Fastighetsvetenskap Johan Benjaminsson, Svante Nilsson Fastighetsteknik och fysisk planering, VFTA01, vt 2013 Tentamen: Fastighetsteknik och fysisk planering Datum: onsdagen den 29 maj 2013 Tid: kl 8-13 Sal: Vic: 2A-B Tentamen består av fyra frågor. Varje fråga ger högst den poäng som anges vid respektive fråga. Tentamen kan ge maximalt 60 poäng. Till tentamenspoängen adderas sedan bonuspoängen från duggan. För godkänt på tentamen krävs minst 30 poäng (tentamenspoäng och duggapoäng tillsammans). Slutbetyget i kursen är en sammanvägning av tentamen och projekt. Tillåtna hjälpmedel är lagtext och miniräknare. Skriv kort, tydligt och gärna i punktform. Separata ark för varje fråga. Skriv endast på en sida av varje ark. Skriv ditt nummer på varje ark. Vi kommer förbi salen ca kl 09:30 och 12:00 för att besvara eventuella frågor. Lycka till! Johan och Svante 1(7)
1. Detaljplan (14 poäng) Arne och Annika har 2 barn och fler är på gång. Nu står de inför sitt livs projekt, att bygga sin drömvilla. De äger en precis kvadratisk fastighet på 1 ha (vilket innebär en kvadrat med 100 m långa sidor) och har tänkt finansiera bygget genom att stycka av och sälja några tomter. På kommunen har de fått reda på att de kommer att ställa krav på planläggning av området. Drömvillan ska stå på en 2500 kvm stor tomt (50*50m) då de inte vill ha några grannar för nära, se kartskissen. Huset ska byggas i två plan med en boarea på 250 kvm. För att inte den fina utsikten åt norr respektive åt öster ska förstöras vill Arne och Annika att husen som ska ligga där inte ska få vara större än 1-plans bostadshus. Väster om Arnes och Annikas fastighet ligger redan idag villor och tomter jämförbara med den de själva tänkt bebygga så huset kommer smälta in bra i omgivningen. Från norr till söder ska det gå en gata som är den enda tillfartsvägen till den ursprungliga fastigheten. Den gatan tillsammans med naturmarken kommer kommunen att ha ansvar för. Kommunen har sagt att mindre fastigheter än 500 kvm inte kommer att tillåtas. Arne och Annikas plan är att maximera antalet byggrätter utifrån det. Kommunen har sagt sig villig att anta en detaljplan i enlighet med Arne och Annikas önskemål. Kommunen ska vara huvudman med kortast möjliga genomförandetid. Ingen bebyggelse får ske närmare än 5 meter från fastighetens nuvarande gränser. a. Rita en enkel schematisk (dvs inte nödvändigtvis skalenlig) detaljplan över fastigheten så att Arne och Annikas och kommunens önskemål kan genomföras. Planen ska inte innehålla fler regleringar än de som är nödvändiga för Arne och Annikas exploatering. Ange även de lagparagrafer i PBL som anger att regleringen ska/får användas i detaljplanen. (9 poäng) Under planprocessen har kommunen svängt och bestämt att de inte vill sköta någon mark i den nya detaljplanen för det har politikerna fattat ett principbeslut kring. b. Kan kommunen hur som helst avsäga sig ansvaret för allmänna platser? Ange vilka möjligheter kommunen har. Ange lagrum (2 poäng) c. Ange huvudstegen i detaljplaneprocessen från planbesked om att en detaljplan ska upprättas till det att detaljplanen vunnit laga kraft. (6 punkter) (3 poäng) 2(7)
2. Gränser och fastighetsregister (15 poäng) Ni spenderar en helg i en väns föräldrars nyinköpta sommarstuga. Den ligger helt avlägset insprängt i en större skogsfastigheten vid en mindre sjön. Den dagen ni ska åka hem träffar du för första gången din väns föräldrar. Ni växlar några artighetsfraser som exempelvis hur gammal ni är, hur ni känner deras barn och vad ni studerar. Pappan i familjen skiner upp när ni berättar att ni studerar på L-programmet på LTH. Då måste du ju kunna det här med gränser säger han glatt. Pappan berättar att de inte vet var deras fritidsfastighets gränser går men någonstans går det ju för fastigheten har ju en areal i fastighetsregistret. Några gränsrör har han inte hittat och någon karta har han aldrig sett. På fastigheten finns en äldre stuga från början av 1800-talet, en parkeringsplats, en gärdsgård och en granhäck enligt nedanstående skiss. Han känner till att lantmäterimyndigheten kan bestämma gränsen men innan han ansöker vill han veta hur man ska tänka för att komma fram till rätt lagregel. Granhäck Strandlinje Gransjön Åby 2:1 Stengärdsgård Åby 1:1 a) Förklara steg för steg hur man bör tänka/pröva för att komma fram till vilken lagregel som gäller för den aktuella fastighetens gränser. Ange lagrumet samt vad lantmätaren kommer använda för underlag vid bestämningen av gränsens rätta läge. (4,5 poäng) Pappan är så klart även intresserad om fastigheten innehar något vattenområde. b) Ange vilka scenarion som kan finnas för fastigheter som ligger intill ett enskilt vattenområde. Vilka för och nackdelar finns det med var och ett av fallen? Ett tips är att göra en skiss med tillhörande förklaring. (7,5 poäng) Någon månad senare visar du upp ett fastighetsregisterutdraget för pappan och han har efter några minuter ytterligare en fråga. Han tycker det verkar vara samma information under rubriken Avtalsrättigheter och Rättigheter. c) Förklara skillnaderna mellan grupp 17 och 24 i fastighetsregistret. Var tydlig med vilken information man kan finna under varje grupp. (3 poäng) Bilaga 2.1 Fastighetsregisterutdrag för Åby 2:1 3(7)
3. Lämplig fastighet (17 poäng) Du har blivit kontaktad av exploatören Fritidshusstugan AB som planerar att anlägga en ny fritidsby vid sjön Dymeln. Kommunen har vid detaljplanearbetet krävt att exploatören löser vägfrågan i form av en gemensamhetsanläggning. Den sista biten fram till allmän väg måste gemensamhetsanläggningen gå över två fastigheter, Hymeln 1:1 och 2:1. Fastigheternas areal är 50 respektive 5 hektar och vägen kommer gå från väster till öster och ansluta någonstans vid den allmänna vägen. Vägen är inte tänkt att gå över brukningscentrum på Hymeln 1:1 eller över några byggnader på Hymeln 2:1. Inklusive diken kommer vägen vara 5 meter bred och användas av ca 10 fritidsfastigheter. I ansökan till lantmäterimyndigheten och i samtal med fastighetsägarna vill exploatören komma med ett mycket genomarbetat förslag där han tänkt på allt. a) Ange för båda fastigheterna, samtliga faktorer som är viktiga att tänka på så att fastigheterna även efter vägdragningen blir lämpliga. Förklara hur användningen/nyttjandet/brukningen av fastigheten påverkas vid vägdragningen utifrån varje faktor. Notera att exploatören inte är intresserad av att ni föreslår sträckor. (11 poäng) Ägaren till Hymeln 1:1 är positiv till gemensamhetsanläggningen och ser samtidigt en möjlighet att själv bygga ett fritidshus vid sjön som skulle få utfart till den nya vägen. Hon funderar mycket kring var en lämplig placering skulle kunna vara och har efter tips från Fritidshusstugan AB kontaktat dig för råd. Området som är aktuellt är fastighetens västra halva, väster om Åby 2:1. b) Gör en fullständighet genomgång av de bestämmelser/belastningar som finns på det berörda området och hur de kan påverka en eventuell förändrar markanvändning. Var noga med att förklara för ägaren vilka tillstånd/myndighetsprocesser som krävs för att ägaren ska få uppföra en byggnad där bestämmelsen/belastningen finns. (6 poäng) 4(7)
4 Exploatering (14 poäng) Y äger mark i X:stad och vill att marken exploateras. Marken är inte detaljplanerad men Y har för avsikt att få till en detaljplan så att marken kan bebyggas. Av olika skäl som inte närmare nämns här vill Y säkerställa följande i detaljplanen: Området ska innehålla minst 30 % allmänt tillgängliga gator och grönområden. Utfarter ska begränsas så att de endast kan ske åt öster. Att parkeringsplats anordnas i nordöstra hörnet för boende i flerfamiljshus och ingen annan stans Av bostadsbebyggelsen ska o Minst 30 % vara vikt för friliggande villor o Minst 30 % vara vikt för flerbostadshus med minst 3 våningar o Minst 30 % vara vikt för uthyrning För flerbostadshusen vill Y kunna styra vilka gemensamhetsanläggningar som ska inrättas och vilka fastigheter som ska ha andel i dem. Kommunen kommer vara huvudman för allmän plats och ovanför en av deras gator vill Y kunna uppföra en byggnadsdel som hänger ut över kommunens gata som ett större burspråk. a. Är det möjligt att i detaljplanen säkerställa alla 8 punkter i Y:s önskemål? Motivera svaret. Ange vid behov lagrum. (9 poäng) Genomförande b. I vilka olika situationer används markanvisningsavtal respektive exploateringsavtal? Vad är viktigt att tänka på avseende vilken tidpunkt de två olika avtalen skrivs under? (4 poäng) c. Förklara skillnaden på generalentreprenad och totalentreprenad. (1 poäng) 5(7)
BILAGA 2.1 Fastighet Beteckning (0,1,03) Senaste ändringen Senaste ändringen i Aktualitetsdatum i i allmänna delen inskrivningsdelen inskrivningsdelen 2013-05-03 2010-03-26 2013-05-17 Hässleholm Åby 2:1 Församling Åby Socken: Åby Adress (07) Grönsjövägen 12 280 40 Åby Areal (08) Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 1253 kvm 1253 kvm Läge, karta (09) Område N, E (SWEREF 99 TM) N, E (SWEREF 99 13 30) Registerkarta 1 6186602.4 403312.4 6188001.3 147304.4 Hässleholm Lagfart (21) Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 610712-4300 1/2 2010-03-26 8063 Deo, Pappan Storvägen 819 505 96 Malmö Gåva: 2010-01-01 Anteckningar (25) Fastigheten besväras ej av sökt eller beviljad anteckning Avtalsrättigheter (24) Nr Avtalsrättigheter Inskrivningsdag Akt 2 Avtalsservitut ledning mm 1973-05-10 16061 Inteckningar (24) Totalt antal inteckningar: 4 Totalt belopp: 900.000 SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt 1 900.000 SEK 1965-09-22 3935 Rättigheter (17) Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Akt Väg Last avtalsservitut IM-05/16061 Taxeringsuppgifter (19,20) Taxeringsenhet Uppgiftsår Helårsbostad, bebyggd (220) 2012 Omfattar hel registerfastighet Taxeringsvärde 1.399.000 SEK Taxerad ägare Andel Juridisk form Ägandetyp 610712-4300 1/1 Fysisk person Lagfart Die, Pappa Storvägen 819 505 96 Malmö Gåva: 2010-01-01 6(7)
Andel i gemensamhetsanläggning och samfälligheter (12) Samfällighetsutredning ej verkställd, redovisningen av fastighets andel i samfällighet kan vara ofullständig Gemensamhetsanläggningar Hässleholm Åby ga:1 Skattetal (13) Skattetal Skattetyp 25/128 Mantal Åtgärd (15) Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avsöndring 1896-08-21 1168-957 Ursprung (05) Hässleholm Åby 1:1 7(7)