INNEHÅLLSFÖRTECKNING

INNEHÅLLSFÖRTECKNING SEKTION SAMMANFATTNING 4 DEFINITIONER 5 OBJEKTBESKRIVNING 7 OMRÅDESBESKRIVNING 9 HOTELLMARKNAD 17 PROGNOS 23 SLUTSATS 26 MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 2

STOCKHOLM 2015-12-15 Uppdragsgivare Hudiksvalls kommun Sjötullsgatan 6 824 50 Hudiksvall David Tornberg david.tornberg@hudiksvall.se + 46 706 77 67 82 Uppdragstagare Annordia AB Birger Jarlsgatan 41A 111 45 Stockholm +46 8 400 272 75 Hans Åke Petersson hansake.petersson@annordia.com +46 706 993 751 Bedömningstidpunkt December 2015 Bäste David Tornberg, Med hänvisning till den tidigare beställda marknadsstudien av det tilltänkta hotellet på Kattvikskajen i Hudiksvall överlämnar vi härmed rapporten i sin helhet. Fastigheten som är aktuellt för en eventuell hotelletablering besiktigades torsdagen den 12 november 2015 av Hans Åke Petersson från Annordia AB. Besiktningen gjordes tillsammans med Hans Gyllow och David Tornberg från Hudiksvalls kommun. I samband med besiktningen undersöktes även närområdet. Vi har i denna rapport sammanfattat resultaten från den genomförda studien. Objektet och närområdet har definierats, beskrivits och analyserats. Därtill har det befintliga utbudet på hotellmarknaden i Hudiksvalls kommun analyserats. Marknadsanalysen har utgjort grunden till en tioårig prognos av branschspecifika nyckeltal för att bedöma kommunens framtida logibehov. Rapporten avslutas med en slutsats där rekommendation samt förslag på fortsättning presenteras. Vi som har arbetat med studien vill tacka för det givna förtroendet och besvarar eventuella frågor via kontaktuppgifterna nedan. Tack. Vänligen, Hans Åke Petersson CEO & Partner hansake.petersson@annordia.com +46 706 993 751 Carolinne Bjerking Senior Analyst & Partner carolinne.bjerking@annordia.com +46 760 155 661 Joachim Areskär Analyst joachim.areskar@annordia.com +46 735 205 070 MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 3

SAMMANFATTNING SYFTE OBJEKT MARKNAD PROGNOS REKOMMENDATION Annordia har på uppdrag av Hudiksvalls kommun genomfört en marknadsstudie för ett tilltänkt hotell i centrala Hudiksvall. Området för det tilltänkta hotellet är Kattvikskajen i centrala Hudiksvall. Fastigheten Strand 4:1 omfattar en yta på cirka fem hektar och är belägen cirka 200 meter från Hudiksvall station. Fastigheten är en del av ett större utvecklingsprojekt som drivs av kommunen. På Kattvikskajen planeras hotell, bostäder och servicefunktioner. För närvarande pågår ett detaljplanearbete för fastigheten. Kommunen överlägger mellan två olika etableringslägen för det tilltänkta hotellet. Det befintliga hotellutbudet i Hudiksvalls kommun utgörs idag av totalt fyra hotell och 189 rum. Under perioden 2005-2014 har två anläggningar om totalt 112 rum stängt. Av de befintliga hotellen i kommunen har två hotell färre än tio rum och saknar kedjetillhörighet. Best Western Hotell Hudik respektive Quality Hotel Statt tillhandahåller 67 respektive 107 rum. Endast Quality Hotel Statt klassificeras som ett fullservicehotell. Under tioårsperioden har beläggningsgraden för kommunens befintliga hotell ökat med knappt sex procentenheter till cirka 47 procent 2014. Under perioden 2005-2014 ökade snittpriset nominellt bland hotellen med knappt 17 procent till 765 kronor 2014, vilket innebär en svag reell prisökning. I fjol noterades kommunens RevPAR till 358 kronor. Det innebär 40 kronor högre än Gävleborgs län och 126 kronor lägre än riket samma år. Under prognosperioden 2015-2024 beräknas hotellkapaciteten i kommunen att öka vid två tillfällen. Ett nytt hotell med stor restaurang- och konferensdel förväntas tillföra marknaden 21 rum maj 2017. Därtill prognostiseras en nettoökning om 28 rum 2022. Det råder ännu stor osäkerhet kring dragningen av Ostkustbanan och effekterna av den nya sträckningen. Denna rapports huvudalternativ innebär att hotellrummen på Quality Hotel Statt försvinner när Ostkustbanan dras under hotellets rumsannex. Färdigställandet av Ostkustbanan förväntas dessutom att bidra till ökad attraktivitet för kommunen, och i synnerhet området kring det tilltänkta hotellet. Prognosen ger upphov till en utbudsökning om totalt 49 hotellrum, vilket i genomsnitt innebär 2,0 procent per år under prognosperioden. Sammantaget beräknas tillväxttakten av sålda rum i kommunen till i genomsnitt 2,6 procent per år under perioden 2015-2024. Marknadsstudien visar att det finns förutsättningar för en hotelletablering i Hudiksvall. Slutsatsen förutsätter dock att inga större förändringar sker gällande utvecklingsplanerna för Ostkustbanan eller Kattvikskajen. Förutsättningarna för ett nytt hotell anses vara väsentligt bättre i det scenario där Quality Hotel Statt tvingas lägga ner sin verksamhet. Vidare är Annordias uppfattning att det är av mindre betydelse exakt vilket läge hotellet får inom fastigheten Strand 4:1. Det är desto viktigare att en lämplig tidpunkt för hotellets öppnande väljs. MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 4

DEFINITIONER HOTELLKLASSIFICERINGAR HOTELLTYPER FULL SERVICE Hotell med ett brett utbud av faciliteter och bekvämligheter som omfattar en restaurang som är öppen för allmänheten, samt antingen rekreationsutrymmen eller mötesfaciliteter. Gäster bor vanligtvis på hotellet i samband med aktiviteter i närområdet som saknar koppling till hotellets egna verksamhet. Exempel: Scandic Grand Central, Stockholm. LIMITED SERVICE Hotell som erbjuder ett begränsat serviceutbud jämfört med ett fullservicehotell. Hotellet kan ha konferens- och rekreationsrum eller restaurang, men inte samtliga tre. Gäster bor vanligtvis på hotellet i samband med aktiviteter i närområdet som saknar koppling till hotellets egna verksamhet. Exempel: Clarion Collection Hotel Etage, Västerås. RESORT Hotell beläget på en avskild plats och ofta på landsbygden. Hotellet har ofta en omfattande rekreationsanläggning och välutvecklad konferensverksamhet. Serviceutbudet liknar det på ett fullservicehotell, med skillnaden att gäster ofta besöker hotellet i samband med en aktivitet direkt kopplad till hotellets egna verksamhet. Exempel: Yasuragi Hasseludden, Saltsjö-Boo; Diverse golfanläggningar. CONVENTION Hotell som erbjuder ett produkt- och serviceutbud anpassat efter stora mässor, kongresser och evenemang. Hotellet kan ha egna bankettsalar och mässytor, alternativt samarbeta med en närliggande mässanläggning. Serviceutbudet liknar det på ett fullservicehotell, med skillnaden att gäster ofta besöker hotellet i samband med en aktivitet med direkt koppling till hotellets egna verksamhet. Exempel: Radisson Blu Waterfront Hotel, Stockholm. CONFERENCE CENTER Hotell där huvuddelen av omsättningen genereras av konferensgäster eller privata grupper. Hotellen applicerar ofta paketprissättning där logi, mötesrum, mat och dryck, samt konferenstjänster ingår i priset. Serviceutbudet liknar det på ett fullservicehotell, med skillnaden att gäster ofta besöker hotellet i samband med en aktivitet med direkt koppling till hotellets egna verksamhet. Exempel: Högberga Gård, Lidingö. EXTENDED STAY Hotell inriktade mot gästvistelser om fem nätter eller fler. Rummens interiör och planlösning tenderar att likna mindre lägenheter och innehåller utrustning för matlagning. Prissättningen utgår ofta ifrån månatliga eller årsvisa avtal. Exempel: StayAt, Lund. LIFESTYLE Små eller medelstora hotell med nischad design och exklusiv interiör. Hotellets serviceutbud, restaurang och bar följer ofta hotellets övergripande inriktning avseende såväl design som servicenivå och pris. Vanligtvis söker övernattande gäster en unik upplevelse med direkt koppling till hotellets egna verksamhet. Exempel: Dorsia Hotel & Restaurant, Göteborg. MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 5

HOTELLKLASSIFICERINGAR KVALITETSNIVÅ LUXURY Hotell med högsta kvalitet på inredning, service och gästbekvämligheter. Hotellet inrymmer ofta flera restauranger och barer med varierande koncept samt rumsbetjäning dygnet runt och concierge. Hotellet riktar sig till välbeställda privat- och affärsresenärer. Exempel: Grand Hôtel, Stockholm. UPPER UPSCALE Hotell med en mycket hög kvalitet på inredning, service och gästbekvämligheter. Hotellet inrymmer ofta flera restauranger och barer och kan omfatta rumsbetjäning dygnet runt, samt concierge. Hotellet riktar sig till välbeställda privat- och affärsresenärer. Exempel: Nobis Hotel, Stockholm. UPSCALE Hotell med hög kvalitet på inredning, service och gästbekvämligheter. Utöver en eller flera restauranger och barer kan serviceutbudet omfatta concierge. Det som skiljer hotellet från i övrigt jämförbara anläggningar i midscalesegmentet är inte serviceutbudet utan kvaliteten på inredning. Hotellet riktar sig generellt till affärs-, fritids- och kongressgäster. Exempel: Radisson Blu Riverside Hotel, Göteborg. UPPER MIDSCALE Genomsnittlig kvalitet på inredning, service och gästbekvämligheter. Hotellet kan erbjuda såväl ett brett utbud av restauranger och barer som rumsservice. Primärt inriktat mot affärs- och fritidsgäster. Exempel: Gothia Towers, Göteborg. MIDSCALE Genomsnittlig kvalitet på inredning, service och gästbekvämligheter. Hotellet kan erbjuda en eller flera restauranger och barer samt rumsservice. Primärt inriktat mot något mer priskänsliga affärs- och fritidsresenärer. Exempel: Mercure Hotel Malmö, Malmö. ECONOMY Låg kvalitet på inredning, service och gästbekvämligheter. Kan ha restaurang för allmänheten, men hotellets låga standard gör att det inte uppfyller kraven för midscalesegmentet. Inriktade mot priskänsliga privatresenärer eller mycket priskänsliga affärsresenärer. Exempel: Hotel Lorensberg, Göteborg. HOTELLKLASSIFICERINGAR KEDJETILLHÖRIGHET BRANDED Hotellet är knutet till en övergripande varumärkeskedja genom antingen ett direkt ägarförhållande eller ett franchiseavtal. Exempel: Scandic Hotels; Elite Hotels; Best Western. UNBRANDED Hotellet är inte knutet till ett varumärke vare sig genom ett direkt ägarförhållande eller franchiseavtal. Exempel: Hotel Flora, Göteborg. ÖVRIGA DEFINITIONER BELÄGGNINGSGRAD Benämns även som kapacitetsutnyttjande och visar antal sålda rum i förhållande till antal disponibla rum. REVPAR REVENUE PER AVAILABLE ROOM Logiintäkt per tillgängligt rum är ett vedertaget nyckeltal i hotellbranschen och beräknas som kvoten mellan logiintäkt och antal tillgängliga rum. Nyckeltalet kan dessutom beräknas genom att multiplicera snittpriset med beläggningsgraden. SNITTPRIS Benämns även logiintäkt per belagt rum och är det genomsnittliga priset för samtliga sålda rum exklusive moms och frukost. MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 6

SEKTION 1 OBJEKTSBESKRIVNING I DETTA AVSNITT BESKRIVS DEN FASTIGHET SOM ÄR AKTUELL FÖR UTVECKLING SAMT DESS NÄROMRÅDE OCH KOMMUNIKA- TIONSMÖJLIGHETER. OBJEKT Området för det tilltänkta hotellet är Kattvikskajen i centrala Hudiksvall. Fastigheten är belägen intill Hudiksvallsfjärden cirka 200 meter öster om Hudiksvall station. Fastigheten har en strategisk placering med god synlighet för såväl tåg- som bussresenärer. Vid stationshuset planeras en gångbro över järnvägsspåren för lättare åtkomst till Kattvikskajen. Hotellets läge omfattas av fastigheten Strand 4:1, vilken ägs av Hudiksvalls kommun och uppgår till cirka fem hektar. Idag är fastigheten relativt outnyttjad. Stora ytor används för parkering eller tillfälliga verksamheter. Hudiksvalls kommun har tagit fram en fördjupad översiktsplan för hela Kattvikskajen. För närvarande är översiktsplanen antagen och detaljplanearbetet har påbörjats. Vid färdigställandet bedöms Kattvikskajen rymma såväl bostäder, kontor, handel och restauranger. Läget för respektive facilitet är ännu inte bestämt. Exempelvis överlägger kommunen två olika etableringslägen för det tilltänkta hotellet. Dessa benämns som etableringsläge A respektive etableringsläge B, vilket illustreras av bilden till höger. Avståndet mellan läge A och läge B uppgår till drygt 100 meter. Etableringsläge A bedöms uppnå något bättre synlighet från centrala och östra Hudiksvall samtidigt som etableringsläge B är beläget lite närmare Hudiksvall station. Etableringsläge B gynnas dessutom av möjligheten att ha en stor uteservering i söderläge, med hänsyn till kommunens planer på en strandpark. Inom tre minuters promenadavstånd från det tilltänkta hotellet finns Sundskanalen med Hudiksvalls klassiska röda sjöbodar på båda sidor. Kulturhuset Glada Hudik, Hälsinglands Museum samt Salutorget ligger dessutom inom 10 minuters promenad från platsen. Kattvikskajen Karta över fastigheten B A Källa: Datscha AB Källa: Google Maps/Annordia MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 7

LÄGE Hudiksvall är den tredje största tätorten i Gävleborgs län och är belägen längs Sveriges östkust. Det tilltänkta hotellet har ett strategiskt läge i centrala Hudiksvall med närhet till Hudiksvall station. Objektet omfattas av kommunens utvecklingsplaner för Kattvikskajen (mer information på sidan 16). KOMMUNIKATIONER TÅG Det tilltänkta hotellet är beläget inom tre minuters promenadavstånd från Hudiksvall station. Avståndet från läge A är aningen närmare stationen än läge B. Från stationen trafikerar lokal- och regionaltåg flertalet destinationer i Gävleborgs län med omgivning. Med cirka 20 avgångar per dag vardera trafikeras såväl Sundsvall som Gävle. Tågresan tar cirka en timme utan byten till båda orterna. Direkttåg till Stockholm avgår drygt tio gånger per dag med en restid om cirka två timmar och fyrtio minuter som snabbast. VÄG Hudiksvall är beläget längs med E4:an, cirka åtta mil söder om Sundsvall och 13 mil norr om Gävle. Cirka fyra miljoner fordon beräknas nyttja E4:an förbi Hudiksvall årligen. Motortrafikleden löper strax väster om staden. Från ledens avfarter nås det tilltänkta hotellet inom drygt fem minuter. I västlig riktning sträcker sig riksväg 84 från Hudiksvall till Norge via bland annat Ljusdal och Sveg. Avståndet till Ljusdal och Sveg uppgår till sex respektive 17 mil. Hotellets närmaste busshållplats är Hudiksvall station, belägen cirka 300 meter från såväl läge A som läge B. Här trafikeras tre av stadens sex busslinjer samt drygt tio regionala busslinjer. Övriga lokala busslinjer trafikerar hållplatsen Hudiksvall centrum, 500-600 meter från hotellet. För regionala resor med direktbuss uppgår restiden till Sundsvall och Gävle till cirka en timme och 20 minuter. FLYG Restiden till Sundsvall-Timrå flygplats uppgår till cirka en timme och tio minuter med bil. I fjol hade flygplatsen knappt 280 000 passagerare fördelat på resor till främst Stockholm, Göteborg och Luleå. Under sommarsäsongen förekommer reguljärflyg till Visby samt charterresor till Spanien, Grekland och Turkiet. Arlanda flygplats nås med såväl bil som tåg på ungefär två och en halv timme. I fjol hade Arlanda flygplats drygt 22 miljoner passagerare. BÅT Trots ett relativt strategiskt läge längst in i Hudiksvallsfjärden erbjuder staden ingen kollektivtrafik till sjöss. A B Strand 4:1 Det tilltänkta hotellet Hudiksvall station Hudiksvall station Hudiksvall centrum Karta över kommunikationsanslutningar Källa: Google Maps/Annordia MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 8

SEKTION 2 OMRÅDESBESKRIVNING I DENNA SEKTION UNDERSÖKS DET TILLTÄNKTA HOTELLETS OMGIVNING. INFRASTRUKTUR- OCH UTVECKLINGSPROJEKT SOM EVENTUELLT KAN PÅVERKA HOTELLMARKNADEN PRESENTERAS OCH ANALYSERAS. OMRÅDESDEFINITION Upptagningsområdet är det geografiska område som en anläggning i huvudsak kan attrahera sina gäster ifrån. Storleken på området beror bland annat på anläggningens koncept, läge och kommunikationsmöjligheter. Hudiksvalls kommun bedöms utgöra det planerade hotellets huvudsakliga upptagningsområde. Gävleborgs län samt riket används vid jämförelse av Hudiksvalls statistiska nyckeltal, vilket underlättar för att identifiera unika egenskaper och trender i kommunen. I detta avsnitt studeras bland annat ett urval av större utvecklings- och infrastrukturprojekt som förväntas bidra till ökad efterfrågan på såväl hotell- och mötesrum som andra faciliteter i upptagningsområdet. Fokus ligger huvudsakligen på den lokala utvecklingen, men även regionala projekt med eventuell effekt på Hudiksvalls hotellmarknad behandlas. För att komplettera analyserna har ett tiotal intervjuer med aktörer från bland annat näringslivet och besöksnäringen genomförts. BILD Hudiksvalls sjöbodar Foto: Arild Vågen MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 9

BEFOLKNING Befolkningsutveckling (index: 2005 = 100) 120 Det finns inget direkt samband mellan befolkningsutveckling och efterfrågan på hotell- och mötesrum. En tydlig trend i befolkningsutvecklingen kan dock spegla områdets attraktionskraft. En ökad tillväxttakt kan indikera ett växande kundunderlag i både företags- och privatsegmenten på längre sikt. Hudiksvalls kommun och Gävleborgs läns befolkning uppgick till knappt 37 000 respektive 280 000 invånare 2014. Under perioden 2005-2011 var kommunens befolkningsutveckling svagt negativ, vilket har följts upp av en svag ökning under de tre senaste åren. Det har således resulterat i en genomsnittlig nolltillväxt för perioden. Kommunens uteblivna tillväxt kan jämföras med länets och rikets befolkningstillväxt om i genomsnitt 0,2 respektive 0,8 procent per år under perioden 2005-2014. Under den kommande tioårsperioden väntas dock Hudiksvalls kommun notera en svag befolkningstillväxt. Den prognostiserade tillväxten beräknas till i genomsnitt 0,4 procent per år, vilket innebär knappt 38 400 invånare 2024. Motsvarande prognostiserade befolkningstillväxt för länet och riket noteras till i genomsnitt cirka 0,6 respektive 0,8 procent per år. Hudiksvalls befolkningstillväxt under prognosperioden 2015-2024 indikerar att stadens attraktivitet kommer att stärkas marginellt. Det kan i sin tur innebära att förutsättningarna för företagsetableringar förbättras en aning i samband med en ökad tillgång på arbetskraft. Med undantag från 2006 har nettot mellan Hudiksvalls inflyttade och utflyttade varit positivt varje år sedan 2005. Att kommunens befolkningsmängd trots detta inte har ökat beror således på en åldrande befolkning med högre dödlighet än fruktsamhet under perioden. Under de senaste nio åren har det inrikes flyttningsnettot varit negativt varje år, vilket indikerar att Hudiksvall uppvisat svag attraktionskraft jämfört med andra svenska städer. Detta beror delvis på att ett relativt stort antal arbetstillfällen har försvunnit från kommunen under tioårsperioden samt avsaknaden av universitet eller högskola 1. Sedan 2010 har invandringsnettot ökat varje år, vilket är en bidragande faktor till kommunens befolkningsökning de senaste åren. 115 110 105 100 95 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 P2015 P2016 P2017 P2018 P2019 P2020 P2021 P2022 P2023 P2024 Hudiksvall Prognos Gävleborg Prognos Riket Prognos Källa: SCB Inflyttning till Hudiksvall (personer) 300 200 100 0-100 -200 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Inrikes flyttningsnetto Invandringsnetto Källa: SCB DEMOGRAFI Närområdets befolkningsstruktur bör beaktas vid utformningen av ett hotell. Åldersdemografin beskriver till viss del hur många som är i arbetsför ålder idag, men ger också en indikation på hur många invånare som kommer att vara det i framti- Hudiksvalls hamn Foto: Arild Vågen 1 Notera att studieortsbaserad campusutbildning från Högskolan i Gävle förekommer i Hudiksvall. MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 10

den. Därtill har personer i samma åldersgrupp i viss mån gemensamma beteenden, krav, köpkraft etcetera. Personer i samma åldersgrupp kan således utgöra ett marknadssegment som ett hotell kan nå genom att utforma tjänster och faciliteter riktade till det segmentet. Under perioden 2005-2014 har Hudiksvalls kommun haft en likvärdig demografisk utveckling som länet och riket. Kommunen noterade dock en något större ökning av äldre personer. Under tioårsperioden ökade andelen personer i åldersgruppen 75-84 år med drygt fyra procent, vilket är ungefär en respektive två procentenheters större ökning jämfört med länet och riket. I fjol var andelen personer i åldersgruppen 55-84 år cirka 35 procent. Motsvarande år var andelen i länet och riket cirka 33 respektive 29 procent. Som följd har Hudiksvall en något lägre andel yngre personer. 33 procent av befolkningen är mellan 15 och 44 år jämfört med 34 och 38 procent i länet respektive riket. Dessa demografiska skillnader tyder på att Hudiksvall attraherar något färre personer i arbetsför befolkning. Ett begränsat utbud av universitets- och högskoleutbildningar i kommunen medverkar bland annat till en låg andel personer mellan 15 och 34 år. Enligt uppgift från Hudiksvalls kommun är den ökade andelen äldre personer en av kommunens största utmaningar. Åldersdemografi 2005 och 2014 (%) 16 14 12 10 8 6 4 2 0 0-4 5-14 15-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75-84 85+ Hudiksvall 2005 Hudiksvall 2014 Gävleborg 2005 Gävleborg 2014 Riket 2005 Riket 2014 Källa: SCB NÄRINGSLIV Efterfrågan på hotell- och mötesrum varierar mellan olika näringslivssektorer. Olika sektorer kan exempelvis vara mer eller mindre priskänsliga, medan andra tenderar att oftare anordna större möten och kongresser. Arbetsmarknadsstrukturen i upptagningsområdet kan således ge en indikation om hur stort logibehov det lokala näringslivet ger upphov till, samt vilka kringtjänster som sannolikt efterfrågas. ARBETSMARKNADSSTRUKTUR Kommunens historia med en dominerande tillverkningsindustri är fortfarande tydlig. Arbetstillfällen kopplade till skogsindustrin utgör exempelvis en viktig grund för kommunens utveckling. Knappt 20 procent av kommunens anställda arbetar inom tillverkning och utvinning, vilket kan jämföras med cirka 13 procent i riket. Jämfört med länet och riket noterar Hudiksvall dessutom en stor andel verksamma inom jordbruk, skogsbruk och fiske, byggverksamhet samt vård och omsorg. Hudiksvall har en lägre andel verksamma inom finans- och försäkringssektorn jämfört med riket. Det är värt att notera att Bromangymnasiet i Hudiksvall Foto: Creative Commons/Nikodemus Arbetsmarknadsstruktur (%) Andel av Bransch Hudiksvall Gävleborg Riket Länet Riket Jordbruk, skogsbruk och fiske 2,1 1,4 0,8 1,5 2,5 Tillverkning och utvinning 19,6 18,1 13,1 1,1 1,5 Energiförsörjning; miljöverksamhet 0,6 1,3 1,1 0,5 0,6 Byggverksamhet 9,0 8,0 6,6 1,1 1,4 Handel 10,2 9,4 12,6 1,1 0,8 Transport och magasinering 3,5 4,8 5,1 0,7 0,7 Hotell- och restaurangverksamhet 2,9 3,2 3,4 0,9 0,8 Information och kommunikation 2,8 1,9 3,9 1,5 0,7 Finans- och försäkringsverksamhet 1,0 0,9 2,1 1,1 0,5 Fastighetsverksamhet 1,3 1,6 1,5 0,8 0,9 Företagstjänster 5,6 8,4 11,1 0,7 0,5 Offentlig förvaltning och försvar 4,8 6,7 6,1 0,7 0,8 Utbildning 10,4 10,4 11,0 1,0 0,9 Vård och omsorg; sociala tjänster 23,0 19,2 17,1 1,2 1,3 Kulturella och personliga tjänster m.m. 2,9 3,4 3,8 0,9 0,8 Källa: SCB MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 11

denna sektor normalt är mindre priskänslig och efterfrågar högre andel logi jämfört med andra sektorer. Kommunen har dessutom en relativt låg andel sysselsatta inom bland annat sektorerna företagstjänster samt transport och magasinering. STORA ARBETSGIVARE Annordia har intervjuat ett urval av kommunens största arbetsgivare. I tabellen till höger redovisas kommunens största privata arbetsgivare tillsammans med antalet anställda i kommunen Utöver företagen i tabellen har representanter från bland annat Hudiksvalls kommun, Trafikverket och besöksnäringen intervjuats. Hudiksvalls sjukhus är upptagningsområdets största arbetsgivare med drygt 1 000 anställda 2014. Den största privata arbetsgivaren i Hudiksvall är A-Assistans Lemir med mellan 200 och 500 anställda. Senseair och Monitor Enterprise Resource Planning System har pekats ut av kommunen som företag med relativt stora logibehov. Dessa företag ger upphov till mellan 300 och 500 hotellnätter vardera i kommunen. NEDLÄGGNINGAR AV FÖRETAG Enligt Hudiksvalls kommun beräknas cirka 1 500 arbetstillfällen ha försvunnit från Hudiksvall sedan 2012. Under 2013 stängde Ericsson ner kabeltillverkningen i Hudiksvall, vilket innebar att drygt 300 medarbetare varslades. Enligt en bedömning Största privata arbetsgivare i Hudiksvalls kommun Arbetsgivare (2014) Antal anställda 1 Iggesund Paperboard (Holmen Timber Aktiebolag) 500-999 2 A-Assistans Leimir AB 200-499 3 Cargotec Sweden AB (Hiab) 1 200-499 4 Hexatronic Cables & Interconnect Systems AB 100-199 5 Senseair AB 100-199 6 Brizad Behandlingskonsult AB 100-199 7 Monitor Enterprise Resource Planning System AB 100-199 8 Norrlands Kustmontage AB 100-199 9 Tidningstjänst Aktiebolag 100-199 10 Brinkab Ab 100-199 1 Notera att tabellen avser 2014 och att antalet anställda idag endast är cirka 150. från Arbetsförmedlingen försvann dessutom cirka 100 jobb från underleverantörer till följd av nedläggningen. En minskning av marknaden för kopparkabel sägs vara bakgrunden till Ericssons val att lämna kommunen. En del av Ericssons verksamhet förvärvades av företaget Hexatronic Cables & Interconnect som tredubblade antalet anställda. I samband med förvärvet tog Hexatronic över Ericssons lokaler samt 85 anställda. Som sparåtgärd flyttade verkstadsföretaget Cargotec Sweden (före detta Hiab) sin produktionsanläggning till Polen 2014. Detta fick till följd att kommunens cirka 300 arbetstillfällen, från i början av 2014, reducerades till ungefär 150 arbetstillfällen. Källa: Datscha AB För närvarande etablerar sig ett flertal nya företag i Hiabs tidigare verkstadslokaler (mer information på sidan 16). I oktober i år flyttade Mittmedia sitt tryckeri från Hudiksvall, vilket påverkade cirka tio anställda i kommunen. Samma månad försattes Team Sportia i Hudiksvall i konkurs. Vid tillfället hade butiken fem anställda och drevs av ett franchisebolag. Den sista februari 2016 kommer dessutom Åhléns att flytta ut ur sina lokaler på Trädgårdsgatan, vilket berör ytterligare drygt tio arbetstillfällen. Åhléns meddelar att det är en samlad bedömning utifrån läge, kundunderlag och lönsamhetsutveckling som gör att butiken i Hudiksvall kommer stängas. Norra Kyrkogatan i centrala Hudiksvall Foto: Arild Vågen MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 12

I mars kom också beskedet att Skatteverkets kontor med cirka 65 anställda eventuellt ska läggas ned. Anledningen är att Skatteverket vill ha sin verksamhet på orter med ekonomisk och befolkningsmässig tillväxt. Beskedet har upprört kommunens största privata arbetsgivare. 16 företrädare har skriftligt återgett sin oro för vilka konsekvenser en nedläggning skulle kunna få för Hudiksvalls kommun. Till följd av en pågående utredning tillsatt av regeringen dröjer det dock till april 2016 innan ett slutgiltigt beslut kan fattas. EKONOMI MEDIANINKOMST Den relativa köpkraften hos befolkningen i området kompletterar analysen av befolkningens åldersstruktur. Höga inkomster kan ge en indikation om vilken typ av tjänster och standard som sannolikt efterfrågas i kommunen. På samma sätt kan lägre inkomster signalera att andra koncept lämpar sig bättre. För personer mellan 20 och 64 år var medianinkomsten i Hudiksvall 275 400 kronor 2013. Det är 1,5 procent lägre än i riket samma år. Under tidsperioden 2004-2013 ökade medianinkomsten i såväl länet som riket med i genomsnitt 2,9 procent per år. Under motsvarande period ökade medianinkomsten i Hudiksvalls kommun med i genomsnitt 3,1 procent per år. Det indikerar en något starkare köpkraft i Hudiksvalls kommun jämfört med länet och riket. ARBETSLÖSHET Arbetslösheten i Sverige ökade markant i samband med finanskrisen 2008/2009. Från cirka fem procent innan krisen har arbetslösheten på riksnivå stabiliserats kring drygt åtta procent under de senaste åren. 2008 uppgick såväl kommunens som länets arbetslöshet till sju procent. I fjol noterades Hudiksvalls kommuns arbetslöshet till nio procent, vilket endast är en procentenhet högre än arbetslösheten i riket. För närvarande har Gävleborgs län, om drygt 11 procent, högst arbetslöshet bland samtliga län i Sverige. Enligt Region Gävleborg beror detta på att för få grundskoleelever blir behöriga till gymnasiet. Länet har dominerats av industrier och har generellt låg utbildningsnivå jämfört med riket. I det presenterade nyckeltalet för arbetslöshet inkluderas samtliga personer mellan 16 och 64 år. Såväl öppet arbetslösa som personer inskrivna med aktivitetsstöd ingår i statistiken. Hudiksvalls hamn och Hudiksvalls kyrka Foto: Arild Vågen Medianinkomst (TSEK) 285 265 245 225 205 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Hudiksvall Gävleborg Riket Källa: SCB Arbetslöshet (%) 13,0 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Hudiksvall Gävleborg Riket Källa: Arbetsförmedlingen MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 13

BESÖKSNÄRING I detta avsnitt beskrivs ett antal evenemang i Hudiksvall som kan påverka hotellmarknaden i kommunen. Såväl årliga återkommande evenemang som enstaka planerade evenemang presenteras. ÅRLIGA EVENEMANG HUDIKKALASET Hudikkalaset är en årlig stadsfest i Hudiksvall med fokus på musik och mat. Kalaset pågår under tre dagar i juli och attraherade totalt 12 000 besökare i fjol. HUDIK CUP Tre dagar i juni varje sommar arrangeras fotbollstävlingen Hudik Cup. Under den senaste femårsperioden har ungdomstävlingen vuxit och arrangemanget lockade 237 lag från 78 föreningar i år. HÄLSINGE MARKNAD Hälsinge marknad uppges ha funnits i århundraden. Under tre dagar i början av september varje år attraherar Hälsinge marknad cirka 60 000 besökare. Marknaden består av ett stort tivoli samt drygt 400 försäljare som bemannar cirka 200 försäljningsstånd. PLANERADE EVENEMANG INTERSPORT CUP En stor elitskidtävling ska genomföras i Hudiksvall den 19-21 februari 2016. Tävlingen beräknas locka cirka 500 aktiva samt ungefär lika många ledare och föräldrar. Arrangören Hudiksvalls IF uppskattar att minst 95 procent av samtliga besökare efterfrågar logi i kommunen under tävlingsdagarna. Enligt idrottsklubben arrangeras liknande tävlingar ungefär vart annat eller vart tredje år i Hudiksvall. FEBRUARI 2017 I februari 2017 kommer en SM-vintervecka med ett tjugotal idrotter att äga rum i Söderhamn, drygt fem mil söder om Hudiksvall. Detta beräknas gynna hotellmarknaden även i Hudiksvalls kommun. Årets vintervecka i Örebro besöktes av 52 000 personer och omsatte 34 miljoner kronor. Samma månad ska dessutom bandy VM arrangeras i Sandviken, knappt 15 mil söder om Hudiksvall. Arrangemanget förväntas på motsvarande sätt ge upphov till ett stort antal gäster i Hudiksvalls kommun. 2013 var senaste året bandy-vm arrangerades i Sverige. Då besöktes Vänersborg av cirka 36 000 personer. Arrangemanget SnöSväng på Kattvikskajen 2010 Foto: Creative Commons/ATG MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 14

INFRASTRUKTUR OSTKUSTBANAN Ostkustbanans 22 mil långa enkelspåriga sträcka mellan Gävle och Sundsvall är idag hårt belastad och fullt utnyttjad av person- och godstrafik. Dubbelspår beräknas byggas, vilket bedöms leda till ökad tågkapacitet och ökad robusthet på banan. Kortare restider till andra storstadsregioner bedöms ge goda förutsättningar för företag att etablera sig i Hudiksvall. Med dubbelspår beräknas restiderna till Sundsvall och Gävle att kunna halveras. Förbättrad tillgänglighet till bland annat högskolor och universitet samt större sjukhus i regionen ses som stora fördelar. För finansiering av projektet hoppas kommunen på avsatta medel från den kommande Sverigeförhandlingen. På uppdrag av regeringen är Sverigeförhandlingen framtagen för att förhandla om finansiering till olika infrastruktursatsningar i Sverige. Enligt Hudiksvalls kommun har Ostkustbanan pekats ut som ett prioriterat projekt för finansiering. 2016 ska Sverigeförhandlingen lämna ett delbetänkande och i början av 2018 ska ett slutgiltigt finansieringsförslag tas fram. Därefter beräknas regeringen fatta ett beslut 2018. Hudiksvalls kommun bedömer att den dubbelspåriga Ostkustbanan kommer stå färdig tidigast 2030-2035. Byggkostnaden beräknas uppgå till drygt 20 miljarder kronor. Projekt Färdigt Effekt Kommentar Ostkustbanan 2025/2035 Förbättrade pendlingsmöjligheter Europaväg 4 2020/2023 Förbättrade pendlingsmöjligheter Hamnutveckling 2018 Ökar Hudiksvalls attraktivitet Externt handelscentrum 2017 Nytt handelskluster Varvet 2016 Nytt företagsområde Positiv effekt på hotellmarknaden HUDIKSVALLSETAPPEN För Ostkustbanans sträckning förbi Hudiksvall diskuteras två alternativa järnvägskorridorer. Ett alternativ är en västlig korridor med ett nytt stationsläge väster eller söder om centrala Hudiksvall. Det andra alternativet utgörs av en sträckning längs befintligt spår och stationsläge i centrala Hudiksvall. För närvarande är såväl Hudiksvalls kommun som Trafikverket av uppfattningen att den befintliga sträckningen utgör det mest lämpliga alternativet. Efter att projektets kostnadsberäkningar har kvalitetssäkrats kommer Trafikverket avgöra järnvägens sträckning i december 2016. Kostnaden för den drygt två mil långa etappen förbi Hudiksvall beräknas uppgå till drygt två miljarder kronor och stå färdig tidigast 2025. Vid en eventuell dragning av en dubbelspårig järnväg genom centrala Hudiksvall skulle en del förändringar av stadsbilden tillkomma. Planskilda korsningar fordras, vilket innebär att ett antal gator skulle stängas av. Därtill krävs ett antal Neutral effekt på hotellmarknaden Negativ effekt på hotellmarknaden tunnlar eller broar över eller under spåren. Som konsekvens kan dessutom ett antal byggnader komma att rivas för att ge plats åt dubbelspår. Quality Hotel Statts annexbyggnad med samtliga rum samt Kulturhuset med konferenslokaler riskerar exempelvis att rivas. EUROPAVÄG 4 Strax norr om Hudiksvall är den nuvarande vägens standard svag och flertalet kurvor samt korsande vägar förekommer. En 22 kilometer lång sträcka planeras att byggas om till mötesfri 2+1 väg med mitträcke och en hastighet om 110 kilometer i timmen. Sex kilometer av vägen bedöms byggstartas 2018 med färdigställande 2020. För närvarande utreder Trafikverket resterande sträcka som beräknas byggstartas 2020 med måldatum 2022/2023. Vid färdigställandet består hela sträckan Stockholm-Sundsvall av mötesseparerad väg. Den totala kostnaden för projektet uppgår till cirka 700 miljoner kronor. Hudiksvalls stationshus Foto: Arild Vågen MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 15

STADSUTVECKLING KATTVIKSKAJEN För närvarande utgör Kattvikskajen det överlägset viktigaste utvecklingsområdet i Hudiksvalls kommun. Hamnområdet omfattar knappt tio hektar och är beläget i direkt anslutning till Hudiksvall station. Enligt kommunen är intresset för utveckling av Kattvikskajen stort och området bedöms ge plats för en blandning av bostäder, kontor, handel, restauranger samt andra verksamheter. För närvarande har kommunen inte bestämt placeringen av dessa servicefunktioner. För att bebygga marken behöver områdets kajer förstärkas eller ersättas. Nuvarande kajer byggdes på 1970-talet och bedöms vara av svag standard. Kajerna behöver anpassas efter den bebyggelse som kommunen planerar. Enligt kommunens preliminära tidsplan påbörjas arbetet med kajerna i september 2016. Enligt Hudiksvalls tidning beräknas kostnaden uppgå till närmare 100 miljoner kronor. Planen är att bebygga Kattvikskajen i två etapper där den norra delen bebyggs först. Mellan den norra och den södra delen planeras ett offentligt rum med bland annat en aktivitetspark, en strandpark samt utsiktsterrasser. Kommunen planerar även att göra området lättillgängligt och attraktivt genom ett promenadstråk längs med vattnet. En fördjupad översiktsplan för hela hamnområdet är antagen och detaljplanearbetet för den norra delen av området har påbörjats. Inflyttning i de första bostäderna beräknas kunna ske tidigast 2018. Hudiksvalls kommun bedömer att Kattvikskajen kommer att bebyggas oavsett vilket beslut som fattas gällande Ostkustbanans sträckning och stationsläge. För områdets utveckling vore det enligt kommunen dock mycket fördelaktigt ifall stationen förblir centralt belägen. HÅSTAHOLMEN Strax söder om Kattvikskajen ligger Håstaholmen. Sedan i somras har området sanerats på miljöskadliga ämnen. Saneringsarbetet beräknas vara färdigt innan årsskiftet till en ungefärlig kostnad av drygt 60 miljoner kronor. EXTERN HANDELSPLATS Sedan 2006 har det funnits planer på en etablering av en extern handelsplats vid korsningen mellan E4:an och väg 84. Efter flertalet utredningar och överklaganden har nu ett fåtal företag etablerat sig på området. Därtill har Biltema samt ytterligare fem företag sökt bygglov. Enligt Hudiksvalls kommun förväntas bygglovsansökningarna troligtvis godkännas i början av 2016. Färdigställandet av handelsplatsen beräknas ske 2017. Enligt Hudiksvalls kommun har området ett mycket strategiskt läge. Cirka fyra miljoner fordon beräknas passera området varje år. Handelsplatsen bedöms kunna attrahera kunder som tidigare reste till Sundvall eller Gävle för att handla. En anledning till att projektet har dragit ut på tiden är att centrumhandeln riskerar att påverkas negativt. Det har tidigare även funnits planer på hotell- och restaurangverksamhet i anslutning till området. Tidigare intressenter uppges dock ha dragit sig ur förhandlingarna. Således är hotellprojektet mycket osäkert. VARVET För närvarande etablerar sig ett flertal nya företag i stadsdelen Varvet, cirka en kilometer öster om centrala Hudiksvall. Etableringarna sker bland annat i Hiabs tidigare verkstadslokaler. Den nuvarande fastighetsägaren, Roph Invest, har ansökt om detaljplaneändring för delar av lokalerna för att attrahera nya typer av verksamheter. Med inflyttning mellan januari och augusti 2016 förväntas exempelvis tre aktörer gemensamt nyttja ett aktivitetscenter om knappt 7 000 kvadratmeter. I närheten byggs dessutom en ny hälsocentral samt ett nytt huvudkontor för ett lokalt byggföretag. Därtill uppges Folktandvården ha planer för ett nytt regionalkontor på området. Enligt Hudiksvalls kommunala näringslivsbolag förväntas området bli attraktivare och växa ytterligare. I september godkändes en detaljplan för en hotell- och restaurangbyggnad med uteservering och båtbryggor på området. Anläggningen förväntas erbjuda 21 hotellrum samt konferens. För närvarande sker slutförhandlingarna med en operatör som ska driva anläggningen. Målet är att börja bygga efter årsskiftet 2015/2016 för att kunna öppna redan sommaren 2016. Kattvikskajen och Hudiksvall station samt stadsdelen Varvet på andra sidan fjärden Foto: Ulf Borin MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 16

SEKTION 3 HOTELLMARKNAD I FÖLJANDE SEKTION KARTLÄGGS HUDIKSVALLS HOTELLMARKNAD. MARKNADSSTATISTIKEN LIGGER DÄREFTER TILL GRUND FÖR PROGNOSEN AV KOMMUNENS NYCKELTAL. UTBUD För närvarande finns fyra hotell i Hudiksvalls kommun som rapporterar in statistik till SCB. Dessa hotell har totalt 189 hotellrum och 16 rum med vandrarhemsstandard. Mellan 2005 och 2015 har kommunen haft en nettominskning med två anläggningar, vilket innebär att rumsutbudet har minskat med drygt 30 procent från 2005 års nivå. I juni 2006 stängde Hotell Hammering, beläget cirka sex kilometer norr om centrala Hudiksvall. Anläggningen tillhandahöll 70 rum, konferens, bar och restaurang. Enligt operatören såldes anläggningen till Glada Hudiks Friskoleutbildning på grund av alltför stor hotellkapacitet i Hudiksvalls kommun. Under perioden 2005-2014 har även Svanbackens Strandhotell, i Delsbo, lagt ner sin hotellverksamhet. Under 2012 gjordes två av tre våningar (28 av 42 rum) om till asylboende. Enligt operatören berodde nedläggningen på mycket svag beläggning. Sedan maj 2014 nyttjas även resterande 14 rum som asylboende. Svanbackens Strandhotell bedriver fortfarande restaurang- och dagkonferensverksamhet. För närvarande tillhandahåller Svanbackens Strandhotell en möteslokal som rymmer 170 sittande gäster. Perioden 2005-2014 har dock inte enbart präglats av nedläggningar. 2012 tillförde Best Western Hotell Hudik marknaden 14 nya rum. I dagsläget är hotellmarknaden i Hudiksvalls kommun mycket liten. Samtidigt finns ett stort utbud av andra typer av kommersiella boenden. Ett tjugotal vandrarhem, stugbyar och campingar erbjuder logi i kommunen. Knappt hälften av det totala antalet kommersiella gästnätter i kommunen utgörs dock av hotell. Av de fyra befintliga hotellen är Quality Hotel Statt kommunens enda full- servicehotell. Best Western Hotell Hudik tillhandahåller ingen restaurang, vilket innebär att anläggningen tillsammans med resterande anläggningar klassificeras som ett Limited Service-hotell. Drygt 90 procent av kommunens rumsutbud har kedjetillhörighet och finns inom kvalitetssegmentet Midscale. Hotell Temperance och Lilla Hotell Glada Hudik anses hålla lägre standard och finns inom segmentet Economy. Efterföljande information i denna sektion baseras på en jämförelse mellan en urvalsgrupp, Gävleborgs län och riket. Urvalsgruppen består av kommunens befintliga hotell. Här nedan följer en beskrivning av dessa fyra hotell. BEST WESTERN HOTELL HUDIK Hotellet är beläget i centrala Hudiksvall mellan Salutorget och Hudiksvalls sjukhus. Familjen som driver hotellet startade sin verksamhet på 1950-talet. Under 2006-2008 genomgick anläggningen en omfattande renovering av bland annat badrum, möbler, tapeter och textilier. Under våren 2012 genomfördes en tillbyggnad av en våning. Genom tillbyggnaden fick hotellet 14 nya rum, en ny lobbybar samt en ny konferenslokal. Idag har anläggningen 67 hotellrum fördelade på tre rumstyper; Standard, Business och De Luxe. Hotellet har en konferenslokal som rymmer cirka 30 personer. Priset för en dagkonferens uppgår till 414 kronor per person och priset med middag, övernattning och frukost uppgår till 1 599 kronor per person. Hotellet anger priser inklusive moms. Best Western Hotell Hudik tillhandahåller ett mindre gym, bastu samt utomhuspool, men saknar restaurang. HOTELL TEMPERANCE Hotell Temperance är ett litet och centralt beläget hotell som byggdes 1904. Det äld- Nyckeltal Hudiksvall Antal hotell 4 Antal rum 189 Förändr. hotell 2005-2015 1-2 anl. Förändr. rum 2005-2015 1-34 % Storlek (antal hotell) <50 rum 2 51-100 rum 1 101-200 rum 1 201-400 rum - >401 rum - Anläggningstyp (rum) Full Service 57 % Limited Service 43 % Resort - Convention - Conference Center - Extended Stay - Lifestyle - Kvalitetsnivå (rum) Luxury - Upper Upscale - Upscale - Upper Midscale - Midscale 93 % Economy 7 % Kedjenivå (rum) Branded 93 % Unbranded 7 % Källa: Annordia MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 17

re trähuset erbjuder tidsenlig inredning. Hotellet har sju rum med hotellstandard och fyra rum med vandrarhemsstandard. Enkelrummen kostar 780 kronor och dubbelrummen 1 020 kronor. Från 300 kronor per person erbjuds en vandrarhemsbädd. Hotell Temperance har två konferenslokaler. Dessa rymmer 20 respektive 50 personer i biosittning. Lokalkostnaden för rummen uppgår till 1 300 respektive 1 800 kronor exklusive moms för en heldag. Anläggningen saknar rekreationsmöjligheter och bedöms överlag hålla relativt svag standard. LILLA HOTELL GLADA HUDIK Lilla Hotell Glada Hudik är beläget vid E4:an vid den västra infarten till Hudiksvall, drygt två kilometer från centrum. Enligt bolagets årsredovisning omfattar rörelsen motellverksamhet. Enligt Lilla Hotell Glada Hudik håller åtta rum hotellstandard medan 12 rum, i en separat annexbyggnad, har vandrarhemsstandard. Hotelldelen består av enkelrum, dubbelrum samt familjerum och säljs inklusive frukost. I anslutning till anläggningen ligger ett värdshus samt en bensinstation. Inoch utcheckning sker i Statoilbutiken och den frukost som erbjuds består av butikens sortiment av frukostmat. Anläggningen bedöms hålla svag standard och ses generellt inte som ett rimligt logialternativ för företag i Hudiksvall. QUALITY HOTEL STATT Quality Hotel Statt utgörs av en vacker trevåningsbyggnad från 1878. Hotellet är beläget cirka 400 meter norr om Hudiksvall station med järnvägsspåren som löper under hotellet. I våras bytte hotellet kedjetillhörighet samt namn från First Hotel Statt till Quality Hotel Statt. I samband med bytet av operatör genomfördes en renovering av hotellets lobby. Quality Hotel Statt är det största hotellet i Hudiksvall med totalt 107 hotellrum. Hotellet har ett tiotal möteslokaler, varav den största salen rymmer 60 personer i biosittning. Hotellet anordnar konferenser fester och bröllop. Hotellgäster har fri tillgång till en relaxavdelning med bastu, pool och gym. I hotellbyggnaden ligger O Learys. I traditionell amerikansk barmiljö serveras frukost, lunch och middag. I intervjuer har det framkommit en del klagomål på hotellets restaurang. Restaurangens stökiga atmosfär och låga servicenivå bidrar till att hotellet inte lever upp till förväntningarna som affärshotell. Hotell Antal rum Mat & Dryck Konferens 1 Rekreation Rating 2 Best Western Hotell Hudik 67 Lobbybar En lokal (30) Pool, bastu, gym 8,1 Hotell Temperance 7 - Två lokaler (50) - 7,4 Lilla Hotell Glada Hudik 8 Värdshus - - 6,0 Quality Hotell Statt 107 O Learys 14 lokaler (60) Pool, bastu, gym, massage 7,8 1 Inom parantes uppges maximalt antal sittplatser med biosittning i anläggningens största lokal. 2 Från Booking.com den 14/12-2015. Lägesanalys 3 1 2 3 4 Det tilltänkta hotellet Best Western Hotell Hudik Hotell Temperance Lilla Hotell Glada Hudik Quality Hotel Statt 1 4 2 Källa: Annordia/Google Maps MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 18

LÖNSAMHETSANALYS I detta avsnitt jämförs och beskrivs urvalsgruppens finansiella nyckeltal under perioden 2005-2014. Ett byte av Hotell Temperances räkenskapsår medför att startåret är först 2009. För Lilla Hotell Glada Hudik omfattade verksamheten tidigare även den närliggande bensinstationens rörelse, vilket medför att åren före 2012 inte är jämförbara. Notera att tre av fyra hotell har brutet räkenskapsår i april, augusti respektive juni. Notera även att Quality Hotel Statt bytte operatör under 2015. Nyckeltalen berör således det före detta hotellet First Hotel Statt. OMSÄTTNING Under perioden 2005-2014 har anläggningarnas omsättning varierat kraftigt. Best Western Hotell Hudik har noterat högst tillväxttakt med en ökning om i genomsnitt drygt nio procent per år sedan 2005. Ökningen beror främst på att anläggningen genomförde betydande underhållsarbeten under perioden 2006-2007 samt utökade rumsutbudet från 53 till 67 under 2012. Tidigare drev hotellets ägare dessutom ytterligare ett hotell i kommunen. När Hotell Hammerings verksamhet upphörde 2006 kunde Best Western Hotell Hudik notera en positiv omsättningsutveckling. Även Quality Hotel Statt noterade en stigande omsättning åren efter Hotel Hammerings upphörande. Under tioårsperioden uppgår Quality Hotel Statts tillväxttakt till i genomsnitt knappt fyra procent per år. I fjol omsatte hotellet drygt 18 miljoner kronor, vilket kan jämföras med drygt 10 miljoner kronor för Best Western Hotell Hudik. Samma år omsatte Hotell Temperance och Lilla Hotell Glada Hudik drygt en respektive knappt två miljoner kronor. Under tidsperioden har de två sistnämnda hotellen noterat en negativ omsättningsutveckling. Järnvägsspåren löper under Quality Hotel Statt Omsättningsutveckling (index: 2005 = 100)* 250% 220% 190% 160% 130% 100% Foto: Creativew Commons/Edaen RÖRSELSEMARGINAL Under perioden 2005-2014 har rörelsemarginalen skiljt sig kraftigt åt mellan anläggningarna. Såväl Best Western Hotell Hudik som Quality Hotel Statt noterade en kraftigt negativ rörelsemarginal 2006, vilket är en effekt av omfattande renoveringsarbeten. Därefter har hotellen noterat en positiv rörelsemarginal under tidsperioden. Lilla Hotell Glada Hudik har noterat en kraftigt negativ rörelsemarginal under samtliga tre verksamhetsår. 70% 40% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Best Western Hotell Hudik Lilla Hotell Glada Hudik Hotell Temperance Quality Hotel Statt *Anger den senaste månaden under verksamhetsår 2014: Best Western Hotell Hudik, december 2014; Hotell Temperance, april 2015; Lilla Hotell Glada Hudik, augusti 2014, Quality Hotel Statt, juni 2014. Källa: Business Retriever Rörelsemarginal, % (EBIT) Aktuell Hotell 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Best Western Hotell Hudik -2,8-25,0 11,1 8,8 7,3 5,8 7,2 6,1 7,0 3,3 Hotell Temperance - - - - 1,1 9,3 14,3 10,3 14,3-3,6 Lilla Hotell Glada Hudik - - - - - - - -16,4-24,2-34,6 Quality Hotel Statt 7,9-16,6 7,6 12,6 17,3 4,6 5,9 13,0 4,0 17,0 MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 19

Snittpris (SEK), beläggning (%), RevPAR (SEK) Urvalsgrupp Gävleborgs län Riket År Beläggning Snittpris RevPAR Beläggning Snittpris RevPAR Beläggning Snittpris RevPAR 2005 40,9 654 267 39,4 649 256 47,4 795 377 2006 41,6 655 272 40,3 687 277 49,2 825 406 2007 49,8 697 347 41,9 715 300 50,8 876 445 2008 51,0 705 359 43,1 754 325 50,3 910 458 2009 48,0 718 345 41,1 744 306 48,2 889 429 2010 46,8 734 343 44,1 755 333 50,0 911 456 2011 49,4 726 358 42,3 795 336 50,8 943 479 2012 51,5 751 387 42,8 807 346 50,1 939 470 2013 46,2 765 354 40,3 791 319 50,3 940 473 2014 46,8 765 358 40,5 786 318 51,7 936 484 2005-2014 1 5,9 16,9 33,7 1,1 21,0 24,3 4,2 17,7 28,2 CAGR (%) 1,7 3,3 2,1 2,4 1,8 2,8 Målgrupper (%) Urvalsgrupp Gävleborgs län Riket År Affär Konf. Grupp Fritid Affär Konf. Grupp Fritid Affär Konf. Grupp Fritid 2005 67,1 1,3 8,0 23,6 52,8 13,6 12,5 21,1 50,0 14,2 9,2 26,5 2006 62,5 2,7 8,3 26,6 57,1 12,8 11,1 18,9 51,2 14,6 8,3 25,9 2007 66,4 1,7 5,5 26,4 55,9 11,1 10,9 22,1 51,8 14,2 7,9 26,1 2008 67,0 2,2 5,7 25,1 59,4 10,3 9,5 20,7 53,2 13,3 8,1 25,4 2009 66,7 0,7 5,1 27,4 59,7 9,0 8,1 23,2 51,4 11,8 7,8 29,0 2010 67,0 4,4 3,7 24,9 59,1 9,3 8,0 23,6 51,1 12,1 8,1 28,6 2011 69,6 2,0 8,0 20,4 63,2 8,4 8,2 20,3 52,0 12,0 7,8 28,2 2012 74,8 1,3 3,5 20,4 63,2 7,9 8,0 20,8 51,2 11,3 7,8 29,7 2013 66,0 1,1 7,1 25,8 61,7 8,5 8,3 21,5 50,4 10,7 7,8 31,1 2014 65,7 1,2 7,4 25,7 56,6 8,8 8,6 26,0 49,0 10,1 7,2 33,7 2005-2014 1-1,4-0,1-0,6 2,1 3,8-4,7-4,0 4,9-1,0-4,1-2,1 7,2 Källa: SCB 1 Förändringen i beläggningsgrad och respektive målgrupp avser procentenheter medan förändringen i snittpris samt RevPAR avser procent. Källa: SCB EFTERFRÅGAN Urvalsgruppen, bestående av kommunens befintliga hotell, har uppnått en god beläggningsutveckling under de senaste tio åren. I fjol noterade gruppen en beläggningsgrad om knappt 47 procent, vilket var nästan sex procentenheter högre jämfört med 2005. Mellan 2006 och 2007 steg beläggningsgraden med drygt åtta procentenheter. Detta kan till stor del förklaras av att Hotell Hammering stängde sina 70 rum 2006, vilket påverkade hotellen i urvalsgruppen positivt. Sedan 2012 har beläggningsgraden sjunkit, vilket till viss del kan förklaras av att ett relativt stort antal arbetstillfällen lämnat Hudiksvall. Jämfört med riket är gruppens historiska tillväxtutveckling något bättre, dock från en lägre nivå. Gävleborgs län har endast noterat en marginell tillväxtutveckling. Sedan 2005 har snittpriset i urvalsgruppen ökat nominellt med knappt 17 procent, vilket är marginellt högre än KPI-inflationens utveckling. Motsvarande jämförelse visar dock att länet haft en något bättre historisk prisutveckling. Snittpriset för hotellen i urvalsgruppen noterades till 765 kronor 2014, vilket var 21 respektive 171 kronor lägre jämfört med länet och riket. Preliminära siffror för i år indikerar dock en marginellt högre prisnivå för Hudiksvalls kommun 2015. RevPAR i urvalsgruppen noterades till 358 kronor 2014, vilket var högre än länet men lägre än riket. I fjol understeg gruppens RevPAR motsvarande för riket med 126 kronor. Urvalsgruppens RevPAR har ökat med i genomsnitt 3,3 procent per år under tioårsperioden. Tack vare en bättre beläggningsutveckling har förhållandet mellan RevPAR i urvalsgruppen och de två jämförelsemarknaderna förbättrats något under perioden 2005-2014. MÅLGRUPPER Under perioden 2005-2014 har antalet sålda rum i fritidssegmentet utvecklats starkast i såväl urvalsgruppen som i jämförelsemarknaderna. I gruppen ökade antalet sålda rum till fritidsresenärer från cirka 6 400 till drygt 9 600. Under tioårsperioden hade urvalsgruppen dock den minsta ökningen av andelen sålda rum i fritidssegmentet. Det kan jämföras med en ökning om cirka fem respektive sju procentenheter i länet och riket under samma period. Jämfört med länet och riket är gruppens andel sålda rum högre för affärsresenärer och lägre för konferensgäster. Detta beror bland på Kulturhuset Glada Hudiks stora konferenskapacitet. I de fall gäster konfererar på en extern anläggning som Kulturhuset, rapporteras gästerna som affärsgäster istället för konferensgäster. Kul turhuset tillhandahåller ett tiotal möteslokaler och attraherar således en stor MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 20

del av kommunens konferensgäster. Anläggningens största lokal rymmer upp till 600 personer. I urvalsgruppen är Quality Hotel Statt den enda anläggningen med fler än två konferenslokaler. I såväl länet som riket har andelen konferensgäster följt en nedåtgående trend. I urvalsgruppen utgjorde andelen sålda rum för konferensgäster knappt en procent 2014. SÄSONGSVARIATION Till skillnad från många svenska orter har Hudiksvall noterat högst beläggning under juli månad nästan varje år under den senaste tioårsperioden. I år var beläggningsgraden 68 procent i juli. Hudikkalaset med cirka 12 000 besökare är en bidragande faktor till månadens höga beläggning. I likhet med många andra orter uppvisar Hudiksvall generellt svagast beläggning i januari, vilket förklaras av en låg andel fritidsresenärer i kombination med svag aktivitet på företagsmarknaden. Generellt tenderar företagsmarknaden att vara som mest aktiv under försommaren och hösten, och i synnerhet i september. Företagsresenärernas något lägre priskänslighet jämfört med privatresenärer innebär således att prisnivån är högre under dessa månader. Kombinationen av en hög beläggning och ett högt snittpris innebär att september generellt noterar den högsta intäkten per tillgängligt rum (RevPAR). På samma sätt innebär det att RevPAR generellt noteras som lägst i januari. 2014 noterades högst och lägst RevPAR om 429 respektive 273 kronor i maj respektive december. Hotell brukar generellt använda prissättningsmodeller som avser att maximera logiintäkterna för varje enskild period, så kallad dynamisk prissättning. Perioder med hög efterfrågan brukar ofta kännetecknas Säsongsvariation - RevPAR 2014 (%) 600 550 500 450 400 350 300 250 200 Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec av höga prisnivåer. Snittpriset för hotellen i urvalsgruppen varierar till viss del i detta avseende. Trots högst beläggningsgrad i juli är dock snittpriset lägst under denna månad. Det kan bero på att flera hotell i kommunen är beroende av en hög beläggning under sommarsäsongen. Det är därför möjligt att dessa hotell konkurrerar med aggressiv prissättning för att attrahera priskänsliga privatresenärer. Juli månads RevPAR uppgick till 417 kronor 2014. VECKOBELÄGGNING Beläggningen är generellt högre måndag till torsdag än under fredag till söndag. Under 2005 uppgick urvalsgruppens differens mellan vardagars och helgers beläggning Hudiksvall Gävleborg Riket Källa: SCB till drygt 22 procentenheter i genomsnitt. Till följd av en starkare privatmarknad har skillnaden generellt minskat på de flesta orter. I Hudiksvall har den endast marginella ökningen av privatresenärer dock resulterat i att skillnaden mellan vardagar och helger fortfarande är lika stor. Under perioden 2005-2014 har Hudiksvall således noterat en likvärdig uppgång i beläggningsgrad för vardagar respektive helger. 2014 utmärkte sig endast juli med en stabil beläggningsfördelning. Detta förklaras framförallt av en stark privatmarknad under juli månad. Veckobeläggning - Urvalsgrupp (%) Aktuell Månad 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Må-To Fr-Sö Må-To Fr-Sö Må-To Fr-Sö Må-To Fr-Sö Må-To Fr-Sö Må-To Fr-Sö Må-To Fr-Sö Må-To Fr-Sö Må-To Fr-Sö Må-To Fr-Sö Januari 37,5 21,5 32,8 13,1 44,5 19,8 43,2 14,4 51,4 17,9 39,6 13,4 41,8 19,4 63,5 23,6 52,6 22,5 48,8 19,5 Februari 46,6 24,2 48,6 23,6 60,4 36,4 71,1 32,6 59,3 39,6 49,7 25,5 58,4 29,1 66,2 36,0 60,5 30,5 61,5 33,1 Mars 48,8 30,5 49,8 29,3 68,9 43,2 52,6 37,0 59,6 36,0 59,0 41,3 59,1 32,9 70,7 35,9 58,0 30,6 54,3 30,0 April 62,2 23,7 49,1 18,9 45,9 18,6 71,6 27,8 55,4 22,7 50,1 17,5 49,7 29,3 64,2 27,0 59,9 21,0 43,9 22,3 Maj 50,4 27,9 49,6 20,8 59,9 22,7 62,7 33,7 63,8 29,9 66,0 26,6 76,5 26,1 70,5 35,9 70,5 35,9 1 69,8 40,5 Juni 53,3 29,4 46,1 31,4 61,0 38,5 65,8 41,0 57,9 38,9 63,0 35,5 61,6 35,6 74,2 41,5 52,5 35,7 60,5 45,7 Juli 43,4 48,6 50,7 48,0 55,6 58,3 58,2 54,2 58,7 59,2 62,4 50,0 62,9 64,0 65,1 59,8 60,0 56,4 58,4 60,4 Augusti 50,4 43,4 53,4 49,3 62,6 45,0 64,9 53,2 57,8 41,1 62,5 40,7 61,4 38,3 62,3 40,8 54,9 37,6 57,5 38,4 September 60,9 30,6 64,7 34,3 89,6 50,3 76,4 42,9 69,9 38,2 73,3 36,9 73,5 41,4 71,6 32,6 57,3 36,9 61,8 37,4 Oktober 53,4 27,1 59,4 32,9 70,0 42,4 62,6 42,5 63,1 40,7 73,7 33,0 70,5 29,5 63,7 28,7 58,9 24,2 59,9 32,0 November 52,0 21,2 57,6 34,9 60,1 33,0 70,3 29,7 63,4 19,2 63,7 28,4 73,7 27,3 65,1 28,0 56,3 30,3 59,9 30,2 December 42,2 13,7 44,9 21,2 52,1 18,7 47,7 24,7 44,5 26,2 41,1 21,4 51,6 21,9 52,1 16,4 48,1 23,4 45,6 22,1 År 50,2 28,8 50,6 29,8 61,0 35,6 62,4 36,3 59,0 33,9 59,1 30,7 62,2 33,1 65,8 33,7 57,5 32,1 56,8 34,2 1 På grund av inrapporteringsfel till SCB under maj 2013 används data från 2012 för denna månad. Källa: SCB MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 21

Beläggningsgrad - Urvalsgrupp (%) Nyckeltal Månad 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Medelvärde Januari 29,9 24,8 34,2 31,3 34,2 26,2 31,3 47,1 40,2 34,6 33,4 Februari 37,0 37,9 50,2 53,8 50,8 39,3 45,9 53,7 47,7 49,3 46,6 Mars 41,1 41,2 57,3 45,1 49,7 52,1 48,9 54,9 44,8 43,3 47,9 April 44,2 34,0 33,2 54,0 41,3 35,1 39,6 47,0 43,1 35,3 40,7 Maj 40,2 36,7 43,1 48,7 46,4 47,0 55,4 54,9 54,9 1 54,7 48,2 Juni 43,3 39,5 49,8 55,1 50,4 52,1 49,4 57,9 44,1 54,1 49,6 Juli 45,9 49,5 56,7 56,6 58,9 56,8 63,4 62,9 58,6 59,2 56,9 Augusti 47,7 51,9 55,3 59,3 50,3 53,4 52,5 53,3 47,1 48,3 51,9 September 47,8 50,6 71,3 63,0 57,3 58,8 59,6 53,4 48,5 52,0 56,2 Oktober 41,6 48,3 59,4 54,2 53,0 54,0 52,0 50,2 45,5 48,2 50,6 November 39,8 48,6 48,4 51,4 44,3 49,6 55,1 49,1 44,2 46,0 47,6 December 30,2 33,9 36,0 37,4 37,2 33,7 37,5 32,6 35,4 34,7 34,9 Årlig beläggning (%) 40,9 41,6 49,8 51,0 48,0 46,8 49,4 51,5 46,2 46,8 47,2 Årlig förändring (%-enhet) Snittpris - Urvalsgrupp (SEK) 0,7 8,2 1,2-3,0-1,2 2,6 2,1-5,3 0,5 0,7 Källa: SCB Nyckeltal Månad 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Medelvärde Januari 654 687 718 733 715 722 771 769 789 801 736 Februari 665 668 687 696 725 798 738 773 760 668 718 Mars 657 667 690 703 733 738 745 766 745 788 723 April 686 674 705 735 759 770 735 786 801 782 743 Maj 682 685 763 718 750 817 748 760 760 1 786 747 Juni 655 629 646 675 685 717 701 731 734 753 693 Juli 544 554 607 594 627 644 648 654 691 705 627 Augusti 591 608 660 670 678 657 675 720 731 731 672 September 698 693 728 718 732 737 742 779 796 803 743 Oktober 673 703 747 794 736 752 759 774 818 804 756 November 693 668 715 718 770 760 757 776 796 798 745 December 682 658 711 746 754 741 731 756 799 786 736 Årligt snittpris (SEK) 654 655 697 705 718 734 726 751 765 765 717 CAGR (%) 0,1 6,4 1,3 1,8 2,2-1,1 3,4 1,9-0,1 1,7 Källa: SCB RevPAR - Urvalsgrupp (SEK) Nyckeltal Månad 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Medelvärde Januari 195 170 245 229 245 190 241 362 317 277 247 Februari 246 253 345 375 368 314 338 415 362 330 335 Mars 270 275 396 317 365 384 365 421 334 342 347 April 303 230 234 397 314 270 291 370 345 276 303 Maj 274 251 329 350 348 384 414 417 417 1 429 361 Juni 284 248 322 372 345 374 346 423 324 407 345 Juli 250 274 344 337 370 366 411 411 405 417 359 Augusti 282 315 365 397 341 351 354 384 344 353 349 September 333 351 519 452 419 433 442 416 386 418 417 Oktober 280 340 444 431 390 407 394 388 372 388 383 November 276 324 346 369 341 377 417 381 352 367 355 December 206 223 256 279 280 250 274 247 283 273 257 Årligt RevPAR (SEK) 267 272 347 359 345 343 358 387 354 358 339 CAGR (%) 1,8 27,4 3,6-4,1-0,4 4,4 7,9-8,5 1,1 3,3 1 På grund av inrapporteringsfel till SCB under maj 2013 används data från från 2012 för denna månad. Källa: SCB MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 22

SEKTION 4 PROGNOS I DENNA SEKTION PRESENTERAS EN PROGNOS FÖR KOMMUNENS FÖRVÄNTADE NYCKELTALSUTVECKLING. METOD Antal disponibla rum 120 000 En prognos över kommunens utveckling är avgörande för att kunna bedöma huruvida utrymme finns för en ny hotelletablering i Hudiksvall. Annordias prognosmetod är uppbyggd i två steg. Inledningsvis prognostiseras utbudet i kommunen i form av antal disponibla rum. Därefter prognostiseras efterfrågan på samma marknad i form av antal sålda rum och snittpris. Prognosen sammanfattas sedan i ett förväntat genomsnittligt RevPAR för marknaden. Notera att prognosen beskriver ett huvudscenario samt ett alternativt scenario beroende på Ostkustbanans inverkan på Quality Hotel Statt. 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Antal disponibla rum (Må-To) Antal disponibla rum (Fr-Sö) DISPONIBLA RUM Disponibla rum är inget statiskt bestånd utan varierar även utan nyetableringar eller stängningar av hotell. Det beror på att hotell stänger under vissa helgdagar och att rum ställs av för löpande underhåll. Som diagrammet till höger visar har antalet disponibla rum i urvalsgruppen noterat en svag ökning sedan 2005. Notera att diagrammet avser urvalsgruppen och inte kommunen i helhet. Under perioden 2005-2014 stängde två anläggningar i Hudiksvalls kommun med ett rumsutbud om totalt 112 rum. Under 2012 tillförde Best Western Hotell Hudik 14 nya rum. Eftersom de nya rummen invigdes under våren blev en del av kapacitetsökningen synlig i statistiken först 2013. Förutom det tilltänkta hotellet finns det för närvarande en känd hotelletablering i Hudiksvalls kommun under prog- nosperioden 2015-2024. Det planeras för 21 hotellrum samt restaurang och konferens i stadsdelen Varvet. Fastighetsägarens ambition är börja bygga under vintern 2015/2016 med målsättningen att öppna anläggningen sommaren 2016. Annordias uppfattning är att det finns möjlighet att öppna restaurangen till sommaren. Däremot bedöms hotelldelen ta längre tid att bygga och invigningen prognostiseras till den 1 maj 2017. Prognosen utgår från att utvecklingsplanerna för såväl Ostkustbanan som Kattvikskajen fortgår som planerat. Dubbelspåret förväntas byggas längs befintligt spår och stationsläge. Enligt tidsplanen från Trafikverket antas färdigställandet av dubbelspår ske tidigast 2025. I prognosen gör Annordia bedömningen att projektet kan byggstartas omkring 2022. Det råder ännu stor osäkerhet om vad som händer med de verksamheter som är belägna vid platsen för det nya spåret. Som en följd av arbetet med ett nytt spår görs dock antagandet att Quality Hotel Statts verksamhet om 107 rum upphör den 1 januari 2022. Även det intilliggande Kulturhuset, med betydande möteskapacitet, bedöms helt eller delvis att stänga sin verksamhet. I prognosen antas det tilltänkta hotellet öppna den 1 januari 2022. Enligt Annordias rekommendation är ett hotell i storleksklassen 125-150 rum lämpligt. Prognosen utgår således från ett hotell med 135 rum samt restaurang- och konferensmöjligheter. Totalt ger två etableringar, inklusive det tilltänkta hotellet, och en nedläggning, upphov till en utbudsökning om 49 nya hotellrum. Det motsvarar en genomsnittlig ökning om två procent per år under perioden 2014-2024. MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 23

SÅLDA RUM Efterfrågan prognostiseras i form av antal sålda rum per år. Eftersom tillväxten normalt inte är jämnt fördelad mellan veckodagar och helger prognostiseras dessa separat. Prognosmetoden kombinerar statistisk analys med kunskap om marknadens förväntade utveckling. Framtidsprojekt som förväntas driva efterfrågan på gästnätter kvantifieras och adderas till den bedömda tillväxttrenden. 2015 I prognosen för 2015 har statistik för årets första tio månader använts som utgångspunkt. Under året har Hudiksvall uppvisat god beläggningsutveckling, och antal sålda rum på såväl vardagar som helger har ökat relativt kraftigt. Jämfört med motsvarande period 2014 har antal sålda rum ökat med 2,8 procent, medan helgförsäljningen har ökat med 7,8 procent. Med hänsyn till att endast två månader återstår justeras uppgången endast ned marginellt. 2016-2018 2016 förväntas inte uppvisa lika god beläggningsutveckling som i år. Jämfört med i år prognostiseras antal sålda rum att öka med 1,5 procent nästa år. I samband med att ett nytt hotell med 21 rum öppnas vid Varvet bedöms tillväxten öka under 2017-2018. Hotellet ligger i ett företagsområde som blir allt attraktivare. Med ett framgångsrikt restaurangkoncept bedöms anläggningen kunna attrahera ett stor antal privat- och affärsgäster. 2022 Den 1 januari 2022 stänger Quality Hotel Statts 107 rum och det tilltänkta hotellets 135 rum öppnas. Detta ger upphov till en kraftig ökning i antal sålda rum. Det tilltänkta hotellet kommer delvis att konkurrera med det befintliga utbudet i Hudiksvall, men också attrahera nya gäster till kommunen. Hotellet har exempelvis potential att attrahera bilburna gäster som tidigare valt att övernatta i Gävle eller Sundsvall. Andelen nya gäster som kan attraheras till kommunen beror i stor utsträckning på vilket koncept och varumärke som det tilltänkta hotellet får. 2023-2024 Konjunkturinstitutet räknar med att Sveriges BNP-tillväxt ökar med cirka två procent per år under perioden 2023-2024. Annordias uppfattning att efterfrågan i kommunen ökar med motsvarande nivå. PROGNOSSAMMANFATTNING Annordias antaganden sammanfattas i en genomsnittlig tillväxt om 2,6 procent per år för hela perioden. För måndagar till torsdagar sammanfattas tillväxten till i genomsnitt 2,4 procent per år, vilket innebär cirka 27 procent fler sålda rum 2024 jämfört med 2014. Den genomsnittliga årliga tillväxten på fredagar till söndagar bedöms till i genomsnitt 2,9 procent per år, vilket innebär knappt 33 procent fler sålda rum 2024 jämfört med 2014. Antal sålda rum 60 50 40 30 20 10 BELÄGGNINGSGRAD Beläggningsgraden sammanfattar prognosen av antal disponibla och antal sålda rum. Efterfrågan beräknas visserligen öka, men nettoökningen om 49 rum i kommunen innebär att beläggningsgraden endast förväntas öka marginellt. Beläggningsgraden förväntas stiga från cirka 47 procent 2014 till drygt 49 procent 2024. SNITTPRIS & REVPAR Under de första tio månaderna 2015 har kommunens snittpris ökat med 1,2 procent. Annordias bedömning är att tillväxttakten kommer att noteras till 1,2 procent för helåret 2015. På längre sikt bedöms snittpriset närma sig Riksbankens målsättning om två procent per år. I samband med etableringen av det tilltänkta hotellet förväntas en positiv 2019-2021 Under åren 2019-2021 förekommer inga planerade hotelletableringar i kommunen. Utveckling av Kattvikskajen samt förberedelser för Ostkustbanan bedöms dock påverka hotellmarknaden i kommunen positivt. Projekten involverar ett stort antal personer, vilka under projektets gång efterfrågar logi. Dessutom skapas ett ökat nationellt intresse för kommunen. Kommunen prognostiseras en årlig tillväxt om en procent under treårsperioden. 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Antal belagda rum (Må-To) Antal belagda rum (Fr-Sö) Förväntad tillväxt i antal sålda rum (%) År Mån-tor Fre-sön Totalt 2015 2,5 7,0 4,0 2016 1,5 1,5 1,5 2017 4,0 4,0 4,0 2018 2,5 2,5 2,5 2019 1,0 1,0 1,0 2020 1,0 1,0 1,0 2021 1,0 1,0 1,0 2022 7,0 7,0 7,0 2023 2,0 2,0 2,0 2024 2,0 2,0 2,0 CAGR 2014-2024 2,4 2,9 2,6 MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 24

snittprisutveckling i kommunen. Ett nybyggt hotell i ett strategiskt läge kan ge förutsättningar till en högre snittprisnivå. Under 2022 och 2023 bedöms snittpriset öka med 3,0 respektive 2,5 procent per år. Kommunens RevPAR väntas öka från 358 kronor 2014 till 461 kronor 2024, vilket motsvarar ett genomsnitt om 2,6 procent per år. ALTERNATIVT SCENARIO Avsikten med det alternativa scenariot är att studera hur kommunen påverkas ifall Quality Hotel Statt inte stänger ner sin verksamhet om 75 hotellrum. För det alternativa scenariot gör Annordia bedömningen att 50-75 utgör ett lämpligt antal rum för det tilltänkta hotellet. Utöver Quality Hotel Statts fortsatta öppethållande, samt det minskade antalet rum på det tilltänkta hotellet, gäller dock övriga antaganden. Det alternativa scenariot prognostiseras utifrån likadana förutsättningar som standardscenariot. Under perioden 2015-2021 skiljer sig inte det alternativa scenariot från standardscenariot. Skillnaden är att ett större antal rum tillförs marknaden 2022. Det tilltänkta hotellet tillför marknaden 60 nya rum, vilket kan jämföras med en nettoökning om 28 rum i standardscenariot. Den genomsnittliga ökningen i disponibla rum om 3,2 procent per år, är således högre än standardscenariots genomsnitt om 2,0 procent per år under prognosperioden. Såväl beläggningsgrad som prisnivå bedöms påverkas negativt i detta scenario. Trots att det tilltänkta hotellet förväntas höja prisbilden i kommunen på sikt utgör hotellen varandras konkurrenter. Detta bedöms leda till en viss prispress på marknaden. I enlighet med tabellen nedan genererar det alternativa scenariot således lägre RevPAR jämfört med standardscenariot. Förväntad utveckling av beläggningsgrad (%) 70 65 60 55 50 45 40 35 30 25 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Mån-tor Fre-sön Totalt Streckade linjer visar den prognostiserade utvecklingen. Förväntad utveckling av snittpris och RevPAR (SEK) 1 000 900 800 700 600 500 400 300 200 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Snittpris RevPAR Streckade linjer visar den prognostiserade utvecklingen. Standardscenario Alternativt scenario År Netto nya rum Beläggningsgrad (%) Snittpris (SEK) RevPAR (SEK) Netto nya rum Beläggningsgrad (%) Snittpris (SEK RevPAR (SEK) 2015-48,6 774 376-48,6 774 376 2016-49,4 785 388-49,4 785 388 2017 21 48,2 801 386 21 48,2 801 386 2018-48,0 817 392-48,0 817 392 2019-48,5 833 404-48,5 833 404 2020-49,0 850 416-49,0 850 416 2021-49,5 867 429-49,5 867 429 2022 28 47,4 893 423 60 44,3 867 384 2023-48,4 915 443-45,2 876 396 2024-49,3 934 461-46,1 893 412 Totalt 49 81 MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 25

SEKTION 5 SLUTSATS ANNORDIA BEDÖMER ATT DET FINNS FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR EN NYETABLERING I KOMMUNEN. HOTELLETS KONCEPT OCH VARU- MÄRKE BÖR ANPASSAS EFTER UTVECKLINGSPLANERNA FÖR OST- KUSTBANAN. SWOT-ANALYS STYRKOR Det tilltänkta hotellet kommer att få ett vattennära läge i ett stort utvecklingsområde med goda kommunikationer. I området planeras bostäder och servicefunktioner, vilket bidrar till ett kundunderlag till det tilltänkta hotellets restaurang. Med planerade cykel- och promenadstråk bedöms områdets tillgänglighet öka ytterligare. Att Quality Hotel Statt bedöms stänga ses som en styrka för det tilltänkta hotellet. Om 107 rum försvinner från marknaden finns ett behov av ett nytt fullservicehotell i kommunen. Det tilltänkta hotellet har dessutom möjlighet att ta marknadsandelar från andra närliggande kommuner. Med ett rimligt antal parkeringsplatser i anslutning till hotellet kan även bilburna gäster som reser längs med E4:an attraheras. Dubbelspår längs Ostkustbanan förväntas göra kommunen, och specifikt området kring Hudiksvall station, mer attraktivt. Projektet bedöms förkorta restiden till Ostkustbanan vid sjöbodarna i Hudiksvall ett antal städer avsevärt. Detta förväntas bidra till en vidgad arbetsmarknadsregion och ett ökat antal företagsetableringar i kommunen. Vidare anses det fördelaktigt att uppdragsgivaren har insikt i, samt möjlighet att påverka, planerna för Ostkustbanan. För kommunen vore det exempelvis fördelaktigt att låta nedläggningen av Quality Hotel Statt sammanfalla med det tilltänkta hotellets invigning. SVAGHETER Under perioden 2005-2014 har Hudiksvalls kommun uppvisat relativt svaga branschnyckeltal. Antalet disponibla rum i kommunen har minskat kraftigt och urvalsgruppens snittpris och beläggningsgrad har noterat svag tillväxt under framförallt den senaste femårsperioden. Hotellmarknadens svaga nyckeltal beror till stor del på kommunens utmaningar med bland annat företagsnedläggningar och en åldrande befolkning. Sedan 2012 har exempelvis cirka 1 500 arbetstillfällen försvunnit från kommunen. I Gävleborgs län saknar en stor andel av befolkningen universitetsutbildning, vilket har bidragit till att arbetslösheten för närvarande är Foto: Järnväg.net högst i Sverige. En svag prognostiserad befolkningstillväxt och relativt låg medianinkomst bäddar för återhållsam tillväxt i Hudiksvalls kommun under prognosperioden. Därtill har kommunen en åldrande befolkning. Unga personer väljer i hög utsträckning att lämna kommunen för jobb eller studier på annan ort. MÖJLIGHETER Området vid Kattvikskajen är under utveckling och har potential att bli mycket attraktivt med rätt mix av servicefunktioner. För närvarande tillhandahåller Kulturhuset störst konferenskapacitet i kommunen. Som en följd av dragningen av dubbelspår genom staden kommer anläggningen sannolikt att flytta sin verksamhet. Skulle Kulturhuset flytta till mindre lokaler med begränsad konferenskapacitet skulle stora möjligheter finnas att etablera en centralt belägen hotell- och konferensanläggning. HOT Annordias prognos bygger på flera antaganden gällande Ostkustbanan. Projektet är mycket komplext och flertalet faktorer kan förändras under projektets gång. För att påvisa en osäkerhetsfaktor visar Annordia ett alternativt scenario där Quality Hotel Statt bedriver hotellverksamhet även efter 2022. Ett hot är att fler arbetstillfällen går förlorade i kommunen. En nedläggning av Skatteverket kan leda till att ytterligare företag väljer att lämna kommunen. Stora nedläggningar får generellt följdeffekter på företagsmarknaden som i sin tur påverkar hotellmarknaden i hög grad. Ett ökat utbud genom nyetableringar eller tillbyggnader av befintliga hotell i kommunen kan också innebära ett hot mot det aktuella projektet. Likaså kan närliggande kommuners nyetableringar påverka Hudiksvalls hotellmarknad negativt. MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 26

REKOMMENDATION Marknadsstudien visar att det finns förutsättningar för en hotelletablering i Hudiksvall. Denna slutsats förutsätter dock att utvecklingsplanerna för Ostkustbanan och Kattvikskajen inte kraftigt förändras gällande innehåll eller tidsplan. Likaså antas inga ytterligare hotelletableringar eller stora företagsnedläggningar i kommunen under prognosperioden. Enligt Annordias bedömning är förutsättningarna väsentligt bättre ifall Quality Hotel Statt tvingas lägga ner sin verksamhet. Såväl beläggningsgrad som snittpris påverkas negativt om det tilltänkta hotellet öppnar utan att Quality Hotel Statt stänger. Dessutom skiljer sig Annordias rekommendation gällande antalet hotellrum. I standardscenariot rekommenderar Annordia ett hotell om 125-150 rum, vilket kan jämföras med 50-75 rum i ett alternativt scenario. Oavsett Quality Hotel Statts verksamhet är det viktigt att en nyetablering utformas, så att även gäster som vanligtvis inte övernattar i Hudiksvall fångas upp. Genom att finna en egen nisch kan det tilltänkta hotellet komplettera det nuvarande utbudet. Det tilltänkta hotellets koncept och varumärke är således av mycket stor betydelse för hotellets förmåga att etablera sig på marknaden. Annordias uppfattning är att båda etableringslägena är goda lägen för det tilltänkta hotellet. Etableringsläge B gynnas dock av möjligheten att ha en stor uteservering i söderläge. Skillnaden mellan lägena är ändå relativt liten och andra faktorer borde få avgöra vilket läge hotellet får. Vidare rekommenderar Annordia att det tilltänkta hotellet färdigställs i slutet av den första etappen av Kattvikskajen. För att snabbt nå en normaliserad omsättning är det viktigt att bostäder och andra servicefunktioner etableras före det tilltänkta hotellet. FÖRSLAG PÅ FORTSÄTTNING Marknadsstudien visar att ett koncept bör utvecklas som passar marknadens förutsättningar. I processen bör flera koncept utvecklas och prövas mot marknaden. Vilket koncept som är mest lämpligt, påverkas av utvecklingsplanerna för Ostkustbanan. I enlighet med standardscenariot rekommenderas ett fullservicekoncept med 125-150 rum. Om det alternativa scenariot blir verklighet får en fördjupad analys påvisa vilket koncept som då är lämpligt. Ostkustbanan genom Hudiksvall Foto: Creative Commons/Leojth MARKNADSSTUDIE HUDIKSVALL 27