Research Update: AB Stångåstaden; Rating 'AA-/A-1+' och 'K-1' Bekräftade på starka finansiella resultat, Primary Credit Analyst: Andrea Croner, Stockholm (46) 8-440-5921; andrea.croner@standardandpoors.com Secondary Contact: Pierre-Brice Hellsing, Stockholm +46 (0)8 440 59 06; Pierre-Brice.Hellsing@standardandpoors.com Table Of Contents Översikt Ratinghändelse Ratingsammanfattning Likviditet Ratingutsikt Related Criteria And Research Ratinglista WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT MARCH 2, 2015 1 Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
Research Update: AB Stångåstaden; Rating 'AA-/A-1+' och 'K-1' Bekräftade på starka finansiella resultat, Översättning för information - Denna översättning syftar till att underlätta förståelsen av vårt pressmeddelande på engelska och ges endast i informationssyfte. Översikt I vårt huvudscenario fram till och med 2017, förväntar vi oss att bostadsbolaget Stångåstaden kommer att aktsamt övervaka sina investeringsprogram och endast öka sin lånebörda måttligt. Vi bekräftar Stångåstadens ratingbetyg 'AA-/A-1+' och enligt vår nordiska ratingskala 'K-1'. Den stabila ratingutsikten återspeglar vår förväntan att Stångåstaden kommer att fortsätta prestera solida finansiella resultat samt upprätthålla en riskbegränsande skuld- och likviditetshantering fram till och med 2017. Ratinghändelse Standard and Poor's Ratings Services bekräftade den 17 februari 2015 det långfristiga kreditbetyget 'AA-' och det kortfristiga kreditbetyget'a-1+'på AB Stångåstaden. Ratingutsikten är stabil. Samtidigt bekräftades det kortfristiga kreditbetyget 'K-1' enligt vår nordiska ratingskala. Ratingsammanfattning Stångåstadens rating är baserad på Standard and Poor's bedömning av bostadsbolagets stand-alone kreditvärdighet(stand-alone credit profile, SACP), samt en förväntad hög sannolikhet att Stångåstadens ägare, Linköpings kommun, skulle tillhandahålla extraordinärt finansiellt stöd om Stångåstaden skulle drabbas av finansiella svårigheter. Stångåstadens SACP stöds av bolagets mycket starka affärsriskprofil, vilken grundar sig på en låg sektorrisk, starka ekonomiska fundamenta och en mycket stark marknadsposition inom Linköpings hyresmarknad. Bedömningen av bolagets SACP stöds ytterligare av en hög kvalitet på företagets fastigheter, dess konservativa finansiella policy och låga skuldsättning. WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT MARCH 2, 2015 2
Research Update: AB Stångåstaden; Rating 'AA-/A-1+' och 'K-1' Bekräftade på starka finansiella resultat, Vi tar emellertid också med i beräkningarna Stångåstadens korta finansieringsprofil samt en förväntad låneökning för att finansiera dess investeringsprogram. I enlighet med våra kriterier för rating av "government-related entities"(gres) baseras vår uppfattning av en "hög" sannolikhet för ett omedelbart och tillräckligt extraordinärt finansiellt stöd från ägaren på vår bedömning av Stångåstadens: "Viktiga" roll för Linköpings kommun, där bolaget är en viktig del i kommunens infrastruktur och samhällsnytta; och "Mycket starka" länk till kommunen, som är aktivt involverad i att utforma bolagets strategiska inriktning och ämnar behålla sitt 100% ägande av bolaget över de närmaste åren. Vi bedömer Stångåstadens affärsriskprofil (enterprise profile) som mycket stark på grund av dess låga sektorrisk och starka marknadsposition. Stångåstaden har omkring 18,500 lägenheter i Linköping. En mycket stark efterfrågan på hyreslägenheter i Linköping borgar för en minimal vakansgrad i dess bostadshyresbestånd. Vi uppskattar det genomsnittliga bostadspriset för privatägda bostäder i Linköping till höga 124% av riksgenomsnittet, vilket i kombination med en stark befolkningstillväxt på 1,0% per år de senaste tre åren leder till starka ekonomiska fundamenta. Stångåstadens fastigheter är välskötta. De senaste åren har Stångåstaden kontinuerligt ökat sina underhållsnivåer. Vi förväntar oss underhållskostnaderna kommer att öka med 9%(SEK303 per kvadratmeter)till 2017 jämfört med 2014 (SEK277 per kvadratmeter). Detta är en hög nivå i jämförelse med den SABOs(Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) genomsnitt på SEK195 per kvadratmeter. Vi bedömer Stångåstadens finansiella riskprofil som stark på grund av dess konservativa finanspolicy och starka balansräkning. Stångåstaden planerar att investera cirka SEK945 miljoner per år under 2015-2017. Dessa planerade investeringar kommer att öka nettoupplåningen med SEK587 miljoner per år och vi förväntar oss att bolagets skuldsättningskvot (debt to debt and equity)kommer att vara 59% vid utgången av 2016, i stort sett oförändrat från 2013. Vi bedömer dock att det finns utrymme för företaget att ta upp ytterligare finansiering tack vare en låg belåningsgrad (loan-to-value) på mycket starka 20% samt utrymme inom dess räntetäckningsgrad. I vårt huvudscenario förväntar vi oss en EBITDA räntetäckningsgrad på starka 4,1x år 2017, jämfört med 4,0x 2014, och lån/ebitda på starka 9,7x för 2017 jämfört med 7,1x 2014. Stångåstaden har, i likhet med andra svenska allmännyttiga bostadsbolag, en kort finansieringsprofil vilket ökar bolagets refinansieringsrisk. Vid utgången av 2014 var den genomsnittliga förfallotiden 1,9 år, bolaget har delvis balanserat relaterade refinansieringsrisker genom kontrakterade kreditfaciliteter, vilket tekniskt sett resulterar i en längre genomsnittlig WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT MARCH 2, 2015 3
Research Update: AB Stångåstaden; Rating 'AA-/A-1+' och 'K-1' Bekräftade på starka finansiella resultat, förfalloprofil på 2,7 år. Den genomsnittliga räntebindningstiden (inklusive hedging) var 2,1 år vid samma tidspunkt. Likviditet Vi bedömer Stångåstadens övergripande likviditetsposition som tillräcklig, vilket baseras på bolagets likviditetstäckningsgrad på 78% och en stark tillgång till kapitalmarknaden. Stångåstadens låneportfölj med förfall inom de kommande 12 månaderna uppgår till SEK2,6 miljarder. Vidare beräknar vi att räntekostnader och finansiering av investeringar adderar SEK0,8 miljarder till Stångåstadens likviditetsbehov under samma period. Stångåstaden har likviditetsfaciliteter på SEK2,2 miljarder. Tillsammans med kassaflöden från verksamheten om SEK0,5 miljarder beräknar vi bolagets tillgängliga likviditet, inklusive bankfaciliteter till 78% av förfallande lån de kommande 12 månaderna. Ratingutsikt Den stabila ratingutsikten speglar Standard & Poor's förväntningar att Stångåstadens SACP kommer att kvarstå på nuvarande nivå, stödd av en mycket stark affärsriskprofil och stark finansiell riskprofil. Vi förväntar oss att Stångåstadens investeringar kommer hjälpa bolaget att bibehålla sin dominanta marknadsposition på Linköpings hyresmarknad. Vidare bedömer vi att bolagets låneökning kommer att vara måttlig och inte försvaga dess likviditetsposition. Vi förväntar oss inga förändringar i Stångåstadens ägarstruktur som skulle kunna påverka vår syn av bolagets relation till Linköpings stad. Vi skulle kunna höja ratingen om Stångåstadens affärsriskprofil stärks, som ett resultat av starkare ekonomiska fundamenta i kombination med att bolagets finansiella riskprofil stärktes. Den finansiella riskprofilen skulle kunna stärkas av en betydligt starkare likviditetsposition, uppgående till mer än 105% i likviditetstäckning. Vi skulle även kunna höja ratingen om bolaget förlänger förfallotiden på sin låneportfölj, som resulterar i en avsevärd förbättring av bolagets likviditetsposition. Dessutom skulle vi kunna höja ratingen om vår bedömning av Stångåstadens roll eller länk till Linköpings kommun skulle förändras positivt. En negativ ratingförändring skulle kunna föranledas av att Stångåstadens finansiella riskprofil försvagas, möjligen på grund av att investeringarna orsakar en kraftig ökning av skuldsättningen eller om likviditetspositionen skulle försvagas till mindre än 50%. Vidare skulle vi kunna överväga en negativ ratingförändring om bolagets roll eller länk till Linköpings kommun skulle förändras negativt. WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT MARCH 2, 2015 4
Research Update: AB Stångåstaden; Rating 'AA-/A-1+' och 'K-1' Bekräftade på starka finansiella resultat, Related Criteria And Research Methodology For Rating Public And Nonprofit Social Housing Providers, Dec. 17, 2014 Standard & Poor's National And Regional Scale Mapping Tables, Sept. 30, 2014 National And Regional Scale Credit Ratings, Sept. 22, 2014 Rating Government-Related Entities: Methodology And Assumptions, Dec. 9, 2010 Ratinglista CreditWatch/Outlook Action; Ratings Affirmed Till Från AB Stangastaden Kreditbetyg AA-/Stable/A-1+ AA+/Stable/A-1+ Nordisk regional skala --/--/K-1 --/--/K-1 Commercial Paper A-1+ A-1+ Commercial Paper K-1 K-1 Additional Contact: International Public Finance Ratings Europe; PublicFinanceEurope@standardandpoors.com WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT MARCH 2, 2015 5
Copyright 2015 by Standard & Poor's Financial Services LLC (S&P), a part of McGraw Hill Financial, Inc. All rights reserved. No content (including ratings, credit-related analyses and data, valuations, model, software or other application or output therefrom) or any part thereof (Content) may be modified, reverse engineered, reproduced or distributed in any form by any means, or stored in a database or retrieval system, without the prior written permission of Standard & Poor's Financial Services LLC or its affiliates (collectively, S&P). The Content shall not be used for any unlawful or unauthorized purposes. S&P and any third-party providers, as well as their directors, officers, shareholders, employees or agents (collectively S&P Parties) do not guarantee the accuracy, completeness, timeliness or availability of the Content. S&P Parties are not responsible for any errors or omissions (negligent or otherwise), regardless of the cause, for the results obtained from the use of the Content, or for the security or maintenance of any data input by the user. The Content is provided on an "as is" basis. S&P PARTIES DISCLAIM ANY AND ALL EXPRESS OR IMPLIED WARRANTIES, INCLUDING, BUT NOT LIMITED TO, ANY WARRANTIES OF MERCHANTABILITY OR FITNESS FOR A PARTICULAR PURPOSE OR USE, FREEDOM FROM BUGS, SOFTWARE ERRORS OR DEFECTS, THAT THE CONTENT'S FUNCTIONING WILL BE UNINTERRUPTED OR THAT THE CONTENT WILL OPERATE WITH ANY SOFTWARE OR HARDWARE CONFIGURATION. In no event shall S&P Parties be liable to any party for any direct, indirect, incidental, exemplary, compensatory, punitive, special or consequential damages, costs, expenses, legal fees, or losses (including, without limitation, lost income or lost profits and opportunity costs or losses caused by negligence) in connection with any use of the Content even if advised of the possibility of such damages. Credit-related and other analyses, including ratings, and statements in the Content are statements of opinion as of the date they are expressed and not statements of fact. S&Ps opinions, analyses, and rating acknowledgment decisions (described below) are not recommendations to purchase, hold, or sell any securities or to make any investment decisions, and do not address the suitability of any security. S&P assumes no obligation to update the Content following publication in any form or format. The Content should not be relied on and is not a substitute for the skill, judgment and experience of the user, its management, employees, advisors and/or clients when making investment and other business decisions. S&P does not act as a fiduciary or an investment advisor except where registered as such. While S&P has obtained information from sources it believes to be reliable, S&P does not perform an audit and undertakes no duty of due diligence or independent verification of any information it receives. To the extent that regulatory authorities allow a rating agency to acknowledge in one jurisdiction a rating issued in another jurisdiction for certain regulatory purposes, S&P reserves the right to assign, withdraw, or suspend such acknowledgement at any time and in its sole discretion. S&P Parties disclaim any duty whatsoever arising out of the assignment, withdrawal, or suspension of an acknowledgment as well as any liability for any damage alleged to have been suffered on account thereof. S&P keeps certain activities of its business units separate from each other in order to preserve the independence and objectivity of their respective activities. As a result, certain business units of S&P may have information that is not available to other S&P business units. S&P has established policies and procedures to maintain the confidentiality of certain nonpublic information received in connection with each analytical process.. S&P may receive compensation for its ratings and certain analyses, normally from issuers or underwriters of securities or from obligors. S&P reserves the right to disseminate its opinions and analyses. S&P's public ratings and analyses are made available on its Web sites, www.standardandpoors.com (free of charge), and www.ratingsdirect.com and www.globalcreditportal.com (subscription), and may be distributed through other means, including via S&P publications and third-party redistributors. Additional information about our ratings fees is available at www.standardandpoors.com/usratingsfees. WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT MARCH 2, 2015 6