Stockholms Handelskammare Box 16050, 103 21 Stockholm Besöksadress: Malmskillnadsgatan 46, 7 tr Telefon: 08-555 100 00 Telefax: 08-566 316 00 E-post: info@chamber.se www.chamber.se Org. 556095-7952 Momsreg. SE556095795201 Justitiedepartementet 103 33 Stockholm Stockholm 16 maj 2012 Remissvar avseende Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad (SOU 2012:25) och promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder Stockholms Handelskammare har givits tillfälle att lämna synpunkter på rubricerat ärende. En ökad andrahandsuthyrning är en mycket viktig fråga ur ett tillväxtperspektiv och vi har därför valt att besvara rubricerad remiss. Sammanfattning Handelskammaren anser att förslagen som presenteras är bra. De syftar till att bättre utnyttja det befintliga bostadsbeståndet genom att underlätta och göra det mer lönsamt för privatpersoner att hyra ut sin ägda bostad. Det är också bra att förslagen kan bidra till att den dolda informella andrahandsmarknaden minskar. Handelskammaren är positiv till den nya lag som föreslås för privatpersoner som hyr ut sin ägda bostad. Den gör regelverket mer lättöverskådligt, förutsägbart och tydligt. Det handlar om rätten att hyra ut sin bostad, en friare hyressättning och en säker dispositionsrätt av bostaden. Förslaget att ta bort retroaktiviteten vid återbetalning av hyra, vid prövning av ingångna avtal i Hyresnämnden, är särskilt välkommet. Handelskammaren tillstyrker förslaget om en förlängd tidsperiod för hyror som kan ge kostnadstäckning vid nyproduktion av hyresrätter, så kallade presumtionshyror, från dagens 10 år till 15 år. Handelskammaren ställer sig positiv till att förslagen föreslås träda i kraft redan från och med den 1 januari 2013. Situationen på bostadsmarknaden kostar årligen miljarder i utebliven tillväxt för huvudstadsregionen och Sverige. Stockholms län förutses växa med 348 000 invånare till 2020 och med 600 000 invånare till 2030. Det ställer krav på en kraftig ökning av
2(5) nyproduktionen av bostäder, ett effektivt utnyttjande av befintligt bestånd och på en bättre fungerande marknad. Bostadsmarknaden är en viktig tillväxtfråga. För Sverige i allmänhet och för huvudstadsregionen i synnerhet. Bakgrund I december 2011 tillkallade regeringen en särskild utredare (dir. 2011:108), med uppgift att analysera marknaden för uthyrning av bostäder och lämna underlag till hur den kan utvecklas. Utredningen har fått fler frågor att bereda och har tagit namnet Hyresbostadsutredningen. I mars lämnade den sitt delbetänkande, Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad. Regeringskansliet har därefter utarbetat en promemoria, Ökad privatuthyrning av bostäder. Den innehåller lagförslag jämte överväganden som behandlas i utredningen. I korthet föreslås: 1. Rätt för varje bostadsrättsinnehavare att själva besluta om uthyrning 2. En friare hyressättning vid privatuthyrning och kort uppsägningstid för hyresgäst 3. En säker dispositionsrätt av egna bostäder 4. En förlängd tidsperiod för hyror för att ge kostnadstäckning vid nyproduktion, så kallade presumtionshyror, från dagens 10 år till 15 år. Handelskammarens synpunkter på förslagen Inledning En väl fungerande bostadsmarknad är en förutsättning för arbetsmarknadens funktion och ekonomisk tillväxt. Den har en stor betydelse för näringslivets kompetensförsörjning och enskilda individers möjligheter att flytta till arbete och utbildning. Den snabbt växande befolkningen i Stockholms län har tillsammans med ett lågt bostadsbyggande och regleringar på bostadsmarknaden bidragit till att länet har ett stort underskott på bostäder. Det tar lång tid att bygga nya bostäder och att bygga bort den stora bostadsbristen. Därför är det viktigt att det befintliga bostadsbeståndet utnyttjas fullt ut. Här fyller andrahandsmarknaden av privatägda bostäder en central roll som komplement till den reguljära bostadsmarknaden. Åtgärder för ökad privatuthyrning Promemorian föreslår att en bostadsrättsinnehavare ska ha lagstadgad rätt att hyra ut sin bostad. En särskild lag ska införas som reglerar privatpersoners uthyrning av egen bostad. Enligt den nya lagen ska en friare hyressättning tillåtas. Utgångspunkten ska vara att hyresvärden alltid ska kunna få täckning för kostnaderna att äga bostaden. Förutsebarheten ska öka genom att villkoren inte ska kunna ändras retroaktivt. Hyresavtalet ska vara tidsbegränsat. Det ska inte finnas någon möjlighet för hyresgästen att framtvinga en förlängning av hyresavtalet. En bostadsrättshavare ska ha rätt att hyra ut sin bostad i fyra år utan att behöva ange något skäl till bostadsrättsföreningen. Handelskammaren tillstyrker i huvudsak förslagen och anser att det är bra att det nya regelverket ska regleras i en särskild lag separerad från hyreslagen. Förslaget är tydligt, förutsägbart och mer lättöverskådligt jämfört med dagens regelverk.
3(5) Förslagen ser även till hyresgästens trygghet vilket är bra. För att skydda hyresgästen föreslår utredaren att det ska vara möjligt att få en snabb prövning av hyresvillkoren i Hyresnämnden, som i sin tur ska fastställa hyran till ett godtagbart belopp. Hyran ska inte anses som godtagbar om den påtagligt överstiger driftskostnaderna och kapitalkostnaden för att äga en sådan bostad som upplåts. I praktiken ska hyresgästen kunna säga upp sitt kontrakt innan hyrestiden löpt ut och med bara 1-2 månader i uppsägningstid. Ett par synpunkter: Uthyrningstiden I delbetänkandet föreslås att de nya reglerna ska gälla myndig privatperson som hyr ut en eller två bostäder. Dock under förutsättning att hyresperioden är högst fem år och att det förflutit två år sedan den senaste femåriga hyresperioden. I promemorian föreslås den nya lagen endast gälla en bostad, men om fler upplåts ska hyreslagen gälla för upplåtelsen. I författningskommentaren hänvisas till 12 kap. i jordabalken. Hyresperioden begränsas till fyra år och för fortsatt upplåtelse i andra hand föreslås ett krav på att bostadsrättshavaren disponerar lägenheten för eget bruk under en kortare tid ett år enligt förslaget innan upplåtelse åter får ske under en fyraårsperiod. Handelskammaren skulle helst se en oreglerad hyresperiod. Men på grund av bostadsrättens ägandeform har vi inga större invändningar mot att uthyrningsperioden begränsas. Utifrån de två förslagen förordar vi promemorians förslag, fyra år, på grund av att delbetänkandets förslag på fem år innehåller en längre tidsperiod mellan uthyrningsperioderna då upplåtelse inte får ske. Reglering av hyra Promemorian anför att en gräns för hyran bör utformas för att motverka spekulation (det vill säga köp av en bostad med ändamålet att hyra ut den) men också för att ge stabilitet när nya principer för hyressättning införs på en outvecklad marknad. Förslaget bygger på att man ska kunna ta en hyra som motsvarar en skälig ersättning för kapitalkostnad plus driftskostnader. Detta diskuteras i promemorian i termer av en objektiv bedömning av bostadens marknadsvärde och en avkastningsränta. Dock anges inte storleken på denna godtagbara nivå utan det hänvisas till att det ytterst får bedömas i rättstillämpningen. Handelskammaren tillstyrker förslaget om att det initialt kan vara bra att ha en princip för rimlig hyra innan en marknadsmässig nivå etablerats. Men för att åstadkomma transparens och förutsägbarhet är det i så fall viktigt att storleken på denna godtagbara avkastningsränta anges i lagen. Bostadsrättsföreningarna I promemorians förslag till ändring i bostadsrättslagen formuleras att bostadsrättsföreningen inte ska få motsätta sig en upplåtelse om uthyrningen understiger en fjärdedel av det totala antalet lägenheter. Hyresbostadsutredningen går ett steg längre och föreslår begränsningsregler som skydd för bostadsrättsföreningen. Det föreslås till exempel att bostadsrättsföreningen genom stämmobeslut ska kunna begränsa andelen lägenheter som kan hyras ut samtidigt. Taket får dock lägst vara 25 procent. Bostadsrättsföreningarna föreslås också få rätt att ta ut en högre avgift av bostadsrättsinnehavarna under uthyrningsperioder.
4(5) Handelskammaren anser att förslagen som presenteras för att stimulera privatuthyrning är mycket viktiga för såväl bostadsmarknadens funktion som den enskildes möjligheter att kunna hyra ut sin bostad. För att ge bostadsrättsföreningarna incitament till andrahandsuthyrning kan en fast avgift vara önskvärd liksom ett fastlagt lägsta tak. Men vi vill poängtera att dessa begränsningar, med hur många som får hyra ut samtidigt i en förening, kan leda till negativa marginaleffekter för såväl den enskilda individen som är i behov av att hyra ut liksom för antalet bostadsrätter som blir tillgängliga på andrahandsmarknaden. Därtill kan det bli administrativt krångligt för styrelsen. Trots dessa invändningar ställer sig Handelskammaren positiv till någon form av tak och fast avgift, givet att de får rätt utformning och inte missar reformens mål. Höjt schablonavdrag I vårens ekonomiska proposition aviserade regeringen en höjning av schablonavdraget för privatpersoners uthyrning av den egna bostaden från 21 000 kronor till 40 000 kronor per år. Detta behandlas inte i promemorian. Handelskammaren vill passa på att tillstyrka förslaget och anser att det ökar incitamenten till privat andrahandsuthyrning. Ökat utrymme för överenskommelser om hyror för nybyggda lägenheter Promemorian föreslår att tidsperioden för hyror som kan ge kostnadstäckning vid nyproduktion av hyresrätter i flerbostadshus ska förlängas, så kallade presumtionshyror, från dagens 10 år till 15 år. I vårpropositionen aviserade regeringen även en sänkning av fastighetsskatten för lägenheter i flerbostadshus, från 0,4 till 0,3 procent av taxeringsvärdet, samt en nedsättning av fastighetsavgiften vid nybyggnation av bostäder genom att avgiften sätts ned helt även från år 6 till 15 år efter värdeåret. Detta behandlas inte närmare i promemorian. Handelskammaren är positiv till dessa förslag. Det ger fastighetsägarna ökade möjligheter att få kostnadstäckning vid nyproduktion av hyreslägenheter. Det ökar förutsägbarheten och ställningstagandet till hyresbostadsprojket då det blir lättare att uppskatta de framtida hyresintäkterna. Dock inträder bruksvärdesystemet efter 15 år. Förslagen bidrar endast i liten skala till att stimulera nyproduktionen. För att öka byggandet av flerbostadshus, framförallt hyresbostäder, krävs fler kraftfulla åtgärder och översyn av de regelverk som verkar hämmande på bostadsbyggandet. Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser Den nya lagen om uthyrning av egen bostad föreslås träda i kraft den 1 januari 2013 och ska tillämpas i fråga om avtal som ingås efter denna tidpunkt. Handelskammaren tillstyrker förslaget. Det är av stor vikt att reglerna träder i kraft snabbt. Bostadsmarknaden ett tillväxthinder för huvudstadsregionen En låg nyproduktion av bostäder, obalanser och trögrörlighet kännetecknar bostadsmarknaden. Det gäller särskilt i Stockholmsregionen och i Sveriges övriga storstäder. Bostadsmarknaden är i behov av flera kraftfulla reformer för att riva de hinder som omgärdar nyproduktionen av bostäder samt åtgärder för att främja rörligheten på bostadsmarknaden som kännetecknas av inlåsningseffekter. Ett
5(5) viktigt led i att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad är att bättre utnyttja befintligt bostadsbestånd genom att främja uthyrning av privatbostäder. Bostadsmarknadens funktion är en viktig fråga för Stockholmsregionens fortsatta tillväxt och utveckling. Stockholm är idag en av de snabbast växande städerna i Västeuropa. 2011 ökade länet med ca 37 100 invånare och stod 55 procent av Sveriges totala befolkningsökning. Till 2030 beräknas länet växa med ett helt Göteborg, dvs. en halv miljon nya invånare. Fortsätter dagens snabba tillväxttakt handlar det till och med om ett helt Oslo (ca 600 000 invånare). Det ställer stora krav på bostäder och en fungerande transportinfrastruktur. Enligt Handelskammarens beräkningar uppgår underskottet på bostäder i länet till drygt 90 000 bostäder första halvåret 2011. Om dagens befolkningsprognoser slår in och nyproduktionen av bostäder följer genomsnittet för de senaste fem åren räknar vi med att det kommer att saknas 200 000 bostäder i länet 2020. Flaskhalsarna på bostadsmarknaden uppskattas, lågt räknat, kosta Stockholms län 12,5 miljarder kronor per år i utebliven tillväxt under perioden 2010-2030 (Fastighetsägarna 2011). Det tar tid att bygga nya bostäder och inte minst tar planeringsprocessen lång tid. I genomsnitt tar det tre år från idé till att spaden sätts i marken, men det är inte ovanligt att det kan ta upp till tio år. En bättre fungerande andrahandsmarknad fyller därför en viktig roll för att ge snabb lindring till den allvarliga bostadsbristen i huvudstadsregionen. Slutsats Handelskammaren välkomnar promemorians förslag för att underlätta privatuthyrning av bostäder och få till stånd ett bättre utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet. Förslagen är tydliga och ökar förutsägbarheten jämfört med dagens system. Idag finns det en dold informell andrahandsmarknad på bostadsmarknaden och förslagen kommer sannolikt bidra till att denna minskar. Handelskammaren välkomnar även bostadsministerns stora engagemang att utreda och analysera bostadsmarknadens funktion och olika åtgärdsalternativ. Vi hoppas att bostadsministern tillsammans med regeringen, med samma engagemang, kommer med fler konkreta reformer som ökar nyproduktionen av bostäder, ökar rörligheten och bidrar till en väl fungerande bostadsmarknad. För Stockholms Handelskammare Fredrik Johansson Chef Analys och Policy Sofia Linder Analytiker