Rådgivningsavdelningen informerar om

Rådgivningsavdelningen informerar om Fel i fastighet Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse av Villaägarnas jurister eller behörig firmatecknare för Villaägarna är strängt förbjudet. Informationsmaterialet är endast avsett att fungera som generell vägledning. För råd i specifika ärenden rekommenderar Villaägarna att kontakt tas med Villaägarnas jurister alternativt annan juridisk expertis. Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg 8-10 010-750 01 00 010-750 02 50 info@villaagarna.se www.villaagarna.se

2 (11) Innehåll 1. INLEDNING...3 2. FEL I FASTIGHET...3 2.1 Avvikelse från avtalet...3 2.2 Avvikelse från normal standard...4 2.2.1 Rättsliga fel...5 2.2.2 Rådighetsfel...5 2.2.3 Faktiska fel...5 3. KÖPARENS UNDERSÖKNINGSPLIKT...6 3.1 Undersökningspliktens innebörd och begreppet dolda fel...6 3.2 Hur noggrann bör undersökningen vara?...7 4. PÅFÖLJDER VID FEL I FASTIGHET...7 5. REKLAMATION OCH PRESKRIPTION...9

3 (11) 1. INLEDNING I denna informationsskrift redogörs för vad som avses med fel i fastighet och vilka påföljder köparen kan göra gällande mot säljaren med anledning av dessa. 2. FEL I FASTIGHET Jordabalken innehåller inte någon definition av begreppet fel. Rent allmänt kan emellertid sägas att fel i fastighetsköprättslig mening föreligger om fastigheten avviker från den standard köparen har rätt att kräva. Vilken standard kan då köparen kräva? Ja, denna kan bestämmas på två olika sätt. För det första kan standarden framgå av själva avtalet mellan parterna (konkret fastställd standard), varvid man får se på avtalet i vid bemärkelse. Se vidare avsnitt 2.1. För det andra kan, om ingenting om fastighetens standard framgår av själva avtalet, standarden bestämmas utifrån vad som är normalt för en viss typ av fastighet, dvs. utifrån vad köparen med fog kan förutsätta vid köpet (abstrakt fastställd standard). Se vidare avsnitt 2.2. Felen enligt jordabalken kan indelas i tre olika grupper: a. rättsliga fel, b. rådighetsfel och c. fysiska fel i antingen konkret eller abstrakt hänseende (de sistnämnda fysiska felen benämns faktiska fel). Se angående dessa begrepp avsnitt 2.2. 2.1 Avvikelse från avtalet Som nämndes ovan ska man i första hand fastställa den standard köparen har rätt att kräva med utgångspunkt från avtalet i vid bemärkelse. Med detta menas att det inte bara är vad som uttryckligen avtalats mellan parterna, skriftligen eller muntligen, som ska tillmätas betydelse utan över huvud taget alla uppgifter om fastigheten som härrör från säljarens sida. Det kan t.ex. röra sig om uppgifter i annonser och skriftväxling, muntliga uppgifter i samband med köparens undersökning av fastigheten eller under förhandlingar mellan parterna. Säljarens uppgifter kan avse alla möjliga egenskaper, som t.ex. att dricksvattnet i den egna brunnen är utan anmärkning, att inga servitut belastar fastigheten eller att inga förelägganden från myndighet finns beträffande fastighetens användning. Uppgifterna kan med andra ord avse fysiska egenskaper, rättsliga egenskaper och rådighetsegenskaper. För att säljarens uppgifter ska få någon betydelse vid bestämmandet av fastighetens standard fordras dock att uppgifterna håller en viss precision (en utfästelse). Det klaraste fallet är att säljaren givit en uttrycklig garanti om något visst förhållande avseende fastigheten (t.ex. att skorstenen konstaterats vara tät vid en

4 (11) provtryckning). En sådan garanti kan antingen vara intagen i köpehandlingarna eller vara muntlig. Avviker fastigheten från en sådan uttrycklig garanti (skorstenen visar sig vara otät) föreligger fel i fastighetsköprättslig mening och köparen kan ställa krav mot säljaren. Här bör särskilt observeras att säljarens uppgifter i en s.k. frågelista normalt inte kan åberopas som grund för att säljaren lämnat en garanti. De uppgifter som säljaren lämnat i frågelistan kan i allmänhet inte uppfattas som annat än säljarens subjektiva uppfattning om frånvaro av fel. Denna säljarens uppfattning är bland annat beroende av vilka byggnadstekniska kunskaper säljaren har. Frågelistan ersätter inte köparens undersökningsplikt. Även om säljaren inte givit en uttrycklig garanti kan det vara så att säljarens uppgifter ska tillmätas betydelse vid bestämmandet av fastighetens standard. Säljaren kan ha avgett en s.k. enuntiation. Då fordras dock att säljaren lämnat så preciserade uppgifter om fastigheten att de verkligen säger något om denna, dvs. det får inte vara fråga om allmänna muntliga värdeomdömen och lovprisanden från säljarens sida. Uppgiften ska vara ägnad att inge tillit och dessutom ska den ha givit köparen i det konkreta fallet anledning att utgå från att fastigheten har en bra egenskap eller saknar en dålig egenskap. Om den aktuelle köparen inte tagit uppgiften på allvar tillmäts den inte någon betydelse. Man ska också komma ihåg att även om en uppgift är så preciserad att den skulle kunna tillmätas betydelse vid bestämmandet av fastighetens standard, kan det vara så att det finns andra omständigheter som förtar effekten av uppgiften. Detta kan illustreras med ett rättsfall (Nytt Juridiskt Arkiv, NJA 1978 s. 301). Säljaren hade här muntligen uppgivit att det vatten som fanns i fastighetens brunn var utmärkt och friskt och kallt. Efter köpet gjordes en vattenanalys som visade att vattnet var otjänligt. Vid besiktningen av fastigheten före köpet hade köparen uppmärksammat att vattnet leddes till brunnen bl.a. via ett 500 meter långt öppet dike. Högsta domstolen menade att säljarens uttalande mycket väl kunde, om inget annat talade emot det, uppfattas som en för säljaren bindande utfästelse (om ej en uttrycklig garanti så i vart fall en enuntiation). Men eftersom köparen borde ha insett den uppenbara faran för att vattnet skulle vara förorenat, kunde säljarens uttalande inte uppfattas som annat än ett allmänt värdeomdöme om vattnet. Säljarens uppgift neutraliserades med andra ord av köparens egna iakttagelser. 2.2 Avvikelse från normal standard Om det inte finns något i avtalet som säger hur fastigheten ska vara beskaffad gäller det att undersöka om köparens problem kan klassas som en avvikelse från normal standard för den ifrågavarande fastigheten. Avvikelserna kan vara av skilda slag, som t.ex. ett bestående lagfartshinder, en servitutsbelastning, ett rivningsföreläggande etc. Dessa feltyper benämns rättsliga fel och rådighetsfel; i korthet kommer dessa att beröras nedan. Avvikelserna kan också bestå av t.ex. en dålig dränering, en sprucken skorsten eller en mögelskada, s.k. faktiska fel (dvs. fysiska fel i abstrakt hänseende). De faktiska felen kommer nedan att ägnas ett större utrymme eftersom det är dessa fel som brukar vålla de största problemen.

5 (11) 2.2.1 RÄTTSLIGA FEL Ett rättsligt fel föreligger när köparens möjlighet att rättsligt förfoga över fastigheten är begränsad. Detta kan bero t.ex. på att fastigheten är belastad med panträtter, nyttjanderätter eller andra rättigheter utöver vad som förutsatts vid köpet. Normal standard är att fastigheten inte är belastad med panträtter, nyttjanderätter och dylikt. Säljaren ansvarar för ett rättsligt fel om köparen inte kände till att rättigheten fanns, dvs. köparen ska ha varit i god tro. Någon undersökningsplikt för köparen finns inte, vilket skiljer denna feltyp från de faktiska felen. 2.2.2 RÅDIGHETSFEL Ett rådighetsfel föreligger när ett beslut från en myndighet utgör hinder i möjligheterna att använda fastigheten (t.ex. ett rivningsförbud). Köparen ska kunna utgå från att full rådighet över fastigheten finns, dvs. detta är normal standard. Ett krav för att ett rådighetsfel ska anses föreligga är dock att fastigheten är utpekad genom beslutet och att beslutet föreligger vid köpet. Vidare måste köparen ha varit i god tro om felet. Köparen har inte heller beträffande denna feltyp någon undersökningsplikt. 2.2.3 FAKTISKA FEL Med faktiska fel avses framförallt avvikelser i fastighetens fysiska beskaffenhet, såsom otjänligt dricksvatten, rötskadat golvbjälklag, otät skorsten, förekomst av skadedjur m.m. I lagtexten beskrivs denna feltyp som att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Vad är då normal standard i faktiskt hänseende, dvs. vad kan köparen med rätt förutsätta vid köpet? Frågan är inte helt enkel att besvara. Fastigheter är alltid unika köpeobjekt och vad som är normal standard påverkas av en mängd olika faktorer. Några exempel kan nämnas. 1. Köpeskillingens storlek. Om köparen har erlagt ett relativt lågt pris för fastigheten får han räkna med fler brister. 2. Byggnadens ålder. Ju äldre byggnad, desto fler fel får köparen räkna med. Är byggnaden nybyggd anses köparen inte behöva tolerera fel i samma utsträckning. 3. Olika anläggningars och maskiners ålder. Anläggningar och maskiner har en begränsad livslängd. T.ex. brukar man räkna med att en dränering håller cirka 25-30 år och en tvättmaskin cirka tio år. 4. De normer som gällde när ifrågavarande byggnad eller anläggning byggdes. Köparen kan förvänta sig att då gällande normer (t.ex. Svensk byggnorm) följts. Här bör man dock observera att konstruktioner som utförts enligt tidigare gällande normer i vissa fall i efterhand visat sig utgöra

6 (11) riskkonstruktioner. Kända riskkonstruktioner, såsom t.ex. platta på mark, anses som huvudregel inte utgöra s.k. dolda fel. 5. Fastighetens läge. Om fastigheten ligger i en sluttning så att marken sluttar mot byggnaden kan köparen t.ex. räkna med vissa fuktskador. Vidare kan nämnas att inom vissa områden är en del typer av fel vanligare. T.ex. förekommer radon mer frekvent i vissa områden än i andra. Vissa byggnadsmaterial kan också avge radon. Så t.ex. byggnader uppförda i s.k. blåbetong, vilket var tämligen vanligt förekommande på 1950-talet. Förutom att hänsyn måste tas till ovan uppräknade omständigheter måste även beaktas vad som i övrigt har framkommit vid köpeförhandlingarna, framförallt säljarens uppgifter. Viktigt att komma ihåg är att man måste göra en samlad bedömning av samtliga omständigheter som föreligger vid köpet för att fastställa normal standard på fastigheten. För att säljaren ska vara ansvarig för ett fel krävs att avvikelsen åtminstone fröet till avvikelsen föreligger vid köpet. Eventuella följdskador till det ursprungliga felet omfattas däremot inte av säljarens felansvar. Följdskadan ingår ju inte i det ursprungliga felet och är inte heller ett självständigt fel i köprättslig mening, såvida inte även detta fel funnits vid köpet. Följdskador som inte funnits vid köpet som ett självständigt fel, kan köparen få kompensation för bara om säljaren är skadeståndsskyldig, vilket säljaren bara är om felet eller förlusten uppkommit genom dennes vårdslöshet (eller svek) eller om fastigheten anses sakna en s.k. kärnegenskap. Se vidare angående skadestånd avsnitt 4. När det gäller faktiska fel har köparen undersökningsplikt. Vad detta närmare innebär beskrivs i nästa avsnitt. 3. KÖPARENS UNDERSÖKNINGSPLIKT 3.1 Undersökningspliktens innebörd och begreppet dolda fel När det gäller faktiska fel har köparen en lagfäst undersökningsplikt. Innebörden av denna undersökningsplikt är att fel som köparen borde ha upptäckt vid den undersökning som alltid bör föregå fastighetsköpet svarar säljaren inte för. Är felet däremot av sådan art att köparen inte borde ha upptäckt det vid sin undersökning och inte heller borde ha räknat med att det skulle finnas (se avsnitt 2.2 under Faktiska fel) är det ett s.k. dolt fel. Dolda fel svarar säljaren för, oavsett om denne kände till felet eller inte. Regeln om undersökningsplikt är helt enkelt en ansvarsfördelningsregel; säljaren svarar för dolda fel medan köparen själv får stå för upptäckbara fel. Här ska man dock observera att vissa typer av bristfälligheter inte utgör dolda fel även om de inte varit synliga vid undersökningen. Exempel härpå är s.k. kända riskkonstruktioner (se avsnitt 2.2 under Faktiska fel). En säljare kan emellertid friskriva sig från ansvar för dolda fel i fastigheten (Se informationsskriften Fastighetsköpet, avsnitt 6.2).

7 (11) 3.2 Hur noggrann bör undersökningen vara? Rättspraxis ställer mycket höga krav på köparens undersökning av fastigheten. Alla tillgängliga skrymslen och vrår ska undersökas liksom all maskinell utrustning. Att utrymmen, t.ex. kryputrymmen under golv eller tak, är svårtillgängliga på grund av is och snö eller annat utgör inte godtagbara skäl för att underlåta att undersöka dessa utrymmen. Däremot ligger det normalt utanför undersökningsplikten att undersöka sådant som är inbyggt i väggar, tak och golv, dvs. man ska normalt inte behöva göra ingrepp i byggnaden för att undersöka en sak. Om däremot t.ex. ett inbyggt rör börjat läcka, så att det finns spår av vatten på exempelvis vägg eller tak, ingår det i undersökningsplikten att ta reda på vad förekomsten av vatten beror på. Köparen måste med andra ord vara mycket uppmärksam på faktorer (symtom på fel) som påvisar att en fördjupad undersökning i något avseende bör företas. Undersökningsplikten kan även utökas om säljaren uttalar en misstanke om ett fel. Om säljaren t.ex. uppger att denne haft problem med avloppet utgör det ett klart incitament för köparen att göra en mer noggrann undersökning än som annars skulle vara motiverat. Köparen kan behöva anlita olika experter, t.ex. elektriker eller sotare, för att utreda vad ett problem beror på. Köparens undersökningsplikt kan även reduceras. En utfästelse om en egenskap hos fastigheten innebär att köparens undersökningsplikt bortfaller avseende den utfästa egenskapen, såvida inte andra omständigheter talar för att en undersökning ändå bör företas. Även i sådana fall då säljaren som svar på köparens frågor lämnat lugnande besked eller bagatelliserat ett felsymtom kan undersökningsplikten reduceras genom att köparen trots symtom på ett fel kan nöja sig med säljarens förklaring om orsaken. Har säljaren gjort sig skyldig till svikligt förledande eller någon annan ohederlighet beträffande fastighetens skick, så bortfaller köparens undersökningsplikt avseende detta. Ett sådant ohederligt förfarande kan det t.ex. vara fråga om när säljaren, på fråga från köparen, inte upplyser om ett fel denne vetat om. Generellt har dock säljaren ingen upplysningsplikt. I vår informationsskrift Fastighetsköpet presenteras en praktisk checklista över vilka undersökningar köparen ska respektive bör genomföra före husköpet, samt vilka frågor köparen bör ställa till säljaren. Vidare hänvisas till informationsskriften Överlåtelsebesiktning, för en redogörelse för vad som gäller beträffande besiktningar. 4. PÅFÖLJDER VID FEL I FASTIGHET Om det konstateras att ett fel i fastigheten föreligger, är nästa fråga hur köparen ska kompenseras för detta. De felpåföljder som kan göras gällande är hävning, avdrag på köpeskillingen och skadestånd. Ingen av parterna har således enligt lag rätt att kräva avhjälpande av felet, men det finns naturligtvis inget som hindrar att parterna

8 (11) träffar ett avtal med sådan innebörd. Den avtalade påföljden gäller då mellan parterna. Hävning är den mest ingripande påföljden. När köpet hävts gäller inte avtalet längre (avtalet har blivit overksamt) och såväl köpare som säljare ska återlämna vad vederbörande har mottagit. För hävning krävs först och främst att felet är väsentligt. Vidare ska enligt huvudregeln talan om hävning väckas inom ett år från tillträdet, såvida inte köpare och säljare själva kan komma överens om hävning. Har säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder kan hävning komma ifråga även om talan väcks senare än ett år från tillträdet. Observera att om köparen gör en obefogad hävning, kan denne bli skadeståndsskyldig gentemot säljaren. Det kan därför vara en god idé att rådgöra med jurist om man funderar på att häva köpet. När det gäller prisavdrag ska avdraget motsvara skillnaden mellan fastighetens värde med felet och dess värde utan felet. Beräkningen hänförs till förhållandet vid tidpunkten för köparens tillträde av fastigheten och går till så att man först fastställer fastighetens värde utan fel respektive med fel vid tidpunkten för tillträdet. Om resultatet t.ex. blir att felet motsvarar 10 procent av fastighetens värde i felfritt skick, görs ett avdrag på 10 procent på den avtalade köpeskillingen. I praktiken yrkar dock köparen oftast avdrag med ett belopp som motsvarar reparationskostnaderna. Skulle kostnaderna för reparation emellertid vara mycket högre än värdeminskningen får köparen inte avdrag för överstigande kostnader (denna kostnad kan eventuellt kompenseras genom skadestånd). Om det å andra sidan kan klargöras att fastigheten även efter en fullgod reparation skulle ha ett marknadsvärde som understiger värdet på motsvarande från början felfria fastighet, har köparen rätt till avdrag även för den kvarstående värdeminskningen. Köparen har bevisbördan för att det finns en kvarstående värdeminskning. För att kompenseras fullt ut, dvs. sättas i samma situation som om felet inte funnits, finns i vissa fall möjlighet för köparen att förutom prisavdrag (eller hävning) också få ett skadestånd. Skadeståndet förutsätter dock att säljaren varit försumlig vid eller i omedelbar anslutning till avtalsslutet eller att fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst. Säljarens försummelse kan t.ex. bestå i att säljaren vid visningen av fastigheten lämnar en uppgift om fastigheten som denne insett, eller borde ha insett, var felaktig eller vilseledande. Försummelsen kan också bestå i att säljaren håller inne en uppgift om fastigheten som denne varit, eller borde ha varit, medveten om och som denne förstått, eller borde ha förstått, var viktig för köparen. Med uttrycket fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst avser man att fånga in de mycket sällsynta fall då fastigheten anses sakna en s.k. kärnegenskap, som får anses utfäst trots att frågan över huvud taget inte berörts vid köpet (dvs. det finns inte något underlag vare sig i avtalet eller i uppgifter från säljaren). Som exempel härpå kan nämnas rättsfallet NJA 1989 s. 117. Makarna Å köpte av makarna C en fastighet för bostadsändamål. Efter köpet konstaterades

9 (11) emellertid att fastigheten vid tiden för köpet saknade stabilitet och att risk förelåg för sättningar. Dessa brister i marken ledde till att fastigheten måste utrymmas till följd av överhängande risk för skred. Då fastigheten över huvud taget inte kunde användas till det vid köpeförhandlingarna av såväl säljare som köpare förutsatta bostadsändamålet, befanns fastigheten sakna en egenskap som, även om utfästelse ej lämnats, ändå kunde anses utfäst. 5. REKLAMATION OCH PRESKRIPTION Om köparen vill göra anspråk gällande mot säljaren på grund av ett fel i fastigheten måste köparen reklamera till säljaren inom skälig tid från det denne märkt eller bort märka felet. Reklamerar köparen för sent förlorar köparen sin möjlighet att göra felet gällande (om inte säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder). Köpare som vill vara på den säkra sidan rekommenderas att tillskriva säljaren om upptäckten av felet i ett rekommenderat brev. Detta brev behöver inte vara juridiskt högtravande. Det räcker med att köparen redogör för vilket fel köparen upptäckt och anger att denne vill framställa anspråk mot säljaren på grund av detta fel (se vidare informationsskriften Reklamation). Köparen bör även ange grunden för att säljaren ska svara för felet (t.ex. att fastigheten avviker från vad som avtalats eller att fastigheten avviker från normal standard i något avseende och att detta inte bort upptäckas av köparen). Slutligen bör köparen skriva att denne förväntar sig att säljaren hör av sig inom viss kortare tid och anger sin inställning till kravet. Preskriptionstiden för fel i fastighet är tio år från tillträdet (i fråga om avtal som ingåtts före 1991 gäller dock äldre bestämmelser).

10 (11) Du som är medlem i Villaägarnas Riksförbund har tillgång till kostnadsfri rådgivning. Villaägarnas experter svarar på dina frågor inom en rad områden som rör husägande och boende: Fastighetsrätt Bygglov Familjerätt Köprätt Boendeekonomi Samfällighetsföreningar Trädgård Fastighetsmäklare Byggnadsteknik Arkitektur Energi Plan- och byggfrågor Geoteknik Byggnadsskador VVS Eldstäder och sotning Brandsäkerhet Inredning Kontakta rådgivningen på tel 010-750 01 00 eller på www.villaagarna.se. Villaägarnas Juristbyrå - experten på privatjuridik Villaägarnas Juristbyrå erbjuder mot betalning kvalificerad juridisk hjälp med juridiska processer. Juristerna på byrån är specialister på juridik för privatpersoner, bland annat fastighetsrätt. Villaägarnas Juristbyrå ägs helt av Villaägarnas Riksförbund. Juristbyrån kan vara ditt ombud i juridiska processer mot företag, myndigheter och personer som inte är medlemmar i Villaägarna. Som är medlem i Villaägarna får har du medlemsrabatt på 25 procent. Kontakta Juristbyrån på tel 010-750 01 00 eller via e-post: juristbyra@villaagarna.se. Vill du bli medlem? Läs mer på nästa sida i detta dokument eller bli medlem på www.villaagarna.se.

11 (11) Villaägarnas Riksförbund är organisationen för dig med eget hus. Vi drivs utan eget vinstintresse och är partipolitiskt obundna. Villaägarna har ca 320 000 medlemshushåll. Allt detta får du som medlem: Kostnadsfri rådgivning från våra experter En stark organisation som driver dina frågor Rabatter på det mesta som rör ditt boende och lite till Magasinet Villaägaren, 5 nr/år Medlem blir du genom att skicka in svarskortet nedan. Du får då ett brev med inbetalningskort skickat till dig. Dina medlemsförmåner kan du börja nyttja så fort vi har mottagit din betalning. Du kan också bli medlem på www.villaagarna.se eller tel 010-750 01 00. Välkommen som medlem! - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Ja tack, jag vill bli medlem i Villaägarnas Riksförbund! Namn: Frankeras ej. Villaägarna betalar portot. Adress: Postnr: Ort: Tel: E-post: Svarspost 190 024 200 192 20 Sollentuna Genom att uppge e-postadress godkänner du att Villaägarna förser dig med information och erbjudanden. 3245