5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Björken 28, Björkstigen 3 A, Vaxholm, Vaxholms Stad Lagfaren ägare Torbjörn Hagenius Frida Hagenius Uppdragsgivare Torbjörn Hagenius Närvarande vid besiktningen Torbjörn Hagenius Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Tisdag 2017-09-19 / 2017-0179 Väderlek Växlande och delvis regn ca 10 C Byggnaden 2-3-plans villa uppförd 2001 Övriga byggnader Friggebod, carport, förråd Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Grundkonstruktion Grundmurar Bjälklag Stomme Fasad Yttertak Uppvärmning Ventilation Morän (bedömt) Betongplatta Leca Betong, trä Trä Träpanel Tegelpannor Vattenburen. Bergvärme Mekanisk frånluft, (självdrag)
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - Planritningar tillhandahölls. - Inga problem föreligger med elsystemet. - Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar. - Inga problem föreligger med värmesystemet. - Det finns vattenburen golvvärme i hela byggnaden förutom i teknikrum och trappförråd i souterrainvåningen. - Det finns elgolvvärme i övervåningens båda duschrum. - Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden. - Radonmätning är inte utförd. - Öppna spisen nyttjas och fungerar. - Målning av vita fönster och fasaddetaljer utfördes år 2013. - Fastigheten berörs av servitut avseende väg. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - En del lutningar i altandäck kring byggnaden. Hussockel m m - Sockeln är putsad. - Det noterades några mindre sprickor och lokalt färg-/putssläpp. - Grundmursisoleringen är delvis synlig ovan marknivå vilket inte är enligt tillverkarens anvisningar.
7 Fasad - Fasaden utgörs av stående träpanel. - Fasadens vita detaljer är enligt uppgift målade år 2013. - Målning av övrig del av fasaden bör kalkyleras på lite sikt. Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är i huvudsak treglas isolerglas. - Fönster är delvis tvåglas isolerglas. - Två fönster är kopplade tvåglas. - Fönstrens utsida är enligt uppgift målade år 2013. Yttertak - Yttertaket är utfört med tegelpannorr ovan underlagspapp och läkt. - På grund av brant taklutning och hala / våta takpannor har besiktning endast utförts från takstege. - Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 40-50 år. - En sprucken nockpanna noterades. Utbytesbehov. - Takpannor är inte spikade / klamrade i randzoner. - Lite mossa förekommer på takpannor. - Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak och i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum. Rengöringsbehov av hängrännor. Sekundärbyggnader - Sekundärbyggnader har ej besiktigats. Pool - Pool med tillhörande utrustning har ej besiktigats.
8 INVÄNDIGT Souterrainvåning Allmänt - Byggnaden är grundlagd med betongplatta på mark. Konstruktioner som är uppbyggda ovan betongplattan (golv och anslutande väggar) skall fr o m SBN 80, dvs med bygglov inlämnat efter 1982-01-01, vara fuktsäkra så att eventuell fukt i betongen ej kan skada organiska material (t.ex. trä, mineralull) i konstruktionerna. Sådan fukt kan t.ex. vara markfukt, genom diffusion (fuktvandring i ångfas), kondens eller fukt som sugs kapillärt genom betongen. För att hindra kapillärsugningar i betongplattan erfordras ett kapillärbrytande material av t ex singel runt och under betongplattan. Normalt skall det dessutom finnas en ordnad dräneringsledning runt grunden. Vid dagens byggnationer läggs dessutom värmeisolering under betongplattan. - Det finns enligt uppgift vattenburen golvvärme i hela våningsplanet förutom i teknikrum och trappförråd. - Dränering och fuktisolering av grundmurar är enligt uppgift från byggnadsåret. Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20-40 år. - Grundmurar är påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys. Entréhall - Klinker på golv. Sovrum Förråd - Utrymmet delvis belamrat och endast delvis besiktningsbart. På synliga delar noterades inget avvikande. Biorum Hall - Klinker på golv. - Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet.
9 Relax - Klinker på golv. Trappförråd - Utrymmet belamrat och inte besiktningsbart. Besiktning ingår i köparens undersökningsplikt. Teknikrum - Bergvärmeanläggning (bergvärmepump och separat varmvattenberedare) är från byggnadsåret. Normal teknisk livslängd är snart uppnådd. - Det finns en golvbrunn i utrymmet. - Poolutrustning finns i utrymmet. - Det noterades delvis missfärgning i nedre del av väggskivor mot grundmur och delvis mot biorum som tyder på fuktpåverkan. Enligt uppgift kan vatten spruta ut i samband med hantering av poolutrustningen. Vid besiktningstillfället noterades ingen förhöjd fuktindikation. - Öppen golvvärmefördelare finns i utrymmet. - Vattenmätaren är placerad i utrymmet. - Utrymmet delvis belamrat och inte helt besiktningsbart. Besiktning ingår i köparens undersökningsplikt. Duschrum - Standard från byggnadsåret med klinker på golv och kakel på väggar. - Med hänsyn till byggnadsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i golvbrunnen vilket är korrekt. Golvbrunnsmanschetten är synlig under klämringen vilket ej är enligt tillverkarens anvisning och kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Tröskel är ej fuktsäkert ansluten till klinkergolvet. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen.
10 Bastu - Klinker på golv och kakel på väggar. - Det finns ett provisoriskt proppat avloppsrör under bastulav. - Frånluftsventil saknas. Bottenvåning Allmänt - Enligt uppgift finns det vattenburen golvvärme i hela våningsplanet. Entréhall - Klinker på golv. Vardagsrum - Del av utrymmet är beläget under altan / balkong. Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid. Enligt uppgift har inga tecken på läckage noterats sedan förvärvet år 2008. Kök - Klinker på golv. Det noterades en hel del bomljud vid knackning på golvplattor samt delvis sprickor och lösa golvplattor. - Droppskyddsbricka finns inte under diskmaskin, kylskåp, frysskåp och vinkyl. - Golvvärmefördelare saknar slitsbotten, tätskikt och skvallerrör. Detta var dock inget krav år 2001. - Öppen spis finns i utrymmet. - Det finns en avfallskvarn i underskåp under diskbänken. - Diskmaskinens avloppsslang rekommenderas fästas upp i underskåp under diskbänk. - Köksöns köksblandarpip kan svängas utanför diskhon vilket är olämpligt. - Skåpsbotten under diskbänk och skåpsbotten under köksöns diskho rekommenderas förses med läckageskydd.
11 Uterum - Utrymmet är beläget under altan / balkong. Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid. Enligt uppgift har inga tecken på läckage noterats sedan förvärvet år 2008. Duschrum - Standard från byggnadsåret med sjöstensplattor på golv och kakel, sjöstensmosaik eller panel på väggar. - Med hänsyn till byggnadsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det finns inte skvallerrör för wc-stolens inbyggda vattencistern vilket inte var ett krav år 2001. - Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i golvbrunnen vilket är korrekt. Golvbrunnsmanschetten är synlig under klämringen vilket ej är enligt tillverkarens anvisning och kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Golvbrunnen är placerad närmare vägg än gällande regler vilket kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara acceptabel i duschplats. Utanför duschplats bedöms golvet vara relativt plant. Övervåning Allmänt - Enligt uppgift finns det vattenburen golvvärme i hela våningsplanet. Sovrum 1 Altan / balkong 1 - På grund av trätrall är underliggande plåt ej besiktningsbar. - Rengöringsbehov av hängränna.
12 Duschrum 1 - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2010. - Klinker på golv och kakel eller mosaikplattor på väggar. Utöver vattenburen golvvärme finns det elgolvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det finns ett hål upptaget för skvallerrör för wc-stolens inbyggda vattencistern. Utförandet är ej färdigställt och bedöms inte vara fuktsäkert i dagsläget och kan innebära risk för inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Golvbrunnen är en väggnära golvbrunn (triangulär golvbrunn). Med denna typ av golvbrunn är det inte möjligt att okulärt kontrollera tätskiktets anslutning till golvbrunnen. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen i större del av utrymmet. - Kvalitetsdokument avseende renoveringen av utrymmet finns enligt uppgift upprättat. Allrum Sovrum 2 Altan / balkong 2 - På grund av trätrall är underliggande plåt ej besiktningsbar. - Kompletteringsmålning bör utföras av panelbrädor där tidigare altan / balkongräcke varit infäst.
13 Duschrum 2 - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2010. - Klinker på golv och kakel på väggar. Utöver vattenburen golvvärme finns det elgolvvärme i utrymmet. - Det noterades delvis bomljud vid knackning på golvplattor i utrymmet. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det noterades två skvallerrör nedanför wc-stolen som bedöms vara för wc-stolens inbyggda vattencistern och för den inbyggda duschblandaren vilket är korrekt. - Golvbrunnen är en väggnära golvbrunn (ränna). Med denna typ av golvbrunn är det inte möjligt att okulärt kontrollera tätskiktets anslutning till golvbrunnen. - Golvlutningen bedöms vara acceptabel i duschplats. Utanför duschplats noterades delvis felaktig golvlutning (bakfall). - Utrymmet ventileras via paxfläkt. - Kvalitetsdokument avseende renoveringen av utrymmet finns enligt uppgift upprättat. Passage - Golvvärmefördelare saknar slitsbotten, tätskikt och skvallerrör. Detta var dock inget krav år 2001.
14 Tvättstuga - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2010. - Klinker på golv och våtrumstapet på väggar. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor. - Det noterades lokalt bomljud vid knackning på golvplattor. - Det noterades klämring i golvbrunnen vilket är korrekt. På grund av golvbrunnens placering under skåp och bristfälligt rengjord golvbrunn har förekomst av golvbrunnsmanschett i golvbrunnen inte okulärt kunnat fastställas. - Golvlutningen mot golvbrunnen är inte fullgod i utrymmet. Det noterades delvis bakfall i golv. - Det finns inte förhöjning i golv mot passage. - Tvättmaskin, torktumlare och torkskåp finns i utrymmet. - Kvalitetsdokument avseende renoveringen av utrymmet finns enligt uppgift upprättat. Vind - Vindsbjälklaget är isolerat med ekofiber ovan diffusionsspärr av plast. - Isoleringen är något ojämnt fördelad. - Isolerglasfönstret på gaveln är sprucket. Fönstret saknar vidare fönsterbleck och överbleck. - Några getingbon noterades. Övrigt - Det noterades lokalt svikt och knarr i golv.
15 RISKANALYS - Invändigt påbyggda väggkonstruktioner mot grundmurar i souterrainvåningen är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador (fukt, mögel, och röta) om organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - - Solna 2017-09-20 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson