VINTER 2014 Norge sticker ut Sverige och Danmark mer stabilt Utbudet ökar mest i Norge Nordens största undersökning om bostadsmarknaden
Nordic Housing Insight - Vinter 2014 Nordic Housing Insight är en återkommande undersökning där fastighetsmäklare i de nordiska länderna bedömer utbud, efterfrågan och försäljningspriser för det kommande kvartalet. Den här undersökningen 1 genomfördes under december och bedömer det första kvartalet 2014. Sammanlagt har 2 412 fastighetsmäklare besvarat frågor i Sverige, Norge och Danmark. Vi har även ställt frågor om vilka faktorer som just nu har störst påverkan på respektive lands bostadsmarknad samt hur många visningar och bud som vanligtvis förekommer innan bostadsaffären avslutas och säljare och köpare har kommit överens. Inför 2014 finns det skillnader i hur fastighetsmäklarna i Sverige, Norge och Danmark bedömer sina respektive bostadsmarknader. I både Sverige och Danmark väntas priserna på bostadsrätter stiga mer än priserna på småhus, men i Norge är det tvärt om. Överlag är bilden mer samstämmig mellan mäklarna i Sverige och Danmark när det gäller priser, utbud och efterfrågan och det är betydligt fler som bedömer att priserna ska fortsätta öka än att de ska minska. Skillnaden är särskilt tydlig när det gäller bostadsrätter. I Norge är det fler som bedömer att priserna ska sjunka än att priserna ska öka, medan de bedömningar som görs i Sverige och Danmark visar på oförändrade eller stigande priser. RESULTATET I KORTHET: Den starkaste bedömningen av stigande priser görs på småhus i Norge där 44 procent av mäklarna bedömer att priserna kommer att stiga, jämfört med 29 procent i Sverige och 18 procent i Danmark. Efterfrågan och utbud bedöms på ett mer likartat sätt dock med skillnaden att utbudet bedöms öka marginellt mer och efterfrågan minska något mer i Norge jämfört med de bedömningar som görs i Sverige och Danmark. 40 procent av mäklarna i Sverige och Danmark bedömer att priserna på bostadsrätter kommer fortsätta att öka kvartal 1 och bara några få procent i dessa länder bedömer att priserna kommer att sjunka. 26 procent av mäklarna i Norge bedömer att priserna kommer att öka kvartal 1 men nästan 40 procent av mäklarna i Norge bedömer att priserna kommer att sjunka kvartal 1. 71 procent av mäklarna i Norge bedömer att utbudet på bostadsrätter kommer att öka, jämfört med drygt 50 procent i Sverige och 34 procent i Danmark. När det gäller efterfrågan bedömer 33 procent av mäklarna i Norge att efterfrågan kommer att minska jämfört med endast några få procent av mäklarna i Sverige och Danmark. Bankernas restriktiva utlåning bedöms ha hög påverkan på bostadsmarknaden i alla tre länderna. Däremot är det en vanligare bedömning i Norge att det finns en allmän oro och försiktighet som också påverkar bostadsmarknaden samt att medias rapportering väger in mer. Vilka faktorer som påverkar är relativt samstämmigt mellan bostadsrätter och småhus. Antalet visningar innan försäljning varierar mellan länderna. Här är Sverige och Norge mer lika och det är vanligast med 2-3 visningar. I Danmark är det vanligt med betydligt fler visningar, 28 procent av mäklarna uppger att de har tio eller fler visningar innan bostaden säljs. 1 Sverige 1379, Norge 719, Danmark 314. I Sverige genomfördes denna undersökning under perioden 26 november till 6 december 2013. 2
DEN NORDISKA SMÅHUSMARKNADEN Prisutvecklingen skiljer sig mellan länderna När Nordens fastighetsmäklare bedömer utvecklingen på småhusmarknaden för årets första kvartal så spretar bedömningen åt lite olika håll mellan länderna. Både i Sverige och i Danmark bedömer en majoritet av mäklarna att prisutvecklingen för småhus kommer att vara oförändrad under kvartal 1. 64 procent respektive 71 procent av fastighetsmäklarna gör den bedömningen jämfört med bara 36 procent i Norge. I Norge däremot så bedömer 44 procent att priserna ska öka kvartal 1 och det är betydligt fler jämfört med Sverige och Danmark. Det är betydligt mer frekvent att mäklare i Norge bedömer att priserna ska sjunka. 20 procent gör den bedömningen jämfört med 8 procent i Sverige och 11 procent i Danmark. Diagram Priserna 1. småhus Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas på småhusmarknaden kvartal 1. 80% 70% 60% 50% 40% 30% Stiga Oförändrat Sjunka 20% 10% 0% Priserna småhus Tabell 1. Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas på småhusmarknaden kvartal 1. Stiga 29% (23%) 44% (29%) 18% (20%) Oförändrat 64% (65%) 36% (36%) 71% (67%) Sjunka 8% (12%) 20% (35%) 11% (13%) Föregående bedömning presenteras inom parantes. 3
Utbudet av småhus förväntas öka Fler än varannan av Nordens fastighetsmäklare bedömer att utbudet av småhus till försäljning väntas öka. De bedömningar som görs är relativt likartade. Förväntansbilden av ett ökat utbud är något tydligare i Norge. En tydlig förändring jämfört med föregående undersökning är att de bedömningar som görs i Norge är mer i nivå med de bedömningar som görs i Sverige och Danmark. I föregående undersökning var det betydligt fler som bedömde att utbudet skulle öka i Norge. Dessutom bedömde 35 procent av mäklarna i Norge att priserna skulle sjunka, 25 procent att utbudet skulle minska och 28 procent att efterfrågan skulle minska, men dessa bedömningar har förändrats rejält sedan dess. Runt 10 procent av mäklarna totalt bedömer att utbudet kommer att sjunka och i Norge har man närmat sig Sverige och Danmark i sina bedömningar. Utbudet småhusmarknaden Diagram 2. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas på småhusmarknaden kvartal 1. 70% 60% 50% 40% 30% 20% Öka Oförändrat Minska 10% 0% Utbudet småhusmarknaden Tabell 2. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas på småhusmarknaden kvartal 1. Öka 50% (81%) 59% (47%) 52% (46%) Oförändrat 40% (45%) 27% (29%) 35% (44%) Minska 9% (11%) 14% (25%) 12% (11%) Föregående bedömning presenteras inom parantes. 4
Efterfrågan väntas ta fart Efterfrågan på småhus bedöms som stark och det är tydligt att fler mäklare bedömer att efterfrågan kommer att öka jämfört med föregående rapport. I Danmark bedömer 69 procent av mäklarna att efterfrågan kommer att öka och i Norge gör 63 procent av mäklarna den bedömningen. I Sverige är det något färre som har denna bedömning och i stället är det betydligt fler, varannan mäklare, som bedömer att efterfrågan kommer att förbli oförändrad. Det är få av de svarande mäklarna som tror att efterfrågan kommer att sjunka, endast 5 procent i Sverige och 3 procent i Danmark. I Norge är skillnaden jämfört med föregående undersökning särskilt tydlig i detta avseende, dock är det något fler där som bedömer att efterfrågan ska minska. Diagram 3. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas på småhusmarknaden kvartal 1. 80% 70% 60% 50% 40% 30% Öka Oförändrat Minska 20% 10% 0% Tabell 3. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas på småhusmarknaden under kvartal 1. Öka 44% (34%) 63% (41%) 69% (65%) Oförändrat 51% (57%) 23% (31%) 29% (33%) Minska 5% (8%) 14% (28%) 3% (2%) Föregående bedömning presenteras inom parantes. 5
Vad påverkar? På frågan vad som påverkar småhusmarknaden mest just nu hamnar bankernas restriktiva utlåning i topp i Danmark (72 procent) och Sverige (69 procent) följt av arbetsmarknaden. I Norge toppar media (80 procent) följt av allmän oro och försiktighet. Diagram 4. Vad påverkar din småhusmarknad just nu? Stor påverkan. 2 Säsong Optimism om den egna ekonomin Pessimism om den egna ekonomin Bankernas restriktiva utlåning Allmän oro och försiktighet Litet utbud Stort utbud Arbetsmarknad Räntan Media Norge Danmark Sverige 0% 20% 40% 60% 80% 100% Tabell Vad påverkar 4. Vad påverkar din småhusmarknad din småhusmarknad just nu? just nu? Stor påverkan. Media 50% 80% 64% Räntan 54% 34% 45% Arbetsmarknad 54% 40% 72% Stort utbud 33% 37% 45% Litet utbud 53% 18% 27% Allmän oro och försiktighet 48% 67% 62% Bankernas restriktiva utlåning 69% 64% 72% Pessimism om den egna ekonomin 26% 38% 53% Optimism om den egna ekonomin 26% 35% 33% Säsong x 41% 12% 3 2 Statistiken från Norge visar endast påverkan på bostadsmarknaden, dvs småhusmarknad och bostadsmarknad är summerat. 3 Alternativet säsong ingick inte i Sveriges undersökning. 6
DEN NORDISKA BOSTADSRÄTTSMARKNADEN 4 Delade meningar om utvecklingen i Norge De bedömningar som Norges fastighetsmäklare gör av prisutvecklingen på bostadsrätter ser annorlunda ut än de bedömningar som görs i Sverige och Danmark där 95 procent av mäklarna bedömer att priserna kommer att vara oförändrade eller öka. I Norge spretar bilden. Där är det till och med fler mäklare som bedömer att priserna kommer att sjunka än att de kommer att öka. 39 procent bedömer sjunkande priser kvartal 1 och endast 26 procent bedömer stigande priser. I Norge förutser 39 procent av mäklarna att bostadsrättspriserna kommer att sjunka. I Sverige och Danmark anser en majoritet av mäklarna att priserna på bostadsrätter kommer att vara oförändrade, 55 procent i Sverige respektive 56 procent i Danmark. Här tror endast 5 procent att priserna kommer att sjunka, och 39 respektive 40 procent bedömer att priserna kommer att öka. I jämförelse med tidigare kvartal så har skillnaden mellan Norge och de andra länderna ökat. Diagram 5. Bedömningen av hur priserna kommer att utvecklas på bostadsrättsmarknaden kvartal 1. 60% 50% 40% 30% 20% Stiga Oförändrat Sjunka 10% 0% Tabell 5. Bedömningen av hur priserna kommer att utvecklas på bostadsrättsmarknaden kvartal 1. Stiga 40% (31%) 26% (36%) 39% (29%) Oförändrat 55% (61%) 35% (33%) 56% (56%) Sjunka 5% (8%) 39% (31%) 5% (15%) Föregående bedömning presenteras inom parantes. 4 Bostadsrätter, ägarlägenheter, lägenheter. 7
Utbudet bedöms öka I Sverige bedömer drygt varannan mäklare, 52 procent, att utbudet av bostadsrätter till försäljning kommer att öka under kvartal 1. I Norge är det däremot 7 av 10 mäklare som gör bedömningen att utbudet kommer att öka medan endast en tredjedel, 34 procent, av mäklarna i Danmark har denna uppfattning. Gemensamt för länderna är dock att det är fler mäklare som bedömer att utbudet kommer att öka under kvartal 1 jämfört med föregående undersökning. Endast ett fåtal mäklare bedömer att utbudet kommer att minska och övriga bedömer att utbudet blir oförändrat. Diagram 6. Bedömningen av hur utbudet kommer att utvecklas på bostadsrättsmarknaden kvartal 1. 80% 70% 60% 50% 40% 30% Öka Oförändrat Minska 20% 10% 0% Tabell 6. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas på bostadsrättsmarknaden kvartal 1. Öka 52% (41%) 71% (61%) 34% (33%) Oförändrat 43% (48%) 19% (20%) 52% (58%) Minska 5% (11%) 10% (19%) 12% (10%) Föregående bedömning presenteras inom parantes. 8
Efterfrågan bedöms öka, men inte lika kraftigt som i fjol Ungefär varannan mäklare i Sverige och Danmark och något färre i Norge bedömer att utbudet kommer att öka under kvartal 1. I Sverige bedömer 49 procent ett oförändrat köpintresse kvartal 1 vilket är en något större andel jämfört med Norge och Danmark. Norge sticker dock ut eftersom 33 procent av mäklarna där bedömer att efterfrågan kommer att minska kvartal 1. Motsvarande siffra är 2 procent respektive 6 procent för Sverige och Danmark. Diagram 7. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas på bostadsrättsmarknaden kvartal 1. 60% 50% 40% 30% 20% Öka Oförändrat Minska 10% 0% Tabell 7. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas på bostadsrättsmarknaden kvartal 1. Öka 49% (40%) 44% (48%) 50% (45%) Oförändrat 49% (53%) 33% (25%) 44% (48%) Minska 2% (7%) 33% (27%) 6% (7%) Föregående bedömning presenteras inom parantes. 9
Media och bankernas restriktiva utlåning har störst påverkan på bostadsrättsmarknaden De faktorer som påverkar marknaden för bostadsrätter är likartade med vad som bedöms påverka småhusmarknaden. I Sverige bedömer mäklarna att bankernas restriktiva utlåning och räntan är de faktorer som påverkar mest. I Norge bedöms media och allmän oro och försiktighet ligga i topp och i Danmark väger bankernas restriktiva utlåning och media och arbetsmarknad tyngst. Vad som påverkar bostadsrättsmarknaden skiljer sig alltså mellan länderna. Diagram 8. Vad påverkar din bostadsrättsmarknad just nu? Stor påverkan. 5 Säsong Optimism om den egna ekonomin Pessimism om den egna ekonomin Bankernas restriktiva utlåning Allmän oro och försiktighet Litet utbud Stort utbud Norge Danmark Sverige Arbetsmarknad Räntan Media 0% 20% 40% 60% 80% 100% Tabell Vad påverkar 8. Vad påverkar din bostadsrättsmarknad din bostadsrättsmarknad just nu? just nu? Stor påverkan. Media 51% 80% 60% Räntan 59% 34% 56% Arbetsmarknad 47% 40% 60% Stort utbud 33% 37% 40% Litet utbud 58% 18% 39% Allmän oro och försiktighet 38% 67% 49% Bankernas restriktiva utlåning 60% 64% 66% Pessimism om den egna ekonomin 23% 38% 46% Optimism om den egna ekonomin 25% 35% 38% Säsong x 41% 10% 5 Statistiken från Norge visar endast påverkan på bostadsmarknaden, dvs småhusmarknad och bostadsmarknad är summerat. 10
SPECIAL Vad påverkar mest? Nordens fastighetsmäklare har besvarat ytterligare frågor gällande faktorer med stor påverkan på bostadsmarknaden 2014. De har även besvarat frågor om antalet visningar och budgivningar innan försäljning. Jämfört med Sverige och Norge har Danmark betydligt fler visningar innan köpare och säljare kunnat mötas i en affär. Fastighetsmäklare i Danmark och Sverige har svarat på frågan vilka faktorer som kommer att ha stor påverkan på bostadsmarknaden under 2014. Överlag så anser mäklarna att ökade krav på kontantinsats för bolån, hårdare amorte- ringskrav samt allmänt svårare att få lån är faktorer med stor påverkan. I Sverige ligger även räntan med som en tydligare faktor som har stor påverkan på bostadsmarknaden. Diagram 9. Faktorer med stor påverkan på bostadsmarknaden 2014. Ökade krav på kontantinsats för bolån Hårdare amorteringskrav Allmänt svårare att få lån Räntehöjning Danmark Sverige Svag konjunktur Stark konjunktur 0% 20% 40% 60% 80% 100% Tabell 9. Faktorer med stor påverkan på bostadsmarknaden 2014. Sverige Danmark Ökade krav på kontantinsats för bolån 85% 63% Hårdare amorteringskrav 84% 63% Allmänt svårare att få lån 82% 67% Räntehöjning 74% 43% Svag konjunktur 47% 32% Stark konjunktur 45% 34% 11
Fastighetsmäklarna har även besvarat frågor om antalet visningar och budgivningar innan försäljning. De flesta försäljningar sker efter två till tre visningar i både Sverige och Norge. I Sverige förekommer det fler visningar vid försäljning av småhus jämfört med bostadsrätter. De danska mäklarna uppger ett högre antal visningar innan försäljning, 28 procent svarar att det i genomsnitt sker över tio visningar innan försäljning. 52 procent har mellan fem och åtta visningar innan försäljning och det är ingen större skillnad mellan småhus och bostadsrätter. Diagram 10. Antal visningar i genomsnitt innan försäljning, bostadsrätter och småhus, kvartal 4, 2013. Procent. 10 eller fler 9 8 7 6 5 4 Danmark Norge Sverige 3 2 1 0% 10% 20% 30% 40% Tabell 10. Antal visningar i genomsnitt innan försäljning, bostadsrätter och småhus, kvartal 4, 2013. Procent. 1 5% 7% 0% 2 23% 36% 3% 3 26% 30% 5% 4 17% 18% 8% 5 11% 6% 15% 6 6% 2% 11% 7 3% 0% 13% 8 3% 1% 13% 9 0% 0% 4% 10 + 5% 1% 28% 12
På frågan angående antalet bud innan försäljning finns det endast siffror för Norge och Sverige. Antalet skiljer sig något mellan länderna då Sverige har mer spridning och i snitt fler bud per försäljning. I Norge svarar hela 44 procent av mäklarna att försäljning oftast sker efter två bud, medan flest av de svenska mäklarna, 24 procent, anger tre bud som vanligast. Statistik från Danmarks fastighetsmäklare saknas. Diagram 11. Antal bud i genomsnitt innan försäljning, bostadsrätter och småhus, kvartal 4, 2013. Procent. 10 + 9 8 7 6 5 4 Norge Sverige 3 2 1 0% 10% 20% 30% 40% 50% Tabell 11. Antal bud i genomsnitt innan försäljning, bostadsrätter och småhus, kvartal 4, 2013. Procent. Antal Sverige Norge 1 6% 16% 2 18% 44% 3 24% 20% 4 14% 9% 5 15% 4% 6 8% 1% 7 4% 0% 8 4% 1% 9 1% 0% 10 + 6% 1% 13
FAKTA Mäklarsamfundet är branschorganisationen för Sveriges fastighetsmäklare. Vi har cirka 5 400 anslutna fastighetsmäklare. De utgör en majoritet, drygt 80 procent, av den samlade kåren. Läs mer om oss på www.maklarsamfundet.se Kontakt: Ingrid Eiken, VD Mäklarsamfundet +46 70 669 34 34 Rebecca von Sydow, Utredare Mäklarsamfundet +46 72 194 79 25 Kontaktpersoner övriga nordiska länder: DANMARK Mads Lindegaard Dansk Ejendomsmæglerforening ml@de.dk +45 32 64 45 87 NORGE Svein Strømnes Norges Eiendomsmeglerforbund svein@nef.no +47 45 48 50 82 ISLAND* GrétarJónasson Félag fasteignasala gretar@ff.is + 354 848 85 55 FINLAND* JukkaMalila Central Federation of Finnish Real Estate Agencies KVKL jukka.malila@kvkl.fi +358-9-4282 70 07 *Deltog inte denna gång. 14