KLÖVERN DEL ÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 20 09 / 1

DEL ÅRSR APP ORT JANUARI JUNI 20 0 9 Intäkterna ökade till 631 mkr (603) Förvaltningsresultatet ökade med 38 procent till 252 mkr (183), motsvarande 1,57 kr per aktie (1,11) Resultat efter skatt uppgick till 111 mkr (100), motsvarande 0,69 kr per aktie (0,61) Eget kapital per aktie uppgick till 24,78 kr (25,09) vilket, i förhållande till börskursen per sista juni, innebär en substansrabatt om 27 procent (27) Prognosen över förvaltningsresultatet höjs. Enligt den nya prognosen förväntas förvaltningsresultatet för uppgå till minst 440 mkr (355), vilket skulle motsvara 2,74 kr per aktie (2,17). Enligt föregående prognos skulle resultatet klart överstiga 355 mkr. Foto: Interiör från Klöverns kontorshotell Tuppen i fastigheten Kopparhammaren 2 i Norrköping. KLÖVERN DEL ÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 20 09 / 1

VD:s kommentar Stabil bas i föränderlig omvärld Klövern presenterar sitt bästa halvårsresultat någonsin och står på en stabil grund. Strukturerat arbete med att forma kundstocken, fastighetsbeståndet och fi nansportföljen gör att bolaget är väl rustat för tuffare tider. Genom fokuserat arbete vid om- och nyförhandlingar har vi lyckats förlänga den genomsnittliga kontraktstiden till 3,1 år och kunderna utgör en bra mix av offentlig och privat verksamhet. Via strategiska försäljningar och förvärv har fastighetsbeståndet, med inriktning mot kontor i bra kommunikationslägen och företagsparker, koncentrerats till tio starka städer. Hyresnivåerna är oförändrade under första halvåret, men gamla hyresavtal omförhandlas fortfarande till högre hyresnivåer än tidigare. Slutligen har vi valt att räntesäkra hela låneportföljen genom swapavtal och räntetak, vilket tryggar kassafl ödet vid en kommande ränteuppgång, säger Klöverns VD Gustaf Hermelin. Periodens resultat, mkr Hyresintäkter 618 580 Övriga intäkter 13 23 Drift- och centrala kostnader 262 254 Finansnetto 117 166 Förvaltningsresultat 252 183 Värdeförändringar, fastigheter och derivat 133 37 Uppskjuten skatt och aktuell skatt 8 46 Resultat efter skatt 111 100 KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI / 2

Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engagemang möter kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner. Klövern har affärsenheter i tio städer: Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. Per den 30 juni uppgick fastigheternas värde till ca 12 miljarder och hyresvärdet till 1,4 miljarder kronor. Klövernaktien är noterad på Nasdaq OMX Nordiska Börs i Stockholm, listan för medelstora företag. Resultatposter jämförs med motsvarande period föregående år och balansposter med senaste årsskifte. Hyresmarknaden Hyresmarknaden på Klöverns orter, som till största delen utgörs av regionstäder i Mellansverige, är fortsatt god. Främsta anledningen är att vakanserna på samtliga orter väsentligt har reducerats under de senaste åren, vilket lett till brist på, framför allt, moderna och flexibla kontor. Hyresnivåerna har under första halvåret varit stabila men efterfrågan har, jämfört med föregående år, mattats något. Utsikterna för resterande del av är relativt goda även om uthyrningsprocesserna tar längre tid än tidigare och variationen mellan orterna är större. Vi kan konstatera att i Uppsala Business Park, där Klövern har sin största vakans, är det en positiv utveckling på både uthyrningsgrad och efterfrågan. Kunder Till följd av några kända stora avflyttningar, blev det en sammanlagd nettoutflyttning under andra kvar talet med 8 mkr (10). Sony Ericsson aviserade redan under sommaren sin neddragning i Kista och avflyttade under andra kvartalet från 3 500 kvm med ett kontraktsvärde om 5 mkr. Under perioden, med inflyttning senare under eller under 2010, har bland annat följande större avtal tecknats: Västerås Gustavsvik 13, 20-årigt avtal med Västerås Stad, årligt kontraktsvärde om 3,5 mkr Uppsala Business Park, 8-årigt avtal med Uppsala Vatten, årligt kontraktsvärde om 2,4 mkr Kista Gullfoss 3, 10-årigt avtal med ICA, årligt kontraktsvärde om 1,6 mkr. Största hyresgäst är Ericsson, som genom 34 olika avtal och en genomsnittlig återstående kontraktslängd på 4,4 år, svarar för 14 procent av Klöverns totala kontraktsvärde. Klöverns totala återstående genomsnittliga kontraktstid uppgick till 3,1 år. Kontraktsvärdet per 30 juni fördelar sig med 47 procent på privata företag, 36 procent publika företag samt 17 procent stat och kommun. Periodens resultat Periodens resultat efter skatt uppgick till 111 mkr (100). I resultatet ingår värdeförändringar på fastigheter med 189 mkr ( 106) och värde för ändringar för derivat med 56 mkr (70). Förvaltningsresultatet, dvs resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, ökade med 69 mkr till 252 mkr (183). Eget kapital uppgick till 3 985 mkr (4 035) och soliditeten var vid periodens slut 32 procent (32). RESULTAT FÖR JÄMFÖRBART BESTÅND* -06-30 -06-30 Yta, tkvm 1 374 1 368 Verklig värde, mkr 11 747 12 065 Avkastningskrav, % 7,2 6,6 Uthyrningsgrad, % 89 89 Periodens resultat, mkr jan-jun jan-jun Hyresintäkter 612 572 Övriga intäkter 13 23 Driftkostnader 225 221 Driftöverskott 400 374 * Avser de fastigheter som ägts under hela första halvåret både och. Uppsala Business Park. Utvecklingen av uthyrningsgrad och efterfrågan i Uppsala Business Park är fortsatt positiv. Klövern har bl a tecknat ett 8-årigt avtal med Uppsala Vatten. KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI / 3

Intäkter och uthyrningsgrad Intäkterna under perioden uppgick till 631 mkr (603), varav hyresintäkter 618 mkr (580). Övriga intäkter, vilka utgörs av intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal, uppgick till 13 mkr (23). Uthyrningsgraden uppgick till 89 procent (90) vid periodens slut. Kostnader och överskottsgrad Fastighetskostnaderna uppgick till 228 mkr (224) under perioden. I fastighetskostnaderna ingår kundförluster om 3 mkr (1). Driftöverskottet blev 403 mkr (379), vilket innebar en överskottsgrad på 64 procent (63). Centrala administrationskostnader är belastade med 3 mkr avseende avsättning till Klöverns vinstandelsstiftelse för. Fastigheternas värde och värdeförändringar Det verkliga värdet för Klöverns fastigheter uppgick per 30 juni till 11 887 mkr (11 895). Under perioden uppgick fastigheternas värdeförändringar till 189 mkr ( 106). I värdeförändringarna ingår realiserade värdeförändringar om 34 mkr (32) och orealiserade värdeförändringar om 223 mkr ( 138). De negativa orealiserade värde förändringarna påverkar inte kassaflödet. I genomsnitt har Klöverns fastighetsbestånd per 30 juni värderats med ett avkastningskrav på 7,2 procent. Klövern värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsinnehavet. 20 30 procent av värderingarna utförs av ett externt värderingsföretag och resterande värderingar görs internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande 12-månaders period. De externa värderingarna har utförts av DTZ Sweden som också varit rådgivande när avkastningskraven i de interna värderingarna bestämts. För utförlig beskrivning av värderingsprinciper, se Klöverns årsredovisning för. FÖRÄNDRING VERKLIGT VÄRDE MKR Verkligt värde per 1 januari 11 895 Förvärv 142 Investeringar 186 Försäljningar 147 Värdeförändringar 189 Verkligt värde per 30 juni 11 887 Finansiering Vid periodens slut uppgick de räntebärande skulderna till 7 781 mkr (7 645). Outnyttjade kredit volymer uppgick till 868 mkr, inklusive outnyttjad checkkredit om 200 mkr. Den genomsnittliga räntan för hela finansportföljen uppgick till 2,8 procent (4,2), efter en nedgång med 1,4 procentenheter under första halvåret. Exkluderas derivat samt kostnad för kreditavtal och checkkredit uppgick räntan till 1,5 procent (3,9) den sista juni. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 3,4 år (1,1). Kreditvolymer med swapavtal betraktas som räntebundna. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,2 år (2,6). Genomsnittlig ränta 2005 % 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 2004-12-31 2005-12-31 2006-12-31 2007-12-31-12-31-06-30 FÖRFALLOSTRUKTUR Förfalloår Lånevolym, mkr Ränteförfall Genomsnittlig ränta, % Avtalsvolym, mkr Kreditförfall Utnyttjat, mkr Rörlig 3 651 1,4 216 5,2 577 377 2010 32 3,8 2 678 2 546 2011 82 5,8 2 608 2 147 2012 1 075 1 000 2013 1 704 1 704 2014 7 7 2015 1 400 3,6 2016 1 400 4,4 2017 1 000 3,9 Totalt 7 781 2,8 8 649 7 781 Klövern innehar finansiella instrument i form av räntetak och ränteswappar i syfte att minska ränterisken och samtidigt behålla rörliga låns flexibilitet i jämförelse med bundna lån. Vid periodens slut hade Klövern räntetak om 3 999 mkr (3 829), varav 400 mkr förfaller under och resten fördelat under åren 2010 2014. Ett tak på 500 mkr, med löptid till 2014 och lösenränta på 4,25 procent, har tecknats under andra kvartalet. Merparten av övriga räntetak ligger med lösenränta på 4,5 procent och några på 4,0 procent. Historiskt låga långa räntor, samt en strategi om att jämna ut kassaflöden över tiden, innebar att Klövern under första halvåret ingick nya ränteswapavtal om 2 800 mkr, varefter ränteswapavtalen uppgick till totalt 4 000 mkr. Ett avtal på 200 mkr löper ut under slutet av. Övriga swapavtal löper till 2015 2017. Klöverns ränteswappar och räntetak begränsar effektivt Klöverns ränterisk. En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle bara höja Klöverns genomsnittliga upplåningsränta med knappt en halv procentenhet. KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI / 4

RÄNTEKÄNSLIGHETSANALYS Förändring av marknadsräntan med X %-enheter 0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 Klöverns genomsnittliga ränta, % 2,6 2,8 3,0 3,3 3,5 3,8 Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 3,1 2,9 2,7 2,5 2,4 Genomsnittlig ränta baseras på Klöverns aktuella ränta per -06-30. Räntetäckningsgrad baseras på förändring av marknadsräntan i relation till periodens resultat. Derivat ska marknadsvärderas över resultaträkningen enligt IFRS. Stigande räntor under andra kvartalet innebar stigande värden på Klöverns derivat. Värdeförändringarna för derivat uppgick till 56 mkr (70) under första halvåret och den sista juni var värdet 5 mkr ( 62). Värdeförändringen är inte kassaflödespåverkande. Vid löptidens slut är värdet på derivaten alltid noll. Skattesituation Utfall i skattemål Under perioden har Klövern vunnit ett skattemål från taxeringsåret 2002, som innebar att skattetillägg om 12 mkr undanröjts och ytterligare underskott om 122 mkr fastställts. Samtidigt förlorade Klövern tre mindre skattemål från taxeringsåren 2002 och 2003, vilket innebar ett totalt skattetillägg om 5 mkr som har betalats under perioden. I bokslutet per 31 december ingick ansvarsförbindelser om 21 mkr för pågående skattemål och efter fastställda domar uppgår motsvarande belopp till 4 mkr. Kvarvarande mål har avgjorts efter periodens utgång, se Händelser efter periodens utgång. Periodens skatt Periodens resultat exklusive värdeförändringar, d v s den löpande fastighetsrörelsen, har belastats med uppskjuten skatt om 40 mkr. Tack vare nya underskott från vunnet skattemål har skattefordran och resultatet ökat med 32 mkr. Totalt har förändringen av uppskjuten skattefordran belastat periodens resultat med 8 mkr. I periodens resultat ingår orealiserade värdeförändringar för fastigheter och finansiella instrument med 167 mkr. Temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde har sjunkit. Med hänsyn taget till skattemässiga avskrivningar och förvärvade temporära skillnader avseende fastigheter har uppskjuten skatt om 4 mkr återförts i resultaträkningen. Totalt ingår kostnad för uppskjuten skatt med 4 mkr och aktuell skatt om 5 mkr i periodens resultat. Eventuellt nytt underskottsavdrag Förutom Klöverns fastställda underskott gjorde bolaget 2002, i sin tidigare verksamhet som IT-bolag, en förlust om ca 5 000 mkr. I slutet av 2003 begärde Klövern att samma års taxering skulle omprövas med syftet att pröva om Klövern hade rätt till även detta underskottsavdrag. Under våren 2006 återkallade Klövern sin begäran om omprövning. Ett av Skatteverket påfört skattetillägg om 493 mkr, i detta ärende, undanröjdes av länsrätten i december 2007. Skattetilläggsärendet har av Skatteverket, under februari, överklagats till kammarrätten och dom förväntas under tredje kvartalet. Klövern lämnade 2006 in en ny begäran avseende underskottsavdraget. Den förnyade begäran har avslagits av länsrätten i februari och Klövern kommer att överklaga ärendet till kammarrätten. Effekter av eventuellt nytt underskottsavdrag och eventuellt skattetillägg har ej bokförts. Fastighetsförvärv Under januari har två fastigheter i Kista respektive Borås tillträtts. Totala köpeskillingen uppgick till 117 mkr. Vidare har under april två fastigheter Nyköping om totalt 9 250 kvm förvärvats till ett pris om 25 mkr. Avtal har tecknats om förvärv av en fastighet i Västerås med en köpeskilling om 10 mkr. Fastigheten tillträds i december. Fastighetsförsäljningar Klövern har under perioden sålt två fastigheter i Linköping för 147 mkr. Försäljningen innebär en realiserad värdeförändring om 34 mkr. De sålda fastigheterna är centralt belägna och den uthyrningsbara ytan uppgick till 8 900 kvm. Mjölkflaskan 6. Den 1 april tillträdde Klövern två fastigheter i Nyköping; Mjölkflaskan 6 samt Glödlampan 16. KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI / 5

Vidare har avtal tecknats om försäljning av fastigheten Sågen 7 i Karlstad, med frånträde 1 oktober. Försäljningspriset uppgår till 5,9 mkr, vilket ger en realiserad värdeförändring om 0,7 mkr. Fastighetsinnehav och resultat per ort Per den 30 juni omfattade Klöverns innehav 219 fastigheter (217). Totala hyresvärdet uppgick till 1 382 mkr (1 360) och fastigheternas verkliga värde var 11 887 mkr (11 895). Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 1 395 tkvm (1 382). Den genomsnittliga kontraktstiden var 3,1 år (3,1). Resultat per ort visar den löpande verksamheten, vilket inkluderar under perioden förvärvade fastigheter samt gjorda investeringar. Nyckeltal per ort däremot avser situationen vid respektive halvårsskifte varför siffrorna i de två tabelldelarna inte är helt jämförbara. Under posten Övrigt finns resultat från utlösen av hyresavtal samt hyresgarantier. Kontraktsstruktur Kontraktsvärde, mkr Yta, tkvm 300 250 200 150 100 50 0 2010 2011 2012 2013 2014 RESULTAT OCH NYCKELTAL PER ORT Resultat Intäkter, mkr Kostnader, mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Bokförda invest, mkr Ort jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun Kista 168 155 51 50 117 105 70 68 120 150 Karlstad 90 88 32 30 58 58 64 66 12 15 Västerås 69 65 30 27 39 38 56 59 17 69 Linköping 74 67 24 23 50 44 68 66 4 14 Nyköping 51 47 16 17 35 30 68 65 2 20 Norrköping 45 41 22 23 23 18 51 44 13 23 Uppsala 32 35 20 24 12 11 37 31 8 10 Täby 32 30 11 11 21 19 66 64 1 7 Örebro 34 30 12 12 22 18 64 59 8 2 Borås 23 21 9 8 14 13 62 61 2 3 Övrigt* 13 24 1 1 12 25 3 Totalt 631 603 228 224 403 379 64 63 186 313 * Intäkterna består av hyresgarantier. Kostnaderna består av poster som ej är direkt hänförliga till den normala fastighetsdriften. Nyckeltal Verkligt värde, mkr Avkastningskrav, % Yta, tkvm Hyresvärde, mkr Uthyrningsgrad, % Ort -06-30 -06-30 -06-30 -06-30 -06-30 -06-30 -06-30 -06-30 -06-30 -06-30 Kista 4 101 4 065 6,5 5,9 252 237 368 331 94 94 Karlstad 1 483 1 588 7,4 6,9 207 209 192 190 94 94 Västerås 1 226 1 325 7,5 6,9 216 216 161 146 85 88 Linköping 1 350 1 513 7,3 6,8 166 179 159 161 89 85 Nyköping 890 909 7,6 7,3 134 127 109 102 94 94 Norrköping 839 831 7,4 6,9 145 145 108 101 82 80 Uppsala 531 479 8,6 7,7 66 66 98 97 64 66 Täby 528 562 7,5 6,8 68 67 69 67 93 94 Örebro 544 565 7,0 6,6 62 62 67 63 94 93 Borås 395 390 7,8 7,2 79 74 51 46 88 95 Totalt 11 887 12 227 7,2 6,6 1 395 1 382 1 382 1 304 89 89 KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI / 6

Investeringar och projekt Projekt och större hyresgästanpassningar i det egna fastighetsbeståndet är särskilt intressant i tider med få förvärvsobjekt. Projektutveckling kan ske i outnyttjade byggrätter, enskilda fastigheter eller genom omvandling av hela områden. I samtliga fall krävs ett aktivt samarbete med hyresgäster och kommunala myndigheter. Genom att Klövern medvetet förvärvat fastigheter med en relativt hög vakansgrad har företaget utvecklat en bred och god kompetens inom fastighets- och projektutveckling. Under första halvåret genomfördes ett antal projekt i befintliga fastigheter. Totalt investerades 186 mkr (308). I de projekt som avslutats under första halvåret, och i vissa fall påbörjats tidigare år, uppgick investeringarna till 176 mkr (93). Utöver de projekt som avslutades under första halvåret, är fortfarande ett stort antal större och mindre investeringar under utförande. Totalt pågår 114 projekt (140) till en beräknad investering om sammanlagt 803 mkr (865). Totalt återstår 122 mkr att investera i dessa projekt. Kistamässans nya entré. I maj invigdes Kistamässans nya, permanenta entré i fastigheten Isafjord 1. KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI / 7

Aktien och ägarna Klövernaktien är noterad på Nasdaq OMX Nordiska Börs i Stockholm, listan för medelstora bolag. Den 30 juni var börskursen 18,10 kronor per aktie, vilket motsvarar ett totalt börsvärde om 3,0 miljarder kronor. Per 30 juni var antalet aktier i Klövern 166 544 326. Antalet aktieägare uppgick till 30 353. Återköp av egna aktier Klöverns styrelse har bemyndigande om återköp av egna aktier till högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Klövern har i enlighet med tidigare tagna beslut återköpt 5 741 463 aktier, motsvarande 3,4 procent av totalt antal registrerade aktier. Aktierna är förvärvade till genomsnittskursen 22,15 kr per aktie. Under perioden har inga nya återköp gjorts. STÖRSTA AKTIEÄGARNA Ägare per -06-30 Antal aktier, tusental Andel röster och kapital, % Förändring, %-enheter Corem Property Group 19 130 11,9 1,0 LRF 17 117 10,7 0,0 Arvid Svensson Invest 17 017 10,6 0,0 Investment AB Öresund 15 296 9,5 1,7 Brinova Inter 6 856 4,3 0,4 HQ fonder 6 295 3,9 0,3 Länsförsäkringar fonder 5 414 3,4 0,0 Swedbank Robur fonder 5 164 3,2 0,5 Skandia Liv 4 148 2,6 0,9 Länsförsäkringar Södermanland 4 130 2,6 0,1 Summa största ägare 100 567 62,6 3,1 Övriga ägare 60 236 37,5 Summa utestående aktier 160 803 100,0 Återköpta egna aktier 5 741 Totalt registrerade aktier 166 544 40 Klövernaktien Klövern OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier 1 000-tal (inkl. efteranm.) 35 30 25 20 20 000 15 15 000 10 000 5 000 10 2003 2004 2005 2006 2007 (c) NASDAQOMX KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI / 8

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Klöverns väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i års årsredovisning på sidorna 44 47. Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i Klöverns årsredovisning för, not 1. Händelser efter rapportperiodens utgång Klövern har den 1 juli sålt en centralt belägen mindre fastighet i Nyköping. Köpeskillingen uppgick till 8 mkr och försäljningen innebar en realiserad värdeförändring om 0,7 mkr. Under inledningen av juli meddelades dom i ett skattemål från taxeringsåret 1999. Domen innebar att Klövern ska betala ett skattetillägg om 4 mkr plus ränta, vilket kommer att belasta tredje kvartalets resultat. I bokslutet per 30 juni återstod ansvarsförbindelser om 4 mkr för skattemål. Efter domen uppgår ansvarsförbindelserna till noll. Ny prognos för Tack vare lägre räntekostnader och bibehållna hyresintäkter höjs prognosen för förvaltningsresultatet avseende helåret. Enligt den nya prognosen förväntas förvaltningsresultatet för uppgå till minst 440 mkr (355), vilket skulle motsvara 2,74 kr per aktie (2,17). Enligt den gamla prognosen skulle resultatet klart överstiga 355 mkr. Presentation av delårsrapport Rapporten för första halvåret presenteras i Båstad den 9 juli kl 14.30. För att på distans delta i presentationen hänvisas till telefon +46 8 505 202 70, +44 20 881 793 01, eller länk på Klöverns webbsida, www.klovern.se, under rubriken Kalendarium. Kalendarium Delårsrapport januari september presenteras torsdagen den 22 oktober. Rapporter finns tillgängliga på Klöverns webbsida www.klovern.se, där det också ges möjlighet att prenumerera på årsredovisningar, delårsrapporter och pressmeddelanden. Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av Klöverns revisorer. Nyköping 9 juli Klövern AB Styrelsen KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI / 9

Koncernens resultaträkning mkr 12 mån jan dec Rullande 12 mån jul jun Hyresintäkter 307,2 291,4 617,6 580,3 1 178,3 1 215,6 Övriga intäkter 1) 6,9 13,5 13,0 23,0 42,2 32,2 Summa intäkter 314,1 304,9 630,6 603,3 1 220,5 1 247,8 Fastighetskostnader 108,0 107,0 228,0 224,2 462,3 466,1 Driftöverskott 206,1 197,9 402,6 379,1 758,2 781,7 Central administration 16,0 16,4 34,0 30,2 57,0 60,8 Finansnetto 56,2 85,5 116,7 166,2 346,3 296,8 Förvaltningsresultat 133,9 96,0 251,9 182,7 354,9 424,1 Värdeförändringar fastigheter 49,8 150,1 188,9 106,2 759,6 842,3 Värdeförändring derivat 87,3 95,1 56,1 69,7 155,2 168,8 Resultat före skatt 171,4 41,0 119,1 146,2 559,9 587,0 Aktuell skatt 4,6 0,0 4,6 0,0 0,2 4,8 Uppskjuten skatt 12,3 12,6 3,8 45,7 84,3 126,2 Periodens resultat 154,5 28,4 110,7 100,5 475,8 465,6 Övrigt totalresultat Periodens summa totalresultat 154,5 28,4 110,7 100,5 475,8 465,6 Resultat per aktie, kr 0,96 0,17 0,69 0,61 2,92 2,89 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 160,8 163,6 160,8 163,6 160,8 160,8 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 160,8 164,4 160,8 164,9 163,2 161,2 Det föreligger ej några utestående teckningsoptioner eller konvertibler. 1) Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal. KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI / 10

Koncernens balansräkning mkr -06-30 -06-30 -12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 11 887,1 12 227,3 11 894,9 Maskiner och inventarier 10,8 12,4 11,8 Derivat 162,7 Uppskjuten skattefordran 398,9 443,0 407,0 Kortfristiga fordringar 87,2 197,2 116,3 Likvida medel 49,3 15,2 67,1 Summa tillgångar 12 433,3 13 057,8 12 497,1 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 985,1 4 668,5 4 035,2 Uppskjuten skatteskuld 304,7 474,9 309,0 Räntebärande skulder 7 780,8 7 357,5 7 644,6 Derivat 5,2 62,1 Leverantörsskulder 34,5 90,1 132,0 Övriga skulder 18,5 181,5 32,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 304,5 285,3 282,1 Summa eget kapital och skulder 12 433,3 13 057,8 12 497,1 Koncernens förändring av eget kapital mkr Eget kapital -01-01 4 867,4 Utdelning 247,7 Återköp egna aktier 108,7 Årets resultat 475,8 Eget kapital -12-31 4 035,2 Utdelning 160,8 Periodens resultat 110,7 Eget kapital -06-30 3 985,1 KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI / 11

Koncernens kassaflödesanalys mkr 12 mån jan dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 171,4 41,0 119,1 146,2 559,9 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 1,2 55,7 171,4 70,0 956,9 Betald inkomstskatt 4,6 0,0 4,6 0,2 15,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 165,6 96,7 285,9 216,0 381,1 Förändring av rörelsefordringar 29,0 5,9 29,0 12,9 67,9 Förändring av rörelseskulder 57,0 11,6 88,7 277,3 212,4 Summa förändring av rörelsekapital 28,0 17,5 59,7 290,2 144,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten 137,6 79,2 226,2 74,2 236,6 Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter 114,1 0,0 114,1 238,0 290,6 Förvärv av och investeringar i fastigheter 139,5 270,4 328,9 446,2 827,0 Förvärv av maskiner och inventarier 0,4 0,5 0,5 0,6 1,5 Investering i fi nansiella tillgångar 4,2 4,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten 30,0 270,9 219,5 208,8 537,9 Finansieringsverksamheten Förändring av räntebärande skulder 34,7 449,4 136,2 510,6 637,7 Återköp egna aktier 35,6 51,8 108,7 Utdelning 160,8 247,7 160,8 247,7 247,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 195,5 166,1 24,6 211,1 281,3 Periodens kassaflöde 87,9 25,6 17,9 71,9 20,0 Ingående likvida medel 137,2 40,8 67,2 87,1 87,1 Likvida medel vid periodens slut 49,3 15,2 49,3 15,2 67,1 Koncernens nyckeltal 12 mån jan dec Rullande 12 mån jul jun Avkastning på eget kapital, % 3,9 0,6 2,8 2,1 10,7 10,4 Soliditet, % 32,1 35,8 32,1 35,8 32,3 32,1 Räntetäckningsgrad, ggr 3,3 2,1 3,1 2,1 2,0 2,4 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,83 0,58 1,57 1,11 2,17 2,63 Eget kapital per aktie, kr 24,8 28,5 24,8 28,5 25,1 24,8 Skuldsättningsgrad, ggr 2,0 1,6 2,0 1,6 1,9 2,0 Belåningsgrad fastigheter, % 65 60 65 60 64 65 Uthyrningsgrad, % 89 89 89 89 90 89 Överskottsgrad, % 66 65 64 63 62 63 KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI / 12

Moderbolagets resultaträkning mkr 12 mån jan dec Nettoomsättning 25,9 30,9 49,4 63,9 102,3 Kostnad sålda tjänster 19,1 19,1 36,6 39,8 78,3 Bruttoresultat 6,8 11,8 12,8 24,1 24,0 Central administration 16,0 13,8 34,0 30,2 57,0 Rörelseresultat 9,2 2,0 21,2 6,1 33,0 Resultat från övriga värdepapper 0,5 Ränteintäkter 0,0 0,1 0,0 0,2 0,9 Räntekostnader 0,6 1,5 1,1 2,3 2,9 Resultat efter finansiella poster 9,8 3,4 22,3 8,2 34,5 Aktuell skatt 4,6 0,0 4,6 0,0 Skatt hänförlig till koncernbidrag 48,6 Uppskjuten skatt 10,6 14,8 8,1 31,0 67,0 Resultat efter skatt 3,8 18,2 35,0 39,2 52,9 Moderbolagets balansräkning mkr -06-30 -06-30 -12-31 Tillgångar Maskiner och inventarier 4,1 4,1 3,5 Andelar i koncernföretag 319,9 319,9 319,9 Fordringar på koncernföretag 3 282,5 3 279,8 3 340,9 Uppskjuten skattefordran 398,9 443,0 407,0 Kortfristiga fordringar 2,8 2,7 8,6 Likvida medel 26,8 15,1 13,1 Summa tillgångar 4 035,0 4 064,6 4 093,0 Eget kapital och skulder Eget kapital 2 890,0 3 031,5 3 085,8 Skulder till koncernföretag 1 106,6 977,3 972,5 Leverantörsskulder 2,2 3,0 7,2 Övriga skulder 11,6 15,9 15,7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24,6 36,9 11,8 Summa eget kapital och skulder 4 035,0 4 064,6 4 093,0 KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI / 13

Femårsöversikt 2007 2006 2005 2004 Hyresvärde, mkr 1 360 1 309 1 276 798 596 Nettoomsättning, mkr 1 220 1 207 808 635 485 Resultat efter skatt, mkr 476 1 226 631 379 213 Resultat per aktie, kr 2,92 7,36 5,04 3,27 2,30 Verkligt värde fastigheter, mkr 11 895 12 154 10 701 5 968 4 193 Uthyrningsgrad, % 90 88 84 87 87 Överskottsgrad, % 62 63 60 61 59 Soliditet efter utspädning, % 32,3 37,4 33,7 34,8 36,9 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,2 2,6 2,0 2,0 Skuldsättningsgrad, ggr 1,9 1,4 1,8 1,8 1,6 Belåningsgrad fastigheter, % 64 58 64 67 64 Avkastning på EK efter utspädning, % 10,7 28,1 20,6 19,1 16,1 Utdelning, kr 1,00 1,50 1,25 1,00 0,75 Eget kapital per aktie, kr 25,09 29,36 23,23 18,81 16,08 KLÖVERN DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI / 14

Definitioner Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier har beräknats utifrån vägda genomsnitt. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av fi nansnetto samt värdeförändring derivat i relation till genomsnittligt totalt kapital. Belåningsgrad, fastigheter Räntebärande skulder avseende fastigheter i förhållande till fastigheternas redovisade värde. Driftöverskott Totala intäkter minus kundförluster, drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Eget kapital per aktie Redovisat eget kapital i relation till antalet aktier vid periodens utgång. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar och skatt. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Realiserade värdeförändringar fastigheter Periodens fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Resultat per aktie Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal aktier. Räntetäckningsgrad Resultat, exklusive värdeförändringar, efter fi nansiella poster plus fi nansiella kostnader i relation till fi nansiella kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. Uthyrningsgrad Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av totala intäkter. Övriga intäkter Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal. Orealiserade värdeförändringar fastigheter Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång. För ytterligare information, vänligen kontakta: Gustaf Hermelin, VD tel 0155-44 33 10, 070-560 00 00 gustaf.hermelin@klovern.se Caesar Åfors, Ekonomidirektör och vice VD tel 0155-44 33 02, 070-662 48 48 caesar.afors@klovern.se Britt-Marie Einar, Finans- och informationschef tel 0155-44 33 12, 070-224 29 35 britt-marie.einar@klovern.se Klövern AB (publ), Box 1024, 611 29 Nyköping Tel 0155-44 33 00 Fax 0155-44 33 22 Org.nr 556482-5833 Styrelsens säte: Nyköping Hemsida: www.klovern.se