NCC Housing en stor byggares, byggherres och utvecklares syn på möjligheterna att bygga bostäder Lillieborg (Norway) 2011-04-18 NCC AB
Market presence Housing development Aug-12 to Sep 13: ~4 100 Privately owned Homes started ~1 400 Rental apartments started ~7 400 ongoing homes in total 21% in Sweden
The Developer Decision Buyers/Customers: how many are there and what will they pay? Availability of land to develop? Time from A to B 2011-04-18 NCC AB
Start with the customer willingness to pay Prices actual transactions in Västmandland data from booli.se Apartments (excluding loan in BRF): > 30 TSEK / sqm living area (Central Västerås) < 2 TSEK / sqm living area (Central Kolbäck) and no transactions during 2013 on some markets Houses: 34 TSEK / sqm living area (Västerås) 8 TSEK / sqm living area (Hallstahammar) Source: booli.se (2013)
Housing price-bubble? Peter Englund (Handelshögskolan): 10 15 % Finanspolitiska rådet: 12-18 % (Peter Birch Sørensen, Köpenhamns universitet) IMF: 15% BKN / Boverket: 20 % The Economist: 40%
Bostadsrätter Kommun Västerås Västerås Västerås Västerås Västerås Västerås Sala Köping Kolbäck Område Stallhagen Centrum Djäkneberget Önsta Vetterslund Gryta Ringgatan Sveavägen Stationsgatan Pris / BoA 31 23 21 12 10 10 7 5 2 Lån (nyprod) 10 10 10 10 10 10 10 10 10 Total intäkt 41 33 31 22 20 20 17 15 12 20% "marginal" 5 4 2 2 2 1 1 0 Moms Mark&Expl. 5-1 -3-11 -12-12 -15-1 -18 Villor Kommun Västerås Västerås Västerås Västerås Västerås Kolbäck Sala Köping Hallstahammar Område Tunby Öster Enhagen Hökåsen Bäckby Stationsgatan Klövervägen Elund Starkgatan Pris / BoA 34 28 25 23 13 11 11 10 8 Lån (nyprod) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Total intäkt 34 28 25 23 13 11 11 10 8 20% "marginal" 7 5 5 3 2 2 2 2 20 20 20 20 20 20 20 20 20 Moms 5 5 5 5 5 5 5 5 5 Mark&Expl. 2-3 -5-7 -15-1 -1-17 -19 Beckomberga, Stockholm Illustrative example only, based on prices from booli.se
Bostadsrätter Kommun Västerås Västerås Västerås Västerås Västerås Västerås Sala Köping Kolbäck Område Stallhagen Centrum Djäkneberget Önsta Vetterslund Gryta Ringgatan Sveavägen Stationsgatan Pris / BoA 31 23 21 12 10 10 7 5 2 Lån (nyprod) 10 10 10 10 10 10 10 10 10 Total intäkt 41 33 31 22 20 20 17 15 12 20% "marginal" 5 4 2 2 2 1 1 0 Moms Mark&Expl. 5-1 -3-11 -12-12 -15-1 -18 Villor Kommun Västerås Västerås Västerås Västerås Västerås Kolbäck Sala Köping Hallstahammar Område Tunby Öster Enhagen Hökåsen Bäckby Stationsgatan Klövervägen Elund Starkgatan Pris / BoA 34 28 25 23 13 11 11 10 8 Lån (nyprod) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Total intäkt 34 28 25 23 13 11 11 10 8 20% "marginal" 7 5 5 3 2 2 2 2 20 20 20 20 20 20 20 20 20 Moms 5 5 5 5 5 5 5 5 5 Mark&Expl. 2-3 -5-7 -15-1 -1-17 -19 Beckomberga, Stockholm Illustrative example only, based on prices from booli.se
Bostadsrätter Kommun Västerås Västerås Västerås Västerås Västerås Västerås Sala Köping Kolbäck Område Stallhagen Centrum Djäkneberget Önsta Vetterslund Gryta Ringgatan Sveavägen Stationsgatan Pris / BoA 31 23 21 12 10 10 7 5 2 Lån (nyprod) 10 10 10 10 10 10 10 10 10 Total intäkt 41 33 31 22 20 20 17 15 12 20% "marginal" 5 4 2 2 2 1 1 0 Moms Mark&Expl. 5-1 -3-11 -12-12 -15-1 -18 Villor Kommun Västerås Västerås Västerås Västerås Västerås Kolbäck Sala Köping Hallstahammar Område Tunby Öster Enhagen Hökåsen Bäckby Stationsgatan Klövervägen Elund Starkgatan Pris / BoA 34 28 25 23 13 11 11 10 8 Lån (nyprod) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Total intäkt 34 28 25 23 13 11 11 10 8 20% "marginal" 7 5 5 3 2 2 2 2 20 20 20 20 20 20 20 20 20 Moms 5 5 5 5 5 5 5 5 5 Mark&Expl. 2-3 -5-7 -15-1 -1-17 -19 Beckomberga, Stockholm Illustrative example only, based on prices from booli.se
Bostadsrätter Kommun Västerås Västerås Västerås Västerås Västerås Västerås Sala Köping Kolbäck Område Stallhagen Centrum Djäkneberget Önsta Vetterslund Gryta Ringgatan Sveavägen Stationsgatan Pris / BoA 31 23 21 12 10 10 7 5 2 Lån (nyprod) 10 10 10 10 10 10 10 10 10 Total intäkt 41 33 31 22 20 20 17 15 12 20% "marginal" 5 4 2 2 2 1 1 0 Moms Mark&Expl. 5-1 -3-11 -12-12 -15-1 -18 Villor Kommun Västerås Västerås Västerås Västerås Västerås Kolbäck Sala Köping Hallstahammar Område Tunby Öster Enhagen Hökåsen Bäckby Stationsgatan Klövervägen Elund Starkgatan Pris / BoA 34 28 25 23 13 11 11 10 8 Lån (nyprod) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Total intäkt 34 28 25 23 13 11 11 10 8 20% "marginal" 7 5 5 3 2 2 2 2 20 20 20 20 20 20 20 20 20 Moms 5 5 5 5 5 5 5 5 5 Mark&Expl. 2-3 -5-7 -15-1 -1-17 -19 Beckomberga, Stockholm Illustrative example only, based on prices from booli.se
Bostadsrätter Kommun Västerås Västerås Västerås Västerås Västerås Västerås Sala Köping Kolbäck Område Stallhagen Centrum Djäkneberget Önsta Vetterslund Gryta Ringgatan Sveavägen Stationsgatan Pris / BoA 31 23 21 12 10 10 7 5 2 Lån (nyprod) 10 10 10 10 10 10 10 10 10 Total intäkt 41 33 31 22 20 20 17 15 12 20% "marginal" 5 4 2 2 2 1 1 0 Moms Mark&Expl. 5-1 -3-11 -12-12 -15-1 -18 Villor Kommun Västerås Västerås Västerås Västerås Västerås Kolbäck Sala Köping Hallstahammar Område Tunby Öster Enhagen Hökåsen Bäckby Stationsgatan Klövervägen Elund Starkgatan Pris / BoA 34 28 25 23 13 11 11 10 8 Lån (nyprod) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Total intäkt 34 28 25 23 13 11 11 10 8 20% "marginal" 7 5 5 3 2 2 2 2 20 20 20 20 20 20 20 20 20 Moms 5 5 5 5 5 5 5 5 5 Mark&Expl. 2-3 -5-7 -15-1 -1-17 -19 Illustrative example only, based on prices from booli.se
Hyresrätt Kommun Västerås Västerås Västerås Arboga Fagersta Område Lillåudden Lillåudden Hamamrby Månadshyra, SEK 10 7 10 7 5 94 4 994 3 847 kvm 77 77 82 2 58 Årshyra/kvm, SEK 1 597 1 597 873 97 79 Driftskostnad, SEK -325-325 -325-325 -325 Driftnetto, SEK 1 272 1 272 548 42 471 Yield 4,5% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% Total intäkt, TSEK 28 25 11 13 9 3+7% "påslag" 2 2 2 2 2 20 20 20 20 20 Moms 5 5 5 5 5 Mark&Expl. 1-2 -1-14 -18 Illustrative example, based on rental apartments on bostadsportal.se
Hyresrätt Kommun Västerås Västerås Västerås Arboga Fagersta Område Lillåudden Lillåudden Hamamrby Månadshyra, SEK 10 7 10 7 5 94 4 994 3 847 kvm 77 77 82 2 58 Årshyra/kvm, SEK 1 597 1 597 873 97 79 Driftskostnad, SEK -325-325 -325-325 -325 Driftnetto, SEK 1 272 1 272 548 42 471 Yield 4,5% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% Total intäkt, TSEK 28 25 11 13 9 3+7% "påslag" 2 2 2 2 2 20 20 20 20 20 Moms 5 5 5 5 5 Mark&Expl. 1-2 -1-14 -18 Illustrative example, based on rental apartments on bostadsportal.se
How many customers? Population by municipality 2012 and growth (%) 2002-2012 Beckomberga, Stockholm Source: SCB
How many customers? Population growth (%) 2000-2009 Denmark Finland Norway Sweden Capital Area Rest of country Beckomberga, Stockholm Source: Boverket, Analys av bostadsbyggandet i Norden (januari 2012)
The long term (investor) perspective for rental markets 10 Largest cities in Sweden (population) 1800 1900 2000 2012 Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Göteborg Göteborg Göteborg Göteborg Karlskrona Malmö Malmö Malmö Norrköping Norrköping Uppsala Uppsala Gävle Gävle Linköping Linköping Uppsala Hälsingborg Västerås Västerås Falun Karlskrona Örebro Örebro Uddevalla Jönköping Norrköping Norrköping Malmö Uppsala Helsingborg Helsingborg Landskrona Örebro Jönköping Jönköping Beckomberga, Stockholm Source: SCB)
The Developer Dilemma Buyers: how many are there and what will they pay? Availability of land to develop? 2011-04-18 NCC AB
27 000 / sqm 31 000 / sqm Förseglet 500 of NCCs potential build. rights 2011-04-18 NCC AB
The Developer Dilemma Buyers/Customers: how many are there and what will they pay? Availability of land to develop? Time from A to B 2011-04-18 NCC AB
Time from A to B (years from idea to move-in) Time * Uncertainty = Risk High Risk = Need high profit Beckomberga, Stockholm Source: Fånga tidstjuvarna och bygg bort Bostadsbristen, NCC Paper for Almedalen 2012
Time for a change! Öland, St Petersburg