Torshälla Fastighets AB Årsredovisning 2008 2008
Årsredovisning 2008 Torshälla Fastighets AB (TFAB) Innehåll Ordförande och vd:s ord... 3 Organisation och arbetssätt...4 Personal... 5 Litet företag med stort ansvar... 6 Miljö... 7 Hyresgästens bäste vän...8 Kvalitet, trygghet och säkerhet... 9 Bonsai är nya innestället för de unga i Torshälla...10 Fastigheterna 2008...11 Kunder, marknad och ekonomi...12 Förvaltningsberättelse...13 Resultaträkning...15 Balansräkning...16 Kassaflödesanalys...19 Noter...20 Underskrifter... 32 Revisionsberättelse... 33 Fem år i sammandrag...34 Nyckeltal...35 Bostadshyror...36 Omflyttningsfrekvens... 37 Fastigheter färdigställda...38 Fördelning bostäder... 40 Fördelning lokaler, garage och p-platser...41 Styrelse och ersättare...42 Årsredovisning 2008 Layout & produktion: Intro Media Foto: Intro Media och Joakim Serrander Illustration: Fredrik Saarkoppel Tryck: Ågerups, Eskilstuna
ORDFÖRANDE OCH VD:S ORD Fokus på miljö och förbättrad service Redan i förordet till vår verksamhetsberättelse förra året flaggade vi för den decentraliserade organisation som var på gång i Torshälla Fastighets AB. Nu har vi tagit beslutet att dela in vår verksamhet i två disktrikt. Detta för att behålla och förbättra servicenivån och komma ännu närmare våra kunder såväl boende som andra hyresgäster. Inflyttningen i det nybyggda Pilen skedde under första halvan av året och alla lägenheterna blev uthyrda. Vi införde där ett nytt system med individuell avläsning av vattenförbrukningen både av varm- och kallvatten. Hyresgästerna kompenserades i form av lägre hyra. Hitintills kan sägas att nästan alla hyresgäster har tjänat på denna ordning, men framförallt så kan hyresgästen själv påverka förbrukningen och därmed kostnaden samtidigt som energiförbrukningen minskar och vi gör en positiv insats för miljön. Vi fortsätter ansträngningarna att planera för fler bostäder i Torshälla. Vi har tidigare berättat om den framgångsrika saneringen av Holmens gamla fabriksområde. Här har vi haft för avsikt att skapa ett 60-tal byggrätter. Nu visar det sig att området ingår i ett markerat område hos Riksantikvarieämbetet och vi får nu vända oss till Länsstyrelsen för vidare utredning i ärendet. Intresset att bo i Torshälla är fortsatt stort och vi ser det i form av få lediga lägenheter. Det understryker vikten av att få till ytterligare byggnation i Torshälla. Alf Egnerfors, styrelseordförande Peter Landin, vd 2008 Torshälla Fastighets AB
O RGA N I SAT I O N O C H A R B E TSS Ä T T Organisation Torshälla Fastighets AB ägs till 100 procent av Eskilstuna Kommunfastigheter AB, som i sin tur ingår i koncernen Eskilstuna Kommunföretag AB, ägd av Eskilstuna kommun. Företaget har en tydlig lokal prägel, med en organisation där personalen har egna ansvarsområden och sina egna hyresgäster. Under 2008 tog vi beslutet att dela in vår fastighetsskötsel i två distrikt, norr och söder. Dessutom finns ytterligare två arbetslag: målare och lokalvårdare. Torshälla Fastighets AB har förvaltningsuppdrag för de kommunala verksamhetslokalerna i Torshälla. Arbetet är organiserat i tre arbetslag som förutom fastighetsskötsel och städning innehåller uppgifter som skolvaktmästare, medverkan vid skolmåltider och arbete för bättre skolmiljöer. Samarbete inom koncernen Vi fortsätter att förstärka samarbetet med vårt moderbolag Eskilstuna Kommunfastigheter AB. Företagen har numer samma ekonomisystem och vi samarbetar bland annat när det gäller elektronisk inläsning av fakturor. Upphandlingar och utbildningar samordnas inom koncernen liksom datadriften. Vi samarbetar med Eskilstuna Energi och Miljö i ett pilotprojekt där vi mäter kall- och varmvattenförbrukningen. Varje lägenhet har två vattenmätare och kostnaden debiteras slutkunden direkt. Det är ett system som är kostnadseffektivt och miljömässigt mycket bra. 2008 Torshälla Fastighets AB
PERSONAL Personalmål Företagets strategiska mål är att vara en Attraktiv arbetsgivare Mål 2008: att medarbetarna uppfattar att ledarskapet är bra och uppnå 3,9 på personalenkät Resultat: Med resultatet 3,8 har vi inte riktigt nått målet. Med tanke på tidigare resultat på endast 3,4 noterar vi en markant ökning som vi är nöjda med. Utbildningar Samtliga medarbetare har gått en åtta timmar lång utbildning i Eskilstuna kommuns arbete med Vision 2020. Dessutom har fastighetsskötare och städpersonal utbildat sig inom data. Total sjukfrånvaro i procent 2008 2007 2006 2005 2004 4,0 6,6 6,1 4,4 6,4 Personal Sjuktalen fortsätter att sjunka och var vid årets slut nere i 4,0 procent per anställd. Företaget arbetar aktivt för att ha en frisk personal. Bland annat erbjuds våra medarbetare att delta i de båda motionsloppen Fordmilen och Dianamilen, i juni respektive augusti. I lokaler under vårt kontor på Brogatan 13 finns Lyftet en lokal med träningsredskap som alla medarbetare kan använda. Företaget erbjuder också en friskvårdstimme i veckan, när arbetet så tillåter. Fritidsklubb Våra medarbetare har möjlighet att delta i de aktiviteter som moderbolaget Kommunfastighet arrangerar genom sin fritidsklubb K-bra. Här kan nämnas bowling, yoga, innebandy och bordshockey samt den årliga vinterresan till Sälen. Bland årets aktiviteter kan nämnas sommarens Allsång på Skansen, och på höstkanten anordnades en Bara-vara-weekend i Säfsen med möjlighet att fjällvandra, fiska eller plocka svamp. Året avrundades med teaterbesök på multiscenen Lokomotivet och Sörmlands Musik & Teaters uppsättning av musikalen ShowBoat. Genomsnittsålder 9 Antal tills. kvinnor 23 Antal tills. män 23 Sysselsättningsgrad kvinnor 87% Sysselsättningsgrad män 98% Personalrörlighet 8% Antal tillsvidare anställda 2008-12-31 Tjänstemän 9 Fastighetsarbete 15 Lokalvårdare 20 Målare 2 Andelen långtidsfriska 2008 = 33 procent. (2007 = 35 procent) Långtidsfriska = anställda under hela året med noll sjukskrivningsdagar under år 2008 Åldersstruktur <30 år 30-39 år 40-49 år >49 år Totalt Kvinnor 1 1 6 16 24 Män 10 8 24 2008 Torshälla Fastighets AB 5
Som kommunägt företag har Torshälla Fastighets AB ett stort ansvar för miljön, och bland annat är man sedan flera år tillbaka miljöcertifierad enligt ISO 14001. Litet företag med stort ansvar För ett företag som Torshälla Fastighets AB är det viktigt att värna om miljön. Men det är minst lika viktigt att underlätta för medarbetare, hyresgäster och andra att agera med så lite miljöpåverkan som möjligt. Till exempel har samtliga fastigheter såväl bostäder som förvaltning källsortering. Under året har Torshälla Fastighets AB minskat avfall till deponi med fem procent genom tre nya fraktioner brännbart, icke brännbart och matavfall i stället för enbart restavfall. I dag sorteras matavfall i cirka 75 procent av våra hyresfastigheter, berättar Håkan Larsson på Torshälla Fastighets AB. Vi hoppas kunna utnyttja vårt eget matavfall att kunna köra biogasbilar på. Från avfall till gas Enligt Eskilstuna Energi och Miljö kastar varje svensk i genomsnitt 100 kilo matavfall per år. Av denna vikt matavfall kan man röta ut 10 kubikmeter biogas, vilket motsvarar cirka 10 liter bensin eller diesel. Om alla som bor i Torshälla, cirka 8 000 personer, sorterar sitt matavfall skulle vi årligen kunna utvinna biogasbränsle motsvarande 80 000 liter bensin eller diesel att driva biogasbilar med, säger Jörgen Björnfot, som är utvecklingschef på Energi och Miljö. Och redan i dag trafikeras Torshällas gator och vägar av biogasfordon. Vi har köpt in tre stycken nya bilar till företaget. De drivs just med biogas från Eskilstuna Energi och Miljös rötgasanläggning, säger Håkan Larsson på Torshälla Fastighets AB. Mäter vattenförbrukningen En av de tuffaste uppgifterna som ett fastighetsbolag har är att effektivisera energianvändning. Energibesiktning är ett led i det arbetet och det har Torshälla Fastighets AB arbetat med hela året. Men det handlar också om att hitta andra vägar som kan få ned energiförbrukningen. Till exempel ska all uppvärmning via el ha upphört till 2010. Arbetet med att konvertera pågår för fullt. I de nya lägenheterna i kvarteret Pilen har Torshälla Fastighets AB låtit installera separata mätare för kall- och varmvattenförbrukning. Förbrukningen mäts individuellt för varje lägenhet, hyresgästen får fakturan direkt från Eskilstuna Energi och Miljö och kan på så sätt se hur mycket vatten som gått åt och vad det kostar. Vi kan tydligt se att konsumtionen av vatten i dessa lägenheter är ungefär 35 procent lägre än i liknande fastigheter där vattnet ingår i hyran, säger Håkan Larsson. De senaste 7 8 åren har Torshälla Fastighets AB arbetat aktivt med målet att få bort kylskåp och kylanläggningar som innehåller freoner. Detta arbete ska vara genomfört senaste 2010 men man har redan kommit långt. När det gäller kylanläggningar på skolor är arbetet redan utfört och i företagets lägenheter har cirka 90 procent av kylskåpen konverterats. Foto: Mats Bäcker 6 2008 Torshälla Fastighets AB
MILJÖ Miljömål Företagets strategiska mål är Energieffektivisering. I samverkan med personal, kunder, leverantörer och andra intressenter ska Torshälla Fastighets AB målmedvetet och strukturerat arbeta för att långsiktigt skapa en god boende- och livsmiljö byggd på miljömedvetenhet och resurshushållning. Mål 2008: att minska energianvändningen för el och fjärrvärme med 2 procent. Resultat: Målet delvis uppfyllt. Energianvändningen av fjärrvärme har minskat 3,0 procent normalårskorrigerat och energianvändning av el har ökat med 0,3 procet. Fastighetsbeståndet har under 2008 ökat med 28 lägenheter, cirka 1 806 kvadratmeter (BOA). Mål 2008: att påbörja konvertering bostäder från eluppvärmda bostäder till värmepump med solfångare (klart senaste 2010) Resultat: Ej uppfyllt, kommer att genomföras 2009. Mål 2008: att 2 av totalt 4 transportfordon ska bytas ut till gasfordon. Senast 2010 skall samtliga bilar bytas ut. Resultat: Målet uppfyllt, 3 fordon som drivs med gas har köpts in. Mål 2008: att införa miljövänligare bränslen till maskiner m.m. Resultat: Målet uppfyllt, beslut om miljövänliga bränslen till maskiner. Vårt miljöarbete 2008 Energiförbrukning 2008 Inom Torshälla Fastighets AB ägda fastigheter, i vilka både bostäder och lokaler ingår, har fjärrvärmeförbrukningen minskat med 3 procent (normalårskorrigerat). Den uppgick år 2008 till 12 540 MWh, vilket är en minskning med 389 MWh jämfört med året innan. Under samma tid har elförbrukningen ökat med 0,3 procent. Den uppgick år 2008 till 3 985,6 MWh, vilket är en ökning med 13,6 MWh jämfört med året innan. Under året tillkom kvarteret Pilen med 28 lägenheter och en yta av 1 806 kvadratmeter (BOA), vilket innebär att statistiken blir något missvisande. Dock är förändringarna marginella med hänsyn till att Pilen håller en mycket god energiprestanda. Energieffektivisering Under året har vi fortsatt arbetet med att injustera Säby och Edvardslund, totalt 405 lägenheter. Investeringarna utfördes under 2007 och 2008 och avsikten var att energieffektivisera energisystemen med frekventstyrda pumpar, ny styr- och reglercentral som kan övervakas på distans, installation av Ema-nipplar med mera. Arbetet med optimering kommer att fortsätta 2009 och beräknas kunna ge ytterligare besparingar under innevarande år. Lågenergilampor och solfångare I stället för glödlampor satsar vi på lågenergilampor samt köper miljömärkt el från Eskilstuna Energi och Miljö. Ridhuset är först i Torshälla med att ha fått solfångare installerat. Den ska kunna klara av varmvattenförbrukningen under större delen av året och kombineras med en bergvärmepump. Avfall och återvinning Vi har minskat avfall till deponi med cirka 5 procent. Detta med tre nya fraktioner Brännbart, Icke brännbart samt Matavfall (som blir biogas) istället för enbart restavfall. Vi hyr en container från Sita där vi samlar miljöfarligt avfall. Biogasfordon och minskade utsläpp Tre nya bilar har köpts in. Samtliga drivs med biogas och används framför allt av fastighetsskötarna inom förvaltning och bostad. Vi ingår också i en bilpool där vi delar en biogasbil med Torshälla stads förvaltning. En stor dieseltank på Holmen har tagits ur bruk. Den har tidigare använts för att tanka bland annat traktorer och mopeder. Nu tankar vi i stället på en bensinmack för att minska på transporterna av diesellastbilar. Utemiljön Vi har gjort en del projekt med utemiljön. Mest för att underlätta skötsel, som i sin tur effektiviserar transporter och användning av maskiner. Miljöresa Varje år utbildar vi personal och kunder inom miljöområdet. I april var samtliga hyresgäster inbjudna till en studieresa till Återvinningscentralen Lilla Nyby. Energibesiktningar Arbetet fortsätter en bit in på 2009 men det mesta är klart. Med energibesiktningar kartlägger vi hur mycket energi som går åt i våra hus för att kunna göra förändringar och förbättringar i stort och smått. 2008 Torshälla Fastighets AB 7
Under året har Torshälla Fastighets AB organiserat om fastighetsskötseln. Två distrikt har skapats för att bovärdarna som de numera kallas bland annat ska bli mer synliga och komma närmare hyresgästen. Hyresgästens bäste vän Tidigare bestod fastighetsskötarna av ett tiotal personer som geografiskt satt på ett och samma ställe. Förra året togs ett beslut om decentralisering. Två nya distrikt, norr och söder, skapades med kontor mer centralt inom respektive område. Tanken är att fastighetsskötarna ska vara mer ute på fältet och bli mer synliga för att komma närmare kunderna, säger Håkan Larsson på Torshälla Fastighets AB. Han tror också att medarbetarnas sammanhållning kommer att stärkas genom att verksamheten delas upp i två mindre grupper. Fastighetsskötarna kallas numera bovärdar, detta för att kopplingen mot fastigheter och hyresgäster ska bli ännu tydligare. Bovärdarna har var sitt område och ansvarar för inre och yttre skötsel i fastigheterna; sophantering, gräsklippning, ogräsrensning, snöröjning och sandning. Under 2008 har Torshälla Fastighets AB lagt extra krut på den yttre miljön. Felanmälan gjordes tidigare till huvudkontoret. I dag ringer hyresgästen till sitt distrikt och direkt till bovärdarna. Ambitionen är att bovärdarna ska vara hyresgästens bästa vän, säger Håkan Larsson. Omorganisationen syftar också till att ge fastighetsskötarna ett större ansvar. Varje distrikt har nämligen egen budget och bovärdarna kan själva beställa varor och tjänster. Det är ett sätt att få en inblick i vad saker kostar. Med de nya distrikten har Torshälla Fastighets AB effiktiviserat sin verksamhet, arbetsstyrkan är idag något mindre. Distrikt Söder, omfattar omkring 500 lägenheter, däribland Edvardslund och Säby. På Distrikt Söder jobbar fyra bovärdar. Deras kollegor är fem till antalet och ansvarar för de närmare 560 lägenheterna på Distrikt Norr. En av dessa lägenheter ligger i före detta Folkets hus, och här bor Berna Herrmann. Berna flyttade hit från Vällingby för 12 år sedan för att komma närmare sin son, och hon har inte ångrat flytten en sekund. Jag ville bo centralt och jag ville ha sjöutsikt och det fick jag ju, skrattar Berna och pekar mot fönstret och mot Torshällaån som flyter förbi strax utanför. Hon ler med hela ansiktet när bovärd Stefan Haals kommer på besök. Det är ingen tvekan om att han är en populär bovärd och rent av hyresgästens bästa vän! Två nya distrikt med bovärdar ska föra Torshälla Fastighets AB närmare kunden. Här är det Stefan Haals som hälsar på Berna Herrmann på Birgersgatan. 8 2008 Torshälla Fastighets AB
KVALITET, TRYGGHET OCH SÄKERHET Kvalitetsmål Företagets strategiska mål är Ökad trygghet Mål 2008: att minska kostnader för skadegörelser på bland annat skolor, med 10 procent Resultat: Tyvärr uppfylldes inte målet skadegörelsen ökade på skolorna Trygghet och säkerhet På Karlsrogatan har vi i samarbete med Hyresgästföreningen gjort en del trygghetshöjande åtgärder. Vi har förbättrat utemiljön för att öka tillgängligheten. Fastighetsägarenätverk Torshälla Fastighets AB ingår i ett fastighetsägarnätverk som initierats av BRÅ Eskilstuna och som består av alla de större fastighetsägarna i kommunen. Nätverket jobbar förebyggande för att minska klotter och skadegörelser i kommunen. Via kommunens så kallade klottercentral inkommer anmälningar om klotter som enligt en överenskommelse i nätverket ska dokumenteras och saneras inom 48 timmar. En anmälan med dokumentation skickas också till polisen. BRÅ Eskilstuna är samordnare för nätverket som träffas en gång per månad. Jämfört med 2007 har våra kostnader för klotter minskat med nästan 60 procent. Våra kostnader i samband med skadegörelse totalt har däremot ökat i jämförelse med föregående år. Vi har under året gjort trygghetsvandringar tillsammans med Hyresgästföreningen och kommer under 2009 att utöka detta till övergripande säkerhetsvandringar för hela Torshälla och då tillsammans med bland annat Torshälla Stads förvaltning, övriga fastighetsägare, boende och BRÅ Eskilstuna. Brandskyddsarbete Vi har satt igång arbetet med Systematiskt Brandskyddsarbete (SBA) och har utbildat förvaltningens skolor i detta. Vi har ansvaret för att SBA genomförs i våra lokaler och ställer därför krav på våra hyresgäster. Precis som övriga förvaltningar i kommunen har vi gjort en risk- och sårbarhetsanalys gällande pandemi, elbortfall och brand. Denna analys är redovisad till Eskilstuna kommuns säkerhetsnätverk. Under 2008 har också fyra säkerhetsombud utbildats. Tanken är att skapa ett nätverk där man kan utbyta erfarenheter. Därifrån slussas frågan vidare till rätt enhet där det också ska finnas en handlingsplan. En förstudie ska ta reda på vad de olika förvaltningarna organisationerna Polisen, BRÅ Eskilstuna, landstinget, Torshälla Stads förvaltning samt vår egen har för uppdrag, skyldigheter och rättigheter. Förhoppningen är sedan att hitta vägar för att slussa problemen till rätt instans. Säker arbetsmiljö Utifrån Eskilstuna kommuns riktlinjer om ett tryggt och säkert samhälle har vi tillsammans med BRÅ Eskilstuna initierat projektet Säker arbetsmiljö. Vi börjar med vårt eget företag och kommer under 2009 att göra undersökningar med medarbetare ute på fältet för att höra hur tryggt och säkert de tycker att det är och hur de upplever sin arbetssituation. Tillsammans med personalenkäten (HKI) och nöjdkundundersökningen (NKI) får vi ett bra material att arbeta med för att öka tryggheten och säkerheten i Torshälla, för såväl medarbetare som kunder. Framtidens boende för äldre Tillsammans med kommunens Vuxenförvaltning och Kommunfastighet ser vi över hur framtidens äldreboende ska utformas. Möjligheterna att anpassa befintliga lägenheter inventeras liksom möjligheterna att göra närmiljön mer tillgänglig och attraktiv. Andra viktiga faktorer är goda kommunikationer, närheten till kommersiell service samt primär- och hemvård, tillgång till olika träffpunkter, grannar och övrigt socialt nätverk. På Edvardslundsgatan 3 A B har vi påbörjat arbetet med att anpassa tre lägenheter av vad som tidigare var en förskola. Lägenheterna ligger alla i markplan och nära vägen och blir klara för inflyttning 1 maj. En noggrannare inventering för att kunna ställa om delar av det befintliga bostadsbeståndet kommer att ske. I förlängningen finns 170 lägenheter som har förutsättningar för att göras om till boende för äldre, då kommer lägenheterna på Edvardslund att fungera som förebild. Säkert Torshälla Om man stöter på problem i dag är det inte självklart vart man ska vända sig, vem som tar tag i problemet. Det saknas en tydlig handlingsplan få en effektiv hantering och Torshälla Fastighets AB varit med att initiera projektet Säkert Torshälla, som tar fart på allvar under 2009. 2008 Torshälla Fastighets AB 9
Bonsai är japanska och betyder skålväxt. Men det är också namnet på ett nytt café i Torshälla. Vid torget har Torshälla Fastighets AB gjort om en gammal restaurang till ett mysigt inneställe för ortens unga. Bonsai är nya innestället för de unga i Torshälla Klockan har passerat fem på eftermiddagen och det är mörkt ute. Inne på Bonsai, Torshällas nya ungdomscafé, är det varmt och luktar nybakad chokladkaka. Vid ett runt bord sitter ett gäng ungdomar och mumsar. Just nu planerar de inför morgondagens fest. Vi brukar ses här och ha möten och spela biljard. Vi planerar nästa steg, hur vi ska bli större och starkare, förklarar Daniel Blom. På agendan står bland annat musikaler, fester och en Guitar Hero-tävling. Resor och temakvällar För tre år sedan startade Eskilstuna kommuns projekt Ung Fritid, med Fredrik Elmgren som projektledare. Han och bland andra Mats Karlsson, arbetar för att skapa saker för ungdomar, men framförallt av och med ungdomar. En del av projektet består av Ungdomstinget en grupp som tillsammans med de anställda, driver caféet Bonsai och anordnar olika aktiviteter som resor, tävlingar och temakvällar. Vi vill ha fler personer till Ungdomstinget! Man får göra roliga saker, lära sig massor, men framförallt får man vara med och bestämma, säger Mats Karlsson och skrattar. Tidigare fanns en fritidsgård på Gökstenskolan, dit högstadieeleverna kunde gå. Men Bonsai och caféet har i dag tagit över rollen som platsen där alla hänger. Trots att lokalen är över 200 kvadratmeter och rymlig känns den ändå intim och ombonad. Den tuffa inredningen har ungdomarna själva valt. En stor del utgörs av bord och stolar i stilrent vitt och svart. På varje bord står så klart ett bonsaiträd. Cafédisken lyser i grönt och på hyllorna står tända ljus. I lokalen finns datorer med internet och spel, ovanför dessa hänger en lång rad med gamla LP-skivor. Här finnas biljardbord, en skön soffa och storbilds-tv. Alla är välkomna Vad man har för intressen, vilka man hänger med eller varifrån man kommer spelar ingen roll. Till Bonsai är alla ungdomar välkomna. Miljön är avslappnad lugn och fartfylld på samma gång. Man kan sitta för sig själv och surfa i ett hörn, eller köra Sing Star för allt vad stämbanden tål. Verksamheten har varit lite speciell under loven, då vi haft matlagning, filmkväll och biljardturneringar. Vi jobbar nu med att få till temakvällar även under vanliga veckor, berättar Åsa Saarholm på Bonsai. På tur står filmkväll och biljardkväll med en speciell biljardmeny som man kan köpa till en billig penning. 10 2008 Torshälla Fastighets AB
FA S T I G H E T E R N A 2 0 0 8 Fastigheterna Säby och Edvardslund Här har vi arbetat med utemiljön för att öka säkerheten. Ventilation På Karlsrogatan 8 14 har vi bytt ventilationssystem, från självdrag till frånluft. Stambyte I kvarteret Sjömannen har stambyte avslutats under 2008. Ungdomscafé I lokalerna där restaurang Tors hammare tidigare höll till har ungdomscaféet Bonsai flyttat in. Vi har på uppdrag av Torshälla stads förvaltning gjort en renovering och förutom själva kaféet byggt nytt kök, handikapp-wc, konferensrum och kontor. Marksanering Saneringen av fastigheten Torshälla 4:44 pågår och har varit framgångsrik. Marken saneras för att på sikt bli tillgänglig för bostadsbebyggelse. Vi har gått in med en detaljplaneansökan för bostäder och önskar uppnå ett 60-tal byggrätter. Det kan bli hyresrätter men vi ser också möjligheter till andra juridiska blandningar av olika upplåtelseformer. Ritningar på webben Lägenhetsritningar, VVS- och planritningar finns numera i elektronisk form på företagets webbhotell, tillgängliga för till exempel fastighetsskötarna. Här ligger också material för kommunens SBA (Systematiskt Brandskyddsarbete), tillgängligt för företaget, skolorna samt räddningstjänsten. Spångagården Vi håller på att göra en ombyggnad för hemvården. Utemiljön förändras med ny belysning och en mer gästvänlig parkering. Vi kommer fortlöpande att finslipa miljön här; plocka ned träd för att få luftigare miljö, och ta bort planteringar för att göra det mer tillgängligt. Snäckberget Vi har sett över buskage och annan vegetation runt fastigheterna, snyggat till parkeringen och bytt belysning för att öka säkerheten och göra miljön tryggare. Starens förskola Förskolan har länge haft problem med vattensamlingar som orsakat vattenskador och skapat otrygghet för barnen på förskolan. Nu har vi påbörjat ett projekt där vi dränerar fastigheten; vi har utrett vattenflödena till området och tittat över topografin. Ytskiktet har ändrats och vi har anlagt fler brunnar för att få bort vattnet som rinner till. Det är ett arbete som löper under tre år och avslutas 2010. Utveckling av Pilen I början av året flyttade de första hyresgästerna in i våra nya lägenheter i kvarteret Pilen. Nyproduktionen är Torshällas första på tretton år och består av 28 yteffektiva lägenheter fördelade på två hus. Lägenheterna är identiska med de som Kommunfastighet byggt på Örtagården i Eskilstuna. Konceptet har genom samarbete med moderbolaget förädlats. Till exempel har lägenheterna på Pilen separat mätare för kall- och varmvatten för att hyresgästen individuellt ska kunna påverka vattenförbrukningen och kostnaden för densamma. Mätarna har inneburit en väsentligt lägre konsumtion av vatten, cirka 35 procent, jämfört med liknande objekt. 2008 Torshälla Fastighets AB 11
KUNDER, MARKNAD OCH EKONOMI Kundmål Företagets strategiska mål är Ökad trygghet, service och samverkan. Mål 2008: att uppnå 81,0 procent av serviceindex på kundundersökning (NKI) Resultat: På grund av det gångna årets arbete med att omorganisera fastighetsskötseln ville vi vänta med en NKI tills den nya organisationen har stabiliserats. Därför har ingen kundundersökning genomförts 2008. Kunder och marknad Kön för att få en lägenhet i Torshälla är fortsatt lång och efterfrågan stor. Vi har under året gjort förändringar i kösystemet som innebär att kunderna måste precisera vilket område man vill bo i samt att man bara kan ställa sig i kö för tre fastigheter åt gången. I februari började de första hyresgästerna flytta in i nyproduktionen i kvarteret Pilen. Intresset för de nya lägenheterna har varit stort och det har också funnits en kö med intresserade ifall någon lägenhet i Pilen skulle bli ledig. Vi har haft ett fåtal omflyttningar inom beståndet under året. Aktiviteter Speedway på Säby. Den lokala stjärnan Linus Eklund från Smederna visade upp sitt stall med buss och motorcykel. För att visa upp sig och presentera sin verksamhet har Hyresgästföreningen arrangerat en torgdag med bland annat fiskdamm och jonglering. Torshälla Fastighets AB var medarrangör. Vi har anordnat en miljöresa för våra kunder, till Återvinningscentralen Lilla Nyby Trappuppgången Samarbetet med moderbolaget Kommunfastighet har fortsatt när det gäller tidningen Trappuppgången, som ges ut av koncernen Eskilstuna Kommunföretag AB. Trappuppgången har under året kommit två gånger och distribuerats till samtliga hushåll i Eskilstuna. Ekonomimål Företagets strategiska mål är långsiktigt stabil soliditetsnivå Mål 2008: att nå soliditet om 13,7 procent Resultat: målet uppfyllt med 13,8 procent Bostäder mål Mål 2008: Att arbeta fram exploateringsavtal på Holmen. Resultat: Ett förslag på samarbetsavtal arbetades fram under 2008 arbetet avtog något under slutet av 2008 i samband med finanskrisen. Uthyrning Uthyrningsgraden för bostäder ligger på en hög och stabil nivå om cirka 99 procent. Det finns i princip inte några lediga lägenheter hos Torshälla Fastighets AB. De vakanser som uppstår är främst i samband med in- och utflyttningar. De som inte används för evakuering vid renoveringar eller liknande, blir snabbt bokade av nya hyresgäster. Företagets bostadsbestånd exponeras i receptionen och fönster på Brogatan 13. De lägenheter som blir lediga annonseras ut på anslagstavlan och på företagets hemsida, via länk till webbportalen BoVision och genom bevakningsservice per e-post. 12 2008 Torshälla Fastighets AB
F Ö R VA LT N I N G S B E R Ä T T E L S E Innehåll förvaltningsberättelse resultaträkning balansräkning kassaflödesanalys noter och kommentarer till resultat- och balansräkningen Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Styrelsen och verkställande direktören för Torshälla Fastighets Aktiebolag, organisationsnummer 556061-2912, får härmed avge följande årsredovisning för räkenskapsåret 2008. Styrelse, verkställande direktör och revisorer 2008: Ordinarie ledamöter Alf Egnerfors ordförande (s) Aino Blomgren, vice ordförande (s) Carin Kuutmann (v) Lars Grape (m) Owe Kling (fp) Suppleanter Emeli Lanninge (s) Bengt Karlsson (s) Pamela Nordberg (s) Hannu Vidlund (m) Thomas Olsson (c) Verkställande direktör Peter Landin Styrelsen har under året hållit 11 sammanträden. Ordinarie bolagsstämma hölls den 24 juni 2008. Revisorer Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Lekamannarevisor Marianne Jonsson (s), ordinarie Aktieägare Eskilstuna Kommunfastigheter AB, 3 872 aktier och röster Torshälla Fastighets AB ingår, som ett helägt dotterbolag till Eskilstuna Kommunfastigheter AB i koncernen Eskilstuna Kommunföretag AB, som ägs av Eskilstuna kommun. Organisationsanslutning Företaget är medlem i: SABO Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag KFS Kommunala Företagens Samorganisation HBV Husbyggnadsvaror HBV Förening Ägardirektiv Bygga och förvalta attraktiva och prisvärda bostäder & trygga god service genom aktivt ägande Anpassa bostäder för människor med särskilda behov & möjliggöra kvarboende för äldre Arbeta tillsammans med berörda nämnder samt inom kommunkoncernen Möjliggöra individuell mätning av vatten vid ny-och ombyggnation samt göra försök med solceller & solfångare Samverka inom kommunkoncernen för energieffektiviseringar Verka för att mångfalden bland personalen skall spegla samhället i övrigt Förbättra miljöanpassningen av byggnader vad gäller miljöskadliga material Uppfyllelse av ägardirektiv Torshälla Fastighets AB arbetar aktivt för att uppfylla ägarnas direktiv. Under 2008 har inflyttning skett på kv Pilen, fastigheten har låg energiförbrukning samt individuell mätning och debitering av vatten. Hittills kan man konstatera att förbrukning av vatten minskat med ca 35 % jämfört med liknade fastigheter. Solfångare har installerats under 2008 på Nyby Ridhus. Åtgärder för att minska användandet av freon och radon pågår och kommer fortsätta under 2009. Bolaget samarbetar med kommunen och Kommunfastigheter AB för anpassning av boende med särskilda behov, en ombyggnation av lägenheter anpassade för äldre har påbörjats. Ett gott samarbete finns med lokala hyresgästföreningar för att skapa medinflytande för hyresgästerna. För personalen har kompetensutveckling samt mångfaldsutbildning genomförts under året. Bolaget samverkar även med Torshälla Stads förvaltning för utvecklingen av Torshälla som stadsdel. Investeringar Investeringar i byggnader uppgår under året till 10 836 tkr och i inventarier till 2 287 tkr. Totala investeringar under året uppgår till 13 123 tkr. Investeringar i byggnader avser avslutade investeringar: Pilen 10, nybyggnation 28 lägenheter Skidåkaren 2, ombyggnad kök Skidåkaren 2, biohygienanläggning Sjömannen 15, stambyte Löparen 1, värmeinjusteringssystem Löparen 1, avluftare för värmesystem Löparen 1, manuell avluftare Framdragning av stadsnätet, div fastigheter Vårdaren 11, pergola Gökropet 4, paviljong Höjdhopparen 2-3, boulebana pågående investeringar: Torshälla 4:44, nybyggnation Löparen 1, ombyggnad daghem Löparen 1, boende för äldre Vårdaren 11a, köksavlopp Gökropet 4&5, ventilation Aspen 10, fastighetskötarlokal Skidåkaren 2, hemvården Snickaren 18, Bonsai Glömsta förskola, bulleråtgärder Marknad Intresset för att bo i Torshälla är stort. Efterfrågan är som störst på fyrarummare, bostäder i markplan och med hiss. I takt med att den äldre befolkningen i Torshälla ökar så ökar också efterfrågan på lägenheter med bättre tillgänglighet och seniorboende. 2008 Torshälla Fastighets AB 13
F Ö R VA LT N I N G S B E R Ä T T E L S E Framtiden Projekt med stam- och badrumsrenovering som berör fastigheter från 1950- och 1960-talen kommer att fortsätta i flera år. Hittills har 100 badrumsrenoveringar utförts av ca 325 st. Under 2009/2010 kommer 29 st renoveras i fastigheten Sjömannen 15. Arbetet fortsätter med att förbättra den yttre miljön, både vad gäller trygghet och skötsel. Projekt för boende för äldre som har bedrivits ett antal år i samarbete med kommunen skall 2009 realiseras i ett pilotprojekt där tre lägenheter anpassas för bättre tillgänglighet mm och möjliggör därmed ett boende som innebär att man slipper flytta när mindre funktionshinder uppstår. En inventering om var ev ytterligare anpassningar skulle kunna utföras framöver kommer att genomföras under 2009. Under ett antal år har vi genomfört flera energieffektiviseringsprojekt och arbetet kommer naturligtvis att fortsätta med ambitionerna att minska förbrukningstalen inom fjärrvärme, el och vatten. Dels med hänsyn till klimatförändringen och dels det faktum att taxeökningarna inte motsvaras av de hyreshöjningar som inbringas på intäktssidan. Det finns ett fortsatt intresse av nybyggnation inom Torshälla, flera lämpliga tomter finns som skulle kunna förtätas. Ambitionen är att fortsätta med planerna på nybyggnation, arbetet med ändring av detaljplan för 4:44 för bostadsändamål (Holmen) är påbörjad. Fastighetsförvaltningen Vid utgången av 2008 ägde och förvaltade bolaget: Bostadslägenheter 1188 (1160) Lokaler 35 (35) Barnstugor 2 (2) Områdescentral 1 (1) Vårdcentral 1 (1) Den totala ytan för bostäder och lokaler uppgår till 97 359 kvm (95 578 kvm). Med utgångspunkt från att åsatta taxeringsvärden skall motsvara 75% av fastighetens marknadsvärde, kan vi vid jämförelse av taxerade fastigheters bokförda värden konstatera ett betryggande övervärde. Risk för nedskrivning föreligger således ej. Kommunala verksamhetslokaler På uppdrag av moderföretaget, Eskilstuna Kommunfastigheter AB, förvaltas 21 st kommunala fastigheter i Torshälla. Den sammanlagda förvaltade ytan uppgår till ca 29 800 kvm och de största objekten är Gökstensskolan och Edvardslundsskolan. Resultatet för Förvaltningsuppdraget mot kommun 2008 efter finansiella poster blev -191 tkr. Fastighetsunderhåll Periodiskt underhåll har utförts till ett belopp av 14 315 tkr (17 649 tkr) varav 2 134 tkr (2 566 tkr) avser kommunala verksamhetslokaler och 12 181 tkr (15 083 tkr) egna fastigheter. Finansförvaltningen Under år 2008 har TFABs snittränta ökat och bidragit till ökade räntekostnader, 12 690 tkr (10 807 tkr). De statliga räntebidragen är marginella. Genomsnittlig ränta på bolagets låneportfölj var vid ingången av 2008 4,04% och vid utgången av 2008 4,20 %. Som alternativ till traditionell räntebindning har bolaget använt en ränteswap som instrument. Vid årets utgång uppgick swapen till 25 Mkr. Ränteswapar har inte realiserats under löptiden. Risker & Möjligheter Bolaget finansieras till stor del av upplåning från kreditinstitut och är följdaktligen exponerat för ränterisker och finansieringsrisker. Dessa risker hanteras genom efterlevnad av upprättad finanspolicy som ses över årligen. Bolaget riskerar även vissa kreditförluster samt fastighetsskador. Dessa risker hanteras genom systematisk kreditbedömning samt att samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade. Någon valutarisk föreligger inte. Känslighetsanalys Nedan följer en tabell som visar hur Torshälla Fastighets ABs resultat påverkas på helårsbasis av en förändring på ett antal faktorer. Förändring resultatpåverkan helår, tkr Hyresförändring 1% 814 Förändring vakansgrad 1%-enhet 814 Förändring driftkostnader 1% 717 Förändring fastighetsskatt bostäder 0,1% 281 Förändring av snittlåneräntan 1%-enhet 2 960 Värdeförändring fastigheter (bokfört värde) 1% 3 542 Hyresförluster Antalet outhyrda lägenheter uppgick 2008-12-31 till 2 st. Totalt hyresbortfall för outhyrda objekt för året uppgick till 834 tkr (951 tkr), varav lägenheter utgör 438 tkr (668). Likviditet/soliditet Likvida medel, inklusive medel från koncernkontot har under året uppgått i genomsnitt till 7,8 milj kr (16,7 milj kr). Vid årets slut uppgår de likvida medlen till 7,4 milj kr. Balanslikviditeten, d v s förhållandet mellan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder, uppgår till 0,65 (0,94). Soliditeten, beräknad som summan av justerade obeskattade reserver och eget kapital i förhållande till balansomslutningen uppgår till 13,8% (13,4%). Hyresförhandlingar Resultatet av hyresförhandlingar för år 2008 med Hyresgästföreningen gav en höjning av bostadshyrorna med 2,45% fr o m 1 mars. Resultat och vinstdisposition Redovisat resultat uppgår till 1 055 462 kr (719 445 kr). Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till bolagstämmans förfogande stående vinstmedel 37 305 244 kr, varav 1 055 462 kr är årets vinst, balanseras i ny räkning. Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen i form av koncernbidrag har under förutsättning av årsstämmans godkännande lämnats med 1 912 tkr, vilket föranleder att fritt eget kapital per balansdagen, efter beaktande av skatteeffekten, reducerats med 1 377 tkr. Den föreslagna värdeöverföringen i form av koncernbidrag gör att bolagets soliditet hamnar på 13,8%. Soliditeten är, mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrives med lönsamhet, betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen, i form av koncernbidrag, ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 2-3 st (försiktighetsregeln). 14 2008 Torshälla Fastighets AB
Torshälla Fastighets AB 556061-2912 R E S U LTAT R Ä K N I N G 7(24) Resultaträkning Not 2008 2007 Nettoomsättning 4 Hyresintäkter 2 80 261 75 638 Övriga förvaltningsintäkter 3 13 676 12 868 Övriga rörelseintäkter 5 1 826 2 697 95 763 91 203 Rörelsens kostnader Externa kostnader 6, 7-50 533-48 988 Personalkostnader 8-21 951-20 896 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 9-8 939-8 624 Summa rörelsens kostnader -81 423-78 508 Rörelseresultat 10 14 340 12 695 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 838 663 Räntebidrag 213 180 Räntekostnader -12 690-10 807 Summa resultat från finansiella poster -11 639-9 964 Resultat efter finansiella poster 4 2 701 2 731 Koncernbidrag lämnat -1 912-1 860 Bokslutsdispositioner 11 312 151 Skatt på årets resultat - - Uppskjuten skatt -46-303 Årets vinst 1 055 719 2008 Torshälla Fastighets AB 15
B A L A N S R Ä K N I N G Torshälla Fastighets AB 556061-2912 8(24) Balansräkning Not 2008-12-31 2007-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 12, 13, 14, 15, 16 353 370 320 321 Balanslåneposter 17-2 Inventarier 18 2 722 1 486 Pågående ny- och ombyggnader 19 1 959 32 348 358 051 354 157 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar 20 40 40 Andra långfristiga fordringar 21 145-185 40 Summa anläggningstillgångar 358 236 354 197 Omsättningstillgångar Varulager m m Förråd 238 298 Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 117 217 Kundfordringar 146 98 Skattefordringar 1 144 1 761 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 869 2 008 Fordringar hos Eskilstuna Kommun 22 7 163 17 920 Övriga kortfristiga fordringar - 1 11 439 22 005 Kassa och bank 12 18 Summa omsättningstillgångar 11 689 22 321 Summa tillgångar 369 925 376 518 16 2008 Torshälla Fastighets AB
Torshälla Fastighets AB 556061-2912 9(24) Balansräkning Not 2008-12-31 2007-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital 23 Bundet eget kapital Aktiekapital (3 872 aktier) 1 936 1 936 Reservfond 11 105 11 105 13 041 13 041 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust 36 250 35 530 Årets vinst 1 055 719 37 305 36 249 Summa eget kapital 50 346 49 290 Obeskattade reserver 24 1 122 1 434 Avsättningar Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser 25 1 634 1 091 Uppskjutna skatter 26 4 218 4 172 Summa avsättningar 5 852 5 263 Långfristiga skulder 27 Övriga skulder till kreditinstitut 28 155 108 157 437 Skulder till Eskilstuna Kommun 139 400 139 350 Summa långfristiga skulder 294 508 296 787 2008 Torshälla Fastighets AB 17
B A L A N S R Ä K N I N G Torshälla Fastighets AB 556061-2912 10(24) Balansräkning Not 2008-12-31 2007-12-31 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 471 1 516 Leverantörsskulder 2 853 7 499 Skulder till koncernföretag 4 770 4 159 Skulder till moderföretag 290 621 Övriga kortfristiga skulder 2 488 3 571 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 6 225 6 378 Summa kortfristiga skulder 18 097 23 744 Summa eget kapital och skulder 369 925 376 518 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 28 11 046 47 922 Ansvarsförbindelser Avtal att förvärva fastigheten Torshälla 4:45 1 199 1 150 Beräknade miljöåtgärder Torshälla 4:44 600 1 200 18 2008 Torshälla Fastighets AB
Torshälla Fastighets AB 556061-2912 K A S S A F L Ö D E S A N A LY S 11(24) Kassaflödesanalys Not 2008 2007 Den löpande verksamheten Rörelseresultat efter finansiella poster 2 702 2 731 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm 9 753 8 423 Betald inkomstskatt 617-1 565 13 072 9 589 Ökning/minskning varulager 59 62 Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar 1 042-2 448 Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder -7 373 2 650 Kassaflöde från den löpande verksamheten 6 800 9 853 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -13 123-31 188 Sålda materiella anläggningstillgångar 250 171 Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar -145 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -13 018-31 017 Finansieringsverksamheten Upptagna lån - 34 700 Amortering av skuld -1 617-2 252 Ökning/minskning kortfristiga finansiella skulder 783-784 Utbetalt koncernbidrag -1 860-1 800 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -2 694 29 864 Årets kassaflöde -8 912 8 700 Likvida medel vid årets början 16 335 7 635 Likvida medel vid årets slut 30 7 423 16 335 2008 Torshälla Fastighets AB 19
N O T E R M E D R E D O V I S N I N G S P R I N C I P E R O C H B O K S L U T S K O M M E N TA R E R Torshälla Fastighets AB 556061-2912 12(24) NOTER OCH KOMMENTARER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGEN Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Lånekostnader Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig, oavsett hur de upplånade medlen har använts. Leasingavtal Samtliga leasingavtal, oavsett om de är finansiella eller operationella, redovisas som hyresavtal (operationella leasingavtal). Leasingavgiften kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Förråd Varulagret är upptaget till det lägsta av anskaffningsvärdet enligt först in- först ut- principen, respektive verkligt värde. Inkuransavdrag har skett med 3%. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser och redovisas netto efter moms och rabatter. Skatt Företaget och koncernen tillämpar BFNAR 2001:1 Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Temporära skillnader beaktas ej i koncernmässig goodwill och inte heller i skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intresse-företag som inte förväntas bli beskattade inom överskådlig framtid. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. 20 2008 Torshälla Fastighets AB