Special. Rekordlågt utbud påverkar marknaden mest. Fortsatt stabil utveckling av pris, utbud och efterfrågan

Transkript

1 Sveriges största undersökning om bostadsmarknaden från Mäklarsamfundet Nr Rekordlågt utbud påverkar marknaden mest Fortsatt stabil utveckling av pris, utbud och efterfrågan Special Köpare utan traditionell fast anställning granskas hårdare av bankerna

2 Mäklarsamfundet presenterar: Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden INGRID EIKEN VD MÄKLARSAMFUNDET Hej, Under våren 2009 kom Mäklarsamfundets kvartalsvisa undersökning om bostadsmarknaden ut för första gången. Nu är vi inne på femte året och du är välkommen att ta del av den sista Mäklarinsikten Närmare av Mäklarsamfundets medlemmar, från norr till söder, har bedömt hur de upplever sin lokala bostadsmarknad just nu. Undersökningen genomfördes i september. Prognosen avser perioden oktober till och med december. Vi ställer vissa frågor varje gång. Dessa frågor rör fastighetsmäklarnas bedömning om kommande månader utifrån utbud, köpintresse och prisutveckling. Landets fastighetsmäklare är ganska eniga i hur årets sista månader kommer att bli. Småhusmarknaden bedöms få en stabil utveckling enligt en majoritet av mäklarna och likaså för bostadsrättsmarknaden. Mäklarinsikt är Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden. I undersökningen bedömer Mäklarsamfundets medlemmar den svenska bostadsmarknaden utifrån sin lokala marknad. Undersökningen är unik i sitt slag då den speglar ett stort antal uppfattningar i hela landet, vid köp-och säljögonblicket. Den kan också brytas ner på länsnivå. Vi frågar även om nuläget, vad är det som påverkar köpare och säljare? Under låg ofta påverkansfaktorerna räntans utveckling och medias rapportering i topp, följt av faktorn bankernas restriktiva utlåning. Men under 2014 har faktorn ett litet utbud hamnat i topp över påverkansfaktorer. Likt förra mätningen bedöms det faktum att utbudet är så litet i förhållande till efterfrågan ha störst påverkan på både småhus- och bostadsrättsmarknaden. Därefter kommer räntan, och bankernas restriktiva utlåning som har glidit ner till en tredje plats. I Mäklarinsikt Special ställer vi frågor till fastighetsmäklarna som kan variera mellan årets olika undersökningar och som på olika sätt belyser aktuella förhållanden som rör bostadsmarknaden. På senare tid har media rapporterat mycket om bankernas påverkan på de svenska hushållens ekonomi. Därför har vi frågat mäklarna mer ingående hur de bedömer att bankerna påverkar bolånetagarna. Stort tack till alla er som bidragit med era kunskaper och lagt tid på att besvara vår enkät. Caroline Berg på Mäklarsamfundet är projektansvarig för Mäklarinsikt och har haft huvudansvaret för denna rapport. Ingrid Eiken, VD Oktober 2014 Grafisk form och layout Carina Vikarby Mäklarsamfundet Undersökningen skickades ut den 9 september till Mäklarsamfundets medlemmar, samtliga verksamma fastighetsmäklare, och pågick till och med den 29 september Den har besvarats av fastighetsmäklare över hela landet. Du kan även läsa om hur fastighetsmäklarna bedömt bostadsmarknaden i just ditt län. Fördjupad information om samtliga län finns att hämta på vår hemsida :4 mäklarinsikt 2

3 Slutsatser Fastighetsmäklarnas bedömning av bostadsmarknaden 1. Litet utbud påverkar marknaden mest Litet utbud påverkar bostadsmarknaden mest just nu enligt Sveriges fastighetsmäklare. På småhusmarknaden svarar 71 procent av mäklarna att det låga utbudet har stor påverkan just nu, aldrig tidigare i Mäklarinsikts historia har den andelen varit så hög. Motsvarande siffra på bostadsrättsmarknaden är 70 procent. Räntan har gått om bankernas restriktiva utlåning, som länge har varit det fastighetsmäklarna bedömt påverkat bostadsmarknaden mest. 66 procent av mäklarna på respektive bostadsmarknad svarar att räntan har stor påverkan just nu. Bankernas restriktiva utlåning ligger på en tredje plats över påverkansfaktorer. 61 procent av småhusmäklarna och 58 procent av bostadsrättsmäklarna bedömer att bankernas restriktiva utlåning har stor påverkan. 2. Stabil bostadsmarknad under årets sista kvartal Landets fastighetsmäklare ger en enig bild av hur de ser på bostadsmarknadens utveckling under oktober till och med december. Majoriteten bedömer att utvecklingen av pris, utbud och efterfrågan kommer förbli oförändrad både på småhus- och bostadsrättsmarknaden. Allt fler tror att det redan nu låga utbudet kommer att bli ännu lägre jämfört med tidigare bedömning, den för årets tredje kvartal. Endast ett fåtal tror på sjunkande siffror för pris och efterfrågan. 3. Bankernas ökande krav påverkar bolånetagarna Andelen mäklare som uppger att bankernas restriktiva utlåning påverkar mycket har minskat under de senaste två åren, från 87 procent till 60 procent idag. Trots att andelen har minskat så visar undersökningen att bankerna har mycket makt och hårda krav vid ett bostadsköp om en köpare måste ta ett lån. 93 procent av de tillfrågade mäklarna svarar att bankerna bedömer den som saknar en traditionell fast anställning hårdare i sin kreditprövning. Bankerna upplevs även mer restriktiva i sin långivning gentemot de som vill köpa bostad utanför tätort. 2014:4 mäklarinsikt 3

4 Bostadsmarknaden påverkan Lågt utbud påverkar bostadsmarknaden mest just nu Sedan våren 2009 har Sveriges fastighetsmäklare bedömt vad som påverkar deras lokala bostadsmarknad mest just nu. Svaren redovisas uppdelat på småhus och bostadsrätter. Det finns både likheter och skillnader i hur mäklarna bedömer påverkansfaktorer på respektive marknad. Sedan en tid har det rapporterats om att utbudet av bostäder är lägre än på länge. Statistik från bostadsannonssajten Hemnet bekräftar denna bild. Under det senaste året har det låga utbudet haft stor påverkan på bostadsmarknaden enligt landets fastighetsmäklare. Även för årets sista månader bedömer mäklarna att ett litet utbud fortsätter att påverka i hög grad, både på bostadsrättsmarknaden och småhusmarknaden. Ekonomisk utblick Ekonomisk tillväxt är beroende av att både arbets- och bostadsmarknaden fungerar väl. Det gäller såväl näringslivets möjligheter att kunna rekrytera kvalificerad arbetskraft som individers möjligheter att flytta till utbildning och arbete. En väl fungerande bostadsmarknad har därför stor betydelse för enskilda individers möjligheter att kunna byta boende i olika skeenden i livet men också för Sveriges tillväxt. I september var det val till riksdagen och det finns anledning att tro att resultatet och regeringsskiftet som blev dess effekt, påverkar bostadsmarknaden, åtminstone initialt. I statsminister Stefan Löfvens regeringsförklaring fick byggande av nya bostäder hög prioritet, samtidigt som det i de pågående budgetförhandlingarna förekommer förslag på såväl höjd skatt på inkomster över en viss nivå som nya finanspolitiska riktlinjer. Detta i kombination med Svenska Bankföreningens senaste riktlinjer avseende amorteringskrav riskerar att skapa en initial osäkerhet i så väl köp- som säljledet på bostadsmarknaden. Vi vet att bostadsaffärer är beroende av överblickbara och långsiktiga spelregler på marknaden. Vad påverkar bostadsmarknaden? Bostadsmarknaden påverkas av en rad omvärldsfaktorer och regelverk. En viktig faktor för bostadsmarknaden och dess rörlighet (flyttkedjor) är att hushållen hyser tilltro till såväl Sveriges som sin egen ekonomi. En annan är utvecklingen på bolånemarknaden. Hushållens inkomster, ränteläget på bolån och amorteringskrav utgör tre viktiga faktorer för bostadsprisernas utveckling. Utbudet av bostäder har avgörande betydelse och ett lågt utbud av bostäder, och bostadsbrist, blir hinder för en sund rörlighet på bostadsmarknaden. Bolånetaket och hårdare amorteringskrav har bidragit till att ökningstakten på hushållens skuldtillväxt har dämpats och belåningsgraden planat ut. I genomsnitt lånar de svenska 2014:4 mäklarinsikt 4

5 påverkan hushållen upp till 70 procent av bostadens värde. Hushåll med riktigt hög belåningsgrad (över 85 procent) är fortsatt få och amorterar i större utsträckning än tidigare. Riksbanken, Finansinspektionen och regeringen är dock fortsatt oroade. Hushållen har en historiskt hög skuldkvot där bolån svarar för största delen. Amorteringsviljan är låg och amorteringstiderna är också mycket långa. Finansinspektionen och regeringen vill stärka amorteringskulturen med bland annat individuellt anpassade amorteringsplaner, vilket även 1 Svenska Bankföreningen står bakom. Bankföreningens amorteringsrekommendation har utökats till att gälla nya lån med en belåningsgrad över 50 procent av bostadens marknadsvärde, jämfört med dagens rekommendationer på 2 70 procent. Det låga utbudet toppar för tredje gången i rad Hela bostadsmarknaden påverkas i dagsläget av det låga utbudet. För tredje Mäklarinsikten i rad toppar litet utbud listan över påverkansfaktorer och andelen har ökat sedan förra undersökningen. För småhus svarar en majoritet, 71 procent, av mäklarna att ett litet utbud påverkar mest och nästan lika stor andel, 70 procent, av mäklarna svarar att det har stor påverkan på bostadsrättsmarknaden. I tidigare undersökningar har räntan legat på tredje plats över påverkansfaktorer, men i förra Mäklarinsikten gick räntan om faktorn bankernas restriktiva utlåning på bostadsrättsmarknaden. Nu har räntan gått om bankernas påverkan även på småhusmarknaden. 66 procent av mäklarna på både småhus- och bostadsrättsmarknaden svarar att räntan har stor påverkan. Därefter bedömer 61 procent av småhusmäklarna och 58 procent av bostadsrättsmäklarna att bankernas restriktiva utlåning har stor påverkan. Allmän oro och försiktighet har inte lika stor påverkan på bostadsmarknaden som under 2013, men har ökat något sedan förra undersökningen, som genomfördes i maj i år, med 2-3 procentenheter. Tabell 1. De olika faktorerna som just nu har stor påverkan på småhus- och bostadsrättsmarknaden. Småhusmarknaden Bostadsrättsmarknaden Räntan 66% (56%) 66% (57%) Arbetsmarknaden 54% (53%) 51% (49%) Bankernas restriktiva utlåning 61% (63%) 58% (56%) Litet utbud 71% (63%) 70% (68%) Stort utbud 27% (30%) 27% (29%) Optimism gällande den egna ekonomin 40% (42%) 36% (39%) Pessimism gällande den egna ekonomin 26% (26%) 22% (21%) Allmän oro och försiktighet 39% (37%) 36% (33%) Media 56% (55%) 52% (53%) Säsong 41% 31% Inom parantes presenteras resultatet från Mäklarinsikt 2014:2 som genomfördes i maj Säsong är ett nytt alternativ i denna undersökning och därför saknas tidigare resultat. 1 Finansinspektionen, Den svenska bolånemarknaden Svenska Bankföreningen, pressmeddelande Bankföreningen vill stärka sin amorteringsrekommendation, 7 oktober :4 mäklarinsikt 5

6 Småhus påverkan Få småhus till salu påverkar mest Just nu bedömer en majoritet av mäklarna att ett litet utbud är den enskilda faktor som påverkar småhusmarknaden mest. Därefter anser mäklarna att räntan har stor påverkan. Jämfört med förra undersökningen har andelarna fördelats om och aldrig tidigare i Mäklarinsikts historia har så stor andel av mäklarna bedömt att småhusmarknaden påverkas mest av det låga utbudet. Diagram 1. Vad påverkar din småhusmarknad just nu, och hur? Litet utbud 71% Räntan 66% Bankernas restriktiva utlåning 61% Media 56% Arbetsmarknaden Säsong 41% 54% Stor påverkan Liten påverkan Optimism gällande den egna ekonomin 40% Allmän oro och försiktighet 39% Stort utbud Pessimism gällande den egna ekonomin 27% 26% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 71 procent av fastighetsmäklarna uppger att ett litet utbud påverkar deras småhusmarknad mest. Det är en ökning med 8 procentenheter jämfört med föregående undersökning som genomfördes i maj i år, då 63 procent av mäklarna bedömde att litet utbud påverkade allra mest. Ett litet utbud på en marknad med hög efterfrågan gynnar säljaren och vice versa. Det leder generellt även till kortare förmedlingstider då det blir fler som konkurrerar om de objekt som finns ute på marknaden. På bostadsmarknaden är det vanligt att säljaren ofta själv även är köpare (av en annan bostad). I ljuset av detta kan ett lågt utbud även försvåra rörligheten på bostadsmarknaden. Därefter uppger 66 procent att räntan har stor påverkan på småhusmarknaden just nu. Räntan har gått om bankernas restriktiva utlåning som den näst största påverkansfaktorn. Just nu har Sverige låga bolåneräntor och räntorna har en stor betydelse vid bostadsköp. Sedan bolånetaket infördes har en del köpare inte kunnat finansiera en kontantinsats på 15 procent och tvingats till dyrare blancolån med högre ränta för att kunna köpa bostad. 61 procent av mäklarna uppger att bankernas restriktiva utlåning har stor påverkan, vilket är en minskning med 2 procentenheter sedan förra undersökningen. Bankernas restriktiva utlåning har länge toppat listan över påverkansfaktorer men i år bedömer en större andel av mäklarna att ett litet utbud har stor påverkan. (Observera att undersökningen gjordes innan Bankföreningen gick ut med nya rekommendationer avseende amorteringskrav på nya lån). Faktorn medias rapportering upplever 56 procent av mäklarna har stor påverkan. Det är ungefär på samma nivå som föregående undersökning men en ökning jämfört med undersökningen som gjordes för ett år sedan, i september 2013, då 47 procent av mäklarna ansåg att media hade stor påverkan. 2014:4 mäklarinsikt 6

7 påverkan 54 procent av mäklarna bedömer att arbetsmarknaden påverkar bostadsmarknaden i hög grad. Det är en ökning med en procentenhet sedan undersökningen i maj. Arbete och inkomstutveckling är centrala faktorer för att kunna köpa och äga en bostad och tidigare bedömde mäklarna även hur bostadsmarknaden påverkas av vilken säsong det är. I december 2011 svarade 34 procent av mäklarna att säsongen påverkade mycket. Nu bedömer 41 procent av mäklarna att småhusmarknaden påverkas av säsongen. Optimismen gällande den egna ekonomin påverkar småhusmarknaden enligt 40 procent av fastighetsmäklarna. Det är en minskning med 2 procentenheter sedan förra mätningen som genomfördes i maj men en ökning med hela 14 procentenheter på ett år. 39 procent av fastighetsmäklarna upplever att allmän oro och försiktighet hos köpare och säljare har stor påverkan på den lokala småhusmarknaden. Oro och försiktighet hänger nära samman med svagt konjunkturläge, svag arbetsmarknad och bankernas strängare krav. För ett år sedan ansåg 50 procent av mäklarna att allmän oro och försiktighet hade stor påverkan, vilket innebär att en positiv förändring skett. Under nästa år kan det bli förändringar i den svenska ekonomin i och med att Sverige fick en ny regering efter valet i september. Det kan medföra osäkerhet hos de enskilda hushållen. (Observera att de flesta av svaren till undersökningen inkom innan utgången av riksdagsvalet och regeringsskiftet var känt.) 27 procent av fastighetsmäklarna anger att ett stort utbud påverkar deras lokala småhusmarknad, vilket är en minskning med 3 procentenheter sedan förra undersökningen. En majoritet av landets fastighetsmäklare bedömer att utbudet är väldigt lågt just nu och därför svarar 41 procent av mäklarna att det stora utbudet har liten påverkan. Ett stort utbud påverkar marknaden olika beroende på hur stor efterfrågan är. Ju fler bostäder som är ute till försäljning desto längre förmedlingstider kan det bli då köpare kan ta god tid på sig och titta på fler objekt innan de fattar beslut om att köpa. Det tillsammans med hög efterfrågan gör att försäljningstiderna blir kortare, vilket den första Mäklarinsikten 2014 bekräftar. Slutligen bedömer 26 procent av mäklarna att pessimism gällande den egna ekonomin hos köpare och säljare påverkar deras lokala småhusmarknad. Splittrad bild på länsnivå småhusmarknadens påverkansfaktorer På nästa sida presenteras tre tabeller som ger en överblick över de länsvisa skillnaderna för de olika faktorer som just nu totalt påverkar den lokala småhusmarknaden allra mest: litet utbud, räntan och bankernas restriktiva utlåning. Skillnaden mellan länen är stor. 2014:4 mäklarinsikt 7

8 påverkan Tabell 2. Litet utbud, stor påverkan. Län Mäklarnas svar Norrbotten 91% Halland 89% Stockholm 86% Östergötland 85% Västmanland 82% Örebro 81% Gävleborg 80% Uppsala 78% Södermanland 77% Västra Götaland 70% Blekinge 62% Kronoberg 60% Jönköping 57% Gotland 57% Västerbotten 57% Skåne 53% Dalarna 53% Kalmar 52% Värmland 50% Västernorrland 43% Jämtland 31% Riket 71% Tabell 3. Räntan, stor påverkan. Län Mäklarnas svar Norrbotten 91% Jämtland 85% Uppsala 80% Gotland 79% Östergötland 74% Västerbotten 71% Stockholm 70% Halland 70% Västra Götaland 70% Kronoberg 69% Västmanland 63% Blekinge 62% Kalmar 58% Gävleborg 58% Örebro 56% Södermanland 54% Skåne 54% Värmland 54% Dalarna 50% Västernorrland 46% Jönköping 43% Riket 66% Tabell 4. Bankernas restriktiva utlåning, stor påverkan. Län Mäklarnas svar Blekinge 100% Jönköping 78% Halland 78% Skåne 76% Västernorrland 75% Södermanland 71% Gotland 64% Kalmar 63% Jämtland 62% Värmland 60% Stockholm 56% Kronoberg 56% Västra Götaland 56% Örebro 56% Västmanland 54% Gävleborg 54% Östergötland 53% Dalarna 53% Uppsala 51% Västerbotten 50% Norrbotten 27% Riket 61% 2014:4 mäklarinsikt 8

9 Bostadsrätter påverkan Rekordlågt utbud påverkar mest just nu Det låga utbudet fortsätter att påverka bostadsrättsmarknaden mest enligt en enad mäklarkår. Andelen som bedömer att räntan har stor påverkan har ökat markant sedan föregående undersökning och har gått om bankernas restriktiva utlåning. I övrigt är bedömningarna i stort sett oförändrade jämfört med undersökningen som genomfördes i maj. Diagram 2. Vad påverkar din bostadsrättsmarknad just nu, och hur? Litet utbud Räntan 66% 70% Bankernas restriktiva utlåning 58% Media 52% Arbetsmarknaden Allmän oro och försiktighet 36% 51% Stor påverkan Liten påvekan Optimism gällande den egna ekonomin 36% Säsong 31% Stort utbud 27% Pessimism gällande den egna ekonomin 22% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 70 procent av fastighetsmäklarna upplever att ett litet utbud är den faktor som påverkar de respektive lokala bostadsrättsmarknaden allra mest just nu. Det är en ökning med 2 procentenheter sedan mätningen i maj och 12 procentenheter mer än bankernas restriktiva utlåning, vilket har ansetts haft störst påverkan på bostadsmarknaden i undersökningarna från procent av mäklarna anser vidare att räntan ha stor påverkan på bostadsrättsmarknaden, räntan har därmed också gått om bankernas restriktiva utlåning. Jämfört med majmätningen i år har andelen ökat med hela 9 procentenheter. 58 procent av landets fastighetsmäklare som förmedlar bostadsrätter bedömer att bankernas restriktiva utlåning har stor påverkan. Andelen minskade i förra undersökningen men nu har andelen ökat med 2 procentenheter. 52 procent av mäklarna bedömer att medias rapportering har en hög påverkansgrad på deras lokala marknad. Det är en minskning med 1 procentenhet sedan föregående undersökning. Andelen fastighetsmäklare som bedömer att arbetsmarknaden påverkar deras lokala bostadsrättsmarknad har ökat med 2 procentenheter till 51 procent. Jämfört med småhusmarknaden har arbetsmarknaden en något lägre påverkansgrad för bostadsrätter. Gällande optimismen kring den egna ekonomin bedömer 36 procent att den har stor påverkan på bostadsrättsmarknaden. Andelen har minskat med 3 procentenheter sedan förra undersökningen. Allmän oro och försiktighet hos köpare och säljare anser 36 procent av mäklarna påverkar den lokala bostadsrättsmarknaden i hög grad. Andelen har ökat med 3 procentenheter sedan majmätningen. Sätter man optimismen om den egna ekonomin i ljuset av den allmänna oron så ser man att det finns en svag tendens mot en oroligare och försiktigare bostadsrättsmarknad. Men jämfört med undersökningen 2014:4 mäklarinsikt 9

10 påverkan i november 2012, då andelen uppgick till hela 70 procent, är bedömningen att aktörerna på bostadsmarknaden känner sig tryggare nu och tidigare bedömde mäklarna även hur bostadsmarknaden påverkas av vilken säsong det är. I december 2011 svarade 34 procent av mäklarna att säsongen påverkade mycket. Nu bedömer nästan lika stor andel, 31 procent, av mäklarna att bostadsrättsmarknaden påverkas av säsongen. 27 procent av fastighetsmäklarna upplever att stort utbud har stor påverkan den lokala bostadsrättsmarknaden. Det är en minskning med 2 procentenheter sedan förra undersökningen. Längst ner på listan över påverkansfaktorer hamnar pessimism gällande den egna ekonomin. 22 procent av bostadsrättsmäklarna bedömer att pessimism gällande den egna ekonomin hos köpare och säljare har en stor påverkan på bostadsrättsmarknaden. Det är en liten ökning jämfört med föregående mätning i maj i år. Splittrad bild på länsnivå bostadsrättsmarknadens påverkansfaktorer Följande tre tabeller ger en överblick över de länsvisa skillnader i de faktorer som just nu totalt sett påverkar den lokala marknaden allra mest: litet utbud, räntan och bankernas restriktiva utlåning. Tabell 5. Litet utbud, stor påverkan. Län Mäklarnas svar Gävleborg 83% Halland 82% Norrbotten 82% Stockholm 81% Västmanland 80% Östergötland 75% Uppsala 74% Västra Götaland 73% Södermanland 71% Kronoberg 63% Västerbotten 58% Värmland 56% Örebro 56% Gotland 55% Jönköping 53% Kalmar 53% Blekinge 50% Skåne 50% Västernorrland 50% Jämtland 38% Dalarna 36% Riket 70% Tabell 6. Räntan, stor påverkan. Län Mäklarnas svar Kronoberg 75% Stockholm 73% Gotland 73% Uppsala 72% Halland 71% Västra Götaland 71% Blekinge 70% Jämtland 69% Östergötland 68% Värmland 67% Norrbotten 64% Skåne 60% Södermanland 58% Örebro 56% Gävleborg 56% Jönköping 50% Kalmar 50% Västerbotten 50% Västmanland 48% Dalarna 43% Västernorrland 30% Riket 66% Tabell 7. Bankernas restriktiva utlåning, stor påverkan. Län Mäklarnas svar Halland 82% Jönköping 75% Södermanland 74% Skåne 70% Gotland 64% Värmland 61% Stockholm 60% Blekinge 60% Västernorrland 60% Västmanland 56% Östergötland 54% Västra Götaland 53% Uppsala 51% Jämtland 50% Västerbotten 50% Gävleborg 45% Örebro 44% Kalmar 43% Kronoberg 38% Dalarna 38% Norrbotten 36% Riket 58% 2014:4 mäklarinsikt 10

11 småhus Priser, utbud och efterfrågan Småhusmarknaden bedöms stabil under årets sista kvartal Under det senaste kvartalet har priserna på småhus gått upp med en procent i riket, enligt Svensk Mäklarstatistik och utbudet är fortsatt väldigt lågt. Prisutvecklingen är av stort privat- och samhällsekonomiskt intresse och förklaras bland annat av konjunkturläget och räntenivåerna men också av hur utbud och efterfrågan utvecklas. En majoritet av småhusmäklarna bedömer att utvecklingen kommer att förbli oförändrad både avseende utbud och efterfrågan och pris under årets sista kvartal, oktober till och med december. De senaste tre månaderna har vi sett en försiktig prisuppgång på småhus med en procent. Under september månad var villapriserna oförändrade i riket, detta enligt Svensk Mäklarstatistiks senaste siffror som presenterades den 14 oktober Statistiken visar även att medelpriset på en villa är kr. I prisutvecklingen finns stora variationer beroende på var småhuset är beläget men också mellan de olika orterna inom ett län. Tabell 9. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas kvartal 4. Procent. Kvartal 4 (okt-dec) Kvartal 3 (juli-sep) Ökat utbud 15% 34% Oförändrat utbud 59% 58% Minskat utbud 26% 8% Priserna bedöms bli oförändrade eller stiga något 59 procent av fastighetsmäklarna bedömer att prisutvecklingen förblir fortsatt stabil under oktober till och med december. Andelen som bedömer att priserna kommer att stiga har minskat med en procentenhet jämfört med förra undersökningen och ligger nu på 37 procent. I förra Mäklarinsikten minskade andelen som bedömer att priserna kommer att sjunka med en procent, men i denna undersökning har andelen återigen gått upp med 4 procent. Tabell 8. Bedömning av hur priset kommer att utvecklas kvartal 4. Procent. Kvartal 4 (okt-dec) Kvartal 3 (juli-sep) Stigande priser 37% 38% Oförändrade priser 59% 59% Sjunkande priser 4% 3% Fortsatt lågt utbud under årets sista månader 71 procent av mäklarna svarar att det låga utbudet påverkar småhusmarknaden och det märks även i deras prognos över utbudets utveckling under oktober till och med december. Majoriteten, 59 procent, av mäklarna bedömer att utbudet kommer ligga kvar på samma nivå under kommande kvartal. Endast 15 procent tror att utbudet på småhus kommer att öka, det är en rejäl minskning med 19 procentenheter jämfört med förra bedömningen. 26 procent av mäklarna bedömer att de få småhus som är till salu kommer bli ännu färre. 2014:4 mäklarinsikt 11

12 småhus Hög efterfrågan väntas Nio av tio småhusmäklare bedömer att efterfrågan kommer bli oförändrad eller öka under perioden oktober till och med december. 42 procent tror på ökad efterfrågan och nästan varannan mäklare, 51 procent, tror på oförändrad efterfrågan. Trots detta har andelen mäklare som tror på minskad efterfrågan ökat jämfört med föregående undersökning från 4 procent till 7 procent. Tabell 10. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas kvartal 4. Procent. Kvartal 4 (okt-dec) Kvartal 3 (juli-sep) Ökad efterfrågan 42% 47% Oförändrad efterfrågan 51% 49% Minskad efterfrågan 7% 4% Diagram 3. Hur bedömer du att följande faktorer för småhus kommer att utvecklas under kvartal 4, oktober till och med december? 70% 60% 50% 40% 30% Öka Oförändrat Minska 20% 10% 0% Utbudet Efterfrågan Priset Utbudets utveckling enligt Hemnet Under perioden som vår undersökning pågick (v ) har i genomsnitt småhus legat ute till försäljning på Hemnet varje vecka. På årsbasis är det en minskning med 25 procent jämfört med samma period Tittar vi på utbudets utveckling under perioden oktober till december (v , kvartal ) och jämför med perioden innan, juli till september 2013 (v kvartal ), ser vi att det genomsnittliga utbudet på veckobasis minskade med 15 procent. Utbudet är starkt sammankopplat med både säsongsvariationer på marknaden och det aktuella konjunkturläget i svensk ekonomi. Även andra faktorer kan spela in. 2014:4 mäklarinsikt 12

13 Priser, utbud och efterfrågan bostadsrätter Fortsatt stabil bostadsrättsmarknad enligt mäklarna Under det senaste kvartalet har bostadsrättspriserna varit oförändrade, enligt Svensk Mäklarstatistik. För det kommande kvartalet gör fastighetsmäklarna en liknande bedömning som i undersökningen från maj i år. Priserna bedöms bli oförändrade eller stiga. Utbudet bedöms bli oförändrat och efterfrågan kommer att öka eller förbli oförändrad för bostadsrätter. I prisutvecklingen finns det dock stora variationer beroende på var bostadsrätten är belägen men också mellan de olika orterna inom ett län. De senaste tre månaderna har priserna på bostadsrätter varit oförändrade sett till riket som helhet. Under september månad steg bostadsrättspriserna med 3 procent, enligt Svensk Mäklarstatistiks senaste siffror som presenterades den 14 oktober Statistiken visar även att medelpriset per kvadratmeter är kr. I prisutvecklingen finns det dock stora variationer beroende på var bostadsrätten är belägen men också mellan de olika orterna inom ett län. 96 procent tror på stigande eller oförändrade priser Inför det fjärde och sista kvartalet ger landets fastighetsmäklare en liknande bild av prisutvecklingen som de gav inför det tredje kvartalet. 54 procent av fastighetsmäklarna bedömer att priserna på den lokala bostadsrättsmarknaden kommer att vara oförändrade. Andelen som tror på stigande priser har ökat med 2 procentenheter sedan förra underökningen och ligger nu på 42 procent. Endast 4 procent av mäklarna tror på prisfall. Tabell 11. Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas kvartal 4. Procent. Kvartal 4 (okt-dec) Kvartal 3 (juli-sep) Stigande priser 42% 40% Oförändrade priser 54% 55% Sjunkande priser 4% 5% Merparten fortsätter tro på oförändrat utbud Även på bostadsrättsmarknaden är det få objekt till salu och 70 procent av mäklarna bedömer att det har stor påverkan på deras respektive lokala bostadsrättsmarknader. Ungefär två tredjedelar av fastighetsmäklarna bedömer att utbudet på bostadsrätter kommer ligga kvar på samma låga nivå under årets sista månader. Andelen som tror att utbudet kommer att öka har minskat med 3 procentenheter och ligger nu på 28 procent. Precis som i bedömningen av småhusmarknaden så har andelen som bedömer ett minskat utbud ökat, men inte lika markant, från 8 procent till 11 procent. Tabell 12. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas kvartal 4. Procent. Kvartal 4 (okt-dec) Kvartal 3 (juli-sep) Ökat utbud 28% 31% Oförändrat utbud 61% 61% Minskat utbud 11% 8% Oförändrad syn på efterfrågan det kommande kvartalet 53 procent av fastighetsmäklarna bedömer att efterfrågan på bostadsrätter kommer förbli oförändrad under det fjärde 2014:4 mäklarinsikt 13

14 bostadsrätter kvartalet i år. 44 procent av mäklarna bedömer att efterfrågan kommer att öka. Det är en ökning med en procentenhet jämfört med föregående undersökning som genomfördes i maj. Endast 3 procent tror att efterfrågan kommer att minska, vilket är ungefär i samma nivå som kvartal 3. Tabell 13. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas kvartal 4. Procent. Kvartal 4 (okt-dec) Kvartal 3 (juli-sep) Ökad efterfrågan 44% 43% Oförändrad efterfrågan 53% 53% Minskad efterfrågan 3% 4% Diagram 4. Hur bedömer du att följande faktorer för bostadsrätter kommer att utvecklas under kvartal 4, oktober till och med december? 70% 60% 50% 40% 30% Öka Oförändrat Minska 20% 10% 0% Utbudet Efterfrågan Priset Utbudets utveckling enligt Hemnet Under perioden som vår undersökning pågick (v ) har i genomsnitt bostadsrätter legat ute till försäljning på Hemnet varje vecka. På årsbasis är det en minskning med 18 procent jämfört med samma period Tittar vi på utbudets utveckling under perioden oktober till december (v , kvartal ) och jämför med perioden innan, juli till september 2013 (v kvartal ), ser vi att det genomsnittliga utbudet på veckobasis minskade med 7 procent. Utbudet är starkt sammankopplat med både säsongsvariationer på marknaden och det aktuella konjunkturläget i svensk ekonomi. Även andra faktorer kan spela in. 2014:4 mäklarinsikt 14

15 special Bankernas inflytande fortfarande stort Bankernas restriktiva utlåning har länge bedömts ha stor påverkan på bostadsmarknaden, men på senare tid har andra faktorer som det låga utbudet och räntan bedömts ha större påverkan på bostadsmarknaden. I Mäklarinsikt Special har vi tagit reda på mer ingående hur mäklarna bedömer att bankerna påverkar bolånetagarna. I de Mäklarinsikter som publicerades efter årsskiftet 2011/2012 kan man se att andelen mäklare som uppger att bankernas restriktiva utlåning påverkar mycket har minskat från 87 procent till 60 procent idag. Andra faktorer såsom litet utbud och räntan bedömer större andel av mäklare ha stor påverkan på både småhus- och bostadsrättsmarknaden. Diagram 5. Bankernas restriktiva utlåning, stor påverkan. Procent. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Småhus Bostadsrätter Bolånetakets påverkan Sedan hösten 2010 då bolånetaket infördes, och en kontantinsats på 15 procent av köpeskillingen vid nya bostadslån blev regel, upplever många fastighetsmäklare att bankerna blivit hårdare i sin kreditbedömning. Fokus har delvis flyttats från att bedöma betalningsförmågan till att bedöma hur hushållet klarar kontantinsatsen. Detta har framförallt drabbat unga på väg in på bostadsmarknaden och ekonomiskt svaga grupper. Enligt tre av fyra fastighetsmäklare, i en separat undersökning om bolånetakets konsekvenser, har dessa grupper mer eller mindre försvunnit från marknaden. I Mäklarsamfundets rapport om unga vuxnas (upp till 30 år) situation på bostadsmarknaden (juli 2013) uppger 84 procent av fastighetsmäklarna att bolånetaket är den största påverkansfaktorn när det gäller unga vuxnas möjligheter att köpa en bostad. Hårda krav från bankerna Omkring 60 procent av Sveriges befolkning äger sin bostad. Att köpa eller sälja sin bostad är som regel en av livets största ekonomiska åtaganden och det innebär viss risk då en ägd bostad är en tillgång vars värde kan variera över tid. Banklån är den vanligaste finansieringsformen vid köp av bostad. Bankernas lånekrav varierar beroende på vem som ska ta lånet eller var bostaden ligger. 93 procent, i princip alla de tillfrågade mäklarna, svarar att bankerna bedömer 2014:4 mäklarinsikt 15

16 special den utan fast anställning hårdare i sin kreditprövning. Det är en ökning med 11 procent sedan januari 2013 då samma fråga ställdes i Mäklarsamfundets rapport Två år med bolånetaket, då 82 procent av mäklarna uppgav att bankerna är hårdare mot den utan fast anställning. 59 procent av fastighetsmäklarna svarar att bankerna är mer restriktiva i sin långivning till bostäder utanför tätort. Detta kan jämföras med undersökningen från januari 2013 då nästan lika stor andel, 57 procent, uppgav samma svar. Detta bekräftades även i den tredje Mäklarinsikten 2012, då 54 procent av mäklarna svarade att det är svårare att få lån för ett hus utanför tätort. Det råder delade meningar hos mäklarna gällande bankernas förhållningsätt till personer som har god betalningsförmåga men saknar fast anställning. 44 procent av mäklarna anser att banken inte beviljar lån trots god betalningsförmåga. Majoriteten, 56 procent, bedömer dock ändå att det inte stämmer. I undersökningen från januari 2013 svarade en svag majoritet, 51 procent, att de upplever att banken inte beviljar lån trots betalningsförmåga. En tydlig majoritet, 94 procent, av landets fastighetsmäklare är eniga om att banken beviljar lån om lånelöfte finns vid avtalsskrivning. Det är ungefär på samma nivå som i rapporten Två år med bolånetaket. Diagram 6. Upplever du att påståendena nedan stämmer in på din lokala marknad? 100% 90% 80% 93% 94% 70% 60% 59% 56% 50% 40% 30% 41% 44% Ja Nej 20% 10% 7% 6% 0% Banken bedömer den utan fast anställning hårdare i sin kreditprövning Bankerna är mer restriktiva i sin långivning till bostäder utanför tätort Banken beviljar inte lån trots god betalningsförmåga Banken beviljar inte lån vid tillträde trots att lånelöfte finns vid avtalsskrivning 2014:4 mäklarinsikt 16

17 special Bankens svar: Sälj först köp sen Endast 6 procent av mäklarna uppgav att banken inte beviljar lån trots lånelöfte. Av dem så har 48 procent svarat alternativet annat. Den vanligaste motiveringen till varför banken inte beviljade lån trots lånelöfte var att köparen inte sålt sin egen bostad först. Andra svar från mäklarna under alternativet annat var: ändrade arbetsförhållanden och att banken bara ändrat sig och skyllde på sekretess. 27 procent av mäklarna uppgav att kombinationen av för högt kvadratmeterpris, nyproduktion i ung bostadsrättsförening och instabil bostadsrättsförening var orsaken till att banken inte beviljade lånet trots lånelöfte. Diagram 7. Hur har alternativet; att banken inte beviljar lån vid tillträde trots att lånelöfte finns vid avtalsskrivning, motiverats av banken? Annat 48% En kombination av ovanstående alternativ 27% För högt kvadratmeterpris 20% Nyproduktion i ung bostadsrättsförening 4% Instabil bostadsrättsförening 1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2014:4 mäklarinsikt 17

18 Sveriges bostadsbestånd Fakta Den privatägda marknaden uppgår till 60 procent I Sverige fanns det drygt 4,6 miljoner bostäder vid utgången av De fördelades på 2,6 miljoner bostäder i flerbostadshus och cirka 2 miljoner i småhus. Av dessa uppgick andelen hyresrätter till cirka 1,7 miljoner bostäder, varav 1,6 miljoner hyresrätter i flerbostadshus och knappt hyresrätter i småhus. Därmed uppgick den privatägda marknaden till cirka 60 procent av det totala beståndet, eller 2,8 miljoner bostäder. Under 2013 färdigställdes bostäder visar siffror från SCB. Det är den ökning med 12 procent jämfört med Det är även det högsta antalet färdigställda bostäder under ett år sedan Men för att möta befolkningsökningen och för att skapa dynamik på marknaden behövs det fler bostäder, särskilt i tillväxtregionerna. Sverige har ett lågt byggande jämfört med våra nordiska grannländer med 3 lägenheter per 1000 invånare. Det är under EU-snittet som är på runt 5 lägenheter per 1000 invånare. Det behövs också en blandning av boendeformer och upplåtelseformer för att svara mot hushållens olika behov. Balansen mellan upplåtelseformerna har förändrats under senare år. Andelen småhus är förhållandevis konstant medan hyresrätterna minskat och bostadsrätterna ökat. Det beror bland annat på att andelen hyresrätter har minskat som en följd av att många av dem ombildats till bostadsrätter samtidigt som det byggts fler nya bostadsrätter än hyresrätter. Tabell 17. Antal och andel lägenheter efter hustyp, upplåtelseform och län, Län Antal lägenheter Antal lägenheter i flerbostadshus efter upplåtelseform Flerbostadshus Småhus Totalt Andel flerbostadshus Andel småhus Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Totalt Andel hyresrätt Andel bostadsrätt Stockholm % 27% % 51% Uppsala % 42% % 46% Södermanland % 45% % 28% Östergötland % 42% % 25% Jönköping % 53% % 25% Kronoberg % 58% % 15% Kalmar % 58% % 25% Gotland % 63% % 38% Blekinge % 56% % 23% Skåne % 45% % 37% Halland % 60% % 21% Västra Götaland % 44% % 31% Värmland % 54% % 30% Örebro % 47% % 21% Västmanland % 42% % 40% Dalarna % 58% % 29% Gävleborg % 52% % 25% Västernorrland % 52% % 40% Jämtland % 54% % 34% Västerbotten % 48% % 29% Norrbotten % 52% % 24% Hela riket % 44% % 36% Källa: SCB, maj Från totalsumman har vi tagit bort bostäder där uppgift saknades, samt tagit med specialbostäder i beräkningen av flerbostadshus. 2014:4 mäklarinsikt 18

19 Så gick undersökningen till 2014:4 Metod Undersökningen genomfördes genom en webbaserad undersökning. Den administrerades genom att ett skickades till varje respondent med en länk till frågeformuläret. Ett följebrev inkluderades där syftet med undersökningen förklarades. Cirka en vecka efter att länken skickats till respondenterna gick en första påminnelse ut till dem som inte svarat. Sammanlagt skickades fyra påminnelser ut. Målgrupp och urval Samtliga av Mäklarsamfundets ledamöter (registrerade fastighetsmäklare) kontaktades vilket innebär att vi arbetade med ett totalurval. Ett totalurval betyder att man inte gör något urval inom sin målgrupp utan samtliga i målgruppen kontaktas, risken för snedvridet urval elimineras därmed och den statistiska säkerheten ökar. Ett totalurval betyder vidare att vi kan se säkra resultat på små separata grupper eftersom samtliga inom gruppen tillfrågas. Enkät Enkäten baseras på den enkät som använts sedan starten av Mäklarinsikt Frågor Vilket län är du verksam i? (Svar: 1 av Sveriges 21 län) Förmedlar du? (Småhus, Bostadsrätter) SMÅHUS Hur bedömer du att utbudet för småhus kommer att utvecklas juli till och med september? (Svar graderas 1 till 5, 1 = minska avsevärt och 5 = öka avsevärt) Hur bedömer du att efterfrågan för småhus kommer att utvecklas juli till och med september? (Svar graderas 1 till 5, 1 = minska avsevärt och 5 = öka avsevärt) Hur bedömer du att priset på småhus kommer att utvecklas juli till och med september? (Svar graderas 1 till 5, 1 = sjunka mycket, 5 = öka mycket) Hur påverkar följande faktorer din småhusmarknad just nu? (Svar graderas 1 till 5, 1 = liten påverkan, 5 = stor påverkan) - Räntan - Arbetsmarknaden - Bankernas restriktiva utlåning - Litet utbud - Stort utbud - Optimism gällande den egna ekonomin - Pessimism gällande den egna ekonomin - Allmän oro och försiktighet - Media - Säsong BOSTADSRÄTTER Hur bedömer du att utbudet på bostadsrätter kommer att utvecklas juli till och med september? (Svar graderas 1 till 5, 1 = minska avsevärt och 5 = öka avsevärt) Hur bedömer du att efterfrågan på bostadsrätter kommer att utvecklas juli till och med september? (Svar graderas 1 till 5, 1 = minska avsevärt och 5 = öka avsevärt) Hur bedömer du att priset på bostadsrätter kommer att utvecklas juli till och med september? (Svar graderas 1 till 5, 1 = sjunka mycket, 5 = öka mycket) Hur påverkar följande faktorer din bostadsrättsmarknad just nu? (Svar graderas 1 till 5, 1 = liten påverkan, 5 = stor påverkan) - Räntan - Arbetsmarknaden - Bankernas restriktiva utlåning - Litet utbud - Stort utbud - Optimism gällande den egna ekonomin - Pessimism gällande den egna ekonomin - Allmän oro och försiktighet - Media - Säsong SPECIAL Kraven från bankerna har haft stor påverkan på bostadsmarknaden de senaste åren och det får konsekvenser för bolånetagarna. Upplever du att påståendena nedan stämmer in på din lokala marknad? Banken bedömer den utan fast anställning hårdare i sin kreditprövning (Ja/Nej) Bankerna är mer restriktiva i sin långivning till bostäder utanför tätort (Ja/Nej) Banken beviljar inte lån trots god betalningsförmåga (Ja/Nej) Banken beviljar inte lån vid tillträde trots att lånelöfte finns vid avtalsskrivning (Ja/ Nej) Om du har svarat ja på alternativet; att banken inte beviljar lån vid tillträde trots att lånelöfte finns vid avtalsskrivning, hur har det i sådana fall motiverats av banken? Instabil bostadsrättsförening Nyproduktion i ung bostadsrättsförening För högt kvadratmeterpris En kombination av ovanstående alternativ Annat Fältperiod Undersökningen pågick mellan den 9 september och 29 september Bortfallsredovisning: Bruttourval = Antal inbjudna: Ej i målgruppen (t ex föräldraledighet, sjukskrivning, felaktig adress, slutat, förmedlar ej): 309 Kompletta svar: 1074 Svarsfrekvens = Antal kompletta svar/ nettourval: 21 procent 2014:4 mäklarinsikt 19

20 Om Mäklarinsikt Mäklarinsikt är Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden. I undersökningen bedömer Mäklarsamfundets medlemmar, över hela Sverige, den svenska bostadsmarknaden utifrån sin lokala marknad, i dagliga kontakter och samtal med sina kunder. Mäklarinsikt genomförs av Mäklarsamfundet med hjälp av ett webbaserat verktyg som heter Webropol. Mäklarinsikt presenteras fyra gånger per år. Denna gång genomfördes undersökningen under perioden 9 september till 29 september mäklare har svarat. Våra fastighetsmäklare bedömer bostadsrätter och småhus separat det närmaste kvartalet, det vill säga oktober till och med december Information om metod, svarsperiod etc. hittar du längst bak i rapporten. Vi har även brutit ned undersökningen på länsnivå. På vår hemsida kan du hämta kortfattade länsrapporter. Materialet får fritt användas om källa anges. Källa: Mäklarinsikt 2014:4. Mäklarinsikt är Mäklarsamfundets undersökning om bostadsmarknaden. Om Mäklarsamfundet Mäklarsamfundet är branschorganisationen för Sveriges fastighetsmäklare. Vi samlar cirka anslutna fastighetsmäklare. De utgör en majoritet, 84 procent, av den samlade kåren. Läs mer om oss på :4 mäklarinsikt 20