Slottsskogsnytt Nr 1 Januari 2015 Årgång 30 Sista datum för motioner 26 mars Vi planerar för att hålla årsstämman till 23 april. Det innebär också att sista datum för att lämna in motioner blir 26 mars (30 dagar innan stämman enligt våra stadgar) Föreningsstämman är föreningens högsta beslutande organ, här godkänner vi redovisningen för år 2014, väljer nya styrelsledamöter, ny valberedning och tar beslut på inkomna motioner. För att motionerna ska bli tydliga har vi en mall med formkrav så att vi skiljer motionen från en vanlig skrivelse/mail, motionen ska heta motion, den ska ha en kort bakgrund och ett tydligt förslag (av formen jag föreslår att...) så att stämman vet vad den ska ta ställning till. motionen ska vara daterad och underskriven. På hemsidan kan du ladda ner mallen. (titta under vart vänder jag mig och sedan blanketter. Eller använd rubrikerna ovan. Styrelsen skriver just nu på förvaltningsberättelsen och då den är klar och reviderad dimper den ner i din brevlåda. Vi har ambitionen att motionerna också ska vara utdelade och kommenterade innan stämman. Cykelrensning 2 mars! Nu är det dags att göra en rensning bland cyklarna. I cykelrummen finns fästlappar. Fäst en sådan lapp på sadeln. Varje cykel ska även vara märkt med namn och lägenhetsnummer. Måndag 2 mars 2015 tar vi bort alla cyklar som inte har denna märkning. Cyklarna anmäls som upphittade till polisen. De förvaras i 6 månader och därefter körs de till återvinningsstation. Samtidigt som vi rensar cyklar stänger vi cykelrummen med ingång från Linnégatan. På Linnégatan 72 ska vi göra ett evakueringsrum där vi som boende kan låna rummet för kortare tid, till exempel vid en flytt eller renovering. Se mer om detta i kommande nummer av vår tidning Slottsskogsnytt. Vi ber er som har cuklar här att nu flytta in er cykel i cykelbur i garaget. Den/de cyklar som står kvar efter 16 februari flyttas in i cykelbur i garaget närmast dörren till Linnégatan 72. På Linnégatan 76 ska vi göra ett barnvagnsrum och i en mindre del av utrymmet gör vi ett förråd för affärslokal. Vi ber även er som har cykel här att flytta dem till cykelbur i garaget. Den/de cyklar som står kvar efter 16 februari flyttas in i cykelbur närmast dörren till Linnégatan 76. Pricklistan! Första numret varje år brukar vi påminna oss om vad som är föreningens ansvar och vad som är mitt ansvar som innehavare av lägenheten. Du finner den längst ner! Bostadsrättsföreningen Slottsskogen, Övre Husargatan 39, 1 tr, 413 14 Göteborg Telefon: 031-711 50 40 E-post: brf.slottsskogen@telia.com www.hsb.se/goteborg/slottsskogen Expeditionstid: Tisdag 18:30 20:00
Städning, fastighetsskötsel och förvaltning På informationsmötet i början december kom en del frågor om våra avtal med HSB om Förvaltare och Teknisk förvaltning samt gränssnitt mellan dessa och avtalet om städning i vårt hus. Här är en kort sammanfattning över de öppna frågorna och återvinning sammanställt av KG Gustafsson. Städbolaget sköter städningen inne i fastigheten, entréer, svalar, hissar, tvättstugor, gym, föreningslokalen och gästrummen samt expeditionen. Städningen görs efter ett schema med olika frekvenser för varje område och olika frekvens beroende på årstid. Under höst, vinter och vår städas tillexempel entréerna oftare är under sommaren. Vi har avtal med Städbolaget sedan flera år, vi är nöjda med jobbet de gör och vi följer upp det regelbundet. Vi har väldigt få anmälningar om fel eller problem. HSB Göteborg utför Fastighetsskötsel, eller som det heter Teknisk Förvaltning. Sedan 1 september 2014 har vi avtal med HSB Göteborg om att sköta om fastigheten, inne, ute och på gården. Arbetet sker genom tillsyn, skötsel och felavhjälpande underhåll enligt ett genomarbetet schema, eller rondering på fackspråk, med olika frekvenser, allt från varje dag (5ggr/vecka) till en gång per år. På gården är det rengöring, klippning, ogräsbekämpning, snöröjning och halkbekämpning. Kontroll av utrustning gällande både säkerhet och ordning för lekutrustning och mark. Inne i fastigheten samma tillsyn, skötsel och felavhjälpande underhåll i alla öppna utrymmen och i driftsutrymmen för värme, vatten och el samt tvättstugor, återvinningsrum och i garaget. Ett exempel på frekvens är att en gång per dag (5ggr/vecka) ha tillsyn och skötsel i alla återvinningsrum. Utvändigt görs tillsyn för att upptäcka skador samt klotter. Klotter anmäls omgående till entreprenör som vi har avtal med. Tillsyn och felavhjälpande underhåll är de mest frekventa uppgifterna för fastighetsskötaren. Det innebär att upptäcka, byta och laga fel i belysning, utrustning, dörrar, portar mm direkt och i samråd med förvaltaren. Rapportering sker regelbundet till styrelsen Förvaltartjänst från HSB Göteborg. En helt ny tjänst från 1 september 2014. HSB Göteborg har arbetat med tjänsten i åtta år och idag är det många föreningar som arbetar med tjänsten. Förvaltaren arbetar tillsammans med styrelsen i frågor om bevakning av myndighetsbestämmelser och samhällssubventioner och att medverka vid besiktningar som krävs för vår verksamhet. Förvaltaren gör sammanställningar över alla avtal med våra entreprenörer och bevakar tider för avtalen, tar fram underlag för nya förhandlingar eller omförhandlingar. Förvaltaren direktupphandlar felavhjälpande underhåll inom fastställda ramar, avropar jobb kontrollerar och besiktigar det som utförs. Förvaltaren sammanställer underlag till offerter och svar från entreprenörer för ombyggnader och förbättringar. Förvaltaren ser till att relationshandlingar tas fram (ofta nya ritningar och beskrivningar) när ombyggnader sker och att nya driftsinstruktioner upprättas efter installationer. Förvaltaren gör egen övergripande tillsyn i hela fastigheten två gånger per år. Förvaltaren medverkar vid upphandling av försäkringstjänster och håller i skaderegleringar. Förvaltaren sammanställer allt arbete i rapport till varje styrelsemöte och medverkar vid styrelsemöten och andra möten med entreprenörer eller myndigheter efter överenskommelse. Med förvaltartjänsten tillför vi kompetens i arbetet med planering, genomförande,
uppföljning och rapportering när det gäller fastighetsförvaltningen Styrelsen får då möjligheter att ägna sin tid till att värdera bra underlag och fatt rätt beslut. Felanmälan. Ett bra sätt att hjälpa både styrelse och entreprenörer är att felanmäla när något inte är bra. Ser ni som bor här något, gör då en felanmälan. Då får vi också erfarenhet och statistik. Felanmälan http://www.hsb.se/goteborg/slottsskogen flik felanmälan. Telefon dagtid 010 442 24 24. Återvinning För några år sedan ändrade vi vårt sätt att slänga sopor, från att kasta det mesta i sopnedkastet till att sortera och lämna till återvinning. I sopnedkastet lägger vi nu enbart restavfall, sådant som inte kan sorteras i de olika kärl som finns i våra tre återvinningsrum. Det sitter en skylt vid varje sopnedkastlucka som berättar om vad som är restavfall. Kolla gärna då och då! Samtidigt som vi som bor i föreningen började sortera, gjorde vi ett helt eget återvinningsrum för affärslokalerna, där de sorterar sitt avfall på samma sätt och där vi kan fördela kostnaderna direkt till affärslokalerna. Stor vinst för miljön och besparingar för oss delägare! Tack vare att vi nu sorterar, både matavfall i bruna påsen och allt övrigt i alla blå kärl, har vi minskat mängden avfall i vår sopsug, som vi äger och driver tillsammans med våra grannföreningar. Från cirka 300 ton per år till mindre än 100 ton per år. Hämtningen av containern från sopsugen har minskat från en gång per vecka till en gång var fjortonde dag. Lägre kostnader och mindre miljöbelastning. Våra affärslokaler använder inte sopsugen överhuvudtaget. Allt matavfall som vi som bor i föreningen och som restaurangerna sorterar, blir biogas, som många av Västtrafiks bussar drivs med. Miljövänligt och utan farliga partiklar! Frågor om återvinning/avfall/sopor brukar komma upp när vi träffas på stämma eller informationsmöten, så också på mötet i början av december. Några delägare ställde frågor om ordningen i återvinningsrummen och de hade också själva bra svar. Om alla vi som besöker återvinningsrummen lägger i rätt kärl, plattar till kartonger, sköljer ur flaskor och burkar och inte lämnar något som inte ska lämnas i rummen, blir det bra ordning och mindre lukt! I våra avtal med HSB Göteborg om skötsel och tillsyn av vår fastighet har vi reglerat att tillsyn sker i alla återvinningsrum 5 gånger per vecka, golven städas två gånger per vecka och spolas eller våtmoppas en gång per kvartal samt att tvättning av kärl beställs vid behov eller minst två gånger per år. Vitvaror och elektronik kan lämnas i ett av rummen i garaget. Märkt tydligt på dörren, som öppnas med den tjocka medlemsnyckeln. Tredje onsdagen i varje månad, utom juli, kommer en container för blandat grovavfall. Där kan vi bli av med större saker, som inte kan sorteras i de kärl som finns i återvinningsrummen. Vill du ha mer information och tips för bra sortering kan du kolla www.goteborg.se och söka dig fram till återvinning. Där kan du även läsa om farligt avfall och Farligt avfall bilen, som kommer på bestämda tider till bland annat Sveaplan. Där kan vi lämna farligt avfall, färgrester och andra kemikalier, som vi inte får lämna vare sig i återvinningsrummen eller i sopnedkasten. Det är inte så långt mellan arbetet med att vara rädd om vår jord och vår miljö och den lilla bruna påsen med matavfall!
Familjebastun Familjebastun har varit stängd i över ett år. Bastudelen dömdes ut vid en brandinspektion hösten 2013. Det tidigare mycket låga utnyttjandet har gjort att styrelsen tvekat över hur fortsätta. Vid informations/diskussionskvällar har frågan varit uppe och olika förslag diskuterats. En ytterlighet har varit att öppna taket och anlägga en terrass i direkt anslutning (mycket kostsamt), en annan har varit att helt enkelt göra en större föreningslokal och endast använda de två andra bastuanläggningarna. Det senare förslaget mötte kritik då det inte finns hiss upp till de andra två. Inriktningen är att riva familjebastun och bygga nytt; byta golv och kakling samtidigt som en renovering av föreningslokalen ska ske. Föreningslokalen Flertalet medlemmar har påtalat att vår föreningslokal är i behov av en uppfräschning. Under 2014 var lokalen uthyrd 58 ggr (bridge och generell föreningsverksamhet ej inkl.), så den har en mycket högre nyttjandegrad än vad familjebastun hade. Bridgeklubben beklagar sig även över att de får inte plats med att både spela, och ta en kaffepaus. Styrelsen har tittat på olika lösningar; på ena sidan bryta upp taket för att ge ståhöjd i hela lokalen på andra bara måla och byta golv. Men allt kostar... Avslappningsrummet mellan föreningslokal/familjebastu har diskuterats, liksom frågan om att bygga om så att matlagning skulle kunna möjliggöras. Några olika scenarios beskrevs på info-kvällen i november och styrelsen gjorde tolkningen av diskussionen att det finns samsyn att lokalen är i behov av en uppfräschning, men egentligen ingen större förändring framför allt eftersom en sådan blir kostsam. Styrelsens inriktning är nu att byta golvet, införliva avslappningsrummet med föreningslokalen, måla, byta möblerna till lättare. Tidplanen är att utnyttja situationen med tak- och fasad jobbet och göra detta under april och maj månad. Utomhusbelysning Designgruppen gjorde en inventering av belysningläget under hösten, det blev ett förslag som styrelsen antog och innebär att fler sk pållare (de lägre armaturer som kastar ljus mot marken) kommer att installeras på gården både mot Linnéplatsen och Olivedalsgatan, likaså nya försök med belysning i buskar (de tidigare stals). På utsidan av fastigheten anses belysningen vara bra. Hur gamla är vi? En gång per år brukar vi titta på åldern på oss boende i Brf Slottsskogen. Vid årsskiftet görs en mängd olika mätningar så vi har tittat på läget per 2014-12-31. Föreningens äldsta medlem är 98 och vår yngsta 25 år. Medlemsantalet (huvudägare) var 315 st, (en per lägenhet) snittåldern på dessa är 59,8 år, snittåldern på ytterligare 131 samägare är 54 år. 166 av de 315 huvudägarna är kvinnor med en snittålder på 63 år, resterande manliga huvudägare har en snittålder på 55 år. Snittåldern på alla medlemmar (både huvud- och samägare) är 58 år. För ett år sedan var den också 58 år så en föryngring sker. Under 2014 hade vi 32 överåtelser, snittårldern på de inflyttade var 44 år. Den yngsta var 25 år och den äldsta 72 år. 2013 hade vi 25 st överlåtelser och en snittålder på 41 år. Totalt sett finns 202 män (55 år i snitt) och 241 kvinnor (60 år i snitt) registrerade.
Andrahandsuthyrning I Brf Slottsskogen finns en handfull lägenheter i andra hand. Styrelsen anar dock att det finns fler och kommer att undersöka detta vidare. Lagen ändrades redan 2013, relationen mellan föreningen och bostadsrättsägaren vid andrahandsuthyrning regleras, precis som tidigare, av bostadsrättslagen och föreningens stadgar Det är inte i alla lägen självklart när ett ärende ska betraktas som uthyrning i andra hand eller om medlemmen har en inneboende. En bedömning får göras från fall till fall. Det som framförallt avgör är om bostadsrättsägaren fortfarande bor och använder lägenheten som bostad eller om han/hon har lämnat över lägenheten till någon annan person under en viss tid utan att själv vistas där. Om bostadsrättsägaren tar ut en hyra eller inte har inte med saken att göra. För att ha en inneboende i sin bostadsrätt krävs ingen tillstånd från föreningens styrelse, vilket däremot en andrahandsuthyrning gör. Om en medlem önskar hyra ut sin bostadsrätt i andra hand krävs det enligt bostadsrättslagen ett tillstånd från styrelsen. Det är lämpligt att ansökan sker skriftligen. I ansökan ska det anges hur lång tid bostaden ska hyras ut, skälet till att medlemmen vill hyra ut lägenheten i andra hand och vem som kommer att bo i lägenheten under tiden. Om en ny andrahandshyresgäst flyttar in ska en ny ansökan skickas in, även om detta sker under den period som tillstånd redan beviljats för. Uthyrning utan styrelsens tillstånd eller tillstånd från hyresnämnden kan få stora konsekvenser för bostadsrättsägaren. Det kan resultera i att rätten till lägenheten förverkas, alltså att medlemmen helt enkelt blir uppsagd. Under 2014 ändrade styrelsen reglerna för vad som en andra-hands-hyresgäst ska ha tillgång till och tog bort möjligheten till att använda bastu, boka föreningslokal och uthyrningsrum. Dessa anses vara förmåner för medlemmar endast. Ansökan om andrahandsuthyrning finner du på hemsidan: vart vänder jag mig blanketter Nya redovisningsregler Som vi tidigare berättat gäller nya redovisningsregler från årsskiftet 2013/14. Bostadsrättsföreni ngar har möjlighet att välja att redovisa enligt K2 eller K3. K2 är ett mer styrt regelverk och avskrivningarna hanteras i stort sett på samma sätt som tidigare (en skillnad är att avskrivning på fastigheter inte får vara progressiva utan måste vara linjära men det gäller för alla K-regelverk). K3 är mer fritt men kräver att man delar in fastigheten i komponenter. HSB Göteborg har under året arbetat till i sin branchorganisation och med revisorer för att ta fram praxis eller åtminstone en rekommendation i frågan eftersom föreningen får själv välja princip. Arbetet har dragit ut på tiden och rekommendationen kom först i januari 2015. Styrelsen beslutade på januarimötet att följa HSB rekommendationen. HSB rekommenderar K2 HSB:s analyser visar att den komponentredovisning som K3 kräver skapar högre avskrivningsnivåer än K2. Ett annat tungt vägande skäl att välja K2 framför K3 är att komponentindelningen som K3 medför inte är anpassat för bostadsrättsföreningar eftersom de till skillnad mot kommersiella fastigheter har ett långsiktigt perspektiv i sitt innehav och jobbar med underhållsavsättningar. Vår revisor BoRevision förordar K3 men i de diskussioner HSB haft med dem lokalt i Göteborg så förstår de HSB synen, de flesta av HSB:s konkurrenter har också valt att rekommendera K2. Ur ett förvaltningsperspektiv säger HSB att K2 helt klart är det bästa regelverket i nuläget. Den enda nackdelen de ser med K2 är att det är något begränsade möjligheter att aktivera underhållsåtgärder. Med en genomarbetad underhållsplan ska man inte behöva aktivera underhåll.