Delårsrapport januari mars AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
perioden I SAMMANDRAG Förvaltningsresultatet ökade till,8 miljoner kronor under första kvartalet. Hyresintäkter Hyresintäkterna för perioden ökade till, miljoner kronor (8,8 miljoner kronor föregående år). Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv under, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresnivåer. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet ökade till,8 (8,6) miljoner kronor, varav 8, (,8) miljoner kronor från intresseföretag. Ökningen av förvaltningsresultat från intresseföretag förklaras främst av framgångsrikt uthyrningsarbete. Omvärdering av fastigheter Nyuthyrningar ökade marknadsvärdet på Sagax fastigheter med totalt 6, (,5) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen medförde att fastighetsvärdena ökade med 99, (,) miljoner kronor, varav 9, (8,6) miljoner kronor i Sverige och 6, ( 6,6) miljoner kronor utomlands. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med 5,6 (,5) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter i intresseföretag påverkade härutöver Sagax resultat med, (,) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument Omvärdering av finansiella instrument har skett med totalt 6,7 (9,9) miljoner kronor, varav 7,6 (78,) miljoner avsåg Sagax räntederivat och 5, (6,6) miljoner kronor avsåg räntederivat i intresseföretag. Räntederivaten omvärderades till följd av stigande långa marknadsräntor. Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till 6, (5,9) miljoner kronor, motsvarande 8,5 (8,) kronor per stamaktie efter utspädning. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 9, (8,8) miljoner kronor motsvarande 5,7 (,6) kronor per stamaktie efter utspädning. Fastighetsportföljen Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 9 9 (8 8) miljoner kronor. Sagax har under perioden investerat 5,6 (78,) miljoner kronor varav 5,6 (6,9) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. Inga fastighetsförvärv har skett under perioden. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, uppgick till 7,6 % (7,7 %) under perioden. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyres avtalen var 7,7 (8,) år. Oförändrad prognos för För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för. 9 8 7 Belopp i miljoner kronor jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter, 8,8 78, 6, 566, 9, 55,5 Förvaltningsresultat,8 8,6 78,,7,8 9,, Resultat efter skatt 6, 5,9,9 9,7,7 8,5 566, Fastigheter, marknadsvärde 9 9 8 8 8 96 7 55 6 6 6 5 5 Direktavkastning, % ) 7,6 7,7 7,7 8, 8, 7,6 7, Resultat per stamaktie efter utspädning, kr ) 8,5 8,,5,9,6 7,5, ) För definition se sidan 5. Omslag: Kugghjulet i Huddinge omfattar 5 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Volvo. Under kommer Sagax att anpassa lokalerna till Volvos verksamhet och har i samband med detta överenskommit om nya hyresvillkor. Delårsrapport januari mars
VD HAR ORDET Första kvartalet kan sammanfattas med bra förvaltningsresultat och stabil verksamhet. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet och det operativa kassaflödet uppgick till,8 respektive 9, miljoner kronor under årets första tre månader. Det är en ökning med 7 % respektive 5 % i förhållande till samma period föregående år. Resultatökningen förklaras huvudsakligen av en större fastighetsportfölj. Direktavkastningen som uppgick till 7,6 % under årets första kvartal är i princip oförändrad i förhållande till samma period föregående år (7,7 %) trots att Sagax investeringar i Stockholm och Helsingfors nu utgör en större del av portföljen. Verksamheten är stabil och intjäningen utvecklas enligt vår prognos för. Finansiell ställning Under de senaste tolv månaderna har den räntebärande nettoskulden i förhållande till fastighetsportföljens marknadsvärde sjunkit från 7 % till 67 %. Detta är en konsekvens av amorteringar samt av en positiv värdeutveckling på Sagax fastigheter. Räntetäckningsgraden har även utvecklats positivt och stigit från, till,5 gånger. Den genomsnittliga räntekostnaden uppgick den mars till,5 %, att jämföra med,6 % för ett år sedan. Räntetäckningsgradens utveckling är således inte en konsekvens av lägre genomsnittlig ränta utan av att rörelsens intjäning utvecklats positivt. Sammantaget har den finansiella ställningen stärkts under det senaste året. Sedan början av har vi förbättrat Sagax tillgång till omedelbart disponibla likvida medel. Syftet har huvudsakligen varit att stärka Sagax förmåga att tillvarata affärsmöjligheter. Per mars hade Sagax tillgång till miljoner konor i omedelbart tillgängliga likvida medel. Detta var en med god marginal betryggande nivå för den löpande verksamheten men gav inte något större utrymme för ofinansierade förvärv. Under det senaste året har nivån höjts och vid periodens utgång uppgick den till 878 miljoner kronor. Det innebär att Sagax nu lättare kan tillvarata affärsmöjligheter utan att vara beroende av att redan ha fått till stånd en långfristig finansiering. Givetvis medför en ökning av bolagets tillgängliga likviditet kostnader. Jag bedömer dock att dessa står i proportion till fördelarna. Sagax största kreditgivare är den tyska banken Deutsche Pfandbriefbank AG, PBB. I samband med finanskrisen 8-9 var banken tvungen att söka stöd hos den tyska staten och flera kontor inom bankens internationella verksamhet, däribland Stockholm, lades ner. PBB har nu meddelat att banken kommer att återuppta verksamheten i Norden och efter sommaren så öppnas åter kontoret i Stockholm. Detta är värdefullt för Sagax eftersom det avsevärt förbättrar förutsättningarna för att, helt eller delvis, kunna förlänga befintlig finansiering med en av våra huvudfinansiärer som känt bolaget under mycket lång tid. Hyres- och investeringsmarknaderna I bokslutskommunikén för angav vi att vi förutsåg oförändrad eller till och med något förbättrad uthyrningsgrad under trots att Sagax redan har låg vakansgrad. I början av april kunde vi konstatera att Sagax under årets första kvartal hyrt ut kvadratmeter varav 5 kvadratmeter avsåg Sagax och 6 5 avsåg vårt intresseföretag Söderport. Detta är en ovanligt hög uthyrningstakt som bland annat påverkades av ett större hyresavtal (5 kvadratmeter) med logistikföretaget Bring. Vi upplever att hyresmarknaden är oförändrat stabil. Investeringsmarknaden har varit avvaktande sedan slutet av. Sagax har inte genomfört några fastighetsförvärv under kvartalet. Detta till följd av att utbudet av investeringsmöjligheter varit lågt och att vi valt att konsolidera verksamheten under några månader efter års aktiva investeringsverksamhet. Vi förväntar oss fortsatt låg aktivitet inom Sagax marknadssegment till och med sommaren. Stockholm den maj DAVID Mindus Verkställande direktör Delårsrapport januari mars
RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat- samt kassaflödesposterna nedan avser perioden januari till och med mars. Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år. Resultat Förvaltningsresultatet ökade till,8 (8,6) miljoner kronor, varav 8, (,8) miljoner kronor från intresseföretag. Ökningen av förvaltningsresultat från intresseföretag förklaras främst av framgångsrikt uthyrningsarbete. Nyuthyrningar och avflyttningar påverkade fastigheternas marknadsvärde med netto 6, (,5) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen medförde att fastighetsvärdena ökade med 99, (,) miljoner kronor, varav 9, (8,6) miljoner kronor i Sverige och 6, ( 6,6) miljoner kronor utomlands. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med 5,6 (,5) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter i intresseföretag påverkade härutöver resultatet med, (,) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument i Sagax påverkade resultatet med 7,6 (78,) miljoner kronor, varav 7,6 (6,) miljoner kronor avsåg räntederivat. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med 5, (6,6) miljoner kronor för omvärdering av räntederivat i intresseföretaget Söderport. Årets resultat efter skatt uppgick till 6, (5,9) miljoner kronor. Intäkter Hyresintäkterna ökade till, (8,8) miljoner kronor. Intäktsökningen förklaras främst av fastighetsförvärv under, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresintäkter. Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 9,9 (9,6) miljoner kronor. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 8, (7,) miljoner kronor. Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till, (,) miljoner kronor. Förändringarna i Sagax fastighetsbestånd under har lett till att andelen triple netavtal minskat. Central administration Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till 9, (8,8) miljoner kronor. Resultat från intresseföretag Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till 8, (,8) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresseföretagen Söderport Holding AB och Segeltorp Holding AB. Resultat ökningen förklaras av framgångsrikt arbete med lokal uthyrningar i Söderport under och. Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till 7,7 (,9) miljoner kronor varav värdeförändringar på räntederivat uppgick till 5, (6,6) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter uppgick till, (,) miljoner kronor. Finansnetto Sagax finansiella kostnader uppgick till 69,8 (65,8) miljoner kronor. De finansiella kostnaderna har ökat till följd av ökad upplåning i samband med fastighetsförvärv under. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den mars till,5 % (,6 %). Sagax finansiella intäkter uppgick till,9 (,8) miljoner kronor, varav, miljoner kronor i räntekompensation i samband med Järfälla kommuns förköp av fastigheter, se även sidan 6. HYRESINTÄKTER FÖRVALTNINGSRESULTAT Mkr 5 Mkr Mkr Mkr 8 5 5 6 8 6 8 5 7 Kvartal 5 6 7 8 9 Hyresintäkter per kvartal Rullande årsvärde Kvartal 5 6 7 8 9 Förvaltningsresultat per kvartal Rullande årsvärde Delårsrapport januari mars
Omvärderingar av fastigheter Den mars omfattade fastighetsbeståndet () fastigheter med ett marknadsvärde om 9 9 (8 8) miljoner kronor. Marknadsvärdeförändringen avseende den svenska verksamheten uppgick till 9,6 (8,) miljoner kronor. Värdeutvecklingen redovisad i kronor för verksamheten utomlands har sammanlagt uppgått till 6, (,9) miljoner kronor. Den sammantagna värdeökningen under perioden uppgick till 5,6 (,5) miljoner kronor, exklusive valutaeffekter. Den allmänna marknadsvärdeförändringen uppgick till 99, (,) miljoner kronor, varav 9, miljoner kronor i Sverige. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 9. blev effekten att Sagax redovisar positiva orealiserade värdeförändringar. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till 8,9 ( 58,) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatavtalens slut datum, oavsett ränteläge. Omvärderingarna påverkar inte kassaflöde eller belåningsgrad. Sagax resultat för perioden påverkades även av omvärderingar av räntederivat i Sagax intresseföretag med 5, (6,6) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande kostnads- och skuldfört bolagets andel av undervärden för intresseföretags räntederivat. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor Nyuthyrningar/Omförhandlingar 6,7 Avflyttningar/Omförhandlingar, Allmän marknadsvärdeförändring 9, Delsumma Sverige 9,6 Nyuthyrningar/Omförhandlingar Avflyttningar/Omförhandlingar Allmän marknadsvärdeförändring 6, Delsumma Utland 6, Skatt Sagax redovisar en aktuell skatteintäkt om 8, (,) miljoner kronor till följd av en justering av föregående års taxering avseende verksamheten i Finland. Den uppskjutna skattekost naden för perioden uppgick till 98, (,8) mil joner kronor. Koncernens uppskjutna skatte fordran respektive skatteskuld uppgick till, respektive 69, miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatteskuld i balansräkningen. Sagax har inga skatterättsliga tvister. UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/SKATTESKULD PER LAND Summa orealiserade värdeförändringar 5,6 Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8, % (8, %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassa flöden och restvärden uppgick till 9, % (8, %) respektive 9,5 % (, %). Förändringarna av det vägda direktavkastningskravet och den vägda kalkylräntan är hänförlig till en förändrad geografisk sammansättning av fastighetsportföljen. Se även avsnittet om analys och generella förut sättningar på sidan 9. Omvärderingar av finansiella instrument Sagax finansiella instrument den mars utgjordes uteslutande av räntederivat i form av räntetak samt nominella ränte swappar. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och eventuella marknadsvärdesförändringar redo visas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till 7,6 (78,) miljoner kronor varav 7,6 (6,) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och noll (,) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring. Under det första kvartalet steg de svenska marknadsräntorna samtidigt som marknadsräntorna i euro sjönk. Sammantaget Belopp i miljoner kronor mar Sverige 6, Finland,7 Tyskland, Danmark, Netto skattefordran/skatteskuld 66,6 Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 9, (8,8) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har tillfört kassaflödet, ( 65,) miljoner kronor till följd av försäljning av fastigheter. Kassa flödet från finansieringsverksamheten uppgick till 9,5 (77,8) miljoner kronor till följd av amorteringar om 5,9 (8,7) miljoner kronor samt nyupplåning om 5, (,) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med 65, ( 9,) miljoner kronor under året. För rapport över kassaflöden, se sidan. Kassaflödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till följd av att kassa flöde från intresseföretag återinvesteras i intresseföretagens verksamheter. Delårsrapport januari mars
PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Oförändrad prognos för För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till miljoner kronor. Prognosen är oförändrad i förhållande till vad som angavs i bokslutskommunikén för. Aktuell intjäningsförmåga Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånaders basis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 6, % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRE SKATT Belopp i miljoner kronor apr dec Hyresvärde 858 88 Vakans 55 56 Hyresintäkter 8 78 Fastighetskostnader 5 7 Driftnetto 688 665 Central administration 5 Resultatandel från intresseföretag 6 7 Finansnetto 87 9 Förvaltningsresultat 6 Skatt 6 96 Resultat efter skatt 96 68 varav preferensaktie ägarna 7 7 varav stamaktieägarna 9 Mkr 5 5 5 5 Kvartal 6 7 8 9 DIFFERENS MELLAN DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA % 6 5 Kvartal 5 6 7 8 9 Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och tioårig swapränta Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och Sagax genomsnittliga räntenivå % 8 6 Kvartal 5 6 7 8 9 Sagax fastigheters direktavkastning Sagax genomsnittliga låneränta Tioårig swapränta Delårsrapport januari mars
Valsverket i Stockholm omfattar 6 65 kvadratmeter uthyrningsbar area, varav 6 6 kvadratmeter är uthyrda till VVS-handelsföretaget Dahl. Fastigheten är belägen i Ulvsunda industriområde, i anslutning till köpcentrumet Bromma Blocks och Bromma flygplats. Delårsrapport januari mars 5
FASTIGHETSBESTÅNDET Vid kvartalsskiftet omfattade fastighetsbeståndet () fastig heter med en uthyrningsbar area om 7 ( ) kvadrat meter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 7,7 (8,) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 8 % ( %) av marknadsvärdet och 9 % (6 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 858, (787,) respektive 8,7 (7,7) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 9 % (9 %). Investeringar Sagax har under perioden investerat 5,6 (78,) miljoner kronor varav 5,6 (6,9) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. Inga fastighetsförvärv har skett under perioden., miljoner kronor av investeringarna skedde mot hyrestillägg, 5,9 miljoner kronor investerades i samband med nyförhyrning och 5, miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna. Försäljningar Fastigheterna Tornväktaren i Tidaholm och Nålen i Eda såldes under det första kvartalet för totalt,8 miljoner kronor. Järfälla kommun förvärvade i slutet av fastigheterna Veddesta :7 och Veddesta : Järfälla med stöd av förköpslagen. Fastigheterna frånträddes den januari. Kommunen har ersatt Sagax med ett belopp motsvarande Sagax anskaffningskostnad om 6,5 miljoner kronor jämte ränta. FASTIGHETSINVESTERINGAR Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Stockholm 7, 7, Övriga Sverige 6, 6, Helsingfors,5,5 Övriga Finland,9,9 Övrigt Totalt 5,6 5,6 LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL Antal Kontrakterad årshyra Förfalloår avtal Area, kvm Mkr Andel 7 7 7,6 % 68 5 79, 5 % 5 6 578 7, 9 % 5 6 57 58 56,5 7 % 6 79 88 5, 7 % >6 97 76 7 55, 69 % Totalt 7 97 97 8,7 % FÖRFALLOÅR ÅRSHYRA KONCERNENS HYRESVÄRDE Mkr 5 9 6 Övrigt 6 % Övriga Finland % Helsingfors % Övriga Sverige % Stockholm 9 % 5 6 7 8 9 5 >5 6 Delårsrapport januari mars
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG Marknadsvärde Hyresintäkt ) Segment Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Mkr Kr/kvm Hyresvärde, Mkr ) Andel av hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad ) Mkr Andel Stockholm 55 8 5 7 8 6, 9 76 7, 9 % 9 % 87, 8 % Övriga Sverige 68 956 8 55 5,6 6 9, % 95 % 99, 5 % Helsingfors 9 9,6 7 97 95,5 % 96 % 9, % Övriga Finland 5 59 7, 6 7 89, % % 88,9 % Övrigt 5 7 68,5 9 6,7 6 % 75 % 5, % Totalt 6 56 9 9 9 9, 7 97 858, % 9 % 8,7 % ) Hyresintäkter på årsbasis per april. ) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. Vid infarten till Stockholm, där Essingeleden (E/E) möter Södra länken, ligger Sagax fastighet Varubalen med närhet till spårbunden trafik som pendeltåg och tvärbana. På bilden syns även fastigheterna Lagerhuset, Lagret, Packrummet 9, Packrummet, Packrummet, Packrummet, Varuhissen, Vreten och Vreten vilka ägs av Sagax intressebolag Söderport. Delårsrapport januari mars 7
VAKANSGRAD Den ekonomiska vakansgradens förändring Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 6, %, att jämföra med 6,7 % vid årsskiftet /. Under perioden har vakansvärdet ökat med 6, (6,7) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med, (,7) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter har minskat med,6 (,) miljoner kronor i års takt och uppgick till, miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Utgående vakansvärde uppgick till 55, (5,) miljoner kronor. 56 % (9 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm. Kommande vakansförändring Hyresavtal med ett hyresvärde om,5 (,) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav,9 ( ) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och,6 (,) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 7, miljoner kronor under. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med, (,) miljoner kronor. Hyresavtal om totalt 8,9 miljoner kronor, vilka tidigare sagts upp för avflyttning under, har under perioden förlängts. Detta har bidragit till att det justerade utgående vakansvärdet minskat med netto 8, miljoner kronor till 69,8 (5,9) miljoner kronor under perioden. VAKANSFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor jan-dec Ingående vakans respektive år 56,, Avflyttningar 6,,5 Inflyttningar, 7,5 Förändring av lämnade rabatter,6 6, Vakansvärde från fastighetsförvärv,5 Valutaeffekt,, Utgående vakansvärde 55, 56, Uppsagt för omförhandling,9, Uppsagda avtal, ej avflyttat,6 7, Nyuthyrning, ej inflyttat, 7,6 Justerat utgående vakansvärde 69,8 77,9 LÖPTIDER FÖR LÄMNADE RABATTER Förfalloår Mkr,7,9,8 5,8 6, >6,6 Totalt, HYRESAVTAL UPPSAGDA FÖR AVFLYTTNING Avflyttningsår Hyresvärde, Mkr 7, 7, 7, Totalt,6 VAKANSER APRIL Område Antal fastigheter Vakansvärde, Mkr Ekonomisk vakansgrad Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Stockholm 55, 7, % 7 8 6, % Övriga Sverige,,8 % 8 55, % Helsingfors,,5 %,7 % Övriga Finland,, % Övrigt 5,6,9 % Totalt 55, 6, % 9 9, % 8 Delårsrapport januari mars
FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut kvartalsvis värdera samtliga koncernens fastigheter med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka värderas av oberoende värderingsinstitut halvårsvis. Även fastigheter i koncernens intresseföretag värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax () fastig heter uppgick den mars till 9 9 (8 8) miljoner kronor. Försvagningen av euron mot den svenska kronan under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands minskade med 7,5 (,7) miljoner kronor. Den sammanlagda värdeförändringen uppgick under perioden till 5,6 (,5) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan. I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 5, miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 8 99 (8 ) miljoner kronor. Värderingsmetod och genomförande Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 år. Kalkylperioden uppgår som regel till år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna om fattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. De externa marknadsvärderingarna görs varje kvartal och om fattar koncernens samtliga fastigheter med undantag för fastigheterna i Hechingen, Tyskland, vilka till följd av de höga kostnaderna för fastig hetsvärderingar i Tyskland värderas av värderingsföretag juni och december och internt av Sagax mars och september under. Analyser och generella förutsättningar Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7,, %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7,, %) och direktavkastningskrav för restvärdes bedömning (6,75,5 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS REDOVISADE VÄRDE Mkr Antal Fastighetsbestånd december 8 96,7 6 Förvärv av fastigheter Investeringar i befintligt bestånd 5,6 Försäljning av fastigheter 65, Omräkningsdifferens avseende utländska fastighetsvärden 7,5 Värdeförändring 5,6 Fastighetsbestånd mars 9 9, Förvärvad uppskjuten skatt 5, Bokfört värde 8 99,9 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE OCH AREA -tal kvm 8 6 Kvartal 5 6 7 8 9 Uthyrningsbar area Marknadsvärde Mkr 8 6 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Övrigt 5 % ( Mkr) Övriga Finland % ( 7 Mkr) Helsingfors % (95 Mkr) Stockholm 8 % ( 6 Mkr) Övriga Sverige 5 % ( 5 Mkr) Delårsrapport januari mars 9
bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 9, % (8, %) respektive 9,5 % (, %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8, % (8, %) vilket kan jämföras med ett direktavkastningskrav om 8, % den december. FÖRDELNING AV VÄRDERINGSOBJEKT Fastighetsvärderare Land Antal fastigheter Savills Sweden Sverige 96 Savills Plc Finland DTZ Egeskov Danmark Savills Immobilien/Sagax internt Tyskland Totalt Intresseföretag Sagax intresseföretag bidrog med sammanlagt 8, (,8) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till, (,) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 5, (6,6) miljoner kronor under det första kvartalet. Sagax äger 5 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Sagax äger även 5 % av Segeltorp Holding AB, resterande andel ägs av Eldkvarn AB. 9 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea är belägen i Stockholm, Botkyrka och Huddinge, resterande 6 % är belägen i centrala Malmö. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen har ökat från, år till,5 år under det första kvartalet. Söderports ekonomiska vakans har sjunkit från 67, miljoner kronor vid årsskiftet / till 6,9 miljoner kronor vid periodens slut. Av den ekonomiska vakansen utgjordes,6 miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Den ekonomiska vakansgraden sjönk från % till 9 % under det första kvartalet. Under perioden har Söderport förvärvat lagerfastigheten Packrummet 9 i Stockholm med en uthyrningsbar area om 95 kvadratmeter. Segeltorps fastigheter är belägna i Huddinge. Hyresgäst är Delicato, som bedriver produktion av konditorivaror i fastigheterna. SAGAX INTRESSEFÖRETAG Söderport Holding AB Segeltorp Holding AB mar mar mar mar Ägarandel, % 5 5 5 5 Antal fastigheter 7 Hyresvärde, Mkr 5 Vakansvärde, Mkr 6 59 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 9 69 7 95 Uthyrningsbar area, kvm 56 5 Räntebärande lån, Mkr 8 87 6 6 Kapitalbindning, år,8,8,5,8 Genomsnittlig räntebindning, år,,,5, Undervärde för räntederivat, Mkr 7,9 5, Delårsrapport januari mars
FINANSIERING Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick den mars till 76 ( 7) miljoner kronor. Räntebärande skulder Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 6 66 (5 99) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var motsvarande 5 ( 7) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har minskat med 7, (,) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden. Sagax har under perioden emitterat ett icke säkerställt femårigt obligationslån om 5 miljoner kronor till en fast ränta om 6,5 % per år. Samtidigt har totalt 5,9 miljoner kronor amorterats, varav 58,8 miljoner kronor till följd av fastighetsförsäljningar i slutet av. Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 6 88 (5 787) miljoner kronor motsvarande 67, % (69,9 %) av fastigheternas marknadsvärde. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till,5 (,) år respektive,9 (,) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till,5 % (,6 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid årets utgång. För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se känslighetsanalys på sidan. Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde minskade under perioden med 7, (6,) miljoner kronor, främst till följd av att de svenska marknadsräntorna stigit. Till exempel har räntan för den tioåriga SEK-swappen ökat med,5 %-enheter, en förändring med 5 % under. Räntederivatens sammanlagda marknadsvärde uppgick till 8,9 ( 58,) miljoner kronor på balans dagen. Reserven om 8,9 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum, oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax och i intresseföretag upplöses med totalt 7 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 6 miljoner kronor intäktsföras endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor. Sagax har tidigare ingått avtal om fem nominella ränteswappar om sammanlagt 69 miljoner kronor med start under perioden - och med slutdatum. Dessa derivat har medfört att Sagax ränte bindning förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån. Den genomsnittliga räntan för dessa derivat uppgår till,57 %. Den genomsnittliga räntan för de derivat som successivt ersätts under perioden - uppgår till,7 %. Rörelsekapital och likviditet Sagax rörelsekapital uppgick den mars till, ( 69,9) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 878, (,) miljoner kronor varav 78, (,) miljoner kronor i form av bankinlåning, 5, ( ) miljoner kronor i form av långfristiga lånelöften och 5, ( ) miljoner kronor i form av kortfristiga lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för utnyttjandet av lånelöftena. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING MARS Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel, % % 5 % 8 % 96,8 % 5 % 6 7 % 5 6,5 % 5 % 9 5 % 6 69,9 % 7 % % >6 5, % 5 % 66 8 % Summa/genomsnitt 6 66,5 % % 6 66 % DERIVATAVTAL MARS Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Andel Marknadsvärde mar Marknadsvärde dec Periodens förändring Nominella ränteswappar 69 87 % 8, 5,5 7,5 Räntetak 679 %,,, Summa 5 7 % 8,9 5, 7, Delårsrapport januari mars
rapport över totalresultat Belopp i miljoner kronor jan-dec Rullande tolv månader Hyresintäkter, 8,8 78, 8,5 Övriga intäkter,5,,, Driftkostnader 6,7 7, 9,7 9, Underhållskostnader,,6,5, Tomträttsavgäld,,,, Fastighetsskatt,9,,, Fastighetsadministration,, 6, 6,8 Driftnetto 7, 5,5 67,5 689, Central administration 9, 8,8,,6 Resultat från intresseföretag 7,7,9 6,,6 varav förvaltningsresultat 8,,8,,7 varav värdeförändring på fastigheter,,, 6,8 varav värdeförändring på finansiella instrument 5, 6,6 96,6 78, Finansiella intäkter,9,8, 7,5 Finansiella kostnader 69,8 65,7 88, 9, Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag, 78,9 9, 59, varav Förvaltningsresultat,8 8,6 78,,5 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade,8 5,8 5, Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 5,6,5 9,5 5,6 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade,,7,7 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 7,6 6, 6,9 55, Resultat före skatt 5, 7,8 67,5 8,9 Uppskjuten skatt 98,,8,8 86, Aktuell skatt 8,,,7,5 Periodens resultat 6, 5,9,9 58, Omräkningsdifferenser 9,5, 6,8, Totalresultat för perioden 5,7,7 5,, Resultat per stamaktie, kr 8,5 8,5,56,69 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 8,5 8,,5,69 Genomsnittligt antal stamaktier 6 8 7 68 9 6 8 Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning 7 69 588 95 6 99 Delårsrapport januari mars
rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor mar mar dec Förvaltningsfastigheter 8 99,9 8,5 8 86,5 Förvaltningsfastigheter till försäljning 6, Uppskjuten skattefordran,, 8, Finansiella instrument,,, Övriga anläggningstillgångar 59,6 8,6 9, Summa anläggningstillgångar 9 56, 8 59, 9 6, Kassa och bank 78,,, Övriga omsättningstillgångar,5 86, 8,7 Summa omsättningstillgångar 8,6 89,7 6, Summa tillgångar 9 66,6 8 89, 9 589, Eget kapital 75,8 7,, Långfristiga räntebärande skulder 6,9 5, 6, Uppskjuten skatteskuld 69, 9, 89, Finansiella instrument 8, 7, 5,6 Övriga långfristiga skulder,,9, Summa långfristiga skulder 6 766, 5 97, 6 789, Kortfristiga räntebärande skulder 5, 756, 57, Räntebärande skulder hänförliga till fastigheter till försäljning 56, Övriga kortfristiga skulder,5 8, 6,9 Summa kortfristiga skulder 9,8 98,6 577, Summa eget kapital och skulder 9 66,6 8 89, 9 589, Delårsrapport januari mars
rapport över Kassaflöden Belopp i miljoner kronor jan-dec Resultat före skatt 5, 7,8 67,5 Värdeförändringar på finansiella instrument 7,6 78, 5, Värdeförändringar på fastigheter 6,,5,7 Resultat från ägande av intresseföretag 7,7,9 6, Betald skatt,,9 5, Övriga poster ej ingående i kassaflödet,,8,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 9, 8,8 9,8 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 8,, 7, Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder,7,, Kassaflöde från den löpande verksamheten 87, 7,6, Förvärv av fastigheter 7, 96,6 Försäljning av fastigheter 66,,5 Investeringar i befintliga fastigheter 5,6 6,9 6, Försäljning av finansiella instrument,8,8 Ökning av övriga anläggningstillgångar,, Minskning av övriga anläggningstillgångar, Kassaflöde från investeringsverksamheten, 65, 79, Emission av stamaktier 7,9 7,8 Utbetald utdelning till aktieägare 8,6, Upptagna lån 5,, 75,6 Amorterade lån 5,9 8,7 8, Lösen av finansiellt derivat,9 Minskning av övriga långfristiga skulder,7 Ökning av övriga långfristiga skulder, Kassaflöde från finansieringsverksamheten 9,5 77,8 796,6 Periodens kassaflöde 65, 89,7 5, Kursdifferens i likvida medel,,7, Förändring av likvida medel 65, 9, 5, Likvida medel vid periodens ingång, 9,7 9,7 Likvida medel vid periodens utgång 78,,, Delårsrapport januari mars
rapport över FÖRÄNDRINGAR i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Intjänade vinstmedel inkl. årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital december 5,8 876,6 8,8 97, 5,6 Nyemitterade stamaktier,6 5, 7,9 Totalresultat januari-mars, 5,9,7 Eget kapital mars 5, 89,9,,9 7, Aktieutdelning,8,8 Transaktionskostnader,, Incitamentsprogram,7,7 Totalresultat april-december,6,9 8,5 Eget kapital december 5, 89, 5,6,, Totalresultat januari-mars 9,5 6, 5,7 Eget kapital mars 5, 89, 5, 66, 75,8 SEGMENTINFORMATION Resultatposter per segment Hyresintäkter ) Förvaltnings resultat Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade Resultat vid avyttring av fastigheter Resultat före skatt Belopp i miljoner kronor Stockholm 96,5 8,7 6,6 6,6 88,7,6, 5,7 9, Övriga Sverige 9,9 5,6 9, 9,,8 5,8, 7,6,8 Helsingfors, 8,9,,, 7,9, 9, Övriga Finland, 8,7 5,,7 6,,8, 9, Övrigt,,9,9 5,,,,8 5, Summa segmentsnivå, 8,8,8 85,6 5,6,5,8, 99, Finansiella instrument 7,6 78, Intresseföretag 8,,8,, 7,7,9 Övrigt ej fördelat 8,,8 8,,8 Totalt, 8,8,8 8,6 9,8 6,8,8 5, 7,8 Tillgångsposter per segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Belopp i miljoner kronor mar mar Stockholm 6, 658, 7,,7 597,8 6, Övriga Sverige 5,6,7 6,,, Helsingfors 9,6 87,8,5,6 6,9 Övriga Finland 7, 9,,9,5 76,6 Övrigt,6 5, Summa segmentsnivå 9 9, 8 8, 5,6 6,9 7, 65, Övrigt ej fördelat Totalt 9 9, 8 8, 5,6 6,9 7, 65, ) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. Delårsrapport januari mars 5
NYCKELTAL jan-dec jan-dec 9 jan-dec 8 jan-dec 7 jan-dec Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 7,6 7,7 7,7 8, 8, 7,6 7, Överskottsgrad, % 8 8 86 89 88 89 87 Areamässig uthyrningsgrad, % 97 97 97 97 97 97 98 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 9 9 9 9 95 96 97 Hyresduration, år 7,7 8, 7,9 8,6 9, 9, 8,7 Uthyrningsbar area, kvadratmeter 6 56 9 767 65 55 96 777 89 7 Antal fastigheter 6 9 98 Finansiella Avkastning på totalt kapital, % 8 7 7 7 7 7 7 Avkastning på eget kapital, % 5 6 7 9 Genomsnittlig ränta, %,5,6,5,, 5, 5, Räntebindning inkl. derivat, år,5,,,, 5, 5,7 Kapitalbindning, år,9,,9,, 5, 5,8 Soliditet, % 6 7 6 9 6 Belåningsgrad, % 66 68 68 67 7 7 68 Räntetäckningsgrad, ggr,5,,,,,8,8 Data per stamaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 8,5, 65, 7, 88,,9 7,5 Eget kapital, kr 9, 8,7 76,85 78,55 59,8 6,6 8,7 Eget kapital efter utspädning, kr 9,9 8,7 76,85 76, 56,6 6, 77, Resultat, kr 8,5 8,5,56,8,6 7,5,68 Resultat efter utspädning, kr 8,5 8,,5,9,6 7,5, Kassaflöde, kr 5,7,7,6 9,9 6,5,7 9,7 Kassaflöde efter utspädning, kr 5,7,6,5 7,86 5,9, 9, Antal aktier vid periodens utgång 6 8 6 8 6 8 9 66 77 77 77 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning 7 6 6 8 6 8 7 88 66 5 57 776 788 Genomsnittligt antal aktier 6 8 7 68 9 7 78 77 77 997 7 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 7 69 588 95 76 8 76 99 75 75 785 Data per preferensaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 8,6 6,7 6,5 6, 7,5, 7, Eget kapital, kr,5,5,,,,, Resultat, kr,5,5,,,,, Antal aktier vid periodens utgång 7 5 7 5 7 5 7 5 65 76 5 9 76 959 8 Genomsnittligt antal aktier 7 5 7 5 7 5 87 8 68 89 97 7 77 8 6 Delårsrapport januari mars
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i miljoner kronor jan-dec Nettoomsättning 7, 6,, Administrationskostnader,9, 5,5 Resultat före finansiella intäkter och kostnader 5,6 6,8, Resultat från andelar i koncernföretag 6,6 6, Resultat från andelar i intresseföretag, Finansiella intäkter, 7,6 9, Finansiella kostnader 9,8 5,5 8, Resultat före skatt,6 5, 77,9 Skatt,8, 7,6 Periodens resultat,,9 6, MODERBOLAGETS balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor mar mar dec Materiella anläggningstillgångar,5,8,6 Uppskjuten skattefordran, 5, 7,8 Fordringar på koncernföretag 77,7 56,7 775, Fordringar på intresseföretag 8,8 69, 8,8 Övriga finansiella anläggningstillgångar, 5,7, Summa anläggningstillgångar,7 9, 99,7 Kassa och bank 8, 68, 6, Fordringar på koncernföretag 8,,,7 Fordringar på intresseföretag 6,, Övriga omsättningstillgångar 7,7 6,5, Summa omsättningstillgångar 5,6 58,8 57, Summa tillgångar 9, 67,8 96,7 Eget kapital 7,8 7,8 5,6 Långfristiga räntebärande skulder 6, 5, 576, Skulder till koncernföretag, 9,9, Summa långfristiga skulder 6, 89,9 589,8 Skulder till koncernföretag Övriga korfristiga skulder,, 66, Summa kortfristiga skulder,, 66, Summa eget kapital och skulder 9, 67,8 96,7 Delårsrapport januari mars 7
AKTIEN OCH ÄGARNA Sagax hade vid periodens utgång 6 8 (5 685) aktieägare och börsvärdet uppgick till 5 ( 678) miljoner kronor. Stamaktier Sista betalkurs den mars för Sagax stamaktie uppgick till 8,5 (,) kronor. Under årets första kvartal har stamaktien varit föremål för i genomsnitt () transaktioner per handelsdag. Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till 5 % ( %). Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till,5 (,) miljoner kronor per dag. Nedan visas kursutvecklingen sedan då verksamheten startades samt under de senaste månaderna. Preferensaktier Betalkursen den mars för Sagax preferensaktie uppgick till 8,6 (6,7) kronor. Omsättningshastigheten under årets första kvartal uppgick till 5 % (5 %) och aktien var föremål för i genomsnitt (8) transaktioner per dag. Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till, (,) miljoner kronor per dag. Varje preferensaktie ger företrädes rätt till, kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutvecklingen sedan aktien noterades 6 samt under de senaste månaderna. Stamaktiernas kursutveckling sedan Preferensaktiernas kursutveckling sedan 6 Stamaktien Carnegie Stamaktien Real Estate Index Stamaktien, SIX Real Stamaktien, Estate Index (inklusive utdelning) (inklusive (inklusive utdelning) utdelning) Kr 5 5 6 75 5 5 75 5 5 7 Carnegie Omsatt antal Real Estate Index SIX aktier Real -tal Estate Index (inklusive per månadutdelning) 5 5 5 5 Omsatt antal aktier -tal per månad 5 5 5 5 Kr 5 5 5 5 Preferensaktien Omsatt Preferensaktien antal aktier -tal per Omsatt månadantal aktier -tal per månad Kr 5 8 5 9 6 7 8 9 6 7 8 69 7 8 9 SIX Telekurs SIX Telekurs SIX Telekurs SIX Telekurs 5 5 5 5 5 5 5 Stamaktiernas kursutveckling under månader Preferensaktiernas kursutveckling under månader Stamaktien (inklusive utdelning) Stamaktien (inklusive utdelning) SIX Real Estate Index SIX Real Estate Index (inklusive utdelning) Kr (inklusive Omsatt utdelning) antal aktier -tal per Omsatt veckaantal aktier -tal per vecka 5 Kr 5 Preferensaktien Kr Omsatt Preferensaktien antal aktier -tal per Omsatt veckaantal aktier -tal per vecka 5 5 pr Maj Jun Jul 75 5 5 75 5 5 Aug Sep Apr Okt Maj Nov JunDecJul JanAugFeb SepMar Okt Nov SIX Telekurs 5 5 Dec Jan Feb Mar SIX Telekurs 5 5 5 5 5 Apr Maj Jun Jul 5 5 5 Aug 5 Sep Apr Okt Maj Nov JunDecJul JanAugFeb SepMar Okt Nov Dec SIX Telekurs 5 Jan Feb Mar SIX Telekurs 8 Delårsrapport januari mars
Teckningsoptioner Årsstämman den 5 maj beslutade om ett optionsprogram för bolagets medarbetare, undantaget bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter. Programmet består av teckningsoptioner som ger rätt att teckna nya stamaktier i maj. Teckningskursen i maj skall motsvara Sagaxaktiens betalkurs i maj omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen under perioden maj till maj enligt Carnegies fastighetsindex (CREX). Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning av att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under treårsperioden. Personalen förvärvade totalt 5 8 teckningsoptioner. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående. Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till, (9,88) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 7,5 (,). Eget kapital per stamaktie Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 9,9 (8,7) kronor. För definition av nyckeltalet, se sidan 5. Aktiekursen för stamaktien vid årets slut var 9 % (6 %) av det egna kapitalet per stamaktie. NYCKELTAL PER STAMAKTIE mar mar Börskurs vid periodens utgång, kr 8,5, 65, 7, 88,,9 7,5 Förvaltningsresultat ) efter utspädning, kr, 9,88,67 9, 5,79,6 8,8 Kassaflöde ) ) efter utspädning, kr,5 8,6,5 7,86 5,9, 9, Eget kapital efter utspädning, kr 9,9 8,7 76,85 76, 56,6 6, 77, Börskurs/Förvaltningsresultat ), ggr 7,5, 7, 8,9 5,6,8 9, Börskurs/Kassaflöde ) ), ggr 8,5,7 8, 9,5 5,8,9 8, Börskurs/Eget kapital, % 9 6 5 57 56 95 ) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande månader. ) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. dec dec 9 dec 8 dec 7 dec BÖRSKURS/FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE BÖRSKURS/EGET KAPITAL PER STAMAKTIE Ggr 8 6 8 6 Kvartal 5 6 7 8 9 % 5 8 7 Kvartal 5 6 7 8 9 Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande månader Börskurs/eget kapital per stamaktie Delårsrapport januari mars 9
AKTIEÄGARSTRUKTUR MARS Antal aktier Antal aktieägare 5 78 5 69 5 6 5 5 8 5 8 Totalt 6 8 Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 5 89,8 % Privatpersoner bosatta utomlands 8,7 % Företag/institutioner i Sverige 585 8,5 % Företag/institutioner utomlands 6 7,9 % Totalt 6 8, % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige 5 67 9, % Luxemburg, % Norge 7,9 % Irland 9,7 % Danmark 8,6 % Storbritannien 7, % Övriga länder 6, % Totalt 6 8, % STÖRSTA AKTIEÄGARE MARS Antal aktier Andel av Stam Förändring Preferens Förändring Aktiekapital Röster David Mindus med bolag 8 76 775 8,5 % 5, % M Capital Management 7 56 58 88,8 %,9 % Familjen Salén med bolag 6 79 78 595,8 % 8, % Länsförsäkringar Fastighetsfond 79 85,5 %, % Banque Carnegie Luxembourg 5 67 6, %,6 % Avanza Pension 97 67 666 89 8 5,5 %, % Catella Hedgefond 65 87 8 5 7, %, % Gårdarike 56 978,5 %,5 % Nordnet Pensionsförsäkring 7 66 8 655 6 76 6 68, %, % Robur Realinvest 5 66,6 %, % Equity Trading OPS 678 7 6 6, %, % Sifonen 6 5 695, %,9 % Johan Thorell med bolag 67 99 999, %,9 % SEB 5 55 5 55 6 9 6 9,7 %,8 % Göran E Larsson med bolag 5,6 %,7 % Familjen Engelbert med bolag 5, %,7 % Robur Försäkring 7 7 6 86 5, %,7 % SEB Sverigefond Småbolag 9 8 9, %,7 % Humle Småbolagsfond 555 5 5, %,6 % Robur Småbolagsfond Sverige, %,6 % Delsumma 76 77 5 96 77 79 75 69 6, % 7, % Övriga aktieägare 69 5 5 96 5 6 75 69 5,7 %, % Totalt 6 8 7 5, %, % varav styrelse och medarbetare 6 76 79 7 96 78 768,5 % 5,9 % Ovanstående aktieägarstruktur per mars är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden. Delårsrapport januari mars
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Närståendetransaktioner Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till,8 (,7) miljoner kronor. Sagax erhåller även arvoden från intresseföretag för fastighets- och bolagsförvaltning och under perioden uppgick dessa till,6 (,6) miljoner kronor. Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden varje kvartal, förutom fastigheterna i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderas internt den mars och september varje år. Sagax övriga fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per mars. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. I syfte att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal. En simulerad parallellförskjutning med +, %-enhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 9 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med, %-enhet skulle medföra en negativ omvärdering med 6 miljoner kronor. Om även Sagax resultatandel i intresseföretag beaktas blir effekten av en parallellförskjutning med +, %-enhet av de underliggande swapkurvorna en omvärdering med 59 miljoner kronor. En parallellförskjutning med, %-enhet medför en omvärdering med 87 miljoner kronor. Beräknat på koncernens räntebärande skulder den mars skulle en höjning av marknadsräntorna med, %-enheter ha ökat Sagax räntekostnader med 7, miljoner kronor. Motsvarande räntekänslighet var, miljoner kronor per december. Den minskade räntekänsligheten förklaras av att Sagax minskat ohedgade räntebärande skulder under perioden. En sänkning av marknadsräntorna med, %-enheter skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 7, miljoner kronor. Delårsrapport januari mars Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den mars, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 7 miljoner kronor. Sagax redovisning enligt IAS medför att merparten av valutakurseffekter förs till totalresultatet vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter. Motparter i dessa faciliteter är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för, på sidorna 56-59. Känslighetsanalys per MARS Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat Ekonomisk uthyrningsgrad +/ % +/ 8, Hyresintäkter +/ % +/ 7,7 Fastighetskostnader +/ % /+, Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge ) +/ %-enhet /+ 7, Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå ) +/ %-enhet /+ 6,7 Förändring av valutakursen SEK/EUR +/ % +/, Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall +/ % +/,7 Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på resultat före skatt Förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde +/ % +/ 9, Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor ) +/ %-enhet +59/ 87 Förändring av valutakursen ) +/ % +/ 5,7 ) Hänsyn tagen till finansiella derivat. ) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat. ) Inklusive resultatandel i intresseföretag. ) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.