Swedbank kv 3 2015 hur väl har hushållen råd med sina bostadsköp? Negativa marginaler vid köp av bostadsrätter i innerstadslägen Under tredje kvartalet fortsatte priserna på bostadsrätter i Stockholms och Göteborgs innerstad att stiga. Swedbanks indikerar att hushållen pressar sina marginaler för att kunna finansiera bostadsrättsköp i innerstadslägen. Liksom tidigare ser vi en tudelad marknad där marginaler vid köp av småhus och bostadsrätter är goda sett till landet som helhet, men sämre i storstadsregionerna och i princip obefintliga marginaler i innerstadslägen. Stockholmsregionen och Stockholm stad uppvisar en högre prisökningstakt för bostadsrätter än motiverat utifrån vårt. I Göteborg är det framför allt innerstadslägen som uppvisar en sådan tendens, medan prisuppgången i Malmöregionenser ut att vara fundamental underbyggd efter en svag prisutveckling under många år är 100 när 30 % av hushållens disponibelinkomst går till boendekostnader. Historiska erfarenheter visar att när mer än 30 % av hushållens disponibelinkomst går till boendet uppstår problem på bostadsmarknaden. Please see important disclosures at the end of this document
Innehållsförteckning Swedbank kv 3 2015... 1 Negativa marginaler vid köp av bostadsrätter i innerstadslägen... 1 Innehållsförteckning... 2 Sammanfattning... 3 steg till 133 tredje kvartalet... 5 Vad är Swedbank?... 9 Metod... 11 på kommunal nivå... 15 För ytterligare information Jan Ihrfelt, Analytiker, Swedbank Research Mail: jan.ihrfelt@swedbank.se Tfn: 070-606 18 48 Bild sid 1: Södra Strandgatan, Örebro October 19, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 2 of 3
Sammanfattning Swedbank visar på en tudelad marknad med stark köpkraft i mindre kommuner och svag köpkraft för bostadsrätter i Stockholm och Göteborg. steg till 133,3 uppgick till 133,3 tredje kvartalet 2015, en uppgång från 129,3 för andra kvartalet. Hushållens inkomstmarginaler vid bostadsköp, sett till hela landet, var därmed i genomsnitt 33 %, vilket är en hög siffra sett i ett historiskt perspektiv. Vårt delindex för småhus steg från 132,4 i andra kvartalet till 139,5 i det tredje. Tredje kvartalets siffra är den högsta vi uppmätt sedan vi började mätningarna 1995. Värt att notera är att det rör sig om en säsongsmässig effekt i tredje kvartalet då andelen småhus som säljs i minde orter ökar kraftigt medan andelen som säljs i storstäderna minskar kraftig. Med stillastående priser i tredje kvartalet hade indexet gått från 132,4 till 133,7. Den positiva effekt som ändå kvarstår är en effekt av ökad disponibelinkomst och marginellt sjunkande räntor. För bostadsrätter försämrades delindexet från 122,5 i andra kvartalet till 121,1 i det tredje. Situationen för bostadsrätter är den omvända gentemot småhus, d v s priserna ökar säsongsmässigt genom att andelen mindre lägenheter ökar på bekostnad av de större. Detta kan förklaras av att många studenter köper lägenheter under denna period av året. Ofta rör det sig om mindre lägenheter där kvadratmeterpriser är högre än för större lägenheter. Kritiskt i centrala lägen i storstäderna Under tredje kvartalet uppgick den genomsnittliga bolåneräntan till 1,7 % (SCB), vilket gav hushållen goda marginaler vid småhus- och bostadsrättsköp sett till landet som helhet. Marginalerna var dock sämre i de tre storstadsregionerna och mycket låga i de tre största städerna Stockholm, Göteborg och Malmö, speciellt gäller det bostadsrätter. På bostadsrättsmarknaden i både Göteborgs stad och Stockholm stad är marginalen t o m negativ. men mycket goda marginaler i mindre städer Köpkraften för både småhus och bostadsrätter är högre för städer med större än 75 000 invånare än i storstadsregionerna, speciellt gäller det bostadsrätter. För kommuner med färre än 75 000 invånare är köpkraften vid bostadsköp klart större än i storstadsregionerna. Prisökningstakten högre än motiverat i Stockholmsregionen Historiskt finns en stark korrelation mellan årlig prisutveckling och Swedbank. Under det senaste året kopplingen mellan köpkraft och prisutveckling släppt något, vilket kan bero på diskussionen om tvingande amortering. För Stockholmsregionen är prisökningstakten på bostadsrätter högre än motiverat utifrån vårt index. I Göteborgsregionen är prisutvecklingen för bostadsrätter någorlunda i nivå med köpkraftsutvecklingen, medan Göteborg stad visar tecken på överhettning. Efter att tidigare haft en lägre prisökningstakt än motiverat utifrån vårt index, börjar nu Malmöregionen efter en accelererande prisökning komma ifatt, vilket gäller för både bostadsrätter och småhus. October 19, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 3 of 3
för Sverige med nedbrytning på villa och bostadsrätt 140 135 130 125 Sverige Småhus Sverige BR Sverige tot 120 115 110 105 100 Kv2 Kv3 Kv4 Kv2 Kv3 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: Swedbank Research October 19, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 4 of 3
steg till 133 tredje kvartalet Efter två kvartal i följd med sjunkande, steg återigen indexet under andra kvartalet och uppgången fortsatte i det tredje. Det finns framför allt tre förklaringar till förbättringen. Räntorna har fortsatt att sjunka, disponibelinkomsten steg och vi fick en säsongsmässig prisnedgångför småhus i senaste kvartalet. Sett i ett längre perspektiv är marginalerna vid bostadsköp med nuvarande räntenivå goda frånsett bostadsrätter i storstadsregionerna och då speciellt innerstadslägen. uppgick till 133,3 tredje kvartalet i år, vilket är en uppgång från 129,3 under andra kvartalet. Delindexet Småhus steg kraftigt medan det för Bostadsrätter sjönk marginellt. För småhus steg indexet till 139,5 jämfört med 132,4 under andra kvartalet och för Bostadsrätter försämrades indexet till 121,1 jämfört med 122,5 under det andra. Med ett på 133 är hushållens inkomstmarginaler vid bostadsköp, sett till hela landet i genomsnitt 33 %, vilket är den tredje högsta siffran sedan våra mätningar startade första kvartalet 2005. Under denna period har indexet pendlat mellan 101 och 135 med ett snitt på 118. Köpkraften är alltså starkare under tredje kvartalet än snittet för de 10 senaste åren. Medianpriset för småhus i Sverige låg på 2,05 miljoner kronor i tredje kvartalet jämfört med 2,30 miljoner under det andra kvartalet. Den sekventiella nedgången uppgick därmed till 11 %, vilket kan jämföras med den sekventiella uppgången mellan tredje och fjärde kvartalet förra året på 13%. Medianpriset på vår typlägenhet uppgick till 2,67 miljoner i tredje kvartalet jämfört med 2,53 miljoner i det andra kvartalet Den sekventiella uppgången uppgick därmed till 6 %, vilket kan jämföras med den sekventiella ökningstakten i andra kvartalet på 4%. Den sammanvägda bolåneräntan sjönk till 1,70 % från 1,76 % kvartalet innan. Den bundna räntan sjönk från 2,07 % till 2,06 %, och den rörliga räntan sjönk från 1,64 % till 1,57 %. Andelen bundet sjönk från 28 % i andra kvartalet till 26 % under tredje kvartalet. Den årliga disponibelinkomsten för ett hushåll bestående av två vuxna där minst en arbetar ökade i årstakt med 2,6% under tredje kvartalet, vilket är samma ökningstakt som under andra kvartalet. per region Regioner Småhus BR Stockholm 130 118 varav Stockholm stad 113 99 Göteborg 124 110 varav Göteborg stad 106 98 Malmö 125 125 varav Malmö stad 100 112 >75000 130 124 <75000 137 131 Sverige totalt 140 121 Källa: Swedbank Research October 19, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 5 of 3
Stockholm fortsatt ohållbar prisökningstakt Tendensen från de senaste kvartalen står sig. Prisökningstakten för bostadsrätter i Storstockholmsområdet är betydligt kraftigare än ökningen av köpkraften (vårt index). Mätt i årstakt har ökningen accelererat. Under tredje kvartalet låg den årliga ökningstakten på 17 % jämfört med 16 % under andra kvartalet. Utifrån vårt index hade en mer underbyggd uppgång legat i intervallet 5-10%. relativt årlig prisutveckling, bostadsrätter Stockholmsregionen 140 25% 135 130 125 120 115 110 105 100 95 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% föregående kvartal Prisutv år/år % 90 KV2 KV3 KV4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015-15% Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: Samma mönster ser vi för bostadsrätter i Stockholms stad där marginalerna vid bostadsköp har varit i princip obefintliga de senaste 2-3 åren. En prisutveckling i paritet med köpkrafts-utvecklingen indikerar en prisuppgång på 0-5 % och inte uppmätta 14 % i kvartalet. relativt årlig prisutveckling, Bostadsrätter Stockholm stad 130 20% 120 15% 110 100 90 80 10% 5% 0% -5% -10% föregående kvartal Prisutv år/år % 70-15% 60 Kv2 Kv3 Kv4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015-20% Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: På småhus marknaden ligger Stockholmsregionen på ett index på 130, vilket är en god marginal och dessutom bäst bland storstadsregionerna. Även här ser vi en något högre ökningstakt än motiverat, men ingen dramatik. October 19, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 6 of 3
Göteborg tudelad utveckling I andra kvartalet höll den årliga prisökningstakten för bostadsrätter i regionen jämna steg med köpkraftsutvecklingen. I tredje kvartalet ökar dock priserna något mer än köpkraften, vilket indikerar tendens till överhettning. Liksom tidigare kvartal visar situationen för centrala Göteborg (Göteborg stad) tydliga tecken på överhettning. Även om den årliga prisökningstakten på 17 % kommit ned något, så borde en mer hållbar ökningstakt ligga i intervallet 5-10 %. För bostadsrätter i Göteborgs stad är marginalen dessutom negativ ( 98), vilket torde indikera en annalkande avmattning av prisökningstakten något som redan inletts. relativt årlig prisutveckling, Bostadsrätter Göteborg stad 120 25% 115 20% 110 105 100 95 90 15% 10% 5% 0% föregående kvartal Prisutv år/år % 85-5% 80 Kv2 Kv3 Kv4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015-10% Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: Vi ser ett tudelat mönster på småhusmarknaden där prisökningstakten för regionen som helhet håller jämna steg med vårt index. Däremot är prisökningstakten för småhus i Göteborg stad mer oroväckande. Den uppmätta prisökningstakten på 18 % är betydligt högre än motiverade 10 %. Situationen har förvärrats i och med att prisökningstakten accelererade i kvartalet. relativt årlig prisutveckling, småhus Göteborg stad 120 20% 115 15% 110 105 100 95 90 85 10% 5% 0% -5% föregående kvartal Prisutv år/år % 80 Kv2 Kv3 Kv4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015-10% Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: October 19, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 7 of 3
Malmö motiverad prisuppgång efter flera års svaga utveckling Malmöregionen har en längre tid haft en svag prisutveckling. För bostadsrätter har de tre senaste åren köpkraftsutvecklingen varit starkare än prisuppgången. Vår egen bedömning från förra kvartalet att prisuppgången var motiverad visade sig även i tredje kvartalet med ungefär lika stark prisuppgång som tidigare. Värt att notera är att detta är en uthållig ökningstakt utifrån förändringar i köpkraften. relativt årlig prisutveckling, bostadsrätter Malmöregionen 135 25% 130 20% 125 15% 120 115 10% 5% 0% föregående kvartal Prisutv år/år % 110-5% 105-10% 100-15% KV2 KV3 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: Prisutvecklingen för småhus har varit ytterst modest under hela 10-talet. Efter den kraftiga årliga uppgången på 18 % under första kvartalet, mattades prisuppgången i det andra kvartalet, men fick ny fart i det tredje kvartalet. Fortfarande indikerar boindex en starkare prisuppgång än vad vi ser nu. Kommande kvartal borde därför priserna accelerera något. relativt årlig prisutveckling, småhus Malmöregionen 130 20% 125 120 115 110 105 100 95 90 85 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% föregående kvartal Prisutv år/år % 80 KV2 KV3 KV4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015-20% Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: October 19, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 8 of 3
Vad är Swedbank? Swedbank syftar till att mäta köpkraften vid förvärv av småhus och bostadsrätter. Vårt index når 100 då 30 % av disponibelinkomsten används till boendeutgifter. Ju högre siffra desto bättre marginal har hushållet vid köpet. En god indikator på hållbarheten i bostadsmarknaden Swedbanks speglar hushållens köpkraft i samband med hus- och bostadsrättsförvärv. Har hushållen har goda marginaler vid sina hus- och bostadsrättsköp, kan man vänta sig prisökningar på bostadsmarknaden. Vid negativa marginaler får många hushåll problem, och riskerna vid räntehöjningar ökar markant. Köpkraften mäts i de tre storstadsregionerna, kommuner med fler än 75 000 invånare som grupp samt övriga kommuner som grupp. Dessutom mäts de 42 största kommunerna i landet separat. Swedbank har getts ut löpande sedan första kvartalet 2000 med data från och med 1995. Nytt för denna gång är att vi även skapat ett separat för bostadsrätter (tidigare avsåg undersökningen endast småhus). En annan nyhet är att vi har en bättre nedbrytning på storstadsregionerna i och med att vi även har med själva storstäderna, d v s Stockholm stad, Göteborg stad och Malmö stad. På så sätt får vi en bättre uppfattning av köpkraften i innerstadslägen, som kan skilja betydligt från regionerna. Samtliga löpande utgifterna för boendet summeras kvartalsvis och sätts i relation till disponibel inkomst. Erfarenhet visar att när andelen av disponibelinkomsten som går till att finansiera bostadsköp överskrider 30 procent (d v s underskrider 100), får många hushåll problem. Utgifter för boendet i förhållande till disponibel inkomst, ex hyresrätter, 2011 Källa: CECODHAS European Social Housing Observatory De länder vars snitthushåll år 2011 låg på gränsen till 30% av disponibel inkomst lagd på boendeutgifter har samtliga fått problem på bostadsmarknaden, inklusive Nederländerna, Grekland, England och Danmark. Andelen på 30 % ses generellt som en brytpunkt, och Swedbank når då 100. Ju högre desto October 19, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 9 of 3
högre köpkraft. Är t ex andelen 25 % blir index 120 (30 %/25 %). Marginalen vid bostadsköpet blir då 20 %. Stockholmsregionen klarar en högre andel Normen är satt för landet som helhet, men med regional spridning. För Stockholmsregionen har vi t ex satt 36 % och för städer med färre än 75 000 invånare 27 %. Då nödvändiga övriga utgifter är betalda har Stockholmaren mer att röra sig med. Pengar som kan läggas på boendet. Om gränsen för boendet ligger på 30 %, så borde alltså de resterande utgifterna på 70 % av disponibelinkomsten utgöras av övriga utgifter som hushållen har svårt att göra avkall på. Den genomsnittliga disponibelinkomsten för vårt typhushåll uppgick mellan åren 2009-2013 till 529 000 kr. Ca 70 % av detta borde alltså utgöras av övriga utgifter som är svåra att göra avkall på, d v s 370 000 kr och resterande del som kan läggas på boendet blir därmed 159 000 kr. Om vi drar övriga utgifter på ca 370 000 kr ifrån t ex medianinkomsten i Stockholmsregionen så återstår i stället 235 000 kr och inte 159 000 kr. Andelen av disponibelinkomsten blir då istället 39 %. Teoretiskt borde alltså Stockholmaren kunna lägga nästan 50 % (235 000/159 000) mer på boende och ändå uppnå samma konsumtion som snittet för landet. Exemplet är naturligtvis lite grand hårddraget. Den totala kostnadsbilden i storstäderna är högre genom att lönekostnaderna är högre, butikshyrorna är högre etc. Med detta i åtanke så har vi satt Stockholmsregionens gräns vid 36 % (se tabell nedan). Det motsatta förhållandet gäller för kommuner med färre än 75 000 invånare. Här återstår endast 134 000 kr då 370 000 kr lagts på utgifter som är högt prioriterade. Andelen av disponibelinkomsten som kan läggas på boende är då endast 27 %. Ställer vi denna summa gentemot den summa hushållet i Stockholm kan lägga på boende, så ser vi att Stockholmshushållet kan lägga 75 % mer på boendet än innevånare i kommuner med färre än 75 000 innevånare. Här i ligger mycket av förklaringen till de mycket stora skillnaderna i pris mellan storstäder och mindre kommuner. Hur mycket kan läggas på boendet givet 370 000 kr på övriga utgifter? kr Kvar till boendet Andel avd disp ink Andel enligt Stockholm 235,000 39% 36% Göteborg 191,000 34% 32% Malmö 166,000 31% 30% >75000 158,000 30% 30% <75000 134,000 27% 27% Sverige 159,000 30% 30% Källa: SCB samt beräkningar Swedbank Research: October 19, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 10 of 3
Metod Vi har tagit fram en modell som i mycket stor utsträckning liknar den kalkyl en köpare har vid ett förvärv av bostad. I stort sett samtliga kostnader på en detaljerad nivå ingår. Som tidigare nämnts ställer vi dessa kostnader mot disponibelinkomsten. återspeglar en typisk familj som köper bostad Vi har i vår undersökning utgått från en familj med två vuxna där minst en förvärvsarbetar och som har två barn. Vi tänker oss att denna familj antingen väljer att bo i småhus eller i lägenhet. Genomsnittlig boendearea per person för småhus är 33 kvm och 23 kvm för bostadsrätter. Vi har därför valt en normalvilla på 135 kvm och en normallägenhet på 95 kvm för att få bästa jämförbarhet. Vi har valt att utgå från medianpriser Priserna i under sökningen är hämtade från Svensk Mäklarstatistik. Vi har valt att utgå från medianpriser för att bättre kunna se på vilken nivå tyngdpunkten marknaden ligger samt även få en mindre slagighet mellan kvartalen. Risken med genomsnittpriser är att ett fåtal dyra objekt drar upp genomsnittet utan att så värst mycket har hänt bland övriga objekt på orten. och medianinkomster För att inkomsten ska korrespondera med bostadens pris har vi valt att även utgå från medianinkomst. Vi har valt disponibelinkomst som bäst återspeglar det utrymme ett hushåll har att röra sig med. I detta ingår löne- och näringsinkomster, räntor, utdelningar, kapitalvinster, sjukersättningar och föräldrapenning samt transfereringar minus skatt. Statistikframtagningen för medianinkomster uppvisar stor eftersläpning. Vår uppskattning är att disponibelinkomsten ökade med 2,4 % under 2014. För 2015 räknar vi med en ökning på 2,6 %. Statistik visar att de som bor i bostadsrätt har 13 % lägre inkomster än de som bor i småhus. Vi har därför valt att justera för detta i vår undersökning. Utveckling av hushållens disponibelinkomster i olika regioner 1995-2014 700,000 675,000 650,000 625,000 600,000 575,000 550,000 525,000 500,000 475,000 450,000 425,000 400,000 375,000 350,000 325,000 300,000 275,000 250,000 225,000 200,000 Kv3 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Stockholm Göteborg Malmö >75000 <75000 Riket Källa: SCB: October 19, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 11 of 3
Räntor är de faktisk uppmätta ett enskilt kvartal Vi har valt att utgå från de faktiskt uppmätta räntorna för nyutlåning enligt SCB. Detta är en kombination av fasta och rörliga räntor. De uppmätta räntorna avspeglar alltså förändringar i det allmänna ränteläget, men också förändringar i mixen mellan fast och rörligt. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1995-2014 14 13 12 11 10 Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB: Kostnader på en detaljerad nivå Vi har valt att bryta ned kostnadsstrukturen så mycket som möjligt för att få en rättvisande bild av de kostnader som är förknippat med ett husköp. Endast de löpande kostnaderna är med. Så t ex är inte uppläggningsavgifter och lagfart med. Ränteutgiften utgår från 85 % belåningsgrad I vår undersökning har vi räknat med 85 % belåningsgrad. Vi räknar med att vårt typhushåll inte är förstagångsköpare. Eftersom bostadspriserna stigit mycket kraftigt de senaste åren är det troligt att hushållet kan utnyttja tidigare reavinst från tidigare boende, använda annat sparande eller kunna låna på goda villkor från föräldrar eller liknande. I räntekostnaden har vi även dragit ifrån ränteavdraget på 30 %. Schablonmässig amortering på 1 %, men viss skärpning andra halvåret 2014 Vi har räknat med en amortering på 1 % av bostadens värde historiskt. Detta stämmer väl med Bankföreningens rekommendation från december 2010 som innebar att belåningsgrader på 85 % ska amorteras ned till 75 % på 10 års tid vilket resulterar i en faktisk amortering på 1 % av bostadens värde. Kraven skärptes under det tredje kvartalet 2014 då en amortering ned från 85 % till 70 % på 10-15 års tid föreslogs. Fr o m detta kvartal räknar vi med en amorteringstid i mitten på detta spann d v s 12,5 år. Sett utifrån bostadens värde innebär det 1,2 % per år. Finansinspektionens tidigare förslag innebar 2 % på lånets värde, vilket innebär 1,7 % av bostadens värde. Stora förbättringar för villaägarna vid slopandet av fastighetsskatten Slopande av fastighetsskatten och införandet av en kommunal fastighetsavgift innebar stora lättnader för villaägarna. För genomsnittsvillan innebar det en lättnad för hushållet på ca 7 000 kr per år, men betydligt mer i Stockholmsregionen där lättnaden blev hela 17 000 kr. För 2015 är avgiften maximalt 7 300 kr. October 19, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 12 of 3
Relativt modesta höjningar av avfallsavgifterna Avfallsavgifterna har vi hämtat från Avfall Sverige. Trots en del regionala skillnader så kan vi konstater att höjningarna varit måttliga. Räknar vi med per år under 10- talet uppgår de årliga höjningarna till under en procent. Vi har räknat med drygt en procent för både 2014 (statistik klar under hösten) och detsamma för 2015. men kraftigare höjningar av vattenavgifterna.. Till skillnad från avfallsavgifterna har vattenavgifterna stigit betydligt mer enligt statistik från Svenskt Vatten. Under 10-talet har de årliga höjningarna legat på ca 4 % per år sett som ett snitt för landet. För 2015 räknar vi med en ökning på 3,5 %. och mycket kraftigt för försäkringar För en villaägare i landet utgör villahemförsäkringen ca 5 % av de totala boendekostnaderna, vilket innebär en fördubbling jämfört med situationen för 20 år sedan. För en bostadsrättsinnehavare är andelen i dagsläget endast 1,5 %. Enbart under de fem senaste åren har de årliga prisökningarna legat på 7,3 % enligt uppgifter från Konsumenternas försäkringsbyrå. Vi har räknat ut ett snitt mellan högsta och lägsta försäkringen som en approximation. För 2015 räknar vi med en ökningstakt i linje med den historiska. Uppvärmningen utgör ca en fjärdedel av boendekostnaden för ett småhus En mycket viktig kostnadspost för småhusägaren utgörs av uppvärmning. Sett som ett snitt för landet utgör uppvärmningen ca 24 %, vilket är högre än utgiften för räntor (ca 19 %) och för amorteringar (ca 20 %). Energiförbrukning småhus TWh 50 45 40 35 30 25 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Source: Energimyndigheten Förbrukningsstatistiken är hämtad från Energimyndigheten. Sedan 1995 har den uppmätta energimängden för uppvärmning av genomsnittsvillan i Sverige minskat med nästan 30 %. Trots kraftigt ökande energipriser, så har kostnaden för uppvärmning legat ganska konstant på 25 000-35 000 kr per år frånsett de rekordkalla vintrarna 2010 och 2011. De ökade energipriserna har i mångt och mycket absorberats av minskad energiförbrukning. Även fördelningen mellan uppvärmningssätt har vi hämtat från Energimyndigheten. Under 2010 gjordes en detaljerad studie av fördelningen vilket vi använder oss av i denna studie. I och med att uppvärmning med olja och gas med åren nästan försvunnit (utgör mindre än 3 % av totalen) har vi valt att förbise från detta uppvärmningssätt. October 19, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 13 of 3
Fördelning mellan olika uppvärmningsformer för småhus, Sverige 18% 34% Fjärrvärme Elvärme Olja och gas Biobränsle 3% 45% Källa: Energimyndigheten Statistik för största uppvärmningsformen, el, är hämtat från SCB och fjärrvärmepriserna kommer från Svensk Fjärrvärme. P g a svårigheter att få fram tillförlitliga ved och torvpriser, har vi utgått från att all uppvärmning med biobränsle sker med hjälp av pellets. I vår studie har vi hämtat data från Svenska Pelletsförbundet. Priserna på fjärrvärme har ökat med ca 2,8 % per år under 10- talet jämfört med pellets som sjunkit med 0,7 % under motsvarande period. Reparation och Underhåll den mest svårbedömda posten Under denna post har vi gjort en bedömning av den årliga kostnad som åtgår för att hålla småhuset eller bostadsrätten i oförändrat skick. En större undersökning på olika utgiftsposter gjordes av SCB avseende år 2006. Av den framgår att den genomsnittlige villaägaren lade ut ca 14 000 kr per år i reparation och underhåll. Motsvarande siffra för bostadsrättsinnehavaren var ca 7 000 kr. Vi har specialbeställt data från SCB för att få så pass exakt siffra på hur denna utgiftspost har utvecklats över tiden. Svag ökning av hushållselen Förbrukningen av hushållsel har legat relativt konstant med en svag ökning de senaste åren trots att nya maskiner, ugnar, kylskåp och så vidare drar mindre energi. Förklaringen ligger i att hemelektroniken har ökat kraftigt, men även nya fenomen som t ex uppvärmda golv har blivit mer populärt. Det senare är en del av förklaringen till sänkta uppvärmningskostnader under senare år. Data har vi hämtat från Energimyndigheten. Avgiften till föreningen utgör ca 45 % av utgifterna för bostadsrättsägaren Skillnaden i storlek på avgiften varierar kraftigt mellan olika bostadsrättsföreningar utifrån fastighetens skick, hur pass ny föreningen är, möjlighet att hyra ut lokaler, föreningens ekonomi m m. För hela landet och de olika regionerna ligger snittavgiften till föreningen mycket jämt på ca 650 kr per kvm utom för Göteborg där avgiften är närmre 700 kr. Vi har även här utgått från medianavgifter som vi tycker ger en mer rätt visande bild. Statistik av avgifterna till föreningarn har vi hämtat från Värderingsdata. Vid framtagningen och analysen av tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i. ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. October 19, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 14 of 3
på kommunal nivå Plac Kommun Småhus Bostadsrätter jfr kv2 småhus jfr kv2 BR 1 Örnsköldsvik 151.5 134.8 4.1 17.6 2 Kristianstad 150.9 140.9-2.1-18.0 3 Hässleholm 150.3 i.u. 8.7 i.u. 4 Sandviken 149.4 141.6 5.6 0.0 5 Piteå 146.4 i.u. 3.4 i.u. 6 Växjö 144.6 127.9 12.5-1.7 7 Västervik 144.2 138.8 8.3 1.5 8 Sundsvall 143.2 141.4-0.1 0.4 9 Vänersborg 142.6 i.u. 2.0 i.u. 10 Borås 142.1 135.8 7.7-2.6 11 Karlskrona 135.2 121.4 5.5-1.1 12 Gävle 134.3 135.0 1.7-4.1 13 Skellefteå 132.4 130.0 0.9-2.5 14 Karlstad 132.1 126.1 4.9-4.4 15 Landskrona 131.7 135.1-0.4 1.9 16 Västerås 131.5 139.9 2.3 1.6 17 Halmstad 130.2 118.5 3.2-5.5 18 Stockholmsregionen 130.0 117.7 1.9-2.7 19 Borlänge 129.9 132.3 3.5-1.1 20 Kalmar 128.6 122.7 7.4 4.9 21 Linköping 128.3 123.5-1.0-3.7 22 Skövde 128.2 121.7-0.3-2.0 23 Helsingborg 127.7 132.2 0.5 2.0 24 Falkenberg 127.4 120.0-0.6 2.5 25 Ängelholm 126.9 131.5 3.4-3.8 26 Luleå 126.7 112.2 3.6-0.5 27 Örebro 125.9 115.0 0.1 0.7 28 Lidköping 125.5 139.6-9.6 0.7 29 Varberg 125.4 105.2 19.3-0.6 30 Malmöregionen 125.0 125.4 2.0-0.8 31 Jönköping 124.9 127.5-1.7-1.3 32 Göteborgsregionen 124.5 110.0 1.9-1.7 33 Norrköping 123.5 127.3-2.7 5.2 34 Eskilstuna 122.2 117.6-4.4 2.2 35 Trollhättan 122.0 121.5-6.2 2.9 36 Nyköping 121.5 123.0-1.5 0.0 37 Umeå 119.9 114.1 1.7-8.3 38 Gotland 119.4 91.0-5.5-2.3 39 Falun 118.2 116.5-5.3-1.9 40 Östersund 117.6 132.6 3.0-0.4 41 Enköping 116.3 117.6 4.9 2.2 42 Uddevalla 116.2 128.9-2.0 2.9 43 Uppsala 115.4 113.2-1.6-1.0 Sverige 139.5 121.1 7.1-1.4 October 19, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 15 of 3