Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 2007
Året som gått i korthet Julgransplundring i Folkets Hus Chris Österlund tillträdde som ny vd i april och augusti började Mikael Goliats som ny förvaltningschef Blomstermarknad på Backluravägen under våren Styrelseutbildning genomfördes för den nya styrelsen Utbildning i affärsmannaskap startade under augusti för alla anställda Ommålning av fasader på Carl Bondes väg, Bondängsvägen, Backluravägen 37-201 sista etappen, Marstavägen 2-10 har fått ommålade husgavlar Kartläggning av processer låg till grund för organisationsförändring i oktober Deltog på Bomässan i Nynäshamns centrum Blomstermarknad på Backluravägen Ny kundtidning gavs ut under sommaren Installation av säkerhetsdörrar på Krokvägen Trapphusmöten hölls på Backlura under försommaren Toppstigen 1, 3, 5 renovering av balkonger och fönster, Valthornsvägen 1-9, 2 fick sina fönster renoverade Projektering av nyproduktion pågick under hela året Försäljning av det sista radhuset på Lejdarvägen 24 Valthornsvägen 1 och 3 blev stambytta Riskanalys av bolagets verksamhet presenterades under december Julgransplundringen i Folkets Hus blev väl besökt Nynäshamnsbostäders monter på Bomässan 2007
Innehåll Vd har ordet Nyproduktion Marknad Förvaltning Finansiering Hållbarhetsredovisning Medarbetare Styrelsen Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Kassafl ödesanalys Redovisnings- och värderingsprinciper Notanteckningar Nyckeltal Revisionsberättelse Granskingsrapport Våra fastigheter 4 6 8 9 10 11 12 14 16 17 18 20 21 21 26 28 29 30 Årsredovisningen är producerad av Nynäshamnsbostäder i samarbete med Cayenne design. Grafi sk form: Cayenne design Foto: Joacim Nieminen, Rolf Oxhagen, Patrik Österberg, Charlotte Friberg och Jennifer Nemie Tryck: Trosa tryckeri
Vd har ordet 2007 har på många sätt varit ett spännande år, både för mig personligen som ny i företaget och för Nynäshamnsbostäder. Efter en kundundersökning genomförd hösten 2006, visste jag redan när jag tillträdde tjänsten att det fanns ett missnöje med hur företaget sköter sina kundkontakter och löser kunders problem. Som ett allmännyttigt bostadsföretag i utkanten av Storstockholms bostadsmarknad är det oerhört viktigt för oss att hyresgästerna trivs och upplever att det är tryggt att bo hos oss. Nynäshamnsbostäders utveckling ska vara kunddriven, det har slagits fast av styrelsen i affärsplanen. Visionen är att kunna erbjuda stockholmsregionens mest attraktiva hyresrätter. I de satsningar vi gjorde under 2007 och de satsningar vi kommer att göra, ska vi alltid sätta kunden i främsta rummet. Vi kommer att fånga upp kundens behov och önskemål och vi kommer dessutom att tolka trender och skeenden i vår omvärld för att kunna utveckla vårt tjänsteoch produktutbud. Målet är att våra kunder värderar oss högre och att vi lever upp till vår profi l - kompetenta och engagerade medarbetare som trivs på jobbet. Det ger oss bättre förutsättningar för att skapa levande, trygga och stabila bostadsområden. Kundorienteringen måste balanseras av ett affärsmässigt agerande. Bolaget uppvisar en alltför låg lönsamhet. Under året har därför en omfattande översyn av organisationen, arbetsprocesserna och riskerna i verksamheten inletts. En ny organisation sjösattes den 1 oktober med ett successivt införande som ska vara klart 1 april 2008. En mer kostnadseffektiv verksamhet kommer förhoppningsvis att märkas under 2008 och framför allt från 2009 och framåt. Nynäshamnsbostäder har inte producerat nya bostäder i någon större omfattning på över tio år. Samtidigt befi nner vi oss i en region inom Stockholms län som fullständigt sjuder av utveckling och satsningar på infrastruktur. Utbyggnaden av väg 73 och tågspåren samt planerna för den nya hamnen i Norvik påverkar alla företag i Nynäshamn med omnejd, inklusive Nynäshamnsbostäder. Vi har aldrig upplevt en sådan efterfrågan på våra bostäder och företaget upplever historiskt låga nivåer på vakanserna. Ägaren har givit direktiv om att vi ska bygga ca 200 nya hyresrätter. Just nu planeras nyproduktion av drygt 140 lägenheter. Gemensamt för dem är att de moderna, med öppen planlösning, genomgående hög standard, med attraktiva lägen och är tillgängliga. Under 2007 har detaljplaner och bygglov utformats. Upphandlingen inleds under 2008 och när vi vet kostnaden tar styrelsen beslut om nyproduktionen. För att fi nansiera nyproduktionen beslutades för ett par år sedan att sälja och ombilda 124 lägenheter på Svedviksvägen till bostadsrätter. Den affären blir klar direkt efter årsskiftet och är en förutsättning - vid sidan av en rimlig prisbild för byggentreprenaden - för att ekonomisk kunna klara av att nyproducera bostäder. Årets resultat har påverkats rejält av några extraordinära händelser, vd-byte, påbörjad ombildning och ny organisation. Min förhoppning är att det har givit förutsättningar till en mer stabil ekonomisk utveckling i företaget under kommande år, till nytta för både ägare och hyresgäster. Chris Österlund 4
Heimdalsvägen, södra Nynäshamn 5
Nyproduktion I december 2006 meddelade kommunfullmäktige i Nynäshamn ägardirektiv till Nynäshamnsbostäder att bygga 150-200 nya bostäder för äldre. Kommunfullmäktige anvisade bolaget att söka utnyttja det statliga investeringsstödet till nyproduktion så långt det är möjligt. Delar av investeringsstödet upphörde per 2007-06-30. Av ägardirektiven framgick även att de nya bostäderna skulle planeras i kommunens olika delar med markanvisningar i centrala Nynäshamns, Ösmo, Sorunda, Stora Vika och på Torö. För att kunna få fullt investeringsbidrag, påbörjades byggena i de olika kommundelarna i form av en betongplatta för ett sophus redan före årsskiftet 06/07. Ny detaljplan krävdes för nyproduktionen i centrala Nynäshamn, Ösmo och på Torö. Merparten av arbetet med nyproduktionen under 2007 har därför fokuserats på detta. Kalkyler har tagits fram på basis av prognostiserade intäkter och kostnader för de nya bostäderna. Investeringskalkylerna utvisar en tillräckligt god avkastning på nyproduktionen i centrala Nynäshamn och i Ösmo, medan däremot nyproduktionen i kommunens ytterområden sannolikt kommer att innebära nedskrivningsbehov om ca 10-15 miljoner kronor. Nynäshamnsbostäder äger marken som anvisats för de nya bostäderna i Stora Vika. På de andra fyra platserna skall marken överlåtas från kommunen till Nynäshamnsbostäder. Vad gäller tomten i centrala Nynäshamn har ett markbyte skett med Nynäshamns kommun. Kommunen har erhållit fastigheten Drabanten i utbyte mot fastigheten Balder Östra. Efter värdering har en mellanskillnad om 3,4 miljoner kronor räknats fram och ska debiterats bolaget. Fram till årsskiftet har nyproduktionen upparbetat 2,6 miljoner kronor som redovisas i balansräkningen under pågående arbeten. Beslutet om att bygga fattas av styrelsen under nästa år i och med att upphandlingen av byggentreprenaderna är klara. Först då är det möjligt att ta ställning om kalkylerna håller. Om styrelsen fattar ett beslut om att bygga, är målet att de nya bostäderna ska bli klara till årsskiftet 08/09. Totalt handlar det om en investeringsvolym om ca 160 miljoner kronor. Situationsplan för Balder Östra i Nynäshamns centrum 6
Fotomontage som visar de planerade nya bostäderna i centrala Nynäshamn 7
Marknad Uthyrningsläget och efterfrågan Under 2007 ökade efterfrågan på våra bostäder. Nynäshamnsbostäder hade vid årsskiftet 2007/2008 cirka 12 000 personer i sin intressekö. Vi märker att efterfrågan ökar och då främst från människor utanför kommunen. Intresset har ökat beroende på att Nynäshamn kan erbjuda kvalité i sitt boende samt att tillgängligheten till kommunen kommer att bli bättre. De personer som stod i intressekön önskade i första hand bostad i områdena Heimdal och Stora Vika. Av Nynäshamns kommuns över 25 000 invånare bor cirka 5 000 hos Nynäshamnsbostäder, dvs nästan en femtedel. Uthyrningsgraden för bostäder uppgick vid årsskiftet till 99%, vilket kan jämföras med året innan då uthyrningsgraden var 96,4%. Av- och omflyttning från bostäder under året var 23,4% varav inom beståndet 14,8%. Att minska av- och omflyttningen är av stort intresse för företaget, eftersom varje flytt kostar pengar. Kunder Därför är det viktigt att Nynäshamnsbostäder kontinuerligt stärker sitt varumärke och även företagets anseende. En mycket lyckad aktivitet var Nynäshamnsbostäders medverkan på Bomässan i augusti. Störst intresse fanns för vår nyproduktion där många ställde sig i kö. Vi hade även aktiviteter för våra kvarboende kunder, julgransplundringen i Folkets hus lockade många och är mycket populärt och välbesökt varje år. Ett annat inslag är Blomstermarknaden där våra kunder kan köpa blommor till ett reducerat pris. För att göra vårt varumärke mer känt har vi bland annat profi lerat oss vid den stora reklamtavlan vid Globen och även haft inslag i radiokanalen Lugna favoriter. Under 2007 startade Nynäshamnsbostäder ett projekt för att förbättra företagets interna information bland annat via ett nytt intranät. Den interna informationen är ju av avgörande betydelse för att personalen ska kunna sköta sitt arbete på ett riktigt sätt ut mot hyresgästerna. Hyresintäkter I Nynäshamnsbostäders lägenheter bodde 2007 i genomsnitt 1.9 personer. Tittar man på åldersstrukturen bland de boende är den största gruppen 25-44 år tätt följt av 45-64 åringar. Vi ser också att 16-19 åringar är en stor grupp. Det innebär att efterfrågan kommer att öka på lägenheter med hiss för de äldre samt små och billiga för de yngre. I vår affärsplan har ett förbättrat NKI (Nöjd Kund Index) lyfts fram som ett av våra huvudmål. Processarbetet sattes igång under hösten där vi tog fram det som vi själva tycker måste skärpas till. En bättre dialog med våra kunder, hålla vad vi lovar, delegerat och klarlagt ansvar, snabba beslutsvägar, rätt kompetens på varje funktion och ett affärsmässigt tänkande på alla nivåer. Ett nytt sätt att informera kom till under året. I vår nya kundtidning Värdens nyheter kan vi kommunicera med våra kunder på ett sätt som vi har saknat tidigare. Marknadsföring och kommunikation Procent Snitthyra kr/m² 860 840 820 800 780 760 740 720 2007 2006 2005 2004 2003 5 4 3 2 1 Vakansgrad År Nynäshamnsbostäder agerar på en bostadsmarknad med ett fl ertal konkurrenter inom Stockholmsområdet. 0 2007 2006 2005 2004 2003 År 8
Förvaltning 2007 års hyresförhandling resulterade i en höjning med 1,5 procent. Lejdarvägen 24, den sista lägenheten inom området Barken, såldes under året. Under hösten 2006 gjordes en kundundersökning av bolaget vilket visade att våra hyresgäster inte var nöjda med sitt boende, resultatet blev 61% (normalt för allmännyttan är runt 70%). Det var ett av skälen till starten på processarbetet som alla medarbetarna blev delaktiga i under hösten. Nynäshamnbostäder har i detalj gått igenom uthyrnings-, felanmälans-, störnings- och krav processerna. Genomgångarna ledde till en omorganisation som kommer att införas successivt under första delen av 2008. Under året har Nynäshamnsbostäder gjort en riskanalys och tagit fram en krishanteringsplan. En tioårig underhållsplan har tagits fram där vi i detalj kan se de insatser som bör utföras. Stambyten kommer att vara en av de stora insatserna en lång tid framöver. Energideklarationen ska vara klar 2008/2009 och vad den kommer att betyda i form av åtgärder har vi svårt att överblicka i dagsläget. Skulle den innebära stora kostnader framöver måste vi med allsäkerhet göra omprioriteringar i underhållsplanen. påbörjats och kommer att slutföras under 2008. Ett nytt grepp är Bomiljöbevakning där kunden kan ringa direkt och få hjälp med t ex möta upp vid pendeltågstation, störningar från granne, riktad rondering och kontroll i området. De stora underhållsinsatser som gjorts under året är stambytet på Valthornsvägen som fortsätter under 2008. Även upprustning av tvättstugor, fönsterrenovering på Valthornsvägen, målning fasader på Backluravägen (fastigheten Ribban 15), målning fasader Carl Bondes väg, balkonger Toppstigen/Krokvägen, upprustning av den yttre miljön på Backluravägen har gjorts under året. Vattenskador har ökat markant i beståndet, under året har Nynäshamnsbostäder åtgärdat cirka 100 st. Det är ett stort problem och kostar hyresgästerna stora pengar. Vi kommer under 2008 att jobba mer förebyggande och hoppas få ner antalet skador i framtiden. VLU-avtalet (valfritt lägenhetsunderhåll) har sagts upp, en enkätundersökning kommer att skickas ut till samtliga kunder och kommer att ligga till grund för hur det inre underhållet framöver ska se ut. Vart går hyran? Trygghet och säkerhet är en av de åtgärder som vi prioriterar. Skalskyddet på Backluravägen 3-35 har Underhållskostnad 17% 2% 33% 250 21% 200 Kr/m² 150 100 50 0 2007 2006 2005 2004 2003 År 13% 14% Reparation, underhåll och skötsel av fastigheter El, vatten och sophantering Uppvärmning Personal och övriga förvaltningskostnader Räntor, netto Fastighetsskatt 9
Finansiering 2007 kan enkelt delas in i före och efter turbulensen på de fi nansiella marknaderna. Problemen med de amerikanska subprimelånen uppdagades i augusti och kom att påverka aktie- och ränteutvecklingen under återstoden av året. Oroligheterna ledde till en internationell likviditetskris i banksektorn vilket i hög grad även påverkade de svenska bankerna. Skillnaden mellan fast och rörlig ränta minskade konstant under året och vid årets slut var den helt utraderad. Vid årets början prissattes 3-mån Stibor till 3,28 % för att avsluta 2007 på 4,67 %, vilket ger en uppgång på 139 räntepunkter. Den 5-åriga swapräntan började på 4,16 % och steg med 48 räntepunkter till 4.64 %. Att skillnaderna mellan rörliga och fasta räntor minskar i slutet av en högkonjunktur är inte onormalt, däremot är uppgången i 3-månader Stibor denna gången osedvanligt hög. Riksbanken valde till stora delar att genomföra de höjningar som utfästs men hamnade i slutet av året i ett dilemma, avtagande tillväxt och oro skulle ställas mot en stigande infl ation. De valde till slut att lämna styrräntan oförändrad med hänvisning till den fi nansiella turbulensen och eventuella reala implikationer på den ekonomiska tillväxten. Portföljens utveckling under året Nynäshamnsbostäder har en lånestock på 675,6 mkr. Säkerheten består av kommunal borgen med 523,6 mkr och pantbrev med 152 mkr. hänvisning till ränteläget och den oro som varit på marknaden har ett fåtal nya swappar gjorts och vid årets slut var räntebindningen bestämd med swappar för 300 mkr. Portföljens snittränta ökade med ca 90 punkter under året. Genomsnittlig löptid för räntebindning minskade från drygt två år till knappt ett och ett halvt år. Räntenettot för året slutade på 25,1 mkr. Strategitest Alla företag har olika förutsättningar i de fi nansiella frågorna beroende på var man är geografi skt belägen, om man har tillgång till kommunal borgen, vilken typ av bestånd man har i sin portfölj, skuldsättningsnivå samt hur stark balansräkning man har. Då valet av fi nansiell strategi har stor påverkan på företagets framtida lönsamhet valde Nynäshamnsbostäder att göra ett strategitest hösten 2007. I ett strategitest simuleras låneportföljer med olika sammansättningar och förfallotider och man kan se hur dessa skulle påverka företagets resultat- och balansräkning. Testet tar hänsyn till befi ntlig låneportfölj och företagsspecifi ka händelser. Till strategitestet levererades en balans- och resultaträkning, budgeten för 2008 samt en 5-årsprognos. Ett antal olika varianter på låneportföljer testades och styrelsen tog i december 2007 beslut om vilken portfölj som företaget ska arbeta efter de kommande 12 månaderna. Snittränta samt kapitalbindning per år Den rörliga delen av lånestocken har varit i stort oförändrad under året, ca 56%. Rörlig ränta innebär en ökad ränterisk i förhållande till om lånen säkras med fast ränta. En räntehöjning om en procentenhet skulle öka räntekostnaderna för företaget med 6,7 mkr på årsbasis. Rörlig ränta har historiskt sett gett en lägre kostnad. 250 200 150 100 50 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% Företaget använder sig av räntederivat (swappar) för att hantera räntebindningen. Under året har simuleringar med olika typer av swappar skett för att kontrollera att portföljen håller sig inom styrelsens räntemandat. Med 0 2008 2009 2011 2012 2013 2016 Skuld Mkr Snittränta 0,00% 10
Hållbarhetsredovisning Verksamheten i AB Nynäshamnsbostäder ska präglas av miljötänkande och hushållning med naturresurser. Företagsövergripande mål Minska vatten och energiförbrukning Minska användningen av kemikalier och hälsofarliga produkter Minska avfallsmängden och effektivisera sophanteringen Minimera transporter Uppföljning av miljöarbetet Minskning av miljöpåverkan generellt Vårt miljöarbete står inför en utveckling och fördjupning som ger oss möjlighet att i vår framtida planering styra mot hållbar utveckling. Med de fyra hållbarhetsprinciperna som grund kan vi fatta kloka beslut i vardagen som steg för steg tar oss mot en hållbar framtid. De 4 hållbarhetsprinciperna innebär att: En åtgärdsplan för detta är framtagen. Åtgärder som innebär en låg investeringskostnad med en snabb återbetalningstid kommer att prioriteras. Följande planeras under 2008: Ett modernt system för mediaövervakning (värme, vatten och el) införs Fortsätta vattenbesparande åtgärder och de med låg investeringskostnad och kort återbetalningstid prioriteras Vid renoveringar av tvättstugor välja energisnåla installationer - pågående Påbörja balanseringen av flödena i radiatorsystemen. Påbörja arbetet med att ersätta nuvarande trapphusbelysning med mer energisnåla installationer Ersätta några av tjänstebilarna, varvid mer energivänliga alternativ ska väljas Energideklarationer Drifttekniker anställs med uppgift att regelbundet kontrollera och justera styr- och reglerutrustning för att bland annat minska förbrukningen av vatten och energi Omarbeta nuvarande miljöpolicy sluta bidra till att naturen utsätts för systematisk koncentrationsökning av ämnen från berggrunden sluta bidra till att naturen utsätts för systematisk koncentrationsökning av ämnen från samhällets produktion sluta bidra till att naturen utsätts för systematisk undanträngning med fysiska metoder sluta bidra till att människor systematiskt hindras från att tillgodose sina behov Miljökvalitetsarbete 2007 Avstämning av resultatet när det gäller injustering av styr- och reglerutrustning för fjärrvärmecentralerna Tilläggsisolering av vindar avslutat 2007 Radonmätningar har utförts och fortsätter under 2008 Miljökvalitetsarbete 2008 Av Nynäshamnsbostäders affärsplan framgår att en av företagets strategier är att sänka kostnaderna för värme, vatten och el i kostnadsbesparande och miljöbesparande syfte. 11
Medarbetare Ny organisation Den nya organisationen infördes den 1 oktober med ett successivt införande tom den 1 april 2008. Det är framförallt ett successivt övertagande av ekonomiskt ansvar för områdesansvariga och kompetensutveckling som påverkat tidplanen. Förslaget innebär att företaget åter inför ett delegerat områdesansvar. Till den delegerade förvaltningsorganisationen upprättas centrala stödfunktioner i form av kundservice, teknik och uthyrning. Områdesansvariga tillsammans med dessa stödfunktioner avrapporterar sin verksamhet med uppdelning på två affärsområden: Norra och Södra förvaltningsområdet. De strategiska områdena personal, utveckling, it och information läggs direkt under vd. Där fi nns även en resurs för styrelse- och ledningsadministration. Den nya organisationens präglas av: En kundnära organisation med kortare beslutsvägar Tydligare roller internt minskar risken för dubbelarbete eller missar Ökad delaktighet i helheten för medarbetarna Större möjlighet för medarbetare att påverka sin arbetsmiljö Minskat konsultberoende Förstärkt teamkänsla Fakta om våra medarbetare Av affärsplanen i Nynäshamnsbostäder framgår att ett engagerat och kompetent ledarskap, allas delaktighet och kompetensutveckling är strategiska framgångsfaktorer i verksamheten. Snabba beslutsvägar med tydliga arbetsprocesser ska känneteckna verksamheten. Nöjd medarbetarindex ska ligga på 67. Backluravägen, norra Nynäshamn 12
Vd Vd-stab Ekonomiavdelning Förvaltningsavdelning Central kundservice och teknik Områdesansvariga Uthyrning Vid mätningen av medarbetarindex i december 2006 låg det på 44 och vid uppföljningen i november 2007 på 68. Medelantalet medarbetare var under året 28.9 (24.9). Av dessa var 59% kvinnor. Personalomsättningen var ca 20% (tillsvidareanställda) och den genomsnittliga anställningstiden för män var 3.7 år och för kvinnor 5.5 år. Medelåldern för samtliga anställda var 46.2 år (48.1). Männens medelålder var 47 år (47.2) och kvinnornas 45.6 år (48.7). Vid årsskiftet fanns 27(26) tillsvidareanställda. Av dessa var 10 (11) män och 17 (15) kvinnor. Under året har 6 personer slutat och 7 personer börjat. Vid all nyrekrytering har målet varit att öka kompetensen inom företaget. Sjukfrånvaro Den totala sjukfrånvaron låg under året på 10,5% (15,0). Korttidsfrånvaron var 2,1% (1,3). Med målet att hålla personalen friskare och minska sjukfrånvaron har satsningar gjorts på friskvård med pausgymnastik och massage. En av totalt tre långtidssjukskrivna har i slutet av året kommit tillbaka till arbetet. Det ger goda förutsättningar för att sjukfrånvaron ska fortsätta att minska. Arbetsmiljöfrågorna är viktiga i bolagets strävan att nå affärsplanens målsättning. Under året har ett mer systematiskt arbetsmiljöarbete inletts. Arbetsmiljörisker i verksamheten kartläggs, mål för arbetsmiljöarbetet preciseras kopplat till en tydlig handlingsplan och en skyddsorganisation. Arbetet kommer att slutföras under nästa år och ingå som en del av den ordinarie verksamheten. Kompetensutveckling Året har präglats av tydliga satsningar på kompetensutveckling som har inletts inom företaget. En gemensam företagskonferens genomfördes i april i samband med att ny vd tillträdde sin tjänst. Under hösten har en företagsgemensam utbildning i affärsmannaskap utgjort startskottet för en ambitionshöjning när det gäller kompetensutveckling framöver. Därutöver har medarbetarna deltagit på kurser i projektledning, ekonomi och begränsad elbehörighet. Satsningarna på kompetensutveckling inom kärnverksamheten kommer att fortsätta under nästa år. 13
Styrelsen Styrelsen i Nynäshamnsbostäder är politiskt tillsatt av kommunfullmäktige i Nynäshamns kommun. Enligt bolagsordningen ska styrelsen bestå av lägst 3 och högst 5 ledamöter med lägst 3 och högts 5 suppleanter. Efter valet 2006, tillträdde en delvis ny styrelse som valdes vid årsstämman 2007. I slutet av april hade bolagets styrelse konferens på Landsort. Ämnet för dagen var aktiebolagslagen, där man bland annat gick igenom sysslomannauppdraget och skillnaderna i att vara ledamot och suppleant i en aktiebolagsstyrelse mot att vara ledamot och ersättare i en kommunal nämnd. En ny arbetsordning för styrelsen har utarbetats och styrelsen har i enlighet med den även utvärderat sitt eget och vd:s arbete under 2007. Styrelsen har haft 11 stycken styrelsemöten under året. Revisorer Lars Wallén, auktoriserad revisor Kenneth Stjernström, auktoriserad revisor suppleant Ingrid Andersson, lekmannarevisor Clary Odenlid, lekmannarevisor suppleant Nynäshamnsbostäders styrelse. På bilden, från vänster till höger, uppifrån och ner: Tommy Söderblom, vice ordf, s Whille Karlsson, suppl, s Gunnar Karlsson, ordf, s. Göran Briving, suppl, m Dick Larsson, ledam, c Ola Hägg, suppl, s Rolf Gradin, suppl, kd Agneta Tjärnhammar, ledam, m Bo Persson, ledam, fp (Tjärnhammar ordinarie fr o m 07-05-04) Saknas på bild: Carina Kornefalk, suppl, v 14
Utsikt från Toppstigen, södra Nynäshamn 15
Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören avger härmed årsredovisning för AB Nynäshamnsbostäder (org nr 556292-3747) för räkenskapsåret 2007. AB Nynäshamnsbostäder bildades den 1 januari 1995. Verksamheten bedrevs tidigare i stiftelseform. Bolaget äger och förvaltar bostäder och lokaler inom Nynäshamns kommun. Bolaget har Nynäshamns kommun som enda aktieägare och aktiekapitalet uppgår till 50 mkr. AB Nynäshamnsbostäder äger ett dotterbolag, AB Diskusen i Nynäshamn (org nr 556734-8411). Det nybildade dotterbolaget har inte bedrivit någon verksamhet under året. Ingen koncernredovisning har upprättats då koncernredovisning sker i Nynäshamns kommun (org nr 212000-0233). Bolaget är anslutet till Fastigo Arbetsgivarorganisation samt SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) och är även andelsägare i inköpsorganisationen HBV (Husbyggnadsvaror ekonomisk förening). Väsentliga händelser under räkenskapsåret Bolaget bildade ett dotterbolag, AB Diskusen i Nynäshamn, för att förbereda ombildningen av fastigheten Diskusen 1 till bostadsrätter. Efterfrågan på lägenheter ökade under 2007 och uthyrningsgraden steg till 99% (96,4%). Hyresbortfallet uppgick till 2,5 mkr (6,4 mkr). I april höjdes hyrorna för lägenheter med 1,5% (0,99%). En underhållsplan för de kommande tio åren togs fram och visar att de stora åtgärderna framöver blir stambyten. Under 2007 uppgick 29,2 mkr (26,6 mkr) som planerat underhåll varav 8,6 mkr avser stambytet och fönsterrenoveringen på Valthornsvägen 1-3. VLU-avtalet (valfritt lägenhetsunderhåll) har sagts upp och förhandlingar inletts med Hyresgästföreningen om vilket underhållssystem som ska gälla i framtiden. Bolaget fick i slutet av 2006 av kommunfullmäktige uppdraget att bygga nya lägenheter i kommunens alla delar; Nynäshamn, Ösmo, Sorunda, Stora Vika och Torö. Under 2007 har projektering skett med plan och byggärenden, detta arbete har bokförts som pågående nyanläggning med 2,6 mkr. Årets aktiveringar uppgick till 4,7 mkr (13,4 mkr) och består av standardhöjningar vid badrumsrenoveringar samt tilläggsisolering på vindar. Företaget fick en ny vd i april. Under hösten påbörjades införandet av den nya organisation som ska vara i drift under våren 2008. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång I februari såldes fastigheten Diskusen 1 till ett för ändamålet nybildat dotterbolag, AB Diskusen i Nynäshamn. Aktierna i dotterbolaget såldes i sin tur till den bostadsrättsförening som bildats av de boende i området, HSB Bostadsrättsföreningen Diskusen i Nynäshamn. Försäljningarna resulterade i en bokföringsmässig realisationsvinst om netto 47,2 mkr. I enlighet med den nya bolagskoden genomförde styrelsen i februari 2008 en utvärdering av vd och styrelsearbetet under 2007. Upphandlingen avseende den planerade nyproduktionen har inletts. Kalkyler med upphandlade priser ligger till grund för styrelsens beslut om en fortsättning. Om styrelsen beslutar att bygga kan byggstart ske i början på april. Den nya organisationen införs successivt och innebär ett delegerat områdesansvar. Varje område ska ha en ansvarig som ser till helheten med både service till hyresgäster och att ekonomin är under kontroll. Centrala stödfunktioner såsom kundservice och uthyrning kommer att finnas kvar. En betydande del av företagets kostnadsmassa består av räntekostnader. Denna kostnad påverkas dels av företagets eget val av finansiell strategi och dels av Riksbankens agerande. I januari beslutade styrelsen om en finanspolicy som pekar ut den finansiella strategin och policyn gäller under hela 2008. Hur läget på räntemarknaden påverkar företagets räntekostnader under 2008 är svårt att uppskatta. Förslag till vinstdisposition Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att i ny räkning överföres 42 416 231 kronor. 16
Flerårsöversikt (tkr) 2007 2006 2005 2004 2003 Hyresintäkter 159 154 153 158 151 664 151 940 152 993 Rörelseresultat 22 034 26 627 21 898 51 871 32 815 Resultat efter finansiella poster -3 079 6 975 2 400 27 834 4 878 Eget kapital 102 417 103 723 98 337 110 736 114 328 Soliditet % 12,64 12,73 11,95 13,24 13,84 Balansomslutning 810 214 814 603 823 024 836 211 839 995 Antal anställda 27 26 23 27 27 Resultaträkning Belopp i tkr Not 07-12-31 06-12-31 Rörelsens intäkter Hyresintäkter 1 159 154 153 158 Övriga rörelseintäkter 2 2 324 2 540 Summa intäkter 161 478 155 698 Rörelsens kostnader Material -2 020-2 572 Tjänster 3-46 774-40 687 Taxebundna kostnader -18 816-17 919 Uppvärmning -20 726-20 610 Fastighetsskatt -3 036-4 248 Övriga externa kostnader 5,6-14 643-12 873 Personalkostnader 4-16 896-13 745 Avskrivningar 9,10-16 534-16 418 Summa kostnader -139 445-129 072 Rörelseresultat 22 034 26 626 Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 1 027 919 Räntekostnader och liknande resultatposter 8-26 139-20 570 Resultat efter finansiella poster -3 079 6 975 Vinst vid avyttring av fastighet 1 306 546 Resultat före skatt -1 773 7 521 Uppskjuten skatt 466-2 135 Årets resultat -1 307 5 386 17
Balansräkning Belopp i tkr Not 07-12-31 06-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 9 789 862 803 025 Inventarier 10 425 763 Pågående nyanläggningar 11 11 957 3 552 802 244 807 340 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 12 100 0 Långfristigt värdepappersinnehav 13 983 41 1 083 41 Summa anläggningstillgångar 803 327 807 381 Omsättningstillgångar Varulager Lager av bränsle 173 131 173 131 Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 1 554 1 554 Övriga fordringar 1 616 490 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 1 895 2 607 5 066 4 651 Kassa och bank 1 649 2 440 Summa omsättningstillgångar 6 888 7 222 SUMMA TILLGÅNGAR 810 214 814 603 18
Belopp i tkr Not 07-12-31 06-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital 15 Aktiekapital 50 000 50 000 Reservfond 10 000 10 000 60 000 60 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst 43 724 38 337 Årets resultat -1 307 5 386 42 417 43 724 Summa eget kapital 102 417 103 724 Uppskjuten skatteskuld 2 728 3 193 Långfristiga skulder Checkräkningskredit 16 3 276 0 Lån från kreditinstitut 17 675 579 675 704 678 855 675 704 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 15 758 20 084 Övriga skulder 416 843 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 10 040 11 055 26 214 31 982 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 810 214 814 603 Ställda säkerheter 16,17 202 202 Ansvarsförbindelser Garantibelopp Fastigo 147 140 19
Kassaflödesanalys Belopp i tkr 07-12-31 06-12-31 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat före finansiella poster 22 034 26 626 Avskrivningar 17 395 16 209 Övriga ej likviditetspåverkande poster 20-323 39 449 42 512 Erhållen ränta 1 046 919 Erlagd ränta -25 357-20 766 15 138 22 665 Ökning/minskning varulager -42-12 Ökning/minskning kundfordringar 0-189 Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar -432-1 050 Ökning/minskning leverantörskulder -4 326 4 767 Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder -2 225 592 Kassaflöde från den löpande verksamheten 8 113 26 773 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i materiella anläggningstillgångar -13 079-4 584 Sålda materiella anläggningstillgångar 760 809 Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar -1 042 0 Ökning/minskning kortfristiga finansiella placeringar 1 306 546 Kassaflöde från investeringsverksamheten -12 055-3 229 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Amortering av skuld -125-115 Ökning/minskning kortfristiga finansiella skulder 3 276 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 3 151-115 Årets kassaflöde -791 23 429 Likvida medel vid årets början 2 440-20 989 Likvida medel vid periodens slut 1 649 2 440 20