfilter samt filter till koksflzikt och spiskdpa 4

5 BYGGDEL BRF:S BRH:S ANMARKNING ANSVAR ANSVAR Vattenradiator, virmeledning, ventil, termostat r Milning svarar bostadsriittshavaren fdr Elektrisk golwiirme, handdukstork r Som bostadsriittshavaren har forsett liigenheten med Kiiksutrustning Diskmaskin, diskbiink, kyl och frys, spis och mikrovigsugn EFartiklar Siikringsskip och el-ledningar i liigenhet r Till de delar som iir synliga i liigenheten och bara forsorjer den egna liigenheten Belysningsarmatur, eluttag, strombrytare och jordfelsbrytare Byte av siikring r I liigenheten och tillhorande utrymmen Fiirrid, gemensamma utrymmen m m Gemensamma utrymmen Forrdd uppl6tet med bostadsrdtt och liknande utrymmen tillhorande ldgenheten r Samma regler som for underhill av ldgenheten Garage uppl6tet med bostadsrdtt r Samma regler som for underhirll av ldgenheten Mark, uteplats m m Underhill av mark som inte dr uppliten med 0m inte annat reglerats i bostadsrdtt r nyttjanderiittsavtal med bostadsrdttshavaren Underhill av mark som iir upplsten med bostadsrdtt r Samma regler som for underhill i ldgenheten. Skall folja foreningens instruktioner om skotsel. Snoskottning och renhillning r Giiller t ex balkong, altan eller uteplats Avrinning av dagvatten fr rn takterrass Balkong och altan M6lning av balkongtak, sida och utsida av balkongfront r Ytbehandling av balkonggolv samt insidan av balkongfront r Ytbehandling och milning utfores enligt foreningens instruktioner Glas pd inglasad balkong /altan r Motsvarar vad som giiller fdr fonster niir foreningen forsett liigenheten med dessa. Ovriga fall bor regleras genom avtal mellan brh och brf Ovrigt Braskamin, eldstad, oppen spis, kakelugn Rensning av rokging for oppen spis m m som r Fdreningen svarar inte for rok' foreningen forsett liigenheten med g6ng i kakelugn Inredningssnickerier, socklar, foder och lister Kryddstiill, badrumssk6p, kliidhylla och annan fast inredning Torkstiillning i badrum Inviindig trappa i ldgenhet : Aven invdndig stege till vind Anordning f informationsoverforing r Till de delar som iir synliga i liigenheten och bara forsorjer den egna liigenheten Brandvarnare * Brf : bostadsrtittsfiireningen Brh : bostadsrrittshauaren

6 Utdragfrdn l1sbs ldnga normalstadgar (2003 d,rs) fir bostadsrrittsfirening BOSTADSRATTSHAVARENS RATTIGHETER OCH SKYLDIGHETER 836 Bostadsrrittshaaaren skall pi egen bekostnad hilla ligenheten i gott skick. Det innebir att bostadsrittshavaren ansvarar for att sivdl underhilla som reparera ligenheten och att bekosta itgirderna. Foreningen svarar for att huset och foreningens fasta egendom i ovrigt ir vdl underhillet och hills i gott skick. Bostadsrdttshavaren bor teckna forsikring som omfattar det underhillsoch reparationsansvar som foljer av lag och dessa stadgar. Bostadsrdttshavaren skall folja de anvisningar som foreningen limnar betrdffande installationer avseende avlopp, virme, gas, el, vatten, ventilation och anordning for informationsoverforing. For vissa itgirder i ligenheten krdvs styrelsens tillstind enligt $ 41. De itgirder bostadsrittshavaren vidtar i ligenheten skall alltid utforas fackmissigt. TiIl lrigenheten hrir bland annat: n y$kikt pi rummens viggar, golv och tak j:imte den underliggande behandling som krdvs for att anbringa ytskiktet pi ett fackmissigt sitt. Bostadsrittshavaren ansvarar ocksi for fuktisolerande skikt i badrum och vatrum, u icke birande innervdggar, stuckatur, I inredning i ligenheten och owiga utrymmen tillhorande ld.genheten, exempelvis: sanitetsporslin, koksinredning, vitvaror sisom kyl/frys och wittmaskin: bostadsrd:ttshavaren svarar ocksi for el- och vattenledningar, avstdngningsventiler och i forekommande fall anslutningskopplingar pi vattenledning till denna inredning, tr ligenhetens ytter- och innerdorrar med tillhorande listel foder, karm, fiitningslister, lis inklusive nycklar mm; bostadsrd:ttsforeningen svarar dock for milning av ytterdorrens yttersida. Vid byte av ligenhetens ytterdorr skall den nya dorren motsvara de norrner som vid utbytet n glas i fonster och dorrar samt sprojs n! n n n tr tr pi fonster, till fbnster och fonsterdorr horande beslag, handtag, gingjirn, giller for brandklassning och ljuddimpning, titningslister m m samt milning; bostadsrittsforeningen svarar dock for milning av utifrin synliga delar av fonster/fonsterdorr, milning av radiatorer och virmeledningar, ledningar for avlopp, gas, elektricitet, vatten och anordningar for informationsoverforing till de delar de ir synliga i ligenheten och beqjinar endast den aktuella ligenheten, armaturer for vatten (blandare, duschmunstycke m m) inklusive packnin g, avstangningsventiler och anslutningskopplingar pi vattenledning, klimringen runt golvbrunnen, rensning av golvbrunn och vattenls.s, eldstider och braskaminer, koksflikt, kolfilterflikt, spiskipa, ventilationsdon och ventilationsflikt, med undantag for bostadsrittsforeningens underhillsansvar enligt sista stycket. Installation av anordning som piverkar husets ventilation 6

7 krdver styrelsens tillstind enligt $ 41, fi gruppcentral/sikringsskap och dirifrin utgiende synliga elledningar i ligenheten, brytare, eluttag och fasta armaturer,! brandvarnare, u elektrisk golwd,rme, som bostadsrd'ttshavaren forsett ligenheten med, u handdukstork; om bostadsrittsforeningen forsett ligenheten med vattenburen handdukstork som en del av ligenhetens virmeforsorj ning ansvarar bostadsrittsforeningen for underhillet, f] egna installationer. For reparation pi grund av brandskada eller vattenledningsskada (skada pi grund av utstrommande tappvatten) svarar bostadsrittshavaren endast i begrinsad omfattning i enlighet med bostadsrittslagen. Detta g:iller dven i tillzimpliga delar om det finns ohpa i ligenheten. Ingir i upplitelsen forrid, garage eller annat ligenhetskomplement har bostadsrittshavaren samma underh6:llsoch reparationsansvar for dessa utqrmmen som for ligenheten enligt ovan. Detta giller dven mark som ir uppliten med bostadsritt. Om ligenheten ir utrustad med balkong, altan eller hor till ligenheten mark/uteplats som ir uppliten med bostadsritt svarar bostadsrittshavaren for renhillning och snoskottning. For balkong/altan svarar bostadsrittshavaren for milning av insida av balkongfr ont / altanfront samt golv. Mi'lning utfors enligt bostadsrittsforeningens instruktioner. Om ligenheten dr utrustad med takterrass skall bostadsrd:ttshavaren dirutover se till att awinning for dagvatten inte hindras. Vad avser mark/uteplats ir bostadsrittshavaren skyldig att folja foreningens anvisningar gillande skotsel av marken / uteplatsen. Bostadsrittshavaren ir skyldig att till foreningen anmila fel och brister i sidan ligenhetsutrustnin g/ledningar som foreningen svarar for enligt denna stadgebestdmmelse eller enligt lug. Bostadsrrittfiireningen svarar for reparationer av ledningar for avlopp, vdrme, gas, elektricitet och vatten, om foreningen har forsett ligenheten med ledningarna och dessa {inar fler in en ligenhet. Detsamma g:iller for ventilationskanaler. Foreningen har dirutover underhillsansvaret for ledningar for avlopp, gas, elektricitet, vatten och anordningar for informationsoverforing som foreningen forsett ligenheten med och som inte ir slmliga i ligenheten. Bostadsrittsforeningen ansvarar vidare for underhall av radiatorer och virmeledningar i ligenheten som foreningen forsett ligenheten med. Foreningen svarar ocksi for rokgingar (ej rokgingar i kakelugnar) och ventilationskanaler som foreningen forsett ligenheten med samt dven for spiskipa/koksflikt av husets ventilation. som utgor del s4r Bostadsrittshavaren fir inte utan styrelsens tillstind i ligenheten utfora itgiird som innefattar f. ingrepp i en birande konstruktion, 2. iindring av befintliga ledningar for avlopp, varme, gas eller vatten, eller 3. annan visentlig forindring av ligenheten. Styrelsen fir inte vdgra att medge tillstind till en itgzird som avses i forsta stycket om inte itgirden rir till pitaglig skada eller oligenhet for foreningen.

8 Utdrag frd,n Bostadsrrittslagens 7 kap BOSTADSRATTSHAVARENS ANSVAR FOR LAGEN HETENSKICK 25 Ar ligenheten, ndr den skall tilltradas forsta gingen efter bostadsrittsupplitelsen, inte i det skick som bostadsrittshavaren har ritt att fordra enligt 1 $, fir han av{ilpa bristen pi foreningens bekostnad, om inte styrelsen pi tillsigelse ombesorjer itgirden si snart det kan ske. Kan bristen inte avhj:ilpas utan drojsmil eller underliter styrelsen att efter tillsigelse ombesorja itgirden si snart det kan ske, fir bostadsrittshavaren efter uppsigning frintrida bostadsritten. Uppsigning fir dock ske endast om bristen ir av visentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhj:ilpt fir uppsdgning inte ske. For den tid ligenheten ir i bristf:illigt skick har bostadsrittshavaren rdtt till skilig nedsittning av dlrsavgiften. Bostadsrittshavaren har d.ven ritt till ersittning for skada, om bristen beror pi forsummelse fran foreningens sida. 4S Sedan tilltrade medgetts ir foreningen skyldig att hilla ligenheten, huset och marken i gott skick, i den md.n ansvaret inte enligt 12 $ vilar pi bostadsrittshavaren. Bestimmelserna i 2 $ tilliimpas om foreningen 6sidosdtter sin reparationsskyldighet eller om det pi nigot annat sitt uppsrar hinder eller men i nyt{anderitten genom foreningens vi"llande. 12s Bostadsrittshavaren skall pi egen bekostnad hilla ligenheten i gott skick, om inte nigot annat bestd:mts i stadgarna eller foljer av andra-femte styckena. Detta giller d:ven mark, om sadan ingir i upplatelsen. Bostadsrd:ttshavaren svarar inte for reparationer av ledningar for avlopp, vdrme, gas, elektricitet och vatten, om foreningen har forsett ligenheten med ledningarna och dessa qjinar fler in en ld:genhet. Detsamma giller ventilationskanaler. For reparationer pi grund av brandeller vattenledningsskada svarar bostadsrd,ttshavaren endast om skadan uppkommit genom 1. hans eller hennes egen vardsloshet eller forsummelse, eller 2. virdsloshet eller forsummelse av a) nigon som hor till hans eller hennes hushill eller som besoker honom eller henne som gd:st, b) nigon annan som han eller hon har inry,rnt i ligenheten, eller c) nigon som for hans eller hennes rdkning utfor arbete i ligenheten. For reparation pi grund av brandskada som uppkommit genom virrdsloshet eller forsummelse av nigon annan in bostadsrd"ttshavaren sjilv ir dock denne ansvarig endast om han eller hon brustit i omsorg och tillsyn. Tredje stycket giller i tillimpliga delar om det finns ohyra i ligenheten. e = Denna trycksak iir utgiven av HSB Riksfcirbund, Box 8310, Stockholm E-post forlaget@hsb.se