Bankernas hårda krav påverkar bostadsmarknaden

Transkript

1 Sveriges största undersökning om bostadsmarknaden från Mäklarsamfundet Nr Bankernas hårda krav påverkar bostadsmarknaden Allt färre känner oro inför bostadsbeslut Trendbrott - fler tror på stigande priser

2 Mäklarsamfundet presenterar: Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden SOFIA LINDER ANALYSANSVARIG Välkommen till årets första Mäklarinsikt (2013:1). Detta är en undersökning där vi frågar Sveriges fastighetsmäklare om hur de upplever sin lokala bostadsmarknad just nu. Dessutom får de göra en prognos över köpintresset, utbudet och vad de tror om prisutvecklingen på marknaden för det kommande kvartalet, perioden april juni. Dessa frågor är återkommande och de medverkande fastighetsmäklarna gör en separat bedömning av marknaden för bostadsrätter respektive marknaden för småhus. Vi ger även en snabb bild över utvecklingen på länsnivå. Fördjupad information om samtliga län finns att hämta på vår hemsida Fastighetsmäklarna får också svara på frågor som kan variera mellan årets fyra undersökningar, detta för att få en bredare kunskap om bostadsmarknaden. Denna gång har vi ställt frågor om hur bostadskonsumenten agerar, köper eller säljer man först? Vi har även ställt frågor om säljares och köpares ålder och de vanligaste orsakerna till ett köp eller en försäljning. Dessa frågor presenteras separat i Mäklarinsikt Special. Mäklarinsikt är Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden. Undersökningen är unik i sitt slag då den speglar ett stort antal uppfattningar i hela landet, vid köp-och säljögonblicket. Den kan också brytas ner på länsnivå. I undersökningen bedömer Mäklarsamfundets medlemmar den svenska bostadsmarknaden utifrån sin lokala marknad. En fördjupad analys av fastighetsmäklarnas prisförväntningar presenteras i särskild bilaga till Mäklarinsikt. Undersökningen skickades ut den 20 februari till Mäklarsamfundets medlemmar, samtliga verksamma fastighetsmäklare, och pågick till och med den 17 mars. Den har besvarats av fastighetsmäklare över hela Sverige. Detta är min första Mäklarinsikt sedan jag började på Mäklarsamfundet i januari. Det har därför varit extra roligt att ta del av och analysera fastighetsmäklarnas svar. Jag vill passa på att rikta ett stort tack till alla er fastighetsmäklare som bidragit med era kunskaper och lagt tid på att besvara vår enkät. Tack! Vintern 2012/13 har varit lång och ihållande, men nu visar Mäklarinsikt 2013:1 tecken på att bostadsmarknaden har vårkänning. Sofia Linder, Analysansvarig Mäklarsamfundet Grafisk form och layout Carina Vikarby Mäklarsamfundet 2013:1 mäklarinsikt 2

3 Slutsatser Fastighetsmäklarnas bedömning av bostadsmarknaden 1. Hårda krav från bankerna påverkar bostadsmarknaden För både småhus- och bostadsrättsmarknaden är det hårda krav från bankerna som påverkar marknaden allra mest just nu. Den största förändringen sedan den senaste Mäklarinsikt är att allt färre köpare och säljare bedöms hysa en oro och försiktighet inför utvecklingen på bostadsmarknaden. Flera faktorer påverkar småhusmarknaden. Just nu bedömer en klar majoritet av Sveriges fastighetsmäklare att bankernas restriktiva utlåning påverkar marknaden allra mest, 75 procent. Det är bland annat en konsekvens av bolånetaket, hårdare amorteringskrav samt det svaga och osäkra konjunkturläget. Allmän oro och försiktighet hos köpare och säljare följer därefter med 63 procent av mäklarna. Detta är en markant minskning med 21 procentenheter jämfört med den föregående undersökningen som ägde rum i november. På tredje plats kommer 62 procent av fastighetsmäklarna som uppger att utvecklingen på arbetsmarknaden har stor påverkan på småhusmarknaden. Trots att detta är en något lägre andel jämfört med förra undersökningen ligger arbetsmarknaden som påverkansfaktor på en fortsatt hög nivå. Bankernas restriktiva utlåning utgör också en stor påverkan på bostadsrättsmarknaden. Men andelen fastighetsmäklare som uppger det ligger något lägre än för småhusmarknaden, 67 procent. Därefter kommer medias rapportering om bostadsmarknaden med 56 procent. Räntan och ett litet utbud får vardera 54 procent av mäklarnas svar. I denna undersökning sjunker andelen mäklare som uppger att allmän oro och försiktighet hos köpare och säljare har en stor påverkan. Från 70 procent i november till 49 procent. 2. Fler förutser stigande priser Sveriges fastighetsmäklare förutspår ett ökat tryck på både småhus- och bostadsrättsmarknaden det kommande kvartalet. Var fjärde fastighetsmäklare, 25 procent, gör en bedömning att priserna på småhusmarknaden kommer att öka det kommande kvartalet, april juni. 8 procent tror att priserna kommer att sjunka. Trots att en betydande majoritet, 67 procent, räknar med stillastående priser är detta ett trendskifte. I de senaste undersökningarna har andelen mäklare som bedömt sjunkande småhuspriser varit högre än andelen som bedömt stigande priser. Men nu sker ett omslag i svaren med fler mäklare som tror på en prisuppgång än en nedgång. De som räknar med stigande priser förutser dock en låg ökningstakt. Både utbudet och efterfrågan förväntas öka på småhusmarknaden det kommande kvartalet. 81 procent av fastighetsmäklarna gör bedömningen att utbudet på marknaden kommer att öka med fler småhus till salu. 56 procent av mäklarna förutser även ett ökat köpintresse, det vill säga att efterfrågan kommer att öka. På bostadsrättsmarknaden bedömer var tredje fastighetsmäklare, 32 procent, att priserna kommer att stiga det kommande kvartalet. Samtidigt tror 7 procent att de kommer att sjunka. 61 procent av mäklarna räknar med oförändrade priser. Även här sker ett trendbrott sedan i november med fler mäklare som förutser stigande priser än sjunkande. Då bedömde 15 procent av mäklarna att priserna skulle stiga och 17 procent att de skulle sjunka. 65 procent av Sveriges fastighetsmäklare bedömer att utbudet, antalet 2013:1 mäklarinsikt 3

4 Slutsatser bostadsrätter till försäljning, kommer att öka det kommande kvartalet. För samma period förutspår 47 procent av mäklarna en ökad efterfrågan, det vill säga ett ökat köpintresse på marknaden. 3. Stora skillnader på länsnivå På länsnivå finns det tydliga skillnader i fastighetsmäklarnas svar. Det gäller både vilka faktorer som i dagsläget påverkar den lokala marknaden och prisförväntningarna för det kommande kvartalet. Fördjupad information om respektive län finns på vår hemsida. Det är inte i alla län som bankernas restriktiva utlåning bedöms ha stor påverkan på den lokala småhusmarknaden. Svaren varierar kraftigt mellan fastighetsmäklarna runt om i landet, i intervallet 35 procent (Norrbotten) till 89 procent (Södermanland). På bostadsrättsmarknaden är det ingen av de medverkande fastighetsmäklarna i Norrbotten, som ser bankerna som ett problem jämfört med 94 procent av mäklarna på Gotland. En förklaring skulle kunna vara ett lägre prisläge i Norrbotten och ett mindre bekymmer med att finansiera kontantinsatsen på 15 procent. Prisförväntningarna inför det kommande kvartalet uppvisar också en splittrad bild på länsnivå. Men samtliga län har en större eller lika stor andel svarande fastighetsmäklare som bedömer en prisuppgång än andelen som räknar med en nedgång. Det gäller både för småhus- och bostadsrättsmarknaden. 2013:1 mäklarinsikt 4

5 Bostadsmarknaden påverkan Försiktiga banker och minskad oro påverkar bostadsmarknaden Sedan Mäklarinsikts start våren 2009 har Sveriges fastighetsmäklare fått bedöma vad som i dagsläget påverkar deras bostadsmarknad mest. Deras svar redovisas uppdelat på småhus och bostadsrätter. Det finns både likheter och skillnader i hur fastighetsmäklarna bedömer påverkansfaktorer på respektive marknad. På båda delmarknaderna görs dock bedömningen att det just nu är bankernas restriktiva utlåning som påverkar bostadsmarknaden allra mest. En väl fungerande bostadsmarknad har betydelse för människors möjligheter att kunna byta boende under olika skeenden i livet men också för Sveriges tillväxt. Ekonomisk tillväxt är beroende av att både arbets- och bostadsmarknaden fungerar väl. Det gäller både näringslivets möjligheter att kunna rekrytera kvalificerad arbetskraft som individers möjligheter att flytta till utbildning och arbete. Bostadsmarknaden påverkas av en rad omvärldsfaktorer och regelverk. En viktig faktor för bostadsmarknaden och dess rörlighet (flyttkedjor) är att hushållen hyser tilltro till såväl Sveriges som sin egen ekonomi. En annan är utvecklingen på bolånemarknaden. Hushållens inkomster och ränteläget utgör två viktiga faktorer för bostadsprisernas utveckling. Under 2012 har Sverige haft en svag tillväxt och en försvagad arbetsmarknad. Det har satt sina spår i såväl hushållens förväntningar om den egna ekonomin som på Sveriges ekonomi. Detta har tydligt avspeglats i våra senaste undersökningar bland fastighetsmäklarna. Flera viktiga konjunkturindikatorer tycks nu ha vänt svagt upp. Hushåll och företag, både i Sverige och i omvärlden, har under den senaste tiden blivit något mer optimistiska om framtiden och flera prognosmakare förutspår att konjunkturen stärks under året. Att vi har ett osäkert konjunkturläge framgår av att mäklarna fortsätter att se fler köpare och säljare som är pessimistiska än optimistiska om den egna ekonomin även om skillnaden mellan grupperna minskat betydligt jämfört med i november. Det kan förtjänas att nämna att bolåneräntorna för närvarande ligger på en historiskt låg nivå. Enligt Riksbankens räntebana väntas reporäntan på 1,0 procent vara kvar på denna låga nivå under året. Detta innebär en tydlighet som skapar trygghet för köpare och säljare på bostadsmarknaden och har betydelse när man ska kalkylera på sina bolåneräntor. Den låga räntan ska ge stöd åt konjunkturen och därmed svensk ekonomi som helhet. Bolånetaket och hårdare amorteringskrav har bidragit till att hushållens höga skuldkvot planat ut. Riksbanken, Finansinspektionen och regeringen är dock fortsatt oroade av den höga skuldkvoten och låga amorteringsviljan bland svenska hushåll. Finansinspektionen (FI) kommer därför särskilt att analysera de framtida effekterna av hushållens amorteringsbeteende utifrån ett samhällsekonomiskt perspektiv. Sammantaget är det bankernas försiktighet med krediter som påverkar både småhus- och bostadsrättsmarknaden allra mest just nu. Den största förändringen sedan den senaste Mäklarinsikt är att allt färre köpare och säljare bedöms hysa en oro och försiktighet inför utvecklingen på bostadsmarknaden. Även om arbetsmarknadens inverkan minskar något sedan den förra undersökningen fortsätter utvecklingen på arbetsmarknaden att ha en större påverkan på bostadsmarknaden för både småhus och bostadsrätter jämfört med tidigare. Tabell 1. De olika faktorerna som just nu har stor påverkan på småhus- och bostadsrättsmarknaden Tabell 1. De olika faktorerna som just nu har stor påverkan på småhus- och bostadsrättsmarknaden Faktor Småhusmarknaden Bostadsrättsmarknaden Bankernas restriktiva utlåning 75 % (80 %) 67 % (73 %) Allmän oro och försiktighet 63 % (84 %) 49 % (70 %) Arbetsmarknad 62 % (69 %) 53 % (62 %) Media 61 % (71 %) 56 % (65 %) Ränta 52 % (45 %) 54 % (46 %) Litet utbud 50 % (32 %) 54 % (36 %) Pessimism om den egna ekonomin 35 % (46 %) 29 % (39 %) Stort utbud 34 % (47 %) 32 % (42 %) Optimism om den egna ekonomin 23 % (19 %) 22 % (19 %) Inom parentesen presenteras resultatet från Mäklarinsikt 2012:4 som genomfördes under november månad. 2013:1 mäklarinsikt 5

6 Småhus påverkan Bankerna och konjunkturläget påverkar småhusmarknaden men fler ser ljusare på framtiden Inför det kommande kvartalet, perioden april till juni, bedömer Sveriges fastighetsmäklare ett ökat tryck på både småhusoch bostadsrättsmarknaden. Till stor del är detta säsongsrelaterat då marknaden brukar ta fart under våren med både ett ökat utbud av småhus och bostadsrätter till försäljning och en ökad efterfrågan på bostäder. På frågan vad som påverkar småhusmarknaden mest just nu hamnar bankernas restriktiva utlåning och en allmän oro och försiktighet hos köpare och säljare i topp. Däref- ter följer utvecklingen på arbetsmarknaden och medias bostadsrapportering. Diagram 1. Vad påverkar din småhusmarknad just nu, och hur? Bankernas restriktiva utlåning Allmän oro och försiktighet Arbetsmarknad Media Ränta Litet utbud Stor påverkan Liten påverkan Pessimism om den egna ekonomin Stort utbud Optimism om den egna ekonomin 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 75 procent av de medverkande fastighetsmäklarna uppger att bankernas restriktiva utlåning utgör en stor påverkan på småhusmarknaden. Jämfört med den förra undersökningen, som genomfördes i november, är det en minskning med fem procentenheter. Bankerna spelar en viktig roll för säljare och köpare på småhusmarknaden. Sedan hösten 2010 då bolånetaket infördes, och som kräver en kontantinsats på 15 procent av köpeskillingen, upplever många fastighetsmäklare att bankerna blivit hårdare i sin kreditbedömning. Fokus har flyttats från att bedöma betalningsförmågan till att bedöma hur hushållet klarar kontantinsatsen. Detta har framför allt drabbat unga och ekonomiskt svaga grupper. Enligt tre av fyra fastighetsmäklare, i en separat undersökning av bolånetakets konsekvenser, har dessa grupper mer eller mindre försvunnit från marknaden. Bankerna har också skärpt kraven på amortering enligt Finansinspektionens direktiv om att lån överstigande 75 procent av marknadsvärdet ska amorteras. 63 procent av fastighetsmäklarna upplever att en allmän oro och försiktighet hos köpare och säljare har stor påverkan på den lokala bostadsmarknaden. Detta hänger nära samman med det svaga konjunkturläget i svensk ekonomi, den svaga arbetsmarknaden, ökade varsel och bankernas hårdare krav. Men ett tecken på att det börjar ljusna i svensk ekonomi och på bostadsmarknaden är att det är betydligt färre mäklare som uppger oro och försiktighet nu jämfört med i november då andelen uppgick till 84 procent av mäklarkåren, en minskning med hela 21 procentenheter. Arbetsmarknaden bedöms ha stor påverkan på småhusmarknaden enligt 62 procent av de medverkande fastig- 2013:1 mäklarinsikt 6

7 påverkan hetsmäklarna. Arbetsmarknadens inverkan på bostadsmarknaden ökade betydligt efter sommaren 2012, i jämförelse med tidigare undersökningar, och fortsätter nu att ligga på en relativt hög nivå. I november uppgick andelen till 69 procent så även här är det positivt att andelen sjunker, om än lite. Arbete och inkomstutveckling är centrala faktorer för att kunna köpa och äga en bostad. Innevarande år bedöms arbetsmarknaden bli svag och sysselsättningen väntas inte ta fart förrän under 2014, enligt flera prognosmakare. Medias rapportering av bostadsmarknaden påverkar också i hög grad utvecklingen på småhusmarknaden. Det uppger 6 av 10 mäklare, 61 procent. Medias rapporter om ekonomi, omvärld och utvecklingen på bostadsmarknaden smittar av sig på hushållen. Att konjunkturnedgången bottnat och att framtidsutsikterna blivit ljusare medverkar sannolikt till att media som påverkansfaktor nu fått mindre inflytande jämfört med i november. Andelen mäklare som tycker att medias bild påverkar deras marknad i hög grad minskar jämfört med undersökningen i november då andelen uppgick till 71 procent. 52 procent av fastighetsmäklarna bedömer att räntan i hög grad påverkar den lokala småhusmarknaden. Just nu har vi historiskt låga bolåneräntor men räntorna har alltid en stor betydelse vid bostadsköp. Sedan bolånetaket infördes har en del köpare som inte kunnat finansiera en kontantinsats på 15 procent tvingats till dyrare blancolån med högre ränta. I november uppgick andelen till 45 procent av de medverkande fastighetsmäklarna som angav att räntan var en stor påverkansfaktor. 50 procent av fastighetsmäklarna upplever att det för närvarande råder ett litet utbud på deras småhusmarknad. Det är en stor ökning från 32 procent i novembermätningen. Ett litet utbud på en marknad med en god efterfrågan gynnar säljaren och vice versa. Det leder generellt även till kortare förmedlingstider då det blir fler som konkurrerar om de objekt som finns ute på marknaden. 35 procent av fastighetsmäklarna bedömer att pessimism om den egna ekonomin hos köpare och säljare påverkar deras lokala marknad. Det är elva procentenheter färre än i förra undersökningen. Det signalerar en förbättrad framtidstro hos hushållen. 34 procent av fastighetsmäklarna anger att ett stort utbud påverkar deras marknad. Det är en minskning från 47 procent i förra undersökningen. Utbudet har successivt minskat sedan i somras men är fortsatt stort på vissa delmarknader. Ett stort utbud påverkar marknaden olika beroende på hur stor efterfrågan är. Men ju fler bostäder som är ute till försäljning ju längre förmedlingstider kan det bli då köpare kan ta god tid på sig och titta på flera objekt innan de fattar beslut om att köpa. 23 procent av mäklarna bedömer att optimism om den egna ekonomin hos köpare och säljare påverkar den lokala småhusmarknaden. Och andelen ökar något sedan förra mätningen, då andelen uppgick till 19 procent. Splittrad bild på länsnivå småhusmarknadens påverkansfaktorer På nästa sida presenteras tre tabeller som ger en snabb bild över de länsvisa skillnaderna i de faktorer som just nu totalt sett påverkar den lokala marknaden allra mest. Fördjupad information om samtliga län finns på vår hemsida :1 mäklarinsikt 7

8 påverkan Tabellerna 2-4 kan placeras bredvid varandra. Tabell 2. Bankernas restriktiva utlåning, stor påverkan Tabell 2. Bankernas restriktiva Tabell Tabell Allmän Allmän oro oro och och försiktighet försiktighet hos bostadskonsumenterna, påverkan hos bostadskonsumenterna, Tabell 4. Arbetsmarknad, stor Tabell 4. Arbetsmarknad, stor påverkan stor påverkan utlåning, stor påverkan stor påverkan Län Mäklarnas svar, procent Södermanland 89 Gotland 88 Västmanland 88 Blekinge 87 Skåne 84 Halland 81 Västernorrland 81 Jönköping 80 Västerbotten 80 Östergötland 79 Gävleborg 78 Stockholm 77 Dalarna 76 Kalmar 76 Värmland 74 Örebro 68 Västra Götaland 67 Kronoberg 63 Jämtland 62 Uppsala 58 Norrbotten 35 Riket 75 Län Mäklarnas svar, procent Blekinge 87 Dalarna 86 Kalmar 81 Västernorrland 81 Skåne 80 Jönköping 77 Östergötland 74 Södermanland 73 Kronoberg 67 Halland 67 Gotland 63 Gävleborg 63 Jämtland 62 Västerbotten 60 Stockholm 58 Västra Götaland 57 Västmanland 46 Värmland 45 Örebro 42 Uppsala 39 Norrbotten 24 Riket 63 Län Mäklarnas svar, procent Blekinge 87 Kronoberg 83 Gotland 81 Gävleborg 81 Dalarna 81 Västernorrland 77 Kalmar 76 Jönköping 74 Östergötland 72 Södermanland 65 Västra Götaland 64 Skåne 63 Halland 61 Västerbotten 60 Västmanland 58 Värmland 58 Jämtland 54 Norrbotten 53 Örebro 53 Uppsala 53 Stockholm 50 Riket :1 mäklarinsikt 8

9 Bostadsrätter påverkan Bankerna och medias rapportering påverkar bostadsrättsmarknaden När Sveriges fastighetsmäklare bedömer vad som påverkar marknaden för bostadsrätter är det även här bankernas restriktiva utlåning som bedöms ha ett stort inflytande och påverkar allra mest. Därefter kommer medias rapportering om bostadsmarknaden och på en delad tredje plats kommer ett litet utbud, räntan och arbetsmarknaden. Diagram 2. Vad påverkar din bostadsrättsmarknad just nu, och hur? Bankernas restriktiva utlåning Media Litet utbud Ränta Arbetsmarknad Allmän oro och försiktighet Stort utbud Pessimism om den egna ekonomin Optimism om den egna ekonomin Stor påverkan Liten påverkan 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 67 procent av de medverkande fastighetsmäklarna anger att bankernas restriktiva utlåning utgör en stor påverkan på deras lokala bostadsrättsmarknad. Det är en minskning från novembermätningens 73 procent. Medias rapportering av bostadsmarknaden kommer på andra plats. 56 procent av bostadsrättsmäklarna anser att media har en hög påverkansgrad på deras lokala marknad. Även det är en betydande minskning jämfört med november, 65 procent. 54 procent av fastighetsmäklarna anser att det råder ett litet utbud av bostadsrätter till salu på deras lokala marknad. Det är en stor ökning jämfört med 36 procent i undersökningen som genomfördes i november. 54 procent av mäklarna upplever att räntan påverkar bostadsrättsmarknaden och dess köpare och säljare. I november uppgick andelen till 46 procent. 53 procent av de medverkande fastighetsmäklarna bedömer att arbetsmarknaden påverkar deras lokala bostadsrättsmarknad. Det är en minskning jämfört med förra undersökningens 62 procent. 49 procent av mäklarna gör bedömningen att allmän oro och försiktighet hos köpare och säljare påverkar deras lokala marknad. Det är en kraftig minskning i förhållande till 70 procent i november och 57 procent i höstas. 32 procent bedömer att stort utbud påverkar deras marknad, jämfört med 42 procent i den förra undersökningen och 62 procent i höstas. 29 procent av de medverkande fastighetsmäklarna bedömer att pessimism om den egna ekonomin har en stor påverkan på bostadsrättsmarknaden. Det är lägre än i november då motsvarande andel uppgick till 39 procent av mäklarna. 22 procent av mäklarna menar att optimism om den egna ekonomin hos köpare och säljare påverkar deras lokala marknad. En liten ökning från 19 procent i november. Splittrad bild på länsnivå bostadsrättsmarknadens påverkansfaktorer På nästa sida presenteras tre tabeller som ger en snabb bild över de länsvisa skillnaderna i de faktorer som just nu totalt sett påverkar den lokala marknaden allra mest. Fördjupad information om samtliga län finns på vår hemsida :1 mäklarinsikt 9

10 påverkan Tabell 6. Medias rapportering, stor påverkan Tabell 5. Bankernas restriktiva Tabell 6. Medias rapportering, utlåning, Tabell 5. stor Bankernas påverkan restriktiva utlåning, stor påverkan stor påverkan Tabell 7. Litet utbud, stor påverkan Tabell 7. Litet utbud, stor påverkan Län Mäklarnas svar, procent Gotland 94 Västmanland 87 Blekinge 87 Skåne 83 Halland 82 Gävleborg 80 Södermanland 76 Jönköping 73 Värmland 72 Dalarna 70 Västerbotten 70 Stockholm 68 Västernorrland 66 Kronoberg 62 Jämtland 60 Östergötland 58 Kalmar 55 Västra Götaland 53 Uppsala 51 Örebro 36 Norrbotten 0 Riket 67 Län Mäklarnas svar, procent Kronoberg 85 Gotland 69 Jönköping 68 Blekinge 67 Skåne 65 Norrbotten 62 Östergötland 61 Dalarna 60 Jämtland 60 Halland 59 Stockholms län 57 Västernorrland 56 Örebro 54 Västmanland 52 Västra Götaland 50 Uppsala 49 Södermanland 49 Västerbotten 48 Kalmar 45 Värmland 44 Gävleborg 30 Riket 56 Län Mäklarnas svar, procent Örebro 93 Kronoberg 77 Norrbotten 77 Stockholm 67 Uppsala 67 Västerbotten 61 Gävleborg 60 Östergötland 58 Västra Götaland 56 Jämtland 50 Halland 47 Södermanland 46 Värmland 44 Västmanland 43 Blekinge 43 Västernorrland 41 Gotland 40 Kalmar 35 Dalarna 30 Jönköping 27 Skåne 25 Riket :1 mäklarinsikt 10

11 Priser, utbud och köpintresse småhus Fler tror på stigande småhuspriser under våren Prisutvecklingen på bostadsmarknaden är av stort privat- och samhällsekonomiskt intresse. Under 2012 fortsatte priserna på bostadsmarknaden att stiga. Detta trots att året präglades av finansiell oro, ett stort utbud av bostäder, längre försäljningstider och mer restriktiva banker. Prisutvecklingen förklaras bland annat av konjunkturläget och räntenivåer men också av hur utbud och efterfrågan utvecklas. Enligt Mäklarstatistiks senaste prisstatistik för februari månad har villapriserna i Sverige legat still både på tre månader och på en månad. I den senaste Mäklarinsikt (2012:4) som prognostiserade perioden december till februari, bedömde 70 procent av de medverkande fastighetsmäklarna att småhuspriserna skulle vara oförändrade de kommande tre månaderna. En övervikt av fastighetsmäklare bedömde samtidigt sjunkande priser jämfört med dem som trodde på stigande. I fastighetsmäklarnas bedömning för kvartal 2, perioden april-juni, sker ett omslag i prisförväntningarna. Även om andelen mäklare som förutser stillastående priser är relativt konstant är andelen mäklare som bedömer en prisuppgång betydligt större än den som förutser sjunkande priser. Detta gäller både för småhus- och bostadsrättsmarknaden även om prisökningarna bedöms bli måttliga. Stigande prisförväntningar på småhusmarknaden När fastighetsmäklarna bedömer utvecklingen på småhusmarknaden det kommande kvartalet, april-juni, är det fler än i de tidigare undersökningarna som räknar med stigande priser, 25 procent jämfört med 7 procent i november. En majoritet, 67 procent, bedömer dock att priserna på småhus kommer att vara oförändrade. 8 procent av mäklarna förutser sjunkande priser vilket kan jämföras med 23 procent i novembermätningen. Tabell 8. Bedömning av hur småhuspriserna kommer att Tabell 8. Bedömning av hur småhuspriserna kommer att utvecklas 2013, progn utvecklas 2013, prognoser från november och mars månad Kvartal 2 (april-juni) Stigande priser 25 % 7 % Oförändrade priser 67 % 70 % Sjunkande priser 8 % 23 % Kvartal 1 (dec-feb) Utbud och köpintresse väntas ta fart på småhusmarknaden Utbudet av småhus till försäljning förutses öka kraftigt. 81 procent av fastighetsmäklarna bedömer att antalet småhus till salu på deras lokala marknad kommer att öka det kommande kvartalet. Det är en kraftig ökning jämfört med de 24 procent som bedömde ett ökat utbud för perioden december februari. Efter den svala aktivitet som präglat småhusmarknaden under 2012 väntas nu något färre pessimistiska hushåll och vårens inträde ge en ordentlig skjuts till småhusmarknaden. Tabell 9. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas 2013, prognoser frå Tabell 9. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas 2013, prognoser från november och mars månad Kvartal 2 (april-juni) Ökat utbud 81 % 24 % Oförändrat utbud 18 % 44 % Minskat utbud 1 % 32 % Kvartal 1 (dec-feb) Andelen fastighetsmäklare som räknar med oförändrade småhuspriser ligger kvar på nästan samma nivå som i november, 67 procent jämfört med 70 procent. Dock har relationerna i andelen mäklare som räknar med ökade respektive minskade priser ändrats så starkt att det faktiskt skett ett omslag i prisförväntningarna. Det visar på ett skifte i mäklarnas bedömning som tillsammans med vårens säsongseffekt, med ökad aktivitet på marknaden, indikerar att småhuspriserna kan komma att öka något under perioden april-juni. 2013:1 mäklarinsikt 11

12 småhus Under perioden som undersökningen pågick (v 8 11) har i genomsnitt småhus legat ute till försäljning på Hemnet varje vecka. Det är en minskning med 6 procent jämfört med samma period Tittar vi på utvecklingen under perioden april till juni 2012 (v14 26) och jämför med veckorna 8 till 11 ser vi att det genomsnittliga utbudet på veckobasis ökade med 32 procent 2012 och med cirka 50 procent under Utbudet är starkt sammankopplat med både säsongsvariationer på marknaden och det aktuella konjunkturläget i svensk ekonomi. Varannan fastighetsmäklare förväntar sig en ökad efterfrågan på småhus 56 procent av de medverkande fastighetsmäklarna förutspår ett ökat köpintresse på sin marknad under den kommande perioden, april-juni. Det är en förbättring med hela 40 procentenheter jämfört med förväntningarna inför den föregående bedömningsperioden. Tabell 10. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas 2013, prognoser från november och mars månad Tabell 10. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas 2013, prognoser från november och mars månad Kvartal 2 (april-juni) Kvartal 1 (dec-feb) Ökad efterfrågan 56 % 16 % Oförändrad 42 % 58 % efterfrågan Minskad efterfrågan 2 % 26 % Sveriges fastighetsmäklare förutspår ett ökat tryck på småhusmarknaden det kommande kvartalet. Det gäller så väl utbud, köpintresse och prisförväntningar. Diagram 3. Hur bedömer du att följande faktorer för småhus kommer att utvecklas under kvartal 2 (april-juni)? 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Utbudet Köpintresset Priset Öka Oförändrat Minska 2013:1 mäklarinsikt 12

13 Priser, utbud och köpintresse bostadsrätter Fortsatt tryck uppåt på bostadsrättspriserna Enligt Mäklarstatistiks senaste prisstatistik för februari månad har bostadsrättspriserna i Sverige haft en fortsatt stigande utveckling. På tre månader, december - februari, har priserna i riket ökat med 3 procent och på en månad med en procent. I den senaste Mäklarinsikt (2012:4) där mäklarna bedömde perioden december till februari, räknade 68 procent av mäklarna med att bostadsrättspriserna skulle vara oförändrade. En övervikt av fastighetsmäklarna bedömde samtidigt sjunkande priser jämfört med dem som trodde på stigande. Inför kvartal 2, april juni, bedömer 61 procent av Sveriges fastighetsmäklare att priset för en bostadsrätt kommer att vara oförändrat. Var tredje fastighetsmäklare, 32 procent, förutspår samtidigt att priserna på bostadsrättsmarknaden kommer att öka. Enbart 7 procent räknar med lägre priser vilket kan jämföras med 17 procent i november. Precis som för småhusmarknaden syns ett omslag mellan andelen mäklare som räknar med sjunkande respektive stigande priser jämfört med i november. Fler, 32 procent, förutser en prisuppgång än en nedgång, 7 procent. Tabell 11. Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas 2013, prognoser från november och mars månad Tabell 11. Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas 2013, prognoser från november och mars månad Kvartal 2 (april-juni) Kvartal 1 (dec-feb) Stigande priser 32 % 15 % Oförändrade priser 61 % 68 % Sjunkande priser 7 % 17 % Utbudet av bostadsrätter till försäljning väntas öka Två av tre fastighetsmäklare, 65 procent, gör bedömningen att utbudet av bostadsrätter till försäljning kommer att öka de närmaste tre månaderna. 34 procent gör bedömningen att utbudet kommer att vara oförändrat och en procent att utbudet på bostadsrättsmarknaden kommer att sjunka. I jämförelse med den förra bedömningsperioden, decem- ber februari har det skett ett betydande omslag i förväntningsbilden, andelen mäklare som förutser ett ökat utbud ökar med 41 procentenheter. Givetvis är detta till stor del avhängigt att vi går mot vårsäsongen med hög aktivitet på marknaden, men en ökad optimism och minskad oro hos köpare och säljare bidrar också. Tabell 12. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas2013, prognoser från november och mars månad Tabell 12. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas 2013, prognoser från november och mars månad Kvartal 2 (april-juni) Ökat utbud 65 % 24 % Oförändrat utbud 34 % 59 % Minskat utbud 1 % 17 % Kvartal 1 (dec-feb) 2013:1 mäklarinsikt 13

14 bostadsrätter Under perioden som vår undersökning genomförts (v 8-11) har i genomsnitt bostadsrätter legat ute till försäljning på Hemnet. Det är en minskning med 8 procent jämfört med samma period Tittar vi på utvecklingen under perioden april till juni 2012 (v14 26) och jämför med veckorna 8 till 11, ser vi att utbudet av bostadsrätter i genomsnitt ökade med 12 procent under 2012 och med 23 procent under Utbudet är starkt sammankopplat med både säsongsvariationer på marknaden och det aktuella konjunkturläget i svensk ekonomi. Knappt hälften av mäklarna förutspår en ökad efterfrågan 47 procent av fastighetsmäklarna bedömer att köpintresset kommer att öka de kommande tre månaderna, årets andra kvartal. Det är 17 procentenheter fler än i bedömningen av föregående period, december till februari. Av de medverkande mäklarna bedömer vidare 49 procent att köpintresset kommer att vara oförändrat och endast 4 procent tror att det kommer att minska. Tabell 13. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas 2013, prognoser från november och mars månad Tabell 13. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas 2013, prognoser från november och mars månad Kvartal 2 (april-juni) Ökad efterfrågan 47 % 30 % Oförändrad 49 % 47 % efterfrågan Minskad efterfrågan 4 % 23 % Kvartal 1 (dec-feb) Sveriges fastighetsmäklare förutspår ett ökat tryck på bostadsrättsmarknaden det kommande kvartalet. Det gäller så väl utbud, köpintresse och prisförväntningarna. Diagram 4. Hur bedömer du att följande faktorer för bostadsrätter kommer att utvecklas under kvartal 2 (april-juni)? 70% 60% 50% 40% 30% 20% Öka Oförändrat Minska 10% 0% Utbudet Köpintresset Priset 2013:1 mäklarinsikt 14

15 Sveriges bostadsbestånd Fakta Den privatägda marknaden uppgår till 63 procent I Sverige fanns det drygt 4,5 miljoner bostäder vid utgången av 2011 (2012 års siffror presenteras i slutet av maj). De fördelades på 2,5 miljoner i flerbostadshus och 2 miljoner småhus. Av dessa uppgick andelen hyresrätter till cirka 1,9 miljoner bostäder (knappt 1,6 miljoner hyresrätter i flerbostadshus och drygt hyresrätter i småhus). Därmed uppgick den privatägda marknaden till 63 procent av det totala beståndet, eller 2,9 miljoner bostäder färdigställdes totalt nya bostäder i Sverige, beståndet ökade därmed med knappt en halv procentenhet. För att möta befolkningsökningen och för att skapa dynamik på marknaden behövs det fler bostäder, särskilt i Sveriges tillväxtregioner. Jämfört med våra nordiska grannländer har vi de senaste tjugo åren byggt hälften så många nya bostäder per invånare. Det är på tok för lite. Det behövs också en blandning av boendeformer och upplåtelseformer för att svara mot hushållens olika behov. Balansen mellan upplåtelseformerna har förändrats under senare år. Andelen småhus är förhållandevis konstant medan hyresrätterna minskat och bostadsrätterna ökat. Det beror bland annat på att andelen hyresrätter har minskat som en följd av att många av dem har ombildats till bostadsrätter samtidigt som det byggts fler nya bostadsrätter än hyresrätter. Tabell 14. Antal och andel lägenheter efter hustyp, upplåtelseform och län, 2011 Län Flerbostadshus Antal lägenheter Småhus Totalt Källa: SCB. Siffror för 2012 presenteras i slutet av maj. Andel flerbostadshus Andel småhus Antal lägenheter i flerbostadshus efter upplåtelseform Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Totalt Andel hyresrätt Andel bostadsrätt Stockholm Uppsala Södermanland Östergötland Jönköping Kronoberg Kalmar Gotland Blekinge Skåne Halland Västra Götaland Värmland Örebro Västmanland Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten Hela riket :1 mäklarinsikt 15

16 Analys Fastighetsmäklarna bedömer prisutvecklingen bilaga I den senaste Mäklarinsikt, bedömde 70 procent av de medverkande fastighetsmäklarna att småhuspriserna skulle vara oförändrade fram till februari och 68 procent av dem att bostadsrättspriserna skulle vara oförändrade. En övervikt av mäklarna bedömde samtidigt sjunkande priser jämfört med dem som trodde på stigande. I fastighetsmäklarnas nya bedömning för kvartal 2, perioden april juni, sker ett tydligt omslag i prisförväntningarna som är intressant att belysa. Även om andelen mäklare som förutser stillastående priser är relativt konstant jämfört med i november är andelen mäklare som bedömer en prisuppgång betydligt större än den som förutser sjunkande priser. Detta gäller både för småhus- och bostadsrättsmarknaden även om prisökningarna bedöms bli måttliga. I diagram 5 kan vi se mäklarnas samlade bedömning om prisutvecklingen inför den kommande tremånadersperioden sedan Mäklarinsikts start Detta är en typ av index. Ett positivt tal innebär en optimistisk syn och en negativ siffra en pessimistisk syn på prisutvecklingen. Diagram 5. Mäklarnas boprisindex för kvartal 2, april - juni, nettotal Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Småhus Bostadsrätter Nettotal Skillnaden mellan procentandelen positiva svar (öka/stiga) och andelen negativa (minska/sjunka) benämns nettotal. Nettotal (vårt index) anger den förväntade förändringens riktning och styrka. Exempel: om 10 % tror på stigande priser och 10 % tror på minskade priser blir nettotalet 0. Om 20 % tror på stigande och 10 % på minskade så blir nettotalet :1 mäklarinsikt 16

17 bilaga Småhusmarknaden När fastighetsmäklarna bedömer utvecklingen på småhusmarknaden det kommande kvartalet, april-juni, är det fler än i de tidigare undersökningarna som räknar med stigande priser, 25 procent jämfört med 7 procent i november. En Tabell 14 egen fil stor tabell majoritet, 67 procent, bedömer dock att priserna på småhus kommer att ligga stilla. 8 procent av mäklarna förutser sjunkande priser vilket kan jämföras med 23 procent i novembermätningen. Tabell 15. Bedömning av hur småhuspriserna kommer att utvecklas, prognoser från november och mars månad Tabell 15. Mäklarnas bedömning av prisutvecklingen på småhus det kommande kvartalet. Prognoser från november och mars månad Kvartal 2 (april-juni) Stigande priser 25 % 7 % Oförändrade priser 67 % 70 % Sjunkande priser 8 % 23 % Nettotal Kvartal 1 (dec-feb) Även om andelen fastighetsmäklare som räknar med oförändrade småhuspriser ligger kvar på nästan samma nivå som i november, 67 procent jämfört med 70 procent, har relationerna i andelen mäklare som räknar med ökade respektive minskade priser ändrats. Nettotalet, det vill säga skillnaden mellan andelen mäklare som tror på stigande priser och andelen mäklare som tror på sjunkande priser, uppvisar en övervikt med 17 procentenheter för de som tror på en prisuppgång. Det medför att nettotalet ökar från att vara negativt -16 i november till att bli positivt på 17. Utifrån fastighetsmäklarnas svar blir den samlade bilden att det nu finns en mer optimistisk syn i bedömningen av småhuspriserna perioden april till juni. Enligt Mäklarstatistiks senaste prisstatistik för februari månad har villapriserna i Sverige legat still både på tre månader och på en månad. Diagram 6 visar nettotalet på länsnivå för mäklarnas prisförväntningar, det vill säga skillnaden mellan andelen positiva och negativa svar. Som vi ser av diagrammet har alla län utom tre en positiv förväntningsbild med en övervikt av mäklare som förutser en prisuppgång än en nedgång det kommande kvartalet. Dock måste beaktas att nettotalen visar riktningar, och till viss del även styrkan i dessa, och inte hur pass stora dessa upp- eller nedgångar blir. Tabell 16 ger en kompletterande bild. Småhusmäklarna i Norrbotten och Västernorrland uppvisar en betydande övervikt av fastighetsmäklare som bedömer att priserna kommer att stiga. Samtidigt är det lika många mäklare i Jämtland, Dalarna och Kronoberg som bedömer en prisuppgång som nedgång, vilket bidrar till att deras nettotal blir :1 mäklarinsikt 17

18 bilaga Diagram 6. Mäklarnas boprisindex för småhus, kvartal, Nettotal Norrbottens län Västernorrlands län Blekinge län Västmanlands län Uppsala län Västerbottens län Hallands län Stockholms län Västra Götalands län Gotlands län Riket Värmlands län Östergötlands län Jönköpings län Södermanlands län Gävleborgs län Skåne län Örebro län Kalmar län Jämtlands län Dalarnas län Kronobergs län (Skillnaden mellan andelen mäklare som tror på stigande småhuspriser Tabell 16. Nettotal, och andelen förväntad som ökning tror på av sjunkande småhuspriser, priser). kvartal 2, 2013 Tabell 16. Andelen mäklare som bedömer att småhuspriserna kommer att öka, minska eller vara oförändrade. Kvartal 2, 2013 Län Öka Oförändrat Minska Nettotal Norrbotten 59 % 41 % 0 % 59 Västernorrland 45 % 55 % 0 % 45 Blekinge 35 % 61 % 4 % 30 Västmanland 29 % 71 % 0 % 29 Uppsala 31 % 64 % 5 % 25 Västerbotten 28 % 68 % 4 % 24 Halland 26 % 70 % 4 % 22 Stockholm 32 % 58 % 11 % 21 Gotland 31 % 56 % 13 % 19 Västra Götaland 25 % 69 % 6 % 19 Värmland 23 % 71 % 6 % 16 Östergötland 17 % 81 % 2 % 15 Jönköping 20 % 74 % 6 % 14 Södermanland 16 % 78 % 5 % 11 Gävleborg 19 % 72 % 9 % 9 Skåne 18 % 71 % 11 % 7 Kalmar 11 % 84 % 5 % 5 Örebro 21 % 63 % 16 % 5 Kronoberg 17 % 67 % 17 % 0 Dalarna 14 % 71 % 14 % 0 Jämtland 15 % 69 % 15 % 0 Riket 25 % 67 % 8 % :1 mäklarinsikt 18

19 bilaga Bostadsrättsmarknaden 61 procent av Sveriges fastighetsmäklare bedömer att priset för en bostadsrätt kommer att vara oförändrat under kvartal 2, april juni. Var tredje fastighetsmäklare, 32 procent, förutspår samtidigt att priserna på bostadsrättsmarknaden kommer att öka. Enbart 7 procent räknar med lägre priser vilket kan jämföras med 17 procent i november. Precis som för småhusmarknaden väntas ett omslag mellan andelen mäklare som räknar med sjunkande respektive stigande priser jämfört med i november. Det så kallade nettotalet, skillnaden mellan andelen positiva och negativa svar, ökar därmed från att vara negativt -2 till att bli starkt positivt på 25. Tabell 17. Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas 2013, prognoser från november och mars månad Tabell 17. Mäklarnas bedömning av prisutvecklingen på bostadsrätter det kommande kvartalet. Prognoser från november och mars månad Kvartal 2 (april-juni) Stigande priser 32 % 15 % Oförändrade priser 61 % 68 % Sjunkande priser 7 % 17 % Nettotal 25-2 Kvartal 1 (dec-feb) De senaste siffrorna från Mäklarstatistik för februari månad visar på fortsatt stigande bostadsrättspriser, på tre månader har priserna i riket ökat med 3 procent och på en månad med en procent. Diagram 7 visar nettotalet på länsnivå för fastighetsmäklarnas prisförväntningar, det vill säga skillnaden mellan andelen positiva och negativa svar, på länsnivå. Som vi ser av diagrammet har samtliga län en positiv förväntningsbild med en högre andel mäklare som förutser en prisuppgång än sjunkande priser det kommande kvartalet. Dock måste beaktas att nettotalen visar riktningar och till viss del även styrkan i dessa och inte hur pass stora dessa upp- eller nedgångar blir. Tabell 18 kompletterar bilden. Bland bostadsrättsmäklarna i Västerbotten och Norrbotten återfinns högst andel mäklare som förutser en prisuppgång det kommande kvartalet det vill säga en betydande övervikt som förutser stigande priser än sjunkande. Diagram 7. Mäklarnas boprisindex för bostadsrätter, kvartal 2, Nettotal Västerbottens län Norrbottens län Östergötlands län Örebro län Västernorrlands län Jönköpings län Uppsala län Värmlands län Västmanlands län Stockholms län Riket Västra Götalands län Kronobergs län Gävleborgs län Dalarnas län Blekinge län Kalmar län Hallands län Södermanlands län Jämtlands län Skåne län Gotlands län (Skillnaden mellan andelen mäklare som tror på stigande bostadsrättspriser och andelen som tror på sjunkande priser). 2013:1 mäklarinsikt 19

20 bilaga Tabell 18. Nettotal, förväntad ökning av bostadsrättspriser, kvartal 2, 2013 Tabell 18. Andelen mäklare som bedömer att bostadsrättspriserna kommer att öka, minska eller vara oförändrade. Kvartal 2, 2013 Öka Oförändrat Minska Nettotal Västerbotten 65 % 35 % 0 % 65 Norrbotten 62 % 38 % 0 % 62 Östergötland 50 % 48 % 2 % 48 Örebro 43 % 57 % 0 % 43 Västernorrland 38 % 63 % 0 % 38 Jönköping 35 % 65 % 0 % 35 Uppsala 39 % 53 % 8 % 31 Värmland 28 % 72 % 0 % 28 Västmanland 30 % 65 % 4 % 26 Stockholm 35 % 54 % 11 % 25 Västra Götaland 30 % 65 % 6 % 24 Kronoberg 31 % 62 % 8 % 23 Kalmar 30 % 60 % 10 % 20 Blekinge 33 % 53 % 13 % 20 Dalarna 25 % 70 % 5 % 20 Gävleborg 20 % 80 % 0 % 20 Halland 23 % 72 % 5 % 18 Södermanland 16 % 81 % 3 % 14 Jämtland 10 % 90 % 0 % 10 Skåne 18 % 72 % 9 % 9 Gotland 25 % 56 % 19 % 6 Riket 32 % 61 % 7 % :1 mäklarinsikt 20