Ernst Roséns AB Årsredovisning Produktion och idé: Sould Reklambyrå Text: Christian Zacharoff Foto: Mattias Larsson & Ernst Rosén Kartor: Kartena AB Tryck: Cela Grafiska AB Omslaget föreställer Benny Rosén, 25 år gammal på första kontoret på Persgatan 9. Förvaltningsberättelse... sid 14 Resultaträkning - koncernen... sid 15 Balansräkning - koncernen... sid 16-17 Fastighetsförteckning Kassaflödesanalys - koncernen... sid 18 2% Resultaträkning Fast.beteckning - moderföretaget... sid 19 Adress Bygg/ Tax.v Total Antal Antal Yta (m 2 ) Yta (m 2 ) Garage- Omb. år Balansräkning Tkr yta (m 2 ) lägenheter lokaler lägenheter lokaler platser - moderföretaget... sid 20-21 Göteborg Innehåll: Välkommen till Ernst Rosén... sid 4-5 Att notera... sid 6-7 Nyckeltal... sid 8-11 Koncernen Ernst Rosén... sid 12 Organisation... sid 13 Geografi och bestånd... sid 13 Årsredovisning 13 4 8-11 Välkommen till Ernst Rosén Nyckeltal Vasastaden 12:5 Nedre Fogelbergsg. 6 29/82 47 257 2 756 29 1 2 692 64 - Vasastaden 22:20 Karl Gustavsg. 53 67 71 197 032 11 852 173 5 10 938 914 107 25% 21% 16% 36% 14-39 Kassaflödesanalys - moderföretaget... sid 22 Geografi och bestånd Årsredovisning Lunden 22:15 Danska Vägen 69/ Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer... sid 22-36 Liedstrandsgatan 3 46/79 13 287 1 247 18 5 1 126 121 - Lunden 22:9 Danska Vägen 73 33/74 11 515 998 21 1 889 109 - Undertecknande... sid 36 Lunden 25:23 Danska Vägen 79/ Torkelsgatan 1 37/75 Revisionsberättelse... 12 306 1 131 18 sid 37 2 919 212 - Lunden 25:26 Pärlstickaregatan 4 39/75 Styrelse 6 710 och ledning... 639 12 sid 38 2 568 71 - Lunden 17:27 Danska Vägen 72 58 11 508 1 078 17 3 989 89 - Fastighetsbestånd Lunden 17:26 Danska Vägen 74 72 25 878 2 373 31 2 2 010 363 - Lunden 17:25,17:23 Danska Vägen 76 78 72 Fastighetsförteckning... 57 800 4 978 sid 6639-41 16 4 095 883 123 Lunden 17:24 Danska Vägen 80 82 74 Kartor... 24 882 2 305 sid 3542-45 2 1 825 480 - Lunden 17:28 S:t Pauligatan 20 30 71 48 699 4 477 78 11 4 115 362 - Lunden 17:21 Danska Vägen 86 96 66 87 400 10 472 49 9 5 112 5 360 203 Styrelse & 38 42-45 Lunden 17:19 S:t Pauligatan 6 16 65 66 172 6 237 60 8 5 449 788 - Ledning Lunden 16:25 S:t Pauligatan 1/ Mäster Johansg. 8, 12 72 54 Kartor 444 6 241 38 16 3 583 2 658 51 Lunden 16:22 S:t Pauligatan 3 7 62 52 182 5 115 41 19 3 501 1 614 106 Lunden 16:20 S:t Paulgatan 9 11 58 27 001 3 335 25 17 1 792 1 543 36 Olskroken 1:17 Redbergsvägen 22 42/ L:a Redbergsgatan 2 82 221 800 19 036 192 18 14 523 4 513 176 Bagaregården 5:10 Kungälvsgatan 4 84 23 400 1 882 28-1 882 - - Lunden 3:4 Platågatan 4 63 8 207 717 9 2 692 25 9 Lunden 25:24 Danska Vägen 77 62 9 217 898 9 2 684 214 - Lunden 25:25 Danska Vägen 75/ Pärlstickaregatan 2 40/77 11 515 1 137 17 5 1 037 104 - Lunden 17:22 Danska Vägen 84 65 46 439 4 288 50 11 3 409 724 75 Kallebäck 4:5 Mejerigatan 18 22 63 61 033 6 006 75-6 006-75 Heden 25:1 Engelbrektsgatan 63/ Hedåsgatan 83 50 404 2 930 34 2 2 625 305 - Vasastaden 12:4 Nedre Fogelbergsg. 4 81 35 663 2 007 24 1 1 918 89 21 sid 3
Välkommen till Ernst Rosén Ernst Roséns kärnverksamhet är att äga, förvalta och utveckla fastigheter. Vår strävan är att ständigt ligga i framkant och vara ett föredöme i branschen. Med mod och smarta lösningar effektiviserar vi vår fastighetsförvaltning och skapar grunden till ett attraktivt erbjudande till våra hyresgäster. Ernst Rosén är bland de största, privata fastighetsägarna på de marknader vi verkar. Bolaget äger och förvaltar ett 60-tal helägda fastigheter i de centrala delarna av Göteborg, Lerum och Alingsås, totalt 73 000 kvm lokaler och 167 000 kvm bostäder. Tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets AB, äger Ernst Rosén även Aranäs AB, den enskilt största fastighetsägaren i Kungsbacka med ett innehav av cirka 2000 lägenheter och ett stort antal lokaler, bland annat köpcentrat Kungsmässan med över 90 butiker. Ernst Roséns andel i Aranäs är 50 %. Huvuddelen av det helägda beståndet finns i Göteborg. De flesta fastigheterna är bostadshus med lokaler och butiker i de nedre planen. Många av fastigheterna är byggda i egen regi under 1960- och 70-talen. I Lerum är beståndet koncentrerat till i huvudsak kommersiella fastigheter i centrum. Drygt 200 lägenheter och 10 000 kvm butiker och lokaler i Alingsås ägs och förvaltas av Ernst Rosén. Förutom de centrala fastigheterna i Göteborg, Alingsås och Lerum, äger och förvaltar Ernst Rosén den genuina restaurerade bomullsfabriken Nääs Fabriker, ett företagscenter med hotelloch konferensverksamhet, handel, kontor och utbildning. Att finnas nära hyresgästerna och möta dem med egen personal är en viktig ambition hos Ernst Rosén. Kundnöjdhet är ett mål som alla medarbetare tar ett delat ansvar för. För att få svar på om vi lyckas med servicearbetet genomför vi enkäter ihop med konsultföretaget AktivBo. Vi har genomfört undersökningen för våra bostadshyresgäster sedan 1997 och är sedan länge etablerade på en toppnivå, både bland privata och kommunala fastighetsbolag. 87,9 Ernst Roséns serviceindex 2011 Ernst Rosén enkätresultat för helägda fastigheter LOKAL BOSTAD 2010 2011 2010 2009* 2008 2007 2006 Serviceindex 85,9 87,9 87,4 88,0 88,8 88,9 88,5 Ta kunden på allvar 86,5 91,9 90,4 90,4 91,8 91,5 90,5 Trygghet 93,6 86,1 84,5 86,4 86,8 86,0 85,9 Rent och snyggt 84,8 83,9 84,5 85,4 87,3 86,4 86,0 Hjälp när det behövs 81,9 91,6 91,5 91,6 91,7 92,4 93,3 Produktindex 82,1 78,6 78,1 78,2 79,0 79,8 79,3 Lägenhet/Lokal 82,5 75,4 75,4 75,4 75,9 76,4 75,7 Allmänna utrymmen 80,6 88,2 89,3 87,7 84,3 85,1 85,5 Utemiljö 84,5 78,7 73,8 76,2 82,0 83,7 83,7 Attraktivitet 90,6 98,0 97,7 97,4 95,7 95,6 94,5 Profil 85,6 89,7 88,9 89,4 88,9 90,2 90,5 Prisvärdhet 80,2 78,0 76,6 69,4 72,9 78,5 79,4 Trend 84,3 89,8 90,8 91,3 92,1 92,5 89,0 * Från och med 2009 års resultat ingår förutom Göteborg även våra fastigheter i Alingsås och Lerum. sid 5
Att notera nya bostäder i Lerums centrum Ernst Rosén och Lerums kommun har undertecknat ett markanvisningsavtal avseende drygt 100 bostäder i Lerums centrum. Ernst Rosén 60 år 2012 fyller Ernst Rosén 60 år. Det firar vi med jubileumslogotyp, ny stripning av servicebilar, gårdsfester och jubileumsmagasin. Vi har också tagit fram ett jubileumshäfte där lokalhyresgäster ger attraktiva erbjudanden till bostadshyresgäster. Kundkristallen Vid AktivBo:s årliga BenchMark Event, Kundkristallen, i Stockholm den 9 februari fick Ernst Rosén ta emot pris för Bästa Service index i Sverige 2011. I slutet av januari tog Ernst Rosén även emot pris för Bästa Serviceindex i Göteborg 2011. polstjärnan Aranäs färdigställer 72 bostadsrätter i Hammerö, Kungsbacka. Inflyttning sker januari till juli 2012. Bästa totalupplevelse Snart inflyttning i Villa Beyer Ombyggnationen av Villa Beyer till ägarlägenheterna påbörjades 2011, huset är redo för inflyttning hösten 2012. Från den 1 september 2011 både äger och driver Ernst Rosén Nääs Fabriker Hotell & Restaurang i egen regi. Tidigare sköttes Ny vd och inriktning för Flodén Byggnads AB Under 2011 rekryterade Ernst Rosén Anders Ollander som ny vd för Flodén Byggnads AB. Tillsammans med Anders har vi tagit fram en ny inriktning och ny affärsplan för bolaget. oscars Kungälvs politiska ledning i form av allianspartierna uttalar sig gemensamt att de är positiva till att omvandla fastigheten till bostäder. De gillar Ernst Roséns förslag som innefattar ett visst bevarande och nybyggnation. Nääs Fabriker Hotell & Restaurang drivs nu av Ernst Rosén driften av Fazer Food Services. Det innebär ingen större förändring eftersom samma personal finns kvar på hotellet. Under plats chef Magnus Flygares ledning fortsätter vi att utveckla hotell- och restaurangverksamheten som tidigare. 2011 fick Nääs Fabriker Hotell & Restaurang utmärkelsen Bästa Totalupplevelse i en tävling där Sveriges bästa konferensanläggningar utsågs. Motiveringen löd: Världsklass! En konferensanläggning som har allt! Fin omgivning, trevlig service från personalen, god mat och härlig atmosfär. 3år Ernst Roséns miljöarbete omdiplomeras av Göteborgs stad för en ny 3-årsperiod. Administrativt system Vi har sjösatt ett nytt administrativt system under hösten 2011. Det nya systemet är grunden till förändring och utveckling för samtliga anställda med nya möjligheter för rapportuttag, fakturahantering, tidrapportering samt budgetering och resultatuppföljning. Linda Pettersson ny vd för Nääs Fabriker Linda Pettersson har rekryterats som vd för Nääs Fabriker. Hennes uppdrag är att ta fram vision 2015 för området. SID 6 sid 7
4 995 000 000 Är marknadsvärdet på koncernens fastigheter i kronor. 98% Koncernens uthyrningsgrad totalt Antalet 361 100 m 2 Ernst Roséns vision: Ernst Rosén ska som bolag vara ett föredöme på alla de marknader vi verkar. 210 101 medarbetare i koncernen Så stor är koncernens totala fastighetsyta. Koncernens egna kapital, Mkr 291 293 2009 2010 2011 Definitioner Övervärde fastigheter Eget kapital justerad Soliditet Soliditet justerad Belåningsgrad justerad Genomsnittlig låneränta Nyckeltal Koncernen * 2011 2010 2009 Total omsättning, Mkr 542 564 649 Hyresintäkter, Mkr 426 401 400 Uthyrningsgrad totalt 98 % 98 % 98 % Marknadsvärde fastigheter, Mkr 4995 4 889 4 898 Övervärde fastigheter, Mkr 2767 2 677 2 607 Eget kapital, Mkr 293 291 210 Eget kapital justerat, Mkr 2332 2 263 2 132 Soliditet 10 % 10 % 7 % Soliditet justerad 47 % 47 % 45 % Belåning, Mkr 2317 2 324 2 389 Belåningsgrad justerad 46 % 48 % 49 % Genomsnittlig låneränta 3,9 % 3,6 % 3,5 % Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,59 3,16 3,48 Räntetäckningsgrad 129 % 231 % 164 % Yta bostäder, kvm 239 500 239 600 251 500 Yta lokaler, kvm 121 600 120 400 120 800 Yta totalt, kvm 361 100 360 000 372 300 Antal bostäder 3396 3 396 3538 Antal lokaler 725 672 678 Antal fastigheter 82 82 90 Antal anställda 101 91 92 * Nyckeltalen är beräknade på koncernens totala tillgångar och skulder inklusive 50 % av Aranäs AB samt fastighetsinnehavet i USA. Marknadsvärdet är framtaget med hjälp av en intern avkastningsmodell. Genomsnittlig räntebindningstid Räntetäckningsgrad Marknadsvärde fastigheter minus bokfört värde. Eget kapital plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet. Eget kapital dividerat med balansomslutning. Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning inklusive övervärde fastigheter. Långfristiga lån dividerat med balansomslutning inklusive övervärde. Räntekostnad i förhållande till genomsnittliga räntebärande skulder. Återstående räntebindningstid vägd med utestående räntebärande skulder. Resultatet efter finansiella intäkter dividerat med finansiella kostnader. SID 8 sid 9
Snittyta bostäder Boendetid 23% 35% Nyckeltal Fastighetsförvaltning * 2011 2010 2009 Uthyrningsgrad bostäder 100 % 100 % 100 % Uthyrningsgrad lokaler 95 % 91 % 89 % 16% Yta bostäder, kvm 167 500 167 300 179 000 Yta lokaler, kvm 73 000 72 100 72 900 Yta totalt, kvm 240 500 239 400 251 900 Snittyta bostäder, kvm 70 70 71 Snittyta lokaler, kvm 134 147 145 3% Lägenhetsomflyttning 11 % 13 % 13 % Genomsnittlig boendetid, år 9 9 9 Åldersstruktur på Ernst Roséns fastighetsyta Mindre än 1 år 1 2 år 3 5 år 6 9 år 10 år eller längre Antal bostäder 2394 2394 2535 Antal lokaler 546 492 502 Antal fastigheter 61 61 69 Antal anställda 40 39 39 Medarbetarenkät index 93,1 60-tal & tidigare 90-tal & senare Serviceindex Bostad 87,9 87,4 88,0 Produktindex Bostad 78,6 78,1 78,2 60-tal 70-tal 80-tal Serviceindex Lokal 85,9 Produktindex Lokal 82,1 * Nyckeltalen är beräknade på det helägda fastighetsinnehavet i Göteborg, Lerum och Alingsås. 3% 24% 42% 22% 9% SID 10 Ernst Rosén ska med engagemang, mod och smarta lösningar ständigt utveckla ägda fastigheter och andra verksamheter. Alltid målstyrt mot bra resultat för kund, företaget och ägare. Ernst Roséns affärsidé. sid 11
Koncernen Ernst Rosén Organisation Investeringar Ernst Rosén investerar i olika verksamheter för att med finansiell styrka och aktivt ägande bidra till utveckling. Fastigheter Ernst Roséns kärnverksamhet är att äga och förvalta fastigheter. Byggverksamhet Ernst Rosén bedriver byggverksamhet genom dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Affärsstöd Administration Ekonomi / Administration / IT / Marknad / Information Affärsområde Väst Annedal, Vegastaden, Lorensberg, Landala, Nedre Johanneberg och Vasastaden. Kundansvariga / Fastighetsansvariga / Hantverkare VD Affärsstöd Fastighet Media / Underhåll / Utveckling Affärsområde Öst Bagaregården, Lunden, Kallebäck, Olskroken, Alingsås, Lerum. Kundansvariga / Fastighetsansvariga / Hantverkare Aranäs Ernst Rosén bidrar med aktivt ägande i hälftenägda Aranäs AB, dominerande fastighetsägare i Kungsbacka. Företagscenter Ernst Rosén äger och förvaltar företagscentret Nääs Fabriker med hotell, kontor, utbildning och handel. Geografi och bestånd Ernst Roséns kärnverksamhet är att äga, förvalta och utveckla fastigheter i de centrala delarna av Göteborg, Alingsås och Lerum. I beståndet utmärker sig företagscentret Nääs Fabriker, inte minst genom den unika hotell- och konferensanläggningen som drivs av det helägda dotterbolaget Nääs Fabriker Hotell och Restaurang AB. Ernst Rosén bedriver också bygg verksamhet genom det helägda dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets AB, äger Ernst Rosén även Aranäs AB, den enskilt största fastighetsägaren i Kungsbacka. Ernst Rosén bedriver och utvecklar verksamheter för långsiktig avkastning och kundnöjdhet. Mod och kreativitet ska inte bara genomsyra fastighets förvaltningen, utan även engagemanget i den investeringsverksamhet som Ernst Rosén bedriver. Ernst Rosén äger totalt ett 100-tal fastigheter, varav ett 40-tal genom Aranäs som ägs till 50 procent. För Ernst Rosén representerar fastigheterna ett uppskattat värde om 5 MDr. Bolaget har varit verksamt i branschen i 60 år och är idag ett stabilt familjeföretag i fjärde generation. För att ligga i framkant krävs ständig utveckling. Och för att utvecklas krävs kompetenta, aktiva och kreativa medarbetare med modet att föreslå förändring, om den leder till förbättring. Vi ska erbjuda den bästa upplevda lösningen, det ger oss den mest nöjda kunden och bäst resultat. Då blir vi snabbt föredömen, oavsett på vilken marknad vi ger oss in. Det är vår vision. 352 800 m2 total yta 239 300 m2 bostadsyta 113 300 m2 lokalyta 3 396 hyreslägenheter inkl 50 % av vårt bestånd i Kungsbacka. Göteborg 38 hyresfastigheter 187 500 m 2 förvaltad yta 146 500 m 2 bostadsyta 41 000 m 2 lokalyta 2 121 hyreslägenheter Lerum & Gråbo 6 hyresfastigheter 12 000 m 2 förvaltad yta 4 500 m 2 bostadsyta 7 500 m 2 lokalyta 57 hyreslägenheter Företagscentret Nääs Fabriker 14 500 m 2 lokalyta Alingsås 16 hyresfastigheter 26 500 m 2 förvaltad yta 16 500 m 2 bostadsyta 10 000 m 2 lokalyta 216 hyreslägenheter Kungsbacka 42 hyresfastigheter 224 500 m 2 förvaltad yta 144 500 m 2 bostadsyta 2 005 hyreslägenheter 80 000 m 2 lokalyta varav 35 000 m 2 avser Kungsmässan köpcenter. SID 12 sid 13
Resultaträkning koncernen Förvaltningsberättelse Ernst Rosén AB är ett helägt dotter företag till Ernst Rosén Förvaltning AB. 2011-01-01 2010-01-01 Belopp i tkr Not -2011-12-31-2010-12-31 Nettoomsättning 1 542 397 563 600 Kostnader fastighetsförvaltning, byggnation, värdepapper 1-326 596-345 989 Avskrivning byggnader 1,3-40 783-41 343 Bruttoresultat 1 175 018 176 268 Allmänt om verksamheten i koncernen Koncernens huvudsakliga verksamhet utgörs av att äga och förvalta bostadsfastigheter. Verksamheten bedrivs i moderföretaget Ernst Rosén AB med fastighetsägande dotter företag. Fastigheterna är centralt belägna i Göteborg, Alingsås och Lerum och är till stor del uppförda i egen regi. Ernst Rosén AB förvaltar och äger även företagscentret Nääs Fabriker i Tollered. Från den 1 september 2011 övertogs driften av hotell- restaurang och konferensanläggningen på Nääs Fabriker från den tidigare operatören Fazer Food Services. Verksamheten bedrivs i dotterföretaget Nääs Fabriker Hotell och Restaurang AB. Koncernen bedriver även byggverksamhet genom dotterföretaget Flodén Byggnads AB. Verksamheten har sin bas i Lerum, Alingsås samt Göteborg med kranskommuner. Under 2011 har flera nyrekryteringar skett bl.a. har en ny vd anställts och fler nyanställningar är planerade. I verksamheten kommer framöver ett större fokus att läggas på egenutvecklade projekt och entreprenader. Koncernens handel med värdepapper sker i dotterföretaget Ernst Rosén Värdepapper AB. Dotterföretaget Ernst Rosén Invest AB äger samtliga aktier California Rosen Inc. med säte i Kalifornien, USA. California Rosen Inc. äger i sin tur 75 % i kommersiella lokaler i en så kallad Industrial Park norr om San Diego i Kalifornien, USA. Fastigheterna omfattar ca 10 000 kvm. Ernst Rosén Invest AB är också ägare av andelar i Rabbalshede Kraft AB (publ) som äger, projekterar och uppför vindkraftverk i norra Bohuslän. Under 2011 har Ernst Rosén Invest AB investerat ytterligare kapital i verksamheten och ägarandelen uppgår därefter till 29 % av Rabbalshede Kraft AB (publ). Vidare omfattar koncernen 50 % av aktierna i Aranäs AB i Kungsbacka. Aranäskoncernen äger och förvaltar bostäder och lokaler i Kungsbacka kommun. De förvaltade ytorna uppgår till totalt 225 000 kvm, varav koncernredovisningen omfattar 50 %. Förutom fastighetsförvaltning bedriver Aranäskoncernen byggverksamhet inriktad på produktion av både bostäder och kommersiella lokaler. Fastigheterna i koncernen uppgår till 361 100 kvm varav 239 500 kvm avser bostäder. Förväntningar avseende den framtida utvecklingen Koncernen Koncernens huvudsakliga verksamhet är att äga och förvalta bostadsfastigheter. Konjunkturen för uthyrning av bostäder är alltjämt mycket positiv. Koncernen verkar på en bostadsmarknad där efterfrågan kraftigt överstiger tillgången. Fastighetsbeståndet är beläget i attraktiva lägen med en förvaltningsservice som håller en mycket hög nivå. Arbetet med kvalitetsutveckling i fastighetsbeståndet och förvaltningen samt satsningen på ett långsiktigt ägande med egen förvaltning fortsätter. Koncernen avser att fortsätta växa genom strategiska förvärv av fastigheter som kompletterar det befintliga beståndet. Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel, 147 034 tkr, disponeras enligt följande: Utdelning 15 000 Balanseras i ny räkning 132 034 Summa 147 034 För ytterligare information om koncernens och moderbolagets resultat och ställning i övrigt, hänvisar vi till efterföljande resultatoch balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. Fastighetsförsäljning 72 770 Administrationskostnader 3-54 783-50 446 Jämförelsestörande poster 4-9 479 Rörelseresultat 2 110 756 198 592 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 6-2 356-7 212 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 5 373 1 629 Räntekostnader och liknande resultatposter 8-88 121-83 539 Resultat efter finansiella poster 25 652 109 470 Skatt på årets resultat 9-10 800-13 243 Minoritetens andel i årets resultat 13 1 329 1 123 Årets resultat 16 181 97 350 Resultat och ställning Ekonomisk översikt (tkr) 2011 2010 2009 2008 Nettoomsättning 542 397 563 600 649 112 551 062 Resultat efter finansiella poster 25 652 109 470 51 699 18 332 Synlig soliditet* 10% 10% 7 % 7 % * I den synliga soliditeten har inte fastigheternas övervärde beaktats. SID 14 sid 15
Balansräkning koncernen Belopp i tkr Not Belopp i tkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10,12 2 227 322 2 212 590 Inventarier 11 19 803 23 191 Pågående byggnation 12 45 091 50 658 2 292 216 2 286 439 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 14 162 581 161 840 Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 22 065 15 860 Andra långfristiga fordringar 16 35 984 35 883 220 630 213 583 Summa anläggningstillgångar 2 512 846 2 500 022 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 18 Bundet eget kapital Aktiekapital (300 000 aktier) 30 000 30 000 Bundna reserver 56 964 51 651 86 964 81 651 Fritt eget kapital Fria reserver 189 474 111 537 Årets resultat 16 181 97 350 205 655 208 887 292 619 290 538 MINORITETSINTRESSE 13 6 878 8 066 Omsättningstillgångar Varulager m m Värdepapper 14 195 18 015 Pågående arbeten för annans räkning 17 21 260 15 647 Exploateringsmark 5 110 5 110 40 565 38 772 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 13 088 7 593 Fordringar hos moderföretag 85 373 88 137 Övriga fordringar 24 825 16 970 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 075 7 998 133 361 120 698 Avsättningar Avsättningar för uppskjuten skatt 19 110 894 99 942 Övriga avsättningar 905 111 799 99 942 Långfristiga skulder Lån fastigheter 20,21 2 256 084 2 260 374 Övriga skulder 59 491 59 491 2 315 575 2 319 865 Kortfristiga skulder Lån fastigheter 20,21 1 053 3 700 Leverantörsskulder 44 402 47 415 Övriga skulder 16 666 15 351 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 78 710 70 160 140 831 136 626 Kassa och bank 180 930 195 545 Summa omsättningstillgångar 354 856 355 015 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 867 702 2 855 037 SUMMA TILLGÅNGAR 2 867 702 2 855 037 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser koncernen. Belopp i tkr Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar 21 Fastighetsinteckningar 2 448 449 2 448 449 Företagsinteckningar 9 000 9 000 2 457 449 2 457 449 Ansvarsförbindelser Pensionsförpliktelser utöver vad som upptagits bland skulder eller avsättningar 2 420 2 439 Borgensförbindelser, övriga 84 282 105 855 86 702 108 293 SID 16 sid 17
Kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderföretaget 2011-01-01 2010-01-01 Belopp i tkr -2011-12-31-2010-12-31 2011-01-01 2010-01-01 Belopp i tkr Not -2011-12-31-2010-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 25 652 109 470 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. 44 627-21 421 70 279 88 049 Betald skatt 152-922 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 70 431 87 127 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning av varulager m.m -1 793-5 715 Ökning av rörelsefordringar -18 969-29 841 Ökning av rörelseskulder 6 852 17 370 Kassaflöde från den löpande verksamheten 56 521 68 941 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -48 986-58 642 Avyttring av materiella anläggningstillgångar 655 131 520 Förändring finansiella tillgångar -868-7 956 Kassaflöde från investeringsverksamheten -49 199 64 922 Finansieringsverksamheten Amortering av låneskulder -6 937-65 605 Utbetald utdelning -15 000-15 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -21 937-80 605 Nettoomsättning 1 47 143 47 832 Fastighetskostnader -25 244-24 960 Avskrivning byggnader 3-1 286-1 325 Bruttoresultat 20 613 21 547 Administrations- och marknadsföringskostnader 3-37 736-37 283 Jämförelsestörande poster 4-4 868 Rörelseresultat -21 991-15 736 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 5 86 026 88 598 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 6 6 613 77 653 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 1 144 896 Räntekostnader och liknande resultatposter 8-52 392-46 205 Resultat efter finansiella poster 19 400 105 206 Bokslutsdispositioner Avskrivningar utöver plan 736 280 Resultat före skatt 20 136 105 486 Skatt på årets resultat 9-9 255-8 716 Årets vinst 10 881 96 770 Årets kassaflöde -14 615 53 258 Likvida medel vid årets början 195 545 142 287 Likvida medel vid årets slut 180 930 195 545 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys koncernen 2011-01-01 2010-01-01 Belopp i tkr -2011-12-31-2010-12-31 JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASsAFLÖDET M M Av- och nedskrivningar av tillgångar 43 816 51 260 Orealiserade valutakursdifferenser -173 396 Rearesultat avyttring av anläggningstillgångar 79-73 077 Övriga avsättningar 905 44 627-21 421 Likvida medel Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och bank 180 930 195 545 180 930 195 545 SID 18 sid 19
Balansräkning moderföretaget Belopp i tkr Not Belopp i tkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10,12 114 190 112 242 Pågående byggnation 12 9 321 10 137 Inventarier 11 4 821 4 907 128 332 127 286 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 13 890 848 812 893 Fordringar hos koncernföretag 100 000 100 000 Andelar i intresseföretag 14 75 000 75 000 Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 15 510 15 810 Andra långfristiga fordringar 16 905 806 1 082 263 1 004 509 Summa anläggningstillgångar 1 210 595 1 131 795 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 18 Bundet eget kapital Aktiekapital (300 000 aktier) 30 000 30 000 Reservfond 6 000 6 000 36 000 36 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst 136 153 61 368 Årets resultat 10 881 96 770 147 034 158 138 183 034 194 138 Obeskattade reserver Ackumulerade avskrivningar utöver plan 2 229 2 965 2 229 2 965 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 572 484 Fordringar hos koncernföretag 475 958 669 852 Övriga fordringar 1 315 2 007 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6 226 2 813 484 071 675 156 Kassa och bank 67 048 85 835 Summa omsättningstillgångar 551 119 760 991 SUMMA TILLGÅNGAR 1 761 714 1 892 786 Avsättningar Avsättningar för uppskjuten skatt 19 40 511 33 750 Övriga avsättningar 905 41 416 33 750 Långfristiga skulder Lån fastigheter 20,21 1 376 995 1 332 674 Övriga skulder 15 500 15 500 1 392 495 1 348 174 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 4 896 31 325 Skulder till koncernföretag 121 799 261 425 Övriga skulder 1 318 6 993 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 14 527 14 016 142 540 313 759 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 761 714 1 892 786 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser moderföretaget Belopp i tkr Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar 21 Fastighetsinteckningar 1 345 336 1 353 579 Ansvarsförbindelser Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 461 386 Ansvar som bolagsman för handels- och kommanditbolags skulder 66 314 62 649 66 775 63 035 SID 20 sid 21
Kassaflödesanalys moderföretaget Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 2011-01-01 2010-01-01 Belopp i tkr -2011-12-31-2010-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 19 400 105 206 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. 4 099-69 371 23 499 35 835 Betald skatt -2 494-6 554 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 21 005 29 281 Belopp i tkr om inte annat anges. Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens regler, Bokföringsnämndens rekommendationer och allmänna råd samt i enlighet med god redovisningssed. Koncernbidrag och aktieägartillskott redovisas i enlighet med Redovisningsrådets akutgrupps uttalande. Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. PÅGÅENDE ARBETEN Pågående arbeten till fastpris har värderats till det lägsta av nedlagda kostnader med tillägg för tillverkningsomkostnader och nettoförsäljningsvärdet med hänsyn tagen till återstående kostnader för färdigställande. KORTFRISTIGA PLACERINGAR Kortfristiga placeringar värderas i enlighet med årsredovisningslagen till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning av varulager 2 815 Minskning av rörelsefordringar 207 461-136 845 Minskning av rörelseskulder -194 694 68 337 Kassaflöde från den löpande verksamheten 33 772-36 372 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -4 481 Avyttring av finansiella tillgångar 655 3 732 Förändring finansiella tillgångar -78 054 270 Kassaflöde från investeringsverksamheten -81 880 4 002 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 44 321 74 011 Utbetald utdelning -15 000-15 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 29 321 59 011 Årets kassaflöde -18 787 26 641 Likvida medel vid årets början 85 835 59 194 Likvida medel vid årets slut 67 048 85 835 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys moderföretaget JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET M M Anteciperad utdelning från dotterbolag -78 821 Av- och nedskrivningar av tillgångar 3 115 9 376 Övriga avsättningar 905 Rearesultat avyttring av anläggningstillgångar 79 74 4 099-69 371 Likvida medel Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och bank 67 048 85 835 67 048 85 835 AVSKRIVNINGAR Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med eventuella restvärden. Avskrivningarna sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod och redovisas som kostnad i resultaträkningen. AVSKRIVNINGSPRINCIPER FÖR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med beräknat restvärde. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Koncernen Moderföretaget Byggnader 100 år 100 år Markanläggningar 20 år 20 år Byggnads- och markinventarier 10 15 år 10 år Inventarier 5 7 år 5 år FORDRINGAR Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. FORDRINGAR OCH SKULDER I UTLÄNDSK VALUTA Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats till balansdagens kurs i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation nr 8, med undantag för långfristiga monetära mellan havanden med självständig utlandsverksamhet, där anskaffningskurs används. Kursdifferenser på rörelsefordringar och rörelseskulder ingår i rörelseresultatet, medan differenser på finansiella fordringar och skulder redovisas bland finansiella poster. VARULAGER Varulagret, är värderat till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Anskaffningsvärdet beräknas enligt först in- först ut- principen. SKATT Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. De förväntade effekterna av temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder, har bokförts i balansräkningen till de skattesatser som förväntas gälla när de temporära skillnaderna återförs. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. INTÄKTER Hyresintäkter bokförs i den period de avser. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för rabatter och vakanta ytor. Pågående arbeten vinstavräknas i samband med slutbesiktning. LEASING - LEASETAGARE Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2000:4 om redovisning av leasingavtal tillämpas. Samtliga leasingavtal redovisas som operationella i enlighet med dessa regler. Koncernredovisning Koncernredovisning har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00. DOTTERFÖRETAG Dotterföretag är företag i vilka moderföretaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av röstetalet eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Dotterföretag redovisas i normalfallet enligt förvärvsmetoden. SID 22 sid 23
INTRESSEFÖRETAG Aranäs AB konsolideras enligt klyvningsmetoden då denna ger en rättvisande bild av koncernens ställning och status. OMRÄKNING AV UTLÄNDSKA DOTTERFÖRETAG Valutaomräkning sker i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation nr 8. Dagskursmetoden tillämpas för valutaomräkning av resultat- och balansräkningar i självständiga utlandsverksamheter. Dagskursmetoden innebär att samtliga tillgångar, avsättningar och skulder omräknas till balansdagens kurs och att samtliga poster i resultaträkningen omräknas till genomsnittskurs. Uppkomna kursdifferenser förs direkt till eget kapital. Koncernuppgifter Ernst Rosén AB, org nr 556190-8772, med säte i Göteborg är ett helägt dotterbolag till Ernst Rosén Förvaltning AB. Ernst Rosén Förvaltning AB, org nr 556380-8327, med säte i Göteborg, upprättar koncernredovisning för den högsta koncernen. Av koncernens totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 9 % av inköpen och 8 % av försäljningen andra företag inom hela den företagsgrupp som koncernen tillhör. Av moderföretagets totala inköp mätt i kronor avser 1 % av inköpen andra företag inom hela den företagsgrupp som företaget tillhör. Not 2 Anställda, personalkostnader och arvoden till styrelse och REVISORER Medelantalet anställda 2011-01-01 varav 2010-01-01 varav -2011-12-31 män -2010-12-31 män Moderföretaget Göteborg 40 63 % 39 62 % Totalt i moderföretaget 40 63 % 39 62 % Dotterföretag och intresseföretag Lerum 36 85 % 27 96 % Kungsbacka 25 64 % 25 68 % Totalt i dotterföretag 61 76 % 52 83 % Koncernen totalt 101 71 % 91 74 % Not 1 Nettoomsättningens fördelning KONCERNEN Nettoomsättning Kostnader fastighetsförvaltning, byggnation, värdepapper 2011 2010 2011 2010 Fastighetsrörelsen 426 073 400 626-210 411-187 519 Byggnadsrörelsen 82 435 79 123-78 446-76 449 Värdepappersrörelsen 33 889 83 851-37 739-82 021 Summa 542 397 563 600-326 596-345 989 KONCERNEN Bruttoresultat 2011 2010 Fastighetsrörelsen 174 879 171 764 Byggnadsrörelsen 3 989 2 674 Värdepappersrörelsen -3 850 1 830 Summa 175 018 176 268 Nettoomsättning per geografisk marknad Sverige 535 442 556 549 USA 6 955 7 051 542 397 563 600 Redovisning av könsfördelning i företagsledningar Moderföretaget Andel män Andel män Styrelsen 100 % 100 % Övriga ledande befattningshavare 60 % 50 % Koncernen totalt Styrelsen 100 % 100 % Övriga ledande befattningshavare 74 % 66 % Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2011-01-01 2011-12-31 2010-01-01 2010-12-31 Löner och Sociala Löner och Sociala ersättningar kostnader ersättningar kostnader Moderföretaget 18 727 9 769 17 220 7 722 (varav pensionskostnad) 1 (2 611) 1 (1 826) Dotterföretag 25 648 10 229 20 412 7 185 (varav pensionskostnad) (2 293) (2 487) Koncernen totalt 44 375 19 998 37 632 14 907 (varav pensionskostnad) 2 (4 904) 2 (4 313) 1 Av moderföretagets pensionskostnader avser 732 (f.å.644) gruppen styrelse och VD. 2 Av koncernens pensionskostnader avser 1 233 (f.å. 1 160) gruppen styrelse och VD. 2011 2010 MODERFÖRETAGET Nettoomsättning per rörelsegren och geografisk marknad Fastighetsrörelsen, Sverige 47 143 47 832 47 143 47 832 SID 24 sid 25
Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter och övriga anställda 2011-01-01 2011-12-31 2010-01-01 2010-12-31 Styrelse Övriga Styrelse Övriga och VD anställda och VD anställda Moderföretaget Sverige 3 610 15 117 3 171 14 049 (varav tantiem o.d.) ( ) ( ) ( ) ( ) Arvode och kostnadsersättning till revisorer 2011-01-01 2010-01-01-2011-12-31 -2010-12-31 Koncern Revisionsuppdrag 1 031 1 245 Andra uppdrag 381 577 Moderföretag Revisionsuppdrag 632 742 Andra uppdrag 258 450 Not 3 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 2011-01-01 2010-01-01-2011-12-31 -2010-12-31 Koncernen Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång Byggnader -37 122-37 912 Inventarier -6 486-6 628-43 608-44 540 Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion Fastighetskostnader -40 783-41 343 Administrationskostnader -2 825-3 197-43 608-44 540 Moderföretaget Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång Byggnader -1 286-1 325 Inventarier -1 415-1 331-2 701-2 656 Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion Fastighetskostnader -1 286-1 325 Administrationskostnader -1 415-1 331-2 701-2 656 Not 4 Jämförelsestörande poster I resultatposten ingår kostnader för nytt affärssystem samt ändrade principer för redovisning av indirekta kostnader i del av byggverksamheten. Not 5 Resultat från andelar i Koncernföretag 2011-01-01 2010-01-01-2011-12-31 -2010-12-31 MODERFÖRETAGET Resultatandel från kommandit- och handelsbolag 86 026 88 488 Realisationsresultat vid avyttring av andelar 110 86 026 88 598 Not 6 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 2011-01-01 2010-01-01-2011-12-31 -2010-12-31 Koncernen Utdelningar 1 108 Resultatandel från kommanditbolag 2 813 2 052 Resultat från andelar i kommanditbolag utbetalda till koncernföretag -4 869-3 652 Nedskrivning av fordringar och övriga värdepapper -300-6 720-2 356-7 212 Moderföretaget Utdelning från dotterföretag 78 821 Ränteintäkter, koncernföretag 4 100 3 500 Resultat från andelar i kommanditbolag 2 813 2 052 Nedskrivning av fordringar och övriga värdepapper -300-6 720 6 613 77 653 SID 26 sid 27
Not 7 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2011-01-01 2010-01-01-2011-12-31 -2010-12-31 Koncernen Ränteintäkter 5 200 1 424 Räntebidrag 173 205 5 373 1 629 Moderföretaget Ränteintäkter 1 012 246 Räntebidrag 21 63 Kursförändringar finansiella poster 111 587 1 144 896 Not 8 Räntekostnader och liknande resultatposter Koncernen 2011-01-01 2010-01-01-2011-12-31 -2010-12-31 Räntekostnader lån fastigheter -88 121-83 143 Kursförändringar finansiella poster -396-88 121-83 539 Moderföretaget Räntekostnader lån fastigheter -52 392-46 205-52 392-46 205 Not 10 Byggnader och mark Koncern Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 2 654 137 2 705 248 Nyanskaffningar 42 374 28 356 Avyttringar och utrangeringar -75 018 Omklassificeringar 13 920 4 078 Valutaomräkningsdifferenser 2 130-8 527 2 712 561 2 654 137 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -427 360-400 154 Avyttringar och utrangeringar 10 371 Årets avskrivning enligt plan -37 122-37 912 Valutaomräkningsdifferenser -138 335-464 620-427 360 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början -14 187-14 202 Nedskrivning under året -6 432 Avyttringar och utrangeringar 15-20 619-14 187 Redovisat värde vid periodens slut 2 227 322 2 212 590 Not 9 Skatt på årets resultat 2011-01-01 2010-01-01-2011-12-31 -2010-12-31 Koncernen Periodens skattekostnad 152-922 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -10 952-12 321 Totalt redovisad skattekostnad i koncernen -10 800-13 243 Moderföretaget Periodens skattekostnad -2 494-6 554 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -6 761-2 162 Total redovisad skattekostnad i moderföretaget -9 255-8 716 Moderföretag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 151 885 151 607 Nyanskaffningar 3 234 278 155 119 151 885 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -39 643-38 318 Årets avskrivning enligt plan -1 286-1 325-40 929-39 643 Redovisat värde vid periodens slut 114 190 112 242 Koncern Taxeringsvärden, byggnader 2 477 246 2 505 346 Taxeringsvärden, mark 1 248 020 1 225 341 Moderföretag Taxeringsvärden, byggnader 247 557 247 557 Taxeringsvärden, mark 108 101 108 101 SID 28 sid 29
Not 11 Inventarier Koncern Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 59 197 55 495 Nyanskaffningar 3 834 6 433 Avyttringar och utrangeringar -1 108-2 731 61 923 59 197 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -36 006-30 431 Avyttringar och utrangeringar 372 1 053 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -6 486-6 628-42 120-36 006 Redovisat värde vid periodens slut 19 803 23 191 Moderföretag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 17 553 16 668 Nyanskaffningar 2 065 2 693 Avyttringar och utrangeringar -1 108-1 808 18 510 17 553 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -12 646-11 808 Avyttringar och utrangeringar 372 493 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -1 415-1 331-13 689-12 646 Redovisat värde vid periodens slut 4 821 4 907 Not 12 Pågående byggnation Koncern Vid årets början 50 658 17 658 Omklassificeringar -52 268-8 714 Investeringar 46 701 41 714 Redovisat värde vid periodens slut 45 091 50 658 Not 13 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 832 303 832 601 Resultatandel, insättningar och uttag i kommanditbolag 77 955-298 910 258 832 303 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -19 410-19 410 Redovisat värde vid periodens slut 890 848 812 893 SPEC AV MODERFÖRETAGETS OCH KONCERNENS INNEHAV AV ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Antal Andel Redovisat Redovisat Dotterföretag / Org nr / Säteandelar i % värde värde värde Flodén Byggnads AB, 556080-7389, Lerum 500 100,0 11 000 11 000 Ernst Rosén Alingsås Lerum AB, 556321-5762, Göteborg 10 000 100,0 24 769 24 769 Nääs Fabriker AB, 556101-8259, Göteborg 4 000 100,0 25 860 25 860 Nääs Fabriker Hotell och Resturang AB, 556852-8888, Göteborg Nääs Bostäder AB, 556463-9515, Göteborg 1 000 100,0 100 100 Markgruppen Rosén AB, 556422-9184, Göteborg 100 100,0 4 470 4 470 Ernst Rosén Invest AB, 556336-1053, Göteborg 1 000 100,0 100 100 Rosén Bizznizz AB, 556433-1485, Göteborg California Rosen Inc, San Diego, USA Spectrum Rosen LLC, San Diego, USA (75 %) Spectrum Rosen LLC II, San Diego, USA (75 %) Fastighetsaktiebolaget Truten, 556347-9293, Göteborg 1 200 100,0 122 122 Ernst Rosén Fastighets AB, 556669-0409, Göteborg 1 000 100,0 261 753 261 753 Vattugränd AB, 556664-8647, Göteborg Marstrand Turisthotell AB, 556003-3879, Göteborg Ernst Rosén Holding AB, 556789-7722, Göteborg Ernst Rosén Partner AB, 556789-7730, Göteborg Ernst Rosén Värdepapper AB, Göteborg 1 000 100,0 20 100 20 100 Andel i kommandit- och handelsbolag 542 574 464 619 890 848 812 893 Moderföretag Vid årets början 10 137 15 598 Omklassificeringar -8 615-8 184 Investeringar 7 799 2 723 Redovisat värde vid periodens slut 9 321 10 137 SID 30 sid 31
Konsoliderade kommandit- och handelsbolag i KONCERNEN KB Danska vägen 74, 916443-5837 KB Anders Zornsgatan 25, 916848-0904 KB Danska vägen 76-78, 957201-9744 KB Anders Zornsgatan 36, 916848-8964 KB Danska vägen 80-82, 916443-5811 KB Danska vägen 84, 916832-4466 KB S:t Pauligatan 20-30, 957201-9751 KB Sättmaskinen, 916832-4458 KB Danska vägen 86-96, S:t Pauligatan 1-16, 916443-5829 HB Akropolis i Lerum, 916896-7322 KB Platågatan 4, 916849-3071 HB Brobacka i Lerum, 916893-1823 KB Engelbrektsgatan 63, 916447-4364 HB Brobacken 10 i Lerum, 916896-8411 KB Nedre Fogelbergsgatan 4, 916444-7048 HB Laggarns väg i Lerum, 916895-4049 KB Nedre Fogelbergsgatan 6, 916443-0911 HB Hantverksgatan i Lerum, 916897-9871 KB Karl-Gustavsgatan 53-67, 957202-1641 HB Åsenvägen 1 i Lerum, 969667-1131 KB Brunnsgatan 1, 916442-6745 HB Ahlströmersgatan 6, 916896-7686 KB Övre Husargatan 14-26, 916442-6752 HB Ö Kyrkogatan 3 i Alingsås, 916896-8452 KB Västergatan 19-29, 916442-2702 HB Sidenvägen 9A i Alingsås, 916896-8445 KB Nordostpassagen 41-43, 957202-0346 KB Kungsgatan 40 42 i Alingsås 916831-9763 KB Vegagatan 22-38, 957201-4307 HB Färgaren 11 i Alingsås, 969671-1093 KB Jungmansgatan 31-33, 957202-1740 HB Torggatan 5-9 i Alingsås, 969673-5423 KB Viktor Rydbergsgatan 14, 916831-9805 HB Drottninggatan 7-11 i Alingsås, 969673-5407 KB Viktor Rydbergsgatan 20, 916831-9771 HB Kungsgatan 10-12 i Alingsås, 969673-4202 KB Falkenbergsgatan 14, 916443-1919 HB Kungsgatan 24 i Alingsås, 969673-4210 KB Utlandia, 916831-9797 HB Brännås i Lerum, 916896-8429 Not 14 Andelar i intresseföretag Koncern Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 161 840 161 000 Inköp 741 840 162 581 161 840 Moderföretag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 75 000 75 000 Redovisat värde vid periodens slut 75 000 75 000 Spec av moderföretagets och koncernens innehav av andelar i intresseföretag 2011-12-31 Andel Andel Kapitalan- % % delens värde Redovisat värde Intresseföretag/ org nr, säte röster kapital i koncernen hos moderföretaget Direktägda Aranäs AB 556533-7176, Kungsbacka 50,0 50,0 75 000 Rabbalshede Kraft AB (publ) 556681-4652, Tanum 28,9 24,1 162 581 162 581 75 000 Not 15 Andra långfristiga värdepappersinnehav Koncern Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 16 250 29 340 Tillkommande tillgångar 6 005 Avgående tillgångar -13 090 Omklassificeringar 500 22 755 16 250 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början -390-13 090 Avgående tillgångar 13 090 Årets nedskrivningar -300-390 -690-390 Redovisat värde vid årets slut 22 065 15 860 Moderföretag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 16 200 16 200 16 200 16 200 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början -390 Årets nedskrivningar -300-390 -690-390 Redovisat värde vid årets slut 15 510 15 810 Innehavet avser onoterade andelar. Not 16 Andra långfristiga fordringar Koncern Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 42 099 6995 Tillkommande fordringar 905 35 118 Reglerade fordringar -804-14 42 200 42 099 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början -6 216 Årets nedskrivningar -6 216-6 216-6 216 Redovisat värde vid årets slut 35 984 35 883 Fotrsättning på nästa sida SID 32 sid 33
Moderföretag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 7 022 6 995 Tillkommande fordringar 905 41 Reglerade fordringar -806-14 7 121 7 022 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början -6 216 Årets nedskrivningar -6 216-6 216-6 216 Redovisat värde vid årets slut 905 806 Not 17 Pågående arbete för annans räkning Koncern Nedlagda utgifter på entreprenader 66 270 33 672 Avgår: Delfakturering på entreprenader -45 010-18 026 21 260 15 647 MODERFÖRETAG Nedlagda utgifter på entreprenader 2 815 Avgår: Delfakturering på entreprenader -2 815 Not 18 Eget kapital Aktie- Bundna Fritt eget kapital reserver kapital Koncernen Vid årets början 30 000 51 651 208 887 Årets resultat 16 181 Utdelning -15 000 Omräkningsdifferens utländskt dotterföretag 1 122-222 Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital 4 191-4 191 Vid årets slut 30 000 56 964 205 655 Moderföretag Vid årets början 30 000 6 000 158 138 Årets resultat 10 881 Utdelning -15 000 Koncernbidrag -9 477 Skatteeffekt på koncernbidrag 2 492 Vid årets slut 30 000 6 000 147 034 Not 19 Avsättningar för uppskjuten skatt Uppskjuten skatteskuld Netto KONCERN 2011-12-31 Byggnader och mark 110 894-110 894 110 894-110 894 KONCERN 2010-12-31 Byggnader och mark 99 942-99 942 99 942-99 942 MODERFÖRETAGET 2011-12-31 Byggnader och mark 40 511-40 511 40 511-40 511 MODERFÖRETAGET 2010-12-31 Byggnader och mark 33 750-33 750 33 750-33 750 Not 20 Lån fastigheter Koncern Förfallotidpunkt, 1 5 år från balansdagen 4 210 14 800 Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 2 251 874 2 245 574 2 256 084 2 260 374 Moderföretag Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 1 376 995 1 332 674 1 376 995 1 332 674 Lånestockens genomsnittliga bindningstid för ränta på balansdagen uppgår till 43 månader. Koncernen har ingått räntederivatavtal om nominellt 1 378 mkr (1 143 mkr) i syfte att fördela låneportföljens ränteförfall i enlighet med beslutad finanspolicy. Det teoretiska marknadsvärdet på derivatavtalen uppgår på balansdagen till -76,3 mkr (-28,7 mkr). Då derivatavtalen ingåtts i säkringssyfte redovisas inte värdet av dessa i balansräkningen. Not 21 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut Koncern Fastighetsinteckningar 2 448 449 2 448 449 Företagsinteckningar 9 000 9 000 2 457 449 2 457 449 Moderföretag Fastighetsinteckningar 1 345 336 1 353 579 1 345 336 1 353 579 I fastighetsinteckningar ingår även ställda säkerheter av koncernföretag för moderföretagets skulder. SID 34 sid 35
Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncern Förutbetalda hyresintäkter 40 690 41 578 Upplupna personalkostnader 9 792 8 254 Upplupna räntekostnader 8 795 8 541 Övriga poster 19 433 11 517 78 710 70 160 Moderföretag Förutbetalda hyresintäkter 3 470 3 204 Upplupna personalkostnader 3 409 3 262 Upplupna räntekostnader 5 532 5 368 Övriga poster 2 116 2 182 14 527 14 016 Göteborg den 25 april 2012 Reine Rosén Ordförande Johan Rosén Gustav Edvardsson Min revisionsberättelse har lämnats den 25 april 2012 Jan Malm Auktoriserad revisor Benny Rosén Per Rosén Thomas Lundh Verkställande direktör Revisionsberättelse Till årsstämman i Ernst Rosén AB, org. nr 556190-8772 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Jag har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för Ernst Rosén AB för år 2011. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur företaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att årsstämman faställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har jag även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Ernst Rosén AB för år 2011. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att de revisionsbevis jag inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Göteborg den 25 april 2012 Jan Malm Auktoriserad revisor SID 36 sid 37
Styrelse Fastighetsförteckning Ledning Gustav Edvardsson född 1951 MBA, civilekonom och fil. kand. Entreprenöroch managementkonsult. Styrelseledamot i Ernst Rosén AB sedan 2007. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Möbelvision AB och Waxy Franschise Sweden AB. Styrelseledamot i Validera Älvsborg. Birgitta Hanning född 1967 Civilekonom. Adjungerad i styrelsen sedan 1995. Chef Affärsstöd Administration sedan 2007. Koncerncontroller 1994 2007. Per Rosén född 1981 Copywriter. Styrelseledamot i Ernst Rosén AB sedan 2007. Styrelsesuppleant 2006 2007. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Örgryte IS sedan 2011. Reine Rosén född 1951 Byggnadsingenjör. Styrelseordförande i Ernst Rosén AB sedan 2006. Styrelseledamot 1984 2006. Verkställande direktör 1994 2006. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Rabbalshede Kraft AB sedan 2007, styrelseledamot i Aranäs AB. Thomas Lundh född 1954 Civilekonom, fastighetsjurist. Verkställande direktör i Ernst Rosén AB sedan 2006. Ekonomichef 1988 1993, fastighetschef 1994 2006. Övriga uppdrag: Styrelseledamot Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen, Göteborgskretsen, Örgryte Bostads AB, Aranäs AB, Floden Byggnads AB. Benny Rosén född 1929 Byggmästare. Styrelseledamot i Ernst Rosén AB sedan 1984. Styrelsens ordförande 1994 2006. Verkställande direktör 1984 1994. Övriga uppdrag: Hedersordförande i Örgryte IS. Johan Rosén född 1978 Fastighetsförvaltare. Styrelseledamot sedan 2007. Styrelsesuppleant 2006 2007. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Flodén Byggnads AB, styrelsesuppleant i Aranäs AB. Fast.beteckning Adress Bygg/ Tax.v Total Antal Antal Yta (m 2 ) Yta (m 2 ) Garage- Omb. år Tkr yta (m 2 ) lägenheter lokaler lägenheter lokal platser Göteborg Lunden 22:15 Danska Vägen 69/ Liedstrandsgatan 3 46/79 13 287 1 247 18 5 1 126 121 - Lunden 22:9 Danska Vägen 73 33/74 11 515 998 21 1 889 109 - Lunden 25:23 Danska Vägen 79/ Torkelsgatan 1 37/75 12 306 1 131 18 2 919 212 - Lunden 25:26 Pärlstickaregatan 4 39/75 6 710 639 12 2 568 71 - Lunden 17:27 Danska Vägen 72 58 11 508 1 078 17 3 989 89 - Lunden 17:26 Danska Vägen 74 72 25 878 2 373 31 2 2 010 363 - Lunden 17:25,17:23 Danska Vägen 76 78 72 57 800 4 978 66 16 4 095 883 123 Lunden 17:24 Danska Vägen 80 82 74 24 882 2 305 35 2 1 825 480 - Lunden 17:28 S:t Pauligatan 20 30 71 48 699 4 477 78 11 4 115 362 - Lunden 17:21 Danska Vägen 86 96 66 87 400 10 472 49 9 5 112 5 360 203 Lunden 17:19 S:t Pauligatan 6 16 65 66 172 6 237 60 8 5 449 788 - Lunden 16:25 S:t Pauligatan 1/ Mäster Johansg. 8, 12 72 54 444 6 241 38 16 3 583 2 658 51 Lunden 16:22 S:t Pauligatan 3 7 62 52 182 5 115 41 19 3 501 1 614 106 Lunden 16:20 S:t Paulgatan 9 11 58 27 001 3 335 25 17 1 792 1 543 36 Olskroken 1:17 Redbergsvägen 22 42/ L:a Redbergsgatan 2 82 221 800 19 036 192 18 14 523 4 513 176 Bagaregården 5:10 Kungälvsgatan 4 84 23 400 1 882 28-1 882 - - Lunden 3:4 Platågatan 4 63 8 207 717 9 2 692 25 9 Lunden 25:24 Danska Vägen 77 62 9 217 898 9 2 684 214 - Lunden 25:25 Danska Vägen 75/ Pärlstickaregatan 2 40/77 11 515 1 137 17 5 1 037 104 - Lunden 17:22 Danska Vägen 84 65 46 439 4 288 50 11 3 409 724 75 Kallebäck 4:5 Mejerigatan 18 22 63 61 033 6 006 75-6 006-75 Heden 25:1 Engelbrektsgatan 63/ Hedåsgatan 83 50 404 2 930 34 2 2 625 305 - Vasastaden 12:4 Nedre Fogelbergsg. 4 81 35 663 2 007 24 1 1 918 89 21 Vasastaden 12:5 Nedre Fogelbergsg. 6 29/82 47 257 2 756 29 1 2 692 64 - Vasastaden 22:20 Karl Gustavsg. 53 67 71 197 032 11 852 173 5 10 938 914 107 Annedal 19:16 Brunnsgatan 1/ Västergatan 11 15/ Övre Husarg. 6 12 75 182 533 11 488 174 8 10 307 1 181 172 Annedal 19:19 Övre Husarg. 14 26 75 154 820 10 491 140 11 8 937 1 554 - Annedal 19:17 Västergatan 19 29 75 138 474 8 845 155 9 8 519 326 - Olivedal 5:23 Nordostpassagen 41 43 68 40 671 3 347 48 5 2 903 444 27 Olivedal 3:25 Vegagatan 22 38 69 135 323 10 656 114 19 8 984 1 672 125 Olivedal 27:11 Jungmansgatan 31 33 73 92 174 7 642 112 11 6 292 1 350 102 Stampen 26:1 Stampgatan 20 29/87 34 400 1 954-5 - 1 954 6 Lorensberg 10:5 Viktor Rydbergsg 14 29/05 18 413 766-5 - 766 8 Lorensberg 11:6 Viktor Rydbergsg 20 21 5 006 860 - - 860 - - Krokslätt 43:11 Falkenbergsgatan 14 77 17 546 1 415 21-1 415-19 Krokslätt 82:19 Utlandagatan 6 8/ Gyllenkrooksgatan 10/ Rudedammsgatan 6 77 245 200 22 735 155 35 12 563 10 172 211 Torp 24:6 Anders Zornsgatan 25 45/92 21 910 1 706 29-1 706-12 Torp 27:5 Anders Zornsgatan 36 46/96 19 022 1 400 24 3 1 372 28 5 Totalt Göteborg 2 317 243 187 440 2 121 271 146 237 41 052 1 669 Fr. v. Thomas Lundh VD. Anställd sedan 1988. Birgitta Hanning Chef Affärsstöd Administration. Anställd sedan 1994. Daniel Holmén Chef Affärsstöd Fastighet. Anställd sedan 2011. Annika Fagrell Chef Affärsområde Öst. Anställd sedan 2008. Andreas Ekstrand Chef Affärsområde Väst. Anställd sedan 2007 SID 38 sid 39