I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ENKÖPING ÄNDERSTA 3:6 Råbyvägen 4, 749 70 Fjärdhundra Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning. Independia Group Sisjö Kullegata 8, 421 32 Västra Frölunda Tel: 031 712 98 00 Organisationsnummer: 556801-5969, F-skattesedel www.independia.se
INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 7 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Ändersta 3:6 Råbyvägen 4 749 70 Fjärdhundra Enköpings kommun Beställare Enköpings Kommun Telefon: E-post: Beställningsnummer 11356 Besiktningsman Anders Larsson Mailadress Telefon: 070-5722265 info@husbesiktning.com Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag torsdag den 5 februari 2015 Klockan 12:30 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Fastighetsmäklare Lars Axelsson Besiktningen omfattar hela byggnaden. 1
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Fasad och planritningar. Tekniska handlingar saknades helt!! Information från uppdragsgivaren: Fastighetsskötare Rolf Lundgren har lämnat uppgifter om byggnadernas konstruktioner som delvis är bedömda samt om installationer med funktioner. Detta har också beaktats av undertecknad i detta utlåtande. 2
OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Byggnaden var vid besiktningstillfället omöblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Inga anmärkningar innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter: Endast från fastighetsskötare Rolf Lundgren enligt tidigare notering. Väderlek: Ca 5- ºC och mulet, tjockt snötäcke på mark och tak. Byggnadstyp: 2 plans bostadshus med källare, ursprungligt uppförd 1955. Tillbyggt under 1982-83 med en del i 1 plan. Använd som bostad / läkarmottagning och senare under många år som daghem. Grundläggning med källare alt. krypgrund. Undermark bedömningsvis av och morän. Källaren har gjutna golv med motfyllda grundmurar/ väggar av betonghålsten delvis invändigt beklädda med cementbaserade träullsplattor och puts. Mellanväggar har förekommande utföranden av tegel med cementbaserade träullsplattor och puts. Krypgrundutrymmet har bärande grundmurar och balkar av betong och betonghålsten med putsbeklädnad. Bjälklaget mot hela bottenvåningen är utförd av platsgjuten betong. Överbyggnad är bedömningsvis utförd av lättbetongkonstruktion med utvändig fasadbeklädnad av puts / murat tegel / eternitskivor. Yttertaket som är av träkonstruktion har tätskikt av klistrad papp. Uppvärmning sker med oljeeldad combipanna. Ventilationen är mekanisk med värmeåtervinning. Fastigheten är ansluten till kommunalt VA. 3
NOTERINGAR UTVÄNDIGT Mark m.m. Putsade grundsocklar och vägghörn / fönstersmygar har lokala urslag med skador och släpp ifrån underlaget. Stuprörsvatten släpps vid grundsockelhörn, det bedöms tveksamt med bortledande av vatten.(dagvattenledningar med funktion) Fuktpåverkan kan ses vid källartrappa med stödmurar. Stort snödjup vid besiktningstillfället har begränsat möjligheten något att kontrollera anslutande mark. Fasader Tidigare entréöppning i fasad imurad med lecablock, ej putsat och färdigställt. Generellt eftersatt underhållsbehov av fönster och dörrar samt takutsprång / trädetaljer. Yttertak Takytor kraftigt snötäckta vid besiktningstillfället, ej möjliga att kontrollera. Kallvindsutrymmen Utrymmen saknas, låglutande takytor orsak. Eventuella luftspalter i takkonstruktioner ej åtkomliga och möjliga att kontrollera med tanke på ev. kondensbelastning / värmespill. Krypgrund Finns under tillbyggnadsdel. Undermark lokalt fuktig vid lågpunkter, anslutningar motfyllda grundmurar. Fuktgenomslag med missfärgningar förekommer på något ställe vid motfyllda grundmurar do. 4
INVÄNDIGT Generellt Källare Trappa med Hall Detta avser byggnadens samtliga våningsplan / utrymmen. Inredningar med yt och tätskikt samt installationer är till stor del av äldre utföranden med delvis kraftig slitage / ålderspåverkan. Visst generellt åtgärdsbehov. Tidigare Bastu Duschplats Wc Tvättrum Pannrum Inredningar borttagna, utrymmet ej i funktion. Beklädnader av klinker och kakel vid golv och väggar samt vs-installationer har gamla utföranden med slitage / ålderspåverkan. Putssläpp förekommer vid motfylld grundmurs nederdel, utvändig fuktpåverkan. Oljeeldad äldre combipanna CTC betjänar byggnaderna med värme och varmvatten. Inre Hall Lekrum Förrådsrum Matkällare / Inre Rum Motfylld grundmur invändigt påbyggd med träreglar/ isoleringsskikt och inskivning, fuktkänslig konstruktion. Puts och slitageskador förekommer vid grundmurar / väggar. Puts och slitageskador förekommande som vid förrådsrum. Bottenvåning Gamla Byggnadsdelen Entréhall Wc Kök Matrum Gamla och enklare inredningar med installationer. 5
Vardagsrum Inre Hall Rum mot Entré Trapphall Övervåning Trappa med Allrum Sovrum 1 Klädkammare Sovrum 2 Badrum Wc Ventilationsrum Sovrum 3 Allrum 2 med Balkong Tidigare väggöppning igenmurad, ej färdigställt. Förekommande skador vid väggar, spackling med tapeter. Förekommande skador vid golvmatta Skador vid genomföringar runt trumma för ventilation. Plastmatta / Kakel vid golv och väggar har äldre utföranden med slitage / ålderspåverkan. Sättningssprickor förekommande vid vägghörn samt putsbeklädnader. Tillbyggnadsdel i 1 plan Entré mot Gata Hörnrum Rum 1 Klk / Förråd Allrum i vinkel Pentry Entréhall till Altan Putsskador förekommande vid vägghörn. Av enklare utförande vad gäller utrustning. Inrett som tvättrum för barn, enklare med slitagepåverkan. 6
Wc Vidbyggd Garagedel Utrymmet delvis ombyggt till ventilationsrum. 3 Riskanalys Lokala fuktgenomslag med skador kan ses vid källare och krypgrundutrymme enligt noteringar, tecken på nedsatt funktion av utvändigt torrläggningssystem med renoverings / förnyelsbehov. Våtrummen har i huvudsak gamla utföranden vad gäller beklädnare / tätskikt samt installationer av vvs och el enligt anmärkningar. Generella renoveringsbehov. Yttertakens konstruktioner vad gäller isoleringsskikt samt luftspalter mot kondenspåverkan är ej åtkomliga för kontroll utan konstruktionsingrepp. Värmespill ifrån underliggande boutrymmen i kombination med bristfälliga luftspalter kan innebära påverkan av kondensfukt som bildas vintertid med risk för följdskador. Yttertakens tätskikt med plåtbeslagningar är möjliga att se över och kontrollera först vid snöfria förhållanden. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Uppsala 2015-02-16 Anders Larsson Byggledning AB Anders Larsson Av SBR godkänd besiktningsman. Medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund SBR. 7
FASTIGHET BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1
2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET
2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET
FASTIGHET Övriga villkor Tilläggsuppdrag Okulär elinstallationskontroll i paketet Skyddat Köp enligt punkt 2.3 ovan 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulärelkontroll i paketet Skyddat Köp. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter och allmänt kända åldersmässiga avskrivningar på el-installationer. Några undersökningar i form av isolations-mätningar eller andra mätningar av elsystemet ingår inte. När uppgifter inhämtas angående el-systemet i fastigheten vilka frångår normal funktion ska elektriker/fackman anlitas. I vissa fall omfattar besiktningen även intag av information för upprättande aven ergideklaration som ingår i paketet Skyddat Köp. 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1
FASTIGHET BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.
FASTIGHET BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 20 år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år