Q4 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER
För den late Januari December Periodens hyresintäkter uppgick till 471 mkr (647) Uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 99,5% (99,5%) Driftnettot uppgick totalt 242 mkr (321) Finansnettot uppgick till -144 mkr (-249) Förvaltningsresultatet uppgick till 112 mkr (93) Värdeförändring i fastigheter uppgick till 144 mkr (-42) Värdeförändring av finansiella instrument uppgick till -0,3 mkr (214) Periodens resultat uppgick till 266 mkr (367) Belopp i mkr 3 mån okt dec 3 mån okt dec 12 mån jan dec 12 mån jan dec Hyresintäkter 100 121 471 647 Driftnetto 39 54 242 321 Rörelseresultat 72 61 256 342 Finansnetto -36-38 -144-249 Förvaltningsresultat 37 24 112 93 Värdeförändringar 44-7 143 172 Skatt 76 20 11 102 Resultat efter skatt 157 37 266 367 Överskottsgrad, % 39,4 44,7 51,3 49,7 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,4 99,4 99,5 99,5 Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 1,9 1,5 1,7 1,3 Belåningsgrad (LTV), % 58 48 58 48 Framsidesbild: Kråkan 30, 31, 41, Malmö Bakgrundsbild: Gjörloff 4, Landskrona 2 Heimstaden AB Delårsrapport JANUARI DECEMBER
Jag är mycket nöjd med de affärer vi kunnat slutföra under årets sista kvartal. Vi har kunnat hålla oss till vår primära målsättning om förvärv av centrala bostadsfastigheter, där bostadsefterfrågan kraftigt överstiger utbudet. Detta skapar den extra trygghet vi eftersträvar i våra förvärv. Det finns inget idag som över huvud taget tyder på en bostadsmarknad med bostadsöverskott, men förändringar sker plötsligt och när vi minst anar det. Att då äga fastigheter på de mest attraktiva mikrolägena i respektive ort gör oss än mindre sårbara. VD har ordet Framåt, framåt, framåt,jul, framåt, nyår, pust Nytt kvartal, nya tag. Avtal om förvärv av bostadsbestånd, 322 lgh, i Strängnäs Avtal om förvärv av Heimstadens första bostadsbestånd, 371 lgh, i Gävle Tillträde av Henry Ståhl Fastigheter den 30 december Nyproduktionsstart av 57 bostadslägenheter i centrala Malmö med inflyttning årsskiftet 2015/2016 Avtal för Nordhalla Fastigheter AB om förvärv av 1141 lgh i Skellefteå. Säljare Skellefteå kommun genom deras allmännyttiga bostadsbolag Skebo Q4 blev ett intensivt kvartal, där vi kunde addera bra och välskötta centralt belägna fastigheter i intressanta orter till vårt fastighetsbestånd. Detta har skett i en transaktionsmiljö med allt tuffare konkurrens om fastighetsobjekten. Dagens extrema lågräntenivå, och begränsade utbudsalternativ till trygg och stabil avkastning, attraherar både väl etablerade aktörer och helt nya aktörer till fastighetsmarknaden. Den löpande förvaltningen har utvecklas väl med kompetent och motiverad personal. Vi skall villigt erkänna att moder natur bidragit till minskade driftskostnader år genom ett varmare år än normalt. Tillsammans med sommarens stora regnmängder leder det oss in på viktigheten av hållbarhetsarbete. Vi måste som fastighetsägare bidra med eftertänksamhet och kloka val i vår förvaltning av fastigheter och göra det vi kan för att minska vår klimatpåverkan. Vi utökar vår kapacitet inom driftsoptimering och kommer framöver att fokusera än mer på friska hus, där boendemiljö blir en allt viktigare fråga. Under ökade vi kraftigt våra investeringar i befintliga fastigheter i syfte att erbjuda än mer attraktiva fastigheter och kommer framöver att fortsätta dessa investeringar. Vad händer 2015 i Heimstaden och intressebolaget Nordhalla Fastigheter? Kassan är välfylld, vi har en organisation för framtiden, våra samarbeten är uppskattade av våra partners och framtidstron är stark. Vi fortsätter vår expansion i enlighet med våra mål, finner nya samarbeten och stärker våra driftnetton. Patrik Hall, VD Heimstaden Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 3
Heimstaden Den 30 december förvärvade Heimstaden det välrenommerade och framgångsrika familjeföre taget Henry Ståhls Fastigheter AB i Norrköping. Tillsammans med Nordhalla transaktionen i början av oktober, där Heimstaden sålde hela beståndet i Katrineholm, samt avtalen per den 26 november om förvärv i Gävle och Strängnäs, har vi haft ett aktivt sista kvartal med ökad volym och nya medarbetare. Som följd av dessa transaktionerna är förvaltningsorganisationen igång och omorganiserar sig för att bättre möta de nya utmaningarna. Ny förvaltningsledning är utsedd och översyn av förvaltningsområden/segment pågår. Gröna Lund 21-24, Landskrona Öresund I Öresundsregionen, som består av Skåne på den svenska sidan, växer befolkningen snabbt. Idag finns ungefär 3,8 miljoner invånare i regionen och de närmaste 20 åren räknar man med en befolkningsökning på 380 000 invånare. Redan 2021 kan invånarantalet ha passerat 4 miljoner. Snabb befolkningsökning, snabb ekonomisk tillväxt och bra infrastruktur skapar gynnsamma förutsättningar för näringslivet. I den dynamiska regionen finns 170 000 företag, som producerar en fjärdedel av Sveriges och Danmarks samlade BNP. Cirka 150 000 studenter på elva universitet och högskolor förser närings livet med kvalificerad arbetskraft. Den internationella flygplatsen Copenhagen Airport är en viktig faktor för Öresundsregionens tillgänglighet och attraktionskraft, och 2021 förstärks regionens betydelse ytterligare då Fehmarn Bält-förbindelsen öppnas och regionen kommer ännu närmare Tyskland och övriga Europa. Sunnan 1, Stockholm Stockholm/Mälardalen Stockholmsregionen har stor ekonomisk betydelse. Det är Sveriges största arbetsmarknad, som sysselsätter över en miljon människor och svarar för 50% av hela landets BNP. Alla prognoser pekar också på en positiv tillväxt för regionen i framtiden. En rapport från Stockholms handelskammare slår fast att regionen är ett av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningsökningen är störst proportionellt sett. Här bor drygt 2,9 miljoner människor idag, vilket är ungefär 35 % av Sveriges befolkning, och befolkningsökningen är nästan dubbelt så hög som i landet som helhet. Enligt prognoser kommer Stockholm-Mälarregionen att ha en befolkningstillväxt på 600 000 800 000 invånare fram till år 2030. Men befolkningen växer i betydligt snabbare takt än bostadsbyggandet och behovet av bostäder i regionen kommer även i fortsättningen att vara stort. I en trendrapport från Svensk Fastighetsförmedling tror en majoritet av svenskarna att de kommer att bo i lägenhet i en storstadsregion i framtiden. Faktaren 9, Ronneby Småland/Blekinge I Boverkets vision för Sverige 2025 menar man att de regionala högskoleorterna kommer att växa och vara viktiga tillväxtmotorer för hela regionen. I Småland-Blekinge ligger högskolorna tätt med Linnéuniversitetet i Kalmar och Växjö, Blekinge Tekniska Högskola i Karlskrona och Högskolan i Jönköping. Närheten till högskolorna och välutbildad arbetskraft stärker förutsättningarna för en gynnsam utveckling av näringslivet. Det strategiska läget, nära de nya växande marknaderna i Europa, och naturtillgångarna med stora rekreationsområden gör också Småland- Blekinge till en attraktiv region med stor potential. Här bor idag ungefär 900.000 människor, eller nästan 10 procent av Sveriges befolkning. Men man räknar med att den kraftiga befolkningsökningen i Mälarregionen och Skåne så småningom också kommer att följas av en befolkningsökning även i Småland och Blekinge. Folkmängden förväntas växa med 9 000 10 000 invånare om året under 2020- och 2030-talen. Liljan 16-17, Norrköping Östergötland I Östergötland bor närmare en halv miljon människor, här finns omkring 40 000 företag och det geografiska läget är ett av Sveriges skarpaste. 80 procent av Sveriges befolkning finns inom 400 km. Norrköpings hamn är en fullservicehamn, under 2012 uppgick godshanteringen till närmare 4 miljoner ton. Regionen har en ledande position inom biogasområdet. Vid Linköpings universitet finns ett nationellt biogascentrum, och i Linköping och Norrköping finns unika kretslopp där avfall och restprodukter blir till resurser på nytt. Östergötland, och Linköpings universitet, är i många avseenden världsledande inom visualisering. Östergötland är navet för svensk flygrelaterad industri och utveckling. Här finns basen för Aerospace Cluster Sweden, med starka aktörer som Saab i spetsen. Sveriges enda flygplanstillverkning sker i Linköping. Det tillhörande klustret samlar över 60 högteknologiska företag. Över 18 000 människor i regionen arbetar med flygrelaterad verksamhet. 4 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER
Totalt Heimstaden januari-december Hyresintäkter per geografisk marknad Area per fastighetskategori Marknadsvärde, mkr 10 378 7 042 Hyresintäkter, mkr 471 647 Driftnetto, mkr 242 321 Överskottsgrad, % 51,3 49,7 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,5 99,5 Antal fastigheter 226 221 Area, kvm 701 759 465 792 Öresund, 64% Småland/Blekinge, 31 % Stockholm/Mälardalen, 5 % Bostäder, 66 % Östergötland, 0 % Lokaler, 34 % Öresund januari-december Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt Area per fastighetskategori Marknadsvärde, mkr 4 815 4 577 Hyresintäkter, mkr 302 264 Driftnetto, mkr 150 131 Överskottsgrad, % 49,7 49,6 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,4 99,7 Antal fastigheter 157 155 Area, kvm 278 232 272 933 Öresund, 64% Bostäder, 90 % Lokaler, 10 % Stockholm/Mälardalen januari-december Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt Area per fastighetskategori Marknadsvärde, mkr 1 369 2 223 Hyresintäkter, mkr 148 144 Driftnetto, mkr 80 76 Överskottsgrad, % 54,1 52,6 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,6 99,6 Antal fastigheter 18 58 Area, kvm 70 468 168 480 Stockholm/Mälardalen, 31 % Bostäder, 92% Lokaler, 8% Småland/Blekinge januari-december Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt Area per fastighetskategori Marknadsvärde, mkr 197 318 Hyresintäkter, mkr 22 117 Driftnetto, mkr 12 61 Överskottsgrad, % 55,0 52,0 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 97,9 98,4 Antal fastigheter 7 8 Area, kvm 19 659 24 379 Småland/Blekinge, 5% Bostäder, 93 % Lokaler, 7% Östergötland januari-december Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt Area per fastighetskategori Marknadsvärde, mkr 3 996 Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,5 Antal fastigheter 44 Area, kvm 333 400 Östergötland, 0% Bostäder, 40 % Lokaler, 60% Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 5
Intressebolag Som en del av affärsstrategin i Heimstaden ingår ett aktivt samägande med professionella partners. Under bildades Nordhalla Fastigheter AB, ett bostadsbolag som samägs med Alecta samt Ericsons och Sandviks Pensionsstiftelser. Tillsammans med Svensk Boligutleje 1 AS och HKS Fastighets AB / HKS Bostads AB utgör de den externa förvaltningsport följen som Heimstaden till fullo förvaltar både tekniskt och ekonomiskt. Under året har aktierna i Handelsstaden Vetlanda AB sålts till extern part. I oktober genomfördes en transaktion där Heimstaden sålde sitt bestånd i Katrineholm till Nordhalla. Nordhalla har under året tecknat avtal om förvärv om 1141 lgh i centrala Skellefteå som kommer tillträdas i april 2015. Heimstaden kommer i samband med detta att tillskjuta ca 57 mkr. Älgen 6, Katrineholm Andelar i intressebolag Belopp i mkr -12-31 -12-31 Fördelning kapitalandelsägande, -12-31 5 Ingående balans 139 10 Årets investering 11 85 Årets avyttring -14 Utdelning -13-5 Resultatandel 36 50 Utgående balans 159 139 Andelarna redvisas enligt kapitalandelsmetoden. 17 137 Nordhalla Fastigheter AB Svensk Boligutleie 1 AS HKS Fastighets AB HKS Bostäder AB Specifikation av koncernens innehav av andelar i intressebolag Bolag Org.nr Säte Antal aktier Andel i % Kapitalandelens värde, mkr Nordhalla Fastigheter AB 556864-0873 Malmö 141 550 28,31% 137 Svensk Boligutleie 1 AS 1) 997 985 540 Oslo 237 23,71% 17 HKS Fastighets AB 556784-6794 Malmö 40 000 40,00% 5 HKS Bostäder AB 556791-8379 Malmö 400 40,00% 0 159 1) Valutakurs SEK/NOK 1,042 Specifikation över hyresintäkter och resultat januari-december samt tillgångar och skulder per -12-31, mkr Bolag Hyresintäkter Resultat Tillgångar Skulder Nordhalla Fastigheter AB 297 117 4 111 3 628 Svensk Boligutleie 1 AS 1) 11 9 172 95 HKS Fastighets AB -122 59 46 HKS Bostäder AB -1 0 6 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER
Förvaltning Våra segment följer de organisatoriska förvaltningsområden som täcker både det helägda beståndet såsom det indirekta beståndet, via Intressebolagen. Heimstaden har förvaltningsavtal med intressebolagen gällande ekonomisk och teknisk förvaltning. Sammanslaget förvaltar Heimstaden en fastighets portfölj (direkt/indirekt ägande) om totalt 14 828 mkr i fastighetsvärde exkl. avtalade förvärv. Skellefteå Gävle Uppsala Uppsala Örebro Solna Strängnäs Vaxholm Stockholm Katrineholm Åkersberga Norrköping Linköping Vetlanda Landskrona Lund Malmö Svedala Ystad Ronneby Hyltebruk Örkelljunga Klippan Malmö Ljungby Växjö Karlskrona Fastigheter ägda av Heimstaden efter avtalade förvärv och försäljningar. Fastigheter ägda av Intressebolag efter avtalade förvärv och försäljningar samt förvaltade av Heimstaden. Heimstaden AB Delårsrapport JANUARI SEPTEMBER 7
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT KONCERNEN Belopp i mkr 3 mån okt dec 3 mån okt dec 12 mån jan dec 12 mån jan dec Hyresintäkter 100 121 471 647 Fastighetskostnader -61-67 -229-325 Driftnetto 39 54 242 321 Central administration -9-11 -39-46 Övriga rörelseintäkter 10 6 38 26 Övriga rörelsekostnader -6-5 -21-10 Resultat från andelar i intressebolag 38 17 36 50 Rörelseresultat 72 61 256 342 Finansiella intäkter 7 13 23 22 Finansiella kostnader -43-51 -167-270 Förvaltningsresultat 37 24 112 93 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 42-12 144-42 Värdeförändring räntederivat 3 6 0 214 Resultat före skatt 81 17 256 265 Aktuell skatt 0 0 0 0 Uppskjuten skatt 76 20 11 102 Årets resultat 157 37 266 367 Övrigt totalresultat 0 0 0 0 Totalresultat 157 37 266 367 8 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER
HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna uppgick under perioden till 471 mkr (647), vilket är en nedgång med ca 27 %. Nedgången i intäkter är ett resultat av bland annat den stora fastighetsförsäljningen som gjordes till Nordhalla i oktober. FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna minskade med närmare 29 procent under perioden, primärt pga. utförsäljningen av fastigheter till Nordhalla. Dessa förklaras även av lägre taxebundna kostnader samt lägre kostnader för snöröjning, båda pga den milda vintern. Uthyrningsgraden för bostäder ligger kvar på en stabil hög nivå på 99,5 procent (99,5) för perioden. Vakansen förklaras till största del av naturlig omflyttning samt en mindre del av enstaka tomställda lägenheter till följd av tillfälligt tekniskt underhåll. Då Ståhls förvärvades den 30 december ingår bidrar de inte med något resultat för i de konsoliderade siffrorna. DRIFTNETTO Driftnettot uppgick under perioden till 242 mkr (321). Överskottsgraden ökade till 51,3 procent (49,7). ADMINISTRATION Kostnaden för central administration uppgick till -39 mkr (-46). Kostnadsposten minskar inte i samma utsträckning som fastighetskostnaderna, då Heimstaden fortsatt har avtal med Intressebolagen gällande ledning och förvaltning av de utsålda fastigheterna. FASTIGHETSKOSTNADER Belopp i mkr 3 mån okt dec 3 mån okt dec 12 mån jan dec 12 mån jan dec Driftkostnader -34-39 -134-197 Reparation och underhåll -18-14 -53-72 Fastighetsadministration -7-11 -32-41 Fastighetsskatt -2-2 -9-14 Tomträttsavgäld 0 0-1 -1 Avskrivningar 0 0-1 -1 Summa fastighetskostnader -61-67 -229-325 Hyresintäkter Stabil uthyrningsgrad (Bostäder) Hög överskottsgrad Mkr 900 Kr/kvm 1100 % 99,6 mkr 450 % 52 800 700 1050 99,5 400 350 51 50 600 1000 99,4 300 49 500 400 950 99,3 250 200 48 47 300 900 99,2 150 46 200 100 850 99,1 100 50 45 44 0 Q4-2010 Q4-2011 Q4-2012 Q4- Q4-800 99,0 Q4-2010 Q4-2011 Q4-2012 Q4- Q4-0 Q4-2010 Q4-2011 Q4-2012 Q4- Q4-43 Hyresintäkter, mkr Hyresintäkter, kr/kvm Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 9
FINANSNETTO Finansiella intäkter under perioden var 23 mkr (22) och finansiella kostnader var -167 mkr (-270). Det sjunkande räntenettot beror på lägre skuldsättning än jämförelseperioden primärt pga. Nordhalla trans aktionen, återköp av derivatkontrakt i samband med refinansiering i början av samt fallande marknadsräntor. Genomsnittsräntan för den totala upp låningen inkl. derivat har minskat till 3,1% (4,4 %). Genomsnittlig räntebindning uppgår vid periodens slut till 2,1 år (1,5 år). Ca 64 % (61 %) av portföljen byter ränta inom 1 år och en momentan förändring av STIBOR med en procent, allt annat lika, påverkar Heimstadens räntekostnader med ca 39 mkr (10 mkr). Koncernens upplåning har under perioden ökat med 2 701 mkr och kombinerat med refinansieringen i början av året har kapitalbindningstiden ökat till 5,4 år (1,0 år). FÖRBÄTTRAD RÄNTETÄCKNINGSGRAD (ICR) 1,80 1,70 1,60 1,50 1,40 1,30 1,20 1,10 1,00 Q4-2010 Q4-2011 Q4-2012 Q4- Q4- RESULTAT FÖRE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR OCH SKATT Resultat före värdeförändringar och skatt ökade till 112 mkr (93), en ökning med 22 procent. Ökningen förklaras primärt av det förbättrade räntenettot. VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Per 31 december har hela fastighetsbeståndet värderats baserat på extern värdering. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen på fastigheterna till 142 mkr, vilket motsvarar en värdeökning på 2,4 procent. Ökningen förklaras primärt av sänkta direktavkastningskrav i befintligt bestånd. Direktavkastningskraven i värderingen uppgick i genomsnitt till 4,73 procent, (4,13 procent att jämföra med 4,48 procent för motsvarande fastigheter vid utgången av ). Gamlabron 13, Norrköping 10 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER
VÄRDEFÖRÄNDRING FINANSIELLA INSTRUMENT Koncernen har under perioden återköpt swappar till ett värde av drygt 201 mkr samt övertagit -270 mkr i derivat genom förvärvet av Ståhls. Värdeförändringen på derivat uppgick till -0,3 mkr (214). Marknadsvärdet på den aktuella derivatportföljen uppgår vid periodens slut till -376 mkr (-307 mkr). Den nominella volymen av utestående ränteswappar uppgår till 3 080 mkr (4 012 mkr) köpta och 1 107 mkr (278 mkr) sålda swappar. Utöver detta existerar avtal om räntetak med ett nominellt belopp om 800 Mkr vilka idag, mot bakgrund av strikenivån inte har något teoretiskt värde och därför inte räknas med i nyckeltalsberäkningar. Huvudsakligen består portföljen av traditionella ränte swappar men räntetak, förlängningsbara swappar och performance swappar förekommer också i portföljen. Heimstadens räntebindningsperiod och räntesäkringsnivå är ett resultat av en intern räntesäkringsmodell och kan variera över tid beroende på externa (makroekonomiska, sektorrelaterade), såväl som interna (företagsspecifika) omständigheter. Bolagets räntesäkringsstrategi ska genom en väl avvägd utvärderingsmodell skapa trygghet hos bolagets intressenter och möjliggöra finansiering på attraktiva villkor samt säkra att bolagets finansiella åtaganden mot externa finansiärer upp - fylls oberoende av ränteläge. Per -12-31 Räntebindning lån Räntebindning inkl. derivat 1) År Mkr Andel, % Ränta, inkl marginal, % Mkr Andel, % Ränta, inkl marginal, % 0 1 6 426 100,0 1,8 4 131 64,3 1,8 1 2 0 325 5,1 6,9 2 3 0 685 10,7 5,9 3 4 0 435 6,8 4,9 4 5 0 100 1,6 5,2 5 år efter balansdag 0 750 11,7 5,1 Totalt 6 426 100,0 1,8 6 426 100,0 3,1 1) Kreditmarginalen är jämnt utspridd över förfallostrukturen. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i låneportföljen uppgår till: Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i låneportföljen inkl. derivat uppgår till: 0,25 år 2,12 år FINANSIELLA RISKER Belopp i mkr Finanspolicy i sammandrag Utfall -12-31 Refinansieringsrisk Kapitalbindning (månader) minst 15 65 Låneförfall (i enskilt år) maximalt 40% 22 % (2015) SKATT I koncernen redovisades en total skatt om 11 mkr (102), som primärt består av uppskjuten skatt. Av skatten utgjordes 11 mkr (102) av uppskjuten skatt på temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde hänförlig till förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. Ränterisk Räntetäckningsgrad (ggr, rullande 12 månader) Enligt resp covenant 1,7 Räntebindning (år) I enlighet med separat räntesäkringsstrategi 2,1 Räntesäkring (procent) minst 25% 46 % Kreditrisk Soliditet (procent) minst 25% 31 % Begränsning enskild långivare (procent) maximalt 50% 16 % Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 11
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING KONCERNEN Belopp i Mkr -12-31 -12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 24 Förvaltningsfastigheter 10 378 7 042 Materiella anläggningstillgångar 4 2 Andelar i intressebolag 159 139 Övriga finansiella anläggningstillgångar 330 275 Summa anläggningstillgångar 10 895 7 459 Omsättningstillgångar Övriga kortfristiga fordringar 50 22 Likvida medel 369 359 Summa omsättningstillgångar 419 381 SUMMA TILLGÅNGAR 11 314 7 839 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 480 3 213 Långfristiga skulder Avsättning för pensionsförpliktelse 0 Räntebärande skulder 5 000 3 700 Räntederivat 376 307 Uppskjuten skatteskuld 816 451 Summa långfristiga skulder 6 192 4 457 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 1 426 25 Ej räntebärande skulder 216 144 Summa kortfristiga skulder 1 642 169 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 314 7 839 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL KONCERNEN Belopp i mkr Aktiekapital Balanserade vinstmedel Summa eget kapital Eget kapital 2012-12-31 66 3 293 3 359 Periodens totalresultat 367 367 Utdelning -513-513 Eget kapital -12-31 66 3 147 3 213 Periodens totalresultat 266 266 Eget kapital -12-31 66 3 414 3 480 12 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER
Heimstaden, Malmö GOODWILL Förvärvet av Henry Ståhl Fastigheter AB utgör ett rörelseförvärv och har hanterats enligt IFRS 3. Goodwill uppkommer huvudsakligen genom att uppskjuten skatt avseende förvaltningsfastigheter beräknas enligt redovisningsmässiga regler till 22 % av skillnaden mellan verkliga värden och skattemässiga värden. I transaktionen mellan parterna har den uppskjutna skatteskulden värderats till ett lägre belopp. ANDELAR I INTRESSEBOLAG Heimstaden äger andelar i ett antal intressebolag, primärt Nordhalla. Nordhalla bildades under genom att en fastighetsportfölj förvärvades från Heimstaden, som fortsätter förvaltningen av portföljen. Under året har andelsbeloppet minskat genom utdelning från HKS med 13 mkr. Andelarna i Handelsstaden i Vetlanda AB (14 mkr) har sålts under perioden till extern part. Heimstaden har även tillskjutit 11 mkr i kapital till Nordhalla. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Per 31 december har Heimstadens fastighetsbestånd ett marknadsvärde om 10 378 mkr, jämfört med 7 042 mkr vid årsskiftet /. Den orealiserade värde förändringen under perioden uppgick till 142 mkr (69) och resterande förändring av fastighetsportföljens bokförda värde utgörs av nettoinvesteringar, dvs förvärv och investeringar samt försäljningar. Värderingarna har utförts enligt samma metodik som vid tidigare värderingar. Marknadsvärdet har ökat främst mot bakgrund av att marknadens avkastningskrav har sänkts. För en mer utförlig beskrivning av Heimstadens metodik för värdering av fastigheter, se sidan 19 i Heimstadens årsredovisning för. MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLLGÅNGAR Periodens förändring består primärt av tillgångar hos Ståhls. ÖVRIGA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR I perioden har 48 mkr tillskjutits till Nordhalla som aktieägarlån och totala utlån till intressebolag uppgår till 324 mkr. Förändring marknadsvärde förvaltningsfastigheter, mkr Belopp i mkr Marknadsvärde förvaltningsfastigheter -12-31 7 042 Försäljningar under perioden -1 045 Förvärv och investeringar under perioden 4 238 Marknadsvärde efter transaktioner 10 236 Orealiserad värdeförändring 142 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter -12-31 10 378 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 13
UPPSKJUTEN SKATT Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 22 procent på skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde på tillgångar och skulder. Uppskjuten skatt, som är ett netto av uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder, uppgick per 31 december till 816 mkr (451) och är till största delen hänförlig till förvaltningsfastigheter. Ökningen beror primärt på att förvärvet av Henry Ståhl Fastigheter AB utgör ett rörelseförvärv. Se vidare under rubriken Goodwill på sidan 13. RÄNTEBÄRANDE SKULDER I slutet av september tog Heimstaden ett kliv in på kapitalmarknaden genom utsällande av obligationer till ett nominellt värde om 1000 mkr med en löptid på 5 år. Utöver obligationen har en stor del av låneportföljen refinansierats i början av året och en större återbetalning av lånen skedde i samband med att Heimstaden i oktober sålde en portfölj med fastigheter belägna i Katrineholm till sitt delägda intressebolag Nordhalla. Den 30 december tillträdde Heimstaden aktierna till Henry Ståhl Fastigheter AB och ökade därmed lånevolymen med motsvarande 1 853 Mkr. Räntebärande skulder ökade under perioden till 6 426 mkr (3 724) varav 84 % är säkerställda med pantbrev i fastighet och 16 % är icke säkerställda. Med avdrag för likvida medel har nettoskulden ökat med 2 691 mkr till 6 056 mkr (3 366). Förändring lånevolym, mkr Räntebärande lån -12-31 3 724 Återbetalning lån -3 475 Nyupplåning/övertagande av lån 6 176 Räntebärande lån -12-31 6 426 Förändring marknadsvärde derivat, mkr Marknadsvärde derivat -12-31 -307 Marknadsvärde derivat hos förvärvade bolag -270 Lösta derivat 201 Förändring av marknadsvärde 0 Marknadsvärde derivat -12-31 -376 Kapitalbindning lån Kreditlöften År mkr Andel, % Ränta, inkl marginal% mkr Andel, % 0-1 år 1 425 22,2 1,3 72 100,0 1-2 år 549 8,5 1,5 0 0,0 2-3 år 1 106 17,2 1,6 0 0,0 3-4 år 1 016 15,8 1,5 0 0,0 4-5 år 1 000 15,6 3,3 0 0,0 5 år efter balansdag 1 330 20,7 1,7 0 0,0 Totalt 6 426 100,0 1,8 72 100 Den genomsnittliga återstående kapitalbindningstiden uppgår till: 5,40 år Den genomsnittliga kapitalbindningen ökade till 5,4 år (1,0) som en konsekvens av stora refinansieringar i början av året samt nyupptagna lån med längre löptider. Andelen låneförfall i enskilt år minskade till 22 procent (71) av räntebärande skulder. Vid utgången av perioden var andelen kapitalmarknadsfinansiering 16 procent (0) och andelen finansiering från kreditinstitut 84 procent (100). EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgick till 3 480 mkr (3 213). Förändringen hänförs till resultat under perioden samt aktieägarutdelning i Q4. Soliditeten minskade till 31 procent (41) och skuldsättningsgraden ökade till 185 procent (116). Finansiella instrument Förfall År Typ mkr Andel, % Ränta, % 1) 0-1 år Betalar fast 485 15,7 3,5 1-2 år Betalar fast 625 20,3 3,6 2-3 år Betalar fast 685 22,2 4,5 3-4 år Betalar fast 435 14,1 3,5 4-5 år Betalar fast 100 3,2 3,8 5 år efter balansdag Betalar fast 750 24,4 3,6 Summa köpta swappar 3 080 100,0 3,8 0-1 år Tar emot fast 807 72,9-1,2 1-2 år Tar emot fast 300 27,1-1,6 2-3 år Tar emot fast 0 0,0 0,0 3-4 år Tar emot fast 0 0,0 0,0 4-5 år Tar emot fast 0 0,0 0,0 5 år efter balansdag Tar emot fast 0 0,0 0,0 Summar sålda swappar 1 107 100,0-1,0 1) Räntan indikerar den avtalade genomsnittliga fasta räntan i kontrakten. En negativ ränta indikerar att vi tar emot fast ränta. Finansieringskälla, mkr Kredit Outnyttjat kreditlöfte Andel, % Obligationer 1 000 16% Realkreditlån 1 497 23% Banklån 3 929 72 61% Totalt 6 426 72 100,0 14 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN KONCERNEN Belopp i mkr 3 mån okt dec 3 mån okt dec 12 mån jan dec 12 mån jan dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 81 17 256 265 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -38-25 -35-57 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -42 12-144 42 Värdeförändring derivatinstrument -3-6 0-214 Betald skatt 0 0 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -1-1 77 36 Förändring rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -5 23-21 0 Förändring av bostadsrättsandelar 12 0 5-5 Förändring av kortfristiga skulder 37-2 -6-4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 42 20 55 27 Investeringsverksamheten Förvärv och investeringar i fastigheter -30-11 -184-33 Förvärv dotterbolag -1 470 0-1 470 0 Övriga investeringar 0-1 0-1 Försäljning av fastigheter 944 17 1 015 3 537 Förvärv av andelar i intressebolag -12 0-11 -71 Försäljning andelar i intressebolag 13 0 13 0 Förändring lån till intressebolag -18 13-67 -242 Utdelning från intressebolag -13 4 0 4 Förändring av finansiella tillgångar 27 3 13 1 Kassaflöde från investeringsverksamheten -560 24-691 3 195 Finansieringsverksamheten Lämnade lån till moderbolaget 0-43 0-92 Förändring räntebärande skulder -575-12 848-2 864 Lösen räntederivat -2-1 -201-78 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -577-56 646-3 034 Periodens kassaflöder -1 094-12 11 188 Likvida medel vid periodens början 1 463 371 359 170 Likvida medel vid periodens slut 369 359 369 359 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 15
LÖPANDE VERKSAMHETEN Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändring i rörelsekapital, ökade till 77 mkr (36). Ökningen förklaras främst av ett förbättrat räntenetto. Efter en förändring av rörelsekapitalet på -22 mkr (-9) uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till 55 mkr (27). FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 646 mkr (-3 034). I kassaflödet ingår lösen av räntederivat om -201 mkr (-78). Därtill har ränte bärande skulder ökat med 848 mkr (-2 864). Kassaflödet upp gick till 11 mkr (188) och likvida medel ökade till 369 mkr (359) vid utgången av perioden. INVESTERINGSVERKSAMHETEN Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -691 mkr (3 195) och utgörs av förvärv och investeringar i fastigheter om -184 mkr (-33) och försäljning av fastigheter för 1 015 mkr (3 537). Förvärv av dotterbolag står för -1 470 (0). Kassaflöde efter investeringsverksamheten uppgick till -636 mkr (3 223). Fastighetstransaktioner Typ Fastighet Ort Segment Transaktionsvärde, mkr Försäljning Läkaren 5 Trollhättan Småland/Blekinge 71 Försäljning Råby Lund Öresund 6 Försäljning Katrinehemportföljen Katrineholm Stockholm/Mälardalen 964 Summa försäljning 1 041 Förvärv Vidar 1 Malmö Öresund 29 Förvärv Skrået 5 Malmö Öresund 15 Förvärv Ängdala 1 Malmö Öresund 101 Summa förvärv 146 Vidar 1, Malmö 16 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, MODERBOLAGET RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING, MODERBOLAGET Belopp i mkr jan-dec jan-dec Belopp i mkr -12-31 -12-31 Övriga rörelseintäkter 7 6 Central administration -40-43 Rörelseresultat -33-36 Avskrivningar 0 0 Resultat före finansiellt netto -33-37 Utdelning från intressebolag 0 5 Resultat från andelar i koncernföretag 2 176 Ränteintäkter 6 12 Räntekostnader -47-63 Förvaltningsresultat -72 93 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar 0 1 Andelar i koncernbolag 4 221 2 539 Andelar i intressebolag 13 13 Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 1 Summa anläggningstillgångar 4 236 2 554 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Övriga kortfristiga fordringar 1 580 313 Likvida medel 5 253 Summa omsättningstillgångar 1 585 566 SUMMA TILLGÅNGAR 5 820 3 120 Koncernbidrag 28 61 Resultat före skatt -44 154 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 332 376 Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens resultat -44 154 Övrigt totalresultat Totalresultat -44 154 Långfristiga skulder Obligationslån 1 000 0 Koncerninterna skulder 3 868 2 322 Summa långfristiga skulder 4 868 2 322 Kortfristiga skulder Koncerninterna skulder 602 382 Övriga kortfristiga skulder 19 40 Summa kortfristiga skulder 620 422 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 5 820 3 120 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 17
RISKHANTERING, UPPSKATTNING OCH BEDÖMNINGAR Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, som återfinns dels i antagen Finanspolicy och dels i uppsatta verksamhetsmål. Heimstadens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs i årsredovisningen för, på sidorna 23-24. Inga väsentliga förändringar har därefter uppstått som påverkar styrelsens och företagsledningens bedömning. REDOVISNINGSPRINCIPER Heimstaden följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). Denna bokslutsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i senast angivna årsredovisning, se Heimstadens årsredovisning sidorna 30-32, förutom vad som anges nedan. För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts-och kostnadsposterna samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Från och med 1 januari tillämpas IFRIC 21 Levies. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. NÄRSTÅENDE TRANSAKTIONER Heimstadens relationer med närstående framgår av not 30 i Heimstadens årsredovisning för. Därutöver har inga väsentliga närståendetransaktioner skett under perioden. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG Efter periodens utgång har inga väsentliga händelser ägt rum. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som förekommer i moderbolaget och koncernens verksamhet. Malmö den 27 februari 2015 Patrik Hall Verkställande direktör Ivar Tollefsen Styrelseordförande Magnus Nordholm Styrelseledamot Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 18 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER
NYCKELTAL 3 mån okt dec 3 mån okt dec 12 mån jan dec 12 mån jan dec Fastighetsrelaterade uppgifter Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,4 99,4 99,5 99,5 Överskottsgrad, % 39,4 44,7 51,3 49,7 Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr 30 11 184 33 Fastighetsförsäljningar, mkr 944 17 1015 3537 Marknadsvärde fastigheter på balansdagen, mkr 10 378 7 042 10 378 7 042 Antal fastigheter på balansdagen 226 221 226 221 Uthyrningsbar area på balansdagen, kvm 701 759 465 792 701 759 465 792 Antal bostadslägenheter på balansdagen 6 565 6 340 6 565 6 340 Andel bostadsyta på balansdagen, % 66 90 66 90 Finansiella uppgifter Kassaflöde, mkr -1 094-12 11 188 Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 1,9 1,5 1,7 1,3 Soliditet, % 30,8 41,0 30,8 41,0 Belåningsgrad (LTV), % 58,4 47,8 58,4 47,8 Genomsnittlig ränta, % 3,1 4,4 3,1 4,4 Genomsnittlig räntebindningstid lån inkl derivat, år 2,1 1,5 2,1 1,5 Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år 5,4 1,0 5,4 1,0 Räntebilitet på eget kapital före skatt, % 7,6 8,1 7,6 8,1 Eget kapital på balansdagen, mkr 3 480 3 213 3 480 3 213 Substansvärde på balansdagen, mkr 4 295 3 664 4 295 3 664 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) på balansdagen, mkr 4 672 3 971 4 672 3 971 Skuldsättningsgrad på balansdagen, % 185 116 185 116 DEBT/EBITDA, ggr 16 15 16 15 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 19
Definitioner och ordlista Uthyrningsgrad bostäder (antal), % Uthyrda bostäder dividerat med totala antalet bostäder. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Andel bostadsyta på balansdagen, % Bostadsyta dividerat med total fastighetsyta. Räntetäckningsgrad (ICR), ggr Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Soliditet, % Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens utgång. Belåningsgrad (LTV), % Nettoskuld i förhållande till bedömt marknadsvärde. Nettoskuld Nettot av räntebärande skulder och avsättningar minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel. Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig ränta för räntebärande skulder med hänsyn tagen till räntederivat. Heimstaden, Malmö Räntabilitet på eget kapital före skatt, % Resultat före skatt för rullande tolvmånaders resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Substansvärde på balansdagen, mkr Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) på balansdagen, mkr Eget kapital med återläggning av uppskjuten skatteskuld samt räntederivat. Heimstaden, Malmö Skuldsättningsgrad på balansdagen, % Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. Ekonomisk information Årsredovisning publiceras april 2015 DEBT/EBITDA, ggr Tidsviktade räntebärande skulder dividerat med rörelseresultat före avskrivningar 20 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER
Denna information är sådan som Heimstaden AB ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknad och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 27 februari 2015 klockan 08:00. Heimstaden AB (publ), Ö Promenaden 7 A, 211 28 Malmö Organisationsnummer 556670-0455. Bolagets säte Malmö. Tel. 040-660 20 00, Fax 040-660 20 01 www.heimstaden.com