Special. Litet utbud och media påverkar mest. Efterfrågan fortsätter att öka. Amorteringskraven oroar

Transkript

1 Sveriges största undersökning om bostadsmarknaden från Mäklarsamfundet Nr Litet utbud och media påverkar mest Efterfrågan fortsätter att öka Amorteringskraven oroar Special Så börjar bostadsåret 2015

2 Mäklarsamfundet presenterar: Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden INGRID EIKEN VD MÄKLARSAMFUNDET Hej, under våren 2009 kom Mäklarsamfundets kvartalsvisa undersökning om bostadsmarknaden ut för första gången. Nu är vi inne på sjätte året och du är välkommen att ta del av den första Mäklarinsikten Över av Mäklarsamfundets medlemmar, från norr till söder, har bedömt hur de upplever sin lokala bostadsmarknad just nu. Undersökningen genomfördes i november. Prognosen avser perioden januari till och med mars Vi ställer vissa frågor varje gång. Dessa frågor rör fastighetsmäklarnas bedömning om kommande månader utifrån utbud, köpintresse och prisutveckling. Landets fastighetsmäklare är ganska eniga i hur årets första månader kommer att bli. Pris och utbud bedöms förbli orförändrat, jämfört med sista kvartalet 2014, på både småhus- och bostadsrättsmarknaden. Efterfrågan bedöms antingen att öka eller ligga kvar på samma nivå. Mäklarinsikt är Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden. I undersökningen bedömer Mäklarsamfundets medlemmar den svenska bostadsmarknaden utifrån sin lokala marknad. Undersökningen är unik i sitt slag då den speglar ett stort antal uppfattningar i hela landet, vid köp-och säljögonblicket. Den kan också brytas ner på länsnivå. Vi frågar även om nuläget, vad är det som påverkar köpare och säljare just nu? Under låg ofta påverkansfaktorerna räntans utveckling och medias rapportering i topp, följt av faktorn bankernas restriktiva utlåning. I denna undersökning har media återigen hamnat högt upp i rankingen och 70 procent av mäklarna bedömer att medias rapportering har stor påverkan. Men ett litet utbud fortsätter ändå att toppa listan över påverkansfaktorer. Ungefär 75 procent av mäklarna bedömer att ett litet utbud påverkar bostadsmarknaden mest. Förutom media har även den allmänna oron ökat i andel på både på bostadsrättsmarknaden och småhusmarknaden. I Mäklarinsikt Special ställer vi frågor till fastighetsmäklarna som kan variera mellan årets olika undersökningar och som på olika sätt belyser aktuella förhållanden som rör bostadsmarknaden. I denna Special har landets fastighetsmäklare gjort en trendspaning inför det nya året där de bedömer vad som kommer att prägla bostadsmarknaden och vilka trender vi kan förvänta oss inom boendet. Vi har även ställt frågor om vilka faktorer som kommer att påverka bostadsmarknaden under Stort tack till alla er som bidragit med era kunskaper och lagt tid på att besvara vår enkät. Caroline Berg på Mäklarsamfundet är projektansvarig för Mäklarinsikt och har haft huvudansvaret för denna rapport. Ingrid Eiken, VD Januari 2015 Grafisk form och layout Carina Vikarby Mäklarsamfundet Undersökningen skickades ut den 13 november till Mäklarsamfundets medlemmar, samtliga verksamma fastighetsmäklare, och pågick till och med den 2 december Den har besvarats av fastighetsmäklare över hela landet. Du kan även läsa om hur fastighetsmäklarna bedömt bostadsmarknaden i just ditt län. Fördjupad information om samtliga län finns att hämta på vår hemsida 2

3 Slutsatser Fastighetsmäklarnas bedömning av bostadsmarknaden för första kvartalet Litet utbud och media påverkar mest Det låga utbudet fortsätter att påverka bostadsmarknaden mest enligt 75 procent av småhusmäklarna och 74 procent av bostadsrättsmäklarna. Media har fått ökat inflytande över småhusmarknaden enligt 70 procent av mäklarna. Motsvarande siffra för bostadsrättsmarknaden är 67 procent. Faktorn bankernas restriktiva utlåning har gått om räntan som den tredje största påverkansfaktorn på småhusmarknaden. 67 procent av mäklarna uppger att bankernas restriktiva utlåning har stor påverkan. På bostadsrättsmarknaden bedömer 66 procent av mäklarna att räntan har stor påverkan just nu. Andelen som bedömer att den allmänna oron och försiktigheten har stor påverkan har ökat på både småhus- och bostadsrättsmarknaden. 2. Ökad efterfrågan på bostäder Under januari till och med mars bedömer landets fastighetsmäklare att bostadsmarknadens utveckling kommer fortsätta på samma sätt som under det fjärde kvartalet Pris och utbud kommer förbli oförändrat på både småhus- och bostadsrättsmarknaden. Efterfrågan bedöms antingen öka eller bli oförändrad. Endast ett fåtal tror på sjunkande siffror för pris och efterfrågan. En tydlig förändring sedan föregående undersökning är att fler mäklare bedömer att utbudet kommer att öka på småhusmarknaden. 3. Special: Så börjar bostadsåret 2015 påverkan och trender Under 2015 bedömer mäklarna att bankerna väntas få en betydande påverkan på bostadsmarknaden. 83 procent av mäklarna bedömer att amorteringskrav kommer att påverka marknaden i hög grad. 79 procent av mäklarna bedömer att det kommer bli ökade krav på kontantinsats för bolån och 72 procent bedömer att det kommer bli allmänt svårare att få lån. När Sveriges fastighetsmäklare med egna ord beskriver vad de anser kommer påverka bostadsmarknaden 2015 mest så svarar över 40 procent att förslaget om nya amorteringskrav får stor påverkan. De menar också att det kan få följdeffekter såsom ett ännu lägre utbud, inlåsningseffekter och ännu svårare att komma in på bostadsmarknaden. Det riskerar att leda till oro i konsumentledet. Rörande inredningstrender tror majoriteten av mäklarna att 2015 kommer bli mer färgglatt och ombonat än tidigare år då vitt och avskalat länge har varit populärt. 3

4 Bostadsmarknaden påverkan Media påverkar återigen i hög grad Sedan våren 2009 har Sveriges fastighetsmäklare bedömt vad som påverkar deras lokala bostadsmarknad mest just nu. Svaren redovisas uppdelat på småhus och bostadsrätter. Det finns både likheter och skillnader i hur mäklarna bedömer påverkansfaktorer på respektive marknad. Sedan en tid har det rapporterats om att utbudet av bostäder är lägre än på länge. Statistik från bostadsannonssajten Hemnet bekräftar denna bild. Under 2014 har det låga utbudet haft stor påverkan på bostadsmarknaden, denna utveckling följer med in i det nya årets första kvartal. Mäklarna bedömer att situationen förblir densamma eller värre. Ekonomisk utblick Ekonomisk tillväxt är beroende av att både arbets- och bostadsmarknaden fungerar väl. Det gäller såväl näringslivets möjligheter att kunna rekrytera kvalificerad arbetskraft som människors möjligheter att flytta till utbildning och arbete. En väl fungerande bostadsmarknad har därför stor betydelse för enskilda individers möjligheter att kunna byta boende i olika skeenden i livet men också för Sveriges tillväxt. Under hösten har det låsta politiska läget på riksplanet i svensk politik varit i nyhetsrapporteringens centrum. Detta i kombination med det historiska Riksbanksbeskedet att räntan sätts till noll procent till en bra bit in på 2016, och att Finansinspektionen gick ut med ett förslag till nya amorteringsregler har givetvis påverkat bostadsmarknaden i hela Sverige. Samtidigt som det är viktigt att diskussionen förs på makroekonomisk nivå de bostäder som annonserades ut på bostadssajten Hemnet under 2014 hade ett totalt marknadsvärde på 416 miljader eller 11 procent av Sveriges BNP är det viktigt att komma ihåg att ett hem är navet i de flesta människors liv. Vad påverkar bostadsmarknaden? Bostadsmarknaden påverkas av en rad omvärldsfaktorer och regelverk. En viktig faktor för bostadsmarknaden och dess rörlighet (flyttkedjor) är att hushållen hyser tilltro till såväl Sveriges som sin egen ekonomi. En annan är utvecklingen på bolånemarknaden. Hushållens inkomster, ränteläget på bolån och amorteringskrav utgör tre viktiga faktorer för bostadsprisernas utveckling. Utbudet av bostäder har avgörande betydelse och ett lågt utbud av bostäder, och bostadsbrist, blir hinder för en sund rörlighet på bostadsmarknaden. Bolånetaket och hårdare amorteringskrav har bidragit till att ökningstakten på hushållens skuldtillväxt har dämpats och belåningsgraden planat ut. I genomsnitt lånar de svenska hushållen upp till 70 procent av bostadens värde. Hushåll med riktigt hög belåningsgrad (över 85 procent) är fortsatt få och amorterar i större utsträckning än tidigare. Riksbanken, Finansinspektionen och regeringen är dock fortsatt oroade. Hushållen har en historiskt hög skuldkvot där bolån svarar för största delen. 4

5 påverkan Sverige är också ett av de länder i världen som har högst urbaniseringstakt. Digitalisering och urbanisering är två stora paradigmskiften i samhället som vi befinner oss i och dessa påverkar bostadsmarknaden. Det är viktigt att komma ihåg att det råder bostadsbrist i Sverige där människor vill bo. Lågt utbud kvar i topp Under det gångna året har ett lågt utbud toppat listan över påverkansfaktorer och det ser ut att hålla i sig ett tag framöver. Andelen som bedömer att det låga utbudet har stor påverkan har ökat med 4 procentenheter på både småhus- och bostadsrättsmarknaden sedan förra undersökningen. I denna undersökning har vi en uppstickare över påverkansfaktorer och det är medias påverkan. På småhusmarknaden bedömer 70 procent av mäklarna att medias rapportering har stor påverkan och motsvarande siffra på bostadsrättsmarknaden är 67 procent. Senaste gången andelen var så här hög var i december På småhusmarknaden har bankerna återigen gått om räntan som den näst största påverkansfaktorn. Där bedömer 67 procent av fastighetsmäklarna att bankernas restriktiva utlåning har stor påverkan just nu. På bostadsrättsmarknaden hamnar räntan, enligt 66 procent av mäklarna, på tredje plats. Förutom påverkansfaktorn media har även den allmänna oron ökat i andel på båda bostadsmarknaderna. Tabell 1. De olika faktorerna som just nu har stor påverkan på småhus- och bostadsrättsmarknaden. Småhusmarknaden Bostadsrättsmarknaden Räntan 66% (66%) 66% (66%) Arbetsmarknaden 48% (54%) 46% (51%) Bankernas restriktiva utlåning 67% (61%) 62% (58%) Litet utbud 75% (71%) 74% (70%) Stort utbud 22% (27%) 24% (27%) Optimism gällande den egna ekonomin 35% (40%) 36% (36%) Pessimism gällande den egna ekonomin 29% (26%) 26% (22%) Allmän oro och försiktighet 50% (39%) 47% (36%) Media 70% (56%) 67% (52%) Säsong 48% (41%) 32% (31%) Inom parentes presenteras resultatet från Mäklarinsikt 2014:4 som genomfördes i september

6 Småhus påverkan Allt fler bedömer att litet utbud påverkar mest Under 2014 blev bristen på bostäder ännu mer påtaglig än tidigare. Under året bedömde allt fler mäklare att ett litet utbud är den faktor som påverkar mest. I denna undersökning har andelen gått upp till 75 procent på småhusmarknaden och aldrig tidigare i Mäklarinsikts historia har den andelen varit så hög. Media är även en påverkansfaktor som bedöms få allt större betydelse. Hela 70 procent av landets mäklarkår bedömer att medias rapportering har stor påverkan. Diagram 1. Vad påverkar din småhusmarknad just nu, och hur? Litet utbud Media Bankernas restriktiva utlåning Räntan 75% 70% 67% 66% Allmän oro och försiktighet Säsong Arbetsmarknaden 50% 48% 48% Stor påverkan Liten påverkan Optimism gällande den egna ekonomin Pessimism gällande den egna ekonomin 29% 35% Stort utbud 22% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 75 procent av mäklarna uppger att ett litet utbud har störst påverkan på deras lokala småhusmarknad just nu. Aldrig tidigare i Mäklarinsikts historia har andelen varit så hög. Jämfört med förra undersökningen, för fjärde kvartalet 2014, har andelen ökat med 4 procentenheter. Ett litet utbud på en marknad med hög efterfrågan gynnar säljaren och vice versa. Det leder generellt även till kortare förmedlingstider då det blir fler som konkurrerar om de objekt som finns ute på marknaden, vilket den första Mäklarinsikten 2014 bekräftar. På bostadsmarknaden är det vanligt att säljaren ofta själv även är köpare (av en annan bostad). I ljuset av detta kan ett lågt utbud även försvåra rörligheten på bostadsmarknaden. Het bostadsmarknad med stigande priser, objekt som tas bort från Hemnet innan visning, förslag på nya amorteringskrav för bolånetagare. Media har under 2014 haft stort fokus på bostadsmarknaden och det påverkar i sin tur själva bostadsmarknaden. 70 procent av fastighetsmäklarna i denna undersökning bedömer att media har stor påverkan på småhusmarknaden. Det är en ökning med 14 procentenheter sedan föregående kvartal. 67 procent av mäklarna uppger att bankernas restriktiva utlåning har stor påverkan, vilket är en ökning med 6 procentenheter sedan förra undersökningen. Bankernas restriktiva utlåning har länge toppat listan över påverkansfaktorer men inför början av 2015 bedömer en större andel av mäklarna att ett litet utbud har stor påverkan. Lika stor andel som i förra undersökningen, 66 procent, bedömer att räntan har stor påverkan på småhusmarknaden i dagsläget. Just nu har Sverige historiskt låga bolåneräntor och räntorna har en stor betydelse vid bostadsköp. Sedan 6

7 påverkan bolånetaket infördes har en del köpare inte kunnat finansiera en kontantinsats på 15 procent och tvingats till dyrare blancolån med högre ränta för att kunna köpa bostad. Varannan mäklare, 50 procent, upplever att den allmänna oron och försiktigheten påverkar deras lokala småhusmarknad. Det är en ökning med hela 11 procentenheter sedan förra mätningen. Oro och försiktighet hänger nära samman med svagt konjunkturläge, svag arbetsmarknad och bankernas hårdare krav. För att hitta samma nivåer som idag måste vi gå tillbaka till andra halvåret av Under 2014 minskade andelen till 37 procent vilket tydde på en positiv förändring. Men nu har bedömningarna ändrat riktning. Det osäkra politiska läget som Sverige befinner sig i kan även medföra osäkerhet hos de enskilda hushållen och tidigare bedömde mäklarna även hur bostadsmarknaden påverkas av vilken säsong det är. Idag svarar 48 procent av mäklarna att småhusmarknaden påverkas av säsongen. Det är en ökning med 7 procentenheter jämfört med mätningen inför det fjärde kvartalet procent av fastighetsmäklarna bedömer också att deras småhusmarknad påverkas av arbetsmarknaden just nu. I förra Mäklarinsikten bedömde 54 procent att arbetsmarknaden har stor påverkan, det är en minskning med 6 procentenheter. Optimismen gällande den egna ekonomin påverkar småhusmarknaden enligt 35 procent av fastighetsmäklarna. Det är en minskning med 5 procentenheter sedan förra mätningen som genomfördes i september, men en ökning med 9 procentenheter på ett år. 29 procent av mäklarna bedömer att pessimism gällande den egna ekonomin hos köpare och säljare påverkar deras lokala småhusmarknad. Det är en ökning med 3 procentenheter. Sedan den förra mätningen har andelen som bedömer att optimismen gällande den egna ekonomin minskat medan pessimismen har ökat. Allt fler bedömer att det låga utbudet har stor påverkan vilket innebär en minskning av andelen som bedömer att ett stort utbud har stor påverkan. Tidigare bedömde 27 procent att stort utbud påverkade mycket och nu har andelen minskat med 5 procentenheter till 22 procent. Ett stort utbud påverkar marknaden olika beroende på hur stor efterfrågan är. Ju fler bostäder som är ute till försäljning desto längre förmedlingstider kan det bli då köpare kan ta god tid på sig och titta på fler objekt innan de fattar beslut om att köpa. Splittrad bild på länsnivå småhusmarknadens påverkansfaktorer På nästa sida presenteras tre tabeller som ger en överblick över de länsvisa skillnaderna för de olika faktorer som just nu totalt påverkar den lokala småhusmarknaden allra mest: litet utbud, media och bankernas restriktiva utlåning. Skillnaden är dock stor mellan länen. En förklaring till det kan vara den starka urbaniseringstrenden. 7

8 påverkan Tabell 2. Litet utbud, stor påverkan. Län Mäklarnas svar Västmanland 93% Östergötland 90% Örebro 88% Stockholm 85% Västerbotten 85% Gävleborg 84% Uppsala 79% Södermanland 79% Jönköping 77% Halland 76% Västra Götaland 76% Kronoberg 71% Norrbotten 70% Värmland 65% Jämtland 64% Västernorrland 63% Kalmar 61% Blekinge 57% Skåne 56% Gotland 55% Dalarna 53% Riket 75% Tabell 3. Media, stor påverkan. Län Mäklarnas svar Blekinge 86% Örebro 81% Södermanland 79% Skåne 78% Uppsala 74% Gotland 73% Stockholm 72% Halland 72% Västra Götaland 72% Kalmar 70% Jönköping 69% Värmland 65% Västernorrland 64% Gävleborg 60% Kronoberg 59% Dalarna 58% Östergötland 57% Jämtland 55% Västmanland 54% Norrbotten 50% Västerbotten 47% Riket 70% Tabell 4. Bankernas restriktiva utlåning, stor påverkan. Län Mäklarnas svar Gotland 91% Blekinge 86% Södermanland 85% Halland 80% Skåne 79% Jönköping 77% Stockholm 69% Dalarna 68% Västernorrland 67% Kalmar 65% Västra Götaland 62% Gävleborg 60% Östergötland 60% Kronoberg 59% Uppsala 57% Örebro 56% Västmanland 56% Jämtland 55% Värmland 52% Norrbotten 50% Västerbotten 37% Riket 67% 8

9 Bostadsrätter påverkan Medias rapportering har stort inflytande på bostadsrättsmarknaden Det låga utbudet fortsätter hålla sitt järngrepp om bostadsrättsmarknaden. Andelen som bedömer att det låga utbudet har stor påverkan på bostadrättsmarknaden har ökat och ligger nu på 74 procent. Precis som på småhusmarknaden har medias rapportering fått allt mer påverkan på bostadsrättsmarknaden och ligger nu på andra plats. Fler bedömer också att den allmänna oron och försiktigheten påverkar bostadsrättsmarknaden i stor utsträckning. Diagram 2. Vad påverkar din bostadsrättsmarknad just nu, och hur? Litet utbud 74% Media Räntan Bankernas restriktiva utlåning 62% 67% 66% Allmän oro och försiktighet Arbetsmarknaden 47% 46% Stor påverkan Liten påverkan Optimism gällande den egna ekonomin Säsong Pessimism gällande den egna ekonomin Stort utbud 36% 32% 26% 24% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Sedan den sista Mäklarinsikten för 2014, som genomfördes i september, har andelen som bedömer att ett litet utbud har stor påverkan på bostadsrättsmarknaden gått upp med 4 procentenheter, från 70 procent till 74 procent. Vi får återigen skriva aldrig tidigare i Mäklarinsikts historia har den andelen varit så hög. På ett år har andelen ökat med 16 procentenheter. Bristen på bostäder i Sverige, där folk vill bo, har blivit allt mer påtaglig på bostadsrättsmarknaden. Under 2014 rapporterade media mycket om bostadsmarknaden, till exempel har vi kunnat läsa om stigande priser, objekt som tas bort från Hemnet innan visning och de nya förslagen på amorteringskrav för nya bolånetagare. I och med detta har media seglat upp till andra plats i listan över de tyngsta påverkansfaktorerna. 67 procent av fastighetsmäklarna uppger att media har stor påverkan i dagsläget. Det är en ökning med 15 procent jämfört med septembermätningen. 66 procent av de tillfrågade fastighetsmäklarna har svarat att räntan har stor påverkan på deras lokala bostadsrättsmarknad. Det är lika stor andel som i förra mätningen. Trots en ökning med 4 procentenheter har påverkansfaktorn bankernas restriktiva utlåning tappat en placering och ligger nu som nummer fyra på listan. 62 procent av mäklarna bedömer att bankernas restriktiva utlåning har stor påverkan på bostadsrättsmarknaden. Under 2013 bedömde mäklarna att bankerna hade allra störst påverkan på bostadsmarknaden men nu har alltså andra faktorer större påverkan. Precis som på småhusmarknaden görs bedömningen att den allmänna oron och försiktigheten spelar större roll som påverkansfaktor, en ökning med 11 procentenheter märks sedan förra undersökningen även på bostadsrättsmarknaden. 47 procent av mäklarna upplever i dagsläget att den 9

10 påverkan allmänna oron och försiktigheten har stor påverkan på deras lokala marknad. Under 2014 minskade andelen till 33 procent vilket tydde på en positiv förändring. Men nu har bedömningarna ändrat riktning. Det osäkra politiska läget som Sverige befinner sig i kan även medföra osäkerhet hos de enskilda hushållen. Andelen fastighetsmäklare som bedömer att arbetsmarknaden påverkar deras lokala bostadsrättsmarknad har minskat med 5 procentenheter till 46 procent. Jämfört med småhusmarknaden har arbetsmarknaden en något lägre påverkansgrad för bostadsrätter. Påverkansfaktorn optimism kring den egna ekonomin har fått samma resultat som i föregående undersökning. 36 procent bedömer att den har stor påverkan på bostadsrättsmarknaden. På småhusmarknaden har andelen minskat med 5 procentenheter. Det tyder på att bostadsrättsinnehavares ekonomi inte är lika känslig för förändring på bostadsmarknaden som småhusinnehavarnas och tidigare bedömde mäklarna även hur bostadsmarknaden påverkas av vilken säsong det är. I december 2011 svarade 34 procent av mäklarna att säsongen påverkade mycket. Nu bedömer nästan lika stor andel, 32 procent, av mäklarna att bostadsrättsmarknaden påverkas av säsongen. 26 procent av bostadsrättsmäklarna bedömer att pessimism gällande den egna ekonomin hos köpare och säljare har en stor påverkan på bostadsrättsmarknaden. Det är en ökning med 4 procentenheter jämfört med föregående mätning som genomfördes i septmeber I och med att allt fler bedömer att ett lågt utbud har stor påverkan så hittar vi stort utbud längst ner på listan över påverkansfaktorer. 24 procent av fastighetsmäklarna upplever att stort utbud har stor påverkan den lokala bostadsrättsmarknaden. Det är en minskning med 3 procentenheter sedan förra undersökningen. Splittrad bild på länsnivå bostadsrättsmarknadens påverkansfaktorer Följande tre tabeller ger en överblick över de länsvisa skillnaderna i de faktorer som just nu totalt sett påverkar den lokala marknaden allra mest: litet utbud, media och räntan. Skillnaderna mellan länen är dock stor. Tabell 5. Litet utbud, stor påverkan. Län Mäklarnas svar Västmanland 88% Gävleborg 85% Halland 84% Uppsala 83% Östergötland 82% Stockholm 81% Värmland 81% Jönköping 79% Norrbotten 78% Västra Götaland 76% Västerbotten 72% Kalmar 70% Västernorrland 70% Örebro 67% Jämtland 67% Södermanland 64% Blekinge 64% Kronoberg 56% Skåne 51% Gotland 50% Dalarna 44% Riket 74% Tabell 6. Media, stor påverkan. Län Mäklarnas svar Kronoberg 89% Södermanland 79% Skåne 74% Uppsala 73% Blekinge 73% Värmland 71% Gotland 70% Gävleborg 70% Kalmar 70% Västernorrland 70% Stockholm 69% Norrbotten 67% Västra Götaland 64% Halland 61% Dalarna 60% Östergötland 57% Västmanland 54% Jönköping 53% Jämtland 50% Västerbotten 50% Örebro 44% Riket 67% Tabell 7. Räntan, stor påverkan. Län Mäklarnas svar Halland 89% Östergötland 79% Stockholm 70% Kalmar 70% Södermanland 68% Skåne 68% Västerbotten 68% Jämtland 67% Kronoberg 67% Gävleborg 65% Blekinge 64% Dalarna 63% Gotland 60% Uppsala 60% Värmland 59% Västra Götaland 59% Örebro 56% Norrbotten 56% Västernorrland 55% Västmanland 54% Jönköping 47% Riket 66% 10

11 småhus Pris, utbud och efterfrågan Oförändrad utveckling på småhusmarknaden Under det senaste kvartalet har priserna på småhus gått upp med en procent i riket, enligt Svensk Mäklarstatistik, trots att utbudet är fortsatt väldigt lågt. Prisutvecklingen är av stort privat- och samhällsekonomiskt intresse och förklaras bland annat av konjunkturläget och räntenivåerna men också av hur utbud och efterfrågan utvecklas. En majoritet av småhusmäklarna bedömer att priserna och efterfrågan kommer att förbli oförändrade. Däremot bedömer fler, jämfört med förra undersökningen, att utbudet kommer att öka. De senaste tre månaderna har vi sett en försiktig prisuppgång på småhus med en procent. Under november månad stod villapriserna stilla i riket, detta enligt Svensk Mäklarstatistiks senaste siffror som presenterades den 16 december Statistiken visar även att medelpriset på en villa är kronor. I prisutvecklingen finns stora variationer beroende på var småhuset är beläget men också mellan de olika orterna inom ett län. Tabell 9. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas under det första kvartalet. Procent. Kvartal 1 (jan-mars) Kvartal 4 (okt-dec) Ökat utbud 26% 15% Oförändrat utbud 53% 59% Minskat utbud 21% 26% Oförändrade priser enligt en majoritet av mäklarna Under de tre första månaderna 2015 bedömer 60 procent av fastighetsmäklarna att priserna kommer förbli oförändrade. Andelen som bedömer att priserna kommer att öka har minskat med 6 procentenheter, från 37 procent till 31 procent. Istället har andelen som bedömer att priserna kommer sjunka ökat med 5 procentenheter jämfört med föregående Mäklarinsikt och ligger nu på 9 procent. Tabell 8. Bedömning av hur priset kommer att utvecklas under det första kvartalet. Procent. Kvartal 1 (jan-mars) Kvartal 4 (okt-dec) Stigande priser 31% 37% Oförändrade priser 60% 59% Sjunkande priser 9% 4% Fler bedömer att utbudet kommer att öka 75 procent av mäklarna svarar att det låga utbudet påverkar småhusmarknaden och i förra Mäklarinsikten bedömde en majoritet att utbudet skulle ligga kvar på samma låga nivå. Men i denna Mäklarinsikt bedömer en större andel än inför kvartal fyra 2014 att utbudet kommer att öka. Andelen har ökat med 11 procentenheter, från 15 procent till 26 procent. Alltså gör mäklarna en mer optimistisk prognos inför det första kvartalet procent av mäklarna bedömer att utbudet kommer vara oförändrat under kommande kvartal. Slutligen bedömer 21 procent att utbudet kommer att minska. Det är en minskning med 5 procentenheter jämfört med förra undersökningen. 11

12 småhus Fortsatt hög efterfrågan på bostäder i allmänhet Det har inte hänt så mycket i prognoserna över efterfrågans utveckling för januari till och med mars 2015 jämfört med prognosen inför det fjärde kvartalet Varannan mäklare bedömer att efterfrågan kommer förbli oförändrad, alltså kommer den höga efterfrågan som råder nu att fortsätta även under årets första månader. 42 procent av mäklarna tror på ökad efterfrågan. Andelen som bedömer att efterfrågan kommer att minska ökade med 3 procentenheter i förra undersökningen. Även i denna undersökning har andelen ökat lite, från 7 procent till 8 procent. Tabell 10. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas under det första kvartalet. Procent. Kvartal 1 (jan-mars) Kvartal 4 (okt-dec) Ökad efterfrågan 42% 42% Oförändrad efterfrågan 50% 51% Minskad efterfrågan 8% 7% Diagram 3. Hur bedömer du att följande faktorer för småhus kommer att utvecklas under första kvartalet, januari till och med mars. 70% 60% 50% 40% 30% Öka Oförändrat Minska 20% 10% 0% Pris Utbud Efterfrågan Utbudets utveckling enligt bostadssöksajten Hemnet Under perioden som vår undersökning pågick (v ) har i genomsnitt småhus legat ute till försäljning på Hemnet varje vecka. På årsbasis är det en minskning med 29 procent jämfört med samma period Tittar vi på utbudets utveckling under perioden januari till mars 2014 (v. 1-13, kvartal ) och jämför med perioden innan, oktober till december 2013 (v kvartal ), ser vi att det genomsnittliga utbudet på veckobasis minskade med 21 procent. Utbudet är starkt sammankopplat med både säsongsvariationer på marknaden, det aktuella konjunkturläget i svensk ekonomi och globala trender som globalisering, digitalisering och urbanisering. 12

13 Pris, utbud och efterfrågan bostadsrätter 2015 bedöms börja som 2014 slutade Under de tre sista månaderna 2014 har bostadsrättspriserna gått upp med 6 procent, enligt Svensk Mäklarstatistik. Inför kommande kvartal bedömer majoriteten av mäklarna att priserna och utbudet kommer förbli oförändrade. Efterfrågan kommer att öka eller bli oförändrad för bostadsrätter. De senaste tre månaderna har priserna på bostadsrätter gått upp med 6 procent sett till riket som helhet. Under november månad sjönk bostadsrättspriserna med 1 procent, enligt Svensk Mäklarstatistiks senaste siffror som presenterades den 16 december Statistiken visar även att medelpriset per kvadratmeter är kronor. I prisutvecklingen finns det dock stora variationer beroende på var bostadsrätten är belägen men också mellan de olika orterna inom ett län. Stigande eller oförändrade priser 56 procent av fastighetsmäklarna bedömer att priserna kommer ligga kvar på samma nivå under första kvartalet Andelen som bedömer att priserna kommer att stiga har minskat med 4 procentenheter sedan förra undersökningen till 38 procent. Istället har andelen som tror på prisfall ökat med 2 procentenheter, från 4 procent till 6 procent. Tabell 11. Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas under det första kvartalet. Procent. Bristen på bostadsrätter kvarstår Precis som på småhusmarknaden har andelen fastighetsmäklare som bedömer att det kommer bli fler bostäder till salu ökat även på bostadsrättsmarknaden. Inför kvartal fyra bedömde 28 procent att utbudet skulle öka och i denna undersökning är siffran 32 procent. Trots denna mer optimistiska prognos så bedömer fortfarande 56 procent av mäklarna att utbudet kommer ligga kvar på samma låga nivå. Just nu svarar även 74 procent att det låga utbudet som råder påverkar deras lokala bostadsrättsmarknad. 12 procent av fastighetsmäklarna bedömer att utbudet kommer att minska. Det är ungefär på samma nivå som i förra undersökningen. Tabell 12. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas under det första kvartalet. Procent. Kvartal 1 (jan-mars) Kvartal 4 (okt-dec) Ökat utbud 32% 28% Oförändrat utbud 56% 61% Minskat utbud 12% 11% Kvartal 1 (jan-mars) Kvartal 4 (okt-dec) Stigande priser 38% 42% Oförändrade priser 56% 54% Sjunkande priser 6% 4% 13

14 bostadsrätter Allt fler letar bostadsrätt Varannan fastighetsmäklare bedömer att den höga efterfrågan som just nu råder kommer att hålla i sig under januari till och med mars Det är en minskning med 2 procentenheter sedan förra undersökningen. Nästan lika stor andel, 45 procent, bedömer att allt fler kommer vara ute efter att köpa en bostadsrätt under kvartal ett procent tror att efterfrågan kommer att minska, vilket är ungefär lika stor andel som för kvartal fyra. Tabell 13. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas under det första kvartalet. Procent. Kvartal 1 (jan-mars) Kvartal 4 (okt-dec) Ökad efterfrågan 45% 44% Oförändrad efterfrågan 51% 53% Minskad efterfrågan 4% 3% Diagram 4. Hur bedömer du att följande faktorer för bostadsrätter kommer att utvecklas under under det första kvartalet, januari till och med mars? 60% 50% 40% 30% Öka Oförändrat Minska 20% 10% 0% Pris Utbud Efterfrågan Utbudets utveckling enligt Hemnet Under perioden som vår undersökning pågick (v ) har i genomsnitt bostadsrätter legat ute till försäljning på Hemnet varje vecka. På årsbasis är det en minskning med 17 procent jämfört med samma period Tittar vi på utbudets utveckling under perioden januari till mars 2014 (v. 1-13, kvartal ) och jämför med perioden innan, oktober till december 2013 (v kvartal ), ser vi att det genomsnittliga utbudet på veckobasis minskade med 5 procent. Utbudet är starkt sammankopplat med både säsongsvariationer på marknaden, det aktuella konjunkturläget i svensk ekonomi och globala trender som globalisering, digitalisering och urbanisering. 14

15 special Så börjar bostadsåret 2015 I denna Special har landets fastighetsmäklare gjort en trendspaning inför det nya året där de bedömer vad som kommer att prägla bostadsmarknaden och vilka trender vi kan förvänta oss inom boendet. Vi har även ställt frågor om vilka faktorer som kommer att påverka bostadsmarknaden mest under Nya amorteringskrav, historiskt låg ränta och turbulens i den svenska politiken Sveriges fastighetsmäklare har fått gradera på en skala hur de bedömer att ett antal faktorer kommer påverka bostadsmarknaden under Resultaten visar att bankerna väntas få en betydande påverkan under det nya året. 83 procent av mäklarna bedömer att eventuella nya amorteringskrav kommer påverka i hög grad. Detta i skenet av att undersökningen skickades ut två dagar efter att Finansinspektionen, den 11 november 2014, gick ut med förslaget att nya bolånetagare ska amortera ner sina bolån till 50 procent i belåningsgrad. Förutom ökade krav på amortering bedömer 79 procent av mäklarna att det kommer bli ökade krav på kontantinsats för bolån. 72 procent bedömer att det kommer bli allmänt svårare att få lån. Inför bostadsåret 2015 bedömer 67 procent av fastighetsmäklarna att ränteläget kommer få stor påverkan. Från den 29 oktober 2014 har reporäntan legat på 0 procent. I beslutet skriver Riksbanken att svensk ekonomi är relativt stark och att konjunkturen fortsätter att förbättras, men att inflationen trots detta är för låg. Beslutet är därför att penningpolitiken behöver bli ännu mer expansiv för att inflationen ska stiga mot målet. Enligt Riksbankens prognos bedöms reporäntan behöva vara kvar på denna låga nivå tills inflationen tydligt tagit fart, vilket bedöms vara i mitten av Det har även varit en turbulent höst i den svenska politiken. I september 2014 var det riksdagsval och det resulterade i en minoritetsregering bestående av Socialdemokraterna och Miljöpartiet. Den 3 december fälldes regeringens budget av riksdagen och kort därefter utlyste statsminister Stefan Löfven ett extra val till den 22 mars Under julhelgen kom dock beskedet att regeringen tillsammans med ett antal oppositionspartier landat i den s.k. Decemberöverenskommelsen, som i korthet innebar att man enats om hur Sverige ska kunna styras av minoritetsregeringar. Det extra Diagram 5. Hur bedömer du att följande faktorer kommer att påverka bostadsmarknaden 2015? Amorteringskrav 83% Ökade krav på kontantinsats för bolån 79% Allmänt svårare att få lån 72% Ränteläget Regeringsskiftet 55% 67% Stor påverkan Liten påverkan Svag konjunktur 34% Stark konjunktur 27% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 15

16 special valet ställdes med detta in. För analysen av undersökningen är det viktigt att notera att flera av dessa politiska besked kom efter att undersökningen skickats ut. 55 procent av mäklarna bedömer att regeringsskiftet kommer att påverka bostadsmarknaden under det nya året. Slutligen bedömer 34 procent av mäklarna att bostadsmarknaden kommer att påverkas av en svag konjunktur och 27 procent bedömer att en stark konjunktur kommer påverka mycket. Samma faktorer men med nya innebörder När mäklarna fick frågan vad som kommer påverka bostadsmarknaden mest inför 2014 så svarade 85 procent att ökade krav på kontantinsats skulle få stor påverkan. Idag bedömer 79 procent av mäklarna att det kommer få stor påverkan. En tydlig majoritet, 83 procent av mäklarna som deltagit i denna undersökning, bedömer att amorteringskraven påverkar. Det är på samma nivå som inför I stort sett så gör majoriteten av mäklarna samma bedömning som inför 2014 men då var andelarna högre. Det som har förändrats är också innebörden av de olika faktorerna. Nu är de laddade med andra betydelser, möjligheter och konsekvenser än för ett år sedan. Tabell 14. Bedömning över hur följande faktorer kommer påverka bostadsmarknaden under Stark konjunktur 27% 45% Svag konjunktur 34% 47% Regeringsskiftet 55% x Ränteläget 67% 74% Allmänt svårare att få lån 72% 82% Ökade krav på kontantinsats för bolån 79% 85% Amorteringskrav 83% 84% 1 Bedömning från Mäklarinsikt nr inför Alternativet regeringsskifte fanns inte med i undersökningen inför

17 special Mäklarnas egna ord om bostadsåret 2015 I denna Mäklarinsikt har landets fastighetsmäklare fått skriva med egna ord om vad de tror kommer att prägla bostadsmarknaden under början av det nya året. Vi fick in cirka 500 svar och i över 40 procent av svaren skriver mäklarna om de nya förslagen till amorteringskrav från Finansinspektionen. Många menar att amorteringskraven kan skapa ett ännu lägre utbud, att det blir inlåsningseffekter och att personer som inte redan köpt bostad kommer få svårare att komma in på bostadsmarknaden. I och med detta tror många av mäklarna att fler kommer bli mer försiktiga på bostadsmarknaden och att många känner sig osäkra innan de vet hur - och när - amorteringskraven kommer att påverka. Amorteringskrav, svårare för personer som inte redan köpt bostad att komma in på marknaden. Orättvis belastning för dem jämfört med de som redan köpt. Osäkerhet och lågt utbud, inlåsningseffekten förvärras med nya amorteringskrav. Amorteringskraven kan göra så att det kanske kommer att finnas färre objekt ute. Rädsla och oro hos speciellt unga för att flytta p g a av kontantinsats och amorteringskrav Amorteringskrav samt ännu flera äldre som inte kommer att flytta då det blir för dyrt för dem att köpa något nytt. Inledningsvis en försiktighet innan nya regler på amorteringskrav satt sig. Amorteringskravet kommer att påverka. Osäkerhet om vilka regler som kommer att gälla. Lågt utbud av bostäder under 2015 I en fjärdedel av svaren nämns det låga utbudet som en faktor som kommer fortsätta att påverka bostadsmarknaden även under början av Till följd av det låga utbudet bedömer några av mäklarna att priserna kommer att stiga och att fler får svårare att flytta. Det låga utbudet kommer att hålla priserna på en fortsatt hög nivå. Man säljer inte sin bostad förrän man hittat något att köpa på grund av det mycket begränsade utbud som finns. Fortsatt lågt utbud och stor konkurrens om de bostäder som är till salu. 17

18 special Trendspaning hur vill vi bo 2015? På frågan vad som kommer bli årets trend inom hem och boende så svarar majoriteten av mäklarna att det kommer bli mer färg i hemmet, samt mer ombonat och personligt istället för vitt och avskalat. Även naturmaterial såsom trä och mer jordnära färger bedöms bli populärt. En del av mäklarna tror också att fler kommer tänka mer ekologiskt i sin inredning och att intresset för trädgårdar och egna odlingar kommer öka. Boendet kommer att bli mindre, enligt några av mäklarna, eftersom det blir allt dyrare att köpa bostad. Detta medför att det är allt viktigare med smarta inredningslösningar. Tror på mer brunt och jordnära färger som en trend inom inredningen av bostäder. Mera färg och personlig prägel. Ljust och fräscht är på väg ut. Mer personliga hem kommer att presenteras som kontrast till den avskalade trenden. Ekologisk egen trädgårdsodling. Mera varma färger och naturfärger. Mindre svart/vit och kontrastfärger. Genom att det blir allt dyrare att bo så kommer vi att bo på allt mindre ytor. Hem med smarta lösningar kommer att bli 2015 års trend. Mindre bostäder och mer ombonade hem. 18

19 Sveriges bostadsbestånd Fakta Den privatägda marknaden uppgår till 60 procent I Sverige fanns det drygt 4,6 miljoner bostäder vid utgången av De fördelades på 2,6 miljoner bostäder i flerbostadshus och cirka 2 miljoner i småhus. Av dessa uppgick andelen hyresrätter till cirka 1,7 miljoner bostäder, varav 1,6 miljoner hyresrätter i flerbostadshus och knappt hyresrätter i småhus. Därmed uppgick den privatägda marknaden till cirka 60 procent av det totala beståndet, eller 2,8 miljoner bostäder. Under 2013 färdigställdes bostäder visar siffror från SCB. Det är den ökning med 12 procent jämfört med Det är även det högsta antalet färdigställda bostäder under ett år sedan Men för att möta befolkningsökningen och för att skapa dynamik på marknaden behövs det fler bostäder, särskilt i tillväxtregionerna. Sverige har ett lågt byggande jämfört med våra nordiska grannländer med 3 lägenheter per 1000 invånare. Det är under EU-snittet som är på runt 5 lägenheter per 1000 invånare. Det behövs också en blandning av boendeformer och upplåtelseformer för att svara mot hushållens olika behov. Balansen mellan upplåtelseformerna har förändrats under senare år. Andelen småhus är förhållandevis konstant medan hyresrätterna minskat och bostadsrätterna ökat. Det beror bland annat på att andelen hyresrätter har minskat som en följd av att många av dem ombildats till bostadsrätter samtidigt som det byggts fler nya bostadsrätter än hyresrätter. Tabell 15. Antal och andel lägenheter efter hustyp, upplåtelseform och län, Län Antal lägenheter Antal lägenheter i flerbostadshus efter upplåtelseform Flerbostadshus Småhus Totalt Andel flerbostadshus Andel småhus Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Totalt Andel hyresrätt Andel bostadsrätt Stockholm % 27% % 51% Uppsala % 42% % 46% Södermanland % 45% % 28% Östergötland % 42% % 25% Jönköping % 53% % 25% Kronoberg % 58% % 15% Kalmar % 58% % 25% Gotland % 63% % 38% Blekinge % 56% % 23% Skåne % 45% % 37% Halland % 60% % 21% Västra Götaland % 44% % 31% Värmland % 54% % 30% Örebro % 47% % 21% Västmanland % 42% % 40% Dalarna % 58% % 29% Gävleborg % 52% % 25% Västernorrland % 52% % 40% Jämtland % 54% % 34% Västerbotten % 48% % 29% Norrbotten % 52% % 24% Hela riket % 44% % 36% Källa: SCB, maj Från totalsumman har vi tagit bort bostäder där uppgift saknades, samt tagit med specialbostäder i beräkningen av flerbostadshus. 19

20 Så gick undersökningen till 2015:1 Metod Undersökningen genomfördes genom en webbaserad undersökning. Den administrerades genom att ett skickades till varje respondent med en länk till frågeformuläret. Ett följebrev inkluderades där syftet med undersökningen förklarades. Cirka en vecka efter att länken skickats till respondenterna gick en första påminnelse ut till dem som inte svarat. Sammanlagt skickades fyra påminnelser ut. Målgrupp och urval Samtliga av Mäklarsamfundets ledamöter (registrerade fastighetsmäklare) kontaktades vilket innebär att vi arbetade med ett totalurval. Ett totalurval betyder att man inte gör något urval inom sin målgrupp utan samtliga i målgruppen kontaktas, risken för snedvridet urval elimineras därmed och den statistiska säkerheten ökar. Ett totalurval betyder vidare att vi kan se säkra resultat på små separata grupper eftersom samtliga inom gruppen tillfrågas. Enkät Enkäten baseras på den enkät som använts sedan starten av Mäklarinsikt Frågor Vilket län är du verksam i? (Svar: 1 av Sveriges 21 län) Förmedlar du? (Småhus, Bostadsrätter) SMÅHUS Hur bedömer du att utbudet för småhus kommer att utvecklas januari till och med mars? (Svar graderas 1 till 5, 1 = minska avsevärt och 5 = öka avsevärt) Hur bedömer du att efterfrågan för småhus kommer att utvecklas januari till och med mars? (Svar graderas 1 till 5, 1 = minska avsevärt och 5 = öka avsevärt) Hur bedömer du att priset på småhus kommer att utvecklas januari till och med mars? (Svar graderas 1 till 5, 1 = sjunka mycket, 5 = öka mycket) Hur påverkar följande faktorer din småhusmarknad just nu? (Svar graderas 1 till 5, 1 = liten påverkan, 5 = stor påverkan) - Räntan - Arbetsmarknaden - Bankernas restriktiva utlåning - Litet utbud - Stort utbud - Optimism gällande den egna ekonomin - Pessimism gällande den egna ekonomin - Allmän oro och försiktighet - Media - Säsong BOSTADSRÄTTER Hur bedömer du att utbudet på bostadsrätter kommer att utvecklas januari till och med mars? (Svar graderas 1 till 5, 1 = minska avsevärt och 5 = öka avsevärt) Hur bedömer du att efterfrågan på bostadsrätter kommer att utvecklas januari till och med mars? (Svar graderas 1 till 5, 1 = minska avsevärt och 5 = öka avsevärt) Hur bedömer du att priset på bostadsrätter kommer att utvecklas januari till och med mars? (Svar graderas 1 till 5, 1 = sjunka mycket, 5 = öka mycket) Hur påverkar följande faktorer din bostadsrättsmarknad just nu? (Svar graderas 1 till 5, 1 = liten påverkan, 5 = stor påverkan) - Räntan - Arbetsmarknaden - Bankernas restriktiva utlåning - Litet utbud - Stort utbud - Optimism gällande den egna ekonomin - Pessimism gällande den egna ekonomin - Allmän oro och försiktighet - Media - Säsong SPECIAL Hur bedömer du att följande faktorer kommer att påverka bostadsmarknaden 2015? (Bedöm dem på en skala 1-5, där 1 = inte alls, 3 = varken eller, 5 = stor påverkan) - Regeringsskiftet - Ränteläget - Ökade krav på kontantinsats för bolån - Amorteringskrav - Allmänt svårare att få lån - Svag konjunktur - Stark konjunktur Vad anser du kommer prägla bostadsmarknaden under 2015? (Fritextsvar) Vad blir årets trend inom hem och boende under 2015? (Fritextsvar) Fältperiod Undersökningen pågick mellan den 13 november och 2 december Bortfallsredovisning: Bruttourval = Antal inbjudna: Ej i målgruppen (t ex föräldraledighet, sjukskrivning, felaktig adress, slutat, förmedlar ej): 221 Kompletta svar: 1036 Svarsfrekvens = Antal kompletta svar/nettourval: 21 procent 20