Periodrapport 16 DECEMBER 2016-30 SEPTEMBER 2017 Org. nr.
2 (21) RAPPORT FÖR PERIODEN 16 december 2016-30 september 2017 JULI- SEPTEMBER 2017 - Koncernens nettoomsättning uppgick till 15 063 tkr - Driftnettot uppgick till 7 611 tkr - Rörelseresultatet uppgick till 6 003 tkr - Periodens resultat uppgick till 491 tkr - Resultat per aktie före och efter utspädning uppgick till 0,98 kr 16 DECEMBER 2016 - SEPTEMBER 2017 - Koncernens nettoomsättning uppgick till 47 183 tkr - Driftnettot uppgick till 20 830 tkr - Rörelseresultatet uppgick till 14 149 tkr - Periodens resultat uppgick till 80 477 tkr - Resultat per aktie före och efter utspädning uppgick till 301,79 kr - Likvida medel vid periodens utgång den 30 september 2017 var 97 992 tkr Verksamhetsöversikt Moderbolaget bildades den 18 november 2016 och äger och förvaltar fastigheter indirekt genom dotterbolag samt idkar därmed förenlig verksamhet. Koncernen består förutom av moderbolaget, av det helägda dotterbolaget Sollentuna Stinsen Holding 1 AB. Dotterbolaget äger i sin tur samtliga aktier i Sollentuna Stinsen Property 1 AB som äger och förvaltar fastigheten Stinsen 2 i Sollentuna. Sollentuna Stinsen Property 1 AB ämnar på sikt att bedriva projektarbete på sin fastighet. De finansiella målen med verksamheten består därför dels av att skapa positiva driftsöverskott och dels genom investeringar och driva planprocess för främst bostäder på sikt skapa ett högre marknadsvärde på fastigheten. Väsentliga händelser under kvartalet Inga väsentliga händelser har skett under kvartalet. Väsentliga händelser under perioden Moderbolaget bildades den 18 november 2016. Moderbolaget har den 16 december 2016 anskaffat fastigheten Stinsen 2 i Sollentuna via förvärv av det helägda dotterbolaget Sollentuna Stinsen Holding 1 AB, org nr 559085-9947 samt indirekt ägande till samtliga aktier i Sollentuna Stinsen Property 1 AB, org nr 556706-9678. Den 2 juni 2017 nyemitterade moderbolaget 400 000 aktier genom kontantemission till ett kvotvärde om 1 kr per aktie. Återbetalning av aktieägarlån till Alecta pensionsförsäkring har skett med 300 000 tkr. Moderbolaget har emitterat obligationer, vilket har tillfört bolaget 296 625 tkr.
3 (21) Väsentliga händelser efter periodens utgång Stadsbyggnadsnämnden i Sollentuna kommun informerade den 29e november att fastigheten ställs ut på programsamråd angående en framtida planerad utveckling av fastigheten. Programsamråd planeras att hållas under december 2017 till mitten av januari 2018. Finansiell utveckling under perioden Detta är koncernens första räkenskapsår varför jämförbara siffror för samma period föregående år saknas. Nettoomsättning och resultat Koncernens nettoomsättning uppgick under perioden till 47 183 tkr och utgjordes av hyresintäkter från uthyrda lokaler. Driftskostnaderna för perioden uppgick till -26 790 tkr och ett driftsöverskott uppgående till 20 830 tkr. Övriga externa kostnader, Avskrivningar och Övriga kostnader uppgick till -6 681 tkr, vilket ger ett rörelseresultat uppgående till 14 149 tkr. Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till 126 284 tkr och Finansnettot för perioden uppgick till -29 124 tkr. Periodens inkomstskatt uppgick till -30 831 tkr och periodens resultat till 80 477 tkr. Finansiell ställning och kassaflöde Koncernens upplåning uppgick per 30 september 2017 till 580 625 tkr. Koncernens egna kapital uppgick den 30 september 2017 till 280 977 tkr. Soliditeten var den 30 september 2017 30 %. Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under perioden till 17 197 tkr. Investeringsverksamhetens kassaflöde för perioden uppgick till -700 330 tkr, vilket huvudsakligen är hänförligt till förvärvet av fastigheten Stinsen 2 i Sollentuna. Finansieringsverksamhetens kassaflöde för perioden uppgick till 781 125 tkr, vilket främst är hänförligt till erhållna aktieägartillskott om 200 000 tkr respektive upptagna lån om 580 625 tkr. Kassaflödet för perioden var 97 992 tkr och likvida medel per balansdagen uppgick till 97 992 tkr. Moderbolaget januari-september 2017 - Moderbolagets nettoomsättning uppgick under perioden till 0 tkr. - Resultatet efter finansiella poster uppgick till 3 895 tkr. - Kassa och bank vid periodens utgång var 79 605 tkr. - Moderbolagets egna kapital uppgick den 30 september 2017 till 204 509 tkr.
4 (21) Transaktioner med närstående Moderbolaget har vid periodens utgång 30 september 2017 en skuld till ägaren Alecta pensionsförsäkring avseende aktieägarlån om 284 000 tkr. Aktieägarlånet löper med 7 % ränta, vilket bedöms motsvara marknadsmässiga villkor. Under året har aktieägarlån återbetalats med 300 000 tkr. Koncernen har i övrigt under perioden inte haft några väsentliga transaktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner mellan koncernbolag. Transaktionerna har skett till marknadsmässiga villkor. Organisation och medarbetare Koncernen har inte haft några anställda och några löner eller ersättningar har inte betalats ut. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Bolagets verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer och grundar sig på bolagets indirekta ägande i fastighetsbolag. Riskerna som påverkar resultat och kassaflöde är därför kopplade till dotterbolagen och är främst hänförliga till kreditrisk samt förändringen i hyresnivå, uthyrningsgrad, allmän kostnadsutveckling, räntenivåer och likviditeten på fastighetsmarknaden. Den mest väsentliga risken som påverkar bolaget är kopplade till värdering av fastigheter som ägs av bolagets indirekt ägda bolag. Makroekonomiska faktorer och andra marknadsfaktorer har en väsentlig påverkan på fastighetsvärdet och innebär en osäkerhet. Fastighetsvärden Koncernens fastighetsbestånd har värderats till 825 000 tkr och total uthyrbar area uppgår till 41 999 kvm. Ytterligare information om fastighetsvärderingen återfinns i not 2. Finansiell riskhantering Koncernen är exponerat för ett antal finansiella risker. Det övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering. De främsta riskerna som koncernen är utsatt för är finansieringsrisk, ränterisk och motpartsrisk. Moderbolagets finansiella skulder utgörs av en balanserad portfölj av lån med fast och rörlig ränta, vilket begränsar bolagets finansierings- och ränterisk. Dotterbolagens främsta finansiella skulder utgörs av koncerninterna lån. Koncernen har även hyresfordringar, likvida medel och leverantörsskulder som utgör finansiella instrument. Riskhantering av kapital Företagets kapitalstruktur ska hållas på en nivå som säkerställer möjligheten att driva verksamheten vidare för att skapa avkastning till aktieägarna och fördelar för andra intressenter, samtidigt som en optimal struktur upprätthålls för att minska kapitalkostnaderna. För att upprätthålla eller anpassa kapitalstrukturen kan företaget, efter aktieägarnas godkännande när så är lämpligt, variera den utdelningen till aktieägarna, sätta ned aktiekapitalet för betalning till aktieägarna, emittera nya aktier eller sälja tillgångar för att minska skuldsättningsgraden. Företaget analyserar löpande förhållande mellan skuldsättning och eget kapital och förhållandet mellan skuldsättning och eget kapital inklusive lån från aktieägarna utifrån uppsatta mål.
5 (21) Aktien och ägarna Moderbolaget ägs till 50 % av Magnolia Projekt 36 AB, org nr 559040-7093, och till 50 % av Alecta pensionsförsäkring, org nr 502014-6865. Ägarfördelning, 30 september 2017 Aktieägare Antal stamaktier Andel aktiekapital (%) Magnolia Projekt 36 AB 250 000 50% Alecta pensionsförsäkring 250 000 50% Totalt 500 000 100% Kommande rapporteringstillfällen Delårsrapport fjärde kvartalet 2017 28 februari 2018 Årsredovisning 2017 april 2018 Delårsrapport första kvartalet 2018 maj 2018 För ytterligare information kontakta: Rickard Langerfors, verkställande direktör 070-239 35 35, rickard.langerfors@magnoliabostad.se Fredrik Westin, CFO 070-943 73 31, fredrik.westin@magnoliabostad.se
6 (21) KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2017-07-01 2016-12-16 Belopp i tkr 2017-09-30 2017-09-30 Nettoomsättning 15 063 47 183 Övriga intäkter 252 437 Summa intäkter 15 315 47 620 Driftskostnader -7 704-26 790 Driftnetto 7 611 20 830 Övriga externa kostnader -1 576-6 367 Avskrivningar -80-252 Övriga kostnader 0-110 Rörelseresultat 5 955 14 101 Orealiserad värdeförändring fastigheter 0 126 332 Finansnetto -4 526-29 124 Resultat före skatt 1 429 111 309 Inkomstskatter -938-30 831 PERIODENS RESULTAT 491 80 477 Resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 491 80 477 Innehav utan bestämmande inflytande 0 0 Resultat per aktie, kr Före utspädningseffekter 0,98 301,79 Efter utspädningseffekter 0,98 301,79 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 2017-07-01 2016-12-16 Belopp i tkr 2017-09-30 2017-09-30 Årets resultat 491 80 477 ÖVRIGT TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN Summa övrigt totalresultat 0 0 Övrigt totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 0 0 Innehav utan bestämmande inflytande 0 0 ÅRETS TOTALRESULTAT 491 80 477
7 (21) KONCERNENS BALANSRÄKNING 2017-09-30 Belopp i tkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 825 000 Maskiner och inventarier 162 Summa anläggningstillgångar 825 162 Omsättningstillgångar Övriga fordringar 10 468 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 408 Likvida medel 97 992 Summa omsättningstillgångar 110 868 SUMMA TILLGÅNGAR 936 030
KONCERNENS BALANSRÄKNING 2017-09-30 Belopp i tkr 8 (21) EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 500 Övrigt tillskjutet kapital 200 000 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 80 477 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 280 977 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld 30 800 Summa avsättningar 30 800 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 284 000 Obligationslån 296 625 Summa långfristiga skulder 580 625 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 2 099 Skatteskulder 416 Övriga kortfristiga skulder 1 289 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 39 824 Summa kortfristiga skulder 43 628 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 936 030
9 (21) FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Belopp i tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2016-12-16 0 0 0 0 0 Aktiekapital vid koncernens bildande 100 100 Nyemission 400 400 Erhållet aktieägartillskott 200 000 200 000 Årets resultat 80 477 0 80 477 Övrigt totalresultat 0 0 Utgående eget kapital 2017-09-30 500 200 000 80 477 0 280 977
10 (21) KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 2017-07-01 2016-12-16 Belopp i tkr 2017-09-30 2017-09-30 Löpande verksamheten Rörelseresultat 5 955 14 101 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Av- och nedskrivningar av tillgångar 80 252 Andra ej likviditetspåverkande resultatposter 48 48 6 083 14 401 Erhållen ränta 3 3 Betald ränta -1 722-3 766 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 4 364 10 638 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar 6 847-12 793 Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder -7 240 19 435 Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 971 17 280 Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter 0-700 000 Förvärv av maskiner och inventarier 0-413 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0-700 413 Finansieringsverksamheten Kassa i moderbolag vid koncernens bildande 0 100 Nyemission 0 400 Erhållna aktieägartillskott 0 200 000 Upptagna lån 0 580 625 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 0 781 125 Årets kassaflöde 3 971 97 992 Likvida medel vid årets början 94 021 0 Likvida medel vid årets slut 97 992 97 992
11 (21) MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2017-07-01 2017-01-01 2016-11-18 Belopp i tkr 2017-09-30 2017-09-30 2016-12-31 Nettoomsättning 0 0 0 Bruttoresultat 0 0 0 Övriga externa kostnader -1 787-1 787 0 Rörelseresultat -1 787-1 787 0 Finansiella intäkter 34 857 34 857 2 188 Finansiella kostnader -6 581-29 175-2 044 Resultat efter finansiella poster 26 489 3 895 144 Skatt på årets resultat 0 0-32 ÅRETS RESULTAT 26 489 3 895 112
12 (21) MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING 2017-09-30 2016-12-31 Belopp i tkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag 4 050 3 600 Fordringar hos koncernföretag 695 568 695 000 Summa anläggningstillgångar 699 618 698 600 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 35 000 2 188 Summa kortfristiga fordringar 35 000 2 188 Kassa och bank 79 605 89 150 Summa omsättningstillgångar 114 605 91 338 SUMMA TILLGÅNGAR 814 223 789 938 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 204 506 200 212 Långfristiga skulder Obligationslån 296 625 0 Räntebärande skulder 284 000 284 000 Summa långfristiga skulder 580 625 284 000 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag 3 500 3 500 Räntebärande skulder 0 300 000 Skatteskulder 32 32 Övriga kortfristiga skulder 150 150 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 410 2 044 Summa kortfristiga skulder 29 092 305 726 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 814 223 789 938
13 (21) MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS 2017-07-01 2017-01-01 2016-11-18 Belopp i tkr 2017-09-30 2017-09-30 2016-12-31 Löpande verksamheten Rörelseresultat -1 787-1 787 0-1 787-1 787 0 Betald ränta -1 611-3 765 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -3 398-5 552 0 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar 0 0-70 000 Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder 0 0 150 Kassaflöde från den löpande verksamheten -3 398-5 552-69 850 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag 0-450 -100 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0-450 -100 Finansieringsverksamheten Bildande av aktiebolag 0 0 100 Förändring lån koncernföretag 0-568 -625 000 Nyemission 0 400 0 Erhållna aktieägartillskott 0 0 200 000 Upptagna lån 0 296 625 584 000 Amortering av låneskulder 0-300 000 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 0-3 543 159 100 Årets kassaflöde -3 398-9 545 89 150 Likvida medel vid årets början 83 003 89 150 0 Likvida medel vid årets slut 79 605 79 605 89 150
14 (21) TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 1 Redovisningsprinciper Överensstämmelse med normgivning och lag Denna periodrapport har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall avvikelser mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL samt i vissa fall p g a gällande skatteregler. Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste tusental. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar, skulder och förvaltningsfastigheter som i koncernbalansräkningen värderas till verkligt värde. Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterföretag. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen medan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Indata för värdering till verkligt värde Nivå 1 Noterade, ojusterade, priser på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder som Bolaget har tillgång till vid värderingstidpunkten. Nivå 2 Andra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1, vilka är direkt eller indirekt observerbara för tillgångar och skulder. Nivå 3 Indata på nivå 3 är icke observerbara indata för tillgångar och skulder.
15 (21) Ändrade redovisningsprinciper Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU. Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar som ännu inte har trätt i kraft som inte har tillämpats i förtid av koncernen. IFRS 9 FINANSIELLA INSTRUMENT Standarden kommer att ersätta IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Standarden innebär en minskning av antalet värderingskategorier för finansiella tillgångar och innebär att huvudkategorierna för redovisning är till anskaffningsvärde (upplupet anskaffningsvärde), verkligt värde via resultatet samt verkligt värde via övrigt totalresultat. För vissa investeringar i eget kapitalinstrument finns möjligheten att redovisa till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringen redovisad direkt i övrigt totalresultat, där ingen överföring sker till periodens resultat vid avyttring. Vidare har nya regler införts för hur förändringar i egen kreditspread ska presenteras när skulder redovisas till verkligt värde. I nedskrivningsmodellen ska även förväntade framtida förluster beaktas. Säkringsredovisningen bygger mer på den interna riskhanteringen för att företagets riskhantering ska återspeglas i de finansiella rapporterna. S.k. makrosäkringar har flyttats till ett särskilt projekt. Standarden ska tillämpas från 2018 men det är oklart när EU planerar att godkänna den. Koncernen har påbörjat en analys av effekterna av IFRS 9. Den initiala bedömningen är dock att standarden inte kommer ha någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. IFRS 15 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder träder i kraft för räkenskapsår som inleds den 1 januari 2018 eller senare och ersätter då samtliga tidigare utgivna standarder och tolkningar som hanterar intäkter. IFRS 15 innehåller en samlad modell för intäktsredovisning avseende kundkontrakt som inte omfattas av andra standarder (till exempel IFRS 4 eller IFRS 9). Utgångspunkten i standarden är avtal om försäljning av en vara eller tjänst mellan två parter. Inledningsvis ska ett kundavtal identifieras, vilket hos säljaren genererar en tillgång (rättigheter, ett löfte omerhållande av ersättning) och en skuld (åtagande, ett löfte om överföring av varor/tjänster). Enligt modellen ska en intäkt redovisas då ett åtagande att leverera utlovade varor eller tjänster till kunden uppfylls. Koncernen har påbörjat en analys av effekterna av IFRS 15. Den initiala bedömningen är dock att standarden inte kommer ha någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter, dock kommer upplysningskraven att utökas. IFRS 16 LEASING IFRS 16 Leasing ersätter IAS 17 från och med 1 januari 2019. Enligt den nya standarden ska de flesta leasade tillgångar redovisas i balansräkningen. För leasegivaren innebär den nya standarden inte några större skillnader. Koncernen har påbörjat en analys av effekterna av IFRS 16. Den initiala bedömningen är dock att standarden kommer ha en begränsad effekt på koncernens finansiella rapporter, dock kommer upplysningskraven att utökas.
16 (21) Koncernredovisning Koncernens resultat- och balansräkning omfattar alla företag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har mer än hälften av aktiernas röstvärde samt företag i vilka koncernen på annat sätt har ett bestämmande inflytande. De finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncernredovisningen avser samma period och är upprättade enligt de redovisningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretag tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande, normalt mer än 50 procent av rösterna, och ingår i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Rörelseförvärv kontra tillgångsförvärv Förvärv av bolag kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Det är en individuell bedömning som görs för varje enskilt förvärv. Bolagsförvärv, vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för rörelseförvärv och förvärvad andel av nettotillgångarna i den förvärvade verksamheten klassificeras som goodwill och redovisas som immateriell tillgång i balansräkningen. Goodwill värderas till anskaffningsvärde minus ackumulerade nedskrivningar. Goodwill fördelas till kassagenererande enheter med årlig prövning av nedskrivningsbehov enligt IAS 36. Transaktionskostnader kostnadsförs direkt i periodens resultat. Vid tillgångsförvärv fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade nettotillgångarna i förvärvsanalysen. Andel av eget kapital hänförligt till ägare med innehav utan bestämmande inflytande (tidigare benämnt minoritet) redovisas som en särskild post inom eget kapital separerat från moderbolagets ägares andel av eget kapital. Därutöver lämnas särskild upplysning om dess andel av periodens resultat. Eliminering av transaktioner mellan koncernföretag Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Hyresintäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras mellanskillnaden linjärt över kontraktsperioden. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter består av ränteintäkter på bankmedel, fordringar och finansiella placeringar. Ränteintäkter intäktsredovisas med tillämpning av effektivräntemetoden. När värdet på en fordran i kategorin lånefordringar och kundfordringar respektive låneskulder har gått ner, minskar koncernen det redovisade värdet till det återvinningsbara värdet, vilket utgörs av bedömt framtida kassaflöde, diskonterat med den ursprungliga effektiva räntan för instrumentet, och fortsätter att lösa upp diskonteringseffekten som ränteintäkt. Ränteintäkter på nedskrivna lånefordringar och kundfordringar redovisas till ursprunglig effektiv ränta. Finansiella kostnader består av räntekostnader och andra kostnader för upplåning. Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över låneperioden, med tillämpning av effektivräntemetoden.
17 (21) Leasing Leasingavtal klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna förknippade med leasingobjektet i all väsentlighet har förts över till leasetagaren. I annat fall är det fråga om operationell leasing. Koncernen har inga väsentliga finansiella leasingavtal varför samtliga leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal, vilket innebär att leasingavgiften fördelas linjärt över leasingperioden. Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt total resultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt också redovisas i övrigt total resultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hänförs även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjuten skatt redovisas inte för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Vidare beaktas inte temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter och intresseföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernbalansräkningen till verkligt värde. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Bolaget, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell och värdet för potentiella byggrätter baseras på ortsprismetoden. Från utfallet i kassaflödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Tillkommande utgifter som är värdehöjande aktiveras. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas som en tillgång i balansräkningen när det på basis av tillgänglig information är sannolikt att den framtida ekonomiska nyttan som är förknippad med innehavet tillfaller bolaget och att anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med beräknat restvärde. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Maskiner och inventarier 5 år
18 (21) Nedskrivningar Redovisade värden för bolagets tillgångar prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Om sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. En nedskrivning återförs endast om tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redovisade värde som tillgången skulle haft om nedskrivning inte skett. Avsättningar En avsättning redovisas i balansräkningen när bolaget har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. Avsättningar omprövas vid varje bokslutstillfälle. Skulder Skulder är redovisade till nominellt belopp varmed utbetalning beräknas ske. Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget på annat sätt förlorar kontrollen över dem. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalen fullgörs eller på annat sätt bortfaller. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, kundfordringar samt övriga fordringar. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt övriga skulder. Bolaget tillämpar ej säkringsredovisning. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde vid förvärvstidpunkten med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen exklusive transaktionskostnader. Redovisning sker därefter beroende av hur de har klassificerats enligt nedan. Kategorin finansiella tillgångar består av två undergrupper: finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen samt låne- och kundfordringar. Kategorin finansiella skulder består av en undergrupp: finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Låne- och kundfordringar Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt. Hyresfordringars förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Fordringar är redovisade till anskaffningsvärden minskat med eventuell nedskrivning. En fordran prövas individuellt avseende bedömd förlustrisk och upptas till det belopp varmed den beräknas inflyta. Nedskrivningar görs för osäkra fordringar och redovisas i rörelsens kostnader.
19 (21) Likvida medel och spärrkonto Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut. Beloppen på spärrkonto är medel som utgör säkerhet för återbetalning av lån eller för finansiering av investeringar i fastigheter och redovisas som övriga fordringar. Leverantörsskulder Leverantörsskulder klassificeras i kategorin andra finansiella skulder. Leverantörsskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp. Kassaflödesanalys Indirekt metod tillämpas vid upprättande av kassaflödesanalys. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. Även av Rådet för finansiell rapporterings uttalanden gällande för noterade företag tillämpas. RFR 2, innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras i förhållande till IFRS. Andelar i koncernföretag Andelar i koncernföretag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden. Förvärvsrelaterade kostnader för dotterbolag ingår som en del i anskaffningsvärdet för andelar i koncernföretag. Det redovisade värdet för andelar i koncernföretag prövas avseende eventuellt nedskrivningsbehov då sådan indikation föreligger. Koncernbidrag, utdelning och aktieägartillskott Bolaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln vilket innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som bokslutsdispositioner. Anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital. Not 2 Väsentliga bedömningar och uppskattningar När styrelsen upprättar finansiella rapporter i enlighet med tillämpade redovisningsprinciper måste vissa uppskattningar och antaganden göras som påverkar det redovisade värdet av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Förvaltningsfastigheter De områden där uppskattningar och antaganden är av stor betydelse för företaget och som kan komma att påverka resultat- och balansräkning om de ändras är bedömning av nyttjandeperioder för fastigheter, nedskrivningsbehov för fastigheter samt gränsdragning mellan investeringar och underhåll. Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav).
20 (21) Det verkliga värdet på förvaltningsfastigheten uppgår till 825 000 tkr. Det verkliga värdet för 2017 baseras dels på diskonterade kassaflöden (DCF) under prognosperioden och dels på ortsprismetoden för potentiella byggrätter som värderas separat. Verkligt värde enligt DCF uppgår till 50 000 tkr och för potentiella byggrätter till 775 000 tkr. Fastigheten åsätts inget restvärde i DCF värderingen då planen är att istället utveckla de potentiella byggrätterna. Enligt diskonteringsmetoden ( DCF-metoden ) uppskattas en fastighets marknadsvärde genom att använda explicita antaganden om förmåner och skulder i samband med ägandet över tillgångens förväntade livslängd med beaktande av avyttringstillfälle eller slutvärde. Såsom accepterad metod inom avkastningsvärdering bygger DCF-metoden på en prognos av framtida kassaflöden för respektive fastighet. Till denna serie av diskonterade kassaflöden appliceras en marknadshärledd diskonteringsränta för att fastställa nuvärdet av kassaflödet i respektive fastighet. Durationen av kassaflödet och specifik tidpunkt för inflöden och utflöden bestäms genom beaktande av hyresjusteringar, förnyelse av hyresavtal och uthyrningstid relaterad till detta, nyuthyrning, ombyggnation eller renovering. Lämplig duration drivs typiskt sett av marknadens beteende som skiljer sig för respektive fastighetstyp. För fastigheter såsom investeringsobjekt är periodiserade kassaflöden typiskt sett estimerade utifrån bruttointäkt minus vakans, ej debiterbara kostnader, hyresförluster, hyresrabatter, underhållskostnader, mäklar- och provisionskostnader och övriga förvaltningskostnader. Denna serie av nettokassaflöden samt det estimerade slutvärdet vid slutet av ägandeperioden diskonteras sedan. Värderingen enligt DCF-metoden har kategoriserats som tillhörande nivå 3 i verkligtvärdehierarkin, då ej observerbara indata som använts i värderingen har en väsentlig påverkan på bedömt värde. Sammanfattning värderingsantaganden DCF-metoden Kalkylperiod 3,75 år Kalkyl-/ diskonteringsränta 8,5% Inflation år 2017 1,5% Inflation år 2018-2020 2,0% Hyresantagande Årlig hyresintäkt på befintliga avtal samt av värderingsinstitutets uppskattad marknadshyra. Drifts- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån projicerade kostnader för den specifika fastigheten och värderingsinstitutets erfarenhet av likartade objekt. För potentiella byggrätter uppskattas ett nybyggnadsvärde i en framtida markanvändning med beaktande av sanerings- och exploateringskostnader, baserat på gällande planförutsättningar och prisnivåer för liknande sålda objekt enligt ortsprismetoden. Värderingen har kategoriserats tillhörande nivå 3 i värderingshierarkin. I värderingen av de potentiella byggrätterna görs en uppskattning av antalet kvadratmeter för bostäder respektive kommersiella lokaler. Pris per kvadratmeter uppskattas ligga i spannet 2 500 kr till 11 500 kr. Uppskattning görs för planrisk baserat på kännedom om detaljplanearbetet samt kostnader för rivning av befintlig lokal. Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av externa, oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, professionella kvalifikationer och med erfarenhet av såväl aktuella marknadsområden som typ av fastigheter som värderats. Värderingarna har utförts av Cushman & Wakefield.
21 (21) Not 3 Redovisning av segment Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i de rörelsesegment, som följs upp av koncernledningen. Koncernledningen följer upp driftresultatet och på tillgångssidan värdet på fastigheterna och investeringar. Finansieringen görs centralt och fördelas inte på segment. Till följd av att bolaget och koncernen endast har en verksamhetsgren på en geografisk marknad upprättas ingen segmentsredovisning. Not 4 Finansiella tillgångar och skulder till verkligt värde Större delen av de räntebärande skulderna löper med tre månaders räntebindningstid, varför koncernen bedömer att skillnaderna mellan redovisade värden och verkliga värden inte är väsentliga. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig uppskattning av verkligt värde. Not 5 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernens ställda säkerheter i form av fastighetsinteckningar uppgår till 592 000 tkr per balansdagen. Några ansvarsförbindelser finns ej, varken i koncernen eller moderbolaget. Not 6 Väsentliga händelser efter periodens utgång Inga väsentliga händelser har skett efter rapportperiodens utgång. Stockholm den 30 november 2017 Fredrik Lidjan Ordförande Fredrik Palm Alexander Sundberg Fredrik Westin Rickard Langerfors Verkställande direktör