Finansiella rapporter 2013

Finansiella rapporter 2013 Totalresultat för koncernen 74 Balansräkning för koncernen 75 Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget 76 Balansräkning för moderbolaget 77 Förändring av eget kapital 78 Kassaflödesanalys 79 Redovisningsprinciper och noter 80 1. Redovisningsprinciper 80 2. Rörelsesegment 83 3. Hyresintäkter 83 4. Fastighetskostnader 84 5. Centrala administrationskostnader 85 6. Ränte- och finansiella intäkter 85 7. Ränte- och finansiella kostnader 85 8. Värdeförändringar 85 9. Inkomstskatter 86 10. Personal och styrelse 86 11. Förvaltningsfastigheter 87 12. Inventarier 89 13. Eget kapital och substansvärde 89 14. Skulder 90 15. Uppskjuten skatteskuld/fordran 90 16. Derivat 90 17. Långfristiga räntebärande skulder 91 18. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 92 19. Ställda säkerheter 92 20. Övriga ansvarsförbindelser 92 21. Andelar koncernföretag 92 22. Finansiella instrument, framtida likviditetsflöden, m m 93 23. Långfristiga fordringar, koncernföretag 93 24. Händelser efter balansdagen 93 CASTELLUM 2013 73

Totalresultat för koncernen Mkr 2013 2012 Hyresintäkter Not 3 3 249 3 073 Driftskostnader Not 4 583 544 Underhåll Not 4 125 130 Tomträttsavgäld Not 4 26 24 Fastighetsskatt Not 4 169 152 Uthyrning och fastighetsadministration Not 4 202 192 Driftsöverskott 2 144 2 031 Centrala administrationskostnader Not 5 96 93 Räntenetto Ränteintäkter Not 6 4 7 Räntekostnader Not 7 706 690 Förvaltningsresultat 1 346 1 255 Värdeförändringar Not 8 Fastigheter 328 69 Derivat 429 110 Resultat före skatt 2 103 1 076 Aktuell skatt Not 9 6 7 Uppskjuten skatt Not 9 390 404 Årets resultat 1 707 1 473 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 10 12 Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet 7 8 Årets totalresultat 1 710 1 469 Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger. Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 Årets resultat efter skatt, kr 10,41 8,98 74 CASTELLUM 2013

Balansräkning för koncernen Mkr 31 dec 2013 31 dec 2012 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 11 37 752 36 328 Materiella anläggningstillgångar Not 12 31 24 Långfristig fordran 3 Summa anläggningstillgångar 37 783 36 355 Omsättningstillgångar Hyresfordringar Not 3 23 20 Övriga fordringar 154 154 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 83 58 Kassa och bank 70 44 Summa omsättningstillgångar 330 276 SUMMA TILLGÅNGAR 38 113 36 631 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Not 13 Aktiekapital 86 86 Övrigt tillskjutet kapital 4 096 4 096 Reserver 1 4 Balanserad vinst 8 946 7 887 Summa eget kapital 13 127 12 065 Skulder Not 14 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not 15 3 700 3 310 Derivat Not 16 683 1 105 Långfristiga räntebärande skulder Not 17 19 481 19 094 Summa långfristiga skulder 23 864 23 509 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 198 171 Skatteskulder 1 22 Övriga skulder 208 176 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 18 715 688 Summa kortfristiga skulder 1 122 1 057 Summa skulder 24 986 24 566 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 38 113 36 631 Ställda säkerheter Not 19 18 375 18 764 Ansvarsförbindelser Not 20 CASTELLUM 2013 75

Resultaträkning för moderbolaget Mkr 2013 2012 Intäkter Not 3 18 15 Centrala administrationskostnader Not 5 71 68 Finansiella poster Finansiella intäkter Not 6 1 451 1 387 Finansiella kostnader Not 7 718 727 Resultat före värdeförändringar och skatt 680 607 Värdeförändringar Not 8 Derivat 429 110 Resultat före skatt 1 109 497 Aktuell skatt Not 9 Uppskjuten skatt Not 9 119 49 Årets resultat 990 448 Totalresultat för moderbolaget Mkr 2013 2012 Årets resultat enligt resultaträkningen 990 448 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 7 10 Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet 7 8 Årets totalresultat 990 446 76 CASTELLUM 2013

Balansräkning för moderbolaget Mkr 31 dec 2013 31 dec 2012 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Not 12 4 3 Finansiella anläggningstillgångar Andelar koncernföretag Not 21 5 869 5 338 Uppskjuten skattefordran Not 15 103 222 Långfristiga fordringar, koncernföretag Not 23 17 419 17 983 Summa fi nansiella anläggningstillgångar 23 391 23 543 Summa anläggningstillgångar 23 395 23 546 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar, koncernföretag 718 645 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 9 Kassa och bank 52 27 Summa omsättningstillgångar 782 681 SUMMA TILLGÅNGAR 24 177 24 227 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 13 Bundet eget kapital Aktiekapital 86 86 Reservfond 20 20 Fritt eget kapital Fond för verkligt värde 2 2 Balanserad vinst 3 944 4 144 Årets resultat 990 448 Summa eget kapital 5 038 4 696 Skulder Not 14 Derivat Not 16 683 1 105 Långfristiga räntebärande skulder Not 17 17 315 16 924 Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag 967 1 361 Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag 31 Leverantörsskulder 4 3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 18 139 138 Summa skulder 19 139 19 531 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 24 177 24 227 Ställda säkerheter Not 19 14 928 15 090 Ansvarsförbindelser Not 20 2 166 2 170 CASTELLUM 2013 77

Förändring av eget kapital Koncernen, Mkr (not 13) Antal utestående aktier, tusental Hänförligt till moderbolagets aktieägare Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital 2011-12-31 164 000 86 4 096 0 0 7 021 11 203 Utdelning mars 2012 (3,70 kr/aktie) 607 607 Årets resultat 1 473 1 473 Övrigt totalresultat 12 8 4 Eget kapital 2012-12-31 164 000 86 4 096 12 8 7 887 12 065 Utdelning mars 2013 (3,95 kr/aktie) 648 648 Årets resultat 1 707 1 707 Övrigt totalresultat 10 7 3 Eget kapital 2013-12-31 164 000 86 4 096 2 1 8 946 13 127 Moderbolaget, Mkr (not 13) Antal utestående aktier, tusental Fond för verkligt värde Aktiekapital Valutaomräkningsreserv Valutasäkringsreserv Aktiekapital Reservfond Valutaomräkningsreserv Valutasäkringsreserv Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital 2011-12-31 164 000 86 20 0 0 4 751 4 857 Utdelning mars 2012 (3,70 kr/aktie) 607 607 Årets resultat 448 448 Övrigt totalresultat 10 8 2 Eget kapital 2012-12-31 164 000 86 20 10 8 4 592 4 696 Utdelning mars 2013 (3,95 kr/aktie) 648 648 Årets resultat 990 990 Övrigt totalresultat 7 7 0 Eget kapital 2013-12-31 164 000 86 20 3 1 4 934 5 038 78 CASTELLUM 2013

Kassaflödesanalys Koncern Moderbolag Mkr 2013 2012 2013 2012 Löpande verksamhet Driftsöverskott 2 144 2 031 18 15 Centrala administrationskostnader 96 93 71 68 Återläggning av avskrivningar 11 9 2 1 Betalt fi nansnetto 701 700 17 2 Betald skatt 12 1 Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 5 3 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 1 341 1 249 34 54 Kassafl öde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar 22 32 76 126 Förändring kortfristiga skulder 56 33 0 4 Kassaflöde från löpande verksamhet 1 375 1 250 110 76 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer 1 583 1 279 Förvärv av fastigheter 185 1 519 Förändring skuld vid förvärv av fastigheter 14 56 Försäljning av fastigheter 687 253 Förändring fordran vid försäljning av fastigheter 6 8 Kapitaltillskott netto, dotterbolag 187 645 Investeringar i övrigt, netto 18 18 3 3 Kassaflöde från investeringsverksamhet 1 091 2 627 184 642 Finansieringsverksamheten Nyupplåning räntebärande skulder 387 1 934 28 477 Förändring långfristiga fordringar 3 3 571 561 Utbetald utdelning 648 607 648 607 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 258 1 324 49 691 Årets kassaflöde 26 53 25 27 Kassa och bank ingående balans 44 97 27 0 Kassa och bank utgående balans 70 44 52 27 CASTELLUM 2013 79

Redovisningsprinciper och noter (Alla belopp i Mkr om inget annat anges.) Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information De fi nansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 december 2013 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 31 januari 2014 och kommer att föreläggas årsstämman 2014 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Grunder för redovisningen Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt derivat, nominellt värde för uppskjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och fi nansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassafl öde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassifi ceras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassifi ceras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassifi ceras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att vid efterföljande värdering kommer värdeförändringarna påverkas av skatterabatten. Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna skall uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslutad skattesats om 22%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Förvaltningsresultat Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen skall öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen skall delas ut till aktieägarna minst 50% av förvaltningsresultatet. Således har storleken på värdeförändringarna inte målsatts, de ingår inte i basen för utdelning och de ingår inte heller i någon annan bas, exempelvis företagsledningens incitamentsprogram. För att ge en rättvisande bild av Castellums syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta d v s redovisning av värdeförändringar (ej kassafl ödespåverkande) sker efter kassafl ödespåverkande poster och en resultatrad har infogats som verksamheten styrs och målsätts på, d v s förvaltningsresultatet. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande infl ytande. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 21 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncern redovisningen. Räkenskaperna för den utländska verksam heten omräknas till SEK genom att balansräkningen omräknas till balansdagens kurs, förutom eget kapital som omräknas till historisk anskaffningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Valutakursdifferenser vid omräkning redovisas i övrigt totalresultat. Intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv infl yttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport. Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I fi nansiella intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning. Finansiella kostnader Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en fi nansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultat förs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivatavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid. 80 CASTELLUM 2013

Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassifi ceras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det fi nns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Inkomstskatter Inkomstskatt i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultat räkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 22%. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas i Castellum, enligt balansräkningsmetoden, på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det fi nns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Castellum fi nns två poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att fi nnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden/-fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Castellum har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte fi nns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassifi ceras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser. Det fi nns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasing perioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasing perioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befi ntlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fast ställts genom en intern värderingsmodell som fi nns beskriven i not 11. I noten fi nns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Värdeförändring Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnad under produktionstiden. Förvärv och försäljning Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefi ntligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin fi nansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassifi cering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En fi nansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En fi nansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Kassa och bank Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde. Fordringar Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen fi nns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas infl yta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det fi nns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde. CASTELLUM 2013 81

Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums kreditavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas med kursen på balansdagen. Derivat Räntederivat utgör en fi nansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fl uktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad fi nanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat kan det uppstå värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag, där absoluta merparten avser byte av räntefl öden innebärande ett anskaffningsvärde om noll, och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser. I enlighet med fi nanspolicyn skall mellan 60-100% av investering i utlandet fi nansieras i bolagets funktionella valuta. Detta kan åstadkommas dels genom upptagande av krediter i utländska bolagets funktionella valuta, dels genom att ingå valutaderivat. I de fall valutaderivat används redovisas dessa initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdagen och därefter till verkligt värde där den effektiva delen av valutakursförändringen avseende säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat medan den ineffektiva delen redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används balansdagens kurs. Eget kapital Återköp av egna aktier Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med betald köpeskilling inklusive eventuella transaktionskostnader. Utdelningar Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som fi nansiell intäkt. Resultat per aktie Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året. Definition av segment Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografi skt område. Segment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive segment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader mellan regionerna ej gjorts. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment. Kassaflödesanalys Kassafl ödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att netto resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller fi nansieringsverksam hetens kassafl öden. Med likvida medel avses kassa och bank. Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är fi nansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, d v s de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning. Nya redovisningsregler Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU Förändringar i befintliga standarder vilka trätt i kraft 2013 Ett antal mindre förändringar och förtydliganden har gjorts av befi ntliga standarder med ikraftträdande 2013. Presentationen av övrigt totalresultat skall, efter en uppdatering av IAS 1, delas in i två kategorier; poster som skall återföras och poster som inte skall återföras via periodens resultat. Till följd av investeringen i Danmark redovisar Castellum såväl omräkningsdifferenser som värdeförändringar på valutaderivat under övrigt totaltresultat. Båda dessa poster redovisas som poster som kommer återföras via periodens resultat. Redovisningen av förmånsbestämda pensionsskulder enligt IAS 19 är förändrad där den största skillnaden är att den s k korridormetoden avskaffats. Förändringen får ingen inverkan på Castellums redovisning då de, beloppsmässigt små, förmånsbestämda ITP-planer som fi nns inom koncernen redovisas som avgiftsbestämda planer p g a bristfällig information från Alecta. Enligt IFRS 7 skall information lämnas om fi nansiella tillgångar och skulder som nettoredovisas (kvittas). Castellum nettoredovisar idag ränte- och valutaderivat. Upplysning kring kvittningsbara belopp återfi nns i not 16. Ny standard vilken trätt i kraft 2013 IFRS 13 defi nierar ett enhetligt ramverk för poster som värderas till verkligt värde och skall tillämpas framåtriktat på räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2013. Även om standarden inte får någon påverkan på Castellums värderingsmetodik, värdering eller redovisning införs ett antal nya upplysningskrav såsom beskrivning av värderingsmetodik, beskrivning av värderingsprocess och indata samt känsligheten för förändringar i ingående variabler och sambanden mellan dessa. Castellums klassifi cerar sedan tidigare derivat i nivå 2, baserat på observerbara marknadsnoterade priser för liknande tillgångar och skulder, medan fastigheter klassifi ceras i nivå 3, som reglerar poster värderade på icke observerbar marknadsdata. De nya upplysningskraven avseende fastigheter återfi nns i not 11. Nya standarder vilka träder i kraft 2014 IFRS 10 Koncernredovisning, IFRS 11 Samarbetsarrangemang, IFRS 12 Upplysningar om innehav i andra bolag skall tillämpas på räkenskapsår som påbörjas senast 1 januari 2014 där tidigare tillämpning är tillåten under vissa förutsättningar. Som en följd av införandet av dessa rekommendationer har IAS 27 Separata fi nansiella rapporter och IAS 28 Innehav i intresseföretag och joint ventures uppdaterats. De nya standarderna medför ingen förändring av Castellums redovisning. EU väntas i början av 2014 godkänna IFRIC 21 Levies vilken anger att statliga avgifter, för Castellums del fastighetsskatt, skall skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår. Då förpliktelsen uppstår årsvis den 1 januari kommer Castellum, givet att tolkningen godkänns, att redovisa hela årets skuld redan i delårsrapporten för januari-mars 2014. 82 CASTELLUM 2013

Förändringar i svenska regelverk Rådet för finansiell rapportering RFR 2, Redovisning för juridiska personer, innehåller ett antal anpassningar kopplade till införandet av IFRS 10 Koncernredovisning, IFRS 11 Samarbetsarrangemang, IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag, IAS 27 Separata fi nansiella rapporter och IAS 28 Innehav i intresseföretag och joint ventures. Ingen av dessa ändringar påverkar Castellums redovisning. Avsnittet i RFR 2 som behandlar IAS 27 Koncernredovisning och separata fi nansiella rapporter har infört ny vägledning kring redovisning av koncernbidrag där Castellum sedan tidigare redovisar enligt huvudregeln. Not 2 Rörelsesegment Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden; Storgöteborg (inkl. Borås, Kungsbacka och Halmstad), Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås och Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö). Rörelsesegmenten är identifi erade efter geografi ska verksamhetsområden vilket är i enlighet med hur de följs upp och analyseras av den huvudsakliga verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Storgöteborg utgörs av två rörelsesegment med likartade ekonomiska egenskaper och verksamheter. Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter. Rörelsesegment Storgöteborg Öresundsregionen Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Ofördelade poster Summa segment 2013 2012 2013 2012 2013 2012 2013 2012 2013 2012 2013 2012 2013 2012 Hyresintäkter, externt 1 014 976 669 621 623 569 548 526 395 381 3 249 3 073 Fastighetskostnader 291 286 254 227 213 200 200 191 147 138 1 105 1 042 Driftsöverskott 723 690 415 394 410 369 348 335 248 243 2 144 2 031 Centraladministration 14 13 7 7 8 7 8 7 6 6 53 53 96 93 Ränteintäkter 17 14 14 30 5 7 9 3 2 3 43 50 4 7 Räntekostnader 233 231 159 162 144 134 136 139 92 89 58 65 706 690 Förvaltningsresultat 493 460 263 255 263 235 213 192 152 151 38 38 1 346 1 255 Värdeförändring fastigheter 259 40 7 127 1 4 113 20 36 2 328 69 Värdeförändring derivat 429 110 429 110 Resultat före skatt 752 500 256 128 262 231 326 212 116 153 391 148 2 103 1 076 Skatteintäkt 122 128 75 50 34 5 404 Skattekostnad 159 1 49 5 36 41 1 25 86 396 7 Årets resultat 593 621 207 251 226 306 285 261 91 187 305 153 1 707 1 473 Förvaltningsfastigheter 12 128 11 569 8 059 7 758 7 261 7 158 6 059 5 763 4 245 4 080 37 752 36 328 varav årets investeringar 523 584 339 597 291 605 392 692 223 320 1 768 2 798 Övriga tillgångar 453 623 406 590 202 160 253 148 91 168 1 044 1 386 361 303 S:a tillgångar 12 581 12 192 8 465 8 348 7 463 7 318 6 312 5 911 4 336 4 248 1 044 1 386 38 113 36 631 Eget kapital 4 911 4 535 3 144 2 997 2 892 2 824 2 198 1 464 1 380 1 361 1 398 1 116 13 127 12 065 Uppskjuten skatteskuld 1 337 1 214 844 800 692 673 520 464 410 381 103 222 3 700 3 310 Derivat 683 1105 683 1 105 Räntebärande skulder 5 932 6 178 4 255 4 350 3 632 3 664 3 379 3 801 2 441 2 394 158 1 293 19 481 19 094 Ej räntebärande skulder 401 265 222 201 247 157 215 182 105 112 68 140 1 122 1 057 S:a eget kap. och skulder 12 581 12 192 8 465 8 348 7 463 7 318 6 312 5 911 4 336 4 248 1 044 1 386 38 113 36 631 Av koncernens externa hyresintäkter avser 40 Mkr (34) intäkter från hyresgäster i Danmark. Av koncernens förvaltningsfastigheter avser 466 Mkr (435) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark. Not 3 Hyresintäkter Hyresvärde De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 3 249 Mkr (3 073). Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografi skt område. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 1% (2%) mot föregående år. Kontor/butik Lager/industri Totalt Hyresvärde, kr/kvm 2013 2012 2013 2012 2013 2012 Storgöteborg 1 335 1 287 761 745 993 957 Öresundsregionen 1 420 1 426 739 724 1 121 1 107 Storstockholm 1 369 1 398 985 957 1 198 1 203 Mälardalen 1 098 1 117 719 703 977 967 Östra Götaland 1 066 1 031 537 524 885 844 Totalt 1 263 1 257 765 744 1 036 1 015 Omförhandling De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums hyror bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer. I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning. Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen förfall under 2014 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats under 2013. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 3,3 år (3,2). CASTELLUM 2013 83

Kontrakts- Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt värde, Mkr Andel av värdet Kommersiellt, löptid 2014 1 154 251 8% 2015 1 363 634 20% 2016 1 065 791 26% 2017 675 608 20% 2018 173 305 10% 2019 + 189 504 16% Summa 4 619 3 093 100% Bostäder 311 26 P-platser och övrigt 2 483 42 Totalt 7 413 3 161 Ekonomisk uthyrningsgrad Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2013 var 88,4% (88,6%). För lager- och industrifastigheter uppgick den till 91,1% (90,2%) och för kontors- och butiksfastigheter till 87,0% (87,8%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgår på årsbasis till 467 Mkr (447). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Bruttouthyrningen, d v s årshyra för total uthyrning, under året uppgick till ett årsvärde om 366 Mkr (327), varav 96 Mkr (79) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 261 Mkr (278), varav 23 Mkr (28) avsåg konkurser och 18 Mkr (40) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 105 Mkr (49). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Ekonomisk Kontor/butik Lager/industri Totalt uthyrningsgrad 2013 2012 2013 2012 2013 2012 Storgöteborg 92,1% 94,0% 96,5% 92,7% 94,1% 93,4% Öresundsregionen 83,3% 83,7% 89,1% 86,5% 85,0% 84,5% Storstockholm 81,9% 79,8% 85,2% 88,5% 83,1% 82,8% Mälardalen 90,3% 92,0% 91,1% 94,8% 90,5% 92,7% Östra Götaland 87,2% 90,0% 85,2% 83,2% 86,8% 88,4% Totalt 87,0% 87,8% 91,1% 90,2% 88,4% 88,6% Riskspridning, kreditrisk Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 4 600 kommersiella kontrakt och 300 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 2% av koncernens totala hyresintäkter, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg. Kontraktsstorlek, Mkr Antal kontrakt Andel Kontraktsvärde, Mkr Andel Kommersiellt < 0,25 2 409 32% 258 8% 0,25-0,5 820 11% 298 9% 0,5-1,0 660 9% 467 15% 1,0-3,0 542 7% 905 29% > 3,0 188 3% 1 165 37% Summa 4 619 62% 3 093 98% Bostäder 311 4% 26 1% P-platser och övrigt 2 483 34% 42 1% Totalt 7 413 100% 3 161 100% De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher framgår av tabellen nedan. Kontrakts- Branschfördelning kommersiella kontrakt (GICS-kod) kontrakt värde, Mkr Andel Energi (10) 74 46 2% Material (15) 105 105 3% Industrivaror (2010) 594 458 15% Leverantör av kommersiella tjänster (2020) 1 418 485 16% Transport (2030) 124 105 3% Detaljhandel (2550) 457 371 12% Övriga sällanköpsvaror/tjänster (2510-2540) 556 481 16% Dagligvaror (30) 126 120 4% Hälsovård (35) 228 187 6% Finans och fastighet (40) 140 100 3% Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510) 245 161 5% Teknisk hårdvara (4520) 142 128 4% Telekomoperatörer (50) 74 20 1% Kraftförsörjning (55) 24 3 0% Kommunal och statlig verksamhet m m 312 323 10% Totalt 4 619 3 093 100% Antal Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter avseende befi ntliga hyreskontrakt. Koncern Moderbolag Avtalade framtida hyresintäkter 2013 2012 2013 2012 Avtalade hyresintäkter år 1 Kommersiella kontrakt 3 144 3 038 Bostäder 9 8 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 6 399 5 926 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 1 481 1 211 Summa 11 033 10 183 Hyresfordringar Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 23 Mkr (20) är förfallna. Moderbolaget Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i huvudsak av koncerninterna tjänster. Not 4 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2013 till 1 105 Mkr (1 042), motsvarande 307 kr/kvm (298). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Driftskostnader I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifi ka marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och industrifastigheter står, i fl ertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av drifts kostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2013 till 583 Mkr (544), vilket innebär 161 kr/kvm (156). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 96% (97%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 6 Mkr (10), motsvarande 0,2% av hyresintäkterna. Underhållskostnader Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållet uppgick till 125 Mkr (130), vilket innebär 35 kr/kvm (37). Tomträttsavgäld Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2013 var 26 Mkr (24) varav cirka hälften avser Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande 84 CASTELLUM 2013

så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2013 års utgång hade Castellum 90 fastigheter med tomträtt. Befi ntliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen skall i merparten fastighetsägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader m m. Dock fi nns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs. Koncern Moderbolag Avtalade framtida tomträttsavgälder 2013 2012 2013 2012 Avtalade tomträttsavgälder år 1 23 24 Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och 5 90 92 Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 618 657 Summa 731 773 Fastighetsskatt Koncernens fastighetsskatt uppgick till 169 Mkr (152) motsvarande 47 kr/kvm (44). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Ökningen 2013 beror på ökade taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Skattesatsen för 2013 var 1,0% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/industri. Uthyrning och fastighetsadministration Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2013 till 202 Mkr (192), vilket innebär 57 kr/kvm (54). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för löpande fastighetsförvaltning innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 112 Mkr (101) ersättningar till anställda och 9 Mkr (9) avskrivningar på inventarier. Sammanfattning fastighetskostnader Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag. Fastighetskostnader Kontor/butik Lager/industri Totalt Kr/kvm 2013 2012 2013 2012 2013 2012 Driftskostnader 196 190 120 118 161 156 Underhåll 45 48 23 25 35 37 Tomträttsavgäld 8 7 7 7 7 7 Fastighetsskatt 68 66 21 18 47 44 Direkta fastighetskostnader 317 311 171 168 250 244 Uthyrning/fastighetsadministration 57 54 Totalt 317 311 171 168 307 298 Not 5 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader består av kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta inkluderar samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, fi nansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 56 Mkr (52) ersättningar till anställda och 2 Mkr (1) avskrivning på inventarier. I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncernledningen om 8 Mkr (11). Ersättning till revisorer Koncern Moderbolag Ersättning till revisionsbyråer 2013 2012 2013 2012 Revisionsuppdrag 3 3 1 1 Revision utöver revisionsuppdraget 0 0 0 0 Skatterådgivning 1 1 0 0 Övriga tjänster 1 0 0 0 Summa 5 4 1 1 Not 6 Ränte- och finansiella intäkter Koncern Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Ränteintäkter 4 7 1 4 Erhållna koncernbidrag, dotterbolag 150 170 Antecipierad utdelning, dotterbolag 568 475 Ränteintäkter, dotterbolag 732 738 Övriga fi nansiella intäkter 0 0 0 0 Summa 4 7 1 451 1 387 Ränteintäkter, såväl i koncernen som moderbolaget, är hänförligt till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Not 7 Ränte- och finansiella kostnader Koncern Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Räntekostnader 704 689 673 670 Räntekostnader, dotterbolag 44 57 Övriga fi nansiella kostnader 2 1 1 0 Summa 706 690 718 727 Årets fi nansnetto uppgick till 702 Mkr ( 683). Under året har 26 Mkr (19) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där koncernens genomsnittliga räntenivån om 3,7% (3,9%) använts. Av koncernens räntekostnader avser 467 Mkr räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 480 Mkr. Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Castellums räntederivat. Not 8 Värdeförändringar Fastigheter Svensk fastighetsmarknad präglades 2013 av stabilitet, starkt inhemskt intresse, samt ökande aktivitet utanför storstädernas citylägen. Totalt uppgick årets transaktionsvolym till ca 100 miljarder kr (110). Första och fjärde kvartalet var omsättningen lägre än 2012, medan den var högre andra och tredje kvartalet. Svenska fastighetsbolag var störst på såväl säljar- som köparsidan och utländska köpare stod för 13% (18%) av volymen. Jämfört med 2012 ökade andelen affärer i både bostads- och lager/logistiksegmentet. Kommersiella fastigheter utgjorde ca 69% (79%) av volymen och storstadsregionerna ca 58% (65%). Castellums bedömning är att efterfrågan är fortsatt god inom samtliga marknader och segment samt att prisbilden överlag är stabil. För centrala Stockholm och Göteborg kunde dock en viss värdeuppgång noteras under sista halvåret 2013. Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 328 Mkr ( 69), motsvarande 0,9%. Värdeförändringen kan fördelas på ca 220 Mkr hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 14 Mkr netto hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassafl öde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 94 Mkr hänförligt till försäljning av 18 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 687 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 31 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 718 Mkr, översteg senaste värdering om 593 Mkr med 125 Mkr, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostadsutveckling. Derivat Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 429 Mkr ( 110). Värdet på Castellums valutaderivat, vars syfte är att valutasäkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med 7 Mkr (8) där den effektiva delen i värdeförändringen om 7 (8) redovisas i övrigt totalresultat. Av koncernens totala ersättningar om 4 585 tkr (4 320) avser 4 349 tkr (4 127) ersättning till KPMG och 236 tkr (193) ersättning till Ernst & Young. CASTELLUM 2013 85