SIG har under första halvåret 2017 förvärvat fastigheter för 57,8 Mkr Resultat före skatt perioden januari-juni 2017 uppgick till 15,9 Mkr Orealiserade värdeförändringar för perioden uppgick till 18,6 Mkr Periodens resultat 13,4 Mkr 1
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER HALVÅRET Under kvartal ett tecknades ett tioårigt hyresavtal på fastigheten Eslöv Kärrtorp 2:17 Under kvartal två förvärvades fastigheterna Upplands Väsby Odenslunda 1:646 och Malmö Helmer 4 På ordinarie stämman i april beslutades det om en utdelning om 5 Mkr, som betalades ut i maj I juni annullerades innehav i egna obligationen SIG01 till ett värde av 16,2 Mkr I juni flyttade även bolaget sitt kontor från centrala Malmö till idylliska Bellevue sjösida på Limhamn. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Den 28 augusti förtidsinlöste bolaget den obligation om 60 miljoner kronor som gavs ut i maj 2015. 2
VD HAR ORDET SIG Invest skall skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom utveckling av bostäder kombinerat med förvaltning. Vårt fokus ligger på utveckling av bostäder och vår stabilitet försvaras av förvaltningsfastigheternas kassaflöde. Tack vare väl genomförda investeringar har vi kunnat förtidsinlösa den obligationen bolaget hade noterad på First North Bondmarket. Detta skedde i praktiken efter rapportperioden. Obligationen har möjliggjort flertalet förvärv och efter att en av våra projektfastigheter nu avyttrats har vi kunnat lösa lånet i sin helhet. Det signalerar styrka och ingjuter mod för framtiden. Vår affärsidé fungerar. Under halvåret har vi bland annat tecknat nytt 10-årigt avtal avseende en av våra vårdfastigheter och förvärvat två nya fastigheter. I och med förvärven har vi förstärkt vår närvaro i Stockholmsregionen och fått ett representativt huvudkontor på Bellevue sjösida i Limhamn. Intäkterna från förvaltningsfastigheterna ökade med 28 % till 12 231 tkr (9 538 tkr) samtidigt minskade kostnaderna till -4 113 tkr (-4 549 tkr). Därmed ökade driftnettot för fastigheterna med hela 63 % till 8 118 tkr (4 989 tkr). Vi har fortsatt utveckla fastigheter och resultat för halvåret uppgick till 15 910 tkr före skatt. De orealiserade värdeökningarna uppgick till 18 593 tkr och kostnader hänförliga projektutvecklingen uppgick till 4 593 tkr. Bortser vi från de orealiserade värdeökningarna och kostnader relaterade till projektutvecklingen uppgår resultatet för perioden till 1 910 tkr. Dan Astrén Verkställande Direktör 3
RESULTAT Rörelseresultatet före finansnetto uppgick för perioden till 22 218 tkr (50 946) 1. Resultat före skatt uppgick till 15 910 tkr (45 238). Resultat före skatt påverkades av 18 593 tkr (48 587) avseende värdeförändringar på fastigheter samt resultatpåverkande kostnader hänförliga till koncernens utvecklingsprojekt om 4 593 Tkr. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under perioden till -881 tkr (6 985). Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet under halvåret netto -55 956 tkr (-68 935). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under första halvåret till 44 551 tkr (57 887). Sammantaget uppgår kassaflödet till 28 199 tkr (-4 063) för perioden januari juni 2017. FINANSIERING 2 Bolaget finansieras i huvudsak genom eget kapital och räntebärande skulder. De räntebärande skulderna utgörs i huvudsak av banklån om 235,3 Mkr samt ett obligationslån om 43,8 Mkr, obligationslånet förtidsinlöses i sin helthet den 28 augusti 2017. Obligationslånet är noterat på First North Bond Market Stockholm. Räntebärande skulder Belopp (Mkr) Banklån 235,3 Obligationslån 43,8 Övriga lån 11,9 Summa 291 Övriga lån om 11,9 Mkr avser lån från närstående bolag. NYCKELTAL 3 Koncernen (Tkr) 2017-06-30 2016-06-30 2016-12-31 Nettoomsättning 12 231 9 538 19 860 Res. efter finansiella poster 15 910 45 238 63 685 Balansomslutning 479 494 438 899 444 170 Soliditet (%) 33,8 27,9 35,0 Avkastning på Eget Kapital (%) 8,4 16,6 55,4 Skuldsättningsgrad 1,8 2,4 1,5 Avkastning på Totalt Kapital (%) 0,8 1,6 11,0 Räntetäckningsgrad (%) 57,5 41,7-14,8 Belåningsgrad (%) 63,4 69,1 72,1 1 Belopp inom parantes avser motsvarande period föregående år. 2 Per 2017-06-30 3 För nyckeltals definitioner se Övriga upplysningar 4
VERKSAMHETSBESKRIVNING SIG Invest AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Malmö. Bolaget investerar i fastigheter, primärt mark och bostäder. Bolaget fokuserar på strategiskt attraktiva förvärv där möjligheten att addera värde är betydande. Bolaget äger och förvaltar i dagsläget 334 lägenheter, av dessa är 134 lägenheter pågående utvecklingsprojekt. Bolagets totala fastighetsvärde uppgår till 410 Mkr, utöver detta innehar Bolaget mark med byggrätter för nya bostäder i såväl Stockholm som i Skåne. Sedan starten 2014 har SIG Invest förvärvat och utvecklat fastigheter för ca 650 Mkr, tillväxttakten följer Bolagets fyraårsplan om att förvärva och utveckla fastigheter till ett värde av 1 000 Mkr fram till och med 2018. Affärsidé SIG Invest är ett utvecklingsfokuserat fastighetsbolag som arbetar med innovativ fastighetsutveckling och långsiktig förvaltning. Bolaget har stort fokus på förädling och adderar värden till underpresterande eller undervärderade fastighetstillgångar genom bolagets utvecklingskoncept. Bolagets strategi är att skapa ekonomisk tillväxt genom förvärv - förädling avyttring samt stabil lönsamhet genom proaktiv förvaltning. Målmarknader Bolaget fokuserar på investeringar i Sverige med störst fokus på Stockholm och Öresundsregionen. Bolagets primära marknadssegment är bostäder. 5
Finansiella mål Bolaget har en affärsstruktur som bygger på intjäning vid försäljning av de utvecklingsfastigheter Bolaget förvärvar. De finansiella målen har därför stor tyngd i val av projektfastigheter och dess potentiella förädling. Bolagets målsättning är att göra en avkastning på egeninvesterat kapital per utvecklingsprojekt om 50 procent. Förvaltningsfastigheternas kassaflöde ska täcka samtliga av bolagets driftoch verksamhetskostnader. Detta skapar stabilitet och skydd mot framtida marknadsnedgångar. Miljö och ansvar SIG Invest strävar efter att verksamheten skall bedrivas på ett så resurssnålt sätt som möjligt för att ha minsta möjliga påverkan på omgivningen. Vid arbetet med hyresgäster, partners och leverantörer skall hänsyn till miljöaspekter tas. 6
FASTIGHETSBESTÅNDET Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (m2) Fastighetstyp Burlöv Arlöv 21:181 1 350 Bostäder Malmö Helmer 4 280 Lokaler Helsingborg Kullen Östra 16 och 19, Gamla Staden 7:34 och 7:35 800 Bostäder Stockholm Bäverungen 5 1 864 Bostäder Stockholm Vallhunden 7 3 872 Bostäder Stockholm Mjölkboden 4 - Tomträtt Upplands Väsby Odenslunda 1:646 2025 Bostäder Vittsjö 3:422 3 515 Bostäder Vimmerby Gullvivan 5, Blåklockan 13 och Syrenen 2 5 598 Vårdboende Eslöv Kärrtorp 2:17 1 430 Vårdboende Oderljunga 3:2 570 Vårdboende Summa 21 304 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Mkr 2017-06-30 2016-12-31 Verkligt värde per 1 januari 329,0 291,5 Förvärv 57,8 82,7 Investeringar 4,9 14,8 Försäljningar - - 136,1 Värdeförändringar 18,6 76,1 Verkligt värde vid periodens utgång 410,3 329,0 7
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET 2017 2016 2016 Tkr jan-jun jan-jun jan-dec Intäkter 12 231 9 538 19 860 Fastighetskostnader -4 113-4 549-7 810 Driftöverskott 8 118 4 989 12 050 Realiserade värdeförändringar 0 4 445 50 685 Orealiserade värdeförändringar 18 593 44 142 25 457 Övriga intäkter 270 64 66 Övriga kostnader 0 0 0 Administrationskostnader -4 763-2 694-13 977 Rörelseresultat 22 218 50 946 74 281 Finansiella intäkter 8 37 255 Finansiella kostnader -6 316-5 745-10 851 Resultat före skatt 15 910 45 238 63 685 Aktuell skatt -1-1 310-487 Uppskjuten skatt -2 532-9 210-3 953 Periodens resultat 13 377 34 718 59 245 Hänförligt till Moderbolagets aktieägare 8 875 22 629 33 822 Varav minoriteten 4 502 12 089 25 423 Övrigt totalresultat Periodens resultat 13 377 34 718 59 245 Övrigt totalresultat - - - Summa periodens totalresultat 13 377 34 718 59 245 Hänförligt till Moderbolagets aktieägare 8 875 22 629 33 822 Varav minoriteten 4 502 12 089 25 423 8
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING Tkr 2017-06-30 2016-06-30 2016-12-31 Tillgångar Fastigheter 410 343 408 500 329 001 Maskiner och inventarier 0 1 627 1 772 Finansiella anläggningstillgångar 0 0 6 823 Övriga kortfristiga fordringar 38 151 20 261 103 773 Likvida medel 31 000 8 511 2 801 Summa Tillgångar 479 494 438 899 444 170 Skulder och Eget kapital Eget Kapital 119 431 95 740 115 511 Minoritetens intresse 42 853 27 050 40 024 Uppskjuten skatteskuld 14 713 17 468 12 181 Räntebärande skulder 291 049 290 781 239 869 Kortfristiga skulder 11 448 7 860 36 585 Summa skulder och eget kapital 479 494 438 899 444 170 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Tkr Moderbolagets aktieägare Minoritet Totalt Eget kapital 2015-12-31 44 600 13 755 58 355 Nyemission/bildande 28 511 1 206 29 717 Utdelning - - 0 Periodens resultat 22 629 12 089 34 718 Övrigt totalresultat Eget kapital 2016-06-30 95 740 27 050 122 790 Nyemission/bildande 8 578-359 8 219 Utdelning - - 0 Periodens resultat 11 193 13 334 24 527 Övrigt totalresultat - - 0 Eget kapital 2016-12-31 115 511 40 025 155 535 Nyemission/bildande 0 0 0 Utdelning -4 955-1 674-6 629 Periodens resultat 8 875 4 502 13 377 Övrigt totalresultat - - 0 Eget kapital 2017-06-30 119 431 42 853 162 284 *Negativt värde på grund av förskjutning mellan minoritet och majoritet. 9
KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDET 2017 2016 2016 jan-juni jan-juni jan-dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 15 909 45 239 63 685 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -16 789-48 040-76 142 Betald inkomstskatt -1-1 311-483 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -881-4 112-12 940 Förändring i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 65 622 7 691-75 516 Förändring av rörelseskulder -25 137 3 406 32 433 Summa förändring av rörelsekapital 40 485 11 097-43 083 Kassaflöde från den löpande verksamheten 39 604 6 985-56 023 Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter 0 14 200 136 145 Förvärv av och investeringar i fastigheter -57 780-82 612-62 167 Förvärv av maskiner och inventarier -4 999-523 -763 Förändring finansiella tillgångar 6 823 - -6 823 Kassaflöde från investeringsverksamheten -55 956-68 935 66 392 Finansieringsverksamheten Förändring av räntebärande skulder 51 180 28 170-22 742 Förändring av övriga långfristiga skulder - - - Realiserade värdeförändringar derivat - - - Nyemission - 29 717 2 600 Utdelning/Uttag -6 629-0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 44 551 57 887-20 142 Totalt kassaflöde 28 199-4 063-9 773 Ingående likvida medel 2 801 12 574 12 574 Utgående likvida medel 31 000 8 511 2 801 10
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 2017 2016 2016 Tkr jan-jun jan-jun jan-dec Nettoomsättning 427 0 0 Administrationskostnader -3 230-1 706-6 876 Rörelseresultat -2 803-1 706-6 876 Utdelning från dotterbolag 0 0 0 Resultatandel från handelsbolag 0 0 3 942 Ränteintäkter och liknande resultatposter 0 36 231 Ränteintäkter från koncernbolag 4 064 4 723 9 842 Räntekostnader och liknande resultatposter -3 100-2 754-5 428 Räntekostnader till koncernföretag -1 017-952 -1 939 Resultat före skatt -2 856-653 -228 Koncernbidrag 0 0 475 Uppskjuten skatt 627 116-61 Årets resultat -2 229-537 186 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Tkr 2017-06-30 2016-06-30 2016-12-31 Tillgångar Andelar i koncernföretag 51 516 46 765 44 363 Fordringar hos koncernföretag 33 786 68 922 91 774 Uppskjuten skattefordran 2 026 1 576 1 399 Övriga kortfristiga fordringar 4 240 19 262 5 321 Likvida medel 26 180 544 169 Summa Tillgångar 117 748 137 069 143 026 Skulder och Eget kapital Eget Kapital 50 672 48 914 57 856 Räntebärande skulder externt 45 820 60 116 60 000 Räntebärande skulder koncernen 6 473 22 861 6 173 Kortfristiga skulder koncernen 13 137 3 050 16 456 Övriga kortfristiga skulder 1 646 2 128 2 541 Summa skulder och eget kapital 117 748 137 069 143 026 11
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Redovisnings- och värderingsprinciper De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av redovisningsprinciper som följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). Vidare tillämpar koncernen Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 kompletterande redovisningsregler för koncerner vilket anger de tillägg, utöver upplysningar enligt IFRS, som krävs enligt bestämmelser i Årsredovisningslagen. Redovisningsprinciperna är oförändrade sedan årsredovisningen 2016. Se not 1 i årsredovisningen. Definition av nyckeltal Soliditet Justerat eget kapital i förhållande till totalt kapital. Avkastning på Eget Kapital Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital Avkastning på Totalt Kapital Driftnetto, resultat från fastighetsförsäljningar, försäljnings- och administrationskostnader, i förhållande till genomsnittliga tillgångar. Räntetäckningsgrad Periodens resultat efter skatt med återläggning av skatt, orealiserade värdeförändringar finansiella instrument, fastigheter och avvecklad verksamhet samt resultat från försäljningar och finansiella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader. Belåningsgrad Räntebärande skulder med avdrag för kassa och bank, i förhållande till fastigheternas bokförda värde. 12
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av revisorerna. Rapporten finns tillgänglig på www.siginvest.se. Malmö den 28 augusti 2017 Kalendarium Bokslutskommuniké juli-december 2017 8 februari 2018 Årsredovisning 2017 28 februari 2018 Kontakt Bolaget SIG Invest AB (publ) Stärnplan 3 216 18 Limhamn Tel: +46 850 00 32 20 Hemsida: www.siginvest.se E-mail: info@siginvest.se 13