... Q~T[N~I~ KUNGL OCH KONST TEKNI SKA ~ HÖGSKOLAN Institutionen för fastigheter och byggande Avdelningen för fastighetsvetenskap Examensarbete nr. 78 och fastighetsägares ansvar vid efterbehandling Handledare: Rebecca Westring Utfort av: Pia Karlsson Examinator: Barbro Julstad STOCKHOLM 2000
Förord Detta examensarbete vid institutionen för fastigheter och byggande på Kungliga Tekniska Högskolan utgör det sista momentet i civilingenjörsutbildningen inom Lantmäteri. Examensarbetet har huvudsakligen utförts på JM AB i Stockholm. Till att börja med vill jag tacka Jonas Ebbesson vid Stockholms Universitet som inspirerade mig i valet av uppsatsämne och som även bidragit med värdefulla synpunkter och kommentarer på uppsatsens juridiska innehåll. Ett stort tack riktas åt Johnny Kellner på JM AB som från början till slut visat sitt stora intresse för mitt uppsatsämne och som möjliggjort detta examensarbete. Jag vill även tacka Christer Egelstig på 1M AB som varit mycket hjälpsam och bidragit med sitt stora kunnande om efterbehandling av förorenad mark. Slutligen vill jag tacka följande personer som tog sig tid för intervju och för visat intresse: Leif Andersson Leif Garph Bernd Geske Björn Hedlund Erika Henrnalm IngaBritt Höök Bo Jacobsson Rolf Simon Åke Theblin Karin Witalis Stockholm den 28 februari 2000 Pia Karlsson 2
Naturvårdsverket har bedömt att det finns ca 22.000 förorenade områden i Sverige. Kostnaden för att efterbehandla dessa områden har uppskattats till 25 miljarder kronor. Vissa av dessa platser medför redan idag betydande utsläpp och oacceptabla miljöeffekter, men framförallt utgör de ett allvarligt framtida hot mot hälsa och miljö. Det kan tyckas sj älvklart att det är förorenaren som ska stå för efterbehandlingskostnaderna, men hittills har de flesta efterbehandlingar skett på statens bekostnad. Anledningen till detta har varit att rättsregler om vem som är ansvarig för efterbehandling varit otydliga. I miljöbalken som trädde ikraft den I januari 1999 förtydligades detta ansvar, med ett särskilt kapitel om förorenade områden. Reglerna bygger på att förorenaren ska betala, det är därför verksamhetsutövaren som i första hand är ansvarig. Finns det ingen verksamhetsutövare, exempelvis om bolaget inte längre existerar eller sablar betalningsförmåga, övergår ansvaret på var och en som förvärvat fastigheten. Detta förutsätter att fastigheten förvärvades efter den 1 januari 1999 och att fastighetsägaren kände till föroreningarna eller borde upptäckt dem. Om fler än en fastighetsägare blir ansvariga för efterbehandling är ansvaret solidariskt. Ansvarsreglerna är lindrigare för villaköpare. Den som förvärvat en privatbostadsfastighet kan endast bli ansvarig om förvärvaren känt till föroreningen. Fastighetsägare kan även åläggas ett ansvar för efterbehandling vid exploatering, om denne ökar risken för att föroreningarna i området kan exponeras eller spridas. Ett tredje fall där fastighetsägare kan bli ansvarig är om denne på sin fastighet förvarar avfall eller kemikalier sedan en verksamhet upphört, och behov föreligger att avhjälpa skadorna eller olägenheterna. Även om en fastighetsägare inte blir efterbehandlingsansvarig, kan denne ändå tvingas stå för kostnader i samband med efterbehandling. Dels kan det röra sig om kostnader för utredning om föroreningar på fastigheten. Dels kan fastighetsägaren åläggas att betala ersättning om någon annan utfört efterbehandling på fastigheten och att fastighetens värde ökat p.g.a. åtgärderna. För att inte omedvetet köpa på sig ett efterbehandlingsansvar, är det vid förvärv viktigt att utreda om det bedrivs eller har bedrivits någon riskverksamhet som kan ha orsakat förorening av fastigheten. Detta görs genom en miljöbesiktning, då fastighetens miljöbelastningar utreds och dokumenteras. Även vid värdering av fastigheter är föroreningar en viktig parameter att ta hänsyn till. En eventuell förorening påverkar fastighetens värde negativt vilket bottnar i osäkerhet och rädsla hos allmänheten för förorenad mark. Det finns idag även möjlighet att teckna en försäkring som täcker de kostnader som kan uppstå p.g.a. en förorening. De främsta försäkringstagarna är storindustrier och oljebolag. Intresset för dessa försäkringar har ökat i och med miljöbalkens ikraftträdande. En annan orsak är nya krav i årsredovisningslagen, som innebär att tillstånds- eller anmälningspliktiga aktiebolag bl.a. ska redovisa förorenade områden. Genom att teckna en försäkring kan denna miljöskuld lyftas bort eftersom risken istället överförs på försäkringsgivaren. Miljöbalkens striktare regler har ännu inte haft så stor inverkan vid förvärv och försäljning vad gäller större fastighetsbolag. Detta beror inte på att fastighetsbolagen inte känner till att de kan bli efterbehandlingsansvariga. Det är snarare så att dessa är väl medvetna om föroreningsrisker i fastigheter, och har så varit de senaste ca fyra åren. Detta beror till största del på
marknadens allt högre miljökrav. De har därför väl inarbetade rutiner där miljöbesiktning sker av fastigheterna vid förvärv och försäljning. Detta är viktigt för att inte ett överpris betalas för fastigheten, och att inte fastigheter med stora miljöproblem köps omedvetet. Miljö-balkens striktare regler om efterbehandling har därför inte haft så stor inverkan. De enda för-ändringar som skett vid förvärv är att miljöbesiktningarna har skärpts till. Dessutom har det blivit förmånligare att förvärva fastigheter i bolagsform. Förklaringen till detta är att fastighetsägaren därmed inte blir lagfaren ägare till fastigheten efter den 1 januari 1999, vilket är förutsättningen att som fastighetsägare åläggas ett ansvar för efterbehandling. 4
Abstract Title: Propert y owners' liability for contaminated land This is a Master of Science Thesis made at the Division of Real Estate Planning and Land Law at the Royal Institute of Technology in Stockholm, Sweden. The work has been carried out at JM AB in Stockholm and deals with the liability for contaminated land that polluters and propert y owners face since the Environmental Code was brought into force in January 1999. The aim of the thesis is to study if the new fules of liability for propert y owners have led to changes on the propert y market..')
2. 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. INLEDNING MILJÖBALKENS METOD BAKGRUND PROBLEMFORMULERING AVGRÄNSNING SYFTE REGLER OM EFTERBEHANDLINGSANSVAR ".""."'."'.."'.'. ~ "".."""""'."", 7 8 9 9 9 2.1. BAKGRUND 11 2.2. INNEBÖRDEN AV EFTERBEHANDLINGSANSVARET 13 2.3. VERKSAMHETSUTÖVARES ANSV AR 14 2.3.1. Förorenaren ""'.""""'.""""."'.""'.".'.'.'.."'."'""."'..'. 14 2.3.2. Solidariskt ansvar 14 2.3.3. Skälighetsbedömning 15 2.3.4. Saneringsförsäkring 16 2.4. FASTIGHETSÄGARES ANSVAR 17 2.4.1. Förvaringsfall 1? 2.4.2. Exploatering ; 18 2.4.3. Förvärv.. '.'.'.'.'.'..' "."..'."""."""" """"'" 18 2.4.4. Värdeökning, 19 2.4.5. Upplysningsskyldighet ".""".'.'.".'.""'."."".'.' 20 2.5. MILJÖRISKOMRÅDEN 20 3. FASTIGHETSÄGARES AGERANDE 22 4. 3.1. 3.2. 3.3. AVSLUTANDE FÖRSÄKRING VÄRDERING FÖRVÄRV DISKUSSION.22 29 KÄLLFÖRTECKNING 31.24.26 6
1.1. Bakgrund Förorenade områden har sedan länge varit ett stort miljöproblem. De flesta har uppkommit under efterkrigstiden och fram till 80-talet, men vissa har uppkommit senare och det tillkommer fortfarande nya områden.! I vissa fall rör det sig om lämningar efter industriell verksamhet från tiden före sekelskiftet, där effekterna först nu börjar ge sig till känna. Vid en tillbakablick på industrialismens utveckling vid tiden före sekelskiftet och decennierna som följde är det inte svårt att inse hur dessa problem uppstått. Den teknik och de processer som utnyttjades var mätta med dagens mått mycket primitiva med öppna system, bristande kontroll och säkerhetsutrustning och, kanske viktigast av allt, det saknades kunskap om olika ämnens hälso- och miljöeffekter. Fram till miljöskyddslagens tillkomst 1969 förekom rening av utsläpp till luft och vatten endast i begränsad omfattning. Flytande rester från olika processer släpptes ut i närmaste vattendrag eller infiltrerades direkt i marken. Avfall användes ofta för att jämna ut nivåskillnader eller utvidga industritomten mot intilliggande vattendrag. I andra fall lades avfallet på närmaste fria yta utan tanke på tätning eller täckning.2 I april 1999 lade riksdagen fast femton nationella miljökvalitetsmål. "God bebyggd miljö" är ett av de femton miljökvalitetsmålen där delmål fyra lyder: "Förorenade områden är identifierade, undersökta och vid behov åtgärdade till år 2020." Tanken med miljökvalitetsmålen är att de stora miljöproblemen ska vara lösta inom ungefär en generation. Det betyder inte att alla förorenade områden skall vara åtgärdade vid denna tidpunkt utan att problemet som sådant ska vara löst i sådan omfattning att det inte längre utgör ett stort miljöproblem.3 Naturvårdsverket har identifierat ca 12.000 förorenade platser, men misstänker att det finns ytterligare 10.000. Enligt Naturvårdsverkets uppskattning finns det därmed ca 22.000 förorenade platser i Sverige. Det inkluderar 6.000 bensinstationer, 4.500 kommunala avfallsdeponier, 2.200 militära områden och 300 områden tillhörande SJ.4 Efterbehandlingskostnaderna för dessa områden kan grovt uppskattas till 25 miljarder kronor. 5 Att sanera förorenade områden har inte varit ett lika prioriterat område i Sverige som i övriga Europa. Detta eftersom Sverige är ett jämförelsevis glesbefolkat land och att behovet av att återutnyttja marken inte varit lika stort. Problemet med förorenade områden har dock uppmärksammats alltmer under de senaste åren. En av anledningarna till detta är den kraftiga befolkningsökningen i storstäderna. I framför allt Stockholm finns det ett stort behov av att bygga bostäder. Problemet är dock att det råder brist på centrala obebyggda markområden. I Stockholm finns en politisk vilja att byggandet ska ske på redan etablerad mark så att stadens grönområden bevaras. En stor del av den tillgängliga marken är därför tidigare industrimark som ofta är förorenad.6 Sanering av förorenad mark är förknippad med stora kostnader. Det kan kosta uppemot 750.000 kr att åtgärda mark som förorenats aven bensinstation, mellan 5 och 15 miljoner kr att sanera efter ett träimpregneringsföretag och mer än 100 miljoner kr att sanera ett industriområde.? En förutsättning för att saneringsprojekt ska bli lönsamma är att försäljningspriset I Boverket, 1999, s 62. 2 SNV, 1995a, S 5. 3 Boverket, 1999, S 62. 4 Gullbring Per, Kursmaterial Förorenad mark. 5 Boverket, 1999, s 67f. 6 Söderström Hans, Stockholms gatu- och fastighetskontor 7 '"Yitalis, 1999, s 52. 7
för nyproduktion är så pass mycket högre än produktionskostnaden att saneringskostnaden täcks. Detta är möjligt om markområdet är avsett för bostadsrätter och med ett stort antal förväntade bostäder per objekt samt att läget är attraktivt, d. v.s. centralt och sjönära. Markområden som idag anses lönsamma att sanera är centrala Stockholm, mycket centrala delar av Göteborg samt epstaka områden i centrala Malmö.8 Hittills har efterbehandlingsfrågorna huvudsakligen drivits av Naturvårdsverket, länsstyrelserna och vissa kommuner. Vid sidan av statliga insatser förekommer frivilliga åtaganden. Drivkraften bakom det frivilliga saneringsarbetet är vanligen risken att drabbas av negativa konsumentreaktioner. Det mest omfattande åtagandet står oljebolagen för, som har bildat ett eget bolag (SPIMF AB), med uppgift att undersöka och vid behov sanera de bensinstationer som lagts ner under perioden 1 juli 1969 till 1994. I takt med att allt fler företag inför miljöledningssystem blir fler företag uppmärksamma på eventuella föroreningar, då det i den grundläggande miljöutredningen bl.a. görs en genomgång av behovet av efterbehandlingsåtgärder. Dessa frivilliga åtaganden täcker dock bara en liten del av de totala efterbehandlingskostnaderna. 9 Miljöbalken (MB) trädde ikraft den 1 januari 1999 och har tillkommit för att samla den centrala miljölagstiftningen i ett gemensamt lagverk. Miljöbalken innebär förenklat en sammansmältning av femton tidigare miljölagar. Hälsoskyddslagen, vattenlagen, naturvårdslagen och miljöskyddslagen är några av de lagar som upphört och ersatts av bestämmelserna i miljöbalken. Det bör dock påpekas att miljöbalken inte bara är en sammanslagning av femton lagar. Miljöbalken innehåller många helt nya bestämmelser för att anpassa miljölagstiftningen till samhället och internationella överenskommelser som Sverige ingått. Det grundläggande målet i miljöbalken är att främja en hållbar utveckling så att kommande generationer försäkras en hälsosam miljö. En nyhet i den svenska miljölagstiftningen är regler om förorenade områden som finns i miljöbalkens 10 kapitel. Kapitlet har tre underrubriker, som i tur och ordning reglerar ansvaret för undersökning och efterbehandling, upplysnings skyldigheten samt markanvändningsbegränsningar i sådana områden som är allvarligt förorenade (miljöriskornråden). 1.2. Problemformulering Det kan tyckas självklart att det är förorenaren som ska stå för efterbehandlingskostnaderna, men hittills har de flesta efterbehandlingar skett på statens bekostnad. Ett stort problem har varit att lagstiftningen om vem som bär ansvaret för föroreningarna länge varit otydlig. För att skapa garantier för att förorenade områden blir föremål för efterbehandling utan att belasta stadsbudgeten, infördes i miljöbalken ett särskilt kapitel om förorenade områden där ansvarsreglerna förtydligades. Principen om att förorenaren betalar har varit vägledande vid utformningen av reglerna. Det är därför den eller de verksamhets utövare som bedriver eller har bedrivit den verksamhet som orsakade föroreningen, som i första hand är ansvarig för att ställa tillrätta efter den inträffade föroreningen.lo För att garantera att efterbehandling även sker av områden där det av olika skäl inte finns någon ansvarig verksamhetsutövare, ansvarar fastighetsägaren i andra hand om fastigheten förvärvats med vetskap om att den var förorenad eller att detta borde upptäckts. Detta betyder att om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta utredning och efter- 8 Ege1stig Christer, IM AB 9 Boverket, 1999, s 64. 10 prop. 1997/98:45, de11, s 359.
behandling, övergår detta ansvar på fastighetsägaren trots att denne inte haft något som helst att göra med föroreningen. Ansvarsreglerna är lindrigare för villaköpare. Den som förvärvat en privatbostadsfastighet kan endast bli ansvarig om förvärvaren känt till föroreningen. Genom miljöbalkens regler riskerar fastighetsägare i större utsträckning än tidigare att köpa på sig ett efterbehandlingsansvar. Statistiskt sett är ca hälften av alla industri fastigheter och var tionde kommersiell fastighet, d. v.s. fastighet där lokalerna huvudsakligen används for butik-och kontorsverksamhet, i behov av saneringsåtgärder.11 Det är därfor viktigt att en fastighetsköpare rare forvärvet är väl medveten om fastigheten är fororenad, samt vilka kostnader saneringen kan komma att uppgå till. Först därefter går det ta ställning till om det fortfarande är intressant att skriva under köpekontraktet. 1.3. Syfte Syftet med denna uppsats är att beskriva vem som enligt 10 kap. MB är ansvarig för efterbehandling. Tyngdpunkt läggs på vilka situationer en fastighetsägare kan åläggas ett sådant ansvar, samt hur denna risk hanteras vid förvärv och värdering. Vidare undersöks vilka försäkringsmöjligheter som finns vad gäller förorenade fastigheter och försäkringarnas betydelse. 1.4. Avgränsning Undersökningsområdet avgränsas till Stockholmsregionen eftersom verkningarna av de nya ansvarsreglerna sannolikt är tydligast där. I Stockholm råder det stor brist på centrala obebyggda markområden och därför måste byggandet ske på redan etablerad mark, vilket många gånger är gammal industrimark som ofta är förorenad. Vidare berör uppsatsen huvudsakligen större fastighetsbolag eftersom ansvarsregjema är lindrigare för den som förvärvat en privatbostadsfastighet, d. v.s. villaköpare. Vad gäller bostäder och lokaler för allmänna ändamål (idrottsanläggningar, hotell, lokaler för vård och undervisning) ska en fastighetsägare enligt 9 kap. miljöbalken hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa. Exempel på sådana olägenheter är radon, mögel, buller, luftföroreningar och liknande.i2 Fastighetsägares ansvar för sådana åtgärder kommer ej behandlas i uppsatsen. 1.5. Metod Insamling av fakta har främst skett via litteraturstudier och intervjuer. Information har även hämtats från ett flertal kurser och seminarier som jag deltagit på under hösten 1999. Ansvarig för dessa har främst varit Bygg- och Fastighetssektoms Fortbildningsinstitut AB (BF AB). Övriga seminarier har hållits i regi av Kommunförbundet Stockholms län (KSL), Sveriges tekniska attacheer (STATT) och STF Ingenjörsutbildning AB.
JM AB äger ett flertal "attraktiva förorenade fastigheter" i centrala Stockholm. JM AB hade huvudansvaret för ett av Sveriges största saneringsarbeten vid Sickla Udde. Det finns därför stor erfarenhet inom företaget och detta har varit en stor fördel för mig i mitt informationssökande. Ett flertal intervjuer har därför ägt rum på JM AB och de intervjuade har i sin tur gett mig förslag på intressanta intervjupersoner utanför företaget. För att få veta hur de nya ansvarsreglema påverkat fastighetsägares agerande vid forvärv och forsäljning, har jag intervjuat bolagsjurister och fastighetschefer från fyra stora fastighetsägare i Stockholm. Dessa fastighetsbolag är Vasakronan, JM AB, Skandia fastigheter och AP fastigheter. Gemensamt for nyss nämnda fastighetsbolag är att de äger många fastigheter i Stockholm och bedriver verksamhet där fastigheter säljs och köps. Detta talar for att de forvärvat och sålt fastigheter efter den 1 januari 1999. Det är därmed möjligt att peka på eventuella skillnader i agerandet vid forvärv och forsäljning rare och efter miljöbalkens ikraftträdande. Jag är medveten om att jag inte kan förmedla en generell bild av fastighetsägares agerande eftersom jag endast valt ut fyra fastighetsbolag. Hade jag istället valt fyra mindre fastighetsbolag hade resultatbilden med stor sannolikhet blivit en annan. Resultatet hade även sett annorlunda ut om jag valt att intervjua fler än fyra bolag eller om jag valt att intervjua fler än en till två personer på varje bolag. Intervjuerna ger dock en fingervisning om hur fastighetsbolagens agerande påverkats av miljöbalkens nya ansvarsregler. 1f\
2.1. Bakgrund I Miljöskyddslagen (ML) fanns det sedan 1989 uttryckliga regler om skyldighet för den som utövar miljöfarlig verksamhet att avhjälpa olägenheter genom verksamheten. Reglerna om efterbehandling visade sig dock vara komplicerade att tillämpa i fråga om äldre verksamheter där verksamhetsutövarna hade skiftat genom åren. Detta uppmärksammades i ett avgörande om Klippans Finpappersbruk AB 13, där Regeringsrätten tolkade miljöskyddslagen som så, att krav på att avhjälpa olägenheter efter en miljöfarlig verksamhet inte kunde ställas på den som avslutat eller överlåtit verksamheten före den 1 juli 1989. Enligt Regeringsrätten kunde inte 1989 års justeringar av 5 ML ges retroaktiv verkan. För att detta skulle vara möjligt krävdes att en sådan effekt var åsyftad enligt övergångsregler eller uttryckt på annat klart sätt. Enligt lagrådets mening skulle därför justeringen av 5 ML endast gälla verksamheter bedrivna efter 1989. Penna bedömning har kritiserats då en återställningsskyldighet enligt många kunde utläsas redan av lagens ursprungliga lydelse. 14 Problem med den tidigare lagstiftningen var således oklarheter i ansvarsfrågan. Oklarheten har bl.a. gällt följande: 15.vem som i olika situationer är ansvarig för efterbehandling.möjlighet att ställa krav på verksamheter som upphört före miljöskyddslagens tillkomst.huruvida ansvaret preskriberas eller ej.fastighetsägarens ansvar Enligt 8 Lag om införande av miljöbalken (MP) går efterbehandlingsskyldigheten tillbaka till all miljöfarlig verksamhet som bedrivits efter 30 juni 1969, då miljöskyddslagen trädde ikraft. Förutsättningarna är att verkningarna av verksamheten alltjämt pågår och att det finns behov att avhjälpa skador eller olägenheter som har orsakats av verksamheten. Detta är ett försök från lagstiftarens sida att återställa rätts läget till vad som allmänt ansågs gälla före domen i Klippanmålet. Vad gäller miljöfarlig verksamhet som inte varit i drift efter den 30 juni 1969, blir det därmed tydligt att det saknas möjlighet att utkräva ett efterbehandlingsansvar. En retroaktiv lag har tillbakaverkande kraft. Med en sådan tillbakasyftande lagstiftning kan förorenaren göras ansvarig även om föroreningen orsakats av något som förorenaren gjort för länge sedan, d.v.s. redan innan lagen stiftades. Enligt 2:10 regeringsformen rar straff- och skattelagstiftning i princip inte gälla retroaktivt. Som framgår av propositionen anses inte en övergångsregel av denna typ utgöra en otillåten retroaktiv lagstiftning. Regeringen ansåg att regeln inte var oskäligt betungande och kunde därför inte anses vara otillåtet retroaktiv enligt regeringsformen. Starka miljöskäl talade även för att regler om efterbehandling skulle gå att tillämpa på föroreningar från tiden innan MB trädde ikraft. Av miljöskäl ansågs det även rimligt att skyldigheten att efterbehandla förorenade områden inte preskriberas enligt preskriptionslagen.16 13 RÅ 1996 ref. 57. 14 Bengtsson, 1999, s 202 och Rubenson, 1998, s 71 15 SNV, 1995b, s 116. 16 prop. 1997/98:45 de11, s 603 och 10:42 st. MB. 1.1.
Avsikten med ansvarsbestämmelserna i kapitel 10 är att skapa garantier för att förorenade områden blir föremål för efterbehandling utan att belasta statsbudgeten. Principen om att förorenaren betalar (Polluter Pays Princip le) är grundläggande, därmed ska den som bedriver eller har bedrivit en verksamhet som har bidragit till en förorening (verksamhetsutövaren) vara efterbehandlingsansvarig. För att ffi till stånd markundersökningar och skapa incitament för att efterbehandling vid behov görs av säljaren före fastighetsförsäljning ansågs även att fastighetsägaren skulle kunna åläggas efterbehandlings ansvar, i de fall fastigheten förvärvas med vetskap om att den är förorenad eller att detta borde upptäckts. 17 Ett väsentligt syfte med dessa regler är även att ffi till stånd markundersökningar före förvärv av närings fastigheter för att på så sätt ffi marknadens mekanismer att bidra till en bättre miljö.18 Enligt 10: 1 MB ska reglerna i tionde kapitlet tillämpas på mark- och vattenområden samt byggnader och anläggningar som är så förorenade att de kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Föroreningarna har huvudsakligen upfkommit genom tidigare utsläpp, spill eller olyckshändelser från industriell verksamhet.! Exempel på sådana områden är gamla gasverkstomter, deponier, fibersediment i vattenområden och olika industrifastigheter som blivit kontaminerade av lösningsmedel, kreosot och tungmetaller. Föroreningar finns även i byggnader och anläggningar, som exempelvis fabrikslokaler där det bedrivits impregneringsverksamhet, batteritillverkning, kloralkaliframställning och liknande.2o Ä ven i byggnadens konstruktion kan mer eller mindre farliga ämnen förekomma, vilka kan förorena omgivningen under tiden byggnaden används eller utgöra en miljöfara då byggnaden rivs. Föroreningar som kan finnas i byggnader är PCB i fogmassor, kvicksilverkomponenter i elsystem, ammoniak och andra emissioner från flytspackei, radon från blå lättbetong och asbest.2! Någon egentlig definition på vad en förorening är finns inte i miljöbalken. I propositionen (1997/98:45) sägs att "föroreningar kan vara av många olika slag, komma från skiftande anläggningar och verksamheter och ge upphov till olika slags störningar. Det kan vara fråga om tungmetaller och andra metaller, lösningsmedel, olja, bensin, förorenade fibersediment o.s. V.,,22 Syftet med kapitel 10 är som sagt att skapa garantier för att förorenade mark- och vattenområden, och då främst näringsfastigheter, blir föremål för efterbehandling. Detta talar för att mark och byggnader som förorenats av industriell verksamhet är sådana förorenade områden som kapitlet huvudsakligen är tillämpligt på. Det är dock mindre klart om byggnader som p.g.a. diverse miljöfarliga byggmaterial verkar förorenande omfattas av bestämmelserna i kapitel 10. Som förutsättning för tillämpning av kapitel 10 gäller att föroreningarna kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller för miljön.23 Med "olägenhet för människors hälsa" avses en störning som enligt medicinsk eller hygienisk bedömning kan påverka hälsan menligt och som inte är ringa eller helt tillfållig (9:3 MB). Enligt Mårten Bengtsson (1999) innebär denna ordalydelse att bestämmelserna i 10 kapitlet skulle kunna tillämpas på föroreningar som exempelvis PCB-fogar.24 Även uppgifter från Miljöbalksutbildningen pekar på 17 prop. 1997/98:45 del 1, s 359 18 prop. 1997/98:45 del 2, s 120 19 Boverket, 1999, s 62. 20 Darpö, 1998a, S 878. 21 Bokaiders, Block, 1997, S 9f. " --prop. 1997/98:45 de I 2, S 118,. --' prop. 1997/98:45 del 2, s 118 '-1 -Bengtsson, 1999, s 113. 12
att exempelvis exponerad PCB i byggnader omfattas av reglerna i 10 kap. MB. Det är då fastighetsägaren som ansvarar för att följa de regler som gäller.25 2.2. Innebörden av efterbehandlings ansvaret Enligt den allmänna hänsynsregeln i 2:8 MB är var och en som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd, ansvarig för att avhjälpa de skador eller olägenheter som har uppkommit p.g.a. verksamheten eller åtgärden. Efterbehandlingsansvaret finns kvar till dess skadan eller olägenheten är avhjälpt. Efterbehandlingsansvaret innebär en skyldighet att utföra eller bekosta de efterbehandlings åtgärder som på grund av föroreningar behövs för att förebygga, hindra eller motverka att skada eller olägenhet uppstår för människors hälsa eller miljön (10:4 MB). Ansvaret för efterbehandling är även förenat med ett ansvar att bekosta utredning av föroreningarnas art och omfattning, samt deras spridning i det aktuella området (10:8 MB). Miljöbalkens regler om efterbehandlingsansvar är offentligrättsliga, vilket betyder att ansvaret gäller gentemot staten. Det är således tillsynsmyndigheten som utkräver sådant ansvar.26 Vilken myndighet som är tillsyns ansvarig beror på vad slags verksamhet som en gång orsakade föroreningen. Det har alltså ingen betydelse vad slags åtgärder som vidtas där idag. Länsstyrelsen har tillsynen över de områden som förorenats av miljöfarliga verksamheter med beteckningen A eller B i bilagan till förordningen om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd, som pågår eller har upphört efter den 30 juni 1969. För övriga förorenade områden ansvarar den kommunala nämnden för tillsynen. Tillsynsansvaret kan även delegeras från länsstyrelsen till kommunen.z? Vad gäller omfattningen skiljer sig efterbehandlingsansvaret mellan verksamhetsutövare och fastighetsägare. Enligt lagtexten kan en verksamhetsutövare åläggas att sanera hela det förorenade området (10:2 MB), medan en fastighetsägare endast kan åläggas att sanera föroreningarna på dennes fastighet (10:3 MB). Fastighetsägaren kan därmed endast åläggas att sanera det förorenade området som finns innanför dennes fastighetsgräns. I förarbetena sägs att "det kan vara mindre motiverat att ålägga en fastighetsägare att utföra efterbehandling utanför gränserna till fastigheten, jämfört med vad som skulle kunna åläggas förorenaren att göra.,,28 Då ett uttryck som "mindre motiverat" valts är det därmed möjligt att en fastighetsägare skulle kunna åläggas att utföra efterbehandling även utanför gränserna till fastigheten, förutsatt att detta är motiverat. En sådan situation skulle kunna uppstå om inte ägaren av grannfastigheten kan göras ansvarig för efterbehandling, d. v.s. förvärv har ägt rum före den 1 januari 1999, och föroreningen anses vara så skadlig för miljön och hälsan att efterbehandling måste ske. Som tidigare nämnts är ansvaret för efterbehandling även förenat med ett ansvar att bekosta utredningar av föroreningar inom området (10:8 MB). Trots att en fastighetsägare inte är efterbehandlings ansvarig, kan denne ändå åläggas att stå för sådana utredningskostnader. Att utredningen görs kan vara till nytta för fastighetsägaren, exempelvis vid ett bygglovsärende. Det har därför ansetts rimligt att fastighetsägaren får stå för utredningskostnadema.29 En 2S www.miliobalksutbildningen.gov.se, 000213. 26 Bengtsson, 1999, s 198. 27 Darpö, 1998b, S 59. '8 -prop. 1997/98:45 del2, S 121. '9 -prop. 1997/98:45 del2, s 122. 13
skälighetsbedömning ska göras med hänsyn till den nytta ägaren kan antas få av utredningen, de personliga ekonomiska förhållandena och omständigheterna i övrigt (10:82 st. MB). 2.3. Verksamhetsutövares ansvar 2.3.1. Förorenaren Principen om att förorenaren betalar är grundläggande när det gäller ansvarsfördelningen vid efterbehandling av förorenade fastigheter. Ansvaret ska därför i första hand utkrävas av den som i egenskap av verksamhetsutövare har ansvar för den pågående verksamheten (10:2 MB). Eftersom skyldigheten att efterbehandla förorenade områden inte preskriberas, gäller ansvaret även verksamhetsutövare som upphört med verksamheten. Även fastighetsägare kan i vissa fall anses vara verksamhetsutövare, trots att de ej bedrivit den förorenande verksamheten. Förutsättningarna för att utkräva ett efterbehandlingsansvar från verksamhetsutövare i 10:2 MB är enligt 8 MP följande:.den miljöfarliga verksamheten ska ha varit i faktisk drift efter den 30 juni 1969..Verkningarna av verksamheten ska pågå den 1 januari 1999 eller senare datum..det föreligger behov av att avhjälpa skador eller olägenheter som har orsakats av verksamheten..det ska med hänsyn till omständigheterna framstå som skäligt att utkräva ansvar. Att märka är att hänsynsregeln i 2:8 MB inbegriper samtliga verksamheter. Den gäller därmed även verksamheter som inte är miljöfarliga, om de kan medföra skada eller olägenhet för miljön. Majoriteten av de verksamheter som kan medföra skada eller olägenhet för miljön borde dock rimligtvis tillhöra kategorin miljöfarlig verksamhet. I 9: 1 MB definieras "miljöfarlig verksamhet" som följande: 1. utsläpp av avloppsvatten, fasta ämnen eller gas från mark, byggnader eller anläggningar i mark, vattenområden eller grundvatten 2. användning av mark, byggnader eller anläggningar på ett sätt som kan medföra olägenhet för människors hälsa eller miljön genom annat utsläpp än som avses i 1, eller genom förorening av mark, luft, vattenområden eller grundvatten 3. användning av mark, byggnader eller anläggningar på ett sätt som kan medföra olägenhet för omgivningen genom buller, skakningar, ljus, joniserande eller icke-joniserande strålning eller annat liknande. 2.3.2. Solidariskt ansvar Har flera verksamhetsutövare bidragit till föroreningen skall de enligt 10:6 MB svara solidariskt för efterbehandlingen. Att ansvaret inom kretsen är solidariskt betyder att var och en som bidragit till föroreningarna kan åläggas att stå för hela den efterbehandling som bedöms vara skälig, med möjlighet till återkrav mot de medansvariga. Fördelen med solidariskt ansvar är att det underlättar för myndigheterna att koncentrera sig på den eller de tidigare verksamhetsutövare som mer än andra har bidragit till föroreningarna eller som har tillgångar som kan bekosta saneringsarbetet. 14
Förorenarna ska fördela bördorna mellan sig med utgångspunkt i vad de bidragit med i fråga om mängd föroreningar som kräver efterbehandling och de olika föroreningarnas farlighet.30 Kan de inte komma överens kan regresstalan väckas vid miljödomstol (20:2 l st. 7p. MB). Miljödomstolen fastställer då en fördelning av ansvaret mellan föroreniarna. Vid bedömningen av ansvaret verksamhetsutövare emellan, ska fördelningen göras utifrån vad som är skäligt. Om en verksamhet fortfarande pågår bör tillsynsmyndigheten i första hand rikta förelägganden och andra beslut mot den som nu driver verksamheten.3! Om verksamheten inte längre bedrivs aktivt, har tillsynsmyndigheten ett friare val att rikta krav mot en, flera eller alla tidigare verksamhetsutövare. Det finns emellertid ett undantag från regeln med solidariskt ansvar. En verksamhetsutövare som visar att bidraget till föroreningen är så obetydligt att det inte ensamt motiverar efterbehandling svarar bara för sin del (10:6 MB). Bevisbördan ligger på den enskilde företagaren. 2.3.3. Skälighetsbedömning Den bedömning som måste göras före utkrävande av efterbehandlings ansvar omfattar dels hur långt efterbehandlingsåtgärderna ska sträcka sig, dels vilket ansvar som är skäligt att ålägga den efterbehandlingsansvarige. Bedömningen bör ta sin utgångspunkt i att skador och olägenheter, samt risk för skador och olägenheter ska undanröjas.32 Enligt 10:4 MB ska en sådan skälighetsbedömning alltid göras vid utkrävande av ansvar för efterbehandling. I denna skälighetsbedömning ligger miljövårdsnyttan i den ena vågskålen. I den andra ligger: 33.kostnaderna och verksarnhetsutövarens förmåga att bära dessa.tidsaspekten.följsamhet med dåtidens krav.verksamhets utövarens del i föroreningarna.andra omständigheter De två viktigaste faktorerna vid skälighetsbedömningen är tidsaspekten och följsamheten med dåtidens krav. Vad gäller tidsaspekten är ansvaret mindre ju närmre 1969 den förorenande åtgärden vidtogs eller verksamheten avslutades. När det gäller bedömningen av följsamheten med dåtidens krav är villkor i tillstånd viktiga i sammanhanget. Bedömningen bör även avse den allmänna aktsamheten utifrån vad som kunde krävas av ett företag i enlighet med dåtidens kunskaper, branschpraxis och ekonomi.34 Av propositionen (1997/98:45) framgår att andra omständigheter som kan vara av betydelse är fall då verksamhetsutövaren visar att han bidragit till föroreningen endast i begränsad mån, detta ska i så fall beaktas vid skälighetsbedömningen. Om en verksamhets utövare kan visa att en del av föroreningen endast beror på andra verksamhetsutövare, "torde det normalt inte vara skäligt att ålägga honom efterbehandlings ansvar för den delen av föroreningen". Står det klart att en viss verksarnhetsutövares bidrag till föroreningen är begränsat, har även detta betydelse vid skälighetsbedömningen.35 Det framgår inte av lagtexten att det bara är den som brustit i sina skyldigheter som kan anses vara ansvarig för efterbehandling. I propositionen betonar dock regeringen att den som följer 30 Rubenson, 1998, s 73. 3\ prop. 1997/98:45 de12, s 119 32 prop. 1997/98:45 de12, s 120 33 Darpö, 1998b, S 53. 34 prop. 1997/98:45 de12, S 121 35 prop. 1997/98:45 del2, S 121 15
tillstånd och regler inte kommer att drabbas av något solidariskt ansvar. En skälighetsbedömning ska hursomhelst alltid göras, som efter omständigheterna kan leda till fullt, jämkat eller inget ansvar.36 Bertil Bengtsson (1999) anser det tveksamt om en sådan till synes oskyldig verksamhetsutövare undgår ansvar.37 Skälighetsavvägningen är även beroende av de åtgärder som krävs. Mindre ingripande åtgärder som går att utföra till lägre kostnader, har lättare att passera än omfattande och kostsamma åtgärder. I vissa situationer kan det t.ex. vara skäligt att ställa krav på undersökningar av ett förorenat område, men inte full behandling.38 Om flera verksamhetsutövare är ansvariga görs en gemensam skälighetsbedömning. Det ansvar som utkrävs från var och en rar inte gå utöver det totala skälighetsutrymmet enligt 10:4 MB. Tanken är att det inte ska vara möjligt att få ut mera pengar genom att tillsynsmyndigheten varierar antalet ansvariga. För att fördelningen skall bli skälig är den viktigaste faktorn vars och ens bidrag till föroreningarna ifråga.39 2.3.4. Saneringsrörsäkring Saneringsrörsäkring behandlas i 33 kap. MB och har införts för att staten vill minska sina kostnader för efterbehandling.4o Saneringsförsäkringen bekostas av företag som utövar miljöfarlig verksamhet och omfattas av tillstånds- eller anmälningsplikt. En årlig premie betalas ut enligt förordningen om miljöskadeförsäkring till ett miljöskadekonsortium. Saneringsförsäkringen skyddar, till skillnad från miljöskadeförsäkringen, inte enskilda utan staten. Dessa regler b(gger på tanken att förorenaren skall betala, fast det här gäller en grupp tänkbara förorenare.4 Den som är ansvarig för att efterbehandling sker, anses inte kunna betala om: 42 1. han är försatt i konkurs 2. han vid utmätningsförfarandet saknat tillgångar till full täckning av fordran på saneringskostnader, eller 3. det på annat sätt är uppenbart att han inte kan betala. I dessa fall, och om ingen ansvarig går att finna, utgår ersättning från en saneringsförsäkring till staten för att täcka kostnaderna. Ersättningen för saneringen avser återställningsåtgärder som är brådskande och måste genomföras för att undanröja risk för skador på människor, egendom eller miljö. Ersättning utgår även vid förebyggande åtgärder som är nödvändiga för att motverka eller hindra att skador på sikt uppkommer.43 Försäkringen bör därför inte tas i anspråk om det inte föreligger någon risk för att exempelvis föroreningen i en kontaminerad mark sprider sig.44 36 prop. 1997/98:45 del 2, s 121. 37 Bengtsson, 1999, s 199. 38 Darpö, 1998a, s 886. 39 Darpö, 1998a, s 887. 40 prop. 199798:45 / del l, s 568. 41 Bengtsson, 1999, s 202. 42 Rubenson, 1998, s 128. 43 Rubenson, 1998, s 128. 44 prop. 1997/98:45 del 2, s 346. 16
2.4.1. Förvaringsfall I den rättspraxis som utvecklades under miljöskyddslagen har fastighetsägare som förvarar avfall eller kemikalier på sin fastighet betraktats som verksamhetsutövare. Detta trots att den aktiva verksamheten som orsakat dessa rester avslutats och oavsett om fastighetsägaren hade någon anknytning till denna verksamhet eller inte. Det har ansetts tillräckligt att fastighetsägaren vid förvärvet av fastigheten känt till att den innehållit avfalls- eller kemikalieupplag för att grunda ett sådant ansvar.45 Av förarbeten till miljöbalken framgår att kapitel 10 omfattar förvaringsfall som medfört förorening. Som exempel nämns avslutade deponier eller förvaring av avfall eller kemikalier sedan en verksamhet upphört.46 Enligt definitionen för miljöfarlig verksamhet kan fastighetsägare fortfarande anses som verksamhetsutövare i dessa förvaringsfall, eftersom marken används på ett sätt som kan medföra olägenhet för människors hälsa eller miljön (9:1 2p. MB). Det råder dock skilda uppfattningar om i vilka fall en fastighetsägare kan åläggas ett efterbehandlingsansvar vad gäller förvaring. Enligt Jan Darpö (1998) finns det inte någon tidsgräns för förvaringsfall. Detta eftersom förvaringen betraktas som en fortgående verksamhet. Fastighetsägaren är således verksamhetsutövare enligt 9: 1 MB så länge som denne äger marken. Detta gäller oavsett när den aktiva verksamheten bedrevs eller när fastigheten köptes. 47 Stefan Rubenson (1998) anser däremot att de fall då lämningar av verksamheten fortfarande orsakar olägenheter men själva driften av verksamheten upphörde före den 1 juli 1969, inte omfattas av efterbehandlingsansvar. För att efterbehandlingsansvar ska inträda för exempelvis en nedlagd soptipp gäller alltså att den har varit i drift, d. v.s. avfall har deponerats där efter den 30 juni 1969.48 Av propositionen (1997/98:45) framgår att markanvändning, där inte någon mänsklig aktivitet bedrivs, men där det finns risk för att den leder till utsläpp eller någon annan form av olägenhet för omgivningen, är miljöfarlig verksamhet. En nedlagd soptipp, där det inte pågår någon verksamhet, är ändå enligt 9:1 MB att betrakta som en miljöfarlig verksamhet eftersom markanvändningen kan leda till förorening av omgivningen genom lakvattenläckage från soptippen. Enligt 8 MP är det dock ett kravatt verksamheten varit i faktisk drift efter den 30 juni 1969 för att kunna ålägga en verksamhets utövare ett efterbehandlingsansvar enligt 10:2 MB. Anledningen till detta är enligt propositionen att övergångsregeln utgör en avgränsning mot tiden före miljöskyddslagens ikraftträdande. Före denna tidpunkt existerade inte begreppet miljöfarlig verksamhet. Därför har det ansetts lämpligare att låta miljöbalkens tillämpning bero på att den faktiska driften bedrivits efter den 30 juni 1969.49 Vad gäller markanvändning framgår av förarbeten till miljöbalken att begreppet användning ska ses i ett långt tidsperspektiv. Ett exempel på detta är en avfallsdeponi eller soptipp som inte aktivt använts eller tillförts någonting på många år, men som ändå omfattas av begreppet användning. Ett annat exempel är när någon förvarar tunnor med förbrukade kemikalier på sin fastighet, även om det är någon annan som genererat avfallet och placerat tunnorna där. Slutligen sägs att sådana fall av markanvändning är miljöfarlig verksamhet och benämns för- 45 Darpö, 1998b, s 52. 46 prop. 1997/98:45 del2, s 118. 47 Darpö, 1998b, S 53. 48 Rubenson, 1998, s 72. 49 prop. 1997/98:45 del2, S 385
varingsfall.50 Förvaring är således att anse som en pågående verksamhet. Därmed talar det mesta för att en fastighetsägare kan åläggas ett efterbehandlingsansvar, även om exempelvis tippen lades ned före l juli 1969. Fastighetsägarens ansvar är emellertid underordnat förorenarens på så vis att kraven alltid ska ställas på förorenaren om han finns tillgänglig.51 Har fastigheten köpts efter den l januari 1999 behöver diskussion ej fåras huruvida fastighetsägaren är verksamhetsutövare eller inte. Förklaringen till detta är att det är svårt att tänka sig ett f6rvaringsfall som inte borde upptäckts vid fårvärvet av fastigheten, därmed kan fastighetsägaren åläggas ett efterbehandlingsansvar enligt reglerna i 10:3 MB. Av denna anledning får fårvaringsfallen främst betydelse i de fall där 10:3 MB ej går att tillämpa, d. v.s. om fastigheten fårvärvats rare miljöbalkens ikraftträdande. 52 2.4.2. Exploatering Den som med egna åtgärder ökar risken för att föroreningar i området kan exponeras eller spridas är enligt 9: l MB att betrakta som utövare av miljöfarlig verksamhet. Typiskt sett kan det vara fråga om grävningsarbeten i ett förorenat område. Enligt tillämpning av 9:1 2p. MB är det miljöfarlig verksamhet när marken används på ett sätt som kan medföra olägenhet för människors hälsa eller miljön genom förorening av mark, vattenområden eller grundvatten. Krav kan då ställas på denne att vidta skäliga försiktighetsåtgärder. Det anses normalt vara skäligt att denne får stå för samtliga kostnader, eftersom ett högre pris kan tas ut i efterföl- -3 j ande led för att kompensera dessa merkostnader.:> Om exploatering av mindre omfattning ska ske i ett område som inte är reglerat genom detaljplan eller annan plan med rättsverkan mot enskilda, kan omfattande krav om utredning ställas på exploatören i bygglovsärendet. Dessa utredningar och undersökningar av marken kan utmynna i att bygglovet förenas med villkor om efterbehandling, eller rent av att marken inte anses lämplig att bebygga. Om området däremot är detaljplanerat ställer sig saken annorlunda. En sådan plan innebär ett grundläggande ställningstagande från kommunens sida att marken verkligen är lämplig att bebygga. Om en tidigare okänd förorening därefter upptäcks i detta område, kan vissa krav på utredning och efterbehandling ställas på exploatören. Dessa krav kan dock inte gå så långt att de i praktiken omöjliggör eller avsevärt ökar kostnaden för projektet. I dessa fall måste istället detaljplanen ändras. Om så sker inom genomförandetiden, har exploatören rätt till ersättning för sin förlorade byggrätt.54 2.4.3. Förvärv Finns det ingen verksamhetsutövare, exempelvis om bolaget inte längre existerar eller saknar betalningsförmåga, övergår ansvaret enligt 10:3 MB på var och en som förvärvat fastigheten. Fastighetsägaren svarar därmed subsidiärt (i andra hand) gentemot verksamhetsutövaren. Med fastighetsägare jämställs tomträttsinnehavare.55 Att en fastighetsägare ska bli efterbehandlingsansvarig enligt 10:3 MB förutsätter dock enligt 15 MP att förvärvet skett efter den 1 januari 1999, samt att fastighetsägaren vid förvärvet känt till föroreningarna eller borde ha upptäckt dem. Denna regel liknar undersökningsplikten enligt jordabalken, men skall dock so Prop. 1997/98:45 del2, s 107 SI Darpö, 1998b, s 52. 52 Darpö, 1998a, S 890. 53 Darpö, 1998b, S 55. 54 Darpö, 1998b, S 55. ss Rubenson, 1998, S 73. 18
inte förväxlas med denna. Det finns en stor skillnad mellan jordabalken och miljöbalken. Jordabalken är civilrättslig och reglerar förhållandet mellan köpare och säljare, medan miljöbalkens regler om efterbehandling är offentligrättslig och reglerar förhållandet mellan staten och den enskilde. Undersökningsplikten enligt 4: 19 2 st. JB är dispositiv. En garanti från säljaren medför därför att köparens undersökningsplikt faller bort. Enligt miljöbalken kvarstår dock köparens ansvar gentemot staten. Även om säljaren garanterat köparen att fastigheten inte är förorenad har inte tillsynsmyndigheten någon anledning att ta hänsyn till detta, utan kan ändå ålägga köparen ett ansvar enligt 10:3 MB. Garantin medför dock att köparen har regressrätt gentemot säljaren. Detta innebär att i det fall köparen tvingas stå för kostnader i samband med efterbehandling, har denne rätt att återkräva det utbetalade beloppet av säljaren. Undersökningsplikten enligt 4:192 st. JB innebär att köparen själv rar stå för de fel i fastigheten som går att upptäcka. Påträffas fel medför detta normalt att prisreduktion sker. En försummad undersökning medför därför att köparen riskerar att betala ett överpris för fastigheten. Är fastigheten förorenad medför en försummad undersökning inte enbart att köparen får betala ett överpris för fastigheten. Den innebär dessutom att köparen kan bli skyldig att bekosta utredning och efterbehandling beträffande föroreningar på fastigheten. En försummad undersökning kan därför bli en onödigt dyr affär. Då det finns misstanke om föroreningar i fastigheten är det vid förvärv bäst att ~ undersöka fastigheten ordentligt innan något köpekontrakt undertecknas. Enligt Karin Witalis (1999) tyder mycket på att den undersökningsplikt som åläggs köparen enligt MB är att beteckna som långtgående, eftersom tanken bakom reglerna om fastighetsägares ansvar är att förorenade fastigheter ska bli ordentligt undersökta och vid behov åtgärdade innan de byter ägare. 56 Liksom verksainhetsutövama kan även fastighetsägare och tidigare fastighetsägare bli solidariskt ansvariga för saneringskostnaderna. Anledningen till detta är att en fastighetsägare annars skulle kunna sälja bort ansvaret till en oförsiktig köpare.57 Vad gäller kostnadsfördelningen ska den som har kunskap om att området är förorenat bära en större kostnad, jämfört med den som bara borde ha insett det (10:7 2 st. MB). Även här ska det slutligen göras en skälighetsbedömning. Av propositionen (1997/98:45) framgår att det ansågs orimligt att fördubbla en vanlig villaköpares börda genom att låta denne stå för efterbehandlingskostnaderna vid en försummad undersökning av fastigheten. Villaköpare kan därför endast åläggas ett efterbehandlingsansvar under förutsättning att denne vid förvärvet känt till föroreningarna (10:3 2 st. MB). Det räcker alltså inte här med att villaköparen borde ha upptäckt föroreningarna.58 2.4.4. Värdeökning Även om fastighetsägaren inte blir ansvarig för efterbehandling enligt 10:2 eller 10:3 MB, kan denne åläggas att i skälig utsträckning svara för kostnader som motsvarar den värdeökning på fastigheten som efterbehandlingen medför (10:5 MB). Enligt uttalanden i propositionen gäller detta fall då efterbehandlingen betalats av någon annan än fastighetsägaren, eller om efterbehandlingen bekostats av staten. Det anses då som oskäligt att fastighetsägaren ska kunna tillgodogöra sig denna vinst. 59 Situationen kan uppstå då verksamhetsutövaren utför efterbe- 56 Witalis, 1999, s. 56 57 prop. 1997/98:45 del l, s 360 58 prop. 1997/98:45 del 2, s 119 59 prop. 1997/98:45 del 2, s 121 19
handlingen, eller om fastighetsägaren ej kan göras ansvarig. Denna regel gäller även villaägare.6o Bevisbördan ligger på den som påstår att värdeökningen skett. Om tillsynsmyndigheten eller någon annan som utfört efterbehandlingen i området kan visa att markens värde ökat p.g.a. åtgärderna, kan fastighetsägaren på detta sätt åläggas att stå för kostnader som motsvarar denna ökning (10:5 MB). Enligt Jan Darpö (1998) ska "obehörig vinst" bedömas vid tidpunkten för efterbehandlingen. 61 Då ansvaret gäller i förhållande till den som bekostat efterbehandlingen, alltså även verksamhetsutövaren, kan situationen bli den att fastighetsägaren blir ålagd att betala ersättning till verksamhetsutövaren för dennes miljöskulder. Enligt Bertil Bengtsson (1999) rimmar detta illa med principen om att förorenaren betalar.62 Det bör dock påpekas att regeln ska tillämpas med försiktighet och endast i klara fall av obehörig vinst.63 2.4.5. Upplysningsskyldighet Den som äger en fastighet eller brukar den skall enligt 10:9 MB genast underrätta tillsynsmyndigheten om denne upptäcker någon förorening på fastigheten som kan medföra olägenheter för människor eller miljön. Skyldigheten omfattar även exploatörer eller andra tillfälliga brukare. Skyldigheten gäller oavsett om området ansetts förorenat sedan tidigare eller inte. Undantag görs endast för sådana nyupptäckta föroreningar som är obetydliga i den meningen att de inte kan medföra någon skada eller olägenhet. Upplysningsskyldigheten gäller varhelst föroreningen upptäcks på fastigheten, om det t.ex. är i marken, yt- eller grundvattnet, sediment, samt byggnader eller anläggningar. Den som inte upplyser tillsynsmyndigheten kan straffas för försvårande av miljökontroll enligt 29:5 MB. Syftet med regeln är att tillsynsmyndigheten snabbt skall få kännedom om föroreningen och kunna meddela föreskrifter om skyddsåtgärder m.m.64 2.5. Miljöriskområden Områden där föroreningsskadoma är betydande kan genom särskilt beslut av länsstyrelsen förklaras som miljöriskområde (10:10 MB). Sådana områden definieras som "mark- eller vattenområden som är så allvarligt förorenade att det med hänsyn till människors hälsa eller miljö är nödvändigt att föreskriva om begränsningar eller andra försiktighetsmått", Ett miljöriskområde kan omfatta en hel eller del av fastighet. I propositionen (1997/98:45) ges två skäl för att registrera allvarligt förorenade områden. Det ena är att det är nödvändigt att införa särskilda restriktioner eller begränsningar i markanvändningen i vissa områden för att förhindra skador på människor eller i miljön. Det andra är att göra fastighetsmarknaden uppmärksam på problemen med de förorenade områdena, därmed underlättas att frågor kring efterbehandlings ansvar och liknande självmant regleras av villkoren på denna marknad.65 60 Rubenson, 1998, s 74. 61 Darpö, 1998a, S 894. 62 Bengtsson, 1999, s 201. 63 prop. 1997/98:45 de12, s 121 64 prop. 1997/98:45 del 2, s 123 65 prop. 1997/98.45 de11, s 362 20