SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Kommunfullmäktige 35 (50) 2016-09-26 Kf Ks 308 17. Motion om fler bostäder nu enligt modellen köp och bygg svar Dnr 2015/526-109 Den moderata fullmäktigegruppen har genom Harald Hjalmarsson (M) väckt en motion om fler bostäder enligt modellen köp och bygg. I motionen framför den moderata fullmäktigegruppen att det råder brist på bostäder i Västerviks kommun och att nyproduktion av bostäder sker i för låg takt. Vidare framförs att modellen köp och bygg, som går ut på att man bygger lika många bostäder som köparen förvärvar, kan vara en möjlighet att möta efterfrågan. Motionärerna yrkar att kommunen undersöker möjligheten att prova modellen köp och bygg samt att Västerviks Bostads AB uppdras att inventera vilket eller vilka bestånd som kan vara aktuella för en försäljning enligt modellen köp och bygg. Kommunfullmäktige beslutade 2015-12-14, 289, att remittera motionen till Västerviks Bostads AB för beredning. Styrelsen för Västerviks Bostads AB har den 23 februari 2016 berett motionen och lämnat ett yttrande. Kommunstyrelsen behandlade 2016-04-11, 114, motionen och beslutade att återremittera ärendet till kommunstyrelsens förvaltning för ytterligare beredning utifrån yrkandena som finns i motionen. Kommunstyrelsens förvaltning lämnar i skrivelse 2 september 2016 med bilaga en redogörelse för beredningen och förslag till beslut. Kommunstyrelsens förvaltnings förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att frågan om modell för köp och bygg hanteras i samband med framtagande av nya ägardirektiv för de kommunala fastighetsbolagen, samt att motionen därmed anses besvarad. Yrkande Ordföranden yrkar bifall till kommunstyrelsens förvaltnings förslag och finner att kommunstyrelsen har bifallit yrkandet. Kommunstyrelsen beslutar att bifalla kommunstyrelsens förvaltnings förslag. Justerandes sign Kommunfullmäktige 0490-25 40 00 (tfn) www.vastervik.se 593 80 Västervik 0490-25 40 61 (fax) kommunfullmaktige@vastervik.se
SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Kommunfullmäktige 36 (50) 2016-09-26 Ks 308 forts. Handlingar i ärendet: Kommunstyrelsens beslut 2016-09-12, 308 Kommunstyrelsens förvaltnings skrivelse 2 september 2016 med bilaga (utsänd tidigare) Kommunstyrelsens beslut 2016-04-11, 114 (utsänd tidigare) Kommunstyrelsens förvaltnings skrivelse 1 april 2014 (utsänd tidigare) Västerviks Bostads AB:s styrelsebeslut 2016-02-23, 2 6 (utsänd tidigare) Västerviks Bostads AB:s skrivelse 23 februari 2016 (utsänd tidigare) Kommunfullmäktiges beslut 2016-12-14, 289 (utsänd tidigare) Motion om fler bostäder nu enligt modellen köp och bygg, inkommen 2015-12-08 (utsänd tidigare) Justerandes sign Kommunfullmäktige 0490-25 40 00 (tfn) www.vastervik.se 593 80 Västervik 0490-25 40 61 (fax) kommunfullmaktige@vastervik.se
Kanslichef Elisabet Olsson 0490-25 40 69 elisabet.olsson@vastervik.se 2016-09-02 Kommunstyrelsen Motion om fler bostäder nu enligt modellen köp och bygg svar Den moderata fullmäktigegruppen har genom Harald Hjalmarsson (M) väckt en motion om fler bostäder enligt modellen köp och bygg. I motionen framför den moderata fullmäktigegruppen att det råder brist på bostäder i Västerviks kommun och att nyproduktion av bostäder sker i för låg takt. Vidare framförs att modellen köp och bygg, som går ut på att man bygger lika många bostäder som köparen förvärvar, kan vara en möjlighet att möta efterfrågan. Motionärerna yrkar att kommunen undersöker möjligheten att prova modellen köp och bygg samt att Västerviks Bostads AB uppdras att inventera vilket eller vilka bestånd som kan vara aktuella för en försäljning enligt modellen köp och bygg. Kommunfullmäktige beslutade 2015-12-14, 289, att remittera motionen till Västerviks Bostads AB för beredning. Styrelsen för Västerviks Bostads AB har den 23 februari 2016 berett motionen och lämnat ett yttrande. Kommunstyrelsen behandlade 2016-04-11, 114 motionen och beslutade att återremittera ärendet till kommunstyrelsens förvaltning för ytterligare beredning utifrån yrkandena som finns i motionen. Dialog har i beredningen förts med Västerviks Bostads AB och ytterligare svar på yrkandena i motionen lämnas i bilaga till denna skrivelse. Av denna framgår motiven för en köp- och byggmodell samt konsekvenser för den som köper och för Västerviks Bostads AB. Dessutom föreslås att om fastigheter ska bjudas ut till försäljning så är fastigheter i Gamleby mest lämpliga då bolaget har en relativt sett stor andel av marknaden för hyresfastigheter där. Frågan bedöms vara lämplig att hantera i samband med framtagande av nya ägardirektiv för Västerviks Bostads AB och TjustFastigheter AB. F:\KSF\Kserv\Sekretariat\Användare\Elisabet\Missiv\160902-motion-kop-bygg-svar-aterremiss.docx
2016-09-02 Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att frågan om modell för köp och bygg hanteras i samband med framtagande av nya ägardirektiv för de kommunala fastighetsbolagen, samt att motionen därmed anses besvarad. Anders Björlin Kommundirektör 2 (2)
Bilaga Underlag till kommunstyrelsens förvaltnings beredning av motionen Fler bostäder nu! Den moderata fullmäktigegruppen väckte genom Harald Hjalmarsson (M) i december 2015 en motion om fler bostäder enligt modellen köp och bygg. Bostadsbolaget yttrade sig i ärendet 23 februari 2016. Av bolagets yttrande framgår att bolaget ställer sig bakom intentionen att öka bostadsbyggandet i kommunen men att det inte bör ske enligt modellen köp och bygg. Kommunstyrelsens förvaltning ställde sig bakom yttrandet från Bostadsbolaget och föreslog kommunstyrelsen föreslå kommunfullmäktige att avslå motionen. Kommunstyrelsens ordförande yrkade istället på en återremiss till förvaltningen för ytterligare beredning. Som ett led i den beredningen har Bostadsbolaget ombetts ta fram underlag i frågan. Bostadsbolagets syn på frågan om nyproduktion Bostadsbolaget arbetar strategiskt med analyser och handlingsplaner för att ligga rätt i utbudet av lägenheter och utvärderar därför kontinuerligt bostadsmarknaden. Under flera år har företaget bedömt att de stora bostadsfrågorna i kommunen handlat om omflyttning mellan olika boendeformer och flyttkedjor eftersom kommunens befolkningsunderlag minskat eller legat still. Den senaste tiden har de befolkningsmässiga förutsättningarna ändrats, framför allt beroende på att antalet nyanlända i kommunen ökat. Bedömningen är därför att det nu finns ett behov av att bygga nya hyresbostäder i kommunen. Företagets styrelse antog i november 2015 en bostadsplan som innebär att i snitt trettio lägenheter per år ska nyproduceras de kommande fem åren. Bostadsplanen ska utvärderas årligen utifrån en bostadsbehovsprognos. Genom bostadsplanen tar Bostadsbolaget ansvaret för det ökade behovet av hyresrätter i kommunen. Även andra aktörer har visat intresse för att bygga bostäder i Västervik - vid korsningen Stora Trädgårdsgatan/Maechelsgatan planerar företaget Gyllene Hem för ett 30-tal nybyggda hyresrätter i kooperativ form. Kostnaden för nyproduktion ligger i spannet 26 000-30 000 kr/kvm, d.v.s. omkring kring två mnkr för en lägenhet på 70 m². Utifrån priset på fastigheter som sålts i Västervik och den marknadsvärdering som bolaget gjort av sitt bestånd är bedömningen att ett försäljningspris ligger i spannet mellan 7 000 och 10 000 kr/kvm. Motivet bakom en köp- och byggmodell Huvudskälet till att kommuner använder sig av en köp- och byggmodell är att få in ytterligare aktörer på en bostadsmarknad där en aktör är dominerande. Ett genomsnittligt allmännyttigt bostadsföretag har en marknadsandel om ca 20 procent. Västerviks Bostads AB har en andel om 15 procent och äger 45 procent av hyresrätterna i kommunen. Västerviks Bostads AB har alltså en lägre marknadsandel än många andra allmännyttiga bostadsföretag och det finns redan privata aktörer i kommunen som äger 55 procent av hyresrätterna och som skulle kunna bygga nya bostäder. Ur den aspekten är det svårt att se nyttan med förslaget. Motionärernas förslag syftar till att få till fler bostäder i Västervik men som framgår nedan är det ytterst tveksamt om modellen ger den effekten i Västervik. Konsekvenser för den som köper Det kan vara lönsamt att investera sitt kapital i fastigheter. Men den som köper fastigheter av bolaget kommer att få ett högre bokfört värde på dem än de har idag. Detta kommer att ge ett sämre resultat och det ger köparen svagare förutsättningar för nyproduktion än de Bostadsbolaget har.
Bilaga Det finns också en risk att den som köper fastigheterna kommer att kompensera det sämre resultatet med höjd hyra. Konsekvenser för Bostadsbolaget av en köp- och byggmodell Försämrat resultat och sämre möjligheter att bygga nytt Det finns en föreställning om att det kan vara en bra idé för ett bostadsbolag att sälja fastigheter för att frigöra kapital att investera i nyproduktion. Detta är en villfarelse. Att sälja äldre fastigheter för att investera i nyproduktion är en ren minusaffär. Den reavinst som skulle uppstå vid försäljning av hundra av våra lägenheter skulle räcka till produktion av knappt sju nya lägenheter. Reavinsten kan visserligen ge en minskad lånevolym vilket ger lägre räntekostnader och ett något bättre resultat. Men, och det här är det viktiga, den minskade räntekostnaden täcker långt ifrån förlusten av fastigheternas avkastning. Om företaget exempelvis säljer hundra lägenheter som genererar ett resultat på totalt 1.7 mnkr/år och gör en reavinst på drygt 13 mnkr efter skatt ger kapitaltillskottet lägre räntekostnader på knappt 400 000 kr vid en ränta på 2.9 procent. Resultatförsämringen är alltså fortfarande ungefär 1.3 mnkr per år. Skulle vi sälja 200 lägenheter under samma förutsättningar skulle resultatförsämringen bli 2.5 mnkr/år. Det är allmänt känt att det är oerhört svårt att få ekonomi i en nyproducerad lägenhet de första fem till tio åren och hyresmarknaden i Västervik ger definitivt inte utrymme att ta ut den hyresnivå som krävs för att få en lönsam nyproduktion. Som beskrivits ovan är inte heller försäljning av fastigheter med investering av reavinsten en hållbar lösning. En förutsättning för att Bostadsbolaget ska kunna bygga nytt är istället att det nuvarande fastighetsbeståndet ger ett överskott som möjliggör en utjämning av det ekonomiska resultatet. Sammanfattningsvis skulle Bostadsbolagets förmåga att bygga nytt kraftigt försämras om vi skulle sälja äldre fastigheter med god driftsekonomi och låg belåning. Fastigheter som kan säljas Om vi skulle bjuda ut fastigheter ur vårt bestånd till försäljning skulle förslaget vara att göra det i Gamleby där bolaget har en relativt sett stor andel av marknaden för hyresfastigheter.
SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Kommunstyrelsen 35 (39) 2016-04-11 Ks 114 Motion om fler bostäder enligt modellen köp och bygg svar Dnr 2015/526-109 Den moderata fullmäktigegruppen har genom Harald Hjalmarsson (M) väckt en motion om fler bostäder enligt modellen köp och bygg. I motionen framför den moderata fullmäktigegruppen att det råder brist på bostäder i Västerviks kommun och att nyproduktion av bostäder sker i för låg takt. Vidare framförs att modellen köp och bygg, som går ut på att man bygger lika många bostäder som köparen förvärvar, kan vara en möjlighet att möta efterfrågan. Motionärerna föreslår att kommunen undersöker möjligheten att prova modellen köp och bygg samt att Västerviks Bostads AB uppdras att inventera vilket eller vilka bestånd som kan vara aktuella för en försäljning enligt modellen köp och bygg. Kommunfullmäktige beslutade 2015-12-14, 289, att remittera motionen till Västerviks Bostads AB för beredning. Styrelsen för Västerviks Bostads AB har den 23 februari 2016 berett motionen, se bilaga. I bolagets yttrande över motionen framgår att bolaget ställer sig bakom intentionen att öka bostadsbyggandet men anser inte att det ska ske enligt modellen köp och bygg. Västerviks Bostads AB arbetar med analyser och handlingsplaner för att kunna ha rätt bostadsbestånd och utvärderar kontinuerlig bostadsmarknaden. I yttrandet framför bolaget att de befolkningsmässiga förutsättningarna har under den senaste tiden ändrats, vilket till stor del beror på att antalet nyanlända har ökat i kommunen. Bolaget bedömer att det finns behov av att bygga hyresrätter i kommunen. Styreslen för Västerviks Bostads AB i november 2015 antagit en bostadsplan som innebär att bolaget ska nyproducera i snitt trettio lägenheter per år de kommande fem åren. Bostadsplanen ska utvärderas årligen utifrån en bostadsbehovsprognos. Bolaget menar att man genom bostadsplanen tar ansvaret för det ökade behovet av hyresrätter i kommunen. Bolagets förmåga att bygga nytt bedöms bli sämre då äldre fastigheteter med god driftsekonomi och låg belåning skulle behövas säljas om bolaget följer modellen köp och bygg. Kommunstyrelsens förvaltning framför i skrivelse 1 april 2016 att förvaltningen inte har något ytterligare att tillföra i ärendet och ställer sig därmed bakom yttrandet från Västerviks Bostads AB. Justerandes sign Kommunstyrelsen 0490-25 40 00 (tfn) www.vastervik.se 593 80 Västervik 0490-25 40 61 (fax) kommunstyrelsen@vastervik.se
SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Kommunstyrelsen 36 (39) 2016-04-11 Ks 114 forts. Kommunstyrelsens förvaltnings förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att med hänvisning till kommunstyrelsens förvaltnings skrivelse 1 april 2016 samt redovisat yttrande från Västerviks Bostads AB 23 februari 2016 avslå motionen om fler bostäder enligt modellen köp och bygg. Yrkande Ordföranden yrkar återremiss till kommunstyrelsens förvaltning för ytterligare beredning utifrån yrkandena som finns i motionen och finner att kommunstyrelsen har bifallit yrkandet. Kommunstyrelsen beslutar att ärendet motion om fler bostäder enligt modellen köp och bygg återremitteras till kommunstyrelsens förvaltning för ytterligare beredning utifrån yrkandena som finns i motionen. Expedieras till: Kommunstyrelsens förvaltning Justerandes sign Kommunstyrelsen 0490-25 40 00 (tfn) www.vastervik.se 593 80 Västervik 0490-25 40 61 (fax) kommunstyrelsen@vastervik.se
Kommunsekreterare Sofie Westerlund 0490-25 40 39 sofie.westerlund@vastervik.se 2016-04-01 Kommunstyrelsen Motion om fler bostäder enligt modellen köp och bygg svar Den moderata fullmäktigegruppen har genom Harald Hjalmarsson väckt en motion om fler bostäder enligt modellen köp och bygg. I motionen framför den moderata fullmäktigegruppen att det råder brist på bostäder i Västerviks kommun och att nyproduktion av bostäder sker i för låg takt. Vidare framförs att modellen köp och bygg, som går ut på att man bygger lika många bostäder som köparen förvärvar, kan vara en möjlighet att möta efterfrågan. Motionärerna föreslår att kommunen undersöker möjligheten att prova modellen köp och bygg samt att Västerviks Bostads AB uppdras att inventera vilket eller vilka bestånd som kan vara aktuella för en försäljning enligt modellen köp och bygg. Kommunfullmäktige beslutade 2015-12-14, 289, att remittera motionen till Västerviks Bostads AB för beredning. Styrelsen för Västerviks Bostads AB har den 23 februari 2016 berett motionen, se bilaga. Styrelsen godkänner den skrivelse som Västerviks Bostads AB har skrivit fram och redovisats inför styrelsen av bolagets VD. Sammanfattning av Västerviks Bostads AB:s yttrande I bolagets yttrande över motionen framgår att bolaget ställer sig bakom intentionen att öka bostadsbyggandet men anser inte att det ska ske enligt modellen köp och bygg. Västerviks Bostads AB arbetar med analyser och handlingsplaner för att kunna ha rätt bostadsbestånd och utvärderar kontinuerlig bostadsmarknaden. I yttrandet framför bolaget att de befolkningsmässiga förutsättningarna har under den senaste tiden ändrats, vilket till stor del beror på att antalet nyanlända har ökat i kommunen. Bolaget bedömer att det finns behov av att bygga hyresrätter i kommunen. Styreslen för Västerviks Bostads AB i november 2015 antagit en bostadsplan som innebär att bolaget ska nyproducera i snitt trettio lägenheter per år de kommande fem åren. Bostadsplanen ska utvärderas årligen utifrån en bostadsbehovsprognos. Bolaget menar att man genom bostadsplanen tar ansvaret för det ökade behovet av hyresrätter i kommunen. Bolagets förmåga att bygga nytt bedöms bli sämre då äldre fastigheteter med god driftsekonomi och låg belåning skulle behövas säljas om bolaget följer modellen köp och bygg. F:\KSF\Kserv\Sekretariat\Användare\Sofie\Missiv\160401-motion-fler-bostader-kop-o-bygg-harald-hjalmarsson.docx
2016-04-01 Kommunstyrelsens förvaltning har inget ytterligare att tillföra i ärendet och ställer sig därmed bakom yttrandet från Västerviks Bostads AB. Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att med hänvisning till kommunstyrelsens förvaltnings skrivelse 1 april 2016 samt redovisat yttrande från Västerviks Bostads AB 23 februari 2016 avslå motionen om fler bostäder enligt modellen köp och bygg. Anders Björlin Kommundirektör Elisabet Olsson Områdeschef sekretariat och internservice 2 (2)