Bristen på bostäder påverkar marknaden mest. Fortsatt prisökning och hög efterfrågan väntas

Transkript

1 Sveriges största undersökning om bostadsmarknaden från Mäklarsamfundet Nr Bristen på bostäder påverkar marknaden mest Fortsatt prisökning och hög efterfrågan väntas Special Risk för ändrade spelregler oroar framförallt barnfamiljer

2 Mäklarsamfundet presenterar: Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden INGRID EIKEN VD MÄKLARSAMFUNDET Hej, Under våren 2009 kom Mäklarsamfundets kvartalsvisa undersökning om bostadsmarknaden ut för första gången. Nu är vi inne på sjätte året och du är välkommen att ta del av den fjärde Mäklarinsikten Crika 900 av Mäklarsamfundets medlemmar, från norr till söder, har bedömt hur de upplever sin lokala bostadsmarknad just nu. Undersökningen genomfördes under perioden augusti-september Prognosen avser perioden oktober till och med december Vi ställer vissa frågor varje gång. Dessa frågor rör fastighetsmäklarnas bedömning om kommande månader utifrån utbud, köpintresse och prisutveckling. Årets fjärde Mäklarinsikt visar att majorieten av de medverkande fastighetsmäklarna tror på en uppgång både på småhus- och bostadsrättsmarkanden för pris och efterfrågan. Mäklarinsikt är Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden. I undersökningen bedömer Mäklarsamfundets medlemmar den svenska bostadsmarknaden utifrån sin lokala marknad. Undersökningen är unik i sitt slag då den speglar ett stort antal uppfattningar i hela landet, vid köp-och säljögonblicket. Den kan också brytas ner på länsnivå. Vi frågar även om nuläget, vad är det som påverkar köpare och säljare? Under Mäklarinsikts historia har påverkansfaktorerna ränta, bankernas resitrikiva utlåning och media ofta varit i topp. Sedan 2014 har ett litet utbud seglat upp som en faktor med stor påverkan på bostadsmarknaden. I denna undersökning fortsätter det låga utbudet att ha stor påverkan enligt en majoritet av mäklarna på både småhus- och bostadsrättsmarknaden. 82 procent av mäklarna som förmedlar småhus svarar att det låga utbudet har stor påverkan just nu, motsvarande siffra på bostadsrättsmarknaden är 79 procent. I Mäklarinsikt Special ställer vi frågor till fastighetsmäklarna som kan variera mellan årets olika undersökningar och som på olika sätt belyser aktuella förhållanden som rör bostadsmarknaden. I denna Special har landets fastighetsmäklare fått svara på frågor om oro hos bostadskonsumenter. Stort tack till alla er som bidragit med era kunskaper och lagt tid på att besvara vår enkät. Caroline Berg på Mäklarsamfundet är projektansvarig för Mäklarinsikt och har haft huvudansvaret för denna rapport. Ingrid Eiken, VD Oktober 2015 Grafisk form och layout Carina Vikarby och Caroline Berg Mäklarsamfundet Foto Carina Vikarby och Caroline Berg Mäklarsamfundet Undersökningen skickades ut den 26 augusti till Mäklarsamfundets medlemmar, samtliga verksamma fastighetsmäklare, och pågick till och med den 18 september Den har besvarats av 850 fastighetsmäklare över hela landet. Du kan även läsa om hur fastighetsmäklarna bedömt bostadsmarknaden i just ditt län. Fördjupad information om samtliga län finns att hämta på vår hemsida 2

3 Slutsatser Fastighetsmäklarnas bedömning av bostadsmarknaden för fjärde kvartalet 2015 Bristen på bostäder påverkar mest Ett litet utbud är den faktor som fortsätter att påverka bostadsmarknaden mest enligt en majoritet av fasitghetsmäklarna som deltog i undersökningen för det fjärde kvartalet procent av småhusmäklarna bedömer att deras lokala marknad påverkas mest av det låga utbudet just nu. Motsvarande siffra för bostadsrättsmarknaden är 79 procent. Andelarna har ökat med 9 respektive 7 procentenheter. Den rekordlåga räntan fortsätter även den att påverka bostadsmarknaden i hög grad. På småhusmarknaden uppger 76 procent av mäklarna att den har stor påverkan och lika stor andel av mäklarna uppger samma svar på bostadsrättsmarknaden. Andelen som bedömer att medias rapportering har stor påverkan på bostadsmarkanden har minskat med 4-5 procentenheter till 60 procent av mäklarna sedan förra undersökningen. Faktorn fortsätter dock att hålla en topp-tre placering i listan över påverkansfaktorer trots minskningen. Fortsatta prisökningar och ökad efterfrågan väntas Under oktober till och med december i år bedömer landets fastighetsmäklare att vi kommer att se en fortsatt en uppgång på bostadsmarknaden, både avseende pris och efterfrågan. Utbudets utveckling väntas bli mer stabilt, men långt ifrån tillräckligt för att möta den ökande efterfrågan. 51 procent av mäklarna på småhusmarknaden bedömer att priserna kommer att stiga under det fjärde kvartalet och motsvarande siffra hos bostadsrättsmäklarna är 53 procent. För efterfrågans utveckling gör mäklarna likande bedömningar på båda markanderna. 52 procent av småhusmäklarna bedömer att efterfrågan kommer att öka och 54 procent av bostadsrättsmäklarna gör samma bedömning. 60 procent av mäklarna på respektive bostadsmarknad gör bedömningen att utbudet kommer förbli oförändrat under årets sista månader. Mäklarinsikt Special: Förändrade spelregler på bostadsmarkanden oroar främst barnfamiljer På frågor om oro hos bostadskonsumenter svarar en majoritet av mäklarna att åldersgruppen år, (barnfamiljer/personer mitt i livet ) är mest oroliga. Därefter svarar 33 procent av mäklarna att de upplever att personer i åldrarna år känner oro. Det man i respektive åldersgrupp känner sig mest orolig och osäker inför är enligt 58 procent av mäklarna att spelreglerna på bostadsmarknaden ska förändras och påverka den egna plånboken, exempelvis att räntenivåerna ökar och/eller att ett amorteringskrav införs. 21 procent av mäklarna svarar att många bostadskonsumenter känner oro för att prisutvecklingen på bostadsmarknaden förändras drastiskt. 3

4 Bostadsmarknaden påverkan Litet utbud fortsätter påverka mest Sedan våren 2009 har Sveriges fastighetsmäklare bedömt vad som påverkar deras lokala bostadsmarknad mest just nu. Svaren redovisas uppdelat på småhus och bostadsrätter. Det finns både likheter och skillnader i hur mäklarna bedömer påverkansfaktorer på respektive marknad. Under det senaste året har det rapporterats om att utbudet av bostäder är lägre än på länge. Statistik från bostadsannonssajten Hemnet bekräftar denna bild. Under 2014 hade det låga utbudet stor påverkan på bostadsmarknaden och även nu under 2015 uppger landet fastighetsmäklare att situationen är densamma. Även räntan bedöms ha stor påverkan på bostadsmarknaden enligt en majoritet av mäklarna. Ekonomisk utblick Ekonomisk tillväxt är beroende av att både arbets- och bostadsmarknaden fungerar väl. Det gäller såväl näringslivets möjligheter att kunna rekrytera kvalificerad arbetskraft som individers möjligheter att flytta till utbildning och arbete. En väl fungerande bostadsmarknad har därför stor betydelse för enskilda individers möjligheter att kunna byta boende i olika skeenden i livet men också för Sveriges tillväxt. Inför årets fjärde kvartal har ett amorteringskrav både annonserats och dragits tillbaka för att sedan annonseras igen. Finansinspektionen drog tillbaka sitt förslag med anledning av att rättsläget var för osäkert och att FI:s mandat behöver förtydligas. I september meddelade regeringen att de har kommit överens med alliansen och Vänsterpartiet om en lagändring som ska möjliggöra att Finansinspektionen kan införa ett amorteringskrav på nya bolån. Lagändringen skulle innebära att Finansinspektionen kan få det mandat som krävs för att föreslå och implementera ett amorteringskrav. Amorteringskravet beräknas enligt den nya tidsplanen träda i kraft i maj Förslaget innebär i korthet att alla nya bostadslån ska amorteras ned med 2 procent per år tills de är nere på 70 procent av bostadens anskaffningsvärde, och sedan ytterligare amortering med 1 procent per år ner till 50 procent. Maxbelåningen av en bostad tillåts fortsättningsvis vara 85 procent. Hushåll som tar bostadslån för köp av nyproduktion har föreslagit att undantas kravet. Inför remissrunda nummer två, nu under Finansdepartementets ledning, har Mäklarsamfundet och flera andra tunga remissinstanser påpekat vikten av att förslaget måste utredas så att det är ställt bortom allt rimligt tvivel att det är förenligt med grundlagen. Att införa föreskrifter som reglerar förfaranden gentemot privatpersoner, som ett amorteringskrav skulle göra, bör föregås av lagstiftning. Övriga remissinstanser med synpunkter av liknande art är Kammarrätten i Jönköping, Advokatsamfundet och Konkurrensverket. I övrigt har Mäklarsamfundet inte ändrat sig i sak från den första remissrundan. Vi är fortsatt kritiska till delar av det innehåll och upplägg som presenterats. Långsiktiga, logiska och begripliga spelregler är avgörande för att bostadskonsumenterna ska känna sig trygga att genomföra vad som för många är sitt livs största affär bostadsaffären. Det visar inte minst specialdelen i den här undersökningen. Den 28 oktober meddelade Riksbanken att reporäntan ligger kvar på -0,35 procent, men att räntebanan sänks ytterligare jämfört med tidigare besked. Syftet med den expansiva penningpolitiken är att fortsätta sträva mot inflationsmålet på 2 procent. De bostäder som annonserades ut på bostadssajten Hemnet under 2014 hade ett totalt marknadsvärde på 416 miljarder eller 11 procent av Sveriges BNP. Ränteprognos enligt Riksbankens pressmeddelande den 28 oktober kv kv kv kv kv 4 Reporänta -0,34-0,36 (-0,39) -0,41 (-0,18) 0,12 (0,40) 0,66 (Anm. Bedömningen i den penningpolitiska rapporten i september 2015 inom parentes) Källa: Riksbanken 4

5 påverkan Vad påverkar bostadsmarknaden? Bostadsmarknaden påverkas av en rad omvärldsfaktorer och regelverk. En viktig faktor för bostadsmarknaden och dess rörlighet (flyttkedjor) är att hushållen hyser tilltro till såväl Sveriges som sin egen ekonomi. En annan är utvecklingen på bolånemarknaden och hur den påverkar möjligheterna att finansiera sitt boende. Hushållens inkomster, ränteläget och amorteringskrav/möjlighet att göra ränteavdrag utgör tre viktiga faktorer för bostadsprisernas utveckling. Utbudet av bostäder har avgörande betydelse och ett lågt utbud av bostäder, och bostadsbrist, blir hinder för en sund rörlighet på bostadsmarknaden. Bolånetaket och hårdare amorteringskrav har bidragit till att ökningstakten på hushållens skuldtillväxt har dämpats och belåningsgraden planat ut. De nya amorteringskraven som väntas träda i kraft i maj 2016 kan dämpa ytterligare. Kommer inte kraven på plats kan det få motsatt effekt. Belåningsgraden för hushåll med nya bolån är oförändrad från 2013 och i genomsnitt lånar de svenska hushållen upp till cirka 67 procent av bostadsens värde. Andelen hushåll som tar lån som överstiger 85 procent av bostadens värde har dock minskat, till följd av att färre hushåll tar blancolån. Det har blivit allt vanligare att hushållen amorterar på sina bolån, framför allt bland hushåll med belåningsgrader på procent. Hushållen visar även en ökad motståndskraft mot negativa scenarier som högre räntor, ökad arbetslöshet eller bostadsprisfall jämfört med tidigare år. 1 1 Finansinspektionen, Den svenska bolånemarknaden 2015, 14 april

6 påverkan Det låga utbudet påverkar mest Under hela 2014 och under 2015 har det låga utbudet varit den faktor som påverkat bostadsmarkanden allra mest, både för småhus och bostadsrätter. Bostadsbristen är påtaglig i flera av Sveriges kommuner. I Boverkets rapport, Bostadsmarknadsenkäten 2015, uppger 183 av landets 290 kommuner att det råder ett underskott på bostäder, framför allt på billiga och mindre bostäder. Ytterligare en rapport från Boverket visar att det behövs byggas nya bostäder mellan åren 2012 och 2025 för att dels möta befolkningstillväxten och dels för att skapa bostäder för de hushåll med begränsade ekonomiska resurser. 2 Regeringens regeringens mål är att bygga nya bostäder till år I denna undersökning uppger 82 procent av småhusmäklarna att det låga utbudet har stor påverkan just nu och motsvarande siffra hos bostadsrättsmäklarna är 79 procent. Andelarna har ökat på båda marknaderna, med 9 procenenheter på småhusmarknaden och 7 procentenheter på bostadsrättsmarknaden. I förra Mäklarinsikten seglade räntan för första gången om utbudet som den faktor som störst andel av mäklarna bedömde hade stor påverkan på bostadsrättsmarknaden. På småhusmarknaden hamnde den på en delad första plats med litet utbud. Andelen mäklare som bedömer att räntan har stor påverkan fortsätter att öka. 76 procent av småhusmäklarna och även 76 procent av bostadsrättsmäklarna uppger detta. Media har stor påverkan på bostadsmarknaden och har även haft det under en längre tid, visar tidigare Mäklarinsikter. I denna undersökning svarar 60 procent av mäklarna på både småhus- och bostadsrättsmarkanden att medias rapportering har stor påverkan. Påverkansfaktorn media hamnar därmed på en tredje plats i listan. En faktor där andelen har sjunkit kraftigt är bankernas restriktiva utlåning. 49 procent av mäklarna på småhusmarknaden svarar att bankerna har stor påverkan och motsvarande siffra på bostadsrättsmarkanden är 47 procent. I förra undersökningen svarade 57 procent av mäklarna att bankerna hade stor påverkan på småhusmarknaden och 54 procent av mäklarna på bostadsrättsmarknaden. Tabell 1. De olika faktorerna som just nu har stor påverkan på småhus- och bostadsrättsmarknaden. Småhusmarknaden Bostadsrättsmarknaden Räntan 76% (73%) 76% (74%) Arbetsmarknaden 47% (49%) 44% (45%) Bankernas restriktiva utlåning 49% (57%) 47% (54%) Litet utbud 82% (73%) 79% (72%) Stort utbud 23% (30%) 26% (31%) Optimism gällande den egna ekonomin 45% (44%) 42% (42%) Pessimism gällande den egna ekonomin 20% (22%) 21% (21%) Allmän oro och försiktighet 30% (33%) 30% (33%) Media 60% (64%) 59% (64%) Säsong 44% (52%) 34% (38%) Inom parantes presenteras resultatet från Mäklarinsikt 2015:3 som genomfördes i maj Boverkets långtidsprognos, Behov av bostadsbyggande - Teori och metod samt en analys av behovet av bostäder till 2025, mars Regeringsförklaringen, 3 oktober

7 Småhus påverkan Lågt utbud fortsätter att påverka mest Andelen bostäder till salu är fortsatt låg och ett litet utbud fortsätter vara den faktor som påverkar småhusmarkanden mest enligt 82 procent av mäklarna. Räntan har stor påverkan enligt 76 procent av mäklarna och 60 procent uppger att medias rapportering har stor påverkan. Diagram 1. Vad påverkar din småhusmarknad just nu, och hur? Litet utbud Räntan 76% 82% Media 60% Bankernas restriktiva utlåning Arbetsmarknaden Optimism gällande den egna ekonomin Säsong 49% 47% 45% 44% Stor påverkan Liten påverkan Allmän oro och försiktighet Stort utbud Pessimism gällande den egna ekonomin 23% 20% 30% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% I förra undersökningen som genomfördes i maj 2015 minskade andelen mäklare som bedömer att ett litet utbud har stor påverkan på småhusmarknaden med 10 procentenheter. I denna undersökning har andelen ökat igen, från 73 procent till 82 procent av mäklarna. Bostadsbristen blir allt mer påtaglig på orter där folk vill bo. Det låga utbudet bekräftas även av statistik från Hemnet där andelen småhus till salu är avsevärt lägre än under tidigare år. Ett litet utbud på en marknad med hög efterfrågan leder generellt även till kortare förmedlingstider då det blir fler som konkurrerar om de objekt som finns ute på marknaden. På bostadsmarknaden är det vanligt att säljaren ofta själv även är köpare (av en annan bostad). I ljuset av detta kan ett lågt utbud även försvåra rörligheten på bostadsmarknaden. Påverkansfaktorn räntan har även den ökat i denna undersökning, från 73 procent av mäklarnas svar till 76 procent. Sedan den 28 oktober 2015 har Sverige haft en reporänta på -0,35 procent. Den låga räntan påverkar bolåneräntorna, vilket har stor betydelse vid bostadsköp. Andelen mäklare som bedömer att media har stor påverkan minskade i förra undersökningen och nu har andelen minskat igen. Nu bedömer 60 procent av mäklarna att deras lokala småhusmarkand påverkas mycket av medias rapportering. Trots minskningen hamnar media på tredje plats i listan över påverkansfaktorer. Medias rapportering har under de senaste månaderna bland annat handlat om amorteringskrav och andra politiska reformer samt om prisutvecklingen på bostadsmarknaden och huruvida den riskerar att leda till en bostadsbubbla. Andelen mäklare som svarar att bankernas restriktiva utlåning har stor påverkan på småhusmarknaden har minskat med 8 procentenheter till 49 procent sedan förra undersökningen. Under 2013 toppade bankernas restriktiva utlåning listan över påverkansfaktorer, men sedan 2014 bedömer en större andel av mäklarna att ett litet utbud och räntan har större påverkan. 7

8 påverkan 47 procent av småhusmäklarna uppger att arbetsmarknaden har stor påverkan. Det är en minskning med 2 procentenheter jämfört med mätningen inför det tredje kvartalet. Optimismen gällande den egna ekonomi fortsätter ligga kvar på samma nivå som tidigare men med en knapp ökning på en procentenhet sedan förra mätningen. 45 procent av mäklarna bedömer att optimismen gällande den egna ekonomin har stor påverkan just nu. 44 procent av mäklarna bedömer att småhusmarknaden påverkas av vilken säsong det är. Andelen har minskat med 8 procentenheter sedan undersökningen inför det tredje kvartalet. 23 procent av mäklarna bedömer att ett stort utbud har stor påverkan på deras lokala småhusmarknad. Det är en minskning med 7 procentenheter jämfört med bedömingen inför det tredje kvartalet. Ett stort utbud påverkar marknaden olika beroende på hur stor efterfrågan är. Ju fler bostäder som är ute till försäljning desto längre förmedlingstider kan det bli då köpare kan ta god tid på sig och titta på fler objekt innan de fattar beslut om att köpa. Pessimism gällande den egna ekonomin fortsätter att vara den faktor som hamnar längst ner i listan över påverkansfaktorer med 20 procent av mäklarna. Andelen har minskat med 2 procentenheter sedan föregående Mäklarinsikt. Andelen mäklare som bedömer att den allmänna oron och försiktigheten har stor påverkan ökade i förra mätningen men har nu minskat igen, från 33 procent till 30 procent. 8

9 påverkan Splittrad bild på länsnivå småhusmarknadens påverkansfaktorer Följande tre tabeller ger en överblick över de länsvisa skillnaderna för de olika faktorer som just nu totalt påverkar den lokala småhusmarknaden allra mest: litet utbud, räntan och media. Skillnaden mellan länen är stor. Tabell 2. Litet utbud, stor påverkan. Län Mäklarnas svar Örebro 100% Östergötland 92% Norrbotten 88% Stockholm 87% Jönköping 87% Västra Götaland 86% Jämtland 86% Gävleborg 85% Södermanland 84% Skåne 78% Värmland 77% Västmanland 76% Uppsala 75% Halland 75% Västernorrland 75% Dalarna 75% Västerbotten 71% Gotland 67% Kalmar 63% Blekinge 58% Kronoberg 50% Riket 82% Tabell 3. Räntan, stor påverkan. Län Mäklarnas svar Gotland 100% Norrbotten 88% Jämtland 86% Västmanland 86% Östergötland 84% Blekinge 83% Jönköping 80% Stockholm 80% Västra Götaland 80% Halland 79% Värmland 79% Gävleborg 77% Uppsala 75% Västerbotten 73% Södermanland 72% Skåne 71% Västernorrland 64% Kronoberg 64% Dalarna 58% Örebro 56% Kalmar 47% Riket 76% Tabell 4. Media, stor påverkan. Län Mäklarnas svar Norrbotten 75% Skåne 73% Uppsala 73% Kalmar 71% Östergötland 64% Västra Götaland 64% Kronoberg 64% Halland 61% Stockholm 59% Dalarna 58% Västmanland 57% Södermanland 50% Blekinge 50% Västernorrland 43% Jämtland 43% Västerbotten 40% Gävleborg 38% Gotland 33% Örebro 33% Värmland 29% Jönköping 27% Riket 60% 9

10 Bostadsrätter påverkan Lågt utbud fortsätter att påverka mest även på bostadsrättsmarknaden En större andel av mäklarna bedömer att det låga utbudet har stor påverkan på bostadsmarkanden jämfört med undersökningen som genomfördes i maj procent av mäklarna uppger att ett litet utbud har stor påverkan. Andelen som bedömer att ränta har stor påverkan fortsätter även den att öka och är nu uppe i 76 procent. Diagram 2. Vad påverkar din bostadsrättsmarknad just nu, och hur? Litet utbud Räntan 79% 76% Media 59% Bankernas restriktiva utlåning Arbetsmarknaden Optimism gällande den egna ekonomin 44% 42% 47% Stor påverkan Liten påverkan Säsong Allmän oro och försiktighet Stort utbud Pessimism gällande den egna ekonomin 34% 30% 26% 21% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Det råder bostadsbrist i många av Sveriges kommuner och andelen mäklare som bedömer att deras lokala bostadsrättsmarkand påverkas av det låga utbudet har ökat. I förra undersökningen bedömde 72 procent av mäklarna att ett litet utbud har stor påverkan och nu har andelen ökat till 79 procent. Lågt utbud leder generellt till kortare förmedlingstider då det blir fler som konkurrerar om de objekt som finns ute på marknaden. På bostadsmarknaden är det vanligt att säljaren ofta själv även är köpare (av en annan bostad). I ljuset av detta kan ett lågt utbud även försvåra rörligheten på bostadsmarknaden. Andelen mäklare som bedömer att räntan har stor påverkan har ökat, från 74 procent till 76 procent. Nuvarande reporäntan ligger på den historiskt låga nivån på -0,35 procent. Den låga räntan påverkar bolåneräntorna, vilket har stor betydelse vid bostadsköp. 59 procent av mäklarna bedömer att media har stor påverkan på deras lokala bostadsmarknad. Det är en minskning med 5 procentenheter sedan förra mätningen. Medias rapportering har under de senaste månaderna bland annat handlat om amorteringskrav och andra politiska reformer samt om prisutvecklingen på bostadsmarknaden och huruvida den riskerar att leda till en bostadsbubbla. Andelen mäklare som bedömer att bankernas restriktiva utlåning har stor påverkan har minskat från 54 procent till 47 procent. Under 2013 bedömde mäklarna att bankerna hade allra störst påverkan på bostadsmarknaden men nu har andra faktorer större påverkan. 44 procent av mäklarna som förmedlar bostadsrätter svarar att arbetsmarknaden har stor påverkan på deras lokala bostadmarknad. Det är minskning med en procentenhet jämfört med förra undersökningen som genomfördes i maj Andelen mäklare som bedömer att optimismen kring den egna ekonomin ligger kan på samma nivå som i förra undersökningen, med 42 procent. 10

11 påverkan Säsongen har stor påverkan på bostadsrättsmarknaden enligt 34 procent av mäklarna. Det är en minskning med 4 procentenheter jämfört med förra undersökningen. 30 procent av mäklarna svarar att den allmänna oron och försiktigheten har stor påverkan bostadrättsmarknaden just nu. Det är en minskning med 3 procentenheter jämfört med bedömingarna inför det tredje kvartalet. Splittrad bild på länsnivå bostadsrättsmarknadens påverkansfaktorer Följande tre tabeller ger en överblick över de länsvisa skillnader i de faktorer som just nu totalt sett påverkar den lokala bostadsrättsmarknaden allra mest: litet utbud, räntan och media. Skillnaden mellan länen är stor. Andelen som bedömer att ett stort utbud har stor påverkan har minskat, från 31 procent till 26 procent av mäklarna. Andelen som bedömer att det stora utbudet har liten påverkan har ökat med 8 procentenheter sedan förra undersökningen till 46 procent. Slutligen bedömer 21 procent av fastighetsmäklarna att pessimism gällande den egna ekonomin hos köpare och säljare har en stor påverkan på bostadsrättsmarknaden. Det är på samma nivå som i förra undersökningen. Tabell 5. Litet utbud, stor påverkan. Tabell 6. Räntan, stor påverkan. Tabell 7. Media, stor påverkan. Län Mäklarnas svar Örebro 100% Gävleborg 100% Jönköping 92% Västmanland 90% Värmland 89% Dalarna 89% Norrbotten 86% Stockholm 84% Blekinge 80% Västra Götaland 79% Skåne 79% Gotland 75% Östergötland 73% Södermanland 72% Uppsala 66% Västernorrland 62% Halland 60% Jämtland 57% Västerbotten 57% Kalmar 56% Kronoberg 50% Riket 79% Län Mäklarnas svar Gotland 100% Värmland 89% Jämtland 86% Norrbotten 86% Jönköping 85% Västra Götaland 81% Västerbotten 79% Uppsala 79% Stockholm 78% Skåne 75% Gävleborg 73% Östergötland 73% Södermanland 71% Västmanland 70% Blekinge 70% Halland 67% Kronoberg 67% Västernorrland 62% Kalmar 56% Örebro 50% Dalarna 44% Riket 76% Län Mäklarnas svar Dalarna 78% Östergötland 73% Skåne 70% Uppsala 68% Västra Götaland 68% Kronoberg 67% Halland 67% Södermanland 65% Blekinge 60% Stockholm 58% Västmanland 58% Norrbotten 57% Kalmar 56% Gotland 50% Örebro 50% Jämtland 43% Gävleborg 36% Västerbotten 36% Västernorrland 24% Jönköping 23% Värmland 11% Riket 59% 11

12 småhus Pris, utbud och efterfrågan Fortsatt uppgång av pris och efterfrågan på småhusmarknaden Under de senaste tre månaderna har priserna på småhus gått upp med en procent i riket, enligt siffror från Svensk Mäklarstatistik. Andelen mäklare som tror på uppgång av pris och efterfrågan har ökat sedan förra mätningen. Andelen mäklare som bedömer oförändrat utbud ligger kvar på samma nivå. De senaste tre månaderna har vi sett en prisuppgång på småhus med en procent. Under september månad steg villapriserna med en procent sett till riket som helhet, detta enligt Svensk Mäklarstatistiks senaste siffror som presenterades den 14 oktober Statistiken visar även att medelpriset på en villa är kronor. I prisutvecklingen finns stora variationer beroende på var småhuset är beläget men också mellan de olika orterna inom ett län. Stigande priser under sista kvartalet Andelen mäklare som bedömmer att priserna kommer att stiga har ökat med 6 procentenheter till 51 procent sedan bedömingarna inför det tredje kvartalet. Nästan lika stor andel, 48 procent, bedömer att priserna kommer förbli oförändrade under oktober till och med decemeber. Andelen har minskat med 4 procentenheter. Slutligen bedömer endast en procent av fastighetsmäklarna som deltog i undersökningen att priserna kommer att sjunka. Allt fler tror på minskat utbud Bedömningarna för utbudets utveckling under det fjärde kvartalet har skiftat lite. Andelen som bedömer att utbudet kommer att öka har minskat med 10 procentenheter, från 28 procent till 18 procent. 63 procent av mäklarna bedömer att utbudet kommer förbli oförändrat på småhusmarkanden under de kommande månaderna. Det är en ökning med en procentenhet. Andelen mäklare som bedömer att utbudet kommer att minska har ökat med 9 procentenheter sedan föregående undersökning, från 10 procent till 19 procent. Tabell 8. Bedömning av hur priset kommer att utvecklas under det fjärde kvartalet. Procent. Kvartal 4 (okt-dec) Kvartal 3 (juli-sep) Stigande priser 51% 45% Oförändrade priser 48% 52% Sjunkande priser 1% 3% Tabell 9. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas under det fjärde kvartalet. Procent. Kvartal 4 (okt-dec) Kvartal 3 (juli-sep) Ökat utbud 18% 28% Oförändrat utbud 63% 62% Minskat utbud 19% 10% 12

13 småhus Ökad efterfrågan på småhus Majoriteten av mäklarna som deltog i undersökningen, 52 procent, gör bedömningen att efterfrågan kommer att öka under årets sista tre månader. Det är en ökning med 6 procentenheter sedan föregående mätning. Andelen mäklare som bedömer att efterfrågan kommer att ligga kvar på samma nivå som tidigare månader har minskat från 51 procent till 43 procent. 5 procent av fastighetsmäklarna som förmedlar småhus bedömer att efterfrågan kommer att minska under oktober till och med december. Tabell 10. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas under det fjärde kvartalet. Procent. Kvartal 4 (okt-dec) Kvartal 3 (juli-sep) Ökad efterfrågan 52% 46% Oförändrad efterfrågan 43% 51% Minskad efterfrågan 5% 3% Diagram 3. Hur bedömer du att följande faktorer för småhus kommer att utvecklas under det fjärde kvartalet, oktober till och med december. 70% 60% 50% 40% 30% Öka Oförändrat Minska 20% 10% 0% Pris Utbud Efterfrågan Utbudets utveckling enligt Hemnet Under perioden som vår undersökning pågick (v ) har i genomsnitt småhus funnits ute till försäljning på Hemnet varje vecka. På årsbasis är det en minskning med 28 procent jämfört med samma period Tittar vi på utbudets utveckling under perioden oktober till december 2014 (v , kvartal ) och jämför med perioden innan, juli till september 2014 (v , kvartal ), ser vi att det genomsnittliga utbudet på veckobasis minskade med 17 procent. Utbudet är starkt sammankopplat med både säsongsvariationer på marknaden och det aktuella konjunkturläget i svensk ekonomi. Även andra faktorer kan spela in. 13

14 Pris, utbud och efterfrågan bostadsrätter Ökad efterfrågan ger fortsatt stigande prisutveckling Under de tre senaste månaderna har bostadsrättspriserna stått stilla sett till riket som helhet, enligt siffror från Svensk Mäklarstatistik. Men under månaderna oktober till och med december bedömer en majoritet av mäklarna att priserna kommer att stiga. Även efterfrågan väntas öka. 60 procent av mäklarna bedömer att utbudet kommer förbli oförändrat. Under juli-september har prisutvecklingen varit oförändrad jämfört med tremånadersperioden dessförinnan. Under september steg bostadspriserna med 3 procent, enligt Svensk Mäklarstatistiks senaste siffror som presenterades den 14 oktober Statistiken visar även att medelpriset per kvadratmeter är kronor. I prisutvecklingen finns det dock stora variationer beroende på var bostadsrätten är belägen men också mellan de olika orterna inom ett län. Stigande priser på bostadsrätter I förra Mäklarinsikten bedömde en majoritet av fastighetsmäklarna att priserna skulle ligga kvar på samma nivå som under tidigare månader. Nu har andelarna skiftat. 53 procent av mäklarna bedömer att priserna på bostadsrätter kommer att öka under oktober till och med december. 45 procent av mäklarna bedömer att priserna kommer förbli oförändrade. Andelen mäklare som bedömer att priserna kommer att sjunka har minskat från 4 procent till 2 procent. Utbudet kvar på samma nivå Bedömningarna om utbudets utveckling inför det fjärde kvartalet liknar de beömningar som gjordes inför det tredje kvartalet. 31 procent av mäklarna bedömer att utbudet kommer att öka. Andelen mäklare som bedömer att utbudet kommer förbli oförändrat har ökat med 2 procentenheter, från 58 procent till 60 procent. I denna undersökning bedömer 9 procent av mäklarna som förmedlar bostadsrätter att utbudet kommer att minska. Andelen har minskar med 3 procentenheter sedan förra undersökningen. Tabell 11. Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas under det fjärde kvartalet. Procent. Kvartal 4 (okt-dec) Kvartal 3 (juli-sep) Stigande priser 53% 41% Oförändrade priser 45% 55% Sjunkande priser 2% 4% Tabell 12. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas under det fjärde kvartalet. Procent. Kvartal 4 (okt-dec) Kvartal 3 (juli-sep) Ökat utbud 31% 30% Oförändrat utbud 60% 58% Minskat utbud 9% 12% 14

15 bostadsrätter Efterfrågan på bostadsrätter väntas öka Andelen fastighetsmäklare som bedömer att efterfrågan kommer att öka har ökat med 11 procentenheter sedan förra undersökningen. 54 procent av mäklarna tror på ökad efterfrågan. Mäklarna som bedömer att efterfrågan kommer att förbli oförändrad är fortsatt många men andelen har minskat från 52 procent till 44 procent. Endast två procent av mäklarna bedömer att efterfrågan på bostadsrätter kommer att minska de närmsta tre månaderna. Tabell 13. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas under det fjärde kvartalet. Procent. Kvartal 4 (okt-dec) Kvartal 3 (juli-sep) Ökad efterfrågan 54% 43% Oförändrad efterfrågan 44% 52% Minskad efterfrågan 2% 5% Diagram 4. Hur bedömer du att följande faktorer för bostadsrätter kommer att utvecklas under det fjärde kvartalet, oktober till och med december? 70% 60% 50% 40% 30% Öka Oförändrat Minska 20% 10% 0% Pris Utbud Efterfrågan Utbudets utveckling enligt Hemnet Under perioden som vår undersökning pågick (v ) har i genomsnitt bostadsrätter funnits ute till försäljning på Hemnet varje vecka. På årsbasis är det en minskning med 19 procent jämfört med samma period Tittar vi på utbudets utveckling under perioden oktober till december 2014 (v , kvartal ) och jämför med perioden innan, juli till september 2014 (v , kvartal ), ser vi att det genomsnittliga utbudet på veckobasis minskade med 8 procent. Utbudet är starkt sammankopplat med både säsongsvariationer på marknaden och det aktuella konjunkturläget i svensk ekonomi. Även andra faktorer kan spela in. 15

16 special Osäkerhet hos bostadskonsumenterna Risk för ändrade spelregler oroar Ska jag köpa en bostad nu eller vänta? Hur kommer ett amorteringskrav att påverka min plånbok varje månad? Media har under det senaste året rapporterat om bland annat kraftiga prisökningar på bostäder, möjliga effekter av ett amorteringskrav och nu senast diskussionen om ett slopat ränteavdrag. I Mäklarinsikt Special har landets fastighetsmäklare därför fått svara på frågor om hur bostadskonsumenterna ser på utvecklingen på bostadsmarknaden hur oroliga är de och hur skiljer oron sig mellan olika åldersgrupper? Barnfamiljer är oroligast Den åldersgrupp som fastighetsmäklarna anser är mest orolig är de i åldrarna år, barnfamiljer eller personer som befinner sig mitt i livet. 39 procent av mäklarna svarar att den åldersgruppen är mest orolig. 33 procent av mäklarna bedömer vidare att unga vuxna är den åldersgrupp som är oroligast. Därefter bedömer 12 procent av mäklarna att medelålders är en orolig åldersgrupp. Lika stor andel av mäklarna, 12 procent, bedömer att äldre/pensionärer är en åldersgrupp som är orolig. 4 procent av mäklarna uppger bland annat att de ser alla åldersgrupper som oroliga eller att det är de unga och de äldre som är mest oroliga. Några svarar även att de inte alls upplever att det finns oro hos bostadskonsumenterna. Diagram 5. Läget på bostadsmarknaden skapar oro hos bostadskonsumenterna, vilken åldersgrupp anser du är mest orolig? Unga vuxna (18-30 år) 33% Barnfamiljer/personer mitt i livet (31-50 år) 39% Medelålders (51-65 år) 12% Äldre/pensionärer (66 år och uppåt) 12% Annan sammansättning av åldergrupp 4% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 16

17 special Förändringar som påverkar den egna plånboken oroar mest En klar majoritet av mäklarna, 58 procent, uppger att det är spelreglerna på bostadsmarknaden som oroar den åldersgrupp de valt mest. De oroas över hur spelreglerna förändras och på vilket sätt det i sin tur kan påverka den egna plånboken. Förändringar kan vara att räntenivåerna ökar och/eller att amorteringkrav eller andra politiska reformer med effekt på bostadsfinansieringen införs. 21 procent av mäklarna uppger att den åldersgrupp de valt oroas av att prisutvecklingen på bostadsmarknaden förändras drastiskt exempelvis med ett kraftigt prisfall. Vidare svarar 9 procent av mäklarna att bostadskonsumenterna känner osäkerhet kring privatekonomiska förändringar som man själv inte kan styra över såsom arbetslöshet och sjukskrivning. 7 procent av fastighetsmäklarna svarar bland annat att de inte anser att deras bostadskonsumenter är oroliga för något. Andra svarar att det är en kombinaition av svaralternativen. Ytterligare kommentarer är att folk inte har någonstans att flytta till, att det är bostadsbrist eller att de helt eneklt inte har råd att flytta på grund av höga reavinstskatter. Slutligen bedömer 5 procent av mäklarna att oron beror på att man känner osäkerhet kring sina ekonomiska skyddsnät när något oförutsett inträffar. Diagram 6. Vad bedömer du att personerna i den åldersgrupp du valt är mest oroliga för? Att man känner osäkerhet kring privatekonomiska förändringar man själv inte kan styra över, såsom arbetslöshet och sjukskrivning 9% Att man känner oro kring sina ekonomiska skyddsnät när något oförutsett inträffar 5% Att spelreglerna på bostadsmarknaden förändras och påverkar den egna plånboken, exempelvis att räntenivåerna ökar och/eller att ett amorteringskrav införs 58% Att prisutvecklingen på bostadsmarknaden förändras drastiskt 21% Annat/egen kommentar 7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Bland de mäklare som uppgav att unga vuxna är mest oroliga så svarade 63 procent att det beror på förändringar i spelreglerna på bostadsmarknaden. Även i åldersgrupperna barnfamiljer/personer mitt i livet och medelålders uppger en majoritet av mäklarna att det är spelreglerna som oroar mest. Bland mäklarna som uppgav att de äldre är mest oroliga så svarar en majoritet, 34 procent, att de oroar sig över drastiska prisförändringar. 17

18 Sveriges bostadsbestånd Fakta Den privatägda marknaden uppgår till 63 procent I Sverige fanns det drygt 4,6 miljoner bostäder vid utgången av De fördelades på 2,4 miljoner bostäder i flerbostadshus och 2 miljoner i småhus. Av dessa var cirka 1,7 miljoner hyresrätter, varav 1,4 miljoner hyresrätter i flerbostadshus och cirka hyresrätter i småhus. Därmed uppgick den privatägda marknaden till 63 procent av det totala beståndet, eller 2,9 miljoner bostäder. Under 2014 färdigställdes bostäder visar siffror från SCB. Det är en minskning med endast 61 bostäder jämfört med Under 2013 färdigställdes det högsta antalet bostäder under ett år sedan Men för att möta befolkningsökningen och för att skapa dynamik på marknaden behövs det fler bostäder, särskilt i tillväxtregionerna. Sverige har ett lågt byggande jämfört med våra nordiska grannländer med 3 lägenheter per 1000 invånare. Det är under EU-snittet som är på runt 5 lägenheter per 1000 invånare. Det behövs också en blandning av boendeformer och upplåtelseformer för att svara mot hushållens olika behov. Balansen mellan upplåtelseformerna har förändrats under senare år. Andelen småhus är förhållandevis konstant medan hyresrätterna minskat och bostadsrätterna ökat. Det beror bland annat på att andelen hyresrätter har minskat som en följd av att många av dem ombildats till bostadsrätter samtidigt som det byggts fler nya bostadsrätter än hyresrätter. Tabell 14. Antal och andel lägenheter efter hustyp, upplåtelseform och län, Län Antal bostäder Antal lägenheter i flerbostadshus efter upplåtelseform Småhus Flerbostadshubostäder småhus flerbostadshus spec.bostäder +Äganderätt hyresrätt bostadsrätt Special- Andel Andel Andel Bostadsrätt Andel Andel Totalt Hyresrätt Totalt Stockholm % 69% 4% % 54% Uppsala % 48% 10% % 56% Södermanland % 52% 3% % 31% Östergötland % 52% 5% % 28% Jönköping % 42% 5% % 28% Kronoberg % 35% 8% % 19% Kalmar % 38% 4% % 29% Gotland % 33% 5% % 44% Blekinge % 39% 5% % 26% Skåne % 50% 5% % 40% Halland % 36% 4% % 24% Västra Götaland % 51% 5% % 34% Värmland % 42% 4% % 34% Örebro % 48% 5% % 24% Västmanland % 53% 5% % 44% Dalarna % 37% 4% % 33% Gävleborg % 43% 4% % 28% Västernorrland % 44% 5% % 45% Jämtland % 41% 5% % 38% Västerbotten % 44% 8% % 35% Norrbotten % 43% 6% % 27% Hela riket % 51% 5% % 40% Källa: SCB, april Från totalsumman har vi tagit bort bostäder där uppgift saknades. Specialbostäder har tidigare tagits med i beräkningen av flerbostadshus, nu står dessa i en egen kolumn. Specialbostäder avser bostäder för äldre/funktionshindrade, studentbostäder och övriga specialbostäder. 18

19 Så gick undersökningen till 2015:4 Metod Undersökningen genomfördes genom en webbaserad undersökning. Den administrerades genom att ett skickades till varje respondent med en länk till frågeformuläret. Ett följebrev inkluderades där syftet med undersökningen förklarades. Några dagar efter att länken skickats till respondenterna gick en första påminnelse ut till dem som inte svarat. Sammanlagt skickades tre påminnelser ut. Målgrupp och urval Samtliga av Mäklarsamfundets ledamöter (registrerade fastighetsmäklare) kontaktades vilket innebär att vi arbetade med ett totalurval. Ett totalurval betyder att man inte gör något urval inom sin målgrupp utan samtliga i målgruppen kontaktas, risken för snedvridet urval elimineras därmed och den statistiska säkerheten ökar. Ett totalurval betyder vidare att vi kan se säkra resultat på små separata grupper eftersom samtliga inom gruppen tillfrågas. Enkät Enkäten baseras på den enkät som använts sedan starten av Mäklarinsikt Frågor Vilket län är du verksam i? (Svar: 1 av Sveriges 21 län) Förmedlar du? (Småhus, Bostadsrätter) SMÅHUS Hur bedömer du att utbudet för småhus kommer att utvecklas oktober till och med december? (Svar graderas 1 till 5, 1 = minska avsevärt och 5 = öka avsevärt) Hur bedömer du att efterfrågan för småhus kommer att utvecklas oktober till och med december? (Svar graderas 1 till 5, 1 = minska avsevärt och 5 = öka avsevärt) Hur bedömer du att priset på småhus kommer att utvecklas oktober till och med december? (Svar graderas 1 till 5, 1 = sjunka mycket, 5 = öka mycket) Hur påverkar följande faktorer din småhusmarknad just nu? (Svar graderas 1 till 5, 1 = liten påverkan, 5 = stor påverkan) - Räntan - Arbetsmarknaden - Bankernas restriktiva utlåning - Litet utbud - Stort utbud - Optimism gällande den egna ekonomin - Pessimism gällande den egna ekonomin - Allmän oro och försiktighet - Media - Säsong BOSTADSRÄTTER Hur bedömer du att utbudet på bostadsrätter kommer att utvecklas oktober till och med december? (Svar graderas 1 till 5, 1 = minska avsevärt och 5 = öka avsevärt) Hur bedömer du att efterfrågan på bostadsrätter kommer att utvecklas oktober till och med december? (Svar graderas 1 till 5, 1 = minska avsevärt och 5 = öka avsevärt) Hur bedömer du att priset på bostadsrätter kommer att utvecklas oktober till och med december? (Svar graderas 1 till 5, 1 = sjunka mycket, 5 = öka mycket) Hur påverkar följande faktorer din bostadsrättsmarknad just nu? (Svar graderas 1 till 5, 1 = liten påverkan, 5 = stor påverkan) - Räntan - Arbetsmarknaden - Bankernas restriktiva utlåning - Litet utbud - Stort utbud - Optimism gällande den egna ekonomin - Pessimism gällande den egna ekonomin - Allmän oro och försiktighet - Media - Säsong SPECIAL Läget på bostadsmarknaden skapar oro hos bostadskonsumenterna, vilken åldersgrupp anser du är mest orolig? Unga vuxna (18-30 år) Barnfamiljer/personer mitt i livet (31-50 år) Medelålders (51-65 år) Äldre/pensionärer (66 år och uppåt) Annan sammansättning av åldergrupp Vad bedömer du att personerna i den åldersgrupp du valt är mest oroliga för? Att man känner osäkerhet kring privatekonomiska förändringar man själv inte kan styra över, såsom arbetslöshet och sjukskrivning. Att man känner oro kring sina ekonomiska skyddsnät när något oförutsett inträffar. Att spelreglerna på bostadsmarknaden förändras och påverkar den egna plånboken, exempelvis att räntenivåerna ökar och/eller att ett amorteringskrav införs. Att prisutvecklingen på bostadsmarknaden förändras drastiskt. Annat/egen kommentar Fältperiod Undersökningen pågick mellan den 26 augusti och den 18 september Bortfallsredovisning: Bruttourval = Antal inbjudna: 3891 Ej i målgruppen (t ex föräldraledighet, sjukskrivning, felaktig adress, slutat, förmedlar ej): 193 Kompletta svar: 850 Svarsfrekvens = Antal kompletta svar/nettourval: 23 procent 19

20 Om Mäklarinsikt Mäklarinsikt är Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden. I undersökningen bedömer Mäklarsamfundets medlemmar, över hela Sverige, den svenska bostadsmarknaden utifrån sin lokala marknad, i dagliga kontakter och samtal med sina kunder. Mäklarinsikt genomförs av Mäklarsamfundet med hjälp av ett webbaserat verktyg som heter Webropol. Mäklarinsikt presenteras fyra gånger per år. Denna gång genomfördes undersökningen under perioden 26 augusti och den 18 september mäklare har svarat. Våra fastighetsmäklare bedömer bostadsrätter, småhus och fritidshus separat det närmaste kvartalet, det vill säga oktober till och med december Information om metod, svarsperiod etc. hittar du på föregående sida i rapporten. Vi har även brutit ned undersökningen på länsnivå. På vår hemsida kan du hämta kortfattade länsrapporter. Materialet får fritt användas om källa anges. Källa: Mäklarinsikt 2015:4. Mäklarinsikt är Mäklarsamfundets undersökning om bostadsmarknaden. Om Mäklarsamfundet Mäklarsamfundet är den största branschorganisationen för Sveriges fastighetsmäklare. Vi samlar över 4000 anslutna fastighetsmäklare. De utgör en majoritet, 63 procent, av den samlade kåren. Läs mer om oss på 20