ÅRSREDOVISNING 2013
INNEHÅLL Året i korthet 3 Tagehus utveckling 4 Tagehus i korthet 5 Fem frågor till VD och styrelseordförande 7 Detta är Tagehus 9 Fastigheter Bostäder och kontor 17 Fastigheter Hotell- och konferensfastigheter 19 Fastigheter Utvecklingsprojekt 22 Tagebad 23 Tageflyg 26 Tageinvest 29 Organisation och medarbetare 32 Styrelse och ledning 34 Finansiering 35 Tagehus Holding AB Förvaltningsberättelse 37 Resultaträkning 39 Balansräkning 40 Kassaflödesanalys 42 Tilläggsupplysningar 43 Revisionsberättelse 54 T Ljungberg BV Förvaltningsberättelse 55 Koncernresultaträkning 57 Koncernbalansräkning 58 Definitioner 60 Fastighetsförteckning 61 Adresser 62 Tagehus är samlingsnamnet för Tagehus Holding AB och det i Nederländerna baserade T Ljungberg BV med dotterföretag. Uppdelningen av ägandet mellan Tagehus Holding och T Ljungberg BV är en del i Tagehus strategi för riskspridning. För att lättare se i vilken koncern en tillgång hör hemma markeras tillgångarna med AB respektive BV. AB Tillgångar som tillhör Tagehus Holding AB BV Tillgångar som tillhör T Ljungberg BV
ÅRET I KORTHET Rörelsens intäkter 799 (677) Mkr* Förvaltningsresultat 190 (152) Mkr Årets resultat 385 (275) Mkr Eget kapital 2 526 (2 116) Mkr Investeringar om 168 (286) Mkr Medley redovisar sitt bästa år hittills med såväl ökad omsättning som förbättrat resultat Förvärv av tre fastigheter med 460 hyreslägen heter på Lidingö Tagehus ökade ägandet i Credentia från 12 procent till 69 procent. Tillsammans med närstående person/bolag kontrollerar Tagehus därefter 100 procent av Credentia. Samtidigt utsågs Ronny Jansson till ny VD Karl Lilja utsedd till ny VD för Tagehus Holding AB TLBV Förvaltning förvärvar driftsbolagen på Tammsvik och Krägga Herrgårdar av c/o Hotels * Observera att resultatet ovan summerar utfallen i de båda koncernerna Tagehus Holding AB samt T Ljungberg BV. Siffrorna är fiktiva i den meningen att de båda koncernerna redovisar sina resultat separat. Syftet här är endast att ge en bild av de båda koncernernas samlade resultat och ekonomiska ställning. Årsredovisningen speglar verksamheten inom hela gruppen, inklusive T Ljungberg BV. Bolagen drivs av en gemensam företagsledning. Den formella delen av årsredovisningen för Tagehus Holding AB är upprättad enligt Bokföringsnämndens anvisningar, vilket innebär en mer försiktig värdering av de bokförda värdena än vid marknadsvärdering enligt IFRS. Koncernredovisningen för T Ljungberg BV är upprättad enligt holländska redovisningsregler (Dutch GAAP). Sidorna 37 53 utgör den formella årsredovisningen inklusive koncernredovisning för Tagehus Holding AB. Den formella delen kompletteras med ett utdrag ur T Ljungberg BV:s årsredovisning, innehållande förvaltningsberättelse, koncernresultaträkning och koncernbalansräkning. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013 3
1946 Tage Ljungberg grundar sin byggnadsfirma 1970-talet Verksamheten utökas med bostäder och kommersiella lokaler MED ETT LÅNGSIKTIGT INVESTERINGSPERSPEKTIV 1990 Investerar i hotellfastighet i Amsterdam 1940-talet Tagehus rötter sträcker sig tillbaka till den byggnadsfirma som Tage Ljungberg grundar i Stockholm 1946. Tage satsar på att bygga villor och lägenheter för att möta efterfrågan på bostäder efter andra världskriget. Verksamhetens omfattning är mindre och Tage känner personligen många av sina hyresgäster. Ärlighet, goda relationer till kunden samt att båda parter ska vara nöjda med affären hör och hör fortfarande - till de grundläggande värderingarna. 1990 Investering görs i oljerigg 1950- och 60-talen Verksamheten breddas till att även omfatta fastighetsägande samt förädling av befintliga fastigheter. 1970-talet Tage Ljungbergs barn Åke Ljungberg och Birgitta Holmström börjar arbeta i firman. 1997 Ljungberg- Gruppen förvärvade stort fastighetsbestånd i Sickla av Atlas Copco 1980-talet I slutet av årtiondet delas verksamheten upp i två företag, LjungbergGruppen med främst kommersiella lokaler medan övriga innehav placerades i Tagehus Förvaltning AB. 1990-talet T Ljungberg BV etableras i Nederländerna i samband med att en hotellfastighet förvärvas i centrala Amsterdam i början av 1990-talet. LjungbergGruppen börsnoteras 1994. 2000-talet LjungbergGruppen fusioneras med Atrium Fastigheter 2006 och bildar Atrium Ljungberg. 2007 Time Hotels fastighet i Stockholm färdigställs 2011 Flygleasingföretaget Tageflyg köper 19 flygplan 2010-talet Tagehus Holding AB bildas 2010 och tar över merparten av verksamheten i Tagehus AB, före detta Tagehus Förvaltning AB. Förändringen sker i samband med en omstrukturering där Tagehus avyttrar samtliga bostadsfastigheter i centrala Stockholm och samtidigt ökar ägandet i Atrium Ljungberg. Med bas i fastigheter och fastighetsnära investeringar har Tagehus verksamhet kommit att utvecklas och breddas till att även omfatta andra investeringsområden. 2012 Tyresö badhus färdigställs
TAGEHUS I KORTHET Tagehus skapar substanstillväxt genom förädling och vidareutveckling av portföljbolag samt genom fastighetsägande. Tagehus eftersträvar en flexibel organisation som gör det möjligt att agera snabbt när en affärsmöjlighet yppar sig. Investeringsperspektivet är långsiktigt. I Tagebad ingår Medley, som är verksamt inom bad, friskvård och rekreation. Medley är den största privatägda operatören av kommunala bad- och friskvårdsanläggningar i Sverige. I Tageflyg ingår Rockton vars flygplan hyrs ut till regionala flygbolag främst i Europa. Från och med 2013 finns kunder även i USA och Australien. Fastighetsportföljen innehåller flera typer av fastigheter vilket bidrar till riskspridning. I portföljen ingår även fastighetsutvecklingsprojekt. Till bolagsinvesteringarna hör Atrium Ljungberg som är en strategisk viktig investering där Tagehus intar en aktiv ägarroll. Det är samtidigt Tagehus största investering i ett enskilt bolag. Till finansiella placeringar hör en begränsad kapitalförvaltning, inklusive värdepappershandel. På koncernnivå finns nio (åtta) medarbetare som är baserade i Stockholm medan ytterligare totalt 548 (470) personer är anställda i nio (sex) olika dotterföretag i Sverige och Nederländerna. Verksamheten bedrivs i fyra affärsområden; Tagebad, Tageflyg, Tageinvest samt Fastigheter. Tagebad Tageflyg Tageinvest Fastigheter Affärsområdet utvecklar och designar koncept för bad- och friskvårdsanläggningar. I erbjudandet ingår helhetsansvar för utformning, projektering, byggnation, drift, förvaltning samt ägande av anläggningen. Här ingår även Medley som driver ett 30-tal bad- och friskvårdsanläggningar i 20 kommuner runt om i landet. I Tageflyg ingår bolag som äger flygplan, för närvarande SAAB 2000 och SAAB 340 samt Rockton som är en så kallad lease-manager. En lease-manager identifierar flygplansförvärv, arrangerar finansiering, hittar kunder, genomför transaktionen samt förvaltar flygplanen. Atrium Ljungberg samt bygg- och fastighetsbolaget Credentia är några av investeringarna i enskilda bolag. I fastighetsportföljen ingår hotell- och konferensfastigheter, bostäder och kontor samt mark- och fastighetsutvecklingsprojekt främst i Sverige men även i Nederländerna. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013 5
6 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013 KARL LILJA, JOHAN LJUNGBERG OCH FREDRIK WAERN
FEM FRÅGOR TILL VD OCH STYRELSEORDFÖRANDE I år är VD-ordet ersatt med fem frågor till styrelseordförande och VD, efter det att flera förändringar skett på styrelse- och ledningsnivå under 2013. Karl Lilja utsågs till ny VD i juni efter Johan Ljungberg som blev styrelseordförande. Johan kommer bland annat att arbeta med strategifrågor, utvärdering av större investeringsbeslut samt portföljutveckling. Fredrik Waern är VD för T Ljungberg BV och ansvarar bland annat för Tageflyg samt Nederländerna. Vad var det viktigaste som hände under 2013? Johan: Förvärvet av tre fastigheter på Lidingö med 460 hyresrätter innebar att vi utökade vårt bostadsbestånd markant. Fastigheterna är i behov av renovering och det arbetet kommer vi att påbörja under de närmaste åren. Förvärvet är ett bra exempel på den nischade position som Tagehus har på marknaden. Affären skulle, åtminstone kortsiktigt, riskera att påverka nyckeltal på ett oönskat sätt för en mer publik aktör medan den skulle vara för stor för många mindre fastighetsägare. För säljaren var dessutom Tagehus långsiktighet och erfarenhet av fastighetsägande viktiga faktorer. I grunden är investeringen ett antagande om en fortsatt positiv tillväxt för Storstockholm. Karl: En annan milstolpe var simhallen i Tyresö som hade sitt första hela driftår och det var väldigt framgångsrikt. Badet är större och bättre anpassat till verksamheten än det gamla. Johan: Vi ökade även ägandet i Credentia, den i särklass största bostadsutvecklaren i Norrtäljetrakten. I samband med att vi ökade ägandet fick Credentia en ny ledning under Ronny Jansson som är helt rätt person att vidareutveckla koncernen. Det finns god potential i en mer industrialiserad byggprocess för att kunna erbjuda bra bostadsrätter till attraktiva priser. Fredrik: Affärsområdet Tageflyg redovisade ett mycket starkt resultat, bland annat som en följd av god efterfrågan. Det gjorde att leasingavtalen kunde förlängas på längre löptider än tidigare. Vi, och då menar jag Tagehus, förvärvade dessutom andelar i tre regionalflygplan samt optioner på ytterligare två medan Rockton Aviation avyttrade tre flygplan till mycket bra prisnivåer. Karl: I övrigt när det gäller 2013 uppvisade såväl resultat- som balansräkningar en trygg och jämnt uppåtgående trend för året, vilket är positivt då det skapar goda förutsättningar inför framtiden. Tagebad är en omfattande och långsiktig badhussatsning, hur ser framtidsutsikterna ut? Johan: Tagebad har den kompetens och erfarenhet som gör att vi kan lämna ett bättre erbjudande än många andra. Om hinder uppstår under en upphandling är det inte ett problem för oss. Vi har den uthållighet som krävs för att kunna vänta på politiska och andra beslutsprocesser. Karl: Simhallen i Tyresö är en bra referens. Badet hade 230 000 besökare under 2013, vilket var över förväntan. Tekniskt och energimässigt har det fungerat väldigt bra sedan öppningen i januari 2013. Att kommun och besökare är nöjda underlättar i andra upphandlingar. Fredrik: Utöver att egenproducera badhus inom ramen för Offentlig-Privat Samverkansprojekt, kan Tagebad även förvärva och renovera befintliga badhus. I dagsläget fokuserar vi på Storstockholm där det pågår ett antal processer som gör att jag ser positivt på Tagebads framtidsmöjligheter. Tagehus har investerat brett i fastigheter, badhus och flyg, skulle ni vinna på ökad fokusering? Johan: Vi gör inte den bedömningen, vårt mål är att skapa bästa möjliga riskjusterade avkastning. Mäter man risken i Tagehus kan man konstatera att risken är lägre med fler innehav. Vid sidan av det noterade innehavet i Atrium Ljungberg gör fler icke-noterade innehav att korrelationen till börsen blir lägre. Sammantaget borde det leda till utjämnad volatilitet och ökad riskspridning. Fredrik: Det finns även en geografisk riskspridning. Tagehus har stora tillgångar i euro, främst i form av Marriott-fastigheten i Nederländerna som dessutom har en lite annan konjunktur. Karl: Medan Tagehus kan utvärdera affärsmöjligheter och titta på finansiering är det viktigt att komma ihåg att vi själva inte alltid gör jobbet, vi är många gånger bara navet. Det kan till exempel gälla affärer inom Tageflyg. Med nuvarande struktur har vi ett antal olika investeringsspår och med rätt ledarskap och incitament i ekrarna är jag övertygad om att Tagehus kommer att utvecklas väl över tid. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013 7
På vilket sätt kommer affärsområdena att bidra till tillväxten kommande år? Karl: Vi ser att det finns goda möjligheter att skapa tillväxt inom samtliga affärsområden. Det finns ett stort engagemang hos dem som arbetar inom affärsområdena och affärsmöjligheter saknas inte i något ben. Tagehus kan bidra med prioriteringar och en stabil finansiell plattform för att möjliggöra tillväxt. Fredrik: Vi ska agera när tillfälle ges och då gör det ingenting om affärsområdena har lite olika prioritet över tid. Vissa år kommer vi att göra en större affär i ett affärsområde, till exempel fastigheterna på Lidingö 2013. Det gör att Tagehus tillväxttakt inte kommer att vara jämn över tid. Hur ser utsikterna ut inför 2014? Johan: Aktiviteten kommer att vara fortsatt hög under 2014, medan antalet affärer kanske blir något färre så att vi får mer tid att arbeta med nuvarande innehav. Det gäller bland annat fastigheterna på Lidingö och Credentia, där vi ökade ägandet 2013 och där vi har kunnat se en vändning. Tagebad deltar i olika kommunala upphandlingar av nya badhus, vilket kräver en hel del arbete. Under inledningen av 2014 har vi även fokuserat fastighetsinnehavet geografiskt genom att avyttra Grythyttan. Min bedömning är att förutsättningarna är fortsatt goda för långsiktigt värde skapande i Tagehus. Fredrik: Under 2013 var konjunkturen visserligen svag i Nederländerna men trots det ökade avkastningen på totalt kapital från 10 till 14 procent för året, vilket var glädjande. För 2014 är konjunkturutsikterna något ljusare och det är bra för samtliga våra verksamheter där. Karl: Till en början kan man konstatera att Tagehus har en lönsam verksamhet som har vuxit stabilt till att bli relativt omfattande. Dessutom arbetar vi med inkubation av verksamheter som kan få betydande storlek på sikt och i den meningen bör man även blicka bortom 2014. Gör man det tycker jag att utsikterna är särskilt goda. Om vi låter sista ordet gå till dig Johan, hur vill du avsluta? Johan: Vi redovisar ett starkt resultat för 2013 samtidigt som vi genom förvärv lagt grunden till en fortsatt god resultatutveckling även framöver. Det har inneburit mycket hårt arbete under 2013 och även under inledningen av 2014. Därför vill jag passa på att tacka samtliga medarbetare för alla fina arbetsinsatser och ett fantastiskt engagemang. 8 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013
DETTA ÄR TAGEHUS Tagehus är ett samlingsnamn för Tagehus Holding AB och det i Nederländerna baserade T Ljungberg BV med respektive dotterföretag. Investeringarna är främst fastighetsrelaterade, men Tagehus har också noterade och onoterade bolag i sin portfölj. Tagehus är ett familjeägt företag som har varit verksamt under tre generationer. Det kapital som har byggts upp har återinvesterats. Vid utgången av 2013 hade de samlade tillgångarna ett marknadsvärde på 4 514 (3 973) Mkr och det egna kapitalet uppgick till 2 526 (2 116) Mkr. Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV ägs av familjerna Ljungberg och Holmström tillsammans. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013 9
VISION Att bygga bestående värden för kommande generationer. AFFÄRSIDÉ Att skapa värdetillväxt genom att investera i och utveckla fastigheter, mark, företag och fastighetsvärdepapper med god värdepotential. AFFÄRSMODELL Tagehus har en långsiktig investeringshorisont sprungen ur det fastighetskunnande och kapital som byggts upp sedan verksamheten startades på 1940- talet. Genom att utveckla och förädla fastighetsrelaterade investeringar kan Tagehus få hävstång på kompetensen och kunnandet inom fastighetsområdet i Sverige och utomlands. Med ett öppet investeringsperspektiv möjliggörs kompletterande investeringar inom ett brett område samtidigt som riskerna sprids. Genom ett långsiktigt, professionellt, aktivt och ansvarsfullt ägande skapas förutsättningar för bästa möjliga riskjusterade avkastning. Affärsmodellen bygger på aktivt företagande där enskilda tillväxtmål ska nås med en kombination av organisk och förvärvad tillväxt. Styrning och kontroll av enskilda innehav hanteras direkt i Tagehus, via styrelserepresentation eller genom samarbetsavtal med externa partners. Organisationen har en aktiv ägare och få beslutsnivåer vilket bäddar för snabbt och effektivt beslutsfattande, starkt personligt engagemang på alla nivåer och nära relationer mellan individer. STRATEGI Tagehus strategi är att investera i fastigheter och fastighetsrelaterade tillgångar med hög riskjusterad avkastning. Det kan vara bostads- eller hotellfastigheter, specialfastigheter som till exempel bad- och friskvårdsanläggningar men även börsnoterade fastighetsbolag. Som familjeägt bolag har Tagehus stor frihet att investera inom en rad olika områden. Tagehus kan söka affärer där andra aktörer har svårt att vara med bland annat för att organisationen är flexibel och beslut kan fattas snabbt. En framgångsrik del av strategin har varit att investera i människor med en bevisad förmåga inom ledarskap och entreprenörskap, snarare än att binda sig vid vissa branscher. Tagehus ska ha ett tydligt fokus på långsiktig tillväxt av såväl bolagets förvaltningsresultat som egna kapital. Förutom långsiktigheten är Tagehus strategi att äga mer än 50 procent i portföljbolagen. Som långsiktig investerare har Tagehus ingen bestämd exithorisont. Som familjeägt företag finansierar Tagehus sina investeringar med eget kapital och lån. Andelen eget kapital ska vara anpassad till koncernens totala risktagande och uppgå till minst 40 procent. Som ett mycket långsiktigt familjeägt företag kan Tagehus positionera sig för att med egna medel ta hela risken vid en investering. Tagehus ska ha låga förvaltningskostnader. FINANSIELLT MÅL Tagehus övergripande mål är att det egna kapitalet ska öka med 10 procent i snitt per år. Ökningen omfattar synligt förvaltningsresultat samt orealiserade värdeförändringar. Tidsperspektivet är 20 år. 5% 3% 5% 9% 7% Tagehus tillgångar 32% 39% 9% (8) Tagebad 7% (8) Tageflyg 39% (40) Tageinvest 32% (31) Hotell- och konferensfastigheter 5% (6) Bostäder och kontor 3% (2) Utvecklingsprojekt 5% (5) Övrig verksamhet Tagehus har en bred verksamhet, är en aktiv ägare och kan agera snabbt när affärsmöjligheter uppstår. Tagehus har ett långsiktigt perspektiv i sitt ägande samt en lång tradition av att bedriva affärsverksamhet i fastighetsbranschen. 10 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013
AVSTÄMNING AV MÅL Finansiella mål Beskrivning Måluppfyllelse 2013 Omsättningen ska öka med 5 procent per år. Tagehus har för avsikt att bedriva en aktiv företagsverksamhet och växa genom såväl förvärv som organisk tillväxt. Omsättningen ökade för 2013 med 18 procent. 799,2 613,8 677,3 344,7 Mkr 2010 2011 2012 2013 Förvaltningsresultatet ska öka med 10 procent per år. Tagehus har för avsikt att öka lönsamheten genom såväl förvärv som förbättrat resultat på befintliga verksamheter. Förvaltningsresultatet ökade med 25 procent under 2013. 75,9 190,4 139,3 152,2 Mkr 2010 2011 2012 2013 Det egna kapitalet ska årligen öka med 10 procent under en tjugoårsperiod. Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning som leder till tillväxt av Tagehus egna kapital. Det egna kapitalet ökade för 2013 med 19 procent. Ökningen totalt för det egna kapitalet har varit 63 procent sedan Tagehus bildades 2010. % 15 3 15 19 2010 2011 2012 2013 Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 200 procent. De löpande kassaflödena ska med god marginal täcka räntekostnaderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 323 procent för 2013. Den genomsnittliga räntetäckningsgraden under den senaste treårsperioden har uppgått till 321 procent. % 325 314 323 269 2010 2011 2012 2013 Soliditeten ska långsiktigt överstiga 40 procent. Bolagets kapitalbas ska vara anpassad till bolagets risktagande. Soliditeten uppgick till 56 procent för 2013. 54 52 53 56 % 2010 2011 2012 2013 Den genomsnittliga räntebindningstiden på Tagehus långfristiga lån ska ligga mellan ett till tre år. Genom att välja en relativt lång räntebindningstid minskar bolagets räntekänslighet. Räntebindningstiden uppgick till 2,0 år för 2013. 2,8 2,5 2,1 2,0 År 2010 2011 2012 2013 Sociala mål Personalomsättningen ska vara låg. Tagehus ska bedriva en verksamhet som präglas av ärlighet, lojalitet, pålitlighet och omtanke om individen. För såväl 2013 samt den aktuella perioden har personalomsättningen varit noll för moderbolaget. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013 11
TAGEHUS I SIFFROR Intäkterna uppgick till 799 (677) Mkr för 2013. Avskrivningar på materiella och immateriella tillgångar är exkluderade i rörelseresultatet, som uppgick till 171 (156) Mkr. Förvaltningsresultatet blev 190 (152) Mkr. Förvaltningsresultatet, det vill säga resultat efter finansiella poster men efter återläggning av avskrivningar, motsvarar 23,8 (22,5) procent av rörelsens intäkter. Räntetäckningsgraden var 322,6 (314,5) procent. Även räntetäckningsgraden har beräknats som ett kassaflödesbaserat mått utan påverkan av avskrivningar. Vid upprättande av balansräkning för Tagehus har tillgångar inklusive dotterföretag värderats till marknadsvärden. För 2013 har vi sett över vår värderingsmodell för dotterföretag för att på ett bättre sätt spegla värdet på de tillgångar som finns i Tagehus. Vi har jämfört dotterföretags tillgångar med bedömt marknadsvärde för respektive bolag. Tidigare år har jämförelse gjorts mellan marknadsvärde och substansvärde. Vi har också gjort en marknadsvärdering av Tagehus flygplan. För att tillämpa samma principer mellan åren har jämförelsesiffrorna för 2012 och 2011 räknats om. Innehavet i Atrium Ljungberg, som ses som ett långfristigt strategiskt innehav, har värderats till bolagets substansvärde istället för börskurs. Värdeförändringar mellan åren redovisas i resultaträkningen. Avdrag har gjorts för avsättning till uppskjuten skatt med 22,0 procent i Sverige respektive 25,0 procent för innehav av värdepapper och 12,5 procent för fastigheter i Nederländerna. Orealiserade värdeförändringar efter avdrag för uppskjuten skatt som påverkat eget kapital uppgick till 299,5 (223,7) Mkr. Soliditeten vid årets utgång uppgick till 56,0 (53,3) procent. Under året gjordes investeringar med 167,5 (286,5) Mkr. Härav utgjorde 68,8 (0) Mkr investeringar genom förvärv av dotterföretag. Investeringarna finansierades genom såväl extern finansiering som internt genererade medel. Belåningsgraden minskade till 34,4 procent (37,8). Tagehus Holding AB bildades 2010 och övertog samma år verksamhet som tidigare bedrivits av Tagehus AB. Under 2010 avyttrades hyresfastigheter och aktier förvärvades i Atrium Ljungberg. Realisationsvinsten från försäljningen särredovisas för att underlätta jämförelsen mellan åren. T Ljungberg BV har bedrivit verksamhet sedan 1990-talet. NYCKELTALSANALYS (%) 2013 2012 2011 2010 Förvaltningsresultat vs rörelsens intäkter 23,8 22,5 22,7 22,0 Räntetäckningsgrad 322,6 314,5 325,1 268,6 Avkastning på eget kapital 16,6 13,9 8,1 34,1 Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar 5,6 3,6 4,4 32,3 Avkastning på totalt kapital 12,4 10,3 6,9 19,0 Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar 5,2 4,5 5,0 16,8 Soliditet 56,0 53,3 51,9 53,6 Belåningsgrad 34,4 37,4 38,5 36,8 Medelränta räntebärande skulder 4,7 4,8 4,8 4,6 Medelantal anställda (stycken) 557 470 470 430 UNDER 2013 VÄXTE ORGANISATIONEN OCH TAGEHUS FLYTTADE TILL NYTT KONTOR 12 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013
RESULTATRÄKNING Mkr 2013 2012 2011 2010 1 Rörelsens intäkter 799,2 677,3 613,8 344,7 Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 628,5 521,3 464,0 265,7 Rörelseresultat exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 170,7 156,0 149,8 79,0 Finansiella intäkter 105,2 2 67,1 51,4 41,9 Finansiella kostnader 85,5 70,9 61,9 45,0 Förvaltningsresultat 190,4 152,2 139,3 75,9 Realisationsvinst vid försäljning av fastigheter i samband med omstrukturering av Tagehus Holdingkoncernen 0,0 0,0 0,0 449,8 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 89,9 80,4 52,2 80,4 Orealiserade värdeförändringar på långfristiga värdepappersinnehav 152,2 98,5 64,6 127,5 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter och flygplan 187,9 156,9 24,7 9,3 Resultat före skatt 440,6 327,2 176,4 582,1 Skatt på årets resultat 57,3 49,7 11,0 13,6 Minoritetsintressen 1,6 2,1 18,4 1,2 Årets resultat 384,9 275,4 147,0 567,3 1 Under 2010 omstrukturerades koncernen. Avser perioden 1 september 31 december 2010 för Tagehus Holdingkoncernen och helår för T Ljungberg BV-koncernen. 2 Varav realisationsvinster vid försäljning av aktier 53 Mkr. BALANSRÄKNING Mkr 2013-2012- 2011-2010- Materiella anläggningstillgångar 2 388,2 1 963,5 1 705,0 1 522,7 Finansiella anläggningstillgångar 1 627,2 1 634,6 1 562,8 1 435,9 Övriga anläggningstillgångar 180,3 87,9 22,0 86,9 Omsättningstillgångar exklusive kassa 193,2 198,6 150,4 186,1 Kassa 125,0 88,0 105,3 90,6 Summa tillgångar 4 513,9 3 972,6 3 545,5 3 322,2 Eget kapital 2 526,5 2 115,9 1 838,4 1 780,2 Minoritetsintressen 14,0 1,0 22,4 4,7 Avsättningar 157,5 147,1 112,9 112,6 Räntebärande långfristiga skulder 1 427,6 1 394,5 1 355,7 1 205,0 Övriga långfristiga skulder 43,4 55,2 66,8 68,7 Räntebärande kortfristiga skulder 125,9 91,7 9,2 17,6 Övriga kortfristiga skulder 219,0 167,2 140,1 133,4 Summa eget kapital och skulder 4 513,9 3 972,6 3 545,5 3 322,2 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013 13
SEGMENTSRAPPORTERING 2013 Mkr Tagebad Tageflyg Tageinvest Fastigheter Bostäder och kontor Hotell- och konferensfastigheter Utvecklingsprojekt Övrig verksamhet Summa Resultaträkning Rörelsens intäkter 315,6 105,5 74,1 287,1 15,5 0,2 1,2 799,2 Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 279,2 40,6 77,9 198,4 10,7 1,0 20,7 628,5 Rörelseresultat exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 36,4 64,9 3,8 88,7 4,8 0,8 19,5 170,7 Finansiella intäkter 0,3 0,7 104,9 0,3 2,7 0,2 1,5 105,2 Finansiella kostnader 5,7 16,9 14,0 30,3 4,6 1,6 12,4 85,5 Förvaltningsresultat 31,0 48,7 87,1 58,7 2,5 2,2 30,4 190,4 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 17,8 27,0 2,9 38,5 3,0 0,6 0,1 89,9 Orealiserade värdeförändringar på långfristiga värdepappersinnehav 74,2 0,0 78,0 0,0 0,0 0,0 0,0 152,2 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter och flygplan 22,5 24,6 0,0 140,4 0,4 0,0 0,0 187,9 Resultat före skatt 109,9 46,3 162,2 160,6 5,1 2,8 30,5 440,6 Skatt på årets resultat 5,2 10,0 3,4 42,0 0,8 0,0 4,3 57,3 Minoritetsintressen 0,0 0,0 1,5 0,0 0,0 0,1 0,0 1,6 Årets resultat 104,7 36,3 167,1 118,6 4,3 2,7 34,8 384,9 Tillgångar per segment Vid årets ingång 330,7 295,4 1 595,0 1 247,3 224,3 75,8 204,1 3 972,6 Vid årets utgång 426,2 296,2 1 779,7 1 425,0 222,8 137,1 226,9 4 513,9 Investeringar per segment Materiella investeringar 8,8 0,0 0,6 35,6 31,2 14,2 2,4 92,8 Förvärv av dotterföretag 12,1 0,0 29,0 23,2 0,0 4,5 0,0 68,8 Finansiella investeringar 0,0 3,6 2,3 0,0 0,0 0,0 0,0 5,9 Investeringar totalt 20,9 3,6 31,9 58,8 31,2 18,7 2,4 167,5 Tagehus verksamhet delas upp i sex segment, varav tre avser direktägande i fastigheter. Övrig verksamhet avser främst verksamheten vid huvudkontoret. Denna omfattar ej fördelade kostnader i form av administrativa kostnader på 20 Mkr samt orealiserade kursdifferenser på 10 Mkr som uppstår vid omräkning av den nederländska verksamheten för 2013. 14 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013
SEGMENTSRAPPORTERING 2012 Mkr Tagebad Tageflyg Tageinvest Fastigheter Bostäder och kontor Hotell- och konferensfastigheter Utvecklingsprojekt Övrig verksamhet Summa Resultaträkning Rörelsens intäkter 281,9 97,7 6,2 274,8 16,3 0,1 0,5 677,3 Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 264,3 39,7 2,6 190,2 8,6 0,0 15,9 521,3 Rörelseresultat exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 17,6 58,0 3,6 84,6 7,7 0,1 15,4 156,0 Finansiella intäkter 0,4 0,0 51,8 0,4 4,7 1,3 8,5 67,1 Finansiella kostnader 0,5 13,7 14,0 33,5 5,5 0,2 3,5 70,9 Förvaltningsresultat 17,5 44,3 41,4 51,5 6,9 1,0 10,4 152,2 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 7,4 27,4 0,0 43,0 2,6 0,0 0,0 80,4 Orealiserade värdeförändringar på långfristiga värdepappersinnehav 15,4 0,0 83,1 0,0 0,0 0,0 0,0 98,5 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter och flygplan 0,0 69,2 0,0 87,0 0,7 0,0 0,0 156,9 Resultat före skatt 25,5 86,1 124,5 95,5 5,0 1,0 10,4 327,2 Skatt på årets resultat 4,3 17,7 5,7 28,8 2,5 0,0 4,3 49,7 Minoritetsintressen 1,2 0,9 0,0 0,0 0,0 0,1 0,1 2,1 Årets resultat 20,0 67,5 118,8 66,7 7,5 1,1 6,2 275,4 Tillgångar per segment Vid årets ingång 211,6 181,9 1 442,6 1 232,6 226,2 68,2 182,4 3 545,5 Vid årets utgång 330,7 295,4 1 595,0 1 247,3 224,3 75,8 204,1 3 972,6 Investeringar per segment Materiella investeringar 68,5 97,3 41,3 12,9 0,4 0,6 0,0 221,0 Immateriella investeringar 53,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 53,1 Finansiella investeringar 0,0 0,0 9,2 0,0 0,0 2,7 0,5 12,4 Investeringar totalt 121,6 97,3 50,5 12,9 0,4 3,3 0,5 286,5 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013 15
I SLUTET AV 2013 FÖRVÄRVADES TRE HYRESFASTIGHETER VID KÄPPALA PÅ LIDINGÖ 16 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013
FASTIGHETER Bostäder och kontor Tagehus kontors- och bostadsfastigheter är belägna i Sverige samt Amsterdam. En andel i ett mindre Londonbaserat fastighetsbolag ingår också i affärsområdet. I slutet av året gjordes ett större förvärv i form av tre bostadsfastigheter på Lidingö, med totalt 460 lägenheter. Dessa fastigheter motsvarade cirka 229 procent av affärsområdets totala portföljvärde vid årsskiftet. Mkr 2013 2012 Intäkter 15,5 16,3 Förvaltningsresultat 2,5 1 6,9 Räntetäckningsgrad (%) 45 224 Avkastning på totalt kapital (%) neg 4,6 222,8 Mkr Redovisat värde tillgångar, Bostäder och kontor 1 Negativt resultat p.g.a nedskrivning av en fastighet i ett intresseföretag. LIDINGÖ HYRESLÄGENHETER AB I december 2013 träffade Tagehus avtal med Rikshem om förvärv av tre hyresrättsfastigheter på Lidingö. Fastig heterna är centralt belägna nära Käppala station och har sammanlagt 460 hyresrätter och drygt 1 400 kvm lokalyta. Förvärvet innebär att Tagehus markant utökar sitt bostadsbestånd. Fastigheterna är i behov av en renovering som kommer att planeras och genomföras under de närmaste åren. Därutöver är planen att vidareutveckla fastigheterna och tillhörande mark, som en del i den fortsatta utbyggnaden på ön. Sammantaget bedömer Tagehus att det finns goda möjligheter att skapa långsiktiga värden i beståndet, som tillträddes i slutet av januari 2014. AMSTERDAM KONTORSFASTIGHETER BV Tagehus har två kontorsfastigheter i centrala Amsterdam, varav den ena är delägd. Den helägda fastigheten har drygt 2 800 kvm uthyrningsbar yta samt ett 20-tal parkeringsplatser. Fastigheten ligger i direkt anslutning till den Tagehus-ägda hotellfastigheten Marriott och förvärvades år 2000. Modekedjan Tommy Hilfiger tillträdde fastigheten 1 juli 2013 på ett femårigt kontrakt. I samband med tillträdet gjordes en relativt omfattande hyresgästanpassning av fastigheten, inklusive bland annat installation av en ny värme- och kylanläggning. Den andra fastigheten ägs till 33 procent och har cirka 14 200 kvm uthyrningsbar yta med ett 70-tal parkeringsplatser. Den tidigare största hyresgästen, Amsterdams kommun, utrymde lokalerna vid årsskiftet 2013/2014 i enlighet med kontraktet. Planen är att delvis konvertera fastigheten för en tilltänkt hyresgäst som erbjuder en kombination av arbets- och mötesplats samt hotell och korttidsboende. Planändringen väntas bli godkänd av Amsterdams stad under 2014. AMSTERDAM KONTORSFASTIGHETER TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013 17
GRYTHYTTAN STUDENTLÄGENHETER BV Tagehus äger tre fastigheter med totalt 32 studentlägenheter uppdelade på mindre studentrum i Grythyttan. Fastigheterna ligger i anslutning till Grythyttans Gästgivaregård och nära Måltidens Hus, som är en del av Örebro Universitet. LONDON FASTIGHETSUTVECKLINGSPROJEKT BV Redab, där Tagehus äger drygt 26 procent, förvaltar och utvecklar fastigheter i Londonområdet. Fokus var fortsatt på de båda utvecklingsfastigheterna Commercial Road nära Docklands samt utvecklingsfastigheten Jubilee Hights i Kilburn. På Commercial Road färdigställdes fastighetens 18 lägenheter sommaren 2013. Samtliga lägenheter är uthyrda liksom en tillhörande restauranglokal. I Jubilee Hights påbörjades uppförandet av en ny etapp om fem bostadsrättslägenheter. Etappen väntas stå klar under 2014. Två av lägenheterna var redan sålda vid årsskiftet liksom tre kvarvarande lägenheter i en äldre del av fastigheten. Redab avser söka bygglov för en etapp om ytterligare fem bostadsrättslägenheter i fastigheten. Dotterföretaget Redab Residential sålde åtta av nio återstående lägenheter. I början av 2014 träffades överenskommelse om att sälja den sista lägenheten, varefter Redab Residential kommer att avvecklas. ÅRE HYRESLÄGENHETER AB Tagehus hyresfastighet i centrala Åre har cirka 150 hyreslägenheter och är fullt uthyrd. Fastigheten var tidigare en bostadsrättsförening och förvärvades 1999. Tagehus för en aktiv dialog med Åre kommun om att utöka bostadsbeståndet. Åre är en fortsatt intressant marknad som bedöms ha goda tillväxtmöjligheter inom skid- och friluftsliv. GRYTHYTTAN STUDENTLÄGENHETER LONDON FASTIGHETSUTVECKLINGSPROJEKT ÅRE HYRESLÄGENHETER 18 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013
FASTIGHETER Hotell- och konferensfastigheter I affärsområdet finns två hotellfastigheter samt fyra restaurang- och konferensanläggningar. Hotellfastigheten i Amsterdam med Marriott som operatör står för 71 procent av affärsområdets redovisade värde. Som ett led i att ta mer av ett helhetsgrepp förvärvades rörelserna vid två av konferensanläggningarna under året. Hotellverksamheterna drivs av kedjorna Best Western i Stockholm respektive av Marriott i Amsterdam. Som ägare bistår Tagehus med förvaltning och fastighetskompetens. Strax före årsskiftet 2013/2014 förvärvades rörelserna vid Krägga och Tammsviks herrgårdar från c/o Hotels. Syftet är att ta mer av ett helhetsgrepp för att ytterligare förbättra förutsättningarna för en positiv utveckling på sikt. Ett externt konsultföretag anlitades för att vidareutveckla de individuella verksamheterna och koncepten. Anläggningarna förvaltas fortsatt av TLBV Förvaltning AB. Nya investeringsmöjligheter utvärderades under året, såväl i Sverige som Nederländerna. Portföljvärdet ökade med 177,7 (14,7) Mkr under året främst som en följd av ökade marknadsvärden för de två hotellen Marriott Hotel och Time Hotel. Mkr 2013 2012 Intäkter 287,1 274,8 Förvaltningsresultat 58,7 51,5 Räntetäckningsgrad (%) 294 254 Avkastning på totalt kapital (%) 14,3 10,4 1 425,0 Mkr Redovisat värde tillgångar, Hotell- och konferensfastigheter MARRIOTT HOTEL BV Hotellfastigheten är centralt belägen i Amsterdam och har cirka 22 300 kvm fördelade på 396 rum. Trots en generellt svag ekonomisk utveckling i Nederländerna under året blev resultatet det bästa hittills. Den främsta förklaringen var en ökad beläggningsgrad i kombination med fortsatt kostnadskontroll. Omsättningen uppgick till 27,7 (26,2) MEUR med ett resultat om 2,4 (2,1) MEUR baserat på en beläggning om 81 (79) procent. Hotellet har cirka 168 (164) anställda. Renoveringen av konferensdelen avslutades under året samtidigt som konferensytan utökades och Marriotts nya konferenskoncept The Future of Meetings introducerades. Hotellet är det första i kedjan som öppnade utanför USA. Marriott är en stark partner med 3 800 hotell i över 70 länder. Hotellrörelsen drivs av Marriott i enlighet med ett managementavtal som tecknats med Tagehus som en del av ett långsiktigt samarbete. Fastigheten är helägd av Tagehus sedan 1996, efter att en första investering gjordes 1990. MARRIOTT HOTEL REX NIJHOF, GENERAL MANAGER MARRIOTT HOTEL ÅRE SKI INN TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013 19
BEST WESTERN TIME HOTEL AB Hotellet har 144 rum varav 15 rum med en liten köksdel för längre vistelser. Hotellet, som är fyrstjärnigt, har även två konferenslokaler varav den ena har kapacitet för drygt 70 personer. Beläggningen var fortsatt god under året. Hotellfastigheten ligger i Vasastan i Stockholm och färdigställdes 2007. KRÄGGA HERRGÅRD BV Krägga Herrgårds konferensanläggning, som ligger cirka sex mil nordväst om Stockholm, utgörs av sammanlagt elva byggnader på en areal om cirka 35 000 kvm. Anläggningen, som har anor sedan 1300-talet, har 47 rum och åtta konferenslokaler. Konferenslokalerna har en kapacitet upp till 150 deltagare. Matsalarna i herrgården har en total kapacitet om drygt 110 gäster. Krägga erbjuder även mat- och dryckesrelaterade upplevelser. Från årsskiftet 2013/2014 ingår även rörelsen i verksamheten. TAMMSVIKS HERRGÅRD BV Tammsviks Herrgård, cirka 45 kilometer nordväst om Stockholm, stod klar 1921 och utgörs av ett tiotal byggnader med 107 rum, restaurang och konferenslokaler. Till Tammsvik hör även den före detta skolbyggnaden Mälargården från 1929 med 16 rum, två konferensrum samt relaxavdelning. Från årsskiftet 2013/2014 ingår även rörelsen i Tagehus portfölj. GRYTHYTTANS GÄSTGIVAREGÅRD BV Grythyttans Gästgivaregård, cirka 75 kilometer nordväst om Örebro, grundades 1640 och omfattar ett tjugotal byggnader. Anläggningen har 54 rum, sex matsalar med kapacitet för upp till 180 gäster samt nio konferensrum för upp till cirka 175 deltagare. I erbjudandet ingår ett uppskattat spa samt mat- och dryckesrelaterade aktiviteter. Gästgivaregården inklusive rörelsen avyttrades under våren 2014. Det geografiska läget gjorde att synergier inte kunde uppnås i samma utsträckning som vid anläggningarna runt Mälardalen, där TLBV Förvaltning är förvaltare. ÅRE SKI INN BV Mitt i Åres skidområde ligger Åre Ski Inn med café, restaurang, bar och sammanlagt 300 platser inomhus. En konferenslokal samt två mindre gruppmatsalar hör också till anläggningen. För 2013 redovisade Åre Ski Inn, som drivs i egen regi, sitt bästa resultat någonsin. Omsättningen uppgick till 9 (8) Mkr med ett rörelseresultat om 1,5 (0,8) Mkr. Förbättringen var främst en följd av väsentligt färre dagar med stängda liftar på grund av dåligt väder, jämfört med föregående år. Åre Ski Inn har tio medarbetare på helårsbasis. BEST WESTERN TIME HOTEL GRYTHYTTANS GÄSTGIVAREGÅRD SÅLDES 2014 20 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2013