HEIMSTADEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI DECEMBER 2016

HEIMSTADEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI DECEMBER 2016

2 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016

Perioden i korthet januari december 2016 Periodens hyresintäkter ökade till 1057 mkr (719) Uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 99,5 procent (99,6) Driftnettot ökade totalt till 530 mkr (347) Finansnettot uppgick till -193 mkr (-146) Förvaltningsresultatet uppgick till 368 mkr (391) Värdeförändring i fastigheter uppgick till 2 316 mkr (1122) Värdeförändring i derivat uppgick till 36 mkr (28) Periodens resultat uppgick till 2 215 mkr (1 718) Jämförelser inom parantes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges. Belopp i mkr 2016 3 mån okt-dec 2015 3 mån okt-dec 2016 12 mån jan-dec 2015 12 mån jan-dec Hyresintäkter 400 164 1 057 719 Fastighetskostnader -223-100 -528-372 Driftsnetto 178 65 530 347 Resultat från andel i intresseföretag -1 161 67 211 Övrigt -14 1-36 -21 Finansnetto -97-28 -193-146 Förvaltningsresultat 66 198 368 391 Värdeförändringar 634 332 2 352 1 150 Skatt -71-2 -505 176 Periodens resultat 629 528 2 215 1 718 Övrigt totalresultat -30-6 15 0 Totalresultat 599 522 2 230 1 718 Överskottsgrad, % 44,4 39,3 50,1 48,2 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,5 99,6 99,5 99,6 Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 2,2 6,2 3,2 3,3 Belåningsgrad (LTV), % 50 54 50 54 Framsidesbild: Jagten 1, Malmö Bakgrundsbild: Kapellhorvan 10, Norrköping Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016 3

Heimstaden fortsätter tillväxten i Sverige och Köpenhamn Kompletterat vårt bestånd i Norrköping med knappt 200 lägenheter, genom förvärv av kvarteret Enen med dess paradfastigheter samt fastigheten Röken 24. Kvarteret Enen innehåller även en byggrätt, vilket lämpar sig väl till bostadsrättsproduktion. Genomfört ett mindre kompletteringsförvärv i Ljungby om 30 lägenheter. Avtalat om förvärv av fem fastigheter, 109 lägenheter, i centrala Köpenhamn, varav en fastighet tillträddes den 2 januari och resterande fastigheter tillträds den 1 april, om inte hyresgästerna utnyttjar lagstadgad förköpsrätt. Avtalat om förvärv av nyproduktion på Bryggens Bastion, Islands Brygge i Köpenhamn. Nyproduktionen avser 3 fastigheter, två blockfastigheter samt ett 86m högt torn, totalt 265 ägarlägenheter samt 2 500 kvm lokalyta. Investeringen uppgår till 1 200 mdkk med inflyttning 2018-2021. Det fjärde kvartalet 2016 och inledningen av 2017 har präglats av fortsatt tillväxt, där både nya förvärv avtalats och tillträde skett. Vårt fokus har främst varit att finna bra kompletteringar på de orter vi, redan idag, har ett centralt fastighetsbestånd samt finna nya fastighetsportföljer på nya orter tillräckligt stora för etablering av egen personal och lokalt kontor ifrån dag ett. Detta fokus borgar för effektiv drift och därmed reducerade driftskostnader och ökat driftnetto, samt en god kvalité och service till våra hyresgäster. Under Q4 och inledningen av 2017 har vi i korthet: Tillträtt vårt förvärv av 1 038 lägenheter i Växjö, vilket förvärvades från det allmännyttiga bolaget Växjöbostäder. Avtalat om förvärv av Brogripens centrala bostadsbestånd i Ystad om 449 lägenheter. Tillträde sker den 31 mars. Vi har därmed utökat vår fastighetsportfölj i Ystad med knappt 1000 lägenheter under det senaste halvåret, och vi har idag den mest attraktiva och eftertraktade bostadsportföljen i Wallanders hemstad. I början av februari avtalat om förvärv av 875 lägenheter i Falköping, vilket är vår första etablering i Västra Götaland. Förvärvet med dess volym, och ett förvärvspris om ca 8 600 kr/kvm, ger oss en förvaltningsportfölj med stabilt och tryggt kassaflöde samt en bra framtida värdepotential. FRAMTIDA VÄRDETILLVÄXT GENOM LÄGENHETSLYFT Vi har i vår tillväxt i Sverige fokuserat på att förvärva fastigheter i centrala lägen i tillväxtregioner, där fastigheterna varit i gott tekniskt skick och väl underhållna och där lägenheterna i stort ännu inte genomgått en uppgradering till nyproduktionsstandard. Detta skapar en stor potential för extra hyrestillväxt och därmed värdetillväxt, då allt fler hyresgäster, både befintliga och presumtiva, önskar högre standard i lägenheten och är villiga att betala för detta. NYPRODUKTION Vårt projektutvecklingsbolag, Heimstaden Projektutveckling, har nu fått upp ångan. Bolaget genomför just nu nyproduktion i Ljungby och kommer under året att starta produktion i Skellefteå, Luleå, Norrköping, Växjö och Örebro, där både hyresrätter och bostadsrätter/ägarlägenheter produceras. 4 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016

SAMARBETE I Yllefabriken i Norrköping har visslan blåst för produktionsstart. Bygglov är beviljat och ägaren Gamlebro, delägt av oss, Ståhl Fastigheter och det allmännyttiga Hyresbostäder, utför nu del 1, ombyggnad av befintlig byggnad i Industrilandskapet. 55 hyreslägenheter och 55 bostadsrätter samt en del lokaler kommer att uppföras i en unik fabriks stil. Redan idag har 2 700 personer anmält sitt intresse för inflyttning. Samarbetet med MKB Fastighets AB, Balder och Victoria Park, där vi med dessa parter bildat ett gemensamt bolags som förvärvar 1 660 lägenheter i Malmö av MKB och dels står för byggandet av Culture Cashbah, löper på. Vårt gemensamma bolag, Rosengård Fastighets AB, kommer att tillträda 1 maj. Heimstaden Bostad, som delägs med Alecta, Ericssons och Sandviks pensionsstiftelser fortsätter sitt goda samarbete och sin tillväxt. Tack för ett gott och givande samarbete! OBLIGATION Vi utökade i oktober volymen på den existerande obligationen med 250 msek till 1 250 msek. Emissionen gjordes för att tillgodose vårt behov av kapital för tillväxt och samtidigt tillgodose den ökade efterfrågan på vår obligation som fanns i marknaden. Emissionen stängdes på ett par timmar och boken övertecknades kraftigt. RESULTAT 2016, HISTORIA OCH FRAMTID I denna kvartalsrapport kan ni ta del av vårt goda resultat för år 2016. Resultatet skapar en stabil grund för framtiden, ger oss ett kvitto på vår verksamhet, men tillhör dock redan historien. En god framtid skapas genom de långsiktiga strategier och mål vi verkar efter, där fokus sker på kärnverksamheten; att leverera en efterfrågad produkt till våra hyresgäster med god kvalitet, personlig service och omtanke. Denna väg kommer vi träget och målmedvetet att vandra oavsett de gupp som kan uppkomma på vägen. Patrik Hall, VD Heimstaden Vårsådden 5, Norrköping Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016 5

Heimstaden Koncernens fastighetsbestånd är indelat i olika geografiska förvaltningsregioner. Som följd av koncernens kraftiga tillväxt, både organisationsmässigt och i antal fastigheter är regionerna i det fjärde kvartalet omstrukturerade. Region Öresund har bytt namn till Skåne och Region Mälardalen har bytt namn till Mitt. Uppsala har bytt region ifrån Norr till Mitt. Då Danmark kraftigt växt under året och blivit en allt större ort i beståndet har det bildat en egen region. Tidigare ingick Danmark i regionen Skåne (fd Öresund). Danmark Kirsebærparken, Köpenhamn Den danska ekonomin fortsätter att utvecklas starkt. Sysselsättningen har ökat med cirka 1,5 procent i snitt under de senaste två åren och i slutet av 2016 låg arbetslösheten på låga 4,2 procent. I delar av Köpenhamn har bostadspriserna ökat med upp till 70 procent sedan 2012. I övriga landet finns många orter där priserna stått stilla under samma period. I Danmark finns det 2,8 miljoner privatägda bostäder, endast 63 000 av dessa ligger i Köpenhamn vilket därför bara motsvarar cirka 2 procent av marknaden. Huvudorsaken till den kraftiga prisökningen är urbaniseringen. Liksom större delar av västvärlden genomgår Danmark en stark urbaniseringstrend där de absolut minsta städerna avfolkas. Prognosen för befolkningstillväxten i Köpenhamn är en ökning med 100 000 invånare under de närmsta tio åren. Skåne Folke 3, Malmö I svenskdanska Öresundsregionen bor ca 3,8 miljoner människor. Befolkningsmängden växer kraftigt och prognoserna pekar på en ökning med ca 390 000 personer fram till år 2030, motsvarande mer än ett nytt Malmö. Regionen är en av Europas ledande universitetsregioner och näringslivet kan uppvisa spetskompetens inom bl.a. medicin, biokemi, bioteknik och it. Medicon Valley utvecklas på båda sidor Öresund och de två världsledande forsknings anläggningarna ESS och MAX IV i Lund väntas skapa tillväxt inom flera samhällsområden. Infrastrukturen är väl utbyggd i hela Skåne. Över två miljoner personer når Köpenhamns flygplats inom 60 minuter med kollektivtrafik. Nyligen startade Pågatågen trafik mellan Malmö och Trelleborg, med stora tidsvinster för pendlare som följd. Regionens avstånd till Tyskland och övriga Europa krymper fr.o.m. år 2021 då Ferhmarn Bält-tunneln, med i princip samma sträckning som färjelinjen Rødbyhavn Puttgarden, öppnar för bil- och järnvägstrafik. Totalt Heimstaden januari-december 2016 2015 Marknadsvärde, mkr 26 330 11 143 Hyresintäkter, mkr 1 057 719 Driftnetto, mkr 530 347 Överskottsgrad, % 50,1 48,2 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,5 99,6 Antal fastigheter 566 257 Area, kvm 1 457 559 627 238 Danmark januari-december 2016 2015 Marknadsvärde, mkr 5 159 637 Hyresintäkter, mkr 151 22 Driftnetto, mkr 101 13 Överskottsgrad, % 66,9 61,4 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 97,4 100,0 Antal fastigheter 20 1 Area, kvm 109 629 12 072 Skåne januari-december 2016 2015 Marknadsvärde, mkr 8 632 5962 Hyresintäkter, mkr 405 348 Driftnetto, mkr 179 168 Överskottsgrad, % 44,3 48,4 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,5 99,5 Antal fastigheter 251 171 Area, kvm 444 262 312 395 Norr, 7 % Mitt, 27 % Hyresintäkter per geografisk marknad Danmark, 14 % Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt Danmark, 14 % Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt Skåne, 38 % Syd, 13 % Skåne, 38 % Area per fastighetskategori Area per fastighetskategori Area per fastighetskategori Lokaler, 12 % Lokaler, 1 % Lokaler, 11 % Bostäder, 88 % Bostäder, 99 % Bostäder, 89 % 6 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016

Björnen 5, Ronneby Ladan 9, Strängnäs Anderstorpsgården 4, Skellefteå Syd I Småland och Blekinge bor ca 900 000 personer, eller nära tio procent av Sveriges befolkning. Läget är strategiskt med god närhet till såväl Öresundsregionen som Göteborg och Mälar dalen. Flera högre lärosäten i regionen skapar förutsättningar för näringslivet att nyrekrytera. Linnéuniversitetet har 31 000 studenter i Växjö och Kalmar. Högskolan i Jönköping har ca 10 000 studenter. Högskolecentrum Ljungby utvecklar utbildningar i samverkan med det regionala näringslivet. Blekinge Tekniska Högskola i Karlskrona och Karlshamn har drygt 7 000 studenter och en inriktning mot hållbar utveckling och tillämpad IT. Karlshamns hamn är en av Sveriges tio viktigaste hamnar och Ronneby flygplats trafikerar både Bromma och Arlanda. Vetlanda präglas av småländsk företagsamhet och placerar sig ofta högt när landets näringslivsorganisationer rankar företagsklimatet i Sveriges kommuner. Framtida höghastighetståg mellan Stockholm, Värnamo och Malmö ger fortsatt goda förutsättningar för utvecklingen av södra Sverige. Mitt Mälardalen är en tillväxtmotor som står för hälften av Sveriges BNP. Med väl utbyggda kommunikationer och regional kollektivtrafik som exempelvis Svealandsbanan och Mälarbanan är det många orter i regionen som tar del av tillväxten. Uppsala är Sveriges fjärde största kommun med ca 210 000 invånvare. 40 000 studenter sätter sin prägel på stadslivet och tillsammans med en bred skara arbetsgivare finns goda möjligheter för människor att utvecklas. Uppsala är dessutom Sveriges näst största järnvägsort räknat på antalet passagerare. I Östergötland finns Sveriges nionde största kommun i Norrköping med ca 138 000 invånare. Norrköping fortsätter att växa och har de senaste 25 åren genomgått en förvandling från utpräglad industristad till att kännetecknas av såväl kunskapsdrivet företagande som handel, logistik och basindustri. Centralt i staden finns Linköpings universitet representerat med 5 100 studenter på Campus Norrköping. Ännu bättre förutsättningar för Norrköping skapas med den planerade Ostlänken, som med höghastighetståg till Stockholm utvecklar persontrafiken ytterligare. Norr I Norrland visar samtliga fem län just nu upp en konjunktur som är starkare än normalt. Denna tidigare så råvaruberoende region har etablerat ett mer differentierat näringsliv som klarar konjunkturcyklerna bättre. I Gävle kommun noterar man den största befolkningsökningen sedan 1970-talet.Hög skolan i Gävle har 15 000 studenter och inom kommungränserna finns ca 7 000 företag. Gävle har landets tredje största containerhamn och staden fungerar som ett logistiknav för samordning av olika transportslag. Luleå är ett metallurgiskt centrum med stor stålindustri och omfattande forskning och i Luleå tekniska universitet med sina 16 000 studenter finns en stor drivkraft i regionen. Syd januari-december 2016 2015 Marknadsvärde, mkr 4 496 924 Hyresintäkter, mkr 142 23 Driftnetto, mkr 69 12 Överskottsgrad, % 48,9 52,4 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,7 99,5 Antal fastigheter 158 24 Area, kvm 337 874 63 320 Mitt januari-december 2016 2015 Marknadsvärde, mkr 6 036 3 325 Hyresintäkter, mkr 289 314 Driftnetto, mkr 155 147 Överskottsgrad, % 53,5 46,8 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,7 99,7 Antal fastigheter 112 48 Area, kvm 373 157 192 605 Norr januari-december 2016 2015 Marknadsvärde, mkr 2 007 295 Hyresintäkter, mkr 71 13 Driftnetto, mkr 26 6 Överskottsgrad, % 36,6 49,6 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,8 100 Antal fastigheter 25 13 Area, kvm 192 637 46 846 Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt Syd, 13 % Mitt, 27 % Norr, 7 % Area per fastighetskategori Area per fastighetskategori Area per fastighetskategori Lokaler, 20 % Lokaler, 11 % Lokaler, 10 % Bostäder, 80 % Bostäder, 89% Bostäder, 90 % Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016 7

Givande samarbeten Som del i Heimstadens strategi ligger det att samverka med andra intressenter. Detta för att tillgodose nya affärer och möjligheter genom att bidra med erfarenhet, kunskap och kapital. HEIMSTADEN BOSTAD Den 31 augusti 2016 genomförde Heimstaden och Heimstaden Bostad (f.d. Nordhalla) en sammanslagning av sina svenska fastighetsbestånd. I samband med transaktionen genomfördes en nyemission varpå Heimstaden ökade sitt ägande ifrån 40 % till 65 %. Älgen 15, Vetlanda I och med ökningen av ägarandelen omklassificerades Heimstaden Bostad ifrån intressebolag till dotterbolag och konsolideras därmed in i koncernen. Ägandet av Heimstaden Bostad delas med Alecta (23%), Ericssons pensionsstiftelse (9%) samt Sandviks pensionsstiftelse (3%). Delägarna finansierar även bolaget genom efterställda aktieägarlån YLLEFABRIKEN Genom intressebolaget Gamlebro AB kommer det i Yllefabriken planeras för ett nytt sätt att leva och bo, mitt i de vackraste delarna av Norrköping. Här uppförs både bostadsrätter och hyresrätter där den invändiga rymden, det historiska arvet och den urbana miljön förenas till ett boende med unika möjligheter. Yllefabriken, Norrköping CULTURE CASBAH Projektet Culture Casbah kommer att förverkligas genom bildandet av fastighetsbolaget Rosengård Fastighets AB där Heimstaden, Balder, Victoria Park och MKB gemensamt delar på ägandet. Det nya bolaget kommer initialt att förvärva 1660 lägenheter och därefter påbörja detaljplanearbete för ca 200 nya bostäder och 30 kommersiella lokaler. Culture Casbah, Malmö 8 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016

Förvaltning och transaktion Heimstadens bestånd förvaltas i fem olika regioner och är geografiskt diversifierat från Luleå i norr till Trelleborg i söder. Totalt uppgår Heimstadens fastighetsportfölj till totalt 26 330 mkr i fastighetsvärde exklusive avtalade förvärv. Den 8 december 2016 avtalade Heimstaden om att förvärva en fastighet i Ljungby om 30 lägenheter. Fastigheten tillträddes den 31 december 2016. Den 9 december 2016 avtalade Heimstaden om att förvärva tre fastigheter i Norrköping om total yta på 9 000 kvm fördelat på 149 lägenheter. Fastigheterna tillträddes den 1 februari 2017. Den 16 december 2016 avtalade Heimstaden om att förvärva en fastighet i Norrköping om en total yta på 2 500 kvm fördelat på 35 lägenheter. Tillträde är planerat till den 15 februari 2017. Luleå Den 19 december 2016 avtalade Heimstaden om att förvärva 13 fastigheter i Ystad fördelat på 449 lägenheter och några kommersiella lokaler om total uthyrbar yta om 38 000 kvm. Tillräde är planerat till 31 mars 2017. Skellefteå Den 19 december 2016 avtalade Heimstaden om att förvärva 5 fastigheter i Köpenhamn om 109 lägenheter. Total uthyrbar yta är 19 750 kvm. En fastighet tillträddes den 1 januari 2017 och övriga tillträds enligt plan den 1 april 2017. NORR Den 31 december 2016 avtalade Heimstaden om att avyttra fastigheten Adolf 17 i Ystad med total uthyrbar yta på 1 066 kvm. Fastigheten från träddes på avtalsdagen. Gävle Den 31 december 2016 avtalade Heimstaden om att avyttra fastigheten Skepparen 18 i Malmö med total uthyrbar yta om 1267 kvm. Fastigheten frånträddes på avtalsdagen. Den 9 februari 2017 avtalade Heimstaden om att förvärva 56 fastigheter i Falköping om 875 lägenheter. Total yta uppgår till ca 68 500 kvm. Tillträde är planerat till 3 april 2017. Den 10 februari 2017 avtalade Heimstaden om att förvärva 3 projektfastigheter i Köpenhamn om 265 lägenheter samt 2 500 kvm lokalyta. Total yta uppgår till ca 30 000 kvm och tillträds med start 2018 fram till 2021. Uppsala Strängnäs Katrineholm Norrköping Falköping Vetlanda Hyltebruk Värnamo Växjö Ljungby Ronneby Klippan Örkelljunga Karlskrona Landskrona Köpenhamn Lund Malmö Trelleborg Ystad MITT SYD SKÅNE DANMARK Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016 9

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT KONCERNEN Belopp i mkr 2016 3 mån okt dec 2015 3 mån okt dec 2016 12 mån jan dec 2015 12 mån jan dec Hyresintäkter 400 164 1 057 719 Fastighetskostnader -223-100 -528-372 Driftnetto 178 65 530 347 Central administration -18-10 -48-33 Övriga rörelseintäkter 3 20 52 66 Övriga rörelsekostnader 0-9 -39-54 Resultat från andelar i intressebolag -1 161 67 211 Resultat före finansiella poster 162 226 561 537 Finansiella intäkter -1 9 28 26 Finansiella kostnader - Räntebärande skulder -74-37 -186-172 Finansiella kostnader - Räntebärande efterställda aktieägarlån -21 0-35 0 Förvaltningsresultat 66 198 368 391 Förvaltningsresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 51 344 Innehav utan bestämmande inflytande 15 23 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 594 318 2 316 1 122 Värdeförändring räntederivat 40 14 36 28 Resultat före skatt 700 530 2 720 1 541 Aktuell skatt -21-21 -56-29 Uppskjuten skatt -50 19-449 205 Periodens resultat 629 528 2 215 1 718 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 446 1 789 Innehav utan bestämmande inflytande 183 426 Övrigt totalresultat -30-6 15 0 Totalresultat 599 522 2 230 1 718 10 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016

HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna för året uppgick till 1 057 mkr (719), en ökning med 47 procent jämfört med föregående år. Tillväxten är primärt ett resultat av genomförda fastighetstransaktioner samt att Heimstaden Bostad AB (f.d Nordhalla) för första gången från och med 1 september konsolideras in i Heimstaden. Utöver fastighetstransaktioner samt konsolidering av tidigare intressebolag har intäktshöjande investeringar i befintligt bestånd samt av slutade hyresförhandlingar också haft en positiv effekt. För bostadsbeståndet uppgick hyresintäkten i genomsnitt till 1096kr per kvm (1 099). Uthyrningsgraden för bostäder ligger kvar på en hög och stabil nivå på 99,5 procent (99,6) för perioden. FASTIGHETSKOSTNADER Totala fastighetskostnader uppgick till 528 mkr (372). Ökningen beror främst på nettoeffekten från köpta och sålda fastigheter men är också beroende av att Heimstaden AB fr.o.m. september månad 2016 blivit majoritetsägare i Heimstaden Bostad AB och därmed konsoliderar bolagets resultat- och balansräkning. DRIFTNETTO Driftnettot uppgick under perioden till 530 mkr (347), vilket motsvarar en överskottsgrad om 50,1 procent (48,2). Förbättringen är primärt en följd av ett förändrat fastighetsinnehav med större andel i Köpenhamn. En effekt av att Heimstaden AB blev majoritetsägare i Heimstaden Bostad AB från och med den 1 september är att nyckeltal som överskottsgrad endast tar hänsyn till de delar av intäkter och kostnader som löper från sepbember i detta dotterbolag. I den svenska verksamheten får det konvekvensen av en lägre redovisad överskottsgrad än vad vore fallet om ett helt år skulle konsoliderats.vanligtvis är överskottsgraden lägre i Q4 än snittet under året. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaden för central administration uppgick till 48 mkr (33) och ökningen förklaras främst av en organisation i tillväxt. ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER OCH RÖRELSEKOSTNADER Posterna avser väsentligen förvaltningsarvoden från intressebolag med tillhörande förvaltningskostnad. Den största delen, 8 månader härör från Heimstaden Bostad AB (f.d Nordhalla) vars resultaträkning från och med den 1 september konsolideras med Heimstaden, då det gick från att ha varit intressebolag till dotterbolag. Från och med 1 september 2016 kommer därför effekten av förvaltningsarvoden tillhörande Heimstaden Bostad AB inte synas inom övriga intäker och kostnader liksom att effekten från resultat från andelar i intressebolag avtar väsentligt. FASTIGHETSKOSTNADER Belopp i mkr 2016 3 mån okt-dec 2015 3 mån okt-dec 2016 12 mån jan-dec 2015 12 mån jan dec Driftkostnader -153-69 -330-224 Reparation och underhåll -47-20 -114-81 Fastighetsadministration -14-7 -60-48 Fastighetsskatt -7-3 -21-17 Tomträttsavgäld -1 0-1 -1 Avskrivningar 0 0-1 -1 Summa fastighetskostnader -223-100 -528-372 Hyresintäkter Uthyrningsgrad (Bostäder) Överskottsgrad Mkr Kr/kvm % mkr % 1200 1200 100 600 60 1000 1000 99 500 50 800 800 98 400 40 600 600 97 300 30 400 400 96 200 20 200 200 95 100 10 0 2012 2013 2014 2015 2016 0 94 2012 2013 2014 2015 2016 0 2012 2013 2014 2015 2016 0 Hyresintäkter, mkr Uthyrningsgrad, % Driftnetto, mkr Hyresintäkter, kr/kvm Fastighetskostnad, kr/kvm Överskottsgrad, % Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016 11

FINANSNETTO Finansiella intäkter under perioden var 28 mkr (26) och finansiella kostnader var -221 mkr (-172) varav -35 mkr är hänförliga till aktieägarlån. Det lägre finansnettot förklaras främst av en förändrad låneportfölj mot bakgrund av stora transaktioner i perioden där en stor effekt är beroende av hur räntekostnder för aktieägarlån i Heimstaden Bostad AB från och med september 2016 synliggörs i koncernens finansnetto. Genomsnittsräntan på balansdagen för den totala upplåningen inkl. derivat och avgifter för outnyttjade krediter har sjunkit till 1,47 procent (1,9) vilket främst är en konsek vens av lägre kreditmarginaler samt förmånligare villkor i deri vatportföljen. Ca 74 procent (77) av portföljen byter ränta inom 1 år och en momentan förändring av basräntan (Stibor, Cibor) med 1 procent, allt annat lika, ökar Heimstadens räntekostnader på årsbasis med ca 75 mkr (41) vid en ränte uppgång, och minskar med ca 8 mkr (11) vid en räntenedgång. Skillnaden i känslighet förklaras av att flera kreditavtal inne håller räntegolvsklausuler som begränsar ränteförändringar på ned sidan genom att basräntan exempelvis inte kan bli negativ sam tidigt som kostnaden för utestående och köpta räntederivat kan öka med negativa marknadsräntor. FINANSIELLA RISKER Finanspolicy i sammandrag Utfall 2016-12-31 Refinansieringsrisk Kapitalbindning (månader) minst 15 114 Låneförfall (procent, i enskilt år) maximalt 40 21,7 (2017) Begränsning enskild långivare (procent) maximalt 50 16,8 (SBAB) Ränterisk Räntebindning (år) I enlighet med separat räntesäkringsstrategi 1,3 Räntesäkring (procent) minst 25 33 FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultatet uppgick till 368 mkr (391). Mot bakgrund av årets sammanslagning med Heimstaden Bostad AB som tidigare redovisats som intressebolag och nu som dotterbolag får till följd att resultateffekten från andelar i intressebolag avtar och fördelar sig från och med 1 september 2016 på fler rader i koncernredovsningen. VÄRDEFÖRÄNDRING FINANSIELLA INSTRUMENT Heimstaden använder sig i enlighet med fastlagd finanspolicy och räntesäkringsstrategi av räntederivat i syfte att hantera koncernens ränterisk. Värdeförändringen på derivat uppgick i pe rioden till 36 mkr (28), en blandad effekt av större derivatportfölj och högre långa räntor. Marknadsvärdet på den aktuella derivatportföljen uppgår vid periodens slut till -56 mkr (-74). Den nominella volymen av ränteswappar uppgår till 4 566 mkr (1 605) köpta swappar. Utöver detta existerar avtal om räntetak med ett nominellt belopp om 600 mkr (600) vilka idag, mot bakgrund av strikenivå, inte har något monetärt värde och därför inte räknas med i nyckeltalsberäkningar. Huvudsak ligen består portföljen av traditionella ränteswappar. Efter rapportperiodens utgång har ytterligare 1920 mkr köpta swappar avtalats vilket ger en ny säkringsgrad på 46 %. RÄNTETÄCKNINGSGRAD (ICR) 3,50 3,00 2,50 2,00 Kreditrisk Soliditet (procent) minst 25 41 Räntetäckningsgrad (ggr, rullande 12 månader) minst 1,4 3,2 1,50 1,00 2012 2013 2014 2015 2016 2016-12-31 Räntebindning lån Räntebindning inkl. derivat 1) År Mkr Andel, % Ränta, inkl marginal, % Mkr Andel, % Ränta, inkl marginal, % 0 1 14 589 98,7 1,1 10 948 74,1 1,3 1 2 190 1,3 1,4 727 4,9 2,5 2 3 0 554 3,8 1,2 3 4 0 574 3,9 1,4 4 5 0 914 6,2 2,3 5 år efter balansdag 0 1 063 7,2 1,5 Totalt 14 779 100,0 1,1 14 779 100,0 1,5 1) Kreditmarginalen är jämnt utspridd över förfallostrukturen Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i låneportföljen uppgår till: Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i låneportföljen inkl. derivat uppgår till: 0,18 år 1,28 år 12 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016

VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Per den 31 december 2016 har hela fastighetsbeståndet värderats externt. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen på fastigheterna till 2 221 mkr. Ökningen förklaras primärt av sänkta direktav kastningskrav i befintligt bestånd men också av betydande hyresökningar i den danska fastighetsportföljen. Direktavkastnings kraven i värderingen uppgick i genomsnitt till 4,06 procent, att jämföra med 4,16 procent vid utgången av 2015. Tillsammans med den realiserade resultateffekten på 95 mkr, som följd av periodens försäljningar, uppgick den totala värdeförändring på fastigheter i resultaträkningen till 2 316 mkr. Direktavkastningskrav År Genomsnitt Intervall 2015 Q4 4,16 % 3,84 % 5,92 % 2016 Q4 4,06 % 2,36 % 8,50 % SKATT I koncernen redovisas utöver den aktuella skatten om -56 mkr (-29) även uppskjuten skatt om -449 mkr (205). Företrädesvis består den uppskjutna skatten av temporära skillnader mellan redovisat värde och koncernmässigt anskaffningsvärde hänförlig till förvalt nings fastig heter och finansiella instrument. Dockan 26, Karlskrona Vidar 1, Malmö Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016 13

RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING KONCERNEN Belopp i Mkr 2016-12-31 2015-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 26 330 11 143 Maskiner och inventarier 5 5 Andelar i intressebolag 13 1 008 Övriga finansiella anläggningstillgångar 34 584 Summa anläggningstillgångar 26 383 12 740 Omsättningstillgångar Övriga kortfristiga fordringar 212 47 Likvida medel 1 611 783 Summa omsättningstillgångar 1 823 830 SUMMA TILLGÅNGAR 28 206 13 570 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1) 8 975 5 864 Långfristiga skulder Räntebärande efterställda aktieägarlån 2 722 0 Räntebärande skulder 11 572 6 487 Räntederivat 56 74 Uppskjuten skatteskuld 1 119 597 Summa långfristiga skulder 15 470 7 158 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 3 207 335 Övriga kortfristiga skulder 553 212 Summa kortfristiga skulder 3 760 548 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 28 206 13 570 1) Varav innehav utan bestämmande inflytande 1 424 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL KONCERNEN Belopp i mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserade vinstmedel Summa eget kapital Eget kapital 2014-12-31 66 3 414 3 480 Utdelning, stamaktier -50-50 Nyemission, preferensaktier 12 729 740 Utdelning, Preferensaktier -23-23 Periodens totalresultat 1 718 1 718 Eget kapital 2015-12-31 78 729 5 058 5 864 Utdelning, stamaktier -70-70 Utdelning, preferensaktier -47-47 Periodens totalresultat 2 230 2 230 Tillskott ifrån Innehav utan bestämmande inflytande 1 060 1 060 Tillskott och utdelning innehav utan bestämmande inflytande -62-62 Eget kapital 2016-12-31 78 729 8 169 8 975 5 226 14 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016

Heimstaden, Malmö FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Per den 31 december har Heimstadens fastighetsbestånd ett marknadsvärde om 26 330 mkr, jämfört med 11 143 mkr vid årsskiftet 2015-12-31. En bidragande anledning till årets förändring är effekten från Heimstaden Bostad AB som gick från intressebolag till dotterbolag från och med den 31 augusti 2016. Den totala värde förändringen under perioden uppgick till 2 316 mkr (1 122) och resterande förändring av fastighets portföljens bokförda värde utgörs av netto bolags- och fastighetstransaktioner, investeringar i befintligt bestånd samt av valutakurseffekter. Värderingarna har utförts enligt samma metodik som vid tidigare värderingar. Marknadsvärdet har ökat främst mot bakgrund av att marknadens avkastningskrav har sänkts men också beroende av betydande hyresökningar i det danska beståndet. För en mer utförlig beskrivning av Heimstadens metodik för värdering av fastigheter, se sidorna 40-41 i Heimstadens årsredovisning för 2015. ANDELAR I INTRESSEBOLAG Heimstaden äger andelar i ett mindre antal intressebolag. Heimstaden Projektutveckling är ett bolag som tillsammans med andra aktörer på marknaden fokuserar på att planera och utveckla nya fastigheter. Heimstaden Bostad (f.d. Nordhalla) som ursprungligen bildades under 2013 var ett av dem och tillkom genom en omstrukturering med syfte att attrahera institutionellt kapital. Den 31 augusti 2016 ökade koncernen sitt ägande genom en ny strukturaffär där Heimstaden avyttrade huvuddelen av sitt svenska bestånd till Heimstaden Bostad och samtidigt genomförde en nyemission. Framöver utgör Heimstaden Bostad en konsoli derad del av Heimstaden koncernen. CORHEI Fastighets AB tillkom som intressebolagsandel under 2015 med 505 mkr genom att Heimstaden avyttrade 50 procent av aktierna i Henry Ståhl Fastigheter AB till Castellum koncernen. Under perioden har Heimstadens andelar avyttrats till Castellum. Periodens för ändring avser väsentligen avyttring av andelarna i CORHEI Fastighets AB för 555 mkr samt justering för ägar andelen i Heimstaden Bostad AB om 449 mkr i samband med att det gick från intressebolag till dotterbolag. ÖVRIGA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Övriga finansiella anläggningstillgångar avser främst aktieägarlån till intressebolag. Förändringen berör främst justering av aktie ägarlån till Heimstaden Bostad AB som en effekt av att det i perioden har gått från intressebolag till dotterbolag. Förändring marknadsvärde förvaltningsfastigheter, mkr Belopp i mkr Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 2015-12-31 11 143 Försäljningar under perioden -262 Förvärv under perioden 6 738 Förvärv från intressebolag 6 236 Investeringar under perioden 143 Valutaförändring 110 Marknadsvärde efter transaktioner 24 109 Orealiserad värdeförändring 2 221 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 2016-12-31 26 330 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016 15

RÄNTEBÄRANDE SKULDER Heimstaden hade vid periodens utgång räntebärande skulder uppgående till 17 501 mkr (6 822), varav efterställda aktieägarlån svarar för 2 722 mkr. Av de 14 779 mkr i räntebärande skulder exklusive efterställda aktieägarlån är 92 procent säkerställda med pantbrev i fastigheter och 8 procent är icke säkerställda. Med avdrag för likvida medel har nettoskulden ökat med 7 130 mkr, till 13 168 (6 039). Under året har koncernens upplåning ökat med 7 957 mkr relaterat dels till sammanslagningen med Heimstaden Bostad AB och dels beroende av förvärv av fastigheter. Av räntebärande skulder, avser 1 250 mkr (1 000) obligationer, 5 767 mkr (2 178) avser finansiering baserad på realkreditobligationer 7 762 mkr (3 644) avser traditionella banklån och resterande del 2 722 mkr (0) avser aktieägarlån. Bekräftade men ej utnjyttjade krediter i bank uppgår på bokslutsdagen till 1 002 mkr (506). Under september månad tog Heimstaden beslut om att emittera resterande 250 mkr under bolagets befintliga obligationslån, inom ramen 1 250 mkr. Lånet är noterat på Nasdaq Stockholm med ISIN SE0006259669. Obligationen löper med rörlig ränta 3m stibor + 3 procent. Den genomsnittliga kapitalbindningen på Heimstadens räntebärande skulder uppgick till 9,49 år (6,26). Största andelen låneförfall i ett enskilt år uppgår till 22 procent (20) och förfaller under 2017 (2019). Den genomsnittliga räntebindningstiden inkluderat effekten av derivat uppgick samtidigt till 1,28 år (0,94). UPPSKJUTEN SKATT Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 22 procent på skillnader mellan redovisat värde och koncernmässigt anskaffningsvärde på tillgångar och skulder. Uppskjuten skatt, som är ett netto av uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder, uppgick per 31 december 2016 till 1 119 mkr (597) och är till största delen hänförlig till förvaltningsfastigheter. EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgick till 8 975 mkr (5 864). Förändringen i perioden hänförs till resultat, utdelningar och tillkomsten av minoritetsintresse. Under perioden har 70 mkr (50) lämnats i utdelning på stamaktier, 47 mkr (23) har lämnats på preferensaktier. Minoritets intresset uppgår till 1424 mkr. Soliditeten uppgick till 41 % (43). Heimstaden är exponerad mot en valutarisk kopplad till den danska verksamheten. Risken kan innebära en direkt effekt på resultatet och därigenom påverka eget kapital. På balansdagen genomförs inga valutasäkringar mot bakgrunden av denna risk. Förändring lånevolym, mkr Räntebärande lån 2015-12-31 6 822 Återbetalning lån -1 341 Nyupplåning 5 988 Sammanslagning intressebolag 3 256 Valutakurseffekt 54 Räntebärande lån 2016-12-31 14 779 Kapitalbindning lån Kreditlöften År mkr Andel, % Ränta, inkl marginal% mkr Andel, % 0-1 år 3 207 22 1,1 0 0 1-2 år 1 015 7 1,1 850 85 2-3 år 2 384 16 2,0 152 15 3-4 år 2 417 16 0,8 0 0 4-5 år 503 3 1,4 0 0 5 år efter balansdag 5 254 36 0,8 0 0 Totalt 14 779 100 1,1 1 002 100 Den genomsnittliga återstående kapitalbindningstiden uppgår till: Finansieringskälla, mkr Förändring marknadsvärde derivat, mkr 9,49 år Kredit Outnyttjat kreditlöfte Andel, % Obligationer 1 250 0 8 Realkreditlån 5 767 0 37 Banklån 7 762 1 002 56 Totalt 14 779 1 002 100 Marknadsvärde derivat 2015-12-31-74 Marknadsvärde derivat hos förvärvade bolag -68 Lösta derivat 50 Värdeförändring 36 Marknadsvärde derivat 2016-12-31-56 Finansiella instrument Förfall År Typ mkr Andel, % Ränta, % 1) 0-1 år Betalar fast 924 20 2,6 1-2 år Betalar fast 537 12 1,5 2-3 år Betalar fast 554 12-0,2 3-4 år Betalar fast 574 13 0,0 4-5 år Betalar fast 914 20 1,0 >5 år efter balansdag Betalar fast 1 063 23 0,3 Summa köpta swappar 4 566 100 1,0 0-1 år Tar emot fast 0 0 0 1-2 år Tar emot fast 0 0 0 2-3 år Tar emot fast 0 0 0 3-4 år Tar emot fast 0 0 0 4-5 år Tar emot fast 0 0 0 >5 år efter balansdag Tar emot fast 0 0 0 Summa sålda swappar 0 0 0,0 1) Räntan indikerar den avtalade genomsnittliga fasta räntan i kontrakten. En negativ ränta indikerar att vi tar emot fast ränta. 16 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016

RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN KONCERNEN Belopp i mkr 2016 3 mån okt dec 2015 3 mån okt dec 2016 12 mån jan dec 2015 12 mån jan dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 700 530 2 720 1 541 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet; Värdeförändring förvaltningsfastigheter -594-318 -2 316-1 122 Värdeförändring derivatinstrument -40-14 -36-29 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 1-161 -66-210 Betald skatt 0 0 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 67 37 302 181 Förändring rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar 5 9-53 -4 Förändring av bostadsrättsandelar 0 1 0 6 Förändring av kortfristiga skulder 134 64 245-4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 206 111 493 179 Investeringsverksamheten Förvärv och investeringar i fastigheter -2 301-1 068-6 881-3 790 Förvärv dotterbolag 18 0 191 0 Erlagd handpenning förvärv -100 0-100 0 Övriga investeringar 0 0-2 2 Försäljning av fastigheter 100 363 279 3 625 Förvärv av andelar i intressebolag -3 490-5 -150 Försäljning andelar i intressebolag 0 0 555 13 Förändring lån till intressebolag -10-234 -20-252 Utdelning från intressebolag 0 0 21 0 Förändring av finansiella tillgångar 1-3 5-2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 295-452 -5 956-553 Finansieringsverksamheten Nyemission 0 0 0 738 Tillskott ifrån innehav utan bestämmande inflytande 42 0 392 0 Utdelning till innehav utan bestämmande inflytande -103 0-103 0 Utdelning moderbolag -12-12 -117-73 Förändring aktieägarlån 144 0 1 915 0 Förändring räntebärande skulder 267 115 4 254 396 Lösen räntederivat 0 1-50 -273 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 337 104 6 289 788 Periodens kassaflöde -1 751-237 827 414 Likvida medel vid periodens början 3 361 1 020 783 369 Valutaeffekt i likvida medel 1 1 Likvida medel vid periodens slut 1 611 783 1 611 783 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016 17

LÖPANDE VERKSAMHETEN Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändring i rörelsekapital, ökade till 302 mkr (181). Förbättringen är framförallt en följd av ett förändrat fastighetsinnehav. Efter en förändring av rörelse kapitalet på 191 mkr (-2) uppgick kassaflödet från den löpande verksam heten till 493 mkr (179). INVESTERINGSVERKSAMHETEN Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -5 956 mkr (-553). Den största delen utgörs av bolagstransaktioner, fastighetstransaktioner och investeringar i fastigheter om netto -6 514 mkr (-163), där drygt hälften är hänförligt till förvärv i Köpenhamn. Resterande del berör i all huvudsak förändring av lån och innehav i intressebolag. I perioden har Heimstaden sålt resterande 50 % av aktierna i CORHEI Fastighets AB (f.d Ståhls) till Castellum för 555 mkr. FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 6 289 mkr (788). Varav 6 169 mkr utgörs av förändring i räntebärande skulder inkl förändring av efterställda aktieägarlån som en effekt av årets nettotransaktioner. 288 mkr avser tillskott och utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande. Resterande förändring berör utdelningar om -117 mkr samt lösen av derivat om -50 mkr. Nimbusparken, Köpenhamn Kassaflödet upp gick till 827 mkr (414) och likvida medel uppgick till 1 611 mkr (783) vid utgången av perioden. Fastighetstransaktioner Typ Datum för tillträde Fastighet Ort Segment Transaktionsvärde, mkr Förvärv 2016-03-01 Paket (9 st) Köpenhamn Danmark 1 768 Förvärv 2016-05-01 Paket (3 st) Köpenhamn Danmark 1 210 Förvärv 2016-06-01 Paket (2 st) Malmö Skåne 110 Förvärv 2016-06-30 Paket (10 st) Värnamo Syd 268 Förvärv 2016-09-01 Paket (14 st) Luleå Norr 708 Förvärv 2016-09-29 Paket (2 st) Malmö Skåne 96 Förvärv 2016-10-01 Paket (4 st) Köpenhamn Danmark 542 Förvärv 2016-10-14 Paket (3 st) Köpenhamn Danmark 429 Förvärv 2016-12-01 Paket (27 st) Ystad Skåne 769 Förvärv 2016-12-01 Paket (11 st) Växjö Syd 735 Förvärv 2016-12-31 Stenbacken Övre 5 Ljungby Syd 14 Förvärv 2016-12-31 Paket (6 st) Ystad Skåne 84 Summa förvärv 6 733 Försäljning 2016-09-30 Krassen 1 Malmö Skåne 45 Försäljning 2016-04-14 Ängdala 1 Malmö Skåne 135 Försäljning 2016-11-01 Bocken 5 Trelleborg Skåne 17 Försäljning 2016-12-31 Adolf 17 Ystad Skåne 21 Försäljning 2016-12-31 Skepparen 18 Malmö Skåne 39 Försäljning 2016-12-31 Banken 15 Vetlanda Syd 4 Försäljning Under året lägenheter Köpenhamn Danmark 18 Summa försäljning 279 18 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, MODERBOLAGET RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING, MODERBOLAGET Belopp i mkr 2016 12 mån jan-dec 2015 12 mån jan-dec Belopp i mkr 2016-12-31 2015-12-31 TILLGÅNGAR Övriga rörelseintäkter 34 9 Central administration -56-42 Rörelseresultat -21-32 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Maskiner och inventarier 4 4 Andelar i koncernbolag 1 250 1 361 Andelar i intressebolag 0 0 Avskrivningar -1-1 Utdelning från intressebolag 0 0 Utdelning från dotterbolag 753 3 522 Nedskrivning -7-1 825 Resultat från andelar i koncernföretag 2 875 242 Resultat före finansiella poster 3 598 1 904 Ränteintäkter 2 1 Räntekostnader -122-82 Förvaltningsresultat 3 477 1 823 Uppskjuten skattefordran 3 3 Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 003 1 Summa anläggningstillgångar 2 260 1 368 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Koncerninterna fordringar 5 997 3 112 Övriga kortfristiga fordringar 10 8 Likvida medel 1 064 632 Summa omsättningstillgångar 7 071 3 752 SUMMA TILLGÅNGAR 9 330 5 120 Koncernbidrag 45-38 Resultat före skatt 3 522 1 785 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 6 190 2 784 Aktuell skatt 0 0 Uppskjuten skatt 0 0 Periodens resultat 3 522 1 785 Övrigt totalresultat Totalresultat 3 522 1 785 Långfristiga skulder Obligation 1 250 1 000 Koncerninterna skulder 78 687 Summa långfristiga skulder 1 328 1 687 Kortfristiga skulder Koncerninterna skulder 1 778 620 Övriga kortfristiga skulder 35 29 Summa kortfristiga skulder 1 813 649 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 9 330 5 120 MODERBOLAGETS FÖRÄNDRING EGET KAPITAL Belopp i Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Summa eget kapital Eget kapital 2014-12-31 66 266 332 Utdelning, stamaktier -50-50 Nyemission, preferensaktier 12 729 740 Utdelning, preferensaktier -23-23 Periodens totalresultat 1 785 1 785 Eget kapital 2015-12-31 78 729 1 978 2 784 Utdelning, stamaktier -70-70 Utdelning, preferensaktier -47-47 Periodens totalresultat 3 522 3 522 Eget kapital 2016-12-31 78 729 5 383 6 190 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016 19

RISKHANTERING, UPPSKATTNING OCH BEDÖMNINGAR Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, som styrs av antagen Finanspolicy och uppsatta verksamhetsmål. Heimstadens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs i årsredovisningen för 2015, på sidorna 48-49. Inga väsentliga förändringar har därefter uppstått som påverkar styrelsens och företagsledningens bedömning. För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts-och kostnadsposterna samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. REDOVISNINGSPRINCIPER Heimstaden följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). Denna bokslutsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i senast angivna årsredovisning, se Heimstadens årsredovisning 2015 sidorna 65-67. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. NÄRSTÅENDE TRANSAKTIONER Heimstadens relationer med närstående framgår av not 31 i Heimstadens årsredovisning för 2015. Den 31 augusti avyttrade Heimstaden huvuddelen av sitt svenska fastighetsbestånd till Heimstaden Bostad AB (f.d. Nordhalla) och i samband med transaktionen tillfördes nytt kapital, dels genom nyemission och dels genom aktieägarlån. Affären genomfördes till marknadsmässiga priser baserade på externa värderingar. Efter trans aktionen svarar Heimstaden AB för en ägarandel om 65 % vilket innebär att Heimstaden Bostad AB i fortsättningen konsolideras upp i Heimstaden koncernen. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG Den 2 januari 2017 avtalade Heimstaden AB tillsammans med Fastighets AB Balder, MKB Fastighets AB och Victoria Park AB att genom ett samägt bolag förvärva ca 1660 bostadslägenheter i Rosengård, Malmö från MKB fastighets AB. Det nybildade bolaget som ägs till 25% vardera avser att förutom utveckla befintligt bestånd även påbörja detaljplanearbete med syfte att förverkliga Culture Casbah med cirka 200 nya bostäder och 30 kommersiella lokaler i samma stadsdel. Den 9 februari avtalade Heimstaden om förvärv av 56 stycken fastigheter i centrala Falköping, fördelat på 875 lägenheter och en mindre andel butiks- och kontorsyta. Total yta uppgår till 68 500 kvm och transaktionsvärdet uppgår till 593 Mkr. Tillträde är planerat till den 3 april 2017. Den 10 februari har Heimstaden ingått avtal om förvärv av 3 stycken projektfastigheter i centrala Köpenhamn om totalt 265 lägenheter samt 2 500 kvm lokalyta. Total yta uppgår till ca 30 000 kvm och tillträde är planerat i etapper med start 2018 fram till 2021. Heimstaden, Trelleborg 20 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016

Øresundsterrasserne, Köpenhamn Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som förekommer i moderbolaget och koncernens verksamhet. Malmö den 17 februari 2017 Patrik Hall Verkställande direktör Ivar Tollefsen Styrelseordförande Magnus Nordholm Styrelseledamot Ossie Everum Styrelseledamot Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016 21

NYCKELTAL 2016 3 mån okt dec 2015 3 mån okt dec 2016 12 mån jan dec 2015 12 mån jan dec Fastighetsrelaterade uppgifter Hyresintäkter, mkr 400 164 1 057 719 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,5 99,6 99,5 99,6 Överskottsgrad, % 44,4 39,3 50,1 48,2 Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr 2 301 1 068 6 881 3 790 Fastighetsförsäljningar, mkr 100 867 279 3 625 Marknadsvärde fastigheter på balansdagen, mkr 26 330 11 143 26 330 11 143 Antal fastigheter på balansdagen 566 257 566 257 Uthyrningsbar area på balansdagen, kvm 1 457 559 627 238 1 457 559 627 238 Antal bostadslägenheter på balansdagen 19 797 7 676 19 797 7 676 Andel bostadsyta på balansdagen, % 88 86 88 86 Finansiella uppgifter Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr 206 111 493 180 Förvaltningsresultat, mkr 66 197 368 391 Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 2) 2,2 6,2 3,2 3,3 Soliditet, % inklusive aktieägarlån 2) 41,5 43,2 41,5 43,2 Soliditet, % exklusive aktieägarlån 31,8 43,2 31,8 43,2 Belåningsgrad (LTV), % 2) 50,0 54,2 50,0 54,2 Genomsnittlig ränta på balansdagen, % 2) 1,5 1,9 1,5 1,9 Genomsnittlig räntebindningstid lån inkl derivat, år 1,3 0,9 1,3 0,9 Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år 9,5 6,3 9,5 6,3 Räntabilitet på eget kapital före skatt, % 38,2 33,0 38,2 33,0 Eget kapital på balansdagen, Mkr 8 975 5 864 8 975 5 864 Substansvärde på balansdagen, Mkr 10 095 6 462 10 095 6 462 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) på balansdagen, Mkr 10 151 6 536 10 151 6 536 DEBT/EBITDA, ggr (rullande 12m) 2) 19 12 19 12 Data per aktie 1) Resultat efter skatt per stamaktie, kr 31 39 133 176 Eget kapital per stamaktie, kr 504 377 504 377 Eget kapital per preferensaktie, kr 380 380 380 380 Antal utestående stamaktier vid periodens slut, st 13 204 000 13 204 000 13 204 000 13 204 000 Antal utestående preferensaktier vid periodens slut, st 2 343 750 2 343 750 2 343 750 2 343 750 Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st 13 204 000 13 204 000 13 204 000 9 629 876 Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, st 2 343 750 2 343 750 2 343 750 1 354 880 1) Före och efter eventuell utspädningseffekt. 2) Räntebärande efterställda aktieägarlån från ägare utan bestämmande inflytande är klassificerade som eget kapital. 22 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016

Definitioner och ordlista 1) Uthyrningsgrad bostäder (antal), % Uthyrda bostäder dividerat med totala antalet bostäder. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Andel bostadsyta på balansdagen, % Bostadsyta dividerat med total fastighetsyta. Räntetäckningsgrad (ICR), ggr Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader hänförliga till räntebärande skulder exkl effekten från efterställa aktieägarlån. Soliditet inklusive aktieägarlån, % Eget kapital inklusive räntebärande efterställda aktieägarlån i procent av balansomslutningen vid periodens utgång. Soliditet exkl aktieägarlån, % Eget kapital i procent av balansomslutningen. Belåningsgrad (LTV), % Nettoskuld i förhållande till bedömt marknadsvärde. Nettoskuld Nettot av räntebärande skulder exklusive räntebärande efterställda aktieägarlån och avsättningar minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel. Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig ränta på balansdagen för räntebärande skulder exklusive efterställda aktieägarlån med hänsyn tagen till räntederivat. Räntabilitet på eget kapital före skatt, % Resultat före skatt för rullande tolvmånaders resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Substansvärde på balansdagen, mkr Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) på balansdagen, mkr Eget kapital med återläggning av uppskjuten skatteskuld samt räntederivat. Heimstaden, Malmö Eget kapital per stamaktie, kr Eget kapital vid periodens utgång, i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång, efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet. Eget kapital per preferensaktie, kr Preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (375 SEK per preferensaktie) samt aktiens kvarvarande rätt till utdelning. Resultat efter skatt per stamaktie Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. 1) Vissa nyckeltal beräknas med särskild hänsyn till räntebärande efterställda aktieägarlån vilka mot bakrund av dess finansiella struktur omklassificeras och definieras som eget kapital. DEBT/EBITDA, ggr Tidsviktade räntebärande skulder exklusive efterställda aktieägarlån dividerat med resultat före finansposter med återläggning av avskrivningar. Ekonomisk information Årsredovisning 2016, publiceras 24 mars 2017. Delårsrapport jan-mar 2016, publiceras 28 april 2017. Årsstämma, 28 april 2017 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2016 23

Denna information är sådan information som Heimstaden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 17 februari 2017 kl. 08:00 CET. Patrik Hall, VD Heimstaden AB, 0705 85 99 56 Magnus Nordholm, vvd Heimstaden AB, 0705 29 31 44 Heimstaden AB (publ), Ö Promenaden 7 A, 211 28 Malmö Organisationsnummer 556670-0455. Bolagets säte Malmö. Tel. 040-660 20 00, Fax 040-660 20 01 www.heimstaden.com

Aktuell intjäningsförmåga I tabellen bredvid presenterar Heimstaden sin intjänings förmåga på tolvmånadersbasis per 31 december 2016. Intjäningsför mågan är ej en prognos för innevarande år eller de kommande 12 månaderna utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjänings förmågan innefattar inte en bedömning om framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastig heter eller andra faktorer. Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägs per 31 december 2016 och dess finansiering varvid aktuell intjänings f ör måga illustrerar den intjäning på årsbasis som Heimstaden har härefter. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA PER 31 DECEMBER 2016 Belopp i mkr Hyresintäkter 1 671 Fastighetskostnader -806 Driftnetto 865 Central administration -82 Övriga rörelseintäkter 5 Övriga rörelsekostnader -10 Andel i intressebolags resultat 0 Resultat före finansiella poster 779 Heimstadens resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterliggare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan, ej heller i posten Andel i intressebolags resultat. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, aktuella fastighetskostnader samt kostnader för administration. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Finansiella intäkter 0 Finansiella kostnader - Räntor efterställda aktieägarlån -109 Finansiella kostnader - Räntebärande skulder -218 Förvaltningsresultat 452 Förvaltningsresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 361 Innehav utan bestämmande inflytande 92 Nyckeltal Överskottsgrad, % 51,8 Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 3,6 Sømærk, Köpenhamn