D e l å r s r a p p o r t 1 juni 2012-30 september 2012 The Redab Times 106 Hind Grove, SÅLD! Alla lägenheter i Commercial Road projektet, UTHYRDA! Restaurangen i Commercial Road projektet, UTHYRD! Refinansiering i Kilburn, FIXAD! London 29 oktober 2012
Redab Properties Plc Några ord från Verkställande Direktören C-G Pettersson om delårssiffrorna och händelser under perioden. Från den 1 juni 2012 har ett antal aktiviteter lösts med positivt resultat. Försäljningen av 106 Hind Grove är genomförd och 221,831.89 har överförts till Redabs bankkonto. 18 lägenheter på 657-663 Commercial Road har hyrts ut till företaget Max Apartments (lägenhetshotell). Hyresavtalet tecknades den 9 oktober 2012. Hyresperioden löper över tre år, med en överenskommen hyra på 334,400 per år som höjs med 3 procent var 12:e månad. Någon hyresfri period ges ej. Restaurangen på 663 Commercial Road har nu hyrts ut till en privatperson. Hyresavtalet tecknades den 23 oktober 2012. Hyresperioden löper över 15 år, med en överenskommen hyra på 25,000 per år och hyresomförhandling vart femte år. En hyresfri period på sex månader ges. När nu dessa två uthyrningar är på plats kommer Peter Dewar, Crossland Otter Hunt, att påbörja marknadsföringen för att sälja fastigheten med ett begärt pris överstigande 6 milj. En av de största nationella fastighetsmäklarföretagen rekommenderar att vi begär ett pris på 6 milj för de 18 lägenheterna. United Trust Bank Ltd har beviljat Redab ett 15 månader långt lån som ska användas till refinansiering av lånet i Kilburn och att påbörja byggandet av de fem nya lägenheterna där.
Fastighetsmarknaden i London Under sommaren började en viss ljusning kunna skönjas på den brittiska ekonomi-himlen. Ett antal välkända affärsmän har presenterat sin syn på framtiden, vilken andas försiktig optimism. Turism: Juli -5% Konstruktion infrastruktur: +38% jämfört med föregående år Export: +2,7% jämfört med föregående år Detaljhandeln: +0,9% jämfört med föregående år Huspriser: England +2,4% Arbetslöshet: 2,590,000, en nedgång med 7,000 under kvartal 2 Produktivitet: 15% under resten av EU-länderna Belåning: 48,913 beviljade lån under augusti 2012, den lägsta siffran på 20 år. För tillfället har 8,6 milj husägare inga lån, vilket beräknas öka till 9,5 milj år 2015. 9,75 milj husägare har lån. En siffra som beräknas sjunka till 9,3 milj år 2015, vilket innebär att 50,5 procent av alla husägare kommer att vara utan lån. The Daily Mail, 22 september 2012 The Mail on Sunday, 23 september 2012
Fastighetsmarknaden i London Lägenhetshyrorna i London slår all time high efter att ha ökat med 4,9 procent jämfört med i augusti 2011. Bristen på bostäder i London är fortfarande väldigt stor. The Evening Standard, 21 september 2012
Fastighetsmarknaden i London Statistik som saxats ur GLA London Economy Today, september 2012
Presentation av nuvarande investering Jubilee Heights & Cedar Lodge, Redab Kilburn Ltd Finansieringen av de fem nya lägenheterna i Kilburn var klar i början av oktober 2012. United Trust Bank Ltd ger Redab ett lån på 15 månader. Samma bank var inblandad i finansieringen av projektet 7-9 Bream s Buildings 1998-2000. Arbetet med projektets utformning och design påbörjades den 26 oktober 2012. Målsättningen är att starta byggprocessen första veckan i januari 2013 och slutföra projektet den 14 oktober 2013. Det svåraste beslutet återstår att ta; det är att bestämma försäljningspris. Efter finanskrisen då inga pengar fanns att tillgå, saknas c:a 200,000 bostäder. Då befolkningstillväxten beräknas öka markant under de närmaste åren kommer bristen på bostäder att vara ett problem som är svårt att lösa. Prisökningar i centrala London på bostäder i bästa läge har satt press på områden i utkanten av stan som t ex Kilburn så att priserna även där rör sig uppåt. En bild som presenterades vid bolagsstämman visar hur trycket har ökat på områden där lägre priser råder. En liknande utveckling sker på Finchley Road där www.westheathplace.com har sålt bra, till priser på i genomsnitt 759/sqft. Vår värdering i maj 2012 presenterade ett värde om 2,430,000, vilket motsvarar 430/sqft. I området kring Bond Street beläget endast sex tunnelbanestopp ifrån Kilburn (c:a 10 min) längs Jubilee Line där tunnelbanetågen går var 3-4 minut, ligger priserna på 4,000/sqft. The Daily Mail, 29 september 2012
Presentation av nuvarande investering Jubilee Heights & Cedar Lodge, Redab Kilburn Ltd, forts. Finchley Road-projektet som ligger i ett område med företrädesvis bostäder, utan någon central affärsgata (high street) och med tunnelbanan på långt gångavstånd, har uppnått 759/sqft. Kalkylen för utvecklingen av vårt 5,650 sqf projekt kommer inte att förändras mycket vare sig vi försöker på 430/sqft eller 600/sqft. 600/sqft innebär ett pris på 650,000 för en lägenhet med tre sovrum och tillgång till pool och parkering på gården. Det finns dessutom tillgång till en välskött trädgård samt en takterass högst upp. Samtliga lägenheter kommer att ha balkong. 700/sqft innebär ett pris på 790,000 per lägenhet med tre sovrum. Prisnivån måste beslutas nu inför sommaren 2013. Prisutvecklingen beror på det allmänna pristrycket i centrala London, vilket beräknas öka. Our main target market for sales is Nigeria Kilburn? 700/sqft 1525/sqft 2000/sqft 3000/sqft 5000/sqft 1000/sqft 3750/sqft 1250/sqft
Presentation av nuvarande investering Fastighetsportföljen i östra London, Redab Residential Ltd 106 Hind Grove såldes den 21 september 2012, och försäljningssumman finns nu inne på Redabs bankkonto. Målsättningen är att alla lägenheter ska vara sålda till nästa sommar. Fastighetsadress Hyresintäkt 13 Theseus House 16,619 112 Rounton Road 13,200 53 Ricardo Street 13,200 21 Portree Street 13,800 30 Paris House 13,200 77 Fairfoot Road 13,200 40 Purley House 9,600 Årsintäkt 92,819
Presentation av nuvarande investering 657-663 Commercial Road, Redab Commercial Ltd Dockland Light Railway (DLR) och tågstationen på stambanan 657-663 Commercial Road Lägenhet 11, innan väggarna har satts upp Korridor, plan 1
Presentation av nuvarande investering 657-663 Commercial Road, Redab Commercial Ltd, forts. Lägenhet 14, innan fasad och mellanväggar är på plats Lägenhet 15 Lägenhet 5, innan rumsindelning skett Lägenhet 1, klar för uppsättning av gipsskivor och därefter målning
Utveckling av substansvärdet Substansvärde (Net Asset Value = NAV) Värde per aktie 31 maj 31 maj 30 september 2011 2012 2012 Substansvärde 3,480,485 4,087,926 4,282,378 Per aktie: 8,178,138 42,56 pence Per aktie: 9,018,201 45,30 pence 47,48 pence (+4,8%) Nyemission / Konvertering (omvandling) av lån Per den 26 oktober 2012 har vi fått in 35 svar av vilka 72,264 subordinated loans kommer att konverteras/omvandlas till 49 nya unitar, 177,257 subordinated loans kommer att ligga kvar oförändrade, 26 nya unitar har tecknats ( 37,700).
Utveckling av substansvärdet per aktie 30 september 2012 Kapitalstruktur 30 september 2012 30,000,000 25,000,000 20,000,000 15,000,000 10,000,000 5,000,000 0 Reserves excl minorities Prepaid & Reserved Costs Defferred Tax Loan from shareholders Loan from Banks Debentures Loan from Partners Share Capital Bonus Issue Capital
Finansiering Likvida medel 30 september 2012 758,548 Externa lån 30 september 2012 Privatlån 230,000 Kilburn Bristol & West Property Finance ( 150,000 av lånet sitter på ett spärrat konto som 875,000 Totalt externa lån 1,105,000 Lån 30 september 2012 Lån med vinstandel (Debenture) - Redab Residential Ltd att återbetalas tidigt 2012 161,285 Övriga aktieägare - Reverslån 1,412,280 T. Ljungberg B.V. - Reverslån 309,223 T. Ljungberg B.V. - Lån med vinstandel i Redab Residential Ltd 373,119 Totalt lån 2,255,907 Totalt alla lån 3,360,907 Bokfört värde / marknadsvärde Kilburn (inklusive uppskrivning 100,000 för erhållet bygglov) 3,012,779 Redab Residential Ltd - östra London 1,436,500 Redab Commercial Ltd - Commercial Road 2,960,302 Totalt bokfört värde / marknadsvärde plus likvida medel 30 september 2012 8,168,129
Aktiekapitalets utveckling 30 september 2012 i (Pund Sterling) Graham K Jacob Senior Partner Brindley Jacob Företagets revisor År Ändringar Antal Ökning av Totalt antal Totalt utgivna aktier aktiekapitalet aktier aktiekapital 1994 Bolaget bildas 100 100 1995 Fondemission 49,900 49,900 50,000 50,000 1996 Fondemission 1:1 50,000 50,000 100,000 100,000 1997 Fondemission 1:2 50,000 50,000 150,000 150,000 1998 Fondemission 3:2 225,000 225,000 375,000 375,000 1998 Fondemission 1:3 125,000 125,000 500,000 500,000 1998 Fondemission 1:2 250,000 250,000 750,000 750,000 1999 Fondemission - aktier istället för rta 6,674 6,674 756,674 756,674 1999 Fondemission 2:5 302,669 302,669 1,059,343 1,059,343 1999 Fondemission 1:3 353,114 353,114 1,412,457 1,412,457 1999 Fondemission - aktier istället för rta 15,251 15,251 1,427,708 1,427,708 1999 Nyemission - omvandling lån 72,205 72,205 1,499,913 1,499,913 2000 Nyemission 122,651 122,651 1,622,564 1,622,564 2000 Nyemission 388,871 388,871 2,011,435 2,011,435 2000 Fondemission 4:9 893,971 893,971 2,905,406 2,905,406 2000 Fondemission - aktier istället för rta 41,776 41,776 2,947,182 2,947,182 2001 Fondemission 1:3 982,394 982,394 3,929,576 3,929,576 2001 Fondemission - aktier istället för rta 63,296 63,296 3,992,872 3,992,872 2002 Återköp av aktier - 75,850-75,850 3,917,022 3,917,022 2002 Fondemission - aktier istället för rta 34,874 34,874 3,951,896 3,951,896 2002 Nyemission 6,639 6,639 3,958,535 3,958,535 2004 Fondemission - aktier istället för rta 51,540 51,540 4,010,075 4,010,075 2004 Återköp av aktier - 322-322 4,009,753 4,009,753 2004 Fondemission 1:6 668,345 668,345 4,678,098 4,678,098 2005 Fondemission - aktier istället för rta 54,567 54,567 4,732,665 4,732,665 2005 Nyemission - omvandling lån 96,894 96,894 4,829,559 4,829,559 2006 Fondemission - aktier istället för rta 59,063 59,063 4,888,622 4,888,622 2007 Fondemission - aktier istället för rta 49,497 49,479 4,938,119 4,938,119 2007 Fondemission 1:4 1,234,449 1,234,449 6,172,568 6,172,568 2007 Fondemission 1:4 1,543,142 1,543,142 7,715,710 7,715,710 2007 Återköp av aktier - 10,140-10,140 7,705,570 7,705,570 2008 Fondemission - aktier istället för rta 60,523 60,523 7,766,093 7,766,093 2008 Återköp av aktier - Netto - 138,068-138,068 7,628,025 7,628,025 2011 Reduktion av nominellt värde från 1 till 30 pence per aktie 2,288,407 2011 Nyemission 1,381,268 414,381 9,009,293 2,702,788 2012 Nyemission 8,908 2,672 9,018,201 2,705,460
Resultat- och Balansräkningar 30 september 2012 i (Pund Sterling) Resultaträkning Koncernen 31/05 2009 31/05 2010 31/05 2011 31/05 2012 30/09 2012 Kostnader - 932,592-710,907-3,416,668-1,842,698-352,932 Intäkter 890,225 923,701 2,702,842 2,239,707 317,207 Resultat för Finansiella Int & Kostn - 42,367 212,794-713,826 397,009-35,725 Finansiella Int & Kostn - 598,635-549,433-424,780-261,844-72,483 Resultat före skatt - 641,002-336,639-1,138,606 135,165-108,208 Skatt 1,372 246,183-28,176 0 0 Resultat efter skatt - 639,630-90,456-1,166,782 135,165-108,208 Balansräkning Koncernen Fastigheter inkl 31/05 2009 31/05 2010 31/05 2011 31/05 2012 fastighetstillbehör 18,667,793 20,307,872 8,081,317 6,401,110 7,120,050 Fordringar 1,220,168 829,310 147,146 263,993 289,531 Bank 2,518,255 911,065 323,481 1,113,843 758,548 Summa Tillgångar 22,406,216 22,048,247 8,551,944 7,778,946 8,168,129 30/09 2012 Kortfristiga skulder 1,245,779 1,108,094 621,550 316,329 506,844 Skatt 0 0 0 0 0 Lån från aktieägare 1,134,767 1,330,445 1,684,648 1,728,753 1,721,503 Lån från partners 3,562,483 4,347,383 438,903 373,119 373,119 Lån med Vinstandel 923,381 923,381 625,646 167,819 161,285 Banklån 10,130,000 9,690,000 1,630,000 1,105,000 1,105,000 Aktiekapital 7,628,025 7,628,025 2,453,441 2,705,460 2,705,460 Reserver - 2,156,985-2,653,835 1,027,044 1,382,466 1,576,918 Latent skatt 0 0 0 0 0 Minoritetsägarnas intresse i dotterbolag - 61,234-325,246 70,712 0 18,000 Summa skulder och Eget Kapital 22,406,216 22,048,247 8,551,944 7,778,946 8,168,129
Detta är Redab Properties Plc Track record Redab Properties Plc bildades den 27 oktober 1993. Verksamheten inleddes den 14 februari 1994. Bolaget är ett dotterbolag till Redab Plc. Det första bolaget inom Redab Plc koncernen startade sin verksamhet den 3 december 1984. Redab Properties Plc har sålt 14 fastigheter under årens lopp, vilket har genererat en vinst på 25 procent. Dessutom har fem utvecklingsobjekt köpts, utvecklats, hyrts ut och sålts till en genomsnittlig vinst om 67 procent. Redab Properties Plc ger ut delårsrapporter för perioden fram till september, december och mars, med nyhetsbrev däremellan. Årsredovisningar ges ut för perioden fram till maj. Bolagsstämma hålls i augusti varje år. Redab Properties Plc har för närvarande 311 aktieägare (26 oktober 2012). Redab Properties Plc bolagshandlingar såsom stiftelseurkund och bolagsordning, av styrelsen och bolagets Company Secretary samt revisor undertecknad årsredovisning finns hos bolagets revisor. Efter överenskommelse finns dessa handlingar tillgängliga för aktieägarna att se. Samtliga handlingar är på engelska och lyder under lagstiftning i England och Wales. Redab Properties Plc påverkades, liksom alla andra brittiska fastighetsbolag, av finanskrisen 2008-2011 och förlorade c:a 60 procent av sitt substansvärde (från 8,2 milj till 3,15 milj). Efter nystarten i mars 2011 har en del av substansvärdet redan återskapats; den 31 maj 2012 passerades 4 milj. För att bli aktieägare i Properties Plc vänligen kontakta VD för ytterligare information. Redab Properties Plc, 83 Lower Sloane Street, London SW1W 8DA, England Telephone: +44 (0)20-7730 0213 Fax: +44 (0)20-7730 0227 Email: info@redab.com www.redabproperties.com Registered in England No. 2866340 REDAB Properties Plc Group VAT Registration No. 672 1658 25 Registered Office: 167 Turners Hill, Cheshunt, Hertfordshire EN8 9BH, England