Bostadsmarknaden i Karlskrona

Bostadsmarknaden i Karlskrona Maria Pleiborn Bild: Karlskrona kommun, Detaljplan för Pottholmen 2014-12-18

Innehåll 2 à Regional tillväxt Hur går det för Blekinge? à Befolkningsutveckling i Karlskrona à Bostadsbyggande och balansanalys för Karlskrona à Bostadsbehov i Karlskrona à Bostadsprisernas utveckling à Produktionskostnader och Tobins Q à Bostadsmarknaden i olika delar av kommunen à Vad påverkar prisbilden? à Målgrupper och flyttningar: Vem behöver nyproduktion? à Kommunens planberedskap à Röster om Karlskronas bostadsmarknad

Regional tillväxt Hur går det för Blekinge? 3 à Diagrammen i det första avsnittet är till stor del hämtade från rapporten Regionernas kamp av WSP där en jämförelse gjorts på länsnivå. à I övrigt görs jämförelser med 3KHV och övriga Blekinge. 3KVH består förutom Karlskrona av kommunerna Kalmar, Kristianstad, Växjö och Halmstad. à Källorna till alla diagram i hela rapporten är officiell statistik från SCB, Statistiska Centralbyrån, där inte annat framgår. à Data på delområdesnivå i Karlskrona är specialbeställd av kommunen. à Data över priser på bostäder kommer från WSPs databaser där källan är Mäklarstatistik och Värderingsdata. Materialet täcker samtliga småhusförsäljningar och ungefär 80 % av samtliga bostadsrättsförsäljningar i Sverige.

Befolkningen i Blekinge är liten och tillväxten är svag 4 Befolkningen i Sveriges län 2013, Antal invånare Befolkningstillväxt 1970-2013, %

Den ekonomiska tillväxten är mycket svag i Blekinge 5 BRP 2011, per invånare och län, löpande priser, 1000 kr BRP utveckling, tillväxt, 2002-2011 Stockholm Norrbotten Riket Västra Götaland Västernorrland Kronoberg Örebro Dalarna Jönköping Västmanland Jämtland Uppsala Västerbotten Skåne Halland Östergötland Kalmar Gävleborg Värmland Södermanland Gotland Blekinge 0 100 200 300 400 500 600

Förvärvsfrekvensen är relativt låg och sjunkande 6 Förvärvsfrekvens (20-64 år) 2012, % av arbetskraften Sysselsättningstillväxt, 2004-2012

Men: Relativt många är högutbildade och näringslivet strukturomvandlas i snabb takt 7 Andel högutbildade (eftergymn.) 2013, % Tjänstefieringsgrad *, Skillnad 2004 och 2012 * Skillnaden i andel förvärvsarbetande i tjänstesektorn mot andelen sysselsatta i tillverkning och utvinning mellan åren 2000 och 2012, %

Inkomstnivån generellt är relativt god i Karlskrona om man jämför med övriga Blekinge och 3KVH, men inte jämfört med hela landet 8 Sammanräknad förvärvsinkomst, 20-64 år, Medelvärde, Tkr 285,0 Inkomstnivå 2012 280,0 275,0 270,0 265,0 260,0 255,0 250,0 245,0 240,0 Karlskrona Växjö Kalmar Kristianstad Halmstad Övriga Blekinge Hela Blekinge Hela landet

Efter finanskrisen har man inte riktigt haft lika god utveckling som hela Sverige det är framförallt storstadsregionerna som drar ifrån 9 Sammanräknad förvärvsinkomst, 20-64 år, Medelvärde, Tkr 290,0 Inkomstutvecklingen 1991-2012 270,0 250,0 230,0 210,0 190,0 170,0 150,0 130,0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Karlskrona Övriga Blekinge Hela riket

Karlskronas inkomstfördelning påminner om hela landets, men i de riktigt höga inkomstklasserna befinner sig färre Karlskronabor 10 Andel i resp. inkomstgrupp, % av samtliga 20-64 år 30,00 Inkomstfördelning i 2012 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 Ingen inkomst 1-99 tkr 100-199 200-299 300-399 400-499 500-599 600-799 800-999 1000+ tkr Sammanräknad förvärvsinkomst, Hela Riket Blekinge län Karlskrona kommun Medelvärde, Tkr

Det är vanligare att män har både låga och höga inkomster, medan kvinnorna oftare återfinns i medelinkomstklasserna 11 Andel i resp. inkomstgrupp, % av samtliga 20-64 år 40,00 Inkomstfördelning i Karlskrona kommun 2012 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 Ingen inkomst 1-99 tkr 100-199 200-299 300-399 400-499 500-599 600-799 800-999 1000+ tkr Sammanräknad förvärvsinkomst, Män Kvinnor Totalt Medelvärde, Tkr

12 Karlskrona har en något lägre inkomstnivå än hela landet, men högre än Blekinge, i alla åldersgrupper Sammanräknad förvärvsinkomst, Medelvärde, Tkr 400,0 Inkomstfördelning efter ålder 2012 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0 16-19 år 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+ år Ålder Karlskrona Blekinge Hela landet Källa: SCB

Bostadsmarknaden är däremot svag jämfört med övriga län Påbörjade bostäder under det senaste året per 1000 inv 13 Uppsala Stockholm Östergötland Kronoberg Västerbotten Gotland Västra Götaland Örebro Skåne Halland Södermanland Västmanland Norrbotten Kalmar Västernorrland Jämtland Jönköping Värmland Dalarna Gävleborg Blekinge 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00

På lite längre sikt ser det aningen bättre ut 14 Färdigställda bostäder per år 2000-2014Q3 per 1000 inv Stockholm Uppsala Halland Skåne Kronoberg Gotland Västerbotten Västra Götaland Södermanland Västmanland Östergötland Örebro Jönköping Blekinge Värmland Kalmar Norrbotten Jämtland Dalarna Gävleborg Västernorrland 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00

Befolkningsutveckling i Karlskrona 15

Trenden är en ökande befolkning i Karlskrona och målet i Vision 2030 ser ut att kunna nås om trenden håller i sig Antal invånare 75 000 Befolkningsutveckling 1970-2014 och prognos till 2022/2030 16 70 000 68 983 65 000 65 970 63 912 60 000 59 209 58 634 55 000 50 000 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 Faktisk utveckling Prognos-Kommunens Prognos_WSPs Mål/Vision 2030

Men jämför med de övriga kommunerna i 3KVH har befolkningstillväxten på lång sikt varit svag i Karlskrona Antal invånare 100 000 Befolkningsutveckling 1970-2014 i Karlskrona och 3KVH 17 95 000 90 000 85 000 80 000 75 000 70 000 65 000 60 000 55 000 50 000 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Karlskrona Växjö Kalmar Kristianstad Halmstad

Födelsenettot har vänt upp är svagt positivt på senare år, men det är framför allt det utrikes flyttnettot som gör att Karlskrona växer numera Antal personer 1 500 Befolkningsförändringar i Karlskrona 1970-2013 18 1 000 500 0-500 -1 000 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Födelsenetto Inrikes nettoflyttning Utrikes Total befolkningsförändring

I hela länet är bilden en helt annan 19 Antal personer 2500 Befolkningsförändringar i hela Blekinge 1970-2013 2000 1500 1000 500 0-500 -1000-1500 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Födelsenetto Inrikes nettoflyttning Utrikes Total befolkningsförändring

Det är de inrikes flyttrörelserna som har störst betydelse i kommunen och de ökar sedan mitten av 1980-talet Antal personer 3 000 Befolkningsförändringar i Karlskrona 1970-2013 20 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0-500 -1 000 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Födda Inrikes inflyttning Invandring Total befolkningsförändring Döda Inrikes utflyttning Utvandring

Karlskrona har svaga positiva flyttnettot för många åldersgrupper och ett typiskt mönster för en högskoleort avseende åldersgruppen 19-25 år Antal invånare 200 Flyttningar efter ålder i Karlskrona 2000-2013 21 150 100 50 0-50 -100 0 år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Ålder vid årets slut Inflyttning Utflyttning Netto

Hela Blekinge förlorar unga vuxna genom utflyttning 22 Antal invånare 350 Flyttningar efter ålder i hela Blekinge 2000-2013 300 250 200 150 100 50 0-50 -100 0 år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Ålder vid årets slut Inflyttning Utflyttning Netto

I åldersstrukturen syns de stora kohorterna (t.ex. 40- talisterna) som snart gör att antalet äldre blir betydligt fler Antal invånare 1 200 Åldersstruktur i Karlskrona igår, idag och i morgon 23 1 000 800 600 400 200 0 0 år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Ålder vid årets slut 1973 2003 2013 WSPs prognos 2023

Mönstret är likartat i hela länet, men här syns en tydlig minskning i antalet barn och unga sedan 1970-talet Antal invånare 3 000 Åldersstruktur i hela Blekinge igår, idag och i morgon 24 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 0 år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Ålder vid årets slut 1973 2003 2013 WSPs prognos 2023

Karlskrona har en yngre befolkning än länet som helhet större andel under 45 och mindre andel över 45 Andel invånare per åldersgrupp, % 1,80 Åldersstruktur i Karlskrona och resten av Blekinge 2013 25 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 0 år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Ålder vid årets slut Karlskrona Resten av Blekinge

Bostadsbyggande och balansanalys för Karlskrona 26

Karlskrona har byggt färre bostäder än övriga 3KVH 27 Antal färdigställda bostäder, Genomsnitt per år, 10-årsperiod 700 Bostadsbyggnade per kommun 1975-2013 600 500 400 300 200 100 0 1975-1984 1985-1994 1995-2004 2005-2013 Karlskrona Växjö Kalmar Kristianstad Halmstad Resten av Blekinge

Liksom i övriga landet har det byggts mindre efter början av 1990-talet. Nu är trenden fallande byggande Antal färdigställda bostäder 450 Bostadsbyggande i Karlskrona 1975-2013 28 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Flerbostadshus Småhus

Inga flerbostadshus har färdigställts efter 2010 och inga bostadsrättslägenheter sedan finanskrisen 2008 Antal färdigställda bostäder 400 Byggnade av olika typer av bostäder 1991-2013 i Karlskrona 29 350 300 250 200 150 100 50 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Flerbostadshus - Hyresrätt Flerbostadshus - Bostadsrätt Småhus

Balans på bostadsmarknaden - Bostadsförsörjning och bostadsbehov 30 à Balansdiagrammet som visar antalet nya bostäder och nya invånare är uppbyggt på så sätt att om balans råder på bostadsmarknaden på lång sikt borde staplarna med antal nya bostäder vara lika hög som linjen med nya invånare. Då bevaras hushållsstorleken intakt med i genomsnitt 2 invånare per bostad. I diagrammet motsvarar 1 ny bostad (primär y-axels maxvärde är 500) 2 nya invånare (sekundär y-axels maxvärde är 1 000). à Ett nyckeltal som brukar användas är att för att motsvara den demografiska efterfrågan på markaden bör det tillkomma 0,6 nya bostäder per ny invånare. à I Sverige byggdes det bostäder över hela landet fram till början av 1990-talet trots att det inte motiverades av en demografisk efterfrågan överallt. Innan miljonprogramsåren (1965-1975) förelåg bostadsbrist på många håll och delar av bostadsbeståndet var av dålig kvalitet och rivningar förekom i större omfattning. Men under 1980-talet var problemen de motsatta stora bostadsbestånd stod vakanta. Efter början av 1990-talet har bostadsbyggandet kraftigt minskat samtidigt som det demografiska behovet i tillväxtregionerna ökat till följd av urbanisering. Bostadsbyggandet har inte hängt med i den takten och det har inneburit att antalet invånare per bostad ökat i dessa regioner. Men de regionala och lokala skillnaderna är stora.

Före 1990-talet producerades ett överskott av bostäder. Sedan dess har produktionen varit sparsam och i större utsträckning följt befolkningstillväxten Antal nya bostäder 500 Balansdiagram för Karlskrona - Nya bostäder och nya invånare Antal nya invånare 1000 31 400 800 300 600 200 400 100 200 0 0-100 -200-200 -300 Nya bostäder Nya invånare 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014Q3-400 -600

Först i slutet av perioden ligger utvecklingen i balans med 2 nya invånare per ny bostad Genomsnitt per år, Nya bostäder och nya invånare 350 Balansdiagram för Karlskrona kommun per 10-årsperiod Antal nya invånare per ny bostad 3,50 32 300 3,00 250 200 2,10 2,50 2,00 150 1,50 100 0,63 0,61 1,00 50 0,43 0,50 0 0,00-50 -0,09 1975-1984 1985-1994 1995-2004 2005-2013 Hela perioden Nya bostäder Nya invånare Nya invånare per ny bostad -0,50

Hushållsstorlek och beräknat bostadsbestånd 1991-2013 33 à à à à à à à à Vi har under lång tid inte haft någon hushållsstatistik i Sverige sedan den sista Folk- och Bostadsräkningen genomfördes 1990. Det innebär att vi t.ex. inte kunnat beräkna trångboddhet eller andel ensamstående. Vi har inte heller haft något totalregister över antal bostäder, men det har gjort beräkningar som utgått från byggande och rivningar. Beräkningarna över bostadsbeståndet finns årligen från 1991-2011, dessförinnan gäller FoBuppgifter (vart femte år). Fr.o.m. 2010 används det årliga fastighetstaxeringsregistret som bas för beräkning-arna av bostadsbeståndet. Uppdatering görs med det senaste årets färdigställda nybyggda bostäder, färdigställda ombyggda flerbostadshus och påbörjade rivningar. I tidigare bostadsbeståndsberäkningar (1991-2009) användes FoB 1990 som bas. Denna uppdaterades med årliga rapporterade förändringar avseende färdigställda nybyggnader av bostäder, färdigställda ombyggda flerbostadshus och påbörjade rivningar. Förändringar som inte togs hänsyn till var fritidshus som blivit permanent-bostäder och vice versa, samt rivning av småhus, som inte rapporteras till SCB. Från och med 2013 används det nya lägenhetsregistret för beräkningarna. Detta ger en mer rättvisande bild av dagens situation och det är dessa siffror som kommer att uppdateras framöver. Men tyvärr innebär det stora hack i tidsserien bakåt i tiden. Eftersom det inte finns någon statistik över permanentningarna man kan inte beräkna hur förändringen av statistiken slagit, men man kan se att förändringen slår olika i olika kommuner beroende på om allt fler bostäder blir permanentade eller om fler bostäder som tidigare haft folkbokförd befolkning blir fritidshus. I Blekinge har det rivits 480 bostäder sedan 1990, varav 4/5 pga. uthyrningssvårigheter Här beräknar vi hushållsstorlek som antal invånare per beräknad bostad.

Karlskrona har ett relativt litet bostadsrättsbestånd T.o.m. Växjö ( hyresrättsstaden ) har en större andel Andel av alla bostäder 100% Bostadsbeståndets uppdelning på olika upplåtelseformer 2013 34 90% 80% 70% 14 846 25 450 15 998 12 216 18 970 19 170 1 834 602 60% 50% 40% 3 805 4 355 5 287 6 332 4 155 4 924 1 021 253 30% 20% 11 008 13 330 15 425 11 509 13 064 18 008 1 553 094 10% 0% Karlskrona Övriga länet Växjö Kalmar Kristianstad Halmstad Hela landet Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt

Befolkningen har glesats ut i det befintliga bostadsbeståndet* Antal invånare per bostad 2,30 Hushållsstorlek 1990-2013 (Olika beräkningssätt 2010-2013) 35 2,25 2,20 2,15 2,10 2,05 2,00 1,95 1,90 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Karlskrona Växjö Kalmar Kristianstad Halmstad Resten av Blekinge Riket * Hela landet påverkas kraftigt att storstäderna, som har relativt små hushåll

Vakansgraden i allmännyttan bestånd har sjunkit drastiskt särskilt i Blekinge. Nu finns inga frihetsgrader i beståndet Andel lediga lägenheter i flerboostadshus, % 5,0 Vakanser i allmännyttans bestånd 2001-2013 (sept) 36 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Karlskrona Växjö Kalmar Kristianstad Halmstad Resten av Blekinge

Bostadsmarknadsenkäten 37 à Bostadsmarknadsenkäten, BME, skickas ut till alla kommunerna i länet i början av varje år på uppdrag av Boverket. à Länsstyrelsen skriver en rapport årligen med enkäten som underlag. à Enkäten ska belysa bostadsmarknadsläget i regionen och man ställer frågor om bostadsbrist, bostadsbehov, planerad bostadsproduktion, bostadsbehovet för särskilda målgrupper, hur man arbetar med plan- och bostadsförsörjningsfrågor m.m. à Enkäten är ett viktigt instrument för staten att bedöma läget på marknaden. Den används flitigt i debatten och ligger till grund för många politiska ställningstaganden och beslut. à Men den besvararas väldigt olika av olika kommuner och olika mellan olika tjänstemän inom kommunen. Anledningen är att det saknas definitioner på ett antal viktiga begrepp, t.ex. överskott, balans och brist. à Länsstyrelsen har en lagstadgad uppgift att lämna kommunerna i länet råd, information och underlag för deras planering av bostadsförsörjningen.

Karlskrona kommun svarar i årets BME-enkät att man har balans på marknaden totalt sett och även i centralorten 38 Källa: Lst, BME 2014

Kommunen bedömer dock att situationen kommer att förändras på fem års sikt 39 Kommunen bedömer att tillskottet som behövs fram till 2019 uppgår till 200 småhus/äganderätter, 400 bostadsrätter och 400 hyresrätter, motsvarande 200 nya bostäder per år. Kommunen anser sig vara väl förberedd med de erforderliga detaljplaner för den bostadsproduktion som krävs. Källa: Lst, BME 2014

WSPs slutsatser om långsiktigt bostadsbehov 40 à På lång sikt växer Karlskronas befolkning med endast 100 invånare per år, men utvecklingen på senare år har varit mer expansiv med 300 nya invånare per år i genomsnitt den senaste 10-årsperioden. à Tidigare har man haft ett överskott av bostäder i kommunen och storleken på hushållen minskar över tid. Marknaden anses vara i balans. à Men nu har vakansgraden i beståndet minskat påtagligt. à Om trenden i befolkningsutvecklingen kommer att fortsätta kommer det att innebära att kommunen behöver fler bostäder framöver, tror att det säkert är så att befolkningen kan tränga ihop sig en del i det befintliga beståndet genom ökad hushållsstorlek. à Men med en allt större andel äldre kommer sannolikt även antalet enpersonshushåll att öka något. à WSPs bedömning är att ett långsiktigt tillskott på ungefär 150 bostäder per år är en rimlig nyproduktionstakt. Detta är något mindre än kommunens bedömning i den senaste Bostadsmarknadsenkäten. à Att ha ett högre mål med en större planeringsberedskap är dock sunt, eftersom sällan alla planer blir verklighet.

Bostadsprisernas utveckling 41

Prisökningen på småhus har varit kraftig. I dag säljs 400 villor per år i Karlskrona till ett genomsnittspris på 1,7 milj Tkr, Löpande 2 500 2 000 Prisutveckling för villor per kommun 1981-2014Q3 Karlskrona (400 försäljningar per år) Växjö Kalmar Kristianstad 1,7 milj. Halmstad 42 1 500 1 000 Genomsnittet för hela landet ligger på 2,3 milj. 500 0 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ber 2014 Källa: SCB (år), Mäklarstatistik (kvartalsberäkning för år 2014) och WSP

Prisutvecklingen i Karlskrona halkar efter övriga 3KVH särskilt om man även tar hänsyn till priset på fritidshus Tkr, Löpande 4 000 Karlskrona Prisutveckling för villor/fritidshus per kommun 1981-2014Q3 43 3 500 3 000 2 500 Växjö Kalmar Kristianstad - Fritidshus Halmstad - Fritidshus 2 000 1 500 1 000 500 0 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ber 2014 Källa: SCB (år), Mäklarstatistik (kvartalsberäkning för år 2014) och WSP

Men i Blekinge står Karlskrona i en klass för sig de senaste 15 åren Tkr, Löpande 2 000 1 800 1 600 1 400 Prisutveckling för villor per kommun 1981-2014Q3 Karlskrona Olofström Ronneby Karlshamn Sölvesborg 44 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ber 2014 Källa: SCB (år), Mäklarstatistik (kvartalsberäkning för år 2014) och WSP

Ronneby och Karlshamn har ett fritidshusbestånd som har högre priser än permanenthusen Tkr, Löpande 2 500 2 000 Prisutveckling för villor/fritidshus per kommun 1981-2014Q3 Karlskrona Olofström Ronneby - Fritidshus Karlshamn - Fritidshus Sölvesborg 45 1 500 1 000 500 0 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ber 2014 Källa: SCB (år), Mäklarstatistik (kvartalsberäkning för år 2014) och WSP

Om vi studerar prisutvecklingen de allra senaste åren ser utvecklingen väldigt flack ut Kr/kvm, Löpande 30 000 Prisutveckling för villor per kommun 2010-2014 (-nov-14) per kvartal 46 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Karlskrona Växjö Kalmar Kristianstad Halmstad 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 2012:2 2012:3 2012:4 2013:1 2013:2 2013:3 2013:4 2014:1 2014:2 2014:3 2014:4 Källa: Mäklarstatistik, WSP

Priser för bostadsrätter har ökat betydligt i Blekinge under 2000- talet. Idag betalar man i genomsnitt över 0,5 milj för en lägenhet Försäljningspris per lägenhet, TKr 600 Prisutveckling på bostadsrätter i Blekinge 2000-2013 47 500 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Källa, SCB/KU, WSP Medelpris Medianpris

Totalt såldes det bostadsrätter för 380 milj i länet i fjol 48 Försäljningssumma, Kr 450 000 000 Total omsättning på bostadsrätter i Blekinge 2000-2013 400 000 000 350 000 000 300 000 000 250 000 000 200 000 000 I genomsnitt säljs drygt 700 bostadsrätter per år i länet 150 000 000 100 000 000 50 000 000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Källa, SCB/KU, WSP-beräkning

Priserna i Karlskrona halkar efter de ledande i 3KVH Växjö och Halmstad drar ifrån Kr/kvm, Löpande 25 000 Prisutveckling för bostadsrätter per kommun 2008-2014 (-nov14) 49 20 000 15 000 13 627 10 000 Karlskrona 5 000 Växjö Kalmar Kristianstad 0 Halmstad 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 2012:2 2012:3 2012:4 2013:1 2013:2 2013:3 2013:4 2014:1 2014:2 2014:3 2014:4 Källa: Mäklarstatistik, WSP

Produktionskostnader och Tobins Q 50

Kostnaden för att bygga småhus har ökat kraftigt de senaste 20 åren Kr/Boa 35 000 Produktionskostnader för småhus i hela landet 51 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Källa: SCBs nybyggnadsregister, WSP Markkostnad Byggkostnad

Kostnaden att bygga flerbostadshus särskilt bostadsrätter har ökat än mer Kr/Boa 45 000 Total produktionskostnad för nybyggda lägenheter i hela landet 52 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Källa: SCBs nybyggnadsregister, WSP Hyresrätt Bostadsrätt

En allt större andel har kommit att utgöras av markkostnader särskilt för bostadsrätter. Dock sker ett trendbrott de senaste två åren Procent, % 30,0 Andel av totala produktionskostnad för nybyggda lägenheter i hela landet som utgörs av markkostnad 53 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Källa: SCBs nybyggnadsregister, WSP Hyresrätt Bostadsrätt

Flera anledningar till högre produktionskostnader 54 à Utöver höjda marknadspriser för marken à Byggandet sker i stor utsträckning i storstadsregionerna där marken är dyrare à Ökade krav på nya bostäder à Svårare platser att bygga på: infill på små ytor och trånga marginaler, industrimark som kräver sanering etc.

Tobins Q Ett lönsamhetsmått för bostadsbyggande 55 Tobins Q är ett lönsamhetsmått som visar relationen mellan betalningsviljan / marknadsvärdet och produktionskostnaden. Om kvoten är 1 innebär det att nyproduktion är lönsam dvs. att man precis får betalt för sina kostnader. Detta innebär att kvoten borde vara en bit över 1,0 för att räkna in risker som bl.a. en lång planeringshorisont innebär med risker för konjunkturfall etc. Produktionskostnaden varierar inte lika mycket som betalningsviljan, men en viss skillnad i produktionskostnad finns mellan olika regioner. En indelning av Sverige i sex regioner har använts för beräkningen. Beräkningen är gjord av forskare på IBF, Institutet för bostadsforskning fram till 2010 för alla kommuner. WSP gör också egna beräkningar av Tobins Q för Karlskrona till och med 2013 (uppräkning utifrån generell produktionskostnadsökning). Tobins Q är också ett jämviktsmått. Om kvoten ligger över 1 under en lång period förklaras det framför allt av att det finns utbudsbegränsningar dvs. det har byggts för lite och efterfrågan (priset) är därmed relativt högt. Alltså: Ju högre Tobins Q desto större förutsättningar för att bygga. Diagrammen nedan visar att det finns ett klart samband för perioden 2000-2010 mellan Tobins Q och kommunernas storlek samt vad som faktiskt byggs. För vissa kommuner ser man t.ex. att bostadsbyggandet har varit lågt i relation till Tobins Q vilket alltså innebär att efterfrågan på bostäder är större än produktionen och att bristen på produktion inte beror på att betalningsviljan är för låg. Värdet är ett medelvärde för hela kommunen. Tänk på skillnaden mellan en liten kommun som t.ex. Sundbyberg och en geografiskt utsträckt kommun som t.ex. kommunerna i Norrland Det har naturligtvis stor betydelse i Karlskrona var i kommunen man bygger!

Det finns ett tydligt samband idag mellan storleken på kommunen/orten och lönsamheten att bygga småhus Genomsnittligt Tobin Q 2000-2010 per kommuntyp 1,80 1,60 Samband mellan Tobins Q och kommunstorlek per kommuntyp 2000-2010 R² = 0,7785 Storstäder 56 1,40 Förortskommuner 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 Pendlingskommuner Mndre än 12 500 inv. 12 500-25 000 inv. Varuproducerande kom. Glesbygdskommuner Över 25 000 inv. Större städer Hit hör Karlskrona 0,20 0,00 1 000 10 000 100 000 1 000 000 Genomsnittligt invånarantal Källa: WSP 2000-2010 per kommuntyp, Log Varje punkt är en kommuntyp enligs SKLs definition

I genomsnitt är det inte lönsamt att bygga i många av Sveriges kommuner, t.ex. i Karlskrona Genomsnittligt Tobin Q 2000-2010 3,00 Samband mellan Tobins Q och kommunstorlek 2000-2010 57 2,50 2,00 1,50 R² = 0,3256 1,00 Karlskrona 0,50 0,00 1 000 10 000 100 000 1 000 000 Genomsnittligt invånarantal Källa: WSP 2000-2010, Log En punkt är en kommun

Trots det byggs det i en hel del av de kommuner som har en lönsamhetskvot under 1,0 Genomsnittligt Tobin Q 2000-2010 3,00 Samband mellan Tobins Q och bostadsbyggande 2000-2010 58 2,50 R² = 0,3256 2,00 R² = 0,5917 1,50 1,00 Karlskrona 0,50 0,00 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 Genomsnittligt antal nybyggda bostäder per år Källa: WSP 2000-2010 per 1000 av medelfolkmängden En punkt är en kommun

Karlskrona och de övriga kommunerna i 3KVH har tagit sig över 1,0 på senare år (med en tydlig dipp under finanskrisen) Tobins Q 1,60 Utveckling av Tobins Q i 3KVH 59 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Karlskrona Växjö Kalmar Kristianstad Halmstad

I Blekinge är det bara Karlskrona och Sölvesborg som nu (senaste fyra åren) har en kvot över 1,0 Tobins Q 1,60 Utveckling av Tobins Q i Blekinges kommuner 60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Karlskrona Olofström Ronneby Karlshamn Sölvesborg

Bostadsprisernas utveckling Vad påverkar priserna? 61 Över tid har egentligen bara en enda sak betydelse: Tillväxten à Konjunkturen, om den påverkar sysselsättningen och därmed inkomsterna detta är den enskilt viktigaste faktorn för prisutvecklingen. Svenska hushåll betalar sina bostäder med månatliga löneutbetalningar och betalningsförmågan är därför central. à Konjunkturen, om den påverkar flyttströmmarna efterfrågan måste finnas och konjunkturen för olika branscher påverkar denna (förutom strukturomvandling såsom urbanisering och tjänstefiering). à Konjunkturen, om den påverkar räntan generellt har ränteuppgångar mindre effekt på priserna än nedgångar. à Konjunkturen, som den beskrivs i pressen (på kort sikt) mycket skriverier kan påverka både i positiv och negativ riktning. En koncentration kring den lokala arbetsmarknadens förutsättningar (t.ex. varsel) eller räntans utveckling tenderar att kortsiktigt påverka priserna kraftigt, men kan snabbt vända tillbaka igen. Enskilda händelser påverkar också, särskilt politiska beslut som snabbt kan förändra förutsättningar för både utbud och efterfrågan.

Prognos för prisutveckling de närmaste åren på bostadsmarknaden i Karlskrona/Blekinge 62 Man kan skissa på två scenarier för prisutvecklingen på bostäder: à à à Ett högscenario där svensk ekonomi går bra till följd av bättre förutsättningar för svensk export och därmed fortsatt god utveckling för sysselsättningen och befolkningstillväxten i hela landet. Det är de viktigaste förutsättningarna för att bostadspriserna ska fortsätta att öka i ungefär samma takt som de senaste åren dvs. med 3-5 % i årstakt. Men på kort sikt, med lägre disponibel inkomst under 2015-2016 kan prisutvecklingen bli lite lägre än så. Budgeten innebär inte lägre ökade inkomster för många hushåll och svensk tillväxt kommer till stor del bygga på hushållens vilja till ökade konsumtion och investeringar i bland annat bostäder. Räntenivån kommer i detta scenario att stiga men föst på längre sikt, men det har mindre betydelse för prisutvecklingen eftersom den utvecklingen är väntad. Den positiva prisutvecklingen sprider sig i hela landet och även till Blekinge. Ett lågscenario som kan inträffa till följd av att omvärldsoron som fortsätter i efterdyningarna av finanskrisen påverkar svensk ekonomi mer än hittills. Det innebär inte att bostadspriserna kommer att sjunka kraftigt, de kommer snarare sakta stagnera på samma sätt som i början av 2000-talet. Om hushållen känner oro för sysselsättningen investerar de inte i ett nytt boende. Det sprids trögheter på marknaden, färre affärer kommer till stånd och försäljningstiderna ökar. Hela marknaden påverkas men vissa orter kan drabbas mer än andra till följd av en sårbar näringslivsstruktur (t.ex. med en stor andel exportberoende industriföretag). Politiska beslut kan plötsligt få effekt på marknaden och dessa är svåra att prognosera. Det sk. bolånetaket fick stora effekter på marknaden när det infördes och efterfrågan på framför allt småhus gick ner. Just nu pågår diskussioner som kan leda till ytterligare finansiella åtstramningar (amorteringskrav och neddragna ränteavdrag) för att få bukt med den höga skuldbörda som man anser att svenska hushåll har. Sådana reformer kan påverka marknaden negativt.

Bostadsmarknaden i olika delar av kommunen 63

Betalningsviljan avgör mer än produktionskostnaden 64 à Om man bortser från markkostnaden skiljer sig produktionskostnaden väldigt lite åt mellan olika lokala delmarknader. Det är inte billigare att bygga bostäder i vissa delar av landet än i andra. Samma småhusproducent har samma kostnader i Rödeby som på Slatö. à Det som skiljer sig åt mellan olika delmarknader kan vara kostnader förknippade med markens beskaffenhet, t.ex. saneringskostnader eller kostnader i samband med undersökningar som krävs enl. PBL (t.ex. arkeologiska utgrävningar). à Det kan också vara förknippat med extra kostnader att bygga i täta miljöer där man bygger på redan använd mark. à Det är därför snarare efterfrågan och betalningsviljan för nyproducerade bostäder som påverkar lönsamhetskvoten att bygga nytt. à Betalningsviljan skiljer sig mer åt mellan olika lägen i kommunen än vad produktionskostnaden gör. Därför analyserar vi nu betalningsviljan för bostäder i olika delar av Karlskrona såväl för småhus som för bostadsrätter.

Datamaterial med priser på bostäder i kommunen 2013/14 65 à Data från Mäklarstatistik och Värderingsdata (bostadsrätter och småhus för permanentboende, typkod 220) över försäljningar från våren 2013 till november 2014. à Totalt knappt 500 bostadsrättsaffärer och drygt 550 småhusaffärer i i kommunen. à Bostadsrätterna är i genomsnitt 63 kvm och har en avgiftsnivå på ca 700 kr/kvm/år. à Bostadsytan för småhusen är i genomsnitt 122 kvm och tomtarealen 1 750 kvm. Karlskrona Bostadsrätter Småhus Antal 488 st 561 st Medelpris, tkr 795 1 695 Max, tkr 3 000 6 850 Medel, kr/kvm 12 100 13 800 Max, kr/kvm 24 600 60 000

Tobins Q och betalningsvilja för nyproduktion 66 à Tobins Qs täljare (betalningsviljan) mäts som försäljningsvärdet på befintliga småhus. Men det är inte detsamma som betalningsvilja för nyproduktion. à Kvalitén nyproduktion är värd lite extra. Vid bedömning av lönsamhet görs därför en beräkning av betalningsviljan för nyproduktion med dess specifika kvaliteter. Då produktionen anpassas för en viss målgrupp måste även dess betalningsförmåga och betalningsvilja vägas in i relation till hela marknadens betalningsvilja av befintliga bostäder på den lokala marknaden. à Men om produktionskostnaderna kraftigt överstiger betalningsviljan för befintliga bostäder får byggarna svårt att få ihop kalkylen och därmed finansieringen av nyproduktionen. En del byggare brukar nämna att de aldrig bygger på marknader med en lönsamhetskvot under 1,5. à Markkostnaden påverkar, något som kommunen kan påverka, om man har en aktiv markpolitik. à Det kostar i genomsnitt över 22 000 kr/kvm BOA att producera gruppbyggda småhus (2,8 miljoner per hus) och 25 000 kr/kvm BOA av bygga lägenheter i flerbostadshus (1,75 miljoner per lägenhet). Med mer industriell husproduktion (typ SABOs Kombo-hus) kan man idag komma ner till knappt 20 000 kr/kvm BOA för bostäder i flerbostadshus (1,4 miljoner för yteffektiva bostäder vilket motsvarar en hyresnivå på 1 400 kr/kvm/år). Men det finns ofta lokala aktörer som kommer ner mot 1 100 kr/kvm/år (t.ex. det senaste bostadsprojektet his Kalrskronahem)

Var lönar det sig att bygga? 67 Produktionskostnader, inkl markpris Specifika områdesfaktorer Lönsamhet att nyproducera en bostad (Tobins Q) Priset på befintliga bostäder i området Objektspecifika egenskaper och nyproduktionsfaktorn

Endast på en begränsad del av marknaden överstiger betalningsviljan för bostäder produktionskostnaderna Köpeskilling, Kr 7 000 000 Bostadspriser i Karlskrona 2013/14 68 6 000 000 5 000 000 4 000 000 3 000 000 3 milj kr ungefärlig gräns för lönsamhet för småhus 2 000 000 2 milj kr ungefärlig gräns för lönsamhet för bostadsrätter 1 000 000 0 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 Småhus Bostadsrätter Rangordning av alla sålda bostäder

Det är än mer tydligt när vi studerar priserna per bostadsyta Köpeskilling, Kr/Kvm 70 000 Bostadspriser i Karlskrona 2013/14 69 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 20 000 kr/kvm ungefärlig gräns för lönsamhet (Tobins Q) 10 000 0 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 Småhus Bostadsrätter Rangordning av alla sålda bostäder

70 Kartering av alla småhusförsäljningar 2013/14. En punkt är en försäljning. Där det finns punkter med orange till röd punkt ligger Tobins Q nära 1,0

Småhusen: Tydligt samband mellan totalpris och kvadratmeterpris stora hus kostar mer (men det finns undantag) Pris, Kr/Kvm 70 000 Samband mellan pris per objekt och kvadratmeterpris för småhusförsäljningar i Karlskrona 2013/14 71 60 000 50 000 40 000 y = 5,286x + 4848,6 R² = 0,547 30 000 20 000 10 000 0 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 Köpeskilling, TKr/fst

Man betalar inte bara för yta, men 1/3 av prisskillnaderna förklaras av storleken på huset Boa, Kvm 400 Samband mellan pris per objekt och bostadsyta för småhusförsäljningar i Karlskrona 2013/14 72 350 300 250 200 y = 0,024x + 81,287 R² = 0,337 150 100 50 0 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 Köpeskilling, TKr/fst

Små hus är inte relativt sett dyrare per kvadratmeter än store vilket brukar vara fallet för lägenheter Boa, Kvm 400 Samband mellan kvadratmeterpris och bostadsyta för småhusförsäljningar i Karlskrona 2013/14 73 350 300 250 200 150 100 y = 0,0001x + 120,49 R² = 0,000 50 0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 Pris, Kr/kvm

Inget tydligt samband mellan priset och tomtens storlek de riktigt stora tomterna ligger mindre centralt Tomtareal, Kvm 25 000 Samband mellan pris per objekt och tomtareal för småhusförsäljningar i Karlskrona 2013/14 74 20 000 15 000 10 000 5 000 y = -0,1689x + 2032,6 R² = 0,005 0 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 Köpeskilling, TKr/fst

75 Kartering av alla bostadsrättsförsäljningar 2013/14. En punkt är en försäljning. Där det finns röda punkter ligger Tobins Q nära 1,0.

Bostadsrätter: Avgiftsnivån har inte den betydelse man kan tro men föreningar med riktigt höga avgifter har lägre totalpriser Avgift, Kr/månad 9 000 Samband mellan prisnivå och avgiftsnivå för bostadsrätter i Karlskrona 2013/14 76 8 000 7 000 y = 0,0016x + 2307,2 R² = 0,362 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 3 500 000 Pris, SEK/lgh

Här försvinner sambandet helt (med några outliers återstår) storleken har betydelse för månadsavgiften Avgift, Kr/månad 9 000 Samband mellan prisnivå och avgiftsnivå för bostadsrätter i Karlskrona 2013/14 77 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 y = 0,0284x + 3255,5 R² = 0,007 2 000 1 000 0 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 Pris, Kr/Kvm

Här återfinns det väntade sambandet lägre relativ avgiftsnivå ger högre kvadratmeterpris Avgift, Kr/kvm/år 1 200 Samband mellan prisnivå och avgiftsnivå för bostadsrätter i Karlskrona 2013/14 78 1 000 800 600 400 y = -0,0156x + 892,8 R² = 0,225 200 0 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 Pris, Kr/Kvm

Liksom för småhus återfinns inte sambandet med högre kvadratmeterpriser för små bostäder för bostadsrätter heller Bostadsyta, Kvm 250 Samband mellan prisnivå och bostadsyta för bostadsrätter i Karlskrona 2013/14 79 200 150 100 y = 0,0019x + 39,951 R² = 0,094 50 0 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 Pris, Kr/Kvm

Men naturligtvis betalas mer för stora än för små lägenheter totalt sett det sambandet är starkt Bostadsyta, Kvm 250 Samband mellan prisnivå och bostadsyta för bostadsrätter i Karlskrona 2013/14 80 200 150 y = 4E-05x + 30,59 R² = 0,651 100 50 0 0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 3 500 000 Pris, Kr/lgh

Ett visst samband kan anas mellan våningsplan i huset och prisnivån högre upp (utsikt) medför ofta högre pris 81 Pris, Kr/kvm 30 000 Samband mellan prisnivå och våningsplan för bostadsrätter i Karlskrona 2013/14 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Plan 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Max Min Medel Våningsplan

Vad påverkar prisbilden? 82

Analys av bostadsmarknaden i Karlskrona på delområdesnivå 83 à För förstå vad som påverkar prisnivån och därmed möjligheten att nyproducera bostäder i olika lägen och på olika delmarknader i kommunen har vi analyserat försäljningsstatistik för småhus och bostadsrätter. à Materialet är på objektsnivå och varje försäljning har områdeskodats för att påföras områdesspecifika karaktäristika. Statistik om delområdena på sk. NYKO-nivå (4-siffernivå) har använts. à Delar av analysen görs på objektsnivå och delar på delområdesnivå. à Vi vet sedan tidigare att några områdesegenskaper brukar ha stor betydelse för betalningsviljan för bostäder: Socioekonomin i närområdet, tillgängligheten/närheten till arbetsplatser och service samt en rad specifika lokala kvaliteter (sjönära läge, kulturhistorisk miljö, bra skola etc.) à Nedan analyserar vi sambandet mellan prisnivån på villor och bostadsrätter och ett antal områdeskaraktäristika som rör framför allt delområdenas socioekonomi.

Områdeskodning av dataset 84 à För att kunna göra analyser av vad som förklarar geografiska skillnader i priserna på såväl småhus som bostadsrätter har vi områdeskodat alla observationer. Vi har använt oss av NYKO-områden för att koppla på annan statistik från SCB och kommunen. à Totalt finns data för 111 delområden med småhus och men bara för 21 delområden med bostadsrätter. à Bostadsrätterna finns bara på vissa begränsade platser i kommunen och flera områden har bara enstaka observationer vilket gör det svårt att dra slutsatser om förklaringsfaktorer till eventuella geografiska skillnader. à Totalt finns bara ca 3 800 bostadsrätter i Karlskrona, vilket är ca 13 % av det totala bostadsbeståndet i kommunen och 10 % av dessa omsatts varje år (vilket motsvarar samma andel som i hela Sverige). à Omsättningen på småhus med äganderätt är ungefär 400 per år, vilket är under 3 % av beståndet (knappt hälften av de 30 000 bostäderna i kommunen) vilket är något lägre än i hela Sverige.

Vilka skillnader mellan områdena kan förklara variationen i bostadspriser? à Vi väljer att först studera skillnaderna i småhuspriser eftersom vi har dem för fler delområden och lägen i hela kommunen*. à Kan vi hitta samband mellan de skillnader vi har i standard, inkomstnivå och utbildningsnivå mellan olika områden och hur priserna varierar? à Vi har undersökt sambandet ett i taget mellan variablerna. à Trendlinjen visar sambandet. Ju mer linjen lutar desto starkare är sambandet. R 2 värdet anger hur stark samvariationen är hur stor andel av skillnaderna i småhuspriser som kan förklaras av skillnaderna i den aktuella variabeln. à Vissa delområden ligger långt under linjen och har alltså högre priser än förväntat det kan oftast förklaras av områdets sjönära läge eller andra specifika områdeskvalitéer. à Andra delområden ligger långt över linjen och borde således ha potential till högre prisnivå (s. 91-92). 85 * Många delområden har dock få observationer

Totalt 111 områden med villaförsäljningar analyseras men många har bara någon enstaka försäljning under perioden Antal 25 Antal villaförsäljningar per delområde i Karlskrona 2013/14 86 20 15 10 5 0 5050 8025 8019 8067 1203 7001 8044 8062 5000 7002 1583 6182 8074 5100 8016 2000 6200 7811 8041 8011 1383 6383 8004 8038 8075 8284 1582 5040 8063 8072 1100 1183 1281 1482 5010 5823 6282 7813 8021 8042 8282 1120 1184 1283 1388 1584 5811 5832 5842 6281 6310 7010 8001 8066 8181 8283 Delområden, 4-siffig NYKO-kod alla 111 områdesnummer är inte utsatta

Genomsnittspriserna varierar mellan 300 000 kr och 5,5 milj för en villa inom några områden är spridningen stor Köpeskilling, TKr 7 000 Villaprisernas spridning per delområde i Karlskrona 2013/14 87 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 8013 8283 8011 8015 7880 8037 1120 8021 7004 8042 7000 8067 Totalt 1381 8071 8284 7001 8066 5040 8075 6181 5050 5030 1201 5070 1183 1482 1581 5823 6300 5842 6383 1283 1388 1281 1184 5832 5200 Max Min Köpesumma, Medel Delområden, 4-siffig NYKO-kod alla 111 områdesnummer är inte utsatta

Kvadratmeterpriserna har en spridning mellan områdena på 3 000 kr till 30 000 kr (10* mer) Pris, Kr/Kvm 70 000 Villaprisernas spridning per delområde i Karlskrona 2013/14 88 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 8001 8004 7880 8063 8009 8016 8066 1588 8075 1481 2800 5010 8074 8072 8073 5070 8061 8026 8067 7001 1202 8057 5842 1183 1181 1203 1383 5841 1582 7814 6100 1388 8282 8200 5100 6310 6282 5200 Max Min KrKvm, Medel Delområden, 4-siffig NYKO-kod alla 111 områdesnummer är inte utsatta

Genomsnittsstorleken på villorna varierar också kraftigt 89 Boa, Kvm 350 Genomsnittlig storlek per sålt småhus per delområde i Karlskrona 2013/14 300 250 200 150 123 kvm 100 50 0 8007 8013 8283 8015 8016 8074 8068 8042 8023 8018 7811 7880 1282 1588 7813 5030 1582 1281 1581 8063 7814 1185 8282 Totalt 8026 8044 1202 8071 1482 8001 2000 5100 1204 5040 1584 1383 5000 8076 2100 1100 1201 6281 8181 8025 8057 6200 6383 8075 1182 5070 5831 8066 6282 1500 1184 6283 Delområden, 4-siffig NYKO-kod alla 111 områdesnummer är inte utsatta

Ca ¼ av villorna har tomter på över 2 500 kvm och lika många på under 1 000 kvm Tomtareal, Kvm 16 000 Genomsnittlig tomtareal per såld småfastighet per delområde i Karlskrona 2013/14 90 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 1680 kvm 0 1381 5823 8283 8082 6181 5831 1282 6282 8181 1581 1582 8013 5841 1283 5811 6200 2800 7010 6383 6183 8100 2000 8074 1100 6310 Totalt 7005 2200 8284 6283 5100 5050 5030 8069 1202 7000 1203 5000 8041 8044 8068 7001 8015 8007 8075 7002 8057 8016 1204 8025 1500 8061 8026 8001 8011 8002 Delområden, 4-siffig NYKO-kod alla 111 områdesnummer är inte utsatta

I genomsnitt är ett sålt småhus byggt 1951 91 Byggår 2030 Genomsnittlig byggår per sålt småhus per delområde i Karlskrona 2013/14 2010 1990 1970 1951 1950 1930 1910 1890 1870 1850 5010 1185 8042 6383 6300 7010 5030 8013 1584 8015 8021 8038 8283 7880 1203 8057 8075 8061 8200 8068 7002 5050 8284 8019 7004 8039 1202 8026 8062 8063 5100 8037 8044 8041 1100 1120 1201 1581 5842 6100 6181 6200 8009 8072 8074 2200 Totalt 2100 6182 8025 8067 1583 8016 1582 7001 1182 1282 1481 2800 5823 8001 8069 8100 8011 1383 6282 8004 7003 8018 1500 5070 6183 7814 8082 1300 1588 5040 5831 8076 8282 2000 8002 1381 6283 7000 5000 1184 1183 5200 6281 6381 7811 1283 1388 1482 Delområden, 4-siffig NYKO-kod

Genomsnittet avseende standardpoäng för småhusen i Karlskrona ligger på samma nivå som för hela Sverige Standardpoäng 45 Genomsnittlig standardpoäng* per såld småfastighet per delområde i Karlskrona 2013/14 92 40 35 30 30 25 20 15 10 5 0 5010 1185 8042 6383 6300 7010 5030 8013 1584 8015 8021 8038 8283 7880 1203 8057 8075 8061 8200 8068 7002 5050 8284 8019 7004 8039 1202 8026 8062 8063 5100 8037 8044 8041 1100 1120 1201 1581 5842 6100 6181 6200 8009 8072 8074 2200 Totalt 2100 6182 8025 8067 1583 8016 1582 7001 1182 1282 1481 2800 5823 8001 8069 8100 8011 1383 6282 8004 7003 8018 1500 5070 6183 7814 8082 1300 1588 5040 5831 8076 8282 2000 8002 1381 6283 7000 5000 1184 1183 5200 6281 6381 7811 1283 1388 1482 1281 Delområden, 4-siffig NYKO-kod * Enl. Fastighetstaxeringen 2012/13

Stor överensstämmelse på delområdesnivå mellan pris och pris/kvm Pris, Kr/Kvm 35 000 Samband mellan pris som kr/kvm och kr/fst på delområdesnivå i Karlskrona 2013/14 y = 4,9579x + 4837,9 R² = 0,707 93 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 Köpesumma, Tkr/fst

Bara 21 delområden har bostadsrättsförsäljningar och flera har bara några enskilda försäljningar Antal 120 Antal försäljningar av bostadsrätter per delområde* i Karlskrona 2013/14 94 100 80 60 40 20 0 Pantarholmen Hantverkaregatan m.m. Bredg., Stumholmen m.m. Alamedan m.m. Långö Galgamarken Kalvhagen Ö Hoglands park Saltö-Ekholmen Lyckeby - Kvarnhöjden Möllebacken Norra Hästö Västerudd Nättraby - Skärva by Lyckeby - AWA-vägen Annebo Västra Mark Lyckeby - Carlandrabacken m.m. Hasslö - Bredavik/Horn Björkholmen Backabo 8012 8003 8008 8009 8011 8014 8006 8007 8001 8045 8005 8018 8004 7006 8043 8017 8016 8044 2100 8002 8026

Områdespriserna varierar mellan 100 000 kr och knappt 2 milj per lägenhet Pris, SEK/lgh 2 500 000 Avslutspris för bostadsrätter per delområde* i Karlskrona 2013/14 95 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 * Några delområden har mycket få observationer (under 10) Saltö-Ekholmen Lyckeby - Kvarnhöjden Björkholmen Nättraby - Skärva by Västra Mark Möllebacken Västerudd Alamedan m.m. Hantverkaregatan m.m. Bredg., Stumholmen m.m. Lyckeby - Carlandrabacken m.m. Hasslö - Bredavik/Horn Norra Hästö Kalvhagen Långö Ö Hoglands park Pantarholmen Lyckeby - AWA-vägen Galgamarken Annebo Backabo 8001 8045 8002 7006 8016 8005 8004 8009 8003 8008 8044 2100 8018 8006 8011 8007 8012 8043 8014 8017 8026

Kvadratmeterpriserna varierar lika mycket 96 Pris, Kr/Kvm 25 000 Pris för bostadsrätter per delområde* i Karlskrona 2013/14 20 000 15 000 10 000 5 000 0 * Några delområden har mycket få observationer (under 10) Saltö-Ekholmen Björkholmen Västra Mark Möllebacken Hantverkaregatan m.m. Alamedan m.m. Bredg., Stumholmen m.m. Västerudd Lyckeby - Kvarnhöjden Ö Hoglands park Nättraby - Skärva by Långö Kalvhagen Pantarholmen Hasslö - Bredavik/Horn Norra Hästö Lyckeby - Carlandrabacken m.m. Lyckeby - AWA-vägen Galgamarken Annebo Backabo 8001 8002 8016 8005 8003 8009 8008 8004 8045 8007 7006 8011 8006 8012 2100 8018 8044 8043 8014 8017 8026

Månadsavgifterna varierar mellan 2 700 och 6 200 kr 97 Avgift, Kr/månad 7 000 Genomsnittlig månadsavgift per delområde* i Karlskrona 2013/14 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 * Några delområden har mycket få observationer (under 10) Backabo Lyckeby - Kvarnhöjden Lyckeby - Carlandrabacken m.m. Annebo Västra Mark Nättraby - Skärva by Saltö-Ekholmen Björkholmen Norra Hästö Kalvhagen Bredg., Stumholmen m.m. Hasslö - Bredavik/Horn Långö Galgamarken Alamedan m.m. Lyckeby - AWA-vägen Västerudd Möllebacken Pantarholmen Hantverkaregatan m.m. Ö Hoglands park 8026 8045 8044 8017 8016 7006 8001 8002 8018 8006 8008 2100 8011 8014 8009 8043 8004 8005 8012 8003 8007

Den relativa avgiften varierar inte lika mycket 98 Avgift, Kr/kvm/år 1 200 Genomsnittlig avgiftsnivå per delområde* i Karlskrona 2013/14 1 000 800 600 400 200 0 * Några delområden har mycket få observationer (under 10) Västra Mark Backabo Annebo Galgamarken Lyckeby - AWA-vägen Pantarholmen Långö Kalvhagen Bredg., Stumholmen m.m. Lyckeby - Carlandrabacken m.m. Lyckeby - Kvarnhöjden Björkholmen Norra Hästö Ö Hoglands park Nättraby - Skärva by Alamedan m.m. Hantverkaregatan m.m. Saltö-Ekholmen Möllebacken Västerudd Hasslö - Bredavik/Horn 8016 8026 8017 8014 8043 8012 8011 8006 8008 8044 8045 8002 8018 8007 7006 8009 8003 8001 8005 8004 2100

Den beräknade månadskostnaden kan jämföras med en hyresnivå Månadskostnad per delområde* med bostadsrätter i Karlskrona 2013/14 Totalt månadskostnad, inkl räntor och amorteringar. efter skatt, SEK 12 000 99 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 * Några delområden har mycket få observationer (under 10) Saltö-Ekholmen Lyckeby - Kvarnhöjden Västra Mark Nättraby - Skärva by Lyckeby - Carlandrabacken m.m. Björkholmen Backabo Norra Hästö Annebo Möllebacken Bredg., Stumholmen m.m. Alamedan m.m. Västerudd Kalvhagen Hasslö - Bredavik/Horn Hantverkaregatan m.m. Långö Pantarholmen Lyckeby - AWA-vägen Ö Hoglands park Galgamarken 8001 8045 8016 7006 8044 8002 8026 8018 8017 8005 8008 8009 8004 8006 2100 8003 8011 8012 8043 8007 8014

Boendekostnaden i bostadsrätterna varierar från 900 till 1 500 kr/kvm/år Boendekostnad per delområde* med bostadsrätter i Karlskrona 2013/14 Totalt boendekostnad, inkl räntor och amorteringar. efter skatt, Kr/Kvm/År 1 800 100 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 * Några delområden har mycket få observationer (under 10) Västra Mark Saltö-Ekholmen Björkholmen Bredg., Stumholmen m.m. Lyckeby - Kvarnhöjden Hantverkaregatan m.m. Långö Ö Hoglands park Möllebacken Pantarholmen Alamedan m.m. Kalvhagen Galgamarken Nättraby - Skärva by Lyckeby - AWA-vägen Norra Hästö Västerudd Backabo Lyckeby - Carlandrabacken m.m. Annebo Hasslö - Bredavik/Horn 8016 8001 8002 8008 8045 8003 8011 8007 8005 8012 8009 8006 8014 7006 8043 8018 8004 8026 8044 8017 2100