Realiserade värdeförändringar

Fakulteten för ekonomi, kommunikation och IT Sara Karlström Maria Lövgren Realiserade värdeförändringar - en studie av svenska börsnoterade fastighetsbolag åren 25-27 Företagsekonomi D-uppsats Datum/Termin: 8-6-3 Handledare: Hans Lindkvist Karlstads universitet 651 88 Karlstad Tfn 54-7 1 Fax 54-7 14 6 Information@kau.se www.kau.se

Sammanfattning Bakgrund Från och med år 25 måste alla börsnoterade förvaltningsfastighetsbolag redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IAS 4. En värdering till verkligt värde motsvarar det värde som fastigheten har på marknaden vid värderingstillfället. En korrekt värdering innebär att det värderade värdet överrenstämmer med försäljningsvärdet. Problem Trots införandet av IAS 4 redovisar de flesta bolagen realiserade värdeförändringar som utgörs av skillnaden mellan värderat värde och försäljningsvärde. I vår studie ska vi undersöka tänkbara orsaker till varför dessa värdeförändringar uppkommer och om företagen medvetet värderar exempelvis för lågt. Undersökning För att utreda ovanstående problem ska vi undersöka realiserade värdeförändringar hos alla svenska börsnoterade fastighetsbolag under åren 25-27. Detta har vi gjort genom att granska bolagens årsredovisningar samt redan skriven teori inom ämnet. I empirin har vi sammanställt resultatet från vår undersökning i diagram för att läsaren, på ett överskådligt sätt, ska få en bra bild av resultatet. Vi har gjort ett diagram för vart och ett av bolagens realiserade värdeförändringar, men även sammanställt alla bolagens resultat i ett och samma diagram årsvis. Slutsats Vår empiri visar att realiserade värdeförändringar är vanligt förkommande och i vår analys har vi diskuterat tänkbara anledningar till att realiserade värdeförändringar existerar. Den anledning som vi anser vara den största är att försiktighetsprincipen fortfarande lever kvar inom företagen och i valet av två värden väljer företaget hellre det lägsta värdet.

Innehållsförteckning 1 Inledning... 5 1.1 En bakgrundsbild av fastighetsmarknaden och IFRS... 5 1.2 Problembakgrund... 6 1.3 Problemdiskussion... 6 1.4 Problemformuleringen... 6 1.5 Syfte... 7 1.6 Avgränsning... 7 2 Metod... 8 2.1 Positivism och hermeneutik... 8 2.2 Abduktiv, deduktiv och induktiv... 9 2.3 Kvantitativ eller kvalitativ ansats... 9 2.4 Sekundär eller primär data... 1 2.5 Urval av bolag... 1 2.6 Data tagna från årsredovisningarna... 11 2.7 Validitet, reliabilitet, trovärdighet och källkritik... 11 2.7.1 Validitet... 11 2.7.2 Reliabilitet... 11 2.7.3 Trovärdighet... 12 2.7.4 Källkritik... 12 3 Teori... 13 3.1 Redovisningssynsätt... 13 3.1.1 Agentteorin... 13 3.1.2 Intressentteorin... 14 3.1.3 Legitimitetsteorin... 15 3.1.4 Institutionella teorin... 15 3.2 Finansiella rapporter... 15 3.3 Redovisningsprinciper... 16 3.3.1 Försiktighetsprincipen... 16 3.3.2 Realisationsprincipen... 17 3.3.3 Kongruensprincipen... 17 3.4 Marknadsvärde... 18 3.4.1 Effektiv marknad... 18 3.4.2 Objektivitet... 19 3.5 IASB... 19 3.6 IAS 4... 2 3.6.1 Verkligt värde... 2 3.6.2 Fair value model... 21 3.6.3 Orealiserade och realiserade värdeförändringar... 21 3.7 Nuvärdesmetoden... 22 4 Empiri... 24 4.1 Företagspresentation och realiserade värdeförändringar... 24 4.1.1 AB Sagax... 24 4.1.2 Balder... 25 4.1.3 Brinova... 26

4.1.4 Castellum... 26 4.1.5 Catena... 27 4.1.6 Din Bostad... 28 4.1.7 Diös... 28 4.1.8 Fabege... 29 4.1.9 FastPartner... 3 4.1.1 Heba... 3 4.1.11 Home Properties... 31 4.1.12 Hufvudstaden... 32 4.1.13 Klövern... 32 4.1.14 Kungsleden... 33 4.1.15 Ljungberggruppen... 34 4.1.16 Wallenstam... 34 4.1.17 Wihlborgs... 35 4.2 Bolagens realiserade värdeförändringar... 36 4.2.1 Realiserade värdeförändringar i procent år 25... 36 4.2.2 Realiserade värdeförändringar i procent år 26... 37 4.2.3 Realiserade värdeförändringar i procent år 27... 37 5 Analys... 38 5.1 Realiserade värdeförändringar i procent år 25... 38 5.2 Realiserade värdeförändringar i procent år 26... 39 5.3 Realiserade värdeförändringar i procent år 27... 4 5.4 Sammanfattning av analys... 4 5.4.1 Företagens aktiekurs i relation till eget kapital per aktie... 42 6 Slutsats... 44 6.1 Värdering enligt IAS 4... 44 6.2 Varför är realiserade värdeförändringar vanligt förekommande?... 44 6.3 Förslag till fortsatt forskning... 45 7 Källförteckning... 46 Bilagor... 49 Bilaga 1... 49 Bilaga 2... 51 Bilaga 3... 52 Bilaga 4... 53

1 Inledning I detta inledande kapitel vill vi introducera läsaren för de problem som vi har valt att undersöka. Kapitlet ska skapa en förståelse hos läsaren om vad vi kommer att gå in djupare på senare i uppsatsen. Vi har ställt upp en problemformulering som mynnar ut i forskningsfrågor som vi ska besvara och ett syfte som vi med denna uppsats ska uppfylla. 1.1 En bakgrundsbild av fastighetsmarknaden och IFRS Under början av 19-talet hade fastighetsmarknaden en positiv utveckling och fastighetspriserna steg. 1929 inträffade en börskrasch och det förvandlade läget på marknaden drastiskt. På grund av börskraschen ägde ett bankfallissemang rum och sjunkande fastighetspriser orsakade konkurser. Klimatet på fastighetsmarknaden var detsamma och höll i sig fram till 196-talet då det vände och utvecklingen tog återigen fart. Den gynnsamma utvecklingen lockade många att investera i fastigheter eftersom man ansåg investeringen vara realvärdesäkrad. Utvecklingen stannade av i början av 198-talet men tog sedan fart igen under 8-talets senare hälft. Det rådde en mycket optimistisk framtidstro på fastighetsmarknaden vilket ledde till en spekulationsbubbla och många nya aktörer lockades att investera i fastigheter. (Nordlund & Persson 23) År 1989 kom klara signaler om en stor finans- och fastighetsmarknadskrasch, signalerna togs dock inte på allvar. En förklaring till detta kan vara att den tidigare utvecklingen gjort investerare fartblinda och många trodde att nedgångarna snabbt skulle vända. Detta var inte fallet och mer tydliga effekter kom under år 199, en effekt var kraftigt höjda räntor som orsakade omfattande kreditproblem. Nedgången fortsatte under år 1991 och många fastighetsbolag hamnade i obestånd och konkurs. Den enda utvägen för att vända krisen var ett statligt ingripande och från år 1992 började en rekonstruktions- och återhämtningsperiod. Denna period sträckte sig fram till 1996 och därefter har marknaden haft ett mer normalt och positivt klimat. (Nordlund & Persson 23) 199-talets händelser på fastighetsmarknaden har bland annat resulterat i att vi gått mot ett mer marknadsorienterat synsätt inom redovisningen. Realisationsprincipen och försiktighetsprincipen är på väg ur tiden och fair value model sätts i centrum, detta kommer vi att gå in djupare på i vår teori. (Nordlund & Persson 23) 5

1.2 Problembakgrund Vår uppsats ska belysa vilka förändringar införandet av IAS 4 har inneburit för förvaltningsfastighetsbolagen då värdering nu ska ske till verkligt värde. Genom att studera bolagens årsredovisningar ska vi kontrollera deras realiserade värdeförändringar vid fastighetsförsäljning. Realiserade värdeförändringarna uppkommer då man säljer en fastighet till ett annat värde än det är värderat till. Från och med år 25 beslutade EU att alla börsnoterade fastighetsbolag ska värdera sina fastigheter i enlighet med IAS 4, detta gäller endast företag på koncernnivå. En värdering till verkligt värde motsvarar det värde som fastigheten har på marknaden vid värderingstillfället. Gör företaget en korrekt värdering och säljer till värderat värde innebär det följaktligen att inga realiserade värdeförändringar uppkommer. (Nordlund & Persson 21) 1.3 Problemdiskussion Trots att alla börsnoterade bolag ska värdera till verkligt värde är realiserade värdeförändring ständigt förekommande i fastighetsbolagens årsredovisningar. Realiserade värdeförändringar utgörs av skillnaden mellan försäljningsvärde och värderat värde. De realiserade värdeförändringarna visar att det har skett en transaktion och att ett kassaflöde har uppstått. Att bedöma verkliga värden för fastigheter i Sverige kan ibland vara problematiskt eftersom marknaderna inte är tillräckligt likvida för att marknadspriser ska kunna utläsas. På grund av detta bedöms det verkliga värdet genom att se till både statistik och marknadssimuleringsmetoder. Därför är det inte lätt i alla lägen att bedöma fastigheternas verkliga värde vilken är en av orsakerna till att realiserade värdeförändringar uppkommer. (Gustafsson & Nordlund, 21) 1.4 Problemformuleringen Vår uppgift är att med fastighetsbolagens årsredovisningar som grund göra en studie över hur värdet på de realiserade värdeförändringarna har förändrats över åren 25, 26 och 27. Vad kan förändringarna tänkas bero på och vilka möjliga skäl finns till deras existens? Vi kommer även att granska de bolag som redovisat en nollpost på realiserade värdeförändringar. 6

1.5 Syfte Syftet med vår uppsats är att studera de realiserade värdeförändringarna i svenska börsnoterade fastighetsbolag under åren 25-27 för att sedan kunna dra slutsatser om bakomliggande orsaker till dessa värdeförändringar. 1.6 Avgränsning Vi har valt att studera alla svenska börsnoterade fastighetsbolag för att få ett så säkert resultat som möjligt. För närvarande finns det 17 svenska börsnoterade bolag på marknaden vilket är ett greppbart urval. En ytterligare möjlighet var att inkludera börsnoterade bolag på den europeiska marknaden men vi ansåg att det skulle göra vår undersökning allt för bred. Till följd av att vi undersöker det totala antalet svenska företag på marknaden kan generaliseringar göras eftersom inga undersökningsobjekt utelämnats. 7

2 Metod I detta kapitel skall vi beskriva vilka metoder vi har valt att använda oss av i vår undersökning. Här nedan kan läsas om val av undersökningsmetod, datainsamlingsmetod, begränsning och urval, genomförandet samt hur vi hittat litteraturen som vi använt som underlag. Att redogöra för vår metodik anser vi vara av stor vikt för att läsaren ska få en förståelse för hur vi kommit fram till vår tolkning och analys. När man utför ett vetenskapligt arbete är det viktigt att hålla sig inom vissa ramar och följa vissa angivna regler. Detta för att minimera risken att man som författare lägger vikt vid sina egna åsikter och på så sätt påverkar studien. I läroböcker kan läsas om två vetenskapsteoretiska plattformar, positivism och hermeneutik. 2.1 Positivism och hermeneutik Enligt den positivistiska ansatsen studerar man verkligheten och samlar in fakta om den för att kunna urskilja mönster och dra allmänna slutsatser. (Lundahl & Skärvad 1999) Vår studie bygger på att gå in och studera de svenska förvaltningsfastighetsbolagens årsredovisningar, alltså få en utökad vetskap genom att studera verkligheten. Vår forskningsprocess följer därför den positivistiska metoden. I motsats till positivism finns hermeneutik där huvudsyftet är att tolka och förstå. Fokus läggs vid hur människan upplever situationer och forskaren ska på ett engagerat och känslomässigt sätt studera objektet. (Lundahl & Skärvad 1999) Positivismen står för att forskaren och samhället är separata och att en objektiv bedömning ska utföras av verkligheten. (Jacobsen 22) Jacobsen skriver vidare i sin bok på sidan 31, att det viktigaste med positivismen är att allt kan studeras empiriskt med hjälp av sinnesdata, alltså det vi kan se, höra och känna. Holme och Solvang (1997) skriver om hur man genom den positivistiska metoden skall söka sanningen, man ska som forskare söka det som redan finns utan att påverkas av egna åsikter och ideal. Dessa hypoteser stämmer in på den studie vi ska genomföra då vi analyserar de siffror som redan finns, den sanning som bolagen redovisat. Vidare kan sägas att positivismen ligger som grund för kvantitativ metodteori och hermeneutiken hör till den kvalitativa metodteorin. (Lundahl & Skärvad 1999) Nedan går vi in djupare på vilken metodteori vi kommer att använda oss av i studien. 8

2.2 Abduktiv, deduktiv och induktiv När en studie genomförs är det viktigt att veta vilket tillvägagångssätt som ska användas för att få en så bra bild av verkligheten som möjligt. I metodböcker skrivs om tre olika tillvägagångssätt för att nå målet på bästa sätt, man väljer mellan deduktivt, induktivt och abduktivt sätt. (Jacobsen 22) Abduktiv metodansats är en blandning av deduktiv och induktiv och det är den väg vi har valt att gå för att skapa en så sann bild av verkligheten som möjligt. Den abduktiva metodansatsen bygger på att man successivt relaterar empirin till teorin och sen utvecklar den och gör omvärderingar. (Lundahl & Skärvad 1999) I vår empiri ska vi använda fastighetsbolagens årsredovisningar som underlag och koppla samman den med redan skriven teori inom ämnet, för att sedan kunna dra slutsatser om hur bra bolagen har värderat sina objekt enligt verkligt värde metoden. Om man istället väljer att göra en studie där man utgår från teori för att få fram empiri har man valt det deduktiva sättet att arbeta. Det betyder att man bygger upp förväntningar på sin egen empiri genom att läsa in sig på redan gjord empiri och skriven teori inom ämnet. (Jacobsen, 22) Teorin används i den deduktiva metodansatsen för att försöka dra logiska slutsatser. (Lundahl & Skärvad 1999) Motsatsen till deduktiv metodansats kallas för induktiv vilket innebär att forskarna går från empiri till teori. Här görs studier helt utan förväntningar på verkligheten och den empiri som forskarna samlar in systematiseras och analyseras för att sen skapa teori. (Jacobsen, 22) Induktion betyder att man utarbetar slutsatser med empirisk fakta som bakgrund. (Lundahl & Skärvad 1999) 2.3 Kvantitativ eller kvalitativ ansats När studieobjektet är bestämt är nästa steg att bestämma vilken metod som ska användas och hur studien ska läggas upp. För att få fram den rätta informationen väljer man mellan kvantitativ eller kvalitativ metod. (Jacobsen 22) Använder man sig av kvantitativ teknik använder man sig av få variabler hos ett stort representativt urval av svarande. (Darmer & Freytag 1995. s.124) Vi ska gå in och studera årsredovisningar för åren 25-27 hos alla 17 förvaltningsfastighetsbolag som finns på den svenska marknaden. Detta innebär att vår studie är kvantitativ eftersom vi undersöker 1% av fastighetsbolagsmarknaden. Som vi tidigare nämnt grundar sig den kvantitativa ansatsen i positivismen där forskaren agerar neutral iakttagare. Vi ska gå in och titta på olika poster i årsredovisningarna och utifrån de siffror som redovisas och den kringliggande teorin som finns ska vi utan att lägga vikt vid egna åsikter dra slutsatser om deras värdering. Skulle vi istället sökt informationen genom att avgränsa vår studie till ett mindre antal bolag och genomföra en fallstudie på dessa valda bolag hade den kvalitativa ansatsen varit aktuell. Denna teknik behandlar ett stort antal variabler hos ett litet antal svarande. (Darmer & Freytag 1995. s.125) Informationen man får in av en kvalitativ undersökning är mer djupgående och i form av ord. Samlas information in med hjälp av intervjuer är 9

den kvalitativa metoden aktuell då relationen mellan forskare och respondent blir mer personlig och möjligheten att inte bara tolka det som sägs utan också kroppsspråk hos respondenten, öppnar för en större förståelse. (Jacobsen 22) 2.4 Sekundär eller primär data När information samlas som ska ligga till underlag för en studie finns det två sätt att angripa problemet. Man kan välja att använda sig av primärdata eller sekundärdata. Sekundärdata baserar sig på redan gjord forskning, alltså data som redan tagits fram av andra forskare. Sekundärdata kan vara texter som tolkas men det kan även vara statistik och årsredovisningar som ofta används inom ekonomin. (Jacobsen 22) Genom att tolka och arbeta med årsredovisningar kommer den information som vi behöver ha för att utföra vår studie tas fram ur sekundärdata. Våra sekundärdata kommer att utgöras av 25-27 års årsredovisningar för alla svenska börsnoterade förvaltningsfastighetsbolag. Lundahl och Skärvad (1999) skriver om hur man på ett klassiskt sätt kan använda sig av både företagsbroschyrer och årsredovisningar för att göra studier. Sekundärdata är ofta mer lättillgänglig då större delen av den fakta som behövs finns att hitta på bibliotek eller Internet. (Jacobsen 22) Årsredovisningarna vi ska arbeta med kommer vi hämta från Internet där man lätt kan söka direkt i redovisningen för att hitta de poster vi söker. Vi kommer inte att arbeta med intervjuer, det betyder att primärdata inte är aktuellt i vår uppsats. Primärdata innebär att på egen hand genomföra intervjuer och observationer för att samla in den information som söks. (Jacobsen 22) 2.5 Urval av bolag Vår empiri kommer att bestå av granskning av årsredovisningar för de svenska förvaltningsbolagen. Vi ska följaktligen använda information som inte vi själva har samlat in, så kallad sekundärdata. Vid användning av information från årsredovisningar är det viktigt att göra ett bra urval för att få en så rättvisande bild som möjligt.(jacobsen 22) Vi har valt att titta på alla svenska börsnoterade förvaltningsfastighetsbolag som i nuläget finns på marknaden. Detta val baseras på att man genom att studera alla bolag får den mest rättvisande bilden av vårt problem. En annan aspekt är att det i dagsläget endast finns 17 börsnoterade bolag på marknaden vilket inte känns som ett allt för stort omfång att jobba med. Vi valde att titta på förvaltningsfastighetsbolag på grund av att de i och med införandet av IAS 4 har påverkats kraftigt av värdering till verkligt värde eftersom största delen av bolagens tillgångar är förvaltningsfastigheter. 1

2.6 Data tagna från årsredovisningarna Genom att ta fram bolagens årsredovisningar på Internet och studera vissa utvalda poster ska vi kontrollera hur förvaltningsfastighetsbolagen har värderat sina fastigheter. Genom att titta på poster i både balans- och resultaträkningen ska vi göra tolkningar och beräkningar som ska visa hur bra bolagen följer verkligt värde principen. Utöver resultatoch balansräkning kommer vi att granska förvaltningsberättelse och noter. Siffrorna som vi kommer att ta fram ur årsredovisningen utgör underlaget för vår studie, därför är det av största vikt att vi använder oss av relevanta siffror och inte utlämnar viktig information som finns i årsredovisningens noter. Formeln vi använder oss av för att få fram de realiserade värdeförändringarna i procent är: Realiserade värdeförändringar / redovisat värde före försäljning = Realiserat resultat i procent av redovisat värde före försäljning 2.7 Validitet, reliabilitet, trovärdighet och källkritik Det är viktigt att reflektera och kritiskt granska en egen gjord studie. Det finns olika begrepp att utgå ifrån vad gäller granskning av material. Validitet, reliabilitet, trovärdighet och källkritik utgår man ifrån då graden av trovärdighet i en uppsats utvärderas. 2.7.1 Validitet Validitet kan man med andra ord beskriva som giltigheten i uppsatsen. Man förklara giltighet med hur bra vi mäter det vi vill mäta. (Jacobsen 22) Genom att tolka årsredovisningen kommer vi att genomföra en så kallad dokumentundersökning. För att den tolkningen ska bli giltig är det viktigt att vi använder oss av korrekt fakta i årsredovisningen. 2.7.2 Reliabilitet Reliabiliteten eller tillförlitligheten i en uppsats är ett mycket viktigt inslag i uppsatsen (Jacobsen 22). För att en uppsats ska kunna vara tillförlitlig behöver man som i vårt fall ha tillgång till bolagens årsredovisningar. Vi måste vara medvetna om hur väl vi kan lita på dokumenten och använda dessa på rätt sätt för att resultatet ska bli så tillförlitligt som möjligt. Lundahl och Skärvad (1999) skriver att validiteten är beroende av reliabiliteten i det avseende att även om man har tillgång till ett perfekt mätinstrument men misslyckas med att använda det är det totalt värdelöst. För oss är det alltså viktigt att inte bara nöja oss med att hitta rätt information i årsredovisningen, den är ingenting värd om vi inte använder informationen på rätt sätt. Är reliabiliteten i en studie hög ska resultatet vara konsekvent oavsett forskare. Resultatet ska inte heller skilja sig om samma studie utförs upprepade gånger. (Lundahl & Skärvad 1999) 11

I vår empiri har vi använt oss av bolagens reviderade årsredovisningar vilket innebär att de är granskade av en oberoende revisor. Materialet vi har använt oss av har alltså en hög tillförlitlighet men det som kan vara svårt är att realiserade värdeförändringarna inte alltid skrivs ut. 2.7.3 Trovärdighet Trovärdigheten i en uppsats byggs upp av hög validitet och reliabilitet. Det är viktigt som författare att motivera och förklarar väl hur arbetet har utförst och vilka metodval som gjorts för att öka trovärdigheten i uppsatsen. Metodkapitlet är till för att läsaren ska få en ökad förståelse om verkligheten, eller den verklighet som vi redogör för i vår empiri. (Jacobsen 22) Den litteratur vi använt oss av i vår teori består av facklitteratur och vetenskapliga artiklar. Trovärdigheten anser vi vara hög i såväl facklitteraturen som i de vetenskapliga artiklarna. 2.7.4 Källkritik Vi kommer som tidigare nämnts använda oss av sekundärdata i vår uppsats. Vid tillämpning av sekundära källor är det viktigt att vara kritiskt i valet av dessa. Man måste vara extra noga med att undersöka hur trovärdiga källorna är. Det är viktigt att undersöka vem som har samlat in informationen för att få en bild av hur användbar den är. (Jacobsen 22) Vi kommer endast att arbeta med sekundärdata och måste därför vara mycket uppmärksamma med vilken fakta vi använder oss av i vår teori. En annan kritik som framförs i litteraturen är svårigheten med att endast använda sig av en typ av data. Använder man sig både av sekundär- och primärdata kan man lättare kontrollera och styrka de resultat man nått. (Jacobsen 22) Som forskare måste man vara medveten om att källor som används kan vara partiska och ofullständiga. (Lundahl & Skärvad 1999) Därför är det viktigt att vara källkritisk till den insamlade fakta. Vi kommer att jobba med informationssökning på Internet, i facklitteratur och i vetenskapliga artiklar. Internet erbjuder ett stort utbud av information, en djungel av fakta som det kan vara svårt att hitta i. Utan en grundläggande förståelse om informationssökning på Internet och ett kritiskt tänkande till den fakta som finns, kan det vara svårt att få ut ett trovärdigt resultat av studien. (Lundahl & Skärvad 1999) 12

3 Teori I vårt teoriavsnitt redogör vi för det teoretiska ramverk som vi funnit vara lämpligt underlag för empirin. Vi valde att inleda kapitlet med att visa varför finansiella rapporter behövs. Vidare har vi redogjort för de redovisningsprinciper och de standards som vår redovisning präglas av. Fortsättningsvis har vi redogjort för de metoder och modeller som ligger till grund för värderingar och analyser av fastigheter och marknader. Detta innebär att teoriavsnittet får en bred karaktär, men vi anser att det behövs för att få en förståelse för de problem som vi beskriver. 3.1 Redovisningssynsätt För alla företag på en marknad är det viktigt att kunna visa upp siffror som speglar deras verksamhet för att öka deras trovärdighet och bevisa dess existens. Det är viktigt att ha en redovisning, både för företaget självt och för deras intressenter. Genom att upprätta en redovisning skapas kontakter med olika aktörer som i vissa fall leder till att kontrakt upprättas. (Ljungdahl 1999) Agentteorin, intressentteorin, legitimitetsteorin och institutionella teorin är olika sätt att se på hur redovisning skapar relationer mellan företag och aktörer. 3.1.1 Agentteorin Ett exempel som speglar relationen mellan ett företag och dess aktörer är agentteorin. Agentteorin är en modell som baseras på en överenskommelse mellan två parter. Den ena parten kallas för principalen, den vill ha något utfört. Agenten är den andra parten som ska utföra det principalen önskar. Kommer parterna till en överenskommelse använder de kontrakt som ett verktyg för att hantera eventuella risker. Kontraktet bygger på den information var och en av parterna har i nuläget vilket innebär en osäkerhet om framtida oförutsägbara händelser, då ett kontrakt inte kan inrymma alla framtida situationer. Båda parterna har kunskap om betydelsefull information som kan påverka samarbetet mellan dem och kontraktet utformas så att de båda får ett så bra resultat som möjligt. (Norrman 25) Agentteorin baseras på ett antal centrala antaganden: Beslut fattas självständigt av parterna Målet med överenskommelsen skiljer sig ofta mellan parterna 13

Det egna intresset styr parternas agerande opportunism. Parterna har olika förhållanden till risk Parterna jobbar för att maximera sin egen vinst och inte motpartens Information kan förvrängas eller hemlighållas av parterna Att få fram relevant information är kostnadskrävande (Norrman 25) Agentteorin lägger vikt vid agentkostnader som uppkommer när kontrakt bildas. Företagets ägare vill att företaget ska styras på ett visst sätt av företagsledningen. För att ägarna ska vara säkra på att företaget styrs efter deras uppsatta riktlinjer utlovas belöningar av olika slag. Eftersom ägarna vill nå resultat finns det en risk att företagsledningen påverkar redovisningen för att visa ett bättre resultat än vad som egentligen är fallet bara för att nå den ersättningsnivå som ledningen önskar. (Ljungdahl 1999) (Källa: Egen produktion) 3.1.2 Intressentteorin Intressenterna i organisationen är de individer eller grupper som är beroende av företaget för att förverkliga sina egna personliga mål och av vilka företaget är beroende för sin existens (Rhenman 1967 s.36) För ett företag finns det alltid både vad man kallar primära och sekundära intressenter. Primära intressenter är av större betydelse för företaget och prioriteras därför framför sekundära intressenter då de är av stor betydelse för företagets verksamhet. Primära intressenter utgörs av aktieägare och andra investerare medan sekundära intressenter kan vara till exempel massmedia. (Ljungdahl 1999) Det är av största betydelse att företagen anpassar sig efter intressenternas önskemål och förväntningar, vilket i sin tur påverkar redovisningen. (Deegan & Unerman 26) 14

3.1.3 Legitimitetsteorin Ljungdahl (1999) skriver att legitimitetsteorin kan ses som ett komplement till intressentteorin då den grundar sig i att legitimera företaget och dess verksamhet gentemot intressenterna. Vidare skriver han om hur legitimitet står för en likformighet mellan företagets värderingar och samhället. Intressenter påverkar i högsta grad företagets redovisning utifrån deras värderingar, värderingar som grundar sig i samhället de befinner sig i. Man kan därför påstå att samhället, som klassas som en sekundär intressent, har direkt påverkan på de primära intressenterna vilket leder till påverkan på företaget och dess redovisning. (Ljungdahl 1999) 3.1.4 Institutionella teorin Som ett komplement till intressentteorin och legitimitetsteorin finns den så kallade institutionella teorin som avser att visa företagsledningens förståelse för sociala påtryckningar angående den frivilliga rapporteringen. Den institutionella teorin ser till förhållandet mellan ett företags redovisning och behovet av att svara upp på de påtryckningar som följer med samhällets värderingar. Vikten av att ha en rapportering att visa upp kan vara avgörande för företagets legitimitet om påtryckningarna kommer från deras huvudsakliga intressenter. Dessa påtryckningar kallar man för tvingande och är helt avgörande för företaget att göra ändringar i deras institutionella praxis. (Deegan & Unerman 26) Deegan och Unerman (26) skriver också om imiterande och normativa påtryckningar. Imiterande påtryckningar förklaras som att ett företag efterföljer andra ledande företags institutionella metoder för att vinna konkurrensfördelar. Påtryckningar som påverkar organisationen från grupper i samhället kallas normativa. (Deegan & Unerman 26) 3.2 Finansiella rapporter Syftet med de finansiella rapporterna är att återge företagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöde. Detta är information som är av intresse för företagets intressenter då den fungerar som underlag till en rad olika ekonomiska beslut. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 27) En fullständig finansiell rapport utgörs av: en balansräkning en resultaträkning en redogörelse för förändringar i eget kapital en kassaflödesanalys noter (Internationell redovisningsstandard i Sverige 27, IAS 1 p.7) De finansiella rapporterna ska tillgodose kreditgivarnas, aktieägarnas och övriga intressenters behov av ekonomisk information. Årsredovisningen har även en stor 15

betydelse som bakgrundsbeskrivning då man ska tolka och värdera aktuella affärshändelser. (Gröjer 22) Det är viktigt att de finansiella rapporterna är användbara för användarna och att rapporterna har kvalitativa egenskaper. Fyra betydande kvalitativa egenskaper är begriplighet, relevans, tillförlitlighet och jämförbarhet. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 27). Företagen måste följa användarnas behov och ständigt förbättra kvaliteten på den finansiella informationen. Trots att den finansiella informationen bygger på historisk information är det viktigt att den är framtidsorienterad eftersom potentiella investerare ska ha möjlighet att bedöma företagets framtid och vilka förhoppningar till avkastning på satsat kapital som finns. Ett optimalt beslutsunderlag är finansiella rapporter baserade på verkliga värden. Dessa värden kan dock endast uppskattas och kan därför vara osäkra som beslutsunderlag. Trots detta är det många inom redovisningsbranschen som väljer att använda det verkliga värdet som beslutsunderlag. (Kam 199) Företag över hela världen upprättar finansiella rapporter för sina externa användare. Skillnader i ländernas rapporter uppkommer på grund av olika sociala och ekonomiska faktorer och för att motverka detta har ett antal definitioner av de finansiella rapporternas huvudgrupper skapats. Det har även utvecklats olika kriterier för rapporternas användande och vissa värderingsgrunder föredras framför andra. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 27) 3.3 Redovisningsprinciper Inom redovisningssammanhang använder man sig av olika resultat- och kapitalbegrepp beroende på vilka gruppers perspektiv som resultatet och kapitalet definieras. Med andra ord är redovisningen anpassad efter vilken grupp eller vilka grupper som delar på resultatet och som tillskjuts kapitalet, man tar ställningen vilken som är subjektet för redovisningen. (Smith 26) En mycket omdiskuterad fråga i dag inom redovisningen är om värdering ska ske till anskaffningsvärde eller till verkligt värde. Den traditionella redovisningen bygger på att tillgångarna värderas till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet är ett historiskt mått och översätts på engelska till historical cost. (Arstberg 25) Det finns ett antal olika principer som ligger till grund för dagens externredovisning och nedan diskuterar vi de principer som är av intresse för vår studie. 3.3.1 Försiktighetsprincipen När bedömningar måste göras under osäkerhet krävs försiktighet för att undvika överskattade tillgångar och underskattade skulder. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 27) Denna försiktighet kan företagen göra gällande genom att tillämpa försiktighetsprincipen, årsredovisningslagen 2 kap 4. Principen innebär att man hellre kostnadsför än aktiverar en utgift vilket leder till att man undviker överbeskattning. (Artsberg 23) Detta betyder att företaget i valet av två värden väljer det lägsta värdet när det gäller tillgångar och det högsta värdet när det gäller skulder. De företag som strikt 16

tillämpar försiktighetsprincipen får i många fall ett resultat som är lägre än det verkliga resultatet, med andra ord skjuter företaget upp en del av resultatet på framtiden. Motivet till principen bör sannolikt vara att ett överskattat resultat påverkar företaget mer negativt än ett underskattat. (Gröjer 22) Åsikterna gällande principen har varit många och vissa tycker att försiktighetsprincipen förvränger redovisningen medan andra anser att den utjämnar konjunkturen. (Artsberg 23) 3.3.2 Realisationsprincipen Realisationsprincipen är viktig då man ska ta ställning till när en intäkt ska tas upp i redovisningen. Principen kan följa ett formsynsätt eller ett substanssynssätt vilket är beroende av om man har en legalistisk eller en ekonomisk utgångspunkt. (Artsberg 23) Vid ett formsynsätt måste en transaktion ha ägt rum till skillnad från substanssynsättet där det räcker med att en generell värdeökning på markanden har inträffat. ÅRL ger oss ingen vägledning hur vi ska tolka realisationsprincipen, men ses principen ur ett traditionellt perspektiv talar man om realisation enligt ett formsynsätt. I dagens redovisning har allt fler poster ett substanssynsätt. (Artsberg 23) Realisationsprincipen har en central betydelse för redovisning och man kan se principen utifrån de kvalitativa egenskaperna validitet och verifierbarhet. Validitet tolkas i detta fall som att resultatet ska avspegla värdeskapande i företaget. Om man endast ser till kravet på validitet vid upprättande av redovisning skulle resultatet redovisas under hela produktions och försäljningsprocessen. Ser man istället endast till kravet på verifierbarhet redovisas inte något resultat förrän betalning har gjorts av kunden. Den vanligaste metoden är att se försäljningstillfället som den tidpunkt då man får en bra avvägning mellan validitet och verifierbarhet. Värdering till verkligt värde är dock något som frångår detta eftersom tillgångar redovisas som värdeförändring i resultaträkningen innan de har sålts, med andra ord frångår man realisationsprincipen. (Smith 26) 3.3.3 Kongruensprincipen Kongruensprincipen innebär att varje ny händelse som påverkar nettotillgångarna ska redovisas i resultaträkningen, bortsett från utdelning och nyemission. Principen innebär att resultat och kapitalmått ska höra samman för att bidra till förståelsen av redovisningen. Resultaträkningen har blivit en viktig informationskälla för företagets intressenter och deras inblick i företaget ökar om händelserna redovisas i resultaträkningen. (Artsberg 25) I normala fall tillämpas kongruensprincipen inom redovisningen men det finns vissa avvikelser. De avvikelser som förekommer bottnar i att man inte accepterar att orealiserade värdeförändringar ska visas i resultaträkningen vid värdering till verkligt värde. (Smith 26) Företag som värderar sina fastigheter till verkligt värde enligt IAS 4 tillämpar kongruensprincipen då både realiserade- och orealiserade värdeförändringar tas upp i resultaträkningen. 17

3.4 Marknadsvärde För att förstå begreppet verkligt värde behövs en förståelse för vad marknadsvärde är. Marknadsvärde är ett begrepp som används flitigt världen över och därför finns ett stort behov av en gemensam definition som ska vara allmänt vedertagen vart man än befinner sig. (Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt fastighetsnomenklatur 25) EVS, European Valuation Standard, har upprättat en nu gällande definition av marknadsvärde som lyder: Market value is the estimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and willing seller in an arm s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably and without compulsion. ( Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt fastighetsnomenklatur 25 s.35) Denna definition överensstämmer med definitionen av verkligt värde upprättad av IASB som vi kommer att belysa senare i uppsatsen. (Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt fastighetsnomenklatur 25) Marknadsvärde och verkligt värde har alltså samma innebörd vilket är viktigt att förstå när man pratar om att värdera fastigheter till verkligt värde. I Sverige har vi en nu gällande definition av marknadsvärde som vi använder oss av: Marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång. ( Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt fastighetsnomenklatur 25 s. 351) Marknadsvärde är det värde som marknaden själv sätter på en viss produkt och marknaden utgörs av ett stort antal köpare och säljare. Kam (199) skriver också om hur man på ett kritiskt sätt bör se på om marknaden verkligen sätter rätt priser, då han anser att inga marknader är perfekta. (Kam 199) 3.4.1 Effektiv marknad Kam (199) skriver om att effektiva marknader är marknader där priser snabbt och exakt reflekterar på information, detta är den effektiva marknadshypotesen, (EMF). Marknadens effektivitet är uppdelad i svag, halvstark och stark effektivitet. Med svag marknadseffektivitet menas att priser endast reflekterar historia, det som redan har hänt. Den halvstarka ser likt den svaga till historia men även till all publik tillgänglig information. En stark marknadseffektivitet associeras med både privat och publik information, med andra ord all den information som finns på marknaden. Det innebär att om perfekta marknadsförhållanden skulle föreligga skulle priset reagera vid samma tidpunkt som information görs åtkomlig. (Kam 199) 18

Ovanstående diskussion om effektiva marknader grundar sig i informationsbehov och hur informationen används för att konkurrera. Konkurrensen finns mellan investerare och det gäller för dessa att skapa sig ett bättre utgångsläge i jämförelse med andra investerare. Kam (199) skriver om hur investerare på en ineffektiv marknad, i motsats till effektiv marknad, inte får rätt information eller har möjlighet att tolka den information som når ut på rätt sätt. 3.4.2 Objektivitet Att värdera en fastighet kan vara svårt då man som individ har olika intresse i ett objekt och är villiga att betala olika mycket för att tillhandahålla det. Prisläget är helt beroende på vilken nytta fastigheten genererar för personen ifråga. Det är viktigt att kunna göra en objektiv bedömning när man värderar en fastighet. Det finns ett stort behov av någon form av mall att gå efter när man tolkar värdet på en tillgång för att minimera stridigheter. (Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt fastighetsnomenklatur 25) Sedan 25 är det beslutat att fastigheter ska värderas till verkligt värde. Verkligt värde är för de flesta förknippat med marknadsvärde eller med ett objektivt pris på en transparent marknad. (Buisman 27) I tidskriften Balans skriver Buisman (27) om att verkligheten inte riktigt ser ut så eftersom verkligt värde grundas i bedömningar gjorda av antingen experter inom området eller företagsledningen som använder information som naturligt är subjektiva. Som komplement till detta finns det redovisningsstandards för att minimera subjektiviteten men Buisman (27) menar att den informationen inte är tillräcklig för att på ett korrekt sätt värdera till verkligt värde. 3.5 IASB International Accounting Standards Boards (tidigare IASC) är en internationell privat organisation som bildades år 1973 genom en överenskommelse mellan revisororganisationerna i ett tiotal länder.(artsberg 23) IASB arbetar för att företagens finansiella rapporter ska vara jämförbara oavsett i vilket land företaget driver sin verksamhet. Organisationen arbetar bland annat med att formulera standards, IAS/IFRS, som företagen ska tillämpa på sin externa redovisning. IASB arbetar även för att förbättra och harmonisera lagstiftning som rör finansiella rapporter. (Jönsson & Lundmark 1999) IAS- och IFRS-regler beskrivs i ett svenskt regelmässigt sammanhang som rekommendationer. Man bör dock undvika benämningen rekommendationer då reglerna är avsedda att fungera utan stöd av legala föreskrifter. Reglerna är frivilliga men beslutar man att tillämpa dem har de en lika sträng funktion som övrig lagstiftning. (Jönsson & Lundmark 1999) Alla börsnoterade bolag på koncernnivå måste följa ovanstående rekommendationer. 19

3.6 IAS 4 Från och med år 25 måste alla noterade företag inom EU upprätta sin koncernredovisning i enlighet med IAS/IFRS. För noterade fastighetsbolag innebär detta att de måste redovisa sina förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 4. (Nordlund & Persson 23) Förvaltningsfastigheter är fastigheter som ägs i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring. Syftet med standarden IAS 4 är att ange hur förvaltningsfastigheter ska behandlas i redovisningen. Standarden tillämpas vid redovisning och värdering av förvaltningsfastigheter samt vid upplysningar om förvaltningsfastigheter. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 27) Vid anskaffningstidpunkten tas förvaltningsfastigheten upp till anskaffningsvärdet enligt p 2 i IAS 4. Värderingen efter anskaffningstidpunkten ska ske till verkligt värde eller till anskaffningsvärdet, företaget väljer själva vilken redovisningsprincip de vill använda sig av. Oavsett vilken princip företaget väljer att använda sig av kräver denna standard att alla företag på koncernnivå ska fastställa det verkliga värdet på förvaltningsfastigheterna, antingen i värderingssyfte eller i upplysningssyfte. Att ange värdet i upplysningssyfte blir aktuellt då företaget väljer att värdera fastigheten till anskaffningsvärde. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 27) 3.6.1 Verkligt värde Ett företag som väljer att värdera sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde ska efter anskaffningstidpunkten värdera samtliga fastigheter till deras verkliga värde. I IAS 4 punkt 5 sidan 619, definieras verkligt värde enligt följande: Verkligt värde är det belopp till vilket en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet fastställs genom att se till det mest sannolika pris som kan erhållas på balansdagen. Detta värde fastställs utan avdrag för eventuella försäljningskostnader och det verkliga värdet på en förvaltningsfastighet motsvarar vanligen marknadsvärdet. I vissa fall saknas aktuella priser för likartade fastigheter med samma läge vilket medför att man får basera det verkliga värdet på priser från andra marknader bestående av fastigheter av annat slag. Saknas även statistik av detta slag kan det verkliga värdet baseras på nuvärdet av uppskattade framtida betalningsströmmar diskonterade med en kalkylränta som återspeglar marknadens osäkerhet på framtida händelser. (Gustafsson & Nordlund 21) Att värdera till verkligt värde anser IASB är den metod som utifrån ett teoretisk perspektiv är mest korrekta. Metoden ger kapitalägare och analytiker den bästa informationen om bolagets ställning. (Precht 27) Ett av IASB:s övergripande mål är att finansiella rapporter ska ge information som är av nytta för en bred användarkrets. Stort 2

fokus läggs dock på att investerares informationsbehov då de måste ha möjlighet att bedöma företagets resultat och ställning. Långivarna däremot är mer intresserade av om resultaten är goda nog så att de kan få betalt för fordringar och ränta. Med andra ord är investerare intresserade av den faktiska nivån medan långivare är intresserade av att nivån är hög nog. IASB:s val av värdering främjar på grund av detta investerarnas informationsbehov och det är något som ska beaktas vid prövning av olika värderingsgrunder. (Nilsson & Tinggaard 27) Att bedöma verkliga värden för fastigheter kan i Sverige vara ett problem eftersom många delmarknader inte är tillräckligt likvida för att marknadspriser ska kunna utläsas. På grund av detta bedöms det verkliga värdet genom att se till både statistik och marknadssimuleringsmetoder. Det sistnämnda innebär att man efterliknar en försäljning genom att se till marknadens prisbildningsprocess genom exempelvis kassaflödesmetoden. (Gustafsson & Nordlund 21) Värderingen av förvaltningsfastigheter utförs av externa eller interna värderare och detta är information som företaget måste upplysa om i årsredovisningen. Extern värdering baseras på värderingar av oberoende värderingsmän med erkända och relevanta kvalifikationer och med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med det läge som är aktuellt (Internationell redovisningsstandard i Sverige 27) Verkligt-värde-metoden innebär att alla förvaltningsfastigheter ska redovisas konsekvent till verkligt värde. Alla vinster och förluster som uppkommer vid förändring av en förvaltningsfastighet ska redovisas i resultaträkningen för den period då vinsten eller förlusten uppkom. Om till exempel en fastighets verkliga värde ökar under året påverkar ökningen resultatet före skatt med samma belopp. Ökningen redovisas som en orealiserad värdeförändring eftersom fastigheten inte har sålts. Här kan vi se att verkligtvärde-metoden frångår realisationsprincipen eftersom både orealiserade och realiserade värdeförändringar tas upp. (Smith 26) 3.6.2 Fair value model Om ett företag väljer att värdera sina fastigheter till verkligt värde i enlighet med IAS 4 ska de tillämpa fair value model. Detta innebär att värderingen ska ske kontinuerligt till verkligt värde fram till dess att tillgången avyttras. Då företaget har valt att tillämpa denna värderingsmodell ska den tillämpas konsekvent på hela fastighetsbeståndet. (Nordlund & Persson 23) 3.6.3 Orealiserade och realiserade värdeförändringar När det verkliga värdet förändras så uppkommer vinster eller förluster som redovisas i resultaträkningen den period som de uppstår. (Internationell redovisningsstandard i Sverige 27) De värdeförändringar som uppstår på grund av ett förändrat verkligt värde benämns orealiserade och realiserade värdeförändringar. 21

Orealiserade värdeförändringar uppstår när en fastighet som ännu inte har sålts skrivs upp på grund av värdeökning eller ned om en värdeminskning uppstått. Realiserade värdeförändringar utgörs av skillnaden mellan försäljningsvärdet och värderat värde. När en fastighet värderas till ett högre värde görs en uppskrivning av fastighetens värde vilket medför att företagets resultat ökar trots att ingen försäljning har skett. Realiserade värdeförändringar visar att det har skett en försäljning med ett försäljningsvärde som överstiger eller understiger bokfört värde. 3.7 Nuvärdesmetoden Nuvärdesmetoden är en benämning som sammanfattar de värderingsmetoder vilka diskonterar framtida nyttor för företaget till nutid. Nuvärdesmetoden delas in i Cashflowmetoden och Intäkts/Kostnadsmetoden. (Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt fastighetsnomenklatur 25) Cash-flowmetoden även kallad kassaflödesmetoden tar hänsyn till löpande in och utbetalningar över en kalkylperiod. För varje enskilt år i kalkylperioden ska in och utbetalningar prognostiseras, varje års netto diskonteras till värdetidpunkten. Intäkts och kostnadsmetoden förenklar beräkningen genom att endast titta på driftnettot år 1 med hjälp av två olika modeller; diskonteringsmodell och räntabilitetsmodell. Diskonteringsmodellen och cash-flowmetoden är liknande i sin uppbyggnad. Den största skillnaden mellan dem är att cash-flowmetoden har löpande uppskattade in- och utbetalningar medan diskonteringsmodellen har samma storlek på driftnettot varje år under kalkylperioden. (Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt fastighetsnomenklatur 25) Cash-flowmetoden och räntabilitetsmodellen är de modeller som är vanligast bland värderare. Cash-flowmetoden är en mer kvalificerad metod medan räntabilitetsmetoden är ett enklare och snabbare tillvägagångssätt. Det kan dock vara lätt att göra felbedömningar med räntabilitetsmetoden då driftnettot diskonteras för evig tid och den har en hög schabloniseringsgrad. (Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt fastighetsnomenklatur 25) Metoderna ovan kan användas vid både värdering av marknadsvärde och avkastning. Används metoden för att uppskatta marknadsvärdet måste hänsyn tas till marknadens uppfattningar och krav. Detta medför att marknadens tankesätt efterliknas vilket i sin tur resulterar i en marknadssimulering. (Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt fastighetsnomenklatur 25) 22

Vid användning av ovanstående värderingsmetoder räknar man på framtida nyttor från fastigheten som diskonteras till nuvärde. Siffrorna är endast uppskattade och är därför inte till hundra procent säkra. På grund av detta får man räkna med ett osäkerhetsintervall på +/- 5-1 procent. (Castellum 27) 23

4 Empiri Detta kapitel visar det resultat vi kommit fram till i vår empiriska undersökning. Varje företag presenteras kort och följs sedan upp av ett diagram som visar företagets realiserade värdeförändringar i genomsnitt. Empirin avslutas med tre årliga diagram som ger en överskådlig bild över de redovisade realiserade värdeförändringarna. 4.1 Företagspresentation och realiserade värdeförändringar För att ge en övergripande bild av företagen och dess realiserade värdeförändringar har vi gjort en kort företagspresentation och ett diagram för varje företag som visar företagets värdeförändringar år för år. Hur vi har kommit fram till de årliga värdeförändringarna visas i våra bilagor och de siffror som visas i bilagorna är angivna i miljoner kronor. I bilagorna kan man utläsa om nollresultatet som visas i diagrammet beror på noll i realiserad värdeförändring eller att inga avyttringar har skett under året. 4.1.1 AB Sagax Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. (AB Sagax.(27) s. 2) AB Sagax bildades 24 och dess aktier noterades på OMX Nordiska börs Stockholm 27. AB Sagax har fastighetsbestånd i Stockholm, Svealand, Östra Götaland, Västra Götaland och Utland. I december 27 utgjordes AB Sagax fastighetsbestånd av 98 fastigheter till en uthyrbar yta på 744 kvadratmeter. Av de uthyrda lokalerna består 83 procent av lager- och industrilokaler och 17 procent av kontorslokaler. 24

AB Sagax realiserade värdeförändringar åren 25-27 Procentenhet 12 1 8 6 4 2 1,42 3,16 År 25 År 26 År 27 År 4.1.2 Balder Balder skapar värden genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö (Balder. (27) s.6) Fastighets Balder AB bildades 25 ur det börsnoterade Enlight AB som träffade en överenskommelse med ägarna till ett nystartat fastighetsbolag. Samtliga aktier i bolaget förvärvades och Enlight AB blev ägare till 32 fastigheter med ett värde på 5 miljarder kronor. Därefter bytte Enlight AB namn till Fastighets AB Balder. De äger fastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö. Kommersiella fastigheter är Balders huvudsakliga marknad. Fastighetsbeståndet hade i december 27 ett marknadsvärde som uppgick till 6,8 miljarder kronor och omfattade 121 fastigheter med en yta på ca 551 kvm. Balders realiserade värdeförändringar åren 25-27 Procentenhet 5 4 3 2 1 4,32 År 25 År 26 År 27 År 25