Allokton Properties II AB (publ) Delårsrapport januari Tranås Linköping Delårsrapport januari Allokton Properties II AB (publ) Stående obligationslån 8,0 % Allokton II 2016 Januari Koncernens nettoomsättning för perioden uppgick till 143,5 (144,9) MSEK Bruttoresultatet för perioden uppgick till 76,6 (86,6) MSEK Resultatet efter skatt för perioden uppgick till 51,6 (23,8) MSEK Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 1 547,5 (1 479,8) MSEK Resultat per aktie uppgick till 103,24 (47,65) SEK Juli Koncernens nettoomsättning uppgick till 46,9 (49,1) MSEK Bruttoresultatet för perioden uppgick till 26,0 (31,8) MSEK Resultatet efter skatt uppgick till -0,9 (16,1) MSEK Resultatet per aktie uppgick till -1,74 (32,21) SEK 2007 nettoomsättning uppgick till 46,6 (46,7) MSEK Bruttoresultat uppgick till 20,2 (27,7) MSEK Resultat efter skatt uppgick till -41,8 (2,1) MSEK Resultat per a ktie uppgick till -84 (4) SEK Allokton Properties II AB (publ) Org nr 556684-2968 Strandvägen 5A P.O. Box 55670 SE 102 15 STOCKHOLM Phone: +46 8 5221 7200 Fax: +46 8 5221 7299 www.allokton.se
Allokton Properties II AB (publ) Delårsrapport januari NYCKELTAL I SAMMANDRAG (MSEK) Januari - Januari - Oktober - Januari - december Omsättning 143,5 144,9 190,7 192, 1 Bruttoresultat 76,6 86,6 100,6 110,6 Rörelseresultat före värdeförändringar 67,2 82,0 90,0 104,8 Värdeförändring fastigheter 66,3 - -221,8-288,1 Finansnetto -21,1-62,6-56,7-98,2 Periodens resultat före skatt 57,2 19,3-243,6-281,5 Totala tillgångar 1 747,7 1 985,0 1 747,7 1 704,6 Eget kapital -155,9 69,0-155,9-207,6 Direktavkastning (bruttoresultat i förhållande till fastighetsportföljens värde, 12 mån) 6,7% 7,1 % 6,7% 7,5 % Soliditet Neg 3,5 % Neg Neg Affärsidé Styrelsen har beslutat att bolagets affärsidé skall revideras. Den tidigare affärsidén fastställdes när villkoren på kreditmarknaden var väsentligt annorlunda än idag. Allokton skall över tiden omvandlas till ett traditionellt fastighetsförvaltande bolag med tydligare fokus på förvaltning och utveckling av bolagets fastighetsbestånd. Koncernstruktur Allokton Properties II AB (publ) är helägt av Allokton AB (publ). Allokton Properties II AB (publ) äger Allokton Real Estate II AB som i sin tur direkt äger fastighetsdotterbolag, samt underkoncernerna Allokton Uddevalla I AB och Allokton Märsta I AB, där ytterligare fastigheter finns placerade i dotterbolag. Allokton Properties II AB (publ) är emittent av den obligation som delvis finansierar fastighetsbeståndet. Obligationen är noterad på Köpenhamns Fondbörs, i en serie med en löptid på 10 år från startdatum 31 mars 2006. Dotterbolagen i Allokton Properties II-koncernen har hos HSH Nordbank AG upptagit banklån som finansierar den största delen av fastighetsbeståndet. Koncernövergripande funktioner såsom företagsledning, ekonomi- och finansförvaltning och andra koncerngemensamma tjänster hanteras av moderbolaget Allokton AB (publ) mot en årlig avgift om ca 3 procent av omsättningen i Allokton Properties II-koncernen. Om det nuvarande arbetet att rekonstruera Allokton Properties II AB lyckas, kommer juniorbanker samt de tidigare obligationsinnehavarna att kontrollera cirka 87,5 procent av kapital och röster. 12,5 procent av kapital och röster kommer fortsatt att ägas av Allokton AB. Som ett led i nuvarande arbete kommer också bolagets förvaltning att övertas av en extern förvaltare, vilket innebär att Allokton AB:s uppdrag som asset manager upphör. Koncernens resultat Fastighetsförvaltningens nettohyror uppgick under perioden till 143,5 (144,9) MSEK och förvaltningskostnaderna uppgick till 66,9 (58,3) MSEK vilket ger ett bruttoresultat på 76,6 (86,6) MSEK. Det är bolagets bedömning att cirka 2,0-3,0 MSEK av de ökade förvaltningskostnaderna är hänförliga till den kalla och snörika vintern och våren. Centrala administrationskostnader uppgick till 9,4 (4,7) MSEK. Merparten av ökningen är hänförlig till pågående rekonstruktionsprojekt. Rörelseresultatet uppgick till 133,5 (82,0) MSEK. Resultat efter finansnetto uppgick till 57,2 (19,3) MSEK. Finansiella intäkter och kostnader uppgick netto till -21,1 (-62,6) MSEK, varav värdeförändring på upplåning uppgick till -45,0 (-18,1) MSEK och valutakursförändring på upplåning uppgick till 34,4 (18,4) MSEK. Koncernens skatt uppgick under perioden till -5,6 (4,5) MSEK. Periodens resultat efter skatt uppgick till 51,6 (23,8) MSEK. Tillgångar Merparten av koncernens tillgångar består av fastighetsportföljens värde på 1 547,5 (1 479,8) MSEK. Samtliga fastigheter har värderats av extern fastighetsvärderare, CB Richard Ellis, med värdetidpunkt per den 30 juni. Bolaget har bedömt att marknadsvärdena ej har förändrats under kvartal tre. De driftnetton och det investeringsbehov som använts i värderingarna är avstämda mot bolagets budgeterade belopp och egna bedömningar. Investeringar Under perioden har inga större investeringar i befintliga fastigheter gjorts. 2
Allokton Properties II AB (publ) Delårsrapport januari Eget kapital Per den 30 var det egna kapitalet -155,9 (-207,6) MSEK. Kontrollbalansräkningar Styrelserna för samtliga de juridiska personer som ingår i Alloktonkoncernen har efter beslut 31 januari låtit upprätta kontrollbalansräkningar för respektive bolag. Dessa ger vid handen att följande bolag har förbrukat mer än 50 procent av sitt aktie-kapital; Allokton Properties II AB (publ) med organisationsnummer 556684-2968, Allokton Real Estate II AB 556690-1723, Allokton Linköping I AB 556678-5522, Allokton Märsta I AB 556611-3097 och Allokton Uddevalla I AB 556694-7841. För samtliga dessa bolag hölls extra bolagsstämma 24 mars där aktieägarna fattade beslut om att fortsätta bolagens verksamhet i syfte att återställa det egna kapitalet. Allokton Properties II AB har kallat till extra bolagsstämma den 23 november där fråga om kontrollbalansräkning ska prövas. Styrelsens fullständiga förslag till beslut, revisorns yttrande samt handlingar enligt 25 kap. 4 aktiebolagslagen finns tillgängliga på bolagets hemsida www.allokton.se. Skulder Det bokförda värdet på Allokton Properties II-koncernens räntebärande skulder uppgick per den 30 till 1 630,6 (1 671,6) MSEK fördelat på bank- och obligationslån. Obligationslånet om 185 MDKK (227,5 MSEK) löper med en fast årlig ränta om 8,0 procent. De räntebärande skuldernas nominella värde uppgick till 1 739,5 (1 794,9) MSEK. Av denna skuld löper 100 procent med bunden ränta. Koncernens räntebärande skuld efter omvärdering till marknadsvärde och återstående aktivering av finanskostnader uppgick till 1 733,4 (1 742,2) MSEK. Den genomsnittliga räntan på bokförda skulden uppgick till 4,9 procent. Den genomsnittliga räntan på den nominella skulden vid periodens slut uppgick till 4,6 procent. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 5,6 år. Bolagets utgivna obligationer, som är noterade på Köpenhamns fondbörs, har, i avsaknad av annan tillgänglig och tillförlitlig information, värderats efter senaste avslutskurs. Obligationen har i enlighet med detta värderats till 60 procent av nominellt belopp, innebärade en nedskrivning om 12,2 MSEK under perioden. Allokton Properties II AB har skjutit upp betalningarna av räntan på sitt obligationslån på 185 MDKK som förföll -03-31 samt -03-31. Den sammanlagda uppskjutna räntebetalningen uppgår till 43,1 MSEK. bolagets skulder under januari till. Dessa lättnader ska ses i ljuset av den ansträngda likviditetssituationen för bolaget och har syftat till att skapa tidsmässigt rådrum för arbetet med bolagets kapitalstruktur. Hyresmarknaden Allokton Properties II-koncernens fastighetsbestånd kännetecknas av hög grad av diversifiering, både i form av geografisk spridning och med fördelning mellan kommersiella ytor och bostäder. Då det ingår i bolagets affärsidé att förvärva fastigheter med så hållbara och långsiktiga hyresflöden som möjligt har detta avspeglats i den befintliga fastighetsportföljen. De kommersiella ytorna har i allt väsentligt långa kontrakt med stabila hyresgäster. Bostadsbestånden finns i attraktiva lägen runt om i Sverige. Koncernens hela fastighetsbestånd har förvärvats från slutet av 2005 och fram till och med april 2006. Personal Antal anställda vid rapportperiodens utgång uppgick till 0 (8). Risker Bolaget är sedan hösten involverat i ett arbete att skapa en lämplig kapitalstruktur för framtiden. Arbetet syftar till att ge verksamheten avvägda förutsättningar att utvecklas positivt för framtiden. Arbetets framgång kräver att bolagets samtliga finansiärer ställer sig positiva till den rekonstruktionsplan som bolagets styrelse har fattat beslut kring. Detta har ännu ej skett och tillsvidare lever bolaget med en väsentlig finansieringsrisk avseende verksamheten. Se vidare väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång. Allokton Properties II-koncernens resultat och ställning kan komma att påverkas, såväl positivt som negativt, framförallt beroende av eventuell värdereglering av koncernens tillgångar och skulder i enlighet med redovisnings-standarden IFRS. Påverkan kan vara avsevärd. Tillgångarnas värde är direkt relaterade till hyresintäkter och vakansgrad. Redovisningsprinciper Koncernen följer de av EU antagna internationella redovisningsstandarderna IFRS och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna bokslutskommuniké för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och årsredovisningslagen. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med den senaste årsredovisningen. Bolaget har som ett led i det arbete som pågår med att förändra dess kapitalstruktur fått anstånd vad avser betalning av räntor samt amorteringar vad gäller vissa av 3
Allokton Properties II AB (publ) Delårsrapport januari Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Obligationsägarna i Allokton Properties II AB röstade den 1 november för de rekonstruktionsförslag som offentliggjordes i pressmeddelande den 15 oktober. Obligationsinnehavare motsvarande 86,65 procent av de totala utestående obligationerna i Allokton Properties II AB var närvarande eller företrädda på mötet. Samtliga röstade ja till de framlagda rekonstruktionsförslagen. Allokton Properties II AB har kallat till extra bolagsstämma den 23 november där fråga om kontrollbalansräkning ska prövas. Styrelsens fullständiga förslag till beslut, revisorns yttrande samt handlingar enligt 25 kap. 4 aktiebolagslagen finns tillgängliga på bolagets hemsida www.allokton.se. Stockholm den 19 november Allokton Properties II AB Styrelsen Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 4
Allokton Properties II AB (publ) Delårsrapport januari KONCERNENS RESULTATRÄKNINGAR TSEK Januari Januari Juli Juli Oktober Januari december Nettoomsättning Fastighetsförvaltning 143 512 144 924 46 894 49 054 190 720 192 132 143 512 144 924 46 894 49 054 190 720 192 132 Drift och underhåll -66 798-58 130-20 887-17 143-89 907-81 239 Avskrivningar -107-186 -33-81 -170-249 Verksamhetens kostnader -66 905-58 316-20 920-17 224-90 077-81 488 Bruttoresultat 76 607 86 608 25 974 31 830 100 643 110 644 Central administration -9 412-4 658-3 171-1 747-10 570-5 816 Rörelseresultat före värdeförändringar 67 195 81 950 22 803 30 083 90 073 104 828 Värdeförändringar, fastigheter Orealiserade 66 276 - - - -221 829-288 105 Rörelseresultat 133 471 81 950 22 803 30 083-131 756-183 277 Finansiella intäkter 98 44 34-9 138 84 Valutakursförändring upplåning 34 350 18 391 9 723 16 125 30 875 14 916 Finansiella kostnader -65 738-62 987-22 329-19 126-91 240-88 489 Värdeförändringar, upplåning -44 959-18 086-15 061-14 881-51 625-24 752 Resultat efter finansnetto 57 222 19 312-4 830 12 192-243 608-281 518 Skatt -5 601 4 513 3 961 3 914 18 656 28 770 Periodens resultat 51 621 23 825-869 16 106-224 952-252 748 Resultat per aktie, SEK 103,24 47,65-1,74 32,21-449,91-505,50 5
Allokton Properties II AB (publ) Delårsrapport januari KONCERNENS BALANSRÄKNINGAR TSEK 30 30 31 december TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 1 547 476 1 784 356 1 479 800 Övriga anläggningstillgångar 2 524 2 515 2 453 Summa anläggningstillgångar 1 550 000 1 786 871 1 482 253 Omsättningstillgångar 170 010 169 637 175 129 Likvida medel 27 711 28 517 47 186 Summa omsättningstillgångar 197 721 198 154 222 315 SUMMA TILLGÅNGAR 1 747 721 1 985 025 1 704 568 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital -155 930 69 020-207 553 Långfristiga räntebärande skulder 1 606 825 1 650 914 1 647 575 Uppskjuten skatteskuld och övriga avsättningar 14 321 32 977 8 720 Summa långfristiga skulder 1 621 146 1 683 891 1 656 295 Kortfristiga räntebärande skulder 23 818 24 013 24 013 Övriga kortfristiga skulder 258 687 208 101 231 813 Summa kortfristiga skulder 282 505 232 114 255 826 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 747 721 1 985 025 1 704 568 6
Allokton Properties II AB (publ) Delårsrapport januari Kommande information Bolaget återkommer med tidpunkter för kommande information efter den extra bolagsstämman den 23 november. För ytterligare information, vänligen kontakta: Anders Wehtje, VD Tel 08-522 172 00, 0702-44 21 33 anders.wehtje@allokton.se Sören Andersson, CFO Tel 08-522 172 10, 070-633 94 47 soren.andersson@allokton.se 7