Delårsrapport januari - september AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Perioden i sammandrag JANUARI-SEPTEMBER Hyresintäkterna ökade med 17 % till 947 miljoner kronor (86 miljoner kronor föregående år). Förvaltningsresultatet ökade med 26 % till 654 (518) miljoner kronor. Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning ökade med 29 % till 3,57 (2,76) kronor. Periodens resultat har belastats med kostnader om 28 miljoner kronor av engångskaraktär i samband med förtida refinansieringar. Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med totalt 472 (295) miljoner kronor, varav 13 (263) miljoner kronor från joint ventures. Omvärdering av räntederivat påverkade resultatet med totalt 1 ( 357) miljon kronor, varav 12 ( 156) miljoner kronor från joint ventures. Periodens resultat efter skatt uppgick till 876 (354) miljoner kronor motsvarande 4,96 (1,73) kronor per stamaktie efter utspädning. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 516 (437) miljoner kronor motsvarande 2,7 (2,18) kronor per stamaktie efter utspädning. Sagax har under perioden nettoinvesterat 1 612 (1 314) miljoner kronor, varav 1 492 miljoner kronor avsåg förvärv av 2 fastigheter. TREDJE KVARTALET Hyresintäkterna ökade med 18 % till 33 miljoner kronor (28 miljoner kronor föregående år). Förvaltningsresultatet ökade med 3 % till 259 (199) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med totalt 41 (37) miljoner kronor, varav 41 (26) miljoner kronor från joint ventures. Omvärdering av räntederivat påverkade resultatet med totalt 86 ( 96) miljoner kronor, varav 33 ( 48) miljoner kronor från joint ventures. Periodens resultat efter skatt uppgick till 154 (15) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 193 (18) miljoner kronor. Sagax har under det tredje kvartalet nettoinvesterat 842 (248) miljoner kronor, varav 794 miljoner kronor avsåg förvärv av tre fastigheter. JUSTERAD PROGNOS FÖR För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 88 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 86 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport för januari juni. Nyckeltal i urval 213 212 211 21 jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 3,57 2,76 3,73 2,73 2,15 2,6 1,8 Förändring jämfört med föregående år 29 % 33 % 37 % 27 % 4 % 14 % 23 % Resultat per stamaktie, kr 4,96 1,73 4,1 4,4 1,84,32 2,9 Utdelning per stamaktie, kr,8,55,43,36,27 Utdelning per preferensaktie, kr 2, 2, 2, 2, 2, Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 15 333 12 29 13 428 1 825 9 396 8 961 7 535 Direktavkastning 7,6 % 7,7 % 7,6 % 7,7 % 7,8 % 7,7 % 8,1 % Hyresduration, år 7,6 8,1 8,2 8, 8,4 7,9 8,6 Delårsrapport januari - september
VD har ordet SAGAX RESULTATUTVECKLING Förvaltningsresultatet för det tredje kvartalet steg till 259 miljoner kronor vilket var en ökning med 3 % jämfört med föregående år. Under årets första nio månader steg förvaltningsresultatet till 654 miljoner kronor vilket är det högsta förvaltningsresultat Sagax kunnat redovisa. Förvaltningsresultatet för niomånadersperioden ökade med 26 % i förhållande till samma period föregående år. Resultatförbättringen uppgår till 136 miljoner kronor och består av högre driftnetto (121 miljoner kronor) och ökat förvaltningsresultat från joint ventures (44 miljoner kronor) som belastats med högre centrala administrationskostnader (6 miljoner kronor) och högre finansiella kostnader (22 miljoner kronor). Det högre driftnettot är huvudsakligen en konsekvens av att Sagax investerat 2,2 miljarder kronor under det senaste året. Resultatförbättringen i våra joint ventures är en konsekvens av flera kompletteringsförvärv och lägre kapitalkostnader. De till synes ökade finansiella kostnaderna om 22 miljoner kronor inkluderar de engångskostnader om 28 miljoner kronor som belastade bolagets resultat under andra kvartalet. Engångskostnaderna uppstod till följd av att bolaget refinansierade en stor del av upplåningen i förtid. Exkluderas dessa engångskostnader så har bolagets räntekostnader sjunkit med 6 miljoner kronor trots att bolagets räntebärande nettoskuld ökat. Sagax genomsnittliga räntekostnad uppgick till 3,4 % vid periodens utgång. Detta är en av de högsta räntenivåerna som rapporteras bland de börsnoterade bolagen till följd av längre ränte- och kapitalbindning samt en något högre belåningsgrad. Trots de högre räntekostnaderna så har räntetäckningsgraden varit hög och uppgått till 245 % i genomsnitt under de senaste fem åren för att stiga till 265 % hittills under. Avkastningen på eget kapital har likaledes varit god och har uppgått till 24 % under årets första nio månader och till 2 % per år i genomsnitt under de senaste fem åren. OPERATIVA FRÅGOR Sagax ekonomiska uthyrningsgrad ökade under perioden och uppgick till 96 % på balansdagen. Vakansvärdet har sjunkit från 74 miljoner kronor vid årets början till 57 miljoner kronor vid periodens utgång. Nettouthyrning och upphörda inflyttningsrabatter har sänkt vakansen med 14 miljoner kronor på årsbasis. Förändringar i fastighetsportföljen har därutöver sänkt vakansvärdet med 3 miljoner kronor. Sagax kapacitetsutnyttjande är nu mycket högt. Bolaget har endast 4-5 % areamässig vakans i tre av fem marknadssegment och % areamässig vakans i övriga två marknadssegment. Utrymmet för bolaget att fortsätta öka uthyrningsgraden i befintlig portfölj är därmed begränsad. I föregående rapport meddelade vi att vi tyvärr hade fått en uppsägning för avflyttning avseende 3 kvadratmeter i en fastighet i Helsingfors. Detta var den största uppsägningen i Sagax historia. Vi har dock efter rapportperiodens utgång lyckats träffa en överenskommelse med den befintliga hyresgästen om en förlängning av hyresavtalet till något högre hyra. Detta var ett bättre utfall än vi tidigare vågat hoppas på. MARKNADEN OCH BOLAGET I ÖVRIGT Generellt upplever jag bolaget som välfungerande och omvärldsfaktorerna som gynnsamma. Hyresmarknaden är fortsatt god och investeringsmarknaden är mycket stark. Det sistnämnda är tveeggat för Sagax eftersom det ställer bolaget inför stora utmaningar vad gäller att hitta investeringar till rimlig riskjusterad avkastning. Min bild är att kapitalmarknaden är något dämpad relativt situationen under våren men jag upplever den som fortsatt välfungerande. Jag upplever även att kapitalmarknaden har blivit något mer selektiv än vad jag upplevde under våren. Bankmarknaden upplevs också som välfungerande. Jag är dock fundersam på om de ökade riskpremierna i obligationsmarknaden kan påverka bankmarknaden negativt och därmed i förlängningen även fastighetsmarknaden. Skulle så bli fallet tror jag att Sagax är väl positionerat till följd av bolagets långa kapitalbindning och begränsade refinansieringsbehov. Bolaget kan därmed hamna i ett bättre konkurrensläge än vad som är fallet i dagsläget. PROGNOS FÖR FÖRVALTNINGSRESULTAT Vi bedömer att Sagax förvaltningsresultat för kommer att uppgå till 88 miljoner kronor med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar. Föregående prognos som lämnades i samband med rapporten för första halvåret uppgick till 86 miljoner kronor. Stockholm 21 oktober DAVID MINDUS Verkställande direktör Delårsrapport januari - september 1
Affärsidé, mål och strategier AFFÄRSIDÉ Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål: Verksamheten skall generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. Bolagets tillväxt skall fortsätta genom fastighetsförvärv med be aktande av riskjusterad avkastning. Bolaget skall skapa realtillväxt på kassaflöden i befintligt fastighetsbestånd. FINANSIELLA MÅL Avkastningen på eget kapital skall under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. Under perioden uppgick den till 24 %. Genomsnittlig avkastning de senaste fem åren har varit 2 % per år. Förvaltningsresultatet per stamaktie skall öka med minst 15 % per år. För perioden uppgick förvaltningsresultatet till 3,57 kronor per stamaktie, en ökning med 29 % jämfört med. Genomsnittlig ökning de senaste fem åren har varit 22 % per år. Räntetäckningsgraden skall långsiktigt överstiga 15 %. Ränte täckningsgraden uppgick till 265 % och har de senaste fem åren varit 245 % i genomsnitt. Belåningsgraden skall långsiktigt understiga 7 %. Belåningsgraden uppgick till 6 % och har de senaste fem åren varit 64 % i genomsnitt. I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen. Avkastning på eget kapital % 5 Förvaltningsresultat per stamaktie Kr % 5 5 4 4 4 3 3 3 2 2 2 1 1 1 21 211 212 213 Avkastning på eget kapital Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % 21 211 212 213 Förvaltningsresultat per stamaktie, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Målsättning för tillväxttakt per år är lägst 15 % Räntetäckningsgrad Belåningsgrad % 3 % 8 25 2 7 6 5 15 4 1 5 21 211 212 213 Räntetäckningsgrad 15 % skall långsiktigt ej understigas 3 2 1 21 211 212 213 Belåningsgrad 7 % skall långsiktigt ej överstigas 2 Delårsrapport januari - september
STRATEGIER Investeringsstrategi Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög löpande direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyres intäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet nedan redovisas Sagax tillväxttakt under tio år mätt som fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area. Finansieringsstrategi Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöden och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet nedan redovisas Sagax förvaltningsresultat och kassaflöden från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Avvikelsen är huvudsakligen hänförlig till förvaltnings resultat från joint ventures som ej redovisas som kassaflöde. Utdelning som erhålles från joint ventures redovisas som kassaflöde från löpande verksamhet. Sagax har en konservativ syn på risktagande och efter strävar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säker ställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 3,3 (3,3) år vid kvartalsskiftet. Lång räntebindning minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Bolaget eftersträvar även låg refinansieringsrisk. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 4,5 (3,4) år vid kvartalsskiftet. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Preferensaktier möjliggör att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning. Preferensaktierna diversifierar kapitalbasen och möjliggör för bolaget att öka det egna kapitalet utan att antalet stamaktier ökas. B-aktier har emitterats med avsikt att påverka likviditeten och prissättningen för stamaktier positivt samt bidra till att förbättra bolagets finansiella flexibilitet. Förvaltningsstrategi Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider och solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara mer fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Den genomsnittliga återstående löptiden på bolagets hyresavtal uppgick den 3 september till 7,6 (8,1) år. Strategi för hyresgäster Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp. Hyresmarknadsstrategi Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyres marknad vara låg till följd av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner. Läs gärna mer om detta i Sagax årsredovisning för. Fastigheternas marknadsvärde och area Förvaltningsresultat och kassaflöde 1 -tal kvm Mkr 1 8 18 1 5 1 2 9 6 3 25 26 27 28 Uthyrningsbar area Marknadsvärde 29 21 211 212 213 15 12 9 6 3 Mkr 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2526 27 28 29 21 211 212 213 Förvaltningsresultat, rullande årsvärde Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande årsvärde Delårsrapport januari - september 3
Resultat, intäkter och kostnader Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med september. Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år. RESULTAT Förvaltningsresultatet ökade med 26 % till 654 (518) miljoner kronor varav 175 (131) miljoner kronor från joint ventures och intresseföretag. Förvaltningsresultatet har ökat främst till följd av fastighetsförvärv samt förbättrat resultat från joint ventures. Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning ökade med 29 % till 3,57 (2,76) kronor. Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 472 (295) miljoner kronor, varav 13 (263) miljoner kronor till följd av omvärderingar i joint ventures. Värdeförändringar på räntederivat påverkade resultatet med netto 1 ( 357) miljon kronor, varav 12 ( 156) miljoner kronor till följd av omvärdering av ränte derivat i joint ventures. 13 miljoner kronor av värdeförändringarna var realiserade. Omvärderingarna under perioden förklaras främst av att befintligt undervärde för räntederivaten minskar i takt med att ingångna avtal blir kortare samtidigt som det ökar till följd av sjunkande marknadsräntor. Periodens resultat efter skatt uppgick till 876 (354) miljoner kronor. INTÄKTER Hyresintäkterna ökade med 17 % till 947 (86) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av främst fastighetsförvärv samt intäkts höjande investeringar i befintligt fastig hetsbestånd. Övriga intäkter om 2 (2) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från hyresgäster som medgivits förtida avflyttning under perioden. Förvaltningsresultat Ekonomisk uthyrningsgrad Mkr/kvartal 3 Mkr/år 1 % 1 24 8 95 18 12 6 6 4 2 9 85 8 75 25 26 27 28 29 21 211 Förvaltningsresultat per kvartal Rullande årsvärde 212 213 7 25 26 27 28 29 21 211 Uthyrningsgrad Genomsnitt senaste 12 månaderna 212 213 Hyresintäkter Mkr/kvartal 35 Mkr/år 1 4 3 1 2 25 1 2 8 15 6 1 4 5 25 26 27 28 29 21 211 212 213 2 Hyresintäkter per kvartal Rullande årsvärde 4 Delårsrapport januari - september
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 %, att jämföra med 94 % vid årsskiftet /. Under perioden har vakansvärdet ökat med 16 (18) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 2 (35) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 18 (22) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut, en minskning med 1 miljoner kronor på årsbasis under. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. 75 % (75 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm och Helsingfors. Utgående vakansvärde uppgick till 57 (65) miljoner kronor, en minskning med 17 miljoner kronor varav 1 miljoner kronor till följd av minskade lämnade rabatter under perioden. KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING Hyresavtal med ett hyresvärde om 27 (14) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 1 (1) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 26 (13) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 5 miljoner kronor under och 1 miljoner kronor under 216. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 2 (3) miljoner kronor. Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 82 (76) miljoner kronor, en minskning med netto 8 miljoner kronor under. Under perioden erhölls en uppsägning i Helsingfors om 32 kvadratmeter uthyrningsbar area som uppstår 217. Efter periodens utgång har dock avtalats om förlängning till 22. Det justerade vakansvärdet kommer att minska med 15 miljoner kronor under fjärde kvartalet som en följd av förlängningen. Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor jan-dec Ingående vakans respektive år 74 8 Avflyttningar 16 22 Inflyttningar 2 38 Förändring av lämnade rabatter 1 5 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 2 5 Vakansvärde, försålda fastigheter 5 Utgående vakansvärde 57 74 Uppsagt för omförhandling 1 1 Uppsagda avtal, ej avflyttat 26 17 Nyuthyrning, ej inflyttat 2 2 Justerat utgående vakansvärde 82 9 Löptider för lämnade rabatter Förfalloår Mkr 5 216 1 217 2 218 219 >219 1 Totalt 18 Hyresavtal uppsagda för avflyttning Avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, Mkr 2 5 216 6 1 217 3 17 218 2 3 Totalt 13 26 Vakanser 1 oktober Område Hyresvärde, Mkr Vakansvärde, Mkr 1) Ekonomisk vakansgrad 1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Stockholm 543 3 6 % 573 28 5 % Helsingfors 324 13 4 % 341 12 4 % Övriga Sverige 237 7 3 % 475 24 5 % Övriga Finland 195 33 Övrigt 19 7 6 % 97 Totalt 1 48 57 4 % 1 789 64 4 % 1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. Delårsrapport januari - september 5
FASTIGHETSKOSTNADER Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 78 (67) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv under de senaste tolv månaderna. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 43 (33) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsadministration uppgick till 17 (16) miljoner kronor. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för koncernens centrala administration uppgick till 41 (35) miljoner kronor. Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknads information. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kredit marknaden såsom upplåning och finansiell riskhantering. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 23 (23) miljoner kronor och från joint ventures till 12 (1) miljoner kronor för fastighets- och bolagsförvaltning. Moderbolagets resultat- och balansräkningar redovisas på sidan 21. Koncernen hade vid periodens utgång 36 anställda varav 15 kvinnor. 25 medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm, tio medarbetare är anställda i ett av de finska dotterbolagen och tjänstgör i Helsingfors och en medarbetare är anställd i Frankrike och tjänstgör i Paris. Övriga dotterbolag har inga anställda. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. RESULTAT FRÅN JOINT VENTURES OCH INTRESSEFÖRETAG Förvaltningsresultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till 175 (131) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten från bolagets joint ventures och intresseföretag, se även sidan 14 för mer information. Resultat inklusive värde förändringar på fastig heter och räntederivat uppgick till 317 (238) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 175 (131) miljoner kronor, värde förändringar på räntederivat 12 ( 156) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 13 (263) miljoner kronor. Även Sagax andel av joint ventures och intresseföretags skattekostnader redovisas i Sagax resultat. Uppskjuten skattekostnad för bolagen uppgick till 63 (68) miljoner kronor för perioden. FINANSNETTO Sagax finansiella kostnader uppgick till 296 (272) miljoner kronor, varav 28 miljoner kronor är engångskostnader. För mer information om engångskostnaderna, se Sagax delårsrapport för januari-juni. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 3 september till 3,4 % (4,2 %). De räntebärande skulderna har under de senaste tolv månaderna till följd av finansiering av fastighetsförvärv ökat till 1 14 (8 61) miljoner kronor För mer information om Sagax finansiering, se sidan 15. Under de senaste åren har Sagax belåningsgrad sjunkit samtidigt som räntetäckningsgraden stigit, se diagram nedan, vilket medfört att de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens intäkter. Den genomsnittliga räntebärande nettoskulden motsvarade 8,5 (8,5) gånger driftnettot för de senaste tolv månaderna. OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER Den 3 september omfattade fastighetsbeståndet 23 (156) fastig heter med ett marknadsvärde om 15 333 (12 29) miljoner kronor. Värdeutvecklingen för verksamheten i Sverige uppgick till 36 ( 3) miljoner kronor, huvudsakligen till följd av sänkta avkastningskrav på marknaden. Värdeutvecklingen för verksamheten utomlands uppgick till 19 (3) miljoner kronor. Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyres avtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 95 (33) miljoner kronor och avflyttningar och omförhandlingar minskade värdet Belånings- och räntetäckningsgrad Nettoskuld / driftnetto Räntetäckningsgrad, % 3 24 Belåningsgrad, % 1 8 ggr 12 11 18 6 1 12 6 21 211 212 213 4 2 9 8 7 6 25 26 27 28 29 21 211 212 213 25 26 27 28 29 Räntetäckningsgrad Belåningsgrad Nettoskuld / driftnetto Säkerställd nettoskuld / driftnetto 6 Delårsrapport januari - september
med 48 (36) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen under perioden uppgick till 294 (3) miljoner kronor, motsvarande 2 % av fastighetsvärdena vid periodens utgång. Samman taget har fastighetsportföljens marknadsvärde omvärderats med 341 (27) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighets beståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 13. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till 531 (515) miljoner kronor, se avsnittet om finans iering på sidan 15. Sagax resultat påverkades även av omvärderingar av räntederivat i joint ventures med 12 ( 156) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande resultatfört bolagets andel av undervärden avseende joint ventures räntederivat. Orealiserade värdeförändringar Belopp i miljoner kronor Nyuthyrningar/Omförhandlingar 85 Avflyttningar/Omförhandlingar 15 Allmän marknadsvärdeförändring 29 Delsumma Sverige 36 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 1 Avflyttningar/Omförhandlingar 33 Allmän marknadsvärdeförändring 4 Delsumma Utland 19 Summa orealiserade värdeförändringar 341 Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 7,6 % (8,1 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassa flöden och restvärden uppgick till 8,6 % (9,1 %) respektive 9,6 % (1, %). Se även avsnittet om analys och generella förut sättningar på sidan 13. OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT Sagax finansiella instrument den 3 september utgjordes av räntederivat i form av nominella ränte swappar samt ränte tak. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redo visas över resultat räkningen. Periodens värdeförändring uppgick netto till 11 ( 21) miljoner kronor och bestod av orealiserad värde förändring om 2 ( 21) miljoner kronor samt realiserad värdeförändring om 13 ( ) miljoner kronor. Omvärderingarna under perioden förklaras främst av att befintligt undervärde för räntederivaten minskar i takt med att ingångna avtal blir kortare samtidigt som det ökar till följd av sjunkande marknadsräntor. SKATT Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 13 (11) miljoner kronor främst avseende verksamheterna utomlands. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 173 (91) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 2 (3) miljoner kronor respektive 66 (367) miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har netto redovisats mot uppskjuten skatte skuld för respektive land i balansräkningen. Sagax har inga skatterättsliga tvister. Uppskjuten skattefordran/skatteskuld per land Belopp i miljoner kronor 3 sep Sverige 376 Finland 29 Tyskland 21 Danmark 2 Netto skattefordran/skatteskuld 64 KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 516 (437) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 2 (25) miljoner kronor. Investerings verksamheten har påverkat kassaflödet med 1 696 ( 1 351) miljoner kronor samtidigt som kassa flödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 1 326 (868) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel ökat med 143 ( 2) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassa flöden, se sidan 18. Delårsrapport januari - september 7
Prognos och aktuell intjäningsförmåga JUSTERAD PROGNOS FÖR För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 88 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 86 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnade av delårsrapporten för januari juni. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånaders basis per 1 oktober. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta effekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårs rapporter och bokslutskommunikéer. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt och bedöms huvudsakligen vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från joint ventures och intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med be aktande av resultat andelens storlek. Aktuell intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga före skatt Belopp i miljoner kronor 1 okt 1 jan Hyresvärde 1 48 1 267 Vakans 57 74 Hyresintäkter 1 351 1 193 Fastighetskostnader 187 17 Driftnetto 1 164 1 23 Central administration 54 47 Joint ventures och intresseföretag 233 198 Finansnetto 355 362 Förvaltningsresultat 988 812 Skatt 217 179 Resultat efter skatt 771 633 varav preferensaktie ägarna 116 111 varav stamaktieägarna 655 522 Mkr 1 8 6 4 2 21 211 212 Förvaltningsresultat 213 Direktavkastning och låneränta Differens mellan direktavkastning och låneränta % 1 % 7 8 6 6 5 4 4 3 2 25 26 27 28 29 21 211 212 213 2 1 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Sagax fastigheters direktavkastning Sagax genomsnittliga låneränta Tioårig swapränta Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och tioårig swapränta Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och Sagax genomsnittliga räntenivå 8 Delårsrapport januari - september
Under det första kvartalet förvärvades Lyhtytie 7 (91-4-153-22) i Helsingfors. Fastigheten är belägen i ett väl etablerat industriområde utmed Ringväg III. Sagax fastighet Hyttitie 8 (91-38-172-4) i Helsingfors omfattar 4 2 kvadratmeter uthyrningsbar area och är belägen vid Malms flygplats med ett bra läge vid Ringväg I. Flygplatsen används i dag för allmänflyget, men Helsingfors stad vill bygga bostäder på området och den finska regeringen har tagit ett principbeslut att lägga ned aktiviteten på flygplatsen så att området kan tas i bruk för bostadsproduktion senast i början av 22-talet. Delårsrapport januari - september 9
Fastighetsbestånd Den 3 september omfattade fastighetsbeståndet 23 (156) fastig heter med en uthyrningsbar area om 1 789 (1 48 ) kvadrat meter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyres avtalen uppgick till 7,6 (8,1) år. Tyngd punkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 42 % (43 %) av marknadsvärdet och 38 % (42 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 1 48 (1 196) respektive 1 351 (1 131) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (95 %). INVESTERINGAR Sagax har under perioden investerat 1 633 (1 48) miljoner kronor varav 1 492 (1 236) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. 51 miljoner kronor av investeringarna avsåg Stockholm och 464 miljoner kronor avsåg Helsingfors, innebärandes att sammanlagt 59 % av investeringarna under perioden skedde på Sagax två viktigaste marknader. Sagax har under perioden förvärvat 2 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 153 7 kvadratmeter, se sammanställning nedan. Under perioden avtalade Sagax om förvärv av en fastighet i Helsingfors för 97 miljoner kronor med tillträde den 1 oktober. Fastigheten är belägen i Vanda, cirka 2 minuter norr om centrala Helsingfors och 1 minuter från Helsingfors flygplats. Sammanlagt 141 (15) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. 19 miljoner kronor av Fastighetsförvärv januari-september Fastighet Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm Hangaren 3 Stockholm Stockholm 3 6 Oluarinluoma 8 (49-22-3-4) Esbo Helsingfors 4 9 Vantaanlaaksontie 6 (92-16-114-9) Vanda Helsingfors 8 6 Vantaanlaaksontie 6 (92-16-114-11) Vanda Helsingfors 5 2 Puusepäntie 2 (91-43-59-5) Helsingfors Helsingfors 7 9 Lyhtytie 7 (91-4-153-22) Helsingfors Helsingfors 9 Porttisuontie 9 (92-64-4-3) Helsingfors Helsingfors 4 5 25 rue Henri Farman Tremblay-en-France Övrigt 1 8 Kvartal 1 37 4 Elektrikern 2 Sollentuna Stockholm 2 5 Hällsätra 2 Stockholm Stockholm 1 8 Telegrafen 1 Huddinge Stockholm 1 5 Mörtö 9 Stockholm Stockholm 3 3 Säteritaket 1 Stockholm Stockholm 2 5 Runö 7:73 och Runö 7:74 Österåker Stockholm 2 5 Hakamäenkuja 4-6 (92-68-16-5) Vanda Helsingfors 2 6 Trukkikuja 1 (92-75-2-1) Vanda Helsingfors 2 6 Kvartal 2 28 3 16 Rue de la Patelle Herblay Övrigt 7 4 Oulun Kaapelitie 4 (564-84-8-6) Uleåborg Övriga Finland 67 6 Veddesta 2:2 Järfälla Stockholm 13 Kvartal 3 88 Totalt 153 7 Fastighetsförsäljningar januari-september Fastighet Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm Bränninge 2:136, m fl Habo Övriga Sverige 17 1 Kvartal 3 17 1 Totalt 17 1 1 Delårsrapport januari - september
investeringarna under perioden skedde mot hyrestillägg, 6 miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrningar, 79 miljoner kronor investerades avseende nyproduktion och 37 miljoner kronor avsåg underhåll av fastig heterna. Nybyggnation på Bulten 1 i Danderyd färdigställdes under det första kvartalet. Nybyggnation pågår på fastigheterna Bulten 5 i Danderyd och Induktorn 35 i Stockholm. FÖRSÄLJNINGAR Under tredje kvartalet har fastigheten Bränninge 2:136 i Habo avyttrats för 21 miljoner kronor. Under perioden har även avtalats om försäljning av cirka 22 kvadratmeter mark i Lund. Frånträde förväntas ske under det fjärde kvartalet. En fastighet i danska Köge har härutöver frånträtts efter periodens utgång. Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 oktober Segment Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresintäkt Vakant area, kvm Mkr Kr/kvm Hyresvärde, Mkr Andel av hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad Mkr Andel Stockholm 7 573 28 6 459 11 3 543 38 % 94 % 513 38 % Helsingfors 46 341 12 2 995 8 8 324 23 % 96 % 311 23 % Övriga Sverige 56 475 24 2 823 5 9 237 17 % 97 % 23 17 % Övriga Finland 2 33 2 6 6 8 195 14 % 1 % 195 14 % Övrigt 11 97 996 1 3 19 8 % 94 % 12 8 % Totalt 23 1 789 64 15 333 8 6 1 48 1 % 96 % 1 351 1 % Förfalloår årshyra Mkr 2 16 12 8 4 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 23 231 232 233 234 235 236 Fastighetsinvesteringar januari-september Koncernens hyresvärde Övrigt 8 % Övriga Finland 14 % Övriga Sverige 17 % Helsingfors 23 % Löptider för hyresavtal Stockholm 38 % Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Stockholm 389 112 51 Helsingfors 441 23 464 Övriga Sverige 6 6 Övriga Finland 62 62 Övrigt 6 6 Totalt 1 492 141 1 633 Kontrakterad årshyra Förfalloår Antal avtal Area, kvm Mkr Andel 43 17 2 1 % 216 186 128 113 8 % 217 1 86 88 7 % 218 81 134 111 8 % 219 45 61 55 4 % >219 183 1 299 963 71 % Totalt 638 1 725 1 351 1 % Delårsrapport januari - september 11
Cirkelsågen 2 i Huddinge omfattar 8 6 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Optimera. Optimera ägs av franska Saint-Gobain och är en av Europas största leverantörer av byggmaterial. Optimera finns förutom i Sverige även i Danmark, Norge, Estland och Lettland med totalt mer än 16 byggvaruhus med drygt 3 anställda. Saint-Gobain har verksamhet i 66 länder, mer än 18 anställda och omsatte 41 miljarder euro under. 12 Delårsrapport januari - september
Fastighetsbeståndets marknadsvärde Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden. Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 23 (156) fastig heter uppgick den 3 september till 15 333 (12 29) miljoner kronor. Försvagningen av euron mot den svenska kronan under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands förändrades i värde med 49 (124) miljoner kronor. Den sammanlagda orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till 341 (27) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 7. I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 51 (42) miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balans räkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 15 282 (12 248) miljoner kronor. VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har per 3 september värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut, med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderas halvårsvis av oberoende värderingsinstitut samt för fastighet i Danmark som värderats till avtalat försäljningspris. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkyl perioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 2 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 1 år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårs perioden. Besiktningarna om fattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (6,8 12,2 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (6,8 17, %) och direktavkastningskrav för restvärdes bedömning (5,8 15, %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 8,6 % (9,1 %) respektive 9,6 % (1, %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,6 % (8,1 %) per 3 september, vilket kan jämföras med ett genomsnittligt direkt avkastningskrav om 7,9 % den 31 december. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick som jämförelse till 7,6 % (7,7 %). Nedan jämförs vägt direktavkastningskrav med redovisad direkt avkastning över tid. Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 13 428 184 Förvärv av fastigheter 1 492 2 Investeringar i befintligt bestånd 141 Försäljning av fastigheter 2 1 Omräkningsdifferens avseende utländska fastighetsvärden 49 Orealiserad värdeförändring 341 Fastighetsbestånd 3 september 15 333 23 Förvärvad uppskjuten skatt 51 Bokfört värde 15 282 Direktavkastning jämfört med direktavkastningskrav % 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 28 29 21 211 212 213 Redovisad direktavkastning Direktavkastningskrav vid värderingar 1-årig statsobligationsränta Fastigheternas marknadsvärde Övrigt 7 % (996 Mkr) Övriga Finland 13 % (2 6 Mkr) Övriga Sverige 18 % (2 823 Mkr) Stockholm 42 % (6 459 Mkr) Helsingfors 2 % (2 995 Mkr) Delårsrapport januari - september 13
Joint ventures och intresseföretag Sagax joint ventures och intresseföretag bidrog med sammanlagt 175 (131) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastig heter uppgick till 13 (263) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 12 ( 156) miljoner kronor under perioden. Sagax redo visade värde på kapitalandelar i joint ventures uppgick till 1 135 (843) miljoner kronor per 3 september. Sagax äger 5 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Sagax äger även, via Hemsö Intressenter AB, indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Sagax äger även andelar i mindre intresseföretag. SÖDERPORT HOLDING AB På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Söderportkoncernen. Fastighetsförvaltningen i Göteborg ombesörjes av Hemfosa. 42 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea om 749 kvadratmeter area var belägen i Stockholm den 3 september. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 43 (38) miljoner kronor vid periodens slut, motsvarande en vakansgrad om 7 %. Detta kan jämföras med en ingående vakansgrad om 7 % för året. Av den ekonomiska vakansen utgjordes 9 (12) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Dessa rabatter mot svarade 21 % (32 %) av den ekonomiska vakansen, motsvarande 1,5 procentenheter av vakansgraden. 41 % av den vakanta arean var belägen i Stockholm vid periodens slut. HEMSÖ INTRESSENTER AB Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastig hetsbeståndet omfattade 35 fastig heter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 25 miljarder kronor den 3 september. Fastigheter belägna i de tre svenska storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö svarade för 47 % av fastigheternas marknadsvärde. Utlandsportföljen uppgick till 14 % av fastigheternas marknadsvärde. Av Hemsös fastigheter är 138 äldreboenden, 82 skolor, 76 vårdfastigheter och 9 fastigheter ämnade för rättsväsende. Av Hemsös hyresvärde kommer 61 % från kommun, landsting eller stat. Drygt 1 7 hyresavtal med en genomsnittlig avtals tid om 7,4 år bidrar i kombination med finansiellt stabila hyresgäster och låg vakansgrad till stabila hyresintäkter. Mer information om Hemsö Fastig hets AB finns tillgänglig på bolagets hemsida, hemso.se. Sagax joint ventures 3 sep Söderport Hemsö 3 sep 3 sep 3 sep Sagax ägarandel, % 5 5 15 15 Hyresintäkter, Mkr 43 323 1 483 1 52 Förvaltningsresultat, Mkr 193 143 734 626 Periodens resultat, Mkr 353 424 795 29 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 96 71 76 6 Antal fastigheter 67 45 35 367 Hyresvärde, Mkr 588 538 2 47 2 175 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 5 77 4 954 25 115 26 35 Uthyrningsbar area, kvm 749 613 1 469 1 738 Hyresduration, år 4,9 5, 7,4 7,7 Ekonomisk vakansgrad, % 7 7 4 3 Räntebärande skulder, Mkr 3 433 3 194 16 695 17 957 Kapitalbindning, år 4,3 2,5 2,6 2,8 Räntebindning, år 3,3 4,8 3,7 3,4 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr 453 396 793 584 14 Delårsrapport januari - september
Finansiering EGET KAPITAL Koncernens egna kapital uppgick den 3 september till 5 246 (4 19) miljoner kronor. Under perioden har nyemission av 2 75 preferensaktier tillfört 99 miljoner kronor till det egna kapitalet. Totalt 246 (193) miljoner kronor har delats ut till aktieägarna under perioden. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 1 14 (8 61) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var mot svarande 3 7 (3 225) miljoner kronor upptagna i euro. Sagax har under perioden tagit upp 2 176 miljoner kronor i nya lån samtidigt som 655 miljoner kronor amorterats. Under andra kvartalet förlängdes härutöver bolagets största kreditavtal om 3,6 miljarder kronor till april 222. De räntebärande skulderna har förändrats med 33 (82) miljoner kronor till följd av valutakursförändringar under perioden. Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 9 796 (7 945) miljoner kronor motsvarande 64 % (65 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande bruttoskuld till banker motsvarade 52 % (52 %) av fastig heternas marknadsvärde den 3 september. Åter stående bruttoskuld motsvarade 13 % (14 %) av fastig heternas marknadsvärde och bestod av börsnoterade obligationslån om 2 47 (1 71) miljoner kronor. I enlighet med IAS 39 har periodiserade upplåningskostnader om 62 (55) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balans räkningen. Räntebärande skulder redovisas till 9 952 (8 6) miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,3 (3,3) år respektive 4,5 (3,4) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets ränte bärande skulder uppgick till 3,4 % (4,2 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan har sänkts under perioden till följd av förtida refinansieringar samt nyupplåning till lägre räntenivåer. För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används räntetak och ränte swappar med ett sammanlagt nominellt värde om 5 865 (5 17) miljoner kronor varav ränteswappar om 4 468 (4 366) miljoner kronor med en genomsnittlig räntenivå om 2,7 % (3,2 %) se tabell nedan. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se Känslighetsanalys på sidan 26. Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde förändrades med 2 (199) miljoner kronor. Det sammanlagda marknads värdet för Sagax räntederivat uppgick till 531 ( 515) miljoner kronor på balans dagen. Reserven om 531 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax upplöses med totalt 119 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 475 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor. RÖRELSEKAPITAL OCH LIKVIDITET Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 3 september till 12 ( 19) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick samtidigt till 65 (668) miljoner kronor varav 21 (18) miljoner kronor i form av bankinlåning och 395 (56) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Inga ytter ligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena. Ränte- och kapitalbindning 3 september Räntebindning Kapitalbindning Ränteswappar Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel Mkr Ränta 3 974 2,3 % 4 % 52 1 % 216 39 5,6 % % 142 1 % 6 3,2 % 217 362 5,8 % 4 % 1 6 16 % 218 1 576 3,2 % 16 % 1 274 13 % 87 2,5 % 219 479 2,9 % 5 % 1 917 19 % 479 1, % >219 3 583 4,5 % 36 % 5 29 5 % 3 176 3, % Summa/genomsnitt 1 14 3,4 % 1 % 1 14 1 % 4 468 2,7 % Derivatavtal 3 september Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Återstående löptid, år Marknadsvärde 3 sep Marknadsvärde 31 dec Periodens förändring Nominella ränteswappar 4 468 5,8 535 551 16 Räntetak 1 397 4,4 4 4 Summa 5 865 5,5 531 551 2 Delårsrapport januari - september 15
Rapport över totalresultat Belopp i miljoner kronor jul-sep jul-sep jan-dec Rullande tolv månader Hyresintäkter 947 86 33 28 1 93 1 234 Övriga intäkter 2 2 1 2 3 Driftkostnader 61 51 14 13 72 81 Underhållskostnader 17 16 6 6 22 22 Tomträttsavgäld 13 11 4 4 14 17 Fastighetsskatt 3 22 11 8 3 38 Fastighetsadministration 17 16 6 5 22 22 Driftnetto 812 691 289 245 935 1 56 Central administration 41 35 12 11 47 54 Resultat från joint ventures och intresseföretag 253 171 58 23 145 227 varav förvaltningsresultat 175 131 69 59 178 221 varav värdeförändringar 142 17 8 22 2 54 varav skatt 63 68 19 14 53 48 Finansiella intäkter 4 2 1 2 4 6 Finansiella kostnader 296 272 89 95 366 391 Resultat inklusive värdeförändringar i joint ventures och intresseföretag 732 557 248 164 671 844 varav Förvaltningsresultat 654 518 259 199 73 839 Värdeförändringar: Fastigheter, realiserade 1 5 1 5 1 Fastigheter, orealiserade 341 27 1 11 436 75 Finansiella instrument, realiserade 13 1 12 Finansiella instrument, orealiserade 2 21 53 48 26 57 Resultat före skatt 1 62 388 195 127 853 1 526 Uppskjuten skatt 173 23 45 21 95 245 Aktuell skatt 13 11 4 1 11 13 Periodens resultat 876 354 154 15 747 1 268 Övrigt totalresultat poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 19 58 5 3 122 46 Andel övrigt totalresultat för joint ventures 1 4 3 8 5 Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet 6 2 12 1 4 14 Totalresultat för perioden 864 396 194 11 837 1 35 Resultat per stamaktie, kr 4,98 1,74,77,49 4,2 7,28 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 4,96 1,73,77,49 4,1 7,26 Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner 158,3 158,3 158,3 158,3 158,3 158,3 Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner 158,8 158,7 158,8 158,7 158,6 158,8 16 Delårsrapport januari - september
Rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 3 sep 3 sep 31 dec Förvaltningsfastigheter 15 266 12 248 13 387 Förvaltningsfastigheter till försäljning 16 Andelar i joint ventures och intresseföretag 1 135 843 796 Uppskjuten skattefordran 2 3 1 Finansiella instrument 5 Övriga anläggningstillgångar 27 9 9 Summa anläggningstillgångar 16 452 13 13 14 193 Kassa och bank 21 18 67 Övriga omsättningstillgångar 121 96 121 Summa omsättningstillgångar 331 24 188 Summa tillgångar 16 783 13 37 14 381 Eget kapital 5 246 4 19 4 544 Långfristiga räntebärande skulder 9 785 7 914 8 332 Uppskjuten skatteskuld 66 367 434 Finansiella instrument 536 515 551 Övriga långfristiga skulder 1 6 9 Summa långfristiga skulder 1 937 8 82 9 326 Kortfristiga räntebärande skulder 167 92 14 Övriga kortfristiga skulder 433 394 371 Summa kortfristiga skulder 6 486 511 Summa eget kapital och skulder 16 783 13 37 14 381 Delårsrapport januari - september 17
Rapport över kassaflöden Belopp i miljoner kronor jul-sep jul-sep jan-dec Rullande tolv månader Resultat före skatt 1 62 388 195 127 853 1 527 Värdeförändringar på finansiella instrument 12 21 54 47 259 7 Värdeförändringar på fastigheter 342 32 1 11 441 751 Resultat från ägande av joint ventures 253 17 59 22 145 228 Utdelning från joint ventures 11 5 38 75 36 Upplösning av periodiserade upplåningskostnader 32 12 4 4 14 34 Betald skatt 5 4 4 5 Övriga poster ej ingående i kassaflödet 2 8 3 11 5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 516 437 193 18 6 679 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 19 1 15 5 1 21 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 17 24 2 45 26 34 Kassaflöde från den löpande verksamheten 513 462 198 23 625 691 Förvärv av fastigheter 1 492 1 227 669 172 1 713 1 976 Försäljning av fastigheter 21 99 21 1 22 Investeringar i befintliga fastigheter 141 172 71 67 24 211 Förvärv av aktier 35 21 56 Kapitaltillskott till joint ventures 45 49 49 45 Utlåning till joint ventures 425 425 Återbetalning från joint ventures 425 425 425 Ökning av övriga anläggningstillgångar 4 2 2 1 1 3 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 696 1 351 721 185 1 924 2 269 Emission av aktier 99 1 186 185 Utbetald utdelning till aktieägare 213 165 29 26 192 24 Incitamentsprogram 15 7 8 16 Upptagna lån 2 251 2 61 785 2 397 2 587 Amorterade lån 765 1 114 28 458 1 132 783 Lösen av finansiellt derivat 3 22 52 Minskning av övriga långfristiga skulder 2 7 3 Ökning av övriga långfristiga skulder 1 6 1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 326 868 546 483 1 236 1 682 Periodens kassaflöde 143 21 23 69 63 15 Kursdifferens i likvida medel 1 1 2 1 Förändring av likvida medel 143 2 23 68 61 12 Likvida medel vid periodens ingång 67 128 187 176 128 18 Likvida medel vid periodens utgång 21 18 21 18 67 21 18 Delårsrapport januari - september
Rapport över förändringar i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräkningsdifferenser Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 213 366 1 429 3 1 925 3 723 Nyemission av preferensaktier 5 95 1 Aktieutdelning 193 193 Inlösen incitamentsprogram 7 7 Totalresultat januari-september 42 354 396 Eget kapital 3 september 371 1 524 45 2 79 4 19 Nyemission av preferensaktier 5 82 87 Transaktionskostnader 1 1 Aktieutdelning 1 1 Incitamentsprogram 1 1 Totalresultat oktober-december 48 393 441 Eget kapital 31 december 376 1 65 93 2 47 4 544 Nyemission av preferensaktier 5 94 99 Transaktionskostnader 1 1 Aktieutdelning 246 246 Inlösen incitamentsprogram 14 14 Incitamentsprogram 1 1 Totalresultat januari-september 12 876 864 Eget kapital 3 september 1) 381 1 698 81 3 86 5 246 1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Segmentinformation Värdeförändringar fastigheter Resultatposter per segment Hyresintäkter 1) Förvaltnings resultat Orealiserade Realiserade Belopp i miljoner kronor Resultat före skatt Stockholm 36 323 185 122 266 3 45 152 Helsingfors 221 173 13 11 3 47 134 148 Övriga Sverige 174 152 16 92 94 33 1 3 2 62 Övriga Finland 116 94 77 58 4 13 2 73 47 Övrigt 76 64 43 32 19 4 24 28 Delsumma 947 86 541 45 341 27 1 5 881 437 Finansiella instrument 11 21 Joint ventures 175 131 132 256 2 7 253 171 Övrigt ej fördelat 62 18 61 19 Totalt 947 86 654 518 473 283 1 12 1 62 388 Tillgångsposter per segment Belopp i miljoner kronor Marknadsvärde fastigheter 3 sep 3 sep Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Stockholm 6 459 5 288 111 121 389 178 1 Helsingfors 2 995 2 37 23 13 441 671 Övriga Sverige 2 824 2 338 7 37 24 2 28 Övriga Finland 2 6 1 411 62 277 56 Övrigt 996 882 6 86 Delsumma 15 333 12 29 141 171 1 492 1 236 2 94 Övrigt ej fördelat Totalt 15 333 12 29 141 171 1 492 1 236 2 94 1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. Delårsrapport januari - september 19