Delning av Huge Fastigheter AB samt ändring av tidigare beslut om långsiktig finansiering

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsen 1 februari 2017 8 Paragraf Diarienummer KS-2016/2467.189 Delning av Huge Fastigheter AB samt ändring av tidigare beslut om långsiktig finansiering Kommunstyrelsens beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Punkterna 4, 5, 6 och 8 i kommunfullmäktiges beslut av den 14 juni 2016, 38, i ärende om strategier för långsiktig finansiering för Huddinge kommunkoncern upphävs. 2. Huge Fastigheter AB (det överlåtande bolaget) ska delas genom att bolagets samtliga tillgångar och skulder övertas av två andra bolag, varvid Huge Fastigheter AB upplöses utan likvidation. 3. De två bolag som enligt föregående punkt ska överta Huge Fastigheter AB:s samtliga tillgångar och skulder är följande bolag: a) The Summer University of Southern Stockholm AB, organisationsnummer 556149-8121. b) Södertörns Utvecklingscentrum AB, organisationsnummer 556536-9666. 4. Bolaget enligt punkten 3 a) ska ändra företagsnamnet till Huge Bostäder AB och bolaget enligt punkten 3 b) ska ändra företagsnamnet till Huddinge Samhällsfastigheter AB. 5. Genom delningen ska Huge Fastigheter AB:s samtliga fastigheter, se bilaga 1 PwC-slutrapport sidan 14, utom de fastigheter vilka är uthyrda till Huddinge kommun och huvudsakligen används för kommunens verksamheter överföras till The Summer University of Southern Stockholm AB under namnändring till Huge Bostäder AB. Övriga fastigheter överförs till Södertörns Utvecklingscentrum AB under namnändring till Huddinge Samhällsfastigheter AB. 6. Huge Fastigheter AB får som ägardirektiv i uppdrag att genomföra en delning av bolaget i enlighet vad som sägs i ovanstående punkter. 7. Kommunstyrelsen får i uppdrag att vidta de åtgärder som krävs för att verkställa och i övrigt genomföra kommunfullmäktiges beslut enligt ovan. Kommunstyrelsen beslutar för egen del 1. Huddinge kommuns ombud vid Södertörns Utvecklingscentrum AB:s bolagstämma under år 2017 får i uppdrag

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG - att rösta i enlighet med av kommunfullmäktiges tillstyrkt förslag till ny bolagsordning för bolaget, - att vid årsstämman 2017 rösta för att den revisor och revisorssuppleant väljs i bolaget, som efter vederbörligen genomförd upphandling tilldelats dessa uppdrag, - att rösta för de arvodena åt styrelsen och lekmannarevisorerna i enlighet med kommunfullmäktiges beslut i denna del, samt - att rösta för de arvoden till revisor och revisorssuppleant som föreslås av bolagets styrelse. 2. Huddinge kommuns ombud vid The Summer University of Southern Stockholm AB:s bolagstämma under år 2017 får i uppdrag - att rösta i enlighet med av kommunfullmäktiges tillstyrkt förslag till ny bolagsordning för bolaget, - att vid årsstämman 2017 rösta för att den revisor och revisorssuppleant väljs i bolaget, som efter vederbörligen genomförd upphandling tilldelats dessa uppdrag, - att rösta för de arvoden åt styrelsen och lekmannarevisorerna i enlighet med kommunfullmäktiges beslut i denna del, samt - att rösta för de arvoden till revisor och revisorssuppleant som föreslås av bolagets styrelse. 3. Kommunstyrelsens förvaltning får i uppdrag att ta fram förslag på ägarpolicy samt förutsättningar för en aktiebolagsrättslig koncern för Huddinge kommuns bolag. 4. Kommunstyrelsens förvaltning får i uppdrag att ta fram förslag på bolagsordningar för Huge Bostäder AB och för Huddinge Samhällsfastigheter AB. 5. Kommunstyrelsens förvaltning får i uppdrag att ta fram förslag på ägardirektiv för Huge Bostäder AB och Huddinge Samhällsfastigheter AB. Sammanfattning Kommunfullmäktige beslutade i juni 2016 om ett antal åtgärder för att begränsa det långsiktiga kapital- och finansieringsbehovet för Huddinge kommunkoncern. Utgångspunkten för arbetet med genomförandet är de beslut som kommunstyrelse (april 2016) och kommunfullmäktige tagit. Projektet indelats i fyra delprojekt Fastighetsanalys, skattekonsekvenser, finansiell simulering och organisationsanalys. Utfallet av fastighetsanalysen har resulterat i att alternativet fullständig fission ska genomföras, vilket bedöms vara det bästa ur ett ekonomiskt och organisatoriskt perspektiv. Fullständig fission innebär en delning av Huge Fastigheter AB i två nya bolag. Ett bolag med bostäder och kommersiella fastigheter och ett bolag med samhällsfastigheter/kommunala verksamhetslokaler. Konsekvenserna av ovanstående är att kommunfullmäktiges beslut i juni, beslutssatser 4-6 och 8, inte föreslås genomföras till följd av orimligt höga kostnader för kommunkoncernen, främst inkomst- och stämpelskatt. Huddinge kommun äger två aktiebolag som idag är vilande. Dessa föreslås byta namn till Huge Bostäder AB och Huddinge Samhällsfastigheter AB. De båda nya bolagen kommer att vara direktägda av Huddinge kommun. Huge Bostäder kommer att bli ett

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG allmännyttigt bostadsbolag i enligt med lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Huddinge Samhällsfastigheter AB kommer att stå kommunen nära genom att kommunen i princip kommer att vara den enda hyresgästen. Till bostadsbolaget flyttas fastigheter med bostäder, handel och kontor. Det är fastigheter med begränsad eller ingen kommunal verksamhet, fastigheter med betydande kommersiellt innehåll samt fastigheter under försäljning. Till Verksamhetslokalbolaget flyttas fastigheter med enbart eller hög andel kommunala verksamheter. Det är främst fastigheter med förskolor, skolor, fritidsgårdar, kulturfastigheter, äldreboenden och boendeenheter (LSS-boenden), kommunhyrda kontor, idrottsplatser och idrottshallar. Nya bolagsordningar respektive ägardirektiv till respektive bolag kommer att tas fram efter beslut om fissionen. Tillfälliga styrelser för de nya bolagen fram till årsskiftet 2017/2018 kommer att utses av kommunfullmäktige i mars. Bolagens kapitalstruktur och storleken på aktiekapitalet kommer att preciseras i arbetet med delningsplanen, som påbörjas efter fullmäktiges beslut. Överläggning I ärendet yttrar sig Birgitta Ljung (MP), Daniel Dronjak (M), Vesna Jovic, kommundirektör, Sara Heelge Vikmång (S), Nujin Alacabek Darwich (V) och Henrik Juhlin (C). Härefter förklaras överläggningen avslutad. Protokollsanteckningar Birgitta Ljung (MP) och Nujin Alacabek Darwich (V) anmäler vardera protokollsanteckningar.

Huddinge Kommun Kommunstyrelsen 2017-02-01 Protokollsanteckning Ärende 8: Delning av Huge fastigheter AB samt ändringar av tidigare beslut om långsiktig finansiering l juni 2016 fattades i kommunfullmäktige beslut om att överföra kommunens fastighetslokaler till en fastighetsförvaltning inom kornmunorganisationen. Vi kritiserade då bristen på underlag för detta och andra beslut i ärendet såsom ett gemensamt skuldtak för kommunen och dess bolag. Även Huge fastigheter AB framförde starkt kritiska synpunkter med liknande innehåll. Miljöpartiet välkomnar att förvaltningen nu gjort en noggrannare utredning av konsekvenserna, något som förstås borde ha gjorts innan något beslut togs. Vi stödjer förslaget att dela Huge i två bolag så som föreslagits i detta ärende. Vi kan dock beklaga den onödiga brådska och ogenomtänkta slutsatser som kännetecknade beslutet i juni och som vi menar har medfört skada för kommunens bolag. Vi ser nu fram emot att även konstruktionen med ett gemensamt skuldtak för kommunkoncernens olika delar omprövas, något som PWC- rapporten även antyder behovet av. Då den nu föreslagna bolagsuppdelningen starkt påminner om vad som funnits tidigare i kommunen för bara 10-15 år sedan, beklagar vi ntt c! e saknas en beskrivning av syftet med sammanslagningen och vilka problem den skulle lösa. En kommun behöver ett institutionellt minne för att kunna utvecklas, annars riskerar man att gå i cirklar. Detta förutsätter att viktiga förändringar utgår från en problemformulering och kopplas till utvärderingsbara mål. Kommunstyrelsen borde redan nu formulera ett uppdrag till kommunstyrelseförvaltningen att t.ex. inom fem år utvärdera om de mål som formulerats också uppnås. Omorganisationer av denna storleksordning är mycket kostsamma, både i pengar och i medarbetares tid och det resultat man uppnår måste vara rimligt i förhållande insatsen. För Miljöpartiet de Gröna Marica Lindblad

Huddinge kommun Kommunstyrelsen 2017-01 -02 PROTOKOLLSANTECKNING Ärende 8: Delning av Huge Fastigheter AB samt ändring av tidigare beslut om långfristig finansiering Från Vänsterpartiets sida ser vi positivt på förslaget om en fission av Huge Fastigheter AB. Vi ser Huge som en viktig komponent i att bygga ut och vidareutveckla hyresrättsbeståndet i Huddinge. Den del av Huge som arbetar med bostäder bör omvandlas till ett allmännyttigt kommunalt bolag. Fördelarna med detta är många, bland annat att vi kan få en starkare ägarkontroll av bolaget genom ägardirektiven för bolaget. Huddinge har, som del av en växande storstadsregion, ett ansvar för att svara upp mot den efterfrågan av bostäder som ständigt växer i vårt län. Därför är det viktigt att Huge fokuserar på att bygga hyresrätter med rimliga hyror. Vi anser också att det är viktigt att även affärslokalerna fortsatt kvarstår i kommunal ägo. Till sist vill vi understryka att det är viktigt att båda delarna av det nuvarande bolaget, affärslokalssidan och bostadssidan, till övervägande majoritet styrs av förtroendevalda och att styrelserna inte professionaliseras. Nujin Alacabek Britt Björneke

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsens arbetsutskott 27 januari 2017 6 Paragraf Diarienummer KS-2016/2467.189 Delning av Huge Fastigheter AB samt ändring av tidigare beslut om långsiktig finansiering Kommunstyrelsens arbetsutskotts beslut Arbetsutskottet föreslår kommunstyrelsen att föreslå kommunfullmäktige att besluta i enlighet med förvaltningens förslag till beslut. Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Punkterna 4, 5, 6 och 8 i kommunfullmäktiges beslut av den 14 juni 2016, 38, i ärende om strategier för långsiktig finansiering för Huddinge kommunkoncern upphävs. 2. Huge Fastigheter AB (det överlåtande bolaget) ska delas genom att bolagets samtliga tillgångar och skulder övertas av två andra bolag, varvid Huge Fastigheter AB upplöses utan likvidation. 3. De två bolag som enligt föregående punkt ska överta Huge Fastigheter AB:s samtliga tillgångar och skulder är följande bolag: a) The Summer University of Southern Stockholm AB, organisationsnummer 556149-8121. b) Södertörns Utvecklingscentrum AB, organisationsnummer 556536-9666. 4. Bolaget enligt punkten 3 a) ska ändra företagsnamnet till Huge Bostäder AB och bolaget enligt punkten 3 b) ska ändra företagsnamnet till Huddinge Samhällsfastigheter AB. 5. Genom delningen ska Huge Fastigheter AB:s samtliga fastigheter, se bilaga 1 PwC-slutrapport sidan 14, utom de fastigheter vilka är uthyrda till Huddinge kommun och huvudsakligen används för kommunens verksamheter överföras till The Summer University of Southern Stockholm AB under namnändring till Huge Bostäder AB. Övriga fastigheter överförs till Södertörns Utvecklingscentrum AB under namnändring till Huddinge Samhällsfastigheter AB. 6. Huge Fastigheter AB får som ägardirektiv i uppdrag att genomföra en delning av bolaget i enlighet vad som sägs i ovanstående punkter. 7. Kommunstyrelsen får i uppdrag att vidta de åtgärder som krävs för att verkställa och i övrigt genomföra kommunfullmäktiges beslut enligt ovan. Kommunstyrelsen beslutar för egen del 1. Huddinge kommuns ombud vid Södertörns Utvecklingscentrum AB:s bolagstämma under år 2017 får i uppdrag - att rösta i enlighet med av kommunfullmäktiges tillstyrkt förslag till ny bolagsordning för bolaget,

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG - att vid årsstämman 2017 rösta för att den revisor och revisorssuppleant väljs i bolaget, som efter vederbörligen genomförd upphandling tilldelats dessa uppdrag, - att rösta för de arvodena åt styrelsen och lekmannarevisorerna i enlighet med kommunfullmäktiges beslut i denna del, samt - att rösta för de arvoden till revisor och revisorssuppleant som föreslås av bolagets styrelse. 2. Huddinge kommuns ombud vid The Summer University of Southern Stockholm AB:s bolagstämma under år 2017 får i uppdrag - att rösta i enlighet med av kommunfullmäktiges tillstyrkt förslag till ny bolagsordning för bolaget, - att vid årsstämman 2017 rösta för att den revisor och revisorssuppleant väljs i bolaget, som efter vederbörligen genomförd upphandling tilldelats dessa uppdrag, - att rösta för de arvoden åt styrelsen och lekmannarevisorerna i enlighet med kommunfullmäktiges beslut i denna del, samt - att rösta för de arvoden till revisor och revisorssuppleant som föreslås av bolagets styrelse. 3. Kommunstyrelsens förvaltning får i uppdrag att ta fram förslag på ägarpolicy samt förutsättningar för en aktiebolagsrättslig koncern för Huddinge kommuns bolag. 4. Kommunstyrelsens förvaltning får i uppdrag att ta fram förslag på bolagsordningar för Huge Bostäder AB och för Huddinge Samhällsfastigheter AB. 5. Kommunstyrelsens förvaltning får i uppdrag att ta fram förslag på ägardirektiv för Huge Bostäder AB och Huddinge Samhällsfastigheter AB. Sammanfattning Kommunfullmäktige beslutade i juni 2016 om ett antal åtgärder för att begränsa det långsiktiga kapital- och finansieringsbehovet för Huddinge kommunkoncern. Utgångspunkten för arbetet med genomförandet är de beslut som kommunstyrelse (april 2016) och kommunfullmäktige tagit. Projektet indelats i fyra delprojekt Fastighetsanalys, skattekonsekvenser, finansiell simulering och organisationsanalys. Utfallet av fastighetsanalysen har resulterat i att alternativet fullständig fission ska genomföras, vilket bedöms vara det bästa ur ett ekonomiskt och organisatoriskt perspektiv. Fullständig fission innebär en delning av Huge Fastigheter AB i två nya bolag. Ett bolag med bostäder och kommersiella fastigheter och ett bolag med samhällsfastigheter/kommunala verksamhetsloker. Konsekvenserna av ovanstående är att kommunfullmäktiges beslut i juni, beslutssatser 4-6 och 8, inte föreslås genomföras till följd av orimligt höga kostnader för kommunkoncernen, främst inkomst- och stämpelskatt. Huddinge kommun äger två aktiebolag som idag är vilande. Dessa föreslås byta namn till Huge Bostäder AB och Huddinge Samhällsfastigheter AB. De båda nya bolagen kommer att vara direktägda av Huddinge kommun. Huge Bostäder kommer att bli ett allmännyttigt bostadsbolag i enligt med lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Huddinge Samhällsfastigheter AB kommer att stå kommunen nära genom att kommunen i princip kommer att vara den enda hyresgästen.

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Till bostadsbolaget flyttas fastigheter med bostäder, handel och kontor. Det är fastigheter med begränsad eller ingen kommunal verksamhet, fastigheter med betydande kommersiellt innehåll samt fastigheter under försäljning. Till Verksamhetslokalbolaget flyttas fastigheter med enbart eller hög andel kommunala verksamheter. Det är främst fastigheter med förskolor, skolor, fritidsgårdar, kulturfastigheter, äldreboenden och boendeenheter (LSS-boenden), kommunhyrda kontor, idrottsplatser och idrottshallar. Nya bolagsordningar respektive ägardirektiv till respektive bolag kommer att tas fram efter beslut om fissionen. Tillfälliga styrelser för de nya bolagen fram till årsskiftet 2017/2018 kommer att utses av kommunfullmäktige i mars. Bolagens kapitalstruktur och storleken på aktiekapitalet kommer att preciseras i arbetet med delningsplanen, som påbörjas efter fullmäktiges beslut. Överläggning I ärendet yttrar sig Bo Garneij, chefscontroller, Vesna Jovic, kommundirektör, Sara Heelge Vikmång (S), Daniel Dronjak (M), Karl Henriksson (KD) och Christina Eklund (M). Härefter förklaras överläggningen avslutad.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-12 KS 2016/2467.189 1 (13) HANDLÄGGARE Bo Garneij 08-535 302 80 bo.garneij@huddinge.se Kommunstyrelsen Delning av Huge Fastigheter AB samt ändring av tidigare beslut om långfristig finansiering Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Punkterna 4, 5, 6 och 8 i kommunfullmäktiges beslut av den 14 juni 2016, 38, i ärende om strategier för långsiktig finansiering för Huddinge kommunkoncern upphävs. 2. Huge Fastigheter AB (det överlåtande bolaget) ska delas genom att bolagets samtliga tillgångar och skulder övertas av två andra bolag, varvid Huge Fastigheter AB upplöses utan likvidation. 3. De två bolag som enligt föregående punkt ska överta Huge Fastigheter AB:s samtliga tillgångar och skulder är följande bolag: a) The Summer University of Southern Stockholm AB, organisationsnummer 556149-8121. b) Södertörns Utvecklingscentrum AB, organisationsnummer 556536-9666. 4. Bolaget enligt punkten 3 a) ska ändra företagsnamnet till Huge Bostäder AB och bolaget enligt punkten 3 b) ska ändra företagsnamnet till Huddinge Samhällsfastigheter AB. 5. Genom delningen ska Huge Fastigheter AB:s samtliga fastigheter, se bilaga 1 PwC-slutrapport sidan 14, utom de fastigheter vilka är uthyrda till Huddinge kommun och huvudsakligen används för kommunens verksamheter överföras till The Summer University of Southern Stockholm AB under namnändring till Huge Bostäder AB. Övriga fastigheter överförs till Södertörns Utvecklingscentrum AB under namnändring till Huddinge Samhällsfastigheter AB. 6. Huge Fastigheter AB får som ägardirektiv i uppdrag att genomföra en delning av bolaget i enlighet vad som sägs i ovanstående punkter. POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning Ekonomiavdelningen 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 302 50 E-POST OCH WEBB www.huddinge.se

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-12 KS 2016/2467.189 2 (13) 7. Kommunstyrelsen får i uppdrag att vidta de åtgärder som krävs för att verkställa och i övrigt genomföra kommunfullmäktiges beslut enligt ovan. Kommunstyrelsen beslutar för egen del 1. Huddinge kommuns ombud vid Södertörns Utvecklingscentrum AB:s bolagstämma under år 2017 får i uppdrag att rösta i enlighet med av kommunfullmäktiges tillstyrkt förslag till ny bolagsordning för bolaget, att vid årsstämman 2017 rösta för att den revisor och revisorssuppleant väljs i bolaget, som efter vederbörligen genomförd upphandling tilldelats dessa uppdrag, att rösta för de arvodena åt styrelsen och lekmannarevisorerna i enlighet med kommunfullmäktiges beslut i denna del, samt att rösta för de arvoden till revisor och revisorssuppleant som föreslås av bolagets styrelse. 2. Huddinge kommuns ombud vid The Summer University of Southern Stockholm AB:s bolagstämma under år 2017 får i uppdrag att rösta i enlighet med av kommunfullmäktiges tillstyrkt förslag till ny bolagsordning för bolaget, att vid årsstämman 2017 rösta för att den revisor och revisorssuppleant väljs i bolaget, som efter vederbörligen genomförd upphandling tilldelats dessa uppdrag, att rösta för de arvoden åt styrelsen och lekmannarevisorerna i enlighet med kommunfullmäktiges beslut i denna del, samt att rösta för de arvoden till revisor och revisorssuppleant som föreslås av bolagets styrelse. 3. Kommunstyrelsens förvaltning får i uppdrag att ta fram förslag på ägarpolicy samt förutsättningar för en aktiebolagsrättslig koncern för Huddinge kommuns bolag. 4. Kommunstyrelsens förvaltning får i uppdrag att ta fram förslag på bolagsordningar för Huge Bostäder AB och för Huddinge Samhällsfastigheter AB. 5. Kommunstyrelsens förvaltning får i uppdrag att ta fram förslag på ägardirektiv för Huge Bostäder AB och Huddinge Samhällsfastigheter AB.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-12 KS 2016/2467.189 3 (13) Sammanfattning Kommunfullmäktige beslutade i juni 2016 om ett antal åtgärder för att begränsa det långsiktiga kapital- och finansieringsbehovet för Huddinge kommunkoncern. Utgångspunkten för arbetet med genomförandet är de beslut som kommunstyrelse (april 2016) och kommunfullmäktige tagit. Projektet indelats i fyra delprojekt Fastighetsanalys, skattekonsekvenser, finansiell simulering och organisationsanalys. Utfallet av fastighetsanalysen har resulterat i att alternativet fullständig fission ska genomföras, vilket bedöms vara det bästa ur ett ekonomiskt och organisatoriskt perspektiv. Fullständig fission innebär en delning av Huge Fastigheter AB i två nya bolag. Ett bolag med bostäder och kommersiella fastigheter och ett bolag med samhällsfastigheter/kommunala verksamhetsloker. Konsekvenserna av ovanstående är att kommunfullmäktiges beslut i juni, beslutssatser 4-6 och 8, inte föreslås genomföras till följd av orimligt höga kostnader för kommunkoncernen, främst inkomst- och stämpelskatt. Huddinge kommun äger två aktiebolag som idag är vilande. Dessa föreslås byta namn till Huge Bostäder AB och Huddinge Samhällsfastigheter AB. De båda nya bolagen kommer att vara direktägda av Huddinge kommun. Huge Bostäder kommer att bli ett allmännyttigt bostadsbolag i enligt med lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Huddinge Samhällsfastigheter AB kommer att stå kommunen nära genom att kommunen i princip kommer att vara den enda hyresgästen. Till bostadsbolaget flyttas fastigheter med bostäder, handel och kontor. Det är fastigheter med begränsad eller ingen kommunal verksamhet, fastigheter med betydande kommersiellt innehåll samt fastigheter under försäljning. Till Verksamhetslokalbolaget flyttas fastigheter med enbart eller hög andel kommunala verksamheter. Det är främst fastigheter med förskolor, skolor, fritidsgårdar, kulturfastigheter, äldreboenden och boendeenheter (LSSboenden), kommunhyrda kontor, idrottsplatser och idrottshallar. Nya bolagsordningar respektive ägardirektiv till respektive bolag kommer att tas fram efter beslut om fissionen. Tillfälliga styrelser för de nya bolagen fram till årsskiftet 2017/2018 kommer att utses av kommunfullmäktige i mars. Bolagens kapitalstruktur och storleken på aktiekapitalet kommer att preciseras i arbetet med delningsplanen, som påbörjas efter fullmäktiges beslut.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-12 KS 2016/2467.189 4 (13) Beskrivning av ärendet Bakgrund Kommunfullmäktige beslutade den 14 juni 2016, 38, följande: 1. Ett finansiellt skuldtak om 85 000 kr per invånare, fastställs att gälla fram till och med år 2022. 2. Kommunens budgeterade resultatnivå, exklusive exploateringsvinster, bör uppgå till 2 procent av skatter och utjämning. 3. En investeringsram för Huge Fastigheter AB och en för Huddinge kommun som båda två ska beslutas i kommunfullmäktige införs från och med år 2017. 4. Huddinge kommun övertar ägandet av alla färdiga nyproducerade verksamhetsfastigheter, som byggstartat år 2015 och framåt, från Huge Fastigheter AB. 5. Huddinge kommun övertar ägandet av alla pågående, ännu inte klara, verksamhetsfastigheter, från Huge Fastigheter AB. 6. Huddinge kommun övertar projektledning för produktion av alla 7tillkommande verksamhetsfastigheter, från Huge Fastigheter AB. 7. Rapporten Bygga enklare och billigare verksamhetslokaler utgör underlag till förvaltningens uppdrag att ta fram förslag i enlighet med rapporten. 8. Kommunstyrelsen får i uppdrag att samråda med Huge Fastigheter AB om lämplig tidpunkt för övertagande enligt punkterna 4-6 ovan. Kommunfullmäktiges beslut enligt punkt 1-3 kan i och med beslutet anses verkställda. Resultatnivån på 2 procent är fastställd i Mål och budget för 2017 (kommunfullmäktige i juni 2016). Investeringsramen för Huge Fastigheter respektive motsvarande ram för Huddinge kommun fastställts i avstämningsärendet (kommunfullmäktige i februari 2017). Beslutspunkterna 4-6 samt punkt 8 avser fastighetsstrategi och organisering av de kommunala verksamhetslokalerna och ingår i det genomförandeprojekt som pågått under hösten 2016. Genomförandeprojektet påbörjades i augusti 2016. Projektet ägs av kommunstyrelsens förvaltning. Övergripande styrgrupp är kommunstyrelsens arbetsutskott (KSAU). Projektorganisationen sker utifrån en tjänstemannastyrgrupp och en projektledare som har en projektgrupp till sitt förfogande. I såväl styrgrupp som projektgrupp ingår representanter från kommunstyrelsens förvaltning och Huge Fastigheter AB. Som stöd till projektgruppen har konsulter från Öhrlings Pricwaterhousecoopers (PwC) anlitats.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-12 KS 2016/2467.189 5 (13) Utgångspunkten för arbetet med genomförandeprojektet är de beslut som kommunstyrelse och kommunfullmäktige tagit. Utifrån dessa beslut och uppdrag har projektet indelats i fyra delprojekt. o o o o Fastighetsanalys Skattekonsekvenser Finansiell simulering Organisationsanalys Fastighetsanalysen tillsammans med vilka skattekonsekvenser som beräknas uppstå har varit utgångspunkten för arbetet med övriga delprojektet. Utfallet av fastighetsanalysen har sedan styrt arbetet för övriga delprojekt. Sex alternativ har belysts i fastighetsanalysen för att hitta den bästa lösningen ur såväl ett ekonomiskt som ett organisatoriskt perspektiv för kommunkoncernen. 1. Kommunen förvärvar endast nyproducerade verksamhetsfastigheter 2. Kommunen förvärvar samtliga (nya plus befintliga) verksamhetsfastigheter 3. Ett nybildat, av kommunen direktägt, aktiebolag förvärvar alla verksamhetsfastigheter 4. Ett nybildat aktiebolag med koncernförhållande till Huge Fastigheter AB förvärvar verksamhetsfastigheterna 5. En partiell fission av Huge genomförs 6. En fullständig fission av Huge genomförs Alternativen 1-3 visar på endera betydande kostnader och/eller en ineffektiv organisatorisk lösning. Om kommunen förvärvar alla befintliga verksamhetsfastigheter skulle det innebära stora skattekonsekvenser i form av främst inkomstskatt (reavinstskatt) och/eller stämpelskatt för koncernen. Alternativ 1 skulle dessutom innebära en separat organisatorisk tillhörighet för nya fastigheter och en separat organisation för befintliga fastigheter, vilket vore en olämplig och ineffektiv hantering av ett stort fastighetsbestånd. Alternativ 4 och 5 skulle innebära stämpelskatt till betydande belopp. Återstår alternativ 6, fullständig fission, vilket bedöms vara det bästa alternativet ur ett ekonomiskt perspektiv. En fullständig fission innebär en delning av Huge Fastigheter AB i två nya bolag. Konsekvenserna av ovanstående är att kommunfullmäktiges beslut i juni inte föreslås genomföras till följd av orimligt höga kostnader för kommunkoncernen. Det fortsatta arbetet har därför helt inriktats mot att en fullständig fission genomförs.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-12 KS 2016/2467.189 6 (13) Under arbetets gång i projektet har två tilläggsuppdrag formulerats som handlar dels om att särskilt belysa hur ägarstyrningen ska utvecklas i kommunkoncernen och dels att undersöka förutsättningarna för att inom Huddinge kommun ta fram en ägarpolicy för kommunens bolag och att bilda en aktiebolagsrättslig koncern. Dessa två tillägguppdrag kommer att beskrivas längre fram i detta tjänsteutlåtande. Se även PwC slutrapport Strategier för långsiktig finansiering - underlag till kommunens tjänsteutlåtande, bilaga 1, som utgjort ett underlag i arbetet med detta tjänsteutlåtande. Förvaltningens synpunkter Fastighetsanalys Syftet med fastighetsanalysen var att finna en lösning som innebär stärkt kontroll över de fastigheter som används av kommunen, sänka kostnaderna för kommunens lokaler samt möjliggöra för Huge att bli ett allmännyttigt bostadsbolag. Utgångspunkten för analysen var kommunfullmäktiges beslut i juni 2016. Det beslutet innebar att Huddinge kommun skulle förvärva alla nya verksamhetslokaler som byggts från år 2015 och alla pågående projekt som beställts från 2015. Syftet med detta var att undanröja risken för ytterligare framtida nedskrivningar av fastighetsvärdena. Ytterligare ett syfte var att kommunens hyreskostnader skulle hållas tillbaka. Hur det befintliga beståndet av verksamhetsfastigheter i Huge skulle hanteras skulle utredas, för att belysa de skattemässiga effekterna om kommunen skulle förvärva fastigheterna av Huge. Som beskrivits ovan har sex alternativ utretts. För en detaljerad beskrivning, se PwC rapport i avsnittet Fastighetsanalys. Det alternativ som bedöms mest lämplig är fullständig fission. Det innebär att Huge delas och två nya bolag bildas. Ett bolag för bostäder (bostadsbolaget) och ett bolag för verksamhetsfastigheter (verksamhetslokalbolaget). Genom delningen kommer Huge Fastigheter AB att upplösas. Fullständig fission innebär att inga skattekonsekvenser uppstår. Varken inkomstskatt, stämpelskatt eller några momskonsekvenser. De kostnader som uppstår vid en fission är administrativa kostnader för att genomföra delningen, skriva nya avtal med leverantörer, starta nya bolag etc. Kostnaden är dock försumbar jämfört med de skattekostnader som skulle uppstå om något av de andra alternativen som analyserats genomförs. Det är därför inte försvarbart, ekonomiskt eller organisatoriskt, att föreslå något annat alternativ än fullständig fission.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-12 KS 2016/2467.189 7 (13) Den andra delen av fastighetsanalysen omfattade en genomgång av samtliga fastigheter i Huge, vilka delades in i olika grupper. Totalt identifierades tolv kategorier beroende på ändamål, hyresgäst och utvecklingsmöjligheter. Huge och Huddinge kommun har tillsammans bedömt vilka kategorier som ska ägas av bostadsbolaget respektive vilka som ska ägas av verksamhetslokalbolaget. Några fastigheter har även bedömts ska ägas av Huddinge kommun. Ett fåtal fastigheter (avser Flottsbro, Sundby och Centrumkyrkan) bör dessutom bli föremål för särskild utredning för hur det långsiktiga ägandet ska hanteras. Den föreslagna indelningen innebär att: Till bostadsbolaget flyttas fastigheter med bostäder, handel och kontor. Det är fastigheter med begränsad eller ingen kommunal verksamhet, fastigheter med betydande kommersiellt innehåll samt fastigheter sålda eller under försäljning. Till Verksamhetslokalbolaget flyttas fastigheter med enbart eller hög andel kommunala verksamheter. Det är främst fastigheter med förskolor, skolor, fritidsgårdar, kulturfastigheter, äldreboenden och boendeenheter (LSSboenden), kommunhyrda kontor, idrottsplatser och idrottshallar. Mot bakgrund av Huges storlek idag och den föreslagna fördelningen kan konstateras att de båda nya bolagen var för sig kommer att vara tillräckligt stora för att kunna driva en effektiv fastighetsförvaltning. Kommunen föreslås förvärva ett 15-tal fastigheter. I huvudsak avser det tomtmark, parker och friluftsområden. Processen för detta kommer inte att hanteras inom ramen för detta ärende. Kommunstyrelsens förvaltning avser att återkomma till kommunstyrelsen om dessa transaktioner. Föreslaget till fördelning innebär en större specialisering och fokusering för respektive bolag. Samtidigt som det ger bättre överblick av det samlade fastighetsbeståndet och tydligare ekonomisk redovisning. Det skapar i sin tur möjlighet att effektivisera såväl byggprocesser för nya projekt som förvaltning av det befintliga beståndet. Genom tydliga ägardirektiv och möjlighet till bättre uppföljning och dialog mellan ägare och bolag stärks även ägarstyrningen jämfört med idag. Skattekonsekvenser Vid en fullständig fission där Huges samtliga tillgångar och skulder tas över av två andra företag uppstår inga inkomstskattekonsekvenser för Huge. Vid en sådan fission uppstår inte heller någon skattskyldighet för stämpelskatt för de nya företagen. Överlåtelse av verksamhet inom ramen för en fission anses inte utgöra en omsättning och ska därför inte momsbeläggas.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-12 KS 2016/2467.189 8 (13) Till den del fastigheterna omfattas av frivillig skattskyldighet för uthyrning ska denna frivilliga skattskyldighet övergå till förvärvande bolag som därmed ska registreras för moms genom att lämna in en skatte- och avgiftsanmälan till Skatteverket. De fastigheter som genom fissionen förs över till Verksamhetslokalbolaget bör normalt omfattas av frivillig skattskyldighet. De fastigheter som förs över till Bostadsbolaget bör endast omfattas av frivillig skattskyldighet i mycket liten omfattning då upplåtelse av fastighet för bostadsändamål är undantaget från moms. Däremot kan även dessa fastigheter vara föremål för frivilligt skattskyldighet om uthyrning sker till momsregistrerade kommersiella hyresgäster. Det bör dock vara en mindre del av ytorna som är föremål för frivillig skattskyldighet på detta sätt. Om det efter fissionen tillhandahålls tjänster mellan bolagen innebär detta att fakturering ska ske och en bedömning av om tjänsterna ska faktureras med moms ska göras. Sådana tjänster bör regleras genom avtal mellan bolagen. Det bör också noteras att Bostadsbolaget sannolikt inte kommer att vara fullt ut momspliktigt och därför inte heller kommer att ha full avdragsrätt för ingående moms om tjänster tillhandahålls från Verksamhetslokalbolaget till Bostadsbolaget. Det kan därför finnas anledning att se över vilka tjänster som eventuellt ska tillhandahållas mellan bolagen och vilket bolag som ska tillhandahålla dessa tjänster. Finansiell simulering En finansiell simulering har gjorts för de båda nya bolagen utifrån den tänkta fördelningen av fastigheter. Simuleringen behöver uppdateras när hyresmodell och kapitalstrutur fastställt för de båda bolag, vilket kommer att under arbetet med fissionen. Den modell som initialt utgåtts ifrån är att andelen eget kapital ska vara lågt i verksamhetslokalbolaget för att begränsa kravet på avkastning och kunna ha en lägre hyresnivå. Skuldsättningen kommer att öka i takt med att nya lokaler byggs. Antaganden om framtida effektiviseringar har inte gjorts i simuleringsmodellen. När bolagens kapitalstruktur ska tas fram behöver nya antaganden ta fram och kopplas till kommunens skuldtak och framtida investeringar för båda bolagen och kommunens samlade investeringsplan. Detta behöver ske i ett sammanhang där respektive bolags framtida strategi, uppdrag mål ska behandlas.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-12 KS 2016/2467.189 9 (13) Nya bolag Två nya bolag kommer således att bildas genom delningen av Huge. Huddinge kommun äger två aktiebolag som idag är vilande, Södertöns Utvecklingscentrum AB och Summer University of Southern Stockholm AB. Kommunstyrelsens förvaltning föreslår att dessa bolag namnändras till Huge Bostäder AB och Huddinge Samhällsfastigheter AB. De båda nya bolagen kommer att vara direktägda av Huddinge kommun. Huge Bostäder AB kommer att bli ett allmännyttigt bostadsbolag i enligt med lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Eftersom varumärket Huge har bedömts som starkt och att merparten av detta bolags hyresgäster inte har kännedom om den förändring som nu föreslås är det viktigt att namnet Huge finns kvar i namnet på det nya bolaget. Det innebär också att nuvarande logga bör kunna behållas. Huddinge Samhällsfastigheter AB kommer att stå kommunen nära genom att kommunen i princip kommer att vara den enda hyresgästen. Namnförslaget på bolaget indikerar ett modernt förhållningssätt och en samlad beteckning på de fastighetstyper som ägs, utvecklas och produceras av bolaget. Nya bolagsordningar för respektive bolag kommer att tas fram efter kommunfullmäktiges beslut om fissionen. Tillfälliga styrelser för respektive bolag fram till årsskiftet 2017/2018 kommer att utses av kommunfullmäktige den 27 mars 2016. Processen för framtagande av ägardirektiv till respektive bolag kommer att påbörjas efter kommunfullmäktiges beslut om fissionen. Likaså kommer gränsdragningslista, hyresmodell och ramavtal mellan bolaget och kommunen att tas fram. Bolagens kapitalstruktur och storleken på aktiekapitalet kommer att preciseras i arbetet med delningsplanen, som påbörjas efter fullmäktiges beslut. Organisationsanalys Konsekvensen av delningen av Huge innebär två nya organisationer som genom bolagens ökade specialisering har förutsättningar att effektivare driva två separata bolag med olika inriktning. Två nya bolag innebär två separata ägardirektiv med skilda styrelser egna VD. Kvalificerade ansvarsbefattningar bör därför finnas på samtliga affärskritiska befattningar i båda bolagen, vilket kan innebära viss dubblering av tjänster i förhållande till nuläget. Det har även diskuterats hur fördelningen av nuvarande personal på Huge ska se ut i de nya bolagen. Delar av affärsstödet kan samordnas mellan bolagen och med

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-12 KS 2016/2467.189 10 (13) kommunen. Detta för att skapa en så effektiv och väl fungerande organisation som möjligt. Arbetet med att bygga upp organisationen för respektive bolag kommer att påbörjas så snart ett beslut är taget om fissionen. Det kan även handla om så kallad verksamhetövergång vid denna organisationsförändring. Det är också viktigt att rekryteringsprocessen för att anställa verkställande direktörer och tillsätta tillfälliga styrelser kan påbörjas så snart som möjligt. Enligt PwC bedömning innebär en delning av företag, generellt, en betydande operativ belastning och även en risk. Det kommer därför att behövas 3-6 månaders förberedelsearbete innan initial delning kan ske och 6-12 månader för att avsluta delningen. En projektorganisation för detta arbete är etablerad i Huge och det finns i nuvarande genomförandeprojekt en organisation i kommunen. Det är kommunstyrelsens förvaltnings bedömning att det bör etableras en samlad projektorganisation mellan kommunen och Huge för att hålla ihop det samlade arbetet med delning av Huge och med fissionsarbetet. På så sätt kan mer effektivt genomförande av de beslut som kommunfullmäktige tar uppnås, med löpande avrapportering av hur arbetet fortskrider. Det kommer även att behöva tas särskilda beslut av kommunstyrelse och fullmäktige under genomförandet. Genomförandeprocess Genomförandeprocessen består av två delningsprocesser. Dels själva fissionen (delningen), dels separationen av organisationen Huge. Fissionen följer en strikt struktur för uppdelning av bolagets tillgångar och skulder enligt en särskild bestämd mall och tidsplan. Separationen av organisationen innebär att dela upp processer, rutiner, system, flöden etc. som därefter ska anpassas i de två bolagen. Dessutom tillkommer uppdelningen av de organisatoriska enheterna med alla anställda. Delning av aktiebolag regleras i 24 kapitlet aktiebolagslagen. Själva processen beräknas i normalfallet ta ca 4-5 månader. En del moment kan man naturligtvis påverka genom att snabba upp de interna beslutsprocesserna, framtagande av handlingar och insamling av underskrifter. Den största enskilda posten är kallelsen på borgenärer som alltid måste ske i två månader. Till detta kommer viss handläggningstid hos Bolagsverket. Den varierar under året, beroende på arbetsbelastning. Fusions- och delningsärenden brukar dock vara prioriterade och hanteras normalt inom en vecka. Detta innebär att delningsförfarandet kan vara genomfört till hösten 2017 (september/oktober). Själva separationen kan komma ta hela 2017 innan bolagen kan bli fungerande organisatoriska enheter.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-12 KS 2016/2467.189 11 (13) Beställarfunktion Kommunens beställarkompetens för nya lokaler är en viktig parameter som påverkar produktionskostnaderna. En tydlig och aktiv beställarfunktion bidrar till att lokalkostnaderna kan hållas nere. Som första åtgärd var att tydliggöra kommunstyrelsens förvaltnings roll i lokalförsörjningsprocessen. Lokalplaneringssektionen på förvaltningen har fått ett specifikt ansvar för processen från det att lokalprogram ska tas fram tills ett investeringsbeslut kan tas. Ekonomistyrningsprinciperna (i Mål och budget) har även ändrats avseende lokalavsnittet för att tydliggöra kommunstyrelsens förvaltnings roll. Nästa steg blir att se över den befintliga processen för lokalanskaffning och identifiera nödvändiga förändringar som bättre matchar mot den nya organisationen för bolaget och den nya rollen för lokalplaneringensfunktionen i kommunen och ändringarna i ekonomistyrningsprinciperna. Detta arbete pågår och väntas bli klart i februari 2017. Ägarstyrning För att utveckla och skapa förutsättningar för en aktivare ägarstyrning föreslås att processen och rollfördelningen i kommunkoncernen tydliggörs. I dag utövas ägarstyrningen inom Huddinge kommun dels via ägardirektiv och dels via ägardialoger. En utgångspunkt för en utvecklad ägarstyrning är bolagens ägardirektiv som behöver utvecklas och uppdateras. Det krävs också översyn av hur samråd och dialog sker mellan kommunen och bolagen. Denna dialog mellan ägare och bolag bör ske återkommande. Genom dialogen kan det ansvariga organet i kommunen tydliggöra ägarens förväntningar på bolaget och ägarens uppfattning om innebörden i bestämmelserna i bolagsordning och ägardirektiv kan utvecklas. Ett första steg mot en bättre ägarstyrning är att formulera en ägarpolicy som ska omfatta alla kommunens bolag. Ägarpolicyn ska beskriva strukturen och hur ägarstyrningen ska utövas. Koncernbildning Kommunen kan utöva sitt ägarskap direkt eller genom att äga aktierna i ett holdingbolag. Om ägandet utövas genom ett holdingbolag uppkommer en aktiebolagsrättslig koncern. De främsta fördelarna med ägande genom ett holdingbolag är att det gör det möjligt att utjämna vinster och förluster inom koncernen och att den operativa styrningen i koncernen kan kännas tydligare. Om det finns en aktiebolagsrättslig koncern i kommunen kan moderbolagets styrelse ansvara för vissa ägarfrågor. Ägarfrågorna kan till exempel delas upp i politiska och strategiska frågor i kommunstyrelsen och operativa frågor i moderbolagets styrelse. Det krävs att kommunen aktivt och genomtänkt tar ställning till hur ägarfrågorna ska hanteras.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-12 KS 2016/2467.189 12 (13) Oavsett hur ägarfrågorna delas upp kommer kommunstyrelsen att ha kvar sin uppsiktsplikt över verksamheten i de kommunala bolagen (både direkt och indirekt ägda bolag) enligt 6 kap. 1 kommunallagen. Motiven för att bilda en aktiebolagsrättslig koncern är möjligheter till en aktivare och mer samlad ägarstyrning samt möjligheter till utjämning av det ekonomiska resultatet mellan bolagen i koncernen. Kommunstyrelsens förvaltning föreslår därför att ägarstyrningen utvecklas i kommunen dels genom att en ägarpolicy utarbetas och dels genom att en aktiebolagsrättslig koncern bildas. Vesna Jovic Kommundirektör Mats Öberg Ekonomidirektör Bo Garneij Chefscontroller

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-12 KS 2016/2467.189 13 (13) Bilaga 1. PwC slutrapport: Strategier för långsiktig finansiering underlag till kommunens tjänsteutlåtande Beslutet delges Huge Fastigheter AB

Consulting Huddinge kommun Strategier för långsiktig finansiering - underlag till kommunens tjänsteutlåtande 10 januari 2017

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Kommundirektör Vesna Jovic Huddinge kommun 141 85 Huddinge Ekonomidirektör Mats Öberg Huddinge kommun 141 85 Huddinge 2017-01-10 Susanna Colljin (uppdragsansvarig) T: +46 10 212 48 37 susanna.coljin@se.pwc.com Olle Nilsson (projektledare) T: +46 10 212 41 19 olle.nilsson@se.pwc.com Patrik Texell (fastighetsanalys) T: +46 10 212 70 91 patrik.texell@se.pwc.com PwC har under hösten 2016 givit rådgivning inom ramen för Huddinge kommuns arbete med strategier för långsiktig finansiering. Vi överlämnar har vår rapport, som underlag till kommunens ställningstaganden. Rapporten och våra kommentarer har baserats på PwC:s uppfattning om den riktiga tolkningen av lagar, föreskrifter, rättspraxis och andra uttalanden till vägledning för rättstillämpningen som var kända för oss vid tidpunkten för upprättandet av denna rapport. Därefter genomförda förändringar av lagar, föreskrifter, rättspraxis och andra uttalanden till vägledning för rättstillämpningen har inte beaktats. Kontakta oss gärna vid frågor med anledning av rapporten. Jesper Lindbom (organisationsanalys) T: +46 10 212 11 54 jesper.lindbom@se.pwc.com Klas Moberg (skatter) T: +46 10 212 39 46 klas.moberg@se.pwc.com Pär Månsson (koncernutredning) T: +46 10 212 75 20 paer.maansson@se.pwc.com Susanna Colljin Olle Nilsson PwC, SE-113 97 Stockholm, Sweden, Visiting address: Torsgatan 21 T: +46 10 2124000, F: +46 10 2143000, www.pwc.se Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Reg. Office: Stockholm, Sweden, Reg. No: 556029-6740 Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 2

Innehåll Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern 1 Slutsatser och rekommendationer 4 2 Bakgrund och uppdrag 7 3 Fastigheter 10 3.1 Finansiell simulering 17 4 Skattemässiga effekter 20 5 Organisation 24 6 Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster 31 7 Genomförandeprocessen 36 7.1 Fissionsprocessen 38 7.2 Förutsättningar för operativ separation 45 8 Ny beställarfunktion i kommunen 47 9 Förslag till ny ägarstyrningsprocess 49 10 Bildande av aktiebolagsrättslig koncern 52 Appendix Skatteteknisk analys koncernutredning 58 Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 3

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 1 Slutsatser och rekommendationer Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Slutsatser och rekommendationer Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 4

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 1 Slutsatser och rekommendationer Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Slutsatser och rekommendationer Här redovisas, sammanfattningsvis, slutsatser och rekommendationer som underlag till Huddinge kommuns bedömningar inför kommande beslut. Vi bedömer att en fullständig (kvalificerad) fission av Huge Fastigheter AB som det mest lämpliga alternativet (alternativ 6 i avsnittet Fastigheter), då det inte uppstår några väsentliga skattekonsekvenser genom att bilda ett nytt bolag för verksamhetsfastigheter genom fullständig fission. Vid en kvalificerad fission där Huges samtliga tillgångar och skulder tas över av två andra bolag uppstår inga inkomstskattekonsekvenser för Huge. Vid en sådan fission uppstår inte heller någon skattskyldighet för stämpelskatt för de nya bolagen. Överlåtelse av verksamhet inom ramen för en fission anses inte utgöra en omsättning och ska därför inte momsbeläggas. Kommunen, Huge Fastigheter AB och vi har fördelat och kategoriserat fastighetsbeståndet som underlag till fissionen. Fördelningen innebär att kommunens verksamhetsfastigheter bildar ett verksamhetslokalbolag och Huges bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter bildar ett nytt bostadsbolag. Fördelningen innebär en möjlighet till specialisering och båda de nya bolagen bedöms få tillräcklig storlek för att kunna bedriva en effektiv fastighetsförvaltning. Vi rekommenderar att det långsiktiga ägandet av de samhällsfastigheter, som inte innehåller eller har begränsad kommunal verksamhet, analyseras vidare i en fortsatt fastighetsutvecklingsprocess i kommunen (se s 14, kategori V6). För att syftet med fissionen ska uppnås krävs att kommunens hyresmodell justeras och kommunens beställarförmåga utvecklas och förstärks. PwC har genomfört en finansiell simulering baserat på givna förutsättningar. Ur simuleringen framgår att lånebehovet ökar framöver till följd av kommande förväntade nyproduktionsbehov. Förutsatt att den framtida hyresmodellen anpassas kan nivån på eget kapital begränsas i Verksamhetslokalbolaget. Simuleringen indikerar också på att skuldtaket riskerar att brytas. Emellertid omfattar simuleringen endast del av kommunens finansiering. Kommunen bör därför utreda vilka begränsningar som skuldtaket innebär ur ett helhetsperspektiv. Med bakgrund av vår analys av Huges organisation rekommenderar vi att organisationen delas i två delar med stark koppling till fastighetsbeståndet vilket i huvudsak innebär en bolagisering av nuvarande affärsområdesorganisation. Gemensamma funktioner såsom affärsstöd och fastighetsutveckling allokeras till det bolag där deras tjänster i nuläget används mest. Vi har i rapporten beskrivit förutsättningarna i olika organisatoriska alternativ utifrån LOU-perspektiv och momsperspektiv. Bolagen bör drivas separerade med separata styrelser och bolagsledningar. Kompetensen i både styrelser och ledningar bör värderas utifrån bolagens kommande ägardirektiv. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 5

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 1 Slutsatser och rekommendationer Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Slutsatser och rekommendationer Följden av denna delning är två organisationer som genom bolagens ökade specialisering har förutsättningar att effektivare driva två separata bolag med olika inriktning. Vi ser det som kritiskt att funktioner som kvalificerat kan utveckla bolagen finns i respektive bolag. Detta innebär viss dubblering av positioner/tjänster på funktioner som idag delas av affärsområdena. Vi har inte analyserat organisationen i sådan detalj att vi kan ge en rekommendation på antal tjänster i respektive bolag, denna dimensionering bör drivas av Huge. Vi rekommenderar att fissionsprocessen och den operativa separationen genomförs som två processer vid sidan av varandra. Bakgrunden till detta är dels komplexiteten i de två processerna och dels de begränsningar i tid som finns inom ramen för fissionsprocessen. Det är av största vikt att den processen kan löpa utan tidsfördröjning då man annars kan riskera att behöva avbryta processen och börja om på nytt. Komplexiteten i den operativa separationen skall inte underskattas. Vår rekommendation är att en projektorganisation med representanter från Huge och Huddinge kommun etableras snarast för att planera och genomföra den tänkta separationen. PwC presenterar ett indikativt förslag till tidplan i syfte att processen kan vara genomförd under 2017. Kommunen bör, som ägare, ha en övergripande styrning och insyn i de bägge processerna. Vi förordar att kommunen skapar en organisation i syfte att hantera detta. Vi rekommenderar att Huddinge kommun förändrar sin ägarstyrningsprocess för att skapa förutsättningar för en aktivare ägarstyrning från kommunen. Förändringarna innebär att ägardirektiven hanteras som en del av den årliga mål- och budgetprocessen. På så sätt ges möjligheter att förändra ägarens krav och målsättningar för bolagen utan att man behöver väcka nya ärenden för varje förändring. PwC har genomfört utredning av en koncernbildning i syfte att, i samband med förändringar i strukturen av kommunens bolag, beskriva konsekvenser samt för- och nackdelar med bildande av en äkta koncern. Utredningen ger Huddinge kommun ett första underlag att överväga huruvida man vill gå vidare med en koncernbildning eller inte. Om man avser att gå vidare med en koncernbildning är det vår rekommendation att denna genomförs efter avslutad fissionsprocess. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 6

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 2 Bakgrund och uppdrag Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Bakgrund och uppdrag Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 7

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 2 Bakgrund och uppdrag Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Uppdraget Behovet av infrastruktur och kommunala verksamheter i Huddinge kommun kommer att vara stort såväl i närtid som på längre sikt. Om kommunen väljer att uteslutande lånefinansiera nödvändiga investeringar ökar känsligheten vid stigande räntor. För att reducera denna sårbarhet krävs alternativ till det externa skuldtagandet. För att minska risken för fler framtida nedskrivningar har kommunfullmäktige beslutat att kommunen övertar ägarskapet av alla färdiga nyproducerade fastigheter som byggstartats från 2015, samt de pågående projekt som beställs från 2015 och framåt. Kommunen har i ett tjänsteutlåtande angett att innan beslut om övertagande av befintliga lokalerna kan tas måste skattemässiga effekter av ett sådant övertagande först utredas. Vidare anges att vid en eventuell överföring behöver även processen för ett sådant övertagande utredas, samt när i tiden ett sådan övertagande anses lämpligt. Under hösten 2016 har kommunledningen i samverkan med ledningen för Huge förberett verkställandet av kommunfullmäktiges beslut. PwC har bistått kommunledningen med utredningar inom följande områden: Fastighetsanalys inklusive finansiell simulering Bedömning av skattemässiga konsekvenser Organisationsanalys Utredning av förutsättningar för bildande av aktiebolagsrättslig koncern Utveckling av beställarfunktion inom kommunen Arbetet under hösten har organiserats enligt följande. Höstens arbete har föregåtts av en flerårig process i syfte att stärka kommunens långsiktigt finansiella förmåga. Processen beskrivs schematiskt enligt figur på följande sida. * Huddinge kommun valde att inte genomföra denna del under hösten 2016. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 8

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 2 Bakgrund och uppdrag Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Bakgrund till uppdraget en flerårig process En analys har gjorts av det långsiktiga kapitaloch finansieringsbehovet för Huddinge kommunkoncern fram till år 2022. Denna sammanfattades i följande åtgärder: Ta upp mer lån Sälja tillgångar Höja resultatmålet och därmed öka den egna finansieringen Omprioritera/minska investeringsutgifterna över tid. 2014 Analys av långsiktigt kapital- och finansieringsbehov Under våren 2015 genomfördes ett antal seminarier på temat Hur ska det långsiktiga finansieringsbehovet klaras när kommunen växer?. Deltog gjorde kommunstyrelsen, Huges styrelse och ledande tjänstemän från kommunen och Huge. Seminarierna lade grunden för ett fortsatt arbete kring det långsiktiga finansieringsbehovet, och mynnade ut i mål att hålla tillbaka den externa upplåningen, stärka resultatet och samtidigt klara de utmaningar som en växande kommun står inför. Kommunfullmäktige beslutade den 14 juni följande. Ett finansiellt skuldtak om 85 tkr per invånare ska gälla fram t.o.m. år 2022. Kommunens budgeterade resultatnivå, exkl. exploateringsvinster bör uppgå till 2 % av skatter och utjämning. En investeringsram införs för kommunen och en investeringsram Huge Fastigheter AB från och med år 2017. Kommunen övertar ägandet från Huge AB av alla nyproducerade verksamhetslokaler, med byggstart år 2015. alla pågående lokalprojekt Huddinge kommun övertar projektledning för produktion av alla tillkommande verksamhetsfastigheter, från Huge Fastigheter AB Slutligen beslutades att rapporten Bygga enklare och billigare verksamhetslokaler ska utgöra underlag till förvaltningens uppdrag att ta fram förslag i enlighet med rapporten. Dessutom fick Kommunstyrelsen i uppdrag att samråda med Huge Fastigheter AB om lämplig tidpunkt för övertagande av ansvar. Huddinge kommun PwC Strategier för långsiktig finansiering i Huddinge kommunkoncern I april 2016 presenterades förslag till beslut och beslutsunderlaget i ett tjänsteutlåtande. Detta har, i samband med en återremiss under KF:s behandling reviderats i juni 2016. Följande åtta strategier har formulerats för att möta behov av investeringar inom kommunen och Huge. Ta fram ett finansiellt ramverk för skuldnivåer Effektivisera kärnverksamheten Bygga enklare och billigare verksamhetslokaler Låta andra aktörer ta ansvar för att bygga verksamhetslokaler, särskilt för andra utförare än kommunen. Organisation av fastighetsverksamheten samt optimering av fastighetsinnehav Ägande och byggande av verksamhetslokaler kommersiella fastigheter bostäder 10 januari 2017 9

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 3 Fastigheter Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Fastigheter Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 10

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 3 Fastigheter Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Fastighetsanalys Inom ramen för fastighetsanalysen föreslås ett ramverk och fördelningsgrund för hur kommunfullmäktiges beslut ska kunna genomföras och vilka övergripande principer som ska gälla för överförandet av ägandet för fastigheter från Huge. Utifrån resultatet av vår analys har de finansiella förutsättningarna analyseras i form av en kalkylmodell. Kalkylmodellen syftar till att ge kommunen möjlighet att simulera de finansiella förutsättningarna. Leveransen av kalkylmodellerna sker separat. Kommunen har via sin internbank detaljerad kontroll över finansieringen framöver. Inom ramen för vår analys har ingen detaljerad analys av finansieringsförutsättningarna genomförts och de framtida finansieringskostnaderna har schabloniserats i kalkylmodellerna. Fastighetsanalysen har genomförts i nära samarbete med kommunen och Huge. Workshops har genomförts med Huge för att få förståelse för Huges fastighetsinnehav. Utifrån workshops, intervjuer och kommunfullmäktiges beslut har principer för flytten av fastigheter från Huge tagits fram. Flyttmetod Överföringen av fastigheter från Huge kan genomföras på olika sätt. Inom ramen för vår analys har vi identifierat nedanstående sex olika alternativ. Alternativ 1 löser problemet med nedskrivningsprövning i Huge men hanterar inte utmaningarna med det äldre beståndet av verksamhetslokaler. Alternativen 2, 3, 4 och 5 medför så omfattande skattekonsekvenser, inkomstskatt och/eller stämpelskatt, att målet att minska kostnaderna för kommunens lokalförsörjning motverkas. Alternativ 6 bedöms av PwC vara det mest lämpliga då det inte uppstår några väsentliga skattekonsekvenser genom att bilda ett nytt bolag för verksamhetsfastigheter och ett för bostäder genom fullständig fission. I rapporten utgår vi ifrån detta alternativ och de två bolag som föreslås bildas efter Huge Fastigheter AB:s fullständiga fission benämns i fortsättningen Bostadsbolaget och Verksamhetslokalbolaget. 1. Kommunen förvärvar endast fastigheter med nyproducerade verksamhetslokaler 2. Kommunen förvärvar samtliga verksamhetsfastigheter 3. Ett nytt av kommunen direktägt AB förvärvar verksamhetsfastigheter 4. Ett nybildat AB med koncernförhållande till Huge förvärvar verksamhetsfastigheter 5. En partiell fission genomförs 6. En fullständig fission genomförs På nästa sida redovisas ovan konsekvenser för respektive alternativ ovan. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 11

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 3 Fastigheter Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Inkomstskatt Stämpelskatt Moms Övrigt Kommunen direktförvärvar fastigheter med nyproducerade verksamhetslokaler Begränsad eller ingen inkomstskatt eller uttags-beskattning då skattemässiga restvärden torde vara i nivå med marknadsvärden Ingen stämpelskatt för fastigheter som är specialenheter och belägna på mark som är planlagd för specialändamål. Övriga stämpelskatt (1,5 %) Investeringsmoms Litet fastighetsbestånd som succesivt ökar i takt med nya projekt och två organisationer inom kommunen för förvaltning av verksamhetslokaler Kommunen direktförvärvar samtliga verksamhetsfastigheter Betydande inkomstskatt / uttagsbeskattning då marknadsvärden är väsentligt högre än de skattemässiga restvärdena för stora delar av beståndet Ingen stämpelskatt för fastigheter som är specialenheter och belägna på mark som är planlagd för specialändamål, Övriga stämpelskatt (1,5 %) Investeringsmoms Stort fastighetsbestånd möjliggör effektiv förvaltning NY AB bildas och direktägs av kommunen Överlåtelse kan ske till skattemässiga restvärden utan inkomstskatteeffekt Stämpelskatt (4,25 %) Investeringsmoms NY AB bildas och har koncernförhållande med Huge Överlåtelse kan ske till skattemässiga restvärden utan inkomstskatteeffekt Stämpelskatt (4,25 %) med möjlighet till uppskov Investeringsmoms Partiell fission Ingen inkomstskatteeffekt Stämpelskatt (4,25 %) Inga momskonsekvenser Nuvarande Huge behålls Fullständig fission Ingen inkomstskatteeffekt Ingen stämpelskatt Inga momskonsekvenser Nuvarande Huge upphör och ersätts vilket skapar administration Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 12

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 3 Fastigheter Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Huges fastighetsbestånd Huge äger, enligt årsredovisning 2015, fler än 300 fastigheter i Huddinge kommun innehållande bostäder, samhällsfastigheter och kommersiella lokaler. Den uthyrningsbara arean är cirka 1,1 miljoner kvadratmeter. Redovisat värde för byggnader och mark var vid utgången av 2015 cirka 10 miljarder kronor. Bostadsbeståndet omfattar 8 140 lägenheter. Samhällsfastigheter domineras av lokaler och anläggningar för Huddinge kommuns verksamheter. En mindre del av lokalerna är uthyrda till privata utförare eller verksamhetsanordnare. I det kommersiella beståndet finns bland annat fyra köpcentrum; Huddinge, Flemingsberg, Skogås och Visättra Centrum. Huge äger därutöver stora delar av Trångsunds och Stuvsta Centrum. Under 2015 investerade Huge mer än 600 miljoner kronor i mark och byggnader. Det gällde främst skollokaler och modernisering av lägenheter. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 13

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 3 Fastigheter Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Fastighetsekonomiska principer PwC har tillsammans med Huge och Huddinge kommun bedömt vilka fastighetsgrupper som bör ägas av respektive nytt bolag, Bostadsbolaget eller Verksamhetslokalbolaget. Som underlag för bedömningen delades fastighetsbeståndet in i tolv kategorier beroende på ändamål, hyresgäst och utvecklingsmöjligheter, se tabellen över kategorisering utifrån identifierade fördelningsprinciper nedan. Verksamhetslokalbolagets fastighetsbestånd kommer till uteslutande del att omfattas av samhällsfastigheter. Bostadsbolaget kommer att till största delen bestå av bostäder och kommersiella fastigheter. Bolaget kommer dessutom även i fortsättningen vara hyresvärd för kommunen, exempelvis för förskolor insprängda i bostadsbyggnader. Fastigheter till Verksamhetslokalbolaget Enbart kommunal verksamhet, ändamålsenlig fastighetsindelning Hög andel, >50 %, kommunal verksamhet Enbart kommunal verksamhet, potential för bostadsprojekt på obebyggda delar av fastigheten Blandad användning där del med kommunal verksamhet kan avstyckas Enbart kommunal verksamhet i byggnader belägna på kommunägda fastigheter Samhällsfastigheter utan eller med begränsad kommunal verksamhet. Ex Flottsbro, Vårbybadet, Centrumkyrkan m.fl. Fastigheter med äldreboenden och boendeenheter, ex vis LSS-boenden Fastigheter med fristående huvudmän för kommunfinansierade verksamheter Kod V1 V2 V3 V4 V5 V6 V7 V8 Fastigheter till Bostadsbolaget Fastigheter med liten eller ingen kommunal verksamhet Enbart kommunal verksamhet, avveckling av verksamhet kan ske under närmsta tiden Fastigheter med betydande kommersiellt innehåll Fastigheter sålda eller under försäljning B1 B2 B3 B4 Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 14

3 Fastigheter Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Kommentarer till urvalet Inom kategorin Samhällsfastigheter, utan eller med begränsad kommunal verksamhet (V6), finns exempel på fastigheter som är udda både i Verksamhetslokalbolaget och Bostadsbolaget. Vi rekommenderar att det långsiktiga ägandet av dessa fastigheter analyseras vidare i en fortsatt fastighetsutvecklingsprocess i kommunen. I organisationsanalysen rekommenderas att dessa verksamheters organisation anpassas för att om ägaren så önskar kunna sälja dessa från Verksamhetslokalbolaget. Kommunen och Huge har gemensamt kommit överens om att kategori V7 (Fastigheter med äldreboenden och boendeenheter, ex vis LSSboende) ska flyttas till Verksamhetslokalbolaget. Kategorin avser boende och enligt vår uppfattning bör samverkan kring boendefrågor ske mellan Bostadsbolaget och Verksamhetslokalbolaget framöver i syfte att dra nytta av Bostadsbolagets bostadsförvaltningskompetens. Kategorin V8 (Fastigheter med fristående huvudmän för kommunfinansierade verksamheter) avser till stor del förskolor som drivs av privata aktörer. Kategorin ska förvaltas på kommersiella grunder och skiljer sig därigenom mot övriga fastighetskategorier som flyttas från Huge. Det långsiktiga ägandet av dessa fastigheter inom Verksamhetslokalbolaget bör utredas framöver, bland annat huruvida kategorin ska paketeras i eget bolag. Verksamhetslokalbolaget har ett begränsat kommersiellt inslag i fastighetsbeståndet. Enligt vår uppfattning bedöms risken för bolaget som liten. Detta till följd av att verksamheten i lokalerna kan och behöver tas över av kommunen i de fall den privata verksamhetsutövaren lämnar lokalerna. Vakansrisken till följd av bristande behov av förskoleplatser bedöms som låg inom en överskådlig framtid i Huddinge. Tabellen sammanfattar fastighetsbeståndet som avses flyttas till respektive Verksamhetslokal- och Bostadsbolag i samband med fissionen. Alla värden i tabellen är avrundade och ungefärliga. Underlaget för bokfört värde och skattemässigt restvärde är i huvudsak från 2015-12-31. Fission Verksam het Bostad Total Antal fastigheter 187 132 319 Area 415 000 674 000 1 089 000 Marknadsvärde 6,4 Mdr 8.9 Mdr 15,3 Mdr Bokfört värde 5 Mdr 5 Mdr 10 Mdr Skattemässigt restvärde 4,1 Mdr 4,1 Mdr 8.2 Mdr Det bör noteras att marknadsvärdet är baserat på de hyresförhållanden som gällde vid värdetidpunkten för den senaste värderingen 2015-12- 31. En framtida förändring av hyresförhållandet mellan Verksamhetslokalbolaget och Huddinge kommun kommer att få påverkan på fastigheternas marknadsvärde. Mot bakgrund av omfattningen på Huge idag och de fastigheter som ska flyttas kan konstateras att såväl Bostadsbolaget och Verksamhetslokalbolaget kommer att vara tillräckligt stora för att kunna driva en effektiv fastighetsförvaltning. Organisationsfrågorna analyseras och redovisas närmare i avsnittet Organisationsanalys. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 15

3 Fastigheter Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Framtida utredningsbehov Efter genomförd fastighetsanalys har vi identifierat ett behov av att utveckla och anpassa hyresförhållandena mellan kommunen och Verksamhetslokalbolaget för att de övergripande målen med flytten ska fullt ut kunna realiseras. Därför behövs följande; Principer för hyresmodell behöver fastställas Ramavtal för hyra av lokaler och beställning av nyproduktion och om-/tillbyggnader Nya hyresavtal för alla kommunens verksamhetslokaler Huddinge kommuns centrala funktion för lokalförsörjning är väsentlig för att säkerställa att syftet med överföringen av fastigheter till Verksamhetslokalbolaget blir framgångsrik. Arbete pågår med att förstärka och utveckla kommunens beställarkompetens inom ramen för organisationsanalysen. Huddinge kommun behöver bevaka eventuella framtida överväganden hos Bokföringsnämnden som kan påverka den finansiella redovisningen av verksamhetsfastigheter. I samband med fissionen bör det även genomföras en genomlysning/analys av hur den långsiktiga strategin och ägardirektiven till Bostadsbolaget behöver justeras. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 16

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 3.1 Finansiell simulering Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Finansiell simulering Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 17

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 3.1 Finansiell simulering Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Finansiell simulering av Verksamhetslokalbolaget Antaganden, förutsättningar och analys Arbetet med den finansiella simuleringen har avrapporteras separat vid genomförda workshops. I föreliggande avsnitt redovisas de övergripande antaganden som gjorts, samt ett begränsat urval av analyser och grafer från simuleringen. Den finansiella simuleringen för Verksamhetslokalbolaget är baserat på följande förutsättningar och antaganden tillhandahållna av uppdragsgivaren: Samtliga fastigheter som kommunen och Huge identifierat är lämpliga att överföra till nytt bolag Kostnadsbaserad hyra gäller för nya projekt och gällande hyra för befintliga fastigheter Med hänsyn till kostnadsbaserad hyra för nya projekt har nivån på eget kapital bedömts kunna vara jämförelsevis låg. (Notera att framtida hyresmodell behöver anpassas till kapitalstrukturen). En ränta på lån om 2,5 % En årlig inflation om 1,5 % Kassaflödesmässiga under- eller överskott balanseras med nya lån eller amortering. Resonemanget förutsätter de marknadsförhållanden, framförallt på räntemarknaden, som gällde vid rapportens upprättande. I grafen nedan redovisas ett scenario baserat på redovisade antaganden. Det kan konstateras att skuldsättningen i bolaget ökar över tid fram till 2021. Skuldsättningen växer i linje med redovisade antaganden och förutsättningar. Basscenariot innebär att inga investeringar genomförs. Eftersom hyran för befintliga lokaler inte förändrats ökar soliditeten över tid till följd av att positiva resultat används till amortering. Ett alternativ är att sänka hyresintäkterna för befintliga lokaler så att bolaget gör ett lågt resultat. Detta innebär att långfristiga skulder ökar och soliditeten minskar. Simuleringen bör uppdateras när hyresmodell och kapitalstruktur fastställts (se Framtida utredningsbehov i avsnittet Fastigheter). Vidare behöver simuleringsmodellen framöver anpassas till hyresförhållandet med en modell där i princip all risk för verksamhetslokalerna läggs på hyresgästen. Det är utifrån detta som antaganden om låg andel eget kapital kan motiveras i simuleringsmodellen. En låg andel eget kapital innebär att behovet av avkastning i kronor på eget kapital kan hållas lågt och att kapitaldelen av hyreskostnaden för hyresgästen kan hållas lägre. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 18

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 3.1 Finansiell simulering Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Finansiell simulering Kommunen och Huge har tillhandahållit uppgifter om kommande investeringsbehov för Verksamhetslokalbolaget. Investeringsbehoven är kopplade till Huges och kommunens sannolikhetsbedömning av respektive investering. I simuleringen (som redovisas i grafens scenario på föregående sida) har investeringar med en sannolikhetsbedömning om 75 % eller högre beaktats. Bedömningen utgår från kommunens och Huges analys vid rapporteringstillfället. Förändrade behov kan komma att påverka simuleringen. Inom ramen för vår analys har vi inte genomfört någon detaljerad analys av bolagets framtida finansieringskostnader. Enligt kommunen kommer denna analys att hanteras av kommunens internbank. Vår rekommendation är att internbanken framöver säkerställer de antaganden som görs inom ramen för den finansiella simuleringen. Vidare har antaganden om framtida effektiviseringar inte gjorts i simuleringsmodellerna. Anledningen är att simuleringen syftar till att skapa en kortsiktig bild, och eventuell effektivisering inledningsvis antas tas ut av initiala kostnader. Detta ska ses som en investering, som troligtvis genererar effektivisering på sikt. Framtida utredningsbehov Förutom att förfina antagandena i indata till den finansiella simuleringen anser vi att kommunen bör genomföra en undersökning av hur kommunens skuldtak påverkar Verksamhetslokalbolaget och dess investeringsmöjligheter. Analysen vad gäller skuldtaket påverkar även möjligheten till fastighetsutveckling och behov av förändringar i fastighetsinnehavet i Bostadsbolaget. Den framtida strategin för och målsättning med Bostadsbolaget behöver utredas närmare. Ur simuleringen framgår att Verksamhetslokalbolagets hyresintäkter ökar kraftigt över tid. Eftersom nästan alla intäkter kommer från kommunala hyresgäster behöver bolagets intäktsbehov motsvaras av ökade anslag för lokalkostnader i den kommunala budgetprocessen. Konsekvenserna av detta bör analyseras vidare vid val av lokalstrategi och hyresmodell. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 19

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 4 Skattemässiga effekter Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Skattemässiga effekter Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 20

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 4 Skattemässiga effekter Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Skattemässiga effekter vid fullständig fission PwC har genomfört en utredning avseende skattemässiga effekter vid fullständig fission (delning). Delning kan genomföras genom att det överlåtande bolagets samtliga tillgångar och skulder övertas av två eller flera andra bolag och det överlåtande bolaget upplöses utan likvidation, s.k. fission (24 kap 1 andra stycket 1, Aktiebolagslagen (2005:551), ABL). En delning som har registrerats hos Bolagsverket har följande rättsverkningar (24 kap. 28 ABL): Det överlåtande bolagets tillgångar och skulder, med undantag för skadeståndsanspråk som har samband med delningen, övergår till det eller de övertagande bolagen i enlighet med vad som anges i delningsplanen. Aktieägare i det överlåtande bolaget blir aktieägare i övertagande bolag. Överlåtande bolag som ska upplösas genom delningen anses upplösta. Övertagande bolag som ska bildas genom delningen anses bildade. Förändrad lagstiftning Regeringen har tillsatt en kommitté som ska utreda frågan om beskattning vid paketering av fastigheter. Kommittén ska redovisa sitt förslag den 31 mars 2017. Sannolikt kan en lagstiftning träda i kraft först år 2018. Den finns en risk för att den nya lagstiftningen, beroende på hur den utformas, skulle kunna innebära att en paketering av fastigheter genom fission/delning, inte skulle kunna genomföras utan inkomstskatt. Huddinge kommun PwC Inkomstskatt Ett alternativ till att överlåta fastigheter genom försäljning till nybildade bolag är att dela upp ett befintligt fastighetsbolag genom fission. Fission kan under vissa förutsättningar genomföras utan skattekonsekvenser för inkomstskatt. Den skatterättsliga definitionen för en fission framgår av 36 kap 5 inkomstskattelagen (IL). En sådan fission innebär att det överlåtande bolagets samtliga tillgångar och skulder övertas av två eller flera andra bolag och det överlåtande företaget upplöses utan likvidation. För att en fission inte ska medföra någon omedelbar beskattning för överlåtaren krävs att fissionen är en s.k. kvalificerad fission. För att fissionen ska vara kvalificerad måste samtliga villkor som anges i 37 kap. 11 15 inkomstskattelagen (IL) vara uppfyllda. Villkoren är följande: Övertagande och överlåtande bolag ska vara skattskyldiga i Sverige Inget fissionsvederlag får betalas till de övertagande företagen Beskattningsårets längd för den övertagna verksamheten får inte överstiga 18 månader. Beskattningsåret för den övertagna näringsverksamheten utgörs av tiden från ingången av räkenskapsåret för det överlåtande företaget till utgången av räkenskapsåren för de övertagande företagen. 10 januari 2017 21

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 4 Skattemässiga effekter Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Skattemässiga effekter vid fullständig fission Om fissionen uppfyller dessa villkor sker ingen beskattning av det överlåtande företaget. De övertagande företagen inträder i det överlåtande företagets skattemässiga situation. Periodiseringsfonder, ersättningsfonder, rätt till avdrag för underskott och rätt till avdrag för eventuell kvarstående kapitalförlust på delägarrätter ska fördelas på de övertagande företagen i förhållande till det nettovärde som förs över till varje företag. Med nettovärde avses skillnaden mellan de skattemässiga värdena på tillgångarna och de värden på skulder och andra förpliktelser som gäller vid beskattningen. Om det kvarstår underskott hos överlåtaren från beskattningsåret före det sista beskattningsåret så inträder särskilda regler om begränsning i nyttjandet av tidigare års underskott. Om en fission inte uppfyller kraven för att vara kvalificerad ska beskattning ske enligt allmänna regler. Moms En fission innebär att ett aktiebolag delas genom att bolagets tillgångar och skulder övertas av ett eller flera andra aktiebolag genom att aktieägarna i det överlåtande företaget blir aktieägare i de övertagande bolagen. Inom ramen för delningen av Huge innebär fissionen att de fastigheter som finns i Huge ska övertas av två bolag, Bostadsbolaget och Verksamhetslokalbolaget och att verksamheterna på detta sätt ska renodlas. En överlåtelse av verksamhet inom ramen för en fission anses inte utgöra en omsättning och ska därför inte momsbeläggas. En förutsättning för att fissionen ska anses innebära en verksamhetsöverlåtelse som inte ska momsbeläggas är att tillgångar överförs i syfte att driva en verksamhet vidare. Överlåtelsen ska innefatta de tillgångar som är nödvändiga för att bedriva verksamheten vidare. Vår bedömning är att om en uppdelning av fastighetsinnehavet genom fissionen innebär att respektive bolag därefter kan fortsätta bedriva den verksamhet som överlåtande bolag bedrev är förutsättningarna för en verksamhetsöverlåtelse uppfyllda. Vid överlåtelse av investeringsvaror i samband med att en verksamhet överlåts eller vid fusion eller liknande förfarande ska förvärvaren överta överlåtarens rättighet och skyldighet att jämka avdrag för ingående mervärdesskatt. Det innebär att överlåtelsen inte utlöser någon jämkning. Det innebär också att överlåtaren ska upprätta och överlämna en jämkningshandling till förvärvaren. En överlåtelse av fastigheter som omfattas av frivillig skattskyldighet innebär att förvärvaren övertar den frivilliga skattskyldigheten samt att överlåtaren ska upprätta en jämkningshandling eftersom även jämkningsskyldigheten övertas av förvärvaren. Stämpelskatt Skatteplikt för stämpelskatt regleras i lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Av 4 framgår att förvärv av fastigheter genom kvalificerad fission inte är föremål för stämpelskatt. Sammanfattning Vid en kvalificerad fission där Huges samtliga tillgångar och skulder tas över av två andra bolag uppstår inga inkomstskattekonsekvenser för Huge. Vid en sådan fission uppstår inte heller någon skattskyldighet för stämpelskatt för de nya bolagen. Överlåtelse av verksamhet inom ramen för en fission anses inte utgöra en omsättning och ska därför inte momsbeläggas. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 22

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 4 Skattemässiga effekter Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Skattemässiga effekter vid fullständig fission Åtgärder som ska vidtas Fissionen kommer att innebära att fastighetsbeståndet kommer att delas upp på så sätt att bostadsfastigheterna kommer att föras över till ett bolag, Bostadsbolaget, och verksamhetsfastigheterna kommer att föras över till ett annat bolag, Verksamhetslokalbolaget. Till den del fastigheterna omfattas av frivillig skattskyldighet för uthyrning ska denna frivilliga skattskyldighet övergå till förvärvande bolag som därmed ska registreras för moms genom att lämna in en Skatte- och Avgiftsanmälan till Skatteverket. De fastigheter som genom fissionen förs över till Verksamhetsbolaget bör normalt omfattas av frivillig skattskyldighet. De fastigheter som förs över till Bostadsbolaget bör endast omfattas av frivillig skattskyldighet i mycket liten omfattning då upplåtelse av fastighet för bostadsändamål är undantaget från moms. Däremot kan även dessa fastigheter omfattas av frivillig skattskyldighet om uthyrning sker till momsregistrerade kommersiella hyresgäster. Det bör dock vara en mindre del av ytorna som är föremål för frivillig skattskyldighet på detta sätt. Om det efter fissionen tillhandahålls tjänster mellan bolagen innebär detta att fakturering ska ske och en bedömning av om tjänsterna ska faktureras med moms ska göras. Sådana tjänstetillhandahållanden bör regleras genom avtal mellan bolagen. Det bör också noteras att Bostadsbolaget sannolikt inte kommer att vara fullt ut momspliktigt och därför inte heller kommer att ha full avdragsrätt för ingående moms om tjänster tillhandahålls från Verksamhetslokalbolaget till Bostadsbolaget. Det kan därför finnas anledning att se över vilka tjänster som eventuellt ska tillhandahållas mellan bolagen och vilket bolag som ska tillhandahålla dessa tjänster. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 23

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 5 Organisation Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Organisation Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 24

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 5 Organisation Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Förslag och förändringsprocess Förslag till utformning av organisation Nuvarande Huge föreslås alltså att delas i två delar, genom en fullständig fission. En del av personalen överförs då till bolaget som framledes kommer att äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter, Bostadsbolaget. Den andra delen av personalen överförs till det bolag som framledes kommer att äga, utveckla och förvalta samhällsfastigheter, Verksamhetslokalbolaget. De resurser som idag är generella, det vill säga inte kopplade till specifika fastigheter, är Fastighetsutveckling, Affärsstöd samt Fastighetsservice. PwC föreslår att Fastighetsutveckling i huvudsak övergår till Verksamhetslokalbolaget medan resurserna i Affärsstöd i huvudsak övergår till Bostadsbolaget. Resurserna i Fastighetsservice föreslås, med undantag för Drift och el som delas baserat på fastighetsansvar, i huvudsak övergå till Bostadsbolaget. Konsekvensen av denna delning är två organisationer som genom bolagens ökade specialisering har förutsättningar att effektivare driva två separata bolag med olika inriktning. Med nödvändighet kommer dessa två bolag att behöva drivas med separata ägardirektiv samt skilda styrelser samt VD. Huvuddelen av personalen kommer enligt detta förslag att överföras till Bostadsbolaget. Verksamhetslokalbolaget förväntas kunna köpa nödvändiga tjänster från Bostadsbolaget eller från annan leverantör. Kvalificerade ansvarsbefattningar bör därför finnas på samtliga affärskritiska befattningar i båda bolagen, vilket kan innebära viss dubblering av tjänster i förhållande till nuläget. En viktig frågeställning att hantera här är frågan om hur tjänsteköp mellan bolagen kan hanteras i relation till Lagen om offentlig upphandling. Dessutom bör nämnas att frågan om avdragsrätt för moms påverkar var gemensamma resurser ska placeras då Bostadsbolagets verksamhet till stora delar kommer att vara undantagen för mervärdesskatt. I avsnitt 6 redovisas förutsättningarna. Styrelse och ledning i Huge bör designa den detaljerade organisationsplanen då detta är ett bolagsansvar. Då varumärket Huge har identifierats som starkt och förknippat med stabilitet för personalen bör detta beaktas i en separation, varumärket bör bevaras i någon form. I nuvarande förslag finns inget förslag om personalreduktion eller överföring av specifika verksamheter till kommunen eller annan ägare. Processen Vi har i vårt uppdrag arbetat nära Huges projektorganisation samt Huddinge kommuns projektorganisation. Vi har haft en stor mängd arbetsmöten och avstämningar för att säkerställa att vi gemensamt driver ett förslag framåt snarare än att producera separata lösningar. Parallellt med vårt uppdrag avseende organisationen har vi beaktat det arbete och resultat som utkommit av Fastighetsanalysen och samordnat med denna. Vi har inte analyserat Huges organisation i detalj (enskilda befattningar/tjänster). Vi har hållit intervjuer med ledande befattningshavare i Huge och kommunen (sammantaget 12 intervjuer) samt deltagit i en workshop med operativ personal i Huge där nuvarande och föreslagen organisation diskuterats. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 25

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 5 Organisation Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Förändringsprocess Vi har i vårt uppdrag sökt efter effektivitetsmått för att säkerställa att föreslagen lösning stöder effektivare organisationer, de effektivitetsmått som förelegat har dock inte varit så operativa eller operativt genomförda att de varit pålitliga. I vårt arbete har vi därför utgått från hypotesen att renodling ger större mätbarhet och därmed kan ses som en möjliggörare för framtida effektivare organisationer. Inledande i uppdraget identifierades att Huge är en organisation som genomgått flera större förändringar i närtid. Dessutom är bolaget just nu i ett läge där den senaste förändringen till en affärsområdesindelad organisation är under genomförande. Nuvarande affärsområdesorganisation, som är baserad på fastighetstyper, stödjer i stort den tänkta specialisering som är en underliggande målsättning för vår analys. Därför såg vi, gemensamt med projektgruppen, det som viktigt att utnyttja de avvägande som gjorts i denna och låta organisationen genomföra de aktiviteter som återstår och individer växa in i sina nya roller. Vi har därför inte gjort en undersökning på tjänste- eller individnivå utan har fokuserat på organisationsblock som mycket överensstämmer med nuvarande affärsområden. Sammantaget innebär detta att vi inte avser att yttra oss i detalj om specifika tjänsters framtida placering eller specifika personers lämplighet eller kritikalitet, utan vår rekommendation avser en övergripande organisationsdesign som i allt väsentligt överensstämmer med Huges. De skillnader som finns avser främst udda verksamheter som Flottsbro samt ishallar och idrottsplatser som vi anser bör organiseras i Verksamhetslokalbolaget i detta skede. Processen tillsammans med kommunen och Huge har i stort följt nedan steg: 1. Initialt möte med projektgruppen för belysa nuläge och besluta metod. 2. Intervjuer med respondenter från Huge och kommunen för att belysa: - Nuvarande organisation och stabilitet - Effektivitetsmått i nuvarande organisation - Resultat av senaste förändringen 3. Sammanställning av resultat av intervjuer. 4. Huge och PwC producerade separata organisationsförslag vilka diskuterades i projektgruppen, samt utifrån argumentslista i Huges ledningsgrupp. 5. Inputworkshop med operativ personal. 6. Gemensamt organisationsförslag föreligger med skillnaden att PwC anser att inga verksamheter bör avyttras i detta steg. Extra fokus bör ligga på Fastighetsutveckling i förändringen. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 26

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 5 Organisation Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Fastighetsutveckling Fastighetsutveckling (FU) I ett arbetsdokument på organisationsschema har PwC tidigare föreslagit att Fastighetsutveckling (FU) bryts ut till en separat organisation/bolag. För att tydliggöra processen redogörs nedan för våra argument som Huges ledningsgrupp har beaktat och övertygande bemött varför PwC dragit tillbaka sitt initiala förslag: I nuläget ligger stort fokus på byggandet av samhällsfastigheter vilket innebär att mer personal kommer att flyttas till Verksamhetslokalbolaget än till Bostadsbolaget. I det korta perspektivet är detta förstås naturligt, men det kommer även att innebära att det finns en risk att numerären i Bostadsbolaget blir så liten att den tappar sin kritiska massa och absorberas av övriga organisationen eller slutar. Detta kan innebära att utvecklingsfokus och kompetens helt tappas i Bostadsbolaget. Det är sannolikt att efterfrågan på allmännyttiga bostäder kommer att öka på sikt med nuvarande samhällsutveckling. Ökad invandring, ändrade förutsättningar för privatbolån etc. är faktorer som kan innebära ett behov av ökad produktion i dessa fastighetsbestånd. Om kompetensen har lämnat Bostadsbolaget kommer detta att bli en utmaning. Vi har uppfattat en utmaning i resurser i FU. Att separera FU från övriga med ett tydligt ägardirektiv samt klara gränssnitt mot kommunen, Verksamhetslokalbolaget och Bostadsbolaget gör även att andra aktörer i branschen vid behov kan leverera motsvarande tjänster under en period av stark efterfrågan utan att bygga en stor intern organisation. Kritik framkommer att Huge bygger för sig själva, d v s för stora tekniska ytor, dyra tekniska lösningar etc. och att kommunen därmed får betala onödig hyra. Att separera FU från Verksamhetsbolaget och Bostadsbolaget kan innebära en större tydlighet i vilka kostnader som drivs av kommunens behov och vad som drivs av förvaltningsbehov. Vi är av uppfattningen att FU har skapat ett system för fastighetsutveckling som kan gå förlorat vid en delning. FU har konkurrensutsatta medarbetare (märk väl att vi inte gjort någon kvalitetssäkring av detta) och en av anledningarna till att dessa har valt Huge som arbetsgivare är enligt uppgift den upplevda bredden i projekten. Att ha renodlade organisationer innebär möjlighet till externa jämförelser vilket ökar möjligheten till effektivisering. Det bärande argumentet från Huge om varför Fastighetsutveckling kan delas är att delningen inte avses göras på 50/50 basis. Den absoluta huvuddelen av Fastighetsutveckling kommer att finnas inom Verksamhetslokalbolaget och då tillvaratas huvuddelen av ovan argument. PwC anser dock fortfarande att det i de båda framtida bolagen bör finnas fastighetsutvecklingskompetens för att säkerställa att kommunens framtida behov av byggande och fastighetsutveckling kan tillgodoses. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 27

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 5 Organisation Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Specialfastigheter Flottsbro, Sundby, idrottsplatser och ishallar I arbetsdokument på organisationsschema har PwC föreslagit att Flottsbro, Sundby gård samt idrottsplatser (IP), ishallar och teknisk förvaltning Specialfastigheter läggs som ett affärsområde i Verksamhetslokalbolaget. Huge har argumenterat för att dessa bör läggas som separat bolag (Flottsbro) eller att överföras (till del) till kommunen. I intervjuer med representanter från dessa enheter framkommer att verksamheterna i väsentlig grad är skilda från de verksamheter som bedrivs i övriga Huge. Vissa av respondenterna anser att verksamheterna skulle passa bättre i kommunen eller med annan huvudman, medan andra tror att en sådan förändring skulle leda till det sämre. Att det finns en otvetydig verksamhetsskillnad skulle i sig peka på att verksamheterna skall skiljas från bolagen eftersom renodling är en av de huvudsakliga motiven för föreslagen organisation. Däremot har inte PwC under arbetet kunnat identifiera vilken driftsform som skulle vara bättre för verksamheterna och den samlade kravbild som finns på dessa. PwC ser likväl som beställaren fördelarna i att skilja verksamheterna, och att detta sannolikt är den mest logiska lösningen på sikt. Dock anser PwC att separationen av Verksamhetslokalbolaget och Bostadsbolaget är högre prioriterad i nuläget och att även addera denna förändring riskerar att förvirra processen, både i beslutsfattandet och vid den operativa separationen. I tillägg till detta anser vi inte (till vår vetskap) att konsekvenserna av avskiljning av verksamheterna är tillräckligt utredda. Vår rekommendation är att verksamheterna läggs som en organisation i Verksamhetslokalbolaget med separerad ekonomisk rapportering för att underlätta ett eventuellt beslut om avskiljning till kommun eller bolag i senare skede. I detta bör också de tjänster som köps från Bostadsbolaget eller annan leverantör renodlas till att vara anpassade för verksamheten. Ledningen för denna separerade organisation bör få i uppgift att utreda vilken samlad kravbild som finns och i vilken form som verksamheten optimalt bör bedrivas i framtiden. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 28

5 Organisation Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Övergripande rekommenderad organisationsskiss Vår rekommendation innebär att nuvarande affärsområden struktureras i två separata bolag. Mörkt grå figurer indikerar att huvuddelen av personalen återfinns i dessa. Notera att funktionen Affärsstöd finns i bägge bolagen, men mer som beställarfunktion i Verksamhetslokalbolaget. Vi har ingen rekommendation på hur många tjänster som bör finnas i respektive organisation eller bolag då vår analys, enligt tidigare resonemang, varit inriktad på större block. Övergripande rekommenderad organisationsskiss Bostadsbolaget Förvaltningss töd Säkerhet Förvaltningsstöd Säkerhet VD stab Fastighetsutveckling VD stab Affärsstöd Handel & Kontor Bostad Fastighetsservice Affärsstöd Fastighetsservice Skola/Förskola/ Omsorg Specialfastigheter Verksamhetslokalbolaget Fastighetsutveckling Flottsbro & Sundby Idrottsplatser och Ishallar Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 29

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 5 Organisation Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Verksamhetsstyrning och kultur Genom vårt arbete med Huges organisation har vi, som vi tidigare nämnt, sökt efter etablerade effektivitetsmålsättningar eller operativa nyckeltal. I vissa delar av organisationen finns påbörjade initiativ till att mäta och redovisa tid, men vårt intryck är att dessa inte har genomförts fullt ut. Den nuvarande breda verksamhetsinriktningen har sannolikt påverkat möjligheten att sätta och följa upp mål, men vi har genom vårt uppdrag med Huge också anat att det finns en kultur i bolaget som innebär motstånd mot mätning; Huge beskrivs som ett snällt bolag av flertalet respondenter. I dialog med Huges personal framkommer att vissa delar av organisationen fungerar riktigt bra, medan andra lider av resursbrist och anser sig göra fel saker. Det finns fortfarande personal som anser att det var bättre på Tomtbergatiden. Vårt intryck är även att det finns delar av Huge som fungerar effektivt och kundnära, men att det ofta är ett resultat av personers/gruppers entreprenörsanda snarare än att organisationen styrts till det. För att uppnå målet med föreslagen delning av Huge blir det mycket viktigt med en utvecklad verksamhetsstyrning. Vi har i andra delar av denna rapport pekat på behovet av en förändrad ägarstyrning, men vi bedömer att detta inte är tillräckligt för att driva de framtida två bolagen mot en ökad specialisering. Den utökade ägarstyrningen bör kanaliseras genom krav på styrelse, VD och chefsled ända ut till enskild process och medarbetare. Detta kan innebära en utmaning då organisationen och sannolikt även vissa chefer är ovana vid detta. Vi har i vårt uppdrag inte fokuserat på processer, men mycket få respondenter hänvisar till processer vilket indikerar att Huge inte är ett processfokuserat bolag. Att etablera, förfina och styra processer kommer att bli ett viktigt inslag i en utökad mål- och verksamhetsstyrning. Då nuvarande organisationsförslag bygger på att tjänster (delprocesser) kan köpas av Verksamhetslokalbolaget blir denna fråga högaktuell redan under separationen då gränssnitten mellan bolagens processer skall etableras. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 30

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 6 Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 31

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 6 Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Inledning PwC har, med anledning av riksdagens beslut om att anta en ny lagstiftning avseende offentlig upphandling, vilken träder i kraft 2017-01-01, schematiskt beskrivit lagstiftningens krav på upphandling mellan kommuner och dess bolag. Vidare beskrivs vilka möjligheter till undantag som finns i förhållande till de aktuella alternativen för interna köp av tjänster mellan Bostadsbolaget och Verksamhetslokalbolaget. Vi har i beskrivningarna av de olika alternativen utgått ifrån att Huddinge kommun direktäger samtliga bolag till 100 %. Frågan är då vad som händer om kommunen istället väljer att organisera bolagen i en aktiebolagsrättslig koncern så att ett holdingbolag, som till 100% ägs av Huddinge kommun äger de beskrivna bolagen som 100%-igt ägda dotterbolag? Det påverkar inte beskrivningen av alternativen så länge omsättningsleveransen sker till 80 % eller mer till bolagen som ingår i kontrollkoncernen samt direkt privat ägande saknas. Som underlag för de olika alternativen hänvisas särskilt till Prop. 2015/16:195 Författningskommentar avseende 3 kap s 958 ff. 15 s 963 specifikt. När resurser ska placeras, som ska nyttjas vid interna köp av tjänster, är frågan om relationen till de s k inhouse-undantagen en del. En annan del som bör läggas till innan man avgör var resurserna ska placeras och hur de ska avropas är huruvida respektive bolags verksamhet är momspliktig eller inte. Det torde vara så att den största delen av Bostadsbolagets verksamhet inte kommer att vara momspliktig då den omfattar uthyrning av bostäder. När det gäller Verksamhetslokalbolaget torde det å andra sidan vara så att den verksamheten till största delen kommer att vara Huddinge kommun PwC momspliktig (se beskrivning Under avsnittet Skattemässiga konsekvenser s 23). När frågan om var resurser, som ska nyttjas av bägge bolagen, ska placeras bör dessa två perspektiv vara en del av bedömningen. 10 januari 2017 32

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 6 Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Alternativ 1: Verksamhetslokalbolaget säljer tjänster till Bostadsbolaget Ingen upphandlingsplikt för Bostadsbolaget vid köp av tjänster från Verksamhetslokalbolaget gäller under förutsättning att: Huddinge kommun Äger bolagen till 100% Verksamhetslokalbolaget levererar sammanlagt till Bostadsbolaget och Huddinge kommun, 80 % eller mer av den genomsnittliga totala omsättningen i fråga om varor, tjänster och byggentreprenader under de tre år som föregår tilldelningen (av kontraktet/avtalet) eller på grundval av ett annat lämpligt verksamhetsbaserat mått grundat på uppgifter under samma tidsperiod. Om uppgifterna inte längre är relevanta eller inte är tillgängliga, får verksamhetsandelen bestämmas av något annat lämpligt kvantitativt eller kvalitativt verksamhetsmått. Bostadsbolaget Försäljning av tjänster (adm, viss skötsel m m) Verksamhetslokalbolaget Att kontrollkriteriet är uppfyllt vilket torde uppfyllas genom vederhäftigt utformade bolagsordningar i båda bolagen. Det inte finns något direkt privat ägande med i bilden vid köp av tjänster/kontraktets ingående. Fotnot: I detta alternativ torde Bostadsbolaget inte ha möjlighet till full avdragsrätt för moms. Endast till den del av bolagets verksamhet som är momspliktig. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 33

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 6 Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Alternativ 2: Bostadsbolaget säljer tjänster till Verksamhetslokalbolaget Huddinge kommun Äger bolagen till 100% Verksamhetslokalbolaget är inte befriad från upphandlingsplikt vid köp av tjänster från Bostadsbolaget då detta bolag (Bostadsbolaget) med största sannolikhet inte uppfyller verksamhetskriteriet varandes ett bostadsbolag med fysiska och juridiska personer (andra än kommunen) som hyresgäster. De två andra kriterierna (kontrollkriteriet samt avsaknad av direkt privat ägande) torde vara uppfyllda men samtliga tre kriterier måste vara uppfyllda för att befrielse från upphandlingsplikt skall vara möjlig. Bostadsbolaget Försäljning av tjänster (adm, viss skötsel m m) Verksamhetslokalbolaget Fotnot: I detta alternativ torde Verksamhetsbolaget ha, i det närmaste full avdragsrätt för moms. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 34

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 6 Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Alternativ 3: Bostadsbolaget och Verksamhetslokalbolaget köper tjänster av ett bolag som endast innehåller tjänster som nyttjas internt inom kommunkoncernen Här redovisar vi ett tredje alternativ där tjänster som ska nyttjas av bägge framtida bolag placeras i ett s k resursbolag, som har till uppgift att leverera tjänster internt inom kommunkoncernen. Försäljning av tjänster (adm, viss skötsel m m) Huddinge kommun Äger bolagen till 100% Verksamhetslokalbolaget Resursbolag Försäljning av tjänster (adm, viss skötsel m m) Bostadsbolaget Ingen upphandlingsplikt för vare sig Verksamhetslokalbolaget eller Bostadsbolaget vid köp av tjänster från Resursbolaget under förutsättning att: Resursbolaget levererar sammanlagt till Verksamhetslokalbolaget, Bostadsbolaget och Huddinge kommun, 80 % eller mer av den genomsnittliga totala omsättningen i fråga om varor, tjänster och byggentreprenader under de tre år som föregår tilldelningen (av kontraktet/avtalet) eller på grundval av ett annat lämpligt verksamhetsbaserat mått grundat på uppgifter under samma tidsperiod. Om uppgifterna inte längre är relevanta eller inte är tillgängliga, får verksamhetsandelen bestämmas av något annat lämpligt kvantitativt eller kvalitativt verksamhetsmått. Att kontrollkriteriet är uppfyllt vilket torde uppfyllas genom vederhäftigt utformade bolagsordningar i båda bolagen. Det inte finns något direkt privat ägande med i bilden vid köpet av tjänster/kontraktets ingående i något av bolagen. Fotnot: I detta alternativ torde Verksamhetsbolaget ha, i det närmaste full avdragsrätt för moms medan Bostadsbolaget inte torde ha möjlighet till avdragsrätt för moms i den verksamhet som inte är momspliktig. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 35

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 7 Genomförandeprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Genomförandeprocessen Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 36

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 7 Genomförandeprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Genomförandeprocessen För att lyckas med ett genomförande av förändringarna, så som de föreslås i föreliggande rapport är det av största vikt att kommunen, som ägare, tar ledning för styrning och insyn i genomförandeprocessen. Vi ser att genomförandeprocessen på övergripande nivå består av två delar. Fissionsprocessen Den operativa separationen Processerna är dels beroende av varandra och dels beroende av respektive process legala förutsättningar. Därför anser PwC att processerna bör hanteras som två, vid sidan av varandra, samtidiga processer. Det är av största vikt att förändringsarbetet planeras noggrant så att tidpunkter för de olika faserna i processerna kan läggas fast för att sedan hållas. Planeringen inför genomförandeprocessen är således ytterst viktig. Vår bedömning är att det kommer att krävas ett omfattande förberedelsearbete för såväl fissionsprocessen som den operativa separationen. Avsättande av resurser och tid för detta förberedelsearbete bör inte underskattas. I det följande beskriver vi förutsättningar för fissionsprocessen, inklusive ett indikativt förslag till tidplan för att fissionsprocessen ska kunna hanteras under 2017. I förslaget har hänsyn tagits till de tidsramar som finns angivna inom ramen för fissionsprocessen. Vi beskriver också förutsättningarna för den operativa separationen. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 37

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 7.1 Fissionsprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Fissionsprocessen Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 38

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 7.1 Fissionsprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Beslutsprocess vid fission I det följande behandlas översiktligt aktiebolagslagens regler om fission (eller delning av aktiebolag, vilket är den bolagsrättsliga termen) där det överlåtande bolagets tillgångar och skulder delas upp på ett eller flera befintliga övertagande bolag. Det överlåtande bolaget kan upplösas genom delningsförfarandet eller ej. Vidare utgås i denna framställning från att samtliga deltagande bolag är privata. Regler om delning finns i 24 kap. aktiebolagslagen. Delningsförfarandet beräknas i normalfallet ta ungefär fyra till fem månader. En del moment kan man naturligtvis påverka genom att snabba upp de interna beslutsprocesserna, såsom framtagande av handlingar och insamling av underskrifter. Den största enskilda posten är kallelsen på borgenärer som alltid måste ske i två månader. Till detta kommer viss handläggningstid hos Bolagsverket, vilken kan variera under året, beroende på arbetsbelastning. Fusions- och delningsärenden brukar dock vara prioriterade och hanteras normalt inom en vecka. Delningsprocessen inleds med att en delningsplan upprättas. För att en delning ska kunna ske enligt delningsplanen krävs att styrelserna i Huge och de övertagande bolagen ska besluta om att anta en delningsplan. När planen beslutats och undertecknats, ska överlåtande bolag på egen hand skicka en underrättelse till sina kända borgenärer. Det finns inget krav på att man måste invänta någon tidsfrist eller respons från borgenärerna. Så snart underrättelsen skickats kan bolaget ansöka om tillstånd att verkställa delningsplanen. Det är inom ramen för prövningen av denna ansökan som Bolagsverket kungör en kallelse på borgenärerna under två månaders tid. Huddinge kommun PwC När denna process är klar kan själva delningsförfarandet påbörjas. Det är till stor del är en offentlig procedur då kungörelse sker av Bolagsverket. Utöver de legala och finansiella frågorna i samband med själva delningsprocessen måste normalt också ett antal praktiska frågor lösas som hantering av eventuella anställda som berörs av delningen (arbetsrättslig verksamhetsövergång) och olika separationsfrågor rörande t.ex. tredjepartsavtal. Antagande av delningsplan Styrelserna i överlåtande och övertagande bolag ska på styrelsemöten besluta om att anta en delningsplan. Planen ska undertecknas av styrelserna i samtliga deltagande bolag. Det räcker med att hälften av ledamöterna i respektive bolag undertecknar. För att förenkla registreringsförfarandet bör också samtliga aktieägare i de deltagande bolagen underteckna planen om detta är praktiskt möjligt. Planen ska innehålla följande uppgifter: Namn, organisationsnummer, säte och bolagskategori (privat eller publikt) för deltagande bolag. Beskrivning av de tillgångar och skulder som ska överföras till övertagande bolag. Denna förteckning kan vara en bilaga till planen. Förteckningen behöver vara detaljerad, det får inte finnas någon tvekan om vilka tillgångar och skulder som hamnar hos respektive bolag. Detta är särskilt viktigt med tanke på reglerna om kvardröjande ansvar, se nedan. 10 januari 2017 39

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 7.1 Fissionsprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Beslutsprocess vid fission Delningsvederlaget. Enligt huvudregeln ska aktieägarna i det överlåtande bolaget ha rätt till delningsvederlag i form av aktier i övertagande bolag. Om aktieägarna i överlåtande bolag är överens kan man dock göra avsteg från detta. Planerad tidpunkt för delningens genomförande. Om det finns teckningsoptioner, konvertibler eller andra värdepapper med särskilda rättigheter utfärdade i överlåtande bolag måste planen ange hur innehavarna av sådana värdepapper ska behandlas. Om det inte finns några sådana värdepapper ska det uttryckligen anges. Arvode eller annan särskild förmån som ska tillfalla styrelseledamot, VD eller revisor med anledning av delningen. Om inga arvoden ska utges måste det uttryckligen anges. Hur kostnaderna för delningen ska fördelas mellan deltagande bolag. En redogörelse för omständigheter som kan vara av vikt för bedömningen av delningens lämplighet för bolagen. Denna kan vara ganska kortfattad. Delningsplanen behöver inte formellt läggas fram på en stämma om alla bolag är privata och samtliga aktieägare i de deltagande bolagen undertecknat planen. Då fyller möjligheten till stämmoprövning ingen funktion eftersom aktieägarna redan fått chans att tycka till. Dock förenklar det förfarandet och snabbar upp processen något om aktieägarna undertecknar planen, eftersom det tillkommer ett registreringsmoment innan ansökan om tillstånd samt att aktieägarna formellt måste få två veckor på sig att begära stämmoprövning efter det att delningsplanens registrering kungjorts av Bolagsverket. Det är alltså att rekommendera att man i första hand går på den förenklade varianten när så är möjligt. Endast om något bolag är publikt eller har ett spritt ägande bör man välja den längre varianten. Revisorsgranskning av delningsplanen Delningsplanen ska granskas av revisor för samtliga deltagande bolag, även om bolagen inte har någon revisor. Av revisorsyttrandet ska framgå: Om delningsvederlaget och grunderna för dess fördelning bestämts på ett sakligt och korrekt sätt samt vilken metod som använts för värderingen. Om det funnits särskilda svårigheter att uppskatta värdet av det överlåtande bolagets egendom. Om risk finns att borgenärerna inte får sina fordringar betalda. Om det överlåtande bolaget ska finnas kvar efter delningen ska yttrandet också innehålla ett uttalande om att det efter delningen finns full täckning för det bundna egna kapitalet i detta bolag. Om samtliga aktieägare i de deltagande bolagen samtycker till det, kan revisorsgranskningen begränsas till att endast omfatta frågan om huruvida borgenärerna riskerar att inte få betalt. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 40

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 7.1 Fissionsprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Beslutsprocess vid fission Underrättelse till bolagens borgenärer När planen undertecknats av styrelserna och samtliga aktieägare i de deltagande bolagen har den blivit gällande. Överlåtande bolag ska då underrätta sina kända borgenärer. Borgenärer med lönefordringar behöver inte underrättas. Borgenärerna i övertagande bolag behöver inte underrättas om revisorn i sitt yttrande uttalat att delningen inte innebär någon fara för att de inte ska få sina fordringar betalda. Underrättelsen ska innehålla uppgift om att överlåtande bolag avser att söka tillstånd att verkställa delningsplanen och att borgenärerna har möjlighet att motsätta sig. Det är viktigt att underrätta borgenärerna så snart planen blivit gällande. Borgenärerna måste nämligen ha underrättats för att bolagen ska få tillstånd att verkställa planen. Delningsplanen ska underställas stämman i det överlåtande/ befintliga bolaget. Stämman ska hållas tidigast en månad efter det att uppgift om planens registrering kungjorts. Ansökan om tillstånd att verkställa delningsplanen När överlåtande bolag underrättat sina borgenärer ska det ansöka hos Bolagsverket om tillstånd att verkställa delningsplanen. Ansökan måste göras inom en månad från det att planen blev gällande. Bolagsverket kommer efter ansökan att kalla på överlåtande bolags borgenärer genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar. Kallelsetiden är två månader. Om ingen motsätter sig delningen inom denna tid, meddelar Bolagsverket tillstånd att verkställa delningen. Om någon borgenär motsätter sig delningen kommer Bolagsverket att överlämna ärendet till allmän domstol. För att få tillstånd av domstolen måste bolaget se till att ge borgenärerna full betalning eller ställa säkerhet för deras fordringar. Anmälan om genomförd delning När Bolagsverket meddelat sitt tillstånd att verkställa delningsplanen, kan det överlåtande bolagets tillgångar och skulder föras över till övertagande bolag. När så skett, ska övertagande bolag anmäla till Bolagsverket att delningen är genomförd. Till anmälan ska fogas ett intyg från revisor om att överlåtande bolags tillgångar har överlämnats. Bolagsverkets registrering innebär att delningen får rättsverkan, d v s överlåtande bolags tillgångar och skulder övergår till övertagande bolag i enlighet med delningsplanen. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 41

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 7.1 Fissionsprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Kvardröjande ansvar Regler om kvardröjande ansvar I 24 kap. 5 ABL finns regler om de deltagande bolagens betalningsansvar för det fall ett övertagande bolag tagit över en skuld som det senare inte förmår betala, eller om en skuld inte alls tas upp i delningsplanen. Övertagande bolags betalningsansvar 5 Om enligt delningsplanen en skuld som åvilar det överlåtande bolaget genom delningen skall överföras till ett övertagande bolag, svarar det senare bolaget efter delningen för skulden utan någon begränsning. Förmår det övertagande bolaget inte betala skulden, svarar de övriga övertagande bolagen solidariskt för skulden, dock högst med ett belopp som för varje bolag motsvarar det verkliga värdet av den nettobehållning som har tilldelats bolaget vid delningen. Vid delning enligt 1 andra stycket 2 svarar dessutom det överlåtande bolaget, dock högst med ett belopp som motsvarar det verkliga värdet av vad som har behållits av bolaget vid delningen. Om en skuld som åvilar det överlåtande bolaget inte behandlas i delningsplanen, svarar de övertagande bolagen eller, vid delning enligt 1 andra stycket 2, det eller de övertagande bolagen och det överlåtande bolaget för skulden solidariskt och utan begränsning. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 42

7.1 Fissionsprocessen Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Indikativt förslag till tidplan för fissionsprocessen Våren 2017 När Steg i processen Vem ansvarar? v. 1-19 Upprätta en delningsplan Huge AB Kapitalstruktur i de nya bolagen Huge AB och Huddinge kommun Definition och presentation av skulder och tillgångar Huge AB Fördelning av skulder och tillgångar Huge AB och Huddinge kommun Utkast till ansökan om fission som uppfyller aktiebolagslagens krav, generisk text Huge AB v. 1-19 Identifiera Huges samtliga borgenärer Huge AB v. 6 Beslut om fission Kommunfullmäktige v. 6 Beslut om bolagsordningar Kommunfullmäktige v. 6 v. 6 Val av styrelser och lekmannarevisorer i de nya bolagen (Verksamhetslokalbolaget och Bostadsbolaget) Val av revisor i de nya bolagen (Verksamhetslokalbolaget och Bostadsbolaget) Kommunfullmäktige Respektive bolags stämma Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 43

7.1 Fissionsprocessen Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Indikativt förslag till tidplan för genomförandet Sommaren och hösten 2017 När? Steg i processen Vem ansvarar? Början av maj v. 20 Delningsplan antas v. 20-21 Delningsplan granskas av revisorn v. 20 Bolagets kända borgenärer underrättas Vid styrelsemöte antas planen av nya styrelserna, aktieägarombud (ägarens firmatecknare) och minst hälften av styrelseledamöterna i Huge AB. Huge AB och samtliga bolags revisor (Huge, Verksamhetslokalbolaget och Bostadsbolaget) Huge AB Månadsskiftet maj-juni v. 22 Ansöka om tillstånd att verkställa fission Måste ske inom en (1) månad från antagandet av delningsplan. Huge AB skickar in ansökan till Bolagsverket Semesterperiod Juni och juli v. 23-31 Alla borgenärer kallas Bolagsverket ger borgenärer en period om två (2) månader att reagera Mitten av augusti v. 32 Tillstånd för fission Bolagsverket Mitten av augusti v. 33-40 Senast i mitten oktober Huddinge kommun PwC Verkställande av fission, rättslig verkan v. 40 Anmäla genomförd delning Alla tillgångar i delningsplanen ska inom två (2) månader föras över, och processen ska granskas och godkännas genom ett revisorsintyg Inom två (2) månader efter tillstånd om fission ska övertagande bolag anmäla till Bolagsverket att delningen är genomförd, inkl. intyg från revisor. 10 januari 2017 44

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 7.2 Förutsättningar för operativ separation Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Förutsättningar för operativ separation Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 45

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 7.2 Förutsättningar för operativ separation Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Operativt genomförande av separationen Vårt intryck av Huges organisation är att bolaget är i ett vänteläge på besked gällande hur framtida bolagsstruktur/organisation kommer att se ut. Tillförordnad VD driver verksamheten, men det finns en utbredd känsla av att något annat kommer att gälla framöver. Detta vänteläge innebär även att aktiviteter som tillhör den operativa driften och färdigställandet av förra omorganisationen riskerar att skjutas på framtiden och potentiellt sammanblandas med genomförandet och resultatet av den planerade separationen. PwC har tagit del av en lista på 34 åtgärdspunkter som identifierats av Huge AB, under hösten 2016, som residuer från föregående omorganisation till affärsområden och sannolikt även andra identifierade operativa förbättringsområden. Denna visar att 21 av dessa åtgärder planeras att färdigställas efter årsskiftet 2016/17. PwC har inte gjort någon djupare analys av dessa åtgärdspunkter, men mängden åtgärder som planeras färdiga under samma tid som separationen påbörjas/pågår riskerar att påverka separationsprocessen negativt. Samtidigt finns flera indikationer på att resursfördelningen i Huge i nuläget är ojämn. Sammantaget medför ovanstående mycket stora krav på en väl fungerande separation. Erfarenhetsmässigt innebär en delning av företag en betydande operativ belastning och även risk. Huges ledning har identifierat ett flertal risker och frågeställningar som behöver belysas och hanteras redan innan separationen, enligt PwC:s erfarenhet behövs 3-6 månaders förberedelse innan initial separation och 6-12 månader för att avsluta separationen. En projektorganisation är etablerad i Huge och det är vår rekommendation att den struktureras så att endast de strategiska frågorna behöver avhandlas i styrgruppen och att operativa frågor kan hanteras av respektive projektströmmar. Det är vår rekommendation att Huge och Huddinge kommun snarast etablerar en operativ plan och ansvarsfördelning för genomförandet av separationen. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 46

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 8 Ny beställarfunktion i kommunen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Ny beställarfunktion i kommunen Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 47

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 8 Ny beställarfunktion i kommunen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Kommunens beställarfunktion Huddinge kommun har initierat en förändring/centralisering av beställarfunktionen till KS/KSF. Förändringen är driven av upplevda oklarheter i nuvarande beställarorganisation där fem nämnder är beställare och KS/KSF inte har tillräcklig kontroll, främst vid produktion. De initiala möten där nuvarande processer beskrevs tydliggjorde att det finns betydande oklarheter i framförallt processtegen Lokalprogram och Förstudie. Olika ärenden skrivs fram med olika innehåll och inte sällan sker en sammanblandning mellan vilka parter som ger input i olika steg i processen. En tydlig gate-modell saknas som anger vilken information som vilket steg bör innehålla, och vem som ansvarar för denna information. Huge förstärker den bilden genom intrycket att det inte finns en skillnad mellan funktions- och teknikkrav. PwC ser en risk att planerad förändring kan ärva brister från nuvarande process och att den därför bör tydliggöras. Detta bör göras genom att undersöka nuvarande process och dokumentation i olika processteg och föreslå åtgärder som ger förutsättningar för att renodla stegen och standardisera dokumentationen och ägarskapet för varje steg. Denna undersökning har nu startat. Det innebär att representanter för beställarfunktionen hos Huddinge kommun samt representanter för Huges utförarfunktion är identifierade och en plan har satts upp för förtydligande av processen. I planen ligger en beskrivning av nuläget i form av fyra exempelprojekt och intervjuer samt en gemensam workshop i syfte att identifiera en transparent process med rätt styrdokument. Vi anser i nuläget att en rimlig målsättning för att ha identifierat de förändringsåtgärder som krävs kan vara i slutet av januari 2017. Undersökningen har koppling till organisationsanalysen då en förtydligad process kan innebära att förändrade kompetenser och/eller kontaktytor kommer att behövas i kommunen respektive i Huge för att driva processen med tillräcklig och adekvat kompetens. Detta innebär att vissa delar i organisationsanalysen, främst avseende Fastighetsutveckling, behöver hållas öppna för förändringar i avseende på placering och uppdrag och att resultatet av undersökningen bör integreras i det operativa genomförandet av organisationsförändringen. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 48

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 9 Förslag till ny ägarstyrningsprocess Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Förslag till ny ägarstyrningsprocess Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 49

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 9 Förslag till ny ägarstyrningsprocess Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Förändrad rollfördelning Vi har noterat att kommunens ägarstyrning, historiskt, har varit svag. För att utveckla och skapa förutsättningar för en mer aktiv ägarstyrning föreslår vi att processen och rollfördelningen i kommunkoncernen tydliggörs. En utgångspunkt för att utveckla ägarstyrningen kan tas i skriften Principer för styrning av kommunala och landstingskommunala bolag (Isbn-13: 978-91-7164-138-0), som Sveriges Kommuner och Landsting har tagit fram. Dessa principer kan ses som ett stöd för utvecklingen av kommunens bolagsstyrning. Det kommunala ändamålet skall, enligt skriften, utvecklas i ägardirektiv till bolaget. Man konstaterar vidare att den formella styrningen i form av bl a ägardirektiv inte är tillräcklig för ett aktivt ägarskap. Det krävs också informell styrning i form av samråd och dialog mellan kommunen och bolagen. Denna dialog mellan ägare och bolag bör ske återkommande. Genom dialogen kan det ansvariga organet i kommunen tydliggöra ägarens förväntningar på bolaget och ägarens uppfattning om innebörden i bestämmelserna i bolagsordning och ägardirektiv kan utvecklas. Förändring av rollfördelningen i kommunkoncernen I det nu gällande reglementet för Kommunstyrelsen (KS) har Kommunfullmäktige (KF), förutom den i Kommunallagen reglerade uppsiktsplikten (KL 6:1) delegerat följande ansvar till KS vad avser relationer till de kommunala bolagen. KS ska: ansvara för att beslut om ägardirektiv till företagen fattas och kontinuerligt hålls uppdaterade (4 Företag och stiftelser) ansvara för regelbundna möten mellan styrelsen och företagsledningarna/stiftelseledningarna (4 Företag och stiftelser) svara för att tillvarata kommunens intressen vid bolags- och föreningsstämmor och likartade sammanträden i de företag som kommunen äger eller annars har intresse i (4 Företag och stiftelser). Detta innebär att KS idag, i princip ansvarar för dialogen mellan kommunen och bolagen. För att tydliggöra rollfördelningen mellan KS och KF kan KF istället överlåta ägarfunktionen i förhållande till bolagen genom att reglera vad KS inte har att ansvara för. Följande lydelse kan då användas i styrdokument, KS reglemente alternativt företagspolicy. KS ansvarar för ägarfunktionen i hel- och delägda bolag med undantag för: Ärenden enligt 3 kap. 16 18 KL Ärenden som rör kommunkoncernens vision och övergripande mål samt fastställande av principer för ägarstyrningen i kommunens hel- och delägda bolag. Fastställande av de verksamhetsmässiga och ekonomiska kraven på bolagen i form av ägardirektiv till respektive bolag. Grunderna för ekonomiska förmåner för styrelseledamöter, lekmannarevisorer och suppleanter i företagen. Ansvarsfrihet för styrelseledamot och verkställande direktör om revisor inte tillstyrkt sådan. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 50

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 9 Förslag till ny ägarstyrningsprocess Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Förslag till ny process För att tydliggöra rollfördelningen mellan de olika organen i kommunkoncernen kan ett gemensamt ägardirektiv eller en företagspolicy tas fram. Syftet är att beskriva rollfördelning och övergripande direktiv till bolagen som är gemensamma. Ett sådant styrdokument skulle kunna innehålla följande: Syfte och innehåll med företagspolicy samt strukturen i styrdokument Styrning och ledning av kommunens bolag Övergripande ledning beskrivning av ledningsstrukturen i kommunkoncernen och rollfördelning mellan KF, KS och de helägda bolagens styrelser. Styrning av delägda bolag. Struktur på bolagsspecifika ägardirektiv och processen för att hantera ägardirektiv. Ägarens krav på styrelsearbetet utvärdering av styrelsens arbete som ett instrument för utveckling. Bolagsstyrningsrapportering som ett underlag för koncerngemensam styrning. Förslag till ny ägarstyrningsprocess Ägardirektiv för respektive bolag föreslås dokumenteras i kommunens Mål- och budgetdokument. Arbetet med att ta fram och revidera ägardirektiven ingår således i den årliga mål- och budgetprocessen. Ägardirektiven bör vara långsiktiga och uttryckas för en period om 3-4 år, men ägaren kan och bör förändra direktiven om förhållandena kräver detta. Med denna process underlättas kopplingen till de övergripande visioner och mål som kommunfullmäktige fastställer och fullmäktige får också en möjlighet att, vid behov justera eller revidera ägardirektiven till sina bolag. Aktualiteten i ägarens, kommunens krav på bolagen säkerställs därmed på ett bättre sätt, vilket borde medföra att direktivens påverkan på och koppling till verksamheten i bolagen blir tydligare. Ägardirektivens struktur i mål- och budgetprocessen kan utformas enligt följande: Beskrivning av bolagets verksamhet och verksamhetsinriktning ; precisering av bidraget till kommunkoncernens samhällsnytta. - Ägarens krav på bolaget: o Mål med verksamheten. o Ekonomiska mål. o Bolagets rapportering i kommunkoncernen. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 51

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 10 Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 52

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 10 Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Koncernbildning PwC har genomfört en utredning av en koncernbildning i syfte att, i samband med förändringar i strukturen av kommunens bolag, beskriva konsekvenser samt för- och nackdelar med bildande av en äkta koncern. Kommunen bedriver idag en del av sin verksamhet genom helägda Huge Fastigheter AB och delägda SRV återvinning AB (ägarandel 31,50 %) och Södertörns Energi AB (ägarandel 50 %). Kommunen överväger att genom fission dela upp fastighetsbeståndet i Huge Fastigheter AB i två olika bolag, ett för bostäderna, Bostadsbolaget, och ett för lokalerna, Verksamhetslokalbolaget. Bolagen omsätter tillsammans 2,5 miljard kr per år (2015). Våra kommentarer i detta avsnitt är baserade på den information som vi erhållit från Huddinge kommuns företrädare samt utifrån årsredovisningar 2015. Våra kommentarer är baserade på nuvarande skattelagstiftning per dagens datum. Förändringar i lagstiftning och eller av rättspraxis kan medföra att våra slutsatser inte längre gäller. De kommentarer som uttrycks innefattar endast de transaktioner som beskrivs i rapporten. Skattemässiga aspekter inkomstskatt Kommunen utgör inte ett skattesubjekt. Oavsett vilka transaktioner som vidtas kommer dessa inte att medföra några inkomstskattemässiga effekter för kommunen. Vid en försäljning av kommunens aktier i direktägda bolag byter bolagen endast ägare från kommunen till ett nybildat holdingbolag. Detta innebär ingen skattekonsekvens för bolagen. Kommunens försäljningspris för aktierna kan sättas till ett belopp mellan bokfört värde upp till marknadsvärde. Vid en koncernbildning kan en inkomstutjämning ske genom koncernbidrag mellan bolagen förutsatt att ägarsambandet överstiger 90 %. En förutsättning för att lämna koncernbidrag är att holdingbolaget har ägt aktierna i bolagen under hela beskattningsåret. Detta innebär att om moderbolaget förvärvar Bostadsbolaget och Verksamhetslokalbolaget som har skapats efter fission av Huge Fastigheter AB kan koncernbidrag inte lämnas med skattemässig verkan första året mellan holdingbolaget och dessa dotterbolag. När det föreligger koncernbidragsrätt mellan bolagen kan framtida överlåtelser ske av tillgångar till underpris utan skattemässiga effekter. I praktiken innebär det att man kan låta bli att ta betalt för tjänster mellan bolagen i koncernen eller inte ta fullt betalt för dessa utan inkomstskattekonsekvenser. Vid ägarförändringar i bolag med ett skattemässigt underskott året innan ägarförändringen kan vissa begränsningar i avdragsrätten för dessa underskott uppstå genom en s.k. beloppsspärr och koncernbidragsspärr. Finns en koncernbidragsspärr medför den även begränsningar att göra underprisöverlåtelse utan uttagsbeskattning. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 53

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 10 Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Nuvarande struktur Det finns inget skattemässigt underskott i kommunens enda helägda bolag, Huge Fastigheter AB. Inget talar för att ett skattemässigt underskott skulle uppkomma under beskattningsår 2016. Det förutsätts därför att det inte kommer att finnas något skattemässigt underskott i, vare sig Bostadsbolaget eller Verksamhetslokalbolaget efter en eventuell fission 2017. Nuvarande struktur och grundförutsättningar Huddinge kommun Om förvärven av dotterbolag delvis finansieras genom lån från kommunen kan avdragsrätten avseende räntekostnader hänförliga till dessa lån begränsas för moderbolaget. Vid en koncernbildning innebär detta att moderbolagets förvärv av kommunens direktägda bolag måste finansieras med externa lån för att räntekostnaden ska vara skattemässigt avdragsgill. Huge Fastigheter AB 100 % Södertörns Energi AB 50 % SRV Återvinning AB 31,50 % På grund av ett EU-direktiv kommer avdragsrätten för räntor att begränsas senast från och med 2019. Huvudregeln i direktivet är att avdrag ska nekas för räntekostnader överstigande 30 procent av rörelseresultatet plus av- och nedskrivningar. Det finns även lättnadsregler som medlemsländerna får tillämpa. Vi vet inte idag hur lättnadsreglerna kommer att tillämpas i Sverige och kan därför inte fastställa hur förändringen kommer att påverka kommunens bolag. Bolag Södertörns Fjärrvärme AB 100 % Söderenergi AB 58 % Bokfört värde * (i kommunen) En koncernbildning med ett moderbolag som ägare till de tidigare direktägda bolagen påverkar inte mervärdesskattefrågornas hantering vare sig i kommunen eller i de rörelsedrivande bolagen. Moderbolagets mervärdesskattehantering är beroende av vilken verksamhet som bolaget kommer att bedriva. Dotterbolagens mervärdesskattehantering påverkas inte. Efter koncernbildningen är de idag direktägda bolagen skattskyldiga i samma omfattning som före koncernbildningen. Se också Bilaga: Skatteteknisk analys - koncern Huddinge kommun PwC Huge Fastigheter AB 1 120 000 Södertörns Energi AB 5 000 SRV Återvinning AB 400 Totalt 1 125 400 * Kommunens bokförda värde på aktier (i tusentals kronor). 10 januari 2017 54

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 10 Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Bolagens eget kapital och obeskattade reserver samt konsekvenser för kommunen vid koncernbildning Bolag Eget kapital Resultat* Bundet Fritt Andel av obeskattade reserver Totalt Huge Fastigheter 1 182 000 1 369 413 41 650 2 593 063 284 224 Södertörns Energi 300 000 166 200 36 477 502 677-19 404 SRV Återvinning 10 656 42 728 92 551 145 935 14 964 Totalt 1 492 656 1 578 341 170 678 3 241 675 *före bokslutsdisposition och skatt Vad som bör besvaras vid bildande av en koncern Vilka bolag ska ingå i koncernen? Vilket pris ska bolagets aktier betinga? Ska samtliga aktier överlåtas? När ska överlåtelserna ske? Vilken proportion eget kapital respektive lånat kapital ska moderbolaget ha? Vilka villkor ska gälla för det lånade kapitalet, kommunal borgen m.m? Ska det sättas något avkastningskrav på det egna kapitalet i moderbolaget? Konsekvenser för Huddinge kommun Kommunens bokförda värde på aktierna är 1 125,4 mkr. Vid en försäljning med ett pris som överstiger detta belopp medför en realisationsvinst men ingen beskattning för kommunen. Transaktionen får ingen effekt på kommunens sammanställda redovisning då samtliga transaktioner sker inom koncernen. Huddinge kommun PwC * I tabellen visas kommuns hel- eller delägda bolags eget kapital och obeskattade reserver per 2015-12-31, i tusentals kronor. Tabellen visar även respektive bolags samlade resultat i tusental kronor för 2015. 10 januari 2017 55

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 10 Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Koncernbildning Steg i koncernbildning 1. Kommunen bildar ett holdingbolag som blir moderbolag i koncernen. 2. Priset för aktierna bestäms och hur finansieringen ska ske t.ex. genom tillskott av eget kapital eller extern belåning. 3. Priset ska på grund av skattemässiga orsaker inte överstiga aktiernas marknadspris. 4. Kommunen säljer sina aktier i sina helägda bolag till det nybildade holdingbolaget. 5. Holdingbolaget köper aktierna och betalar genom att en lånerevers upprättas. 6. En kvittningsemmission genomförs i holdingbolaget och lånereversen övergår i ett aktieinnehav i holdingbolaget. Exempel koncernbildning Ett lagerbolag bildas till en kostnad om 100 tkr. Huddinge kommun säljer aktierna i sina direktägda bolag för 100 000 tkr. Kommunen får då en fordran på holdingbolaget om 100 000 tkr. Av dessa omvandlas 30 000 tkr till eget kapital. Holdingbolaget tar upp ett externt lån om 70 000 tkr för att betala resterande. En kvittningsemission genomförs i holdingbolaget. Aktier 100 000 tkr EK 30 100 tkr Kassa 100 tkr Externt lån 70 000 tkr + Möjligheter till en aktivare och samlad ägarstyrning och ägardialog med tydlig rollfördelning. + Kortare beslutsvägar i styrningen av bolagskoncernen. + Möjligheter till resultatutjämning mellan bolagen i koncernen genom koncernbidrag. Avseende regler för koncernbidrag (se Bilaga: Skatteteknisk analys - koncern). + Kommunen får likviditet. För- och nackdelar med koncernbildning - Kostnader för drift av moderbolaget - Pedagogiska problem - att förklara strukturen. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 56

Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen 10 Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Struktur efter koncernbildning Huddinge kommun Helägda bolag Holdingbolag AB 100 % Delägda bolag Bostadsbolaget 100 % Verksamhetslokalbolaget 100 % Södertörns Energi AB 50 % SRV Återvinning AB 31,50 % Södertörns Fjärrvärme AB 100 % Söderenergi AB 58 % Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 57

Appendix Skatteteknisk analys koncernutredning Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 58

Svenska interna skatteregler Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern Företagsbeskattning Skattesats - Bolagsskattesatsen i Sverige uppgår f.n. till 22%. Näringsbetingade andelar Utdelning Utdelning som ett svenskt aktiebolag erhåller från ett dotterbolag är som huvudregel skattefri. Utdelning som erhålls från ett onoterat aktiebolag som utgör en kapitaltillång är skattefri. (Näringsbetingade andelar, se 24 kap IL) Kapitalvinst bolag säljer aktier Kapitalvinst som uppkommer vid försäljning av en näringsbetingad andel är som huvudregel skattefri. Koncern Enligt huvudregeln uppstår en koncern när ett bolag äger mer än 50% av aktierna i ett annat bolag. Båda bolagen utgör egna skattesubjekt, varför de beskattas för sina respektive resultat. Då bolag äger mer än 90% av aktierna i ett bolag finns förutsättningar för bolagen att resultatutjämna genom att ge och ta emot koncernbidrag. Koncernbidraget är avdragsgillt för det givande bolaget och skattepliktigt för det mottagande bolaget. Koncernbidrag kan dock inte ges det första räkenskapsåret om ägandet övergått till ett nybildat holdingbolag. Är det däremot fråga om ett nytt dotterbolag (nybildat eller lagerbolag) föreligger möjlighet till koncernbidrag. Ränteavdragsbegränsning Som huvudregel gäller att ränteutgifter är avdragsgilla enligt inkomstskattelagen IL 16 kap. 1. Rätten till avdrag begränsas dock i vissa fall i enlighet med IL 24 kap. 10a-10f. Begränsningen innebär att ränteutgifter till ett företag (t ex kommun) i intressegemenskap med låntagande företag inte får dras av oavsett vad skulden avser. Det finns undantag från ränteavdragsbegränsningsreglerna om skuldförhållandet är affärsmässigt motiverat. När det gäller förvärv av delägarrätter finns dessutom ett krav på att förvärvet också är huvudsakligen affärsmässigt motiverat. Vid interna förvärv av delägarrätter som har finansierats med interna lån är presumtionen att dessa förvärv inte huvudsakligen är affärsmässigt motiverade. Avdragsrätten för ränta på intern skuld hänförlig till förvärv av en intern delägarrätt är därmed mycket begränsad. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 59

Underprisöverlåtelse mellan bolag Innehåll Slutsatser och rekommendationer Bakgrund och uppdrag Fastigheter Skattemässiga effekter Organisation Lagen om offentlig upphandling och interna tjänster Genomförandeprocessen Ny beställarfunktion i kommunen Förslag till ny ägarstyrningsprocess Bildande av aktiebolagsrättslig koncern För att underprisreglerna ska vara tillämpliga uppställs fyra krav i lagen. Först ställs krav på vem som är överlåtare respektive förvärvare. Av IL 23 kap. 14 följer att en överlåtelse kan ske från ett aktiebolag till ett aktiebolag. Vidare krävs att förvärvaren omedelbart efter förvärvet skall vara skattskyldig för inkomst av näringsverksamhet i vilken den förvärvade tillgången ingår, IL 23 kap. 16. Kan inte överlåtande bolag med avdragsrätt lämna koncernbidrag till förvärvaren det aktuella beskattningsåret måste överlåtelsen avse hela näringsverksamheten, en verksamhetsgren eller en ideell andel av en verksamhet För att underprisreglerna ska vara tillämpliga krävs dessutom att det inte finns något underskott hos förvärvaren beskattningsåret före överlåtelsen, IL 23 kap. 27. Är ovan nämnda villkor uppfyllda kan en underprisöverlåtelse ske. Huddinge kommun PwC 10 januari 2017 60

Denna rapport har upprättats inom ramen för vårt uppdrag att utföra rådgivning avseende strategier för långsiktig finansiering. Rapporten är endast upprättad för vår uppdragsgivares räkning, Huddinge kommun, och till förmån för Huge Fastighets AB och får inte lämnas ut eller göras tillgänglig för andra fysiska eller juridiska personer utan Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB:s/PricewaterhouseCoopers AB:s skriftliga godkännande. I avsaknad av skriftligt godkännande, tar Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB/PricewaterhouseCoopers AB inte något som helst ansvar gentemot andra fysiska eller juridiska personer än nyss nämnda som väljer att förlita sig på eller att agera utifrån innehållet i denna rapport. Inte heller tas något ansvar för att rapporten används för andra syften än för dem som förelegat vid uppdragets utförande. 2017 PricewaterhouseCoopers i Sverige AB. All rights reserved. In this document, PwC refers to Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB or PricewaterhouseCoopers AB which is a member firm of PricewaterhouseCoopers International Limited, each member firm of which is a separate legal entity.

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsen 1 februari 2017 9 Paragraf Diarienummer KS-2016/652.214 Mark- och genomförandeavtal för bostäder inom del av fastigheten Haga 1:108 (Solhagaparken) Kommunstyrelsens beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Mark- och genomförandeavtal mellan Huddinge kommun och NCC Sverige AB rörande del av fastigheten Haga 1:108 (Solhagaparken) i kommundelen Vårby godkänns i enlighet med bilaga 1 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande, daterat den 29 november 2016. 2. En nettoinvestering på ca 7 500 000 kr för genomförande av allmänna anläggningar i enlighet med detaljplan (KS 2015/168) för del av Haga 1:108, Solhagaparken godkänns. 3. Kommunstyrelsen bemyndigas att besluta och godkänna tilläggsavtal som avser förlängning och upphörande av avtalad tid för byggnadsskyldighetens fullgörande, senareläggning av senaste tidpunkt för kommunstyrelsen godkännande av avtalet och/eller annan ändring som saknar principiell betydelse. 4. Kommunstyrelsen bemyndigas att besluta och godkänna överlåtelse av avtalet på annan part. 5. Kommunstyrelsen bemyndigas att besluta om och underteckna avtal om ekonomisk ersättning för nedlagda produktionskostnader med tidigare avtalspart Huge Fastigheter AB. Kommunstyrelsen beslutar för egen del Kommundirektören bemyndigas att på kommunstyrelsens vägnar besluta enligt vad som anges under punkten 5. Sammanfattning Huddinge kommun genomförde hösten 2013 en markanvisningstävling för bostäder i Solhagaparken. Det kommunala fastighetsbolaget Huge Fastigheter AB vann tävlingen och har tillsammans med kommunen arbetat fram en detaljplan. Inför antagandet valde Huge att lämna projektet och kommunen utlyste därför en anbudstävling i oktober 2016 där intressenter fick lämna anbud på att köpa marken för bostäder med den färdiga detaljplanen som förutsättning. Efter avslutad tävling genomfördes en utvärdering av inkomna anbud. NCC Sverige AB, nedan kallad NCC, lämnade det högsta anbudet och föreslås vinna tävlingen. Kommunstyrelsens förvaltning har upprättat ett förslag till mark- och genomförandeavtal mellan kommunen och NCC, se bilaga 1. Detaljplanen möjliggör utöver ca 130 bostäder även en etablering för matbutik på fastigheten Skeppet 1, en lokal för centrumändamål i gatuplanet samt en tillbyggnad av förskolan inom Skeppet 9 med ytterligare två avdelningar.

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Avtalsförslaget innebär att kommunen överlåter marken för bostäder till NCC för 80 430 000 kr. NCC ska även köpa del av Huges fastighet Skeppet 1 för att anordna parkering. NCC ska bekosta samtliga ledningsflyttar, dagvattenåtgärder, samt andra erforderliga åtgärder inom kvartersmark. Avtalet reglerar också att Mobility Management-åtgärder ska vidtas för en sänkning av parkeringstalet. Kommunen utför och bekostar ombyggnationen av Varvsvägen samt det parkstråk som kommer att anläggas mellan huskropparna för att koppla samman Solhagaparken och Varvsvägen. Bostäderna beräknas kunna stå klara runt årsskiftet 2019/2020. Överläggning I ärendet yttrar sig Ann-Marie Högberg (S) och Marica Lindblad (MP). Härefter förklaras överläggningen avslutad. Protokollsanteckningar Sara Heelge Vikmång (S), Marica Lindblad (MP) och Nujin Alacabek Darwich (V) anmäler gemensam protokollsanteckning. Beslutet delges NCC Sverige AB

SocialdcmokraternJ Huddinge kommun Kommunstyrelsen 2017-02-01 PROTOKOLLSANTECKNING Ärende 9: Mark- och genomförandeavtal för bostäder inom del av fastigheten Haga 1:108 (Solhagaparken) (KF) Det är glädjande att arbetet med att utveckla Vårby Haga har tagit ett rejält kliv framåt. Vi har länge verkat för att få till nya bostäder i området och redan 2006, när vi hade ansvar för kommunen, la vi ett uppdrag om att utveckla området bland annat med fler bostäder- både för att möta efterfrågan på bostäder och för att utveckla området. Det är inte minst viktigt att det tillkommer nya bostäder mot bakgrund av den rådande bostadsbrist en. Fler boende är också en viktig förutsättning för att ge underlag för såväl bättre kommersiell som offentlig service. Vi beklagar att det inte blir några nya hyresrätter i området. Det hade särskilt gyn nat unga och gjort det möjiigt för fler att kunna flytta hemifrån. Vi har länge drivit på för att kommunen ska medverka till att boendekostnaderna i nyproduktion inte blir för höga samt framhållit vår tveksamhet kring formen för markanvisn ingstävlingar i kommunen. Kommunen ska absolut ställa relevanta krav på byggarna, men det finns en risk att höga krav försvårar genomförandet, och gör det omöjligt att få ihop kalkylerna för hyresrätt. D~rieenom blir det inte de tillskott på bostadsmarknaden som behövs a ll r~ mest. För Socialdemokraterna För Miljöpartiet För Vänsterpartiet

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskott 18 januari 2017 4 Paragraf Diarienummer KS-2016/652.214 Mark- och genomförandeavtal för bostäder inom del av fastigheten Haga 1:108 (Solhagaparken) Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskotts beslut Samhällsbyggnadsutskottet föreslår kommunstyrelsen att föreslå kommunfullmäktige att besluta i enlighet med föreliggande förslag till beslut. Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Mark- och genomförandeavtal mellan Huddinge kommun och NCC Sverige AB rörande del av fastigheten Haga 1:108 (Solhagaparken) i kommundelen Vårby godkänns i enlighet med bilaga 1 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande, daterat den 29 november 2016. 2. En nettoinvestering på ca 7 500 000 kr för genomförande av allmänna anläggningar i enlighet med detaljplan (KS 2015/168) för del av Haga 1:108, Solhagaparken godkänns. 3. Kommunstyrelsen bemyndigas att besluta och godkänna tilläggsavtal som avser förlängning och upphörande av avtalad tid för byggnadsskyldighetens fullgörande, senareläggning av senaste tidpunkt för kommunstyrelsen godkännande av avtalet och/eller annan ändring som saknar principiell betydelse. 4. Kommunstyrelsen bemyndigas att besluta och godkänna överlåtelse av avtalet på annan part. 5. Kommunstyrelsen bemyndigas att besluta om och underteckna avtal om ekonomisk ersättning för nedlagda produktionskostnader med tidigare avtalspart Huge Fastigheter AB. Kommunstyrelsen beslutar för egen del Kommundirektören bemyndigas att på kommunstyrelsens vägnar besluta enligt vad som anges under punkten 5. Sammanfattning Huddinge kommun genomförde hösten 2013 en markanvisningstävling för bostäder i Solhagaparken. Det kommunala fastighetsbolaget Huge Fastigheter AB vann tävlingen och har tillsammans med kommunen arbetat fram en detaljplan. Inför antagandet valde Huge att lämna projektet och kommunen utlyste därför en anbudstävling i oktober 2016 där intressenter fick lämna anbud på att köpa marken för bostäder med den färdiga detaljplanen som förutsättning. Efter avslutad tävling genomfördes en utvärdering av inkomna anbud. NCC Sverige AB, nedan kallad NCC, lämnade det högsta anbudet och föreslås vinna tävlingen. Kommunstyrelsens förvaltning har upprättat ett förslag till mark- och genomförandeavtal mellan kommunen och NCC, se bilaga 1. Detaljplanen möjliggör utöver ca 130 bostäder

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG även en etablering för matbutik på fastigheten Skeppet 1, en lokal för centrumändamål i gatuplanet samt en tillbyggnad av förskolan inom Skeppet 9 med ytterligare två avdelningar. Avtalsförslaget innebär att kommunen överlåter marken för bostäder till NCC för 80 430 000 kr. NCC ska även köpa del av Huges fastighet Skeppet 1 för att anordna parkering. NCC ska bekosta samtliga ledningsflyttar, dagvattenåtgärder, samt andra erforderliga åtgärder inom kvartersmark. Avtalet reglerar också att Mobility Management-åtgärder ska vidtas för en sänkning av parkeringstalet. Kommunen utför och bekostar ombyggnationen av Varvsvägen samt det parkstråk som kommer att anläggas mellan huskropparna för att koppla samman Solhagaparken och Varvsvägen. Bostäderna beräknas kunna stå klara runt årsskiftet 2019/2020. Överläggning I ärendet yttrar sig Marica Lindblad (MP), Cecilia Rogvall, exploateringsingenjör, Karl Henriksson (KD), Sara Heelge Vikmång (S), Britt Björneke (V), Birgitta Ljung (MP), Christian Ottosson (C) och Malin Danielsson (L). Härefter förklaras överläggningen avslutad. Beslutet delges NCC Sverige AB

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENUMMER 29 november 2016 KS 2016/652.214 SIDA 1 (5) HANDLÄGGARE Cecilia Rogvall 08 535 313 98 cecilia.rogvall@huddinge.se Kommunstyrelsen Mark- och genomförandeavtal mellan Huddinge kommun och NCC Sverige AB för bostäder inom del av fastigheten Haga 1:108 (Solhagaparken) inom kommundelen Vårby Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Mark- och genomförandeavtal mellan Huddinge kommun och NCC Sverige AB rörande del av fastigheten Haga 1:108 (Solhagaparken) i kommundelen Vårby godkänns i enlighet med bilaga 1 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande, daterat den 29 november 2016. 2. En nettoinvestering på ca 7 500 000 kr för genomförande av allmänna anläggningar i enlighet med detaljplan (KS 2015/168) för del av Haga 1:108, Solhagaparken godkänns. 3. Kommunstyrelsen bemyndigas att besluta och godkänna tilläggsavtal som avser förlängning och upphörande av avtalad tid för byggnadsskyldighetens fullgörande, senareläggning av senaste tidpunkt för kommunstyrelsen godkännande av avtalet och/eller annan ändring som saknar principiell betydelse. 4. Kommunstyrelsen bemyndigas att besluta och godkänna överlåtelse av avtalet på annan part. 5. Kommunstyrelsen bemyndigas att besluta om och underteckna avtal om ekonomisk ersättning för nedlagda produktionskostnader med tidigare avtalspart Huge Fastigheter AB. Kommunstyrelsen beslutar för egen del Kommundirektören bemyndigas att på kommunstyrelsens vägnar besluta enligt vad som anges under punkten 5. POSTADRESS Samhällsbyggnadsavdelningen Mark- och exploateringssektionen 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 313 80 E-POST OCH WEBB

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENUMMER 29 november 2016 KS 2016/652.214 SIDA 2 (6) Sammanfattning Huddinge kommun genomförde hösten 2013 en markanvisningstävling för bostäder i Solhagaparken. Det kommunala fastighetsbolaget Huge Fastigheter AB vann tävlingen och har tillsammans med kommunen arbetat fram en detaljplan. Inför antagandet valde Huge att lämna projektet och kommunen utlyste därför en anbudstävling i oktober 2016 där intressenter fick lämna anbud på att köpa marken för bostäder med den färdiga detaljplanen som förutsättning. Efter avslutad tävling genomfördes en utvärdering av inkomna anbud. NCC Sverige AB, nedan kallad NCC, lämnade det högsta anbudet och föreslås vinna tävlingen. Kommunstyrelsens förvaltning har upprättat ett förslag till mark- och genomförandeavtal mellan kommunen och NCC, se bilaga 1. Detaljplanen möjliggör utöver ca 130 bostäder även en etablering för matbutik på fastigheten Skeppet 1, en lokal för centrumändamål i gatuplanet samt en tillbyggnad av förskolan inom Skeppet 9 med ytterligare två avdelningar. Avtalsförslaget innebär att kommunen överlåter marken för bostäder till NCC för 80 430 000 kr. NCC ska även köpa del av Huges fastighet Skeppet 1 för att anordna parkering. NCC ska bekosta samtliga ledningsflyttar, dagvattenåtgärder, samt andra erforderliga åtgärder inom kvartersmark. Avtalet reglerar också att Mobility Management-åtgärder ska vidtas för en sänkning av parkeringstalet. Kommunen utför och bekostar ombyggnationen av Varvsvägen samt det parkstråk som kommer att anläggas mellan huskropparna för att koppla samman Solhagaparken och Varvsvägen. Bostäderna beräknas kunna stå klara runt årsskiftet 2019/2020. Bakgrund Kommunen genomförde under hösten 2013 en markanvisningstävling för bostäder inom Solhagaparken. Av de fyra inlämnade tävlingsbidragen utsågs Huge Fastigheter AB till vinnare av tävlingen. Kommunfullmäktige godkände den 13 januari 2014 ett ramavtal (KS 2013/1376.214) mellan kommunen och Huge Fastigheter AB för att reglera förutsättningarna för framtagandet och genomförandet av ny detaljplan för Solhagaparken. Parterna har därefter arbetat fram en detaljplan för området. Inför antagandet valde Huge att lämna projektet och kommunen utlyste därför en anbudstävling i oktober 2016 där intressenter fick lämna anbud på att köpa marken för bostäder med den färdiga detaljplanen som förutsättning. Efter avslutad tävling föreslås härmed NCC som vinnare i tävlingen vilket bekräftas genom undertecknande av detta avtal. Exploateringsområdet omfattar del av fastigheterna Haga 1:108, Skeppet 1 och 9 samt Ormen Långe 6, 7 och 8. Haga 1:108 ägs av Huddinge kommun,

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENUMMER 29 november 2016 KS 2016/652.214 SIDA 3 (6) övriga fastigheter ägs av Huge Fastigheter AB. Solhagaparken som ligger inom exploateringsområdet och i anslutning till de kommande bostäderna upprustades under 2014. Under arbetet med detaljplanen har bebyggelsen förändrats gentemot föreslagen bebyggelse vid planuppdrag. Dels har bullerutredningen visat på att det är inte är möjligt att anlägga bostadsbebyggelsen i sex huskroppar, varför en utformning med två huskroppar har valts istället. Riskutredning som har utförts har visat att det inte är lämpligt att utforma bebyggelsen med trästomme. Beskrivning av ärendet Detaljplan Detaljplanen syftar till att ge förutsättningar för att uppföra flerbostadshus med möjlighet till lokaler för centrumändamål eller fritidsverksamhet i gatuplanet inom del av fastigheten Haga 1:108. Bebyggelsen utformas i två u- formade huskroppar i fem till sex våningar. Enligt tidigare skisser inrymmer den föreslagna bebyggelsen ca 130 lägenheter och minst 100 m 2 lokaler för centrumändamål. Detaljplanen möjliggör även en etablering av matbutik i en tillbyggnad på den intilliggande fastigheten Skeppet 1 som ägs av Huge. Detaljplanen möjliggör även en fastighetsreglering där förskolefastigheten Skeppet 9, som ägs av Huge, utökas och dessutom utökas byggrätten för förskolan för möjliggörande av ytterligare två avdelningar med anledning av de tillkommande bostäderna. Avtal för denna fastighetsreglering undertecknas av kommunstyrelens förvaltning genom delegation. Detaljplanen redovisas i ett separat ärende till kommunstyrelsen för godkännande. Anbudstävling Huddinge kommun utlyste i oktober en anbudstävling för att hitta en exploatör till projektet efter Huge. Exploatörer skulle erbjuda ett pris för marken och också uppvisa tre referensprojekt. Exploatören skulle också ange om de avsåg förvärva del av Huges fastighet för parkering. Sista inlämningsdag var den 21 november 2016 och totalt inkom tio anbud i rätt tid samt ytterligare ett anbud med försenad inlämning. Ett inlämnat bidrag uppfyllde inte inlämningskriterierna då exploatören avsåg göra ett omtag av projektet. Anbudssummorna redovisas nedan. Utvärderingen utgjordes av en jämförelse av pris för marken tillsammans med att vinnaren skulle bedömas

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENUMMER 29 november 2016 KS 2016/652.214 SIDA 4 (6) vara en fullgod samarbetspartner med ekonomisk stabilitet, långsiktig uthållighet och förmåga att fullfölja ingångna avtal och påbörjade projekt. Anbud Anbudssumma Rangordning Anbud 1 70 000 000 kr 2 Anbud 2 69 500 000 kr 3 Anbud 3 30 500 000 kr 8 Anbud 4 35 753 250 kr 6 Anbud 5 33 000 000 kr 7 Anbud 6 15 600 000 kr 9 Anbud 7 61 000 000 kr 4 Anbud 8 80 430 000 kr 1 Anbud 9 36 020 400 kr 5 Anbud 10, försenat 60 700 000 kr - Anbud 11, ej komplett NCC Sverige AB lämnade anbud nummer 8 och föreslås därmed vinna tävlingen. Mark- och genomförandeavtal Förslaget till mark- och genomförandeavtal reglerar marköverlåtelser samt exploatörens och kommunens skyldigheter under genomförandet av detaljplanen. Exploateringen innefattar fyra marköverlåtelser från kommunen till exploatören; två överlåtelseområden för nybyggnation av bostäder (totalt cirka 4 800 m 2 ), samt två överlåtelseområden för möjliggörande av nytt parkeringsdäck (cirka 500 m 2 ). Den totala köpeskillingen är 80 430 000 kronor, vilket motsvarar med ca 7 300 kr/kvm ljus BTA. Kommunen projekterar, utför och bekostar den ombyggnad som krävs av Varvsvägen med anledning av exploateringen. Gatan ska byggas om till kommunens standard för lokalgata med tillhörande gångbana. Gatan ska även förses med en trädrad som ekologisk kompensation, vilket bekostas av kommunen. Mellan de nya bostadshusen ska ett bredare parkstråk anläggas för att bibehålla kopplingen mellan Varvsvägen och Solhagaparken. Kommunen projekterar, bekostar och utför anläggandet. Ett gångstråk anläggs även mellan parkeringsdäcket och bostadshusen och detta projekteras, utförs och bekostas av exploatören. Parkeringen kommer på grund av de geotekniska förhållandena inte att anläggas under de nya husen. Istället kommer den befintliga parkeringen på Huges fastighet Skeppet 1 att byggas om till ett nytt parkeringsdäck. I

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENUMMER 29 november 2016 KS 2016/652.214 SIDA 5 (6) samband med undertecknande av detta avtal tecknas också ett köpekontrakt för parkeringen mellan Huge och NCC. Exploatören ska tillse att det finns bra cykelparkeringar, eluttag för cykel och bil samt ett uppvärmt cykelrum med möjlighet att utföra mindre reparationer. För området erbjuds exploatören flexibla parkeringstal om exploatören åtar sig att utföra olika åtgärder för att minska efterfrågan på parkering. Exempel på åtgärder för reducering är bilpool, marknadsföringsinsatser etc. Då projektet ianspråktar naturmark har exploatören ålagts att utföra ekologiska kompensationsåtgärder. Återplantering ska ske av förlorade träd, detta görs delvis genom kommunens plantering av trädrad längs Varvsvägen, men återplantering ska också ske inom kvartersmark. Bostadshusen ska även förses med sedumtak. För överlåtelseområdet finns inga misstankar om föroreningar. Om NCC i samband med exploateringen upptäcker en förorening ska de inleda en diskussion med kommunen om vilka åtgärder som ska vidtas. Kommunen står för kostnaden under förutsättning att kommunen skriftligen godkänt handlingsplanen för saneringen. I avtalet finns även en punkt om byggnadsskyldighet där exploatören åtar sig att följa upprättad tidplan för byggnationen. Om exploatören inte följer tidplanen utgår ett vite om 16 000 000 kr. I övrigt innehåller avtalet sedvanliga villkor. NCC Sverige AB har underhand godkänt avtalsförslaget och ett underskrivet avtal avses föreligga vid samhällsbyggnadsutskottets sammanträde. Avtal om ekonomisk ersättning för projekteringskostnader Dialog har förts med Huge Fastigheter AB om ersättning för de projekteringsoch utredningskostnader som belastat Huge under planprocessen. Kommunen ser att dessa utredningar har bidragit till genomförd anbudstävling och är därmed beredda att ersätta Huge för del av denna utgift. Kommundirektören föreslås få delegation från Kommunstyrelsen att underteckna detta avtal, vilket planeras ske under kvartal 1 2017 och förutsätter att denna markanvisning fullföljs. Ekonomi Kommunen får intäkter från försäljning av mark med ca 80 430 000 kr genom försäljning till NCC. I tidigare avtal med Huge Fastigheter AB var köpeskillingen 10 268 000 kr. Kommunen ska betala upprustningen av

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENUMMER 29 november 2016 KS 2016/652.214 SIDA 6 (6) Varvsvägen med anläggande av en trädrad och gångbana och även ett parkstråk mellan husen. Den totala kostnaden uppskattas till 7 500 000 kr. Utöver detta kan kommunen komma att belastas av kostnader för markföroreningar, men det är osannolikt då undersökningar har genomförts under planskedet. Nettot för projektet beräknas bli ca 73 000 000 kr för kommunen. Kommunen får ökade driftkostnader för de utbyggda allmänna anläggningarna med ca 103 200 kr/år. Tidsplan Om detaljplanen antas och mark- och genomförandesavtalet godkänns i kommunfullmäktige under februari och därefter vinner laga kraft kan uppförandet av bostäderna påbörjas runt hösten 2017 och stå klara för inflyttning ca två år senare. Förvaltningens synpunkter Kommunstyrelsens förvaltning gör bedömningen att det upprättade förslaget till mark- och genomförandeavtal med NCC Sverige AB ger goda förutsättningar för genomförandet av detaljplanen för Solhagaparken. Projektet ger ett tillskott om ca 130 nya bostäder i kollektivtrafiknära läge och möjliggör även utbyggnad av en förskola. Därutöver ger projektet en betydande intäkt till kommunen genom markförsäljningen. Förvaltningen föreslår att mark- och genomförandeavtalet godkänns. Vesna Jovic Kommundirektör Heléne Hill Samhällsbyggnadsdirektör Cecilia Rogvall Exploateringsingenjör Bilagor Bilaga 1 Mark- och genomförandeavtal mellan Huddinge kommun och NCC Sverige AB Beslutet delges NCC Sverige AB

1(14) Mark- och genomförandeavtal Solhagaparken Följande avtal om marköverlåtelse och genomförande av Solhagaparken, del av Haga 1:108, inom kommundelen Vårby i Huddinge kommun har ingåtts mellan kommunen och exploatören: Kommunen Huddinge kommun 141 85 Huddinge Org. nr. 212000-0068 Nedan kallad kommunen. Exploatören NCC Sverige AB 170 80 SOLNA Org. nr. 556613-4929 Nedan kallad exploatören. Detta avtal avser: Exploateringsområdet vilket har markerats med röd begränsningslinje på bifogad karta, bilaga 1. Planområdet avses i detta avtal område enligt detaljplanens avgränsning, se bilaga 3. Respektive överlåtelsesområdes avgränsning har markerats på bifogad karta, bilaga 2. INLEDANDE BESTÄMMELSER 1 Bakgrund Huddinge kommun genomförde hösten 2013 en markanvisningstävling för bostäder i Solhagaparken. Det kommunala fastighetsbolaget Huge vann tävlingen och har tillsammans med kommunen arbetat fram en detaljplan. Inför antagandet valde Huge att lämna projektet och kommunen utlyste därför en anbudstävling där intressenter fick lämna anbud på att köpa marken med den färdiga, men ej antagna, detaljplanen som förutsättning. Efter avslutad tävling genomfördes en utvärdering av inkomna anbud. Exploatören vann tävlingen och detta bekräftas genom undertecknande av detta avtal. 2 Giltighet Detta avtal blir för parterna bindande endast under förutsättning - att Huddinge kommunfullmäktige godkänner detsamma senast 2017-04-30. - att styrelsen för Exploatören godkänner detsamma senast 2017-01-31. - att förslag till detaljplan för Vårby Haga Solhagaparken SBN 2013-289, blir antagen i huvudsaklig överensstämmelse med bilagt förslag, bilaga 3 senast 2017-04-30 och att beslutet vinner laga kraft.

2(14) - att Huge Fastigheter AB och Exploatören har undertecknat bifogat köpekontrakt för parkering senast 2017-01-31. Skulle någon av ovanstående förutsättningar inte uppfyllas är avtalet förfallet i sin helhet utan ersättningsskyldighet för någondera parten. Undanröjs kommunfullmäktiges beslut att godkänna detta avtal efter överklagande och har avtalet dessförinnan helt eller delvis verkställts ska verkställigheten rättas i den utsträckning detta är möjligt. Oberoende av om rättelse kan ske har ingendera parten rätt till skadestånd av den andra parten med anledning av det inträffade. 3 Projektets utformning Detaljplanen syftar till att ge förutsättningar för att uppföra flerbostadshus för bostäder. Bebyggelsen föreslås placeras i två u-formade huskroppar i fem till sex våningar. Lokalyta för centrumändamål om minst 100 m 2 BTA ska tillskapas i gatuplanet. Lokalytan kan fördelas på flera lokaler. I Masmo idag finns många mindre lägenheter. För att projektet ska bidra till en blandning i området ska minst 30 % av lägenheterna inom Exploateringsområdet vara tre rum och kök eller större med en BOA om minst 60 kvm. Parkering för de nya bostäderna kommer att anordnas genom nytt parkeringsdäck inom Överlåtelseområde 3-5 enligt bilaga 2. Överlåtelseområde 5 köper Exploatören av Huge Fastigheter AB, se nedan. Alla fasader, undantaget bottenvåning och fasaderna mot innergård, ska utföras i trä. Fasaderna mot innergården ska utföras med träpanel eller annat material som bidrar till projektets gestaltningsprincip med fokus på träinslag. Parkeringsdäcket ska utformas i tegel eller trä/träpanel med vegetationsinslag och utgöra en inbjudande entré till området. Exploatören förbinder sig att bebygga kvartersmarken inom Exploateringsområdet i enlighet med detaljplanen och detta avtal. MARKÖVERLÅTELSER 4 Marköverlåtelser För genomförandet av detaljplanen är parterna överens om att följande marköverlåtelser ska ske. Överlåtelserna gäller med de smärre justeringar av gränser som kan komma att vidtas i samband med lantmäterimyndighetens beslut om fastighetsbildning. A. Överlåtelseområde 1 Kommunen överlåter till exploatören med äganderätt ett område om cirka 2369 m 2 av fastigheten Haga 1:108, nedan kallat Överlåtelseområde 1. Överlåtelseområdet är utlagt som bostäder med centrumändamål och fritidsverksamhet tillåtet i bottenplan i detaljplanen och är markerat på bifogad karta, bilaga 2.

3(14) B. Överlåtelseområde 2 Kommunen överlåter till exploatören med äganderätt ett område om cirka 2444 m 2 av fastigheten Haga 1:108, nedan kallat Överlåtelseområde 2. Överlåtelseområdet är utlagt som bostäder med centrumändamål och fritidsverksamhet tillåtet i bottenplan i detaljplanen och är markerat på bifogad karta, bilaga 2. 5 Köp av parkering Exploatören kommer att uppföra ett parkeringsdäck inom del av fastigheten Skeppet 1 som idag ägs av Huge Fastigheter AB (Överlåtelseområde 5). Köpekontrakt enligt bilaga 5 med tillhörande tilläggsavtal tecknas mellan Exploatören och Huge Fastigheter AB innan undertecknandet av detta Mark- och genomförandeavtal. För genomförandet av detaljplanen är parterna överens om att följande marköverlåtelser ska ske för parkering. Överlåtelserna gäller med de smärre justeringar av gränser som kan komma att vidtas i samband med lantmäterimyndighetens beslut om fastighetsbildning. Överlåtelseområde 3 Kommunen överlåter till exploatören ett område om cirka 131 m 2 av fastigheten Haga 1:108, nedan kallat Överlåtelseområde 3. Överlåtelseområdet är utlagt som parkering i detaljplanen och är markerat på bifogad karta, bilaga 2. Överlåtelseområde 4 Kommunen överlåter till exploatören ett område om cirka 138 m 2 av fastigheten Haga 1:108, nedan kallat Överlåtelseområde 4. Överlåtelseområdet är utlagt som parkering i detaljplanen och är markerat på bifogad karta, bilaga 2. Överlåtelseområde 5 och 9 Regleras i köpekontrakt med tillhörande tilläggsavtal med Huge Fastigheter AB, enligt bilaga 5. Överlåtelseområde 5 på 935 m 2 är utlagt som parkering samt Överlåtelseområde 9 om 21 m 2 är utlagt som kvartersmark för bostäder i detaljplanen och är markerat på bifogad karta, bilaga 2. 6 Köpeskilling Total köpeskilling för Överlåtelseområde 1-4 som exploatören förvärvar av kommunen ( 4-5) är 80 430 000 kr (ÅTTIOMILJONERFYRAHUNDRATRETTIOTUSEN KRONOR). Köpeskillingen ska omräknas med konsumentprisindex (totalindex) från oktober 2016. Den ska justeras så att den följer indexändringarna fram till den tidpunkt då den förfaller till betalning. Den ska dock lägst uppgå till det belopp som anges ovan. Den totala köpeskillingen skall erläggas senast på tillträdesdagen genom insättning på kommunens postgiro 6595-3 eller bankgiro 748-2102 med angivelse om vad summan avser.

4(14) Erläggs inte köpeskillingen senast på tillträdesdagen ska kommunen äga rätt till skadestånd motsvarande kommunens skada till följd av utebliven betalning. 7 Fastighetsbildning Kommunen ansöker om erforderlig fastighetsbildning för genomförande av marköverlåtelser enligt detta avtal. Exploatören biträder i och med detta avtal ansökan. Erforderliga förrättningsåtgärder bekostas av exploatören. Exploatören ansöker om övriga erforderliga fastighetsbildningsåtgärder (ledningsrätter, gemensamhetsanläggningar mm) som kan erfordras för genomförande av detaljplanen inom kvartersmark. 8 Tillträde Tillträde till överlåtelseområdena sker två veckor efter det att erforderlig fastighetsbildning vunnit laga kraft. 9 Köpebrev Mot det att kommunen erhåller föreskriven köpeskilling upprättas köpebrev till exploatören. Lagfart får ej sökas med detta Mark- och genomförandeavtal som grund. Exploatören svarar för samtliga lagfartskostnader. 10 Inteckningar och övriga belastningar Kommunen garanterar att Överlåtelseområdena 1-4 inte besväras av inteckningar eller andra belastningar som kan inskränka möjligheten att förfoga över Överlåtelseområdena förutom nedanstående: - Ledningar tillhörande Vattenfall inom Överlåtelseområde 2-3, se bilaga 6 (röd linje =10 kv högspänningsledning och blå linje=0,4 kv lågspänningsledning). - Ledningar tillhörande Stockholm Vatten AB inom Överlåtelseområde 2-4, se bilaga 7. - Kommande servitut för infart till Skeppet 1 enligt beteckning y på detaljplanen. - Kommande servitut för allmänhetens tillträde till område markerat med x på detaljplanen Se vidare under 12 (Ledningar och rättigheter). 11 Överlåtelseområdets skick Området för den nya bostadsbebyggelsen består idag av parkmark. Om exploatören i samband med exploatering av överlåtelseområde 1-4 påträffar markföroreningar ska parterna uppta förhandlingar om vilka åtgärder som ska vidtas. Exploatören förbinder sig därvid att vidta erforderliga åtgärder för att minimera merkostnader för en eventuell sanering. Kommunen ska, under förutsättning att kommunen (mark- och exploateringssektionen) skriftligen godkänt en handlingsplan för saneringen, ersätta exploatören för skäliga verifierade kostnader för att sanera föroreningar enligt denna punkt. Detta gäller dock endast för föroreningar som påträffats i samband med exploatering enligt detta avtal, fram till 2018-12-01. Kommunen ersätter inte exploatören för följdkostnader som saneringen kan medföra t.ex. försening.

5(14) För grundläggning av byggnader i den storlek (5-6 våningar) som planeras bedöms pålgrundläggning krävas. Överlåtelseområdena har besiktigats av exploatören. Exploatören äger kännedom om rådande mark- och grundförhållanden. Exploatören godkänner dess skick samt förklarar sig med bindande verkan avstå från samtliga anspråk på fel eller brister i den förvärvade egendomen utöver vad som avtalats enligt ovan. 12 Ledningar och rättigheter Ledningar Exploatören ska i samband med den exploatering som detaljplanen medger utan ersättning upplåta erforderliga utrymmen för befintliga och tillkommande ledningar inom områden markerade med u i detaljplanen till förmån för respektive ledningshavare. Det åligger exploatören att hos respektive ledningsägare, i god tid förvissa sig om eventuella befintliga ledningars läge samt informera sig om eventuella flyttningskostnader. Exploatören ska bekosta eventuell flyttning av ledningar till följd av utbyggnad inom Överlåtelseområdet. Inom den blivande parkeringsfastigheten för parkeringsdäcket finns befintliga ledningar, tillhörande Vattenfall och Stockholm Vatten AB. Uppförandet av parkeringsdäcket kräver att dessa ledningar omlokaliseras. Exploatören svarar för samtliga kostnader förenade med ledningsflytten. Utöver dessa ledningar finns även befintliga ledningar inom områden markerade med u i detaljplanen men dessa bedöms inte beröras av genomförandet av detaljplanen. För kostnadseffektivitet ska parterna verka för att ledningsflytten samordnas med ombyggnaden av Varvsvägen/Masmovägen. Inom Överlåtelseområde 1 och 2 finns även en vattenledning tillhörande Stockholm Vatten AB. Ledningen är inte längre i drift och Exploatören svarar för bortschaktning av ledningen i samband med genomförande av detaljplanen. Exploatören ska bekosta åtgärden. Exploatören ska kontakta ledningsägaren innan åtgärder vidtas. Exploatören är informerad om de ledningshavare inom Planområdet som kommunen känner till. Övriga rättigheter Exploatören medger kommunen rätt att utan ersättning, för all framtid, bibehålla gång- och cykelväg att nyttjas av allmänheten enligt detaljplanens bestämmelser inom det med x i detaljplanen markerade området. Ett avtalsservitut ska upprättas mellan kommunen och exploatören, exploatören ska svara för anläggandet (se punkt 13.A.4) samt drift och underhåll av x-området. Exploatören medger att ovanstående rättighet får säkerställas genom servitut som ska skrivas in i fastighetsregistret. Om rättigheten(erna) ska skrivs in ska Kommunen bekosta avgifter och andra kostnader i samband med ansökan. Gemensamhetsanläggning En gemensamhetsanläggning kan lämpligtvis bildas för parkeringsdäcket om flera fastigheter bildas för bostadsändamål, Överlåtelseområdet 1 och 2. Parkeringsdäcket ska även hantera inoch utlastning för Skeppet 1, vilket säkerställs genom ett servitut inom området markerat med y i detaljplanen.

6(14) ANLÄGGNINGAR 13 Anläggningars utförande mm A. Allmänna anläggningar A.1. Kommunen projekterar, utför och bekostar ombyggnaden av Varvsvägen och delar av Masmovägen med anledningen av exploateringen. Varvsvägen ska byggas om till kommunens standard för lokalgata, sektion L1 (se gatu- och trafiksektionsens handbok), med gångbana längs Exploateringsområdet. A.2. Under upprustningen av parken undantogs parkområdet närmast bostadsbebyggelsen från parkupprustningen då det ansågs mer lämpligt att slutföra denna del i samband med bostadsbyggnationen. Exploatören ska i samband med inflyttning återställa denna yta med gräsbesådd och 8-10 träd eller motsvarande vegetation. Vid utformning av denna del av parken är det viktigt att avgränsningen mellan privat och allmänna ytor blir tydliga. Exploatören ska projektera, utföra och bekosta åtgärderna inom området i samråd med kommunen. Kommunen (mark- och exploateringssektionen) ska godkänna åtgärderna innan de utförs. A.3. Mellan de två nya bostadshusen ska det anläggas ett parkstråk för att bibehålla kopplingen mellan Varvsvägen och Solhagaparken. Kommunen projekterar, utför och bekostar anläggandet av parkstråket. Exploatören avjämnar ytan och stenar större än 40 mm samt andra främmande föremål avlägsnas. Arbetena sker i samråd med kommunens gatu- och trafiksektion och överlämnad marknivå stäms av mot kommunens ritningar. A.4. Exploatören projekterar, utför och bekostar gång- och cykelvägen inom i detaljplanen x-markerat område i samråd med kommunen. Gång- och cykelvägen vägen ska utformas så att det blir inbjudande för allmänheten att nyttja stråket. Under arbetets gång ska samråd ske med kommunens gatu- och trafiksektion. Projektering och anläggande ska utföras i enlighet med gatu- och trafiksektionens handbok. Samtliga ritningar och andra granskningshandlingar ska vara granskade och godkända av kommunen (gatu- och trafiksektionen) innan arbetena påbörjas. Granskningstiden ska uppgå till maximalt 10 arbetsdagar. B. Enskilda anläggningar inom kvartersmark. Exploatören projekterar, utför och bekostar: B.1. Alla anläggningar inom kvartersmark. B.2. Eventuella åtgärder på grund av fornlämningar. B.3. Flyttning, rivning och förstärkning eller annan erforderlig åtgärd av eventuella befintliga anläggningar inom Exploateringsområdet, se även 12 (Ledningar och rättigheter) B.4. Alla erforderliga åtgärder för bullerskydd. B.5. Alla erforderliga åtgärder för dagvatten. Exploatörens ansvar gentemot kommunen får ej överföras på av exploatören anlitad entreprenör.

7(14) C. Omgivande vägnät/parkmark Gemensam besiktning av omgivande vägnät/parkmark ska göras före byggstart, protokoll ska upprättas Exploatören bekostar återställande av eventuella skador som förorsakas av exploateringen inom Exploateringsområdet. AVGIFTER Exploatörens ansvar gentemot kommunen får ej överföras på av exploatören anlitad entreprenör. 14 Skatter mm Exploatören ska betala kostnader för lagfart, nya pantbrev och värdeintyg. 15 Plan- och bygglovsavgifter Kommunen bekostar plankostnaderna som uppstår fram till antagande. Exploatören ska i samband med erhållande av bygglov erlägga bygglovsavgift enligt kommunens gällande plan- och bygglovtaxa. Exploatören ska inte erlägga någon planavgift enligt kommunens plan- och bygglovtaxa i samband med bygglovprövning. 16 Gatukostnadsersättning Har exploatören till alla delar fullgjort sina förpliktelser enligt detta avtal, skall exploatören anses ha erlagt på fastigheten belöpande gatukostnader enligt den i 2 angivna detaljplanen. Med fastigheten avses alla fastigheter som vid detta avtals undertecknande ägs av exploatören eller som övergår i exploatörens ägo i och med detta avtals undertecknade och är belägna inom Exploateringsområdet. Vad som sägs i föregående stycke gäller inte kostnader för framtida förbättringar eller utbyggnader av nya områdesanläggningar eller områdesanknutna anläggningar avseende gator och allmänna platser vilka regleras enligt vid aktuell tidpunkt gällande lagar och regler. 17 Anslutningsavgifter Samtliga avgifter för anslutning av vatten, avlopp, fjärrvärme, el och tele etc. inom Exploateringsområdet betalas av exploatören. BEBYGGELSE 18 Social hållbarhet Projektet innebär inte enbart att nya byggnader kan byggas utan också möjligheter att stärka och lyfta Masmo som lokalt centrum och bidra till trygghet i området. Genom att projektet ger plats för verksamheter och service inom det nya kvarteret ökas utbudet inom området. För att medverka till social hållbarhet ska Exploatören utföra en av nedanstående åtgärder: - Tillse att en gemensamhetslokal inom Exploateringsområdet anordnas. - Ge möjlighet till odling inom Exploateringsområdet.

8(14) 19 Parkeringstal Exploatören har tagit del av Kommunens parkeringsprogram antaget av kommunfullmäktige 2016-03-14 och mobility managementplan antagen av kommunfullmäktige 2016-05-09 och ska beakta dessa vid planering och genomförande av Exploateringsområdet. Planområdet bedöms ligga inom zon A, mycket stationsnära lägen, i Kommunens parkeringsprogram. Antalet cykelparkeringar och bilparkeringar som Exploatören minst ska bygga finns redovisat i tabellen nedan. Cykelparkering inkl. besök Bilparkering inkl. besök Bostäder Studentlägenheter 2,5 / lgh 0,1 / lgh Liten <45 kvm 2 / lgh 0,3 / lgh Mellan 45-70 kvm 2,5/ lgh 0,5 / lgh Stor > 70 kvm 3,5 / lgh 0,8 / lgh Lokaler Kontor 13 / 1000 kvm BTA 10 / 1000 kvm BTA Handel 15 / 1000 kvm BTA 15 / 1000 kvm BTA Restaurang 24 / 1000 kvm BTA 17 / 1000 kvm BTA Matvarubutik 13 / 1000 kvm BTA 13 / 1000 kvm BTA Exploatören ska följa Kommunens baskrav för parkeringar. Dessa är: Bra cykelparkering: Inomhus placeras cykelparkeringarna så att det blir enkelt att ta in och ut cykeln utan att behöva lyfta cykeln och med möjlighet att ställa upp dörren. Utomhus placeras cykelparkeringarna i närheten av entréerna. Parkeringarna ska vara väderskyddade, trygga, upplysta samt med möjlighet att låsa fast ramen. Både inomhus- och utomhusparkeringen har plats för lådcyklar och cykelkärror. Eluttag för cykel och bil. Cykelparkering särskiljs från barnvagnsparkering. Ett uppvärmt cykelrum med cykelpump och verktyg för mindre cykelreparationer. Vid sammanutnyttjande av cykelparkeringar inom Överlåtelseområdet kan parkeringstalen för cykel efter dialog med Kommunen sänkas med upp till 30 %. Samnyttjande innebär att cyklarna inte har en fast plats. Genom mobility management-åtgärder (MM-åtgärder), se bilaga 4, kan reducering av parkeringstalet för bil medges. Vid tillämpning av flexibla parkeringstal ska andelen parkeringsplatser för funktionsnedsatta beräknas innan reducering görs. Ingen reducering görs på antal platser för funktionsnedsatta. Handlingar vilka redovisar planerat genomförande åtgärder ska redovisas till Kommunen (mark-och exploateringssektionen) i samband med ansökan om bygglov. Reducering av parkeringstalet för bil medges först efter dialog med Kommunen.

9(14) Exploatören ska i samband med inflyttning lämna in de intyg och övriga handlingar som behövs för att möjliggöra uppföljning av bilagan för MM-åtgärder. Om MM-åtgärder som Exploatören åtog sig vid ansökan om bygglov ej genomförts vid inflyttning ska Exploatören erlägga ett vite om 2 600 000 kr. Vitet ska relateras till vilken åtgärd som inte utförts. Exploatören ska informera kommande bostadsrättsföreningar/hyresvärd om kraven på uppföljning och rapportering. Under förutsättning att ansvaret överlåtits på ny part har exploatören fullbordat sitt ansvar. MILJÖ- OCH ENERGI 20 Agenda 21 Kommunen har antagit en lokal Agenda 21 som ska vara vägledande för alla verksamheter och aktiviteter som bedrivs inom Huddinge kommun av enskilda, företag och föreningar. Exploatören ska beakta den lokala Agenda 21. 21 Miljöanpassat byggande I enlighet med kommunens riktlinjer för markanvisning i Huddinge regleras nedan krav för miljöanpassat byggande. Energieffektivitet Varma utrymmen bör vara energieffektiva. Om värmekälla behövs bör det tillgodoses genom fjärrvärme eller med förnyelsebar energi. Uppföljning och kvalitet För att säkerställa att bebyggelsen inom Exploateringsområdet blir ekologiskt hållbar ska Exploatören upprätta ett program som specificerar målsättningen för projektet kopplat till energieffektivitet (energiförbrukning och energikälla), ljus och luftkvalité inomhus, användning av sunda material, projektets klimatpåverkan, resurseffektivitet etc. Programmet ska utgöra ett för Kommunen och Exploatören gemensamt underlag för projektering, bygglovhantering, byggande och förvaltning av anläggningar inom Planområdet. Exploatören svarar för samtliga kostnader för framtagande av handlingar, utförande av åtaganden och åtgärder samt uppföljning och redovisning gentemot Kommunen. Exploatörens program för ekologisk hållbarhet ska redovisas till Kommunen (mark- och exploateringssektionen) i samband med ansökan om bygglov. Exploatören ska två år efter första inflyttning lämna in de intyg och övriga handlingar som behövs för att möjliggöra uppföljning enligt denna paragraf. Här redovisas projektets resultat i förhållande till kraven i programmet. 22 Dagvatten För att uppnå en hållbar dagvattenhantering har kommunen tagit fram en dagvattenstrategi som exploatören har tagit del av. Syftet är att nå en enhetlig syn på dagvattenhanteringen och förtydliga ansvaret. En dagvattenutredning har tagits fram för Solhagaparken av Grontmij AB, senast reviderad 2015-01-21. Åtgärderna som föreslås vidtas enligt utredningen är följande:

10(14) Fördröjning av dagvatten genom sedumtak, öppna dagvattenlösningar och planteringsytor. Anläggande av ett fördröjningsmagasin för dagvatten om cirka 35 m 3. Handlingar vilka redovisar omhändertagande av dagvatten, enligt åtgärderna ovan eller med motsvarande fördröjningseffekt, ska redovisas för kommunen (mark- och exploateringssektionen) i samband med tekniskt samråd för bygglov. Handlingarna ska skriftligen godkännas av kommunen. Samtliga anläggningar för omhändertagande av dagvatten ska utföras och bekostas av exploatören liksom skötsel av dessa. Åtgärderna ska vara utförda senast då någon byggnad inom Exploateringsområdet tas i bruk. Uppfylls inte kraven enligt ovan ska exploatören erlägga vite om 500 000 kr. Vitet utgår inte om samtliga åtgärder enligt dagvattenutredningen är utförda. 23 Buller Bullerutredning (daterad 2014-09-10) har tagits fram och ska följas av Exploatören Handlingar vilka redovisar bulleråtgärder ska redovisas för Kommunen (mark- och exploateringssektionen) i samband med tekniskt samråd för bygglov. Handlingarna ska skriftligen godkännas av Kommunen. Samtliga anläggningar för buller ska utföras och bekostas av Exploatören liksom skötsel av dessa. Åtgärderna ska vara utförda senast då någon byggnad inom Exploateringsområdet tas i bruk. 24 Ekologisk kompensation Huddinge kommunfullmäktige beslutade den 16 april 2012 om Metod för ekologisk kompensation i den fysiska planeringsprocessen. Eftersom projektet ianspråktar parkmark ska nedanstående åtgärder vidtas för att kompensera för exploateringen: A. Återplantering av förlorade träd ska ske inom Planområdet. Trädrad längs med Varvsvägen utgör viss del av återplanteringen, se punkt C. Vid projektering av bebyggelsen ska hänsyn tas till befintliga träd och vegetation utgångspunkten ska vara att Exploateringsområdet ska förses med vegetation och genomsläppliga material där så är möjligt. I samband med att exploatören upprättar en situationsplan för Exploateringsområdet inför bygglovsansökan ska förslag till bevarande av vegetation och kompletterande planteringar redovisas (vegetationsplan). Vegetationsplanen ska skriftligen godkännas av kommunen (mark- och exploateringssektionen) före bygglovsansökan. Borttagande av träd ska, om det inte medgivits i den godkända vegetationsplanen eller genom marklov, ske först efter samråd med kommunen (mark- och exploateringssektionen). Sker ändå sådant borttagande ska exploatören erlägga ett vite till kommunen om 75 000 kr per borttaget träd med en stamdiameter över 10 cm samt utföra erforderliga återställningsarbeten enligt kommunens anvisningar. B. Bebyggelsens tak ska kläs med sedum för att fördröja dagvatten.

11(14) C. Trädallén längs gatan försvinner vid en exploatering. Denna avses återplanteras i en trädrad längs Varvsvägen vilket projekteras, utförs och bekostas av kommunen. Åtgärderna ska vara genomförda senast då någon byggnad inom Exploateringsområdet tas i bruk varpå gemensam besiktning med kommunen ska genomföras. Åtgärder som omfattar plantering är undantaget om årstiden ej medger utförandet. Exploatören kallar kommunen (mark- och exploateringssektionen) till besiktning senast fyra veckor efter att åtgärderna ovan är genomförda. GENOMFÖRANDE 25 Byggnadsskyldighet Det är av stor vikt för kommunen att de planerade åtgärder som medges i detaljplanen genomförs inom rimlig tid. Kommunen ställer därför krav på att exploatören följer nedanstående tidplan så att detaljplanen blir genomförd. Om exploatören inte följer tidplanen ska exploatören utge vite med 20 % av köpeskillingen enligt 6, motsvarande 16 000 000 kr. Vite enligt denna paragraf förutsätter att Kommunen inte har valt att häva köpet på grund av dröjsmål med betalningen enligt 6. Exploatören kan begära anstånd skriftligen hos kommunen om exploatören bedömer att tidplanen inte kan följas på grund av marknadsförutsättningar eller annat förhållande utanför exploatörens rådighet. För att anstånd ska beviljas krävs kommunens skriftliga medgivande. Tidplan: - Senast 12 månader efter att detaljplanen vinner laga kraft ska exploatören ansökt om bygglov. Punkten anses uppfylld först när bygglovsavdelningen bedömer att ansökningshandlingarna är kompletta. Bygglovsavdelningens handläggningstid för granskning av handlingar adderas till tidsfristen ovan. - Slutbevis för planerad byggnation ska ha erhållits senast 3 år efter att exploatören erhållit bygglov som har vunnit laga kraft för ett av bostadskvarteren (Överlåtelseområde 1 eller 2). Samtliga lägenheter ska ha erhållit slutbevis inom 4 år efter erhållet bygglov. 26 Samordning Kommunen (gatu- och trafiksektionen) ska svara för samordning mellan Exploatören och de ledningsdragande bolagen så att erforderliga arbeten inom och intill Exploateringsområdet med koppling till genomförandet av denna detaljplan kan bedrivas utan inbördes hinder och kan vara färdigställda senast vid inflyttning. Exploatören ska till kommunen och de ledningsdragande bolagen tillhandahålla erforderliga underlag och tidsplan för ledningsnätens utbyggnad. 27 Etableringsplan Innan byggnadsarbeten påbörjas skall exploatören upprätta en etableringsplan, som skriftligen ska godkännas av kommunen (mark- och exploateringssektionen). Denna skall behandla eventuellt nyttjande av park- eller gatumark för uppställning av arbetsbodar, upplag eller dylikt, återställningsarbeten efter nyttjandet, skyddande av träd och natur samt stängsel runt

12(14) byggarbetsplatsen. Uppställning av bodar, upplag och dylikt ska i första hand ske på exploatörens kvartersmark. Eventuellt nyttjande av kommunens mark kräver kommunens medgivande och regleras genom särskilt avtal. Nyttjande av allmän platsmark kräver även polistillstånd. 28 Trafikanordningsplan Innan byggnadsarbeten påbörjas ska exploatören upprätta en trafikanordningsplan, som skriftligen ska godkännas av kommunen (gatu- och parkdriftsavdelningen). Denna ska redovisa placering av stängsel runt byggarbetsplatsen, in- och utfartsvägar från arbetsplatsen, byggtrafikvägar till och från arbetsplatsen samt var och hur avlastning av gods kommer att ske. Planen ska även redovisa åtgärder för framkomlighet och säkerhet för fordons-, gångoch cykeltrafik. Parterna ska före byggstart gemensamt besiktiga vägnätet och parkmarken runt Exploateringsområdet. Vid besiktningen ska ett protokoll upprättas. Exploatören bekostar återställande av eventuella skador på omgivande vägnät som förorsakats av Exploatören eller dess entreprenörer inom Exploateringsområdet. 29 Skyltar Exploatören ska sätta upp minst en skylt i syfte att informera allmänheten senast när byggområdet hägnas in. Informationen ska levereras med ett personligt tilltal och på så sätt bidra till områdets identitet. Informationen ska innehålla en beskrivning om vad som byggs, namn på det som byggs, byggperiod och när arbetet beräknas avlutas, om möjligt ska även ev. inflyttning anges. Skylten ska ha Huddinge kommuns och exploatörens logotyp samt hänvisa till en webbadress. ALLMÄNNA AVTALSBESTÄMMELSER 30 Uppräkning av vitessummor Viten enligt detta avtal ska omräknas med konsumentprisindex (totalindex) för september 2016. Vitena ska justeras så att de följer indexändringarna fram till den tidpunkt då de förfaller till betalning. Vitena ska dock lägst uppgå till det belopp som anges i respektive paragraf. 31 Säkerhet För det rätta fullgörandet av Exploatörens skyldigheter enligt detta avtal ska Exploatören i samband med avtalets undertecknande ställa säkerhet till ett värde av 19 200 000 kr i form av moderbolagsborgen.

13(14) 32 Skadeståndsansvar Exploatören är gentemot kommunen ansvarig för åtgärder som med avseende på detta avtal vidtages eller underlåtes gentemot tredje man av exploatören, anställda hos exploatören samt av exploatören anlitade entreprenörer och leverantörer. 33 Dröjsmålsränta Erläggs inte kapitalskuld på bestämd förfallodag skall dröjsmålsränta enligt 6 räntelagen utgå för tiden från förfallodagen på fordringen tills full betalning sker. 34 Överlåtelse Avtal Detta avtal får inte överlåtas på annan utan Huddinge kommuns kommunstyrelses skriftliga godkännande. Fastighet Vid överlåtelse av fastighet eller del därav som omfattas av detta avtal förbinder sig exploatören vid vite av 19 200 000 kr att förbinda den nye ägaren att iakttaga vad som åvilar exploatören enligt detta avtal så att detta blir gällande mot varje kommande ägare av området eller del därav. Detta avtal ska bifogas i avskrift. Den nya ägaren ska då förbindas att ställa godtagbar säkerhet till kommunen för åtagandena enligt detta avtal. Innan överlåtelse sker ska exploatören skriftligen underrätta kommunen (mark- och exploateringssektionen). Ska också detta avtal överlåtas på den nya ägaren gäller första stycket likväl. 35 Kontaktpersoner Kontaktperson för kommunen är: Mark- och exploateringssektionen Cecilia Rogvall 08 535 313 98 cecilia.rogvall@huddinge.se Gatu- och trafiksektionen Isabelle Stöckel 08 535 365 57 isabelle.stockel@huddinge.se Kontaktperson för exploatören är: Sofia Stendius 070-088 72 18 sofia.stendius@ncc.se Om endera parten byter kontaktperson eller kontaktuppgifter ska den andra parten informeras om detta samt komplettera med nödvändig information motsvarande innehållet i denna paragraf.

14(14) 36 Ändringar Ändringar eller tillägg till detta avtal ska vara skriftliga för att vara gällande. 37 Tvist Tvist rörande tolkningen eller tillämpningen av detta avtal skall avgöras av svensk allmän domstol. Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar varav parterna tagit var sitt. Huddinge Ort: 2017 - - 2017 - - Huddinge kommun NCC Sverige AB. Charlotta Thureson Giberg Mark- och exploateringschef.. Cecilia Rogvall Exploateringsingenjör. Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga 3 Bilaga 4 Bilaga 5 Bilaga 6 Bilaga 7 Exploateringsområdet Överlåtelseområdena Förslag till detaljplan för Solhagaparken Mobility management-åtgärder för Solhagaparken Köpekontrakt för parkering (del av fastigheten Skeppet 1) med Huge Fastigheter med tillhörande tilläggsavtal Vattenfalls ledningar Stockholm Vattens ledningar Dnr KS 2016/652.214

ÖVERSIKT Huddinge kommun, Mark- och exploateringssektionen Bilaga 1 Mark- och genomförandeavtal rörande solhagaparken Skala 1 :2000 Exploatering

Överlåtelseområde 4 Överlåtelseområde 5 Överlåtelseområde 3 Överlåtelseområde 2 Överlåtelseområde 1

9.4 Lr 4.4 4.3 4.3 4.5 1:108 MASTEN 5.6 5.7 Lr 1 Lr 6.7 6.8 6.9 6.5 7 6.8 u 6.6 Lr 7.2 u Lr 7.7 7.5 f2 7.6 7.8 7.7 +9.0 7.6 8.5 8.7 8 8.2 7.8 B y 8.2 8.2 X 8.1 8.1 8.4 1 8.5 u 8.6 8.4 8.3 8.4 BCS1 I 9.2 8.1 8.7 3 SKEPPET 9.2 9.3 9.4 8.5 8.5 9 9.4 9.1 9.6 4 9.4 9.7 9.8 11 10 9.5 10.9 11 S 9 m 3 I 10.9 10.3 Lr e2 11 11.2 11.1 11.9 11 11.4 11 12.4 12.5 12.5 6 12.4 12.3 15.2 15 15.2 15 15.3 14.9 15.1 15.2 DRAKSKEPPET 1 15.3 14.8 15.2 15.3 15.4 15.1 PARK LOKALGATA Kvartersmark BCS1 E P S Anlagd park UTNYTTJANDEGRAD/FASTIGHETSINDELNING e2 2 x B Lokaltrafik 4.3 5.5 3.1 4 2.3 5 8 1 6.8 2 7.2 5.3 10 2 7.2 3 SEGLET 9.3 7.9 4 14 10.9 8.4 8.5 LOKALGATA 8.7 10.8 f1 5 BCS1 8.5 V +31.0 9.1 3 12.6 11.4 6 9.9 14 9.9 9.6 9.5 f1 11.2 11.5 25 m 7 50 m 15.4 Lr 9.8 E PARK 12.5 Lr 13.7 12.8 9.9 14 9.9 14.3 10.4 11.2 13.2 10.8 10.6 12 12.6 12.8 11 8 7 12.1 12.4 12.2 12.5 12.5 15.1 12.3 12.4 15.5 12.4 15.6 15.4 15.4 15.6 15.5 15.4 15.6 15.4 15.4 15.5 15.5 15.6 15.7 15.6 15.6 15.7 DRAKSKEPPET 15.8 15.9 15.4 16 Utformning Utseende f1 f2 m 1 m 3 +0.0 u y I X ledningar 14 Minsta taklutning i grader Grundkarta Haga 1:108 m.fl. inom kommundelen i Huddinge kommun 2016-04-02 Koordinatsystem Skala 1:1000 (orginalformat A2) 0 10 20 30 40 50 3.4 100 m Beteckningar +00.0 +00.0 12.8 13.5 Bef. huvudbyggnad, geodetisk resp. fotogrammetrisk Bef. uthus eller garage geodetisk resp. fotogrammetriskt Lr 14.2 13.3 7 6 Staket, bullerplank Dike 16.1 16.2 HUDDINGE KOMMUN Antagande Solhagaparken Huddinge kommun Beslutsdatum Reviderad 2016-12-01 Laga kraft Planprogram Planbeskrivning Illustration Antagande SBN 2013-289 Instans KF Karin Segerdahl Planarkitekt

Mobility-management åtgärder - för reduktion av parkeringstal vid nybyggnation av bostäder inom projektet Solhagaparken

Flexibla parkeringstal I parkeringsprogrammet och Mobility managementplanen finns riktlinjer om hur Huddinge kommun arbetar med flexibla parkeringstal vid nybyggnation. Flexibelt parkeringstal vid nybyggnation av bostäder innebär att en sänkning av parkeringstalen kan erbjudas av kommunen mot att exploatören/fastighetsägaren åtar sig att genomföra åtgärder som kan minska efterfrågan på parkering. För att en sänkning ska bli aktuell behöver exploateringen ske i ett läge med god tillgång till kollektivtrafik (se parkeringsprogram, zon A och B). Åtgärderna kallas för Mobility management (MM) åtgärder. I Solhagaparken kommer flexibla parkeringstal att tillämpas eftersom projektet ligger inom zon A. Denna bilaga tillhör mark- och genomförandeavtalet och förtydligar vilka åtgärder som exploatören inom detta projekt kan åta sig att genomföra för reducerat parkeringstal. Länkar till parkeringsprogram och Mobility managementplan: http://www.huddinge.se/parkeringsprogram http://www.huddinge.se/trafik-vagar-och-resande/utredningar-och-planering/lar-kanna-huddinges-trafikstrategi-/mobility-managementplan/ Reduktion av parkeringstal Huddinge kommun ställer två övergripande krav på exploatören inom Solhagaparken vid arbete med MM-åtgärder. Det ena kravet är att de MM-åtgärder som exploatören åtar sig att genomföra ska marknadsföras kontinuerligt i minst fem års tid. Det är av stor vikt att kommunicera de MM-åtgärder som genomförs, annars riskerar åtgärderna att inte ge förväntad effekt. Ytterligare ett övergripande krav för exploatören är att följa upp bilinnehavet bland de boende inom projektet under minst fem år efter inflyttning. Detta krav gör det möjligt för både kommunen och exploatören att utvärdera MM-åtgärderna för Solhagaparken. Årlig redovisning av marknadsföringsinsatser för de åtgärder som valts ska rapporteras via Huddinge kommuns hemsida där ett formulär finns för rapportering som kan fyllas i av framtida bostadsrättsförening. Även årlig rapportering av bilinnehavet sker via Huddinge kommuns hemsida. Exploatören tar på sig ansvar att informera framtida bostadsrättsförening om gällande rutiner och krav på rapportering. Exploatören för Solhagaparken ska redovisa handlingar som tydliggör vilka åtgärder som exploatören har åtagit sig i samband med ansökan om bygglov. De åtgärder som exploatören kan få reduktion för inom detta projekt finns redovisade på kommande sidor.

MM-åtgärder för bostäder maxreduktion 30 % BILPOOL 20% reduktion Åtgärd Effekt Krav för åtgärdens giltighet Redovisningskrav och uppföljning Bilpool för boende Beräknas minska bilinnehavet med ca 20 %. Samtliga boende ska erbjudas ett kostnadsfritt medlemskap i minst fem år från bilpoolens införande. Det är lämpligt med 5 % av antalet beräknade p-platser. Poolbilarna ska ha egna parkeringsplatser utöver det p- tal som räknats fram. Exploatör uppvisar kontrakt med bilpoolsföretag vid bygglov och uppföljning sker vid inflyttning. Uppdaterad medlemslista i bilpool redovisas därefter av fastighetsägare en gång om året de kommande fem åren. Detta redovisas via formulär på hemsida likt de övergripande åtgärderna. Övriga MM-åtgärder upp till 10 % reduktion Nedan listas de MM-åtgärder som kommunen ger reduktion för inom projektet Solhagaparken. Minst två av dessa åtgärder måste genomföras. Kombinationen av åtgärderna väljer exploatören. Kombineras dessa åtgärder med en bilpool adderas reduktionen till de 20 % som erhållits för bilpoolen. Reduktionssatser övriga MM-åtgärder: 2 åtgärder ger 4 % reduktion 3 åtgärder ger 6 % reduktion 4 åtgärder ger 8 % reduktion 5 åtgärder ger 10 % reduktion Åtgärd Effekt Krav för åtgärdens giltighet Redovisningskrav Verklig investerings- och driftkostnad för parkering särskiljs från bostadshyran/avgiften. Parkering är dyrt varpå ett ekonomiskt incitament till att resa på andra sätt skapas. Kostnaden för boendeparkering får inte fördelas på alla inom fastigheten utan endast på de som använder parkeringen. Besöksparkering är undantaget. Redovisning för att separerad parkeringskostnad genomförs ska redovisas i samband med ansökan om bygglov och uppföljning sker med inflyttning då detta redovisas till exploateringsingenjör via mex@huddinge.se. Exploateringsingenjör remitterar vid behov ärendet till mobility management-teamet på gatu- och trafiksektionen.

Lånecyklar tillgängliga för boende genom en cykelpool. Möjliggör cykling för de som inte har cykel. Lådcyklar medför att bil inte är ett måste för att handla. Minst fem vanliga cyklar, tre elcyklar och två lådcyklar ska ordnas per 50 lägenheter. Till cyklarna ska dubbade vinterdäck ingå samt årlig service. Cykelpoolen ska vara betald i minst fem år och medlemsavgiften ska ingå i hyran/avgiften. Bevis på inköp av gemensamma cyklar ska uppvisas i samband med bygglovsansökan. Större parkeringsanläggning utan fasta platser Parkering i gemensamhetsanläggning Startpaket till nyinflyttade Egna mobilitetslösningar Har de boende inte fasta platser bidrar det till större möjlighet till samnyttjande och högre nyttjande parkeringen under alla dygnets timmar. Incitament för fastighetsägare att anlägga gemensamma parkeringsgarage/hus. Effektiviserar markanvändning för parkering. Ger utrymme för samnyttjande och på så vis en mer effektiv hantering av parkering. Ger möjlighet för nyinflyttade att göra hållbara transporter till en vana. Exploatören kan i detta alternativ komma med egna förslag till mobilitetslösningar. Ett exempel kan vara kyl- och leveransrum anordnas och placeras lämpligt nära entré. Parkeringsanläggningen ska innehålla minst 30 platser och samnyttjas med annan verksamhet. Giltig detaljplan som visar vart byggherren ska anlägga parkering och/eller redovisning av genomförd gemensamhetsanläggning. Redovisning av ritningar på där antalet parkeringsplatser som exploatören är skyldig att färdigställa. Startpaketet bör innehålla: Cykelkarta, SL-kort (minst ett månadskort ingår vid inflyttning) information om kollektivtrafiken, cykelrum och andra mobilitetsåtgärder vid exploateringen. Kommunen gör en slutgiltig bedömning om åtgärden är giltig eller ej för att ge reduktion på p-tal. Rapportering via formulär på hemsida (likt de övergripande åtgärderna). Antalet platser redovisas vid bygglov. Informationsmaterial samt en genomförandeplan på hur startpaketen kan hanteras ska uppvisas. Årlig rapportering via formulär på hemsida (likt de övergripande kraven) i minst fem år om hur många som har nåtts av ett startpaket. Redovisning enl. överenskommelse.

1(3) KÖPEKONTRAKT Säljare: Huge Fastigheter AB, org nr 556233-5900 Box 1073, 141 22 Huddinge, nedan kallad säljaren Köpare: NCC Sverige AB, org. nr. 556613-4929 170 80 Solna, nedan kallad köparen 1 BAKGRUND I samband med Huddinge kommuns markanvisning av del av kommunens fastighet Haga 1:108, erbjuds även möjligheten för exploatören att köpa till del av Skeppet 1 för att ordna parkeringsplatser för de nya bostäderna genom ett parkeringsdäck, i enlighet med detaljplanen för Vårby Haga Solhagaparken (SBN 2013-289). 1. SÅLD EGENDOM Säljaren överlåter till köparen del av område inom fastigheten Skeppet 1, nedan kallat Markområdet, vilket på bifogad kartbilaga, bilaga 1, har markerats som Överlåtelseområde 5. Markområdets areal är ca 935 m 2. För Markområdet gäller detaljplan för Haga VII, aktnummer 0126K-10587. En ny detaljplan kommer att antas i samband med undertecknandet av detta avtal. Markområdet är utlagt som parkering i kommande detaljplan. Härmed förklaras den sålda egendomen överlåten på köparen. 2. TILLTRÄDE OCH LAGFART Tillträde till området sker 2 veckor efter det att den fastighetsbildningsförrättning som avses i 5 vunnit laga kraft. Lagfart får ej sökas på detta avtal. Kostnader för erhållande av lagfart samt övriga administrativa avgifter som belöper på Markområdet efter tidpunkten för tillträde bekostas av köparen. 3 GILTIGHET Detta avtal blir giltigt endast under förutsättning - att mark- och genomförandeavtal för Solhagaparken undertecknas mellan köparen och Huddinge kommun senast 2017-04-30 - att förslag till detaljplan för Vårby Haga Solhagaparken SBN 2013-289, blir antagen i huvudsaklig överensstämmelse med bilagt förslag, bilaga 2 senast 2017-04-30 och att beslutet vinner laga kraft. 3. KÖPESKILLING Köparen skall som betalning för Markområdet erlägga en köpeskilling om enmiljonfemhundratusenkronor (1 500 000) KRONOR.

2(3) 4. BETALNINGSSÄTT Slutlikvid erlägges senast på tillträdesdagen. Om slutlikviden ej erlägges på tillträdesdagen ska ränta enligt räntelagen utgå från tillträdesdagen och säljaren har rätt att häva köpet. När köpeskillingen till fullo erlagts och erforderlig fastighetsbildning i enlighet med 5 nedan vunnit laga kraft utfärdar och överlämnar säljaren ett kvitterat köpebrev till köparen. 5. FASTIGHETSBILDNING, M M Ansökan Köparen ansöker om erforderliga fastighetsbildningsåtgärder enligt detta avtal. Kostnaden för fastighetsbildning betalas av köparen. Överlåtelsen gäller med de smärre ändringar av gränserna för området, vilka eventuellt vidtages i samband med blivande fastighetsbildningsförrättning. Köparen ansöker även om bildande av servitut för infart till Skeppet 1 enligt beteckning y på detaljplanen, se bilaga 2. 6. INTECKNINGAR, M M Markområdet överlåtes på tillträdesdagen fritt från penninginteckningar eller andra sakrättsliga belastningar andra än de som följer av detta avtal. - Ledningar tillhörande Vattenfall, se bilaga 3 (röd linje =10 kv högspänningsledning och blå linje=0,4 kv lågspänningsledning). - Ledningar tillhörande Stockholm Vatten AB, se bilaga 4 - Kommande servitut för infart till Skeppet 1 enligt beteckning y på detaljplanen. 7. KÖPARENS UNDERSÖKNINGSPLIKT Markområdet överlåtes i befintligt skick. Köparen har fullgjort sin undersökningsplikt jml. 4 kap. Jordabalken 19. Köparen godkänner Markområdets skick och förklarar sig härmed avstå från alla anspråk gentemot säljaren för fel eller brister i den förvärvade egendomen som köparen upptäckt eller bort upptäcka vid besiktning. 8. TVIST Tvist rörande tolkning eller tillämpning av detta avtal skall avgöras av allmän domstol.

3(3) Av detta köpekontrakt är två likalydande exemplar upprättade och växlade. 201 - - 201 - - Huge Fastigheter AB NCC Sverige AB............ Namnförtydligande Namnförtydligande.......... Namnförtydligande Namnförtydligande Att säljaren egenhändigt undertecknat detta köpeavtal intygar:. Att köparen egenhändigt undertecknat detta köpeavtal intygar:.. Bilagor: Bilaga 1 Överlåtelseområde Bilaga 2 Förslag till detaljplan för Vårby Haga Solhagaparken SBN 2013-289 Bilaga 3 Vattenfalls ledningar Bilaga 4 Stockholm Vattens ledningar

1(2) Mellan Huge Fastigheter AB, org. nr. 556233-5900, nedan kallad säljaren, och NCC Sverige AB, org. nr. 556613-4929, nedan kallad köparen, träffas följande Tilläggsavtal till köpekontrakt (dnr KS 2016/2839.210), nedan kallat köpekontraktet. 1 SYFTE Syftet med detta tilläggsavtal är att ersätta text i 1 (Såld egendom) i köpekontraktet med innehåll enligt 2 nedan. 2 SÅLD EGENDOM Säljaren överlåter till köparen del av område inom fastigheten Skeppet 1 samt del av område inom fastigheten Ormen Långe 8, nedan kallat Markområdena, vilka på bifogad kartbilaga, bilaga 1, har markerats som Överlåtelseområde 5 och Överlåtelseområde 9. Överlåtelseområde 5 är ca 935 m 2 och Överlåtelseområde 9 är ca 21 m 2. För Markområdena gäller detaljplan för Haga VII, aktnummer 0126K-10587. En ny detaljplan kommer att antas i samband med undertecknandet av detta avtal. Överlåtelseområde 5 är utlagt som parkering och Överlåtelseområde 9 är utlagt som kvartersmark för bostäder, centrumändamål och fritidsverksamhet i kommande detaljplan. Härmed förklaras den sålda egendomen överlåten på köparen. I övrigt gäller köpekontraktet i sin helhet. Detta tilläggsavtal har upprättats i två likalydande exemplar upprättade varav parterna fått varsitt original. 2017- - 2017- - Huge Fastigheter AB NCC Sverige AB............ Namnförtydligande Namnförtydligande.......... Namnförtydligande Namnförtydligande

2(2) Att säljaren egenhändigt undertecknat detta köpeavtal intygar:. Att köparen egenhändigt undertecknat detta köpeavtal intygar:.. Ny bilaga: Bilaga 1 Överlåtelseområdena Dnr KS 2016/2839.210

1:79 2014.10.13 Skala 1: 2000 1:107 " \ r -,.-- o\ " \ " VATTENFALL ~ -- l Mas mo l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l J l l l l i1de vtsas eter U11a1Mas öl ol>eh6t1

Bilaga 7 Ledningar tillhörande Stockholm Vatten

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsen 1 februari 2017 10 Paragraf Diarienummer KS-2015/168.313 Detaljplan för del av Haga 1:108, nya bostäder och tillbyggnad av förskola vid Solhagaparken, Vårby beslut om antagande Kommunstyrelsens beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Förslag till detaljplan för del av Haga 1:108, för nya bostäder och tillbyggnad av förskola vid Solhagaparken, Vårby, upprättad i december 2015 och reviderad i december 2016, antas. Sammanfattning Planområdet ligger vid Solhagaparken, cirka 100 meter från Masmos tunnelbana i Vårby Haga. Planen syftar till att ge förutsättningar för att uppföra flerbostadshus med en lokal för centrumändamål i gatuplanet. Planförslaget innebär att bebyggelsen placeras i två u-formade huskroppar i fem till sex våningar. Luftighet skapas genom att kvarteret öppnar upp sig i form av ett grönt stråk om 14 meter mellan husen. Detaljplanen kan antas rymma ca 130 lägenheter och tillåter upp till 150 kvm lokaler för centrumändamål. Detaljplanen möjliggör även en etablering för matbutik i tillbyggnaden till höghuset på Botkyrkavägen på fastigheten Skeppet 1. Parkering till de nya bostäderna och butiken löses genom ett parkeringsdäck på den befintliga parkeringsplatsen på Varvsvägen idag. Bebyggelsen ges en omsorgsfull gestaltning med fasader med inslag av trä och vegetationsklädda tak som blir ett positivt tillskott i den urbana miljön på platsen. Även parkeringsdäcket ges en omsorgsfull gestaltning. Detaljplanen möjliggör även en tillbyggnad av befintlig förskola med ytterligare två avdelningar för att tillgodose nya behov i och med de nya bostäderna. Helhetsbedömningen är att detaljplanens positiva effekter överväger trots att projektet tar en grön yta i anspråk. Som ekologisk kompensation föreslås återplantering av förlorade träd inom planområdet. Detta regleras i exploateringsavtal mellan kommunen och exploatören som godkänns samtidigt som planen går upp för antagande i kommunfullmäktige. Genom att förtäta stadsdelen förstärks Masmo socialt och befintlig infrastruktur används mer effektivt. Genom Mobility Management-åtgärder har parkeringstalen sänkts. Exempel på åtgärder som kommunen tillsammans med exploatören ska genomföra för att förändra beteendet är att ha bra cykelparkeringar med plats för lådcyklar och laddningsmöjlighet, kraftfull information och marknadsföring till de boende i området, samt bilpool. Detaljplanens ändamål stöds av Huddinge kommun översiktsplan 2030. Genomförande av planen bedöms inte medföra en betydande miljöpåverkan.

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskott 18 januari 2017 5 Paragraf Diarienummer KS-2015/168.313 Detaljplan för del av Haga 1:108, nya bostäder och tillbyggnad av förskola vid Solhagaparken, Vårby beslut om antagande Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskotts beslut Samhällsbyggnadsutskottet föreslår kommunstyrelsen att föreslå kommunfullmäktige att besluta i enlighet med föreliggande förslag till beslut. Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Förslag till detaljplan för del av Haga 1:108, för nya bostäder och tillbyggnad av förskola vid Solhagaparken, Vårby, upprättad i december 2015 och reviderad i december 2016, antas. Sammanfattning Planområdet ligger vid Solhagaparken, cirka 100 meter från Masmos tunnelbana i Vårby Haga. Planen syftar till att ge förutsättningar för att uppföra flerbostadshus med en lokal för centrumändamål i gatuplanet. Planförslaget innebär att bebyggelsen placeras i två u-formade huskroppar i fem till sex våningar. Luftighet skapas genom att kvarteret öppnar upp sig i form av ett grönt stråk om 14 meter mellan husen. Detaljplanen kan antas rymma ca 130 lägenheter och tillåter upp till 150 kvm lokaler för centrumändamål. Detaljplanen möjliggör även en etablering för matbutik i tillbyggnaden till höghuset på Botkyrkavägen på fastigheten Skeppet 1. Parkering till de nya bostäderna och butiken löses genom ett parkeringsdäck på den befintliga parkeringsplatsen på Varvsvägen idag. Bebyggelsen ges en omsorgsfull gestaltning med fasader med inslag av trä och vegetationsklädda tak som blir ett positivt tillskott i den urbana miljön på platsen. Även parkeringsdäcket ges en omsorgsfull gestaltning. Detaljplanen möjliggör även en tillbyggnad av befintlig förskola med ytterligare två avdelningar för att tillgodose nya behov i och med de nya bostäderna. Helhetsbedömningen är att detaljplanens positiva effekter överväger trots att projektet tar en grön yta i anspråk. Som ekologisk kompensation föreslås återplantering av förlorade träd inom planområdet. Detta regleras i exploateringsavtal mellan kommunen och exploatören som godkänns samtidigt som planen går upp för antagande i kommunfullmäktige. Genom att förtäta stadsdelen förstärks Masmo socialt och befintlig infrastruktur används mer effektivt. Genom Mobility Management-åtgärder har parkeringstalen sänkts. Exempel på åtgärder som kommunen tillsammans med exploatören ska genomföra för att förändra beteendet är att ha bra cykelparkeringar med plats för lådcyklar och laddningsmöjlighet, kraftfull information och marknadsföring till de boende i området, samt bilpool.

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Detaljplanens ändamål stöds av Huddinge kommun översiktsplan 2030. Genomförande av planen bedöms inte medföra en betydande miljöpåverkan. Överläggning I ärendet yttrar sig Marica Lindblad (MP), Cecilia Rogvall, exploateringsingenjör, Karl Henriksson (KD), Sara Heelge Vikmång (S), Britt Björneke (V), Birgitta Ljung (MP), Christian Ottosson (C) och Malin Danielsson (L). Härefter förklaras överläggningen avslutad.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-12-05 KS-2015/168.313 1 (8) HANDLÄGGARE Karin Segerdahl 08-535 364 30 karin.segerdahl@huddinge.se Kommunstyrelsen Detaljplan för del av Haga 1:108, nya bostäder och tillbyggnad av förskola vid Solhagaparken, Vårby beslut om antagande Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Förslag till detaljplan för del av Haga 1:108, för nya bostäder och tillbyggnad av förskola vid Solhagaparken, Vårby, upprättad i december 2015 och reviderad i december 2016, antas. Sammanfattning Planområdet ligger vid Solhagaparken, cirka 100 meter från Masmos tunnelbana i Vårby Haga. Planen syftar till att ge förutsättningar för att uppföra flerbostadshus med en lokal för centrumändamål i gatuplanet. Planförslaget innebär att bebyggelsen placeras i två u-formade huskroppar i fem till sex våningar. Luftighet skapas genom att kvarteret öppnar upp sig i form av ett grönt stråk om 14 meter mellan husen. Detaljplanen kan antas rymma ca 130 lägenheter och tillåter upp till 150 kvm lokaler för centrumändamål. Detaljplanen möjliggör även en etablering för matbutik i tillbyggnaden till höghuset på Botkyrkavägen på fastigheten Skeppet 1. Parkering till de nya bostäderna och butiken löses genom ett parkeringsdäck på den befintliga parkeringsplatsen på Varvsvägen idag. Bebyggelsen ges en omsorgsfull gestaltning med fasader med inslag av trä och vegetationsklädda tak som blir ett positivt tillskott i den urbana miljön på platsen. Även parkeringsdäcket ges en omsorgsfull gestaltning. Detaljplanen möjliggör även en tillbyggnad av befintlig förskola med ytterligare två avdelningar för att tillgodose nya behov i och med de nya bostäderna. Helhetsbedömningen är att detaljplanens positiva effekter överväger trots att projektet tar en grön yta i anspråk. Som ekologisk kompensation föreslås återplantering av förlorade träd inom planområdet. Detta regleras i exploateringsavtal mellan kommunen och exploatören som godkänns POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning Plansektionen 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 Huddinge TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 366 00 (kundtjänst) 08-535 363 80 E-POST OCH WEBB plan@huddinge.se www.huddinge.se

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA KS-2015/168.313 2 (8) samtidigt som planen går upp för antagande i kommunfullmäktige. Genom att förtäta stadsdelen förstärks Masmo socialt och befintlig infrastruktur används mer effektivt. Genom Mobility Management-åtgärder har parkeringstalen sänkts. Exempel på åtgärder som kommunen tillsammans med exploatören ska genomföra för att förändra beteendet är att ha bra cykelparkeringar med plats för lådcyklar och laddningsmöjlighet, kraftfull information och marknadsföring till de boende i området, samt bilpool. Detaljplanens ändamål stöds av Huddinge kommun översiktsplan 2030. Genomförande av planen bedöms inte medföra en betydande miljöpåverkan. Beskrivning av ärendet Bakgrund Syftet med planen är att bidra till att uppfylla kommunens önskan om fler bostäder, samt mer underlag för kollektivtrafik och service. Kommunen genomförde under hösten 2013 en markanvisningstävling för bostäder inom Solhagaparken. Av de fyra inlämnade tävlingsbidragen utsågs Huge Fastigheter AB till vinnare av tävlingen. Planuppdrag gavs av Kommunstyrelsen i januari 2014. Inför antagandet som planerades till april 2016 valde Huge att lämna projektet och kommunen utlyste därför en anbudstävling i oktober 2016 där intressenter fick lämna anbud på att köpa marken för bostäder med den färdiga detaljplanen som förutsättning. Efter avslutad tävling föreslås NCC Sverige AB som vinnare i tävlingen, vilket bekräftas genom godkännande av det mark- och genomförandeavtal som går upp för beslut i kommunfullmäktige samtidigt som detaljplanen. Hur har granskningen gått till? Granskning har skett under tiden 17 december 2015-2 februari 2016. Planhandlingar har sänts enligt remisslista till myndigheter, kommunala nämnder och organisationer samt till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Handlingarna har funnits tillgängliga i Huddinge servicecenter, Sjödalstorget 13, Huddinge och på Huddinge kommuns hemsida. Kungörelse har införts i Dagens Nyheter och Svenska Dagbladet den 18 december 2016. Förändringar av planförslaget Med anledning av inkomna synpunkter på buller och risk har buller- och riskutredningarna kompletterats. Följande förändringar görs med hänsyn till synpunkterna i granskningen:

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA KS-2015/168.313 3 (8) Förändringar i plankartan Bullerbestämmelsen för flerbostadshusen har ändrats till, För lägenheter där trafikbullernivån överskrider 55 db(a) ska minst hälften av bostadsrummen vändas mot en sida med högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå vid fasad. Bullerbestämmelsen för förskolefastigheten har ändrats till, Trafikbullernivån på de delar av förskolegården som är avsedda för lek, rekreation och pedagogisk verksamhet ska inte överskrida 55 db(a) ekvivalent ljudnivå. Fasader ska utföras i obrännbart material ifall byggnaden placeras inom 50 meter (tidigare 60 meter) ifrån Botkyrkaleden, väg 259. Friskluftsintag till byggnaderna placeras bort från Botkyrkaleden ifall de placeras inom 75 meter ifrån väg 259 Angivna nockhöjder på befintlig bebyggelse tillkommer Avståndslinjer till Botkyrkaleden på 25 respektive 50 meter tillkommer Förändringar av planbeskrivningen Avsnitten om buller och risk har uppdaterats. Spårväg Syds eventuella dragning i närheten av planområdet har beaktats i bullerutredningen. Ett ytterligare alternativ av dragning av Tvärförbindelse Södertörn har också beaktats i riskutredningen. Planområdet Planområdet ligger i kommundelen Vårby, i stadsdelen Vårby Haga/Masmo. Exploateringsområdet omfattar del av fastigheterna Haga 1:108, Skeppet 1 och 9 samt Ormen Långe 6, 7 och 8. Haga 1:108 ägs av Huddinge kommun, övriga fastigheter ägs av Huge Fastigheter AB. Solhagaparken som ligger inom exploateringsområdet och i anslutning till de kommande bostäderna upprustades under 2014. Detaljplaneförslag Detaljplanen syftar till att ge förutsättningar för att uppföra flerbostadshus med möjlighet till lokaler för centrumändamål eller fritidsverksamhet i gatuplanet. Bebyggelsen föreslås placeras i två u-formade huskroppar i fem till sex våningar. Den föreslagna bebyggelsen rymmer ca 130 lägenheter och

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA KS-2015/168.313 4 (8) upp till 150 m 2 lokaler för centrumändamål. Detaljplanen möjliggör även en etablering av matbutik i en tillbyggnad på fastigheten Skeppet 1. Parkering för de nya bostäderna löses genom ett nytt parkeringsdäck på den befintliga parkeringen inom fastigheten Skeppet 1 som idag ägs av Huge. Parkeringstalen inom projektet har sänkts på grund av planerade Mobility Management-åtgärder så som bilpool och kommunikationsinsatser. Parkering för matbutiken föreslås ske i anslutning till dess entré. Detaljplanen möjliggör även en fastighetsreglering där förskolefastigheten Skeppet 1 utökas och dessutom utökas byggrätten för förskolan för möjliggörande av ytterligare två avdelningar. Under arbetet med detaljplanen har bebyggelsen förändrats gentemot inlämnat anbudsförslag i den första tävlingen. Dels har bullerutredningen visat på att det är inte är möjligt att anlägga husen i sex huskroppar varför en utformning med två huskroppar har valts istället. Riskutredning som har utförts har visat att det inte är lämpligt att utforma bostadsbebyggelsen med trästomme. Istället ska alla fasader, undantaget bottenvåning, utföras i trä. Den nya bebyggelsen ger ökade möjligheter till verksamheter i lokaler mot gatan. Ett ökat befolkningsunderlag bör kunna medföra någon form av utökad service. Fler människor i rörelse på gatan och fler bostäder i området bidrar till en tryggare miljö. Barnperspektivet Inför projekteringen av parken genomfördes träffar med barn från Myrstugubergets friskola och ungdomar från ungdomsgården i Vårby gård som fick komma med önskemål om vad den nya parken skulle innehålla samt berätta vad som är bra och dåligt på platsen. Detta kompletterades sedan med perspektiv från barn i förskoleåldern genom Regnbågens förskola som ligger inom planområdet.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA KS-2015/168.313 5 (8) Situationsplan över den nya bebyggelsen. Illustration AQ Arkitekter Vision av planområdet, vy över Varvsvägen. Illustration AQ Arkitekter

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA KS-2015/168.313 6 (8) Lokaliseringen av en ny närservicebutik prövades i samrådsskedet mot bergväggen i direkt anslutning till Masmo torg. På grund av pågående planering av Spårväg Syds eventuella dragning längs med bergsplatån har Huddinge kommun i samråd med Trafikförvaltningen bestämt att hitta en alternativ placering. Detta för att inte försena genomförandet av detaljplanen för flerbostadshusen i Solhagaparken. Vision av planområdet, vy från Botkyrkavägen. Illustration AQ Arkitekter Detaljplanen grundar sig på planprogrammet, Program för Solhagaparken. Föreslagen detaljplan följer planprogrammets intentioner med undantag från parkering i garage under mark. Avstegen har bedömts nödvändiga efter att den geotekniska undersökningen visat att det är olämpligt med underjordiskt garage. Genomförande Detaljplanen föreslås få en genomförandetid på 5 år. Huddinge kommun ska vara huvudman för allmänna platser (gatumark och naturmark). Kommunen ansvarar för att gatorna och andra allmänna anläggningar byggs ut till kommunal standard. Kommunen ansvarar för drift och underhåll av allmän plats. Fastighetsägaren ansvarar för anläggande och drift av byggnation, anläggningar och vatten- och avloppsledningar inom kvartersmark. Inom allmän platsmark ansvarar Stockholm Vatten för VA-ledningar och dagvattenledningar, Vattenfall Eldistribution AB ansvarar för elledningar och Teliasonera AB ansvarar för teleledningar.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA KS-2015/168.313 7 (8) Parkeringsbehovet ska lösas genom att ett parkeringsdäck anläggs inom del av Skeppet 1 som exploatören förvävar av Huge. Planläggningen har bekostats genom plankostnadsavtal. Ekonomiska konsekvenser för kommunen Kommunen får intäkter från försäljning av mark för bostäder samt mark för förskola, vilket regleras i avtal. Kommunen genomför och bekostar Varvsvägens ombyggnad med gångbana och trädrad. Mellan huskropparna anläggs ett parkstråk för att koppla samman Solhagaparken och Varvsvägen, vilket bekostas av kommunen. Ekonomiska konsekvenser för exploatören Exploatören bekostar samtliga åtgärder inom den egna kvartersmarken. Exploatören får vidare utgifter för markförvärv samt fastighetsbildning. Exploatören bekostar även erforderliga ledningsflyttar, dagvattenåtgärder, anslutningsavgifter samt ekologiska kompensationsåtgärder för projektet då exploateringen ianspråktar naturmark. Förvaltningens synpunkter Detaljplanens ändamål stöds av Huddinge kommun översiktsplan 2030. Förvaltningen är medveten om att grön yta tas i anspråk för att genomföra detta projekt, men gör bedömningen att detaljplanens positiva effekter blir större än denna förlust, särskilt då ekologisk kompensation görs och regleras i avtal. Vidare ser förvaltningen att Masmo förstärks socialt genom att förtäta stadsdelen, och befintlig infrastruktur används mer effektivt. Området ligger optimalt i trafiknära läge, varför förvaltningen särskilt beaktat risk- och bullerfrågor. Dessa har behandlats genom justeringar i plankartan, och har även tagit eventuell framtida dragning av Spårväg Syd och Tvärförbindelse Södertörn i beaktning. Slutligen ser förvaltningen att den nya bebyggelsen ger ökade möjligheter till verksamheter, och ett ökat befolkningsunderlag som bör kunna medföra utökad service. Förslaget ger vidare möjlighet för fler människor i rörelse i området vilket bidrar till en tryggare miljö. Vesna Jovic Kommundirektör Heléne Hill Samhällsbyggnadsdirektör

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA KS-2015/168.313 8 (8) Bilagor Bilaga 1: Planbeskrivning Bilaga 2: Plankarta med bestämmelser Bilaga 3: Utlåtande Martina Leopold-Skoglund Planchef

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS-2015/168 SBN 2013-289 Planbeskrivning Antagandehandling Vårby Haga - Solhagaparken Vårby, Huddinge kommun Samhällsbyggnadsavdelningen, oktober 2016

z 2

z Sammanfattning Planen syftar till att ge förutsättningar för att uppföra flerbostadshus med en lokal för centrumändamål i gatuplanet cirka 100 meter från Masmos tunnelbana i Vårby Haga. Bebyggelsen föreslås placeras i två u-formade huskroppar i fem till sex våningar. Luftighet skapas genom att kvarteret öppnar upp sig i form av ett grönt stråk om 12 meter mellan husen. Arkitektförslaget som visas i illustrationerna rymmer cirka 130 lägenheter och en lokal om 150 m 2 för centrumändamål. Det blir även tillåtet med fritidsverksamhet om behov skulle uppstå i framtiden. Planen möjliggör även en etablering för matbutik i tillbyggnaden till höghuset på Botkyrkavägen på fastigheten Skeppet 1. Parkering till de nya bostäderna löses genom ett parkeringsdäck på den befintliga parkeringsplatsen på Varvsvägen. Bebyggelsen ges en omsorgsfull gestaltning med fasader med generösa inslag av trä och vegetationsklädda tak som blir ett positivt tillskott i den urbana miljön på platsen. Även parkeringsdäcket ges en omsorgsfull gestaltning. Detaljplanen möjliggör även en tillbyggnad av den befintliga förskolan för ytterligare två avdelningar för att tillgodose nya behov i och med de nya bostäderna. Helhetsbedömningen är att detaljplanens positiva effekter överväger trots att en grön yta tas i anspråk. Som ekologisk kompensation föreslås återplantering av förlorade träd inom eller i närheten planområdet. Byggvolymerna ska uppföras med hållbara material såsom trä. Genom att förtäta stadsdelen förstärks Masmo socialt och befintlig infrastruktur används mer effektivt. Genom Mobility Management-åtgärder har parkeringstalen sänkts. Exempel på åtgärder som kommunen tillsammans med exploatören ska genomföra för att förändra beteendet är att ha bra cykelparkeringar med plats för lådcyklar och laddmöjlighet, kraftfull information och marknadsföring till de boende i området, samt bilpool. Detaljplanens ändamål stöds av Översiktsplanen för Huddinge. Genomförande av planen bedöms inte medföra en betydande miljöpåverkan. 3

z Planområdet utpekat med röd ring. Behov av miljöbedömning Det finns inte behov av att göra en miljöbedömning enligt förordningen (1998:905) om miljökonsekvensbeskrivningar eftersom betydande miljöpåverkan inte bedöms bli följden av planens genomförande. Genomförande Planarbetet sker med normalt förfarande. Genomförandetiden planeras att inledas under 2017 i samband med planens antagande. Huddinge kommun är huvudman för allmänna platser. Ansvaret för anläggande och drift inom kvartersmark ligger på fastighetsägaren. 4

z Innehållsförteckning Sammanfattning... 3 Detaljplan för nya bostäder vid Solhagaparken i Vårby haga... 6 Planens förenlighet med miljöbalken... 8 Förutsättningar, förändringar och konsekvenser... 10 Gator och trafik... 22 Störningar och risker... 23 Teknisk försörjning... 31 Genomförande... 30 5

z Detaljplan för nya bostäder vid Solhagaparken i Vårby Haga Planens syfte och huvuddrag Planen ger förutsättningar för att uppföra flerbostadshus med lokal för centrumändamål i bottenplanet med tillhörande parkering. Avsikten är att bostadshusen ska kunna innehålla cirka 130 lägenheter och uppföras i ekologiskt hållbara material 1 och vegetationsklädda tak. Ur stadsbyggnadsperspektiv syftar planen till att skapa nya bostäder i ett mycket bra kollektivtrafikläge samt att ny service och verksamheter kan bidra till en mer levande stadsmiljö i området. Kommunens mål är 10 000 nya bostäder till år 2030 vilket innebär cirka 700 bostäder per år. Detaljplanen medger uppförande av bostadsbebyggelse på mark som tidigare varit avsedd för parkmark och allmänt ändamål. Plandata Lägesbestämning, areal och markägoförhållanden Planområdet ligger i kommundelen Vårby i Vårby Haga, Masmo. Planområdet är cirka 1,5 hektar stort och innefattar delar av fastigheterna Haga 1:108, Skeppet 1, Ormen Långe 9, delar av Ormen Långe 7 och 8. Haga 1:108 ägs av Huddinge kommun, övriga fastigheter ägs av Huge Fastigheter AB. Planområdet har förändrats sen samrådsskedet då torgytan och ett teknikområde har tagits bort. Hela fastighet Skeppet 1 ingår i planområdet igen. Planområdet avgränsas i öster av huskroppen Ormen Långe. I söder gränsar området till Botkyrkaleden och sydväst av villor längs med Varvsvägen. I nordöst gränsar området till tre punkthus och en handelsbyggnad. Albysjön Planområdets avgränsning 1 Med ekologiskt hållbara material menas trä och material som är miljöcertifierade. 6

z Vy över planområdet västerifrån. Tidigare ställningstaganden Regionplan Planförslaget är förenligt med gällande regionplan, (regional utvecklingsplan RUFS 2010), som anger planområdet som regional stadsbygd med utvecklingspotential. Översiktsplan Detaljplanens ändamål stöds av Översiktsplan 2030 som anger Vårby Haga/Masmo som ett primärt förtätnings- och utbyggnadsområde med en bebyggelseutveckling längs kollektivtrafikstråk. Detaljplaner För området finns tre gällande planer. Genomförandetiden för planerna har gått ut. Största delen av planområdet ligger där stadsplan över Haga IV (26-A-6) från år 1966 gäller, som anger allmänt ändamål. Planområdet omfattas även av Stadsplan Haga II från 1962 (26-A-2) som medger bostäder i tio våningar eller till en högsta höjd av +41,15 och Haga VII från 1982 (26-A-29) där man även tillåtit handel på fastigheten Skeppet 1. Planuppdrag och program för detaljplanen Projektet är beställt genom projektplan 2012-2014. Programsamråd skedde under tiden 2 april till den 17 maj 2013 och en programsamrådsredogörelse upprättades. Kommunfullmäktige tog beslut om planläggning den 27 januari 2014. En markanvisningstävling genomfördes under hösten 2013. Syftet med tävlingen var dels att hitta nya lösningar för framtidens boende, dels att med hänsyn till tomt och omgivning föreslå en utformning för maximalt utnyttjande av tomten. Det förslag som förordades och som ligger till grund för detaljplanen lämnades av Huge Fastigheter. Huge valde att lämna projektet inför antagande, och en ny markanvisningstävling utlystes, där den nya exploatören erbjöds marken med föreliggande 7

z planförslag som förutsättning. Markanvisningen avslutades i slutet på november 2016 med NCC Sverige AB som föreslagen vinnare. Ett mark- pch genomförandeavtal beslutas om i samband med antagande av detaljplanen. Kommunala beslut i övrigt För området har ett utvecklingsprogram tagits fram för att på en översiktlig nivå inventera önskemål och behov för områdets framtida utveckling. Solhagaparken är den första etappen av fyra i utvecklingsprogrammet för Masmo/Vårby Haga. Utvecklingsprogrammet har även resulterat i en handlingsplan för trygghetsskapande åtgärder i Masmo/Vårby Haga. En av åtgärderna är att kommunen har anlagt en multisportplan och en kommunal lekplats i Solhagaparken under 2014. Ett nytt torg byggdes vid Masmos tunnelbanestation under 2013. I förslaget till Översiktsplan 2030 har en så kallad strukturbild för Masmo tagits fram. I denna anges inriktning för hur Masmo bör utvecklas med avseende på bland annat vägar och platser för exploatering. Förslaget för bostäder i denna plan stämmer väl överens med strukturbilden i översiktsplanen för Masmo. Planens förenlighet med miljöbalken Markanvändningen i planen bedöms vara förenlig med bestämmelserna om hushållning med mark- och vattenområden enligt 3 och 4 kap. miljöbalken, MB. Vid planering ska kommuner och myndigheter iaktta miljökvalitetsnormer enligt miljöbalkens 5 kap 3. Miljökvalitetsnormer meddelas av regeringen och är föreskrifter om kvaliteten på mark, vatten, luft och miljön i övrigt om det behövs för att varaktigt skydda människors hälsa eller miljön eller för att avhjälpa skador på eller olägenheter för människors hälsa eller miljön. Miljökvalitetsnormer finns bland annat för utomhusluft och omgivningsbuller. Miljökvalitetsnormerna enligt 5 kap. miljöbalken bedöms inte att överskridas med föreslaget ändamål. Behovsbedömning Planen Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för cirka 130 nya bostäder vid Solhagaparken i Vårby Haga. Möjlighet för nytt närcentrum skapas. Detaljplanen ger troligen upphov till fler trafikrörelser till och från bostadsområdet i och med ökningen av bostäder men en förhoppning är att andelen som utnyttjar kollektivtrafik som färdmedel kan öka i och med närheten till tunnelbanestationen. De miljöfrågor som främst är relevanta för detaljplanen är trafikbuller, luftföroreningar samt dagvattenhantering. Planens betydelse för en hållbar utveckling avser ett mer effektivt nyttjande av tätortens markresurser och bebyggelse i kollektivtrafiknära lägen. Platsen 8

z Området består i nuläget till största delen av parkmark. Området utmed Varvsvägen där bostäderna ska bebyggas, är en åshöjd med planterade träd vid en gång- och cykelväg. Planen förväntas inte medföra någon betydande miljöpåverkan. Marken bedöms inte vara känslig och det bedöms heller inte finnas risk för eventuella markföroreningar. Påverkan De största miljöeffekterna är trafikbuller och luftföroreningar. Planområdet ligger nära E4/E20 och Botkyrkaleden vilket medför att området är utsatt för trafikbuller och luftföroreningar. I nuläget sker dock inga överskridanden av miljökvalitetsnormer för luftkvalitet, gäller främst för partiklar (PM10) och kvävedioxid. Halterna är som störst längs trafiklederna och klingar sedan snabbt av med avståndet från vägen. Omgivande områden bedöms inte påverkas negativt av föreslagen markanvändning. Intilliggande bostadsområden kan dock antas påverkas av genomförandet av planen då trafiken till och från området kommer att öka. Störningar kommer att uppstå under byggtiden. Planens påverkan på befintlig miljö bedöms som relativt liten. Planen berör inte områden skyddade enligt 3, 4 och 7 kap. miljöbalken eller andra skyddsområden. Tillgängligt grönområde kommer att minska. Befintliga naturvärden bedöms som små. Områdets rekreationsvärden bedöms till största delen finnas kvar även efter genomförandet av detaljplan. Planen berör inte riksintressen och bedöms inte medföra risk för överskridande av miljökvalitetsnormer. Den medför heller inte risker för människors hälsa eller miljön. Planen innefattar inte verksamhet eller åtgärd som kräver tillstånd enligt 7 kap. 28 a miljöbalken. Den anger inte heller förutsättningar för kommande sådana verksamheter eller åtgärder som anges i bilaga 1 eller 3 till förordningen (1998:905) om miljökonsekvensbeskrivningar. Sammanfattning och motiverat ställningstagande Planområdet är ett område som till stor del är obebyggt. Bebyggelsen koncentreras till Varvsvägen och parken utvecklas. Lokaliseringen enligt planförslaget är lämplig då den bedöms följa kommunens översiktsplan. Förslaget innebär en förtätning och utveckling i anslutning till kringliggande bebyggelseområden. Planens betydelse för en hållbar utveckling är främst kopplad till ett effektivt nyttjande av tätortens markresurser samt närheten till service och infrastruktur. Genomförandet av planförslaget bedöms inte innebära någon betydande miljöpåverkan enligt Plan- och bygglagens 5 kap 18 och Miljöbalken 6 kap 11 med beaktande av förordningen 1998:905, bilaga 2 och 4. En miljöbedömning enligt miljöbalken bedöms därför inte behövas. Ekologisk kompensation Huddinge kommunfullmäktige beslutade den 16 april 2012 om Metod för ekologisk kompensation i den fysiska planeringsprocessen. Ekologisk kompensation bygger på 9

z balanseringsprincipen och innebär i stort att ekologiska kompensationsåtgärder tillämpas när olika typer av grönmark tas i anspråk i den kommunala fysiska planeringen. Kompensationsåtgärderna innebär att funktioner och värden som går förlorade vid en exploatering åtgärdas inom planområdet eller i nära anslutning till det. Som ekologisk kompensation föreslås återplantering av förlorade träd inom planområdet. Detta regleras i mark- och genomförandeavtal mellan kommunen och exploatören som godkänns samtidigt som planen går upp för antagande i kommunfullmäktige. Förutsättningar, förändringar och konsekvenser Natur Mark och vegetation Planområdet ligger vackert beläget med utblickar över Fittjaviken. Idag domineras dock bilden av Vårby Haga av att nationella och regionala vägar (E4/E20, Botkyrkaleden/Glömstaleden) möts i området. De tydligaste landskapselementen är Masmoplatån- en långsträckt mycket tydlig bergsrygg vars östra långsida gränsar mot området. I väster breder Albysjön och Mälaren ut sig. Markanvändningen i närområdet präglas av storskalig flerbostadshusbebyggelse. Ytmaterialen är få och domineras av gräs, asfalt och grus. Naturvärden Inga särskilda naturvärden är påträffade inom planområdet. Planområdet har heller inte inventerats i kommunens gällande grönstrukturplan (1997). Befintliga naturvärden bedöms vara små och är förknippade med äldre träd, bland annat lind och lönn, som är planterade utmed Varvsvägen. Även en handfull planterade karaktärsbildande balsampopplar finns. Kommunen eftersträvar att behålla så mycket av vegetationen som möjligt, särskilt de äldre träden. 10

z Vy över gång- och cykelbanan längs Varvsvägen. Rekreation och friluftsliv Exploateringen tar i anspråk ett område som dels ligger på fotbollsplanen och dels en remsa med gröna ytor och en gång- och cykelbana. Gång- och cykelbanan kan upplevas som otrygg och Varvsvägen används också för att ta sig till t-banan eller Myrstuguberget. Områden av värde för rekreation tas i anspråk för att uppföra ny bebyggelse men samtidigt har en ny kvalitativ park anlagts i dess omedelbara närhet. Det görs också andra åtgärder för att skapa ett tryggare område med till exempel nya promenadstråk. Området bedöms få ett högre värde för natur, rekreation eller friluftsliv i och med den nya detaljplanens genomförande. På sikt arbetar kommunen med att barriärerna till befintlig natur bryts upp och upplevelsen av att Vårby Haga ligger nära ett naturområde och nära vatten ska öka. Ett lättillgängligt promenadstråk skapas genom området med skyltning både mot Gömmarens naturreservat samt mot vattnet. En strandpromenad längs med vattnet bort till Flottsbro planeras. Kommunen arbetar för att man ska lättare kunna ta sig över eller under Botkyrkaleden och att vägen dit ska ges en god gestaltning. Dessa åtgärder fortsätter att utredas och kan leda till förslag inom arbetet för områdesstudien för Masmo. Geologiska förhållanden I samband med planskedet har en översiktlig undersökning av de geotekniska förhållandena utförts. Det aktuella området utgörs av isälvsmaterial bestående av sand, grus och lera. Berg finns i dagen strax öster om området för att sedan slutta brant nedåt. De översta 1,5 2,5 metrarna utgörs av sand, vilken underlagras av lera till mellan 3-7 meter djup. Därutöver finns sand eller silt till mellan 32 och 50 meter. För att bära de laster som ett 5-6-våningshus innebär det att pålgrundläggning krävs. En kompletterande undersökning är nödvändig inför detaljprojektering av byggnaderna. Besiktning av byggnader i närheten kommer att göras före byggstart. 11

z Hydrologiska förhållanden och miljökvalitetsnormer för vatten Området är delvis kuperat och bedöms ha förhållandevis goda avrinningsförhållanden. Jordarten där bebyggelse planeras består av isälvssediment, sand och block. Där parken ska byggas utgörs marken av lera. Planområdet avvattnas till Mälaren, Vårbyfjärden i Östra Mälaren. Mälaren är den enda vattentäkten av betydelse för Stockholmsområdet och försörjer 1,7 miljoner människor med dricksvatten. För att skydda Mälaren som vattentäkt har Östra Mälarens vattenskyddsområde med skyddsföreskrifter upprättats. Planområdet ingår i den sekundära skyddszonen. Skyddsföreskrifterna innebär bland annat att utsläpp av förorenat dagvatten från exempelvis parkeringsplatser inte får ske direkt till ytvattnet utan rening. Med bakgrund av att östra Mälaren är vattenskyddsområde och vattenmyndighetens beslut om miljökvalitetsnormer för vatten, är målet att inte tillföra ökade mängder förorenat dagvatten till Mälaren jämfört med idag. Risk för höga vattenstånd För låglänta områden kring Mälaren finns det generellt en risk för översvämning. Länsstyrelsen rekommenderar att ny bebyggelse vid Mälaren inte bör grundläggas under nivån 2.8 meter (RH2000). Planområdet har topografiska skillnader mellan ca 8 och 17 meter. Området föreslaget för bebyggelse varierar huvudsakligen mellan 9 och 14 meter vilket får anses vara med god marginal ovanför nivån för högsta dimensionerande flöde. Befintlig bebyggelse Stadsbild Vårby Haga byggdes från mitten av 1960-talet och består av sex punkthus och Ormen Långe, ett drygt 300 meter långt skivhus med skulptural karaktär. Enplansvillor längs med Varvsvägen har tillkommit under samma tidsperiod. Vy över Ormen Långes norra fasad uppe från Masmoplatån. När området byggdes fanns verksamheter i bottenvåningarna på punkthusen och Ormen Långe, såsom apotek, bank och småaffärer. Vissa av dessa har senare byggts om till lägenheter, men flera verksamheter finns kvar främst längs med Botkyrkavägen mittemot 12

z Mekonomen. På 1990-talet har en förskolebyggnad och en handelsbyggnad tillkommit i planområdet. Kulturhistoriska miljöer Ralph Erskines Myrstuguberg, som klättrar på berget på planområdets motsatta sida av Botkyrkaleden utgör ett landmärke för området. En förnyad kulturmiljöinventering gjordes av Stockholms länsmuseum år 2013 i samband med framtagandet av Huddinge kommuns nya översiktsplan. Ormen Långe, ritad 1964 av Andreas Carsten, har en tidstypisk utformning i stram 60-tals modernism med sin upprepning av former och material. Även punkthusen har liknande utformning. Området med lamellhuset och punkthusen bedöms vara en god representant för 1960-tals bebyggelse, även gårdsmiljön mellan husen anses vara en viktig del av helheten. Det politiska beslutet att bygga i kollektivtrafiknära lägen och kunna erbjuda upprustning av parken och torg samt möjliggöra för en större matbutik i Vårby Haga ligger i linje med Huddinge kommuns översiktsplan. Punkthusen och skivhuset bevaras intakt. Bostäder och arbetsplatser Idag finns sex punkthus i tio våningar som rymmer 324 lägenheter och ett skivhus i nio våningar som rymmer 423 lägenheter, som ägs av Huge. Upplåtelseformen är hyresrätter. I närområdet finns många möjliga arbetsplatser, såsom Karolinska universitetssjukhuset och handelsområdet i Kungens kurva. Forskning och utbildning bedrivs på Södertörns Högskola och Karolinska Institutet i Flemingsberg. Sociala konsekvenser Den planerade bebyggelsen bedöms få positiva sociala konsekvenser. Möjligheten att bygga fler bostäder möter ett angeläget behov i kommunen och de nya bostäderna ger goda förutsättningar för en stadsdel med många kvaliteter. Den nya bebyggelsen ger ökade möjligheter till verksamheter i lokaler mot gatan. Ett ökat befolkningsunderlag bör kunna medföra någon form av utökad service. Fler människor i rörelse på gatan och fler bostäder i området bidrar till en tryggare miljö. Barnperspektivet Inför projekteringen av parken genomfördes träffar med barn från Myrstugubergets friskola och ungdomar från ungdomsgården i Vårby gård som fick komma med önskemål om vad den nya parken skulle innehålla samt berätta vad som är bra och dåligt på platsen. 13

z Detta kompletterades sedan med perspektiv från barn i förskoleåldern genom Regnbågens förskola som ligger i planområdet. 2 Barnkonsekvensanalysutredningen som genomförts visar att barn i förskoleåldern använde den tidigare grusplanen för fotboll, rörelselekar och andra aktiviteter och till kortare promenader till torget via gång- och cykelvägen. I dagsläget går de Utdrag från barnkonsekvensanalys. Planavdelningen aldrig upp i skogen på Masmoplatån då den upplevs som otillgänglig. Enbart de större barnen kan ta sig dit upp. De befintliga lekparkerna och Regnbågens förskolas gård används flitigt, de ser positivt på att olika lekfunktioner finns på de olika platserna. Det som efterfrågas är fler lekredskap men gärna sådana som inte är för tillrättalagda samt att få in träd, buskar, naturmaterial och fler material än asfalt på gården. Den planstruktur och förändringar som föreslås främjar barns och ungdomars möjligheter till både trygg och stimulerande miljö. Rörelsefriheten hos de barn som kommer att bo i kvarteret bedöms bli stor då biltrafik inte är tillåtet inom planområdet. Kvarterets förutsättningar innebär att valet av småbarnslekplatens placering måste göras utifrån bästa solförhållanden. Med fler större lägenheter i det nya beståndet blir sannolikt antalet barn relativt stort, varför det planeras två nya förskoleavdelningar. Närhet till förskola bör ge goda villkor för småbarnsfamiljer. Jämställdhet och trygg stadsmiljö Kvinnor upplever generellt i högre grad otrygghet än män. Det begränsar kvinnors rörelsefriheter och valmöjligheter i fråga om arbete, fritid, bostäder och transportmöjligheter. Bättre tillgänglighet till offentliga rum och mötesplatser samt bättre service i närområdet främjar därför jämställdheten. Med en tätare bebyggelsestruktur med ökade rörelser, närhet mellan bebyggelse och inslag av nya funktioner kommer aktiviteten höjas i området och därmed upplevas som tryggare. Genom en klok disponering kan lokaler användas av föreningar och privatpersoner under kvällar, helger och skollov. Istället för att lokalerna tidvis står nedsläckta och tomma kan de ges ett innehåll som bidrar till stadsliv och rörelse. Ett upplyst fönster eller röster på håll är viktigt för trygghetskänslan. 2 Barnkonskvensanalysen har innefattat träffar med Regnbågens förskola personal och barn, Myrstugubergets friskola och ungdomsgården i Vårby gård. 14

z Detaljplanens innebörd och genomförande Detaljplanen medger uppförande av bostadsbebyggelse med centrumändamål och fritidsverksamhet på bottenvåningen (beteckningen BCS 1 på plankartan) på mark som tidigare varit avsedd för allmänna ändamål och park. C:et står för centrumändamål såsom butik, café, kontor, restaurang eller annan verksamhet av icke störande karaktär. På grund av den pågående planeringen av Spårväg Syd i Masmo har lokaliseringen av närservicebutiken utretts vidare. Osäkerheten var spår och hållplats kommer att placeras har gjort att tillbygganden på punkthuset på Skeppet 1, Botkyrkavägen 11 istället har utretts om den kan inrymma en livsmedelsbutik. Detta för att inte försena denna detaljplans genomförande. Fastigheten Skeppet 1 får även den användningen centrumändamål och fritidsverksamhet. (beteckningen BCS 1 på plankartan). Parkering till de nya bostäderna (beteckningen P på plankartan) löses genom ett parkeringsdäck på den befintliga parkeringsplatsen på Varvsvägen idag. Butiken får egen parkering framför butiksentrén. De nya husen syftar till att skapa en struktur i området som ska länka samman den befintliga bebyggelsen; villorna på Varvsvägen, punkthusen längs med Botkyrkavägen och Ormen Långe. Parken har fått nya entréer och gångstråk som ska öka orienterbarheten i området. Sammanhängande och innehållsrik grönstruktur ska skapas i och längs med hela området som bidrar till att dra ner skalan i området och skapa trivsel. Utöver detta justeras vissa fastighetsgränser och det som tidigare varit reglerat som allmänt ändamål blir en förskole-/skolfastighet (beteckningen S på plankartan). Detaljplanen medger en tät bostadsbebyggelse inom kvarteret. Tillåtna höjder innebär 5-6 våningar. Gestaltningsprinciperna som togs fram i programmet har lett till att bebyggelsen ges en omsorgsfull gestaltning med stora inslag av trä i fasaderna samt vegetationsklädda tak. 15

z Referensbild på hus med träfasad, Tyresö. Bild: Limbäck Förslag till flerbostadshus Förslaget till utformning av bebyggelsen består av två U-formade huskroppar. För att bättre anpassa bebyggelsen till höjdskillnaderna på platsen får den västra byggnaden fem våningar och den östra byggnaden sex våningar. Alla lägenheter blir genomgående, vilket ger ljusinsläpp i två väderstreck och en tyst sida, något som är nödvändigt för att kunna skärma buller från Botkyrkaleden. Förslaget innehåller cirka 130 lägenheter. 16

z Arkitektförslag över markplanering. Tanken är att skapa en grön övergång mot parken. En tydlig gräns mellan de semiprivata innergårdarna och den offentliga parken skapas med exempelvis en klippt häck. Entréplanet består av gemensamhetsutrymmen som barnvagnsförråd, cykelförråd, tvättstuga samt en butikslokal på gaveln närmast tunnelbanetorget. Förslagets utgångspunkt har varit att utveckla bostadstypen Loftgångshus. Alla lägenheter nås från loftgången, entrébalkongen, som löper runt husvolymerna. Dessa fungerar som kommunikationsyta och bildar samtidigt privata uteplatser framför varje lägenhet. Med djupa och generösa entrébalkonger får alla lägenheter en egen uteplats, många med sjöutsikt och i bra solläge, samtidigt som villorna kommer uppleva att byggnadens fasad flyttas bakåt mot parken. 17

z Illustration över Varvsvägen. Gatuträd längs Varvsvägen kan kombineras med kantstensparkering. Tydliga gångstråk mellan och runt husen som kopplar till parken skapas. Sektionsritning över den nya husen som visar trappningen. Principiell tvärsektion genom planområdet som illustrerar områdets topografi samt den omgivande bebyggelsens skala i relation till de två nya husen (inringad) 18

z Ny placering av större livsmedelsbutik Lokaliseringen av en ny närservicebutik prövades i samrådsskedet mot bergväggen i direkt anslutning till Masmo torg. På grund av pågående planering av Spårväg Syds eventuella dragning längs med bergsplatån har Huddinge kommun i samråd med Trafikförvaltningen bestämt att hitta en alternativ placering för att inte försena genomförandet av detaljplanen för ny bebyggelse i Masmo/ Vårby Haga. Den nya placeringen för en livsmedelsbutik föreslås i i tillbyggnaden till punkthuset på Skeppet 1 (Botkyrkavägen ). Den nya placeringen möjliggör en större matbutik än den som tidigare planerades. På plankartan får fastigheten användningen centrumändamål och fritidsverksamhet (såsom butik, café, kontor, restaurang eller annan verksamhet av icke störande karaktär). Användningen bostäder kvarstår för det befintliga punkthuset. Illustration över den nya butikens entré och den västra fasaden. 19

z Skissförslag på parkeringsdäcket tillhörande de nya lägenheterna samt ny butiksentré till befintlig lokal. Entrézon/torg med utrymme för möblering skapas framför butiksentré. Angöring till övre plan från Varvsvägen, till nedre plan från Masmovägen. Husen uppförs med fasader med generösa inslag av trä. Byggnaderna kontrasterar till de omgivande husen men ansluter väl till platsens grönska och den nya parken. Ljusförhållanden och lokalklimat En solstudie har gjorts för området. Den nya bebyggelsen kommer inte att skugga den befintliga bebyggelsen. På nästa sida följer utdrag ur solstudien. 20

z Höst 22 september Vänster bild: kl 9:00, höger bild: kl 15:00 Vår 22 mars Vänster bild: kl 9:00, höger bild: kl 15:00 Offentlig och kommunal service Idag finns både kommunala och kommersiella verksamheter som främst riktar sig till boende i stadsdelen. Den kommersiella servicen rör sig om mindre verksamheter som ligger i punkthusen på Skeppet 1, 3 och 4 samt längs med Vårby allé. En privat förskola med fem avdelningar som har plats för 85 barn i ålder 1-5 år finns i planområdet. Detaljplanen möjliggör en tillbyggnad av förskolan för ytterligare två avdelningar för att tillgodose nya behov i och med de nya bostäderna. Friytan per barn blir cirka 20 m 2, därmed bedöms barn ha goda möjligheter till att utveckla lek och socialt samspel på ett sätt som tillgodoser deras behov. Med planbestämmelsen att fastigheten får bebyggas med som max 1600 m 2 säkerställs att förskolegården blir som minst cirka 2700 m 2. Ett rimligt dimensionerande mått utifrån antalet barn kan vara 40 kvm friyta per barn i förskolan och 30 m 2 friyta per barn i grundskolan enligt Boverkets Gör plats för barn och unga!, som kom ut år 2015. Den omedelbara närheten till den nyanlagda Solhagaparken och flertalet mindre lekparker samt skogspartier bort mot Flottsbro bedöms vara anledningen till att en mindre friyta per barn kan accepteras i detta projekt. Stora förskolegårdar som rymmer många kvaliteter och ger åt barnens lek och rörelse ska 21

z eftersträvas men i vissa fall, framförallt i den befintliga stadsmiljön, är det svårt att finna plats åt tillräckligt stora förskolegårdar. I dessa fall är det extra viktigt att utveckla gårdens och lekmiljöns innehåll och kvaliteter. Om gårdens innehåll och lekkvaliteter är goda, kan en spännande och utvecklande miljö uppnås även på en något mindre förskolegård. Illustrationsskiss av förskolans tillbyggnad ritat av Jan Lundqvist Arkitekter Öppen förskola finns i Vårby Gård. Närmaste skola för förskoleklass till årskurs fem finns i Myrstuguberget. I Vårby gård finns skola för årskurs sex och uppåt. Fritidslokal har tidigare funnits i Ormen Långe men lades ner då man slog ihop verksamheter. Närmaste fritidslokal finns nu i Vårby gård. En vårdcentral ligger mindre än en kilometer från området. Lek och rekreation Tillgången på rekreationsområden i närområdet är god med både Gömmarens naturreservat och Flottsbro. En inbjudande entré upp till Gömmarens naturreservat saknas dock i nuläget. Förslag och utformning ligger inom arbetet med områdesstudien för Masmo. Närhet till vatten, badplatser samt småbåtshamnen ger området boendekvaliteter utöver det vanliga. Upprustning och utveckling har skett under år 2014 av park, torg och gångvägar. 22

z Gator och trafik Gatustruktur Detaljplaneområdet ligger mellan Botkyrkaleden, Södertäljevägen (E4/E20) samt Vårby allé, längs med Varvsvägen, vilken idag är en drygt sex meter bred lokalgata, som saknar gångsamt cykelbana. Varvsvägen ska byggas om och kommer förses med en gångbana, trädrad samt några kantstensparkeringar. Gatusektion Gångtrafik För gående är det främsta intresset att kunna ta sig mellan bostadshusen och förskolan till tunnelbanestationen samt till bussar. I och med ytterligare exploatering ska Varvsvägen förses med en gångbana. Till förskolan tar man sig på gångvägar i parken. Cykeltrafik Planområdet ligger mellan två regionala cykelstråk, Södertäljestråket och Glömstastråket. Längs med Botkyrkavägen och Masmovägen går lokala cykelstråk. Varvsvägen och Solhagavägen är lokalgator där man cyklar i blandtrafik. Genom Solhagaparken går ett antal gång- och cykelvägar. Det går en gång- och cykelväg genom parken, på den yta där bostadshusen kommer att placeras. Denna ska ersättas med ett nytt cykelstråk genom parken samt med gångbana på Varvsvägen. Utrymme finns i gaturummet att vid behov i framtiden även placera en cykelbana längs Varvsvägen. 23

z Södertäljestråket Lokalt cykelstråk i blandtrafik Lokalt cykelstråk Tunnelbana Glömstastråket Regionala cykelstråk i lila, lokala cykelstråk i blått Kollektivtrafik Planområdet ligger mycket kollektivtrafiknära med tunnelbanans röda linje 13, stombusslinjen 172 och busslinjerna 740 och 865 cirka 200 meter bort, samt busslinjerna 707, 737 samt nattbusslinje 191 som angör busshållplatsen på Vårby Allé, ca 300 meter bort. Spårväg Syd planeras i anslutning till befintlig tunnelbanestation i Masmo. Spårväg Syd knyter ihop de båda röda tunnelbanelinjerna med pendeltåg i Älvsjö och Flemingsberg. Eftersom planområdet ligger i direkt anslutning till föreslagen första etapp för Spårväg Syd mellan Flemingsberg och Skärholmen kommer tillgängligheten, då den byggs, öka till arbetsplatser och andra viktiga målpunkter i regionen för boende och verksamma i området. Biltrafik Planområdet omges av väl utbyggd vägstruktur för resor med bil, med anslutning till Södertäljevägen (E4/E20) samt Botkyrkaleden och angöring via Varvsvägen. De ca 130 nya bostäderna beräknas generera ungefär 300 nya biltransportrörelser per dygn. Då detta innebär en stor ökning av dagens cirka 150 transportrörelser på Varvsvägen så placeras bostädernas parkeringsplatser i början av Varvsvägen för att minimera trafikökningen på vägen. På Botkyrkaleden går idag ca 11 000 fordon per vardagsdygn. Den nya exploateringen beräknas inte innebära någon större påverkan på vägens framkomlighet. Exploateringens placering hamnar inte i konflikt med framtida utbyggnad av Tvärförbindelse Södertörn. Behov av nya vägar finns inte, utan gatusystemet beräknas klara av denna ökning. 24

z Gatuutformning och avlämning vid den nya förskolan måste utformas trafiksäkerhetsmässigt. Parkering Cykelparkering Cykelparkering ska anordnas på kvartersmark både inomhus för långtidsparkering, samt i närhet till entré för mer korttida parkering. Dessa platser ska vara väderskyddade, upplysta samt med möjlighet att låsa fast ramen. Kommunens cykelparkeringsnorm ska uppfyllas. Bilparkering Kommunens riktlinje är att all bilparkering ska ske på den enskilda fastigheten, enligt gällande norm. Då detta område ligger mycket kollektivtrafiknära, och då exploatören ska arbeta med beteendepåverkande åtgärder (mobility management) kan avsteg från kommunens riktlinjer för bilparkering göras. Till förskolan ska parkeringsplatser till de anställda anordnas, samt avlämningsplatser till föräldrarna. Cirka en procent av platserna ska utformas för handikapptillgänglighet samt reserveras för detta ändamål. Minst en plats anordnas även för mindre parkeringsanläggningar (mer än 10, mindre än 100). Boverkets byggregler, 3:122, anger att en angörings- eller parkeringsplats för rörelsehindrades fordon ska kunna ordnas inom 25 m gångavstånd från en sådan entré som ska vara tillgänglig för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Minst en tillgänglig och användbar gångväg ska finnas mellan tillgängliga entréer till byggnader och parkeringsplatser. Exploatören ska vid utbyggnaden redovisa hur tillräcklig parkering ordnas. Varumottagning och sophämtning Varumottagning till butiken kommer att ha samma placering som idag, med lastning och lossning genom parkeringsdäcket. Byggherren bör försäkra sig om att lösningen för sophämtning är godkänd. Drift- och gatuunderhåll Vägarna i anslutning till området kommer att ha kommunalt huvudmannaskap. Mobility management Mobility management är ett koncept för att främja hållbara transporter och påverka bilanvändningen genom att förändra attityder och beteenden. För att uppnå resultat kombineras ofta fysiska åtgärder i trafikmiljön med information och koordination av olika verksamheter. Exempel på åtgärder som kommunen tillsammans med exploatören ska genomföra för att förändra beteende är att ha bra cykelparkeringar med plats för lådcyklar och laddmöjlighet, kraftfull information och marknadsföring till de boende i området, samt bilpool. 25

z Störningar och risker Luft, lukt Miljökvalitetsnormerna för partiklar (PM 10) och kvävedioxid (N02) överskrids längs med E4/E20, men miljökvalitetsnormerna bedöms inte överskridas i planområdet. Buller, vibrationer Planområdet exponeras för buller dels från trafikintensiva Södertäljevägen (E4/E20) och dels från Botkyrkaleden. Vid nybyggnation av bostadsbebyggelse bör följande riktvärden för trafikbuller normalt inte överskridas 3 : o o o o 30 dba Ekvivalentnivå inomhus 45 dba maximal nivå inomhus nattetid 55 dba ekvivalentnivå utomhus (vid fasad) 70 dba maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad Bullernivåerna inom planområdet har utretts av Tyréns som visar att det är möjligt att bygga bostäder i omådet genom att tillämpa avsteg från huvudreglerna i Boverkets Allmänna Råd 2008:1. Avsteg från riksdagens bullerriktvärden för nybyggnad av bostäder bedöms vara motiverat då området ligger i direkt närhet till flera typer av kollektivtrafik, har viss tillgång till service samt innebär en förtätning i anslutning till befintlig bebyggelsestruktur. Befintlig situation i markerat planområde visar en ekvivalent ljudnivå 55-65 decibel. Samlad bullernivå under ett dygn 4 meter ovan mark. 3 Gällande riktvärden för trafikbuller anges i proposition Infrastrukturinriktning för framtida transporter, 1996:97;53, som Riksdagen antog 1997 26

z Den planerade bebyggelsen kan orienteras på ett sådant sätt att en tyst eller ljuddämpad sida för samtliga lägenheter går att uppnå. Minst hälften av boningsrummen kan orienteras mot en bullerskyddad sida. För att uppnå detta krävs det att byggnadernas höjd och den sammanhängande fasaden bibehålls. Byggnaderna i sig ger också ett ökat akustiskt värde för den bakomliggande parken då den sammanhängade byggnadsstrukturen ger visst skydd från trafikbuller. Frifältskorrigerade ekvivalenta ljudnivåer invid fasad. Vid fasad mot innergården varierar bullernivåerna vid fasad på mellan 45-50 d(ba) och på fasaden mot Varvsvägen 50-55 d(ba). 27

z Följande bestämmelser om bullerskydd läggs in på plankartan o o För lägenheter där bullervärden överskrider 55 db (A) ska minst hälften av bostadsrummen eller samtliga sovrum vändas mot tyst eller ljuddämpad sida med max 55 db(a) ekvivalent ljudnivå vid fasad. Minst en skyddad gemensam uteplats anordas där ekvivalent ljudnivå inte får överskrida 55 db(a) och 70 db(a) maximal ljudnivå. Även förskolefastigheten ges en bestämmelse för att säkerställa ljudnivån: o För skola/förskola ska minst hälften av gårdens yta som är avsedda för barns utevistelse inte överstiga 55 db(a) och 70 db(a) maximal ljudnivå. Spårväg Syd Planer för Spårväg syd finns i dagsläget och en av sträckningarna som finns som förslag går i närheten av detta planområde (ett avstånd på ca 150 meter). Enligt förslag från förstudie för Spårväg syd har fordonet A35 antagits trafikera sträckan med en turtäthet på som mest 5- minuters trafik. Spårvagnssträckningen förväntas gå på Solhagavägen mellan ett bostadshus och berget. Sträckningen är ett av alternativen som planeras för Spårväg syd. Läget för spårvagnssträckningen gör att bullerspridningen från spårvagnstrafiken skärmas av befintlig bebyggelse. Den delen av sträckningen som går söder om bostadshuset mellan Solhagavägen och Botkyrkaleden är istället den som kommer ge mest bullerbidrag på den nya bebyggelsen. Översiktliga beräkningar av bullernivåer från Spårväg syd har genomförts och resultat visar att ny bebyggelse kan påverkas något av spårvägen. Spårvägens sträckning, höjd över marken och byggtekniskt utförande är fortfarande inte fastställt vilket gör att beräkningar av bullernivåerfrån spårvägen är mycket osäkra. Beräkningarna visar att Solhagaparkenprojektet måste finna med i framtida trafikbullerberäkningar för Spårväg syd men att det ännu är för tidigt att slå fast hur stor påverkan spårvägens ljudnivåbidrag kommer att ha. Farligt gods E4:an och Botkyrkaleden är rekommenderade primära transportleder för farligt gods. Till grund för bedömning har riskutredning utförd av Tyréns samt miljökonsekvensbeskrivningen till arbetsplan för Masmolänken använts där riskanalyser med avseende på farligt gods utförts. Riskutredningen är ett steg för att visa om det ur riskperspektiv är möjligt att bygga bostäder på den aktuella platsen. Planerad bebyggelse är placerad på ett avstånd på 51 75 meter från Botkyrkaleden. Förbi området går vägen i en kurva vilket troligen innebär att en avkörning i södergående riktning riskerar att åka mot bebyggelsen. Befintliga skyddsåtgärder är ett avåkningsskydd och ett bullerplank som går ner mot gräsytan. Bullerplanket är av brännbart material (trä) och sträcker sig hela vägen förbi planområdet. Det ligger befintliga fastigheter mellan planerad fastighet och Botkyrkaleden som till viss mån fungerar som barriär. Gräsyta finns på båda sidor av bullerplanket. Cirka 0,5 meter mot vägen och uppskattningsvis 2-5 meter mot bebyggelsen. Gräsytan på andra sidan vägen följs av en sluttning nedåt mot befintliga hus. Uppskattningsvis är höjdskillnaden cirka 3 meter från vägen ner till husen. Därefter kommer Varvsvägen, gräsyta och sedan de planerade bostäderna. 28

z Översiktlig bild av området. Botkyrkaleden är betecknad som VÄG, befintliga hus är betecknade som HUS och ny planerad bebyggelse är betecknad som A. (Tyréns) Tvärförbindelsen Södertörn är en ny vägsträckning mellan E4/E20 vid Vårby, via Flemingsberg till riksväg 73 vid Jordbro som ersätter den tidigare planerade Massmolänken. Planering av vägen började hösten 2014 och i december 2015 hölls det första samrådet för att visa möjliga korridorer för vägdragning. Tvärförbindelsen Södertörn planeras vara färdig 2025. Ett av de föreslagna alternativen följer den tidigare Masmolänken med en tunnel genom Masmoberget, detta alternativ är över 150 meter från planerad fastighet och behöver därmed ej beaktas. Ett annat vägdragningsalternativ är utbyggnad av väg 259 på samma plats som nuvarande väg strax söder om planerad. Det finns för närvarande ingen trafikprognos för projektet, som referensstandard kan istället 73 800 fordon per dygn för 2035 användas, (Trafikverket, Södertörnsleden Masmolänken - Arbetsplan, 2011). Ifall en utbyggnad av befintlig väg sker så räknas detta som nybyggnation. Det betyder att samtliga krav som finns gällande skyddsåtgärder för att minska konsekvenser av olyckor kommer att byggas, som t.ex. skyddsvall, avåkningsskydd, framförallt då det finns bostäder på 25 meter från nuvarande väg. Konsekvensen kommer med största sannolikhet bli att riskerna reduceras jämfört med idag, då Botkyrkaleden är en av de mest olycksdrabbade vägarna i länet och att ett av målen med den nya Tvärförbindelsen Södertörn är att ta fram en säkrare väg för bättre tillgänglighet. Ifall Tvärförbindelsen Södertörns byggs på befintlig väg 259 så rekommenderas att fastigheter inom 50 meter från väg ska byggas med brandklassad fasad samt fönster. Planerad fastighet kommer därmed att ligga inom givet avstånd men då 29

z beslut på vägdragning görs först runt vår 2017 så finns i dagsläget ingen garanterad information. Denna information bör dock beaktas och följas upp. En av de största riskerna på Botkyrkaleden utgörs av brännbar och giftig gas. Möjliga åtgärder är att placera utrymningsväg bort från Botkyrkaleden (i norrgående riktning). Byggnaden ska utföras med obrännbar fasad upp till 50 meter, då fastigheten planeras 51 meter från väg 259 så är inte detta relevant, men ska beaktas ifall fastigheten flyttas närmare. Friskluftsintag till byggnaderna ska placeras bort från leden, t.ex. mot innergården eller på tak på de fastigheter som ligger inom 75 meter från väg farligt godsled. En annan av riskerna är brandfarliga vätskor som har ett konsekvensområde på 50 meter (radie) och har därmed ingen direkt påverkan på planerad fastighet, utan enbart på samhällsrisken i området. Utrymningsväg med loftgång och utrymningsvägar mot riskkällan anses vara tolerabel då bebyggelsen befinner sig 51 meter från vägen. På grund av det långa avståndet till vägen bedöms stadigvarande vistelse framför fasad vara godtagbart på loftgång på 51 meter till farligt godsled. I individ- och samhällsriskberäkningarna är inte bullerplanket medräknat. Befintliga bullerskärmar kan behållas men då de är i brännbart material kommer dess riskreducerande effekt vara begränsad. I och med att avkörningsskydd finns och då bullerplanket går ner mot marken (och även har cirka 1 meter gräsyta mot vägen) förväntas en pölbrand stanna på körbanan cirka 51 meter från närmaste fasad. Om enstaka håligheter förekommer i bullerplanket finns även en stor gräsyta på andra sidan samt befintliga fastigheter mellan väg och planerad fastighet som i viss mån fungerar som barriär. Åtgärd för att minska konsekvensen vid denna händelse är att byggnaders fasader upp till 50 meter ska utföras i obrännbart material vilket ligger inom givna avstånd till planerad fastighet och därmed kan exkluderas. Följande åtgärder ska genomföras/beaktas vid utformning av området för planerad bebyggelse: o o Byggnadsfritt avstånd från Botkyrkaleden ska vara minst 25 meter. Fasader ska utföras i obrännbart material om de placeras närmare än 50 meter ifrån väg 259, Botkyrkaleden. Friskluftsintag till byggnaderna placeras bort från vägen för byggnader upp till 75 meter ifrån väg 259, Botkyrkaleden. 30

z Teknisk försörjning Vattenförsörjning, spillvatten Bebyggelsen kan VA-försörjas genom att ansluta till allmänt ledningsnät. Eventuellt behövs viss utökning och ökad dimensionering på grund av tillkommande bebyggelse. Vattenledningen utmed Varvsvägen som är förlagd över den del som planeras att bebyggas med bostäder är sedan tidigare tagen ur drift. Ledningen ligger dock kvar i marken och behöver schaktas bort i samband med husbyggnationen vilket bekostas av exploatören. Dagvatten Enligt kommunens dagvattenstrategi ska dagvatten i möjligaste mån omhändertas på den egna fastigheten genom att första hand infiltreras, i andra hand fördröjas innan avledning sker till det allmänna nätet. Den gjorda dagvattenutredningen visar att exploatering av planförslaget innebär att dagvattenflödet från området ökar med 150-300 % beroende på i vilken usträckning man projekterar för sedumtak eller annat takmaterial och gräsytor. Vidare visar utredingen att inga reningsåtgärder krävs eftersom föroreningshalterna av olika ämnen såsom kväve, bly, koppar håller sig inom tillåtna riktvärden. Utöver sedumtak ska öppna dagvattenlösningar anläggas, permeabla ytskikt och planteringsytor användas för att fördröja dagvattnet. Dessutom krävs ett dagvattenmagasin om cirka 35 kvm. Genomförandet av åtgärderna regleras i mark- och genomförandeavtal med kommunen. Referensbild på öppen dagvattenlösning från Växjö. 31

z Referensbild på genomsläppliga material från Ängsnäs glänta i Huddinge. Elförsörjning Elnätet behöver förstärkas för att trygga elförsörjningen i området i samband med den nya bebyggelsen. Vattenfall AB har två befintliga nätstationer i och i närheten av planområdet. Ett E-område (område för tekniska anläggningar för el, tele och va) skapas i detaljplanen efter samråd med Vattenfall. Energiförsörjning Uppvärmning kan ske med vattenburna system genom att ansluta sig till det befintliga fjärrvärmenätet som finns längs med Solhagavägen och Glömstaleden. Räddningstjänst Södertörns brandförsvarsförbund PM 608 och 609 angående framkomlighet och brandvattenförsörjning i nya planområden ska beaktas i projekteringen. 32

z Genomförande Organisatoriska frågor Planförfarande Planläggningen sker med normalt planförfarande enligt PBL (2010:900). Genomförande av detaljplanen Utbyggnad av gator och övriga anläggningar på allmän platsmark, utbyggnad av vatten- och avloppsledningar samt utbyggnad och eller markförläggning av el- och teleledningar påbörjas när detaljplanen har vunnit laga kraft och projektering är genomförd. Fastighetsbildning kan ske när detaljplanen vunnit laga kraft. Bygglov kan ges efter genomförandetidens början och efter det att erforderlig fastighetsbildning är genomförd. Tidsplan Samråd Okt-nov 2014 Granskning Dec 2015- jan 2016 Antagande av detaljplan Februari 2017 Laga kraft* Mars 2017 Förväntad byggstart: Under 2017 (*Om detaljplanen inte överklagas vinner den laga kraft efter ca 4 veckor efter antagandebeslutet.) Genomförandetid Under genomförandetiden ger detaljplanen garanterade byggrätter, det vill säga fastighetsägarna kan utgå från att planen ska realiseras och kan anpassa sin egen planering efter det. Kommunen är i egenskap av huvudman för allmän plats skyldig att färdigställa gator med mera inom genomförandetiden. Efter genomförandetidens slut fortsätter detaljplanen att gälla och ge byggrätter som tidigare tills kommunen ändrar eller upphäver planen. Under genomförandetiden får detaljplanen inte ändras eller upphävas utan att rättigheter som uppkommit genom planen beaktas, till exempel genom att fastighetsägare ersätts för eventuell förlorad byggrätt. Däremot får detaljplanen ersättas, ändras eller upphävas efter genomförandetidens utgång utan att rättigheter som uppkommit genom detaljplanen behöver beaktas. Planens genomförandetid är fem år från det att den vunnit laga kraft. Ansvarsfördelning, huvudmannaskap Huddinge kommun ska vara huvudman för allmänna platser (gatu-. park- och naturmark) och ansvarar därmed för drift och underhåll. Huddinge kommun är ansvarig för att gatorna och andra allmänna anläggningar inom detaljplanen byggs ut till kommunal standard. 33

z Stockholm Vatten AB ansvarar för VA-ledningar och dagvattenledningar/anläggningar på allmän platsmark. Stockholm Vatten ansvarar även för att dagvattendammar etc ges en trygg utformning för barn m.fl. På allmän plats och vid kommunalt huvudmannaskap ansvarar Huddinge kommun för dagvattenbrunnar och servisledningar från brunnarna till Stockholm Vattens huvudledning för dagvatten. Vattenfall Eldistribution AB ansvarar för elledningar inom allmän platsmark och på kvartersmark fram till mätarskåp i byggnad. Vattenfall ansvarar även för samtliga nätstationer. Respektive fastighetsägare ansvarar för anläggningar och för byggande inom kvartersmark. Avtal Huddinge kommun genomförde hösten 2013 en markanvisningstävling för bostäder i Solhagaparken. Det kommunala fastighetsbolaget Huge vann tävlingen och har tillsammans med kommunen arbetat fram en detaljplan. Inför antagandet valde Huge att lämna projektet. Kommunen genomförde därför en anbudstävling för att hitta en exploatör som tog över projektet. Kommunen har därför inför antagandebeslutet i kommunfullmäktige tecknat ett mark- och genomförandeavtal med den nya exploatören som vann anbudstävlingen, NCC Sverige AB. Avtalet kommer i detalj reglera ansvars- och kostnadsfördelning mellan kommunen och exploatören gällande genomförandet av detaljplanen. Fastighetsrättsliga frågor Konsekvenser för fastighetsägare och ny exploatör inom planområdet Karta som visar de överlåtelseområden som ny exploatör ska köpa. 34

z Karta som visar de områden som Huge ska köpa och även områden som ska överlåtas till kommunen och ny exploatör. Skeppet 1 Fastigheten Skeppet 1 ägs av Huge Fastigheter AB. Inom fastigheten planeras ett parkeringsdäck tillhörande de nya bostäderna. Denna yta kommer att överlåtas till NCC Sverige AB, till största del från Huge och en mindre andel från kommunen. Om flera fastigheter bildas för bostadsändamål som ska använda denna parkeringsanläggning kan en gemensamhetsanläggning lämpligtvis bildas för parkering. Inom fastigheten finns idag ledningsrätter till förmån för Vattenfall och Stockholm Vatten AB. Genomförandet av detaljplanen innebär att dessa ledningar måste flyttas och därmed kan ledningsrätterna upphävas inom förrättningen. U-områden skapas för att säkerställa rätten till underjordiska ledningar som ska kvarstå. Huge Fastigheter AB kommer också att köpa in en yta till Skeppet 1 för sitt behov för sin verksamhet i handelsbyggnaden. Ormen långe 9 Förskolefastigheten Ormen långe 9 utökas med 919 m 2 av kommunens mark. Detta är ytor som redan idag används av förskolan, men där fastighetsreglering inte tidigare har kunnat genomföras. Ormen långe 7 och 8 I samband med upprustning av parken anlades nya stråk på ytor som idag tillhör fastigheterna Ormen långe 7 och 8. Dessa områden planläggs som allmän platsmark och ska överföras till den kommunala fastigheten Haga 1:108 vid genomförandet av detaljplanen. Totalt omfattar denna fastighetsreglering 1700 m 2. Haga 1:108 Del av Haga 1:108 avstyckas till en eller två nya fastigheter, vilka överlåts till exploatören genom mark- och genomförandeavtalet. De nya fastigheterna motsvarar den del av Haga 35

z 1:108 som utläggs som kvartersmark för bostäder i den nya detaljplanen, cirka 4800 m 2. Ett avtalsservitut upprättas för allmänhetens tillträde inom område markerat med x i detaljplanen. Ett u-område skapas för att säkerställa rätten till underjordiska ledningar. Ledningsrätt Rätten att anlägga och underhålla allmänna ledningar kan tryggas genom ledningsrätt. Om så behövs får ledningsrätter tillskapas för allmänna vatten- och avloppsanläggningar samt för ledningar för dagvatten inom kvartersmark. Ledningsrätt för underjordisk ledning medför oftast att ingen bebyggelse får uppföras eller vegetation som kan skada ledningen planteras inom ledningsrättsområdet. Befintliga ledningsrätter inom Skeppet 1 måste hanteras under genomförandet av detaljplanen. Gemensamhetsanläggningar En gemensamhetsanläggning är anläggning inom kvartersmark som används gemensamt av två eller fler fastigheter, t ex gemensam infartsväg eller VA-ledning. Ansökan om bildande av gemensamhetsanläggning kan göras av de fastigheter som ska ingå i anläggningen. Parkering för de nya bostadskvarteren ska lösas genom ett parkeringsdäck på fastigheten Skeppet 1. För detta ändamål kan en gemensamhetsanläggning inrättas. Servitut Ett servitut ger en fastighet rätt att utnyttja annan fastighet på ett visst sätt. Ett servitut är inte tidsbegränsat. Det kan t.ex. gälla rätt till utfartsväg eller att dra fram ledningar på annan fastighet. Servitut kan bildas vid förrättning eller genom privata avtal som inskrivs i tjänande fastighet. Beroende på hur indelningen i fastigheter sker inom kvartersmark kan servitut behövas i vissa fall. I samband med detaljplanens genomförande kommer ett avtalsservitut upprättas för att säkerställa allmänhetens tillträde mellan parkeringsdäcket och den nya bostadsbebyggelsen, se område markerat med x i detaljplanen. Ett servitut kommer också att upprättas för att säkra att lastning/lossning fungerar för Skeppet 1 inom område markerat med y i detaljplanen. Ekonomiska frågor Kommunalekonomiska konsekvenser Kommunen får intäkter från försäljning av mark för bostadsbyggnation inom Haga 1:108. I projektet finns kommunala kostnader för upprustning av parken och parkstråket, ombyggnation av Varvsvägen samt fastighetsbildningskostnader. Drift och underhåll av gator och parkytor inom detaljplanen bekostas med skattemedel efter kommunens driftövertagande. Ekonomiska konsekvenser för exploatören Exploatören bekostar samtliga åtgärder inom den egna kvartersmarken. Exploatören får vidare utgifter för markförvärv samt erforderlig fastighetsbildning. Exploatören står också för anslutningsavgifter för VA, el, tele, bredband och fjärrvärme samt den ledningsflytt som erfordras för parkeringen. Se nedan för närmare beskrivning. 36

z Vatten och avlopp För anslutning till det allmänna VA-ledningsnätet ska avgift betalas enligt Stockholm Vatten AB:s VA-taxa. Avgiften utgörs av anläggningsavgift (engångsavgift) och brukningsavgift (periodisk avgift). Anläggningsavgiftens storlek är bland annat beroende av fastighetens storlek, antal lägenheter och om fastigheten ansluts till vatten, spillvatten (avlopp) och dagvatten. Anläggningsavgift kan enligt VA-lagen debiteras när Stockholm Vatten AB har upprättat och anvisat förbindelsepunkten där fastigheten ska anslutas till de allmänna ledningarna. Normalt debiterar dock Stockholm Vatten AB anläggningsavgiften efter uppmaning om anslutning av fastighetsägaren eller av kommunens miljökontor. Kontakta Stockholm Vatten AB för mer information. Gatukostnader Huddinge kommun avser att bygga om Varvsvägen i enlighet med detaljplanen. Enligt planoch bygglagen 6 kap. 31-38 har kommunen rätt att ta ut ersättning för kostnaden för att anlägga och förbättra gatorna i ett område med detaljplan där kommunen är huvudman, dvs. ansvarig för utbyggnad av gator mm. Gatukostnader inom denna detaljplan regleras via avtal med explotören. Bygglovavgift När detaljplanen har vunnit laga kraft och genomförandetiden börjat har fastighetsägarna rätt att få bygglov enligt planen. Bygglovavgiften debiteras enligt kommunens bygglovtaxa. Kontakta Huddinge kommuns bygglovsavdelning för mer information. Planavgift Ersättning för planläggningen tas ut genom ett särskilt upprättat plankostnadsavtal som har tecknats med exploatören. Fastighetsbildning Kostnader för lantmäteriförrättning för nybildning av fastigheter genom t ex avstyckning belastar exploatören. Fastighetsregleringar som innebär att kommunen tillförs mark som utlägges som allmän plats i detaljplanen bekostas av kommunen. Kostnaderna är bl a beroende av tidsåtgången för förrättningen. El och tele m.m. För uppgift om kostnad för anslutning till respektive ledningsnät kontakta ledningsnätsägaren. 37

z Tekniska frågor Tekniska utredningar Följande utredningar har tagits fram under planarbetet: Bullerutredning, Tyréns Dagvattenutredning, Solhagaparken, Grontmij AB Barnkonsekvensanalys, Huddinge kommun, Land Arkitektur AB Markundersökning, Grontmij, 2014 Solstudie, AQ Arkitekter Riskutredning, Tyréns Administrativa frågor Ansvaret för arbetet med denna plan ligger på samhällsbyggnadsavdelningens plansektion i samband med medverkande från kommunens förvaltningar. Projektledare för detaljplanen är Karin Segerdahl, plansektionen. Övriga deltagare i projektgruppen är; Cecilia Rogvall, mark- och exploateringssektionen; Annika Löfmark och Camilla Fransson, gatu- och trafiksektionen; Nils Hellblom, lantmäteriavdelningen; och Agnetha Sjödin, bygglovsavdelningen. AQ Arkitekter står för illustrationerna. Karin Segerdahl planarkitekt 38

9.4 Lr 4.4 4.3 4.3 4.5 1:108 MASTEN 5.6 5.7 Lr 1 Lr 6.7 6.8 6.9 6.5 7 6.8 u 6.6 Lr 7.2 u Lr 7.7 7.5 f2 7.6 7.8 7.7 +9.0 7.6 8.5 8.7 8 8.2 7.8 B y 8.2 8.2 X 8.1 8.1 8.4 1 8.5 u 8.6 8.4 8.3 8.4 BCS1 I 9.2 8.1 8.7 3 SKEPPET 9.2 9.3 9.4 8.5 8.5 9 9.4 9.1 9.6 4 9.4 9.7 9.8 11 10 9.5 10.9 11 S 9 m 3 I 10.9 10.3 Lr e2 11 11.2 11.1 11.9 11 11.4 11 12.4 12.5 12.5 6 12.4 12.3 15.2 15 15.2 15 15.3 14.9 15.1 15.2 DRAKSKEPPET 1 15.3 14.8 15.2 15.3 15.4 15.1 PARK LOKALGATA Kvartersmark BCS1 E P S Anlagd park UTNYTTJANDEGRAD/FASTIGHETSINDELNING e2 2 x B Lokaltrafik 4.3 5.5 3.1 4 2.3 5 8 1 6.8 2 7.2 5.3 10 2 7.2 3 SEGLET 9.3 7.9 4 14 10.9 8.4 8.5 LOKALGATA 8.7 10.8 f1 5 BCS1 8.5 V +31.0 9.1 3 12.6 11.4 6 9.9 14 9.9 9.6 9.5 f1 11.2 11.5 25 m 7 50 m 15.4 Lr 9.8 E PARK 12.5 Lr 13.7 12.8 9.9 14 9.9 14.3 10.4 11.2 13.2 10.8 10.6 12 12.6 12.8 11 8 7 12.1 12.4 12.2 12.5 12.5 15.1 12.3 12.4 15.5 12.4 15.6 15.4 15.4 15.6 15.5 15.4 15.6 15.4 15.4 15.5 15.5 15.6 15.7 15.6 15.6 15.7 DRAKSKEPPET 15.8 15.9 15.4 16 Utformning Utseende f1 f2 m 1 m 3 +0.0 u y I X ledningar 14 Minsta taklutning i grader Grundkarta Haga 1:108 m.fl. inom kommundelen i Huddinge kommun 2016-04-02 Koordinatsystem Skala 1:1000 (orginalformat A2) 0 10 20 30 40 50 3.4 100 m Beteckningar +00.0 +00.0 12.8 13.5 Bef. huvudbyggnad, geodetisk resp. fotogrammetrisk Bef. uthus eller garage geodetisk resp. fotogrammetriskt Lr 14.2 13.3 7 6 Staket, bullerplank Dike 16.1 16.2 HUDDINGE KOMMUN Antagande Solhagaparken Huddinge kommun Beslutsdatum Reviderad 2016-12-01 Laga kraft Planprogram Planbeskrivning Illustration Antagande SBN 2013-289 Instans KF Karin Segerdahl Planarkitekt

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING Utlåtande efter granskning DATUM DIARIENR SIDA 2016-02-14 KS-2015/168.313 SBN 2013-289 1 (18) HANDLÄGGARE Karin Segerdahl Detaljplan för nya bostäder vid Solhagaparken, Vårby Haga, Masmo Sammanfattning Förslag till detaljplan för 130 bostäder och tillbyggnad av förskola vid Solhagaparken har varit föremål för granskning under perioden 17 december 2015 till och med den 2 februari 2016. Nedan sammanfattas kortfattat de inkomna remissvaren och kommunstyrelsens förvaltnings kommentarer och hantering av dessa. Huge Fastigheter AB har ingen erinran mot planförslaget. Länsstyrelsen bedömer att det inte finns skäl att pröva kommunens beslut och upphäva detaljplanen med stöd av 12 kap. ÄPBL. Denna bedömning förutsätter att kommunen kan visa att bebyggelsen blir lämplig avseende risker från transporter med farligt gods samt med hänsyn till människors hälsa till följd av höga bullernivåer. I enlighet med Länsstyrelsens synpunkter har riskanalysen och bullerutredningen reviderats. På detaljplanekartan och i planbeskrivningen har mindre justeringar gjorts. Natur- och byggnadsnämnden och Lantmäterimyndigheten har synpunkter som främst handlar om utformning av bestämmelser samt om planens genomförande. Förvaltningen undrar om det är klarlagt att det finns tillräckliga lekytor inom förskolefastigheten (S-området på plankartan). Bestämmelser har förtydligats på plankartan samt planens genomförandebeskrivning. Förtydligande av hur stor friytan blir per barn har uppdaterats i planbeskrivningen. Tillsynsnämnden bedömer att läget på planområdet gör att långtgående åtgärder måste vidtas för att komma ner till riktvärdena för trafikbuller. De påtalar också att vegetationen inom detaljplaneområdet ska bevaras i största möjlig mån. POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning Plansektionen 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 Huddinge TELEFON (VX) 08-535 366 00 (kundtjänst) E-POST OCH WEBB plan@huddinge.se www.huddinge.se

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 2 (18) Trafikförvaltningen ställer sig positiva till de förändringar som presenteras i granskningshandlingarna då den planerade bebyggelsen inte längre ligger inom tunnelbanans riskområde. De ställer sig också positivt till att Masmo torg nu plockats bort ur detaljplanen för att möjliggöra en framtida dragning av Spårväg Syd genom området. Trafikförvaltningen anser att det är beklagligt att hänsyn inte har tagits till en framtida spårväg ur bullersynpunkt. I enlighet med trafikförvaltningens synpunkter har bullerutredningen kompletterats där hänsyn även har tagits till Spårväg Syd. Trafikverket anser att samma riktvärden för bostäder bör gälla för förskolor och skolor utomhus, där är det önskvärt att nå 50 db(a) på delar av ytan. De påpekar också att detaljplanen ligger i nära anslutning till en eventuell korridor för Tvärförbindelse Södertörn och det är därför av stor vikt att exploateringen samplaneras med vägdragningen. En komplettering till riskutredningen visar att den nya bebyggelsen fortsätter placeras och utformas så att den inte påverkar ett alternativt lokaliseringsförslag av Tvärförbindelsen längs med Botkyrkaleden. Naturskyddsföreningen önskar en bättre redovisning av redan nertagna träd på Botkyrkavägen och vad den ekologiska kompensationen innebär. Vattenfall har inget att invända mot de revideringar som gjorts med hänsyn till de synpunkter Vattenfall framförde i samrådsskedet. Stockholm vatten har synpunkter på u-områdets utbredning som bör justeras i plankartan. Enligt Stockholm vattens synpunkter har u-områdets utbredning justerats på fastigheten Skeppet 1. Övriga utpekade ledningar ligger på allmän plats och har redan ledningsrätt varför u-områden inte föreslås där. Med anledning av de inkomna synpunkterna, har vissa ändringar och justeringar gjorts i detaljplanhandlingen. Förvaltningen föreslår att detaljplanen antas med följande ändringar: Förändringar i plankartan Bullerbestämmelsen för flerbostadshusen har ändrats till, För lägenheter där trafikbullernivån överskrider 55 db(a) ska minst hälften av bostadsrummen vändas mot en sida med högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå vid fasad.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 3 (18) Bullerbestämmelsen för förskolefastigheten har ändrats till, Trafikbullernivån på de delar av förskolegården som är avsedda för lek, rekreation och pedagogisk verksamhet ska inte överskrida 55 db(a) ekvivalent ljudnivå. Fasader ska utföras i obrännbart material ifall byggnaden placeras inom 50 meter (tidigare 60 meter) ifrån Botkyrkaleden, väg 259. Friskluftsintag till byggnaderna placeras bort från Botkyrkaleden ifall de placeras inom 75 meter ifrån väg 259. Angivna nockhöjder på befintlig bebyggelse tillkommer. Avståndslinjer till Botkyrkaleden på 25 respektive 50 meter tillkommer. U-område utökas inom fastigheten Skeppet 1. Förändringar av planbeskrivningen Avsnitten om buller och risk har uppdaterats. Spårväg Syds eventuella dragning i närheten av planområdet har beaktats i bullerutredningen. Ett ytterligare alternativ av dragning av Tvärförbindelse Södertörn har också beaktats i riskutredningen. Ett förtydligande har gjorts angående antal friyta per barn i samband med att planen möjliggör en tillbyggnad av den befintliga förskolan i området. Bakgrund I januari 2014 gav kommunstyrelsen samhällsbyggnadsnämnden i uppdrag att upprätta ny detaljplan för området Vårby Haga, Solhagaparken enligt tjänsteutlåtande och det program som togs fram under 2013. Detaljplanen för Solhagaparken, Vårby Haga har tagits fram av en projektgrupp under ledning av plansektionen på kommunstyrelsens förvaltning. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för cirka 130 nya lägenheter fördelade på två bostadshus, en tillbyggnad av befintlig förskola och en lokal för centrumändamål. Planområdet är beläget cirka 100 meter från Masmos tunnelbana i Vårby Haga. Hur har granskningen gått till? Granskning har skett under tiden 17 december 2015-2 februari 2016.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 4 (18) Planhandlingar har sänts enligt remisslista till myndigheter, kommunala nämnder och organisationer samt till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Handlingarna har funnits tillgängliga i Huddinge servicecenter, Sjödalstorget 13, Huddinge och på Huddinge kommuns hemsida. Kungörelse har införts i Dagens Nyheter och Svenska Dagbladet den 18 december 2016. Yttranden Under och efter utställningstiden har 10 yttranden lämnats. Dessa yttranden återges, i sin helhet eller i väsentliga delar, och kommenteras om nödvändigt nedan. Samtliga yttranden finns i sin helhet tillgängliga hos plansektionen för granskning. Följande remissinstanser har inte svarat Vårby-Fittja hembygdsföreningen Hyresgästföreningen i Huddinge Södertörns Brandförsvarsförbund Följande remissinstanser har inget att invända Huge Fastigheter AB Södertörns Fjärrvärme Vattenfall AB Remissinstanser Länsstyrelsen Rubricerat planförslag, upprättat i december 2015, har översänts till Länsstyrelsen för granskning i enligt 5 kap. 20 plan- och bygglagen (2010:900), PBL. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för cirka 125 nya lägenheter fördelade på två bostadshus, en tillbyggnad av befintlig förskola och en lokal för centrumändamål. Planområdet är beläget cirka 100 meter från Masmos tunnelbana i Vårby Haga. Länsstyrelsen har i samrådsyttrande, daterat den 18 november 2014, framfört synpunkter angående risker från transportled för farligt gods. Enligt 5 kap. 22 PBL ska Länsstyrelsen yttra sig över granskningsförslaget bland annat om det enligt Länsstyrelsens bedömning innebär att ett riksintresse inte tillgodoses, en miljökvalitetsnorm inte följs, reglering av sådana frågor om användning av mark- och vattenområden som angår flera kommuner inte har samordnats på lämpligt sätt eller att en bebyggelse eller ett bygg-

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 5 (18) nadsverk annars blir olämpligt med hänsyn till människors hälsa eller säkerhet eller till risken för olyckor, översvämning eller erosion. Sammanfattande bedömning Länsstyrelsen bedömer, utifrån nu kända förutsättningar, att det inte finns skäl att anta att Länsstyrelsen kommer att pröva kommunens beslut och upphäva detaljplanen med stöd av 11 kap. 11 PBL. Denna bedömning förutsätter att kommunen kan visa att bebyggelsen blir lämplig avseende risker från transporter med farligt gods samt med hänsyn till människors hälsa till följd av höga bullernivåer. Prövningsgrunder enligt 11 kap. 10 PBL. Nedan redovisas Länsstyrelsens syn på hur planförslaget förhåller sig till de statliga ingripandegrunderna. Risker- Transportled för farligt gods Södra delen av planområdet gränsar till väg 259, Botkyrkaleden. Norr om planområdet går väg E4/E20, Södertäljevägen. Båda vägarna utgör riksintresse och är primära transportleder för farligt gods. Avståndet till E4/E20 bedöms vara tillräckligt långt för att avståndet i sig ska utgöra ett godkänt skydd mot olycka med farligt gods. För Botkyrkaleden har riskerna utretts i riskanalys framtagen av Tyrens (2015-03-09). Länsstyrelsen finner det svårt att följa riskanalysen, då antaganden och beräkningar inte redogörs tillräckligt tydligt. Länsstyrelsen saknar resonemang om vad ett genomförande av Södertörnsleden utan Masmolänken skulle innebära i form av utökade transporter och trafikmängder och hur detta iså fall skulle påverka riskbilden för området. Länsstyrelsen anser att ansatt befolkningstäthet om 783 pers/km2 uppräknat till 970 pers/km 2 år 2030 som underlag för beräkningar på samhällsrisk är lågt satta, och inte konservativa som konsulten uttryckt. Inom planområdet som är ca 0, I km 2 skulle det motsvara 97 personer, vilket är orimligt i förhållande till de 125 lägenheter som planeras. I det direkta närområdet finns dessutom större bostadskomplex, både öster om, i form av Ormen Långe, och direkt söder om Botkyrkaleden, Myrstuguberget. Inom ett avstånd på ca 800 meter från Masmo tunnelbanestation, belägen ca 100 meter öster om planområdet, bor drygt 2500 personer i dagsläget och det finns ett stort antal arbetsplatser. Personantalet har av konsulten bedömts som konservativt eftersom det är mycket skogsmark och obebyggt område i angränsning till planområdet. Länsstyrelsen vill dock påpeka att det är i Botkyrkaledens närhet som risken att drabbas av en olycka är högst, och det är där som bostäder och verksamheter finns och planeras. Att det i omkringliggande område finns skog och obebyggd mark, har därför främst inverkan på de farligt godsolyck-

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 6 (18) or som har långa konsekvensområden. Länsstyrelsen anser att konsekvensberäkningarna behöver uppdateras med rimliga värden för persontäthet. Avståndet mellan väg och ny bebyggelse beskrivs i riskanalysen som 51 meter. Vid kontrollmätning på plankartan framgår det dock att bostäder får uppföras som närmast ca 30 meter från leden och ca 25 meter från bussfil/vägområde. Riskanalysen och planbeskrivningen behöver uppdateras så att de anger samma avstånd som plankartan mellan bebyggelse och Botkyrkaleden. Avstånden bör mätas från vägkant. Beräkningarna i riskanalysen behöver även de uppdateras så att de utgår från korrekta avstånd. Tyrens AB rekommenderar ett antal åtgärder som ska genomföras/beaktas vid utformning av området för planerad bebyggelse. Det är viktigt för fortsatta åtgärder att veta varifrån avstånd för åtgärd räknas. I planbeskrivning och plankarta har dessa avstånd dessutom utökats i vissa fall, samt lagts att gälla hela planområdet i vissa. Som exempel kan nämnas att planbestämmelsen för entreer och friskluftsintag är formulerad så att den gäller för hela planområdet. Länsstyrelsen ifrågasätter att samtliga entreer, i den norra delen av planområdet, skulle behöva vändas bort från Botkyrkaleden på grund av risken för olyckor med farligt gods. Innan antagande av planen behöver kommunen bearbeta/tydliggöra planhandlingarna avseende avstånd och motivering av planbestämmelserna. Länsstyrelsen ser även problem med hur de båda planbestämmelserna om träfasad och bestämmelse om icke brännbart material ska uppfyllas i samma plankarta. Ett sätt att komma runt detta vore att reglera brandklass på fasad, förslagsvis minst EBO där det finns behov, då detta lättare uppfylls i kombination med träfasad. Hälsa och säkerhet - Buller Buller bostäder Planområdet exponeras för buller från omgivande väg- och tågtrafik. Som mest uppgår de ekvivalenta ljudnivåerna till 62 dba vid fasad (Tyrens 2014-09-10) varför avsteg från gällande riktvärde behöver göras. Avsteg från riktvärdet kan accepteras i stadsnära områden och i lägen med goda kollektivtrafikförbindelser. Minst hälften av bostadsrummen i varje bostad/lägenhet samt

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 7 (18) uteplats bör då vara vända mot tyst eller ljuddämpad sida med högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå i de fall riktvärdet inte klaras. Länsstyrelsen anser att det aktuella planområdet är ett område där avsteg från riktvärdena kan göras enligt ovan. En planbestämmelse reglerar att minst hälften av bostadsrummen eller samtliga sovrum ska vändas mot tyst eller ljuddämpad sida med max 50 dba ekvivalent ljudnivå vid fasad. Länsstyrelsen gör dock bedömningen att den ekvivalenta ljudnivån på den bullerdämpade sidan är mellan 50-55 dba. I den redovisning av planlösningar som finns med i planbeskrivningen framgår även att de planerade mindre lägenheterna om ca 25 kvm med fönster mot Varvsvägen inte innehåller riktvärdet om 55 dba ekvivalent ljudnivå utanför fasad/fönster. Bullerdämpande åtgärder kan därmed behövas för dessa lägenheter för att klara riktvärdet. Ljudnivå förskola I Boverkets vägleding "Gör plats för barn och unga" (Rapport 2015: 8) anges att det är önskvärt med högst 50 dba ekvivalentnivå dagvärde på de delar av förskolegården som är avsedda för lek, rekreation och pedagogisk verksamhet. En målsättning kan vara att resten av ytorna ska ha högst 55 dba. På plankartan regleras att det ska anordnas minst en skyddad plats för utevistelse där ekvivalent ljudnivå inte får överskrida 55 dba och 70 dba maximal ljudnivå för skola/ förskola. Enligt Länsstyrelsen är det önskvärt att se över möjligheten att en större del av förskolegården får högst 50 dba ekvivalentnivå. På plankartan regleras även att buller inomhus för förskolan inte får överstiga 40 dba ekvivalent ljudnivå. Folkhälsomyndighetens allmänna råd om buller inomhus (FoHMFS 2014: 13) som gäller för undervisningslokaler, dit förskolor räknas, är 30 dba ekvivalent ljud och 45 dba maximalt ljud. Länsstyrelsen anser att Folkhälsomyndighetens råd ska klaras. Kommentarer: Risk: Riskutredningen har kompletterats med hur riskbilden påverkas vid ett genomförande av Södertörnsleden utan Masmolänken. Värdena för persontätheten i konsekvensberäkningarna har uppdaterats. Planbestämmelserna avseende avstånd har uppdaterats både gällande bestämmelsen om icke brännbar fasad och av placering av luftintag. Avståndet mellan väg och ny bebyggelse uppgår till 51 meter. På plankartan har ett skalfel gjort att avståndet har framstått som mindre. Buller: Bestämmelsen har uppdaterats till att bostad/lägenhet samt uteplats bör vara vänd mot tyst eller ljuddämpad sida med högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå efter

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 8 (18) uppdatering av bullerutredningen. Bestämmelsen om inomhusnivåer tas bort ifrån plankartan med anledning av att kommuner inte bör planbestämma om inomhusnivåer. Länsstyrelsens önskemål om att en större del av förskolegården får högst ha 50 db(a) bedöms som svårt att klara. Kommunen instämmer i Länsstyrelsens bedömning om att Folkhälsomyndighetens allmänna råd om buller inomhus ska klaras. Natur- och byggnadsnämnden Natur- och byggnadsnämndens beslut Nämnden beslutar att lämna över tjänsteutlåtandet som svar på remissen. Arbetsutskottets förslag till beslut Nämnden beslutar att lämna över tjänsteutlåtandet som svar på remissen. Skäl för beslutet Natur- och byggnadsnämnden ser positivt på den planerade bebyggelsen och utökning av befintlig verksamhet. Det finns en del genomförandefrågor som behöver förtydligas i detaljplanen och några frågor som inte är besvarade i planhandlingarna. Dessutom finns några planbestämmelser som behöver förtydligas. Ett område i plankartan är utlagt som kvartersmark fast med bestämmelsen x som betyder att marken ska vara tillgänglig för allmän gång- och cykeltrafik. Att ha mark som ska vara allmänt tillgänglig på privatägd mark kan vara problematiskt. T.ex. är det inte klarlagt vem som har ansvar för underhåll och skötsel av området så att det faktiskt går att använda som passage för gång och cykeltrafik. Ansvarsfördelningen går att lösa genom servitut men det är tveksamt om ett sådant servitut går att bilda via lantmäteriförrättning utan kommunen får förlita sig på s.k. avtalsservitut. Förvaltningen undrar om det är klarlagt att det finns tillräckliga lekytor inom S-området? I granskningshandlingen står det att en gemensanhetsanläggning ska bildas för det nya parkeringsdäcket. Gemensamhetsanläggning är i det här fallet en bra lösning men det går inte att låsa parterna till den lösningen utan att göra fastighetsindelningsbestämmelser. Det bör också framgå av plankartan att gemensamhetsanläggning är den föreslagna lösningen.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 9 (18) Plankartan och planbestämmelserna saknar angiven nockhöjd på befintligt höghus, bara ett våningsantal, X = I 0, finns angivet. Det är inte klarlagt om byggnaden i dagsläget är 10 våningar hög eller om det finns möjligheter för tillbyggnad uppåt. Det skulle vara önskvärt om plankartan visade 25 resp. 60 meters avståndslinjer från Botkyrkaleden. Dels för att veta var avståndet mäts ifrån (ledens mitt eller kanten på vägbanan) och dels för att underlätta i bygglovsskedet då det då skulle vara enkelt att se vad som påverkas av avstånden. Diverse mindre förslag på omskrivningar, justeringar och påpekande av skrivfel har meddelats separat och tas inte upp i detta utlåtande. I övrigt har naturoch byggnadsnämnden inga synpunker på förslaget. Kommentarer: Ansvarsfördelningen mellan exploatören och kommunen för den privatägda marken som ska vara allmänt tillgängligt löses med avtalsservitut. Inom projektgruppen har lösningen för att knyta parkeringsdäcket till de nya bostäderna föreslagits ske genom att bilda en gemensamhetsanläggning. Projektgruppen ser över genomförandebeskrivningen med anledning av yttrandet för att förtydliga att gemensamhetsanläggningen inte är bindande. Friytan per barn blir cirka 20 kvm, därmed bedöms barn ha goda möjligheter till att utveckla lek och socialt samspel på ett sätt som tillgodoser deras behov. Med planbestämmelsen att fastigheten får bebyggas med som max 1600 m 2 säkerställs att förskolegården blir som minst cirka 2700 m 2. Ett rimligt dimensionerande mått utifrån antalet barn kan vara 40 kvm friyta per barn i förskolan och 30 kvm friyta per barn i grundskolan enligt Boverkets Gör plats för barn och unga! som kom ut år 2015. Den omedelbara närheten till den nyanlagda Solhagaparken och flertalet mindre lekparker samt skogspartier bort mot Flottsbro är anledningen till att en mindre friyta per barn bedöms kunna accepteras i detta projekt. Nockhöjder på det befintliga punkthuset samt avståndslinjer på 25 respektive 50 meter läggs till på plankartan. Tillsynsnämnden Miljötillsynsavdelningen vill lyfta fram de synpunkterna vi lämnade samrådsskedet.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 10 (18) Det utsatta läget mellan E4/E20 och Botkyrkaleden gör att så långtgående åtgärder som möjligt måste vidtas för att komma ned till de riktvärden som finns för trafikbuller. Trafiken kommer att förändras med förbifart Stockholm och tvärförbindelse Södertörn. Den befintliga vegetationen ska behållas så långt som möjligt, speciellt de äldre träden. Träd och vegetation har en positiv effekt på luftföroreningar och kan även verka bullerdämpande. Miljökvalitetsnormerna anger lägsta godtagbara miljökvalitet av luften, inte god luftkvalitet. Av hälsoskäl är det därför alltid önskvärt att nå betydligt längre än miljökvalitetsnormerna. Miljötillsynsavdelningen anser därför att det är angeläget att åtgärder vidtas vid planeringen av ännu fler bostäder för att minska påverkan på människors hälsa. Planering av ytterligare träd och vegetation i området kan ha effekt på partikelhalten genom att partiklarna fångas upp på bladytan på växterna. Dagvattnet ska tas omhand enligt Huddinge kommuns dagvattenstrategi. Även Östra Mälarens skyddsföreskrifter gällande dagvatten ska följas, vilka innebär att utsläpp av förorenat dagvatten från exempelvis parkeringsplatser inte får ske direkt till ytvattnet utan rening. Kommentarer: Förvaltningen bedömer att det goda kollektivtrafikläget gör att avsteg kan göras från riksdagens bullerriktvärden. Minst hälften av bostadsrummen i varje bostad/lägenhet samt uteplats bör då vara vända mot tyst eller ljuddämpad sida med högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå i de fall riktvärdet inte klaras. De för planområdet mest relevanta miljökvalitetsnormerna för luft är kvävedioxid och partiklar (PM10). För kvävedioxid ligger dygnsmedelhalten på mellan 24-30 μg/m3 (år 2010) enligt Slb analys. Miljökvalitetsnormen som inte får överskridas är 60 μg/m3. Halterna bedöms inte att bli överskridna ens med trafikprognoser för en utbyggd Förbifart Stockholm år 2035. För partiklar PM10 ligger dygnsmedelhalten mellan 20-25 μg/m3 (år 2010) enligt Slb analys. Miljökvalitetsnormen för dygnsmedelvärdet av PM10 är 50 μg/m3. Halterna kommer att öka något med en utbyggd Förbifart Stockholm år 2035 men inte heller dessa bedöms bli överskridna. Exploatören ska spara så många befintliga träd som möjligt, vilket regleras i genomförandeavtalet med exploatören. Återplantering av förlorade träd ska ske inom planområdet. Trädrad längs med Varvsvägen utgör viss del av återplanteringen. Vid projektering av bebyggelsen ska hänsyn tas till befintliga träd och vegetation,

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 11 (18) utgångspunkten ska vara att exploateringsområdet ska förses med vegetation och genomsläppliga material där så är möjligt. I samband med att exploatören upprättar en situationsplan för exploateringsområdet inför bygglovsansökan ska förslag till bevarande av vegetation och kompletterande planteringar redovisas (vegetationsplan). Vegetationsplanen ska skriftligen godkännas av kommunen före bygglovsansökan. Naturskyddsföreningen Detaljplan för Vårby Haga, Solhagaparken Naturskyddsföreningen i Huddinge (nedan kallad föreningen) har lämnats tillfälle att granska förslaget till ny detaljplan för del av fastigheten Haga 1:108 m f1 inom kommundelen Vårby. Vi vill härmed lämna våra synpunkter. Grunden för dessa är främst Naturskyddsföreningens strävan att i alla sammanhang slå vakt om vår natur men också behoven av långsiktigt arbete mot alla former av miljö- och resursförstöring inklusive klimatförändringarna. Föreningen hade möjlighet att yttra sig under programsamrådet i maj 2013, vilket vi också gjorde. Plansamrådet i november 2014 missade vi dock av för oss okänd anledning. Vår kunskap om ärendet begränsas därför till de aktuella handlingarna inklusive samrådsredogörelsen. Planförslaget Detaljplanen syftar till att skapa förutsättningar för nybyggnad av flerbostadshus, inklusive en lokal för centrumändamål i gatuplanet. Byggnaderna är placerade utmed Varvsvägen ca 100 m från tunnelbanestationen Masmo i Vårby Haga. Förslaget illustreras med två u-formade huskroppar i 5-6 våningar med ca 125 lägenheter. Byggnaderna föreslås utformas med fasader i trä och med vegetationsklädda tak. Planens betydelse för en hållbar utveckling ligger i ett mer effektivt nyttjande av tätortens markresurser i kollektivtrafiknära lägen. Området består idag till största delen av parkmark på en åshöjd med planterade träd i en enkelsidig alle. Planen förväntas enligt förslaget inte medföra någon betydande miljöpåverkan. Av samrådsredogörelsen framgår att boende i området skulle vilja bevara trädallen. Ett skäl är följande: "Området runt parken har på senare tid skövlats hårt på uppvuxna träd. Bland annat har alla träden som kantade Botkyrkavägen tagits ner, de stora körsbärsträden på Max-tomten är avverkade och även flera stora kastanjer i Solhagaparken har tagits bort. Uppemot hälften av trädbeståndet har försvunnit och ännu har inget enda av dessa träd ersatts med nyplanteringar." Det framgår dock också att ett antal nya träd samtidigt planterats i anslutning till satsningar på Solhagaparken.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 12 (18) Planförslaget innehåller ekologisk kompensation i form av återplantering av förlorade träd inom planområdet. Fastighetsägaren Huge uppges också arbeta med att öka grönytefaktom i projektet, för att säkerställa en viss mängd vegetation och vatten. Yttrande 2 Vårby Haga Våra synpunkter I vårt yttrande över programmet berörde föreningen frågor kring buller, växtlighet, natur, dagvatten, studentbostäder, energi och bilplatser. De flesta av dessa synpunkter tror vi är omhändertagna i processen. Vi koncentrerar oss därför nu på områdets växtlighet. Som en stor grupp av boende påpekat är uppvuxna träd oerhört värdefulla för livsviktiga ekosystemtjänster och biologisk mångfald m m. Vi ansluter oss till kravet på att så många som möjligt av kvarvarande befintliga träd sparas. I den mån de ändå måste tas ner upprepar vi som ett oavvisligt krav att full ekologisk kompensation i form av återplantering skyndsamt sker, med så stora träd som möjligt. Huges satsningar på ökning av grönytefaktorn är värdefull och måste också uppmuntras och stöttas. Kommentar: Exploatören ska spara så många befintliga träd som möjligt. Återplantering av förlorade träd ska ske inom planområdet. Trädrad längs med Varvsvägen utgör viss del av återplanteringen. Vid projektering av bebyggelsen ska hänsyn tas till befintliga träd och vegetation, utgångspunkten ska vara att exploateringsområdet ska förses med vegetation och genomsläppliga material där så är möjligt. I samband med att exploatören upprättar en situationsplan för exploateringsområdet inför bygglovsansökan ska förslag till bevarande av vegetation och kompletterande planteringar redovisas (vegetationsplan). Vegetationsplanen ska skriftligen godkännas av kommunen före bygglovsansökan. Trafikförvaltningen Syftet med detaljplanen är att ge förutsättningar för att uppföra flerbostadshus, om ca 125 lägenheter, med en lokal för centrumändamål i gatuplanet. Planen möjliggör även en etablering för matbutik i tillbyggnaden till höghuset på Botkyrkavägen på fastigheten Skeppet 1. Parkering till de nya bostäderna löses genom ett parkeringsdäck på den befintliga parkeringsplatsen på Varvsvägen. Detaljplanen möjliggör även en tillbyggnad av den befintliga försko-

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 13 (18) lan för ytterligare två avdelningar för att tillgodose nya behov i och med de nya bostäderna. Trafikförvaltningen ser fortsatt mycket positivt på planen som möjliggör bostadsbebyggelse i ett utmärkt kollektivtrafiknära läge, cirka 100 meter från Masmos tunnelbana. Tunnelbanan Med de förändringar som presenteras i granskningshandlingarna så ligger den planerade bebyggelsen inte längre inom tunnelbanans riskområde. Spårväg Syd Trafikförvaltingen ser positivt på att Masmo torg nu plockats bort ur detaljplanen för att möjliggöra en framtida dragning av spårväg syd genom området. Buller Trafikförvaltningen ser det dock som olyckligt att det även i granskningshandlingen bortses från Spårväg syds tänkta dragning i bullerutredningen.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 14 (18) Kommentarer: I enlighet med Trafikförvaltningens synpunkter har bullerutredningen kompletterats där hänsyn även har tagits till Spårväg Syd. Trafikverket Trafikverket region Stockholm har mottagit rubricerat ärende och yttrar sig i egenskap som ansvarig för trafikslagsövergripande och långsiktig planering av det samlade transportsystemet i regionen. Planens syfte är att uppföra flerbostadshus, med lokal för centrumändamål i bottenplanet, och tillhörande parkering. Södra delen av planområdet gränsar delvis till väg 259 - Botkyrkaleden och norr om planområdet går väg E4/E20. Båda dessa vägar är av riksintresse för kommunikationer. Trafikfrågor Trafikverket anser, liksom kommunen, att det antal fordon som tillkommer på grund av planen är litet i jämförelse med vad som idag går på Botkyrkaleden. Dessa fordon påverkar sannolikt inte trafiksituationen på Botkyrkaleden. Bullerfrågor I planen är bullerriktvärdena för bostäder inomhus under rådande riktvärden. Trafikverket är positiva till lägre riktvärden men vill samtidigt påminna om att det är kommunen som ansvarar för bullerstörningar och att krav inte kan ställas på Trafikverket att bekosta åtgärder för att nå de lägre nivåerna. För skol- och förskoleändamål är riktvärdena för buller över rådande riktvärden. Barn anses utgöra en särskilt utsatt grupp varför Trafikverket anser att det är viktigt att inom- och utomhusmiljöer där barn ofta vistas, skyddas från störande trafikbuller, eller lokaliseras så att de inte är exponerade för trafikbullernivåer högre än riksdagens riktvärden för boendemiljöer. Enligt Folkhälsomyndighetens allmänna råd om buller inomhus ska samma riktvärden gälla för lokaler för undervisning som för bostäder, d.v.s. 30 db(a). Trafikverket anser att samma riktvärden för bostäder bör gälla för förskolor och skolor utomhus, där är det önskvärt att nå 50 db(a) på delar av ytan. Kommunen är planerande myndighet och kan under vissa förutsättningar acceptera avstegsfall från gällande bullerriktlinjer. Kommunen tar ansvar för bullerstörningen och gör en medveten avvägning. Därmed förutsätts att krav inte kommer att ställas på Trafikverket, i egenskap av verksamhetsutövare, bekosta bullerdämpande åtgärder efter planens genomförande.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 15 (18) Riskfrågor En riskutredning har gjorts som visar att delar av bebyggelsen ligger närmare än länsstyrelsens rekommenderade skyddsavstånd 75 m från Botkyrkaleden, som är utpekad primär transportled för farligt gods. För denna bebyggelse ska ett antal åtgärder genomföras. Trafikverket hänvisar i övrigt till länsstyrelsens bedömning. Tvärförbindelse Södertörn Tvärförbindelse Södertörn är en planerad vägförbindelse mellan E4/E20 vid Vårby och väg 73 vid Haninge centrum. Syftet är att förbättra resandet i tvärled på Södertörn med kortare restid och förbättrad trafiksäkerhet. Tvärförbindelse Södertörn är i ett tidigt skede i vägplaneprocessen. Under 2015 påbörjades vägplanen och under 2016 kommer projektet att ta fram en lokaliseringsutredning för vägen, d.v.s. en tänkbar korridor för vägen. I det skede som planarbetet befinner sig i nu så finns det en tänkbar korridor för Tvärförbindelse Södertörn i det läget där dagens Botkyrkaled ligger. Detta betyder att om den lokaliseringen blir aktuell kommer dels vägområdet att blir bredare, dels trafikmängden att öka. Detaljplanen ligger i nära anslutning till en eventuell korridor och det är därför av stor vikt att exploateringen samplaneras med Tvärförbindelse Södertörn. Om Tvärförbindelse Södertörn förläggs i korridoren utmed Botkyrkaleden kommer den ökade trafiken medföra en ökad påverkan på bland annat bullersituationen, luftkvaliten och risknivåer i det planerade området, både för boende, förskola och verksamheter som etablerar sig. Planbeskrivningen har inte alls beaktat en eventuell lokalisering av Tvärförbindelse Södertörn, vilket inte är i överensstämmelse med den dialog som förs mellan Trafikverket och Huddinge kommun. Planbeskrivningen bör ta hänsyn till en eventuell tillkommande tvärförbindelse i området och beskriva konsekvenserna för en eventuell tillkommande trafikled. Alternativt kan kommunen avvakta med detaljplanprocessen så att den kan samordnas med vägplanen. I väntan på ett beslut över vald korridor kan kommunen i samråd med vägprojektet göra en känslighetsanalys för att se vilka buller, luft- och risknivåer som alstras av en väg i den aktuella korridoren. Tvärförbindelsen kommer att bli en led planerad för godstransporter. Länsstyrelsen ser också att leden bör vara primärled för farligt gods. Trafikverket anser att det är bra att fasader upp till 60 m ska utföras i icke brännbart material. Det bör dock även läggas till att fönster ska hålla brandteknisk klass liknande plan: http://www.huddinge.se/ Global/bygga_bo_och_miljo/planer_ och_ny_bebyggelse/ galla nde_planer/segeltorp/0126k-1 3356/Plankartao126K-13356.pdf

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 16 (18) Kommentarer: Bullerutredning gjord 2014-09-10 samt med komplettering gjord 2016-02-26 visar att det med bullerskyddsåtgärder går att få till bostäder med god ljudkvalitét trots det bullerutsatta läget. Bestämmelsen har uppdaterats till att bostad/lägenhet samt uteplats bör vara vänd mot tyst eller ljuddämpad sida med högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå efter uppdatering av bullerutredningen. Bestämmelsen om inomhusnivåer tas bort ifrån plankartan med anledning av att kommuner inte bör planbestämma om inomhusnivåer. Länsstyrelsens och Trafikverkets önskemål om att en större del av förskolegården får högst ha 50 db(a) bedöms som svårt att klara. Kommunen instämmer i länsstyrelsens bedömning om att Folkhälsomyndighetens allmänna råd om buller inomhus ska klaras för förskolan. Vid tidpunkten för när planhandlingarna för granskningstillfället togs hade inte alternativet med en korridor för tvärförbindelsen Södertörn längs med Botkyrkaleden presenterats för kommunen. Kommunen har justerat planförslaget efter de inkomna synpunkterna i samrådsskedet genom att Masmo torg utgick helt ur planförslaget. En komplettering till riskutredningen framtagen av Tyréns 2016-02-26 visar att den nya bebyggelsen fortsätter placeras och utformas så att den inte påverkar ett alternativt lokaliseringsförslag av Tvärförbindelsen längs med Botkyrkaleden. Förslaget fortsätter utgå från att ingen ny bebyggelse ligger närmare än 50 meter från Botkyrkaleden. Den kompletterade riskutredningen har inte föranlett några större ändringar i planförslaget eller plankartan. Önskemålet om att fönster även ska hålla brandteknisk klass har inte bedömts nödvändig i riskutredningen. Stockholm Vatten Befintliga va-ledningar I Stockholm Vattens remissvar i tidigare planskede har felaktigt meddelats att planerad bebyggelse inte kommer i konflikt med befintliga va-ledningar. Närmare studier visar att planerad bebyggelse kommer i konflikt med Stockholms Vattens va-ledningar, som bitvis är förlagda med ledningsrätt. Det gäller framförallt parkeringshuset. U-område krävs för att möjliggöra drift, underhåll och förnyelse av befintliga va-ledningar samt för omläggning i samband med den planerade bebyggelsen enligt detaljplaneförslaget. Den avsatta ytan för u-område för va-ledningar bör justeras och kompletteras i plankartan enligt bifogad kartskiss. Kostnaden för erforderliga omläggningar av va-ledningar skall

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 17 (18) byggherren/exploatören svara för och det regleras via genomförandeavtal mellan Stockholm Vatten VA AB och byggherren/exploatören. Övrigt I övrigt har Stockholm Vatten ingen erinran mot förslaget utöver vad som har angetts vid remissvar i tidigare planskede Kommentar: Enligt Stockholm vattens synpunkter har u-områdets utbredning justerats på fastigheten Skeppet 1. Övriga utpekade ledningar ligger på allmän plats och har redan ledningsrätt varför u-områden inte föreslås där. Södertörns fjärrvärme AB Om kommunalmark överförs till kvartersmark, ska befintliga fjärrvärmeledningar skyddas genom införande av u-område på detaljplanen, samt att kommunen medverkar till upprättande av servituts- eller ledningsrätts- avtal, med ny fastighetsägare. Eventuell flytt av fjärrvärmeledning bekostas av beställaren. Södertörns Fjärrvärme AB har ingen erinran. Teknisk försörjning Föreslår att uppvärmning sker med vattenburna system som kan ansluta till fjärrvärmenätet. Södertörns Fjärrvärme AB har fjärrvärme i området efter Solhagavägen och Glömstaleden där följande kv. Ormen Långe 1-8, Skeppet 1, 3-4, Riggen 1-2, Masten 1, Seglet 10, Vårby 5: 116 är ansluten till fjärrvärme och markvärme i bussfil i Glömstaleds backen. Kommentar: Remissvaret innebär ingen invändning mot detaljplanen. Informationen har vidarebefordrats till exploatören. Vattenfall Eldistribution AB Utöver de synpunkter Vattenfall framfört i samrådsskedet har Vattenfall i inget ytterligare att tillägga. Vattenfall har inget att invända mot de revideringar som gjorts med hänsyn till de synpunkter Vattenfall framförde i samrådsskedet. Kommentar: Remissvaret innebär ingen invändning mot detaljplanen. Informationen har vidarebefordrats till exploatören.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING KS -2015/168.313 SBN 2013-289 SIDA 18 (18) Skriftliga synpunkter som inte har tillgodosetts Sakägare med erinran och som ska få besvärshänvisning saknas, ingen synpunkt på detaljplanen som inte kunnat tillgodoses inom ramen för planarbetet har inkommit. Karin Segerdahl Planarkitekt

RAPPORT TRAFIKBULLERUTREDNING SOLHAGA 2016-03-22

Uppdrag: 254713, Trafikbullerutredning Solhaga Titel på rapport: Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga Datum: 2016-03-22 Medverkande Beställare: Kontaktperson: Huge Fastigheter AB Christina Gustafsson Konsult: Uppdragsansvarig: Handläggare: Kvalitetsgranskare: Tyréns AB Peter Malm Jens Slama Peter Malm Revideringar Revideringsdatum Version: Initialer: Tyréns AB 118 86 Stockholm Besök: Peter Myndes Backe 16 Tel: 010 452 20 00 www.tyrens.se Säte: Stockholm Org.Nr: 556194-7986 O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 2016-03-22

Sammanfattning Tyréns akustikavdelning har fått i uppdrag att utreda trafikbuller för planerad bebyggelse i Solhaga. Utredningen har gjorts genom att utifrån framtida trafikprognoser beräkna framtida ljudnivåer från väg- och spårtrafik i området. Beräkningarna visar att det är möjligt att bygga bostäder i området genom att tillämpa avsteg från huvudreglerna. I denna rapport visas att den planerade bebyggelsen kan orienteras på ett sådant sätt att en tyst eller ljuddämpad sida för samtliga lägenheter går att uppnå. Minst hälften av boningsrummen kan orienteras mot en bullerskyddad sida. Maximala ljudnivåer från väg- och tågtrafik uppgår till 69 dba vid loftgångarna. Bidraget är som högst från Botkyrkaleden vid de övre våningsplanen. En gemensam uteplats kan anordnas nordost om byggnaderna i ett mer skyddat läge för att erbjuda ett alternativ med bättre ljudmiljö. Som mest uppgår de ekvivalenta ljudnivåerna till 65 dba vid loftgångarna och vid den bullerskyddade sidan beräknas den ekvivalenta ljudnivån till högst 55 dba. Den befintliga tunnelbanetrafiken ger ekvivalenta ljudnivåer upp till 44dBA vid de planerade byggnaderna. Tunnelbanans bullerbidrag är således försumbart i förhållande till bullerbidragen från vägtrafiken. Även om tunnelbanetrafiken i framtiden fördubblas blir bullerbidraget från tunnelbanan försumbar. Uppdrag: 254713 2016-03-22 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 3(18)

1 Innehållsförteckning 1 Innehållsförteckning... 4 2 Underlag... 5 3 Bakgrund och uppdragsbeskrivning... 5 4 Resultat... 8 5 Diskussion... 10 6 Beräkningsredogörelse... 11 6.1 Beräkningsmodell... 11 6.2 Programvara - CadnaA... 12 7 Bedömningsgrunder... 13 7.1 Buller från väg- och spårburen trafik... 13 7.1.1 Antagna riktvärden för boendemiljö... 13 7.1.2 Boverkets Allmänna Råd... 14 7.1.3 Boverkets byggregler... 15 7.1.4 Trafikbuller och planering... 15 8 Indata... 16 8.1 Befintliga bullerskyddsåtgärder... 16 8.2 Källdata... 17 8.2.1 Spårtrafik... 17 8.2.2 Vägtrafik... 17 Uppdrag: 254713 2016-03-22 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 4(18)

2 Underlag Grundkarta och underlagsmodell från bullerkartläggningen av Huddinge kommun, 2013, Tyréns AB, 2013. Godkänd för användning av Lotta Berggren Huddinge kommun via mail 2014-03-04. Trafikinformation för lokala vägar erhölls från Trafikverket genom Huddinge kommun, Annika Löfmark 2014-04-16 Trafikinformation för planerad trafikering vid Masmo efter ombyggnad erhölls från trafikverkets hemsida http://www.trafikverket.se/privat/projekt/stockholm/vag-259-sodertornsleden/arkiv-vag-259- Sodertornsleden/Dokument-for-vag-259-Sodertornsleden/Masmolanken/ Information om planerade skärmar inom Masmo Trafikverkets hemsida http://www.trafikverket.se/privat/projekt/stockholm/vag-259-sodertornsleden/arkiv-vag-259- Sodertornsleden/Dokument-for-vag-259-Sodertornsleden/Masmolanken/ Ritning över planerad bebyggelse 140602_BOSTÄDER_VÅRBYHAGA_PRES.pdf från *AQ Arkitekter, 2014-06-02 3 Bakgrund och uppdragsbeskrivning Tyréns akustikavdelning har fått i uppdrag att utreda trafikbuller vid planerad nyexploatering vid Solhagaparken. Huge fastigheter har utrett flera bebyggelsealternativ och i denna rapport studeras det bebyggelseförslag som gått vidare. Området aktuellt för expolatering är insprängt mellan E4/E20, Botkyrkaleden och Vårby Allé. Även tunnelbanan löper ut vid Botkyrkaleden för att sedan på bro korsa Albysjön. Bullersituationen är mycket komplext i området. Detta på grund av att området utsätts för buller från olika håll. I norr finns E4/E20 och i söder Väg 259 (Botkyrkaleden/Glömstavägen) De många källorna till trafikbuller i området ger en bullersituation som liknar den man kan hitta i stadsmiljöer. För att säkerställa god ljudmiljö har utgångspunkten för bebyggelseförslaget därför varit genomgående lägenheter med bullerskyddad sida. Utredningen har gjorts under förutsättning att fortsättningen av Förbifart Stockholm med utbyggnad av trafikplats Masmo med tillhörande tunnel som anslutning E4/E20 och Väg 259 (Glömstaleden), byggs ut. (läs mer på www.trafikverket.se) Skärmar, bullerskyddsåtgärder och framtida trafikmängder för E4/E20 har hämtats ur Trafikverkets utredningar. Övrig trafikinformation har erhållits av Trafikverket via Huddinge kommun. Uppdrag: 254713 2016-03-22 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 5(18)

Område för nyexploatering Figur 1. Översiksbild över området för de planerade bostäderna samt huvudsakliga bullerkällor runt området. Uppdrag: 254713 2016-03-22 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 6(18)

Figur 2. Del av skiss från AQ Arkitekter. Ny bebyggelse visas med grå färg. Uppdrag: 254713 2016-03-22 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 7(18)

4 Resultat Bebyggelsen har orienterats på ett sådant sätt att en tyst eller ljuddämpad sida för samtliga lägenheter går att uppnå. Minst hälften av boningsrummen kan orienteras mot en bullerskyddad sida. Maximala ljudnivåer från väg- och tågtrafik uppgår till 69 dba vid loftgångarna. Bidraget är som högst från Botkyrkaleden vid de övre våningsplanen. En gemensam uteplats kan anordnas nordost om byggnaderna i ett mer skyddat läge för att erbjuda ett alternativ med bättre ljudmiljö. Den befintliga tunnelbanetrafiken ger ekvivalenta ljudnivåer upp till 44dBA vid de planerade byggnaderna. Tunnelbanans bullerbidrag är således försumbart i förhållande till bullerbidragen från vägtrafiken. Även om tunnelbanetrafiken i framtiden fördubblas blir bullerbidraget från tunnelbanan försumbar. Beräkningarna av ekvivalenta ljudnivåer visar på en kombination av trafikbuller från Borkyrkaleden och den starkt trafikerade E4/E20. Mest exponerade fasader är de i sydväst och nordväst. Ljudet påverkas av markdämpning och till viss del skärmning vilket gör att de övre våningsplanen exponeras för högre ljudnivåer än de lägre. Se Figur 4 och Figur 5 för beräkningsresultat. Som mest uppgår de ekvivalenta ljudnivåerna till 65 dba vid loftgångarna och vid den bullerskyddade sidan beräknas den ekvivalenta ljudnivån till högst 55 dba. Figur 3. Frifältskorrigerade ekvivalenta ljudnivåer invid fasad för det mest exponerade våningsplanet. Uppdrag: 254713 2016-03-22 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 8(18)

Figur 4. Frifältskorrigerade ekvivalenta ljudnivåer invid fasad, vy från öster. Figur 5. Frifältskorrigerade ekvivalenta ljudnivåer invid fasad, vy från väster. Till denna rapport bifogas 2 stycken ljudutbredningskartor. Kartorna visa beräknade ekvivalenta och maximala ljudnivåer på 2 meters höjd över mark och redovisar sammanlagrade ljudnivåer från väg- och spårtrafik. Till rapporten bifogas även 2 planritningar med redovisning av ljudnivåer vid fasad. AK01 - Dygnsekvivalenta ljudnivåer från väg- och spårtrafik, 2 meter över mark AK02 - Maximala ljudnivåer från väg- och spårtrafik, 2 meter över mark AK03 - Dygnekvivalenta ljudnivåer från väg- och spårtrafik vid fasad hus A AK04 - Dygnekvivalenta ljudnivåer från väg- och spårtrafik vid fasad hus B Uppdrag: 254713 2016-03-22 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 9(18)

5 Diskussion Bostäderna i denna utredning planeras i ett läge som ur bullerhänseende kan ses som komplext. Byggnaderna exponeras för trafikbuller från flera olika källor med hög trafikbelastning. Detta gör att bullret inte kan sägas komma från en viss riktning utan angriper bebyggelsen från tre sidor. Genom att planera lägenheter och byggnader på ett sådant sätt att tyst eller ljuddämpad sida går att skapa för samtliga lägenheter kan en god ljudmiljö i området skapas. Utredningen visar att det är möjligt säkerställa god ljudmiljö med genomgående lägenheter med bullerskyddad sida. För att uppnå detta krävs att byggnadernas höjd och den sammanhängande fasaden bibehålls. Byggnaderna i sig ger också ett ökat akustiskt värde för den bakomliggande parken då den sammanhängande byggnadsstrukturen ger ett visst skydd från trafikbuller. Figur 6. Förslag om placering av ett eventuellt parkeringsgarage (grön markering). Under projektets gång har man diskuterat huruvida ett parkeringshus enligt Figur 6 kan ge en bullerreducerande effekt för de planerade byggnaderna. Uppdrag: 254713 2016-03-22 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 10(18)

Beräkningar med- och utan parkeringshus på den anvisade marken (väster om den planerade bebyggelsen) ger en försumbar bullerreducerande effekt. Dock kan det planerade parkeringshuset reducera trafiken på Varvsvägen vilket givetvis bidrar till att reducera bullret. 5.1 Spårväg syd Planer för spårväg syd finns i dagsläget och en av sträckningarna som finns som förslag går i närheten av Solhagaparkprojektet (ett avstånd på ca 150 meter). Enligt förslag från förstudie för spårväg syd har fordonet A35 antagits trafikera sträckan med en turtäthet på som mest 5- minuters trafik. Spårvagnssträckningen förväntas gå på Solhagavägen mellan ett bostadshus och berget. Sträckningen är ett av alternativen som planeras för spårväg syd. Läget för spårvagnssträckningen gör att bullerspridningen från spårvagnstrafiken skärmas av befintlig bebyggelse. Den delen av sträckningen som går söder om bostadshuset mellan Solhagavägen och Botkyrkaleden är istället den som kommer ge mest bullerbidrag på den nya bebyggelsen. Översiktliga beräkningar av bullernivåer från spårväg syd har genomförts och resultat visar att ny bebyggelse kan påverkas något av spårvägen. Skillnaden i ekvivalenta ljudnivåer med spårväg syd jämfört utan den beräknas vara liten men ge en ökning på ca 1-4 dba, vilket gör att nivåer på den tysta sidan delvis kan överskrida 55dBA. Dessa beräkningar har utförts med antagande om 5 minuters trafik. Om turtätheten är mindre (t.ex. 10 minuters trafik som har antagits i andra projekt) blir ekvivalenta nivåer också lägre. Ljudnivåer vid fasad kan reduceras och därmed underskrida riktvärden till exempel genom byggnation av burspråk för lägenheter. För ljudnivåer något högre än 55dBA vid fasad bedöms krav för inomhusljudnivåer för klaras. Spårvägens sträckning, höjd över marken och byggtekniskt utförande är fortfarande inte fastställt vilket gör att beräkningar av bullernivåer från spårvägen är mycket osäkra. Beräkningarna visar att Solhagaparkprojektet måste finnas med i framtida trafikbullerberäkningar för spårväg syd men att det ännu är för tidigt att slå fast hur stor påverkan spårvägens ljudnivåbidrag kommer att ha. 6 Beräkningsredogörelse Beräkningar för ekvivalenta och maximala ljudnivåer avser höjden 2 meter relativt mark med en täthet mellan beräkningspunkterna om 5 x 5 meter. Sökradien mellan källa och mottagare för direktbidraget är 2000 meter och för reflexerna 100 meter från källposition och 100 meter från mottagarposition. 1 reflexer har använts i beräkningarna. Mottagarpunkter närmare än 0,5 meter från fasad har ej erhållit något bidrag från fasadreflexer från denna byggnad. Beräkningar har även utförts över de planerade byggnadernas fasader. Nivåerna visar frifältskorrigerad ljudnivå invid fasad. 6.1 Beräkningsmodell Den Nordiska beräkningsmodellen för Vägtrafikbuller, rev. 1996 har använts för beräkning av ljudutbredning från vägtrafik. Beräkningsmodellen finns beskriven i Naturvårdsverkets rapport 4653. Vidare har den Nordiska beräkningsmodellen för spårtrafik, rev 1996 har använts för beräkning av ljudutbredning från spårburen trafik. Beräkningsmodellen finns beskriven i Naturvårdsverkets rapport 4935. Uppdrag: 254713 2016-03-22 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 11(18)

6.2 Programvara - CadnaA Beräkningarna har genomförts med programmet CadnaA (version 4.5) från DataKustik. Programmet utnyttjar tredimensionella digitalkartor över området, även inkluderande byggnader. Utbredningsdämpning, markabsorption, skärmning, reflektioner mm., hanteras automatiskt av programmet i enlighet med rådande beräkningsmodeller. Uppdrag: 254713 2016-03-22 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 12(18)

7 Bedömningsgrunder Buller anses, framförallt i större tätorter, vara ett stort folkhälsoproblem. När människan utsätts för buller är den vanligaste reaktionen en känsla av obehag. Därutöver anses buller också orsaka stressreaktioner, trötthet, irritation, blodtrycksförändringar och sömnstörningar. För personer med nedsatt hörsel orsakar vägtrafikbuller störningar av taluppfattbarheten vid samtal. Störningsmått Ljud vars styrka är konstant i tiden mäts oftast i decibel med beteckningen dba. Indexet A efter db indikerar att ljudets frekvenser har korrigerats på ett sätt som motsvarar hur det mänskliga örat uppfattar frekvenser. Det mänskliga örat uppfattar högre frekvenser bättre än låga. Ekvivalent och maximal ljudnivå I Sverige används vanligtvis två störningsmått för trafikbuller: ekvivalent (LAeq) respektive maximal (LAmax) ljudnivå. Med ekvivalent ljudnivå avses medelljudnivån under en given tidsperiod. För trafikbuller är tidsperioden i de flesta fall ett dygn. Förenklat kan man säga att den maximala ljudnivån är den högsta förekommande ljudnivån under exempelvis en fordonspassage under ett årsmedeldygn. 7.1 Buller från väg- och spårburen trafik Följande riktvärden gäller för buller från de bullerkällor som ingår i utredningen. Innan jämförelse med riktvärde är praxis att ljud från olika trafikslag skall summeras (sammanlagras). 7.1.1 Antagna riktvärden för boendemiljö Riksdagen ställde sig 1997-03-20 bakom regeringens förslag om inriktning av åtgärder i trafikens infrastruktur som bland annat innehöll riktvärden för trafikbuller. För mer information hänvisas till Infrastrukturpropositionen 1996/97:53 och utskottets betänkande 1996/97:TU7. Antagna riktvärdena gäller för permanentbostäder, fritidsbostäder, samt vårdlokaler där vårdtagare vistas under bostadsliknande förhållanden. I enlighet med riksdagsbeslutet tillämpas riktvärdena vid nybyggnation eller väsentlig ombyggnad av trafikinfrastruktur, samt vid nybyggnad av bostäder. 30 db(a) dygnsekvivalent ljudnivå inomhus 45 db(a) maximalnivå inomhus nattetid 55 db(a) dygnsekvivalent ljudnivå utomhus vid fasad 1) 70 db(a) maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad Vid tillämpning av riktvärdena vid åtgärder i trafikinfrastrukturen bör hänsyn tas till vad som är teknisk möjligt och ekonomiskt rimligt. I de fall utomhusnivån inte kan reduceras till nivåer enligt ovan bör inriktningen vara att inomhusvärdena inte överskrids. 1) Avsteg från detta riktvärde kan medges om hälften av boningsrummen i varje bostad orienteras mot en ljuddämpad sida. Läs med om detta i Boverkets Allmänna Råd 2008:1. Uppdrag: 254713 2016-03-22 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 13(18)

Riktvärdena för utomhusmiljöer avser frifältsvärden utanför fönster/fasad och förutsätter vidare beräknade ljudnivåer enligt de nordiska beräkningsmodellerna för vägtrafikbuller och spårtrafikbuller. (Naturvårdsverket Rapport 4653 respektive Naturvårdsverket Rapport 4935) 7.1.2 Boverkets Allmänna Råd I Boverkets Allmänna Råd 2008:1 framgår Boverkets huvudregler för buller från väg- och spårtrafik. Boverkets huvudregler överensstämmer med de riktvärdena som anges i Infrastrukturpropositionen 1996/97:53. Huvudregeln vid planering av nya bostäder lyder: Planen bör säkerställa att den slutliga bebyggelsen genom yttre och inre åtgärder kan utformas så att kraven i Boverkets byggregler uppfylls. Planen bör även säkerställa att bebyggelsen kan placeras och att åtgärder kan utformas så att 55 dba ekvivalentnivå utomhus (vid fasad och uteplats) kan erhållas med hänsyn till trafikbuller. Planen bör även säkerställa att bebyggelsen kan placeras och att yttre åtgärder kan utformas så att 70 dba maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad uppfylls. Boverket skriver även i Allmänna Råd 2008:1 att: I vissa fall kan det vara motiverat att göra avsteg från huvudregeln i dessa allmänna råd. Avvägningar mellan kraven på ljudmiljön och andra intressen bör kunna övervägas i centrala delar av städer och större tätorter med bebyggelse av stadskaraktär, till exempel ordnad kvartersstruktur. Därutöver skriver Boverket att avsteg kan motiveras vid komplettering: - av befintlig tät bebyggelse längs kollektivtrafikstråk i större städer - med ny tätare bebyggelse, till exempel ordnad kvartersstruktur, längs kollektivtrafikstråk i större städer Under förutsättning att ovanstående innehålls kan principerna för intresseavvägning övervägas. Principer för intresseavvägning Följande principer bör gälla vid avsteg från huvudregeln då avvägningar ska göras mot allmänna intressen. L Aeq: 55-60 dba Nya bostäder bör kunna medges där den dygnsekvivalenta ljudnivån vid fasad uppgår till 55-60 dba, under förutsättning att det går att åstadkomma en tyst sida (högst 45 dba vid fasad) eller i varje fall en ljuddämpad sida (45-50 dba vid fasad). Minst hälften av bostadsrummen (rum för vila eller daglig samvaro), liksom uteplats, bör vara vända mot tyst eller ljuddämpad sida. L Aeq: 60-65 dba Nya bostäder bör endast i vissa fall medges där den dygnsekvivalenta ljudnivån vid fasad överskrider 60 dba, under förutsättning att det går att åstadkomma en tyst sida (högst 45 dba vid fasad) eller i vart fall en ljuddämpad sida (45-50 dba vid fasad), Minst hälften av bostadsrummen, liksom uteplats, bör vara vända mot tyst eller ljuddämpad sida. L paeq > 65 dba Även då ljudnivån överstiger 65 dba kan det finnas synnerliga skäl att efter en avvägning gentemot andra allmänna intressen tillåta bostäder. I dessa speciellt bullerutsatta miljöer bör byggnaderna vara orienterade och utformade på ett sådant sätt att de vänder sig mot den tysta eller ljuddämpade sidan. Även vistelseytor, entréer och bostadsrum bör konsekvent orienteras mot den tysta eller ljuddämpade sidan. Det bör alltid vara en strävan att ljudnivåerna på den ljuddämpade sidan är lägre än 50 dba. Där det inte är tekniskt möjligt att klara 50 dba utmed samtliga våningsplan på ljuddämpad sida bör det accepteras upp till 55 dba vid fasad, normalt för lägenheter i de övre våningsplanen. Uppdrag: 254713 2016-03-22 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 14(18)

7.1.3 Boverkets byggregler Boverkets byggregler BBR 20 (BFS 2013:14) anger följande krav på ljudtrycksnivå inomhus från trafik och andra yttre störkällor. I praktiken innebär nedanstående tabell att ytterväggar, don och fönster skall dimensioneras utifrån yttre bullerkällor så att ljudnivån inomhus inte överskrider värdena i nedanstående tabell. Tabell 1. Högsta totala ljudnivå från yttre bullerkällor enligt BBR 20. Typ av utrymme i bostad Ekvivalentnivå Maximalnivå Utrymme för sömn, vila eller daglig samvaro 30 45 1) Utrymmen för matlagning eller personlig hygien 35-1) Värdet får överskridas 5 gånger per natt, kl 22-06 7.1.4 Trafikbuller och planering Länsstyrelsen i Stockholms län har tillsammans med Stockholms stadsbyggnadskontor tagit fram ett skrift avseende trafikbuller Trafikbuller och Planering. Skriften publicerades år 2000 och avser primärt Stockholms stad men kan även ligga till grund även för andra kommuner i länet. I Trafikbuller och Planering anges ett kvalitetsmål för trafikbuller samt två avstegsfall. Dessa sammanfattas enligt följande: Kvalitetsmål 30 dba ekvivalent ljudnivå inomhus och 45 dba maximal ljudnivå inomhus 55 dba ekvivalent ljudnivå utomhus vid fasad, balkong, uteplats och rekreationsytor i tätbebyggelse (frifältsvärde) 40 dba ekvivalent ljudnivå vid bostadens tysta sida (frifältsvärde) 70 dba maximal ljudnivå utomhus vid fasad, balkong och uteplats (frifältsvärde) Avstegsfall A Från riktvärdena enligt kvalitetsmålen görs avsteg utomhus från 70 dba maximal ljudnivå och 55 dba ekvivalent ljudnivå. Samtliga lägenheter skall dock ha tillgång till tyst sida för minst hälften av boningsrummen med betydligt lägre nivåer än 55 dba. Tyst uteplats kan ordnas i anslutning till bostaden. Avstegsfall B Från riktvärdena enligt avstegsfall A ovan görs avsteg utomhus från ekvivalent ljudnivå på den tysta sidan. Samtliga lägenheter skall dock ha tillgång till tyst sida om högst 55 dba utanför minst hälften av boningsrummen. Uppdrag: 254713 2016-03-22 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 15(18)

8 Indata 8.1 Befintliga bullerskyddsåtgärder I området finns i dagsläget ett antal bullerskyddsåtgärder som redovisas i figur nedan. Skärmen utmed Botkyrkaleden är i gott skick och har även förlängts för att omfatta busshållplatsen. I Trafikverkets arbete med Masmolänken dimensionerades skärm utmed E4/E20. Denna skärm samt trafikuppgifterna som härrör från den utredningen får ligga till grund för dessa beräkningar av framtida trafikbuller. Planerna på Masmolänken har avstannat och tagit över av arbetet och planeringen för Tvärförbindelse Södertörn. Denna väglänk är tänkt att sammanbinda E4/E20 med väg 73 genom Södertörn via Hudddinge/Flemingsberg. I dagsläget utreds flertalet olika korridorer för vägsträckningen. Någon bestämd placering av vägen finns ännu inte. Genom att utnyttja trafiksiffror från den tidigare utredningen av Masmolänken och de åtgärder som tagits fram i den samma kan ett framtida alternativ för bullersituationen med Tvärförbindelse Södertörn studeras. Figur 7. Skärmar markerade med röd färg i figuren. Skärmarna utmed E4/E20 är de som föreslås i MKB Masmolänken TrV 2014, se referens kap 2. Uppdrag: 254713 2016-03-22 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 16(18)

8.2 Källdata 8.2.1 Spårtrafik Källdata för tunnelbanetrafik har erhållits från Bullerkartläggningen av Huddinge kommun, 2013. I tabellen sammanfattas spårtrafiken som avser det beräknade fallet. Tabell 2. Tågtrafik Tågtyp Antal tåg 1) Maximal tåglängd 2) Medel tåglängd Hastighet (km/h) 3) C20 132 140 140 80 1) Antal tåg som passerar under ett dygn, 2014 2) Avser tågtypens maximala totala längd 3) Avser skyltad hastighet 8.2.2 Vägtrafik Källdata för vägtrafik har erhållits från flera källor. Trafikverkets utredningar (MKB) gällande Masmolänken har givit framtida trafikmängder för E4/E20. För E4/E20 används trafikmängder som avser det beräknade prognosåret 2030 efter utbyggd Masmolänk. För lokala gator har trafikmängder erhållits från Huddinge kommun i form av beräknad trafik baserad på mätningar. Mindre lokalgator som har en försumbar påverkan på ljudmiljön i området och har inte inkluderats i beräkningarna. Tabell 3. Vägtrafikprognos för år 2030. Väg Beteckning Antal fordon Andel tung trafik (%) Hastighet (km/h) 2) Botkyrkaleden A 18 288 8,3 70 Botkyrkaleden B 29 856 9 70 Vårby Allé C 19 680 6 50 Vårby Allé D 13 320 10 50 E4/E20 E 106 800 7,1 100/90 E4/E20 F 137 184 9 100/90 E4/E20 G 106 800 7,1 100/90 E4/E20 påfart H 6 163 9 100/90 E4/E20 avfart I 6 816 6,5 100/90 1) Antal fordon under ett årsmedeldygn. 2) Avser skyltad/prognostiserad hastighet, lätta/tunga fordon. Uppdrag: 254713 2016-03-22 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 17(18)

Figur 8. Figuren visar de huvudsakliga källorna till trafikbuller i området. Uppdrag: 254713 2016-03-22 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\254713\AK\_Text\2016-03-22 Kompletterande trafikbullerutredning Solhaga - Huge fastigheter.docx 18(18)

FÖRKLARINGAR BERÄKNINGSMODELL Nordiska beräkningsmodellen för vägtrafik 1996 (SNV rapport 4653) Nordiska beräkningsmodellen för spårtrafik 1996 (SNV rapport 4935) BERÄKNINGSHÖJD 2 m (över mark) DRIFTFALL Dygn, 24h Ekvivalent ljudnivå L A, eq, Dygn [db(a)] 62 61 61 54 54 53 53 > 40 db(a) > 45 db(a) > 50 db(a) > 55 db(a) > 60 db(a) > 65 db(a) > 70 db(a) > 75 db(a) > 80 db(a) > 85 db(a) > 90 db(a) 63 53 63 53 63 53 63 63 54 54 53 52 52 56 63 57 63 60 59 54 54 59 53 60 53 64 53 64 54 64 65 55 64 53 52 53 56 55 61 65 62 65 62 REV # ÄNDRINGEN AVSER SIGN DATUM OMRÅDE SOLHAGA BULLERKARTA BESTÄLLARE HUGE FASTIGHETER AB AK Tyréns AB, Akustik www.tyrens.se UPPDRAGSNUMMER 254713 RITAD AV J.SLAMA HANDLÄGGARE J.SLAMA DATUM 2016-02-23 GRANSKAD AV CTR 0 25 50 100 150 200 [m] LJUDUTBREDNING FRÅN VÄG- OCH JÄRNVÄGSTRAFIK. DYGNSEKVIVALENTA A-VÄGDA LJUDTRYCKSNIVÅER SKALA A3-1:800 NUMMER AK01

FÖRKLARINGAR BERÄKNINGSMODELL Nordiska beräkningsmodellen för vägtrafik 1996 (SNV rapport 4653) Nordiska beräkningsmodellen för spårtrafik 1996 (SNV rapport 4935) BERÄKNINGSHÖJD 2 m (över mark) DRIFTFALL Dygn, 24h Maximal ljudnivå L A, eq, Dygn [db(a)] 62 61 60 56 56 46 52 > 40 db(a) > 45 db(a) > 50 db(a) > 55 db(a) > 60 db(a) > 65 db(a) > 70 db(a) > 75 db(a) > 80 db(a) > 85 db(a) > 90 db(a) 63 53 63 53 64 54 64 66 57 56 55 55 55 62 65 64 65 65 61 54 54 63 47 64 51 67 52 67 52 67 69 53 68 55 54 54 55 54 65 68 67 69 68 REV # ÄNDRINGEN AVSER SIGN DATUM OMRÅDE SOLHAGA BULLERKARTA BESTÄLLARE HUGE FASTIGHETER AB AK Tyréns AB, Akustik www.tyrens.se UPPDRAGSNUMMER 254713 RITAD AV J.SLAMA HANDLÄGGARE J.SLAMA DATUM 2016-02-23 GRANSKAD AV CTR 0 25 50 100 150 200 [m] LJUDUTBREDNING FRÅN VÄG- OCH JÄRNVÄGSTRAFIK. MAXIMALA A-VÄGDA LJUDTRYCKSNIVÅER SKALA A3-1:800 NUMMER AK02

FÖRKLARINGAR Ekvivalent ljudnivå KÄLLDATA Se rapport BERÄKNINGSMODELL Nordiska beräkningsmodellen för vägtrafik 1996 (SNV rapport 4653) Nordiska beräkningsmodellen för spårtrafik 1996 (SNV rapport 4935) Ekvivalent ljudnivå i dba Hälften av bostadsrummen i alla lägenheter har tillgång till fönster med högst 55 dba ekvivalent ljudnivå. 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 65-70 70-75 75-80 80 BULLERBERÄKNING OMRÅDE/BYGGNAD SOLHAGA BESTÄLLARE HUGE FASTIGHETER AB Tyréns AB Peter Myndes Backe 16 118 86 Stockholm Tel 010 452 20 00 Fax 010 452 39 50 www.tyrens.se UPPDRAGSNUMMER RITAD AV HANDLÄGGARE 254713 Jens Slama Jens Slama DATUM GRANSKAT AV 2016-02-23 Clas Torehammar VÄG- OCH SPÅRTRAFIK HUS A SKALA NUMMER - AK03

FÖRKLARINGAR Ekvivalent ljudnivå KÄLLDATA Se rapport BERÄKNINGSMODELL Nordiska beräkningsmodellen för vägtrafik 1996 (SNV rapport 4653) Nordiska beräkningsmodellen för spårtrafik 1996 (SNV rapport 4935) Ekvivalent ljudnivå i dba Hälften av bostadsrummen i alla lägenheter har tillgång till fönster med högst 55 dba ekvivalent ljudnivå. 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 65-70 70-75 75-80 80 BULLERBERÄKNING OMRÅDE/BYGGNAD SOLHAGA BESTÄLLARE HUGE FASTIGHETER AB Tyréns AB Peter Myndes Backe 16 118 86 Stockholm Tel 010 452 20 00 Fax 010 452 39 50 www.tyrens.se UPPDRAGSNUMMER RITAD AV HANDLÄGGARE 254713 Jens Slama Jens Slama DATUM GRANSKAT AV 2016-02-23 Clas Torehammar VÄG- OCH SPÅRTRAFIK HUS B SKALA NUMMER - AK04

Datum 2014-09-10 Huge Fastigheter AB Christina Gustafsson Solhagsparken geotekniska förhållanden I samband med planskedet har en översiktlig undersökning av de geotekniska förhållandena utförts. Det aktuella området utgörs av isälvsmaterial bestående av sand, grus och lera. Berg finns i dagen strax öster om området för att sedan slutta brant nedåt. De översta 1,5-2,5 m utgörs av sand, vilken underlagras av lera till mellan 3 och 7 m djup. Därunder finns sand eller silt till mellan 32 och minst 50 m. För att bära de laster som ett 5 till 6-våningshus innebär kommer pålgrundläggning att krävas. En kompletterande undersökning är nödvändig inför detaljprojektering av byggnader. Grontmij AB Geoteknik Andreas Alpkvist Grontmij AB Besök Mejerivägen 1 E-post Andreas.Alpkvist@grontmij.com Box 47303 Org nr 556563-7237 Direktnr +46 10 4801947 100 74 Stockholm Styrelsens säte Stockholm Fax +46 10 4801900 www.grontmij.se

RAPPORT RISKHÄNSYN I DETALJPLAN- SOLHAGAPARKEN 2016-02-26

Uppdrag: 259661, Riskhänsyn i detaljplan Titel på rapport: Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken Status: Datum: 2016-02-26 Medverkande Beställare: Kontaktperson: Huge Fastigheter AB Christina Gustavsson Konsult: Uppdragsansvarig: Handläggare: Kvalitetsgranskare: Tyréns AB Ulrika Lindblad Emelie Skröder Krister Carlens Revideringar Revideringsdatum 2016-02-26 Version: Revidering A Initialer: MC, Tyréns Tyréns AB 118 86 Stockholm Besök: Peter Myndes Backe 16 Tel: 010 452 20 00 www.tyrens.se Säte: Stockholm Org.Nr: 556194-7986 O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx Version: 2015-03-02 2016-02-26

Sammanfattning Inom planområdet Solhagaparken beläget i Vårby Haga i Huddinge planerar HUGE fastigheter att uppföra flerbostadshus samt att bygga närservicebutiker och ytterligare verksamheter och servicefunktioner i anslutning till parken och Masmotorget. Tyréns har fått i uppdrag att göra en utredning avseende olycksrisker och förutsättningar att etablera bostadshus på området. Riskutredningen utgör underlag till en eventuell detaljplaneändring. Då planerad bebyggelse ligger närmare farligt godsled, Botkyrkaleden, än 150 meter rekommenderar Länsstyrelserna i storstadslänen att en riskanalys tas fram för att avgöra om planerad bebyggelse är lämpligt utifrån ett olycksperspektiv. Denna rapport är ett steg för att visa om det ur riskperspektiv är möjligt att bygga bostäder på den aktuella lokaliseringen. Planerad bebyggelse är placerad på ett avstånd på 51-75 meter från Botkyrkaleden. Då markanvändningen har flyttas två zoner närmare leden för farligt gods, enligt Länsstyrelsens policy, har en kvantitativ analys utförts. Individ och samhällsriskberäkningar för området har analyserats vilket har bestämt nivån för de åtgärder som är erforderliga. Tyréns AB rekommenderar att följande åtgärder ska genomföras/beaktas vid utformning av området för planerad bebyggelse: 1 Fasad ska utföras i obrännbart material ifall fastigheten placeras inom 50 meter från väg 259. 2 Friskluftsintag till byggnaderna placeras bort från vägen, t.ex. på tak för byggnader upp till 75 meter. Uppdrag: 259661 Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 2016-02-26 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 3(33)

Innehållsförteckning 1 Inledning... 5 1.1 Uppdragsbeskrivning... 5 1.2 Mål och syfte... 5 1.3 Omfattning... 5 1.4 Tillgängligt underlag... 5 1.5 Metod... 5 2 Riskvärdering... 6 2.1 Riskvärderingskriterier... 7 3 Förutsättningar... 8 3.1 Regionala och nationella riktlinjer avseende riskvärdering... 8 3.2 Området... 10 3.3 Planerad bebyggelse... 10 3.4 E4/E20... 12 3.5 Botkyrkaleden väg 259... 13 3.6 Masmo Tunnelbana... 15 3.7 Tvärförbindelsen Södertörn... 16 3.8 Övriga verksamheter... 17 4 Analys... 18 4.1 Inledande riskidentifiering... 18 4.2 Botkyrkaleden... 19 5 Beräkningar... 21 5.1 Sannolikhet för olycka på Botkyrkaleden... 21 5.2 Beräkning av individrisk för Botkyrkaleden... 21 5.3 Beräkning av samhällsrisk för Botkyrkaleden... 22 5.4 Osäkerheter... 23 6 Diskussion... 23 7 Åtgärdsförslag... 25 7.1 Klass 1 Explosiva ämnen och föremål... 25 7.2 Klass 2 - Brandfarliga och giftiga gaser... 25 7.3 Klass 3 - Brandfarliga vätskor... 25 7.4 Klass 8 - Frätande ämnen... 25 8 Rekommendationer... 26 Referenser... 27 Uppdrag: 259661 Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 2016-02-26 Beställare: Huge Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 4(33)

1 Inledning 1.1 Uppdragsbeskrivning Inom planområdet Solhagaparken beläget i Vårby Haga i Huddinge planerar Huge Fastigheter att uppföra flerbostadshus samt att bygga närservicebutiker och ytterligare verksamheter och servicefunktioner i anslutning till parken och Masmotorget. Tyréns har fått i uppdrag att göra en utredning avseende olycksrisker och förutsättningar att etablera bostadshus på området. Riskutredningen utgör underlag till en eventuell detaljplaneändring. Då planerad bebyggelse ligger närmare farligt godsled än 150 meter rekommenderar Länsstyrelserna i storstadslänen att en riskanalys tas fram för att avgöra om planerad bebyggelse är lämpligt utifrån ett olycksperspektiv. Denna rapport är ett steg för att visa om det ur riskperspektiv är möjligt att bygga bostäder på den aktuella lokaliseringen. Yttranden från Länsstyrelsen Stockholm (SBN 2015-33, 2016-02-04) och Trafikverket (TRV 2015/109078, 2016-02-05) har inkommit. En uppdatering av rapporten har därmed utförts 2016-02-26 (revidering A) av Magnus Cederlund på Tyréns. Ändringar i dokumentet är markerat med ett sträck i vänsterkanten för relevanta avsnitt. 1.2 Mål och syfte Syftet med analysen är att göra en bedömning om planerad bebyggelse är lämplig med hänsyn till olycksrisker. Målet är att identifiera vilka olycksrisker som påverkar bebyggelsen och att ge förslag på hur fortsatt riskhänsyn bör tas för att möjliggöra planerad etablering. Analysen tas fram för att vara en del av underlaget till upprättande till detaljplan för aktuellt område. 1.3 Omfattning Analysen avser olycksrisker som kan påverkan den föreslagna bebyggelsen. Vid utformning av en detaljplan är det betydelsefullt att visa riskhänsyn. Plan- och bygglagen (2010:900) utgår från att kommunerna i sina planer och beslut beaktar sådana risker för säkerhet som har samband med markanvändning och bebyggelseutveckling. Analysen är begränsad till transporter med farligt gods längs med Botkyrkaleden och andra eventuella riskobjekt i närområdet. Analysen omfattar inte buller, vibrationer, elektromagnetisk strålning, översvämning, ras, skred, luft- eller markföroreningar samt analys gällande planerad träfasad på fastighet. 1.4 Tillgängligt underlag Rapporten är upprättad med utgångspunkt från följande underlag: Samrådsredogörelse Solhagaparken. Situationsplan avstånd från DP-gräns till Botkyrkaleden, 2014-12-05. Trafikbullerutredning Solhaga, upprättad 2014-09-10 av Peter Malm, Tyréns AB. Platsbesök, Tyréns AB, 2014-12-12. 1.5 Metod Den inledande riskanalysen utgår från följande metodik: Riskidentifiering. Vilka risker som kan påverka den nya bebyggelsen. O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx Version: 2014-03-24 2016-02-26

Avstånd till planerad bebyggelse relaterat till Länsstyrelsen i Stockholms riktlinjer. Riskanalys och värdering, för att avgöra om åtgärder krävs. Analys av möjliga och lämpliga riskreducerande åtgärder. Materialet som ligger till grund för analysen inhämtas från myndigheter, kommun och eventuellt verksamheter inom området. 2 Riskvärdering Värdering av risker har sin grund i hur riskerna upplevs. Som allmänna utgångspunkter för värdering av risk är följande fyra principer vägledande: Rimlighetsprincipen: Om det med rimliga tekniska och ekonomiska medel är möjligt att reducera eller eliminera en risk skall detta göras. Proportionalitetsprincipen: En verksamhets totala risknivå bör stå i proportion till den nytta i form av exempelvis produkter och tjänster verksamheten medför. Fördelningsprincipen: Riskerna bör, i relation till den nytta verksamheten medför, vara skäligt fördelade inom samhället. Principen om undvikande av katastrofer: Om risker realiseras bör detta hellre ske i form av händelser som kan hanteras av befintliga resurser än i form av katastrofer. Risker kan kategoriskt placeras i tre fack. De kan anses vara tolerabla, tolerabla med restriktioner eller oacceptabla. Figur 1 beskriver principen för riskvärdering. (Davidsson m fl, 1997). Område med oaccptabla risker Risk tolereras ej Område där risker kan tolereras om alla rimliga åtgärder är vidtagna Risk tolereras endast om riskreduktion ej praktiskt genomförbart eller om kostnader är helt oproportionerliga Tolerabel risk om kostnader för riskreduktion överstiger nyttan Område där risker kan anses små Nödvändigt visa att risker bibehålls på denna låga nivå Figur 1 Princip för uppbyggnad av riskvärderingskriterier (Davidsson m fl, 1997) Det är nödvändigt att skilja på två grupper av personer när kriterier för risktolerans diskuteras för människors liv och hälsa. Dessa är dels personer ur allmänheten, s.k. tredje man och dels personer med anknytning till den analyserade riskkällan. Privatpersoner, människor i sina bostäder, människor på offentliga platser och exempelvis i affärer etc. är att betrakta som tredje man. Denna indelning grundar sig i fördelningsprincipen, vilken innebär att enskilda grupper inte skall vara utsatta för oproportionerligt stora risker från en verksamhet i förhållande till de fördelar som verksamheten innebär för dem. För tredje man innebär detta att risken från ett analysobjekt inte bör utgöra en betydande del av den totala risken som personer i denna grupp utsätts för eftersom tredje man har mycket liten, eller ingen nytta av att utsättas för risken. Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 6(33)

Som antytts ovan bör omfattningen av de risker som påverkar analysobjektet även vara rimlig i förhållande till andra risker som vi människor utsätter oss för i samhället. I Tabell 1 följer en sammanställning av risknivåer avseende individuell risk att relatera toleranskriterierna till. Risknivåerna gäller en svensk medelperson. Tabell 1 Dödsorsak Årlig genomsnittlig risk att omkomma på grund av olika orsaker i Sverige Årlig individrisk Träffas av blixten och omkomma 7 1 10 per år (1/10 000 000 per år, 0,00001 % per år) Omkomma på grund av brand 5 1.4 10 per år (1/71 500 per år, 0,0014 % per år) Omkomma i arbetsolycka 1 5 1.3 10 per år (1/77 000 per år, 0,0013 % per år) Omkomma i trafiken 5 5 10 per år (1/20 400 per år, 0,005 % per år) Omkomma i hem- och fritidsolycksfall 4 2.2 10 per år (1/4 550 per år, 0,022 % per år) Alla dödsorsaker sammantaget för personer 20-40 år gamla Alla dödsorsaker sammantaget för personer 60 år gamla 1 avser de personer som arbetar heltid 1 10 1 10 3 2 per år (1/1 000 per år, 0,1 % per år) år-1 (1/100 per år, 1 % per år) 2.1 Riskvärderingskriterier I Sverige finns i dagsläget inget nationellt beslut om vilka riskvärderingskriterier som ska användas. År 2003 publicerade Länsstyrelsen i Stockholms län en rapport (Slettenmark O.,2003) där riskvärderingskriterierna som togs fram av Det Norske Veritas DNV (Davidsson m fl, 1997) föreslås. I Stockholms läns senaste remiss av riktlinjer avseende riskhänsyn vid planläggning av ny bebyggelse anges inga nya riskvärderingskriterier utan man hänvisar till riskvärderingskriterierna i Värdering av risk (Stockholms länsstyrelse, 2012). Riskvärderingskriterierna omfattar två olika värderingsmått, dels individrisk och dels samhällsrisk. Individrisk är ett mått på risken för en person som befinner sig utomhus dygnet runt på en specifik plats, till exempel på ett visst avstånd från en transportled. Samhällsrisken är ett mått på risken för en population. Samhällsrisken inkluderar risker för alla personer som utsätts för en risk även om den bara sker vid enstaka tillfällen längs en 1 km lång sträcka. För individrisk föreslås följande kriterier av DNV: Övre gräns för område där risker under vissa förutsättningar kan tolereras: 10-5 /år Övre gräns för område där risker kan anses som små: 10-7 /år För samhällsrisk föreslås följande kriterier av DNV: Övre gräns där riskerna under vissa förutsättningar anses som acceptabla: F=10-4 per år för N=1 med lutningen på F/N-kurva -1. Övre gräns där risker anses vara acceptabla: F=10-6 per år för N=1 med lutningen på F/N-kurva -1. Toleranskriterierna för samhällsrisk som DNV har föreslagit för Sverige visas i Figur 2. Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 7(33)

Figur 2 DNV föreslagna samhällsriskkriterier för Sverige. Området mellan den övre och undre gränsen kallas för ALARP-området. ALARP står för As Low As Reasonably Practicable och innebär att riskerna kan tolereras om alla rimliga åtgärder är vidtagna. I analysen används de toleranskriterier för individrisk och samhällsrisk som DNV har föreslagit. Vidare används nationella råd och regionala riktlinjer enligt avsnitt 3 nedan. 3 Förutsättningar 3.1 Regionala och nationella riktlinjer avseende riskvärdering Länsstyrelserna i storstadsregionerna (Stockholm, Skåne och Västra Götaland, 2007) har gemensamt tagit fram Riskhantering i detaljplaneprocessen -Riskpolicy för markanvändning intill transportleder för farligt gods (Länsstyrelsen, 2006). Riskhanteringspolicyn rekommenderar att riskhanteringsprocessen beaktas inom 150 m avstånd från en farligt gods-led. Länsstyrelsen i Stockholm har även gett ut riktlinjer i form av rapporten Riskhänsyn vid ny bebyggelse intill vägar och järnvägar med transporter av farligt gods (Länsstyrelsen i Stockholms län, 2012) samt bensinstationer (Länsstyrelsen i Stockholms län, 2000) i rapporten redovisas följande: Vägar med transporter av farligt gods 25 m byggnadsfritt bör lämnas närmast transportleden. Tät kontorsbebyggelse närmare än 40 m från vägkant bör undvikas. Sammanhållen bostadsbebyggelse eller personintensiva verksamheter (centrumanvändning i form av mindre galleria eller dylikt) närmare än 75 m från vägkant bör undvikas. Längs de sekundära transportlederna för farligt gods, där endast enstaka bensintransporter sker, kan kortare avstånd tillämpas. Bensinstationer Ett minimiavstånd på 25 m bör hållas från bensinstation till kontor och liknande. Ett minimiavstånd på 50 meter bör hållas till bostäder, daghem, ålderdomshem och sjukhus samt samlingsplatser där oskyddade människor uppehåller sig. I nyplaneringsfallet bör alltid ambitionen vara att hålla ett avstånd på 100 meter från bensinstationen till bostäder, daghem, åldershem och sjukhus. Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 8(33)

Länsstyrelsen arbetar för närvarande med en revidering av rapporten Riskhänsyn vid ny bebyggelse intill vägar och järnvägar med transporter av farligt gods (Länsstyrelsen i Stockholms län, 2012). Samma avstånd som ovan för vägar och järnvägar kvarstår i det förslag som varit på remiss. I rapporten tydliggörs Länsstyrelsens ställning gällande bebyggelsefri zon på 25 meter från transportled för farligt gods. Länsstyrelsens policy är att i första hand nyttja skyddsavstånd som säkerhetsåtgärd enligt figur 3 samt att inte bebygga närmare än 25 meter från led för farligt gods. Frångås de rekommenderade skyddsavstånden behöver det på ett tillfredsställande sätt redovisas om andra skyddsåtgärder behövs. Generellt ska detaljeringsnivån på riskanalysen öka ju närmare leden för farligt gods som bebyggelsen hamnar enligt följande: Om markanvändning rekommenderad för en zon närmare leden för farligt gods ska en översiktlig riskbedömning göras, dvs. en kvalitativ/semikvantitativ analys. Om markanvändning rekommenderad för en zon flyttas två zoner närmare leden för farligt gods ska en kvantitativ analys göras. Figur 3 Länsstyrelsen i Stockholms läns rekommendationer gällande riskhanteringsavstånd och rekommenderad kvartersmark inom respektive zon för bebyggelse intill väg och järnväg Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 9(33)

3.2 Området Solhagaparken ligger i Huddinge i angränsning till väg 259 Botkyrkaleden och väg E4/E20 Södertäljevägen. Bostäderna planeras intill Botkyrkaleden, se figur 4. I närheten finns befintlig bebyggelse bestående av en blandning av bostäder, restauranger och parkområden. Inom området finns det 745 lägenheter placerade längst med Botkyrkavägen samt Solhagavägen (närmaste fasad cirka 70 meter från väg 259) samt åtta villor längst med väg 259 (närmaste fasad cirka 25 meter från väg 259). Figur 4 Översiktlig bild av området med planerad bebyggelse inom markerat område. Hämtad från Google Maps 2014-12-04 3.3 Planerad bebyggelse Den planerade bebyggelsen är en etablering av flerbostadshus (ca 125 lägenheter) i Solhagaparken, inom planområdet Vårby Haga. Till höger om vägen i figur 5 finns befintliga hus och en restaurang, se figur 6. Dessa fastigheter fungerar i viss mån som barriär mot Botkyrkaleden. Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 10(33)

Figur 5 Områdesbild över tomt för planerad bebyggelse Figur 6 Befintlig bebyggelse mellan Botkyrkaleden och ny bebyggelse Det är planerat att bygga bostäder i 6 våningar. Formen på byggnaden är likt en U-formad huskropp, se figur 8 nedan. Alla lägenheter kan nås från entréterrasserna som ska löpa runt husen, vilket ska fungera som kommunikationsytor och privata uteplatser framför varje lägenhet, se figur 8. Närmaste avstånd från planerad fastighet till Botkyrkaleden är 51 meter. Kommunikationsytorna kommer att byggas bort från Botkyrkaleden vilket illustreras i figur 9. Huvudsaklig entré till gårdarna är föreslagna att placeras i mitten av entréplanet. Fasaderna är planerade att byggas i trä. Analys gällande träfasad görs ej i denna rapport. Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 11(33)

Figur 7 Kommunikationsytor och gårdsyta som vetter bort från Botkyrkaleden Figur 8 Skiss över bostädernas typplan Figur 9. Situationsbild över den nya planerade bebyggelsen. Botkyrkaleden finns söder om planområdet vilken har markerats med blåa streck i bilden. 3.4 E4/E20 Väg E4/E20 angränsar norr om de planerade bostäderna på ett avstånd av cirka 260 meter. Vägen är av riksintresse för kommunikationer. Riksintresseklassificeringen innebär att de ska skyddas mot åtgärder som påtagligt kan försvåra tillkomsten eller nyttjandet av anläggningen. Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 12(33)

Vägen har tre körfält i vardera riktningen med en hastighetsbegränsning på 90-100 km/h förbi området, se figur 10. Vägen är en primär transportled för farligt gods (samhällsbyggnadsförvaltningen, 2014-11-19) Figur 10. Väg E4/E20. Fotots vy är i sydvästgående riktning. Bild hämtad från Google Maps 2014-12-05 Statistik över trafiken som finns tillgänglig från Trafikverket (Trafikverket, 2014) visar att omkring 50260 fordon per dygn passerar området och andelen tung trafik 4700 mätt år 2013. Framtidsscenarion har studerats i en trafikbullerutredning för Solhagaparken (Tyréns, 2014) som påvisar en prognos att antalet fordon per dygn år 2030 för E4/E20 kommer att vara 137 184 (vid den punkt som visade störst trafikflöde). Andelen tung trafik år 2030 är 9 %. 3.5 Botkyrkaleden väg 259 Botkyrkaleden, väg 259, angränsar söder om de planerade bostäderna. Vägen är av riksintresse för kommunikationer. Riksintresseklassificeringen innebär att de ska skyddas mot åtgärder som påtagligt kan försvåra tillkomsten eller nyttjandet av anläggningen. Vägen har två körfält i vardera riktningen med en hastighetsbegränsning på 70 km/h förbi området, se figur 11. Vägräcke finns i mitten mellan de olika riktningskörfälten samt ett intill bullerplanket. Vägen är en primär transportled för farligt gods (samhällsbyggnadsförvaltningen, 2014-11-19) Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 13(33)

Figur 11. Botkyrkaleden med vy i västergående riktning. Fotot är taget från platsbesöket 2014-12-12 Förbi området går vägen i en kurva vilket troligen innebär att en avkörning i södergående riktning riskerar att åka mot bebyggelsen. Befintliga skyddsåtgärder är ett avåkningsskydd och ett bullerplank som går ner mot gräsytan. Bullerplanket är av brännbart material (trä) och sträcker sig hela vägen förbi planområdet. Det ligger befintliga fastigheter mellan planerad fastighet och Botkyrkaleden som till viss mån fungerar som barriär. Gräsyta finns på båda sidor av bullerplanket. Cirka 0,5 meter mot vägen och uppskattningsvis 2-5 meter mot bebyggelsen. Gräsytan på andra sidan vägen följs av en sluttning nedåt mot befintliga hus. Uppskattningsvis är höjdskillnaden cirka 3 meter från vägen ner till husen. Därefter kommer Varvsvägen, gräsyta och sedan de planerade bostäderna, se figur 13 nedan för en översiktlig bild av området. Figur 12 Information tillhörande området. Bilden till vänster är Botkyrkaleden i östergående riktning. Bilden i mitten är sluttningen från vägen ner till de befintliga husen. Bilden till höger är i östergående riktning och visar bullerplankets tjocklek samt material och vegetation intill. Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 14(33)

Figur 13 Översiktlig bild av området. Botkyrkaleden är betecknad som VÄG, befintliga hus är betecknade som HUS och ny planerad bebyggelse är betecknad som A. Statistik över trafiken som finns tillgänglig från Trafikverket (Trafikverket, 2014) visar att omkring 20520 fordon per dygn passerar området och andelen tung trafik är cirka 1850 fordon per dag (9 % av totaltrafikantalet). Framtidsscenarion har studerats i en trafikbullerutredning för Solhagaparken (Tyréns, 2014) som påvisar en prognos att antalet fordon per dygn år 2030 kommer att vara 29 856 Andelen tung trafik år 2030 är 9 %, detta gäller enbart om Tvärförbindelsen Södertörn ej byggs. För mer information angående Tvärförbindelsen Södertörn se avsnitt 3.7. 3.6 Masmo Tunnelbana Intill de planerade bostäderna finns Masmo tunnelbana, se rödmarkerat i figur 14 nedan. Efter vattenstråket leder tunnelbanan ner under mark fram till Masmo tunnelbanestation. På detta stråk går endast tunnelbanan vilket enbart medför persontåg och ingen transport med farligt gods. Figur 14 Tunnelbanestationen Masmo är markerad med rött i bilden Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 15(33)

3.7 Tvärförbindelsen Södertörn Tvärförbindelsen Södertörn är en ny vägsträckning mellan E4/E20 vid Vårby, via Flemingsberg till riksväg 73 vid Jordbro som ersätter den tidigare planerade Massmolänken. Planering av vägen började hösten 2014 och i december 2015 hölls det första samrådet för att visa möjliga korridorer för vägdragning, se Figur 15. Tvärförbindelsen Södertörn planeras vara färdig 2025. Ett av de föreslagna alternativen följer den tidigare Massmolänken med en tunnel genom Massmoberget, detta alternativ är över 150 meter från planerad fastighet och behöver därmed ej beaktas. Ett annat vägdragningsalternativ är utbyggnad av väg 259 på samma plats som nuvarande väg strax söder om planerad fastighet (Trafikverket, Öppet Hus Tvärdförbindelsen Södertörn, 2015). Det finns för närvarande ingen trafikprognos för projektet, utan detta kommer vara färdigt först vår/sommar 2016, som referensstandard kan istället 73 800 fordon per dygn för 2035 användas, (Trafikverket, Södertörnsleden Masmolänken - Arbetsplan, 2011). Ifall en utbyggnad av befintlig väg sker så räknas detta som nybyggnation. Det betyder att samtliga krav som finns gällande skyddsåtgärder för att minska konsekvenser av olyckor kommer att byggas, som t.ex. skyddsvall, avåkningsskydd, framförallt då det finns bostäder på 25 meter från nuvarande väg. Konsekvensen kommer med största sannolikhet leda till riskerna sänks jämfört med idag, då Botkyrkaleden är en av de mest olycksdrabbade vägarna i länet och att ett av målen med den nya Tvärförbindelsen Södertörn är att ta fram en säkrare väg för bättre tillgänglighet (Trafikverket, Bakgrund, Tvärförbindelse Södertörn, 2015). Mer information gällande Tvärförbindelsen Södertörn kommer bli offentligt under våren 2016. Figur 15 Möjliga korridorer Tvärförbindelsen Södertörn samråd hösten 2015 Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 16(33)

3.8 Övriga verksamheter Det finns omkringliggande bensinstationer i området. Den närmaste bensinstationen är OKQ8 Norsborg vilken befinner sig cirka 650 meter ifrån den nya bebyggelsen. Inga farliga verksamheter, d.v.s. verksamheter som har klassats av Länsstyrelsen i Stockholms län enligt 2 kap 4 Lagen om Skydd mot olyckor, har identifierats i närområdet av planen eller verksamheter som kräver tillstånd enligt lagen om brandfarlig vara utöver bensinstationen. (Södertörns brandförsvarsförbund, u.d.). Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 17(33)

4 Analys 4.1 Inledande riskidentifiering De olika riskobjekten har inledningsvis utvärderats baserat på riktlinjerna från Länsstyrelsen i Stockholms län, redovisade i avsnitt 3.1. Avstånden från olika riskobjekt till planområdet är uppskattade från kartbilder och situationsplan (Situationsplan, 2014) Tabell 2 Inledande riskinventering för området Riskobjekt E4/E20 Rek. Avstånd enligt Läns-styrelsens riktlinjer 75 m bostäder 40 m kontor 25 m bebyggelsefritt Botkyrkaleden 75 m bostäder 40 m kontor 25 m bebyggelsefritt Aktuellt avstånd till närmaste planerade bostäder och kontor Till närmaste fasad cirka 260 meter Till närmaste fasad cirka 51 meter Omfattning av transport med farligt gods Primärled Primärled Fortsatt utredning? Nej, det rekommenderade avståndet upprätthålls och ligger därmed inom det rekommenderade avståndet. Ja Masmo tunnelbana Bensinstation, OKQ8 25 m bebyggelsefritt > 100 meter mätt där tunnelbanan är ovan mark Nej, det rekommenderade avståndet upprätthålls och ligger därmed inom det rekommenderade avståndet. 100 m Ca 650 m Nej, det rekommenderade avståndet upprätthålls och ligger därmed inom det rekommenderade avståndet. De planerade bostäderna bedöms vara placerade så pass nära farligt godsled (Botkyrkaleden) att fortsatt utredning behövs. Markanvändningen flyttas två zoner vilket innebär att en kvantitativ analys ska göras. Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 18(33)

4.2 Botkyrkaleden Botkyrkaleden är en primär farligt godsled. Beräkningar utförs utifrån vad som transporteras på vägen och hur mycket, detta utförs med en fördelning av de olika ADR-klasserna. Då data saknas för Botkyrkaleden utförs beräkningarna på fördelningen inom riket och medelvärdet för E4/E20. Ett nationellt snitt över fördelningen av de olika klasser av gods som transporteras på väg redovisas i Tabell 3. Statistiken är hämtad från SIKA, Statens institut för kommunikationsanalys, numera ersatt av Trafikanalys (SIKA, 2014). Tabell 3 Antagen fördelning mellan farligt gods transporter ADR-klass Kategori ämnen Fördelning för riket 1 Explosiva ämnen och föremål 0,9% 2 Gaser, brandfarlig 12% 3 Brandfarliga vätskor 76,9% 4 Brandfarliga fasta ämnen 0,9% 5 Oxiderande ämnen och organiska peroxider 1,2 % 6 Giftiga ämnen 0,6% 7 Radioaktiva ämnen 0,1% 8 Frätande ämnen 7,2% 9 0,3 % Övriga farliga ämnen och föremål Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 19(33)

Transporterad mängd på E4/E20 redovisas i Tabell 4 (Räddningsverket 2006). Tabell 4 Fördelning mellan farligt gods transporter (Räddningsverket 2006) ADRklass Kategori ämnen Antal ton per September Fördelning % Medelvärde för fördelning 1 Explosiva ämnen och föremål 0-70 0-0,05 0,03% 2.1 Gaser, brandfarlig 0-1800 0-1,4 0,84% 2.2 Icke brandfarliga, icke giftiga gaser 0-4400 0-3,4 2,05% 2.3 Giftiga gaser 0-25 0-0,02 0,01% 3 Brandfarliga vätskor 82500-99000 75,7-98,5 84,63% 4.1 Brandfarliga fasta ämnen 0-270 0-0,2 0,13% 4.2 Självantändande ämnen 40-80 0,05-0,06 0,06% 4.3 Ämnen som utvecklar brandfarlig gas vid kontakt med vatten 260-340 0,3-0,4 0,28% 5.1 Oxiderande ämnen 0-490 0-0,4 0,23% 5.2 Organiska peroxider - 0 0,00% 6.1 Giftiga ämnen 340-430 0,3-0,4 0,36% 6.2 Smittförande ämnen 570-710 0,5-0,7 0,60% 7 Radioaktiva ämnen 1-49 0-0,04 0,02% 8 Frätande ämnen 0-11,600 0-8,9 5,41% Övriga farliga ämnen och 9 föremål 0-11,500 0-8,8 5,36% Andelen tung trafik förväntas vara omkring 9 %, vilket ger 1850 för år 2013 och 2690 år 2030. 0,5 % av dessa 1850 respektive 2690 transporterna antas vara farligt gods, dvs. 5 respektive 14 transporter farligt gods per dag (SIKA, 2014). Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 20(33)

5 Beräkningar Nedan presenteras de beräkningar som har utförts avseende individ- och samhällsrisk. Detaljerade beräkningar, justeringar och antaganden finns presenterade i Bilaga 1. 5.1 Sannolikhet för olycka på Botkyrkaleden Förväntat antal olyckor med farligt gods (så kallade farligt gods-olyckor), det vill säga olyckor som leder till utsläpp av farligt gods på Botkyrkaleden beräknas till 1,9 10-4. Resultatet har använts för att beräkna individ- respektive samhällsrisk. För mer information se Bilaga 1. 5.2 Beräkning av individrisk för Botkyrkaleden För att uppskatta risknivån för transporterna med farligt gods inom området har individrisken beräknats. På MSB finns kartor över fördelningen av farligt gods som transporteras på Sveriges vägar. Det är dock svårt att urskilja Botkyrkaleden varav fördelningen av farligt gods är hämtad utifrån ett nationellt snitt och för E4/E20. För mer information om beräkningarna och antaganden se Bilaga 1. I diagrammen nedan framgår att risken för att omkomma för en enskild individ som vistas dygnet runt, året runt, vid närmaste fasaden på fastigheten som befinner sig 51 meter från vägen är inom det så kallade ALARP-området. Detta innebär att alla rimliga riskreducerande åtgärder skall införas för att få acceptabla risknivåer och visa på god planering. Individrisk för Botkyrkaleden år 2030 med en nationell fördelning av farligt gods 1,E-04 1,E-05 Individrisk 1,E-06 1,E-07 1,E-08 1,E-09 1,E-10 0 20 40 60 80 100 120 140 Farligt gods led Övre gräns för DNVs acceptanskriterier Undre gräns för DNVs acceptanskriterier Avstånd [m] Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 21(33)

Individrisk för Botkyrkaleden år 2030 med E4/E20 fördelning av farligt gods 1,E-04 1,E-05 Individrisk 1,E-06 1,E-07 1,E-08 1,E-09 1,E-10 0 20 40 60 80 100 120 140 Farligt gods led Övre gräns för DNVs acceptanskriterier Undre gräns för DNVs acceptanskriterier Avstånd [m] 5.3 Beräkning av samhällsrisk för Botkyrkaleden En beräkning av samhällsrisken inom området har utförts. Samhällsrisken för området är beräknat för ett område av 1 km 2 längs med Botkyrkaleden. Data från individrisk har använts för att beräkna samhällsrisken förfördelningen E4/E20 år 2030. För att kunna beräkna samhällsrisk behövs ett mått för hur stort antal personer som befinner sig i området, se beräkningar i Bilaga 1. Enligt statistik från Huddinge Kommun (Huddinge Kommun, 2012) var befolkningstätheten i Vårby ca 1585 invånare/km 2 2012. Detta resulterar i ett invånarantal på ca 2 230 invånare/km 2 år 2030 (vid ett antagande att befolkningen ökar linjärt). Vid beräkning har konservativa värden på population används, 5 000 invånare/km 2, detta används som bakgrundspopulation. Figur 16 Samhällsrisk Botkyrkaleden, 5000 personer/km 2 Resultatet visar att samhällsrisken är inom den nivå då riskreducerande åtgärder bör vidtas om de är i proportion med den riskreducerande effekten. Dock ska försiktigheter vidtas vid beräkning av samhällsrisk på området utanför tätbebyggda området där mycket folk vistas Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 22(33)

utomhus så som centrala stadsdelar med handel och restauranger. I beräkningsexemplet ovan antas 7% av bakgrundsbefolkningen, 350 personer, befinna sig mellan väg 259 och planerad fastighet under dagtid. Detta är inte rimligt då större delen av området består av villatomter, och endast en liten del är öppen för allmänheten. I samhällsriskberäkningar ökar riskerna (antalet dödsfall och skadade) ju längre avstånd det är mellan fastighet och riskobjekt, vilket är rimligt i centrala delar så som centrala Stockholm där mycket folk rör sig, men inte lika bra i ytterområden med mestadels bostäder. För skillnad i beräkningar beroende på befolkningstäthet se Bilaga 1. 5.4 Osäkerheter Fördelning av farligt gods har data baserats först på en fördelning för riket. Dock är detta ett konservativt värde då fordonstrafiken är högre i genomsnitt än enbart på Botkyrkaleden vilket bör innebära att en mindre mängd transport av farligt gods går på Botkyrkaleden. I det andra fallet för Botkyrkaleden har antalet transporter uppskattats baserat på information om andel transporter av farligt gods som går på E4/E20. Detta värde är troligen överskattat för aktuell vägsträcka. Det är inte troligt att en lika stor andel farligt gods går på Botkyrkaleden som på E4/E20 då den inte i lika stor utsträckning används för genomfartstrafik. Antalet fordon som förväntas finnas på Botkyrkaleden år 2030 är beräknat utifrån en linjär ökning från år 2001-2013. Detta är ett antagande utifrån den information som finns tillgänglig. Genom att bygga prognosen på mer än 10 års statistik minskar osäkerheten i prognosen. Dock förutsätter den att befolkningsökningen kan prognosticeras enligt en linjär fördelning. Beräkningsmodellen för att räkna fram individrisken utomhus på olika avstånd, liksom andra modeller, är en förenkling av verkligheten. Beräkningsmodellen är uppbyggd av underliggande modeller kring olycksfrekvenser och konsekvenser från skadehändelser. Genom att basera resultatet på beräkningar med 10000 stycken iterationer, körningar av modellen, fångas dock bredden i utfallen upp och man kan lindra faktumet att det i grund och botten är förenklingar. Samhällsriskberäkningarna bygger på grova antaganden om befolkningstäthet etc. Bedömningen är att de värden som använts är konservativa och skapar en robusthet i Beräkningarna då samhällsrisken är beräknad för ett område av 1 km 2. Runtomkring finns bebyggelse men en större del av ytan utgörs av obebyggd mark i form av skog, Fittjaviken samt gator och öppna ytor. Detta medför att beräkningarna för 1 km 2 ger ett konservativt värde då personantalet beräknas invånare/km 2. 6 Diskussion De analyserade riskerna utgörs av utsläpp av farligt gods. Farligt gods består av flera olika ämnen vars fysikaliska och kemiska egenskaper varierar. De huvudsakliga riskkällorna vid transport av farligt gods utgörs av dem som kan leda till en eller flera av följande tre konsekvenser; brand, explosion och utsläpp av giftiga eller frätande kemikalier. Principiellt kan en indelning ske i massexplosiva ämnen, giftiga kondenserade gaser, brandfarliga kondenserade gaser, giftiga vätskor, brandfarliga vätskor och frätande vätskor. Massexplosiva ämnen kan detonera vid olyckor. Skadeverkan är en blandning av strålningsoch tryckskador. Tryckkondenserade gaser är lagrade under tryck i vätskeform. Vid utströmning kommer en del av vätskan att förångas och övergå i gasform. Utströmningen ger upphov till ett gasmoln som driver i väg med vinden. Vätskor som strömmar ut breder ut sig på marken och bildar vätskepölar. Beroende av vätskans flyktighet kommer avdunstningen att gå olika fort. Brand och explosion kan uppstå sekundärt efter ett utsläpp av brandfarlig gas eller vätska. Om direkt antändning sker vid utsläppskällan uppstår en jetflamma. Antänds en vätskepöl uppstår en pölbrand. Vid utströmning av brandfarlig gas används ofta termerna UVCE (Unconfined Vapour Cloud Explosion) och BLEVE (Boiling Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 23(33)

Liquid Expanding Vapor Explosion). UVCE inträffar om ett gasmoln antänds på ett längre avstånd från utsläppskällan och BLEVE är ett resultat av att en värmepåverkad kokande vätska (tryckkondenserad gas) släpps ut momentant från en bristande tank och exploderar med stor kraft. Den största identifierade risken i området är på grund av transporter av brandfarlig vätska (ADR-klass 3), frätande ämnen (ADR-klass 8) och övriga farliga ämnen och föremål (ADR-klass 9). Ovanstående konsekvenser kan härledas till farligt gods i ADR-klass 1, 2, 3, 6 och 8. Brandfarliga fasta ämnen i ADR-klass 4, oxiderande ämnen och organiska peroxider i ADRklass 5, radioaktiva ämnen i ADR klass 7 och övriga ämnens i klass 9 utgör normalt ingen fara för omgivningen då konsekvenserna koncentreras till fordonets närhet. Frätande ämnen är inte brandfarliga, utan kan skada levande vävnad, miljö eller utrustning. Det kan till exempel vara innehåll av Natriumhypoklorit vilket orsakar allvarliga skador på hud och ögon, utvecklar giftig gas vid kontakt med syra och är giftig för vattenlevande organismer. Vätskor som strömmar ut i samband med en olycka breder ut sig på marken och bildar vätskepölar. Beroende av vätskans flyktighet kommer avdunstningen att gå olika fort. Antänds vätskan bildas en pölbrand. Strålningen från branden kan skada människor i omgivningen, vilka i värsta fall även kan omkomma. Byggnader i närheten av branden kan även antändas och börja brinna. Vanliga konsekvensavstånd är att en pölbrand kan få påverkan inom 25-30 meter från vägkant, men så långa avstånd som upp till 50 meter från vägkant är möjligt om pölen kan rinna i riktning mot bebyggelsen (Länsstyrelsen i Skåne Län, 2007). Strålningsnivån på byggnaden från en eventuell pölbrand beror bland annat av hur ett utsläpp med brandfarlig vätska kommer att sprida sig i det aktuella området där olyckan sker. En trolig utbredning är en pöl som ansamlas på vägen, pga avkörningsskydd och bullerplank, vilket möjligtvis sedan skulle kunna rinna ner mot området. Då det finns ett avkörningsskydd från vägen förväntas inte en tankbil komma närmare bebyggelsen utan stanna intill bullerplanket. Befintliga hus mellan väg 259 samt planerad fastighet antas även till viss mån fungera som barriär gällande avåkning samt strålning. Stockholms brandförsvar, numera Storstockholms brandförsvar, har utfört försök för att undersöka utbredning av ett utsläpp från en tankbil på asfalt. I försöken uppskattades pölarean bli cirka 300-350 m 2 för ett flöde på cirka 12,5 kg/s och ett utsläpp på 10 m 3 (Stockholms brandförsvar, 1998). En pöl i ungefär samma storleksordning bedöms kunna bildas i området vid en olycka. Antagandet görs att vid tankbilsolycka kan cirka 25 m 3 komma ut. Vegetationen samt bullerplanket kommer till viss del att hjälpa till att begränsa utsläppet. Bullerplanket ger ett visst skydd mot frätande vätskor, utbredning av en pöl med flytande farligt gods och ett eventuellt skydd mot tryckvåg och splitter. Den medför även ett skydd mot strålning från en brand då bullerplanket uppskattas vara cirka 2 meter högt. Däremot finns en risk, pga. dess brännbara yta, att den själv börjar brinna. Vid en större brand i en tankbil med bensin kan flamhöjden sträcka sig upp till 15 meter. Vägen befinner sig på en högre höjdskillnad gentemot bebyggelsen, uppskattat cirka 3 meter. Då bullerplanket är cirka 2 meter innebär det att strålningen från en brand kommer påverka byggnadernas lägre våningsplan mindre än de som befinner sig i samma höjd som vägen. Då fastigheten ligger över 50 meter från väg 259 samt befintliga hus som i viss mån fungerar som barriär antas inte pölbränderna påverka planerad fastighet nämnvärt. Ifall Tvärförbindelsen Södertörns byggs på befintlig väg 259 så rekommenderas att fastigheter inom 60 meter från väg ska byggas med brandklassad fasad samt fönster. Planerad fastighet kommer därmed att ligga inom givet avstånd men då beslut på vägdragning görs först runt sommar/höst 2016 så finns i dagsläget ingen garanterad information. Denna information bör dock beaktas och följas upp. Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 24(33)

7 Åtgärdsförslag Nedan presenteras åtgärdsförslag tillhörande de olika farligt gods klasserna. Samt ett resonemang kring vilka åtgärder som bedöms lämpliga i detta fall. För beräkningar och konsekvensavstånd för varje klass, se Bilaga 1. 7.1 Klass 1 Explosiva ämnen och föremål Transporter med explosiva ämnen och föremål förekommer sällan på Botkyrkaleden. Lämpliga åtgärder mot skador från klass 1 är rasdämpande stomme och laminerade fönster. Dock är sannolikheten mycket låg och därmed bedöms det inte kostnadseffektivt att införa dessa åtgärder. 7.2 Klass 2 - Brandfarliga och giftiga gaser Den tredje största risken på Botkyrkaleden utgörs av brännbar och giftig gas. Möjliga åtgärder är att placera utrymningsväg bort från Botkyrkaleden (i norrgående riktning). Byggnaden ska utföras med obrännbar fasad upp till 50 meter, då fastigheten planeras 51 meter från väg 259 så är inte detta relevant, men ska beaktas ifall fastigheten flyttas närmare. Friskluftsintag till byggnaderna ska placeras bort från leden, t.ex. mot innergården eller på tak på de fastigheter som ligger inom 75 meter från väg farligt godsled. En beräkning av individriskkurvan har utförts där konsekvensen för giftiga gaser reducerades till noll. Denna beräkning visade att det är av vikt att införa åtgärder gentemot giftiga gaser på detta avstånd från Botkyrkaleden. Ytterligare åtgärder med avseende på BLEVE bedöms inte vara kostnadseffektiva. För beräkningar se Bilaga 1. 7.3 Klass 3 - Brandfarliga vätskor Brandfarliga vätskor har ett konsekvensområde på 50 meter (radie) och har därmed ingen direkt påverkan på planerad fastighet, utan enbart på samhällsrisken i området. Utrymningsväg med loftgång och utrymningsvägar mot riskkällan anses vara tolerabel då bebyggelsen befinner sig 51 meter från vägen. På grund av det långa avståndet till vägen bedöms stadigvarande vistelse framför fasad vara godtagbart på loftgång på 51 meter till farligt godsled. I individ- och samhällsriskberäkningarna är inte bullerplanket medräknat. Befintliga bullerskärmar kan behållas men då de är i brännbart material kommer dess riskreducerande effekt vara begränsad. I och med att avkörningsskydd finns och då bullerplanket går ner mot marken (och även har cirka 1 meter gräsyta mot vägen) förväntas en pölbrand stanna på körbanan cirka 51 meter från närmaste fasad. Om enstaka håligheter förekommer i bullerplanket finns även en stor gräsyta på andra sidan samt befintliga fastigheter mellan väg och planerad fastighet som i viss mån fungerar som barriär. Åtgärd för att minska konsekvensen vid denna händelse är att byggnaders fasader upp till 50 meter ska utföras i obrännbart material vilket ligger inom givna avstånd till planerad fastighet och därmed kan exkluderas. 7.4 Klass 8 - Frätande ämnen Den näst största risken på Botkyrkaleden utgörs av frätande ämnen. Därför ska även åtgärder för att begränsa konsekvenserna vid ett sådant scenario utredas. Åtgärder är t.ex. avkörningsräcke, vilket redan finns. Inga övriga åtgärder är identifierade då bebyggelse ligger cirka 51 meter från vägen. Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 25(33)

8 Rekommendationer Tyréns AB rekommenderar att följande åtgärder ska genomföras/beaktas vid utformning av området för planerad bebyggelse: 1 Fasad ska utföras i obrännbart material ifall fastigheten placeras inom 50 meter från väg 259. 2 Friskluftsintag till byggnaderna placeras bort från vägen, t.ex. på tak för byggnader upp till 75 meter. Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 26(33)

Referenser Banverket. (2009). Banverket, Järnvägen i samhällsplaneringen, Underlag för tillämpning av miljöbalken och plan- och bygglagen. Birgit Östman och Lazaros Tsantaridis. (2014). Träfasader i flera våningar. Stockholm: SP Trätek. centralbyrån, S. (den 24 11 2014). Befolkningstäthet (invånare per kvadratkilometer), folkmängd och landareal efter region och kön. År 1991-2013. Hämtat från Statistiska centralbyrån: http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/start BE BE0101 BE0101C/ BefArealTathetKon/table/tableViewLayout1/?rxid=433d30d9-2d2b-41bc-a07e- 3d0523984942 den 24 11 2014 Davidsson m fl. (1997). Värdering av risk. Räddningsverket. Eniro. (u.d.). Eniro kartor. Hämtat från http://kartor.eniro.se/?q=botkyrkaleden den 11 12 2014 Forsén, R, och Hägvall, O.,. (2005). Riskanalys Bromma Center,. FOI. Gasbilen, 2014. (u.d.). Gasbilen. Hämtat från http://gasbilen.se/ den 25 09 2014 Google Maps. (u.d.). Google Maps. Hämtat från Google Maps: https://www.google.se/maps/search/bensinstationer+solna/@59.3720554,18.0121872,1 4z den 12 11 2014 Huddinge Kommun. (den 17 03 2014). Huddinge kommun. Hämtat från Utredningar och planering: http://www.huddinge.se/sv/trafik-vagar-och-resande/utredningar-ochplanering/tvarforbindelse-sodertorn/ Häckner, C. (den 18 11 2014). Samhällsplanerare Trafikverket. (E. Skröder, Intervjuare) Lunds tekniska högskola. (2006). Brandskyddshandboken. Lund: Brandteknik. Länsstyrelsen. (2006). Riskhantering i detaljplaneprocessen - Riskpolicy för markanvändning intill transportleder för farligt gods. Stockholm, Skåne och Västra Götaland. Länsstyrelsen. (2011). Farliga verksamheter i Stockholms län, uppgifter från O. Paulin Hansson. Länsstyrelsen i Skåne Län. (2007). RIKTSAM, Riktlinjer för riskhänsyn i samhällsplaneringen Bebyggelseplanering intill väg och järnväg med transport av farligt gods. Rapport 2007:06. Samhällsbyggnadsenheten. Länsstyrelsen i Stockholms län. (2000). Riskhänsyn vid ny bebyggelse, intill vägar och järnvägar med transporter av farligt gods samt bensinstationer, rapport 2000:01. Länsstyrelsen i Stockholms län. (2012). Riskhänsyn vid planläggning av bebyggelsemänniskors säkerhet intill vägar och järnvägar med transport av farligt gods, remissutgåva. MSB. (09 2006). Myndigheten för samhällsskydd och beredskap. Hämtat från MSB förebyggande flödesstatistik väg: https://www.msb.se/upload/forebyggande/farligt_gods/flodesstatistik/v%c3%a4g/2006 /Klass%203%20-%20S%c3%b6dra%20Sverige.gif den 11 12 2014 Plan- och bygglagen (2010:900). (u.d.). samhällsbyggnadsförvaltningen, M. o. (2014-11-19). Samrådsredogörelse Solhagaparken. SIKA. (2014). Lastbilstrafik. Situationsplan. (den 05 12 2014). Avstånd från DP-gräns till Botkyrkaleden, Situationsplan. Huddinge: Huge Fastigheter AB. SL, mail från Sara Söderstam. (2014-09-02). Projektledare rådighet Tvärbanan Norr Kistagrenen. Slettenmark O.,. (2003). Riskanalyser i detaljplaneprocessen-vem, vad, när och hur?,. Länsstyrelsen i Stockholms län, rapport 2003:15,. Stad, S. i. (2007). Fördjupad översiktsplan för Solna stationsområde. Stockholm: Stadsbyggnadsförvaltningen i Solna Stad. Stad, S. S. (2008). Fördjupad översiktsplan för Nationalstadsparken Solnadelen. Solna: Solna Stad. Stad, S. S. (2014-10-08). Detaljplan för kv Ballongberget m fl. Solna Stad: Stadsbyggnadsförvaltningen Solna Stad. Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 27(33)

Sveriges Kommuner och Landsting. (2012). Transporter av farligt gods - Handbok för kommunernas planering. Stockholm: Sveriges Kommuner och Landsting. Södertörns brandförsvarsförbund. (u.d.). Farlig verksamhet. Hämtat från http://www.sbff.se/privat/om-olyckan-ar-framme/farlig-verksamhet/ den 16 12 2014 Trafikverket. (2011). Södertörnsleden Masmolänken - Arbetsplan. Stockholm: Trafikverket. Trafikverket. (2015). Bakgrund, Tvärförbindelse Södertörn. http://www.trafikverket.se/naradig/stockholm/projekt-i-stockholms-lan/tvarforbindelse-sodertorn/bakgrund/. Trafikverket. (2015). Öppet Hus Tvärdförbindelsen Södertörn. Trafikverket, 2014. (u.d.). Kartor med trafikflöden. Hämtat från http://vtf.trafikverket.se/setrafikinformation den 11 09 2014 Trafikverket, f. o.-0.-0. (2012). Tyréns. (2014). Trafikbullerutredning Solhaga. Tyréns AB. Vectura. (den 25 02 2010). Nya spår Stockholm-Uppsala. Vägverket. (2008). Förstudie Väg E4 Norrtull - Kista. Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 28(33)

Bilaga 1 Sannolikhetsuppskattning för olycka på Botkyrkaleden Sannolikheten för olycka beror bl.a. av trafikmängden på aktuellt vägavsnitt. Beräkningen sker för en sträcka uppskattad på cirka 0,28 km då alla olyckor som inträffar antas inträffa direkt utanför planområdet. Beräkningen utförs för år 2030 med ett ÅDT på 29 856 fordon och baserat på vägens utformning med två körfält i vardera riktningen och en hastighetsbegränsning på 70 km/h. Antal farligt gods per år är bedömd till 5110, utifrån 14 transporter farligt gods per dag. Botkyrkaleden Vägtyp Vägsträcka Tätort, 70 km/h, flerfältsväg 280 meter (0,28 km) ÅDT 29 856 fordon/dygn Andel transporter skyltade med farligt gods 0,05 % Olyckskvoten (antal olyckor per miljon 0,6 fordons km) Andel singelolyckor 0,3 Index för farligt gods-olycka 0,13 Förväntade antalet olyckor med farligt gods Förväntade antalet olyckor med farligt gods som leder till utsläpp 0,001459 1,9 10-4 Förväntat antal olyckor med farligt gods (så kallade farligt gods-olyckor), det vill säga olyckor som leder till utsläpp av farligt gods på Botkyrkaleden beräknas till 1,9 10-4. Resultatet har använts för att beräkna individ- respektive samhällsrisk. Konsekvensberäkningar Följande justeringar av antaganden har utförts: Justering av konsekvenser för det farliga godset vid olycka Då det gäller klass 5, oxiderande ämnen krävs det att vagnen kolliderar med en annan vagn för att en explosion ska kunna uppstå. I riskanalysen som togs fram för fördjupad översiktsplan för Göteborg framgår att sannolikheten för att detta ska ske då 30 godståg trafikerar sträckan per dygn är ca 0,0005. (Stadsbyggnadskontoret i Göteborg, 1999) För att beakta att klass 5 ändå kan leda till en explosion antas att 1 % av den transporterade mängden medför samma konsekvenser som klass 1.1 massexplosiv vara. Justering av sannolikheten för farligt gods olycka för individriskberäkningen Då frekvensen för en farligt gods-olycka beror på hur stort konsekvensområdet för de enskilda klasserna blir, justeras frekvenserna. Frekvensen för en olycka beräknas för en sträcka på 280 m. Frekvensen justeras sedan för respektive klass baserat på avstånden nedan. Frekvensen minskas eller ökas baserat på följande formel: Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 29(33)

dimensionerande avstånd 2 Frekvens för scenario = frekvensen för olycka 280 m 280 m Samhällsrisk I samhällsriskberäkningarna har följande personantal använts. Tabell 8 Uppskattat antal personer i planerad bebyggelse. Bebyggelse Antal eller yta Persontäthet Uppskattat antal personer Lägenheter nya 125 lgh 2 personer per lägenhet 250 personer I snitt bor det ca två personer per hushåll i Sverige (SCB, 2011). Den totala ytan för området som planerade att byggas är cirka 16242 m 2 (Eniro, u.d.). Befolkningspopulation i området Uppgifter har inhämtats från Huddinge kommun över beräknad populationsstatistik över området (Huddinge Kommun, 2012) Tabell 9 Populationsstatistik över Vårby framtaget av Huddinge Kommun Vårby 2012 2014 2016 2018 2020 2022 Totalt 10 305 10 775 11 060 11 645 12 190 12 895 För att få fram en prognos för år 2030 har årtalen 2012-2022 använts som tagits fram av Huddinge Kommun (Huddinge Kommun, 2012) och ett linjärt samband har tagits fram enligt Figur 17. Befolkningsmängden år 2030 är cirka 14 500 personer som ger 2 230 invånare/km 2 (då Vårby är 6,5 km 2 stort). Inom tänkt närområdet (norr om väg 259) från planerad fastighet finns totalt 745 lägenheter, en Max restaurang samt åtta villor. Det ger en ungefärlig befolkningsmängd på 1 550 personer inom tänkt område. 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 Figur 17 Befolkningsmängd Vårby 2012-2030 Prognos befolkningsmängd Vårby 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 30(33)

Beräkningsunderlag samhällsrisk I Figur 18 redovisas de olika ADR klasser och dess konsekvensområde. Notera att de ADRklasser som har ett konsekvensområde på mindre än avståndet mellan fastighet och väg 259 (51 meter) inte påverkar givet objekt utan enbart bakgrundspopulation. Figur 19 beskriver mer detaljerat hur varje ADR-klass används i modellen. Figur 18 Värden från beräkningsmodell Vilka dör ute? Vilka dör inne? Arean vid en sådan konsekvens inom x m (m2) Area vid en sådan konsekvens, mellan x-70 m (m2) Scen. RID Beskrivning SLH Avstånd [meter] 1 K1 Detonation 0,0002% 110 50% 50% 8171 7223 2 K2, B UVCE 0,001% 30 50% 0% 8171 0 3 K2, B BLEVE 0,000% 320 90% 10% 8171 7223 4 K2, B Jetflamma 0,000% 25 50% 0% 82 0 5 K2, G Giftmoln 0,062% 150 90% 10% 340 131 6 K3, B Pölbrand direkt 0,100% 30 40% 0% 2827 0 7 K3, B Pölbrand fördröjd 0,222% 50 20% 70% 5281 0 8 K3, G Pölbrand direkt 0,011% 30 40% 0% 2827 0 9 K3, G Pölbrand fördröjd 0,024% 50 20% 70% 5281 0 10 K3, G Giftmoln 1,785% 110 30% 10% 340 1243 11 K6 Giftmoln 0,073% 25 30% 10% 340 0 12 K8 Frätskada 0,153% 20 40% 0% 17 0 Beskrivning Avstånd Beskrivning Detonation 110 om den inträffar längs med planområdet så påverkas hela planområdet UVCE 30 50% av arean landar på den planerade fastighetens sida av vägen BLEVE 320 om den inträffar längs med planområdet så påverkas hela planområdet 50% chans åt varje håll, arean för personer är en liten area, typ en trekant och därför Jetflamma 25 har hänsyn tagit till att få träffas Giftmoln 150 om den inträffar längs med planområdet så påverkas hela planområdet Pölbrand direkt 30 50% av arean landar på den planerade fastighetens sida av vägen Pölbrand fördröjd 50 pga fördröjda pölbränder är hela pölarean inne på planområdet Pölbrand direkt 30 50% av arean landar på den planerade fastighetens sida av vägen Pölbrand fördröjd 50 pga fördröjda pölbränder är hela pölarean inne på planområdet Giftmoln 110 om den inträffar längs med planområdet så påverkas hela planområdet 50% chans åt varje håll, arean för personer är en liten area, typ en trekant och därför Giftmoln 25 har hänsyn tagit till att få träffas 50% chans åt varje håll, arean för personer är en liten area, typ en trekant och därför Frätskada 20 har hänsyn tagit till att få träffas Figur 19 Beskrivning av ADR. Om ett scenario sker utmed planområdet så placeras det alltid mitt utanför, dvs händelsen placeras så ogynnsamt som möjligt Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 31(33)

Beräkningsresultat vid olika populationer Nedan visas resultatet från beräkningar där olika befolkningstätheter har använts. Två alternativ har använts, ett för 5000 invånare/km 2 och ett på 3000 invånare/km 2 som mer representerarar den invånartäthet som beräknas vara vid 2030. En viss skillnad går att utläsa, men skillnaderna procentuellt är så pass små med tanke på att en populationsökning på närmare 70 % har använts. Därmed används det konservativa värdet av 5000 invånare/km 2 för beräkningar. Beräkningar för att se skillnaden vid friskluftsintag (där giftmoln har elimnerats till 51 meter vid 5000 invånare/km 2 ) går att se i Figur 22. Figur 20 Befolkningstäthet 5000 invånare/km 2 Figur 21 Befolkningstäthet 3000 invånare/km 2 Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 32(33)

Figur 22 Befolkningstäthet 5000 invånare/km 2 samt eliminering av giftmoln efter 51 meter. Jämförs mot Figur 20. Uppdrag: 257746 Riskhänsyn i detaljplan 2016-02-26 Beställare: HUGE Fastigheter AB O:\sth\259661\BRS\_Text\Leverans 20160226\Riskhänsyn i detaljplan Solhagaparken 160226.docx 33(33)

VÄRBYHAGA - SOLSTUDIER 22:a mars (UTC +1h) kl. 09.00 kl. 12.00 kl. 15.00 kl. 18.00 2014 12 19

VÄRBYHAGA - SOLSTUDIER 22:a mars (UTC +1h) kl. 09.00 kl. 12.00 kl. 15.00 kl. 18.00 2014 12 19

VÄRBYHAGA - SOLSTUDIER 22:a juni (UTC +2h) kl. 09.00 kl. 12.00 kl. 15.00 kl. 18.00 2014 12 19

VÄRBYHAGA - SOLSTUDIER 22:a juni (UTC +2h) kl. 09.00 kl. 12.00 kl. 15.00 kl. 18.00 2014 12 19

VÄRBYHAGA - SOLSTUDIER 22:a september (UTC +2h) kl. 09.00 kl. 12.00 kl. 15.00 kl. 18.00 2014 12 19

VÄRBYHAGA - SOLSTUDIER 22:a september (UTC +2h) kl. 09.00 kl. 12.00 kl. 15.00 kl. 18.00 2014 12 19

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsen 1 februari 2017 11 Paragraf Diarienummer KS-2016/2743.218 Intentions- och markanvisningsavtal avseende bostäder för Diametern 2-6 och del av Kolartorp 1:1 inom Kungens kurva Kommunstyrelsens beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Intentions- och markanvisningsavtal mellan Huddinge kommun och KF Fastigheter AB och KFF Bostadsutveckling Kungens Kurva AB rörande fastigheterna Diametern 2,3,4,5 och 6 och del av Kolartorp 1:1 inom kommundelen Kungens kurva godkänns i enlighet med bilaga 1 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 30 november 2016. Sammanfattning KF Fastigheter AB, nedan kallad exploatören, har för kommunen presenterat ett projekt med ca 4200 bostäder i Kungens kurva. Projektet föreslås få en hög arkitektonisk utformning, inkludera dagligvaruhandel, LSS boende, offentligt finansierad service så som till exempel skolor och förskolor och inrymma handel i bottenplan i attraktiva entrélägen. Projektet ska även bland annat inkludera parker och anläggningar för omhändertagande av dagvatten. Det aktuella området för bostadsbebyggelse inkluderar exploatörens fastigheter Diametern 2 6 och del av kommunens fastighet Kolartorp 1:1. Kommunstyrelsens förvaltning har upprättat förslag till Plan för Samhällsbyggnadsprojekt 2017-2019, planen beräknas att antas av kommunfullmäktige 13 februari 2017. Inom planen ingår projektet för Diametern 2 m.fl. Planen beskriver att förslaget inte överensstämmer med nuvarande Översiktsplan men den påbörjade Fördjupade översiktsplanen för Kungens kurva kommer formuleras för att samspela med bostadsutveckling i området. Planuppdrag för projektet kommer att tas upp för beslut i kommunstyrelsen. Plankostnadsavtal upprättas med verkställighet genom planchefen. Anledningen till att intentions- och markanvisningsavtalet föreslås antas så tidigt i processen beror på projektets komplexitet och önskemål från exploatören om klarläggande gällande kostnader och kommande marköverlåtelse. Syftet med detta intentions- och markanvisningsavtal är att reglera förutsättningarna för markanvisning av överlåtelseområdet, att reglera framtagandet av ett planprogram och efterkommande detaljplaner för exploateringsområdet, samt att reglera förutsättningarna för genomförandet av detaljplanerna och förutsättningarna för överlåtelse av mark mellan parterna. Exploateringsområdet kommer att behöva planläggas etappvis efter antagande av planprogrammet.

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Exploatören skall ges möjlighet att förvärva Huddinge kommuns mark inom exploateringsområdet, del av Kolartorp 1:1. Ersättningen skall vara till marknadspris enligt kommande detaljplan. Exploatören skall till kommunen betala för övergripande infrastruktur inom Kungens kurva baserat på antal kvadratmeter tillkommen BTA enligt en fördelningsnyckel kopplad till användningsändamålet enligt detaljplanerna. Exploatören skall också bidra till kostnaden för Spårväg syd i det fall beslut om Spårvägen fattas inom ramen för Sverigeförandlingen. Kostnaden för spårvägen bestäms i kommande tilläggsavtal. Efter lagakraftvunnen detaljplan ska exploatören betala 100 % fram till år fyra och därefter en nedtrappning till 0 % år 9 fram till det år som Spårväg syd börjar påbörjar byggnation i en etapp som berör Kungens kurva. Kostnaden för Spårväg syd beslutas i kommande tilläggsavtal, beroende på vilket utfallet blir i Sverigeförhandlingen. Överläggning Birgitta Ljung (MP) yrkar i första hand att ärendet ska återremitteras och i andra hand att kommunstyrelsen ska föreslå kommunfullmäktige att avslå förvaltningens förslag till beslut. Christian Ottosson (C) yrkar att kommunstyrelsen ska föreslå kommunfullmäktige att bifalla förvaltningens förslag till beslut. I övrigt yttrar sig Sara Andersson, områdesstrateg Kungens Kurva, Malin Danielsson (L), Daniel Dronjak (M), Rikard Lingström (S), Marica Lindblad (MP), Karl Henriksson (KD), Ann-Marie Högberg (S), Tomas Henriksson (S) och Gunilla Helmerson (M). Härefter förklaras överläggningen avslutad. Propositioner Ordförande ställer propositioner mot varandra, om ärendet ska avgöras idag mot att ärendet ska återremitteras, och finner därvid att kommunstyrelsen beslutar att ärendet ska avgöras idag. Ordförande ställer därefter propositioner mot varandra, om bifall till förvaltningens förslag till beslut mot Birgitta Ljungs (MP) yrkande att kommunstyrelsen ska förslå kommunfullmäktige att avslå förvaltningens förslag till beslut, och finner därvid att kommunstyrelsen beslutar att föreslå kommunfullmäktige att bifalla förvaltningens förslag till beslut. Reservationer Marica Lindblad (MP), för Miljöpartiets kommunstyrelsegrupp, reserverar sig mot beslutet till förmån för egna yrkanden om i första hand återremiss och i andra hand att föreslå komunfullmäktige att avslå förvaltningens förslag till beslut (se bilaga 11:1). Protokollsanteckningar Sara Heelge Vikmång (S) anmäler protokollsanteckning.

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Beslutet delges Natur och byggnadsnämnden KF Fastigheter AB och KFF Bostadsutveckling Kungens Kurva AB Berörda nämnder utanför kommunstyrelsen

Huddinge Kommun Kommunstyrelsen 2017-02-01 Förslag Ärende 11: Intentions- och markanvisningsavtal avseende bostäder för Diametern 2-6 och del av Kolartorp 1:1 mellan Huddinge kommun och KF Fastigheter AB och KFF Bostadsutveckling Kungens Kurva AB inom kommundelen Kungens kurva. (KF) Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige I första hand: Intentions- och markanvisningsavtal mellan Huddinge kommun och KF Fastigheter AB och KFF Bostadsutveckling Kungens Kurva AB rörande fastigheterna Diametern 2,3,4,5 och 6 och del av Kolartorp l :l inom kommundelen Kungens kurva återremitteras med hänvisning till bristande plan får hur kommunal service i form av forskolor och skolor ska kunna till godoses inom planområdet Andra hand: Intentions- och markanvisningsavtal mellan Huddinge kommun och KF Fastighete r AB och KFF Bostadsutveckling Kungens Kurva AB rörande fastigheterna Diametern 2,3,4,5 och 6 och del av Kolartorp l :l inom kommundelen Kungens kurva avslås med hänvisning till bristande plan får hur kommunal service i form av fårsko lor och skolor ska kunna tillgodoses inom planområdet Bakgrund Under rubriken Inriktning för nytt planprogram och detalj planer sägs att "... Projektet ska... inkludera dagligvaruhandel, LSS boende, offentligt finansie rad service som exempelvis skolor och fårsko lur... ". I avtalstexten skri vs " Frågor rörande... skolor, förskolor.. ska bearbetas och kan därmed regleras ytterligare." Detta är det enda som sägs om skolor och fårskolor. Inte heller i planärendet för området (ärende 20) nämns något om skolor och förskolor. Vi finner detta mycket anmärkningsvärt, särskilt som detta ärende innebär fårsäljning av kommunal mark inom planområdet Planområdet är efter vad vi funnit 155 000 kvm, dock saknas storleksangivelse för såväl planområdet som kommunens markinnehav i dokumenten och avtalstexten i ärendet. Som jämfårelse kan nämnas att t.ex. Utsäljeskolans tomt är 39 000 kvm, dvs 25% av planområdet. Med byggande av 4 200 lägenheter skulle krävas skolor minst motsvarande två skolor av denna storlek. Till detta kommer ett antal

forskolor som kan uppskattas till 25-30 avdelningar. Att inte redovisa hur detta behov ska kunna ti llgodoses samtidigt som kommunen säljer av sin mark inom planområdet är anmärkningsvärt! Miljöpartiet menar att detta ärende inte kan gå vidare till kommunfullmäktige for beslut innan dessa frågor gällande skolor och forskolor har klarlagts. För Miljöpartiet de Gröna J O,ut'tc, ';(i_ J.lJfL,( ~~nca Lindblad

Huddinge kommun Kommunstyrelsen 2017-02-01 PROTOKOLLSANTECKNING Ärende 11: Intentions- och markanvisningsavtal avseende bostäder för Diametern 2-6 och del av Kolartorp 1:1 inom Kungens kurva (KF) Vi har länge drivit på för att utveckla Kungens kurva med fler bostäder. l framtagandet av översiktplanen underströk vi vikten av planer på genomförbart bostadsbyggande för att området skulle ges en bättre helhet och för att tillgodose bostadsbehoven. Det är glädjande att ett stort projekt med nya bostäder är på gång. Det avtal som i dag ligger på bordet kan i förlängningen leda till att det tillko mmer 4 200 nya bostäder. Det innebär i praktiken att en helt ny kommundel skapas, med i storleksordningen 10 000 invånare. Med det följer så klart att den kommunala servicen och landstingsservicen måst e byggas ut i motsvarande omfattning. Redan i dag har vi en situation i kommunen med stora barngrupper i förskolan samtidigt som det finns ett behov av fler skolplatser. Även andelen ungdomar i gyrnnasieåldern väntas öka, vilket medför att vi på siktkommer behöva fler gymnasieplatser i kommunen. Utöver det ökar också behovet av platser på äldreboenden och andra boendeformer för äldre. Det är också angeläget att tillgodose det framtida behovet av bostäder med särskild service för vuxna. Det är därför angeläget att planeringen av detta går i takt m ed bostadsbyggandet. Annars riskerar kommunen hamna i en mycket olycklig situation. För detta måste självfallet mark avsättas. Vi ställer oss därför också fråga nde inför att kommunen i intent ionsavtalet förbinder sig att sä lja all sin mark i området. Det kan leda till att man se nare tvingas till dyra åt erköp. För Socialdemokraterna ng

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskott 18 januari 2017 9 Paragraf Diarienummer KS-2016/2743.218 Intentions- och markanvisningsavtal avseende bostäder för Diametern 2-6 och del av Kolartorp 1:1 inom Kungens kurva Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskotts beslut Samhällsbyggnadsutskottet överlämnar ärendet till kommunstyrelsen utan eget ställningstagande. Sammanfattning KF Fastigheter AB, nedan kallad exploatören, har för kommunen presenterat ett projekt med ca 4200 bostäder i Kungens Kurva. Projektet föreslås få en hög arkitektonisk utformning, inkludera dagligvaruhandel, LSS boende, offentligt finansierad service så som till exempel skolor och förskolor och inrymma handel i bottenplan i attraktiva entrélägen. Projektet ska även bland annat inkludera parker och anläggningar för omhändertagande av dagvatten. Det aktuella området för bostadsbebyggelse inkluderar exploatörens fastigheter Diametern 2 6 och del av kommunens fastighet Kolartorp 1:1. Kommunstyrelsens förvaltning har upprättat förslag till Plan för Samhällsbyggnadsprojekt 2017-2019, planen beräknas att antas av kommunfullmäktige 13 februari 2017. Inom planen ingår projektet för Diametern 2 m.fl. Planen beskriver att förslaget inte överensstämmer med nuvarande Översiktsplan men den påbörjade Fördjupade översiktsplanen för Kungens Kurva kommer formuleras för att samspela med bostadsutveckling i området. Planuppdrag för projektet kommer att tas upp för beslut i kommunstyrelsen. Plankostnadsavtal upprättas med verkställighet genom planchefens. Anledningen till att intentions- och markanvisningsavtalet föreslås antas så tidigt i processen beror på projektets komplexitet och önskemål från exploatören om klarläggande gällande kostnader och kommande marköverlåtelse. Syftet med detta intentions- och markanvisningsavtal är att reglera förutsättningarna för markanvisning av överlåtelseområdet, att reglera framtagandet av ett planprogram och efterkommande detaljplaner för exploateringsområdet, samt att reglera förutsättningarna för genomförandet av detaljplanerna och förutsättningarna för överlåtelse av mark mellan parterna. Exploateringsområdet kommer att behöva planläggas etappvis efter antagande av planprogrammet. Exploatören skall ges möjlighet att förvärva Huddinge kommuns mark inom exploateringsområdet, del av Kolartorp 1:1. Ersättningen skall vara till marknadspris enligt kommande detaljplan.

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Exploatören skall till kommunen betala för övergripande infrastruktur inom kungens Kurva baserat på antal kvadratmeter tillkommen BTA enligt en fördelningsnyckel kopplad till användningsändamålet enligt detaljplanerna. Exploatören skall också bidra till kostnaden för Spårväg syd i det fall beslut om Spårvägen fattas inom ramen för Sverigeförandlingen. Kostnaden för spårvägen bestäms i kommande tilläggsavtal. Efter lagakraftvunnen detaljplan ska exploatören betala 100 % fram till år fyra och därefter en nedtrappning till 0 % år 9 fram till det år som Spårväg syd börjar påbörjar byggnation i en etapp som berör Kungens Kurva. Kostnaden för Spårväg syd beslutas i kommande tilläggsavtal, beroende på vilket utfallet blir i Sverigeförhandlingen. Överläggning I ärendet yttrar sig Malin Danielsson (L), Gunilla Helmerson (M), Birgitta Ljung (MP), Karl Henriksson (KD), Christian Ottosson (C), Daniel Dronjak (M), Rikard Lingström (S), Britt Björneke (V), Heléne Hill, samhällsbyggnadsdirektör, Charlotta Thureson Giberg, mark- och samhällsbyggnadschef, Henrik Nordström, planarkitekt och Albin Frandsen, exploateringsingenjör. Härefter förklaras överläggningen avslutad. Beslutet delges Natur- och byggnadsnämnden KF Fastigheter AB och KFF Bostadsutveckling Kungens Kurva AB

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-11-30 KS-2016/2743.218 1 (7) HANDLÄGGARE Frandsen, Albin Albin.Frandsen@huddinge.se Kommunstyrelsen Intentions- och markanvisningsavtal avseende bostäder för Diametern 2-6 och del av Kolartorp 1:1 mellan Huddinge kommun och KF Fastigheter AB och KFF Bostadsutveckling Kungens Kurva AB inom kommundelen Kungens kurva Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Intentions- och markanvisningsavtal mellan Huddinge kommun och KF Fastigheter AB och KFF Bostadsutveckling Kungens Kurva AB rörande fastigheterna Diametern 2,3,4,5 och 6 och del av Kolartorp 1:1 inom kommundelen Kungens kurva godkänns i enlighet med bilaga 1 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 30 november 2016. Sammanfattning KF Fastigheter AB, nedan kallad exploatören, har för kommunen presenterat ett projekt med ca 4200 bostäder i Kungens kurva. Projektet föreslås få en hög arkitektonisk utformning, inkludera dagligvaruhandel, LSS boende, offentligt finansierad service så som till exempel skolor och förskolor och inrymma handel i bottenplan i attraktiva entrélägen. Projektet ska även bland annat inkludera parker och anläggningar för omhändertagande av dagvatten. Det aktuella området för bostadsbebyggelse inkluderar exploatörens fastigheter Diametern 2 6 och del av kommunens fastighet Kolartorp 1:1. Kommunstyrelsens förvaltning har upprättat förslag till Plan för Samhällsbyggnadsprojekt 2017-2019, planen beräknas att antas av kommunfullmäktige 13 februari 2017. Inom planen ingår projektet för Diametern 2 m.fl. Planen beskriver att förslaget inte överensstämmer med nuvarande Översiktsplan men den påbörjade Fördjupade översiktsplanen för Kungens kurva kommer formuleras för att samspela med bostadsutveckling i området. Planuppdrag för projektet kommer att tas upp för beslut i kommunstyrelsen. Plankostnadsavtal upprättas med verkställighet genom planchefen. POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 301 70 E-POST OCH WEBB huddinge@huddinge.se www.huddinge.se

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-11-30 KS-2016/2743.218 2 (7) Anledningen till att intentions- och markanvisningsavtalet föreslås antas så tidigt i processen beror på projektets komplexitet och önskemål från exploatören om klarläggande gällande kostnader och kommande marköverlåtelse. Syftet med detta intentions- och markanvisningsavtal är att reglera förutsättningarna för markanvisning av överlåtelseområdet, att reglera framtagandet av ett planprogram och efterkommande detaljplaner för exploateringsområdet, samt att reglera förutsättningarna för genomförandet av detaljplanerna och förutsättningarna för överlåtelse av mark mellan parterna. Exploateringsområdet kommer att behöva planläggas etappvis efter antagande av planprogrammet. Exploatören skall ges möjlighet att förvärva Huddinge kommuns mark inom exploateringsområdet, del av Kolartorp 1:1. Ersättningen skall vara till marknadspris enligt kommande detaljplan. Exploatören skall till kommunen betala för övergripande infrastruktur inom Kungens kurva baserat på antal kvadratmeter tillkommen BTA enligt en fördelningsnyckel kopplad till användningsändamålet enligt detaljplanerna. Exploatören skall också bidra till kostnaden för Spårväg syd i det fall beslut om Spårvägen fattas inom ramen för Sverigeförandlingen. Kostnaden för spårvägen bestäms i kommande tilläggsavtal. Efter lagakraftvunnen detaljplan ska exploatören betala 100 % fram till år fyra och därefter en nedtrappning till 0 % år 9 fram till det år som Spårväg syd börjar påbörjar byggnation i en etapp som berör Kungens kurva. Kostnaden för Spårväg syd beslutas i kommande tilläggsavtal, beroende på vilket utfallet blir i Sverigeförhandlingen. Beskrivning av ärendet Bakgrund KF Fastigheter AB har för kommunen presenterat ett bostadsprojekt i Kungens kurva. Projektet föreslås få en hög arkitektonisk utformning, inkludera dagligvaruhandel, LSS boende, offentligt finansierad service så som till exempel skolor och förskolor och inrymma handel i bottenplan i attraktiva entrélägen. Projektet ska även bland annat inkludera parker och anläggningar för omhändertagande av dagvatten. Det aktuella området för bostadsbebyggelse inkluderar Exploatörens fastigheter Diametern 2 6 och del av Kommunens fastighet Kolartorp 1:1.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-11-30 KS-2016/2743.218 3 (7) Kommunstyrelsens förvaltning har upprättat förslag till Plan för Samhällsbyggnadsprojekt 2017-2019, planen beräknas att antas av kommunfullmäktige 13 februari 2017. Inom planen ingår projektet för Diametern 2 m.fl. Planen beskriver att förslaget inte överensstämmer med nuvarande Översiktsplan men den påbörjade Fördjupade översiktsplanen för Kungens kurva kommer formuleras för att samspela med bostadsutveckling i området. Befintliga förhållanden Inom Diametern 2 och Diametern 5 finns idag byggnader avsedda för kontor samt parkeringsytor, hyresgäster finns på fastigheterna. Gällande detaljplaner för aktuell del av Diametern medger användningen kontor och industri för fastigheterna Diametern 2-6 och användningen kontor för del av fastigheten Kolartorp 1:1. Projektet inryms inte i gällande detaljplanebestämmelser varför en ny detaljplan är nödvändig för att kunna genomföra projektet. Norr om området finns nuvarande Ikea och shoppingcenter samt den planerade utbyggda Tangentvägen. Området gränsar till utbyggt externhandelsområde i väster, där Fastigheten Kvadraten 2 inhyser Heron city och Segmentet 1 inhyser Orangeriet med bland annat K-Rauta. Figur 1: Karta över planorådet illustrerat med röd begränsningslinje.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-11-30 KS-2016/2743.218 4 (7) Figur 2: Karta över kommunal mark inom planområdet. Inriktning för nytt planprogram och detaljplaner Planprogrammet avser att pröva om exploateringsområdet kan planläggas för bostäder med en hög exploateringsgrad vilket i så fall kan generera cirka 4 200 bostäder. Beslut om uppdrag att ta fram ett planprogram fattas i ett separat ärende i kommunstyrelsen, genom ett planuppdrag Projektet ska få en hög arkitektonisk utformning, blandad upplåtelseform, inkludera dagligvaruhandel, LSS boende, offentligt finansierad service så som exempelvis skolor och förskolor och inrymma handel i bottenplan i attraktiva entrélägen. Programarbetet skall ta ställning till lämpligheten av bostäder om Spårväg syd uteblir. Programarbetet skall också bedöma lämpligheten av bostäder på platsen efter trafikutredning och möjlighet till skolplatser inom programområdet. Projektet ska även bland annat inkludera parker och anläggningar för omhändertagande av dagvatten. Parterna är också överens om att i programskedet ska Exploateringsområdet delas in i olika etapper och för var och en av etapperna ska en ny detaljplan upprättas. Intentionsavtal Med anledning av föreslaget planuppdrag har mark- och exploateringssektionen upprättat förslag till intentionsavtal- och markanvisningsavtal mellan kommunen och KF Fastigheter AB och KFF Bostadsutveckling Kungens Kurva AB inom exploateringsområdet.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-11-30 KS-2016/2743.218 5 (7) I samband med planprogrammet för Exploateringsområdet godkänns så ska ett tilläggsavtal till intentions- och markanvisningsavtalet tecknas mellan Parterna. Frågor rörande arkitektonisk utformning, exploateringsgrad, upplåtelseformer, skolor, förskolor, LSS-boende, handel i bottenplan, dagvatten, allmänna anläggningar och genomförande har bearbetats och kan därmed regleras ytterligare. Vidare ska tilläggsavtalet ytterligare reglera hur Parterna ska fördela kostnader avseende allmän plats och hantera ersättning eller kompensation för det fall att byggrätter hamnar ojämnt fördelat mellan Överlåtelseområdet och Exploatörens mark inom Exploateringsområdet. Detta gäller exempelvis vid placering av park och huvudgator. Beslut om planuppdrag för arbetet med planprogram för Exploateringsområdet ska ske i kommunstyrelsen tillsammans med detta. Därefter kommer intentions- och markanvisningsavtalet att gå vidare för beslut i kommunfullmäktige. Arbetet med planprogrammet beräknas pågå till och med 4:e kvartalet 2017. Därefter kan detaljplanearbete påbörjas och den första detaljplanen beräknas komma antas under 3:e kvartalet 2019. Markanvisning Exploatören ska i samband med att ny detaljplan antas för överlåtelseområdet erbjudas att förvärva hela eller del av överlåtelseområdet, som i den nya detaljplanen utläggs som kvartersmark inom överlåtelseområdet. Ersättning för marken skall vara marknadsmässig utifrån kommande detaljplan för överlåtelseområdet. Exploatören ges en option med ensamrätt att inom 7 år från tecknande av intentions- och markanvisningsavtal, med möjlighet till förlängning med 5 år om Överlåtelseområdet inte har hunnit planläggas. Optionen kan maximalt förlängas 3 gånger. Den förhållandevis långa optionen beror på att de kommande detaljplaner som berör överlåtelseområdet sannolikt planläggs sist. Allmänna anläggningar Förslaget till den fördjupade översiktsplanen för Kungens kurva kommer att resultera i övergripande infrastrukturombyggnader inom ett större område. Exploateringens tilltänkta bostadsprojekt medför att allmänna anläggningar behöver byggas ut och anpassas både inom och utom Exploateringsområdet. Exploatören ska bidra ekonomiskt till utförandet av sådana allmänna anläggningar. Kostnadsfördelningen planeras att ske i proportion till maximalt tillåten BTAyta enligt kommande detaljplaner och enligt en fördelningsnyckel kopplad till användningsändamålet enligt detaljplanerna. Det är den princip som är

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-11-30 KS-2016/2743.218 6 (7) gällande för all nyexploatering i Kungens kurva och möjliggör de infrastruktursatsningar som planeras i området. Exploatören ska för ny bebyggelse inom respektive detaljplanetapp bidra till kostnaden för del av Spårväg syd under förutsättning att projektet blir beslutat inom ramen för Sverigeförhandlingen. Programarbetet skall ta ställning till lämpligheten av bostäder i Kungens kurva om Spårväg syd uteblir. Den kostnad i kr per kvm tillåten BTA i de nya detaljplanerna som projektet kan åläggas att betala kommer att bestämmas i kommande tilläggsavtal. I det fall byggstart för etapp av Spårväg syd som inkluderar Kungens kurva beräknas ske senast inom fyra år från och med det att detaljplan vinner laga kraft ska exploatören erlägga 100 % av bidraget för kostnaden. Därefter skall exploatören erlägga betalning enligt följande tabell: Beräknad byggstart from dp Procent av bestämt bidrag 5 år 80% 6 år 60 % 7 år 40 % 8 år 20 % 9 år 0 % Allmänna anläggningar inom och i direkt anslutning till exploateringsområdet som erfordras för genomförandet av detaljplanerna skall exploatören ansvara för. Förvaltningens synpunkter Kommunstyrelsens förvaltning gör bedömningen att det upprättade förslaget till intentions- och markanvisningsavtal är rimligt. Avtalet bidrar till kommunens övergripande mål om ett ökat bostadsbyggande genom att skapa förutsättningar för ett stort tillskott av bostäder. Det bidrar även till verksamheter och service som förstärker Kungens kurva som en regional stadskärna. Därav föreslås att intentions- och markanvisningsavtal med KF Fastigheter AB och KFF Bostadsutveckling Kungens Kurva AB godkänns. Vesna Jovic Kommundirektör Heléne Hill Samhällsbyggnadsdirektör Frandsen, Albin Exploateringsingenjör

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-11-30 KS-2016/2743.218 7 (7) Bilagor 1. Intentions- och markanvisningsavtal mellan Huddinge kommun och KF Fastigheter AB och KFF Bostadsutveckling Kungens Kurva AB Beslutet delges Natur och byggnadsnämnden KF Fastigheter AB och KFF Bostadsutveckling Kungens Kurva AB Berörda nämnder utanför kommunstyrelsen

1 (10) Intentions- och markanvisningsavtal Diametern 2-6 och del av Kolartorp 1:1, Kungens kurva Följande intentions- och markanvisningsavtal om marköverlåtelse, exploatering och genomförande för fastigheterna Diametern 2-6 och del av Kolartorp 1:1 i Kungens kurva i Huddinge kommun har ingåtts mellan Huddinge kommun och KFF Bostadsutveckling Kungens Kurva AB, nedan kallade Parterna. KF Fastigheter AB är vid sidan av KFF Bostadsutveckling Kungens Kurva AB solidariskt ansvarig i enlighet med vad som framgår av 18 nedan. Kommunen Huddinge kommun 141 85 Huddinge Org nr 212000-0068 Nedan kallad Kommunen. Exploatören KFF Bostadsutveckling Kungens Kurva AB c/o KF Fastigheter AB 171 88 Solna Org nr 559056-7888 Nedan kallad Exploatören. Bolaget KF Fastigheter AB 171 88 Solna Org nr 556033-2446 Nedan kallad Bolaget. Exploateringsområdets preliminära avgränsning har markerats med röd begränsningslinje på bifogad karta, bilaga 1. Del av fastigheten Diametern2 och fastigheten Vinkeln 4 som ska överlåtas av Exploatören till Kommunen för genomförandet av Tangentvägens förlängning ingår inte i Exploateringsområdet. Överlåtelsesområdet avgränsning har markerats med grön begränsningslinje på bifogad karta, bilaga 2. Överlåtelseområdet avser den mark inom Exploateringsområdet som Kommunen äger och som ska överföras från Kommunen till Exploatören. Exploateringsområdets och Överlåtelseområdets avgränsningar kan komma ändras i mindre skala under det kommande planarbetet.

2 (10) INLEDANDE BESTÄMMELSER 1. Bakgrund Kungens kurva Skärholmen är i den regionala utvecklingsplanen för Stockholmsregionen utpekat som en regional stadskärna. Det är ett område med stor tillväxtpotential som ska kunna vara ett komplement till den centrala stadskärnan, i Stockholm. Huddinge kommun arbetar med en fördjupad översiktsplan alternativt en utvecklingsplan för den fortsatta utvecklingen av Kungens kurva. En viktig del i arbetet är att utveckla Kungens kurva så att området även omfattar bostäder. Bolaget som är moderbolag till Exploatören har för Kommunen presenterat ett bostadsprojekt i Kungens kurva. Det aktuella området för bostadsbebyggelse inkluderar de av Exploatören indirekt ägda fastigheterna Diametern 2 6 och del av Kommunens fastighet Kolartorp 1:1. Syftet med detta intentions- och markanvisningsavtal är att reglera förutsättningarna för markanvisning av Överlåtelseområdet, att reglera framtagandet av ett planprogram och efterkommande detaljplaner för Exploateringsområdet, samt att reglera förutsättningarna för genomförandet av detaljplanerna och förutsättningarna för överlåtelse av mark mellan Parterna. Exploateringsområdet kommer att planläggas i flera etapper. 2. Giltighet Detta intentions- och markanvisningsavtal blir för Parterna bindande endast under förutsättning - att Huddinge kommunfullmäktige godkänner detsamma senast 30 april 2017 och beslutet vinner laga kraft. Skulle ovanstående förutsättning inte uppfyllas är avtalet förfallet i sin helhet utan ersättningsskyldighet för någon av Parterna. 3. Avtalsstruktur I samband med att planprogrammet för Exploateringsområdet godkänns så ska ett tilläggsavtal till detta intentions- och markanvisningsavtal tecknas mellan Parterna. Frågor rörande arkitektonisk utformning, exploateringsgrad, upplåtelseformer, skolor, förskolor, LSS-boende, handel i bottenplan, dagvatten, allmänna anläggningar och genomförande ska bearbetats och kan därmed regleras ytterligare. Vidare ska tilläggsavtalet ytterligare reglera hur Parterna ska fördela kostnader avseende allmän plats och hantera ersättning eller kompensation för det fall att byggrätter fördelas ojämnt mellan Överlåtelseområdet och Exploatörens mark inom Exploateringsområdet. Detta gäller exempelvis vid placering av park och huvudgator. Tilläggsavtalet ska godkännas och undertecknas av Exploatören innan avtalet behandlas av kommunens samhällsbyggnadsutskott. I samband med varje ny detaljplan för Exploateringsområdet ska ett mark- och genomförandeavtal alternativt exploateringsavtal tecknas mellan Parterna. I detta avtal ska marköverlåtelser enligt 7 och genomförandet av detaljplanen i övrigt regleras. Mark- och

3 (10) genomförandeavtalet/exploateringsavtalet ska godkännas och undertecknas av Exploatören innan avtalet behandlas av kommunens samhällsbyggnadsutskott. 4. Markanvisning Exploatören ges en option med ensamrätt att inom 7 år från och med detta intentions- och markanvisningsavtal ikraftträdande och efter att ny detaljplan för främst bostäder inom Överlåtelseområdet har vunnit laga kraft teckna ett köpekontrakt/mark- och genomförandeavtal med Kommunen angående att förvärva Överlåtelseområdet, se 7.1. I det fall Överlåtelseområdet planläggs i flera steg, ska ett köpekontrakt/mark- och genomförandeavtal tecknas för respektive detaljplan. I det fall en detaljplan eller flera detaljplaner med nya byggrätter inte har vunnit laga kraft för Överlåtelseområdet innan optionen löper ut och detta inte beror på att Exploatören orsakat förseningen ska optionen förlängas om 5 år för varje gång för den del av Överlåtelseområdet som inte har hunnit planläggas. Optionen kan maximalt förlängas 3 gånger. 5. Detaljplan Gällande detaljplan För Exploateringsområdet gäller detaljplan för Kungens kurva XVIII, Dp 1-C-41, laga kraft 1997-02-22. Inom Exploateringsområdet medger detaljplanen användningen kontor och industri för fastigheterna Diametern 2-6 och användningen kontor för del av fastigheten Kolartorp 1:1. Ny detaljplan Parterna är överens om att ett planprogram ska tas fram för att pröva om Exploateringsområdet kan planläggas för bostäder med en hög exploateringsgrad vilket planeras generera cirka 4 200 bostäder. Projektet ska få en hög arkitektonisk utformning, inkludera dagligvaruhandel, LSS boende, offentligt finansierad service så som tex skolor och förskolor och inrymma handel i bottenplan i attraktiva entrélägen. Projektet ska även bland annat inkludera parker och anläggningar för omhändertagande av dagvatten. Parterna är också överens om att i programskedet ska Exploateringsområdet delas in i olika etapper och för var och en av etapperna ska en ny detaljplan upprättas. Plankostnadsavtal Kommunen ombesörjer framtagandet av planprogram och nya detaljplaner för Exploateringsområdet. Exploatören ska svara för alla kostnader för framtagande av planprogram, detaljplaner och erforderliga utredningar inom Exploateringsområdet. Exploatören ska teckna ett plankostnadsavtal med Kommunen. Annan pågående planering Exploatören är informerad om att det parallellt med planarbetet för Exploateringsområdet dels pågår ett arbete med en fördjupad översiktsplan eller utvecklingsplan för Kungens kurva samt ett pågående arbete angående Spårväg syd genom Sverigeförhandlingen. Projektet överensstämmer inte med framtaget förslag till fördjupad översiktsplan. Den fördjupade översiktsplanen alternativt kommande utvecklingsplan ska därmed omformuleras så att den

4 (10) stämmer överens med projektet. Ändringar av den fördjupade översiktsplanen ska ske på kommunens bekostnad. Exploatören är informerad om att detaljplanearbete och detaljprojektering pågår för Tangentvägen och dess förlängning. 6. Tidplan Beslut om planuppdrag för arbetet med planprogram för Exploateringsområdet planeras ske samtidigt som Huddinge kommunfullmäktige godkänner detta intentions- och markanvisningsavtal. Arbetet med planprogrammet beräknas pågå till och med 4:e kvartalet 2017. Därefter kan detaljplanearbete påbörjas och den första detaljplanen beräknas komma antas under 3:e kvartalet 2019. Exploateringsområdets utveckling är delvis beroende av utbyggnaden av Tangentvägen. Förutsatt att angöring kan ske från befintligt gatunät kan inflyttning av bostäderna ske innan Tangentvägen är utbyggd. MARKÖVERLÅTELSER 7. Marköverlåtelser Bestämmelserna enligt denna paragraf kommer att regleras mer i detalj i mark- och genomförandeavtal alternativt exploateringsavtal och separat köpekontrakt. 7.1 Marköverlåtelser inom Exploateringsområdet Exploatören ska i samband med att ny detaljplan antas för Överlåtelseområdet erbjudas att förvärva hela eller del av Överlåtelseområdet, som i den nya detaljplanen utläggs som kvartersmark inom Överlåtelseområdet. Som underlag för ersättning för den kvartersmark inom Överlåtelseområdet som ska överlåtas ska två opartiska värderingar göras av auktoriserade värderare. Parterna utser en värderingsman vardera. Värderingen görs utifrån ett marknadsvärde för hela eller del av Överlåtelseområdet i enlighet med kommande detaljplan, med hänsyn tagen till kostnader så som exempelvis ersättning för allmän plats, extraordinära kostnader för arkeologi, markarbeten, sanering och upplåtelseform. Vid värderingen ska det sammanlagda exploateringstalet beaktas för det fall att byggrätter hamnar ojämnt fördelat mellan Överlåtelseområdet och Exploatörens mark inom Exploateringsområdet. Genomsnittsvärdet av de två värderingarna ska användas vid beräkning av köpeskilling. För det fall de två värderingarna skiljer sig åt med mer än 20 % ska parterna gemensamt finna en annan lösning. Exploatören ska mot marknadsmässig ersättning överlåta till Kommunen all mark inom Exploateringsområdet som enligt de kommande detaljplanerna utläggs som allmän plats. Exploatören ska dock själv bekosta rivning och bortförande av befintliga byggnader och tomtanläggningar inom allmän plats, dvs Kommunen betalar ingen ersättning för dessa kostnader.

5 (10) 7.2 Marköverlåtelser för Tangentvägens förlängning Exploatören ska överlåta cirka 1 200 m 2 mark inom fastigheten Diametern 2 och hela fastigheten Vinkeln 4 till Kommunen som erfordras för utbyggnaden av Tangentvägen enligt den detaljplan som är under framtagande för Tangentvägens förlängning. Detta ska vidare regleras i separata marköverlåtelseavtal som ska tecknas samtidigt som detta intentions- och markanvisningsavtal. 7.3 Marköverlåtelse för Spårväg syd genom Kungens kurva Exploatören ska utan ersättning överlåta erforderlig mark till Kommunen inom fastigheten Diametern 2 som kan komma att erfordras för utbyggnad av Spårväg syd längs med Dialoggatan. Detta ska vidare regleras i kommande mark- och genomförandeavtal alternativt exploateringsavtal. 8. Fastighetsbildning Kommunen ansöker om nödvändig fastighetsbildning för att föra över allmän plats till Kommunens fastighet. Dessa förrättningsåtgärder bekostas av Kommunen. Kommunen ansöker om nödvändig fastighetsbildning för Överlåtelseområdet. Dessa förrättningsåtgärder bekostas av Exploatören. Exploatören ska ansöka om eventuella övriga fastighetsbildningsåtgärder (avstyckningar, ledningsrätter, gemensamhetsanläggningar mm) som kan erfordras för genomförande av detaljplanerna. Kostnaderna härför betalas av Exploatören. ANLÄGGNINGAR 9. Allmänna anläggningar Den fördjupade översiktsplanen för Kungens kurva kommer att resultera i övergripande infrastrukturombyggnader inom ett större område. Exploateringens tilltänkta bostadsprojekt medför att allmänna anläggningar behöver byggas ut och anpassas både inom och utom Exploateringsområdet. Exploatören ska bidra ekonomiskt till utförandet av sådana allmänna anläggningar. Aktuella åtgärder och kostnader enligt nedan ska regleras mer detaljerat i kommande mark- och genomförandeavtal alternativt exploateringsavtal för Exploateringsområdet. 9.1 Övergripande infrastrukturkostnader Förutsättningar för Kommunen att kräva ersättningar för utbyggnad av infrastruktur inom det fördjupade översiktsplaneområdet är att detaljplan för del av Exploateringsområdet vinner laga kraft. Kostnaden för infrastrukturen ska fördelas på fastighetsägarna inom det fördjupade översiktsplaneområdet för Kungens kurva. Kostnadsuttag ska ske successivt allteftersom det fördjupade översiktsplaneområdet byggs ut. Kostnadsfördelningen planeras att ske i proportion till maximalt tillåten BTA-yta enligt kommande detaljplaner och enligt en fördelningsnyckel kopplad till användningsändamålet enligt detaljplanerna. Kostnaderna avser t.ex. utbyggnaden av

6 (10) allmänna gator i Kungens kurva och ska fördelas i huvudsaklig enlighet med bilaga 3, Preliminär kostnadsfördelning av allmänna anläggningar vid utbyggnad av Kungens kurva, Huddinge kommun (24 februari 2016). Kostnaden härför ska betalas av Exploatören. 9.2 Spårväg syd Exploatören ska för ny bebyggelse inom respektive detaljplanetapp bidra till kostnaden för kollektivtrafikändamål avseende spårbunden trafik till Kungens kurva nedan kallad Spårväg syd förutsatt att Länsplan för regional transportinfrastruktur eller motsvarande beslut eller plan, som inkluderar Spårväg syd, har antagits när detaljplan vinner laga kraft. I det fall byggstart för etapp av Spårväg syd som inkluderar Kungens kurva beräknas ske senast inom fyra år från och med det att detaljplan vinner laga kraft ska Exploatören erlägga 100 % av bidraget för kostnaden. Om byggstart för etapp av Spårväg syd som inkluderar Kungens kurva beräknas ske mer än fyra år från och med det datum detaljplan vinner laga kraft ska Exploatören erlägga en lägre ersättning. Ersättningen Exploatören ska betala sänks med 20 % per år fram till och med år 9, se tabell nedan. Beräknad byggstart from dp Procent av bestämt bidrag 5 år 80% 6 år 60 % 7 år 40 % 8 år 20 % 9 år 0 % Exploatörens betalningsskyldighet ska inträda i takt med att utbyggnad av bebyggelse sker. För det fall Spårväg syd, som inkluderar Kungens kurva, av någon anledning inte skulle genomföras eller beräknad byggstart försenas ska Kommunen återbetala alternativt på annat sätt reglera av Exploatören erlagt bidrag. Kostnaden som området ska betala för utbyggnaden av Spårväg syd har inte bestämts ännu. Den kostnad i kr per kvm tillåten BTA i de nya detaljplanerna som projektet kan åläggas att betala kommer att bestämmas i kommande tilläggsavtal. 9.3 Infrastrukturkostnader inom Exploateringsområdet Exploatören ska betala de faktiska kostnaderna för utbyggnad av allmänna anläggningar, t ex lokalgator, inom Exploateringsområdet som erfordras för genomförandet av detaljplanerna inom Exploateringsområdet. 9.4 Infrastrukturkostnader i anslutning till Exploateringsområdet Exploatören ska bekosta åtgärder på allmänna anläggningar i anslutning till Exploateringsområdet direkt orsakade av nya detaljplaner inom Exploateringsområdet, t ex infarter.

7 (10) AVGIFTER 10. Plan- och bygglovsavgifter Exploatören ska erlägga avgifter för bygglov i enlighet med Kommunens taxa. Exploatören bekostar planprogram- och detaljplaneläggning inom Exploateringsområdet genom särskilt plankostnadsavtal. Ingen planavgift ska därmed tas ut i samband med bygglovsskedet. 11. Ledningar Samtliga avgifter för anslutning av vatten, avlopp, fjärrvärme, el och tele etc. inom Exploateringsområdet betalas av Exploatören. Det åligger Exploatören att hos respektive ledningsägare, i god tid förvissa sig om eventuella befintliga ledningars läge och kapacitet samt informera sig om eventuella flyttningskostnader. Exploatören ska bekosta eventuell flyttning av ledningar till följd av utbyggnad inom Exploateringsområdet. Om flytt av ledningar även behövs utanför Exploateringsområdet som beror på utbyggnad inom Exploateringsområdet ska Exploatören bekosta dessa. GENOMFÖRANDE 12. Gestaltningsprogram För att samordna och skapa gemensamma kvaliteter i anläggandet av Exploateringsområdet avser Parterna att upprätta ett eller flera gestaltningsprogram. Gestaltningsprogrammet ska utgöra ett för Kommunen och Exploatören gemensamt underlag för projektering, bygglovhantering, byggande och förvaltning av anläggningar inom Exploateringsområdet. Gestaltningsprogrammet utarbetas av Exploatören i samråd med Kommunen. Kostnaden regleras i kommande plankostnadsavtal och betalas av Exploatören. 13. Flera aktörer och upplåtelseformer Exploatören ska involvera flera aktörer i projektet för att ge området en variation i arkitektur, bostäder, standard med mera. Exploatören ska sträva efter att upplåta en del av bostadsbebyggelsen med hyresrätt. För Överlåtelseområdet ska upplåtelseformer regleras i Markoch genomförandeavtal. 14. Vitesförelägganden I mark- och genomförandeavtal alternativt exploateringsavtal ska särskilda paragrafer sanktioneras med vite. Summorna för respektive vite fastläggs i mark- och genomförandeavtal alternativt exploateringsavtal. Vitesbelopp och genomförandetider ska vara rimliga och fastställas i samråd mellan parterna. Exploatören ska ställa säkerhet för vite för allmänna platser.

8 (10) 15. Kommunala riktlinjer och bestämmelser Exploatören åtar sig att följa politiskt beslutade program och övriga riktlinjer, såsom till exempel dagvatten- och parkeringsstrategier, vid utformningen och genomförandet av Exploateringsområdet. ALLMÄNNA AVTALSBESTÄMMELSER 16. Avtalets upphörande Detta avtal upphör att gälla i sin helhet om - Kommunen inte fattar beslut om antagande om planprogram för Exploateringsområdet senast 2018-12-31 - Beslut om antagande av planprogram inte vinner laga kraft Om så sker ska Exploatören svara för samtliga egna kostnader enligt detta intentions- och markanvisningsavtal samt även för andra av Exploatören nedlagda kostnader i projektet. Ingen av Parterna äger någon annan rätt till ersättning för direkta eller indirekt nedlagda kostnader av något slag. 17. Överlåtelse Avtal Detta intentions- och markanvisningsavtal får inte överlåtas på annan utan skriftligt godkännande av Kommunen. Vid överlåtelse ska Exploatören svara för samtliga uppkomna kostnader enligt separat plankostnadsavtal fram till tidpunkten för överlåtelse av intentions- och markanvisningsavtalet, Exploatören ska förbinda den nye ägaren vad som ingår i plankostnadsavtalet. Fastighet Vid överlåtelse av fastighet eller del därav som omfattas av detta intentions- och markanvisningsavtal ska Exploatören förbinda den nye ägaren att iaktta vad som åvilar Exploatören enligt detta intentions- och markanvisningsavtal så att detta blir gällande mot varje kommande ägare av Exploateringsområdet eller del därav. Detta intentions- och markanvisningsavtal ska bifogas i avskrift. Innan överlåtelse sker ska Exploatören skriftligen underrätta Kommunen. Ska också detta intentions- och markanvisningsavtal överlåtas på den nya ägaren gäller första stycket likväl. Ovanstående åtaganden ska inte gälla för det fall överlåtelse sker till Kommunen. 18. Solidariskt ansvar Exploatören och Bolaget ansvarar solidariskt för de ekonomiska åtagandena och alla förpliktelser enligt detta intentions- och markanvisningsavtal. Vid överlåtelse av detta avtal, fastighet inom

9 (10) Exploateringsområdet, eller förändring av ägandet av Exploatören är Bolaget fortsatt solidariskt ansvarig enligt detta avtal fram till dess att Kommunen skriftligen godkänt att Bolaget frånträder ansvaret. I kommande exploateringsavtal och mark- och genomförandeavtal ska Exploatören ställa tillfredställande säkerhet för fullgörandet av alla förpliktelser, se 14. 19. Ändringar Ändringar eller tillägg till detta intentions- och markanvisningsavtal ska vara skriftliga för att vara gällande. 20. Tvist Tvist rörande tolkning eller tillämpning av detta intentions- och markanvisningsavtal ska avgöras av svensk allmän domstol.

10 (10) Detta avtal har upprättats i tre likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt. Huddinge Ort: Datum: 2017- Datum: - För Huddinge kommun För KFF Bostadsutveckling Kungens Kurva AB........ Ort: Datum: - För KF Fastigheter AB.... KS-2016/2743.218 Bilagor Bilaga 1 Karta med Exploateringsområdet markerat med röd begränsningslinje Bilaga 2 Karta med Överlåtelseområdet markerat med grön begränsningslinje Bilaga 3 - Preliminär kostnadsfördelning av allmänna anläggningar vid utbyggnad av Kungens Kurva, Huddinge Kommun (24 februari 2016).

ÖVERSIKT Huddinge kommun, Mark- och exploateringsavdelningen Ärendebeskrivning Bilaga 1: Exploateringsområdet Datum 2016-12-19 Handläggare Albin Frandsen Skala 1 :361 O Exploatering

ÖVERSIKT Huddinge kommun, Mark- och exploateringsavdelningen Ärendebeskrivning Bilaga 2: Överlåtelseområdet Datum 2016-12-19 Handläggare Albin Frandsen Skala 1 :361 O Exploatering

Preliminä r kostnädsfo rdelning äv ällmä nnä änlä ggningär vid utbyggnäd äv Kungens kurvä, Huddinge kommun 24 februari 2016

Innehåll Inledning 3 Förutsättningar 3 Förslag till fördelningsprinciper 3 Planerad exploatering 3 Andelstal 4 Bedömda kostnader 5 Sammanställning av kostnader för allmänna anläggningar... 7 Kostnadsutfall per användningskategori 7 Slutsatser och kommentarer 7

Inledning Huddinge kommun har tagit fram ett förslag till en fördjupad översiktsplan (FÖP). För att Kungens kurva ska kunna utvecklas enligt FÖP:en planeras allmänna anläggningar byggas ut i området i samband med att fastigheterna i området exploateras. Kostnaden för att bygga ut de allmänna anläggningarna kommer att fördelas på de fastigheter som har nytta av de allmänna anläggningarna. Nedan följer en redovisning av fördelningsmodellen. Förutsättningar Rapporten är baserad på den information (BTA-uppgifter och vägdragningsförslag) som finns tillgänglig i samrådsförslaget för FÖP:en (mars 2010). Efter samrådsskedet av FÖP:en har det framkommit att det även är önskvärt att det planeras för bostäder i Kungens kurva. FÖP:ens förslag gällande BTA-uppgifter och vägdragning har därmed reviderats i denna rapport med hänsyn till att bostäder ska planeras i området. Förslag till fördelningsprinciper Kostnaderna för utbyggnad av allmänna anläggningar inom FÖP-området ska fördelas mellan berörda fastigheter. Fördelningen utformas enligt principer som efterliknar uttag av gatukostnadsersättning enligt Plan och bygglagen (PBL). Därmed görs fördelningen på en skälig och rättvis grund utifrån parametrarna: kostnadsunderlag, fördelningsområde och fördelningsgrund. Fördelningsområdet utgörs av samtliga fastigheter inom FÖP-området som ligger söder om E4/E20, då alla fastigheter bedöms ha nytta av de anläggningar som föreslås ingå i kostnadsunderlaget. Kostnaderna för all utbyggnad av allmänna anläggningar fördelas inom ett och samma fördelningsområde med omfattning enligt ovan. Motiveringen till detta är att det är ett väl sammanlänkat gatunät där varje enskild fastighet har nytta av den totala utformningen och möjliga trafikrörelser inom gatunätet. Nedanstående fördelning baseras på detta resonemang. Fastigheter norr om E4/E20 ingår inte i fördelningsområdet med motiveringen att det inte finns en tydlig nytta för dessa fastigheter med de åtgärder som är koncentrerade söder om E4/E20. Däremot bör dessa fastigheter bidra till åtgärder som sker i närliggande områden. Sådana kostnader är dock inte studerade i detta PM. Inom fördelningsområdet föreslås verksamheter för handel, bostäder, kontor, icke störande verksamheter, upplevelser, utbildning och idrott. I vilken utsträckning handel medges varierar inom fördelningsområdet. Vid tilldelning av andelstal är det vilken verksamhet som medges som ska vara avgörande och inte vilken verksamhet som för stunden bedrivs på fastigheten. Inom fördelningsområdet finns flera möjliga användningssätt för vardera fastighet. Andelstalet bör bestämmas utifrån det användningssätt som har det högsta andelstalet enligt vad som beskrivs i det följande. Planerad exploatering Befintlig bebyggelse inom FÖP-området uppgår till cirka 500 000 m 2 BTA. Om förslaget till FÖP Kungens kurva genomförs fullt ut möjliggörs ytterligare cirka 800 000 m 2 BTA. Efter genomförande av FÖP Kungens kurva kan alltså området innehålla cirka 1 300 000 m 2 BTA bebyggelse. Med anledning av att FÖP 3

Ovanstående bruttoarea har förändrats med anledning av att det även finns ett förslag på att det ska finnas bostäder inom området. Bedömd nytillkommande bruttoarea är cirka 950 000 m 2 BTA varav 650 000 m 2 BTA bostäder. Blåmarkerade områden i kartan nedan redovisar var bostäder eventuellt kan komma att planeras. Bild: Förslag till fördjupad översiktsplan, strukturplan. Kungens kurva ännu inte är antagen finns en osäkerhet i ovanstående siffror för BTA. En osäkerhetsfaktor har därmed lagts in där all BTA för kategorin handel och uppleveler byggs ut men endast 75 % av BTA för övriga kategorier (icke störande verksamhet, övrigt, kontor och utbildning) antas byggas ut. Andelstal Den fördelningsmodell som föreslås grundar sig på att ju större mängd trafik en viss bebyggelse bedöms generera desto större bedöms nyttan av vägarna vara för fastigheten. Gatunätet ses som en helhet till nytta för varje enskild fastighet utan bedömning om varifrån eller med vilken målpunkt trafiken rör sig. För att bedöma relationen och få en uppfattning av trafikalstringen har Huddinge kommuns parkeringsnorm studerats. Stor del av Kungens kurva är sedan tidigare bebyggd. Vissa fastigheter är sedan tidigare fullt utnyttjade avseende byggrätt medan andra har mer byggrätt att utnyttja alternativt har bebyggelse som går att ändras till annan användning. Även befintlig bebyggelse bedöms ha nytta av de anläggningar som byggs ut. Dock bör andelstal för befintlig bebyggelse sättas lägre än för tillkommande bebyggelse, eftersom befintlig bebyggelse redan har tillgång till någon form av vägar. Andelstalen för befintlig bebyggelse har därför halverats. I likhet med tillkommande bebyggelse bör andelstal för befintlig bebyggelse bestämmas utifrån möjlig 4

användning inom fastigheten. Alltså bör en fastighet som idag används för kontor få andelstal för handel om framtida planering kommer att tillåta denna användning. I nedanstående tabell framgår andelstalet per m 2 BTA för respektive användningskategori. Användningskategori Andelstal ny exploatering Icke störande verksamheter 1,0 0,5 Övrigt 1,0 0,5 Kontor, utbildning 2,0 1,0 Handel, upplevelser 5,0 2,5 Bostäder 1,0 0,5 Andelstal befintlig bebyggelse Bedömda kostnader Nedan redovisas den bedömda totala kostnaden för de allmänna anläggningar som erfordras för att exploateringen inom Kungens kurva ska kunna genomföras. En tätare gatustruktur planeras jämfört med dagens och en strävan finns efter att förbättra framkomligheten för gång- och cykeltrafikanter. I kostnadsbedömningen inkluderas projektering, anläggning, belysning, sidoområden och för anläggningarna i övrigt nödvändiga åtgärder. Kostnadsbedömningen baseras på anläggningskostnader som avser kostnadsnivå februari 2015. För att kunna genomföra planerad gatuutbyggnad behöver markintrång ske på vissa privatägda fastigheter. De fastighetsägare som påverkas får eventuellt ersättning för erforderligt markintrång. I kostnadsunderlaget ingår kostnaden för intrångsersättning. Förutom kostnader för allmänna anläggningar ingår i kostnadsunderlaget även kostnader för allmänna anläggningar hänförliga till Förbifarten. Vägdragningen inom de planerade bostadsområdena kommer troligtvis inte att se ut som i förslaget till FÖP:en. Kostnaden för vägarna med numren 8, 9, 24 och 25 i kartan nedan kommer att belasta bostadsprojekten och är därmed inte redovisade i tabellen nedan. 5

23 22 34 31 5 26 32 33 7 19 6 10 14 330 15 16 1 8 11 24 2 25 9 3 4 17 18 12 13 20 21 28 27 29 Bild: Förslag till fördjupad översiktsplan, strukturplan. Kostnadspost Siffrorna inom parantes är kopplade till kartan ovan. Tangentvägen (1-3) och Figurvägen *1 (4) Månskärsvägen (5-7) Kungens kurvaleden (10-13) Dialoggatan (14-16) Diagonalvägen (17-18) Videgårdsvägen, ny infartsgata (19) Smistavägen (20-21) Smista allé (22-23) Övriga gator (26-29, 34) Torgyta korsningen Tangentvägen/Dialoggatan (30) Gc-väg vid Ikea, standardökning (31) Gc-väg mellan fastigheterna Kvadraten 3 och 2 (32) Bidrag till ny trafikplats (33) Intrångsersättning Bedömda kostnader allmänna anläggningar Kostnad, ca 86 miljoner kronor 29 miljoner kronor 44 miljoner kronor 29 miljoner kronor 11 miljoner kronor 18 miljoner kronor 13 miljoner kronor 15 miljoner kronor 34 miljoner kronor 15 miljoner kronor 7 miljoner kronor 7 miljoner kronor 12 miljoner kronor 36 miljoner kronor ca 356 miljoner kronor 1* Heter idag Tangentvägen men kommer i samband med Tangentvägens ombyggnad byta namn till Figurvägen. 6

Sammanställning av kostnader för allmänna anläggningar De bedömda kostnaderna för allmänna anläggningar inklusive allmänna anläggningar hänförliga till Förbifart Stockholm beräknas totalt uppgå till cirka 356 miljoner kronor. Enligt PBL får gatukostnader tas ut för anläggningar som avser ett exploateringsområdes behov. Anläggningar som avser ett större behov än det enskilda exploateringsområdet ska finansieras via skattekollektivet, så kallade generalplaneanläggningar. Till generalplanekostnader räknas normalt trafikleder för genomfartstrafik. Kungens kurva omfattar gator med storskalig struktur som till exempel Kungens kurvaleden och Smistavägen. Dessa gator har dock en tydlig lokal nytta med flera infarter till området och bedöms därför inte utgöra generalplaneanläggningar. Kostnader för överbyggnad över E4/E20 i höjd med Skärholmens centrum för att sammanbinda Kungens kurva med Skärholmen som finns beskriven i FÖP Kungens kurva är inte heller inkluderad i kostnadsunderlaget då det råder osäkerhet när i tiden utbyggnad kommer att ske samt om vilken utformning och dimension överbyggnaden kommer få. Kostnadsutfall per användningskategori I tabellen nedan framgår utfallet av kostnadsfördelningen per m 2 BTA för respektive användningskategori med omfattningen av bruttoareor och kostnadsunderlag. Ny exploatering Bef bebyggelse Totalt Kostnad som fördelas 228 000 000 kr 128 000 000 kr 356 000 000 kr Antal andelar 1 340 750 st 749 350 st 2 090 100 st varav icke störande verksamheter 170 kr/m 2 BTA 85 kr/m 2 BTA varav övrigt 170 kr/m 2 BTA 85 kr/m 2 BTA varav kontor, utbildning 340 kr/m 2 BTA 170 kr/m 2 BTA varav handel, upplevelser 850 kr/m 2 BTA 425 kr/m 2 BTA varav bostäder 170 kr/m 2 BTA - Slutsatser och kommentarer Kostnadsfördelningarna ska uppdateras efterhand som osäkerhetsfaktorer kring exploateringen minskar. Av den totala kostnaden belastar enligt fördelningen cirka 35 % befintlig bebyggelse. Det motsvarar cirka 130 miljoner kronor. Vid genomförande av gatukostnadsutredning enligt PBL hade det varit möjligt att ta ut dessa kostnader av fastighetsägarna. Genomförande av FÖP:en och utbyggnad av allmänna anläggningar planeras ske etappvis och pågå under flera år. Vid avtalstecknande ska anläggningar identifieras som ska utföras och att det balanseras mot de gatukostnader som då är möjliga att ta ut. Den enskilde fastighetsägaren kan då belastas med ett uttag som 7

motsvarar andelen för den totala utbyggnaden men som vid tillfället för uttaget går till utbyggnad av en eller några specifika anläggningar. Den långa utbyggnadstiden kan innebära att kommunen bygger ut och finansierar en anläggning men att kommunen först några år senare kan ta ut gatukostnader av en fastighetsägare. I detta tidiga skede finns en rad osäkerheter och ställningstaganden som påverkar fördelningen och fördelningens storlek, såsom bruttoareor och beräknade anläggningskostnader. Förändringar i dessa variabler påverkar resultatet av kostnadsfördelningen. Vad gäller bruttoareor finns osäkerheter till exempel vad gäller befintliga och tillkommande bruttoareor samt kommande tillåten markanvändning. Eftersom detaljplaneläggning ännu inte har påbörjats för flera av fastigheterna finns inga säkra uppgifter om vilka bruttoareor som kommer bli de slutgiltiga. Även beräknade anläggningskostnader är en osäkerhetspost. Inte minst på grund av att utbyggnaden kommer att ske under lång tid och kostnaderna därmed kan komma att förändras över tiden. Kostnadsfördelningen ska alltså slutligen revideras så att den stämmer överens med den slutgiltiga FÖP:en. 8

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsen 1 februari 2017 12 Paragraf Diarienummer KS-2016/2745.348 Köp av mark för genomförande av Tangentvägens förlängning i Kungens kurva Kommunstyrelsens beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering mellan B-Slutaren KB och Huddinge kommun där fastigheten Vinkeln 4 genom köp överförs till kommunens fastighet Juringe 2, godkänns i enlighet med bilaga 1 till kommunstyrelsens förvaltning, tjänsteutlåtande daterat den 30 november 2016. 2. Ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering mellan KFF Kungens Kurva 2 AB och Huddinge kommun där del av fastigheten Diametern 2 genom köp överförs till kommunens fastighet Juringe 2, godkänns i enlighet med bilaga 2 till kommunstyrelsens förvaltning, tjänsteutlåtande daterat den 30 november 2016. Sammanfattning En ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering har upprättats med KFF Kungens Kurva 2 AB och B-Slutaren KB där kommunen avser köpa del av fastigheten Diametern 2 och fastigheten Vinkeln 4. Ersättningen för marken är enligt överenskommelserna 3 000 000 kr respektive 28 750 000 kr. Ersättningarna är något lägre än genomförda värderingar. Områdena ligger inom Kungens kurva, söder om IKEA:s varuhus. Syftet med förvärvet är att möjliggöra för en förlängning av Tangentvägen till Dialoggatan. Utbyggnaden av Tangentvägens förlängning föreslås för att möjliggöra intentionerna i den fördjupade översiktsplanen för Kungens kurva, som har varit på samråd våren 2010. Det är ett steg i utvecklingen av Kungens kurva till en mer urban stadsdel med tätare gatu- och bebyggelsestruktur. Detaljplan för Tangentvägens förlängning har varit på granskning under hösten 2014 och kommer slås samman med detaljplanen för IKEA:s fastighet. Den gemensamma detaljplanen förväntas antas av kommunfullmäktige under 2017. Överenskommelserna är villkorade av att kommunfullmäktige godkänner dessa och att detaljplanen för Tangentvägens förlängning antas av Kommunfullmäktige och därefter vinner laga kraft. Totala kostnaden, för markersättning om 31 750 000 kr och en mindre summa för fastighetsbildning, kommer att belasta budgeten för utbyggnad av infrastruktur inom det fördjupade översiktsplaneområdet för Kungens kurva. Kostnaden för infrastrukturutbyggnaden inom Kungens kurva kommer att tas ut i form av gatukostnad från de olika fastighetsägarna inom det fördjupade översiktsplaneområdet allt eftersom området byggs ut.

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Beslutet delges KFF Kungens Kurva 2 AB B-Slutaren AB

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskott 18 januari 2017 8 Paragraf Diarienummer KS-2016/2745.348 Köp av mark för genomförande av Tangentvägens förlängning i Kungens kurva Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskotts beslut Samhällsbyggnadsutskottet föreslår kommunstyrelsen att föreslå kommunfullmäktige att besluta i enlighet med föreliggande förslag till beslut. Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering mellan B-Slutaren KB och Huddinge kommun där fastigheten Vinkeln 4 genom köp överförs till kommunens fastighet Juringe 2, godkänns i enlighet med bilaga 1 till kommunstyrelsens förvaltning, tjänsteutlåtande daterat den 30 november 2016. 2. Ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering mellan KFF Kungens Kurva 2 AB och Huddinge kommun där del av fastigheten Diametern 2 genom köp överförs till kommunens fastighet Juringe 2, godkänns i enlighet med bilaga 2 till kommunstyrelsens förvaltning, tjänsteutlåtande daterat den 30 november 2016. Sammanfattning En ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering har upprättats med KFF Kungens Kurva 2 AB och B-Slutaren KB där kommunen avser köpa del av fastigheten Diametern 2 och fastigheten Vinkeln 4. Ersättningen för marken är enligt överenskommelserna 3 000 000 kr respektive 28 750 000 kr. Ersättningarna är något lägre än genomförda värderingar. Områdena ligger inom Kungens Kurva, söder om IKEA:s varuhus. Syftet med förvärvet är att möjliggöra för en förlängning av Tangentvägen till Dialoggatan. Utbyggnaden av Tangentvägens förlängning föreslås för att möjliggöra intentionerna i den fördjupade översiktsplanen för Kungens Kurva, som har varit på samråd våren 2010. Det är ett steg i utvecklingen av Kungens Kurva till en mer urban stadsdel med tätare gatu- och bebyggelsestruktur. Detaljplan för Tangentvägens förlängning har varit på granskning under hösten 2014 och kommer slås samman med detaljplanen för IKEA:s fastighet. Den gemensamma detaljplanen förväntas antas av kommunfullmäktige under 2017. Överenskommelserna är villkorade av att kommunfullmäktige godkänner dessa och att detaljplanen för Tangentvägens förlängning antas av Kommunfullmäktige och därefter vinner laga kraft. Totala kostnaden, för markersättning om 31 750 000 kr och en mindre summa för fastighetsbildning, kommer att belasta budgeten för utbyggnad av infrastruktur inom det fördjupade översiktsplaneområdet för Kungens Kurva. Kostnaden för infrastrukturutbyggnaden inom Kungens Kurva kommer att tas ut i form av

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG gatukostnad från de olika fastighetsägarna inom det fördjupade översiktsplaneområdet allt eftersom området byggs ut. Överläggning I ärendet yttrar sig Malin Danielsson (L), Charlotta Thureson Giberg, mark- och exploateringschef, Sara Heelge Vikmång (S), Heléne Hill, samhällsbyggnadsdirektör, Marica Lindblad (MP), Karl Henriksson (KD), Rikard Lingström (S), Daniel Dronjak (M), Albin Frandsen, exploateringsingenjör, Niklas Andersson, konsult NAI Svefa och Ulrika Adlerz-Lind, konsult Hifab AB. Härefter förklaras överläggningen avslutad. Beslutet delges KFF Kungens Kurva 2 AB B-Slutaren AB

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-11-30 KS-2016/2745.348 1 (5) HANDLÄGGARE Frandsen, Albin Albin.Frandsen@huddinge.se Kommunstyrelsen Köp av mark för genomförande av Tangentvägens förlängning i Kungens kurva Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering mellan B-Slutaren KB och Huddinge kommun där fastigheten Vinkeln 4 genom köp överförs till kommunens fastighet Juringe 2, godkänns i enlighet med bilaga 1 till kommunstyrelsens förvaltning, tjänsteutlåtande daterat den 30 november 2016. 2. Ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering mellan KFF Kungens Kurva 2 AB och Huddinge kommun där del av fastigheten Diametern 2 genom köp överförs till kommunens fastighet Juringe 2, godkänns i enlighet med bilaga 2 till kommunstyrelsens förvaltning, tjänsteutlåtande daterat den 30 november 2016. Sammanfattning En ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering har upprättats med KFF Kungens Kurva 2 AB och B-Slutaren KB där kommunen avser köpa del av fastigheten Diametern 2 och fastigheten Vinkeln 4. Ersättningen för marken är enligt överenskommelserna 3 000 000 kr respektive 28 750 000 kr. Ersättningarna är något lägre än genomförda värderingar. Områdena ligger inom Kungens kurva, söder om IKEA:s varuhus. Syftet med förvärvet är att möjliggöra för en förlängning av Tangentvägen till Dialoggatan. Utbyggnaden av Tangentvägens förlängning föreslås för att möjliggöra intentionerna i den fördjupade översiktsplanen för Kungens kurva, som har varit på samråd våren 2010. Det är ett steg i utvecklingen av Kungens kurva till en mer urban stadsdel med tätare gatu- och bebyggelsestruktur. Detaljplan för Tangentvägens förlängning har varit på granskning under hösten 2014 och kommer slås samman med detaljplanen för IKEA:s fastighet. Den gemensamma detaljplanen förväntas antas av kommunfullmäktige under 2017. POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 301 70 E-POST OCH WEBB huddinge@huddinge.se www.huddinge.se

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-11-30 KS-2016/2745.348 2 (5) Överenskommelserna är villkorade av att kommunfullmäktige godkänner dessa och att detaljplanen för Tangentvägens förlängning antas av Kommunfullmäktige och därefter vinner laga kraft. Totala kostnaden, för markersättning om 31 750 000 kr och en mindre summa för fastighetsbildning, kommer att belasta budgeten för utbyggnad av infrastruktur inom det fördjupade översiktsplaneområdet för Kungens kurva. Kostnaden för infrastrukturutbyggnaden inom Kungens kurva kommer att tas ut i form av gatukostnad från de olika fastighetsägarna inom det fördjupade översiktsplaneområdet allt eftersom området byggs ut. Beskrivning av ärendet Kommunen avser bygga om Tangentvägen i nuvarande sträckning i anslutning till Smistavägen och vidare bygga ut en förlängning till Dialoggatan. För att genomföra förlängningen behöver kommunen bland annat lösa in fastigheten Vinkeln 4 och del av fastigheten Diametern 2. Fastigheterna är belägna i Kungens kurva precis söder om IKEA:s varuhus. För området avseende Tangentvägens förlängning har detaljplan varit på granskning under perioden 9 september 10 oktober 2014. Detaljplanen kommer slås samman med detaljplanen för IKEA:s fastigheter Kurvan 2 och 5. Den gemensamma detaljplanen förväntas antas i Kommunfullmäktige under 2017. Karta över planområdet markerat med vitt. Detaljplanen för Tangentvägen och Kurvan 2 och 5 är en del i omvandlingen av Kungens kurva till en mer urban miljö med tätare gatu och bebyggelsestruktur och skapa förutsättningar för nya arbetsplatser och bostäder. Norr om Tangentvägen pågår just nu planläggning för en utvidgning av IKEA:s verksamhet och söder om vägen vill KF utveckla marken för nya bostäder.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-11-30 KS-2016/2745.348 3 (5) Området inom del av fastigheten Diametern 2 som till kommunen ska föras över är ca 1200 kvm. Gällande detaljplanen, Kungens kurva XVIII Del A och B, medger bebyggelse för kontor eller industriändamål. Mindre delar av området i väster är prickmarkerad mark som inte får bebyggas och i öster mark som ska vara tillgänglig för underjordiska ledningar. Fastigheten Vinkeln 4 är 11 185 kvm. Gällande detaljplan, Vinkeln 4 och del av Kolartorp 1:1 mm, medger en byggrätt om 15 000 kvm bruttoarea för kontor, lager och utställningslokal. Båda områdena är idag obebyggda. Grön markering visar området inom Diametern 2 och blå markering visar fastigheten Vinkeln 4. De övriga färgerna är markinlösen som behöver ske av andra fastighetsägare. Två värderingar av respektive område har gjorts av två auktoriserade värderare, medelvärdet av dessa värderingar har använts för att bestämma marknadsvärdet. Värderingarna bedömde marknadsvärdet för området inom Diametern 2 till 2 100 00 kr respektive 2 500 000 kr och marknadsvärdet för fastigheten Vinkeln 4 till 21 000 000 kr respektive 25 000 000. Enligt gällande lagstiftning äger fastighetsägare som tvingas avstå mark för allmänt ändamål rätt till ersättning för marken plus ett tillägg om 25 % av marknadsvärdet. Med ett tillägg om 25 % samt ett medelvärde av

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-11-30 KS-2016/2745.348 4 (5) värderingarna blir ersättningsnivåerna för fastigheten Vinkeln 4, 28 750 000 kr och för området inom Diametern 2, 3 000 000 kr. Avtal Förslag till avtal har tecknats med A-Slutaren KB och KFF Kungens Kurva 2 AB angående ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering där fastigheten Vinkeln 4 och del av fastigheten Diametern 2 överförs till kommunens fastighet Juringe 2. Tillträde till områdena sker när fastighetsbildningsbeslutet vinner laga kraft. Kommunen äger dock rätt att disponera områdena när överenskommelserna har undertecknats. Överenskommen ersättning för marken är 28 750 000 kr för fastigheten Vinkeln 4 och 3 000 000 kr för området inom fastigheten Diametern 2. Överenskommelserna är villkorade av att parterna samma dag ingår ett intentions- och markanvisningsavtal avseende Diamtetern 2-6 och del av Kolartorp 1:1. Samt att förslag till detaljplan för Tangentvägens förlängning blir antagen i huvudsaklig överenstämmelse med bilagt förslag till plankarta med bestämmelser, och därefter vinner laga kraft senast 2018-06-30. Om villkoren inte skulle uppfyllas förfaller överenskommelserna i sin helhet utan rätt till ersättning för någon part. Kostnaderna för fastighetsbildningen betalas av kommunen. I övrigt innehåller avtalet sedvanliga villkor. Ekonomi Kommunen kommer att betala 31 750 000 kronor i markersättning. Vidare tillkommer kostnader för fastighetsbildning till lantmäterimyndigheten. Kostnaderna kommer att belasta budgeten för utbyggnad av Tangentvägens förlängning som är ett projekt och en kostnadspost för infrastruktur inom det fördjupade översiktsplaneområdet för Kungens kurva. Marklösen för dagvattendammar inom projektet Tangentvägen kommer att delas med Stockholm vatten, detta innefattar marklösenkostnad för Vinkeln 4. Kostnaden för infrastrukturutbyggnaden inom Kungens kurva kommer att fördelas på de olika fastighetsägarna inom det fördjupade översiktsplaneområdet. Enligt fördelning av allmänna anläggningar för Kungens kurva har 30 % fördelats på kommunen, för Tangentvägen har närmare full kostnadstäckning uppnåtts. Detta ger kommunen möjlighet att hantera kostnadsökningar inom projektet alternativt annat övergripande infrastrukturprojekt inom Kungens kurva. Kostnadsuttag ska ske successivt allt eftersom det fördjupade översiktsplaneområdet byggs ut. Kostnadsfördelningen planeras att ske i proportion till markanvändningen och maximalt tillåten bruttoarea enligt kommande detaljplaner.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-11-30 KS-2016/2745.348 5 (5) Förvaltningens synpunkter Kommunstyrelsens förvaltning bedömer att upprättade överenskommelser och ansökningar om fastighetsreglering innebär rimliga villkor utifrån upprättad värdering, samt är väsentliga för att möjliggöra en utbyggnad av gatunätet för en fortsatt utveckling av Kungens kurva i riktning mot översiktsplanens intentioner och föreslår att dessa godkänns. Vesna Jovic Kommundirektör Heléne Hill Samhällsbyggnadsdirektör Albin Frandsen Exploateringsingenjör Bilagor Bilaga 1- Ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering mellan B- Slutaren KB och Huddinge kommun där fastigheten Vinkeln 4 överförs till kommunens fastighet Juringe 2. Bilaga 2- Ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering mellan KFF Kungens Kurva 2 AB och Huddinge kommun där del fastigheten Diametern 2 överförs till kommunens fastighet Juringe 2. Beslutet delges KFF Kungens Kurva 2 AB B-Slutaren AB

Ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering mellan Huddinge kommun (Org nr 212000-0068), nedan kallad kommunen, ägare till fastigheten Juringe 2:1 i Huddinge kommun och B-slutaren KB (org nr 969700-5073) nedan kallad fastighetsägaren, ägare till fastigheten Vinkeln 4 i Huddinge kommun. Parterna kommer överens om följande: 1 Giltighet Detta avtal är villkorat av -att kommunfullmäktige i Huddinge kommun godkänner detsamma senast 2017-06-30; -att förslag till detaljplan för Kurvan 2 och 5 samt Tangentvägen (KS-2015/291), blir antagen i huvudsaklig överensstämmelse med bilagt förslag till plankarta med bestämmelser, bilaga 1 senast 2018-06-30, och att beslutet vinner laga kraft; och - att parterna denna dag ingår ett intentions- och markanvisningsavtal avseende Diametern 2-6 och del av Kolartorp 1:1 i Kungens kurva i Huddinge kommun som genom beslut vinner laga kraft. Skulle ovanstående förutsättningar inte uppfyllas förfaller avtalet i sin helhet utan ersättningsskyldighet för någondera parten. Undanröjs kommunfullmäktiges beslut att godkänna detta avtal efter överklagande och har avtalet dessförinnan helt eller delvis verkställts skall verkställigheten rättas i den utsträckning detta är möjligt. Oberoende av om rättelse kan ske har ingendera parten rätt till skadestånd av den andra parten med anledning av det inträffade. Parterna skall dock gemensamt sträva efter att minimera de kostnader som uppstår med anledning av att avtalet förfaller så att vardera partens skada så långt möjligt kan begränsas. 2 Marköverföring Hela fastigheten Vinkeln 4 om ca 11 185 m 2, nedan kallat markområdet, ska överföras till Juringe 2:1 eller annan av kommunen ägd fastighet. Markområdet har markerats med blå yta på bilaga 2 och utgörs av gatumark enligt förslag till detaljplan för Kurvan 2 och 5 samt Tangentvägen (KS- 2015/291). Parterna är överens om att tåla de smärre avvikelser från uppskattad areal som kan följa av fastighetsbildningsförrättningen enligt 4. 3 Ersättning Som ersättning för markområdet skall kommunen erlägga TJUGOÅTTAMILJONERSJUHUNDRAFEMTIOTUSEN (28 750 000) kronor till fastighetsägaren. Ersättningen för markområdet ska erläggas senast två veckor efter det att fastighetsbildningen enligt 4 vunnit laga kraft. 4 Fastighetsbildning Kommunen ansöker om fastighetsbildning i enlighet med denna överenskommelse. Kostnader för fastighetsbildningsförrättningen betalas av kommunen. DNR KS 2016/2745.348 (AF)

Denna överenskommelse får ligga till grund för fastighetsbildningsförrättning utan sammanträde. 5 Tillträde Tillträde till markområdet sker två veckor efter det att fastighetsbildningsbeslutet vunnit laga kraft. I avvaktan på formellt tillträde, dock inte innan villkoren i 1 ovan är uppfyllda, får kommunen kostnadsfritt disponera markområdet. Kommunen är skyldig att på egen bekostnad tillse att den verksamhet som bedrivs på fastigheten av fastighetsägaren och dennes hyresgäster kan fortgå obehindrat, t.ex. ska kommunen tillse att provisoriska anslutningar finns att nyttja vid omläggning. Kommunens åtgärder ska ske efter samråd med och godkännande från fastighetsägaren. 6 Inteckningar Markområdet överlåts fritt från penninginteckningar. I övrigt belastas markområdet i enlighet med bifogat fds-utdrag, bilaga 3 samt Nyttjanderättsavtal, bilaga 4. Denna överenskommelse har upprättats i tre likalydande exemplar, varav parterna fått var sitt original och ett exemplar av kommunen ska lämnas in till Lantmäterimyndigheten i Huddinge kommun som grund för fastighetsbildning. Huddinge 2017- För Huddinge kommun Ägare till fastigheten Juringe 2:1 B-slutaren KB Ägare till fastigheten Vinkeln 4....... DNR KS 2016/2745.348 (AF)

Ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering mellan Huddinge kommun, nedan kallad kommunen, ägare till fastigheten Juringe 2:1 i Huddinge kommun och KFF Kungens Kurva 2 AB (Org nr 559056-7987) nedan kallad fastighetsägaren, ägare till fastigheten Diametern 2 i Huddinge kommun. Parterna kommer överens om följande: 1 Giltighet Detta avtal är villkorat av -att förslag till detaljplan för Kurvan 2 och 5 samt Tangentvägen (KS-2015/291), blir antagen i huvudsaklig överensstämmelse med bilagt förslag till plankarta med bestämmelser, bilaga 1 senast 2018-06-30, och att beslutet vinner laga kraft ;och - att parterna denna dag ingår ett intentions- och markanvisningsavtal avseende Diametern 2-6 och del av Kolartorp 1:1 i Kungens kurva i Huddinge kommun som genom beslut vinner laga kraft. Skulle ovanstående förutsättningar inte uppfyllas förfaller avtalet i sin helhet utan ersättningsskyldighet för någondera parten. Undanröjs kommunfullmäktiges beslut att godkänna detta avtal efter överklagande och har avtalet dessförinnan helt eller delvis verkställts skall verkställigheten rättas i den utsträckning detta är möjligt. Oberoende av om rättelse kan ske har ingendera parten rätt till skadestånd av den andra parten med anledning av det inträffade. Parterna skall dock gemensamt sträva efter att minimera de kostnader som uppstår med anledning av att avtalet förfaller så att vardera partens skada så långt möjligt kan begränsas. 2 Marköverföring Ett område om ca 1 200 m 2, nedan kallat markområdet, av fastigheten Diametern 2 ska överföras till Juringe 2:1 eller annan av kommunen ägd fastighet. Markområdet har markerats med grön yta på bilaga 2 och utgörs av gatumark enligt förslag till detaljplan för Kurvan 2 och 5 samt Tangentvägen (KS-2015/291). Parterna är överens om att tåla de smärre avvikelser från uppskattad areal som kan följa av fastighetsbildningsförrättningen enligt 4. 3 Ersättning Som ersättning för markområdet skall kommunen erlägga TRE MILJONER (3 000 000) kronor till fastighetsägaren. Ersättningen för markområdet ska erläggas senast två veckor efter det att fastighetsbildningen enligt 4 vunnit laga kraft. Vid avvikelse från den markareal som angivits i 2 skall ersättningen justeras med 2500 kr/m 2. 4 Fastighetsbildning Kommunen ansöker om fastighetsbildning i enlighet med denna överenskommelse. Kostnader för fastighetsbildningsförrättningen betalas av kommunen. DNR KS 2016/2745.348 (AF)

Denna överenskommelse får ligga till grund för fastighetsbildningsförrättning utan sammanträde. 5 Tillträde Tillträde till markområdet sker två veckor efter det att fastighetsbildningsbeslutet vunnit laga kraft. I avvaktan på formellt tillträde, dock inte innan villkoren i 1 ovan är uppfyllda, får kommunen kostnadsfritt disponera markområdet. Kommunen är skyldig att på egen bekostnad tillse att den verksamhet som bedrivs på fastigheten av fastighetsägaren och dennes hyresgäster kan fortgå obehindrat, t.ex. ska kommunen tillse att provisoriska anslutningar finns att nyttja vid omläggning. Kommunens åtgärder ska ske efter samråd med och godkännande från fastighetsägaren. 6 Inteckningar Markområdet överlåts fritt från penninginteckningar. I övrigt belastas markområdet i enlighet med bifogat fds-utdrag, bilaga 3. 7 Arbetsområde Fastighetsägaren medger kommunen rätt att utan ersättning under tiden för gatuutbyggnaden nyttja ett område på fastigheten Diametern 2, för att kunna utföra arbeten med gatan och dammen. Kommunens arbeten med gatan och dammen ska utföras så att den verksamhet som bedrivs på fastigheten av fastighetsägaren och dennes hyresgäster kan fortgå obehindrat. Efter att arbetena med gatan och dammen är klara skall kommunen i möjligaste mån återställa marken i förut befintligt skick. Avtal avseende etablering ska tecknas separat. 9 Vidare överlåtelse Fastighetsägaren förbinder sig att vid överlåtelse av hela eller del av Diametern 2 binda ny ägare och kommande efterträdare vid denna överenskommelse i den mån överlåtelsen berör markområdet. Denna överenskommelse har upprättats i tre likalydande exemplar, varav parterna fått var sitt original och ett exemplar av kommunen ska lämnas in till Lantmäterimyndigheten i Huddinge kommun som grund för fastighetsbildning. Huddinge 2017- För Huddinge kommun Ägare till fastigheten Juringe 2:1 KFF Kungens Kurva 2 AB Ägare till fastigheten Diametern 2....... DNR KS 2016/2745.348 (AF)

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsen 1 februari 2017 13 Paragraf Diarienummer KS-2016/2748.222 Arrendeavtal för genomgångsbostäder åt nyanlända inom fastigheten Glömsta 1:96 Kommunstyrelsens beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Arrendeavtal för genomgångsbostäder mellan Huddinge kommun och Social- och äldreomsorgsförvaltningen i Huddinge kommun avseende kommunens fastighet Glömsta 1:96 godkänns. Sammanfattning Sedan den nya lagen (2016:38) om mottagande av vissa nyanlända invandrare trädde i kraft den 1 mars 2016 har Sveriges kommuner fått ett ansvar att ordna tillfälliga genomgångsbostäder åt en årlig kvot nyanlända personer med uppehållstillstånd. För 2016 har Huddinge kommun blivit tilldelad 321 personer och för 2017 beräknas antalet tilldelade personer uppgå till cirka 400. För att lösa en del av årets behov av genomgångsbostäder ska detta arrendeavtal tecknas med Social- och äldreomsorgsförvaltningen. Arrendeavtalet innebär att ca 85 stycken genomgångsbostäder uppförs i tre modulhus på kommunens fastighet Glömsta 1:96. Arrendetiden är tio år vilket överensstämmer med de tillfälliga bygglov som sökts och arrendeavgiften uppgår till 269 000 kronor per år. Överläggning Arnold Boström (SD) yrkar att kommunstyrelsen ska föreslå kommunfullmäktige att avslå samhällsbyggnadsutskottets förslag till beslut. I övrigt yttrar sig Nujin Alacabek Darwich (V). Härefter förklaras överläggningen avslutad. Propositioner Ordförande ställer propositioner mot varandra, om bifall till samhällsbyggnadsutskottets förslag till beslut mot Arnold Boströms (SD) yrkande att kommunstyrelsen ska föreslå kommunfullmäktige att avslå samhällsbyggnadsutskottets förslag till beslut, och finner därvid att kommunstyrelsen beslutar att föreslå kommunfullmäktige att bifalla samhällsbyggnadsutskottets förslag till beslut. Reservationer Arnold Boström (SD) reserverar sig mot beslutet till förmån för eget avslagsyrkande.

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Protokollsanteckningar Nujin Alacabek Darwich (V) och Marica Lindblad (MP) anmäler gemensam protokollsanteckning. Beslutet delges Social- och äldreomsorgsförvaltningen

Huddinge kommun Kommunstyrelsen 2017-02-01 Protokollsanteckning Ärende 13: Arrendeavtal inom fastigheten Glömsta 1 :96 avseende genomgångsbostäder Från Vänsterpartiets och Miljöpartiets sida är vi positiva till att det äntligen kommit förslag om var genomgångsbostäderna för flyktingar ska placeras. Detta är och kommer troligen att fortsätta vara, en väldigt viktig fråga. Vi anser dock att den föreslagna placeringen är beklaglig ur integrationssynpunkt Fastigheten Glömsta 1:96 är belägen på Lovisebergsvägen som är en väg in från Glömstavägen och ligger långt ifrån naturliga träffpunkter i kommunen och andra praktiska inrättningar så som mataffärer, kommunal service och liknande. Ur integrationssynpunkt anser vi att det är viktigt att de nyanlända som kommer till Huddinge har möjlighet att träffa och interagera med kommuninvånarna på ett bra och naturligt sätt. Vi anser inte att den föreslagna platsen för genomgångsbostäderna fyller en sådan funktion. Samtidigt som vi från Vänsterpartiets och Miljöpartiets sida har en del kritiska synpunkter på den föreslagna placeringen av genomgångsbostäderna anser vi att det är nödvändigt att snabbt komma igång med byggandet av genomgångsbostäder i kommunen. Med anledning av detta är det vår inställning att vi, trots våra synpunkter ovan, ger vårt stöd till förvaltningens förslag.. Jfauicc,,i-..,_t{,(.,{ För Miljöpartiet de Gröna Marica Lindblad

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskott 18 januari 2017 6 Paragraf Diarienummer KS-2016/2748.222 Arrendeavtal för genomgångsbostäder åt nyanlända inom fastigheten Glömsta 1:96 Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskotts beslut Samhällsbyggnadsutskottet föreslår kommunstyrelsen att föreslå kommunfullmäktige att besluta i enlighet med föreliggande förslag till beslut. Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Arrendeavtal för genomgångsbostäder mellan Huddinge kommun och Social- och äldreomsorgsförvaltningen i Huddinge kommun avseende kommunens fastighet Glömsta 1:96 godkänns. Sammanfattning Sedan den nya lagen (2016:38) om mottagande av vissa nyanlända invandrare trädde i kraft den 1 mars 2016 har Sveriges kommuner fått ett ansvar att ordna tillfälliga genomgångsbostäder åt en årlig kvot nyanlända personer med uppehållstillstånd. För 2016 har Huddinge kommun blivit tilldelad 321 personer och för 2017 beräknas antalet tilldelade personer uppgå till cirka 400. För att lösa en del av årets behov av genomgångsbostäder ska detta arrendeavtal tecknas med Social- och äldreomsorgsförvaltningen. Arrendeavtalet innebär att ca 85 stycken genomgångsbostäder uppförs i tre modulhus på kommunens fastighet Glömsta 1:96. Arrendetiden är tio år vilket överensstämmer med de tillfälliga bygglov som sökts och arrendeavgiften uppgår till 269 000 kronor per år. Överläggning I ärendet yttrar sig Sara Heelge Vikmång (S). Härefter förklaras överläggningen avslutad. Beslutet delges Social- och äldreomsorgsförvaltningen

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-09 KS-2016/2748.222 1 (3) HANDLÄGGARE Lundgren, Thomas Thomas.Lundgren@huddinge.se Kommunstyrelsen Arrendeavtal inom fastigheten Glömsta 1:96 avseende genomgångsbostäder för nyanlända Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Arrendeavtal för genomgångsbostäder mellan Huddinge kommun och Socialoch äldreomsorgsförvaltningen i Huddinge kommun avseende kommunens fastighet Glömsta 1:96 godkänns. Sammanfattning Sedan den nya lagen (2016:38) om mottagande av vissa nyanlända invandrare trädde i kraft den 1 mars 2016 har Sveriges kommuner fått ett ansvar att ordna tillfälliga genomgångsbostäder åt en årlig kvot nyanlända personer med uppehållstillstånd. För 2016 har Huddinge kommun blivit tilldelad 321 personer och för 2017 beräknas antalet tilldelade personer uppgå till cirka 400. För att lösa en del av årets behov av genomgångsbostäder ska detta arrendeavtal tecknas med Social- och äldreomsorgsförvaltningen. Arrendeavtalet innebär att ca 85 stycken genomgångsbostäder uppförs i tre modulhus på kommunens fastighet Glömsta 1:96. Arrendetiden är tio år vilket överensstämmer med de tillfälliga bygglov som sökts och arrendeavgiften uppgår till 269 000 kronor per år. Beskrivning av ärendet Bakgrund Sedan den nya lagen (2016:38) om mottagande av vissa nyanlända invandrare trädde i kraft den 1 mars 2016 har Sveriges kommuner fått ett ansvar att ordna bostäder åt en årlig kvot nyanlända personer med beviljade uppehållstillstånd. För 2016 har Huddinge kommun fått en anvisning om totalt 321 vuxna personer och för 2017 beräknas antalet tilldelade personer uppgå till cirka 400. Under de kommande åren därefter beräknas kommunen bli anvisad ca 3-400 vuxna personer per år. Dessa nyanlända kommer att ha POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 301 70 E-POST OCH WEBB huddinge@huddinge.se www.huddinge.se

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-09 KS-2016/2748.222 2 (3) ett behov av bostad som kommunen behöver tillhandahålla och majoriteten bedöms bestå av ensamhushåll. För att klara bosättningskravet har en arbetsgrupp bildats bestående av tjänstemän från KSF, NBF och SÄF samt representant från Huge Fastigheter AB. Arbetsgruppen har utifrån kommunens fastighetsägande utrett möjlig lokalisering av modulbyggnader som ska fungera som genomgångsbostäder. Tanken är att de nyanlända bor i dessa genomgångsbostäder i ca 2-3 år tills de har etablerat sig i samhället och kan ordna eget boende. De kriterier som tillämpats för att hitta möjliga platser för genomgångsbostäder är följande: Kommunalt ägd mark. Sammanhängande areal om minst 1000 kvm. Enkelt att iordningställa platsen (relativt plant och bra grundförhållanden). Kollektivtrafiknära (maximalt 1500 meter till hållplats eller station). Inom eller i direkt anslutning till verksamhetsområde för VA. Möjlighet att få tillfälligt bygglov på platsen. Möjlighet att uppfylla krav på hälso- och miljöskydd gällande främst buller och miljöföroreningar. Arrendeavtalet Kommunens fastighet Glömsta 1:96 har blivit utpekad som en aktuell plats för ändamålet och ska nu prövas för byggnation av genomgångsbostäder. Fastigheten är belägen längs med Lovisebergsvägen och ligger utanför detaljplanelagt området. (se Figur 1 nedan). Figur 1: Arrendeområdets läge i Loviseberg.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-09 KS-2016/2748.222 3 (3) Ett arrendeavtal med ändamålet genomgångsbostäder ska tecknas mellan Kommunstyrelsens förvaltning och Social- och äldreomsorgsförvaltningen. Social- och äldreomsorgsförvaltningen planerar att uppföra ca 85 stycken genomgångsbostäder i tre stycken tvåvåningsbyggnader på fastigheten. Arrendet ska gälla under tio år från och med 15 februari 2017 vilket överensstämmer med löptiden för de tidsbegränsade bygglov som sökts på fastigheten. Arrendeavgiften bedöms vara marknadsmässig och är baserad på ett värdeutlåtande från ett auktoriserat värderingsföretag. Arrendeavgiften uppgår till 269 000 kronor per år och justeras årligen med KPI. Arrendeavtalet är endast giltigt under förutsättning att bygglov beviljas för ändamålet på fastigheten samt att avtalet godkänns av kommunfullmäktige. Förvaltningens synpunkter Kommunstyrelsens förvaltning bedömer att avtalsvillkoren i bifogat arrendeavtal är rimliga och föreslår att avtalet godkänns. Vesna Jovic Kommundirektör Heléne Hill Samhällsbyggnadsdirektör Bilagor Bilaga, Arrendeavtal avseende Glömsta 1:96 Lundgren, Thomas Exploateringsingenjör Beslutet delges Social- och äldreomsorgsförvaltningen

1(5) Mellan Huddinge kommun, org. nr 212000-0068, genom kommunstyrelsens förvaltning, nedan kallad KSF, och Social- och äldreomsorgsförvaltningen inom Huddinge kommun, nedan kallad arrendatorn, träffas följande AVTAL OM ANLÄGGNINGSARRENDE för kommunens fastighet Glömsta 1:96 i Huddinge kommun 1 Arrendeställe mm Arrendeområdet utgör ca 3800 m 2 av fastigheten Glömsta 1:96. Arrendeområdet har på bifogad kartbilaga markerats med grön begränsningslinje. 2 Användning Fastigheten skall av arrendatorn användas för uppförande av tillfälliga genomgångsbostäder i enlighet med bygglovsansökan NBF 2016-003575 och NBF 2017-000008. Fastigheten får stängslas in. På arrendestället får ej bedrivas verksamhet som strider mot det angivna ändamålet. Med genomgångsbostäder menas bostäder som upplåts under en begränsad tid till personer som ska bosättas i Huddinge kommun enligt Lag (2016:38) om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning. 3 Arrendetid Arrendetiden gäller fr.o.m. 2017-02-15 t.o.m. 2027-02-15 och överensstämmer med bygglovsansökan NBF 2016-003575 och NBF 2017-000008. Om avtalet inte sagts upp senast 6 månader före arrendetidens utgång fortsätter avtalet att gälla 1 år i sänder. Arrendeavtalet kan sägas upp av endera parten med 6 månaders uppsägningstid förutsatt att behovet av ändamålet enligt 2 inte längre kvarstår eller om arrendeområdet blir aktuellt för detaljplaneläggning. Arrendeavtalet upphör att gälla om bygglovet för ändamålet upphör. 4 Avgift, betalningssätt Den årliga arrendeavgiften uppgår till 269 000 kronor. Avgiften internfaktureras halvårsvis i förskott senast den 30 juni respektive 31 december varje år.

2(5) Samtliga tillkommande avgifter för ändamålet, såsom schakt och anslutningsavgifter för Va-anläggning, uppgradering av elnät, markberedning av tomten etc. bekostar arrendatorn. 5 Avgiftsreglering Arrendeavgiften är baserad på konsumentprisindextalet (totalindex med 1980 som basår) för oktober månad år 2016. För varje följande årsskifte skall avgiften justeras så att den följer indexändringarna fram till oktober månad närmast före det aktuella årsskiftets början. Avgiften skall aldrig sättas lägre än den årliga avgiften enligt 4. 6 Upplåtelse i andra hand I enlighet med vad som följer av 8 kap 19 jordabalken, får arrendatorn inte utan jordägarens skriftliga medgivande upplåta annan nyttjanderätt till arrendestället eller del av detta än vad som anges i 2 i detta avtal. 7 Överlåtelse Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan skriftligt medgivande från KSF. 8 Arrendets skick och skötsel Arrendestället utarrenderas i det skick det befinner sig på tillträdesdagen. Arrendatorn är skyldig att under arrendetiden alltid hålla arrendestället i ett vårdat skick. 9 Tillstånd etc. Arrendatorn ansöker och bekostar erforderliga tillstånd för verksamhetens bedrivande. I de fall arrendatorn ej ansökt om erforderliga myndighetstillstånd enligt vad som särskilt föreskrives i lag ansvarar arrendatorn för viten och avgifter som härvid kan uppkomma. 10 Miljöfarlig eller miljöstörande verksamhet Arrendatorn ansvarar för att miljöfarlig eller miljöstörande verksamhet ej bedrivs på arrendestället. Arrendatorn svarar för de kostnader som kan föranledas av de åtgärder som kan påfordras enligt gällande miljö- och hälsoskyddslagstiftning samt för skada som arrendatorn genom sin verksamhet kan förorsaka, eller har förorsakat, grannar, omgivande mark och vatten jämväl, sedan avtalet upphört att gälla eller avträde skett.

3(5) 11 Ledningar, intrång mm Arrendatorn medger att KSF eller annan som därtill har dennes tillstånd får framdraga och vidmakthålla ledningar inom arrendestället. Arrendatorn är skyldig att utan ersättning tåla det intrång som föranleds av anläggande och nyttjande men är berättigad till ersättning för direkta skador som härvid kan uppkomma. 12 Inskrivning Detta avtal får inte inskrivas. 13 Avträdesersättning Bestämmelserna i 11 kap 5-6a Jordabalken om rätt till ersättning med anledning av arrendets upphörande skall inte gälla för det fall KSF säger upp avtalet för att arrendeområdet skall användas till annat ändamål i enlighet med plan. Någon intresseavvägning enligt 11 kap. 5 första stycket punkten 2 Jordabalken skall inte göras. Ej heller kommer någon markanvisning ske för nytt arrendeställe vid arrendets upphörande. 14 Drift Arrendatorn svarar för och bekostar arrendeställets drift och underhåll. 15 Återställande Arrendatorn är vid frånträdet av arrendestället skyldig att om KSF så påfordrar, senast inom tre månader efter avtalets upphävande på egen bekostnad ha tagit bort på området gjorda anläggningar och iordningställa arrendestället i skick som kan godtas av kommunen. Arrendatorn äger inte rätt till ersättning för nedlagt arbete eller material på arrendestället. Vid frånträde skall arrendatorn och KSF göra gemensam besiktning, för vilken arrendatorn skall kalla kommunen (Mark- och exploateringssektionen). 16 Besiktning KSF, eller annan som kommunen anlitat, äger om så anses behövligt besiktiga arrendestället. Arrendatorn är ovillkorligen skyldig att inom utsatt tid ställa sig till efterrättelse enligt vad som efter sådan besiktning skriftligen meddelats av KSF. Arrendatorn svarar för samtliga åtgärder och övrigt som härvid ålägges arrendatorn. Detta gäller även meddelande om marksanering.

4(5) 17 Giltighet Detta avtal blir giltigt endast under förutsättning att bygglov beviljas för ändamålet samt att avtalet godkänns genom beslut i kommunfullmäktige i Huddinge kommun. Detta avtal är upprättat i två exemplar varav parterna tagit var sitt. Huddinge 2017- För Kommunstyrelsens förvaltning, Huddinge kommun: Huddinge 2017- För Social- och äldreomsorgsförvaltningen, Huddinge kommun:.... Dnr: KS-2016/2748

Bilaga 1 5(5)

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsen 1 februari 2017 14 Paragraf Diarienummer KS-2017/109.214 Avsiktsförklaring del av Generatorn 2 och Visättra 1:1 i Flemingsberg - fortsatt utveckling i Flemingsbergsdalen Kommunstyrelsens beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Avsiktsförklaring mellan Huddinge kommun och Skanska Mark och Exploatering Bygg AB rörande del av fastigheterna Generatorn 2 och Visättra 1:1 i Flemingsbergsdalen i kommundelen Flemingsberg godkänns, Bilaga 1. 2. Kommunfullmäktige ger kommunstyrelsen i uppdrag att fatta beslut om erforderliga ändringar eller tillägg till ovan nämnda avsiktsförklaring Kommunstyrelsen beslutar för egen del Under förutsättning att kommunfullmäktige fattar beslut enligt pkt 2 ovan ges kommundirektören i uppdrag att fatta beslut om erforderliga ändringar eller tillägg till i pkt 1 ovan nämnda avsiktsförklaring. Sammanfattning I Flemingsberg pågår utvecklingen av en ny central stadskärna i området runt Flemingsbergs station. I maj 2016 fick kommunstyrelsens förvaltning i uppdrag att ta fram ett program för utvecklingen av en ny central stadskärna och inom ramen av detta håller en vision för områdets utveckling på att tas fram. Samtidigt har dialoger förts med Operan och Dramaten om etablering av ett eventuellt kulturcentrum i Flemingsberg. Tidiga analyser utförda av både Skanska och kommunen visar att det är svårt att skapa önskad utveckling om befintliga fastighetsgränser ska bevaras och med anledning av detta har bilagt förslag till avsiktsförklaring upprättats. Avsiktsförklaringen ger parterna en exklusiv möjlighet att föra dialog kring markanvisning och/eller markbyte inom ett begränsat område under en begränsad tid. Parallellt ska påbörjat arbete med en vision av stadsutvecklingen fortgå samt en gemensam process för att ta fram en social agenda för området påbörjas. Avsiktsförklaringen innebär inte några direkta ekonomiska konsekvenser för kommunen.

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskott 18 januari 2017 7 Paragraf Diarienummer KS-2017/109.214 Avsiktsförklaring del av Generatorn 2 och Visättra 1:1 i Flemingsberg - fortsatt utveckling i Flemingsbergsdalen Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskotts beslut Samhällsbyggnadsutskottet föreslår kommunstyrelsen att föreslå kommunfullmäktige att besluta i enlighet med föreliggande förslag till beslut. Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Avsiktsförklaring mellan Huddinge kommun och Skanska Mark och Exploatering Bygg AB rörande del av fastigheterna Generatorn 2 och Visättra 1:1 i Flemingsbergsdalen i kommundelen Flemingsberg godkänns, Bilaga 1. 2. Kommunfullmäktige ger kommunstyrelsen i uppdrag att fatta beslut om erforderliga ändringar eller tillägg till ovan nämnda avsiktsförklaring Kommunstyrelsen beslutar för egen del Under förutsättning att kommunfullmäktige fattar beslut enligt pkt 2 ovan ges kommundirektören i uppdrag att fatta beslut om erforderliga ändringar eller tillägg till i pkt 1 ovan nämnda avsiktsförklaring. Sammanfattning I Flemingsberg pågår utvecklingen av en ny central stadskärna i området runt Flemingsbergs station. I maj 2016 fick kommunstyrelsens förvaltning i uppdrag att ta fram ett program för utvecklingen av en ny central stadskärna och inom ramen av detta håller en vision för områdets utveckling på att tas fram. Samtidigt har dialoger förts med Operan och Dramaten om etablering av ett eventuellt kulturcentrum i Flemingsberg. Tidiga analyser utförda av både Skanska och kommunen visar att det är svårt att skapa önskad utveckling om befintliga fastighetsgränser ska bevaras och med anledning av detta har bilagt förslag till avsiktsförklaring upprättats. Avsiktsförklaringen ger parterna en exklusiv möjlighet att föra dialog kring markanvisning och/eller markbyte inom ett begränsat område under en begränsad tid. Parallellt ska påbörjat arbete med en vision av stadsutvecklingen fortgå samt en gemensam process för att ta fram en social agenda för området påbörjas. Avsiktsförklaringen innebär inte några direkta ekonomiska konsekvenser för kommunen. Överläggning I ärendet yttrar sig Signe Wernberg, programansvarig, Malin Danielsson (L), Karl Henriksson (KD), Rikard Lingström (S) och Daniel Dronjak (M). Härefter förklaras överläggningen avslutad.

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-11 KS-2017/109 1 (5) HANDLÄGGARE Wernberg, Signe signe.wernberg@huddinge.se Kommunstyrelsen Avsiktsförklaring del av fastigheterna Generatorn 2 och Visättra 1:1 i Flemingsberg Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Avsiktsförklaring mellan Huddinge kommun och Skanska Mark och Exploatering Bygg AB rörande del av fastigheterna Generatorn 2 och Visättra 1:1 i Flemingsbergsdalen i kommundelen Flemingsberg godkänns, Bilaga 1. 2. Kommunfullmäktige ger kommunstyrelsen i uppdrag att fatta beslut om erforderliga ändringar eller tillägg till ovan nämnda avsiktsförklaring Kommunstyrelsen beslutar för egen del Under förutsättning att kommunfullmäktige fattar beslut enligt pkt 2 ovan ges kommundirektören i uppdrag att fatta beslut om erforderliga ändringar eller tillägg till i pkt 1 ovan nämnda avsiktsförklaring. Sammanfattning I Flemingsberg pågår utvecklingen av en ny central stadskärna i området runt Flemingsbergs station. I maj 2016 fick kommunstyrelsens förvaltning i uppdrag att ta fram ett program för utvecklingen av en ny central stadskärna och inom ramen av detta håller en vision för områdets utveckling på att tas fram. Samtidigt har dialoger förts med Operan och Dramaten om etablering av ett eventuellt kulturcentrum i Flemingsberg. Tidiga analyser utförda av både Skanska och kommunen visar att det är svårt att skapa önskad utveckling om befintliga fastighetsgränser ska bevaras och med anledning av detta har bilagt förslag till avsiktsförklaring upprättats. Avsiktsförklaringen ger parterna en exklusiv möjlighet att föra dialog kring markanvisning och/eller markbyte inom ett begränsat område under en begränsad tid. Parallellt ska påbörjat arbete med en vision av POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 301 70 E-POST OCH WEBB huddinge@huddinge.se www.huddinge.se

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-11 KS-2017/109 2 (5) stadsutvecklingen fortgå samt en gemensam process för att ta fram en social agenda för området påbörjas. Avsiktsförklaringen innebär inte några direkta ekonomiska konsekvenser för kommunen. Beskrivning av ärendet Bakgrund I Flemingsbergs mest centrala delar finns en unik möjlighet att skapa framtidens stadskärna istället för dagens markförlagda infartsparkering, infrastruktur och gröna slänter. Genom att utveckla en ny central stadskärna i området runt ett nytt resecentrum finns förutsättning för att binda samman Flemingsbergs olika delar och ge ett utbud av urbana stadskvaliteter vilket skulle öka attraktiviteten som etableringsort för det privata näringslivet och som bostadsort. För att ge förutsättning för önskad utveckling föreslås ett större kommersiellt centrum i den centrala stadskärnan. I maj 2016 fick kommunstyrelsens förvaltning i uppdrag att ta fram ett program för utvecklingen av en ny central stadskärna i Flemingsberg. Under hösten 2016 har därefter pågått ett intensivt arbete för att ta fram en vision för den nya stadsdelen bland annat har en större dialog skett internt och externt kring önskad utveckling. Nästa steg är att ta fram tre alternativ för hur en stadsutveckling i området skulle kunna se ut vad är stad i Flemingsberg? Programområde markerat med en röd streckad linje.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-11 KS-2017/109 3 (5) För den utvecklingsbara marken inom programområdet är kommunen och Skanska huvudsakliga fastighetsägare och parterna har ett gemensamt intresse och avsikt att tillsammans utveckla stadsdelen med urbana kvaliteter. Det fortsatta visionsarbetet kommer därför ske i ett närmare samarbete med Skanska för att inte hamna i en situation där existerande fastighetsgränser snarare än önskad utveckling får styra arbetet framöver. Parterna kommer även under 2017 påbörja en gemensam process för att ta fram en social agenda för utvecklingen i den nya stadsdelen. Parallellt med ovan angivna diskussioner har under 2016 pågått en intensiv dialog mellan Operan, Dramaten och kommunen om en eventuell etablering av nationalteatrarnas kulturcentrum i Flemingsberg. Det står klart att Operan och Dramaten kommer lämna sina nuvarande verkstads- och repetitionslokaler i Nacka senast under våren 2021. Med anledning av detta har Dramaten och Operan gått ut med en intresseförfrågan till kommuner i Stockholmsområdet avseende potentiell placering av ett nytt kulturcentrum vari bland annat Dramaten och Operans nya verkstads- och repetitionslokaler ska inrymmas. Kommunen är en av de kommuner som har anmält intresse med anledning av intresseförfrågan och är en av fyra kommuner som Dramaten och Operan har valt att inleda diskussioner med. Kommunen har presenterat ett område inom Flemingsbergsdalen som möjlig placering av kulturcentrumet. Området ligger delvis inom del av Generatorn 2 som ägs av Skanska och delvis inom del av Visättra 1:1 som ägs av kommunen. För att kunna genomföra en eventuell etablering av ett kulturcentrum i Flemingsbergsdalen behöver kommunen få rådighet över hela det aktuella området för ett kulturcentrum. Skanska ställer sig positiv till en överlåtelse av del av Generatorn 2, som har en modern detaljplan. För den kommunägda mark som berörs av avsiktsförklaringen behöver ny detaljplan upprättas för att den nya stadskärnan ska kunna utvecklas. Avsiktsförklaring Med anledning av pågående diskussioner kring dels utveckling av en ny central stadskärna och dels en eventuell etablering av ett nationalteatrarnas kulturcentrum i Flemingsberg har bilagt förslag till avsiktsförklaring upprättats. Visättra 1:1 Generatorn 2 Förslag till avtalsområde markerat med röd begränsningslinje

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-11 KS-2017/109 4 (5) Avsiktsförklaringen innebär att under den tid avsiktsförklaringen gäller får varken Skanska eller kommunen direkt eller indirekt inleda, söka inleda eller annars delta i förhandlingar eller diskussioner med tredje man avseende försäljning av område markerat med röd begränsningslinje ovan. Under den tid avsiktsförklaringen gäller är parterna överens om att parallellt med visionsarbetet föra förhandlingar i god anda med målsättning att ingå ett markanvisningsavtal avseende hela eller delar av den kommunägda marken del av Visättra 1:1. En framtida markanvisning förutsätter att parterna först är överens om det framtida nyttjandet av området och en vision. Skulle Operan och Dramaten välja Flemingsberg som etableringsort för ett gemensamt kulturcentrum är parterna vidare överens om att under den tid avsiktsförklaringen gäller föra diskussioner om markbyte inom det rödmarkerade området i syfte att kommunen får rådighet över den mark som krävs för ett kulturcentrum. I avsiktsförklaringen regleras även vilka värderingsprinciper som ska gälla samt att vardera part ska stå för sina kostnader hänförliga till kommande diskussioner. Avsiktsförklaringen ska gälla till och med den tidigast inträffade av följande händelser om inte parterna överenskommer om annat: - Dagen för undertecknande av markanvisningsavtal avseende hela eller delar av den kommunalägda marken del av Visättra 1:1. - Dagen för undertecknande av överlåtelseavtal avseende markbyte mellan del av Generatorn 2 och hela eller delar av aktuellt område inom Visättra 1:1. - 31 oktober 2017 Skanska har underhand godkänt avsiktsförklaringen och en underskriven avsiktsförklaring avses föreligga vid kommunstyrelsens sammanträde. Förvaltningens synpunkter Att utveckla en central stadskärna som binder samman Flemingsbergs olika delar och ökar Flemingsbergs attraktivitet som etableringsort för det privata näringslivet och som bostadsort och universitetsort är ett av kommunens viktigaste utvecklingsprojekt. Tidiga analyser utförda av både Skanska och kommunen visar att det är svårt att skapa önskad utveckling om befintliga fastighetsgränser ska bevaras. Att

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2017-01-11 KS-2017/109 5 (5) istället föra en öppen och exklusiv diskussion om ett eventuellt markbyte och/eller markanvisning under en begränsad tid under 2017 skulle gynna båda parter, oavsett Operan och Dramatens val av etableringsort. I diskussionen är det angeläget att beakta kommunens långsiktiga behov av mark för att kunna tillgodose samhällsservice i stadskärnan. Avsiktsförklaringen innebär inte några direkta ekonomiska konsekvenser för kommunen. Ekonomiska konsekvenser regleras i eventuella kommande avtal, som föreläggs kommunfullmäktige för beslut i sedvanlig ordning. Förvaltningen föreslår att föreliggande förslag till avsiktsförklaring med Skanska godkänns. Det kan komma att behöva göras förändringar av avsiktsförklaringen av ej principiell karaktär, t ex en kortare förlängning. Förvaltningen föreslår att kommundirektören ges i uppdrag att fatta beslut om detta. Vesna Jovic Kommundirektör Heléne Hill Samhällsbyggnadsdirektör Signe Wernberg Områdesstrateg Flemingsberg Bilagor 1. Avsiktsförklaring del av Generatorn 2 och Visättra 1:1

Dnr: KS-2017/109 AVSIKTSFÖRKLARING avseende del av fastigheterna Generatorn 2 och Visättra 1:1 i Huddinge kommun Denna avsiktsförklaring ( Avsiktsförklaringen ) har denna dag träffats mellan: 1. Skanska Mark och Exploatering Bygg AB, org. nr 556668-2794, ( Skanska ), 112 47 Stockholm; och 2. Huddinge kommun, org. nr 212000-0068, 141 85 Huddinge ( Kommunen ); (var och en Part och gemensamt Parterna ). 1. Bakgrund Kommunen och Skanska är i form av fastighetsägare och exploatör båda verksamma inom Flemingsbergsdalen. Parterna har ett gemensamt intresse och avsikt att tillsammans utveckla stadsdelen med urbana kvaliteter. Detta för att öka attraktionskraften inom Flemingsbergsdalen både för boende och kommersiella aktörer och dess vilja att bosätta sig, etablera verksamhet och trivas i stadsdelen som är under framväxt. Parterna har för avsikt att tillsammans fortsätta arbetet med upprättande av en vision för centrala stadskärnan i Flemingsbergsdalen under våren 2017 och gemensamt upprätta program för utvecklingen av centrala stadskärnan. Framtagandet av vision och program för utvecklingen leds av Kommunen. Avsikten är att Parterna under februari 2017, som ett första gemensamt steg, ska upprätta tre förslag till struktur- eller skelettplan att föra vidare diskussioner kring. Visionen ska utgöra utgångspunkt för fortsatt detaljplaneprocess av Flemingsbergsdalen. Parterna är överens om att under detta visionsarbete ska särskild vikt läggas för att en social agenda tas fram för utvecklingen av Flemingsbergsdalen. Mot bakgrund av det ovan anförda har Parterna för avsikt att intensifiera, diskussioner om markanvisning för Skanska inom Flemingsbergsdalen. Parallellt med ovan angivna diskussioner är det klart att Dramaten och Operan, Sveriges nationalscener för teater och opera/balett, kommer att lämna sina nuvarande verkstads- och repetitionslokaler i Nacka senast under våren 2021. Med anledning av detta har Dramaten och Operan gått ut med en intresseförfrågan till kommuner i Stockholmsområdet avseende potentiell placering av ett nytt kulturcentrum vari bland annat Dramaten och Operans nya verkstads- och repetitionslokaler ska inrymmas. Kommunen är en av de kommuner som har anmält intresse med anledning 1(5)

Dnr: KS-2017/109 av intresseförfrågan och är en av fyra kommuner som Dramaten och Operan har valt ut att inleda diskussioner med. Kommunen har presenterat ett område inom Flemingsbergsdalen i Huddinge kommun i nära anslutning till pendeltågstationen som möjlig plats för kulturcentrumet. Närheten till pendeltågstationen och det förhållandet att det angivna området är detaljplanelagt gör att platsen i fråga har det mest attraktiva läget inom Flemingsbergsdalen. Området ligger inom en fastighet som ägs av Skanska. Platsen framgår av blåmarkerat område i bilaga 1, ( Området ). Kommunen äger mark i nära anslutning till Området inom Kommunens fastighet Visättra 1:1 som framgår av gult område i bilaga 1 ( Kommunmarken ). Skanska, som är en aktiv exploatör inom Flemingsbergsdalen med flera avslutade och pågående projekt, ställer sig positiv till en överlåtelse av Området till Kommunen förutsatt att detta skulle resultera i en etablering av ett nytt kulturcentrum i Flemingsbergsdalen och förutsatt att Skanska ges en marknadsmässig kompensation för Området. Mot denna bakgrund vill Parterna lämna följande avsiktsförklaring. 2. Parternas avsikt 2.1 Markanvisning Parterna är överens om att under den tid som denna Avsiktsförklaring är i kraft föra förhandlingar i god anda med målsättning att ingå markanvisningsavtal avseende hela eller delar av Kommunmarken i enlighet med de kommersiella villkor och principer som framgår av denna Avsiktsförklaring. En framtida markanvisning förutsätter att parterna inför anvisning är överens om framtida nyttjande och vision av Kommunmarken. Kommunen åtar sig att i så stor utsträckning det är möjligt att verka för, och i vart fall inte aktivt motverka, att Kommunmarken vid en framtida detaljplaneprocess ges ett brett och flexibelt användningsändamål. Skanska är medveten om att samtliga exploatörer inom Flemingsbergdalen kommer att vara med och ekonomiskt bidra till den övergripande infrastruktur som krävs för Flemingsbergs utveckling. 2.2 Markbyte Parterna ska under den tid som denna Avsiktsförklaring är i kraft föra förhandlingar i god anda med målsättning att ingå överlåtelseavtal avseende Området, och del av Kommunmarken, i enlighet med de kommersiella villkor och principer som framgår av denna Avsiktsförklaring. 2(5)

Dnr: KS-2017/109 En förutsättning för en överlåtelse av Området är att Dramaten och Operan väljer Kommunen som samarbetspartner för ett nytt kulturcentrum och en given förutsättning för ett sådant samarbete är att placeringen av kulturcentrumet ska vara helt eller delvis inom Området. Parterna är överens om att en överlåtelse av Området kommer innehålla villkor och bestämmelser med hänsyn till Skanskas roll och tidigare ansvar som aktiv exploatör inom Flemingsbergsdalen, bland annat viss reglering hur en framtida exploatering av Området ska förhålla sig till Skanskas tidigare, pågående och planerade exploatering. En sådan överlåtelse av Området kommer att vara villkorad att bygglov meddelas för ett nytt kulturcentrum och den åtgärd som lovet avser har påbörjats. Parterna är överens om att, även om Kommunen inte väljs som samarbetspartner för ett nytt kulturcentrum och därmed en överlåtelse av Området inte blir aktuell, ska Parterna under den tid som denna Avsiktsförklaring är i kraft föra exklusiva förhandlingar i god anda med målsättning att ingå markanvisningsavtal avseende del av Kommunmarken enligt punkten 2.1 ovan. 2.3 Värderingsprinciper Vid fastställande av Områdets marknadsvärde ska detta bestämmas utifrån medelvärdet av två oberoende värderingar. Värderingarna ska utföras på uppdrag av respektive Part av auktoriserade värderingsmän, som ska vara verksamma på två separata etablerade och välrenommerade fastighetsvärderingbolag. Parterna måste vara enliga om förutsättningarna och principerna under vilka värderingsuppdragen ges till värderingsmännen. Part ska bära sina egna konstnader för värderingarna. Ersättning för Området ska ske genom att Kommunen erbjuder hela eller delar av Kommunmarken i utbyte. Kommunmarkens marknadsvärde ska bestämmas enligt samma principer som för Området ovan. Även i detta fall måste Parterna vara eniga om förutsättningarna under vilka värderingsuppdragen ges till värderingsmännen avseende värdering av Kommunmarken. Parterna har att enas om omfattningen av Kommunmarken som Kommunen ska erbjuda i utbyte som ersättning för Området. För det fall marknadsvärdet för Området skulle vara högre än överenskommen del av Kommunmarken ska Kommunen ersätta Skanska för mellanskillnaden däremellan och Skanska ska ersätta Kommunen på motsvarande sätt om överenskommen del Kommunmarken skulle ha ett högre marknadsvärde än Området. 3(5)

Dnr: KS-2017/109 3. Parternas bundenhet Med undantag för vad som anges i punkterna 3-9ska denna Avsiktsförklaring inte anses medföra några rättigheter eller skyldigheter utan endast betraktas som ett uttryck för Parternas uppriktiga avsikter. 4. Giltighetstid Denna Avsiktsförklaring träder i kraft den dag som Avsiktsförklaringen undertecknats av båda Parter och förutsatt att Avsiktsförklaringen har godkänts i behörig ordning av kommunstyrelsen, vilket beslut ska ha vunnit laga kraft, samt i enlighet med Skanskakoncernens beslutsordning. Denna Avsiktsförklaring ska gälla till och med den tidigast inträffade av följande händelser om inte Parterna överenskommer om annat: (a) (b) dagen för undertecknade av markanvisningsavtal avseende hela eller del av Kommunmarken; dagen för undertecknade av överlåtelseavtal avseende Området och hela eller del av Kommunmarken; eller (c) 31 oktober 2017. 5. Exklusivitet Vardera Parten förbinder sig att under den tid som denna Avsiktsförklaring är i kraft inte direkt eller indirekt inleda, söka inleda eller annars delta i förhandlingar eller diskussioner med tredje man avseende försäljning av Området eller Kommunmarken, eller att ge någon uppdrag att inleda, söka inleda eller annars delta i sådana förhandlingar eller diskussioner. Vidare klargörs att Kommunens exklusivitet vad gäller Området upphör för det fall Operan och Dramaten väljer annan kommun än Kommunen till samarbetspartner för nytt kulturcentrum. 6. Kostnader Vardera Parten ska bära de kostnader och utlägg hänförliga till förhandlingar som förs i enlighet med denna Avsiktsförklaring. 7. Ändringar och tillägg Tillägg till eller ändring av denna Avsiktsförklaring, inklusive till eller av denna punkt 7, ska vara skriftliga och vederbörligen undertecknade av båda Parter förutsatt att ändringen inte därutöver kräver ytterligare beslut från kommunstyrelsen eller enligt Skanskakoncernens beslutsordning. 4(5)

Dnr: KS-2017/109 8. Överlåtelse Ingen av Parterna får helt eller delvis överlåta sina rättigheter eller skyldigheter enligt denna Avsiktsförklaring utan den andra Partens föregående skriftliga samtycke. 9. Tillämplig lag Denna Avsiktsförklaring ska tolkas och tillämpas i enlighet med svensk rätt. Denna Avsiktsförklaring har upprättats i två exemplar nedan senast angivna datum, varav Parterna tagit var sitt. Ort: Datum: SKANSKA MARK OCH EXPOLATERING BYGG AB Ort: Datum: HUDDINGE KOMMUN Ola Bergsten, enligt fullmakt Louise Schenholm, enligt fullmakt Bilagor 1. Karta över avtalsområdet 5(5)

GENERATORN +36 +35 +34 8 P 6 P HKP HKP 40,0 9 P 9 P 6 P 48 C 48 C 8 C 17 P 42 P 30 C 30 C 8 C vägen 33 P 23 P 13 P 18 P 6 P 27 P 46 P 84 P 82 P

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsen 1 februari 2017 2 Paragraf Diarienummer KS-2015/1999.214 Exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Fredrik Peter Wahlgren rörande Vargen 14 (KF) Kommunstyrelsens beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Fredrik Peter Wahlgren rörande Vargen 14 i kommundelen Stuvsta godkänns i enlighet med bilaga 1 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 29 november 2016. 2. Kommunstyrelsen ges i uppdrag att vidta erforderliga åtgärder för att genomföra förslag till detaljplan (Dp SBN PL 2013-2683) för Vargen 14. 3. Kommunstyrelsen bemyndigas att besluta och godkänna tilläggsavtal som avser förlängning och upphörande av avtalad tid för byggnadsskyldighetens fullgörande, senareläggning av senaste tidpunkt för kommunstyrelsen godkännande av avtalet och/eller annan ändring som saknar principiell betydelse. 4. Kommunstyrelsen bemyndigas att besluta och godkänna överlåtelse av avtalet på annan part. Sammanfattning Exploateringsavtalet har tidigare godkänts i kommunfullmäktige, 2016-02-08 samt med en mindre revidering 2016-04-11, se bilaga 2 och 3. Exploateringsavtalet innehöll en giltighetsklausul som angav att avtalet endast blev giltigt under förutsättning att detaljplanen antogs under kvartal 2 2016. Eftersom detaljplanens antagande försenats behöver avtalet härmed tas upp för nytt beslut. Datum under 2 Giltighet, är nu uppdaterat. Kommunen har även valt att förtydliga fastighetsägarens ansvar att utföra utredning om markförorening i samband med bygglov under 10 Skick. I övrigt innehåller exploateringsavtalet samma skrivelser som 2016-04-11. Ett förslag till ny detaljplan för Vargen 14 (aktbeteckning; Dp SBN PL 2013-2683) har efter positivt planbesked tagits fram genom ett enkelt planförfarande. Syftet med detaljplanen är att pröva lämpligheten i att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus samt lokal för handel och hantverk. Planområdet är beläget längs med Stationsvägen ca 250 meter från Stuvsta centrum. Området ägs av exploatören och enligt förslaget är byggrätterna tänkt att fördelas på cirka tio lägenheter och en lokal för kommersiell handel med icke störande verksamhet. Inom fastigheten föreslås en angöringsväg med möjlighet till kantparkering för åtta bilar samt en vändplan. För besökare till verksamheten ska även parkering anordnas längs Stationsvägen. En ca 67 m2 smal remsa av fastigheten längs med Stationsvägen är idag planlagd som allmän plats, gatumark. I och med genomförandet av detaljplanen regleras den delen över till kommunen.

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsen 1 februari 2017 2 Paragraf Diarienummer KS-2015/1999.214 Överläggning Marica Lindblad (MP) och Birgitta Ljung (MP) yrkar att kommunstyrelsen ska föreslå kommunfullmäktige att avslå förvaltningens förslag till beslut. Christian Ottosson (C) yrkar att kommunstyrelsen ska föreslå kommunfullmäktige att bifalla förvaltningens förslag till beslut. I övrigt yttrar sig Arnold Boström (SD), Nujin Alacabek Darwich (V), Leif Dyrvall (DP) och Daniel Dronjak (M). Härefter förklaras överläggningen avslutad. Propositioner Ordförande ställer propositioner mot varandra, om bifall till förvaltningens förslag till beslut mot Marica Lindblads (MP) m.fl. yrkande om avslag till förvaltningens förslag till beslut, och finner därvid att kommunstyrelsen beslutar att föreslå kommunfullmäktige att bifalla förvaltningens förslag till beslut. Reservationer Marica Lindblad (MP), för Miljöpartiets kommunstyrelsegrupp, reserverar sig mot beslutet till förmån för eget avslagsyrkande (se bilaga 2:1).

Huddinge kommun Kommunstyrelse 2016-02-01 FÖRSLAG Ärende 2: Exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Fredrik Peter Wahlgren rörande Vargen 14 Förslag till beslut Kommuns/yrelsens förslag till kommunfullmäktige - Ärendet avslås. Ärende 3: Detaljplan för vargen 14 - beslut om antagande Förslag till beslut Kommunstyrelsensförslag till kommurifullmäklige - Ärendet avslås. Bakgrund Hanteringen av ärendena om Vargen 14 har varit märkliga, däribland har besiktning och dokumentation om handelshusets skick varit felaktiga och vilseledande. Under ärendets gång har Miljöpartiet gett uttryck för vikten av att bevara en kulturhistorisk miljö, men vi har också yrkat återremiss för att åtminstone handlingar och beredning av ärendet skulle vara korrekta. Miljöpartiet har som ensamt parti argumenterat för ett bättre bevarande av kulturmiljön och önskat att handelshuset i någon form ändå skulle ha kunnat sparas och integreras i ny bebyggelse. För Miljöpartiet de Gröna Jf autccc '/J.;;.Aid cu l Marica Lindblad

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskott 18 januari 2017 2 Paragraf Diarienummer KS-2015/1999.214 Exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Fredrik Peter Wahlgren rörande Vargen 14 Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskotts beslut Samhällsbyggnadsutskottet överlämnar ärendet till kommunstyrelsen utan eget ställningstagande. Sammanfattning Exploateringsavtalet har tidigare godkänts i kommunfullmäktige, 2016-02-08 samt med en mindre revidering 2016-04-11, se bilaga 2 och 3. Exploateringsavtalet innehöll en giltighetsklausul som angav att avtalet endast blev giltigt under förutsättning att detaljplanen antogs under kvartal 2 2016. Eftersom detaljplanens antagande försenats behöver avtalet härmed tas upp för nytt beslut. Datum under 2 Giltighet, är nu uppdaterat. Kommunen har även valt att förtydliga fastighetsägarens ansvar att utföra utredning om markförorening i samband med bygglov under 10 Skick. I övrigt innehåller exploateringsavtalet samma skrivelser som 2016-04-11. Ett förslag till ny detaljplan för Vargen 14 (aktbeteckning; Dp SBN PL 2013-2683) har efter positivt planbesked tagits fram genom ett enkelt planförfarande. Syftet med detaljplanen är att pröva lämpligheten i att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus samt lokal för handel och hantverk. Planområdet är beläget längs med Stationsvägen ca 250 meter från Stuvsta centrum. Området ägs av exploatören och enligt förslaget är byggrätterna tänkt att fördelas på cirka tio lägenheter och en lokal för kommersiell handel med icke störande verksamhet. Inom fastigheten föreslås en angöringsväg med möjlighet till kantparkering för åtta bilar samt en vändplan. För besökare till verksamheten ska även parkering anordnas längs Stationsvägen. En ca 67 m2 smal remsa av fastigheten längs med Stationsvägen är idag planlagd som allmän plats, gatumark. I och med genomförandet av detaljplanen regleras den delen över till kommunen. Överläggning I ärendet yttrar sig Malin Danielsson (L), Marica Lindblad (MP), Christian Ottosson (C) och Rikard Lingström (S). Härefter förklaras överläggningen avslutad. Beslutet delges Fredrik Peter Wahlgren

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING Tjänsteutlåtande DATUM DIARIENUMMER 2016-11-29 Dnr KS-2015/1999.214 SIDA 1 (5) HANDLÄGGARE Cecilia Rogvall 08-535 313 98 cecilia.rogvall@huddinge.se Kommunstyrelsen Exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Fredrik Peter Wahlgren rörande Vargen 14 inom kommundelen Stuvsta Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Fredrik Peter Wahlgren rörande Vargen 14 i kommundelen Stuvsta godkänns i enlighet med bilaga 1 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 29 november 2016. 2. Kommunstyrelsen ges i uppdrag att vidta erforderliga åtgärder för att genomföra förslag till detaljplan (Dp SBN PL 2013-2683) för Vargen 14. 3. Kommunstyrelsen bemyndigas att besluta och godkänna tilläggsavtal som avser förlängning och upphörande av avtalad tid för byggnadsskyldighetens fullgörande, senareläggning av senaste tidpunkt för kommunstyrelsen godkännande av avtalet och/eller annan ändring som saknar principiell betydelse. 4. Kommunstyrelsen bemyndigas att besluta och godkänna överlåtelse av avtalet på annan part. Sammanfattning Exploateringsavtalet har tidigare godkänts i kommunfullmäktige, 2016-02-08 samt med en mindre revidering 2016-04-11, se bilaga 2 och 3. Exploateringsavtalet innehöll en giltighetsklausul som angav att avtalet endast blev giltigt under förutsättning att detaljplanen antogs under kvartal 2 2016. Eftersom detaljplanens antagande försenats behöver avtalet härmed tas upp för nytt beslut. Datum under 2 Giltighet, är nu uppdaterat. Kommunen har även valt att förtydliga fastighetsägarens ansvar att utföra utredning om markförorening i samband med bygglov under 10 Skick. I övrigt innehåller exploateringsavtalet samma skrivelser som 2016-04-11. POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning Mark- och exploateringssektionen 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 313 80 E-POST OCH WEBB

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING Tjänsteutlåtande DATUM DIARIENUMMER 2016-11-29 Dnr KS-2015/1999.214 SIDA 2 (5) Ett förslag till ny detaljplan för Vargen 14 (aktbeteckning; Dp SBN PL 2013-2683) har efter positivt planbesked tagits fram genom ett enkelt planförfarande. Syftet med detaljplanen är att pröva lämpligheten i att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus samt lokal för handel och hantverk. Planområdet är beläget längs med Stationsvägen ca 250 meter från Stuvsta centrum. Området ägs av exploatören och enligt förslaget är byggrätterna tänkt att fördelas på cirka tio lägenheter och en lokal för kommersiell handel med icke störande verksamhet. Inom fastigheten föreslås en angöringsväg med möjlighet till kantparkering för åtta bilar samt en vändplan. För besökare till verksamheten ska även parkering anordnas längs Stationsvägen. En ca 67 m 2 smal remsa av fastigheten längs med Stationsvägen är idag planlagd som allmän plats, gatumark. I och med genomförandet av detaljplanen regleras den delen över till kommunen. Bakgrund Exploateringsområdet sammanfaller med planområdet enligt bilagt förslag till detaljplan för Vargen 14 (Dp SBN PL 2013-2683) och utgörs av fastigheten Vargen 14. Fastigheten är 1 613 m 2 och är bebyggd med fyra byggnader varav en huvudbyggnad på 93 m 2 BYA, två mindre komplementbyggnader och en låg byggnad för verksamheter på ca 117 m 2. Vargen 14 är privatägd och det är fastighetsägaren som har begärt planbesked. Ett förslag till ny detaljplan för Vargen 14 (aktbeteckning; Dp SBN PL 2013-2683) har efter positivt planbesked tagits fram genom ett enkelt planförfarande. För genomförandet av detaljplanen har mark- och exploateringssektionen upprättat ett förslag till exploateringsavtal med Fredrik Peter Wahlgren. Förslaget bilägges, bilaga 1. Förslag till detaljplan för Vargen 14 (aktbeteckning; Dp SBN PL 2013-2683) finns även med som bilaga till avtalsförslaget. Detaljplanen redovisas i ett separat ärende till kommunstyrelsen och har tidigare godkänts av natur- och byggnadsnämnden den 21 november 2016. Beskrivning av ärendet Detaljplan Syftet med detaljplanen är att pröva lämpligheten i att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus samt lokal för handel och hantverk. Detaljplaneförslaget medger en byggrätt för bostadsändamål och en för

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING Tjänsteutlåtande DATUM DIARIENUMMER 2016-11-29 Dnr KS-2015/1999.214 SIDA 3 (5) handelsverksamhet. Detta är enligt förslaget tänkt att fördelas på cirka tio lägenheter och en lokal för kommersiell handel med icke störande verksamhet. Inom fastigheten föreslås en angöringsväg med möjlighet till kantparkering för åtta bilar samt en vändplan. För besökare till verksamheten ska även tre parkeringsplatser anordnas längs Stationsvägen. En ca 67 m 2 smal remsa av fastigheten längs med Stationsvägen är idag planlagd som allmän plats, gatumark. I och med den föreslagna detaljplanen regleras den delen över till kommunen. Exploateringsavtal Förslaget till exploateringsavtal innebär att en ca 67 m 2 smal remsa av fastigheten längs med Stationsvägen regleras över till kommunen. Som ersättning för markområdet ska kommunen erlägga 14 700 kronor. Exploatören svarar för samtliga förrättningskostnader. Kommunen projekterar och utför de tre parkeringsplatserna för besökare längs med Stationsvägen och exploatören ersätter kommunen för den faktiska kostnaden för utförandet. Samtliga anläggningar inom kvartersmark projekteras, utförs och bekostas av exploatören. Exploatören svarar även, inom kvartersmark, för åtgärder för dagvatten, markföroreningar samt bullerskydd. Exploatören ersätter kommunen för dess kostnader i samband med framtagande av detaljplan enligt ett särskilt plankostnadsavtal. Samtliga avgifter för anslutning av vatten, avlopp, fjärrvärme, el och tele etc. inom exploateringsområdet betalas av exploatören. För det rätta fullgörandet av exploatörens skyldigheter enligt detta avtal skall exploatören vid avtalets undertecknande ställa säkerhet till ett värde av 500 000 kronor. I avtalet regleras vidare bl a frågor om inriktning och utformning, vegetation och trädplantering, etableringsplan och miljöanpassat byggande. I övrigt innehåller avtalet sedvanliga villkor. Fredrik Peter Wahlgren har underhand godkänt avtalsförslaget och ett underskrivet avtal avses föreligga vid samhällsbyggnadsutskottets sammanträde. Ekonomi Som ersättning för det markområde som ska regleras över till kommunen ska kommunen erlägga 14 700 kr.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING Tjänsteutlåtande DATUM DIARIENUMMER 2016-11-29 Dnr KS-2015/1999.214 SIDA 4 (5) Exploatören ska ersätta kommunen för de faktiska kostnaderna för besöksparkeringarna längs med Stationsvägen. Kostnaden är uppskattad till 500 000 kronor, vilket motsvarar den säkerhet exploatören ska ställa vid avtalets undertecknande. Tidsplan Byggnationen inom kvartersmark är planerad att påbörjas under våren 2017 och byggtiden är beräknad till ca 18 månader. Detta innebär att första inflyttning tidigast kommer ske under kvartal 4 2018 under förutsättning att detaljplanen inte blir överklagad. Förvaltningens synpunkter Kommunstyrelsens förvaltning gör bedömningen att föreslaget exploateringsavtal innehåller rimliga villkor. Projektet innebär ett tillskott av bostäder i ett kollektivtrafiknära läge. Projektet bidrar till kommunens övergripande mål om att Huddinge ska vara en bra kommun att leva och bo samt delmålet om ökat bostadsbyggande. Planen anses inte innebära ytterligare behov av förskola eller skola. I planhandlingarna framgår det att fyra förskolor samt en grundskola finns inom 500 meters radie. Förvaltningen föreslår därmed att föreliggande förslag till exploateringsavtal med Fredrik Peter Wahlgren godkänns. Vesna Jovic Kommundirektör Heléne Hill Samhällsbyggnadsdirektör Cecilia Rogvall Exploateringsingenjör

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING Tjänsteutlåtande DATUM DIARIENUMMER 2016-11-29 Dnr KS-2015/1999.214 SIDA 5 (5) Bilagor 1. Exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Fredrik Peter Wahlgren med tillhörande bilagor 2. Protokollsutdrag Kommunfullmäktige 8 februari 2016 14 3. Protokollsutdrag Kommunfullmäktige 11 april 2016 22 Delges Fredrik Peter Wahlgren

1(9) Exploateringsavtal Fastigheten Vargen 14 Följande avtal om exploatering av Vargen 14 i Huddinge kommun har ingåtts mellan kommunen och exploatören: Kommunen Huddinge kommun 141 85 Huddinge Org nr 212000-0068 Nedan kallad kommunen. Exploatören Fredrik Peter Wahlgren Nedan kallad exploatören. Detta avtal avser exploateringsområdet som sammanfaller med planområdet enligt bifogat förslag till detaljplan för Vargen 14 (SBN PL 2013-2683), bilaga 1. Med överlåtelseområde avses i detta avtal markområde som ska överlåtas till kommunen från exploatören och är markerat med grön begränsningslinje på bifogad karta, bilaga 2. INLEDANDE BESTÄMMELSER 1 Bakgrund Till grund för detta avtal ligger förslag till detaljplan för Vargen 14, (SBN PL 2013-2683). 2 Giltighet Detta avtal blir för parterna bindande endast under förutsättning - att Huddinge kommunfullmäktige godkänner detsamma senast 2017-05-31. - att förslag till detaljplan för Vargen 14, (SBN PL 2013-2683), blir antagen i huvudsaklig överensstämmelse med bilagt förslag, bilaga 1, senast 2017-05-31 och att beslutet vinner laga kraft. Skulle ovanstående förutsättningar inte uppfyllas är avtalet förfallet i sin helhet utan ersättningsskyldighet för någondera parten. Undanröjs kommunfullmäktiges beslut att godkänna detta avtal efter överklagande och har avtalet dessförinnan helt eller delvis verkställts skall verkställigheten rättas i den utsträckning detta är möjligt. Oberoende av om rättelse kan ske har ingendera parten rätt till skadestånd av den andra parten med anledning av det inträffade.

2(9) 3 Projektets utformning Syftet med detaljplanen har varit att pröva lämpligheten i att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus samt lokal för handel, hantverk och kontor. Planområdet är beläget längs med Stationsvägen ca 250 meter från Stuvsta centrum. Detaljplaneförslaget medger en byggrätt för bostadsändamål och en för handelsverksamhet. Detta är enligt förslaget tänkt att fördelas på cirka tio lägenheter och en lokal för kommersiell handel av icke störande verksamhet. En angöringsväg med möjlighet till kantparkering för åtta bilar och en vändplan föreslås inom fastigheten. För besökare till verksamheten ska även tre besöksparkeringar anordnas längs Stationsvägen. En ca 67 m 2 smal remsa av fastigheten längs med Stationsvägen är idag planlagd som allmän plats, gatumark. I och med den föreslagna detaljplanen regleras det området över till kommunen. Exploatören förbinder sig att bebygga kvartersmarken inom exploateringsområdet i enlighet med bilagd detaljplan och detta avtal. MARKÖVERLÅTELSER 4 Marköverlåtelser För genomförandet av detaljplanen är parterna överens om att följande fastighetsreglering ska ske. Exploatören överlåter till kommunen ett område om ca 67 m 2 av fastigheten Vargen 14, nedan kallat överlåtelseområdet. Överlåtelseområdet ska överföras till fastigheten Stuvsta Gård 1:1. Överlåtelseområdet är utlagt som allmän plats i detaljplanen och är markerat med grön begränsningslinje på bifogad karta, bilaga 2. Marköverlåtelsen gäller med de smärre justeringar av gränsen för överlåtelseområdet som eventuellt kan komma att vidtas i samband med lantmäterimyndighetens beslut om fastighetsreglering. 5 Ersättning Som ersättning för området skall kommunen erlägga FJORTONTUSENSJUHUNDRA (14 700) KRONOR till exploatören. Vid avvikelse från den markareal som angivits skall ersättningen justeras med 220 kr/m 2. Ersättningen ska omräknas med konsumentprisindex (totalindex) från juni 2015. Den ska justeras så att den följer indexändringarna fram till den tidpunkt då den förfaller till betalning. Den ska dock lägst uppgå till det belopp som anges ovan. 6 Fastighetsbildning mm Kommunen ansöker om fastighetsbildning för genomförandet av marköverlåtelser enligt detta avtal. Exploatören biträder i och med detta avtal ansökan och svarar för samtliga

3(9) förrättningskostnader för genomförandet av detta avtal. Exploatören ansöker om och bekostar övriga erforderliga fastighetsbildningsåtgärder. 7 Tillträde Tillträde till överlåtelseområdet sker två veckor efter det att erforderlig fastighetsbildning vunnit laga kraft. 8 Inteckningar och övriga belastningar Exploatören garanterar att överlåtelseområdet inte besväras av inteckningar eller andra belastningar som kan inskränka rådigheten förutom nedanstående: - Ledningsrätt, 0126K-10548.1 till förmån för Huddinge kommun. 9 Servitut och ledningsrätt etc Exploatören ska i samband med den exploatering som detaljplanen medger utan ersättning upplåta eventuella utrymmen som krävs för befintliga och tillkommande ledningar inom exploateringsområdet till förmån för respektive ledningshavare. Exploatören medger att ovanstående rättigheter får säkerställas genom servitutsavtal som får skrivas in eller genom fastighetsbildningsåtgärd. 10 Skick Det finns en identifierad kemtvätt i Exploateringsområdets närhet på Stationsvägen 25, cirka 40 meter nordost om Vargen 14. Typiska föroreningar från en kemtvätt med lösningsmedel är klorerande lösningsmedel som exempelvis perkloretylen och trikloretylen. Ämnena är flyktiga och svårnedbrytbara. Vanliga spridningsvägar är via grundvattnet i gasform. Exponering kan därför ske via förorenat grundvatten eller via gaser som tränger in i byggnader långt från källområdet. En undersökning ska genomföras under bygglovskedet för att säkerställa att miljöfarliga föroreningar inte finns grundvattnet inom Exploateringsområdet. Överlåtelseområdet har besiktigats av kommunen. Området består idag av en grusad markremsa intill gångbanan på kommunal mark. Om Kommunen i samband med utförandet av allmänna anläggningar inom Överlåtelseområdet påträffar markföroreningar ska en förhandling mellan parterna ska upptas för fördelning av kostnader. ANLÄGGNINGAR 11 Anläggningars utförande A. Allmänna anläggningar A.1. Kommunen projekterar och utför de tre parkeringsplatserna för besökare längs med Stationsvägen i anslutning med exploateringsområdet. Exploatören bekostar utförandet av parkeringen. Kommunen fakturerar exploatören den faktiska kostnaden

4(9) efter godkänd slutbesiktning. Kostnaden ska falla till betalning trettio (30) dagar efter fakturadatum. B. Anläggningar inom kvartersmark. Exploatören projekterar, utför och bekostar: B.1. Alla anläggningar inom kvartersmark. B.2. Eventuella åtgärder på grund av fornlämningar. B.3. Flyttning eller annan erforderlig åtgärd av eventuella befintliga anläggningar inom exploateringsområdet. B.4. Alla erforderliga åtgärder för bullerskydd. C. Omgivande vägnät/naturmark Gemensam besiktning av omgivande vägnät/naturmark ska göras före byggstart. Exploatören bekostar återställande av eventuella skador som förorsakas av exploateringen inom exploateringsområdet. Exploatörens ansvar gentemot kommunen får ej överföras på av exploatören anlitad entreprenör. AVGIFTER 12 Skatter mm För överlåtelseområdets utgående skatter och avgifter betalas av exploatören i den mån de avser och belöper på tiden intill tillträdesdagen och för tiden därefter av kommunen. 13 Detaljplanekostnader Kommunen ombesörjer framtagande av ny detaljplan för exploateringsområdet. Exploatören ersätter kommunen för dess kostnader enligt särskilt plankostnadsavtal med kommunens plansektion om ersättning för detaljplanekostnader. Maximala ersättningen exploatören kommer att erlägga till kommunen för dess plankostnader uppgår till SJUTTIOTUSEN (70 000) kr. Då exploatören bekostar områdets detaljplaneläggning genom särskilt plankostnadsavtal ska exploatören inte erlägga någon planavgift enligt kommunens bygglovtaxa i samband med bygglovprövning. 14 Gatukostnadsersättning Har exploatören till alla delar fullgjort sina förpliktelser enligt detta avtal, skall ägare till fastighet inom exploateringsområdet anses ha erlagt på fastigheten belöpande gatukostnader enligt den i 2 angivna detaljplanen. Vad som sägs i föregående stycke gäller inte kostnader för framtida förbättringar eller utbyggnader av nya områdesanläggningar eller områdesanknutna anläggningar avseende gator och allmänna platser vilka regleras enligt vid aktuell tidpunkt gällande lagar och regler.

5(9) 15 Anslutningsavgifter Samtliga avgifter för anslutning av vatten, avlopp, fjärrvärme, el och tele etc. inom exploateringsområdet betalas av exploatören. Det åligger exploatören att hos respektive ledningsägare, i god tid förvissa sig om eventuella befintliga ledningars läge samt informera sig om eventuella flyttningskostnader. Exploatören skall bekosta eventuell flyttning av ledningar till följd av utbyggnad inom exploateringsområdet. MILJÖ- OCH ENERGI 16 Agenda 21 Kommunen har 2010-03-15 antagit en lokal Agenda 21 som skall vara vägledande för alla verksamheter och aktiviteter som bedrivs inom Huddinge kommun av enskilda, företag och föreningar. Exploatören har tagit del av denna lokala Agenda 21 och skall beakta denna vid verksamhet och aktiviteter inom exploateringsområdet. 17 Miljöanpassat byggande Energieffektivitet Varma utrymmen ska vara energieffektiva. Om värmekälla erfordras för bostadens/lokalens uppvärmning bör fjärrvärme eller annan förnyelsebar energi väljas. Hälsoaspekter, byggmaterialens miljöbelastning och kvalitetskontroll Byggherren ska säkerställa en god inomhusmiljö och att materialval och kemikalier som byggs in är bra miljöval och inte riskerar att negativt påverka människors hälsa eller miljön. Företrädesvis sker detta genom certifiering enligt något av de system som finns på marknaden. Alternativt kan eget miljöprogram tillämpas. Byggprocessen Byggprocessens miljöbelastning ska minimeras. Byggherren ska till kommunen (mark- och exploateringssektionen), i god tid innan byggnadsarbetena påbörjas, redovisa åtgärder för att begränsa negativ miljöpåverkan från byggprocessen, exempelvis transporter och hantering av schakt- och fyllnadsmassor. 18 Dagvatten Kommunens dagvattenstrategi skall följas. Dagvatten ska så långt som möjligt omhändertas på den egna fastigheten. I andra hand skall fördröjning ske på den egna fastigheten innan avledning sker till det allmänna nätet eller till angränsande område, där dagvattnet kan omhändertas. Belastningen på nedströms liggande vattenområden ska vid exploatering, så långt det är möjligt, inte öka. Fastigheten ligger inom Stockholm Vatten AB:s verksamhetsområde för dagvatten. Exploatören ska beakta den geohydrologiska utredning som har gjorts för exploateringsområdet, Geohydrologisk utredning 1481-150130. En exploatering kommer enligt utredningen att leda till ökade flöden som kräver fördröjningsåtgärder. I och med detta

6(9) har exploatören planerat vidta en rad åtgärder, bland annat ska en grön gård anläggas. Alla stuprör som leds ned till denna gröna gård förses med ränndalsplattor för att förbättra infiltrationen av vattnet ned i jorden. Alla hårdbelagda ytor föreslås stenbeläggas med genomsläppliga fogar för bättre hantering av dagvattnet. Exploatören avser även att anlägga gröna tak på delar av de föreslagna byggnaderna för att minska den totala mängden dagvatten. Inom planområdet finns även en stenkista föreslagen för att ta hand om dagvattnet. Dit kan takdagvattnet ledas via gårdsmark eller direkt via stuprör. Handlingar vilka redovisar omhändertagande av dagvatten ska redovisas i samband med tekniskt samråd för bygglov. Samtliga anläggningar för omhändertagande av dagvatten ska utföras och bekostas av exploatören liksom skötsel av dessa. 19 Bulleråtgärder Bullerutredning, rapport 14230B (Åkerlöf Hallin Akustikkonsult, 2015-10-13), har tagits fram och ska följas av exploatören. Åtgärderna som ska vidtas enligt utredningen är följande: - Byggnader ska utformas så att samtliga bostadsrum i varje lägenhet får högst 55 db(a)ekvivalent ljudnivå vid fasad. Där så inte är möjligt ska minst hälften av bostadsrummen i varje lägenhet, i första hand sovrum, ha högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå utanför minst ett fönster. Där så inte är möjligt tillåts undantagsvis 55 db(a) ekvivalent ljudnivå utanför minst ett fönster för minst hälften av bostadsrummen, i första hand sovrum. - Varje lägenhet ska ha tillgång till minst en uteplats eller balkong om högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå samt 70 db(a) maximal ljudnivå. Handlingar vilka redovisar bulleråtgärder ska redovisas i samband med tekniskt samråd för bygglov. Samtliga anläggningar för buller ska utföras och bekostas av exploatören liksom skötsel av dessa. 20 Avfallshantering Exploatören skall tillse att avfallshanteringen inom exploateringsområdet under byggtiden och under anläggningarnas drift i sin helhet anpassas till långtgående källsortering och återvinning i enlighet med gällande avfallsplan och renhållningsföreskrifter för Huddinge kommun. GENOMFÖRANDE 21 Samordning Exploatören ska svara för samordning mellan kommunen och de ledningsdragande bolagen så att erforderliga arbeten inom och intill exploateringsområdet kan bedrivas utan inbördes hinder och kan vara färdigställda senast vid inflyttning. Exploatören skall till kommunen och de ledningsdragande bolagen tillhandahålla erforderliga plankartor, ritningar och tidsplan för ledningsnätens utbyggnad.

7(9) 22 Mätningstekniska arbeten I god tid före exploateringsarbetenas igångsättande skall samråd ske med kommunens lantmäteriavdelning om utförandet av de mätningstekniska arbetsuppgifter som hör samman med exploateringen. Samhällsbyggnadsnämnden har tagit beslut om krav på kompetens för utförande av mätningstekniska åtgärder. Kraven hänvisar till de rekommendationer för bedömning av Grundläggande mätningsteknisk färdighet som finns i nya HMK-Juridik. Exploatören bekostar återställandet av stomnätspunkter och gränsmarkeringar som raseras vid exploateringen. 23 Vegetation Vid projektering av bebyggelsen skall hänsyn tas till befintliga träd och vegetation. I samband med att exploatören upprättar situationsplan för exploateringsområdet skall förslag till bevarande av vegetation och kompletterande planteringar redovisas (vegetationsplan). Detaljplanens intentioner om bevarande av värdefulla träd och vegetationspartier ska beaktas. Vegetationsplanen skall godkännas av kommunens mark- och exploateringssektion före bygglovprövning. 24 Etableringsplan Innan byggnadsarbeten påbörjas skall exploatören upprätta en etableringsplan, som skriftligen ska godkännas av kommunen (mark- och exploateringssektion). Denna skall behandla eventuellt nyttjande av natur- eller gatumark för uppställning av arbetsbodar, upplag eller dylikt, återställningsarbeten efter nyttjandet, skyddande av träd och natur samt stängsel runt byggarbetsplatsen. Uppställning av bodar, upplag och dylikt ska i första hand ske på exploatörens kvartersmark. Eventuellt nyttjande av kommunens mark kräver kommunens medgivande och regleras genom särskilt avtal. Nyttjande av allmän platsmark kräver även polistillstånd. 25 Trafikanordningsplan I god tid innan etablering och byggnadsarbeten påbörjas ska exploatören upprätta en trafikanordningsplan, som skriftligen ska godkännas av kommunen (gatu- och parkdriftsavdelningen). Denna ska bl a redovisa placering av stängsel runt byggarbetsplatsen, in- och utfartsvägar från arbetsplatsen, byggtrafikvägar till och från arbetsplatsen samt var och hur avlastning av gods kommer att ske. Planen ska även redovisa åtgärder för framkomlighet och säkerhet för fordons-, gång- och cykeltrafik. Parterna ska före byggstart gemensamt besiktiga vägnätet runt exploateringsområdet. Vid besiktningen ska ett protokoll upprättas. Exploatören bekostar återställande av eventuella skador på omgivande vägnät som förorsakats av exploateringen inom exploateringsområdet. Parterna bör verka för samordning av skyltar för projektet och dess genomförande.

8(9) 26 Störningar Exploatören skall tillse att utbyggnad av exploateringsområdet sker med minsta möjliga störningar för boende och övriga intilliggande verksamheter. För buller gäller de riktvärden som anges i Naturvårdsverkets allmänna råd (NFS 2004:15) om buller från byggarbetsplatser. ALLMÄNNA AVTALSBESTÄMMELSER 27 Säkerhet För det rätta fullgörandet av exploatörens skyldigheter enligt detta avtal skall exploatören vid avtalets undertecknande ställa säkerhet motsvarande kostnaden för anläggande av allmänna anläggningar, som i detta fall kommer utgöra anläggandet av de tre besöksparkeringarna som ska anordnas längs med Stationsvägen, till ett värde av FEMHUNDRATUSEN (500 000) kr i form av pantbrev med bästa rätt i fastigheten. Säkerheten om (500 000) kr ska kvarstå till dess att parterna är överens om att exploatören slutfört sina åtaganden enligt detta avtal. 28 Skadeståndsansvar Exploatören är gentemot kommunen ansvarig för åtgärder som med avseende på detta avtal vidtages eller underlåtes av exploatören, anställda hos exploatören samt av exploatörens anlitade entreprenörer och leverantörer. 29 Dröjsmålsränta Erläggs inte kapitalskuld på bestämd förfallodag skall dröjsmålsränta enligt 6 räntelagen utgå för tiden från förfallodagen på fordringen tills full betalning sker. 30 Överlåtelse Detta avtal får inte överlåtas på annan utan kommunens skriftliga godkännande. Vid överlåtelse av fastighet eller del därav som omfattas av detta avtal förbinder sig exploatören att förbinda den nye ägaren att iakttaga vad som åvilar exploatören enligt detta avtal så att detta blir gällande mot varje kommande ägare av området eller del därav. Mark- och exploateringsavtalet ska bifogas i avskrift. Den nya ägaren ska därvid förbindas att ställa godtagbar säkerhet till kommunen för åtagandena enligt detta avtal. Innan överlåtelse sker ska exploatören skriftligen underrätta kommunen (mark- och exploateringssektionen). 31 Tvist Tvist rörande tolkningen eller tillämpningen av detta avtal skall avgöras av svensk allmän domstol.

9(9) Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar varav parterna tagit var sitt. Huddinge 2017-.. 201 - För Huddinge kommun För Fredrik Peter Wahlgren. Charlotta Thuresson Giberg. Fredrik Peter Wahlgren. Cecilia Rogvall Bilaga 1 Bilaga 2 Förslag till detaljplan. Karta med överlåtelseområdet markerad. Dnr (KS-2015/1999.214) (CR)

PLANBESTÄMMELSER Följande gäller Inom områden med nedanstående beteckningar. Endast angiven användning och utformning är tillåten. Bestämmelser u tan beteckning gäller inom hela planområde l.!~p!itts o~h 1ri~ ta+ 1 1 +++++++ / + + +.Il GRÄNSER Planområdesgrins --- Användningsgrins -- - - --- Egenskapsgräns ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN Allmänna platser l LOKALGATA J Lokaltrafik Kvartersmark B HS, Flerbostadshus l två volymer. Utöver del lår uthus upplöras. HandeUhantverl<lkonlor och bosladsända mål. HandeVhantverklkontor av icke störande karaktär ska finnas på en lr~plan. Bostadsändamål så som avtalsrum och cykelgarage får anordnas på entreplan. Bostäder får anordnas på våningsplan ovan entrolplan. Balkonger Over allmån plats medges ej. BEGRÄNSNINGAR AV MARKENS BEBYGGANDE (, r ',',' r ' r J + J Byggnad får ej uppföras. Marken får bebyggas under med exemeplvis ett utjämningsmagasin för dagvaltenhantering. Marken får endast bebyggas med uthus och garage till en total byggnadsarea O'T'I 45 m". Uthus får placeras vid tomtgräns med grannes tillstånd. annars 1 m från fastighetsgrans. Mar1<en får bebyggas under med exempelvis ett uljämnlng smagasin för dagvatlenhantenng. MARKENS ANORDNANDE (utformning av kvartersmark) Mark och vegetation Uteplats och friyta Uteplats och friyta ska anordnas. PLACERING, UTFORMNING, UTFÖRANDE Utformning <O> ~ Högsta byggnadshöjd i meter Högsta nockhöjd l meter Utseende Balkonger får ej byggas ut över denna gräns. \ -t-- \ \ Byggnadsteknik STÖRNINGSSKYDD m, Endast källarlösa hus Byggnader ska ulformas så all samtliga bostadsrum i va~e lägenhet får högst 55 db(a)ekvivalenl ljudnlvå vid fasad. Där så Inte år m öjligt sl<a minst hälften av bostadsrummen i varje lägenhet, i första hand sovrum, ha högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå utanför minst en fönster. Va~e lägenhet ska ha ttllgång Iii minst en uteplats eller balkong om högs! 55 db( A) ekvivalentljudnivå samt 70 db(a) maximal ljudnivå. Grundkarta över Vargen 14, del av inom kommundelen s tuvsta i Huddinge kommun upprättad 2014-03-28 av MSB/Lantmäteriavdelningen ~\ \o Kartan framställd genom utdrag ur digital kartdatabas och kontrollerad inom planområdet. Koordinatsystem PLAN Sweref 99 18 00 HÖJD RH2000 Skala 1:400 (orginalformat A3) o 10 20 30 Beteckningar ----- 000 +00.0 IZJ[g] BEl 40 Gällande k varters traktgräns elle r användningsgräns Fastighetsgräns Gällande anvä n dningsgrän s ej samm anfa llande med fastighetsgräns Gällande egensk ap sgräns Gällan de rättighetsgrän s Awägd höjd Fasts tälld h öjd Bel. huvudbyggnad, geode ti sk res p. fotogrammetrisk Bel. uthus eller ga ra~e geodetisk resp. fotog rammetris t 50 m LL._ H öjdkurva S länt s tak et. bullerplank Häck S tödmur. mur Dike V äg Insynsskydd Vegetallonsbeklåll lnsynsskydd ska anordnas längs med minst 80% av fastighetsgränsen. lnsynsskyddet får högst vara 1,5 m ovan mark och bör ha viss genomsläpplighel för ljus som exempelvis en spalje med klätterväxt. Ej plank. ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER Genomförandetid Genomförandeliden är fem år från den dag planen vinner laga kraft Upplysning n Plankarta med bestämmelser lsj Antagande, PBL 201 0:900 ~~'12~.~~ Enkelt planförfarande Bullerutredning och dagvattenutredning (se s.11 och 13 i plan beskrivningen) ska redovisas l bygglovet Detaljplan för Vargen 14 Huddinge kommun Upprättad 2014 08-29 Kommunstyrelsens förvaltning Björn Sigsjö Planarkitekt Rev. 2016-06 20 Till planen hör: o 1111 Planbeskrivning B Genomförandebeskrivning 1111 Miljöbeskrivning o Beslutsdatum Antagande l aga kraft SBN PL 2013 2683 NBN-20151428 Instans NBN Dnr SBN 2013-002683 Ankom 2016-08-11

Bilaga 2 Överlåtelseområde markerad med grön begränsningslinje. Datum 2015-06-26 KSF Mark och exploateringsavdelning Koordinatsystem: PLAN Sweref 99 18 00 HÖJD RH2000 3 13 4 11 14 8 7 Huddinge kommun. 37

KOMMUNFULLMÄKTIGE PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunfullmäktige 8 februari 2016 14 Paragraf Diarienummer KS-2015/1999.214 Mark- och exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Fredrik Peter Wahlgren rörande Vargen 14 inom kommundelen Stuvsta Kommunfullmäktiges beslut 1. Mark- och exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Fredrik Peter Wahlgren rörande Vargen 14 i kommundelen Stuvsta godkänns i enlighet med bilaga till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 11 november 2015. 2. Kommunstyrelsen ges i uppdrag att vidta erforderliga åtgärder för att genomföra förslag till detaljplan (Dp SBN PL 2013-2683) för Vargen 14. Projektet innebär ingen investering för kommunen. Sammanfattning Ett förslag till ny detaljplan för Vargen 14 (aktbeteckning; Dp SBN PL 2013-2683) har efter positivt planbesked tagits fram genom ett enkelt planförfarande. Syftet med detaljplanen är att pröva lämpligheten i att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus samt lokal för handel och hantverk. Planområdet är beläget längs med Stationsvägen ca 250 meter från Stuvsta centrum. Området ägs av exploatören och enligt förslaget är byggrätterna tänkt att fördelas på cirka elva lägenheter och en lokal för kommersiell handel med icke störande verksamhet. Inom fastigheten, längs dess norra sida, föreslås en angöringsväg med möjlighet till kantparkering för åtta bilar samt en vändplan. För besökare till verksamheten ska även parkering anordnas längs Stationsvägen. En ca 67 m2 smal remsa av fastigheten längs med Stationsvägen är idag planlagd som allmän plats, gatumark. I och med genomförandet av detaljplanen regleras den delen över till kommunen. Överläggning i kommunfullmäktige Malin Danielsson (L) yrkar bifall till kommunstyrelsens förslag. Marica Lindblad (MP) yrkar att ärendet återremitteras till kommunstyrelsen för förnyad beredning Vidare yttrar sig Christian Ottosson (C) och Birgitta Ljung (MP). Härefter förklaras överläggningen avslutad. Propositioner i kommunfullmäktige Ordföranden ställer propositioner efter varandra om bifall till och avslag på Marica Lindblads (MP) återremissyrkande och finner därvid att kommunfullmäktige beslutat

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG avslå yrkandet. Härefter beslutar kommunfullmäktige i enlighet med kommunstyrelsens förslag. Reservationer i kommunfullmäktige Mot kommunfullmäktiges beslut reserverar sig Marica Lindblad (MP) för Miljöpartiet de grönas fullmäktigegrupp; se bilaga till detta protokoll. Beslutet delges Fredrik Peter Wahlgren

Bilaga till kommunfullmäktiges protokoll den 8 februari 2016, /4 Huddinge kommun Kommunfullmäktige 2016-02-08 RESERVATION Ärende 11: Mark- och exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Fredrik Peter Wahlgren rörande Vargen 14 inom kommundelen s tuvsta Förslag till beslut: Att ärendet återremitteras Miljöpartiet vill inte låta riva Stuvstas äldsta affärsbyggnad Ett förslag till ny detaljplan för Vargen 14 har efter positivt planbesked tagits fram genom ett enkelt planförfarande. Syftet är att pröva lämplighet för flerbostadshus samt lokal för handel och hantverk. Byggrättema är tänkt att fördelas på cirka elva lägenheter och en lokal för kommersiell handel med icke störande verksamhet. Miljöpartiet anser: - att ärendet inte kan anses uppfylla kraven för enkelt planförfarande - att planen inte är av begränsad betydelse - att allmänheten inte saknar intresse för planen Fastigheten Vargen 14 ligger i ett område av kulturhistoriskt värde, vilket väl beskrivs i Stockholms läns museums rapport 2013: 11 ; Översyn av kultur-

. Bilaga till kommunfullmäktiges protokoll den 8 februari 2016, J 4 miljöinventering i Huddinge (s. 37). "Stuvsta stationsbyggnad och det fåtal äldre servicebyggnader som fortfarande finns kvar runt stationen samt längs med stationsvägen har ett stort kulturhistoriskt värde som representanter för olika epoker i stuvstas utveckling.". Länsmuseet menar att ert rivning av byggnaden längs stationsvägen vore olycklig, då byggnaden ingår i den tidiga centrumbildningen som är karaktärsskapande och viktig för området. Ä ven Kultur- och fritidsförvaltningen tar upp detta faktum. Trots dessa fakta och att Huddinge har en mycket blygsam synlig historia, och redan rivit ett stort antal äldre byggnader, så är det bara Miljöpartiet ensamt som gett uttryck för en vilja att värna Stuvstas äldsta affårsbyggnad. Miljöpartiet har på flera sätt väckt frågor och agerat för att se andra möjligheter att gå vidare i ärendet utan attjämna den lilla karaktärsskapande byggnaden med marken, såsom nu avses att göra. Detta är en djupt beklaglig hantering och gör att huddingeborna mister ännu en bit av sin historia. Det bör rimligen finnas fler möjligheter att både ta tillvara äldre karaktärsskapande byggnader och samtidigt förtäta. Vi beklagar ärendets hantering och att ingen tar tillvara den lilla och blygsamma rest som ännu finns kvar av Huddinges byggnadshistoria. Oklarheter om försenade handlingar Samtidigt som detta ärende behandlades i fullmäktige kom det information om att ett granskningsutlåtande tillhörande detaljplanen, var ytterligt fö_rsenat och inte kommit sakägarna till del förrän fredagen 5 februari. Enligt uppgift innehåller granskningsutlåtandet mycket allvarliga och kritiska synpunkter, och det hade varit av stort värde att även fullmäktiges ledamöter hade kunnat ta del av detta eftersom det ändå bör anses ha betydelse for forståelsen av exploateringsavtalet. Miljöpartiet framförde också detta, men utan att få gehör. Detta är inte en bra demokratisk ordning. Vi anser att det är olyckligt med tveksamheter och oklarheter i ett planärende och yrkade att ärendet skulle återremitteras. Men eftersom vårt yrkande inte vann gehör reserverar vi oss mot beslutet. För Miljöpartiet de Gröna JfOJic"-- 't~ctl~ J Marica Lindblad

KOMMUNFULLMÄKTIGE PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunfullmäktige 11 april 2016 22 Paragraf Diarienummer KS-2015/1999.214 Mark- och exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Fredrik Peter Wahlgren rörande Vargen 14 inom kommundelen Stuvsta Kommunfullmäktiges beslut 1. Mark- och exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Fredrik Peter Wahlgren rörande Vargen 14 i kommundelen Stuvsta godkänns i enlighet med bilaga till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 18 mars 2016. 2. Kommunstyrelsen ges i uppdrag att vidta erforderliga åtgärder för att genomföra förslag till detaljplan (Dp SBN PL 2013-2683) för Vargen 14. Projektet innebär ingen investering för kommunen. Sammanfattning Exploateringsavtalet har tidigare godkänts i kommunfullmäktige, 2016-02-08. Exploateringsavtalet innehöll då ett felaktigt datum under 2 Giltighet, datumet är nu uppdaterat. I övrigt innehåller exploateringsavtalet samma skrivelser som 2016-02- 08. Ett förslag till ny detaljplan för Vargen 14 (aktbeteckning; Dp SBN PL 2013-2683) har efter positivt planbesked tagits fram genom ett enkelt planförfarande. Syftet med detaljplanen är att pröva lämpligheten i att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus samt lokal för handel och hantverk. Planområdet är beläget längs med Stationsvägen ca 250 meter från Stuvsta centrum. Området ägs av exploatören och enligt förslaget är byggrätterna tänkt att fördelas på cirka elva lägenheter och en lokal för kommersiell handel med icke störande verksamhet. Inom fastigheten, längs dess norra sida, föreslås en angöringsväg med möjlighet till kantparkering för åtta bilar samt en vändplan. För besökare till verksamheten ska även parkering anordnas längs Stationsvägen. En ca 67 m2 smal remsa av fastigheten längs med Stationsvägen är idag planlagd som allmän plats, gatumark. I och med genomförandet av detaljplanen regleras den delen över till kommunen. Överläggning i kommunfullmäktige Malin Danielsson (L) yrkar bifall till kommunstyrelsens förslag. Birgitta Ljung (MP) yrkar med instämmande av Marica Lindblad (MP) i första hand att ärendet återremitteras till kommunstyrelsen för förnyad beredning och i andra hand avslag på kommunstyrelsens förslag. Härefter förklaras överläggningen avslutad.

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Propositioner i kommunfullmäktige Ordföranden ställer propositioner efter varandra om bifall till och avslag på Birgitta Ljungs (MP) m.fl. återremissyrkande och finner därvid att kommunfullmäktige beslutat avslå yrkandet. Härefter ställer ordföranden propositioner efter varandra om bifall till kommunstyrelsens förslag och till Birgitta Ljungs (MP) m.fl. yrkande om avslag på kommunstyrelsens förslag och finner därvid att kommunfullmäktige bifallit kommunstyrelsens förslag. Reservationer i kommunfullmäktige Mot kommunfullmäktiges beslut reserverar sig Marica Lindblad (MP) och Birgitta Ljung (MP) för Miljöpartiet de grönas fullmäktigegrupp; se bilaga till detta protokoll. Beslutet delges Fredrik Peter Wahlgren

Bilaga till kommunfullmäktiges protokoll den 11 april 2016, 29 ~ ~~ Huddinge kommun Kommunfullmäktige 2016-04-11 RESERVATION Ärende 19: Mark- och exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Fredrik Peter Wahlgren rörande Vargen 14 inom kommundelen stuvsta Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige - I första hand återremiss, i andra hand avslag Med anledning av Natur- och byggnadsnämndens beslut 29 februari 2016 (efter beslut i KS och KF); "Natur- och byggnadsnämnen beslutar att återremittera ärendet for att genonifora en undersökning av handelshusets skick samt förutsättningarna för bevarande. ", samt i enlighet med vårt, Miljöpartiets tidigare yrkande i KS, 16 december 2015. Då ärendet var uppe igen på fullmäktige Il april 2016 yrkade vi i enlighet med ovan, men vårt förslag vann dessvärre inte gehör heller denna gång. Vi är angelägna om att byggnaden på något sätt ska få fredas och finnas kvar, kompletterad med ny bebyggelse. För Miljöpartiet de Gröna Marica Lindblad hhv~f~\ Birgittg Ljung ( lj

Bilaga till kommunfullmäktiges protokoll den 11 april 2016,,99 V år reservation i kommunfullmäktige ses här 2016-0208 i sin helhet: RESERVATION Ärende 11: Mark- och exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Fredrik Peter Wahlgren rörande Vargen 14 inom kommundelen stuvsta Förslag till beslut: Att ärendet återremitteras Miljöpartiet vill inte låta riva stuvstas äldsta affärsbyggnad Ett forslag till ny detaljplan for Vargen 14 har efter positivt planbesked tagits fram genom ett enkelt planforfarande. Syftet är att pröva liimplighet for flerbostadshus samt lokal for handel och hantverk. Byggrätterna är tänkt att fordelas på cirka elva lägenheter och en lokal för kommersiell handel med icke störande verksamhet. Miljöpartiet anser: - att ärendet inte kan anses uppfylla kraven for enkelt planforfarande - att planen inte är av begränsad betydelse - att allmänheten inte saknar intresse for planen Fastigheten Vargen 14 ligger i ett område av kulturhistoriskt värde, vilket väl beskrivs i Stockholms läns museums rapport 2013: Il; Översyn av kulturmiljöinventering i Huddinge (s. 37). "Stuvsta stationsbyggnad och det fåtal äldre servicebyggnader som fortfarande finns kvar ruot stationen samt längs med stationsvägen har ett stort kulturhistoriskt värde som representanter for olika epoker i stuvstas utveckling., - Länsmuseet menar att en rivning av byggnaden längs stationsvägen vore olycklig, då byggnaden ingår i den tidiga centrumbildningen som är karaktärsskapande och viktig for området. Ä ven Kultur- och fritidsförvaltningen tar upp detta faktum. -- -....

Bilaga till kommunfullmäktiges protokoll den 11 april 2016, [):J Trots dessa fakta och att Huddinge har en mycket blygsam synlig historia, och redan rivit ett stort antal äldre byggnader, så är det bara Miljöpartiet ensamt som gett uttryck for en vilja att värna Stuvstas äldsta affårsbyggnad. Miljöpartiet har på flera sätt väckt frågor och agerat for att se andra möjligheter att gå vidare i ärendet utan att jämna den lilla karaktärsskapande byggnaden med marken, såsom nu avses att göra. Detta är en djupt beklaglig hantering och gör att huddingeborna mister ännu en bit av sin historia. Det bör rimligen finnas fler möjligheter att både ta tillvara äldre karaktärsskapande byggnader och samtidigt fortäta. Vi beklagar ärendets hantering och att ingen tar tillvara den lilla och blygsamma rest som ännu finns kvar av Huddinges byggnadshistoria. Oklarheter om forsenade handlingar Samtidigt som detta ärende behandlades i fullmäktige kom det information om att ett granskningsutlåtande tillhörande detaljplanen, var ytterligt forsenat och inte kommit sakägarna till del forrän fredagen 5 februari. Enligt uppgift innehåller granskningsutlåtandet mycket allvarliga och kritiska synpunkter, och det hade varit av stort värde att även fullmäktiges ledarnöter hade kunnat ta del av detta eftersom det ändå bör anses ha betydelse for forståelsen av exploateringsavtalet. Miljöpartiet frarnforde också detta, men utan att få gehör. Detta är inte en bra demokratisk ordning. Vi anser att det är olyckligt med tveksamheter och oklarheter i ett planärende och yrkade att ärendet skulle återremitteras. Men eftersom vårt yrkande inte vann gehör reserverar vi oss mot beslutet. För Miljöpartiet de Gröna Marica Lindblad" ' ~-.._,_

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsen 1 februari 2017 3 Paragraf Diarienummer KS-2016/2732.313 Detaljplan för Vargen 14 beslut om antagande (KF) Kommunstyrelsens beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Detaljplanen för Vargen 14 i Stuvsta antas enligt tjänsteutlåtandet med tillhörande antagandehandlingar. Sammanfattning Syftet med planen är att pröva lämpligheten att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus i två volymer samt en lokal för handel, hantverk och kontor. Den tillkommande byggnationen ska förhålla sig till kulturmiljön vad gäller skala, volym och utformning. Fastigheten Vargen 14 ligger inom 600 meter från Stuvsta pendeltågsstation och planförslaget bidrar till utvecklingen av det stationsnära läget genom en relativt hög exploatering med bostäder och en lokal för handel, hantverk eller kontor. Planen väntas möjliggöra cirka tio lägenheter. Det är viktigt att placering och utformning av byggnaderna sker med hänsyn till bestämmelserna i Plan- och bygglagen gällande stadsbild och en god helhetsverkan i området. Fastigheten har idag ett kulturmiljövärde som består av den gamla handelsbyggnaden längs med Stationsvägen samt den bakomliggande villan som med genomförandet av planen kommer att försvinna. En kulturmiljö-utredning har tagits fram av Stockholms läns museum som bedömer att om byggnaderna får rivas och ny bebyggelse får uppföras på fastigheten, är skalan på den nya bebyggelsen viktig för att fortsatt respektera områdets äldre karaktär. Överläggning Marica Lindblad (MP) yrkar att kommunstyrelsen ska föreslå kommunfullmäktige att avslå förvaltningens förslag till beslut. I övrigt yttrar sig Karl Henriksson (KD). Härefter förklaras överläggningen avslutad. Propositioner Ordförande ställer propositioner mot varandra, att kommunstyrelsen ska förslå kommunfullmäktige att bifalla förvaltningens förslag till beslut mot Marica Lindblads

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsen 1 februari 2017 3 Paragraf Diarienummer KS-2016/2732.313 (MP) yrkande att kommunstyrelsen ska förslå kommunfullmäktige att avslå förvaltningens förslag till beslut, och finner därvid att kommunstyrelsen beslutar att föreslå kommunfullmäktige att bifalla förvaltningens förslag till beslut. Reservationer Marica Lindblad (MP), för Miljöpartiets kommunstyrelsegrupp, reserverar sig mot beslutet till förmån för eget avslagsyrkande (se bilaga 3:1). Protokollsanteckningar Karl Henriksson (KD) och Nujin Alacabek Darwich (V) anmäler vardera protokollsanteckningar.

Huddinge kommun Kommunstyrelse 2016-02-01 FÖRSLAG Ärende 2: Exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Fredrik Peter Wahlgren rörande Vargen 14 Förslag till beslut Kommuns/yrelsens förslag till kommunfullmäktige - Ärendet avslås. Ärende 3: Detaljplan för vargen 14 - beslut om antagande Förslag till beslut Kommunstyrelsensförslag till kommurifullmäklige - Ärendet avslås. Bakgrund Hanteringen av ärendena om Vargen 14 har varit märkliga, däribland har besiktning och dokumentation om handelshusets skick varit felaktiga och vilseledande. Under ärendets gång har Miljöpartiet gett uttryck för vikten av att bevara en kulturhistorisk miljö, men vi har också yrkat återremiss för att åtminstone handlingar och beredning av ärendet skulle vara korrekta. Miljöpartiet har som ensamt parti argumenterat för ett bättre bevarande av kulturmiljön och önskat att handelshuset i någon form ändå skulle ha kunnat sparas och integreras i ny bebyggelse. För Miljöpartiet de Gröna Jf autccc '/J.;;.Aid cu l Marica Lindblad

Huddinge kommun Kommuns tyrels en 201 7-02-01 Protokollsanteckning Kristdemokraterna Ärende 3: Detaljplan för Vargen 14 - beslut om antagande rastigbeten Vargen 14ligger centralt i Stuvsta längs Stationsvägen, har en yta a 1 673 kvm och är fn bebyggd med en låg affärslänga och ett boningshus. Fastighetsägaren önskar uppföra ett flerbostadshus med ca 1 O lägenheter på Vargen 14, vilket kräver en ny detaljplan. Den befmtliga affärslängan är en av de äldsta byggnaderna i Stuvsta och utgör ett speciellt inslag i gatumiljön. Ä ven bostadshuset bakom har en särpräglad karaktär. En undersökning har dock visat att affärslängan inte är i bästa skick, och att en upprustning sannolikt skulle kosta 1 miljon kronor, eventuellt mer. Huddinge är en växande kommun som behöver fler bostäder. Det innebär att nya områden behöver exploateras och användas för bostadsändamål, men också att befintlig villabebyggelse måste förtätas i viss utsträckning. En uttalad målsättning inom kommunen, och en målsättning som stöttas av oss kristdemokrater, är att denna förtätning i första hand sker i anslutning till lokala stadskärnor och i kollektivtrafiknära lägen. Vargen 14 är en fastighet som uppfyller båda dessa kriterier, och när man även beaktar kostnaderna för en upprustning av befintliga hus och fastighetsägarens egna ö n skemål, förefaller den föreslagna nya detaljplanen om att tillåta flerbostadshus i två volymer iställe t för nuvarande byggnader högst rimlig. Fastigheten utgör samtidigt en viktig del av miljön längs Stationsvägen och för Stuvsta centrum. Det är därför mycket viktigt att de nya byggnaderna får en utformning som på ett harmoniskt sätt passar samman med övrig bebyggelse längs Stationsvägen. I planbeskrivningen för Vargen 14 står att "Det är viktigt att placering och utformning av byggnaderna sker med hänsyn till bestämmelserna i Plan- och bygglagen gällande stadsbild, befintlig bebyggelse och god helhetsverkan i området." Vi kommer under den fortsatta processen noggrant följa så att resultatet verkligen lever upp till den inriktningen och om det visar sig att planbeskrivningens skrivningar inte ger avsedd effekt kan vi i framtida ärenden komma att kräva att tydligare skrivningar förs in i själva planbestämmelserna. Huddinge den 1 februari 201 7 Karl Henriksson

Huddinge kommun Kommunstyrelsen 2017-01-02 PROTOKOLLSANTECKNING Ärende 3: Detaljplan för Vargen 14 - beslut om antagande Den aktuella fastigheten har precis som det framgår av tjänsteutlåtandet ett kulturmiljövärde med den gamla handelsbyggnaden och den bakomliggande villan, som i och med detaljplaneärendet riskerar att försvinna. Såväl kultur- och fritidsförvaltningen som stockhalms Läns museum har framfört synpunkter innebärande att det är av värde att bevara de byggnader som finns på fastigheten. Av den utredning som har genomförts framgår att handelsbyggnaden har ett eftersatt underhåll och att det behövs betydliga belopp för att få den i godtagbart skick och uppenbarligen är fastighetsägaren inte intresserad av att bevara den. Vänsterpartiet anser att det är viktigt att de gamla kulturmiljöerna i Huddinge bevaras så långt som möjligt. Det är tragiskt att en av de äldsta affärsbyggnaderna inte har underhållits så att det inte utan att man nu måste lägga ner betydande belopp på den har funnit~ möjlighet att bevara den eller att kommunen skulle kunna ta över den. Samtidigt är det viktigt att vi på grund av den bostadsbrist som råder får till stånd fler bostäder. Vi i Vänsterpartiet är därför för att man ska kunna ändra detaljplaner som medför förtätningar i villaområden. Särskilt viktigt är det att vi får en blandad bebyggelse med olika upplåtelseformer. Den föreslagna detaljplanen innebär att det ska byggas tio lägenheter, som ska upplåtas med bostadsrätt. l ärendet nämns dock inget om att fastigheten redan innehåller fyra lägenheter som upplåts med hyresrätt. l St~v sta finns stt mycket litet antal hyresrätter. Nu minskar. antaigt hyresrätter ytterligare. Nujin Alacabek ev~ Britt Björneke

KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskott 18 januari 2017 3 Paragraf Diarienummer KS-2016/2732.313 Detaljplan för Vargen 14 beslut om antagande Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskotts beslut Samhällsbyggnadsutskottet överlämnar ärendet till kommunstyrelsen utan eget ställningstagande. Sammanfattning Syftet med planen är att pröva lämpligheten att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus i två volymer samt en lokal för handel, hantverk och kontor. Den tillkommande byggnationen ska förhålla sig till kulturmiljön vad gäller skala, volym och utformning. Fastigheten Vargen 14 ligger inom 600 meter från Stuvsta pendeltågsstation och planförslaget bidrar till utvecklingen av det stationsnära läget genom en relativt hög exploatering med bostäder och en lokal för handel, hantverk eller kontor. Planen väntas möjliggöra cirka tio lägenheter. Det är viktigt att placering och utformning av byggnaderna sker med hänsyn till bestämmelserna i Plan- och bygglagen gällande stadsbild och en god helhetsverkan i området. Fastigheten har idag ett kulturmiljövärde som består av den gamla handelsbyggnaden längs med Stationsvägen samt den bakomliggande villan som med genomförandet av planen kommer att försvinna. En kulturmiljö-utredning har tagits fram av Stockholms läns museum som bedömer att om byggnaderna får rivas och ny bebyggelse får uppföras på fastigheten, är skalan på den nya bebyggelsen viktig för att fortsatt respektera områdets äldre karaktär. Överläggning I ärendet yttrar sig Rickard Lingström (S), Christian Ottosson (C), Heléne Hill, samhällsbyggnadsdirektör, Britt Björneke (V) och Birgitta Ljung (MP). Härefter förklaras överläggningen avslutad. Beslutet delges Natur- och byggnadsnämnden

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-12-05 KS-2016/2732.313 1 (5) HANDLÄGGARE Björn Sigsjö bjorn.sigsjo@huddinge.se Kommunstyrelsen Detaljplan för Vargen 14 beslut om antagande Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Detaljplanen för Vargen 14 i Stuvsta antas enligt tjänsteutlåtandet med tillhörande antagandehandlingar. Sammanfattning Syftet med planen är att pröva lämpligheten att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus i två volymer samt en lokal för handel, hantverk och kontor. Den tillkommande byggnationen ska förhålla sig till kulturmiljön vad gäller skala, volym och utformning. Fastigheten Vargen 14 ligger inom 600 meter från Stuvsta pendeltågsstation och planförslaget bidrar till utvecklingen av det stationsnära läget genom en relativt hög exploatering med bostäder och en lokal för handel, hantverk eller kontor. Planen väntas möjliggöra cirka tio lägenheter. Det är viktigt att placering och utformning av byggnaderna sker med hänsyn till bestämmelserna i Plan- och bygglagen gällande stadsbild och en god helhetsverkan i området. Fastigheten har idag ett kulturmiljövärde som består av den gamla handelsbyggnaden längs med Stationsvägen samt den bakomliggande villan som med genomförandet av planen kommer att försvinna. En kulturmiljöutredning har tagits fram av Stockholms läns museum som bedömer att om byggnaderna får rivas och ny bebyggelse får uppföras på fastigheten, är skalan på den nya bebyggelsen viktig för att fortsatt respektera områdets äldre karaktär. POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 301 70 E-POST OCH WEBB huddinge@huddinge.se www.huddinge.se

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-12-05 KS-2016/2732.313 2 (5) Beskrivning av ärendet Bakgrund och syfte Syftet med planen är att pröva lämpligheten i att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus i två volymer samt en lokal för handel, hantverk och kontor. Den tillkommande byggnationen ska förhålla sig till kulturmiljön i framförallt skala och volym. Stationsvägen Samråd Detaljplanen har varit ute på samråd under perioden 2 september 1 oktober 2014. Förslaget som gick ut då var en radhuslänga med sju bostäder. Efter samrådet arbetades förslaget om efter inkomna synpunkter som berörde bland annat insyn, solförhållanden och grundvattennivåer. Det nya förslaget innebar en uppdelning av byggvolymen i två volymer och stämmer huvudsakligen överens med antagandeförslaget. Granskning Granskning skedde 23 oktober 15 november 2015. Endast mindre justeringar har gjorts efter granskningen.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-12-05 KS-2016/2732.313 3 (5) Planområdet I kommunens översiktsplan föreslås att förtätning prioriteras i kollektivtrafiknära lägen, framför allt i kommunens lokala centrum varav Stuvsta är ett. Översiktplanen anger desto närmre spårstation, desto högre exploatering förespråkas. Vargen 14 ligger inom det avstånd om 600 meter från pendeltågsstationen vilket översiktplanen 2013 anger som förtätningsområde. Planförslaget bidrar till utvecklingen av Stuvsta genom en exploatering med bostäder och en lokal för handel, hantverk eller kontor. I Översyn av Kulturmiljöinventering i Huddinge kulturmiljöer inom strukturplaner från 2013 ligger fastigheten inom ett område som är markerat med Y1, vilket betyder kulturhistoriskt värdefull miljö. Stockholms läns museum har på begäran tagit fram en kulturmiljöutredning i samband med planarbetet. I utredningen bedömer de att om byggnaderna får rivas och ny bebyggelse får uppföras på fastigheten, är skalan på den nya bebyggelsen viktig för att fortsatt respektera områdets äldre karaktär. Planförslag Detaljplanen möjliggör för två flerbostadshus samt en lokal för handel, hantverk eller kontor längs med Stationsvägen. Planen beräknas bidra med cirka tio lägenheter som upplåts med bostadsrätt, något som i översiktsplanen beskrivs som en av de upplåtelseformer som behöver öka i Stuvsta. Den mindre handels-, hantverk- eller kontorsverksamheten kan innebära ett fåtal anställda. Byggnadshöjden på 7,5 meter är satt med hänsyn till gällande detaljplan för omkringliggande bebyggelse som har samma höjdsättning. Planförslaget innehåller även en högsta nockhöjd om 10 meter. Det är viktigt att placering och utformning av byggnaderna sker med hänsyn till bestämmelserna i Plan- och bygglagen gällande stadsbild, befintlig bebyggelse och en god helhetsverkan i området. Skalan på byggnaderna har anpassats utifrån detta i förslaget. Cirka 67 m 2 av Vargen 14, längs med Stationsvägen är idag planlagd som allmän plats. I samband med att den föreslagna detaljplanen för Vargen 14 vinner laga kraft, kommer marken att reglas till den kommunala fastigheten Stuvsta Gård 1:1. Genomförande Genomförandetiden är 5 år från dagen planen vinner laga kraft. Ett exploateringsavtal har upprättas mellan fastighetsägaren till Vargen 14 och kommunen. I avtalet har kostnaden för anläggandet av

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-12-05 KS-2016/2732.313 4 (5) parkeringsplatserna på kommunal mark, samt vissa åtgärder för buller och dagvattenhantering reglerats. Avtalet antogs av kommunfullmäktige 8 februari 2016. Planarbetet Planarbetet har bedrivits med enkelt planförfarande då planen är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten bedöms inte medföra någon betydande miljöpåverkan samt är förenlig med översiktsplanen och länsstyrelsen granskningsyttrande (enligt PBL 5 kap. 7 ). Detaljplanen har behandlats politiskt i Natur- och byggnadsnämnden och kommer därefter behandlas i kommunfullmäktige då ett avsteg kommer att göras från kommunens dokument Översyn av Kulturmiljöinventering i Huddinge kulturmiljöer inom strukturplaner från 2013. Inventering beskriver Vargen 14 som kulturhistoriskt värdefull miljö som tål exploatering/förtätning i viss grad under förutsättning att den görs enligt identifierat mönster och riktlinjer. Avsteget är att den aktuella bebyggelsen inom fastigheten Vargen 14 rivs för planerad bebyggelse. Förvaltningens synpunkter I samband med detaljplanens genomförande kommer de kulturhistoriska värdena, bestående av handelsbyggnaden längs Stationsvägen och bakomliggande villa att rivas. Den tillkommande handelsbyggnaden och bostadshuset kommer genom sin placering närmast Stationsvägen bidra till Stuvstas centrumbildning. Inför antagande har en statusbesiktning utförts som konstaterar att byggnaden har ett eftersatt underhåll och i vilken bedömningen görs att ett generellt underhållsbehov måste påräknas, inklusive renovering av yttertak. Statusbesiktningen bifogas ärendet som information (bilaga 5). Den kulturmiljöinventering som togs fram av Stockholms länsmuseum gav bedömningen att det är av större värde att bevara hela bebyggelsens sammanhang. Bedömer kommunen att bebyggelsen ska bevaras är det acceptabelt att komplettera fastigheten med byggrätter för bostadsbebyggelse. Då kommunen bedömer att bebyggelsen kan rivas, kan samtlig bebyggelse rivas på fastigheten och ersättas av ny bebyggelse. Det är viktigt att placering och utformning av byggnaderna sker med hänsyn till bestämmelserna i Plan- och bygglagen gällande stadsbild, befintlig bebyggelse och en god helhetsverkan i området. Skalan på byggnaderna har anpassats utifrån detta i förslaget.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-12-05 KS-2016/2732.313 5 (5) I avvägningen mellan att ge möjlighet för fler bostäder i kollektivtrafiknära läge och att bevara byggnaderna ur kulturmiljösynpunkt vilket är en kommunal angelägenhet så anser kommunstyrelsens förvaltning att behovet av bostäder i stationsnära läge väger tyngre. Stuvsta pendeltågstation med Stuvsta centrum med en omkrets om 600 meter är utpekad i Översiktplanen 2030 som prioriterat förtätningsområde i kollektivtrafiknära läge. Vesna Jovic Kommundirektör Heléne Hill Samhällsbyggnadsdirektör Björn Sigsjö Planarkitekt Bilagor Bilaga 1. Granskningsutlåtande Bilaga 2. Planbeskrivning_antagandehandling Bilaga 3. Plankarta_antagandehandling Bilaga 4. Samrådsredogörelse Bilaga 5. Statusbesiktning Beslutet delges Plansektionen Natur- och byggnadsnämnden

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING Utlåtande efter granskning DATUM DIARIENR SIDA Rev. 2016-08-17 2016-02-12 SBN 2013-2683 1 (46) HANDLÄGGARE Björn Sigsjö Tel: 08-535 364 53 bjorn.sigsjo@huddinge.se Detaljplan för Vargen 14 i Stuvsta - utlåtande efter granskning Sammanfattning Detaljplanen för Vargen 14 har under tiden 23 oktober -15 november 2015 varit ute på granskning. Planhandlingar har sänts enligt remisslista till myndigheter, andra kommunala förvaltningar och organisationer samt till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Handlingarna har även funnits tillgängliga i kommunens servicecenter på Sjödalstorget 13 i Huddinge Centrum. De inkomna synpunkterna från sakägarna är mycket kritiska till föreslagen detaljplan. De ställer sig bland annat kritiska till utformningen, att inte tillräcklig hänsyn tas till kulturmiljön samt volymen inte passar in. I länsstyrelsens granskningsyttrande skriver de om att en kemtvätt finns registrerad i området, något som inte funnits beskrivet i planhandlingarna. Stockholm Vatten VA AB skriver om dagvattenhanteringen vid 100-årsregn samt fördröjningsåtgärder. Kultur- och fritidsförvaltningen skriver att de inte har några ytterligare synpunkter än dem de lämnat i samrådet. Förändringar i plankartan Bestämmelsen om insynsskydd har ändrats till en skyddsbestämmelse men innebär ingen ändring i funktion. Avståndet till Stuvsta tågstation samt till Stuvsta centrum har justerats och förtydligats. Fastighetens storlek har justerats efter fastighetsregistret (tidigare 1613 m 2 nu 1673 m 2 ). En upplysning om att även dagvattenutredning ska redovisas i bygglovet har lagts till i plankartan. Även en hänvisning till var man finner mer information om buller och dagvatten i planbeskrivningen har lagts till. POSTADRESS Samhällsbyggnadsavdelningen Plansektionen 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 Huddinge TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 366 00 (kundtjänst) 08-535 363 80 E-POST OCH WEBB plan@huddinge.se www.huddinge.se

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 2 (48) Förändringar i planbeskrivningen Textavsnitt avseende miljökvalitetsnormer för vatten har lagts till. Textavsnitt avseende markföroreningar har lagts till. Textavsnitt angående grävning inom fastighet har lags till. Bakgrund Den 12 december 2013 gav samhällsbyggnadsnämnden i uppdrag åt miljöoch samhällsbyggnadsförvaltningen att upprätta detaljplan för Vargen 14. Detaljplanen syftar till att pröva lämpligheten i att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus i två volymer samt en lokal för handel, hantverk och kontor. Den tillkommande byggnationen ska förhålla sig till kulturmiljön i framförallt skala och volym. Samråd har skett under tiden 2 september 1 oktober 2014. En redogörelse efter upprättades. Efter samrådet gjordes ett omtag avhandlingarna och istället för en radhuslänga delades volymen upp i två flerbostadshus varav ett med tillhörande lokal för handel, hantverk eller kontor närmast Stationsvägen. Detaljplanen för Vargen 14 har tagits fram av en projektgrupp under ledning av plansektionen på kommunstyrelseförvaltningens samhällsbyggnadsavdelning. Hur har granskningen gått till? Granskning har skett under tiden 23 november -15 november 2015. Planhandlingar har sänts enligt remisslista till myndigheter, andra kommunala förvaltningar och organisationer samt till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Handlingarna har även funnits tillgängliga i kommunens servicecenter på Sjödalstorget 13 i Huddinge Centrum. De grannar som efterfrågat ett möte blev dessutom inbjudna till kommunhuset 2 november 2015 för att träffa planhandläggaren. Till detta möte kom sex sakägare, två representanter till Stuvsta gårds villaägareförening samt en övrig.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 3 (48) Yttranden Följande remissinstanser har inte svarat Stockholms läns museum Följande remissinstanser har ingen erinran Länsstyrelsen Södertörns brandförsvarsförbund Remissinstanser Länsstyrelsen Hej, Rubricerad detaljplan har översänts till Länsstyrelsen för granskning i enlighet med 5 kap. 18 plan- och bygglagen (2010:900), PBL. Länsstyrelsen har inget att erinra mot planförslaget enligt 5 kap. 22 PBL. Upplysning Av planhandlingarna framgår det inte att det finns en identifierad kemtvätt på grannfastigheten Vargen 13. Länsstyrelsen har i samrådsskedet även missat att lämna synpunkter kring detta. Typiska föroreningar vid branschen Kemtvätt- med lösningsmedel är klorerade lösningsmedel som t.ex. perkloretylen och trikloretylen. Ämnena är flyktiga och svårnedbrytbara. Vanliga spridningsvägar är via grundvattnet som gas. Gasen kan bildas i anslutning till källområdet eller från förorenat grundvatten. Exponering kan därför ske via förorenat grundvatten eller via gaser som tränger in i byggnader långt ifrån källområdet och påverkar inomhusluften. För att säkerställa att marken är lämplig för sitt ändamål utifrån de eventuella föroreningar som kemtvätten kan medföra anser Länsstyrelsen att en undersökning utförs med avseende på eventuella flyktiga ämnen för att undvika onödiga risker för exponering. Kommentar Den kemtvätt som länsstyrelsen hänvisar till på Stationsvägen 25, ligger cirka 40 meter nordost om Vargen 14. Kommunen har efter yttrandet kommunicerat med både länsstyrelsen och kommunens miljötillsynsavdelning. Fastigheten är i nuläget planlagd för bostäder och källare tillåts ej i den nya planen. Förvaltningen bedömer att en undersökning ska göras vid bygglovet. Kemtvättens placering har lyfts in och tydliggjorts i planbeskrivningen.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 4 (48) Kultur- och fritidsförvaltningen Kultur- och fritidsförvaltningen överlämnar följande svar på remiss SBU 2013-2683 NBN-2015/428 Detaljplan för Vargen 14. Beskrivning av ärendet Syftet med planen är att pröva lämpligheten i att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus i två volymer samt en lokal för handel, hantverk och kontor. Den tillkommande byggnationen ska förhålla sig till kulturmiljön i framförallt skala och volym. Förvaltningens synpunkter Förvaltningen har vid tidigare remissrunda framfört att den låga byggnaden invid Stationsvägen är av kulturhistorisk betydelse och förtjänar att bevaras. Efter samrådet har projektet arbetats om. Nya skisser har tagits fram med samrådets yttranden, den geotekniska/geohydrologiska utredningen samt kulturvärdesinventeringen som underlag. Förslaget innebär nu att två byggnadsvolymer med lägenheter får uppföras med en byggnadshöjd om 7,5 meter samt en nockhöjd om 10 meter. Byggnadshöjden förhåller sig till gällande detaljplan för omkringliggande bebyggelse. Förvaltningen har inga ytterligare synpunkter i ärendet. Kommentar Kommunen har låtit utföra en utredning kring byggnadens skick. Denna utredning är utförd av Elimenta, april 2016. En kostanad är framtagen för de bedömda åtgärder för underhåll av byggnaden. Det är upp till fastighetsägaren huruvida ägaren vill riva byggnaden eller vidta de åtgärder för underhåll som bedöms föreligga de närmaste åren för att säkra byggnadens status och användning som krävs för att underhålla byggnaden. Den kulturmiljöinventering som togs fram för bebyggelsen på fastigheten Vargen 14 av Stockholms länsmuseum gav bedömningen av större värde att bevara hela bebyggelsesammanhanget med både bostadbyggnad och handelsbyggnad. Bedömer kommunen att bebyggelsen ska bevaras är det acceptabelt att komplettera fastigheten med byggrätter för bostadsbebyggelse. Då kommunen bedömer att bebyggelsen kan rivas, kan samtlig bebyggelse rivas på fastigheten och ersättas av en modern bebyggelse då historia, karaktär och avläsbarhet bryts. I avvägningen mellan att ge möjlighet för fler bostäder i kollektivtrafiknära läge och att bevara byggnaderna ur kulturmiljösynpunkt vilket är en kommunal angelägenhet. Då anser kommunstyrelsens förvaltning att behovet av bostäder i stationsnära läge väger tyngre. Stuvsta pendeltågstation med

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 5 (48) Stuvsta centrum med en omkrets om 600 meter är utpekad i Översiktplanen 2030 som prioriterat förtätningsområde i kollektivtrafiknära läge. Stockholms länsmuseums bedömning är rådgivande för kommunen. Stockholm Vatten VA AB Med anledning av Er skrivelse till Stockholm Vatten den 23 oktober 2015 med begäran om yttrande i rubricerat ärende meddelas härmed att från vateknisk synpunkt följande kan anföras. 1. Dagvattenhantering - redogörelse för vargen 14../ Extrema regn (100-årsregn): Höjdsättningen av planerad bebyggelse bör planeras så att den tillåter en trygg ytlig avledning av extrema regn utan skada på planerad bebyggelse.../ Magasinvolymen rekommenderas att klara ett 20 mm regn, eller ett 10- årsregn inklusive klimatfaktor.../ I presenterade beräkningar föreslås att enbart takytorna fördröjs. Hur fördröjs övriga hårdgjorda ytor? Dessa är inte med i beräkningarna. 2. Planbeskrivningen bör kompletteras med:../ Sida 13: dagvatten som inte infiltreras bör avledas via dränering till befintliga dagvattenledningar.../ Extrema regn: se ovan. Stockholm Vatten har i övrigt inga synpunkter på den nya detaljplanen. Kommentar Planbeskrivningen har kompletterats med text om att dagvatten som inte infiltreras bör avledas till befintliga dagvattenledningar.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 6 (48) I planbeskrivningen beskrivs några av de föreslagna åtgärdena för dagvattenhanteringen på fastigheten. Det planeras att, förutom gröna tak, anläggas en grön gård samt att alla de hårdgjorda ytor som krävs för angöring och parkering ska ha genomsläppliga fogar. Detta kommer skapa viss fördröjning av dagvattnet vid normala flöden, dock inte vid extrema regnmängder. Ett utjämningsmagasin eller stenkista kommer kunna anläggas. Plankartan har kompletterats med krav på att dagvattenutredning ska redovisas i samband med bygglovet. Planbeskrivningen har dessutom förtydligats med en rubrik under dagvatten där det tydligt står vad som ska ingå i dagvattenutredningen. I listan finns Stockholm Vattens synpunkter med. Vattenfall Eldistribution AB Yttrande angående granskning av detaljplan för Vargen 14, Stuvsta, Huddinge kommun Ert dnr: SBU 2013-2683 Vattenfall Eldistribution AB, nedan kallad Vattenfall har tagit del av granskningshandlingarna för rubricerad detaljplan och lämnar följande yttrande. Vattenfall har i samrådsskedet redogjort för elanläggningar inom detaljplanen och denna information gäller alltjämt. Kommentar Eventuell flytt av ledningar beskostas av fastighetsägaren vilket är tydliggjort i genomförandebeskrivningen. Sakägare Vargen 13 Yttrande om detaljplan för Vargen14, Diarienummer SBU 2013-2683/NBN - 2015/428 I egenskap av ägare till fastigheten Vargen 13 motsätter vi oss den föreslagna planändringen. Den föreslagna byggnationen är alltför dominerande och skulle påverka vår fastighet negativt genom bland annat ökad insyn och minskat solljus. Storleken och den ultramoderna utformningen av byggnaderna harmoniserar inte med omkringliggande bebyggelse. Vi anser inte att förslaget tar hänsyn till områdets kulturhistoriska värde. Uppförandet av så stora byggnader på Vargen 14 skulle innebära att vår fastighet blir inklämd mellan två höga flerfamiljshus. Trafikbuller från

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 7 (48) Stationsvägen riskerar att förstärkas vid vår fastighet då ljudet studsar mellan de höga väggarna. Den höga höjden och de högt liggande takterrasserna medför total insyn på vår tomt och in i vårt hus. Ett annat problem med byggnadernas höjd är att vårt hus har skorsten som ligger i nivå med de föreslagna byggnadernas översta våningsplan. Vid vedeldning i öppen spis finns risk att övre våningsplan och takterrasser dränks i rök. För Vargen 13 Kommentar Den tillkommande bebyggelsen kommer delvis att ge minskat solljus på fastigheten men bedöms vara rimligt. Den moderna utformning som hänvisas till är ett möjligt alternativ till bebyggelse som tillåts med föreslagen detaljplan. Stockholm läns museum skriver i den kulturmiljöutredning som tagits fram på begäran att om de befintliga byggnaderna rivs får den tillkommande byggnationen vara av modern karaktär. Förvaltningen sätter därför inga bestämmelser om utformning med hänsyn till kulturmiljön mer än den höjdsättning som i stort stämmer överens med detaljplanen för omkringligande bebyggelse. Mellan samråd och granskning gjordes ett omtag med hänsyn till de synpunkter som rörde insyn och solförhållanden som framfördes i samrådet. Gällande förslag innebär att byggnaderna vänder sig mot varandra snarare än mot grannfastigheterna och insynen till dessa har därmed minskat. Förslaget i samrådet om radhus har till granskningen ersatts av två flerbostadshus med ett släpp mellan byggnaderna som ger en större genomströmning av solljus. Dock har nockhöjden tillåtits bli högre än i samrådsförslaget (då 8,5 meter och nu 10 meter) men som i stort sätt stämmer överens med gällande detaljplan för omkringliggande bebyggelse (bostadsbebyggelse i två våningar med en byggnadshöjd på 7,5 meter, vilket innebär en tillåten nockhöjd på cirka 9,5 meter). Byggnadshöjden i förslaget är densamma som för detaljplanen för omkringliggande bebyggelse även om den inte utnyttjats fullt ut i alla omkringliggande hus. Småskalig vedeldning får inte användas som huvudsaklig värmekälla i samlad bebyggelse, enligt prejudicerande domslut. Orsaken är att röken från vedeldning innehåller ämnen som är skadliga för hälsan. Eldningen måste begränsas till så kallad trivseleldning. I domsluten har trivseleldning definierats som eldning maximalt två gånger per vecka och högst fyra timmar per gång. Läs mer om vedeldning på Huddinge kommuns hemsida http://www.huddinge.se/bygga-bo-och-miljo/bostader-ochtomter/uppvarmning/vedeldning/.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 8 (48) Vargen 11 Synpunkter betr. Granskning - förslag till detaljplan för: Vargen 14 SBN 2013-2683, NBN 2015/428. Felaktighet 1. Först vill vi börja med att kommentera, att det är felaktigt att planarbetet handläggs som ett enkelt planförfarande. Det kan inte anses att planen är av begränsad betydelse, utan det är av allmänt intresse bl.a. för att området är klassat som kulturhistoriskt värdefull miljö Yl. (Se bl.a. länsmuseets kommentarer.) Felaktighet 2 Att kommunen totalt nonchalerar de instanser som inkommit med synpunkter. Justeringar har gjorts efter bl.a. synpunkter i samrådet. Byggrätten har då föreslagits delas upp i två enheter. Kommunen har inte tagit till sig de synpunkter som inkommit från Närboende, som till 100 % protesterat mot planförslaget. Taket på vårt inklämda hus skymtar till höger om kolossen på bilden. Detta är inte normal nedtrappning från centrumbebyggelse att klämma in två mindre villor i ett gammalt villaområde, speciellt inte Yl klassat, mellan två höga hyreshuskroppar. Felaktighet 3 Inte heller har man beaktat synpunkter från Kultur- och fritidsförvaltningen, som meddelar att fastigheten ligger i ett område som är markerat med Yl, vilket betyder att området är av kulturhistoriskt värdefull miljö som tål

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 9 (48) exploatering/förtätning endast i viss grad under förutsättning att den görs enligt identifierade mönster och riktlinjer, vilka i detta fallet helt glömts bort. Felaktighet 4 Länsmuseets yttrande: Fastigheten Vargen 14 är belägen inom ett område med kulturhistoriskt värdefull miljö som är utpekat både i kommunens kulturmiljöinventering samt i den översyn som senare har genomförts av vissa utvalda områden. Området har då bedömts som möjligt att förtäta med vissa förbehåll. Länsmuseet anser dock att Huddinge kommun har tolkat bedömningen av den kulturhistoriska miljön tämligen snävt och att en rivning av den befintliga byggnaden som idag inrymmer verksamhet mot Stationsvägen vore olycklig då just denna byggnad ingår i den tidiga centrumbildningen som är karaktärsskapande och viktig för området. Stockholms läns museum menar också att skalan på den nya bebyggelsen är viktig för att fortsatt respektera områdets framför allt äldre karaktär. Skalan (volymen längd+bredd+höjd) skall förhålla sig till den äldre bebyggelsen och inte vara större eller högre än omkringliggande villorna. Högsta nockhöjd är till och med 1,5 m högre än tidigare förslag. Felaktighet 5 Huddinge kommun beställde 2003 en kulturmiljöinventering som senare revideras 2013. Denna kulturmiljöinventering har tagits fram för att ligga till grund för kommunens översiktsplan 2030 och ska tas hänsyn till vid pågående planarbete. Den säger att denna fastighet är Yl klassad vilket medför att eventuell förtätning endast får göras med försiktighet. Skalan (volymen längd+bredd+höjd) skall förhålla sig till den äldre bebyggelsen och inte vara större eller högre än omkringliggande villorna. Felaktighet 6 Lagtexter: Att kommunen inte respekterar gällande lagtexter och föreskrifter: PBL2:1, vid prövningen av frågor ska hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen. PBL2:3, planläggningen enligt denna lag skall med hänsyn till natur- och kulturvärden, miljö och klimataspekter samt mellan kommunala och regionala förhållanden främja 1. En ändamålsenlig struktur och en estetiskt tilltalande utformning av bebyggelse 2. En från social synpunkt god livsmiljö som är tillgänglig och användbar för alla samhällsgrupper.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 10 (48) 3. En långsiktigt god hushållning med mark, vatten, energi, och råvaror samt goda miljöförhållanden i övrigt PBL 2:6 Vid planläggning och i ärenden om bygglov enligt denna lag skall Bebyggelse och byggnadsverk lokaliseras till mark som är lämpad för ändamålet med hänsyn till 1. Stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen och intresset av en god helhetsverkan. 5. möjlighet att hantera avfall 6. trafikförsörjning och behovet av en god trafikmiljö. 8.vid planläggning enligt denna lag ska bebyggelseområdets särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden skyddas. Ändringar i bebyggelsen ska göras varsamt, så att befintliga karaktärsdrag respekteras och tillvaratas. Felaktighet 7 Kulturmiljölagen 1:1-3 11 Det är en nationell angelägenhet att skydda och vårda kulturmiljön. Att då fortsätta på den påbörjade linjen att mot alla instanser som tillfrågats betr. bl.a. volymen anser vi mycket nonchalant och lagvidrigt, då man kan konstatera att den tidigare så kritiserade kolossen blivit ännu högre och större bara med ett uppehåll på mitten. Antalet bostäder ökas ytterligare från sju till elva lgh. I användningen för lokalen har även kontor lagts till, vilket gjort den en våning högre mot tidigare förkastat förslag. Ovanstående kortfattade redogörelse medför att det helt saknas skäl för att ändra befintlig stadsplan. Den gamla stadsplanen skulle väl kunna medföra en skälig förtätning. Felaktighet 8 Det är också beklagligt att skisser på planerad bebyggelse har undanhållits sakägarna, som själva fick begära ut dessa vid vårt möte med Planarkitekten. Men man förstår att ni vill undanhålla dessa, när man är införstådd med konsekvenserna. Felaktighet 9 Konsekvenserna av planförslaget är omfattande för oss närboende. Bland annat skulle vi (även enligt arkitektens egen solstudie) hamna i total solförmörkelse under den mörka årstiden. Vi skulle också få betydande biltrafik som skulle betjäna 11 lägenheter en meter från vår terrass. Dessutom skulle vi få total insyn i hela vårt hus samt på vår uteplats och rakt ner i

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 11 (48) poolen. Vi blir orimligt exponerade från alla håll och kan inte känna oss privata någonstans. Skorstenen till vår braskamin kommer att ligga lägre än balkongerna på det nya bostadsrättshuset vilket kommer att medföra rök för bostadsrättsinnehavarna. Inte minst sorgligt är att den kulturhistoriska miljön Yl inte respekteras, vilket förstör hela vårt fina Stuvsta enbart p.g.a. girighet att klämma in så mycket folk som möjligt. Var finns hänsynstagandet till oss, som skall bo här? Felaktighet 10 Kommunens totala okunnighet betr. hantering av parkeringsplatser. Bland annat frångås gällande norm för Huddinge kommun (Det går bl.a. inte att cykla på vintern med ett eller flera barn som skall på träning och till dagis mm. mm.). Lagkrav betr. parkering, angöring, tillgänglighet, som i PBL 8:9,10 (utdrag punkt 4 det på tomten eller i dess närhet av den i skälig utsträckning finns lämpligt utrymme för parkering, lastning, lossning av fordon.) och BBR3:122 (angöringsplats och en parkeringsplats för rörelsehindrade ska kunna ordnas inom 25 meter från bostadshus. Markbeläggningen på sådana angöringsplatser ska vara fast jämn, och halkfri.) Ovanstående går inte att uppfylla då det inte finns byggyta kvar på tomten efter den föreslagna överexploateringen. Var ska t.ex. snön ta vägen när vi får vinter? Felaktighet 11 Den regionala stadsplanen föreslår förtätning inom 600m från spårbunden trafik. I kommunens granskningsutlåtande anges felaktigt avståndet till 250 m. I själva verket ligger Vargen 14 några m utanför 600m gränsen enl GPS Navigon. Det är också uppförsbacke hela vägen till stationen. Felaktighet 12 Vi konstaterar också (enligt Södra Sidan Huddinge) att trots nya förskolor råder platsbrist på förskolorna i Stuvsta, vilket medför att barnfamiljer i Stuvsta måste åka till Balingsnäs för att lämna och hämta barnen på "dagis". Inga fler förskolor planeras utan man hoppas "att fler kommer att anmäla intresse för att bli familjehem". Enligt kommunen ska cykeltrafiken stå för 20 procent av allt resande, men arbetet med att förenkla för cyklister har fått bakläxa. Enligt infrastrukturplanerare vid länsstyrelsen, måste takten ökas radikalt för att nå målet 2030. Om man tittar på hur många bilar det finns i området per villa så stämmer inte det alls med de fantasier som kommunen målar upp. Då vi är

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 12 (48) hundägare och promenerar i stora delar av området har vi konstaterat att det står två bilar eller fler på så gott som varje tomt. Felaktighet 13 Det verkar också lite naivt att hänvisa till kollektivtrafiken då det precis har blivit deklarerat att 8 busslinjer i Huddinge ska dras in respektive minskade turer p.g.a. att SL ska spara 100 miljoner på busstrafiken, samtidigt som kommuninvånarantalet ökar enormt. Cykel verkar inte vara ett bra alternativ om man som i ovanstående redovisning om förskoleproblematiken ska hämta barn flera km bort. Felaktighet 14 Beträffande den stenkista som föreslås ligga i infart ca 1m från vårt garage ställer vi oss frågande till denna placering då risken att torrskorpan blir skadad finns. Det blir stora mängder vatten som ska tas om hand där. Vårt garage är inte pålat. Vår pool ligger i direkt anslutning till den tänkta anslutningsvägen och vi vill påpeka att om det överhuvudtaget är lämpligt att anlägga en väg där biltrafik och tung trafik som sopbilar skall köra så måste en markförstärkning utföras i annat fall kommer vårt garage hamna i den grop som kommer att bildas av trafiken. Försiktighet måste också iakttas vid framfart med tunga entreprenadmaskiner mm. Vi förutsätter att markägaren står risk och tar hänsyn till detta i händelse av att detta orimliga projekt mot allt sunt förnuft och mot närstående grannars vilja skulle genomföras. Kommentar Kommunens planavdelning har skaffat sig ett trist rykte om att allt går att ordna om man bara har de rätta kontakterna. (Källa bla. Arkitekten [red. namn borttaget].) Jag ställer mig då frågande om mutor ingår i detta eller hur går det till att manövrera bort gällande lagar och förordningar. Finns det ingen rättssäkerhet i denna kommun? Sammanfattning Denna planändring är helt oacceptabel och den planerade bebyggelsen passar definitivt inte in i denna del av Stuvstas landskapsarkitektur Vi ser fram emot ett fortsatt kreativt och framgångsrikt samarbete med Huddinge Kommun för Vargen 14, och att vi kan nå fram till en lösning som är acceptabel för alla parter med en försiktig exploatering enl. gällande lagar, föreskrifter och med hänsyn till de boendes synpunkter samt enligt nu gällande plan.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 13 (48) PS. Påskrifter mot planändringen från övriga närboende som inte själva inkommit med synpunkter på förslaget finns (skickas senare då vi är bortresta och inte har tillgång till dokumentet). [Namnlistan inkom efter granskningstiden och innehåller namnunderskrifter från följande fastigheter: Vargen 2 Vargen 3 (sakägare) Vargen 6 Vargen 7 Vargen 8 Hjorten 29 Hjorten 37 (sakägare) Hjorten 42 Hela namnlistan finns i akten] Kommentar Förvaltningen har gjort bedömningen att planen kan handläggas enligt reglerna för ett enkelt planförfarande då planen är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten och bedöms inte medföra en betydande miljöpåverkan. Förslaget följer översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande. Gällande markanvändning kvarstår men har fått en något högre exploatering. Berörda fastighetsägare samt organisationer som bevakar särintressen har varit med i remissförfarandet. Avvägningar mellan de allmänna och de enskilda intressena görs under hela planprocessen. Detaljplanen följer den inriktning som översiktsplanen ger för utvecklingen av bebyggelsen. Kulturmiljövärdena har utretts och förslaget har bearbetats efter de bedömningar som gjorts avseende möjligheten att bevara/ändra bebyggelsen på platsen. Den handelsbyggnad som ansetts vara en del av stadsbilden har varit viktig och användingen finns kvar i föreslagen detaljplan. Mellan samråd och granskning gjordes ett omtag med hänsyn till de synpunkter som rörde insyn och solförhållanden som framfördes i samrådet. Gällande förslag innebär att byggnaderna vänder sig mot varandra snarare än mot grannfastigheterna och insynen till dessa har därmed minskat. Förslaget i samrådet för radhus har till granskningen ersatts av två flerbostadshus med ett släpp mellan byggnaderna som ger en

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 14 (48) genomströmning av solljus. Dock har nockhöjden tillåtits bli högre än i samrådsförslaget (då 8,5 meter och nu 10 meter) men som i stort sätt stämmer överens med gällande detaljplan för omkringliggande bebyggelse (bostadsbebyggelse i två våningar med en byggnadshöjd på 7,5 meter, vilket innebär en tillåten nockhöjd på cirka 9,5 meter). Byggnadshöjden i förslaget är densamma som för detaljplanen för omkringliggande bebyggelse även om den inte utnyttjats fullt ut i alla omkringliggande hus. Den gulklassade kulturmiljön (Y1), hänvisas i översiktsplanen att inom eller intill de miljöer som är klassificerade som gula i översynen av kulturmiljöerna, bör en analys tas fram under planläggningen, som visar på möjligheten för tillkommande bebyggelse (Översiktsplan 2030, s.32). En kulturmiljöutredning (Stockholms läns museum, museets dnr 2015:021) togs fram under planarbetet samt en tillståndsbedömning av befintligt bärverk på handelsbyggnaden längs med Stationsvägen (Grontmij uppdragsnummer 1025/2015). I kulturmiljöutredningen konstateras att det finns en bevarandevärd kulturmiljö på fastigheten men att det, enligt länsmuseets bedömning, är av större värde att bevara hela byggnadssammanhanget, med både bostadshuset och handelsbyggnaden, än att bevara en del, d.v.s. handelsbyggnaden. Då det framkommit kritik och synpunkter på Grontmiljs utredning att den inte skulle vara gjord på ett fackmannamässigt sätt så har kommunen valt att beställa en utredning kring byggnadens skick. Denna utredning är utförd av Elimenta, april 2016. En kostanad är framtagen för de bedömda åtgärder för underhåll av byggnaden. Det är upp till fastighetsägaren huruvida ägaren vill riva byggnaden eller vidta de åtgärder för underhåll som bedöms föreligga de närmaste åren för att säkra byggnadens status och användning som krävs för att underhålla byggnaden. Den kulturmiljöinventering som togs fram för bebyggelsen på fastigheten Vargen 14 av Stockholms länsmuseum gav bedömningen av större värde att bevara hela bebyggelsesammanhanget med både bostadbyggnad och handelsbyggnad. Bedömer kommunen att bebyggelsen ska bevaras är det acceptabelt att komplettera fastigheten med byggrätter för bostadsbebyggelse. Då kommunen bedömer att bebyggelsen kan rivas, kan samtlig bebyggelse rivas på fastigheten och ersättas av en modern bebyggelse då historia, karaktär och avläsbarhet bryts. I avvägningen mellan att ge möjlighet för fler bostäder i kollektivtrafiknära läge och att bevara byggnaderna ur kulturmiljösynpunkt vilket är en kommunal angelägenhet. Då anser kommunstyrelsens förvaltning att behovet av bostäder i stationsnära läge väger tyngre. Stuvsta pendeltågstation med

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 15 (48) Stuvsta centrum med en omkrets om 600 meter är utpekad i Översiktplanen 2030 som prioriterat förtätningsområde i kollektivtrafiknära läge. Stockholms länsmuseums bedömning är rådgivande för kommunen. I Kulturmiljölagen (1988:950) finns bestämmelser om ortnamn, fornminnen, byggnadsminnen och kyrkliga kulturminnen samt om utförsel och återlämnande av kulturföremål. Lagen behandlar inte kulturmiljöer för bebyggelseområden utpekade av kommunerna. Den gällande detaljplanen för Mellanområdet, från 1947 anger för fastigheten småhus (friliggande eller i par) i upp till två våningar. Förslaget till detaljplan reglerar volymen för att anpassas till den omkringliggande bebyggelsen men har gett möjligheten till en högre täthet för att uppnå den högre exploateringsgrad som översiktsplanen eftersträvar i detta stationsnära läge. Skisserna har lämnats ut på begäran och utan intention om att undanhållas. Kommunens gatu- och trafiksektion har varit delaktig i planarbetet och gjort bedömningen att angivna parkeringsplatser ska vara tillräckligt. Vid bygglovet kommer parkeringstalet att bedömmas igen av Gatu- och trafiksektionen utifrån de exakta antalen lägenheter och storleken på dessa. Snön kan förslagsvis placeras på del av innergården. Att gällande tillgänglighetskrav uppfylls säkerställs i bygglovsskedet. En ny mätning i kommunens kartsystem visar att planområdet ligger cirka 500 meter gångavstånd till Stuvsta stationsentré och knappt 300 meter gångavstånd till den matvarubutik som ligger på Stationsvägen i Stuvsta centrum. I strukturplanen för Stuvsta ser man att planområdet ligger väl inom ringen för 600 meter som mäts radiellt från stationen. Avstånden har justerats i planbeskrivningen. Barn- och utbildningsförvaltningen har fått information om förslaget. Antalet lägenheter bedöms ge upphov till cirka två-tre förskoleplatser. Det kommer inte dras in några busslinjer i Huddinge. Däremot kommer flera linjer få lägre turtäthet varav 703 som passerar planområdet är en av dessa. Detta kommer framförallt påverka turtätheten mellan cirka kl.9.45 13.15 vilket inte anses vara i högtrafik.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 16 (48) Placeringen av den stenkista som föreslagits i planhandlingarna är en föreslagen åtgärd. I samband med bygglovet ska en dagvattenutredning redovisas som redogör för hanteringen på fastigheten. I planbeskrivningen har dagvattenutredningens innehåll förtydligats. I Huddinge kommuns etiska kod beskrivs bland annat att kommunen ska bemöta alla på ett jämlikt och likvärdigt sätt och stå fri från jäv och andra intressekonflikter. Vid misstanke om jäv, intressekonflikter eller ojämlik behandling ska samhällsbyggnadsdirektören kontaktas omgående. Den som avser att utföra eller låta utföra grävning eller liknande arbete på sin fastighet skall vidta varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att förebygga skada på angränsande fastigheter. 3 kap. 3 jordabalken. Kommunen följer framtagna riktlinjer HKF 9920, Riktlinjer för att motverka mutor. Vargen 8 Som fastighetsägare till Vargen 8 har jag några synpunkter på nya detaljplanen för Vargen 14 SBN 2013-2683,NBN 2015/428. Stockholms läns museum yttrar att den nya bebyggelsen bör respektera områdets äldre karaktär och förhålla sig till äldre bebyggelse och inte vara högre än de omkringliggande villorna. Ändå tillåts en bygghöjd på 7,5 meter och en nockhöjd på 10 meter, det är 1,5 meter högre än det gamla förslaget och ca 2 meter högre än min fastighet och högre än omkringliggande villor. Min fastighet är byggd 1924 och många av de omkringliggande villorna är byggda i samma period. Den nya bebyggelsen passar inte in i områdets karaktär. En bestämmelse om att ett vegetationsbeklätt insynsskydd ska anordnas på fastighetens nordöstra sida har lagts till i förändringar i plankartan men vad händer med den 50 meter långa södra sidan mot Vargen 8? Enligt arkitektens ritningar ska det byggas 11 lägenheter + kontor/butik, lägenheterna kommer att ha uteplatser mellan husen och terrasser kommer att byggas ovanpå andra våningen (ca 6 meters höjd), detta kommer kraftigt öka insyn och exponering av hela min fastighet. Jag menar att detta kommer att påverka värdet på min fastighet negativt. Kommentar

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 17 (48) Angående höjdsättningen i planen, se kommentar ovan för Vargen 13. Insynsskyddet på fastighetens norra sida är framförallt tänkt som avskiljning mellan angöring och parkering från den del av tomten i söderläge där man ofta har sina uteplatser. Oavsett vad som står i detaljplanen kan ett insynsskydd ordnas med exempelvis en häck längs med fastighetsgränsen. Hjorten 41 Yttrande om detaljplan och byggnation för Vargen 14 Yttrandet är uppdelat på fem avsnitt. 1. Övergripande information till planavdelningen. 2. Parkerings- och angörnings frågorna måste vara lösta. 3. Byggnationen ska passa in i området 4. Köparna ska inte bli lurade. 5. Sakägarna ska skyddas. 1. Övergripande information till planavdelningen Mitt tidigare yttrande över hur planförslaget skall ändras står fast. Punkt 4, om att inget hus får innehålla källare utgår. Mitt tidigare yttrande beträffande kommunens hänsynslöshet i nio punkter står fast i alla delar utom i den kritik som gällde att byggnationen skulle grävas ner och förorsaka permanent skada för såväl omgivning som för de nya radhusägarna. Den kritiken gäller inte längre. Planavdelningen har insett att arkitekten saknar "grundläggande" kunskaper och infört en bestämmelse om att endast källarlösa hus får uppföras. Det är bra. Vad som inte är bra, är att man inte låter arkitekten stå med byxorna nere, utan istället hjälper honom med att ordna till lite ny extra höjd på husen i planbestämmelsen. Detta sker på bekostnad av att det blir ännu sämre förhållanden för grannarna. I det förslag som nu ligger har en uppdelning gjorts på tre huskroppar. Det är rätt tänkt som princip, men fel när det gäller höjd och volym. Då projektet är ett samarbete mellan byggherrens arkitekt och Planavdelningen så är det i princip inte möjligt att separera planbestämmelserna från bygglovsansökan. Arbetsgången på Planavdelningen har varit tydlig. Först kommer arkitekten med detaljerade ritningar om hur byggnationen ska se ut, sedan kommer Planavdelningen med

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 18 (48) planbestämmelser som anpassas efter önskemålet. Det måste innebär att man som sakägare ska äga rätt yttra sig i samma ordningsföljd eller i vart fall samtidigt och få gehör för detta. Om bemötandet i någon fråga blir att det är en senare fråga/ bygglovsfråga så är det djupt oetiskt. Alla vet att detaljerade byggnads- ritningar finns och att de ligger till grund för detaljplanen. Alla vet också vilken tur det var att byggnationen visades fram vid föregående ärende. Därigenom upptäcktes att man inte gjort någon grundundersökning och var på väg att göra ett jättemisstag, Sensmoralen är att man inte ska låta taktik gå före praktik. 2. Parkerings- och angörnings frågorna måste vara lösta. Planavdelningen är ute och "cyklar" i parkeringsfrågan. Planeringen görs efter en vision och inte efter verkligheten. Som planansvarig eller ansvarsfull politiker måste man förhålla sig till verkligheten. Visioner är just visioner. Oftast orealistiska på så sätt att de förutsätter att saker ska hända som man inte vet något om, inte bestämmer över och inte kan påverka. Dit hör t ex övertron på att om man bara djävlas tillräckligt mycket med folk så kommer dom att krypa till kortset. Nya översiktplan 2030 är nu testad under ett drygt år och gäller inte längre. Anledningen är att resultatet av satsningen är ett misslyckande. Huddingeborna vill inte bli cyklister och kollektivresenärer. De åker mer bil än någonsin,+ 11 % på ett år. Det är inte förvånande för vanligt folk som bor i kommunen. Det som skrivs i översiktsplan 2030 saknar verklighetsförankring i hur vi vill förflytta oss i Huddinge. Jag älskar visionärer, bara de inser att de kan ha fel eller vara ute hundra år för tidigt. Här en lista på varför folk väljer bilen i en kommun med Huddinges areal och struktur. 1. Bilen ger oss livskvalitet och bekvämlighet. Den spar enormt mycket tid och lite pengar. 2. Bilen, liksom cykeln, går efter vår tidtabell, från den plats vi är på, till den plats vi ska till. 3. Vi bestämmer inte över SL:s pålitlighet och turtäthet. Vi vill inte vara med i SL:s reselotteri. 4. Vi tror på miljövänliga (el)bilar som breder ut sig mer och mer.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 19 (48) 5. Vårt klimat halva året är kallt, regnigt, snöigt. Vi vill inte gå eller cykla i dåligt väder. 6. Äldre, rörelsehindrade, små barn kan inte cykla och kanske inte gå. 7. Vi vill inte gå eller cykla för att det ofta är för långt, obekvämt och osäkert. 8. Vi väljer bilen för att undvika folksamlingar, terrorister och våldsverkare. 9. Vi vill inte transporteras som packade sillar och bli smittad av andra resenärer. 10. Vi inser att varken landstinget eller staten bryr sig om infrastrukturen i Hudinge. 11. I bilen kan vi ta med oss sådant som man inte kan ta med sig kollektiv eller på cykel. Planavdelningen och politikerna har enligt min åsikt ett strikt ansvar för att planera så att samhällets infrastruktur fungerar. När det gäller var bebyggelse ska planeras i stora drag, så är det politikernas visioner man ska besluta efter. På Planavdelningen gör man precis tvärtom. I infrastruktur frågor ställer man till med kaos genom att söka dispens för mindre antal parkeringsplatser än vad vad som behövs. När det gäller att bevara stora tomter i andra delar av området så bryr man sig inte ett dugg om visioner om att fler bostäder behövs. Godtycklighet i kommunal verksamhet är inte bra. Det som nu har hänt i Flemingsberg håller på att hända lite överallt i Hudinge, framförallt i Stuvsta. Folk åker runt, runt och letar efter P-platser som inte finns. Planavdelningen och ansvariga politiker är ytterst ansvarig för att det finns för få P-platser. Det håller inte att söka dispenser från gällande bestämmelser och totalt strunta i vilka konsekvenser det får. Det faktum att det är fritt fram för att få dispens från en verklighetsfrämmande Gatu- och Parkdriftavdelning, är inte detsamma som att man måste söka dispens. Varför inte lyssna till kommunstyrelsens ordförande Daniel Dronjak- Nordqvist (M) som tror att alla trafikslag kommer att öka. Om man lyssnar till Marica Lindblad (MP) som hävdar att ökningen av billtrafiken med 11 % på ett år beror att vi fått en sämre kollektivtrafik, så tror jag att man lyssnar på fel person. Den har varken blivit bättre eller sämre. Varför inte inse att folk inte vill cykla eller åka kollektivt? De vill ha bil och åka bil. Det innebär att vem som helst kan räkna ut att det behövs fler parkeringsplatser inte färre. Så här många P-platser behövs på Vargen 14 enligt beprövad erfarenhet. 6 st. femrumslägenheter x 2 p-platser. = 12 platser.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 20 (48) 5 st. tvårumslägenheter x 0,6 P- Platser. = 3 platser 11st. lägenheter x 0,4 Gäst platser = 4 platser. 1st. lokal 190 kvm P-platser för anställda = 3 platser 1st. kundparkering för besökare till lokal = 2 platser. 1st. Lastzon för leveranser till verksamheten i lokalen. Totalt 24 P-platser + Lastzon är alltså vad som behövs. Vad som planeras är 8 platser + 3 som inte är knutna till Vargen 14. Enligt min uppfattning är det grovt åsidosättande av gällande regler, fantasilöshet över utvecklingen, samt avsaknad av verklighetsuppfattning. Att vara ansvarig politiker kräver att man deltar i verkligheten och tar sitt ansvar. I dyra hus bor folk med mycket god ekonomi. Ofta har de två eller fler bilar. I stora lägenheter bor fler människor. Ofta barnfamiljer. Två vuxen bilar och en ungdomsbil är inte ovanligt. Självklart så kan det också bara vara en bil. I små lägenheter bor det ofta ensamma människor. En bil räcker. Någon kan antas vara utan bil. Om det är mycket trappor så blir det inga äldre billösa som kommer att bo där. Gästparkeringar är ett måste då det inte existerar några parkeringsmöjligheter på gatorna i närområdet. De fem som finns 250 meter bort vid miljöstationen är tidsbegränsade och utgör en bråkdel av behovet för parkbesökare. P-platser för personal i den kommersiella lokalen kan man inte bortse från. 3 platser måste ses som ett minimum. (1 plats per 63 kvm BTA) 2 st. P-platser är sedan ett minimum besökande. Blir verksamheten av butiks karaktär så krävs minst 4 platser. Lastzon för leveranser till och från verksamhetslokalen. De tre allmänna platser som planeras på kommunens mark utanför Vargen 14 kommer den största delen av dygnet att vara upp- tagna av besökare till Skeppsmyreparken som ligger 50 meter från Vargen 14 och där nästan alla P-möjligheter har tagits bort. Framförallt för äldre som nu hindras spela boule. 3. Byggnationen ska passa in i området Byggnationen ska smälta in i miljön beträffande, material, färg, form, volym och höjd. Förslaget till ny byggnation uppfyller inte någon av dessa gestaltningskriterier som är en sammanfattning av vad som står i PBL, vad som Miljö & Fritidsförvaltningen yttrat och vad Länsmuseet yttrat.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 21 (48) I översiktsplan 2030 står på sidan 5 i sammanfattningen "Hänsyn ska tas till området befintliga karaktär". Upplysningen lämnas med anledning av att planavdelningen i andra sammanhang anser att översiktplan 2030 inte är död och ska följas. Samtliga sakägare tycks vara eniga om att byggnationen inte passar in på ett enda sätt. Vilket då gör det till en majoritetsuppfattning som ger tolkningsföreträde till den som eventuellt har en annan uppfattning., Förslaget är också är i linje med byggherrens beställning till arkitekten. Alltså att byggnationen ska sticka ut och inte vara "mellanmjölk". Det är också arkitektens åsikt att byggnationen "ger variation". Det råder alltså samsyn mellan sakägare, byggherre och arkitekt. Enligt min uppfattning är det därmed ostridigt att den föreslagna bebyggelsen bryter mot PBL:s 3:e och 6:e paragraf i det andra kapitlet. Ingenstans står att "Variation" ska eftersträvas i områdets befintliga karaktär. I planbestämmelsen bör läggas till en text om att byggnationen ska anpassas till kultur- historisk miljö och befintlig bebyggelse. För mig är det en provokation att byggnationen ska sticka ut och inte anpassas till vad som passar in. Byggherren söker medvetet konflikt med grannarna och de boende i Stuvsta. Varför frågar jag mig? Att det inte finns någon åsiktsskillnad mellan byggherren och sakägarnas gestaltnings- uppfattning är dock positivt i bevishänseende vid rättslig konflikt. 4. Köparna ska inte bli lurade Människor och företag som bosätter sig på fastigheten ska inte i efterhand upptäcka att arkitekten och planavdelningen har gjort felbedömningar som de inte har haft anledning att ta hänsyn till i köpsituationen. Faran är extra stor beroende på att arkitekt [red. namn borttaget] i sin projekt beskrivning inte är så noga med sanningen och skriver på ett manipulativt sätt. Det finns fem uppenbara problem som inte syns omedelbart när man tittar på ritningar och bestämmer sig för att köpa. Det första problemet är den bristen på P-platser. Det kommer att bli krig med grannar. Det kommer att bli konflikter med övriga Stuvstabor. Antagligen

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 22 (48) förstår man inte vid köpet att det inte finns några reservplatser på allmänna gator i omgivningen. Det går inte att bjuda hem bilburet folk överhuvudtaget. I synnerhet inte om någon granne tänker göra detsamma. Det andra problemet är framkomlighet för räddningstjänsten. Hur ska brandbilar kunna ta sig fram om det är kraftiga snövallar och sidoparkerade bilar på den smala infartsvägen? Det tredje problemet är hur företaget/ företagen på fastigheten ska kunna ta emot och skicka leveranser. Som företagare vet jag att man inte bestämmer över vilken storlek på bil som ska användas. Det kommer ofta stora lastbilar med små paket. Det kan också vara många eller tunga varor som tar lång tid att lasta. Då det är sannolikt att de tre platser som finns utanför fastigheten kommer att vara konstant fullbelagda finns ingen annan plats än mitt i gatan för transportbilar att stanna på. Olycksrisken blir stor vilket man kanske inte förstår innan olyckan har inträffat. Det fjärde problemet är att markförhållandena är en tickande bomb. När så stora ytor hårdgörs så uppstår problem med att vatten inte kan rinna undan på samma lugna sätt som tidigare. Lösningen med solceller och solfångare på grästaken är kontraproduktivt och skapar dessutom risk för läckage och mögelproblem. Fördröjningssystem under grundvattennivå låter som en omöjlighet. Att leda in vattnet i kommunens dagvattenledning låter som en riskfylld balansakt. Det som händer om man ändrar på vattenförhållanden är att det uppstår sättningsskador. Av erfarenhet vet man att slukhål lätt uppstår vid vattenreglering och i kombination med vibrationer. Att vibrationerna från trafiken på Stationsvägen är kraftiga kan alla sakägare som bor efter vägen intyga. Min bedömning är att det finns ett stort behov av att göra en miljöbedömning enligt förordningen 1998-905 om miljökonsekvensbeskrivningar. Betydande miljöpåverkan bedöms bli följden om planen genomförs. Det femte är att det inte finns tillräcklig plats att ploga undan snö på. De boende kommer varken att komma ut eller in. Kostnaden kommer att bli stor att frakta bort snö i massor. Problemen kommer inte att visa sig innan det riktigt långvariga regnet, snön eller det korta skyfallet eller en snabb snösmältning inträffar. 5. Sakägarna ska skyddas.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 23 (48) De sakägare som bor runt Vargen 14 ska inte drabbas fysiskt, psykiskt eller ekonomiskt. Tre till fem grannar kommer att drabbas av byggnationen. Den som drabbas absolut värst är Vargen 11. Där handlar det om att kommunens planavdelning och politiker tänker ge tillstånd till grov stöld och psykisk misshandel. Det borde inte få ske. Har man satt sig i en ohållbar sits med ett positivt förhandsbesked så får man ta konsekvensen. Antingen så kompenseras byggherren för det felaktiga beskedet och nedlagda kostnader återbetalas, eller så köps fastigheten Vargen 11till marknadspris och ett väl tilltaget skadestånd/ flyttbidrag. I nästa skede kan man sälja huset till någon som inte bryr sig om den yttre miljön. Samma upplägg kan naturligtvis byggherren erbjuda. Alternativt kan man tänka sig att Byggherren och Kommunen planerar ett projekt för att köpa in omkringliggande hus, riva dem och sedan bygga ett nytt stort hyreshus. I arkitektens projekt beskrivning är huset Vargen 11redan rivet i såväl bild som text. Alternativt så har han inte uppmärksammat det lilla huset eller så bryr han sig inte. Så här skriver han: Genom detta tillägg på två mindre volymer om en till tre våningar bryggas övergången från gatans villor till höghus på 5-8 våningar. För vår del handlar det om att vår vackra utsikt från kontors fönstren tas bort. Vår gård kommer att nyttjas som nödparkering. Parkerade bilar kommer att blockera för lastbilar som ska vända och backa på gården. Bilagor: 1. Tidningsartikel i Mitt i om att "Bilister vägrar byta till buss eller cykel". 2. Tidningsartikel i Mitt i Huddinge "Därför sparar SL mer i Huddinge". 3. Insändare till Huddinge Nyheter. "P-kaos i Flempan". (Kunde varit Stuvsta) 4. Arkitektens oseriösa projektbeskrivning. [Alla bilagor finns tillgängliga i akten] Kommentar Huddinge kommun har som ambition i Översiktisplan 2030 att bygga i kollektivtrafiknära lägen och ser positivt på att fler bostäder kan tillkomma i dessa lägen. Att förslaget efter samrådet har gått mot fler antal bostäder

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 24 (48) samtidigt som insyn och ljusförhållanden för grannfastigheterna blivit bättre är därför i linje med kommunens ambitioner. Förvaltningen har tagit fram ett förslag på detaljplan som bedöms stämma överens med översiktsplanen. I Huddinge kommuns etiska kod beskrivs bland annat att kommunen ska bemöta alla på ett jämlikt och likvärdigt sätt och stå fri från jäv och andra intressekonflikter. Vid misstanke om jäv, intressekonflikter eller ojämlik behandling ska samhällsbyggnadsdirektören kontaktas omgående. Kommunens gatu- och trafiksektion har varit delaktig i planarbetet och gjort bedömningen att angivna parkeringsplatser ska vara tillräckligt. Vid bygglovet kommer parkeringstalet att ses över igen av Gatu- och trafiksektionen utifrån det exakta antalet lägenheter och storleken på dessa. Södertörns brandförsvarsförbund har kontaktats efter granskningen och de har inget att erinra mot planförslaget. Den moderna utformning som hänvisas till är ett möjligt alternativ till bebyggelse med föreslagen detaljplan. Stockholm läns museum skriver i den kulturmiljöutredning som tagits fram på begäran att om de befintliga byggnaderna rivs får den tillkommande byggnationen vara av modern karaktär. Förvaltningen sätter därför inga bestämmelser om utformning med hänsyn till kulturmiljön mer än den höjdsättning som i stort stämmer överens med detaljplanen för omkringligande bebyggelse. Byggnaden på Hjorten 41 är av motsvarande volym som en av de föreslagna bebyggelserna på Vargen 14. Liknande volymer finns alltså redan i området med villabebyggelse runt omkring, vilket är befogat med hänsyn till det stationsnära läget. Exploatören har gett översiktliga förslag på hur dagvattnet skulle kunna hanteras inom fastigheten där bland annat gröna tak och en stenkista ingår. I samband med bygglovet ska en fullständig dagvattenutredning redovisas där hanteringen säkerställs. Stuvsta gårds villaägareförening Re. Synpunkter: Granskning Detaljplan för Vargen 14, enkelt planförfarande Samrådshandling Enkelt planförfarande Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen, september 2014 DIARIENR

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 25 (48) SBU 2013-2683 NBN-2015/428 Enligt överenskommelse med Planarkitekt Maria Springman Kjell, Miljö- och Samhällsbyggnadsförvaltningen, Huddinge Kommun, per mail 2015-11-20, har anstånd givits till Stuvsta Gårds Villaägareförening (SGVF) med att inkomma med sitt yttrande över förslagen detaljplan för Vargen 14, enkelt planförfarande, senast onsdagen 25 november 2015. Synpunkter från Stuvsta Gårds Villaägareförening (SGVF): Stuvsta Gårds Villaägareförening (nedan kallat SGVF, och som är Huddinge kommuns största villaägareförening med över 1 200 medlemmar), har läst och studerat remissutgåva av Detaljplan för Vargen 14. Vi sympatiserar inte med Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningens Planbeskrivning/Detaljplan för Vargen 14 i Kommundelen Stuvsta. Planen är inte av begränsad betydelse, saknar inte intresse för allmänheten och samt är inte förenlig med översiktsplanen och uppfyller inte kriterierna för ett enkelt planförfarande (enligt PBL 2010:900 5 kap. 7 ). Planens syfte och huvuddrag Förslag från arkitetfirman på flerbostadshus Vargen 14: Syftet med planen är att pröva lämpligheten i att planlägga fastigheten Vargen 14, Kommundelen Stuvsta, för flerbostadshus i två volymer samt en lokal för handel, hantverk och kontor. Den tillkommande byggnationen ska förhålla sig till kulturmiljön i framförallt skala och volym. Skalan/volymen, skall förhålla sig till den äldre bebyggelsen och inte vara större eller högre än de omkringliggande villorna, som är ett miljö- och kulturhistoriskt värdefullt område. (Källa Rapport 2013:11; Översyn av kulturmiljöinventering; i Huddinge; Stockholms läns museum, rev. 2013).

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 26 (48) Natur- och byggnadsnämnden, Huddinge Kommun, hänvisar istället till att generellt gäller kommunens Översiktsplan 2030, där de ser positivt på möjligheterna att förtäta särskilt i närheten av pendeltågstationer, inom 600 m från station. I Detaljplan för Vargen 14 står det på flera ställen att avståndet är 250 m, vilket fel! Verkligt avstånd från Stationsvägen 21 till Apotek Kronan vid Stuvsta torg är c:a 440 meter, därtill tillkommer avståndet till perrongen vid Stuvsta Station. Dessa kulturmiljöhänsyn står i strid med fastighetsägarens vision om "att berika Stuvsta med nya moderna bostäder i en eftertraktad skala samt öka platsens kvaliteter med både kommersiell verksamhet och eggande arkitektur. En vision som SGVF tar kraftfullt avstånd ifrån. Enligt detaljplanansökan "På fastigheten finns idag fyra byggnader varav en huvudbyggnad om 93 m2 BYA, två mindre komplementbyggnader och en låg byggnad för verksamheter om ca 117 m2 längs Stationsvägen. Gällande plan anger för fastigheten småhusområde (friliggande eller parhus) i upp till två våningar. Projektet är i linje med kommunens syn på förtätning i kollektiv-trafiknära lägen. Planen är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten samt är förenlig med översiktsplanen och uppfyller därmed kriterierna för ett enkelt planförfarande (enligt PBL 5 kap. 7 )" SGVF emotsätter sig att planen är av begränsad betydelse, och därmed saknar intresse för allmänheten. Stockholms länsmuseum skriver i Översyn av kulturmiljöinventering i Huddinge (rapport 2013:11, Albin Uller och Martina Berglund) att: "Stuvsta stationsbyggnad och det fåtal äldre servicebyggnader som fortfarande finns kvar runt stationen samt längs med Stationsvägen har ett stort kulturhistoriskt värde som representanter för olika epoker i Stuvstas utveckling". (s. 37) Vidare sägs att: "En förtätning eller omdaning av Stuvsta centrum är möjlig att genomföra under förutsättning att den äldre bebyggelsen från den tidigare centrumetableringen värnas med utgångspunkt från deras kulturhistoriska och arkitektoniska värden". (s. 37) Stationsvägen 21 ligger inte inom strukturplanens angivna område för Stuvsta centrum men i anslutning till det angivna området längs Stationsvägen. Kultur- och fritidsförvaltningen menar därför att den befintliga handelsbyggnaden utgör en del av de servicebyggnader i anslutning till

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 27 (48) stationshuset och längs Stationsvägen som nämns i Länsmuseets rapport och att den därför bör bevaras och rustas upp. Stuvstas affärscentrum bestod av två livsmedelsbutiker, en var mönsterbutiken Konsum (idag Allt i solskydd AB) samt affärslängan. F.d. Konsumbutiken är idag kulturskyddad, vilket inte affärslängan har blivit, vilket för SGVF är obegripligt. Länsmuseet anser att Huddinge kommun har tolkat bedömningen av den kulturhistoriska miljön tämligen snävt och att en rivning av den befintliga byggnaden som idag inrymmer verksamhet mot Stationsvägen vore olycklig då just denna byggnad ingår i den tidiga centrumbildningen som är karaktärsskapande och viktig för området. Stockholms läns museum menar också att skalan på den nya bebyggelsen är viktig, för att fortsatt respektera områdets framför allt äldre karaktär. Området är markerat med Y1 vilket betyder att området är kulturhistoriskt värdefull miljö som endast tål exploatering i viss grad under förutsättning att den görs enligt identifierat mönster samt riktlinjer och sker med stor hänsyn till den i kulturmiljöprogrammet beskrivna karaktären (Y1). Trots detta utlåtande från Länsmuseet fortsätter Samhällsbyggnadsavdelningen med projektet, med hänvisning till Natur- och byggnadsnämnden och till att generellt gäller Huddinge Kommuns Översiktsplan 2030, där de ser positivt på möjligheterna att förtäta särskilt i närheten av pendeltågstationer, inom 600 m från station. Dock att man bör förhålla sig till den äldre bebyggelsen och inte bli högre än de omkringliggande villorna. Detta kan ifrågasättas enligt bifogade bilder, där grannfastighetens tak ligger lägre Förslag från arkitetfirman på flerbostadshus Vargen 14

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 28 (48) Vi anser därför om Kommunstyrelsens förvaltning, Samhällsbyggnadsavdelningen, negligerar Länsmuseet utlåtande. Tidigare ställningstaganden Regionplan Regional utvecklingsplan för Stockholmsregionen RUFS 2010, antagen regionplan för Stockholms län, anger området som regional stadsbygd med utbyggnadspotential. Planförslaget bedöms vara förenligt med regionplanen. Översiktsplan I Huddinge Kommuns översiktsplan 2030 (utgiven maj 2014) föreslås att förtätning prioriteras i kollektivtrafiknära lägen, framför allt i kommunens lokala centrum varav Stuvsta är ett. Översiktplanen anger att ju närmre spårstation, desto högre exploatering förespråkas. Vargen 14 ligger inom 600 meter från pendeltågsstationen och planförslaget bidrar till utvecklingen av Stuvsta genom en relativt hög exploatering. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden Enligt information från Samhällsbyggnadsavdelningen, Kommunstyrelsens förvaltning i Huddinge Kommun, har arkitekten tillsammans med fastighetsägaren beställd en ny detaljplan av Samhällsbyggnadsnämnden, Huddinge Kommun. Denna nya detaljplan ersätter tidigare detaljplaner för fastigheten, detaljplan för Mellanområdet, från 1947 samt detaljplan för Stuvstavägen, Stationsvägen från 1967,inklusive dess fastighetsindelningsbestämmelser, ursprungligen fastställda som tomtindelning för del av Kv. Vargen (0126K-7688). Då projektet är ett samarbete mellan byggherrens arkitekt och planavdelningen så är det i princip inte möjligt att separera planbestämmelserna från bygglovsansökan. Arbetsgången på Planavdelningen har varit tydlig. Först kommer arkitekten med detaljerade ritningar om hur byggnationen skall se ut, sedan kommer Planavdelningen med planbestämmelser som anpassas efter önskemålet. Det måste innebära att man som sakägare ska äga rätt att yttra sig i samma ordningsföljd eller i vart fall samtidigt och få gehör för detta. Om bemötandet i någon fråga blir att det är en senare fråga/bygglovsfråga så är det djupt oetiskt. Alla vet att detaljerade byggnadsritningar finns och att de ligger till grund för detaljplanen!

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 29 (48) Förutsättningar, förändringar och konsekvenser Natur Geologiska och geohydrologiska förhållanden Enligt AG Aspegren Geokonsults utredning, 1481 150116, framkommer att grundförhållandena inom planområdet med början från nordväst består av ett moränområde med djup till förmodat berg mellan 1,0 3,0 meter. Befintligt bostadshus är grundlagt i moränen och därefter börjar lerområdet ner mot Stationsvägen med en sandig torrskorpelera 0,4 2,5 meter, överlagrande en lös lera med en mäktighet av cirka 0,5 6,7 meter på friktionsmaterial. Grundvattnet ligger på + 28,4 vilket innebär cirka 1,0 meter under markytan (AG Aspegren Geokonsult, 1481 150116). I utredningen finns en bestämmelse om endast källarlösa hus med hänsyn till grundvattennivån i planområdet kan byggas. Bebyggelse Landskapsbild/stadsbild Planförslaget innebär att flerbostadshus i två volymer med en byggnadshöjd på 7,5 meter och en nockhöjd på 10 meter får uppföras på fastigheten. Särskilt nockhöjden motsätter SGVF då den klart överstiger grannfastigheten vars höjd är 6,40 m till nock. Anmärkningsvärt är också i detta nya förslag, innebär nu att två byggnads-volymer med lägenheter får uppföras med en byggnadshöjd om 7,5 meter samt en nockhöjd om 10 meter. Detta måste innebära att byggnadshöjden inte förhåller sig till gällande detaljplan för omkringliggande bebyggelse. I praktiken kommer detta innebära att de som flyttar in i Vargen 14 riskerar att hamna i röken från granfastigheternas vedeldning, eftersom granfastighetens skorsten kommer att ligga lägre än balkongerna på det nya bostadsrättshuset. Detta medför rök för bostadsrättsinnehavarna, vilket skulle kunna avhjälpas genom att anpassa byggnationen till omgivningen och inte bygga så högt. Kulturhistoriska miljöer Stuvsta/Snättringe, som är SGVF:s verksamhetsområde, är sedan lång tid ett etablerat gammalt villaområde. Idag bor ¾-delar av Stuvstas invånare i villa (småhus) enligt tabell i Översiktsplan 2030. Låt det förbli så även i framtiden! Fram till 1908 tillhörde Stuvsta gård släkten Lagerbielke på Älvsjö. Då köptes större delen av marken i syfte att styckas och försäljas som tomter för egnahem och sommarstugor. Exploateringen skedde till övervägande del av det då 1910 bildade Stuvsta Fastighetsaktiebolag. Till viss del har Stuvsta förtätats med större byggnader särskilt kring Stuvsta station, men på ett

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 30 (48) sammanhängande sätt med relativt klara gränser mellan flerbostadshusområden och villaområden. Arkitektoniskt har därför de nyare flerbostadshusen inte stört intrycken av villasamhället utom vid dess gränser vilket ändå är acceptabelt då viss förtätning måste accepteras. Att som i den föreslagna detaljplanen spränga in byggnader, som till form, storlek och utseende så totalt avviker från de omgivande fastigheterna, där vissa är relativt nya men byggda i traditionell stil, är ett radikalt brott mot villasamhällets karaktär. Den äldre bebyggelsen med ett småhus och en låg butikslänga har ett kulturhistoriskt värde i Stuvstas gamla gatubild, som vi som boende värdesätter högt. Detta ingick i Stuvstas affärscentrum, som låg vid Stationsvägen/Stuvstavägen, på 1930-talet. Stuvsta affärscentrum på 1930-talet (källa: Stuvsta Från forntid till förort, Huddinge Hembyggsförening, 2007) Stockholms läns museum har på begäran tagit fram en kulturmiljöutredning (Stockholms läns museum, 2015:021) för den berörda fastigheten: Stockholms läns museum bedömer att det är av värde att bevara hela byggnadssammanhanget, med både bostadshuset och handelsbyggnaden, För representativiteten av den äldre gatubilden utgör båda byggnaderna på fastigheten varsin viktig del. Utredningen beskriver att om kommunen bedömer att byggnaderna får rivas och ny bebyggelse får uppföras på fastigheten anser Stockholms läns museum att skalan på den nya bebyggelsen är viktig, för att fortsatt respektera områdets framför allt äldre karaktär. Skalan bör förhålla sig till den äldre bebyggelsen och inte vara högre än de omkringliggande villorna. De nya byggnadskropparna bör inte ha en alltför stor och kompakt utformning, en mera uppbruten, småskalig bebyggelse är att föredra. Några rekommendationer kring övrig utformning har museet inte. Ny bebyggelse kan ha en modern utformning men det finns ingen anledning att uppföra en pastisch över handelsbyggnaden om den äldre bebyggelsen rivs. En, alternativt två, byggnadskroppar i en våning kan med fördel placeras

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 31 (48) utmed vägen, likt den befintliga handelsbyggnaden eller dess föregångare de två paviljongerna." Kultur- och fritidsförvaltningen (KUF) har lämnat lämnar följande synpunkter på remissen Detaljplan Vargen 14 Kommundel Stuvsta, till Miljöoch samhällsbyggnadsförvaltningen: Stuvsta består av en blandad bebyggelse, från stora flerfamiljsbyggnadsområden till vidsträckta villaområden. Planen är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten samt är förenlig med översiktsplanen och uppfyller därmed kriterierna för ett enkelt planförfarande (enligt PBL 5 kap. 7 ). Förvaltningen (KUF) har inga synpunkter på den föreslagna bebyggelsen. Förtätning i anslutning till kollektivtrafik prioriteras i kommunens Översiktsplan 2030. Vad gäller den intilliggande Skeppsmyreparken menar förvaltningen att den förtätning av bebyggelse som eftersträvas i Översiktsplan 2030, med åtföljande befolkningsökning, på sikt kan innebära stor belastning på befintliga grön- och rekreationsytor. - Samtidigt vill KUF lyfta fram vikten av att kulturmiljön i området tillvaratas och menar man att detta är ett ingrepp i kulturmiljön då en äldre byggnad rivs och nya radhus byggs på dess plats. Enligt KUF så är Kulturmiljön, inte minst i form av det byggnadshistoriska arvet, är en del i strävan att skapa en stark lokal identitet och känsla för det samlade historiska arvet i närmiljön. Därför är det av betydelse att tillvarata byggnader som har en identitetsskapande funktion i området. SGVF uppfattning är att KUF:s uppgift är att verka för att inga ingrepp i kulturmiljön får göras! Ljusförhållanden Den föreslagna planen medger flerbostadshus i två huskroppar med en byggnadshöjd på 7,5 meter och nockhöjden 10 meter Solstudien, som redovisas i Granskningshandling, visar på solförhållandena på fastigheten och omkringliggande fastigheter, vilken är beställd av arkitektfirman och inte av Huddinge Kommun, vilka enligt information av

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 32 (48) Samhällsbyggnadsavdelningen inte har resurser till att göra solstudier, utan måste förlita sig på arkitektfirmans uppgifter. Solstudien underkänner SGVF, eftersom den inte är utförd av en opartisk utredare. Bostäder, Arbetsplatser, övrig bebyggelse Den föreslagna planen medger en byggrätt på ca 480 m² byggnadsarea (BYA) med en nockhöjd på 10 meter, för bostadsandamål och 190 m² bruttoarea för handelverksamheten med en nockhöjd på 6,5 m. I nuvarande förslag är detta tänkt att fördelas på tio lägenheter som upplåts med bostadsrätt, och en lokal för kommersiell verksamhet. något som i översiktsplanen beskrivs som en av de upplåtelseformer som behöver öka i Stuvsta På fastigheten finns idag fyra byggnader varav en huvudbyggnad på 93 m² BYA, två mindre komplementbyggnader och en låg byggnad för verksamheter på ca 117 m². Bestämmelserna medger normalt att 20 % av tomten bebyggs. I detaljplansförslaget ges tillstånd att bebygga 41,5% av tomtytan. (480+190=670; 670/1613=0,41537 ) Fastighetsbildning: Ca 67 m² av Vargen 14, längs med Stationsvägen är idag planlagd som allmän plats. I samband med den föreslagna detaljplanen för Vargen 14 kommer marken att regleras till den kommunala fastigheten Stuvsta Gård 1:1. D.v.s. tomten blir 1613-67=1546 m². Alltså ger detaljförslaget tillstånd att bebygga 43 % av tomtytan. (480+190=670 m². 670/1546=0,4333) Byggnadshöjden på 7,5 meter och nockhöjden till 10 meter är satt just med hänsyn till den omkringliggande bebyggelsen som har samma höjdsättning. Detta stämmer inte med omgivande fastigheters nockhöjd som är 6,40 m. Enligt Huddinge Kommun är upplevelsen av byggnadsvolymerna viktig för

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 33 (48) anpassning till omkringliggande bebyggelse, trots det högre exploateringstalet. I detta fall tycker SVGF knappast att anpassning skett och anser att dessa kuber som sätts ihop avviker markant från kringliggande miljö. Det tycker SVGF är mycket olyckligt. Här har arkitekten inte lyckats. Längs med Stationsvägen planeras en mindre handels- och kontorsverksamhet som kan innebära ett litet antal anställda. "Verksamheten ska vara av icke störande karaktär för den omgivande bostadsbebyggelsen." Vilka krav ställer Huddinge Kommun på fastighetsägaren så att detta uppfylls? Parkering, varumottagning, utfarter SGVF vill åter påpeka att de i förslaget totalt planerade sju parkeringsplasterna till radhusägarnas bilar, 1 gästparkeringsplats och 1 parkeringsplats till den kommersiella verksamheten, inte kommer att räcka till. Vår motivering är att arkitekten och nuvarande fastighetsägaren inte kan analysera hur många bilar som respektive familj i de två flerfamiljshusen kommer att äga/ha användning för, trots det nära läget Stuvsta station. Enligt beprövade metoder kommer inte parkeringsprogrammets normer att räcka till Totalt behövs 24 p-platser, plus gästparkering samt en lastzon, för transporter till och från verksamhetslokalen, och handikappsparkering. I översiktsplan 2030 står det att "bilen kommer ha en oersättlig funktion i vissa sammanhang och ska då användas när den ger bäst nytta. Det måste betyda att rätt använd så får vi ha bil. Förmodligen kan man då säga att "En bra bil är en parkerad bil". Vilket betyder att om man vill ha ner bilåkandet så måste man ordna med fler parkeringsplatser. Bilåkandet och antalet P-platser är som kommunicerande kärl. Varje bil måste stå någonstans då det inte körs. Planavdelningen jobbar alltså mot grundtanken i översiktsplan 2030 genom att dra ner på antalet P-platser i sina projekt. En bilist utan P-plats är den verkliga miljöboven.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 34 (48) Vi måste också komma ihåg att vi inte bor inom Stockholms stad, där det finns bättre kollektivtrafik jämfört med Huddinge Kommun. En kollektivtrafik som Huddinge aldrig kommer att få. Istället drar SL ner på kollektivtrafiken i Stuvsta (Huddinge) I Huddinge kommun har vi inte heller samma utbud inom närområdet vad gäller fritidsaktiviteter för alla åldrar. Speciellt familjer med barn i förskoleåldern har i Stuvsta ytterligare behov av bil pga. att de ofta anvisas dagisplatser mycket långt från sin bostad. Om en familj (eller fler familjer) har en sammankomst/sammankomster samtidigt räcker inte en besöksparkering. Parkeringsplatsbehovet till lokal för den kommersiell verksamhet är beroende på vilken typ av verksamhet som kommer att bedrivas. För närområdets lokalvägar är det parkeringsförbud! Så var finns parkerings-platserna? För kännedom har Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) publicerat skrifter om en mer aktuell och tidsenlig flexibel tillämpning av parkeringsregler inom kommuner har flera kommuner som till exempel Malmö, Göteborg, Borås och Örebro också publicerat exempel på tillämpningar för tillgång på parkeringsytor ur en flexibel synpunkt med hänvisning till boende och miljö. Offentlig service Då planen möjliggör bostäder, i förslaget cirka tio lägenheter, kan barnfamiljer komma att flytta in. Inom en radie av 500 meter finns fyra förskolor och en grundskola, Enligt ett uttalande av förskolenämndens ordförande Karl Henriksson,(KD) så kommer inte förskolorna i Stuvsta att räcka till för den förväntade ökningen av barnfamiljer i Stuvstaområdet; varför barnens föräldrar måste köra till de garantiplatser som finns i Ballingsnäs. Detta stämmer dåligt överens med Huddinge Kommuns Mobility management-plan, Utgåva: 2015-05-11, Diarienummer: KS-2015/894, för Huddinge kommun. Kommersiell service Enligt Granskningshandling "ligger Planområdet cirka 250 meter från Stuvsta centrum, där det finns kommersiell service, bland annat livsmedelsbutiker och caféer". Detta stämmer dåligt då det enbart finns en livsmedelsbutik, ett café

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 35 (48) och avståndet till Stuvsta Centrum = Stuvsta torg är c:a 450 meter. Avståndet till livsmedelbutiken är c:a 340 meter. Planförslaget medger en mindre lokal avsedd för handel, hantverk och kontor. Gator och trafik Biltrafik Den föreslagna planen möjliggör cirka tio lägenheter samt lokal för handel och hantverk, vilket är en ökning jämfört med befintliga förhållanden. Den föreslagna planen kommer att genera mer trafik till fastigheten samt på tillfartsvägarna i området. Stationsvägen har redan idag en högtrafikbelastning. De boende kommer ändå ofta att behöva 2 bilar per hushåll för att klara resor till arbete och olika samhällsfunktioner. Dessutom behöver den kommersiella lokalen flera parkeringsplatser. Den ökade trafiken kan ge upphov till fler olyckor för gående och cyklister på Stationsvägen, speciellt då för barn/ungdomar på väg till förskolor/skolor samt även för besökare till Skeppsmyreparken. Idag är hastighetsbegränsningen 30 km/h på Stationsvägen. Få, inklusive kollektivtrafiken, respekterar detta. Stationsvägen används som smitväg mellan Stuvstaleden/Stuvsta Centrum och Huddingevägen, väg 226. Kollektivtrafik Planområdet är försörjt med kollektivtrafik. Stuvsta pendeltågsstation ligger c:a 500 m gångväg från planområdet. Busshållsplats finns på båda sidor av Stationsvägen där bussarna 703, 710 och 792 går. Pendeltåget går under rusningstrafik relativt tätt, men inte under andra tider på dygnet. Busslinje 703 turtäthet är ½-timmestrafik, med undantag för morgon- och kvällsrusning. Lördag och söndagar går den inte alls. Busslinje 710 har även den ½-timmestrafik, med undantag för morgon- och kvällsrusning Busslinje 792 är en nattbuss. Enligt planförslaget är tillgången till kollektivtrafik god. SGVF anser att tillgången till kollektivtrafik jämfört med de flesta andra områden i Stuvsta är god men att den definitivt borde förbättras vad gäller turtätheten.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 36 (48) Teknisk försörjning Dagvatten Fastigheten ligger inom Stockholm Vatten AB verksamhetsområde för dagvatten. Stationsvägens sträckning är i en dalgång med moränkullar och berg på ömse sidor, dagvattenflödena från dessa har då sin naturliga väg ned mot vägen. Från Stuvsta centrum passerar också stora flöden området ner mot Trehörningen (AG Aspegren Geokonsult, 1481-150130). Trehörningen ingår i Tyresåns vattensystem och omfattas inte av miljö-kvalitetsnormer, men är en av de sjöar som riskerar att bidra till att resten av systemet försämras om inte näringshalten till den minskar. Därför är det av största betydelse att dagvattnet tas hand på bästa sätt. En hållbar dagvattenhantering innebär att vattenkvaliteten inte försämras och att flödet inte ökar vid ny exploatering samt att mängden föroreningar via dagvatten från befintliga områden minskar, och att byggnader och anläggningar inte skadas. SVGF är mycket förundrad över varför inte någon geologisk markundersökning gjordes innan/eller fanns tillgänglig då ett nytt planförslag skulle påbörjas. En grundundersökning ger förutsättningar för planförslag och byggnadskonstruktioner. Det är vida känt att marken i området runt Vargen 14 är gammal sjöbotten. Om det inte tidigare var känt att hela området är gammal sjöbotten, så blev det känt inom Huddinge Kommun då den till Vargen intilliggande Skeppsmyreparken rustades upp så sent som under 2012. Stockholm Vatten har provpumpat i parken, men pumpningarna måste upphöra då dränering av parken skulle komma att innebära kostsamma konstruktions-problem samt stora risker att grannfastigheterna, med småhus, som skulle komma att få stora skador på grund av marksättningar och sprickor i byggnader. Efter kontakt med projektansvarig för Huddinge kommun hos Stockholms Vatten, Eva Wilmin, så sent som 2015-11-12, framkom att hon ej hade fått de geohydrologiska samt geotekniska utredningarna från 2015-01-30 resp. 2015-01-16, varför vi anser att Stockholms Vattens remissvar till samrådsredogörelse är ej relevant. I granskningsrapporten från oktober finns en karta på sid 14 där en stenkista är föreslagen enligt nedanstående bild.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 37 (48) Bild på en ungefärlig placering av stenkista Befintliga marknivåer +29 m över havet är lika inom Skeppsmyreparken och på Stationsvägen, utanför Vargen 14, samt delvis inom Vargen 14, enligt erhållna uppgifter från Huddinge Kommuns Lantmäteriavdelning, som framgår av bifogad karta från Planavdelningen, Huddinge Kommun. Situationen idag är att dagvattnet till stor del absorberas av den nuvarande relativt stora gräsmattan. I och med den nya tomtanvändningen kommer stora delen av tomtemarken att hårdgöras eller täckas av byggnader varför dagvattnet måste hanteras på annat sätt. I Redogörelse för dagvattenhanteringen, Vargen 14, (ej daterad) gjord av Detail GROUP, förslås en stenkista för hantering av dagvattnet, se samma bild, placerad utmed tomtgränsen till grannfastigheten. Enligt markundersökning är det bara 1 m till grundvattennivån från markytan. Tumregel för en stenkista är att ta emot 10 mm nederbörd under en relativ kort tid, som bedöms vara ca 1 timme. Enligt upplysning från SMHI, Norrköping, kan det bli ca 40 mm under en timme. SMHI har tyvärr ingen återkommande statistik på lokala värden. 10 mm enligt ovan är således för lite. Vid ihållande regn har det ibland kommit 50-60 mm under ett par timmar. Leif Nilsson, Gatu- och parkdriftsavdelningen, NBF, Huddinge Kommun, känner väl till förhållande och menar att en stenkista ej kommer att fungera på

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 38 (48) grund av avsaknaden av infiltrationsmaterial i marken Enligt uppgift från Gatu- och parkdriftsavdelningen har man inte haft tillgång till dessa utredningar, som redovisas av Detail GROUP. Enligt kommunens dagvattenstrategi (antogs i KF 2013-03-05) ska dagvatten i möjligaste mån omhändertas på den egna fastigheten genom att i första hand infiltreras, i andra hand fördröjas innan avledning sker till det allmänna nätet. Om dagvattnet ej kan tas hand inom av fastigheten Vargen 14, får dagvattnet ledas ut i Stockholm Vatten VA AB ledningsnät, något som andra fastighetsägare är förbjudna att göra. Detta kommer att innebära att Huddinge kommun drabbas av kostnaden för detta, vilket i sin tur kommer att drabba skattebetalarna inom Huddinge Kommun. Eller skall dagvattnet ledas ut på Stationsvägen, med risk för underminering med åtföljande skador på Stationsvägen. Vad säger Gatu- och parkeringsavdelningen om det? Förslaget att gröna tak skall ta emot allt dagvatten är en god tanke, men taken täcker bara en del av tomten och det kommer sannolikt krävas tämligen tjocka jordlager för att detta skall fungera med ökad belastning på byggnadskonstruktionen som följd. Förutsättningar för bortledning av dagsvatten från dräneringsledningar intill de föreslagna nya byggnaderna, inom Vargen 14, dels byggnaden med allrum och kontor med FG + 29,10 närmast Stationsvägen (Byggnad nr 1) och dels Bostadsbyggnaden med FG +29,5 (Byggnad nr 2), innanför Byggnad nr 1. Ovanstående byggnader är redovisade på en Bygglovshandling daterad 2015-08-07 med nummer A-40.1-0110. Golvkonstruktioner och grundläggning antages bli lika för båda ovanstående Byggnad nr 1 och nr 2. Under FG utföres golvets överbyggnad : 10 cm, ovanpå termisk isolering (värmeisolering) av MU eller Cellplast, 40 cm, ovanpå betongplatta på mark (understödd av betong- eller stålpålar), 25 cm, -betongplattan skall vara kantförstärkt, 25 cm (under ytterväggarna). Dränerande och kapillärbrytande material av tvättat singel eller makadam. (minst 25 cm), - Ø 10 cm dräneringsrör med v.g. minst 15 cm under ovanstående singel eller makadam, 15 cm (ca 40 cm utanför fasadlivet), - dränerande material under dräneringsrören, minst 15 cm

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 39 (48) Detta blir 155 cm! Med dräneringsledningens lutning, minst 1:100, från dränerings-ledningens början till avslutning (ungefär vid trottoaren) tillkommer 20 cm. Totalt 175 cm! grundvattnets (GV) yta är +28,10. utanför byggnad nr 1, blir vattengången (v.g.) ungefär vid trottoaren, i dräneringsledningen ca 27,50 (dräneringslagrets underkant under dräneringsledningen blir ca +27,35). Dräneringsledningen slutar således 60 cm under ytan för GV (28,10 27,50). Mitt för Vargen 14 är vattengången +27,22 för SVAB:s dagvattenledning, enligt uppgift från SVAB 15-11 23. Dräneringsledningen skall mynna i en dräneringsbrun med sandfång, vars utkast ska vara minst 30 cm under dräneringsledningens ingång. Denna dräneringsbrun blir troligen anslutningspunkt för dräneringsvatten/dagvatten till SVAB:s dagvattensnät. Serviceledningens utgång från ovanstående brunn bli på ca +27,50 10 cm = ca +27,40. Skillnaden mellan +27,40 till +27,22 vilket troligen inte är godtagbart En backventil bör installeras i serviceledningen, för att hindra upptryckning av vatten från SVAB:s vatten in på fastigheten Vargen 14. Ovanstående innebär att: Byggnad nr 1 måste höjas med hänsyn till höjder för GV och dräneringsledning Byggnad nr 2 måste höjas väsentligt eftersom dräneringsledning har längre avstånd för drängeringsledningen. Vilket är olämpligt med hänsyn till stadsbilden och grannfastigheterna Detta i sin tur innebär att den 3: dje föreslagna våningen, på byggnad nr 2,måste slopas Om vi förstår det hela rätt innebär det att huskroppens golvkonstruktion och dräneringsrör kommer att hamna under Stockholm Vatten VA AB dagvattenledning om inte golvkonstruktionen höjs. Dagvatten är regn- och smältvatten som rinner på exploaterade och hårda ytor ut i sjöar eller leds till reningsverken. Nederbörden i Stockholmsområdet är ca 550 ml/år. 450-500 mm/år rinner av som dagvatten på hårdgjorda ytor. Resten dunstar bort. Med ett förändrat klimat väntas nederbörden öka, men framför allt väntas intensiva regn bli vanligare och större

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 40 (48) Denna konstruktionsberäkning ingår inte i gällande detaljplan med en byggnadshöjd om 7,5 meter samt en nockhöjd om 10 meter. En jämförelse kan göras med Ängsnässkolan, med liknade grundförhållande, där man blev tvungen att flytta skolbyggnaden innan byggstart. Tillgänglighet till bostadshus (Källa: Samhällsbyggnadsavdelningen oktober 2015) Enligt detaljplanen ska bebyggelsen utformas så att alla bostäder nås med god tillgänglighet. SGVF undrar hur fastigheterna kommer att nås med god tillgänglighet under vintertid då en angöringsväg med möjlighet till kantparkering för sju bilar och en vändplan föreslås längs fastighetens norra sida. Var ska fastighetsägaren lägga snön så att fastigheterna kan nås med god tillgänglighet och hur skall SRV kunna hämta sopor? Lagkrav beträffande parkering, angöring, tillgänglighet, som i PBL 8:9,10 (utdrag punkt 4: att det på tomten eller i dess närhet av den i skälig utsträckning finns lämpligt utrymme för parkering, lastning, lossning av fordon.) och BBR3:122 (angöringsplats och en parkeringsplats för rörelsehindrade ska kunna ordnas inom 25 meter från bostadshus). Markbeläggningen på sådana angöringsplatser ska vara fast jämn, och halkfri.)

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 41 (48) Ovanstående går inte att uppfylla då det inte finns byggyta kvar på tomten efter den föreslagna överexploateringen. Gestaltning Fastighetsägarens vision med förslaget är att berika Stuvsta med nya moderna bostäder i en eftertraktad skala samt öka platsens kvaliteter med både kommersiell verksamhet och eggande arkitektur. SGVF anser att det är trevligt då nya idéer testas. I detta projekt är det dock helt fel att placera ett så extremt modernt arkitetkorisk skapelse i ett gammal uppvuxet småhussamhälle. I den nu presenterade planen kommer fastigheterna Vargen 11 samt Vargen 13 att ligga inklämda mellan det nya radhushuset, Vargen 14, samt hyreshusen utmed Stationsvägen norrut. Lek och rekreation Strax söder om planområdet ligger Skeppsmyreparken som rustades upp under 2012. Parken är avsedd för barn i olika åldrar och är tillgänglighetsanpassad SGVF vill påpeka att Skeppsmyreparken är numera bara anpassad för mindre barn, motionärer samt boulspelare. Det är den alldeles utmärkt park för dessa ändamål. För andra idrottsaktiviter måste barn/ungdomar i Stuvsta bege sig till andra ställen inom Huddinge Kommun. Vad som menas med tillgänglighetsanpassad undrar vi också över, eftersom Parkeringsförbud, dygnet runt, gäller runt parken förutom längs järnvägen med 6 platser Buller Planområdet påverkas av trafikbuller från Stationsvägen samt spårtrafikbuller från stambanan (ca 170 m bort). Enligt Huddinge kommuns översiktliga bullerkartläggning (Tyréns 2012) ligger den ekvivalenta ljudnivån för samlat buller vägnät och järnväg i intervallet 55-60 dba i den del där bostäderna planeras ligga. För verksamheten är den ekvivalenta ljudnivån upp mot 60-65 dba. På grund av byggnadernas placering samt bullerstörningar från två motsatta håll (järnväg och väg) är det mycket svårt att se hur en tyst eller ljuddämpad sida skall kunna åstadkommas. Den föreslagna låga byggnadsdelen för verksamheten bör till viss del avskärma en del trafikbuller från Stationsvägen för de bakomliggande bostäderna. För kontorslokaler finns Naturvårdsverkets riktvärde inomhus, 40

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 42 (48) dba ekvivalent ljudnivå. Inomhus regleras ljudnivån genom Boverkets byggregler, BBR. Allmänna synpunkter på stadsplanering: arkitekt Rolf Löfström insändare i DN den 23/10 2015 "Det finns stora systemfel i stadsplaneringen. Den professionalism och kunskap som finns tas inte till vara i kommunerna vilket gör att kultur och skönhetsvärden försvinner i planeringsprocessen. I värsta fall går samhällets identitet förlorad. Det finns flera varnande exempel. När Orionkullen i Södertälje diskuterades skrev Stina Oscarson i DN (31/3): "Det är dags att väga in skönheten i stadsplaneringen". Som vanligt backade man inför medborgartrycket, vid ett offentligt samråd, med minskning av hushöjder som följd, medan allt övrigt som tillhör stadsplaneringen inte kom fram. På publikfrågan om det kommer att bli vackert blev det oro på podiet och man svarade att man inte ville tala om skönhet. Ett annat exempel är Vaxholm. Bit för bit sänker politikerna en liten skärgårdsstad skrev Sten Wikström (DN 18/9). Företrädarna för planen säger här alla de rätta orden: hållbar utveckling, lönsamhet, varsamhet, luftigt paradis, långsam tillväxt. Men medborgarna ser något helt annat, nämligen att skönhetsvärden utplånas och staden mister sin charm till nackdel för innevånare och turister. Någon stadsarkitekt finns inte med, inte heller någon byggnadsantikvarie. Stadsplanearkitekter vittnar ofta om svårigheten att hävda ett samhällets identitet och behovet av visioner i processen från detaljplan till färdig bebyggelse. Och stadsarkitekter, om det över huvud taget finns någon, kommer med sin yrkeskompetens och försöker ha en vision om arkitektur, kultur, ekologi och ett samhälles identitet. Detta tas inte på allvar och stadsarkitekten retirerar i stället alltför ofta till handläggare av mer konkreta frågor, sådant som går att mäta i korta pengar och lagar. Gustavsberg är ännu ett dagsaktuellt exempel. Orten har gått från skärgårdsstad med kulturidentitet till standardförort på två mandatperioder. Med sin rika konst- och industrihistoria i skärgårdsmiljö verkade Gustavsberg ha ett guldläge inför framtidens krav på egen identitet och hållbarhet. Men trots synpunkter och protester från medborgare och opposition fortsätter marschen mot den anonyma standardförorten, reducering av det befintliga miljö- och kulturvärdet och förslösandet av de goda förutsättningarna. Arkitektur är en spegling av samhället som man upplever intuitivt även om man inte alltid kan sätta ord på det. Det är arkitekturen och det sociala livet som skapar mening och innehåll i våra städer. Vi står dessutom inför ett

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 43 (48) paradigmskifte drivet av klimat och miljöfrågor och där byggandet är en del av problemet men också en del av lösningen. Arkitektur är också ekonomi. Det dyraste huset är det som aldrig borde ha blivit byggt. Värdet av välbyggda hus med stark och varumärkesbyggande identitet kan däremot inte överskattas. Det är dags att göra om och göra rätt." SGVFs slutsats: Detaljplan för Vargen 14 är helt oacceptabel och den planerade bebyggelsen passar definitivt inte in i denna del av Stuvsta. Urgammal kunskap: I Bergspredikan Matteusevangeliet 7: 24-27 om huset på berggrunden och huset på sanden: "Den som hör dessa mina ord och handlar efter dem är som en klok man som byggde sitt hus på berggrund. Regnet öste ner, floden kom, vindarna blåste och kastade sig mot huset, men det rasade inte, eftersom det var byggt på berggrund. Och den som hör dessa mina ord men inte handlar efter dem är som en dåre som byggde sitt hus på sand. Regnet öste ner, floden kom, vindarna blåste och störtade sig mot hans hus, och det rasade och raset blev stort." Tankar kring Detaljplaner Detaljplaner finns för att samhället skall kunna reglera bebyggelsen inom ett område så att de enskilda fastighetsägarna inte kan agera hur som helst och så att omgivande fastigheter skyddas. Detaljplanen finns bl.a. för att kunna reglera byggnadernas storlek och höjd, typ och användning av byggnation samt för bevarande av områdens karaktär. Detaljplaner har tidigare varit i det närmaste heliga och har varit rådande i årtionden, i Vargens fall sedan 1947, Detaljplan för Mellanområdet, samt detaljplan för Stuvstavägen, Stationsvägen från 1967,inklusive dess fastighetsindelningsbestämmelser, ursprungligen fastställda som tomtindelning för del av Kv. Vargen (0126K- 7688). Det förvånar SGVF oerhört att Huddinge kommun för en enstaka tomt är beredd att tillåta kraftiga avvikelser från rådande detaljplan, genom att bevilja en ny, i sin iver att öka kommunens invånarantal, det allt annat övergripande målet, och i mycket hög grad negligera andra instansers synpunkter både vad gäller tekniska problem och kulturhistoriska värden. Detta förfarande skapar också mycket farliga prejudikat då även andra villa- /fastighetsägare kan komma att göra på liknade sätt i det läge de av olika skäl

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 44 (48) vill flytta från sin fastighet. Det torde vara en väsentligt bättre affär att sälja tomten till en exploatör som vill uppföra flerfamiljshus än att bara sälja villan. På detta sätt kan snart hela Stuvsta förvandlas från ett fint villaområde till ett sönderexploaterat Klondyke med i stort bara flerfamiljshus. Det är uppenbarligen så att bara fastighetsägaren kan visa att invånartalet kommer att öka kan denna i stort sett få igenom vad som helst. Skall det verkligen få vara så? Hur har samrådet gått till? Samråd har skett under tiden 2 september 1 oktober 2014. Planhandlingar har sänts enligt remisslista till myndigheter, kommunala nämnder och organisationer enligt samt till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Handlingarna har även funnits tillgängliga hos planavdelningen i Tekniska nämndehuset. Södertörns Brandförsvarsförbund har inte svarat, Södertörns fjärrvärme, Vattenfall Eldistribution AB samt Stockholm Vatten VA AB har ingen erinran. Stockholm Vatten VA AB, med vilka vi, SGVF, har varit i kontakt med, svarade oss att de saknar den geohydrologiska- och den geotekniska utredningen samt arkitektens redogörelse för dagvattenhanteringen, för att kunna lämna synpunkter. Det är märkligt att berörda myndigheter inte får allt material, för att kunna göra en opartisk bedömning!! Enligt Detaljplan för Vargen 14 samrådsredogörelse, 2015-10-23, skulle ett informations-möte hållits den 25 september 2015. Varken SGVF eller de sakägare som vi har pratat med har fått någon inbjudan till detta möte, vilket innebär att något informationsmöte aldrig hållits detta datum. Detta är mycket märkligt och ingen förklaring har givits. SVGF föreslår att en ny inbjudan till ett nytt informationsmöte skickas ut samt kungörs tidningarna i Mitt i Huddinge samt Södra Sidan innan beslut skall tas, förslagsvis i 1 kv. 2016.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 45 (48) Stuvsta Gårds Villaägareförening ser framemot ett fortsatt kreativt och framgångsrikt samarbete med Huddinge Kommun, för Vargen 14. Stuvsta 2015-11-25 Med vänlig hälsning Styrelsen för Stuvsta Gårds Villaägareförening Kommentar Den gulklassade kulturmiljön (Y1), hänvisas i översiktsplanen att inom eller intill de miljöer som är klassificerade som gula i översynen av kulturmiljöerna, bör en analys tas fram under planläggningen, som visar på möjligheten för tillkommande bebyggelse (Översiktsplan 2030, s.32). En kulturmiljöutredning (Stockholms läns museum, museets dnr 2015:021) togs fram under planarbetet samt en tillståndsbedömning av befintligt bärverk på handelsbyggnaden längs med Stationsvägen (Grontmij uppdragsnummer 1025/2015). I kulturmiljöutredningen konstateras att det finns en bevarandevärd kulturmiljö på fastigheten men att det, enligt länsmuseets bedömning, är av större värde att bevara hela byggnadssammanhanget, med både bostadshuset och handelsbyggnaden, än att bevara en del, d.v.s. handelsbyggnaden. Då det framkommit kritik och synpunkter på Grontmiljs utredning att den inte skulle vara gjord på ett fackmannamässigt sätt så har kommunen valt att beställa en utredning kring byggnadens skick. Denna utredning är utförd av Elimenta, april 2016. En kostanad är framtagen för de bedömda åtgärder för underhåll av byggnaden. Det är upp till fastighetsägaren huruvida ägaren vill riva byggnaden eller vidta de åtgärder för underhåll som bedöms föreligga de närmaste åren för att säkra byggnadens status och användning som krävs för att underhålla byggnaden. Den kulturmiljöinventering som togs fram för bebyggelsen på fastigheten Vargen 14 av Stockholms länsmuseum gav bedömningen av större värde att bevara hela bebyggelsesammanhanget med både bostadbyggnad och handelsbyggnad. Bedömer kommunen att bebyggelsen ska bevaras är det acceptabelt att komplettera fastigheten med byggrätter för bostadsbebyggelse. Då kommunen bedömer att bebyggelsen kan rivas, kan samtlig bebyggelse rivas på fastigheten och ersättas av en modern bebyggelse då historia, karaktär och avläsbarhet bryts.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 46 (48) I avvägningen mellan att ge möjlighet för fler bostäder i kollektivtrafiknära läge och att bevara byggnaderna ur kulturmiljösynpunkt vilket är en kommunal angelägenhet. Då anser kommunstyrelsens förvaltning att behovet av bostäder i stationsnära läge väger tyngre. Stuvsta pendeltågstation med Stuvsta centrum med en omkrets om 600 meter är utpekad i Översiktplanen 2030 som prioriterat förtätningsområde i kollektivtrafiknära läge. Stockholms länsmuseums bedömning är rådgivande för kommunen. Huddinge kommun har som ambition i Översiktisplan 2030 att bygga i kollektivtrafiknära lägen och ser positivt på att fler bostäder kan tillkomma i dessa lägen. Att förslaget efter samrådet har gått mot fler antal bostäder samtidigt som insyn och ljusförhållanden för grannfastigheterna blivit bättre är därför i linje med kommunens ambitioner. Förvaltningen har tagit fram ett förslag på detaljplan som bedöms stämma överens med översiktsplanen. Småskalig vedeldning får inte användas som huvudsaklig värmekälla i samlad bebyggelse, enligt prejudicerande domslut. Orsaken är att röken från vedeldning innehåller ämnen som är skadliga för hälsan. Eldningen måste begränsas till så kallad trivseleldning. I domsluten har trivseleldning definierats som eldning maximalt två gånger per vecka och högst fyra timmar per gång. Läs mer om vedeldning på Huddinge kommuns hemsida http://www.huddinge.se/bygga-bo-och-miljo/bostader-ochtomter/uppvarmning/vedeldning/. Snöupplag går att ordna på innergården. SRV har blivit kontaktade av arkitekten efter omtaget och har godkänt utformingen för sophämtningen. Att gällande tillgänglighetskrav uppfylls säkerställs i bygglovskedet. En bullerutredning har tagits fram för det aktuella förslaget som visar att bullervärdena kan klaras. Förvaltningen har varit i kontakt med Stockholm Vatten VA AB som har fått utredningarna och de föreslagna dagvattenåtgärderna innan de lämnat sitt granskningsyttrande. Exakt placering, tjocklek, dimensionering mm för grundsättning kommer att klargöras i ett senare skede då detaljprojektering för konstruktionen görs.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 47 (48) Samrådsmötet hölls 25 september 2014 och inte 2015 som det stod i samrådsredogörelsen. På mötet medverkade representanter från Stuvsta gårds villa-ägarförening. Dessutom hölls ett möte med grannar i samband med granskningen den 2 november 2015 då villaägareföreningen deltog med två representanter. Krav på kungörelse i lokaltidning ingår inte i det enkla planförfarandet. Granskningsförslaget har funnits tillgängligt i kommunens servicecenter och alla som har lämnat in synpunkter i samrådet har underrättats om granskningen. Från följande fastigheter har skriftliga synpunkter lämnats som inte har tillgodosetts Samråd Sakägare: Vargen 4 Vargen 11 Vargen 13 Hjorten 41 Övriga: Stuvsta gårds villaägareförening Granskning Sakägare: Hjorten 37 Hjorten 41 Vargen 3 Vargen 8 Vargen 11 Vargen 13 Övriga: Vargen 2 Vargen 6 Vargen 7

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SIDA SBN 2013-2683 48 (48) Hjorten 29 Hjorten 42 Stuvsta gårds villaägareförening Björn Sigsjö Planarkitekt

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING DIARIENR SBN 2013-2683 NBN-2015/428 Planbeskrivning Antagandehandling Enkelt planförfarande (PBL 2010:900) Detaljplan för Vargen 14 Kommundel Stuvsta Samhällsbyggnadsavdelningen, februari 2016

Innehållsförteckning Planens syfte och huvuddrag...4 Plandata...4 Lägesbestämning, areal och markägoförhållanden...4 Tidigare ställningstaganden...4 Regionplan...4 Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden...5 Planuppdrag...5 Planens förenlighet med miljöbalken...5 Behovsbedömning...5 Förutsättningar, förändringar och konsekvenser...6 Natur...6 Mark och vegetation...6 Geologiska och geohydrologiska förhållanden...6 Bebyggelse...7 Landskapsbild/stadsbild...7 Kulturhistoriska miljöer...7 Ljusförhållanden...8 Bostäder och arbetsplatser...9 Tillgänglighet till bostadshus...9 Gestaltning...9 Offentlig service...10 Kommersiell service...10 Lek och rekreation...10 Gator och trafik...10 Biltrafik...10 Gång- och cykeltrafik...10 Kollektivtrafik...10 Parkering, varumottagning, utfarter...11 Störningar...11 Vibrationer...13 Teknisk försörjning...13 Dagvatten...13 Avfallshantering...15 Räddningstjänst...15 GENOMFÖRANDE...16 Organisatoriska frågor...16 Planförfarande...16 Tidplan...16 Genomförandetid...16 Ansvarsfördelning, huvudmannaskap...17 Avtal...17 2

Fastighetsrättsliga frågor...17 Fastighetsbildning...17 Ledningsrätt...17 Ekonomiska frågor...17 Kommunalekonomiska konsekvenser...17 Kostnader för fastighetsägarna...17 Vatten och avlopp...18 Bygglovavgift...18 Administrativa frågor...18 3

Detaljplan Planens syfte och huvuddrag Syftet med planen är att pröva lämpligheten i att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus i två volymer samt en lokal för handel, hantverk och kontor. Den tillkommande byggnationen ska förhålla sig till kulturmiljön i framförallt skala och volym. På fastigheten finns idag fyra byggnader varav en huvudbyggnad om 93 m 2 BYA, två mindre komplementbyggnader och en låg byggnad för verksamheter om cirka 117 m 2 längs Stationsvägen. Gällande plan anger för fastigheten småhus (friliggande eller i par) i upp till två våningar. Projektet är i linje med kommunens intentioner om förtätning i kollektivtrafiknära lägen. Planen är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten bedöms inte medföra någon betydande miljöpåverkan, är förenlig med översiktsplanen och länsstyrelsen granskningsyttrande vilket uppfyller kriterierna för ett enkelt planförfarande (enligt PBL 2010:900 5 kap. 7 ). Plandata Lägesbestämning, areal och markägoförhållanden Planområdet ligger vid Stationsvägen cirka 400 meter (cirka 480 meter gångavstånd) söder om Stuvsta station (se karta på framsidan). Fastigheten är 1 673 m 2 och bebyggd med fyra byggnader varav en huvudbyggnad på 93 m 2 BYA, två mindre komplementbyggnader och en låg byggnad för verksamheter på ca 117 m 2. Fastigheten ägs privat. Tidigare ställningstaganden Regionplan Regional utvecklingsplan för Stockholmsregionen RUFS 2010, antagen regionplan för Stockholms län, anger området som regional stadsbygd med utbyggnadspotential. Planförslaget bedöms vara förenligt med regionplanen. Översiktsplan I kommunens översiktsplan föreslås att förtätning prioriteras i kollektivtrafiknära lägen, framför allt i kommunens lokala centrum varav Stuvsta är ett. Översiktplanen anger att ju närmre spårstation, desto högre exploatering förespråkas. Vargen 14 ligger inom 600 meter från pendeltågsstationen och planförslaget bidrar till utvecklingen av Stuvsta genom en relativt hög exploatering bostäder och en lokal för handel, hantverk eller kontor. 4

Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden För fastigheten gäller detaljplan för Mellanområdet, alternativakt 3-E, som vann laga kraft den 3 oktober 1947. Planen anger för fastigheten småhus (friliggande eller i par) i upp till två våningar. Planen justerades 1956 med bestämmelseändring, alternativakt 3-E-5, för att medge mindre tomtstorlekar ner till 800 m 2 och i vissa fall ännu mindre. För en mindre del av fastigheten längs Stationsvägen gäller detaljplan för Stuvstavägen, Stationsvägen från 1967, alternativakt 3-E-22, som för denna del anger allmän plats (gatumark). Den nya detaljplanen ersätter ovan nämnda detaljplaner för fastigheten, inklusive dess fastighetsindelningsbestämmelser, ursprungligen fastställda som tomtindelning för del av Kv. Vargen (0126K-7688). Planuppdrag Ägaren till Vargen 14, ansökte om planbesked 18 oktober 2013 och förvaltningen lämnade på delegation ett positivt planbesked 6 november 2013. Den 12 december 2013 gav samhällsbyggnadsnämnden i uppdrag åt miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen att upprätta detaljplan för Vargen 14. Planens förenlighet med miljöbalken Den markanvändning som föreslås i planen är förenlig med bestämmelserna om hushållning med mark- och vattenområden enligt miljöbalken 3 och 4 kap. Vid planering ska kommuner och myndigheter iaktta miljökvalitetsnormer enligt miljöbalkens 5 kap 3. Detaljplanen bedöms inte leda till att miljökvalitetsnormerna överskrids. Behovsbedömning Enligt 4 kap. 34 plan- och bygglagen ska en miljökonsekvensbeskrivning för en detaljplan upprättas om den kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. Planens betydelse för en hållbar utveckling är främst kopplad till ett effektivt nyttjande av tätortens markresurser samt närheten till service och infrastruktur. De största miljöeffekterna är omgivningsbuller från Stationsvägen och järnvägen. Det bedöms inte finnas behov av att göra en miljöbedömning enligt förordningen (1998:905) om miljökonsekvensbeskrivningar. Betydande miljöpåverkan bedöms enligt ovan inte bli följden av planens genomförande. 5

Förutsättningar, förändringar och konsekvenser Natur Mark och vegetation Planområdet utgörs av relativt flack tomtmark med viss vegetation. Så många träd som möjligt bör bevaras vid den tillkommande exploateringen för att bevara karaktären på tomten. Den som avser att utföra eller låta utföra grävning eller liknande arbete på sin fastighet skall vidta varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att förebygga skada på angränsande fastigheter. Geologiska och geohydrologiska förhållanden Grundförhållandena inom planområdet med början från nordväst består av ett moränområde med djup till förmodat berg mellan 1,0 3,0 meter. Befintligt bostadshus är grundlagt i moränen och därefter börjar lerområdet ner mot Stationsvägen med en sandig torrskorpelera 0,4 2,5 meter, överlagrande en lös lera med en mäktighet av cirka 0,5 6,7 meter på friktionsmaterial. Grundvattnet ligger på + 28,4 vilket innebär cirka 1,0 meter under markytan (AG Aspegren Geokonsult, 1481-150116). I kartan finns en bestämmelse om endast källarlösa hus med hänsyn till den höga grundvattennivån i planområdet. Miljökvalitetsnormer för vatten Dagvatten från området avrinner via det s.k. Solfagradiket till sjön Trehörningen, som är den mest övergödda sjön i Tyresåns sjösystem. Vattenkvaliteten i sjön påverkar Magelungen och Drevviken nedströms. Magelungen och Drevviken räknas som så kallade vattenförekomster som omfattas av miljökvalitetsnormer för vatten. Miljökvalitetsnormerna innebär att sjöarna ska nå god ekologisk status år 2021. Sjöarnas nuvarande status är måttlig. För att uppnå det behöver näringshalterna i sjöarna mer än halveras. Området är idag delvis exploaterat. Med föreslagen exploatering minskar andelen grönyta samtidigt som andelen hårdgjord yta ökar samt ökar dagvattenflödet från området. Området utgörs till största delen av lera men delvis av morän. För att minska flödena samt tillförseln av näringsämnen via dagvatten bör dagvatten i största möjliga mån omhändertas lokalt inom området genom infiltration/perkolation. Om detta inte kan uppfyllas tillfredsställande bör fördröjning ske innan dagvattnet avleds till det allmänna dagvattensystemet. Detta är i linje med kommunens dagvattenstrategi samt Tyresåns åtgärdsprogram. Flera olika åtgärder föreslås för att inte öka flödet 6

och föroreningarna efter exploateringen. Bland annat föreslås en grön gård anläggas, stuprör förses med utkastare till grönyta, hårdgjorda ytor stenbeläggas med genomsläppliga fogar, stenkista anläggas samt förslås gröna tak på delar av föreslagna byggnader. Med föreslagna åtgärder bedöms planen inte medföra att vattenkvaliteten i vattenförekomsterna försämras. Bebyggelse Stadsbild På fastigheten finns innan planläggningen fyra byggnader varav en huvudbyggnad på 93 m 2 BYA, två mindre komplementbyggnader och en låg byggnad för verksamheter på ca 117 m 2. Planförslaget innebär att flerbostadshus i två volymer med en byggnadshöjd på 7,5 meter och en nockhöjd på 10 meter får uppföras på fastigheten. I planarbetet har upplevelsen av volymerna varit viktig. Trots den större byggrätten ska byggnaderna förhålla sig relativt till den omkringliggande bebyggelsens höjdsättning. Byggrätten fördelas därför i två volymer samt med samma byggnadshöjd som omkringliggande villabebyggelse. Lokalen längs med gatan ska bidra till en mer stadslik miljö genom dess placering samt verksamheter som handel, kontor och hantverk i bottenvåningen. Norr om fastigheten ligger två villatomter och ytterligare norr om dessa börjar bebyggelsen med Stuvsta centrums högre flerbostadshus. Kulturhistoriska miljöer I Översyn av Kulturmiljöinventering i Huddinge kulturmiljöer inom strukturplaner från 2013 ligger fastigheten inom ett område som är markerat med Y1, vilket betyder kulturhistoriskt värdefull miljö som tål exploatering/förtätning i viss grad under förutsättning att den görs enligt identifierat mönster och riktlinjer. Under miljöbeskrivningen av området redovisas att husen är placerade långt från gatan på stora, djupa tomter, med trädgård framför och staket eller häck i tomtgräns. Bebyggelsen, som är från 1910-talet och framåt, består av till övervägande del av små egnahemshus. Ofta 1 ½-plans villor med tegeltak, locklistpanel och veranda, målade i ljusa oljefärger. Kulturmiljöutredning Stockholms läns museum har på begäran tagit fram en kulturmiljöutredning (Stockholms läns museum, 2015:021) för den berörda fastigheten. 7

Stockholms läns museum bedömer att det är av större värde att bevara hela byggnadssammanhanget, med både bostadshuset och handelsbyggnaden, än att bevara en del. Handelsbyggnaden tas ur sitt sammanhang om det bakomliggande bostadshuset på fastigheten rivs. För representativiteten av den äldre gatubilden utgör därför båda byggnaderna på fastigheten varsin viktig del. Stockholms läns museum beskriver i utredningen att om kommunen bedömer att byggnaderna får rivas och ny bebyggelse får uppföras på fastigheten är skalan på den nya bebyggelsen viktig för att fortsatt respektera områdets framför allt äldre karaktär. Skalan bör förhålla sig till den äldre bebyggelsen och inte vara högre än de omkringliggande villorna. De nya byggnadskropparna bör inte ha en alltför stor och kompakt utformning, en mera uppbruten, småskalig bebyggelse är att föredra. Några rekommendationer kring övrig utformning har museet inte. Ny bebyggelse kan ha en modern utformning men det finns ingen anledning att uppföra en pastisch över handelsbyggnaden om den äldre bebyggelsen rivs. En, alternativt två, byggnadskroppar i en våning kan med fördel placeras utmed vägen, likt den befintliga handelsbyggnaden eller dess föregångare de två paviljongerna. Ljusförhållanden Planen medger flerbostadshus i två huskroppar med en byggnadshöjd på 7,5 meter och nockhöjden 10 meter. Genom att dela upp volymerna kan ljuset gå i mellan volymerna till omkringliggande bostadshus. Det blir även goda ljusförhållanden på den gård som skapas mellan byggnadskropparna. Solstudien ovan visar på solförhållandena på fastigheten och omkringliggande fastigheter. 8

Bostäder och arbetsplatser Förslaget innebär cirka tio lägenheter som upplåts med bostadsrätt, något som i översiktsplanen beskrivs som en av de upplåtelseformer som behöver öka i Stuvsta. Längs med Stationsvägen planeras en mindre handels-, hantverkeller kontorsverksamhet som kan innebära ett mindre antal anställda. Verksamheten ska vara av icke störande karaktär för den omgivande bostadsbebyggelsen. Tillgänglighet till bostadshus Tillgänglighet ska anordnads enligt Boverkets byggregler. Planområdet är relativt flackt med en svag lutning, cirka 1:20, i öst-västlig riktning med lägsta punkt mot Stationsvägen. Gestaltning Upplevelsen av byggnadsvolymerna är viktig för anpassning till omkringliggande bebyggelse trots det högre exploateringstalet. Byggnadshöjden på 7,5 meter är satt med hänsyn till detaljplanen för omkringliggande bebyggelse som har samma höjdsättning. Planförslaget innehåller även en högsta nockhöjd om 10 meter. Det är framförallt mot gatan och de angränsande fastigheterna Vargen 7, 8, 11 och 13 som byggnadsvolymen bör anpassas. Vargen 3 och 4 påverkas inte på samma sätt på grund av höjdskillnader och att de vänder sig åt andra hållet. Därför är endast nockhöjden reglerad mot dessa. 9

Offentlig service Då planen möjliggör bostäder, i förslaget cirka tio lägenheter, kan barnfamiljer komma att flytta in. Inom en radie av 500 meter finns fyra förskolor och en grundskola, ytterligare längre bort finns fler alternativ. Huddingegymnasiet och Sågbäcksgymnasiet ligger ca 600 meter bort. Planen anses inte innebära ytterligare behov av förskolor och skolor i området men med en sammanslagen utveckling av Stuvsta kan behovet komma att öka. Kommersiell service Planområdet ligger cirka 300 meter från Stuvsta centrum där det finns kommersiell service, bland annat livsmedelsbutiker och caféer. Planförslaget medger en mindre lokal avsedd för handel, hantverk och kontor. Lek och rekreation Strax söder om planområdet ligger Skeppsmyreparken som rustades upp 2012. Parken är avsedd för barn i olika åldrar och tillgänglighetsanpassad. Inom planområdet ska en mindre friyta för barn anläggas samt en gemensam uteplats för de boende. Gator och trafik Biltrafik Den föreslagna planen möjliggör cirka tio lägenheter samt lokal för handel och hantverk, vilket är en ökning jämfört med befintliga förhållanden. Den föreslagna planen kommer att genera mer trafik till fastigheten. Stationsvägen kommer inte att behöva byggas om utöver anläggandet av kantstensparkering. Gång- och cykeltrafik Längs Stationsvägen finns en trottoar som kommer att byggas om för att göra plats för kantstensparkering (se stycke om parkering nedan) med tre parkeringsplatser. Kollektivtrafik Planområdet har nära till kollektivtrafik- buss och pendeltåg. Stuvsta pendeltågsstation ligger cirka 500 meter gångavstånd från planområdet. Närmsta busshållsplats ligger på andra sidan Stationsvägen där bussarna 703, 710 och 792 går. 10

Parkering, varumottagning, utfarter Bilparkering Kommunen ska som riktlinje aktivt planera för att öka andelen gång-, cykeloch kollektivresor. Det finns forskning som har visat att fler individer väljer att åka kollektivt om tillgängligheten är god till spårtrafik. Antalet bilparkeringar kan på denna spårkollektivtrafiknära plats därför komma att bli färre än vad Huddinge kommuns parkeringsnorm anger (parkeringsnormen antogs av kommunstyrelsen 31 januari 2005). All tillkommande parkering för bostäder ska ske inom fastigheten i den omfattning som krävs. En angöringsväg med möjlighet till kantparkering för cirka åtta bilar med möjlighet att vända planeras mellan byggnadskropparna. För besökande till verksamheten ska tre parkeringar anordnas längs Stationsvägen. Denna parkering ligger dock på kommunens mark och kan därför inte knytas enbart till verksamheten inom Vargen 14. Antalet parkeringsplatser redovisas i bygglovsskedet och bedöms utifrån gällande parkeringstal. Cykelparkering Cykelparkering ska anordnas i tillräcklig omfattning på kvartersmark vid entréer för korttidsbesökare samt parkering med tak och lås, lättillgängligt i fastigheten för långtidsparkering. Störningar Verksamheten ska vara av icke störande slag och ska inte påverka de omkringliggande bostäderna negativt. Mot grannar i nordöst ska ett vegetationsbeklätt insynsskydd anordnas längs med minst 80 % av fastighetsgränsen till en högsta höjd om 1,5 meter. Syftet är att skapa ett naturligt insynsskydd under framförallt sommarmånaderna då utevistelsen är som störst. Plank medges ej då det upplevs som slutet. Förslagsvis kan en spaljé uppföras med klätterväxt som har en viss genomsläpplighet för ljus. Buller Planområdet påverkas av trafikbuller från Stationsvägen samt spårtrafikbuller från stambanan (cirka 170 meter bort). Enligt Huddinge kommuns översiktliga bullerkartläggning (Tyréns, 2012) ligger den ekvivalenta ljudnivån för samlat buller vägnät och järnväg i intervallet 55-60 db(a) i den del där bostäderna planeras ligga. För verksamheten är den ekvivalenta ljudnivån upp mot 60-65 db(a). 11

Ekvivalentnivåer innan exploatering Samlat vägnät 4 m Samlat vägnät och järnväg 4 m En uppdaterad bullerutredning (Åkerlöf Hallin akustikkonsult AB, uppdragsnummer 14230) har tagits fram för förslaget. Utredningen visar att bullerriktvärderna kan klaras. I planen säkerställs bullernivåerna genom en planbestämmelse i plankartan där 55 db(a) ekvivalent ljudnivå vid fasad och uteplats ska klaras. Byggnader ska utformas så att samtliga bostadsrum i varje lägenhet får högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå vid fasad. Där så inte är möjligt ska minst hälften av bostadsrummen i varje lägenhet, i första hand sovrum, ha högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå utanför minst ett fönster. Där så inte är möjligt tillåts undantagsvis 55 db(a) ekvivalent ljudnivå utanför minst ett fönster för minst hälften av bostadsrummen, i första hand sovrum. Varje lägenhet ska ha tillgång till minst en uteplats eller balkong om högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå samt 70 db(a) maximal ljudnivå. Förväntade ekvivalentnivåer efter exploatering N Ekvivalentnivåer för dygn vid fasad, väg- och tågtrafik Ekvivalentnivåer för dygn vid fasad på plan 2, vägtrafik 12

En bullerutredning för den tillkommande bebyggelsen ska även redovisas i bygglovet. Vibrationer I bullerutredningen (Åkerlöf Hallin akustikkonsult AB, uppdragsnummer 14230) redogörs för vibrationsnivåerna där den maximala vibrationshastigheten i bjälklagen för byggnaden närmast Stationsvägen beräknas bli 0,1-0,3 mm/s. Svensk standard SS 460 48 61 för komfort i byggnader anger 0,4 mm/s vägd RMS som gräns för måttlig störning och 1,0 mm/s vägd RMS för sannolik störning. Vibrationsnivåerna bedöms inte överskrida gränsen för måttlig störning. Markföroreningar Det finns en identifierad kemtvätt i planområdets närhet på Stationsvägen 25, cirka 40 meter nordost om Vargen 14. Typiska föroreningar vid branschen kemtvätt med lösningsmedel är klorerande lösningsmedel som exempel perkloretylen och trikloretylen. Ämnena är flyktiga och svårnedbrytbara. Vanliga spridningsvägar är via grundvattnet i gasform. Exponering kan därför ske via förorenat grundvatten eller via gaser som tränger in i byggnader långt från källområdet. En undersökning ska genomföras vid bygglovskedet för att säkerställa att miljöfarliga föroreningar inte finns grundvattnet. Teknisk försörjning Dagvatten Fastigheten ligger inom Stockholm Vatten AB:s verksamhetsområde för dagvatten. Stationsvägens sträckning är i en dalgång med moränkullar och berg på ömse sidor, dagvattenflödena från dessa har då sin naturliga väg ned mot vägen. Planområdet ligger cirka 250 meter från Stuvsta centrum därifrån stora flöden också passerar området ner mot Skeppsmyreparken och sedan vidare mot Trehörningen (AG Aspegren Geokonsult, 1481-150130). Trehörningen ingår i Tyresåns vattensystem och omfattas inte av miljökvalitetsnormer men är en av de sjöar som riskerar att bidra till att resten av systemet försämras om inte näringshalten till den minskar. Därför är det av stor vikt att dagvatten som avrinner till Trehörningen är så rent som möjligt och att stora flöden dämpas på sin väg mot sjön. Trehörningen ingår i Tyresåns åtgärdsprogram 2010-2015. 13

En hållbar dagvattenhantering innebär att vattenkvaliteten inte försämras och att flödet inte ökar vid ny exploatering samt att mängden föroreningar via dagvatten från befintliga områden minskar, byggnader och anläggningar inte skadas. Enligt kommunens dagvattenstrategi (antogs i KF 2013-03-05) ska dagvatten i möjligaste mån omhändertas på den egna fastigheten genom att i första hand infiltreras, i andra hand fördröjas innan avledning sker till det allmänna nätet. Exploatören har i sitt förslag planerat att omhänderta dagvattnet genom följande åtgärder: Grön gård I förslaget är det tänkt att anläggas en grön gård med träd. Alla stuprör som leds ner till denna gröna gård förses med ränndalsplattor för att förbättra infiltration av vattnet ner i jorden. Stenbelagd yta I projektet föreslås att alla ytor som måste hårdgöras för exempelvis gångoch biltrafik att stenbeläggas med genomsläppliga fogar för godare hantering av dagvatten. Gröna tak Genom att anlägga gröna tak på delar av de föreslagna byggnaderna kan den totala mängden dagvatten minska. Taken byggs upp i flera lager med dränering och ett tätt material närmast taken. Ovanpå detta läggs ett växtlager. Dräneringslagren kopplas till byggnadernas stuprörssystem. Utjämningsmagasin Om infiltrationsmöjlighet finns på tomtytan kan en stenkista, även kallat perkolationsmagasin, anläggas. Om infiltrationsmöjligheterna är begränsade kan istället ett utjämningsmagasin anläggas dit dagvatten från tak- och hårdgjorda ytor kan ledas. Dagvattenanläggningens placering samt dimension är inte utredd men ska redovisas i samband med bygglovet. Inom planområdet tillåts ett utjämningsmagasin eller motsvarande anläggas under angöringsvägen på fastighetens nordöstra sida. Dagvatten som inte infiltreras bör avledas via dränering till befintliga dagvattenledningar på Stationsvägen. Dagvattenutredning I samband med bygglovet ska en dagvattenutredning redovisas som visar: - Hur dagvattnet avses att tas om hand på fastigheten för att inte öka belastningen (flöde och föroreningar) efter exploateringen. 14

- Dagvattenanläggningens placering samt dimension. Dagvattenanläggningen ska klara minst ett 20 mm regn eller ett 10- årsregn inklusive klimatfaktor. - Extrema regn (100-årsregn): Höjdsättning av planerad bebyggelse bör planeras så att den tillåter en trygg ytlig avledning av extrema regn utan skada på planerad bebyggelse. Avfallshantering Närmsta återvinningsstation ligger vid Skeppsmyreparken, drygt 200 meter från fastigheten. Avfallshantering ska ske enligt avfallsplanen och anpassas till långtgående källsortering och återvinning. Exploatören planerar att uppföra en egen miljöstation för de boende inom fastigheten. Räddningstjänst Södertörns brandförsvarsförbunds PM 608 och 609 angående framkomlighet och brandvattenförsörjning i nya planområden ska beaktas i projekteringen. 15

Genomförande Organisatoriska frågor Planförfarande Planarbetet har bedrivits med enkelt planförfarande då planen är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten, bedöms inte medföra någon betydande miljöpåverkan samt är förenlig med översiktsplanen och länsstyrelsen granskningsyttrande. (enligt PBL 5 kap. 7 ). Tidplan Beslut om planuppdrag i SBN 12 december 2013 Samråd 2 sep 1 oktober 2014 Granskning 23 okt 15 nov 2015 Antagande i KF 14 nov 2016 Laga kraft*, tidigast 4 kv. 2016 (*om detaljplanen inte överklagas vinner den laga kraft ca 4 veckor efter antagandebeslutet) Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från dagen planen vinner laga kraft. 16

Ansvarsfördelning, huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmänna platser (lokalgata). Fastighetsägaren ansvarar för anläggande och drift inom kvartersmark. Avtal Ett plankostnadsavtal har tecknats mellan kommunen och fastighetsägaren rörande kostnader för planarbete och tillhörande tryck, annons- och eventuella utredningskostnader. Ett exploateringsavtal har upprättas mellan fastighetsägaren till Vargen 14 och kommunen. I avtalet har kostnaden för anläggandet av parkeringsplatserna på kommunal mark, samt vissa åtgärder för buller och dagvattenhantering reglerats. Avtalet antogs av kommunfullmäktige 8 februari 2016. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Cirka 67 m 2 av Vargen 14, längs med Stationsvägen är före planläggning planlagd som allmän plats. I samband med att den föreslagna detaljplanen för Vargen 14 vinner laga kraft, kommer marken att reglas till den kommunala fastigheten Stuvsta Gård 1:1. Markreglering sker genom en lantmäteriförrättning och regleras i exploateringsavtalet. Ledningsrätt På den allmänna platsmarken finns en ledningsrätt för vatten och avlopp. Inga u-områden tillkommer i planen. Ekonomiska frågor Kommunalekonomiska konsekvenser Mindre drift- och underhållskostnader tillkommer för den reglerade marken för parkering på Stationsvägen. Kommunen utbetalar viss ersättning för mark som ska utlösas som allmän platsmark. Kostnader för fastighetsägarna Fastighetsägaren till Vargen 14 kommer att vara med att bekosta anläggningen av parkeringen på kommunal mark då dessa är till för att betjäna verksamheten på fastigheten. Eventuell flytt av ledningar bekostas av fastighetsägaren. 17

Andra kostnader som uppstår för fastighetsägaren till Vargen 14 är förrättningskostnaden för fastighetsregleringen, utredningar samt kostnaden för planarbetet enligt upprättat plankostnadsavtal. Vatten och avlopp För anslutning till det allmänna ledningsnätet ska avgift betalas enligt Stockholm Vatten AB:s VA-taxa. Bygglovavgift När detaljplanen vunnit laga kraft och genomförandetiden börjat har fastighetsägarna rätt att få bygglov enligt planen. Bygglovavgiften debiteras enligt kommunens bygglovtaxa. Administrativa frågor Ansvaret för arbetet med denna detaljplan ligger på plansektionen, samhällsbyggnadsavdelningen i samarbete med medverkande från övriga sektioner och natur- och byggnadsförvaltningen. Björn Sigsjö Planarkitekt 18

l l l PLANBESTÄMMELSER Följanda gäller inom omrtden med nedenstienda beteckningar. Endast angiven armindnlng och utfonnnlng Ar U limen. Baatämmelear utan batacknlng galler Inom hela pianomitdel GRÄNSER PlanområdesgrAns --- Användningagrlina ------- Eg!lllskBpegrins ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN Allmänna platser l LOKALGATA l LDkBitnolik 6 Grundkarta över Vargen 14, del av inom kommundelen stuvsta i Huddinge kommun upprättad 2014-03-28 av MSB/lantmäteriavdelningen ~f~ Kartan framställd genom utdrag ur digital kartdatabas och kontrollerad inom planområdet Koordinatsystem PLAN Sweref 99 18 00 HÖJD RH2000 Skala 1:400 (orginalformat A3) + + + +/ + + + + + + + + ~ 7 Beteckningar <00.0 +00.0 r::.8ji><i E38 ~ Gällande kvarterstraktgräns eller användningsgräns Fastighetsgräns O 10 20 30 40 50 m D Gällande användningsgräns ej sammanfallande med fastighetsgräns Gällande egenskapsgräns Gällande rättighetsgräns Awägd höjd Fastställd höjd Bsf.huvudbyggnad,geodeUsk resp. fotogrammeb1sk Bsf. uthus aller garage geodetisk resp. fotogrammalrtskt o ~.. rtlg 5 1>0)- ~ ~ ~o 4 ~ LL ---- ------, ---- Höjdkurva Slänt Stake~ bullerplank Häck Stödmur, mur Dike Väg + 29.6 Kvartersmark l B l Flarboatadahus i lya volymer. UIOver det ftr ulllus uppft5raa. l HB. l Handsl/hanlverklkonlcr och bdstadlliindamål. HandaUhanlv8rk/kontcr av icka störanda karaktär ska finnas på antr6plan. BDStadsindamal sa som avfallsill m ocll cykelgarage får anordnas på antnlplan. Bostädarftr anordnas på v6ningsplan ovan sntr6plan. Balkong...- över allmän plaib medges ej. BEGRÄNSNINGAR AV MARKENS BEBYGGANDE l... t t t t l F l Byggnad ftr aj uppföras. Martian ftr bebyggas under mad axemeplvis att u1jiimningsmagasin l6r dagvallan hantering. Markan ftr endast bebyggas med ulhua och garage till "" total byggnadaaraa om 45 ~- Ulhus ftr placeras vid tcmtgrllns med grannas tillslind, annars 1 m friln fastigheibgrlns. Markan filr bebyggas under med exempelvis ett uljlmningsmagaain för dagvatlanhanterlng. MARKENS ANORDNANDE (utformning av kvartersmark) Mark och vegetation UtaplaiB och friyta Utaplals och friyta ska anordnas. PLACERING, UTFORMNING, UTFÖRANDE Utformning <O> Högsta byggnadshöjd l malar ~ Högsta ndckhöjd i metar Utseende Byggnadsteknik b, Endast klllarli!sa hua STÖRNINGSSKYDD m. Insynsskydd Balkongertir aj byggas ut i!yar denna grins. Byggnader ska utformas d atl88mtliga bosladarum i va~s läg!lllhet ftr högst 55 db(a)ekvivalent ljudniv6 vid fasad. Dir d in!b är möjligt ska minst hälllen av bostadsnummen i varje ligsnhet, i första hand sovrum, ha högst 55 db(a) ekvivalent ljudniv.lo utanfiir minst et! fönster. Va~e lägenhat ska ha tillgang till minst en uteplats silar balkong om högst 55 db(a) ekvivalent gudniv6 samt 70 db(a) maximalljudniv6. VegetatiDnsbalcläU insynsskydd ska anordnas längs med minst BO% av faatlgheibgränsan. Insynsskyddat ftr hllgat vara 1,5 m ovan mark och bör ha viss genomsläpplighat l6r ljus som axempalvis en spalje med lclätlarväxl. Ej plank. ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER Genomförandetid G!lllomrorandetiden är fem Ar rn\n den dag planen vinnerlaga leralt Upplysning Bullel\ltradning ocll dagvatlanutradning (sa s.11 DCh 13 i planbaskrivningen J ska redovisas i bygglovl!l lijl Plankarla med bestämmelser ~ Antagande, PBL 2010:900 ~~~~~ Enkelt planförfarande Detaljplan för Vargen 14 Huddinge kommun Upprättad 2014-{}8-29 Kommunstyrelsens lörvanning BjömSigsjö Pla narkilakt Rev. 2016-06-20 lill planen hllr: D Planbaskrivning Genmnförandebeolailll'ling Miljöbeskrivning D D Beslutsdatum Anlagando Laga luall SBN PL 2013-2683 NBK-20151428 Instans NBN

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING Samrådsredogörelse DATUM DIARIENR SIDA 2015-10-23 SBN 2013-2683 NBN-2015/428 1 (33) HANDLÄGGARE Maria Springman Kjell Tel: 08-535 365 64 maria.springman-kjell@huddinge.se Detaljplan för Vargen 14 - samrådsredogörelse Sammanfattning Förslag till detaljplan för Vargen 14 sändes ut på samråd under perioden 2 september 1 oktober 2014. Planhandlingar skickades ut till sakägare enligt fastighetsförteckningen och till remissinstanser enligt remisslistan. Under samrådet lämnade Länsstyrelsen synpunkter avseende buller och miljökvalitetsnormer för vatten. Andra remissinstanser inkom med synpunkter angående framförallt hänsyn till kulturmiljön. Inkomna synpunkter från sakägare och villaägareföreningen handlar bland annat om att byggnaden inte passar in/ avvikande arkitektur/ sticker ut och att byggnaden är inklämd. Många är oroliga för ökad trafik, ökad insyn, sol- och ljusförhållandena, samt att parkeringarna inte räcker till. Yttrandena berörde även hur byggnationen påverkar grundvattenförhållandena och vibrationer samt kulturmiljön. Efter samrådet har projektet arbetats om. Nya skisser har tagits fram med samrådets yttranden, den geotekniska/geohydrologiska utredningen samt kulturvärdesinventeringen som underlag. Förslaget innebär nu att två byggnadsvolymer med lägenheter får uppföras med en byggnadshöjd om 7,5 meter samt en nockhöjd om 10 meter. Byggnadshöjden förhåller sig till gällande detaljplan för omkringliggande bebyggelse. POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning Samhällsbyggnadsavdelningen Plansektionen 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 Huddinge TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 E-POST OCH WEBB plan@huddinge.se www.huddinge.se

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 2 (33) Förändringar i plankartan Byggrätten har delats upp i två volymer med en byggnadshöjd på 7,5 meter och en nockhöjd på 10 meter. En bestämmelse om att ett vegetationsbeklätt insynsskydd ska anordnas på fastighetens nordöstra sida, ej plank, har lagts till. Uteplats och friyta ska anordnas och har lagts till som en bestämmelse i kartan. En bullerbestämmelse reglerar ljudnivåerna. I användingen för lokalen har även kontor lagts till utöver handel och hantverk. En bestämmelse om endast källarlösa hus har lagts till i kartan. Bakgrund Samhällsbyggnadsförvaltningen fick i december 2013 i uppdrag att upprätta en detaljplan för Vargen 14 av samhällsbyggnadsnämnden. Detaljplanen syftar till att pröva lämpligheten i att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus i två volymer samt en lokal för handel, hantverk och kontor. Den tillkommande byggnationen ska förhålla sig till kulturmiljön i framförallt skala och volym. Hur har samrådet gått till? Samråd har skett under tiden 2 september 1 oktober 2014. Planhandlingar har sänts enligt remisslista till myndigheter, kommunala nämnder och organisationer enligt samt till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Handlingarna har även funnits tillgängliga hos planavdelningen i Tekniska nämndhuset. Den 25 september 2015 hölls ett informationsmöte i Tekniska nämndhuset dit sakägare och andra intresserade blivit inbjudna. Yttranden Följande remissinstanser har inte svarat Södertörns Brandförsvarsförbund

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 3 (33) Följande remissinstanser har ingen erinran Södertörns fjärrvärme Vattenfall Eldistribution AB Stockholm Vatten VA AB Remissinstanser Länsstyrelsen Förslag till detaljplan för Vargen 14, Huddinge kommun, SBN 2013-2683 Planförslag upprättat i september 20I4 har översänts till Länsstyrelsen för samråd enligt 5 kap. 11 plan- och bygglagen (2010:900), PBL. Planområdet ligger längs Stationsvägen ca 250 meter från Stuvsta centrum. Syftet med planförslaget är att pröva lämpligheten att uppföra radhus samt lokaler för handel och hantverk på fastigheten. Gällande detaljplan anger för fastigheten småhusområde (friliggande eller parhus) i upp till två våningar. Enligt 5 kap. 14 PBL ska Länsstyrelsen under samrådet bl.a. särskilt ta till vara och samordna statens intressen, ge råd om tillämpningen av 2 kap., verka för att riksintressen tillgodoses, att miljökvalitetsnormer följs och att strandskydd inte upphävs i strid med gällande bestämmelser. Vidare ska Länsstyrelsen verka för att sådana frågor om användningen av mark- och vattenområden som angår flera kommuner samordnas på ett lämpligt sätt samt att bebyggelse m.m. inte blir olämplig med hänsyn till människors hälsa eller säkerhet eller till risken för olyckor, översvämning eller erosion. Länsstyrelsens synpunkter Sammanfattande bedömning. Länsstyrelsen bedömer utifrån nu kända förutsättningar att det inte finns skäl att anta att Länsstyrelsen kommer att pröva kommunens beslut och upphäva detaljplanen med stöd av 11 kap. 11 PBL. Denna bedömning förutsätter att synpunkter nedan avseende buller och miljökvalitetsnormer för vatten kan tillgodoses. De statliga ingripandegrunderna enligt 11 kap. PBL Av 11 kap. 11 PBL följer att Länsstyrelsen ska upphäva en kommuns beslut att anta en detaljplan i vissa fall, t.ex. om beslutet innebär att bebyggelse blir olämplig med avseende på människors hälsa till följd av höga bullernivåer. Buller

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 4 (33) Planområdet påverkas av trafikbuller från Stationsvägen samt av spårtrafikbuller från stambanan. Enligt Huddinge kommuns översiktliga bullerkartläggning ligger den ekvivalenta ljudnivån för samlat buller i intervallet 55-60 db(a) i den del där bostäder föreslås i planförslaget Länsstyrelsen anser att det är positivt att kommunen avser att ta fram en bullerutredning och behandla bullerproblematiken ytterligare i det fortsatta planarbetet Utgångspunkten bör vara att klara riksdagens riktvärde om 55 db(a) ekvivalent nivå vid fasad. När en tillkommande bostadsbebyggelse kommer att ligga i ett bullerutsatt läge och det krävs vissa bullerskyddande åtgärder eller om bebyggelsen måste ges en särskild utformning för att den ska anses bli lämplig för sitt ändamål, ska detta regleras på lämpligt sätt i detaljplanen. Exempelvis genom planbestämmelse om att samtliga bostadsrum får högst 55 db(a) ekvivalent trafikbullernivå (frifältsvärde) vid fasad. Uteplats med högst 70 db(a) maximal ljudnivå ska även kunna ordnas i anslutning till bostäderna. Miljökvalitetsnormer för vatten Av planhandlingarna bör framgå att planförslaget tillgodoser miljökvalitetsnormer för vatten enligt 5 kap. miljöbalken. Planhandlingarna bör kompletteras med information om bl.a. vilka vattenområden/vattenförekomster som berörs, deras status och miljökvalitetsnormer samt en bedömning om exploateringen kommer att påverka recipienten. Information om gällande miljökvalitetsnormer kan hittas här: http://www.viss.lansstyrelsen.se. Övrigt Länsstyrelsen delar kommunens bedömning att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan och att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behöver tas fram. Kommentar Exploatören har tagit fram en bullerutredning som visar att riksdagens riktvärden 55 dba vid fasad kan klaras för största delarna av de två bostadsbyggnaderna. En gemensam uteplats ser ut att kunna anordnas mellan bostadshusen som klarar högst 55 dba ekvivalent ljudnivå samt 70 dba maximal ljudnivå. Endast fasaderna mot Stationsvägen får över 55 db(a) ekvivalent ljudnivå. Med skisserad lägenhetsplanlösning kan riksdagens riktvärde innehållas.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 5 (33) Planbeskrivningen har kompletterats med information om vattenförekomster och recipienter samt förslag på åtgärder för dagvattenhantering. Kultur- och fritidsförvaltningen Kultur- och fritidsförvaltningen (KUF) lämnar följande synpunkter på remissen Detaljplan Vargen 14 Kommundel Stuvsta, till Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen. Beskrivning av ärendet Syftet med planen är att pröva lämpligheten i att planlägga fastigheten Vargen 14 för radhus samt lokal för handel och hantverk. På fastigheten finns idag fyra byggnader varav en huvudbyggnad om 94 m 2 BYA, två mindre komplementbyggnader och en låg byggnad för verksamheter om cirka 117 m 2 längs Stationsvägen. Gällande plan anger för fastigheten småhusområde (friliggande eller parhus) i upp till två våningar. Projektet är i linje med kommunens syn på förtätning i kollektivtrafiknära lägen. Planen är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten samt är förenlig med översiktsplanen och uppfyller därmed kriterierna för ett enkelt planförfarande (enligt PBL 5 kap. 7 ). Planområdet ligger längs med Stationsvägen cirka 250 meter från Stuvsta centrum. I Översyn av Kulturmiljöinventering i Huddinge kulturmiljöer inom strukturplaner från 2013 ligger fastigheten inom ett område som är markeret med Y1. Y1 betyder att området är kulturhistoriskt värdefull miljö som tål exploatering/förtätning i viss grad under förutsättning att den görs enligt identifierade mönster och riktlinjer. Strax söder om planområdet ligger Skeppsmyreparken som rustades upp under 2012. Parken är avsedd för barn i olika åldrar och är tillgänglighetsanpassad. Förvaltningens synpunkter Förvaltningen har inga synpunkter på den föreslagna bebyggelsen. Förtätning i anslutning till kollektivtrafik prioriteras i kommunens Översiktsplan 2030. Vad gäller den intilliggande Skeppsmyreparken menar förvaltningen att den förtätning av bebyggelse som eftersträvas i Översiktsplan 2030, med åtföl-

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 6 (33) jande befolkningsökning, på sikt kan innebära stor belastning på befintliga grön- och rekreationsytor. Förvaltningen vill också lyfta fram vikten av att kulturmiljön i området tillvaratas. Den aktuella detaljplanen för Vargen 14 anger en byggrätt på 180 m 2 bruttoarea för handelsverksamheten med en nockhöjd på 6,5 meter. Den befintliga byggnaden om cirka 117 m 2 för handelsverksamheter ersätts av en ny byggnad för handel. Detta är ett ingrepp i kulturmiljön då en äldre byggnad rivs och nya radhus byggs på dess plats. Vid förtätning i ett område kan mindre fastigheter riskera att rivas då tomten inte anses utnyttjad på ett optimalt sätt. Kulturmiljön, inte minst i form av det byggnadshistoriska arvet, är en del i strävan att skapa en stark lokal identitet och känsla för det samlade historiska arvet i närmiljön. Därför är det av betydelse att tillvarata byggnader som har en identitetsskapande funktion i området. Stockholms länsmuseum skriver i Översyn av kulturmiljöinventering i Huddinge (rapport 2013:11, Albin Uller och Martina Berglund) att Stuvsta stationsbyggnad och det fåtal äldre servicebyggnader som fortfarande finns kvar runt stationen samt längs med Stationsvägen har ett stort kulturhistoriskt värde som representanter för olika epoker i Stuvstas utveckling. (s. 37) Vidare sägs att En förtätning eller omdaning av Stuvsta centrum är möjlig att genomföra under förutsättning att den äldre bebyggelsen från den tidigare centrumetableringen värnas med utgångspunkt från deras kulturhistoriska och arkitektoniska värden. (s. 37) Stationsvägen 22 ligger inte inom strukturplanens angivna område för Stuvsta centrum men i anslutning till det angivna området och längs Stationsvägen. Förvaltningen menar därför att den befintliga handelsbyggnaden utgör en del av de servicebyggnader i anslutning till stationshuset och längs Stationsvägen som nämns i Länsmuseets rapport och att den därför bör bevaras och rustas upp. Kommentar I planarbetet har en kulturinventering tagits fram där Stockholms läns museum bedömer att det är av större värde att bevara hela byggnadssammanhanget, med både bostadshuset och handelsbyggnaden, än att bevara en del, det vill säga handelsbyggnaden. Utredningen beskriver att om kommunen bedömer att byggnaderna får rivas och ny bebyggelse får uppföras på fastigheten anser Stockholms läns museum att skalan på den nya bebyggelsen är viktig, för att fortsatt respektera områdets framför allt äldre karaktär. Skalan

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 7 (33) bör förhålla sig till den äldre bebyggelsen och inte vara högre än de omkringliggande villorna. Ny bebyggelse kan ha en modern utformning men det finns ingen anledning att uppföra en pastisch över handelsbyggnaden om den äldre bebyggelsen rivs. Kulturmiljöinventeringen resulterade i att byggnaden delades upp i två volymer med en byggnadshöjd på 7,5 meter som stämmer överens med gällande plan för grannfastigheterna. Handel- hanteverk- och kontorsverksamheten är fortsatt planerad längs med Stationsvägen. Stockholm läns museum Bakgrund Stockholms läns museum har som remissinstans ombetts svara angående detaljplaneförslaget för fastigheten Vargen 14. Länsmuseets yttrande Fastigheten Vargen 14 är belägen inom ett område med kulturhistoriskt värdefull miljö som är utpekat både i kommunens Kulturmiljöinventering samt i den översyn som senare har genomförts av vissa utvalda områden. Området har då bedömts som möjligt att förtäta med vissa förbehåll. Länsmuseet anser dock att Huddinge kommun har tolkat bedömningen av den kulturhistoriska miljön tämligen snävt och att en rivning av den befintliga byggnaden som idag inrymmer verksamhet mot Stationsvägen vore olycklig då just denna byggnad ingår i den tidiga centrumbildningen som är karaktärsskapande och viktig för området. Kommentar Se kommentar för Kultur- och fritidsförvaltningen ovan. Kulturmiljöinventeringen resulterade i att byggnaden delades upp i två volymer med en byggnadshöjd på 7,5 meter som stämmer överens med gällande plan för grannfastigheterna. Handel- hanteverk- och kontorsverksamheten är fortsatt planerad längs med Stationsvägen. Stockholm Vatten VA AB Detaljplan för Vargen 14, SBN 2013-2683, enkelt planförfarande Med anledning av Er skrivelse till Stockholm Vatten den 2 september 2014 med begäran om yttrande i rubricerat ärende meddelas härmed att från vateknisk synpunkt följande kan anföras. Den nya detaljplanen innebär att gränsen för kvartersmark utmed Stationsvägen flyttas, vilket således även medför att förbindelsepunkten för va (vatten, avlopp och dagvatten) flyttas och place-

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 8 (33) ras 0,5 m. utanför tomtgränsen. Ingen fysisk åtgärd kommer att utföras på plats, det är endast ansvarsgränsen mellan Stockholm Vatten och fastighetsägaren som ändras. Nuvarande fastighet är ansluten till det befintliga VAledningsnätet i Stationsvägen. Vid anslutningsfrågor i samband med den nya planläggningen kan kontakt tas med [kontaktperson finns i akten]. Stockholm Vatten har i övrigt inga synpunkter på den nya detaljplanen. Kommentar Synpunkten medför ingen åtgärd i planen. Vattenfall Eldistribution AB Yttrande angående Detaljplan för Vargen 14, Huddinge kommun - enkelt planförfarande Ert dnr: SBN 2013-2683 Vårt DMS: 1002658867 Vattenfall Eldistribution AB, nedan kallad Vattenfall har tagit del av samrådshandlingarna för rubricerad detaljplan och lämnar följande yttrande. Vattenfall har elanläggningar inom och i närheten av planområdet vilket visas av bifogad karta, blå linje = 0,4 kv lågspänningsledning. Heldragna linjer är luft ledningar och streckade linjer är markförlagda kablar. Ledningarnas läge i kartan är ungefärligt. Nätstationer visas som svart blixtförsedd kvadrat. Eventuell flytt/fårändringar av befintliga elanläggningar utförs av Vattenfall, men bekostas av exploatören. Vattenfall har ej något ytterligare att erinra mot rubricerad detaljplan. Vattenfall informerar därför endast om följande krav, se övrigt. Övrigt Offert på eventuella el-serviser, både byggkraft och permanent servis, beställs via www.vattenfa ll.se/sv/anslutning-till-elnatet.htm eller på telefon: 020-82 10 00. Vid eventuella schaktningsarbeten skall kabelutsättning begäras. Detta beställs via Post och telestyrelsens www.ledningskollen.se. Om ärendet brådskar kontakta Vattenfalls kundtjänst på telefon: 020-82 10 00, kostnaden får utryckningen debiteras då beställaren.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 9 (33) Befintliga elanläggningar måste hållas tillgängliga under alla skeden av plangenomförandet. Vattenfalls markförlagda kablar får inte byggas över och Vattenfalls anläggningar måste uppfylla det säkerhetsavstånd som framgår av Elsäkerhetsverkets starkströmsföreskrifter. Kommentar Synpunkten medför ingen åtgärd i planen men har skickats vidare till fastighetsägaren för information. Ett tydliggörande om att fastighetsägaren bekostar eventuell flytt av ledningar har gjorts i genomförandebeskrivningen. Södertörn fjärrvärme AB Samråd av detaljplan för kv. Vargen 14 inom kommundel Stuvsta, Huddinge kommun Om kommunalmark överförs till kvartersmark, ska befintliga fjärrvärmeledningar skyddas genom införande av u-område på detaljplanen, samt att kommunen medverkar till upprättande av servituts- eller ledningsrätts- avtal, med ny fastighetsägare. Eventuell flytt av fjärrvärmeledning bekostas av beställaren. Södertörns Fjärrvärme AB har ingen erinran. Teknisk försörjning Föreslår att uppvärmning sker med vattenburna system som kan ansluta till fjärrvärmenätet Södertörns Fjärrvärme AB har fjärrvärme i området efter Stationsvägen och kv. Hjorten 2, 41, 43 och 46 är ansluten till fjärrvärme. Kartskiss över området på sidan 2 och Z-höjder inom området är i höjdsystem RH2000 sidan 3. Med vänliga hälsningar Kommentar Planområdet berörs inte av några fjärrvärmeledningar och medför därför ingen åtgärd i planen.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 10 (33) Stuvsta gårds villaägareförening Re. Synpunkter: Planbeskrivning Vargen 14, Kommundel Stuvsta Samrådshandling Enkelt planförfarande Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen, september 2014 DIARIENR SBN 2013-2683 Enligt överenskommelse med Planarkitekt, Maria Springman Kjell, Miljöoch Samhällsbyggnadsförvaltningen, Huddinge Kommun, per telefon och mail 2014-09-29. Har anstånd givits till Stuvsta Gårds Villaägareförening (SGVF) med att inkomma med sitt yttrande över förslagen detaljplan Vargen 14 senast fredagen den 3 oktober. Planens syfte och huvuddrag Syftet med planen är att pröva lämpligheten i att planlägga fastigheten Vargen 14 för radhus samt lokal för handel och hantverk. På fastigheten finns idag fyra byggnader varav en huvudbyggnad om 93 m2 BYA, två mindre komplementbyggnader och en låg byggnad för verksamheter om ca 117 m2 längs Stationsvägen. Gällande plan anger för fastigheten småhusområde (friliggande eller parhus) i upp till två våningar. Projektet är i linje med kommunens syn på förtätning i kollektivtrafiknära lägen. Planen är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten samt är förenlig med översiktsplanen och uppfyller därmed kriterierna för ett enkelt planförfarande (enligt PBL 5 kap. 7 ). Synpunkter från Stuvsta Gårds Villaägareförening (SGVF): Kulturhistoriska miljöer SGVF emotsätter sig att planen är av begränsad betydelse, och därmed saknar intresse för allmänheten. Den äldre bebyggelsen med ett småhus och en låg butikslänga har ett kulturhistoriskt värde i Stuvstas gamla gatubild, som vi som boende värdesätter högt. Butikslängan, på fastigheten Vargen 14 i Stuvsta, är från 1921. Byggdes och ägdes av handlare K.M Carlsson. Med åren har lokalen innehållit flera butiker bl.a. skomakerier, färg - och kemikalieaffär, cigarr- och papperhandel, blomsteraffär, damfrisering, sybehörsaffär, Vin & Essenser m.fl. (Källa Stuvsta väster om Huddingevägen, 2010)

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 11 (33) Området är markerat med Y1 vilket betyder att området är kulturhistoriskt värdefull miljö som endast tål exploatering i viss grad under förutsättning att den görs enligt identifierat mönster samt riktlinjer och sker med stor hänsyn till den i kulturmiljöprogrammet beskrivna karaktären (Y1). (Källa Rapport 2013:11; Översyn av kulturmiljöinventering; i Huddinge; Stockholms läns museum, 2013) Geologiska förhållanden Fastigheten, Vargen 14 och delvis anslutande småhusfastigheter inkl. Skeppsmyreparken, utgörs av plan mark och består huvudsakligen av lera och morän. SVGF är mycket förundrad över varför inte någon geologisk markundersökning gjorts innan/eller finns tillgänglig då ett nytt planförslag skall påbörjas. En grundundersökning ger förutsättningar för planförslag och byggnadskonstruktioner. Det är vida känt att marken i området runt Vargen 14 är gammal sjöbotten. Källargolven i de planerade radhusen kommer att hamna ca 1 m under grundvattennivån. (källa: Stockholm Vatten AB). Om det inte tidigare var känt att hela området är gammal sjöbotten, så blev det känt inom Huddinge Kommun då Skeppsmyreparken rustades upp så sent som under 2012. Stockholm Vatten har provpumpat i den intilliggande Skeppsmyreparken, men pumpningarna måste upphöra då dränering av parken skulle komma att innebära kostsamma konstruktionsproblem samt stora risker att grannfastigheterna, med småhus, skulle komma att få stora skador på grund av marksättningar och sprickor i byggnader. Befintliga marknivåer +29 m över havet är lika inom Skeppsmyreparken och på Stationsvägen, utanför Vargen 14. Samt delvis inom Vargen 14, enligt erhållna uppgifter från Huddinge Kommuns Lantmäteriavdelning. Som framgår av bifogad karta från Planavdelningen, Huddinge Kommun. [Bild finns i akten] SGVF ifrågasätter även lämpligheten av att bygga källare på sank mark, där källargolvet kommer att ligga 1 m under grundvattennivån. Med hänvisning till nuvarande markförhållande och trafiken (lastbilar, bussar, personbilar) föreslår vi att en vibrationsmätning/utredning utföres, som underlag till byggnation på fastigheten Vargen 14. SGVF vill även påpeka faran med att vid förslag till källarvåning innebär det att man punkterar torrskorpan, som ligger och flyter på den grundvattenbemängda undergrunden av lera. Vilket i förlängningen innebär risk för

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 12 (33) sprickor i den planerade byggnaden på Vargen 14. Det innebär även uppenbara risker för sprickor i de angränsande småhusen. En hydrologisk undersökning måste också utföras inom och i anslutning till Vargen 14, för att få uppgifter om grundvattennivåer (befintliga och framtida). Ljusförhållanden och lokalklimat SGVF efterlyser en mer omfattande solstudie för kv. Vargen för berörda fastigheter, med 1-timmesintervaller från solens uppgång till nedgång. Vid: 1) Vår- & höstdagsjämning; den 21 mars sker solens uppgång kl.05:53 respektive nedgång kl.17:57. 2) Försommar; den 4 maj sker solens uppgång kl.03:50 respektive nedgång kl.19:39. 3) Sommarsolståndet; den 30 juni sker solens uppgång kl.02:48 respektive nedgång kl.20:53. SGVF anser att den, av arkitekt [namn], presenterade solstudien ej är tillräcklig omfattande för att bedöma skuggeffekterna på Vargen 11, då planen medger en nockhöjd på 8,5 meter. Vi anser att med en nockhöjd på 8,5 meter kommer de nya byggnaderna att skugga de intilliggande fastigheterna i norr. Bostäder, Arbetsplatser, övrig bebyggelse Den föreslagna planen medger en byggrätt på ca 480 m² byggnadsarea (BYA) för bostadsandamål och 190 m² bruttoarea för handelverksamheten. I nuvarande förslag är detta tänkt att fördelas på sju stycken radhus och en lokal för kommersiell verksamhet. På fastigheten finns idag fyra byggnader varav en huvudbyggnad på 93 m² BYA, två mindre komplementbyggnader och en låg byggnad för verksamheter på ca 117 m². Den föreslagna planen medger en byggrätt på 480 m² BYA för bostäderna, med en nockhöjd på 8,5 meter, och 180 m² bruttoarea för handelsverksamheten med en nockhöjd på 6,5 m. Bestämmelserna medger normalt att 20 % av tomten bebyggs. I detaljförslaget ges tillstånd att bebygga 41,5% av tomtytan. (480+190=670; 670/1613=0,41537 ) Fastighetsbildning: Ca 67 m² av Vargen 14, längs med Stationsvägen är idag planlagd som allmän plats. I samband med den föreslagna detaljplanen för Vargen 14 kommer marken att regleras till den kommunala fastigheten Stuvsta Gård 1:1. D.v.s. tomten blir 1613-67=1546 m². Alltså ger detaljförslaget tillstånd att bebygga 43 % av tomtytan. (480+190=670 m². 670/1546=0,4333)

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 13 (33) Vad menar Huddinge kommuns planavdelning med att Verksamheten ska vara av icke störande karaktär och ska inte påverka de omkringliggande bostäderna?. Vilka krav ställer Huddinge Kommun på fastighetsägaren att detta uppfylls. Tillgänglighet till bostadshus [Bild finns i akten] Enligt detaljplanen ska bebyggelsen utformas så att alla bostäder nås med god tillgänglighet. SGVF undrar hur fastigheterna kommer att nås med god tillgänglighet under vintertid då en angöringsväg med möjlighet till kantparkering för sju bilar och en vändplan föreslås längs fastighetens norra sida. Var ska fastighetsägaren lägga snön så att fastigheterna kan nås med god tillgänglighet? alla bostäder nås med god tillgänglighet. Gestaltning Fastighetsägarens vision med förslaget är att berika Stuvsta med nya moderna bostäder i en eftertraktad skala samt öka platsens kvaliteter med både kommersiell verksamhet och eggande arkitektur. SGVF anser att det är trevligt då nya idéer testas. I detta projekt är det dock helt fel att placera ett så extremt modernt arkitetkorisk skapelse i ett gammal uppvuxet småhussamhälle. I den nu presenterade planen kommer fastigheterna Vargen 11 samt Vargen 13 att ligga inklämda mellan det nya radhushuset, Vargen 14, samt hyreshusen utmed Stationsvägen norrut. Lek och rekreation Strax söder om planområdet ligger Skeppsmyreparken som rustades upp under 2012. Parken är avsedd för barn i olika åldrar och är tillgänglighetsanpassad SGVF vill påpeka att Skeppsmyreparken är numera bara anpassad för mindre barn, motionärer samt boulspelare. Det är den alldeles utmärkt park för dessa ändamål. För andra idrottsaktiviter måste barn/ungdomar i Stuvsta bege sig till andra ställen inom Huddinge Kommun. Vad som menas med tillgänglighetsanpassad undrar vi också över, eftersom Parkeringsförbud, dygnet runt, gäller runt parken. Gator och trafik

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 14 (33) Den föreslagna planen möjliggör för sju radhus samt lokal för kommersiell verksamhet vilket är en ökning mot den befintliga användningen. Denna föreslagna planen kommer att genera mer trafik till och från bostäderna. Enligt planförslaget är tillgången till kollektivtrafik god. SGVF håller med om att den föreslagna planen kommer att generera mer trafik genom området. Både på Stationsvägen och Stuvstavägen SGVF håller inte med om att tillgången till kollektivtrafik är bra. De boende kommer ändå att behöva 2 (eller kanske 3) bilar per hushåll för att klara resor till arbete och olika samhällsfunktioner.. Dessutom behöver den kommersiella lokalen flera parkeringsplatser. Med ett ökande boende samt en kommersiell lokal på Stationsvägen kommer trafiken att öka. Detta Vilket kan ge upphov till fler olyckor för gående och cyklister på Stationsvägen, s. Speciellt då för barn/ungdomar på väg till förskolor/skolor. Samt även för besökare till Skeppsmyreparken. Idag är hastighetsbegränsningen 30 km/h, på Stationsvägen. Få, som respekterar, inklusive kollektivtrafiken, respekterar inte detta. Stationsvägen används som smitväg mellan Stuvstaleden/Stuvsta Centrum och Huddingevägen, väg 226. Kollektivtrafik Planområdet är inte väl försörjt med kollektivtrafik. Stuvsta pendeltågsstation ligger ca 250 m från planområdet. Busshållsplats finns på båda sidor av Stationsvägen där bussarna 703, 710 och 792 går. Pendeltåget går under rusningstrafik relativt tät, men inte under andra tider på dygnet. Busslinje 703 turtäthet är ½-timmestrafik, med undantag för morgon- och kvällsrusning. Lördag och söndagar går den inte alls. Busslinje 710 har även den ½-timmestrafik, med undantag för morgon- och kvällsrusning Busslinje 792 är en nattbuss. Parkering, varumottagning, utfarter SGVF vill åter påpeka att de i förslaget totalt planerade sju parkeringsplasterna till radhusägarnas bilar, 1 gästparkeringsplats och 1 parkeringsplats till den kommersiella verksamheten, inte kommer att räcka till. Vår motivering är att arkitekten och nuvarande fastighetsägaren inte kan analysera hur många bilar som respektive familj i radhusen kommer att äga/ha användning för, trots det nära läget Stuvsta station. Inom Huddinge Kommun finns det dessutom en norm för hur många parkeringsplatser som varje hushåll behöver. Vi

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 15 (33) måste komma ihåg att vi inte bor inom Stockholms stad, där det finns bättre kollektivtrafik jämfört med Huddinge Kommun. I Huddinge kommun har vi inte samma utbud inom närområdet vad gäller fritidisaktiviter för alla åldrar. Om en familj (eller fler familjer) har en sammankomst/sammankomster samtidigt räcker inte en besöksparkering. Parkeringsplatsbehovet till lokal för den kommersiell verksamhet, är beroende på vilken typ av verksamhet som kommer att bedrivas. I närområdets lokalvägar är det parkeringsförbud! Så var finns parkeringsplatserna? För kännedom har Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) publicerat skrifter om en mer aktuell och tidsenlig flexibel tillämpning av parkeringsregler inom kommuner har flera kommuner som till exempel Malmö, Göteborg, Borås och Örebro också publicerat exempel på tillämpningar för tillgång på parkeringsytor ur en flexibel synpunkt med hänvisning till boende och miljö. Buller Planområdet påverkas av trafikbuller från Stationsvägen samt spårtrafikbuller från stambanan (ca 170 m bort). Enligt Huddinge kommuns översiktliga bullerkartläggning (Tyréns 2012) ligger den ekvivalenta ljudnivån för samlat buller vägnät och järnväg i intervallet 55-60 dba i den del där bostäderna planeras ligga. För verksamheten är den ekvivalenta ljudnivån upp mot 60-65 dba. [Bilder finns i akten] Då den dygnsekvivalenta ljudnivån vid fasad uppgår till 55-60 dba, kan bostäder uppföras under förutsättning att det går att åstadkomma en tyst sida (högst 45 dba vid fasad) eller i varje fall en ljuddämpad sida (45-50 dba vid fasad). Uteplats bör vara vänd mot tyst eller ljuddämpad sida. En bullerutredning är beställd av Huddinge Kommun och kommer att behandlas vidare i det fortsatta arbetet. På grund av byggnadernas placering samt bullerstörningar från två motsatta håll (järnväg och väg) är det mycket svårt att se hur en tyst eller ljuddämpad sida skall kunna åstadkommas. Den föreslagna låga byggnadsdelen för verksamheten bör till viss del avskärma en del trafikbuller från Stationsvägen för de bakomliggande bostäderna. För kontorslokaler finns Naturvårdsverkets riktvärde inomhus, 40 dba ekvivalent ljudnivå. Inomhus regleras ljudnivån genom Boverkets byggregler, BBR.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 16 (33) Slutsats: Denna planändring är helt oacceptabel och den planerade bebyggelsen passar definitivt inte in i denna del av Stuvsta. Stuvsta Gårds Villaägareförening ser framemot ett fortsatt kreativt och framgångsrikt samarbete med Huddinge Kommun, för Vargen 14. Stuvsta 2014-10-03 Med vänlig hälsning Styrelsen för Stuvsta Gårds Villaägareförening Kommentar En geoteknisk- och en geohydrologisk utredning har tagits fram som bekräftar SGVF s synpunkt om höga grundvattennivåer och lera på fastigheten. Utredningen har bidragit till att en källarvåning inte längre planeras i förslaget. En planbestämmelse har lagts till i plankartan som reglerar att endast källarlösa hus får uppföra för att säkerställa detta. I bullerutredningen redogörs för vibrationsnivåerna där den maximala vibrationshastigheten i bjälklagen för bostaden närmast Stationsvägen beräknas bli 0,1-0,3 mm/s. Svensk standard SS 460 48 61 för komfort i byggnader anger 0,4 mm/s vägd RMS som gräns för måttlig störning och 1,0 mm/s vägd RMS för sannolik störning. Vibrationsnivåerna bedöms inte överskrida gränsen för måttlig störning. Det omarbetade förslaget med uppdelade volymer innebär att ljuset kan gå i mellan byggnaderna och skapa bättre solförhållanden för grannfastigheterna nordost om planområdet. En uppdaterad solstudie har lagts till i planbeskrivningen. En riktlinje i kommunens översiktsplan är att täthet, hög exploatering och funktionsblandning eftersträvas i kollektivtrafiklägen (Översiktsplan 2030, s.26). Stuvsta är i översiktsplanen utpekad som ett av de lokala centrumen i kommunen och där en strukturplan tagits fram. Inriktningen är att det ska vara en hög exploateringsgrad inom hela strukturplanen. Planområdet ligger 250 meter från Stuvsta station och anses vara kollektivtrafiknära. Detaljplanen innebär en relativt hög exploatering med lokal längs med gatan och bedöms därmed följa översiktsplanens riktlinje. Prövning av verksamheter sker i samband med bygglov.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 17 (33) Snöröjning ska ordnas inom fastigheten. I gällande förslag föreslås innergården som möjligt snöupplag. Tillgänglighet ska anordnads enligt Boverkets byggregler. Stockholm läns museum skriver i den kulturmiljöutredning som gjorts på uppdrag av fastighetsägaren och kommunen att de inte har någon ingående erinran om hur den nya bebyggelsen skall se ut, men att ny bebyggelse kan ha en modern utformning. Se kommentaren ovan för Kultur- och fritidsförvaltningen för ytterligare kommentar kring kulturmiljön. Stuvsta är i översiktsplanen utpekad som ett av de lokala centrumen i kommunen och där en strukturplan tagits fram. I strukturplanen för Stuvsta beskrivs området som kollektivtrafiknära med hänsyn till pendeltågsstationen och de bussar som går till och från området. Bilen har en oersättlig funktion i vissa samanhang men ska enligt översiktplanen inte längre gälla som planeringsnorm i tätbebyggda miljöer utan planeringen måste istället utgå från gång, cykel och kollektivtrafik (Översiktsplan 2030, s. 35). Kommunen ska som riktlinje aktivt planera för att öka andelen kollektiv-, cykel- och gångresor. Det finns även forskning som har visat att fler individer väljer att åka kollektivt om tillgängligheten är god till spårtrafik. Kommunen har utifrån ovanstående förutsättningar gjort bedömningen att ett lägre parkeringstal för bilar är möjligt för Vargen 14 på grund av dess närhet till Stuvsta station. Kommunen ställer dock särskilda krav på exempelvis cykelparkering inom planområdet med hänsyn till det lägre parkeringstalet för bil. En bullerutredning visar att den föreslagna bebyggelsen klarar av bullerriktvärdena. Dessa ska även redogöras för i bygglovet. I plankartan finns även en bestämmelse för tillåtna bullervärden. Ljudnivåerna inomhus regleras i Boverkets byggregler (BBR) och inte i detaljplanen. Sakägare Hjorten 41 Yttrande om detaljplan för Vargen 14 SBN 2013-2683 Undertecknad yttrar sig i egenskap av: - VD för Papegojkort. Fastighetsägare till Hjorten 41

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 18 (33) - Huddingebo sedan 1970 - Företagare med hjärtat i Stuvsta. Varit årets företagare och ledamot i kommunens näringslivskommitté under många år på 1990 talet. Övergripande Att yttra sig om detaljplaner är sällan meningsfullt. Alla viktiga beslut är i princip redan fattade och förankrade i den riktning som de inblandade önskar. Hur engagerat man än skriver så uppfattas det därmed som ett hot mot det arbete som utförts och de beslut som tagits. Om man får något svar är det på de på de punkter man anses ha fel. Trotts min insikt väljer jag att yttra mig. Dock i en lite annorlunda form än vad som är brukligt. Den form jag valt är att skriva om att visa hänsynslöshet eller hänsyn. Min förhoppning är att ge någon form av tankeställare hos de människor som är inblandade. Då ingen bor i Huddinge vänder sig detta yttrande även till de politiska beslutsfattarna som har det övergripande och slutliga ansvaret. Mitt yttrande innebär att planförslaget ändras enligt följande. 1. Fastigheten delas/styckas i ca 400 kvm stora områden/ tomter. 2. Nyttjandegraden får inte överskrida 30 %. 3. De hus som byggs skall vara anpassade i färg och form till området. 4. Inget hus får med tanke på grundförhållandena innehålla källare. 5. Takhöjden skall anpassas till 1,5 plans hus med brutna tak. 6. Minsta antalet P-platser skall vara 2 för villa och 5 för butik. 7. Byggnaderna skall placeras med hänsyn till sunt förnuft och omtanke. Motiveringarna framgår av den följande textens nio områden som är uppdelade i vad som är hänsynslöshet och vad som är att visa hänsyn. Varje avdelning har sitt eget A4 ark Förteckning över de inblandade i detta ärende och i texten. Fastighetsägaren: [red. namn och ort borttagna] Arkitekten: [red. namn och ort borttagna] Planarkitekten: Maria Springman Kjell [red. ort borttagen] Chefen för Gatu-och Trafikavd: Annika Feychting [red. ort borttagen] Planchefen: Christina Gortcheva [red. ort borttagen] Planarkitekten och Planchefen har varit kort tid på sina tjänster. Hänsynslöshet 1

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 19 (33) Fastighetsägaren vände sig till en ung oerfaren arkitekt och beställde något som "sticker ut". Inte ska vara något "klipp och klistra". Inte skulle vara som "Mellanmjölk". Vad jag förstod av vårt samtal så ville han mest ha ett minnesmärke över sig själv. Hänsyn Vad fastighetsägaren borde ha beställt var en förtätad bebyggelse som passade in i miljön och som tog hänsyn till grannar och platsens förutsättningar. Hänsynslöshet 2 Arkitekten gick till Huddinge kommuns planavdelning med ett blankt papper och ställde frågan; "Vad vill ni ha på den här tomten". Svaret blev "ett höghus". Arkitekten berättade att han omedelbart vägrade rita höghus. Höghus får andra typer av företag ägna sig åt, t ex Skanska" sa han på ett informationsmöte. Redan i detta skede visade alltså planavdelningen hänsynslöshet mot miljön och fastighetens grannar och befolkningen i Stuvsta. Framförallt var man redo att förstöra livet mentalt och ekonomiskt för den närmaste grannen som skulle bli helt inklämd mellan stora huskroppar. Miljonvärlden skulle tas ifrån grannarna framförallt den närmaste, och skänkas till fastighetsägaren på Vargen 14. Hänsyn Vad planavdelningen borde ha gjort var att tala om att man önskade en ansvarsfull förtätning med hänsynstagande till platsens kulturella status, grannarnas mänskliga rättigheter och de besvärliga förutsättningarna att bygga hus på vattensjuk mark. Man kunde också ha förklarat de parkeringsnormer som gäller är i underkant för vad som behövs. Hänsynslöshet 3 Arkitektens medarbetare satte nu igång och rita en kompromiss mellan det som fastighetsägaren beställt och vad planavdelningen önskade sig. Det blev ett "liggande höghus på 45 meter! Högt eller långt beroende på hur man vill se det. Allstå något som sticker ut och bryter allt som tidigare skådats i området. Det gäller såväl färg som form. Områdets karaktär med vinklade tak var ersatta av platta industritak och färgerna blev allt annat än i Stuvstas färgskala. För att det liggande höghuset skulle ligga still, så bestämdes att det skulle grävas ner tre meter i den gamla sjöbotten. Möjligen var det för att få plats med fler rum som inte syntes eller också var det för att höghus som ligger bara får vara precis så höga att de förstör för grannarna. Sedan räcker det. Den 4 dec 2013 blev jag inbjuden till arkitektens källare för att se resultatet i modell och i färgtryck. Jag blev tillfrågad om vad jag tyckte. Mitt svar var snabbt och enkelt; FULT!

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 20 (33) Jag talade också om för arkitekten att det måste vara helt uteslutet att bygga hus med källare i ett så vattensjukt område. Det måste innebära att folk som ska bo där utsätts för stora hälsorisker. Jag frågade också om han tänkt sig att varje hus skulle ha en länspump ständigt igång.? Svaret blev, med händerna för öronen, "Jag vill inte lyssna på det örat" Han hade inte en aning om markens beskaffenhet. En okunskap han delade med fastighetsägaren. Hänsyn Arkitekten kunde ha upplyst fastighetsägaren om att hans yrkesheder krävde hänsynstagande till omgivningen. Att man skall bygga med och inte mot naturen och vad tidigare arkitekter har skapat. Saker som inte hör ihop ska inte stå ihop. Han kunde också, innan något enda pennstreck dragits, beställt en markundersökning. Alltså börjat undersöka grundförutsättningarna först. Lite historia - På 1920 talet byggdes en "Liggande Skyskrapa" i Huddinge Centrum. - "Stuvsta gult" var en gång i tiden var ett begrepp bland färghandlare. Hänsynslöshet 4 Till arkitektens informationsmöte i Stuvsta Kyrkan den 17 september 2014 bjöds grannarna in för att bli informerade om vad som ska byggas. Inbjudan var på 5 fullskrivna A4 sidor. Inte en enda bild eller skiss fanns med. På själva mötet fanns ingen modell att titta på. Sju konstruktionsritningar i svartvitt A3, benämnda "bygglovshandling" delades ut. Vid arkitektens föreläsning kom det efter en dryg timme fram en enda färgbild. Det gick ett sus genom publiken och alla förstod varför han inte velat visa några bilder på hur radhusen skulle komma att se ut i sig själva och i sin omgivning. Vad det handlade om var att utöva maktspråk, ingen skulle kunna förbereda sig. När jag 4 dagar innan mötet bad den unga, nya, modiga, planarkitekten att skicka mig bilder så fick jag svaret att det är arkitektens egendom som inte får lämnas ut. Men hon skulle fråga om det gick bra. Dagen innan mötet frågade jag igen efter bilder. Svaret blev att arkitekten sagt att det vore orättvist om bara jag fick se bilder, därför så gick dem inte. Orättvist mot vem? Arkitekten ansåg tydligen att det var en kamp mellan grannar det handlade om. På det andra informationsmötet som hölls av planarkitekten (kanske som ett resultat av min önskan) den 25 september fanns heller ingen modell eller färgbilder att titta på. Det visade sig dock att det inte var något ljug från arkitekten om att planavdelningen, antagligen den nuvarande planarkitektens företrädare och några till som uttryckt önskemål om ett höghus. Hänsyn

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 21 (33) Arkitekten kunde i sin inbjudan ha skickat med bilder på hur husen skulle komma att se ut. I sig själva och i sin omgivning. Det skulle ha gett sakägarna en rimlig chans att förbereda sig och vänja sig vid utseendet. Nu blev det istället en upprörd diskussion där arkitekten gång på gång tvingades upplysa om att han inte ljög och att han var en ärlig person. På planarkitektens möte kunde arkitekten ha gett planarkitekten tillstånd att visa de bilder hon förfogade över. Det gjorde han inte. Hänsynslöshet 5 Kommunens planavdelning och bygglovsavdelning har skaffat sig ett trist rykte om att allt går att ordna om man bara har de rätta kontakterna. Ryktet bekräftades när arkitekten ficka höra talas om att jag ägde en obebyggd tomt i ett läge som i Huddinges översiktsplan 2030 kallas, "den regionala stadskärnan" som utgörs av en ring runt Huddinge station. Hans reaktion blev han ville göra samma sak med min tomt på kvarteret Rädisan som han gjort med Vargen 14. När jag upplyste arkitekten om att jag helt i linje med politikernas ambitioner föreslagit att man skulle tillåta mindre tomtstorlekar än 800 kvm i hela kvarteret i samband med att man ändå gjorde en planändringen, men att jag fått avslag på denna begäran av planavdelningen. Beskedet från arkitekten var att det inte skulle vara några som helst problem att ändra på beslutet med de kontakter de förfogade över. Hänsyn Kompisförhållanden, godtycklighet och ignorerande av likställighetsprincipen får inte förekomma i "min" kommun, särskilt inte på en planavdelning. Samtidigt som en planarkitekt jobbar för att behålla stora tomter i centrala lägen så ska inte en annan planarkitekt kunna jobba för höghus på villatomer i andra centrala lägen. Det är djupt stötande och odemokratiskt. Hänsyn är att alla skall behandlas lika och de bestämmelser som är beslutade skall inte kunna frångås med godtyckliga beslut och trixande med dispenser, och mindre avvikelser osv. Den genomsnittliga tomtstorlek som tillåts på Vargen 14 är ca 200 kvm per hus. Utnyttjandegraden är ca 40% alltså långt över vad som gäller för andra villafastigheter i centrala lägen. För kvarteret Rädisan beslutades att minsta tomtstorlek skulle vara 800 kvm och högsta byggrätt 20% av tomtytan. Var finns det sunda förnuftet? Finns det bara två lägen. Allt eller inget? Är det som arkitekten sa på mötet ingen ordning alls. I själva verket sa han något mycket värre, men då jag inte minns ordagrant så får det bli den snälla varianten. Hänsynslöshet 6

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 22 (33) Parkeringseländet i Stuvsta skall förvärras med att dispens beviljas för färre parkeringsplatser än vad den egna parkeringsnormen anger. Orsaken uppges vara att man skall lära folk att åka kollektivt eller att cykla. Det är en orealistisk tankegång i överskådlig tid. Den hör inte hemma i ett sammanhang där man har ansvar för att se till att infrastrukturen fungerar på ett pragmatiskt sätt för de människor som lever här. Tåg och bussar kommer alltid att vara färdmedel som tar dig från en plats där du inte är till en plats dit du inte ska på tider som du inte bestämmer. De flesta bussar är dessutom riktiga miljöbovar på så sätt att de kör efter sin turlista även om nästan ingen åker med dem. Bilarna blir å andra sidan allt miljövänligare och går mer och mer på eldrift. Det finns ingenting som motsäger att vi i framtiden kommer att ha fler bilar än vad vi har nu. I vart fall i Huddinge då vi saknar T-bana och kan väljas som bostadsort av folk som vill ha bil. b Att cykla går bra halva året om avstånden inte är för långa och man inte har något att bära på, men på vinterhalvåret är det förenat med livsfara. Jag cyklar själv till jobbet, och åker mycket mer kollektivt än med bil, men det beror på att jag är ensamstående, har nära till jobbet, inte har några barn att hämta och lämna på dagis, träningar och matcher och andra aktiviteter. Jag behöver heller inte ta mig till köpmarknader och lågprisbutiker för att få ekonomin att gå ihop. Det är också ren statistik från SCB att ju högre inkomster ett hushåll har desto fler bilar har det. Med de priser som dessa radhus kommer att få så är det bara välbärgade människor som kommer att kunna bo där. Genom att det är trevåningshus utan hiss så har man också satt stopp för allt pensionärsboende. Alltså för de människor som kan tänkas klara sig utan bil eller med en bil. Utöver boendet skall på fastigheten också finnas en butik. Denna butik skall för sin personal, sina leverantörer och för sina kunder klara sig på en fast plats och två rörliga som ska delas med besökande till radhusen. Om det inte är en ursäktlig felräkning så måste det vara direkt tjänstefel att fixa en dispens för färre P-platser. Fortsättning på Hänsynslöshet 6 För Huddingebor som är beroende av bil känns det obehagligt att chefen för Gatu- och trafikavdelningen har rykte om sig att bara bry sig om cyklister. Enligt tämligen säker källa cyklar hon varje dag till och från jobbet i Huddinge, Sommar som vinter. Hennes avdelning jobbar också öppet aktivt för att försvåra livet för folk med bil. Det tankesätt som råder förklarades av planchefen på planarkitektens möte. Frågan är om dispensgivarna på Gatu- och Trafikavdelningen någonsin har besökt ICA butiken, posten eller banken och sett hur det panikparkeras i kör-

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 23 (33) filen eller på trottoaren. Antagligen har de heller inte sett hur folk åker runt, runt, runt och letar infarts parkering. Har de inte förstått att det är fler parkeringsplatser än normen som behövs i centrumnära lägen, inte färre? Frågan är också om Gatu- och Trafikavdelning och Planavdelningen för en kamp mot bilismen med politikernas välsignelse? I valrörelsen var det i vart fall inte lätt att höra de tongångarna. Miljöpartiet undantaget. Kanske har Planarkitekten och Gatu- och Trafikavdelningen tänkt att folk kan parkera på vår parkering. Utöver att den är vår så är den dock i så dåligt skick, på grund av den vattensjuka marken att den inte tål mer belastning. För att freda oss måste vi antagligen sätta upp en stoppbom. Hänsyn Är att se verkligheten som den är och hjälpa människor och företag med att tillhandahålla en fungerande infrastruktur. I detta fall tillräckligt med P- platser. Alltså betydligt fler än vad regelverket förespråkar, inte färre. Hänsynslöshet 7 De människor som köper radhus i liggande höghuset kommer att med stor sannolikhet köpa sig problem. Alla försäkringsbolag vet att hus med platta tak är mycket mer skadedrabbade än hus med lutande tak. Samma sak gäller för källarrum i våtmark som ofta får problem med fukt och mögel. De här husen har både platta tak och källarrum under grundvattennivån. Stor risk för mögel och fuktproblem i alla ändar med andra ord. Hänsyn Är att inte bygga mot naturlagarna. Hänsyn är att bygga säkert och beprövat. Arkitektens vision om att testa gränser och förändra byggbranschen kanske kan prövas utan att utsätta andra för stor risk. Hänsynslöshet 8 Byggnaderna är i en stil som samtliga grannar (100%) som var på första informationsmötet inte tyckte passade in i området. Alla var ense om att det skulle förfula området sänka värdet på alla omkringliggande fastigheter. Arkitekten försvarade sig med att han gått runt i Stuvsta och inte kunnat upptäcka någon enhetlighet och att han skapelse i vart fall inte var lika ful som den betongbunker som byggts på ett berg i centrum. Några av oss som var där menade att hans skapelse var fulare och att betongbunkern konstigt nog inte syns på samma sätt. Arkitektens sätt att resonera är konstigt. Bara för att man tycker att det finns något som är riktigt fult (vilket jag förstår) och för att det finns hus som bryter mot det existerande mönstret och färgskalan så är det

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 24 (33) inte ett argument för att göra det ännu värre. I själva verket är det den som agerar som nummer två som bekräftar att nu är det fritt fram. Resultatet blir då ett nytt Beirut istället för ett någorlunda vackert "Huddinges Gamla Stan". Hänsyn Är att visa hur man kan bygga nytt, förtätat, anpassat. Något som stuvstaborna kan bli stolta över och berömma med ord som; - Snyggt. - Vackert. - Trevligt. - Mysigt. - Passar in. Hänsynslöshet 9 Ett landmärke för Stuvsta är den låga gulliga affärsbyggnaden med rötter från 1920 talet. Den ska rivas. Inte för att ge plats åt bostäder som fastighetsägaren uppger till tidningen Mitt i., utan för att ersättas av en betydligt större och högre butiksbyggnad på samma plats. Dessutom i samma avvikande stil som "liggande höghuset". Hur [red. namn borttaget] tvingades bort från lokalen de hyrt under 27 år är en hänsynslös historia i sig självt, men när arkitekten i sin kallelse skriver på följande sätt, "och samtidigt bibehålla den uppskattade handels- och kontorslokalen utmed Stationsvägen" så tar han priset för hänsynslöshet. Att försöka lura folk att huset skall bibehållas när det är helt bestämt att det ska rivas och ersättas med något helt avvikande är inte okej. Hänsyn Är att sanera och renovera byggnaden, eller att bygga upp en ny liknande. byggnad. En ganska omfattande sanering har redan gjorts av den nya hyresgästen. Att arkitekten inte anser att det blir bra är antagligen sant om han skall göra det. Att det skulle vara några som helst problemför någon annan att är inte troligt. Det finns många exempel på hur man återskapat byggnader som t ex brunnit ner till grunden. Vänliga hälsningar Kommentar En riktlinje i kommunens översiktsplan är att täthet, hög exploatering och funktionsblandning eftersträvas i kollektivtrafiklägen (Översiktsplan 2030, s.26). Stuvsta är i översiktsplanen utpekad som ett av de lokala centrumen i kommunen och där en strukturplan tagits fram. Inriktningen är att det ska vara en hög exploateringsgrad inom hela strukturplanen. Detaljplanen inne-

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 25 (33) bär en relativt hög exploatering med lokal längs med gatan och bedöms därmed följa översiktsplanens riktlinje. Bilen har en oersättlig funktion i vissa samanhang men ska enligt översiktplanen inte längre gälla som planeringsnorm i tätbebyggda miljöer utan planeringen måste istället utgå från gång, cykel och kollektivtrafik (Översiktsplan 2030, s. 35). Kommunen ska som riktlinje aktivt planera för att öka andelen kollektiv-, cykel- och gångresor. Det finns även forskning som har visat att fler individer väljer att åka kollektivt om tillgängligheten är god till spårtrafik. Kommunen har utifrån ovanstående förutsättningar gjort bedömningen att ett lägre parkeringstal för bilar är möjligt för Vargen 14 på grund av dess närhet till Stuvsta station. Kommunen ställer dock särskilda krav på exempelvis cykelparkering inom planområdet med hänsyn till det lägre parkeringstalet för bil. En geoteknisk- och en geohydrologisk utredning har tagits fram som bekräftar synpunkter om höga grundvattennivåer och lera. Utredningen har bidragit till att en källarvåning inte längre planeras i förslaget. En planbestämmelse har lagts till i plankartan som reglerar att endast källarlösa hus får uppföras. Stockholm läns museum skriver i den kulturmiljöutredning som gjorts på uppdrag av fastighetsägaren och kommunen att de inte har någon ingående erinran om hur den nya bebyggelsen skall se ut, men att ny bebyggelse kan ha en modern utformning. Se kommentaren ovan för Kultur- och fritidsförvaltningen för ytterligare kommentar kring kulturmiljön. Skisser i detaljplaneskedet är inte bindande och det slutgiltiga resultatet kan komma att se annorlunda ut. Detaljplanen reglerar inte taklutningen men möjliggör genom både byggnadshöjd och nockhöjd vinklade tak. I Huddinge kommuns etiska kod beskrivs bland annat att kommunen ska bemöta alla på ett jämlikt och likvärdigt sätt och stå fri från jäv och andra intressekonflikter. Vid misstanke om jäv, intressekonflikter eller ojämlik behandling ska samhällsbyggnadsdirektören kontaktas omgående. Vargen 13 Avseende förändring i detaljplan för fastigheten Vargen 14.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 26 (33) Vi (fastighetsägare till Vargen 13) motsätter oss den föreslagna planändringen då vi anser att fastigheten inte är lämplig att exploatera i den utsträckning som nu föreslås. En så stor och sammanhängande flerfamiljsbostad passar inte in i befintlig bebyggelse som mestadels består friliggande villor. Vi kommer att drabbas av en betydligt ökad insyn och biltrafik precis invid tomtgränsen (infartsväg med parkering för 7 bilar samt vändplan) och vår fastighet kommer att ligga inklämd mellan två flerfamiljshus. Kommentar Insynen till omkringliggande fastigheter har begränsats genom att byggnaden har delats upp i två volymer som vänts mot varandra och en gemensam gårdsyta. De uppdelade volymerna innebär även att ljuset kan gå i mellan byggnaderna och skapa bättre solförhållanden för grannfastigheterna nordost om planområdet. En uppdaterad solstudie har lagts till i planbeskrivningen. Parkeringarna för den tillkommande byggnationen planeras ligga längs med fastighetens norra sida. För att minska både insyn och synen av parkeringen ska ett vegetationsbeklätt insynsskydd med viss genomsläpplighet anordnas i fastighetsgräns. Detta regleras genom en bestämmelse i plankartan. För kommentar kring exploateringsgraden, se kommentar till Stuvsta gårds villaägareförening ovan. Vargen 4 Yttrande om detaljplan för Vargen 14 SBN2013-2683 /SBN2013-2310 Som fastighetsägare av Vargen 4 och sakägare [red. namn borttaget] samt [red. namn borttaget] i denna fråga skulle jag vilja göra lite yttranden 1. Vi har den angränsande tomten till Vargen 14 ovansida, vilket gör att vi inte direkt kommer att bli berörda på samma sätt som andra sakägare blir. Jag tycker heller inte att det är något problem med att det byggs på tomten Vargen 14, MEN Jag förstår inte hur man kan välja att bygga detta 45 meter långa liggande höghus som dessutom sticker ut och bryter mot allt annat i detta område som färg, form, och storlek samt alla tak som sadeltak och valmat tak. Jag tycker inte man har tagit hänsyn till områdes karaktär. Man väljer då att bygga 7 lådor som ser ut som container med platta industritak som varken stämmer in med form eller färg. Jag flyttade hit till Stuvsta 1997 för att jag tyckte det var som ett liten idyllisk samhälle, och tycker än

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 27 (33) så länge att det är det, men jag anser att detta bygge kommer att ta bort denna känsla samt att värdet på kring liggande byggnader kommer att minska, oavsett vad arkitekten [red. namn borttaget] tycker om den saken, han verkar mest vara intresserad av att det ska sticka ut och inte va något traditionellt, varför kan det inte vara traditionellt??? 2. Varför kan man inte bygga sju små radhus med sadeltak? Alternativt två parhus vilket skulle smälta in betydligt mer i Stuvsta. Arkitekten [red. namn borttaget] samt Fastighetsägaren [red. namn borttaget] tycker inte att det är något som, åter igen sticker ut. Men ingen av dom ska bo här när detta projekt är klart. Vad som framkom på mötet angående att det var bra med bostadsrätts radhus var bla att affärerna skulle blomstra och Stuvsta Centrum skulle leva upp, men ursäkta hur stor förändring skulle 7 familjer kunna göra för detta? Samt att bygget enligt Arkitekten [red. namn borttaget] var ett mellanting från lägenhet till villa för dom som inte hade råd med villa, men som ni vet är radhus inte BILLIGARE så det är bara fastighetsägaren som får ut mer vid försäljningen. 3. Grundvattenproblem Källargolven i de planerade sju radhusen kommer efter konsultation med Stockholm vatten att hamna ca 1 m under grundvattennivån. Detta får många svåra konsekvenser. Bl.a. måsta man förmodligen ha grundvattenpumpar som tar bort grundvattnet under fastigheten. Detta kommer att innebära att alla kringligande fastigheter som är grundlagda på torrskorpan kommer att sjunka med svåra konsekvenser i form av sprickbildningar och sättningar på fastigheterna när grundvattnet sänks. Detta har man redan provat då Stockholm vatten har prov pumpat i den intilliggande Skeppsmyreparken, ovanstående konsekvenser medförde att pumpningarna måste upphöra. Jag utgår ifrån att om detta händer min fastighet Vargen 4, med tex sprickbildningar och sättningar av grunden på fastigheten att det är den som godkänt bygglovet(kommunen) alternativ byggherren som står för dessa kostnader, då detta redan är bevisat att det inte fungerar som jag skrev ovan. Vilket gör att denna form av byggnation faller bort enligt min åsikt. Vår fastighet ligger ca 9 meter från det ställe där man planerar att sänka denna byggnad på 3 våningar och gräva ner 1 våning vilket skulle innebära minst 2,5 meter ner i marken och grundnivån på vattnet är 1 meter. Vi har även en björk som står ca 5 meter från detta bygge, hur påverkas dessa rötter av nedgrävningen av källarplan? Vem ansvar för att denna inte tar skada och om den välter på mitt eller andras hus? Utgår även ifrån att byggherren står för detta ev. den som godkänt bygglovet

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 28 (33) Så till slut självklart ska man bygga nytt, förtäta och anpassa men bygg då något som vi Stuvsta bor kan vara stolta över och tycka är fint och passar in i den miljö som vi har i dag. Kommentar I planarbetet har en kulturinventering tagits fram där Stockholms läns museum bedömer att det är av större värde att bevara hela byggnadssammanhanget, med både bostadshuset och handelsbyggnaden, än att bevara en del, det vill säga handelsbyggnaden. Utredningen beskriver att om kommunen bedömer att byggnaderna får rivas och ny bebyggelse får uppföras på fastigheten anser Stockholms läns museum att skalan på den nya bebyggelsen är viktig, för att fortsatt respektera områdets framför allt äldre karaktär. Skalan bör förhålla sig till den äldre bebyggelsen och inte vara högre än de omkringliggande villorna. Ny bebyggelse kan ha en modern utformning men det finns ingen anledning att uppföra en pastisch över handelsbyggnaden om den äldre bebyggelsen rivs. En riktlinje i kommunens översiktsplan är att täthet, hög exploatering och funktionsblandning eftersträvas i kollektivtrafiklägen (Översiktsplan 2030, s.26). Stuvsta är i översiktsplanen utpekad som ett av de lokala centrumen i kommunen och där en strukturplan tagits fram. Inriktningen är att det ska vara en hög exploateringsgrad inom hela strukturplanen. Planområdet ligger 250 meter från Stuvsta station och anses vara kollektivtrafiknära. Detaljplanen innebär en relativt hög exploatering med lokal längs med gatan och bedöms därmed följa översiktsplanens riktlinje. En geoteknisk- och en geohydrologisk utredning har tagits fram som bekräftar synpunkter om höga grundvattennivåer och lera. Utredningen har bidragit till att en källarvåning inte längre planeras i förslaget. En planbestämmelse har lagts till i plankartan som reglerar att endast källarlösa hus får uppföras. Vargen 11 Betr. Vargen 14 SBN 2013-2683 Fastighetsägare till Vargen 11, [red. namn borttaget], motsäger sig bestämt den föreslagna planändringen, enligt Planbeskrivning Vargen 14, Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen, september 2014, DIARIENR SBN 2013-2683, då den medför betydande olägenheter för vår fastighet och vår boendemiljö. Planändringen medför betydande konsekvenser för alla omkringliggande fastigheter. Det är helt enkelt inte lämpligt att

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 29 (33) genomföra en ca 45 m lång och 8,5 m hög koloss med helt avvikande arkitektur i ett villaområde med bara småhus. Några sakargument: 1. Vår södersida med solterrass vid vårt poolområde kommer med den nya planen att komma i skugga på eftermiddagen. Vår fastighet ligger i plan med gatan vilket skulle innebära en lång fasad (45 m) 8 m från vår gräns ca 12,5 meter hög i västra änden (8,5m nockhöjd plus marksluttning ca 4m) utefter hela vår södra gräns. Vår fastighet ligger så att vi i norr har ett högt (ca 15 m) hyreshus ca 8 m från gränsen, i väster en högt belägen villa som ligger ca 3 m högre än vår. Den enda sidan vi får in ljus ifrån är från söder, så den föreslagna planändringen är förödande för vår fastighet, då höjden på en så lång länga med tvåvåningshus blir alldeles för hög för att inte negativt påverka vår intilliggande fastighet. Vår tomt är enligt gällande plan avstyckad från bakomvarande fastighet varför vår tomtareal endast är 674,4 m², vilket kommer att medföra att vi blir totalt inbyggda. Det är inte avsikten med den befintliga planen. Foto taget från vår balkong: [bild finns i akten] 2. Vi kommer att få betydande insyn från 7 st. radhus, vilka kommer att få direkt insyn rakt in i vårt sovrum och kök, samt över vår pool och uteplats. Vi känner att det blir en väldig exponering, att de ser ner på oss uppifrån och ner. Inomhus kommer dagsljuset att försvinna. Mer elenergi behövs användas inomhus under dagtid. Planering av infartsväg till fastigheterna skulle medföra en väsentligt tillkommande trafik på vad vi förstår grusväg (genomsläppliga ytor) direkt utmed, se planskiss, vår södra gräns samt med parkering mot gränsen. Vi är pensionärer och är hemma mycket och vistas mot denna sida, poolen är belägen 1 m från gränsen. Detta är den enda sida vi kan vistas på då det på framsidan är genomfart med ständigt trafikbuller från gatan. Vi ställer oss också frågande till varför kommunen har frångått gällande parkeringsnorm då det redan nu råder brist på parkeringsplatser inom området. Kommunens resonemang om att det bara skall finnas 1 bil i varje hushåll och inga besökare till affärslokalen, fungerar inte i praktiken, även om det i den teoretiska visionen ser bra ut. Var skall besökare och bilarna till de familjer, som måste ha 2 bilar då barn skall skjutsas till dagis, träning, andra fritidsaktiviteter mm. parkeras??? I Huddinge Kommuns översiktsplan 2014, framgår att Kungens Kurva samt Flemingsberg skall bli regionalt servicecentrum med bl.a. köpcentra, där Huddinge kommuns innevånare skall handla. Då behöver konsumenterna bil för att ta sig dit. I Stuvsta centrum kommer det inte att finnas det utbudet av kommersiella produkter, som täcker konsumentens behov.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 30 (33) 3. Kulturhistorisk miljö. Bebyggelsen på fastigheten och komplementbyggnad som finns på fastigheten idag har ett kulturhistoriskt värde i Stuvstas gamla gatubild från 1910, vilket Stuvstaborna värdesätter högt. Området är markerat med Y1 vilket betyder att området är kulturhistoriskt värdefull miljö som endast tål exploatering i viss grad under förutsättning att den görs enligt identifierat mönster och riktlinjer. Bedömningen är att eventuell kompletteringsbebyggelse inom villaområdena skall ske med stor hänsyn till den i kulturmiljöprogrammet beskrivna karaktären(y1). I detta planförslag finns ingen som helst hänsyn tagen till ovanstående. 4. Grundvattenproblem: Källargolven i de planerade 7 radhusen kommer efter konsultation med Stockholm vatten att hamna ca 1 m under grundvattennivån. Detta får många svåra konsekvenser. Bl.a. måsta man förmodligen ha grundvattenpumpar som tar bort grundvattnet under fastigheten. Detta kommer att innebära att alla omkringliggande fastigheter, inklusive den nyligen renoverade Skeppsmyreparken, som är grundlagda på torrskorpan, kommer att sjunka med svåra konsekvenser i form av sprickbildningar och sättningar på fastigheterna när grundvattnet sänks. Bara att ta hål i torrskorpan kan vara ett problem då hela området och husen skakar kraftigt bara en buss kör förbi på den gamla sjöbottnen. Detta är redan provat då Stockholm vatten har provpumpat i den intilliggande Skeppsmyreparken då ovanstående konsekvenser medförde att pumpningarna måste upphöra. 5. Att bygga en byggnadslänga som är så lång som 45 m och står på fast mark i väster samt står och flyter i öster kommer att få problem med sättningar. Det hjälper inte att påla då hela marken skakar. 6. När man ändrar en plan måste hänsyn tas till intilliggande hus. Man brukar trappa ned bebyggelsen vartefter. Man kan inte gå från ett högt hyreshus till en 1 1/2 plans villa och sen gå upp igen till 8 hus långt (45 m) och 8,5-12,5 meter hög koloss. Då blir närmast berörd villa totalt inklämd, och den kulturhistoriska miljön totalt förstörd. Finner väsentligt att radhusen inte får högre takhöjd än intill liggande hus. Denna planändring är helt oacceptabel och den planerade bebyggelsen passar definitivt inte in i denna del av Stuvstas landskapsarkitektur Vi ser fram emot ett fortsatt kreativt och framgångsrikt samarbete med Huddinge Kommun för Vargen 14. Och att vi kan nå fram till en lösning som är acceptabel för alla parter.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 31 (33) Kommentar Se kommentarer ovan. Vargen 8 [red. namn borttaget], ägare till fastigheten Vargen 8 motsäger sig den föreslagna planändringen Vargen 14 SBN 2013-2683. Fastigheten Vargen 8 har redan idag 4st hus nära de andra tomtgränserna, 7 st radhus med uteplatser som sträcker sig nästan hela tomtens längd ökar kraftigt exponeringen av framsidan på min fastighet. Kommentar Se kommentar ovan för Vargen 13. Informationsmöte 2014-09-25 i Tekniska nämndhuset Deltagare från kommunen: Maria Springman Kjell, planarkitekt och föredragare Christina Gortcheva, planchef Cecilia Rogvall, Mark- och exploateringsavdelningen Representanter från fastighetsägaren: Fastighetsägaren Arkitekten Till mötet kom cirka 12 grannar och boende i området samt representant från Stuvsta gårds villaägareförening. Mötet i korthet: - Diskussion om höjder. Varför ändrar ni från byggnadshöjd till nockhöjd? Maria förklarar skillnaden. - Varför uttryckte kommunen en önskan om flerbostadshus? Christina beskrev kommunens intentioner om förtätning i stationsnära lägen. Flerbostadshus är inte alltid höghus.

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 32 (33) - Sakägare känner sig illa behandlad. Befintligt hus kläms in. Anser att kommunen inte tar hänsyn till kulturmiljön. Nya bebyggelsen smälter inte in i befintlig bebyggelse. Orolig för mörk tomt och insyn. För högt och förstör platsen. Passar inte in i funkismiljön. Sänker värdet på fastigheterna. - Grundvattnet står högt, varför en nedsänkning av byggnaden inte är lämplig. Rädd för att befintlig bebyggelse påverkas negativt och skadas. Troligtvis behöver en geoteknisk undersökning göras. Behöver vattnet pumpas skadas även husen runt om. Vem betalar det? - Arkitektskissen: varför visas inte den? Skillnad på idé i planskedet och resultat. - Bygger vi på höjden måste detta också tas hänsyn till i en eventuell geoteknisk utredning. Behövs även en hydrologisk undersökning? - Befintligt hus är från 1910. Ett av Stuvstas äldsta hus. Huset har stora brister och konstruktionen är farlig, berättar arkitekten. Huset är bland annat isolerat med tidningar. - När gatan asfalterades om höjdes den över brunnarna, vilket medförde att husen som ligger i närheten skakar. Detta har fastighetsägaren skrivit till kommunen om, utan att få svar. - Oro för solen då det är en sammanhängande fasad. Parhus skulle göra att solen går igenom. Kan solstudien fördjupas? Ett annat projekt i Stuvsta har gjort grundligare studie. Grannen erbjuds grundligare solstudie om önskemål finns. - Finns förtätning med i översiktsplanen på denna plats? - Hur kan kommunen godkänna denna förtätning och gestaltning? - Räcker det med 7 + 1 parkeringsplatser? Familjer som flyttar kan förväntas ha två bilar. Parkeringen följer kommunens trafikstrategi. - Det är inte lämpligt att bygga denna typ av byggnad här. Gestaltningen är inte lämplig och upprör mest. - Varför har kommunen frångått parkeringsnormen? - Förr fanns ett tak på 1/5 bebyggelse på villatomter. Varför frångås detta?

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING SBN 2013-2683 NBN-2015/428 SIDA 33 (33) - Hur tas hänsyn till befintlig bebyggelse? - Varför enkelt planförfarande? Utan intresse för allmänheten? - Vad kostar planarbetet? Tak på 70 000kr för privata fastighetsägare. Därutöver tillkommer utredningskostnader. - Hur stor del av planen bebyggs? Det är en ökning av exploateringen från 20% till ca 30%. Maria Springman Kjell Planarkitekt

em nenta DEL AV HUDDINGE VARGEN 14 stationsvägen 21, 141 40 Huddinge statusbesiktning hyreslokal April2016 Adress Eminenta Bes. & Värd. i Sverige AB Polygonvägen 15, 187 66 TABY Telefon 0771-322 322 Org nr 556740-0428 E-post info@eminenta.se

errltnenta Del av Huddinge Vargen 14 INNEHÅLLSFäRTECKNING 1 GRUNDUPPGIFTER.......................... 3 2 BESIKTNINGENS GENOMFÖRANDE... 3 3 8YGGNADSBESKRIVNING... 4 4 NOTERINGAR UTVÄNDIGT... 5 5 NOTERINGAR INVÄNDIGT... 6 6 NOTERINGAR INSTALLATIONER & ÖVRIGT... 7 7 UNDERHÅLLsBEHOV... 8 8 KOSTNADSANALYS... 15 BILAGOR BILAGA l Fotografier 2

e m l n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 l GRUNDUPPGIFTER FASTIGHET Fastighetsbeteckning Adress Upplåtelseform Del av Huddinge Vargen 14 stationsvägen 21 141 40 Huddinge Äganderätt BEsTÄLLARE Namn Kontaktperson Huddinge Kommun Kommunstyrelsens förvaltning Samhällsbyggnadsavdelningen Maria Springman Kjell BESIKTNINGSFÖRETAG Eminenta Besiktning & Värdering i Sverige AB BESIKTNINGSFÖRRÄTIARE Nam n Adress Telefon/fax Beställningsnu m mer Besiktningsdag Närvarande Väderlek Daniel Boström EMINENTA Polygonvägen 15 187 66 TÄBY Kontor 0771-322 322 Fax 08-768 49 33 133024 2016-04-19 Ronnie Bremberg, hyresgäst, del av tid. Fredrik Wahlgren, ägare Björn Lanesjö, Svenska gräs Christian Ottosson, Huddinge Kommun Ca +82 C och omväxlande väder 2 BESIKTNINGENS GENOMFÖRANDE Enligt offert. 3

e m l n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 3 8YGGNADSBESKRIVNING Byggnadstyp Lokaler Byggnadsår Ombyggnadsår Gård Mark Grundläggning Ytterväggar Yttertak Fasader Fönster Uppvärmning Ventilation 1-plansbyggnad Totallokalarea ca 120 m 2 Ca 1920 Tillbyggt ca 1930. Renovering/ombyggnad ca 1950. Relativt plan grusad mark. Lerjordar, morän (bedömt) Grundsulor Plankstomme, lättbetong Tegelpannor ovan läkt och papp. Puts lsolerglas, enkelglas Vattenburen värme från elpanna Mekanisk ventilation och självdrag 4

e m l n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 4 NOTERINGAR UTVÄNDIGT Mark/gård Yttertak Hängrännor /st u p rör Fasad Fönster, dörrar, portar Viss marklutning förekommer mot byggnaden. Det bedöms inte finnas dränering runt byggnaden. Inga onormala sättningar noteras på marken runt byggnaden. Yttertak belagt med dubbelkupigt tegel ovan läkt och papp. Papp saknas på något ställe. Pappen är spröd och har uppnått den tekniska livslängden. Några pannor är spruckna. Yttertak har svackor. Plåtdetaljer är äldre och har behov av åtgärder/byte. skorstenar har behov av utvändiga åtgärder. stuprör ansluter mot dagvattenledningar i mark med okänd avledning. stuprör har deformationer efter yttre påverkan. Hängrännor har delvis bakfall Fasader uppvisar en del sprickor och bomputs. Det förekommer hål i fasaden för äldre infästn ingar. Garageportar är äldre och är slitna. Underhållsbehov föreligger. Det förekommer isolerglas från 1985, 1990 och 2016. Fönsterbågar av trä med normalt underhållsbehov. 5

e m l n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 5 NOTERINGAR INVÄNDIGT Golv Väggar Innertak WC-rum Kontor/rum Det är uppreglad golvkonstruktion i stora delar av byggnaden. Ingen avvikande lukt eller mögellukt har förnimmats av hyresgästen, ingen avvikande lukt förnimmades vid besiktningen. Golv lutar i stort sett i hela byggnaden. Klinkerplattor bedöms vara lagda direkt på träkonstruktion som gett att plattorna har sprickor och har delvis släppt frå n underlag. Inget särskilt att notera, normalt underhållsbehov. Normala åldersdeformationer noteras, normalt underhållsbehov. WC-rum har uppnått den tekniska livslängden. Inget särskilt att notera, normalt underhållsbehov. 6

e m l n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 6 NOTERINGAR INSTALLATIONER & ÖVRIGT El Värme Vatten/avlopp Ventilation Brandskyd d Inbrottslarm Radon Asbest Andra miljöstörande ä m- nen En ergideklaration Installationer bedömt från tiden före 1950 förekommer i byggnaden. Vissa arbeten har utförts men det är inte riktigt känt i vilken omfattning. Det är blandad ålder på installat ioner. Enligt hyresgäst har mindre delar bytts ut senaste åren. Det finns flera centraler i byggnaden. Det finns två el pannor installera de, enligt ägare är det endast en som används. Enligt hyresgäst har det va rit va rmt i byggnaden. Det är äldre manuella vred på radiatorerna. Det bedöms inte ha utförts någon generell injustering senaste åren. Någon radiator sitter inte riktigt fast. Det är blandad ålder på installationerna. En ligt ägaren har servisledningarna inte bytts ut sedan 1950-talet. Det har förekommit mindre upprepade stopp i avlopp och ensta ka läckage. Vissa delar av vatteninstall ationerna är inte fackmä ssigt utförda. OVK ska ll vara utfört, men okänt när. Kontroll av ventilationen utfördes för ca två år se dan, men inte känt omfattning på dessa kontroller. Ventilationsaggregat är bedömt frå n 1990 och den tekniska livslängden är uppnådd. Filter i aggregat är smutsiga. Don är smutsiga. Det är både självdragsventil ation och mekanisk ventilation i byggnaden, samordning mellan dessa system bedöms inte vara utfört. Utrymningsvägar är kontrollerade ca 2014 av extern kontrollant. SBA i övrigt bedöms vara eftersatt. Hyresgäst har eget inbrottslarm. Radonmätning skall vara utfört, men okänt när och med okända värden. Det kan förekomma lättbetong som avger radon i byggnaden. Asbest bedöms förekomma i byggnaden. Det noteras en ventilationskanal so m bedöms innehålla asbest. Risken för andra miljöstörande ämnen bedöms som låg. PCB bedöms inte förekomma i byggnaden. Energideklaration är inte utfört enligt äga re. 7

e m l n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 7 UNDERHÅLLSBEHOV l. Mark 2. Fasad, vägg 3. Yttertak För att minska ytvattentillförsel mot en byggnad bör man se till att marken närmast grund lutar från grun d. Mark närmast grund bör dessutom bestå av vatt engenomsläppligt material. Marken i stort bedöms endast ha normalt löpa nde underhåll s behov. Bedömd teknisk livslängd för denna typ av fasadputs är, beroende på materialkvalitet, luftföroren ingar, klimat samt väder och vind, minst 30 år vid normalt underhåll. Puts på trästommar är allmänt sett sp rickbenägna och kräver regelbundna lagningar. Sprickor/otätheter bör åtgärdas för att inte vatten ska tränga in och orsaka mer omfattande skador i puts eller trästom me. Det är viktigt att man målar putsen med rätt typ av färg. Fel typ av färg "stänger inne" fu kt i väggar och kan medföra omfattande putssläpp. Denna typ av fasader kan innebära risk för fuktrelaterade skador i bakomliggande konstruktioner. Fukttransport ka n ske via puts och putsbärare in till bakomliggande trästomme. Speciellt bottenstock/syll kan vara fuktskadad. Fasaderna bedöms vara i behov av åt gärder vilket kan leda till generell omputsning och då bör även väggens kondition kontrolleras mer ingående. l bedömd kostna d ingår fördjupad kontroll samt mindre utbyten av skador i väggkonstruktionerna. Taktegel släpper igenom en del vatten vilket innebär att underlagstaket måste vara tätt eftersom det har avgörande betydelse för takets täthet. Normal teknisk livslängd på en underlagspapp bedöms vara ca 30 år. För att underhålla t aket och för att förlänga takets livslängd bör översyn och utbyte av trasiga takpannor utföras regelbundet liksom översyn och kontroll vid plåtbeslag och genomföringar. Yttertakets kondition ger att generell renovering reko mmenderas vilket innebär byte läkt, papp, eventuellt pannor, plåtdet aljer etc. samt kontrollera underlagstaket l sa mband med detta bör hela yttertakets/vindens kondition kontrolleras mer ingående. 8

e m l n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 4. Hängrännor/stuprör Bedömd teknisk livslängd på hängrännor och stuprör av plåt s. skorsten brukar uppskattas till ca 30 år. Löpande underhåll i form av rensning, översyn/tätning av skarvar och målning krävs. l samband med föreslagna renoveringar av yttertak och fasad bör hängrännor och stuprör bytas ut. Även om det saknas eldstäder finns det två skorstenar i byggnaden. skorstenarnas funktion kan kontrolleras med skorstensfejarmästaren. När skorstenar finns utan anslutna eldstäder och/eller värmepannor, kan det finnas viss risk för att skorstenen och till den anslutna konstruktioner fuktas upp av nederbörd och inomhusluft. skorstenarna har utvändigt underhållsbehov samt att det bör monteras väderskydd/tak över dessa för att minska nederbörd i kanalerna. 6. Fönster, dörrar, por- Fönsterglas/kassetter är från 1985, 1990 och 2016. tar Livslängd för äldre fönster är normalt väldigt långa då virkes kvaliten normalt är väldigt god. Livslängden på fönster fr.o.m. 80-talet bedöms till ca 30-40 år beroende på virkeskvalitet, underhåll, placering mm. Livslängd för isolerglaskassetter bedöms till ca 20-25 år. Isalerglas åldras och kan med tiden bli otäta. Det är inte alltid det går att upptäcka om ett isolerglas är otätt vid en besiktning eftersom bl.a. kondensbildning varierar med väderlek. Rekommenderar att man regelbundet kontrollerar infästning och tätning av fönsterbleck och droppbleck. Bedömningen är att generellt renoverings-/underhållsbehov föreligger på fönster, dörrar och portar. 7. Grundläggning, golv- Grundsulor har en bärande funktion. Betonggolven som gjöts konstruktion mellan grundsulorna är i byggnader uppförda före ca 1950 vanligtvis tunna, oarmerade och saknar normalt bärande funktion. Det är därför mer regel än undantag att det förekommer sprickor i dessa betonggolv vilka vanligtvis endast har kosmetisk betydelse. Dessa typer av grunder har normalt högre fuktvärden pga. markfukt eftersom de i normalfallet grundlagts direkt ovanpå befintlig mark eller ovan ett tunt avjämningslager, dvs. utan underliggande kapillärbrytande eller dränerande material. 9

e m l n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 8. 9. Dränering/ fuktskydd Vind För att undvika fukt- och mikrobiella skador skall inget organiskt material vara i direktkontakt med, eller påverkas av, eventuell fukt i betonggolven. Golvkonstruktioner som kan påverkas av fukten i betonggolven bör t.ex. utföras med keramiska golvbeläggningar, fuktsäkra konstruktioner typ mekaniskt ventilerade luftspaltbildande golv eller målas med genomsläpplig färg. Täta golvbeläggningar (t.ex. plastmattor) ökar fukthalten i betonggolven vilket innebär risk för mikrobiell t illväxt och lukt i anslutande organiska material, mattlim etc. Eftersom det bedöms vara uppreglad golvkonstruktion i hela byggnaden bedöms generell risk föreligga för fuktskador, därav bör hela konstruktionen ändras. Exakt åtgärd får utredas vidare men en väldigt grovt bedömd kostnad för åtgärder är medtaget. Funktion på en dränering beror på en rad faktorer såsom dess kringfyllnadsmasso r, avledning av vatten, dräneringsmaterial, mm. Om en byggnad inte är dränerad kan det innebära extra hög fuktpåverkan på grund med ökad risk för fuktrelaterade skador i golvkonstruktioner, golvbeläggningar, grundmurar, reglade väggar mm. l samband med större utvändiga markarbeten rekommenderas att nya dräneringsledningar installeras men detta kan ändå krävas beroende på golvkonstruktion i byggnaden etc. Äldre byggnader saknar normalt luftspalter mellan yttertak och isolering. Tak och vindar i äldre byggnader tillfördes vanligen värme pga. sämre isolering samt ofta även via en varm skorst ensstock. Grundprincipen för en äldre vind-/takkonstruktion var att man strävade efter att till viss del värma tak/vindar och därigenom sä nka den relativa ånghalten. Det är av avgörande betydelse om man ska undvika fuktskador i vind /takkonstruktioner att man har en väl fungerande ventilation som ska par undertryck inomhus samt minskar det allmänna fukttillskottet Tilläggsisolering av en gammal vind innebär att vinden blir kallare. Detta innebär risk för fuktrelaterade skador pga. att varm fuktig inomhusluft kan kondensera mot kalla konstruktionsdela r. l sa mband med renovering av yttertak bör hela vinden synas mer ingående och skadat material bytas ut. 10

e m l n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 10. Kök 11. WC-rum 12. lnv. ytskikt 13. El Ett äldre trinettkök finns i byggnaden, trinettköket har bedömt utbytesbehov. Det finns ett WC-rum i byggnaden och ytskikten bedöms vara från före 1990. WC-rum utförda före 1995 hade inga krav på vattenavvisande material på golv. Rummet är slitet och i behov av åtgärder. Ej fackmässiga vatteninstallationer. Ytskikt i relativt normalt skick. Normalt löpande underhållsbehov. Den tekniska livslängden för elinstallationer är normalt ca 40-50 år. Pga. att de äldre elinstallationerna har uppnått sin tekniska livslängd rekommenderas översyn med behörig elektriker för fastställande av eventuellt åtgärds- och/eller utbytesbehov. Bedömningen är att generella åtgärder föreligge r. 14. Vatten/avlopp 15. Ventilation Den tekniska livslängden på vatten- och avloppsinstallationer är normalt ca 50 år. Ursprungliga installationer börjar bl i gamla och bedöms ha uppnått den tekniska livslängden, dvs. man bör räkna med att dessa installationer inom en snar framtid kan komma att behöva bytas ut. Man bör sä rskilt tänka på att byta dessa installationer i samband med renoveringar eller ombyggnader som berör vatteneller avloppsinstallationer, som t.ex. ändring av golvkonstruktionen. Bedömningen är att samtliga vatten- och avloppsledningar inklusive servisledningarna har utbytesbehov. För att en självdragsventilation skall fungera på avsett vis krävs, förutom de termiska drivkrafterna, att en tillräckligt fungerande tilluft finns i byggn ade n. En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå kraven på tillräckligt luftutbyte. En mekanisk till- och frånluftsventilation innebär att byggnaden har ett styrt luftutbyte. En väl fungerande och rätt injusterad mekanisk till- och frånluftsventilation innebär att undertryck ska pas i byggna den vilket minskar riskerna för fuktskador pga. kondens av varm fuktig inomhusluft, främst i takkonstruktioner och på vindar. Det är väsentligt att ventil ationsanläggningen sköts och underhåll s på rätt sätt så att det inte uppkommer övertryck i byggnaden. Detta kan inträffa om rengöring av fläktar och filterbyten inte utförs regelbundet, speciellt avseende frånluftsfläkta rna. 11

e m l n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 16. Asbest Anläggningens tekniska livslängd vad avser fläktar, styrenheter och andra rörliga komponenter bedöms till ca 25 år f rån installation vilket är uppnått. Detta under förutsättning att anläggningen har underhållits normalt med avseende på rengöring, filterbyten etc. samt att ventilationsanläggningen med jämna mellanrum har rengjorts och flödesmätts, minst vart tionde år. Ventilationen bedöms inte vara anpassad för dagens verksa m het samt att brister föreligger vilket ger att hela ventilationen bör ingående kontrolleras och åtgärdas. Asbest bedöms förekomma i byggnaden. Asbest och förekommer i bl.a. eternit som ofta används som t.ex. fasad /takmaterial, ventilationsledningar och som brandskydd i främst pannrummets tak. Är det hårda skivor i innertak, om ventilationskanaler är gråa och till formen fyrkantiga är de förmodligen av eternit Svarta fönsterbänkar från 60-/70-talet är ofta av eternit, vanligen märkta på undersidan med "Eternit Massiv". Asbest kan dessutom förekomma i äldre kake l- och kl inkerfogar, på krökar och skarvar vid isolering av vattenledningar, i tilluftsventiler och linoleum plattor. 17. Radon Eternit/asbest anses inte vara någon hälsofara så länge man låter det vara och så länge som isoleringens inklädnad är intakt. Vid nedmontering och byte av asbesthaltigt material krä vs särskild handläggning och deponering eftersom asbest räkna s som miljöfarligt avfall. Radonmätning är utförd men värdena är okända. Det är fastighetsägaren som enligt miljöbalken har ansvaret för att kontrollera och åtgärda radonhalten. Att känna till radonhalten i inomhusluften ingår i miljöbalkens krav på fastighetsägarens egenkontroll av verksamheten. Rekommenderar att framtagande av mätresultat eller nya mätningar utförs. 12

e m l n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 18. Värme l normalfallet är den försäkringsmässiga livslängden på en elpanna 19. Energideklaration ca 15 år från installation. Livslängd för övriga installat ioner typ ledningar och radiatorer är normalt väldigt långa. Styr- och reglerutrustning kräver dock successivt underhåll/byte. Värmeinstallationerna bedöms vara i behov av injustering och generell kontroll. l samband med föreslagna renoveringar kan det även vara lämpligt att se över annan uppvärmning via t.ex. bergvärme för minskade kostnader. Ingen energideklaration utförd enligt fastighetsägare. Enligt 20. SBA lagen om energideklarationer (2006:985) skall byggnader med nyttjanderätt, så som t ex hyresrätter, bostadsrätter och lokaler som hyrs ut ha haft en energideklaration till årsskiftet 2008/09. Fullgott Systematiskt brandskyddsarbete bedöms saknas. Systematiskt brandskyddsarbete (SBA) är lagstadgat enligt Lagen om skydd mot olyckor, där det står att den som äger en byggnad eller bedriver verksamhet i den är skyldiga att i skälig omfattning hålla med utrustning för släckning av brand eller annan olycka och i övrigt vidta de åtgärder som behövs för att förebygga och för att hindra eller begränsa skador t ill följd av brand. l statens räddningsverks allmänna råd och kommentarer om systematiskt brandskyddsarbete (SRVFS 2004:3) står, mot bakgrund av bestämmelserna i 2 kap 2 lag (2003:778) om skydd mot olyckor, att det är skäligt att det för varje verksamhet bedrivs ett systematiskt brandskyddsarbete och att detta dokumenteras. Dokumentationen av brandskyddet bör vara tillräcklig för att säkerställa underhåll och att skäliga brandskyddsåtgärder, både tekniska och organisatoriska, vidtas. Enligt det allmänna rådet bör det inom verksamheten finnas en brandskyddsansvarig med särskilt ansvar för brandskydd och dokumentation. 21. Byggherrekostnader l vissa fall saknar en ägare tillräcklig kunskap vid upphandling, projektering, byggledning etc. varvid vi rekommenderar att konsult anlitas. Denna kostnad ligger i normalfallet runt ca 10-15 % av kostnaden. Denna kostnad är ej medräknad i denna sammanställning. 13

e m l n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 Sammanfattning Två äldre byggnader från 1920-talet som byggdes ihop till en byggnad ca 1930. Senaste åren har det endast utförts mindre ytskiktsunderhåll Byggnaden har ett eftersatt underhåll och bedömningen är att generellt underhållsbehov får påräknas. l samband med förslagna renoveringar bör mer ingående kontroller av konstruktioner och installationer utföras så inga dolda skador eller brister kvarstår efter renovering. Det viktigaste för att byggnadens kondition inte skall förvärras är renovering av yttertak. Observera att samtliga redovisade kostnader är grovt uppskattade och endast kan användas för överslagsmässiga kalkyler. 14

e m l n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 8 KOSTNADSANALYS l kostnadsanalys anges åtgärder so m bedöms föreligga närmaste åren för att säkra byggnadens status och användning. Redovisade kostnader är erfarenhetsmässiga normalkostnader i dagens nivå och kan endast användas för överslagsmässiga kalkyler. För inhämtande av mer exakt kostnadsunderlag bör programhandling upprättas och anbudsförfarande tillämpas. För beräkningar har bl.a. Repab, Wikelis sektionsfakta samt Bygganalys Prisbok använts i tillämpliga delar. Behov inom den närmaste 3-årsperioden. Totalt ca: 2 Fasad 3 Yttertak 4 Hängrännor/stuprör 5 Skorsten 6 Fönster, dörrar, port 7 Golvkonstruktion 10 Kök 11 wc 13 EL 14 Vatten, avlopp 15 Ventilation 18 Värme S:a exkl. moms S:a inkl. moms 100 000 100 000 25 000 20 000 75 000 300 000 10 000 75 000 35 000 100 000 60 000 50 000 950 000 1187 500 Täby 2016-04-25 EMINENTA Daniel Boström Byggingenjör SBR Certifierad Energiexpert DNV 15

e m i n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 BILAGA l FOTOGRAFIER Elcentral Äldre el f> ~ \ l " Ej fackm ässigt utförande WC-rum 16

e m i n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 17

e m l n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 ~p ri c ko!:_på fasad Hängrännor med delvis bakfall skorstenar med utv. renoveringsbehov 18

e m i n e n t a Del av Huddinge Vargen 14 Skräp/plast på vind Delvis nyare el, vent. kanal av as best 19

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-11-07 NBN-2015/428.313 SBN 2013-2683 1 (5) HANDLÄGGARE Björn Sigsjö Tel: 08-535 365 53 bjorn.sigsjo@huddinge.se Natur- och byggnadsnämnden Detaljplan för Vargen 14 beslut om antagande Förslag till beslut Natur- och byggnadsnämndens förslag till beslut till kommunstyrelsen. Kommunstyrelsens förslag till beslut till kommunfullmäktige. Detaljplanen för Vargen 14 i Stuvsta antas enligt tjänsteutlåtandet med tillhörande antagandehandlingar, bilaga 1, 2, 3 och 4. Sammanfattning Syftet med planen är att pröva lämpligheten att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus i två volymer samt en lokal för handel, hantverk och kontor. Den tillkommande byggnationen ska förhålla sig till kulturmiljön vad gäller skala och volym. Fastigheten Vargen 14 ligger inom 600 meter från Stuvsta pendeltågsstation och planförslaget bidrar till utvecklingen av det stationsnära läget genom en relativt hög exploatering med bostäder och en lokal för handel, hantverk eller kontor. Planen väntas möjliggöra cirka tio lägenheter. Det är viktigt att placering och utformning av byggnaderna sker med hänsyn till bestämmelserna i Plan- och bygglagen gällande stadsbild och en god helhetsverkan i området. Fastigheten har idag ett kulturmiljövärde som består av den gamla handelsbyggnaden längs med Stationsvägen samt den bakomliggande villan som med genomförandet av planen kommer att försvinna. En kulturmiljöutredning har tagits fram av Stockholms läns museum som bedömer att om byggnaderna får rivas och ny bebyggelse får uppföras på fastigheten, är skalan på den nya bebyggelsen viktig för att fortsatt respektera områdets äldre karaktär. Beskrivning av ärendet Bakgrund och syfte Syftet med planen är att pröva lämpligheten i att planlägga fastigheten Vargen 14 för flerbostadshus i två volymer samt en lokal för handel, hantverk och POSTADRESS 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Sjödalsvägen 29 TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 E-POST OCH WEBB huddinge@huddinge.se www.huddinge.se

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2016-11-07 NBN-2015/428.313 SBN 2013-2683 2 (5) kontor. Den tillkommande byggnationen ska förhålla sig till kulturmiljön i framförallt skala och volym. Stationsvägen Samråd Detaljplanen har varit ute på samråd under perioden 2 september 1 oktober 2014. Förslaget som gick ut då var en radhuslänga med sju bostäder. Efter samrådet arbetades förslaget om efter inkomna synpunkter som berörde bland annat insyn, solförhållanden och grundvattennivåer. Det nya förslaget innebar en uppdelning av byggvolymen i två volymer och stämmer huvudsakligen överens med antagandeförslaget. Granskning Granskning skedde 23 oktober 15 november 2015. Endast mindre justeringar har gjorts efter granskningen. Planområdet I kommunens översiktsplan föreslås att förtätning prioriteras i kollektivtrafiknära lägen, framför allt i kommunens lokala centrum varav Stuvsta är ett. Översiktplanen anger desto närmre spårstation, desto högre exploatering förespråkas. Vargen 14 ligger inom det avstånd om 600 meter