RB/S 2007 UTREDNING OM FRAMTIDA BEHOV AV OCH TILLGÅNG PÅ HOTELLRUM INOM STOCKHOLMS STAD MAJ 2008 HANS-ÅKE PETERSSON KONSULT AB HÅP KONSULT AB Innehållet i denna rapport får inte mångfaldigas, helt eller delvis, utan tillstånd. Materialet får disponeras enbart av uppdragsgivaren och då endast inom uppdragets ram.
SAMMANFATTNING Hans-Åke Petersson Konsult AB har för sjätte gången bedömt behov och utbud av hotellrum inom Stockholms stad. Föreliggande utredning bygger i allt väsentligt på den föregående. Samtliga siffror är dock uppdaterade. Avstämningspunkt är december 2007. Något nytt kapitel har tillkommit, andra har utgått. Detta påverkar inte resonemangen i stort. Vid utgången av år 2008 kommer tillgången på hotellrum att ligga på drygt 15.000 rum. Från januari 2008 till årets slut kommer ca 700 rum att tillföras. Vi gör bedömningen att planerad utbyggnad av nya hotell innebär att hotellbranschen i Stockholm kommer att vara i balans. Stor uppmärksamhet bör ägnas åt hotellgästernas olika krav, och därmed behovet av olika slags hotellrum. Under åren 2009 och 2010 kommer det att tillföras ca 1 700 rum, varav Park Inn Stockholm Waterfront med 400 rum i slutet av 2010. Det som är intressant är att hotellmarknaden håller på att öka sin spännvidd och mångfald. Fler budgethotell diskuteras innanför tullarna, även hotell utan fönster. Snart kommer ett nytt coolt svithotell och ett lägenhetshotell i city, alltså inte bara i ytterområdena som förr. Mångfalden ökar och det är bra för Stockholm. Marknaden blir mer spännande och alla är vinnare! 2
INNEHÅLL Sammanfattning 2 Innehåll 3 Förutsättningar och syfte 4 Vem behöver siffrorna? 5 Resonemang kring tillgång och efterfrågan på hotellrum 7 Historik, statistik och erfarenheter 12 Prognos för 2008 19 Beräkning 2010 20 Marknadens behov av mångfald och hur det kan mötas 21 SHRs stjärnmärkning 22 Konceptet 31 Statistikbank 34 Metod och genomförande 50 Begrepp 51 3
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH SYFTE På uppdrag av Exploateringskontoret i Stockholms stad och med Petra Nieto som kontaktperson har HåP Konsult AB under en följd av år genomfört utredningar i syfte att belysa utbud av och efterfrågan på hotellrum inom staden i olika tidsperspektiv och tillväxtförhållanden. Ansvarig hos konsultfirman har varit Hans-Åke Petersson. Den första utredningen, RB/S* 2000, var klar i december 1999. Den följdes av en uppdatering i oktober året därpå. Nästkommande upplaga, RB/S 2001, kom i december 2001, följd av RB/S 2003 i november 2003. Denna i sin tur kompletterades med en specialstudie över den önskvärda inriktningen på nya hotell, kallad RB/S Mångfald och lämnad i oktober 2004. Den senaste, RB/S 2006, lämnades i november 2006. Utredningarnas syfte har varit att ge beslutsunderlag och framförhållning för de som är satta att anpassa och förändra antalet hotellrum i huvudstaden så att alla berördas intressen i största möjliga utsträckning tillgodoses. Målet är alltså att slå fast huruvida stadens tillgång på hotellrum är i balans med efterfrågan på fem till tio års sikt. Utfall enskilda år räcker inte som underlag eftersom ledtiderna för hotellbyggen i regel är mycket långa. Med undantag för RB/S Mångfald bygger alla utredningarna på samma metodik. Prognoserna kan utvärderas mot verkligt utfall. Påföljande utredningar har utgått från dessa utfall, korrigerade med färsk statistik från SCB samt andra källor såsom egen statistik, samtal med olika läger inom området, tidningsartiklar, internationella jämförelser samt egen branschkunskap. (Om metoderna, se vidare sidan 50.)* Till grund för uppskattningarna ligger, förutom statistik, kontakt med intressenter, omvärldsbevakning etc, även egna värderingar av begrepp som rimlig närhet, rimlig tillfredsställelse och rimlig tillgänglighet. Vi koncentrerar oss på dag-för-dag -statistik och skärskådar stadens speciella besöksmönster (se vidare avsnittet Begrepp på sidan 51). * RB/S stod initialt för Rumsbrist/Stockholm, senare Rumsbalans/Stockholm och nu Rumsbehov/Stockholm. 4
VEM BEHÖVER SIFFRORNA? Stockholm är resmålet för möten; för kontakter mellan näringsliv, statsmakten, central förvaltning, organisationer, forskning och utbildning; för kongresser och konferenser; för evenemang och för allmän turism. Hotell är en del av stadens infrastruktur. Likaväl som staden behöver goda kommunikationer med omvärlden för att utvecklas och fungera behövs även en rimlig kapacitet för tillfälligt boende. För staden gäller det alltså att se till helheten för stadens bästa och söka vägar för att uppnå balans, både vad gäller det totala antalet rum, antalet rum inom olika nischer med olika målgrupper samt över lång och kort tid. Även de direkt inblandade intressenterna i branschen från finansiärer, fastighetsägare och operatörer till resebyråer, evenemangsarrangörer och individuella gäster efterfrågar en balans, åtminstone inom sin egen nisch och mot sina egna behov. Ingen är intresserad av överkapacitet och därmed prispress men inte heller av underkapacitet som i sin förlängning innebär både onormal prissättning, att resandeströmmar hamnar utanför staden eller inte blir av alls. Hotellgästen styr utvecklingen Begreppet balans varierar alltså med vem man frågar och när under året man gör det. En internationell affärsman är inte intresserad av att tillgången på vandrarhemsrum är god om samtidigt alla centrala fullservicehotell är fullbokade. Likaså är en barnfamilj som vill ha ett billigt boende i juli inte hjälpta av att sviterna på de femstjärniga hotellen är lediga. Samma sak gäller operatörer och fastighetsägare: de vill ha fullt på sitt eget hotell med sådana gäster som betalar bästa pris. Vad som händer i andra änden av skalan är ointressant. Alltså kan man läsa artiklar, statistik och för all del en rapport som den här med olika ögon. Vid våra kontakter med olika organisationer, företag och individer, vid våra studier av andra utredningar, artiklar, seminarier, debatter m.m. ser vi att argument och åsikter färgas av vilken roll debattörerna har eller vilka intressen de företräder. Det uppstår ganska ofta intressekonflikter, vilket är helt naturligt och i själva verket förutsättningen för en givande diskussion. Stadens egna representanter utgår ifrån sina perspektiv. De är inte bara intresserade av branschens lönsamhet som sådan utan även på vilket sätt den påverkar den viktiga besöksnäringen. I RB/S försöker vi hålla oss neutrala och se enbart till verkliga fakta vid studier bakåt och till väl underbyggda och rimliga prognoser framåt. Vi för dessutom in gästen som en viktig, kanske den viktigaste faktorn, vid studier av siffror och tabeller. Detta glöms märkligt nog 5
ofta bort i många debatter och skrifter. Vi ser exempelvis att de flesta nya hotell i Stockholm är tämligen lika och kan i stort sägas rikta sig mot företagsmarknaden. På sikt behövs fler hotellrum i Stockholm men inte vilka som helst utan just sådana som den framtida marknaden kommer att efterfråga. Vi behöver öka valfriheten och därmed mångfalden. Visste du? 2008 kan samtliga betecknas som högprisrum. Av de ca 700 rum som helt säkert tillkommer i Stockholm t.o.m. Inte ett enda lågprishotell eller vandrarhem projekteras så vitt känt för närvarande. 6
RESONEMANG KRING TILLGÅNG OCH EFTERFRÅGAN PÅ HOTELLRUM Kan man tala om balans när beläggningen på stockholmshotellen på årsbasis är 65 -- 70 %, vilket innebär att vart tredje rum står tomt? Tyder inte det på att branschen har överkapacitet? Begreppet årsbeläggning är alldeles för grovt. Det skulle duga enbart om efterfrågan var exakt lika årets alla dagar, exakt lika stor på rum i centrum som mer perifert, lika stor på luxuösa sviter som på enklaste vandrarhemsstandard, men så är det ju inte. Inte ens ett helt år räcker. Hotellmarknaden följer i stort konjunkturerna, och eftersom dessa fluktuerar år för år måste vi titta på hotellbeläggningen under en följd av år. Dag för dag Skillnaden mellan olika hotells standard och koncept kommer att belysas senare. Här nöjer vi oss med ett resonemang om marknadens besöksmönster. Vi bygger våra slutsatser på många års statistik. % 100 80 60 40 20 0 Besöksmönstret och kapacitetsutnyttjandet i procent för Stockholms stad första halvåret 2007. Varje stapel representerar en dag. Källa: SCB/bearbetning HåP. I diagrammet ovan framkommer tydligt hur efterfrågan varierar dag för dag. Vi ser hur efterfrågan är låg strax efter nyår, innan verksamheten i företag, myndigheter och organisationer tagit fart efter helgerna; hur den sjunker under påsk och de andra stora helgerna, och hur den är lägre under en helg än under veckodagarna. Det är toppdagarna som är intressanta lågdagarna finns ju ledig kapacitet och innebär ju inte några problem, i vart fall inte för gästen som kan välja och vraka. Ingenting tyder på att gästernas besöksmönster på något avgörande sätt kommer att ändras i framtiden. 7
Möjligheter Åtgärder som kan förändra framtida besöksströmmar: Enskilda hotell kan påverka sin beläggning genom prisåtgärder, effektivare marknadsföring, annorlunda koncept etc. Kommunen och arrangörer kan påverka hotellbeläggningen som arrangör av arrangemang (t.ex. de stora mässorna eller idrottsevenemangen), men i allmänhet påverkar sådant bara de mest närliggande anläggningarna. Nya arenor, multihallar eller turistattraktioner kan skapa nya resandeströmmar. Med ökat lågprisflyg ökar privatresandet, främst det internationella. Men för överskådlig tid kommer vi att få leva med de här underliggande, naturliga variationerna som är praktiskt taget omöjliga att påverka. Detta är en av grundbultarna i föreliggande undersökning. Visste du? Cityhotellen (samtliga) har en intäktsfördelning som ser ut så här. (i procent av omsättning, medianvärden): Logi 66 % Restaurang 24 % Konferens 2 % Övrigt 2 % Källa: SHR 2007 Om rimlig tillgänglighet Vi vill alltså tona ner begreppet årsbeläggning som bas för att beräkna rumsbehovet och det eventuella behovet av nytillskott av hotell. Genomsnittliga riktvärden riskerar att snedvrida debatterna, så att olika intressenter talar förbi varandra. Istället vill vi införa begreppet rimlig tillgänglighet för att beskriva den service som gäster och arrangörer har rätt att förvänta sig av hotellbranschen. Om rimlig närhet Idealet för gästen är ju om hotellet ligger runt hörnet från företaget han eller hon skall ha möte hos eller teatern han eller hon skall gå på. Men då skulle hela staden behöva bestå av hotell. Största kundnyttan finns i absoluta centrum. Det är där, som vi skall se senare, de flesta och största nyetableringarna görs nu. Är det möjligt, eller ens önskvärt, att fortsätta så? 8
Ju mer vi studerar den här komplexa bilden, desto tydligare ser vi att lokalisering av hotell, deras storlek och affärsinriktning m.m. hänger samman med en storstads totala struktur, rent av påverkar den. Evenemangscentrum, nöjesutbud, kommunikationer, boendet allt ingår i gästens förväntan på den stad han eller hon skall besöka. Antalet hotell, rum, deras inriktning och koncept är alltså en väsentlig del av ett samhälles framtid. Det behövs en översiktsplan för att detaljplanerna skall träffa rätt. Om rimlig tillfredsställelse Allmänna diskussioner vill göra gällande, vilket även erfarenheter från både Europa och USA visar, att en genomsnittlig rumsbeläggning (på årsbasis) om ca 65 % är det ideala för att tillfredsställa alla aktörer. Då har vi en marknad i balans! Då hittar gästerna snabbt och bekvämt ett sådant rum som de vill och där de vill ha det, även under toppdagar. Då finns kapacitet för punktvisa kongresser, mässor och evenemang. Lönsamheten blir tillräcklig för näringen. Vid beläggning under 60 % får hotellen problem med lönsamheten, och över 65 % får gästerna, affärslivet, turistnäringen och evenemangsarrangörer problem. Vi tror inte att man bör koppla årsbeläggning till branschens lönsamhet. Många variabler spelar in, t.ex. läget, koncept, storlek, en eller flera restauranger eller kanske ingen alls, målgrupper, marknadssegment, prisnivå, uppdelning mellan fastighetsägare och operatör vad gäller inre och yttre underhåll, gammal eller ny fastighet, hur många år hotellet varit igång, etc etc. Alla hotell måste bedömas på sina egna meriter och förutsättningar! Visste du? Ett cityhotells (med restaurang) driftskostnader fördelas i genomsnitt så här (i procent av omsättning, medianvärden): Varukostnad 15 % Arbetskraft 36 % Drift, energi, vatten 5 % Förbrukningsmtrl, musik 2 % Reparationer, underhåll 1 % Marknadsföring 3 % Administration 4 % Källa: SHR 2007 9
Kontroll av tidigare prognoser Som tidigare skrivits har HåP levererat prognoser över antal tillgängliga hotellrum i Stockholm många år. När vi startade arbetet med den första rapporten, RB/S 2000, fanns i Stockholm 10 488 hotellrum, från de enklaste vandrarhemsvarianter till de mest luxuösa sviter. Vi skrev då att det skulle behövas ytterligare 2 600 rum till 2003 för att utbudet skulle vara i balans med efterfrågan, d.v.s. att det 2003 skulle behövas 13 088 rum. En tabell över våra prognoser och det verkliga utfallet följer nedan. PROGNOS BEHOV PROGNOS UTBUD UTFALL UTBUD 1998 10.488 1999-2003 + 2.600 13.100 13.200 2004-2008 + 1.600 14.700 15.000 Våra prognoser stämde till 98 %. 1999 skrev vi att det 2003 skulle fattas runt 2 600 rum i Stockholm. Det behovet täcktes genom nybyggen och ombyggen fram till 2003, då alltså samma antal tillkommit. Totalt sett i hela staden och utslaget över årets alla dagar var målet för långsiktig balans uppnått. Det innebar dock inte att alla gäster vid alla tillfällen kunde få precis ett sådant rum de önskade, precis där de ville bo eller till ett pris de var beredda att betala. I Stockholm fanns ca 14 300 hotellrum vid årsskiftet 2007/2008. Enligt resonemangen i den här utredningen bedömer vi behovet av antalet rum 2008 till 14 700. Under perioden januari till december 2008 måste alltså ca 400 nya rum tillföras i enlighet med samma resonemang. Ledtiderna för de flesta nya hotell är upp till tre år under förutsättning att man kan konvertera en befintlig byggnad. För helt nya projekt tar det ännu längre tid. Detta innebär att enbart projekt som redan är startade hinner i mål innan vi skriver just 2008. Därför kan vi dra slutsatsen att kända projekt också är vad som kommer att färdigställas fram till dess, möjligen med undantag för enstaka rum som tillkommer eller försvinner. Vilka projekt planeras just nu? 10
NYA HOTELL 2008 OCH SENARE 2008 SENARE ANMÄRKNING Clarion Hotel Sign, N Bantorget 558 Öppnat i februari 2008 Hotell på Söder 50 Öppnas 2009 / 2010 Hotel Stureplan 102 58 rum i maj 08 / 44 i nov.08 Karlsbodavägen, Mariehäll 50 Klarabergsviadukten 143 Liljeholmen 230 Markanv. o tävling, våren 2008 Lydmar Hotel 51 Öppnar hösten 2008 Marriott Courtyard 272 Öppnas under 2009 Marmorhallarna 170 Memory Hotel, Kista 150 Finns byggrätt Nobis Hotel Skeppsholmen 78 Öppnas under 2009 Park Inn, Hammarby Sjöstad 177 Öppnas 3 kvart. 2009 Park Inn Stockholm Waterfront 418 Öppnas sent 2010 Scandic Kista 400 Öppnas under 2010 StayAt Gärdet 172 Öppnas 1 kvart. 2009 StayAt Stadshagen 145 Öppnas 2 kvart. 2009 S:a ökning hotellrum 711 Rumsantalen är ungefärliga. Fler än dessa kommer man knappast att hinna med före årsskiftet 2008-09. För senare gäller att flera bara är på planeringsstadiet, samt att tidsplanerna kan komma att förskjutas. Till detta skall läggas ett antal projekt som är mer eller mindre vaga. STOCKHOLMS NYA MÖTESCLUSTER Mötescentrum Clarion Sign Mötescentrum CCC Arlanda H H C H C Planerat nytt hotell Stockholms Central Snabbtåg till Arlanda och Stockholmsmässan C Mötescentrum Park Inn 400 m Stockholmsmässan Clarion Hotel Sign och Park Inn Stockholm Waterfront (se tabellen ovan) får mycket stor möteskapacitet. Det kommer att påverka också de närliggande hotellen positivt. 11
HISTORIK, STATISTIK OCH ERFARENHETER Innan vi går in på själva undersökningen och analysen, låt oss först göra en historisk tillbakablick. I grova termer kan man påstå att hotellbranschen följer landets ekonomiska tillväxt. Går det bra för Sverige och näringslivet så bokas fler hotellrum. SCB/Konjunkturinstitutet har visat att hotellkonsumtion är starkt korrelerad med utvecklingen av BNP, vilket också innebär att ökning respektive minskning kommer tidigt och kraftigt i de allmänna konjunkturcyklerna. Det syns också i nedanstående diagram, som visar sambandet mellan efterfrågan på hotellrum å ena sidan och BNP å den andra. SÅLDA RUM - BNP, PROCENTUELL FÖRÄNDRING 20,0 % 15,0 % 10,0 % 5,0 % 0,0 % - 5,0 % - 10,0 % - 15,0 % 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 Sålda rum, procentuell förändring BNP, procentuell förändring Källa: SCB/Konjunkturinstitutet. Diagrammet visar sambandet i Sverige som helhet. Vad gäller Stockholm kan man anta att efterfrågan ligger än tidigare i konjunkturcykeln och att den slår kraftigare. Det är ju i huvudstaden som mycket i tillväxtprocessen blommar ut först. Det vore underligt om Stockholm inte skulle skilja sig från riksgenomsnittet och få ett ökat rumsbehov tidigare och kraftigare än övriga landet när tillväxten i samhället ökar. 12
DISPONIBEL RUMSKAPACITET I STOCKHOLM OCH BELÄGGNING 1980-2007 DISPONIBLA OCH BELAGDA RUM PÅ ÅRSBASIS (miljontal) BELÄGGNING % 5 4,5 DISPONIBLA RUM BELAGDA RUM BELÄGGNING % 100% 90% 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 ÖKNING RESP. MINSKNING AV ANTAL DISPONIBLA RUM I FÖRHÅLLANDETILL ÅRET INNAN. 800 600 400 200-200 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Minskning 2002 orsakad av bl. a omdefiniering av hotell till vandrarhem. DISPONIBEL RUMSKAPACITET I STOCKHOLM OCH BELÄGGNING 2007 DISPONIBLA OCH BELAGDA RUM PÅ MÅNADSBASIS (tusental) BELÄGGNING % 500 450 DISPONIBLA RUM BELAGDA RUM BELÄGGNING % 100% 90% 400 350 300 250 200 150 100 50 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% JANUARI FEBRUARI MARS APRIL MAJ JUNI JULI AUGUSTI SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER Graferna ovan tar ingen hänsyn till vilket slags hotell vi talar om: fullservice, lågpris, centralt, perifert etc. KÄLLA: SCB/HåP 13
Utveckling 1998-2007 Antal hotellrum 31 dec. 1998 10 488 Antal hotellrum 31 dec. 2007 14 274 I Stockholms stad fanns i december 2007, enligt SCB anläggningsregister, 14 563 hotellrum. Denna siffra har justerats/rättats till 14 274 hotellrum efter telefonsamtal med många hotell inom kommunen, genomgång av hotellens hemsidor samt övriga marknadskanaler. Tillkomna hotellrum genom nybyggnad NYA HOTELL RUM KONCEPT Hotell Stallmästaregården 49 2 Villa Årsta 27 6 Hotell Älvsjö 54 4 Hotel Formule 1 104 4 Ta Inn Hotell 40 4 Ibis Hotel Stockholm Kista 87 4 Nordic Light Hotel (175), Nordic Sea Hotel (367) 542 2 Maudes Hotel 43 4 Hotell Västberga 88 4 Art Hotel 31 4 Scandic Alvik 325 2 Vanadis Hotell & Bad 53 4 StayAt Kista 166 6 Akalla Hotel Apartments 56 6 StayAt Bromma 182 6 Clarion Hotel Stockholm 532 2 Rex Hotel 32 4 Hotel Hellsten 78 2 Loginn Hotel 29 4 Ljunglöfska Slottet, Fest & Konferens 29 3 Memory Hotel Apartments 37 6 Clarion Collection Hotel Karlaplan 85 4 Ulfsunda Slott 54 3 Hotel Renstierna 10 4 Rica Talk Hotel 248 2 Connect Hotel Stockholm 95 4 Pensionat Oden City 15 4 Hotell Norrtull 130 2 Hotel Micro 33 4 S:a nya hotell 3.254 KONCEPT: 1 RESTAURANG 2 HOTELL & RESTAURANG 3 KURSGÅRD alt. KONFERENSANLÄGGNING 4 RUM & FRUKOSTHOTELL 5 TURISTANLÄGGNING 6 LÄGENHETSHOTELL 14
Notering av koncept på respektive hotell har gjorts efter HåP Konsult ABs indelning. Skillnaden mellan hotell och restaurang, d.v.s. ett s.k. fullservicehotell och rum- och frukosthotell är inte alltid glasklar. Förutsättning för att noteras som Hotell och restaurang är att hotellet erbjuder mer än barmeny eller kvällsbuffé och att restaurangen är öppen för allmänheten. Flera s.k. lägenhetshotell glider numera över i ett hotellkoncept, exempelvis Accome, som numera heter StayAt. Från 1 januari 1998 till 31 december 2007 tillkom 30 hotell med varierande koncept, läge och storlek. De har totalt 3 254 rum. Efter förra avstämningstidpunkten har det tillkommit 5 hotell, med totalt 521 rum. Av dessa har Rica Talk Hotel 248 rum och Hotell Norrtull 130 rum. Uppställningen visar hotell med mer än 100 rum: HOTELL ANTAL RUM KONCEPT LÄGE Clarion Hotel Stockholm 532 2 Innanför Tullarna Nordic Sea Hotel 367 2 Innanför Tullarna Scandic Alvik 325 2 Rica Talk Hotel 248 2 StayAt Bromma 182 6 Nordic Light Hotel 175 2 Innanför Tullarna StayAt Kista 166 6 Hotell Norrtull 130 2 Innanför Tullarna Hotel Formule 1 104 4 KONCEPT: 1 RESTAURANG 2 HOTELL & RESTAURANG 3 KURSGÅRD alt. KONFERENSANLÄGGNING 4 RUM & FRUKOSTHOTELL 5 TURISTANLÄGGNING 6 LÄGENHETSHOTELL Uppställningen visar koncept i olika sammanhang: KONCEPT ANTAL HOTELL ANTAL RUM % Koncept 1 Koncept 2 8 1.904 58,5 % Koncept 3 2 83 2,6 % Koncept 4 15 799 24,5 % Koncept 5 Koncept 6 5 468 14,4 % Totalt 30 3.254 100,0 % KONCEPT: 1 RESTAURANG 2 HOTELL & RESTAURANG 3 KURSGÅRD alt. KONFERENSANLÄGGNING 4 RUM & FRUKOSTHOTELL 5 TURISTANLÄGGNING 6 LÄGENHETSHOTELL Tabellerna visar tydligt koncentrationen på anläggningar med inriktning på hotell och restaurang. Åtta hotell med ca 1 900 rum står för knappt 60 % av tillförd rumsvolym. Koncentrationen är också naturligt lagd till innanför tullarna. Två hotell, Nordic Light Hotel och Nordic Sea Hotel, finns inom CBD. 15
Ökning och minskning av hotellrum vid befintliga hotell ÖKNING / MINSKNING VID BEFINTLIGA HOTELL RUM KONCEPT First Hotel Reisen 30 2 Crystal Plaza Hotel 14 2 Hotel Bentleys 42 4 Hotel Birger Jarl 10 2 Profil Hotels Hotel Riddargatan 20 4 Hotel Rival 26 2 Scandic Malmen 44 2 Columbus Hotel 23 4 Radisson SAS Royal Viking 108 2 Clarion Collection Hotel Tapto 14 4 Best Western New World Hotel 12 2 Scandic Norra Bantorget 50 2 Hotel Zinkensdamm 18 2 Mälaren - den röda båten -10 4 Hotell Pilgrimshem -13 4 Hotel Bentleys 8 4 Elite Hotel Stockholm Plaza - 8 2 Mornington Hotel, Bromma 90 2 Scandic Anglais 21 2 Adlon Hotel 11 4 Grand Hôtel Stockholm 76 2 Quality Hotel Prince Philip 7 2 Quality Hotel Globe 42 2 Villa Källhagen 16 2 Ljunglövska Slottet, Bromma 15 3 Best Western Time Hotel 106 4 Övriga förändringar, netto 42 S:a ökning/ minskning vid befintliga hotell 814 KONCEPT: 1 RESTAURANG 2 HOTELL & RESTAURANG 3 KURSGÅRD alt. KONFERENSANLÄGGNING 4 RUM & FRUKOSTHOTELL 5 TURISTANLÄGGNING 6 LÄGENHETSHOTELL 814 rum har tillförts netto fr.o.m. 1998 t.o.m. december 2007 på redan befintliga hotell. Totalt har 47 hotell förändrat sitt rumsantal. Hotell med mer än ca 30 nyskapande rum är 9 till antalet. Rum har tillkommit genom att befintliga hotell främst konverterat biytor till säljytor och då som hotellrum. Det är naturligt att i första hand finna lösningar inom den egna fastigheten eftersom man då har mycket gratis lobby, reception, matsalar, administration, personalutrymmen etc. Det blir lättare att få lönsamhet på dessa tillkommande rum än vid ett nybygge. Den vanligaste åtgärden är att effektivisera övrig yta/biyta till försäljningsyta och därmed fler rum. 16
Det är också naturligt att hotellen i en högkonjunktur utnyttjar alla möjligheter att effektivisera inom huset. Serviceytor byggs om till rum, rum delas men rum slås också samman för att attrahera en annan, mer köpstark, målgrupp. Rum har försvunnit genom att befintliga hotell har förändrat rumstyperna så att två små enkelrum blir ett dubbelrum eller görs till familjerum, vilket är den vanligaste anledningen. I denna grupp finns tjugo anläggningar med minus ett två eller tre rum. Tre hotell har minskat mer än de övriga. Det ena är Mälaren den röda båten med minus 10 rum, det andra Hotell Pilgrimshem med minus 13 rum och det tredje är Elite Hotel Stockholm Plaza minus åtta rum. Nedlagda och/eller stängda hotell NEDLAGDA OCH/ELLER STÄNGDA HOTELL RUM KONCEPT Hotell Stockholm - 92 4 Hotell Danielson - 14 4 Sandströms Hotell - 7 4 Nurnberghuset (festvåning och dagkonferens) - 8 1 Vandrarhemmet Brygghuset - 13 4 Villa Fridhem - 7 4 Ågestagården Hotell och Konferens - 59 3 Lydmar Hotel - 62 2 Hotell Östermalm - 20 4 S:a nedlagda och/eller stängda hotell - 282 KONCEPT: 1 RESTAURANG 2 HOTELL & RESTAURANG 3 KURSGÅRD alt. KONFERENSANLÄGGNING 4 RUM & FRUKOSTHOTELL 5 TURISTANLÄGGNING 6 LÄGENHETSHOTELL 282 hotellrum är nedlagda from 1998 tom december 2007. Här har ofta tiden stått stilla. Dessa hotell har varit för små för att attrahera nya hotellkonstellationer. Typen av boende benämndes i gamla tider som resanderum och försvinner oftast vid till/ombyggnad av fastigheten. Den viktigaste anledningen till att de tvingas upphöra är att de har en svag hyresbetalningsförmåga och sällan kan matcha ökade investeringar i fastigheten eller vid andra strukturförändringar. När det ställs ökade krav på investeringar och hyran därigenom ökar har de ingen förmåga att klara av ökade krav. Detta gäller inte Lydmar Hotel, som var ett mycket populärt hotell strax intill Sturekvarteret. Dock var det kanske mer känt för sin restaurang/barverksamhet. Bortfallet av knappt 300 rum påverkar inte rumsbristsituationen totalt i Stockholms stad. Genom att efterfrågan är låg på dessa hotell (denna boendeform) påverkar de inte hotellsituationen i vår undersökning. Det påverkar bara den enskilde kunden som måste söka ett nytt boendealternativ. 17
Tillskott 1/1 2008 -- 31/12 2008 på befintliga hotell ÖKNING / MINSKNING VID BEFINTLIGA HOTELL RUM KONCEPT Scandic Park 3 2 Rex Hotel 25 4 First Hotel Amaranten 36 2 S:a ökning/minskning befintliga hotell 64 Dessa rum kommer att tillföras marknaden under 2008: Scandic Park blev klara med sina rum i början av året. First Hotel Amaranten blir klara med sina under våren 2008. Likaså Rex Hotel med 25 rum. 18
PROGNOS FÖR 2008 Sammanfattning 2008 STATUS ANTAL RUM Status 31/12 1998 10.488 Summa nya hotell 1999-2007-12 3.254 Summa ökning/minskning av befintliga hotell 814 Summa nedlagda hotell - 282 Status 31/12 2007 14.274 Tillskott 1/1 2008-31/12 2008 711 Tillskott 1/1 2008-31/12 2008, befintliga hotell 64 Prognos 31/12 2008 15.049 Resultat av prognos 2008: Vårt andra delmål är uppnått. Det kommer att finnas ca 15 000 hotellrum inom Stockholms stad vid slutet av 2008. Stockholms hotellsituation är i långsiktig balans! Summering Prognosen från RB/S (december 1999) visade på att 2 600 rum saknas till 2003, och ytterligare 1 600 rum till 2008 dvs behovet blir 14 700 rum detta år (10 488 + prognos 4 200). Vad vi vet nu, i maj 2008, bara dryga halvåret före december 2008, är att tillskottet av rum är säkrade mot de mål som fanns i den första upplagan av RB/S, alltså 4 200 rum. Hotellrumssituationen i Stockholms stad kommer således i december 2008 att vara i balans enligt de kriterier på "rimlig tillgänglighet, närhet och tillfredsställelse" som uppställts av RB/S metoden. Den säger ju bland annat att "även under toppdagar skall inte beläggningen vara högre än strax över 90 %". Fortfarande gäller dock detta för hela staden. I centrumlägen kommer troligen gästerna fortfarande att under vissa toppdagar uppleva rumsbrist i vissa segment. 19
BERÄKNING 2010 Vi har konstaterat att den 31 dec 2008 kommer det att finnas ca 15 000 hotellrum i Stockholm. Vilka nya kommer då till under den närmaste tvåårsperioden tom 2010? HOTELL ANTAL RUM ÅR Marriott Courtyard 272 2009 Nobis Hotel Skeppsholmen 78 2009 StayAt Gärdet 172 2009 StayAt Stadshagen 145 2009 Park Inn, Hammarby Sjöstad 177 2009 Hotell på Söder 50 2010 Scandic Kista 400 2010 Totalt 1.294 Dessa etableringar kan betecknas som säkra. På grund av lång ledtid för etablering av nya hotell kommer knappast några fler hotell att öppnas före 2010. Dock kommer befintliga hotell att tillföra rum till marknaden när de effektiviserar sin egen yta och gör icke försäljningsyta till försäljningsyta med hotellrum. Vi talar i detta fall om ett mindre volymtillskott. Ytterligare en säker etablering finns: På The Rezidor Hotel Group s hemsida står det att Park Inn Stockholm Waterfront skall öppnas opening late 2010. Vår bedömning innebär att det kommer att vara klart strax före årsskiftet 2010/2011, vilket innebär att det redovisas nedan under 2011. 2007 2008 2009 2010 2011 Bef.hotellrum + tillförda rum 14.300 711 844 450 418 Sålda rum 3.600.829 3.708.854 3.820.119 3.934.723 4.052.765 Kapacitetsutnyttjande, % 70.8 71.1 69.4 68.6 67,8 Nu söker vi kapacitetsutnyttjandet (%) med sikte på 2010 med följande enkla experiment. Detta är ingen prognos! Förutsättningar: Etableringar för 2008, 2009 och 2010 enligt tidigare tabeller. Inga andra etableringar. Ingen hänsyn till eventuell tillkommande eller stängda rum på befintliga hotell. Bedömer enbart kapacitetsutnyttjandet (%) och inte andra viktiga nyckeltal. Bedömd volymtillväxt för åren 2008 tom 2011 till 3 %. Rätt eller fel? I denna förenklade experiment lägger vi oss på en nivå något lägre än den historiska utvecklingen för perioden 1989 2007 som varit 3,3 %. Vi förutsätter att hotellen har öppet 6 månader under startåret förutom "Waterfront" som bedöms öppet hela året 2011. Vid dessa antaganden kommer kapacitetsutnyttjandet att pendla mellan 68 71 %, så även 2011 efter tillkomsten av Park Inn Stockholm Waterfront. 20
MARKNADENS BEHOV AV MÅNGFALD OCH HUR DET KAN MÖTAS När Stockholms attraktionskraft som mötes-, evenemangs- och turiststad ökar behövs, förutom fler rum, också rum i fler nischer, med fler inriktningar, på fler ställen och inom vidare ekonomiska ramar, d.v.s. både dyrare och billigare. Behovet av mångfald Som skrivits tidigare fanns i december 2007 ca 29 000 gästsängar i 14 300 rum på cirka 125 anläggningar i Stockholm. Dessutom fanns i staden 20 vandrarhem. Hotellrum som hotellrum som hotellrum. Eller? Det är den betalande, och enbart den betalande, som avgör vad som är rätt hotellrum på rätt ställe till rätt pris vid rätt tidpunkt. Det är han, hon, företaget eller organisationen som bestämmer vilka krav som är rimliga att ställa på säljarens hotellets produkt. Redan här är begreppet hotellrum vidgat långt utanför ordets semantiska betydelse. Den ena gästen vill ha ett centralt beläget och stort rum med alla faciliteter, med dygnetrunt-tillgång till restaurang med eller utan mötesmöjligheter, och är mindre priskänslig. Den andre nöjer sig med en någorlunda bekväm säng i ett hyfsat rent och tyst rum och kanske en enkel frukost och är beredd att betala vad det kostar men inte en krona mer. Den tredje vill ha sysselsättning för ungarna, skötbord på rummet och gärna inträdesbiljett till Skansen på köpet. Möjlighet att övernatta och aktivera sig på en och samma gång; bada och bo, spela och bo, förkovra sig och bo, arbeta och bo. Eller ex mix av alltihop och bo. Sedan har vi kanske den fjärde, som vill ha en kulturell upplevelse av själva rummet och hotellet. Boendet kan rentav vara ett mål i sig. Det är detta inslag som skapar utrymme för t.ex. designhotell. 21
SHRS STJÄRNMÄRKNING Efter decenniers diskussioner sjösatte branschorganisationen SHR -- Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare -- år 2003 ett system med stjärnmärkning av hotell. Bedömningen görs efter inte mindre än cirka 130 fasta och objektiva kriterier och upprepas varje år. Hotellet kan få mellan en och fem stjärnor ju högre standard, desto fler. Bedömningsgrunderna ansluter till internationella normer. Närmast ligger den danska modellen. Deltagande är frivilligt. Flera enskilda hotell och även kedjor har valt att stå utanför och ungefär 60 % av hotellen i Stockholm är med i systemet. Att ett hotell inte är anslutet säger inte något om dess kvalitet. De flesta anslutna är tre- eller fyrstjärniga, några enstaka femstjärniga, ungefär lika många en- eller tvåstjärniga. Stjärnorna delas ut efter inspektion av SHRs personal, inte genom att hotellet självt fyller i något slags formulär. Risken för felaktig bedömning är alltså försumbar. Som exempel på olika nivåer kan nämnas: Motsvarande minst 10 % av rummen. Möjlighet att köpa förfriskningar. Receptionen är bemannad dagtid. Tillgång till gästdator. En stjärna: Frukost. Handfat på rummet. Gemensamma toaletter och bad/dusch. Två stjärnor: Egen toalett och bad/dusch på minst 40 % av rummen. Tre stjärnor: Toalett, bad/dusch samt telefon och TV på alla rum. Fyra stjärnor: Restaurang med bordsservering (gäller ej om hotellet är klassat som Garni). Roomservice. Reception bemannad dygnet runt. Internationella TV-kanaler. Samtliga rum har egen Internetuppkoppling. Fem stjärnor: Pool och/eller bemannad relaxavdelning. A la carte-restaurant. Luftkonditionering. Lyxig inredning. Dessutom finns regler för minimiytor m.m. i samtliga kategorier. Hotellet får visa en skylt som visar antalet stjärnor. Den brukar sättas vid entrén. Skylten skall kompletteras med årtalsdekal, ungefär som en bilskylt eller ett besiktningsintyg för en hiss. Vad säger stjärnorna? Enkelt uttryckt är SHRs stjärnmärkning något slags VDN-deklaration av anläggningens standard och kvalitet. Ett visst antal stjärnor garanterar att handduken är si eller så tjock, 22
att restaurangen (om den finns) är öppen så länge och att rummet städas varje dag -- eller bara när det behövs. Ur den synvinkeln ger SHR kunden trygghet. What you see (antal stjärnor) is what you get. Och oftast: is what you pay for. Stjärnmärkningen är viktigast för de internationella gästerna, som ofta saknar lokalkännedom om de enskilda anläggningarna. SHRs indelning I stjärnsystemet skiljer SHR mellan endast två olika typer av hotell: Hotel. Hit räknas hotell som erbjuder förtäring utöver frukost. Hotel Garni. Serverar enbart frukost. Kan få maximalt fyra stjärnor. Förutom den absoluta bedömningen ovan säger SHR:s stjärnmärkning ingenting om anläggningens konceptuella inriktning, erbjudanden utöver de 130 kriterierna eller indelningen ovan. Geografiskt läge nog så viktigt för många gäster eller pris än viktigare för fr.a. privatbetalande finns inte med. Inte heller t.ex. extrem design eller en attraktiv omgivning påverkar, vilket heller aldrig varit tänkt. Det skulle dessutom vara svårt att t.ex. värdera pris i förhållande till kvalitet och standard då det skulle bli en alltför subjektiv värdering från kontrollanternas sida. 23
HOTELL I STOCKHOLMS YTTEROMRÅDEN SHR stjärnmärkta hotell: ANTAL RUM ANTAL HOTELL Hotell, klassificerade av SHR (1-5 stjärnor) Quality Hotel Globe, Årsta 329 Ulfsunda Slott, Bromma 54 Rica Talk Hotel, Älvsjö 248 3 Hotell som inte ingår i SHRs klassificering SPÅNGA KISTA Best Western Amani Hotel, Årsta 104 Connect Hotel Stockholm 61 First Hotel Royal Star, Älvsjö 103 Flyghotellet, Bromma 66 Hotel Attaché, Hägersten 63 Hotell Älvsjö, Älvsjö 54 Ibis Hotel Stockholm Hägersten, Hägersten 190 Ibis Hotel Stockholm Kista, Kista 87 Maudes Hotel. Enskede 42 Morgana Hotel & Konferens, Farsta 68 Mornington Hotel, Bromma 217 New World Hotel, Årsta 116 Riddersviks Gård, Hässelby 24 Ta Inn Hotell, Sköndal 40 14 Connect Hotel Stockholm 34 1 HÄSSELBY Hotellen i Stockholms innerstad finns utmärkta på följande sida. BROMMA HÄGERSTEN LILJE- HOLMEN SKÄRHOLMEN ÄLVSJÖ ENSKEDE Övriga hotell: ANTAL RUM ANTAL StayAt Alvik, Bromma 182 HOTELL StayAt Kista, Kista 162 Akalla Hotel Apartments, Kista 56 Hotel Formule 1, Hägersten 104 Hotell Pilgrimshem, Bromma 35 Hotell Västberga, Hägersten 88 Hässelby Slott, Vällingby 67 Ibis Hotel Stockholm, Spånga 52 Ljunglövska Slottet, Bromma 29 Memory Hotel, Kista 155 Memory Hotel Apartment, Kista 37 Mr Chip Hotel, Kista 150 Quality Hotel Prince Philip, Skärholmen 208 Sabima Hotel, Bromma 17 Scandic Alvik, Bromma 325 Scandic Bromma, Bromma 144 Villa Årsta Lägenhetshotell, Årsta 27 Åkeshofs Slott, Bromma 23 18 24 VANTÖR FARSTA SKARP- NÄCK
HOTELL I STOCKHOLMS INNERSTAD Hotell, klassificerade av SHR (1-5 stjärnor) Hotell som inte ingår i SHRs klassificering VASASTADEN ÖSTERMALM NORRMALM KUNGSHOLMEN DJURGÅRDEN SKEPPS- HOLMEN GAMLA STAN SÖDERMALM Den ovanstående grafen visar den geografiska lokaliseringen av hotellen inom Stockholms innerstad. Lista på hotell och antal rum i Stockholms innerstad, se sidan 27. 25
HOTELLGRUPPER CBD / VASAGATAN Hotell, klassificerade av SHR (1-5 stjärnor) Hotell som inte ingår i SHRs klassificering Den ovanstående grafen visar den geografiska lokaliseringen av hotellen inom CBD - Vasagatan. Lista på hotell och antal rum, se följande sida. 26
HOTELL I STOCKHOLMS INNERSTAD SHR stjärnmärkta hotell: Övriga hotell: First Hotel Reisen 144 Grand Hôtel Stockholm 376 Hilton Stockholm Slussen 289 Radisson SAS Royal Viking Hotel 459 Radisson SAS Strand Hotel 152 Sheraton Stockholm Hotel 465 Victory Hotel 45 7 Berns Hotel 65 Best Western Hotel Terminus 155 Best Western Premier Hotel Kung Carl 134 Best Western Time Hotel 144 Clarion Collection Hotel Karlaplan 85 Clarion Hotel Stockholm 532 Clarion Collection Hotel Wellington 60 Clas på Hörnet 10 Elite Palace Hotel 215 Elite Hotel Stockholm Plaza 143 First Hotel Amaranten 423 Freys Hotel 124 Hotel Birger Jarl 235 Hotel Diplomat 129 Hotel Esplanade 34 Hotel Hellsten 78 Hotel Rival 99 Lady Hamilton Hotel 34 Mornington Hotel 215 Nordic Light Hotel 175 Nordic Sea Hotel 367 Rica Hotel Stockholm 292 Rica Hotel Kungsgatan 270 Stallmästaregården 49 Hotel Villa Källhagen 36 25 ANTAL RUM ANTAL HOTELL ANTAL RUM ANTAL HOTELL A & Be Hotel 12 Art Hotel 31 Aldoria Hotel 20 Profil Hotels Central Hotel 93 Clarion Collection Hotel Tapto 117 Comfort Hotel Stockholm 163 Den Röda Båten Mälaren 5 Ersta Conference & Hotel 22 Hotell Anno 1647 42 Hotel Haga Kristineberg 90 Hotel Gustav Vasa 41 Hotel Norrtull 130 Hotel Renstierna 10 Profil Hotels Hotel Riddargatan 58 Hotell Tre Små Rum 7 Loginn Hotel 40 Pensionat Oden City 15 Pensionat Oden Södermalm 25 Pensionat Oden Vasastan 8 Pärlan Hotel 9 Scandic Anglais 233 Scandic Ariadne 283 Scandic Continental 268 Scandic Hasselbacken 112 Scandic Malmen 327 Scandic Norra Bantorget 181 Scandic Park 198 Scandic Sergel Plaza 403 Scandic Sjöfartshotellet 212 Stureparkens Gästvåning 10 Wasa Park Hotel 15 Wennergren Center 9 32 Acapulco Hotel 37 Adlon Hotell 94 Alexandra Hotel 69 Best Western Kom Hotel 128 Columbus Hotel 40 Crystal Plaza Hotel 111 Hotel Arcadia 84 Hotell August Strindberg 27 Hotel Bentleys 68 Hotel Hansson 39 Hotel Oden 138 Hotel Tegnérlunden 102 Hotel Zinkensdamm 90 Hotell Örnsköld 27 Lilla Rådmannen 36 Lord Nelson Hotel 29 Långholmen Hotell 102 Mälardrottningen Hotel 60 Rex Hotel 32 Rica Hotel Gamla Stan 51 20 Hotel Bema 12 Hotel Colonial 35 Queen s Hotel 31 STF Fridhemsplan 142 Vanadis Hotell & Bad 67 5 Hotel Micro 33 1 Hotellgrupp CBD/ Vasagatan Adlon Hotell 94 Berns Hotel 65 Best Western Premier Hotel Kung Carl 134 Best Western Hotel Terminus 155 Comfort Hotel Stockholm 163 Crystal Plaza Hotel 111 Elite Hotel Stockholm Plaza 143 Freys Hotel 124 Grand Hôtel Stockholm 376 Hotell Diplomat 129 Hotel Esplanade 34 Nordic Light Hotel 175 Nordic Sea Hotel 367 Profil Hotels Central Hotel 93 Profil Hotels Hotel Riddargatan 78 Radisson SAS Royal Viking Hotel 459 Radisson SAS Strand Hotel 152 Rica Hotel Stockholm 292 Rica Hotel Kungsgatan 270 Scandic Anglais 233 Scandic Continental 268 Scandic Sergel Plaza 403 Sheraton Stockholm Hotel 465 23 27
GEOGRAFISK LOKALISERING Av samtliga hotell inom Stockholms stad finns 90 hotell (71 %) inom det vi kallar för Stockholms innerstad (vår definition: postadress Stockholm och innanför tullarna ). Motsvarande uppdelning avseende Stockholms ytterområden innebär totalt 36 hotell. Stockholms Innerstad Stjärnmärkta 58 hotell med 7.717 hotellrum (inkl. 2 vandrarhem) ANTAL HOTELL ANTAL RUM RUM PER HOTELL, SNITT 1 33 33 5 287 57 20 1.364 68 25 4.103 164 7 1.930 276 Ej stjärnmärkta 32 3.189 Stockholms Ytterstad Stjärnmärkta 18 hotell med 1.900 hotellrum ANTAL HOTELL ANTAL RUM RUM PER HOTELL, SNITT 1 34 34 0 14 1.235 88 3 631 210 0 Ej stjärnmärkta 18 1.861 Stockholms stad Stjärnmärkta 76 hotell med 9.617 hotellrum (inkl 2 vandrarhem) ANTAL HOTELL ANTAL RUM RUM PER HOTELL, SNITT 2 67 34 5 287 57 34 2.599 76 28 4.734 169 7 1.930 276 Ej stjärnmärkta 50 5.050 28
SHRS KLASSIFICERING Stockholms Innerstad ANTAL HOTELL 1 33 5 287 rum 20 1.364 rum 25 4.103 rum 7 1.930 rum 32 3.189 rum Stockholms Ytterstad ANTAL HOTELL 1 34 rum 0 14 3 631 rum 1.235 rum 0 18 1.861 rum Stockholms stad ANTAL HOTELL 2 67 rum 5 287 rum 34 2.599 rum 28 4.734 rum 7 1.930 rum 50 5.050 rum 29
FÖRENKLAD KLASSIFICERING Vår kvalitetsbedömning av det totala utbudet Vi går ett steg längre än SHR och gör en förenklad klassificering av de hotell som idag inte deltar i deras stjärnmärkning och summerar den (nya) gruppen till ovanstående tabeller. Vi förenklar och grupperar (för att minimera felkällan) hotellen till fyra grupper med motsvarande 1+2, 3, 4 respektive 5 SHR-stjärnor. Vi får då följande totala bild av Stockholms samlade hotellbestånd: Samtliga hotell (inkl 2 vandrarhem) ANTAL HOTELL ANTAL RUM, CA KATEGORINS ANDEL I % RUM PER HOTELL, SNITT + 26 800 5 31 50 3.900 27 78 43 8.100 55 188 7 1.900 13 271 Summa hotell 126 14.700 100 ANTAL HOTELL 26 800 rum 50 3.900 rum 43 8.100 rum 7 1.900 rum Källor: antalet anläggningar och rumsantal från SCB, hemsidor, broschyrer, www.shrhotel-guide eller per telefon direkt från hotellen. Slutsatser: De flesta hotellrummen i Stockholm återfinns i det kvalitetsmässiga mittspannet. Drygt hälften av alla rum finns på fyrstjärniga hotell. Notera att det bara finns drygt en tredjedel så många lågprisrum som luxuösa. Ett lågprishotell har ca en tredjedel av rumsantalet jämfört med ett hotell med tre stjärnor. 30
KONCEPTET På 80-talet fanns två tydliga linjer. Den ena var cityhotell typ fullservice stadshotell, den andra motorhotell med de två stora operatörerna dåvarande Esso och OK i spetsen. Efter bank- och finanskrisen med ty åtföljande lågkonjunktur återhämtade sig ekonomin i mitten av 90-talet. Den födde optimism, som i sin tur resulterade i att nya hotellprojekt inriktades mot hög kvalitet och hög service. Börsbubblan vid milennieskiftet påverkade beläggningarna men knappast projekten. Men som nämnts är ledtiderna för nya hotell mycket långa. Det innebär att de när de är färdiga speglar starttidens uppfattning om den framtida marknaden. En parentes om konceptuell mångfald Centralt i våra resonemang är att inte kalla en hög med äpplen för en hög med frukt. Äpplen är frukt javisst. Men en fruktkorg innehåller dessutom bananer, päron, vindruvor. Äppelodlaren säger sig inte representera fruktbranschen. Men vad gäller hotell kan operatören av en enskild anläggning mycket väl hävda att han företräder hela branschen. Ibland har just den anläggningen överskott och då behövs, hävdar hotellchefen med emfas, inga nya hotell alls av något slag eller någonstans. Många uttrycker sig i svepande termer. Man buntar ihop hotell med olika inriktning, lägen, stjärnmärkning och prisnivå till Stockholms hotell. Vad man bör hålla i huvudet är att debattörerna praktiskt taget alltid talar för ett visst särintresse. Han eller hon har operatörsglasögonen på sig, eller fastighetsägarglasögon, eller evenemangsarrangörens. Konceptuell mångfald I utredningen RB/S 2003 införs därför begreppet mångfald. Det är, enkelt uttryckt, ett sätt att skilja mellan centrala lyx hotell, boutiquehotell, låprishotell, frukosthotell, aktivitets- och temahotell, perifert belägna anläggningar, stora och mindre, billigt och dyrt boende etc. Varje slags anläggning har sin mix av målgrupper. Statistiska Centralbyrån skiljer på två olika, nämligen företagsmarknadens affärs- och konferensgäster å ena sidan och privatmarknadens grupp- och fritidsgäster å den andra. Dessa har olika krav och önskemål och prioriterar hotell och hotelltyp därefter. 31
En affärsresenär som vill bo centralt väljer nästan centralt när de centrala hotellen är fullbelagda. En budgetresenär väljer näst billigast när det billigaste är fullt. Och så vidare. Någonstans går smärtgränsen; någonstans blir alternativet oacceptabelt och då är risken stor att vederbörande ställer in stockholmsbesöket, flyttar mötet eller semestrar på Gotland istället. Framtida koncept Koncepten måste alltid anpassas efter köparens preferenser. Nu är det inte så enkelt som att fråga. Vederbörande kan oftast inte beskriva exakt vad han eller hon vill ha mer än i allmänna termer. Exempel på boende som vi tror vi kommer att få se mer av i framtiden: Microboende. Minimal yta, minimal service, minimalt pris. Gästen bokar själv, betalar själv, allt via nätet. Lågprisboende. Exempelvis vandrarhem som utvecklas mot en enklare hotellstandard med dusch/toalett på rummen. Numera dessutom ofta centralt beläget. Gästen, kanske en resenär från ett lågprisflygbolag, kan själv välja servicenivå och därmed pris. Lägenhetsboende. Innebär större yta med lägre service till lägre kostnad, med större möjligheter till egen service (ex.vis att laga mat) men också längre hyrestider. Starkt nischat boende. Sexstjärnigt hotell utan varje hänsyn till kostnad? Temahotell, t.ex. vikingaprofil med eget muséum? Ett hotell med egen nedgång till t-banan? Extrem design? Extrem konferenskapacitet? Kan i kombination med övrigt utbud medverka till att ge Stockholm en unik besöksprofil. Arenahotell. Arena och hotell i ett. Möteshotell. Hotell integrerat med mäss- och kongresslokaler. Kunden är sanningen! Om man tidigare alltså hade ett standardutbud är en viktig väg till framtiden en ökad kundanpassning, gärna ner på individnivå. Exempel: varannan gäst slår på tv:n det första han gör. Således: är gästen japan skall det finnas japanska kanaler, är han tysk skall det finnas tyska. Gärna mycket teknik men glöm inte att det är få som är civilingenjörer. Tekniken måste fungera också! 32
KONCEPTUTVECKLING OCH TREND UNDER 90-TALET... Konceptutveckling och trend under 90-talet HÖGRE SERVICENIVÅ LÅGT PRIS HÖGT PRIS LÄGRE SERVICENIVÅ Vi kan alltså notera att vi idag har en överrepresentation av kvalificerade hotellrum som ligger centralt. Det skapar utrymme för nya inriktningar:... GER UTRYMME FÖR FRAMTIDA KONCEPTUELL MÅNGFALD Större mångfald inyproduktionen av S hotellrum till 2008 HÖGRE KVALITET/STANDARD 5 4 HÖGT PRIS ENKELT UTBUD 3 2 MÅNGFASETERAT UTBUD LÅGT PRIS 1 LÄGRE KVALITET/STANDARD Att fokus nu kan ligga på enklare förläggningar skall inte tolkas som en kritik mot 80- och 90-talens byggnadsprojekt. Den snarast förutsätter dessa. Gårdagens byggnation har tillfredsställt den ena marknaden, samtidigt som den skapar utrymme för den andra. När behovet av medel- och högprissatta rum är mättat finns ett utrymme för fler lågprisalternativ, fler konceptalternativ, fler vanliga möjligheter att övernatta - att checka in, sova, vakna, få frukost och dra vidare. 33
STATISTIKBANK För att förtydliga framställningen har vi i det tidigare avstått från alltför många, tunga diagram och sammanställningar. Som vi skrivit bygger resonemangen och slutsatserna på sammanställningar över en lång följd av år. Många av dessa siffror följer nedan. De flesta av dessa diagram har redovisats i tidigare PM för denna uppdragsgivare. De nedan är uppdaterade. Hotell I tidigare RBS har vi laborerat med en grupp vi kallat Vasagatan med tio hotell, och jämfört den med kommunen som helhet. I tabellen nedan finns denna Vasagatan kompleterad med en annan utbrytning, nämligen de hotell som ligger inom CBD Central Business District. Här har vi bytt ut tidigare City/Norrmalm och ersatt denna med CBD, som är en mindre del av City/Normmalm. Dessutom har vi lagt till tre nya grupper. 3, 4 respektive 5 stjärniga hotell enligt den förenklade klassificering som har gjorts tidigare. Hotellgrupp Vasagatan VASAGATAN ANTAL RUM ANTAL STJÄRNOR 1 Adlon Hotell 94 3 2 Sheraton Stockholm Hotel 465 5 3 Scandic Continental 268 4 Best Western Hotel Terminus 155 4 5 Radisson SAS Royal Viking Hotel 459 5 6 Comfort Hotel Stockholm 163 7 Profil Hotels Central Hotel 93 8 Freys Hotel 124 4 9 Nordic Light Hotel 175 4 10 Nordic Sea Hotel 367 4 34
Hotellgrupp CBD HOTELLGRUPP CBD ANTAL RUM ANTAL STJÄRNOR 1 Adlon Hotell 94 3 2 Sheraton Stockholm Hotel 465 5 3 Scandic Continental 268 4 Best Western Hotel Terminus 155 4 5 Rica Hotel Stockholm 292 4 6 Radisson SAS Strand Hotel 152 5 7 Grand Hôtel Stockholm 376 5 8 Crystal Plaza Hotel 111 3 9 Best Western Premier Hotel Kung Carl 134 4 10 Hotel Esplanade 34 4 11 Profil Hotels Hotel Riddargatan 78 12 Scandic Anglais 233 13 Hotell Diplomat 129 4 14 Scandic Sergel Plaza 403 15 Radisson SAS Royal Viking Hotel 459 5 16 Elite Hotel Stockholm Plaza 143 4 17 Comfort Hotel Stockholm 163 18 Profil Hotels Central Hotel 93 19 Freys Hotel 124 4 20 Berns Hotel 65 4 21 Rica Hotel Kungsgatan 270 4 22 Nordic Light Hotel 175 4 23 Nordic Sea Hotel 367 4 35
STOCKHOLMS STAD 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Sålda rum (tusental) 1.991 2.026 1.762 1.704 2.002 2.211 2.385 2.485 2.535 2.733 2.766 2.868 2.887 2.754 2.806 2.999 3.181 3.395 3.601 Ökn/minsk (tusental) 35-264 -58 298 209 174 100 50 198 33 102 19-133 52 193 182 214 206 Ökn/minsk % 1,8-13,0-3,3 17,5 10,4 7,9 4,2 2,0 7,8 1,2 3,7 0,7-4,6 1,9 6,9 6,1 6,7 6,1 Ökn/minsk ack (tusental) 35-229 -287 11 220 394 494 544 742 775 877 896 763 815 1.008 1.190 1.404 1.610 Sålda rum i % 64,6 63,0 52,3 51,5 58,3 63,2 67,4 66,7 67,6 72,4 72,2 73,6 69,0 65,9 61,1 63,6 66,8 69,3 70,8 Beläggningen varierar inte bara över veckorna och säsongerna, utan också år från år. Tabellen visar beläggningen i Stockholm 1989 2007. Beläggning och kapacitet Beläggningen av hotellen i Stockholms stad som helhet har i stort följt den allmänna konjunkturen, om än med större svängningar. Efter en mycket svag inledning av 90-talet följer en återhämtning med en beläggningstopp år 2000 med 73,6 %. Därefter kommer några år med svag eller negativ tillväxt, varefter vi ser en återhämtning fr.o.m. sommaren 2003. Härifrån följer fyra starka hotellår. Förra året, 2007, blev mycket stark med ett all-time-high vad gäller antalet sålda rum. Ökningen blev 206 000 rum i Stockholm som helhet, d.v.s. 6,1 %, till totalt ca 3 600 000 sålda rum. STOCKHOLMS STAD 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0-500 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Sålda rum (tusental) Ökn/minsk (tusental) Ökn/minsk, ack (tusental) 36