Malmö stad Tekniska nämnden 1 (5) Datum 2015-10-09 Adress August Palms plats 1 Diarienummer TN-2015-2060 Yttrande Till Kommunstyrelsen Lantmäteriets rapport Förslag till normaltaxa för kommunala gatuavgifter STK-2015-977 Tekniska nämnden föreslås besluta att lämna följande yttrande: Sammanfattning Lantmäteriet har på uppdrag av Regeringen tagit fram föreliggande förslag på hur en normaltaxa för uttaget av gatuavgifter i kommunerna kan se ut. Uppdraget lämnades till Lantmäteriet i samband med att Lagrådet uttalade att det lagförslag som tagits fram i propositionen Nya bestämmelser om gatukostnader inte kunde läggas till grund för lagstiftning utan ytterligare beredning och komplettering. Kontoren är generellt sett positiva till en ökad förutsägbarhet och tydlighet för berörda fastighetsägare men kontoren anser inte att en taxebaserad avgift enligt detta förslag skapar större rättvisa för fastighetsägarna då taxans koppling till nyttan för fastighetsägarna blir svag och betydligt mer otydlig än dagens uttag av gatukostnader. En fördelning av gatukostnader - genom utdebitering av kostnader på grundval av taxa - leder till ökade kostnader för skattebetalarkollektivet utan att dessa får del av det aktuella projektets fördelar. Kontoren menar att det ökade ekonomiska risktagandet för kommunerna, som en taxebaserad gatuavgift innebär, riskerar att bromsa kommunernas utbyggnadsplaner då finansiering av utbyggnaden inte kan säkerställas. För en rättvis kostnadsfördelning måste utgångspunkten vara att den exploatör som får nytta av åtgärderna också finansierar dessa. Förslaget är alltför förenklat i vissa avseenden (redovisas nedan), vilket inte leder till en skälig och rättvis kostnadsfördelning. Samtidigt är det alltför komplicerat och administrativt tungrott för att göra taxan enkel och transparent för exploatören. Kontoren vill istället påpeka att de senare ändringarna i Plan- och bygglagen, med syfte att lyfta fram och tillgängliggöra avtalsförhandlingen i planprocessen, bör anses ha samma effekt; det vill säga förutsägbarheten avseende vilka kostnader som kan uppkomma som resultat av ett planarbete ökar. Likaså får kravet på kommunen att i ett detaljplanearbete redovisa sin avsikt gällande hur allmänna platser ska utformas anses bli större.
2 (5) Yttrande Utredningens utgångspunkt är att en taxebaserad avgift ska skapa större rättvisa för fastighetsägarna och öka förutsägbarheten för berörda fastighetsägare. Taxesystemet ska även vara enklare att förstå och tillämpa än dagens modell, samt skapa enklare och snabbare planprocesser och hjälpa till att vidmakthålla en hög kunskapsnivå inom kommunen. Kontoren är generellt sett positiva till en ökad förutsägbarhet och tydlighet för berörda fastighetsägare men kontoren anser inte att en taxebaserad avgift enligt detta förslag skapar större rättvisa för fastighetsägarna då taxans koppling till nyttan för fastighetsägarna blir svag och betydligt mer otydlig än dagens uttag av gatukostnader. En fördelning av gatukostnader - genom utdebitering av kostnader på grundval av taxa - leder till ökade kostnader för skattebetalarkollektivet utan att dessa får del av det aktuella projektets fördelar. Kontoren anser inte heller att taxan är tillräckligt enkelt uppbyggd för att den ska uppfylla kravet på att vara enklare att förstå och tillämpa än dagens system. Varje detaljplan har olika förutsättningar. Detta leder till att totalkostnaden för normalplaneområdet med nödvändighet blir en genomsnittlig kostnad som därefter måste anpassas till den enskilde planens förutsättningar. Utredningen har tagit fram en rad olika förhållanden som ska beaktas vid beräkning av avvikelse från normalstandard. Denna lista är långt ifrån heltäckande och det finns många andra avvikelser som en kommun måste ta hänsyn till exempelvis trafikklass, gatutyp (gågata, gångfartsgata, lokalgata etc.), närhet till skola, förskola och annan samhällsservice samt typ av dagvattenhantering. Kontoren ser en risk med att systemet begränsar bästa lösningen för planområdet då taxan de facto kan bli styrande för utformningen. Det finns en uppenbar risk att kommuner kommer att bromsa utformningen för att få kostnadstäckning med resultat att standarden på anläggningarna blir för låg i förhållande till exploatörens och de boendes krav. Utredningen har förenklat verkligheten i allt för stor utsträckning och utgår exempelvis från att en smalare gata alltid är billigare att anlägga än en bredare gata, vilket inte måste vara fallet. Kontoren ser en uppenbar risk i att det kommer bli svårt för den enskilde exploatören att förstå vad det är exploatören betalar för då gatuavgiften grundas på schabloner och olika kostnadsreducerande och kostnadshöjande faktorer. Den slutliga beräkningsmodellen för gatuavgiften kommer inte kunna tas fram förrän detaljplanens utformning är färdig och alla avvikelser från normalstandarden är fastlagda. Att utarbeta ett generellt och allomfattande kostnadsunderlag för framtida utförande av anläggningar inom planområden med normal planutformning och normal standard på anläggningarna ser kontoren som oerhört komplicerat. Entreprenadpriser är svårbedömda då dessa bland annat beror på konjunkturläget, ränteläget, konkurrenssituation, arbetskraftstillgång, materialkostnader och lönekostnader. Det finns även en hel del kostnader som inte är kalkylerbara i ett övergripande perspektiv, exempelvis sanerings- och geotekniska åtgärder. Utredningen har inte presenterat något förslag på hur dessa kostnader ska hanteras.
En annan viktig faktor när det gäller kostnadsbedömningen är när i tiden exploateringen kommer till stånd. Kostnaderna för anläggnings- och färdigställandearbeten på gator och andra allmänna ytor som ska ske i takt med bebyggelsen uppvisar stora variationer beroende på takten i exploateringen. Den exploatör som av olika skäl har en lång byggtid får idag själv ta konsekvenserna av sin tidplan eftersom denne betalar de faktiska kostnaderna oavsett när i tiden de uppkommer. Det är orimligt att skattebetalarna ska stå för ökade kostnader som beror på att exploatören inte bygger i planerad och genomtänkt takt. Utredningen ser felaktigt en fördel i att förenkla och snabba på planprocessen genom införandet av en gatuavgift som baserar sig på en taxa men något incitament för exploatören att öka utbyggnadstakten är inte inbyggt i processen. 3 (5) Utbyggnad eller förbättring av infrastruktur och andra allmänna anläggningar ökar värdet på kvartersmarken i omgivningen. För en rättvis kostnadsfördelning måste utgångspunkten vara att den exploatör som får nytta av åtgärderna också finansierar dessa. Kontoren har inte fått några indikationer på att aktörerna i branschen är av någon annan uppfattning. I Malmö önskar vissa exploatörer certifiera hela områden enligt internationella standarder, exempelvis BREEAM. Vid en sådan certifiering ställer exploatören krav på kommunen att allmänna platser ska utformas på ett visst sätt, ofta dyrare än vad som är normalt för området. Utredningen har inte redogjort för hur en taxebaserad avgift ska hantera dessa fall. Kommunen är positiv till miljöcertifiering av olika slag men det är inte rimligt att skattekollektivet ska bekosta sådana åtgärder som endast berör och är till nytta för den enskilde exploatören. Kontoren anser inte, precis som utredningen, att det är möjligt att hitta en enhetlig taxa för hela kommunen men att dela in kommunen i flera taxeområden skulle gå helt emot kommunernas arbete, mål och intentioner med områdesprogram för att stärka den sociala hållbarheten i staden. Det finns ett konkret behov att kunna arbeta med olika ambitionsnivåer och på ett mer flexibelt sätt anpassa utformningen (och omfattningen) av allmänna platser i olika områden. I socioekonomiskt mer utsatta områden ställs det ofta stora krav på utformningen av den allmänna platsmarken då områdena från början har ett eftersatt underhåll och har ett högt tryck ur driftssynpunkt. Det är inte tillfredsställande att i dessa fall vara hänvisad till möjligheten att ange olika fördelningsområden i taxan. Utredningen föreslår att bebyggda fastigheter ska erlägga avgift först när den genom planen möjliga byggrätten utnyttjas. Detta innebär en omedelbar och absolut risk att kommunens möjlighet till kostnadstäckning vid förtätnings- och omvandlingsprojekt blir låg. Även om kommunen kan ta ut kostnader vid framtida bygglov måste kommunen ta risken att ligga ute med kostnaderna utan att med säkerhet veta att kostnaderna kommer att täckas i framtiden. Detta får till konsekvens att det blir svårt för kommunerna att finansiera arbeten i sådana områden.
Gatuavgiften ska, enligt utredningen, beräknas enligt taxa som gäller vid den tidpunkt när avgiftsskyldigheten inträder. Avgiftsskyldigheten kommer, enligt utredningen, att inträda vid olika tidpunkter beroende på om fastigheten är bebyggd, obebyggd, avstyckningsbar etc. Avgiftsskyldigheten inträder antingen vid tidpunkten när gatan och andra allmänna platser blivit utförda och kan användas på avsett sätt eller vid tidpunkten för bygglov. Exploateringsområden tar som regel lång tid att färdigställa. En taxebaserad gatuavgift innebär, precis som idag, att exploatören endast kommer att ha en uppskattad kostnad vid detaljplanens antagande. Förutsägbarheten för exploatören ökar med andra ord inte genom utredningens förslag. Däremot ökar den ekonomiska risken för kommunerna då kommunen måste ligga ute med kostnaderna fram till dess att avgiftskyldigheten inträder. Detta innebär att kommunernas investeringsbudget belastas negativt med denna typ av förskottering och därmed hindrar andra nettoinvesteringar. 4 (5) Kontoren ser en stor fara i att framtagandet av en taxebaserad avgift inte kan hanteras inom dagens genomsnittliga kommunala organisation. Arbetet kommer bland annat att omfatta uppgiften att genomföra nödvändiga förändringar av det kommunala redovisningssystemet, sammanställa och bedöma nödvändigt statistiskt material samt ta fram de riktlinjer och avvikelseförhållanden som krävs. Detta kommer att kräva noggranna analyser av olika typer av exploateringsområden. Kontoren bedömer att detta kommer att ta tid och kräva att extraordinära resurser tillsätts. Utredningen väljer att jämföra den administrativa kostnaden för att ta fram en taxebaserad avgift med kostnaden för att ta fram en gatukostnadsutredning. Denna jämförelse är irrelevant då flertalet kommuner istället använder sig av möjligheten att skriva exploateringsavtal vari fördelningen av gatukostnader fastställs och preliminärt beräknas för det enskilda projektet. Jämfört med dagens system kommer den administrativa kostnaden och bördan öka betydligt för kommunerna med ett taxebaserat system. Det är ett stort antal parametrar som måste hållas uppdaterade och både uppföljning och bevakning måste ske kontinuerligt. Förslaget är enligt kontoren alltför förenklat vilket leder att kostnadsfördelningen inte blir skälig och rättvis. Förslaget är dessutom alltför komplicerat och administrativt tungrott för att utgöra en enkel och transparent process för exploatören. Kontoren menar att det ökade ekonomiska risktagandet för kommunerna, som en taxebaserad gatuavgift innebär, riskerar att bromsa kommunernas utbyggnadsplaner då finansiering av utbyggnaden inte kan säkerställas. Kontoren vill istället påpeka att de senare ändringarna i Plan- och bygglagen, med syfte att lyfta fram och tillgängliggöra avtalsförhandlingen i planprocessen, bör anses ha samma effekt; det vill säga förutsägbarheten avseende vilka kostnader som kan uppkomma som resultat av ett planarbete ökar. Likaså får kravet på kommunen att i ett detaljplanearbete redovisa sin avsikt gällande hur allmänna platser ska utformas anses bli större. Ordförande
[Förnamn Efternamn] 5 (5) [Fyll i titel] [Förnamn Efternamn] [Här anger du om det finns reservationer/särskilda yttranden]