Västerås Stockholm Delårsrapport januari Obligationslån 8,5 % Allokton I 2015 Januari Nettoomsättning för perioden uppgick till 101,7 (103,3) MSEK Bruttoresultat för perioden uppgick till 32,9 (52,2) MSEK Resultat efter skatt för perioden uppgick till -50,6 (-10,2) MSEK Fastighetsbeståndets marknadsvärde är 1 229,9 (1 250,9) MSEK Resultat per aktie uppgick till -10 124 (-2 040) SEK Juli Koncernens nettoomsättning uppgick till 33,2 (33,6) MSEK Bruttoresultatet för perioden uppgick till 10,8 (19,3) MSEK Resultatet efter skatt uppgick till -11,3 (10,2) MSEK Resultat per aktie uppgick till -2 260 (2 049) SEK Org nr 556676-8742 Strandvägen 5A P.O. Box 55670 SE 102 15 STOCKHOLM Phone: +46 8 5221 7200 Fax: +46 8 5221 7299 www.allokton.se
NYCKELTAL I SAMMANDRAG (MSEK) Januari Januari Omsättning 101,7 103,3 Bruttoresultat 32,9 52,2 Rörelseresultat före värdeförändringar 25,4 49,3 Värdeförändring fastigheter -21,0-20,0 Finansnetto -59,2-46,4 Periodens resultat före skatt -54,9-17,1 Totala tillgångar 1 254,7 1 543,6 Eget kapital -141,0 100,4 Direktavkastning (bruttoresultat i förhållande till fastighetsportföljens värde, 12 mån) 3,5 % 5,1 % Soliditet Neg 6,5 % Affärsidé Styrelsen har beslutat att bolagets affärsidé skall revideras. Den tidigare affärsidén fastställdes när villkoren på kreditmarknaden var väsentligt annorlunda än idag. Allokton skall över tiden omvandlas till ett traditionellt fastighetsförvaltande bolag med fokus på förvaltning och utveckling av bolagets fastighetsbestånd. Koncernstruktur är idag helägt av Allokton AB (publ). äger Allokton Real Estate AB som i sin tur äger underkoncernerna Esal AB och Visättrahem AB där fastigheterna finns placerade i ett antal dotterbolag. är emittent av den obligation som delvis finansierar fastighetsbeståndet. Obligationen är noterad på Köpenhamns Fondbörs, i en serie med en löptid på 10 år från startdatum 30 juni 2005. Dotterbolagen i Allokton Properties-koncernen har hos HSH Nordbank AG upptagit banklån som finansierar den största delen av fastighetsbeståndet. Koncernövergripande funktioner såsom företagsledning och andra koncerngemensamma tjänster hanteras av moderbolaget Allokton AB (publ) mot en årlig avgift om 3,5 MSEK. Om det nuvarande arbetet att rekonstruera Allokton Properties AB lyckas, kommer juniorbanker samt de tidigare obligationsinnehavarna att kontrollera cirka 87,5 procent av kapital och röster. 12,5 procent av kapital och röster kommer fortsatt att ägas av Allokton AB. Som ett led i nuvarande arbete kommer också bolagets förvaltning att övertas av en extern förvaltare, vilket innebär att Allokton AB:s uppdrag som asset manager upphör. Koncernens resultat Fastighetsförvaltningens nettohyror uppgick under perioden till 101,7 (103,3) MSEK och förvaltningskostnader uppgick till 68,8 (51,1) MSEK vilket ger ett bruttoresultat på 32,9 (52,2) MSEK. Det är bolagets bedömning att cirka 4,0-5,0 MSEK av de ökade förvaltningskostnaderna är hänförliga till den kalla och snörika vintern och våren. Centrala administrationskostnader uppgick till 7,5 (2,9) MSEK. Merparten av ökningen är hänförlig till pågående rekonstruktionsprojekt. Rörelseresultatet uppgick till 4,4 (29,3) MSEK och innehåller värdeförändring från förvaltningsfastigheter med -21,0 (-20,0) MSEK. Resultat efter finansnetto uppgick till -54,9 (-17,1) MSEK. Finansiella intäkter och kostnader var netto -59,2 (-46,4) MSEK. Värdeförändringar på upplåning uppgick till -31,4 (-6,9) MSEK och valutakursförändring på upplåning var 20,2 (11,6) MSEK. Koncernens skatt uppgick under perioden till 4,3 (6,9) MSEK. Periodens resultat efter skatt uppgick till -50,6 (-10,2) MSEK. Tillgångar Merparten av koncernens tillgångar består av fastighetsportföljens värde på 1 229,9 (1 250,9) MSEK. Samtliga fastigheter har värderats av extern fastighetsvärderare, CB Richard Ellis, med värdetidpunkt per den 30 juni. Bolaget har bedömt att marknadsvärdena ej har förändrats under kvartal tre. De driftnetton och det investeringsbehov som använts i värderingarna är avstämda mot bolagets budgeterade belopp och egna bedömningar. 2
Eget kapital Per den 30 var det egna kapitalet -141,0 (-90,4) MSEK. Kontrollbalansräkningar Styrelserna för samtliga de juridiska personer som ingår i Alloktonkoncernen har efter beslut 31 januari låtit upprätta kontrollbalansräkningar för respektive bolag. Dessa ger vid handen att följande bolag har förbrukat mer än 50 procent av sitt aktiekapital; med organisationsnummer 556676-8742, Allokton Real Estate AB 556655-8663 och Decanto AB 556657-1534. För samtliga dessa bolag hölls extra bolagsstämma 24 mars där aktieägarna fattade beslut om att fortsätta bolagens verksamhet i syfte att återställa det egna kapitalet. Allokton Properties AB har kallat till extra bolagsstämma den 23 november där fråga om kontrollbalansräkning ska prövas. Styrelsens fullständiga förslag till beslut, revisorns yttrande samt handlingar enligt 25 kap. 4 aktiebolagslagen finns tillgängliga på bolagets hemsida www.allokton.se. Skulder Det bokförda värdet på Allokton Propertieskoncernens räntebärande skulder uppgick per den 30 till 1 227,0 (1 263,5) MSEK fördelat på bank- och obligationslån. Obligationslånet om 110 MDKK (135,2 MSEK) löper med en fast årlig ränta om 8,5 procent. De räntebärande skuldernas nominella värde uppgick till 1 332,6 (1 350,4) MSEK. Av denna skuld löper 78,5 (78,8) procent med bunden ränta. Den genomsnittliga räntan på bokförda skulden uppgick till 4,8 (5,0) procent. Den genomsnittliga räntan på den nominella skulden vid periodens slut uppgick till 4,5 (4,4) procent. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 4,8 (5,5) år. Bolagets utgivna obligationer, som är noterade på Köpenhamns fondbörs, har, i avsaknad av annan tillgänglig och tillförlitlig information, värderats efter senaste avslutskurs. Obligationen har i enlighet med detta värderats till 30 procent av nominellt belopp, vilket innebär en nedskrivning av skulden om 12,5 MSEK under perioden. Allokton Properties AB har skjutit upp betalningarna av räntan på sitt obligationslån på 110 MDKK som förföll -06-30 samt -06-30. Den sammanlagda uppskjutna räntebetalningen uppgår till 24,2 MSEK. av bolagets skulder under januari till. Dessa lättnader ska ses i ljuset av den ansträngda likviditetssituationen för bolaget och har syftat till att skapa tidsmässigt rådrum för arbetet med bolagets kapitalstruktur. Investeringar Under perioden har inga större investeringar i befintliga fastigheter gjorts. Hyresmarknaden Allokton Propertieskoncernens fastighetsbestånd kännetecknas av hög grad av diversifiering, både i form av geografisk spridning och med fördelning mellan kommersiella ytor och bostäder. Då det ingår i bolagets affärsidé att förvärva fastigheter med så hållbara och långsiktiga hyresflöden som möjligt har detta avspeglats i den befintliga fastighetsportföljen. De kommersiella ytorna har i allt väsentligt långa kontrakt med stabila hyresgäster. Bostadsbestånden finns i attraktiva lägen runt om i Sverige. Koncernens hela fastighetsbestånd har förvärvats under 2005. Personal Allokton Properties-koncernen har per 30 inga anställda. Risker Bolaget är sedan hösten involverat i ett arbete att skapa en lämplig kapitalstruktur för framtiden. Detta arbete syftar till att ge verksamheten avvägda förutsättningar att utvecklas positivt för framtiden. Arbetets framgång kräver att bolagets samtliga finansiärer ställer sig positiva till den rekonstruktionsplan som bolagets styrelse har fattat beslut kring. Detta har ännu ej skett och tills vidare lever bolaget med en väsentlig finansieringsrisk avseende verksamheten. Se vidare väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång. Allokton Propertieskoncernens resultat och ställning kan komma att påverkas, såväl positivt som negativt, framförallt beroende av eventuell värdereglering av koncernens tillgångar och skulder i enlighet med redovisningsstandarden IFRS. Påverkan kan vara avsevärd. Tillgångarnas värde är direkt relaterade till hyresintäkter och vakansgrad. Vidare påverkas Allokton Propertieskoncernens resultat av om räntekostnaden för de lån som löper med rörlig ränta förändras. Bolaget har som ett led i det arbete som pågår med att förändra dess kapitalstruktur fått anstånd vad avser betalning av räntor samt amorteringar vad gäller vissa 3
Redovisningsprinciper Koncernen följer de av EU antagna internationella redovisningstandardena IFRS och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna bokslutskommuniké för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och årsredovisningslagen. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med den senaste årsredovisningen. Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Obligationsägarna i Allokton Properties AB röstade den 1 november för de rekonstruktionsförslag som offentliggjordes i pressmeddelande den 15 oktober. Obligationsinnehavare motsvarande 85,16 procent av de totala utestående obligationerna i Allokton Properties AB var närvarande eller företrädda på mötet. Samtliga röstade ja till de framlagda rekonstruktionsförslagen. Allokton Properties AB har kallat till extra bolagsstämma den 23 november där fråga om kontrollbalansräkning ska prövas. Styrelsens fullständiga förslag till beslut, revisorns yttrande samt handlingar enligt 25 kap. 4 aktiebolagslagen finns tillgängliga på bolagets hemsida www.allokton.se. Stockholm den 19 november Allokton Properties AB Styrelsen Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. 4
KONCERNENS RESULTATRÄKNING TSEK Januari Januari Juli Juli Oktober Januari december Nettoomsättning Fastighetsförvaltning 101 665 103 285 33 156 33 579 136 153 137 773 101 665 103 285 33 156 33 579 136 153 137 773 Drift och underhåll -68 730-50 969-22 286-14 281-92 769-75 008 Avskrivningar -70-100 -21-27 -98-128 Verksamhetens kostnader -68 800-51 069-22 307-14 308-92 867-75 136 Bruttoresultat 32 865 52 216 10 849 19 271 43 286 62 637 Central administration -7 491-2 939-2 662-1 189-8 052-3 500 Rörelseresultat före värdeförändringar 25 374 49 277 8 187 18 082 35 234 59 137 Värdeförändringar, fastigheter -21 003-20 011 - - -285 247-284 255 Rörelseresultat 4 371 29 266 8 187 18 082-250 013-225 118 Finansiella intäkter 59 123 21-19 -13 51 Finansiella kostnader -48 146-51 195-17 948-16 614-63 956-67 005 Ej realiserad valutakursförändring 20 199 11 604 5 718 10 196 17 811 9 216 Värdeförändringar, upplåning -31 357-6 888-9 884-1 898 57 328 81 797 Resultat efter finansnetto -54 874-17 090-13 906 9 747-238 843-201 059 Skatt 4 254 6 892 2 607 499-2 547 91 Periodens resultat -50 620-10 198-11 299 10 246-241 390-200 968 Resultat per aktie SEK -10 124-2 040-2 260 2 049-48 278-40 194 Strandvägen 5A P.O. Box 55670 SE-102 15 STOCKHOLM Phone: +46 8 5221 7200 Fax: +46 8 5221 7299 Org nr 556676-8742 www.allokton.se
KONCERNENS BALANSRÄKNINGAR TSEK TILLGÅNGAR 30 30 31 december Förvaltningsfastigheter 1 229 900 1 515 104 1 250 900 Övriga anläggningstillgångar 1 606 1 252 1 224 Summa anläggningstillgångar 1 231 506 1 516 356 1 252 124 Omsättningstillgångar 15 136 15 417 14 874 Likvida medel 8 030 11 813 23 761 Summa omsättningstillgångar 23 166 27 230 38 635 SUMMA TILLGÅNGAR 1 254 672 1 543 586 1 290 759 EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa eget kapital -141 010 100 380-90 390 Avsättningar 18 596 16 031 22 849 Långfristiga räntebärande skulder 1 254 457 1 333 436 1 240 979 Summa långfristiga skulder 1 273 053 1 349 467 1 263 828 Kortfristiga skulder 122 629 93 739 117 321 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 254 672 1 543 586 1 290 759 Strandvägen 5A P.O. Box 55670 SE-102 15 STOCKHOLM Phone: +46 8 5221 7200 Fax: +46 8 5221 7299 Org nr 556676-8742 www.allokton.se
Kommande information Bolaget återkommer med tidpunkter för kommande information efter den extra bolagsstämman den 23 november. För ytterligare information, vänligen kontakta: Anders Wehtje, VD Tel 08-522 172 00, 0702-44 21 33 anders.wehtje@allokton.se Sören Andersson, CFO Tel 08-522 172 10, 070-633 94 47 soren.andersson@allokton.se Strandvägen 5A P.O. Box 55670 SE-102 15 STOCKHOLM Phone: +46 8 5221 7200 Fax: +46 8 5221 7299 Org nr 556676-8742 www.allokton.se